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0O | CA
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ORIA
LEstimados amigos:Estamos iniciando un año complejo caracterizado por un clima de incertidumbre que exigirá
no sólo una mayor competitividad y creatividad, sino también contar con información precisa y confiable sobre el comportamiento del mercado inmobiliario comercial.
Para lograr este objetivo, en Coldwell Banker Commercial hemos puesto un especial interés en el análisis en los segmentos de oficinas e industrial con la finalidad de que las operaciones de nuestros clientes presenten un menor riesgo y, ¿por qué no?, nuevas oportunidades para sus inversiones.
Con el entorno económico actual, podemos anticipar que 2017 será un año de retos en el que la estabilidad económica se pondrá a prueba y en el cual observaremos diversos escenarios. Por ejemplo, con la finalidad de controlar el tipo de cambio, se pondrá a la venta dólares de las reservas internacionales y, por otro lado, anticipamos que, la inflación será superior a la presentada en los últimos ocho años.
Con estas predicciones, Banxico pronostica un crecimiento moderado de la economía mexicana, dejando un rango de expansión entre el 1.5 y 2.5 por ciento.
Después de 10 años de presentar una actividad de comercialización importante con tendencias de precios a la alza, prevemos una ligera disminución de la demanda de espacios de oficinas, lo que en conjunto con la construcción a agregarse en 2017, provocará una sobreoferta que estimamos se verá reflejada en una reducción en los precios de salida en dólares. Es importante no perder de vista que la apreciación del dólar frente al peso, en los últimos dos años, refleja un considerable incremento de los precios en moneda nacional.
En lo que respecta al sector inmobiliario industrial, consideramos que no se verá afectado de manera significativa, debido a que su tasa de disponibilidad es inferior al 4% y la lentitud que prevemos en la toma de decisiones provocará una disminución en los metros cuadrados comercializados, sin embargo, no consideramos que afectarán los precios.
El objetivo de este libro es poner al alcance de nuestros clientes y amigos un análisis más detallado de cada uno de los submercados de oficinas e industrial de la Ciudad de México, Guadalajara y Querétaro, así como las perspectivas de desarrollo hacia el 2018 y 2019. Esperamos que este trabajo resulte de utilidad y que se convierta en una herramienta estratégica para una acertada toma de decisiones.
Cordialmente
Luis G. Méndez Trillo Presidente | Coldwell Banker Commercial México
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0O | PR
ÓLOG
O
Cuando iniciamos el reporte anual Blue Book 360°,
hace ya tres años, lo publicamos no sólo con
entusiasmo sino también con la consigna de que
todos los jugadores del sector inmobiliario contaran
con información de primera línea veraz y oportuna
sobre el comportamiento de los segmentos de
oficinas e industrial de la Ciudad de México. Un año
después, en nuestra segunda versión, añadimos
los mercados de Guadalajara y Querétaro.
Actualmente, el entusiasmo sigue y nos es grato
presentar la tercera versión del Blue Book 360°, en
el cual encontrará que, a pesar de la incertidumbre
que se vivió en 2016, fue nuevamente un año
récord, tanto en operaciones de venta y renta de
espacios de oficinas, como de naves industriales.
En Coldwell Banker Commercial continuamos
comprometidos con el sector y una manera de
expresarlo es proporcionando información de calidad
que responde a las altas expectativas de nuestros
clientes, al igual que a la de todos los participantes
en el mercado comercial.
Estamos conscientes que 2017 será un año lleno
de cambios y retos, permítanos a través de este
reporte ser su mejor aliado en la toma de decisiones
para sus inversiones o desinversiones de activos
inmobiliarios, así como para la detección de
oportunidades existentes en el sector.
BLUE
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DICE
040610121420
6468
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134
CARTA EDITORIAL
PRÓLOGO
COLDWELL BANKER COMMERCIAL
SERVICIOS
PANORAMA ECONÓMICO DE MÉXICO
CIUDAD DE MÉXICO - MERCADO DE OFICINAS // A+ & A
PIPELINE
VALLE DE MÉXICO - MERCADO INDUSTRIAL // A
GUADALAJARA - MERCADO DE OFICINAS // A+ & A
QUERÉTARO - MERCADO INDUSTRIAL // A
CONCLUSIONES
BOSQUESINSURGENTESINTERLOMASLOMAS ALTASLOMAS PALMASNORTEPERIFÉRICO SURPOLANCOREFORMASANTA FE
CTTHUEHUETOCA/ZUMPANGOIZTAPALAPATLALNEPANTLA/NAUCALPAN/VALLEJOTOLUCA/LERMA
PUERTA DE HIERROCENTRO FINANCIERO / PROVIDENCIAPLAZA DEL SOL / VALLARTA / CHAPULTEPEC
26303438404448525660
74828894104
114117120
SERV
ICIO
S | C
OLDW
ELL
BAN
KER
COM
MER
CIAL
TRANSACCIONALES
MÉXICO / GUADALAJARA QUERÉTARO / SAN LUIS POTOSÍ
Venta y renta de oficinas corporativas, centros y locales comerciales, terrenos, propiedades industriales y turísticas.
ASESORÍA EN INVERSIONES INMOBILIARIAS
INVESTIGACIÓN DE MERCADO, AVALÚOS Y CONSULTORÍA ESPECIALIZADA
SERVICIOS DE CONSULTORÍA
Valoración y proyección de flujos para identificar las mejores oportunidades en el mercado.
Maximizar el ROI al determinar el mayor potencial y mejor uso de terrenos y activos inmobiliarios.
Servicios especializados de Consultoría y Project Management en los sectores corporativo, comercial e industrial, obteniendo soluciones integrales que superan las expectativas del cliente.
16 Blue Book 360o Market Review 201616 Blue Book 360o Market Review 2017
PANORAMAECONÓMICO2016 // 2017El crecimiento económico que hasta ahora ha
mostrado la economía mexicana es bajo. Esta
desaceleración resulta más evidente, desde
finales de 2016, por la incertidumbre de las
elecciones en Estados Unidos y su resultado,
aunado a su actual política proteccionista que
ha debilitado a la moneda nacional.
En este contexto, no sólo los especialistas más optimistas se han
visto obligados a moderar sus expectativas de crecimiento económico
mexicano, sino las autoridades financieras también. La revisión a la baja
sucedió luego de que el crecimiento del pib fuera menor al esperado para
el segundo trimestre de 2016. En este período, la economía Mexicana se
redujo 0.2 por ciento en comparación con el mismo trimestre de 2015.
Por ejemplo, en 2016, el área de suministros, los sectores de minería,
construcción y manufactura se debilitaron, este último se afectó por
un desempeño endeble del sector industrial de Estados Unidos. En el
lado positivo, el sector servicios se ha respaldado por el crecimiento
del consumo privado que ha despuntado gracias a: las condiciones
saludables del mercado laboral, el crecimiento del uso de crédito y el
aumento de las remesas provenientes de trabajadores en el extranjero.
A continuación presentamos una síntesis del comportamiento de la
economía durante 2016.
PAN
ORAM
A EC
ONÓM
ICO
2016
// 20
17
Producto Interno BrutoAl finalizar 2016 el pib fue de 2.1%, 25% por debajo
del 2.8 pronosticado. A pesar de ello, México
se coloca entre las primeras 20 economías del
mundo y es la segunda de Latinoamérica, sólo
por debajo de Brasil.
