Budapester-Berliner Bauforum in Budapest

31. März 2006

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� Investitionen in Gewerbe- und Büroimmobilien in Budapest

� Ausblick und Perspektiven

Kay-Uwe Blandow

IVG Hungária Ingatlanfejlesztési Kft.Geschäftsführer

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Inhaltsverzeichnis

• IVG Immobilien AG in Europa

• IVG Hungária Kft. – Projektentwicklungen in Budapest

• Büromarkt Budapest – Aktuelle Marktdaten und Perspektiven

• Rechtliche Risiken bei Bau-Investitionen in UngarnDie (ungenügenden) Regelungen des Nachbarschaftsrechts in der ungarischenBaurechtssprechung

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IVG Immobilien AG

Passion for Real Estate.

Die IVG Immobilien AG ist ein europäisches Investmenthaus für Immobilien und betreut über 16 Milliarden Euro in den Geschäftsfeldern Portfoliomanagement, Projektentwicklung und Fonds.

Die Investitionen konzentrieren sich auf Büro- und Logistikimmobilien in bedeutenden europäischen Metropolen.

Mit einer aktiven Buy-and-sell-Politik erzielt IVG seit Jahren attraktive Renditen und stabile Erträge für ihre Aktionäre.

Für das Geschäftsjahr 2005 erwartet IVG einen Konzernüberschuss von über 100 Mio. Euro.

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IVG Immobilien AG

Europäisches Investmenthaus für Immobilien

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IVG Immobilien AG

Investitionsstandorte

• Belgien: Brüssel • Deutschland: Berlin, Hamburg,

Düsseldorf, Frankfurt, München • Finnland: Helsinki • Frankreich: Paris • Großbritannien: London • Italien: Mailand • Niederlanden: Amsterdam• Schweden: Stockholm• Spanien: Madrid• Ungarn: Budapest

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IVG Immobilien AG

Projektentwicklungsbeispiele in Europa

London, Gresham Street

Paris, Perisud

Düsseldorf, Global Gate

Brüssel, Madou Plaza Berlin, Spreespeicher

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Inhaltsverzeichnis

• IVG Immobilien AG in Europa

• IVG Hungária Kft. – Projektentwicklungen in Budapest

• Büromarkt Budapest – Aktuelle Marktdaten und Perspektiven

• Rechtliche Risiken bei Bau-Investitionen in UngarnDie (ungenügenden) Regelungen des Nachbarschaftsrechts in der ungarischen Baurechtssprechung

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IVG in Ungarn - Budapest

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Projektentwicklungen von IVG Hungária

• IVG Hungária ist seit 1998 tätig in Budapest

• Entwicklung des Infopark Budapest

(Innovationspark für Informationstechnologie

in unmittelbarer Nähe zur Technischen Universität und zur Wissenschaftsuniversität)

• Mehr als 100 Mio. EUR Investment seit 1998

• Eigenentwicklung beträgt ca. 40.000 m2 Bürofläche

• bisheriges Portfolio erfolgreich verkauft für 99,8 Mio. EUR

Was steckt hinter dem Erfolg?

• 1A-Lage der Objekte (Prachtboulevard Andrássy út, Süd-Buda (Infopark))

• Qualität: hochwertig sanierte Altbausubstanz und moderne Neubaten mit

exzellenter Ausstattung

• Vorteil durch Marktkenntnisse durch eigene Niederlassung vor Ort

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Projektentwicklungen von IVG Hungária

Infopark Budapest

Andrássy 12