El crecimiento promedio anual, desde 1982 a
la fecha, es de 2.37%, aunque este porcentaje
representa un crecimiento mínimo, México ha
escalado 16 puestos en 10 años, es decir, de estar
en el puesto 31, subió al número 15. Incluso con
las condiciones económicas actuales, diferentes
especialistas esperan un crecimiento de 1.7%
para 2017.
Reservas internacionales y tipo de cambioLa moneda mexicana ha perdido 47% de su
valor ante el dólar en los últimos cinco años. En
diciembre de 2011, el dólar se cotizaba en $13.94
pesos, sin embargo, a finales de 2016, alcanzó
los $20.51 pesos. Por otra parte, las reservas
internacionales se han incrementado 18% en el
mismo periodo, lo cual permite a México tener,
en caso de ser necesario, el margen suficiente
para subastar y evitar así un mayor incremento
en el tipo de cambio.
18 Blue Book 360o Market Review 2017
VARIACIÓN CON RESPECTO AL DOLARFuente: Banxico | xe
Tipo de cambioen Latinoamérica
Durante 2015, el peso mexicano presentó
una pérdida del 17% frente al dólar, menor
que la de toda Latinoamérica. Para 2016
las cosas cambiaron y se depreció 18.9%,
sólo por debajo de Argentina, que registró
un decremento de 23.5%. La situación se
vislumbra estática para el 2017, ya que
se espera que al finalizar el año el dólar se
coloque por encima de los $21 pesos, lo
cual representaría una variación mínima con
respecto al tipo de cambio actual.
Precios del petróleoDurante 2015, los precios de la mezcla mexicana
tuvieron una pérdida de 40%, colocándose en $27.37
dólares por barril, sin embargo, durante el 2016 se
recuperó a los niveles que se tenían en 2015 logrando
un precio de $46.38 dólares al finalizar el año.
Con el acuerdo de la opep de limitar la producción
de petróleo se espera que, durante 2017, el
precio de la mezcla mexicana no sólo se mantenga,
sino que pueda incrementarse y en conjunto con la
liberación de los precios de la gasolina, generar alzas
constantes en los precios, provocando una mayor
inflación en México para los siguientes años.
PAN
ORAM
A EC
ONÓM
ICO
2016
// 20
17
Como se anticipaba, 2016 fue un año complejo para la economía en general, considerando que, a pesar de noticias positivas como la de la adjudicación de 8 de 10 contratos de las rondas petroleras, que representa una inversión importante para empresas como Exxon Mobil y Chevron, no logró un cambio significativo en el comportamiento de la economía.
Para 2017, la incertidumbre continúa como consecuencia del nuevo rumbo de la primera economía mundial. Ante las dudas generalizadas por la presidencia actual de eua con respecto al Tratado de Libre Comercio, la edificación del muro y la probable disminución de remesas genera un clima de inestabilidad económica que, aunado a lo expuesto en los indicadores, muestra al 2017 como un año particularmente complejo para México.
CONCLUSIÓNPANORAMA ECONÓMICO 2016 // 2017
InflaciónEl incremento de las tasas que registró la fed,
que a su vez replicó el Banco de México, generó que
la meta de la inflación del 3% fuera rebasada en
2016 colocándose en 3.36%. Esto sólo representa
el inicio de una inflación mayor para los próximos
años, ya que en 2017 y 2018 se espera llegue al
5% aproximadamente. Con esos porcentajes,
la inflación del actual sexenio se colocaría por
debajo de los sexenios anteriores.
22 Blue Book 360o Market Review 2017
El segmento de oficinas de la Ciudad de México es el más
dinámico no sólo de este país sino de Latinoamérica y es
donde se encuentran los grandes corporativos de nivel
nacional e internacional, situación que ha incentivado a los
desarrolladores a incrementar la actividad en construcción
de oficinas clase A+ y A. Al cierre de 2016 el inventario total
existente fue de 5.7 millones de m2, incorporando 418,400
m2 durante 2016, lo que representa un incremento del
7.9% en comparación con el reportado a finales de 2015.
De igual manera, se tienen identificados 83 edificios
en construcción clase A+ y A en la Ciudad de México
que suman 2 millones de metros cuadrados, siendo
Insurgentes el corredor con mayor número, tanto en
metros cuadrados como en edificios. Se prevé que para
2020 la cdmx alcance los 7.8 millones de m2 en inventario,
cifra que dependerá del comportamiento del mercado
durante 2017, debido a la incertidumbre provocada por la
nueva administración en Estados Unidos.
La tasa de disponibilidad de edificios clase A+ y A de la
Ciudad de México se ubicó en 13.6%, lo que representa un
total de 783,500 m2, cifra similar a la que presentó a finales
de 2015. Se estima que, en los próximos años, debido a
la gran cantidad de metros cuadrados en construcción, la
tasa de disponibilidad se incremente a 18 por ciento.
En cuanto a demanda bruta se refiere, la cdmx tuvo más de
700 mil m2 rentados de oficinas clase A+ y A, cifra récord,
ya que nunca se había registrado esta cantidad de cierres
en la ciudad, teniendo así, un incremento en la demanda
en comparación con el cierre de 2015 del 8%.
CIUDAD DE MÉXICOMERCADO DE OFICINAS//A+ & A
Algo que destacó durante 2016 fue la renta de edificios
completos que se encontraban en etapa de construcción y se
entregaron este año, tal es el caso de Picacho 175 y Varsovia 36.
El precio promedio ponderado de la ciudad es de $24.9 usd /m²/
mes presentando una disminución del 5% en comparación con
el promedio de 2015. Este decremento se debe a la volatilidad
en el tipo de cambio, situación que también ha motivado al
mercado a ser más flexibles y realizar algunos contratos en
moneda nacional, sin embargo, al hacer la conversión a pesos,
los precios se incrementaron un 12.8% durante el 2016.
24 Blue Book 360o Market Review 2017
Contar con información es importante...saber analizarla, comprenderla y aplicarla,es generar VALOR
28 Blue Book 360o Market Review 2017
Desde 2015, este corredor no ha incorporado ningún
edificio a su inventario de oficinas clase A+ y A, por
lo que al cierre de 2016, dicho inventario sigue siendo
de 303 mil m2, cifra que se espera se mantenga los
próximos años pues no se tiene identificado ningún
proyecto en construcción o planeado.
Actualmente Bosques cuenta con 16 mil m2
disponibles, desde 2014 la oferta se ha mantenido por
debajo de los 20 mil m2, por lo que al cierre de 2016
la tasa de disponibilidad se ubica en 5.3%. Tomando
en cuenta la absorción esperada en este corredor, se
estima que la tasa se coloque por debajo del 3.5% en
los próximos años.
Durante el 2016, se demandaron un total de 15,600
m2, presentando un incremento en comparación con
las cifras de 2015, donde se rentaron 11,525 m2.
A principios de 2016, el precio promedio de renta de
oficinas era de $25.9 usd /m²/mes, el año concluyó
con un precio de $28.6 usd /m²/mes, presentando
un incremento del 11%, esto debido a que Bosques
cuenta en su mayoría con espacios pequeños y
previamente acondicionados.
MERCADO DE OFICINAS//A+ & ABOSQUES
32 Blue Book 360o Market Review 2017
Este corredor cuenta con un inventario existente de oficinas
clase A+ y A de 738 mil m2, al que se incorporaron, durante
2016, 64 mil m2, divididos en siete edificios, lo que se traduce
en un crecimiento del 9.5% con respecto al inventario de 2015.
Se trata del corredor con mayor actividad en construcción,
actualmente se tienen identificados 25 edificios de oficinas
que se espera se incorporen al inventario en los próximos tres
años, de éstos se estima que 12 terminarán de construirse
en 2017, con lo que Insurgentes superaría el millón de metros
cuadros de oficinas existentes. En cuanto a proyectos, se
cuenta con cinco identificados en el corredor, que juntos
suman 127 mil metros cuadrados.
Insurgentes cuenta con 83 mil m2 disponibles, lo que
representa una tasa de disponibilidad del 11.2%, mostrando
un incremento de 4.4 puntos porcentuales en comparación
con 2015, la cual se considera una diferencia mínima, si se
toma en cuenta que, en los últimos cinco años, este corredor
duplicó su inventario.
A cierre de 2016, presentó una demanda bruta de 75,600 m2,
cifra inferior en un 49% a la que se demandó a finales de 2015.
Entre los cierres más importantes está MAPFRE, que ocupó
todo el edificio de Torre Evolución, así como el de Compucom
que rentó aproximadamente la mitad del Corporativo IS 1431.
El precio promedio ponderado de este corredor, al cierre de
2016, fue de $26 usd /m²/mes, cifra similar a la que presentó a
finales de 2015, se prevé que el precio disminuya en un 9.5%
debido a la gran cantidad de espacios que se esperan en 2017.
MERCADO DE OFICINAS//A+ & AINSURGENTES
34 Blue Book 360o Market Review 2017
CDM
X | M
ERCA
DO D
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ICIN
AS //
A+
& A
| IN
SURG
ENTE
S 20MIL 32MILm2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020m2 EN PROYECTO
5MIL 60MILm2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020m2 EN PROYECTO
36 Blue Book 360o Market Review 2017
ARBOLADA LOMAS
Este corredor tuvo un incremento del 2.3% en su inventario debido a un ajuste
de superficies en uno de sus edificios clase A, cerrando el 2016 con 102,500 m2
de oficinas existentes clase A+ y A.
Interlomas cuenta con 20 mil m2 en construcción que corresponden a la ampliación
del Corporativo Paseo Interlomas, la cual se prevé concluya en 2017. En cuanto
a proyectos, se tienen identificados dos, que de detonarse podrían incorporar 30
mil m2 al inventario.
Al cierre de 2016, se rentaron 6,800 m2 de oficinas, siendo uno de los corredores
con menor demanda en la Ciudad de México. Cabe destacar que, en el último
trimestre de este año no se registraron cierres.
La tasa de desocupación, con 12,900 m2 disponibles, se posicionó en 12.7%,
la cifra más alta que se tenga registrada en este corredor, por ello, al cierre de
2016, el precio promedio ponderado de Interlomas fue de $19.8 usd /m²/mes,
presentando un decremento de 7.5% con respecto al precio de 2015.
MERCADO DE OFICINAS//A+ & AINTERLOMAS
38 Blue Book 360o Market Review 2017
Lomas Altas con siete edificios clase A+ y A existentes, cuenta con 84 mil m2
de inventario. Este corredor no ha presentado incorporación de edificios desde
2013, cuando se terminó la construcción del edificio Constituyentes 1070.
A la fecha se tiene identificado un edificio en construcción denominado DENN,
el cual se espera incorpore 4,500 m2 al inventario a principios de 2018, de igual
forma existe un proyecto de usos mixtos que incluye 60 mil m2 de oficinas
clase A+.
Con 4,500 m2, este corredor es el que presenta menor demanda de espacios
de oficinas de la cdmx. Durante el último trimestre de 2016 se liberaron
diferentes espacios en Torre Quadrata por lo que la tasa de desocupación
pasó de 15.9 a finales de 2015 a 17.7% al cierre de 2016.
Debido a que los espacios disponibles presentan acondicionamiento, el precio
promedio ponderado en este corredor tuvo un incremento del 9%, colocándose
en $25.2 usd /m²/mes al cierre de 2016.
MERCADO DE OFICINAS//A+ & ALOMAS ALTAS
42 Blue Book 360o Market Review 2017
77MIL 68MILm2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020m2 EN PROYECTO
Este corredor incorporó sólo un edificio a su inventario, contando así
con 62 edificios y 636,700 m2 existentes al cierre de año. Se estima
que para finales de 2020 los metros cuadrados rentables rebasen los
700 mil m2 de oficinas clase A+ y A.
Lomas Palmas cuenta con 10 edificios en construcción, la cual es una
cantidad considerable, tomando en cuenta la escasez de terrenos
que enfrenta este corredor. Entre los edificios más relevantes, se
encuentran Palmas 781 y Altezza II, los cuales sumarán 30 mil m2 al
inventario de oficinas de la cdmx en los próximos dos años. De igual
manera, se tienen identificados 2 proyectos de oficinas, siendo Paseo
Lomas el más destacado por rebasar los 40 mil metros cuadrados.
Al cierre de 2016, este corredor contaba con 72 mil m2 disponibles, lo
que se traduce en una tasa de desocupación del 11.3%, mostrando
un decremento de tres puntos porcentuales con respecto a la tasa
que se presentó a finales de 2015.
Durante 2016 se presentó una demanda bruta de 77 mil m2,
cantidad similar a la que se tuvo a finales de 2015, cabe destacar
que en este año se terminaron de rentar los espacios disponibles en
torre Virreyes, aun y cuando los precios de salida en este edificio
rebasaban los $40 usd /m²/mes.
El precio promedio de este corredor se encuentra en $31.9 usd /m²/
mes, presentando una disminución del 4% con respecto a finales de
2015. Lomas Palmas es uno de los corredores con mayor disparidad
en los precios de oficinas, ya que entre uno y otro pueden llegar a
presentarse diferencias de hasta $16 usd, esto debido a la calidad de
los espacios y la ubicación de los inmuebles.
MERCADO DE OFICINAS//A+ & ALOMAS PALMAS
46 Blue Book 360o Market Review 2017
132MIL 74MILm2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020m2 EN PROYECTO
Cuenta con un inventario existente de oficinas clase A+ y A
de 480,500 m2, en comparación con el 2015, presentó un
incremento del 18.8%. Se trata del único corredor que en
los últimos cinco años multiplicó su inventario 3.8 veces
rebasando en poco tiempo el de Periférico Sur. Este corredor
se caracteriza por contar con inmuebles, en construcción y en
proyecto, de grandes magnitudes, de hecho, los cinco edificios
en construcción que se tienen identificados, incorporarán
132,300 m2 al inventario ya existente en los próximos tres
años. En cuanto a proyectos se reconocen cinco en la zona,
que sumados llegan a 74 mil metros cuadrados.
Al cierre de 2016, Norte registró una oferta de 256,200 m2
por lo que la tasa de desocupación fue de 53.3%, 2.5 puntos
porcentuales menor a la tasa que presentó a finales de 2015.
En 2016 la demanda fue de 68,600 m2, una cifra récord, esto
se debe principalmente a la gran cantidad de espacios rentados
en Toreo, donde de las tres torres, sólo queda una disponible.
Se trata de un corredor donde el precio de renta permanece por
debajo del promedio y resulta atractivo para empresas nuevas
que requieren grandes espacios de excelente calidad.
El precio promedio ponderado de este corredor es de $19.5
usd /m²/mes, mostrando un incremento del 5.5% con respecto
al término de 2015.
MERCADO DE OFICINAS//A+ & ANORTE
CDM
X | M
ERCA
DO D
E OF
ICIN
AS //
A+
& A
| PE
RIFÉ
RICO
SUR
THE SOUTHERN CORPORATE DISTRICT PERIFÉRICO SUR
50 Blue Book 360o Market Review 2017
El inventario de oficinas clase A+ y A de Periférico Sur,
al cierre de 2016, fue de 455,400 m2, presentando un
incremento del 15.6% con respecto al inventario de
2015, esto se debe a que, durante 2016, se entregaron
cuatro edificios, de los cuales dos se absorbieron de
manera inmediata, ya que uno de ellos fue un proyecto a
la medida (bts) para una dependencia de gobierno.
Periférico Sur cuenta con 253,500 m2 en construcción
divididos en 10 edificios, incorporará con proyectos como
ARTZ y Gran Patio Revolución, 161 mil m2 tan sólo en
2017, así como 115,900 m2 en proyecto.
Al término de 2016, este corredor contaba con 23,500 m2
disponibles, mostrando así, una tasa de desocupación del
5.2%, la más baja que ha tenido durante los últimos cinco
años, se estima que la tasa se incremente de manera
importante en los próximos años, por lo que los pre-
arrendamientos existentes, serán de gran importancia
para controlar el nivel de espacios disponibles.
En el transcurso de 2016 se rentaron 79,900 m2, cifra
similar a la que se demandó en 2015. Dos edificios se
absorbieron de manera inmediata una vez terminada su
construcción; Periférico 3433 y Picacho 175 y se estima
que con los pre-arrendamientos existentes, para 2017, la
demanda pueda superar los 100 mil metros cuadrados.
El precio promedio ponderado de este corredor, al cierre
de 2016, fue de $24.5 usd /m²/mes, presentando una
disminución del 2.8% en comparación al promedio que
tuvo a finales de 2015.
MERCADO DE OFICINAS//A+ & APERIFÉRICO SUR
54 Blue Book 360o Market Review 2017
Al finalizar 2016, este corredor superó el millón de metros cuadrados
de inventario existente de oficinas clase A+ y A, cifra que, hasta este
año, sólo había sido alcanzada por Santa Fe. Durante ese periodo se
incorporaron cinco edificios al inventario, Miyana, la ampliación del
corporativo de Bayer, Dek, Onix y FC 689, que en conjunto, suman
72,200 metros cuadrados.
Este corredor cuenta con 329 mil m2 en construcción, divididos
en 16 edificios. Se tienen identificados seis proyectos que suman
212,200 m2. En 2017, Polanco incorporará 155,600 m2 a su inventario
con edificios como Antara Corporativo II, donde la empresa GM
reubicará sus oficinas a principios de año.
Polanco cuenta con 96,400 m2 disponibles del millón de metros
cuadrados existentes representando una tasa de disponibilidad del
9.6%, la cual, si consideramos la cantidad de área rentable que tiene
el corredor, no es muy elevada, se cree que para 2017, ésta podría
tener un incremento y llegar a una tasa aproximada del 15%.
Al concluir el 2016, este submercado reportó una demanda de
137,700 m2, esta cifra es la más elevada en los últimos seis
años, ayudando así, a mantener una tasa de desocupación baja. A
pesar de que el precio promedio del corredor de los últimos dos
años rebasaba los $30 usd /m²/mes, se han registrado muchas
operaciones entre los 20 y 23 usd /m²/mes, lo que se vió reflejado
en el precio promedio ponderado de Polanco que disminuyó en un
7% en comparación con el promedio de finales de 2015, cerrando
en $29.1 usd /m²/mes.
MERCADO DE OFICINAS//A+ & APOLANCO
58 Blue Book 360o Market Review 2017
266MIL 342MILm2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020m2 EN PROYECTO
Este corredor cuenta con un inventario total existente de
oficinas clase A+ y A de 751,300 m2, lo que representa el 13%
del inventario total de la Ciudad de México. Durante 2016 se
incorporaron al corredor tres edificios: Torre Diana, Varsovia
36 y Londres 40, que en conjunto integraron 78 mil m2 a este
corredor presentado un incremento del 11.5% con respecto al
cierre de 2015.
Se prevé que para 2020 Reforma rebase el millón de metros
cuadrados de inventario, tiene en construcción 265,600 m2
de oficinas divididos en seis edificios. Reforma es el corredor
con mayor cantidad de metros cuadrados en proyecto, con
341,800, seguido por Polanco e Insurgentes.
Este corredor cuenta con 125,600 m2 disponibles con una
tasa de desocupación del 16.7%, cifra inferior en siete puntos
porcentuales a la tasa que se presentó al término de 2015,
provocado por la gran cantidad de espacios que se rentaron
durante 2016, donde la demanda bruta fue de 143,100 m2,
mostrando un incremento del 28.1% en comparación con la
demanda registrada al concluir el 2015.
El precio promedio ponderado de este corredor es de $30.1
usd /m²/mes, por lo que tuvo un decremento del 6.5% en
comparación con el precio al cierre de 2015. Reforma es uno
de los corredores que rebasa la barrera de los $30 usd /m²/
mes, pero se estima que los siguientes años, el precio baje
debido a la sobreoferta que este corredor pueda presentar.
MERCADO DE OFICINAS//A+ & AREFORMA
62 Blue Book 360o Market Review 2017
Al cierre de 2016, este corredor reunió 1.19 millones de m2, con la incorporación de
cuatro edificios incrementó su inventario en un 4.6% con respecto al final de 2015.
Los edificios que se integraron al corredor son: los cuerpos A y B de QUAD, Vasco
de Quiroga 621 y Reforma 627, este último es uno de los pocos edificios que
presentaba espacios en venta en la Ciudad de México.
Se tienen identificados nueve edificios en construcción, los cuales suman 307,500
m2, que se espera se integren al inventario en los próximos tres años con lo que
Santa Fe rebasará los 1.5 millones de m2. Entre los más destacados están: Distrito
Santa Fe, las tres fases de Downtown y Park Plaza III. Asimismo, existen tres
proyectos ubicados en este submercado.
Santa Fe cuenta con 82,600 m2 de oficinas disponibles clase A+ y A presentando una
tasa de desocupación del 6.9%, 2.5 puntos porcentuales mayor a la que presentó al
final de 2015, provocado por una disminución en el ritmo de absorción en el corredor.
Al cierre de 2016 se demandaron 93,700 m2, la cifra más baja que se haya registrado
desde 2011. El precio de Santa Fe se ha caracterizado por mantenerse estable a
través de los últimos años, así, el promedio de $22.3 usd /m²/mes al cierre de 2016
tuvo un ligero decremento del 1.5% en comparación al precio de finales de 2015.
MERCADO DE OFICINAS//A+ & ASANTA FE
CDM
X | M
ERCA
DO D
E OF
ICIN
AS //
A+
& A
| PI
PELI
NE
CONSTRUCCIÓN 2017 / 2019Edificios más relevantes
70 Blue Book 360o Market Review 2017
Se trata de un segmento que presentó una intensa actividad en construcción
durante 2016 con un crecimiento del inventario del 6%, llegando a 8.8 millones
de m2 existentes en naves clase A. Un alto porcentaje de los espacios que se
fueron integrando al mercado se ocuparon, logrando una absorción bruta de
1.2 millones de m2, cifra récord para el sector, superando en 6.4% los metros
cuadrados comercializados en el 2015.
Debido a que los nuevos proyectos tuvieron gran aceptación en el mercado, se
han detonado nuevos desarrollos, dentro de los cuales destacan:
MERCADO INDUSTRIAL //AVALLE DE MÉXICO
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CADO
INDU
STRI
AL //
AEn 2016 la tasa de disponibilidad cerró con un 2.6% y
se espera incremente a lo largo del primer semestre
de 2017, ya que actualmente se encuentran en
construcción 676 mil m2 y más del 60% estarán
disponibles durante el primer trimestre de este
mismo año.
Por su parte, los precios de renta se mantuvieron
estables en 2016 pese a la volatilidad del dólar que
se presentó durante el segundo semestre, cerrando
con un precio promedio de $4.8 usd/m2/mes,
ligeramente por debajo del cierre de 2015, siendo
Naucalpan el corredor que presentó el precio más
alto en arrendamiento con $7.1 dólares por m2 debido
a su ubicación y nula disponibilidad de espacios, por
el contario, Huehuetoca presenta el más bajo con
$4.6 usd/m2/mes.
CTTTEPOTZOTLÁN
CUAUTITLÁN
TULTITLÁN
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AL /
/ A CORREDORES INDUSTRIALES
VALLE DE MÉXICO
Tepozpark
35,413 m2
2000
52
Micro ParqueTepotzotlán
14,766 m2
2015
54BTSD Tepotzotlán II
32,377 m2
2015
56BTSD TepotzotlánIII
49,275 m2
TBD
57
PrologisPark Grande
52,753 m2 / 201628,985 m2 / 2017 290,102 m2 / TBD
58Prologis CarrizalInd. Park
60,090 m2
2009
60PrologisPark Cedros
142,740 m2
2000
61CPA LogisticsCenter Tepotzotlán
46,401 m2
2008
63Tepozopark
61,308 m2
2013
64San JoséPark
111,817 m2
2017
65Nave Dulco
21,700 m2
2004
66
Tepozpark II
42,177 m2
TBD
67
BTSD Tepotzotlán I
55
64,800 m2 / 201425,893 m2 / TBD
PIT México
62
63,853 m2 / 200732,355 m2 / 201758,115 m2 / TBD
Megapark
59
145,857 m2 / 2015117,576 m2 / 2017109,303 m2 / TBD
DesarolloIndustrialTultitlán II
130,762 m2
2005
31Prologis Fresno
28,577 m2
2004
32MacrocentroII
162,520 m2
2010
33PrologisNor-T(Álamos)
119,924 m2
2005
35DesarrolloIndustrial Tultitlán I
48,150 m2
2005
36
172,564 m2
2005
ParqueLogísticoTultipark I
37MacrocentroIII
114,275 m2 / 201531,983 m2 / 2017
38VolvoTultitlán
50,000 m2
2005
39
CEDISLiverpool
37,280 m2
2000
40Parque Ind.Mexiquense
139,355 m2
2002
41Blvrd. Benito Juárez S/N
16,530 m2
2015
42
CEDIS Seis
15,423 m2
2016
49RH 80
17,010 m2
2017
50Benito Juárez 65
20,373 m2
2017
51
15,388 m2
2014
Blvrd. TultitlánNo. 228
43
41,715 m2
1998
CEDISTepotzotlán
52
15,417 m2
2016
Micro ParqueCartagena
44
112,056 m2
2017
Tultipark III
45
20,152 m2
2016
Tulticedis 5
46
19,085 m2
2016
CEDIS Pavisa
47
9,981 m2
2016
Tulti Marc
48
Tultipark II
192,974 m2
2013
34
53
54 55
56
57
58
5960
61
62
636766
64
65
3848
40
41
42
47
5146
50
49
43
44
45
31
32
33
3536
37
34
39
52
SAN MARTÍN OBISPO
TULTITLÁN
CUAUTITLÁN
TEPOTZOTLÁN
CTT II
HUEH
UETO
CA
RÍO CUAUTITLÁN
AV. C
HALM
A
LA JOYA
AV. 16 DE SEPTIEMBRE
VÍA LÓPEZ PORTILLO RECURSOS HIDRÁULICOS
BENI
TO JU
ÁREZ
AUTOPISTA MÉXICO – QUERÉTARO
AUTOPISTA MÉXICO – QUERÉTARO
CAMINO A TEOLOYUCAN
AUTOPISTA MÉXICO–QUERÉTARO
CTO.
EXT
ERIO
R M
EXIQ
UENS
E
CUAUTITLÁN- TLALNEPANTLA
AV. INSURGENTESVA LLE D E GUADALU
PE
CARRETERA MÉXICO-TOLUCA
78 Blue Book 360o Market Review 2017
80 Blue Book 360o Market Review 2017
Es el corredor industrial más importante de la zmvm,
conformado por los municipios de Cuautitlán, Tultitlán
y Tepotzotlán (CTT). Cuenta con un inventario de 5.1
millones de m2 equivalente al 58% de todo el inventario
existente clase A en el Valle de México y es el submercado
que presentó la mayor actividad a lo largo de 2016 con 955
mil m2 rentados, de los cuales 729 mil m2 corresponden a
demanda neta.
Entre los cierres más importantes se encuentran DHL
en Macrocentro III con 31 mil m2, PUMA y Office Depot
en CPA San Martín Obispo con 23 mil m2 y 40 mil m2
respectivamente, Liverpool con 57 mil m2 en Prologis Park
Izcalli, Geodis Wilson con 28 mil m2, Diageo con 23 mil m2
y Mary Kay con 10 mil m2 en el nuevo proyecto institucional
de Prologis denominado “PARK GRANDE”.
MERCADO INDUSTRIAL //ACTT
Debido a la alta demanda que se presentó durante 2016, la
tasa de disponibilidad sufrió un decremento de 3.3 puntos
porcentuales respecto al cierre de 2015, cerrando con
2.1%, lo que representa 107 mil m2, aunque se estima
que ésta se eleve, ya que el corredor CTT cuenta con el
mayor número de metros cuadrados en construcción en el
mercado, de los cuales, 423 mil m2, se estarán entregando
a lo largo del primer semestre de 2017.
Al tratarse del corredor más extenso del Valle de México,
los precios de renta son bastante dispersos, por lo que
encontramos espacios desde $4.2 hasta los $6.1 usd/m2/
mes, sin embargo, estos precios se mantuvieron estables
durante todo el año, cerrando con un promedio de $4.8
usd/m2/mes cifra similar a la presentada al cierre de 2015.
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/ A
| COR
REDO
R0 137MILm2 EN CONSTRUCCIÓN
2017m2 EN PROYECTO
86 Blue Book 360o Market Review 2017
En los últimos años Huehuetoca ha presentado una
intensa actividad ya que la demanda para centros de
distribución se ha incrementado por su conectividad
con la carretera “NAFTA 57”. Este corredor es ideal
para las empresas que buscan invertir en proyectos
a la medida (build to suit) por sus bajos precios en la
adquisición de tierra ($1,000/m2), también presenta
oferta en renta de naves industriales, contando
actualmente con 20 mil m2 disponibles, cifra inferior
a la que se tenía al cierre de 2015.
Actualmente se tienen identificados proyectos
especulativos que, en caso de realizarse, estarían
sumando más de 130 mil m2 al inventario de naves
clase A que, al cierre de 2016, fue de 554 mil m2. La
diversidad y características de la disponibilidad con la
que cuenta están reflejadas en los precios de renta
que van desde los $3.5 hasta los $5.5 usd/m2/mes.
MERCADO INDUSTRIAL //AHUEHUETOCA / ZUMPANGO
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/ A
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REDO
R0 7MILm2 EN CONSTRUCCIÓN
2017m2 EN PROYECTO
92 Blue Book 360o Market Review 2017
Este corredor se ha caracterizado por su baja actividad industrial durante los
últimos años, ya que su cercanía con el centro de la Ciudad de México, ha
provocado la reconversión de la zona a residencial y comercial así como un nulo
crecimiento en el inventario de naves clase A, presentando al cierre de 2016
247 mil m2, mismo metraje que tenía al finalizar el 2015.
Los precios de renta se vieron afectados por la inestabilidad en el tipo de
cambio durante el segundo semestre, disminuyeron $2.4 dólares con respecto
al cierre de 2015 finalizando el año con un precio de renta por metro cuadrado
de $6.3 usd/m2/mes, dicha inestabilidad provocó que la oferta se comercializara
en pesos en este corredor.
La poca oferta que tenía este submercado se absorbió durante el año,
finalizando con 12 mil m2 de demanda bruta y una tasa de desocupación del
0%, la cual se estima continúe así por lo menos durante el primer semestre de
2017 al no contar con proyectos en proceso de construcción.
MERCADO INDUSTRIAL //AIZTAPALAPA
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AL /
/ A
| COR
REDO
R
21MIL 349MILm2 EN CONSTRUCCIÓN
2017m2 EN PROYECTO
7MILm2 EN CONSTRUCCIÓN
2017
21MILm2 EN PROYECTO
98 Blue Book 360o Market Review 2017
Tlalnepantla es el tercer corredor más grande dentro del Valle de México
con un inventario de naves clase A de 788 mil m2, 107 mil m2 más con
respecto al cierre de 2015. En lo que respecta a la absorción, el 2016 ha sido
un año récord para este submercado, finalizando el año con una demanda
bruta de 147 mil m2, lo que representa el 12% de la absorción total en la
zmvm. Se destacan los cierres de Middleby y MCDS en KIMEX PARK con 4
mil y 12 mil m2 respectivamente, lo que impactó a la tasa de desocupación
cerrando con un 2.8%, cifra muy por debajo al 11% que se tenía al cierre
del año anterior.
El dinamismo que ha presentado en los últimos cinco años, se ve reflejado
en la estabilidad de los precios de renta, que se han mantenido entre los
$5.0 y $5.8 usd/m2/mes, cerrando el año con un precio promedio por m2
de $5.6 usd/mes.
MERCADO INDUSTRIAL //ATLALNEPANTLA
100 Blue Book 360o Market Review 2017
Naucalpan se caracteriza por la poca actividad que ha presentado durante
los últimos años, el inventario de naves clase A con el que cuenta sólo ha
crecido un 3.3% desde el año 2013, contando con 50 mil m2 de inventario
existente. Al ser un corredor que no presenta oferta, se utiliza, con fines
estadísticos, el precio de renta histórico de $7.1 usd/m2/mes.
Se estima que, durante el 2017, este corredor tendrá poca actividad y la oferta
que llegue a presentar será por naves clase B y/o espacios remodelados,
ya que a pesar de ser uno de los corredores con mayor antigüedad, aún no
presenta proyectos de reconversión o reciclaje de propiedades.
MERCADO INDUSTRIAL //ANAUCALPAN
102 Blue Book 360o Market Review 2017
Por su ubicación y conectividad es el corredor más emblemático de la Ciudad
de México, lo que lo convierte en un punto idóneo para el nuevo desarrollo de
usos mixtos, además del industrial. Pese a la poca oferta que presentó a lo
largo del año 2016, registró una demanda de 13 mil m2 superando los 10 mil
que se rentaron durante el 2015. Se estima que durante el 2017 se supere esta
cifra gracias a que actualmente se encuentran en proceso de construcción
más de 7 mil m2 que estarán disponibles durante el primer semestre y que se
sumarán al inventario actual existente de 323 mil metros cuadrados de naves
clase A.
Los precios de renta presentaron un decremento del 7.7% cerrando el 2016
con un precio promedio de $6.2 usd/m2/mes.
MERCADO INDUSTRIAL //AVALLEJO
108 Blue Book 360o Market Review 2017
A pesar de ser el segundo corredor con mayor inventario del mercado
industrial, durante el 2016 sólo se sumaron 58 mil m2, llegando a 1.77
millones de m2 de naves clase A, lo que se vio reflejado en la escasa
actividad que presentó en oferta y demanda con 78 mil m2 de absorción
bruta y 80 mil m2 de espacios disponibles, cifras inferiores a las que se
tuvieron al cierre de 2015. Se prevé que en 2017, este corredor retome
la actividad y el dinamismo de años pasados, con la ampliación de la
autopista México – Toluca, que le dará mayor conectividad y recortará
tiempos de traslado.
La poca actividad del corredor provocó que los precios de renta se
mantuvieran estables a lo largo de todo el año, contando con un precio
promedio de $4.8 usd/m2/mes.
MERCADO INDUSTRIAL //ATOLUCA / LERMA
112 Blue Book 360o Market Review 2017
Este segmento continuó con un crecimiento significativo
en la Zona Metropolitana de Guadalajara (zmg), ya que
durante 2016 finalizó la construcción de ocho edificios,
incrementando el inventario en un 33.6% con más de
78 mil m2. Para finales de 2017 el inventario crecerá
en un 86% con la entrega de alrededor de 270 mil m2
distribuidos en 17 edificios en los diferentes corredores
de oficinas, cifra récord en esta ciudad.
La demanda de espacios de oficinas en 2016, fue de
34 mil m2, una cifra menor con respecto a la de 2015,
cuando se colocaron cerca de 40 mil metros cuadrados.
La tasa de desocupación presentó un incremento
significativo con respecto al cierre de 2015, pasando de
8.9 a 21.2%, como resultado de la entrega de edificios
de grandes dimensiones durante el segundo semestre
del año, mismos que se espera logren ocuparse en el
transcurso de 2017.
Los precios de renta de oficinas clase A+ y A se
están tasando en moneda nacional (mxn), debido a la
volatilidad que presentó el peso con respecto al dólar.
El precio de renta promedio ponderado durante 2016
fue de $319 mxn/m2/mes.
Debido al incremento en la oferta de oficinas clase A+ y A,
puede haber un reajuste en los precios de arrendamiento y,
para quienes tasan sus rentas en dólares, se usarán cláusulas
devaluatorias para cubrir las variaciones importantes que
pudieran presentarse.
MERCADO DE OFICINAS//A+ & AGUADALAJARA
116 Blue Book 360o Market Review 2017
Situado al Norponiente de la zmg, este corredor nació en 2003
con la creación de edificios que darían soporte a instituciones
de banca privada pero fue hasta 2006 que se comenzaron
a construir edificios de mayor escala, caracterizando a este
corredor por contar con los edificios más emblemáticos de
la ciudad.
Actualmente está conformado por zonas residenciales y
comercio de lujo, es conocido como el “Nuevo Centro de
Negocios” de la ciudad ya que múltiples empresas del ramo
financiero han optado por la reubicación de sus operaciones
dentro de este corredor. Hoy en día es el submercado con
mayor número de metros cuadrados de inventario, así como
nuevos inmuebles en construcción.
Cuenta con la mayor cantidad de edificios A+ en la ciudad,
convirtiéndolo en el corredor con los niveles más altos de
renta con un promedio de $327.0 mxn/m2/mes. A pesar de
tener las rentas más altas del mercado es seleccionado por
las empresas que buscan gran exposición dentro de la zona
de mayor plusvalía en la ciudad. En 2016 se rentaron 9,700
m2 de oficinas A+ y A, de los cuales 8,100 fueron demanda
neta, logrando contar con la tasa de disponibilidad más baja
del mercado (10.9%).
Se espera que en los próximos 12 meses se entreguen
alrededor de 93 mil m2 distribuidos en cuatro edificios, mismos
que a la fecha han pre-arrendado 11,500 metros cuadrados.
MERCADO DE OFICINAS//A+ & APUERTA DE HIERRO
68MIL 35MILm2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020m2 EN PROYECTO
13MIL 6MILm2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020m2 EN PROYECTO
118 Blue Book 360o Market Review 2017
Este corredor debe su nombre al gran número de instituciones del ramo
ubicadas sobre la Av. Américas, desde su cruce con López Mateos hasta
Patria, con un total de 1.8 km de longitud, mejor conocido como “Wall
Street”, donde existe un total de 10 edificios, que en conjunto suman 97,455
metros cuadrados al inventario de la ciudad.
Este corredor, que se caracteriza por la gran cantidad de comercios,
restaurantes y hoteles que se encuentran ahí, tuvo poco crecimiento durante
varios años. Fue en 2014 cuando se inició con la construcción de dos edificios
emblemáticos en los extremos de la zona: la icónica Torre Américas 1500
y el Corporativo Country Club, que detonó nuevamente su crecimiento.
Al cierre del 2016 presentó una demanda neta de 4,400 m2, cifra muy
inferior a los 36 mil m2 que se construyeron en el año, colocando con esto
en 22.2% la tasa de disponibilidad. Actualmente el corredor Financiero está
presentando un importante incremento en su inventario que se espera sea
de 70% en los próximos 24 meses, donde terminará la construcción de
cuatro importantes edificios.
MERCADO DE OFICINAS//A+ & ACENTRO FINANCIERO
PROVIDENCIA
CENTRO FINANCIERO
GD
L | M
ERCA
DO D
E OF
ICIN
AS //
A+
& A
| C
ENTR
O FI
NAN
CIER
O /
PROV
IDEN
CIA
120 Blue Book 360o Market Review 2017
CDM
X | M
ERCA
DO D
E OF
ICIN
AS //
A+
& A
| PR
OVID
ENCI
A
Este corredor, que se consolidó hace 15 años, está caracterizado
por edificios de pequeñas dimensiones y de baja altura debido a
que se encuentra inmerso en una de las zonas residenciales más
emblemáticas de la ciudad. En los últimos años las principales
avenidas de este corredor se han convertido en zonas comerciales.
Sólo cuenta con 12,400 m2 de inventario.La tasa de disponibilidad
es de 17.2% y los precios de renta son más económicos que en
el corredor Financiero debido a las características de los edificios,
teniendo un precio promedio de renta de $280.0 mxn/m2/mes.
Existe una demanda natural por su ubicación céntrica y su
conexión a las principales vialidades. Actualmente se contempla la
construcción de 13,300 m2 de oficinas a entregarse en los próximos
12 meses.
MERCADO DE OFICINAS//A+ & APROVIDENCIA
71MIL 135MILm2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020m2 EN PROYECTO
38MIL 14MILm2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020m2 EN PROYECTO
0 3MILm2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020m2 EN PROYECTO
PLAZA DEL SOL
CHAPULTEPECVALLARTA
GD
L | M
ERCA
DO D
E OF
ICIN
AS //
A+
& A
| P
LAZA
DEL
SOL
/ V
ALLA
RTA
/ CH
APUL
TEPE
C
122 Blue Book 360o Market Review 2017
Cuenta con una alta demanda por su ubicación estratégica
y por su flexibilidad para conectarse a las principales
vialidades de la ciudad; localizado entre dos importantes
avenidas: López Mateos Sur y Mariano Otero.
Está rodeado de comercios, servicios y hoteles, dada la
cercanía con WTC Expo Guadalajara, cumbre de eventos
de talla internacional como la Feria Internacional del Libro.
En los últimos dos años, Plaza del Sol ha tenido una
importante expansión debido a la demanda de espacios
de oficinas pero la escasez de terrenos en la zona ha
provocado que la expansión sea hacia el Sur de la ciudad,
con valores de renta promedio de $308.5 mxn/m2/mes.
La demanda neta, durante 2016, fue de 16 mil m2, donde la
empresa AT&T adquirió 13,600 m2 de la primera etapa del
complejo TechParc, convirtiéndose en la mayor operación
del año en Guadalajara. Se espera que en los próximos
12 meses finalice la construcción de tres edificios, que
en conjunto sumarán 71 mil m2 al inventario actual de
oficinas, destacando Distrito La Perla con 40 mil m2 en
su primera etapa.
MERCADO DE OFICINAS//A+ & APLAZA DEL SOL
GD
L | M
ERCA
DO D
E OF
ICIN
AS //
A+
& A
| CH
APUL
TEPE
C / V
ALLA
RTA
/ PLA
ZA D
EL S
OL
Se trata del corredor de más reciente creación, localizado
sobre la avenida del mismo nombre, una de las avenidas
con mayor exposición y flujo vehicular en la ciudad.
Actualmente sólo cuenta con tres edificios en operación,
sumando un total de 27 mil m2 de inventario.
Debido a las eficientes vialidades que están dotadas de
transporte público, comercios y servicios, se estima un
crecimiento importante en los siguientes años.
Actualmente el corredor presenta una tasa de desocupación
del 66.6%, equivalente a 17,900 m2, esto debido a la
entrega del edificio Corporativo Sania a finales del tercer
trimestre de 2016, mismo que se espera sea ocupado en
su totalidad en el primer trimestre del año.
Debido al auge que está presentando el corredor, se están
construyendo tres edificios más que, en los próximos 12
meses, agregarán poco más de 37 mil m2 al inventario
actual. Debido a las características de los edificios y a la
zona donde están ubicados, el precio promedio de renta
está en $320.0 mxn/m2/mes.
La demanda neta del corredor durante 2016 fue de 1,900
m2, tomados por dos diferentes empresas de la India,
dedicadas a las Tecnologías de la Información.
MERCADO DE OFICINAS//A+ & AVALLARTA
124 Blue Book 360o Market Review 2017
Es el primer corredor de oficinas formal en la ciudad,
surgió en los años 70´s, y se consolidó gracias al
crecimiento que tuvo la ciudad, expandiéndose desde la
Calzada Independencia hacia los Arcos de Guadalajara.
En ese entonces surgieron los primeros edificios de
oficinas de grandes dimensiones (más de cuatro pisos),
que actualmente forman parte del inventario de edificios
clase B y C, por lo que actualmente sólo existe un edificio
clase A: Allius Corporativo y el proyecto de uno más,
denominado Marsella Business Center.
Presentó muy baja demanda debido a sus niveles de
inventario y disponibilidad, en su mayoría ubicados en
edificios clase B y C, donde cada vez más, las empresas
buscan reubicarse a edificios con mejores características.
Actualmente Chapultepec se ha convertido en una
zona comercial y de entretenimiento principalmente.
La densidad de la zona, ha sido el factor principal por el
que no han surgido nuevas construcciones de edificio
de oficinas.
MERCADO DE OFICINAS//A+ & ACHAPULTEPEC
128 Blue Book 360o Market Review 2017
El inventario de naves clase A se ha mantenido en crecimiento en
esta plaza. En los dos primeros trimestres del año se sumaron al
inventario cerca de 260 mil m² que representan 12% de incremento.
Este segmento se ha consolidado gracias a su ubicación estratégica,
lo que es atractivo para inversionistas enfocados en los sectores
automotriz y aeroespacial, entre otros.
El mercado industrial de naves clase A en Querétaro, cuenta con
230 mil m² disponibles de espacios especulativos, con una tasa de
desocupación del 6.4%, 2.8 puntos porcentuales por debajo de la
tasa de desocupación perteneciente al cierre de 2015.
Actualmente se observa una marcada tendencia de edificios
a la medida (bts) en el mercado industrial de naves A, ya que se
encuentran en construcción 311 mil m², de los cuales, únicamente
el 35% tiene el propósito especulativo, el resto sumará al inventario
199 mil m² con proyectos como EATON en el Parque Industrial
Querétaro o Brosé en el Parque Industrial Aerotech.
El precio promedio de renta por metro cuadrado en el mercado de
Querétaro, presentó fluctuaciones durante 2016, hasta de $0.05
usd/m²/mes a la baja, terminando el año en $3.8 usd/m²/mes,
tal como en el cierre del 2015. Cabe destacar que un porcentaje
considerable de naves clase A es comercializable en pesos.
MERCADO INDUSTRIAL // AQUERÉTARO
132 Blue Book 360o Market Review 2017
MERCADO INDUSTRIAL // A
MERCADO INDUSTRIAL // A
AEROPUERTO
5 DE FEBRERO
En el último semestre del año, el corredor Aeropuerto,
conformado por 486 mil m² de inventario de naves clase A,
se ha puesto a la cabeza en el mercado de Querétaro, por
los metros cuadrados registrados en construcción: más de
128 mil m², de los cuales, 31 mil m² corresponden a un
bts en el Parque Industrial Aeroespacial. Se estima que
en el primer trimestre de 2017 se integren al inventario al
menos 70 mil metros cuadrados.
Se caracteriza por ser el corredor con menos inventario de
naves clase A en el mercado industrial de Querétaro, sin
embargo, se registró el inicio de construcción de una nave
con 11 mil m², que incrementarán el inventario en el primer
trimestre de 2017. Este corredor tendrá una tendencia
de reconversión de naves, modificando así, su giro de
industrial a comercial, debido a su posición geográfica
dentro de la ciudad de Querétaro.
QU
ERÉT
ARO
| M
ERCA
DO IN
DUST
RIAL
// A
MERCADO INDUSTRIAL // A
MERCADO INDUSTRIAL // A
MÉXICO-QUERÉTARO
QUERÉTARO-SLP
Durante el último trimestre de 2016, este corredor registró el
mayor número de metros cuadrados de naves clase A ocupados.
En el desarrollo O´Donnell, ubicado en el Parque Industrial
Bernardo Quintana, se ocuparon 30 mil m² y junto con otros
espacios, sumaron poco más de 113 mil m² comercializados
dentro del corredor.
Se trata del segundo submercado más grande de naves
industriales clase A en Querétaro con más de un millón de m² en
el Parque Industrial Querétaro dentro de su fase II, se registra
un total de 50 mil m² en construcción, de los cuales, casi 20 mil
m² serán especulativos.
CONCLUSIONES
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Es un hecho que el 2017 será un año de incertidumbre en
varios sectores del país y ante la pregunta ¿cómo afecta
esta situación a los segmentos del mercado inmobiliario?
por un lado, estimamos que el mercado de oficinas tendrá
una menor demanda que no consideramos llegue a las cifras
de 2011, cuando sólo se comercializaban 380 mil m2 en
promedio por año, pero pensamos que tampoco presentará
la misma tendencia de requerimientos de espacios que se
venía dando los últimos años.
Por otra parte, la construcción de 2.1 millones de m2 de
espacios corporativos que se tienen identificados para los
próximos años y la disminución en el ritmo de absorción,
generarán una disminución de los precios de salida de
aproximadamente un 10 por ciento.
La falta de certeza en el sector industrial, se verá reflejada
en la disminución de la demanda sin considerar cambios
en los precios, esto debido a la baja oferta y a los pocos
proyectos con fines especulativos existentes. Esperamos
que las inversiones de países como China o Japón, ayuden
a que la absorción no sufra un decremento importante y que
este sector mantenga el dinamismo de los últimos años.
136136 Blue Book 360o Market Review 2017
Al igual que en la Ciudad de México, la actividad en construcción
de oficinas en Guadalajara continua con un crecimiento
significativo y suma un promedio de 80 mil m2 a concluirse
de manera anual en los próximos tres años, considerando
que la absorción es de 30 mil m2 anuales, esto puede generar
una sobreoferta, por lo que es prioritario lograr la migración
de empresas medianas, que ocupan casas adaptadas para
oficinas, a edificios clase A+ y A.
Por su parte, la región del Bajío, que aporta más del 10% del
Producto Interno Bruto al país, sigue con su tendencia de
crecimiento gracias al desarrollo industrial. Por ello, Querétaro
se mantiene como un punto importante para empresas del
sector automotriz y aeroespacial, su tasa de desocupación por
debajo del 7% y el crecimiento de su inventario industrial son
muestra de ello.
Es fundamental y determinante observar los primeros cien días
del nuevo gobierno de los Estados Unidos para poder vislumbrar
el rumbo que tomará la economía mexicana y en consecuencia
el comportamiento del mercado inmobiliario en México.
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360° MARKET REVIEW 2017
Raúl Estrada // Gerencia de proyecto Marco Otero // Dirección Denisse Martínez // Oficinas CDMX Bruno Ramírez // Industrial ZMVM Heriberto Quintero // Oficinas GDL
Tatiana Velázquez // Industrial QRO Patricia Núñez // Real Estate Marketing Tipos Libres // Dirección de arte, maquetación y diseño Grupo Art Graph // Impresión
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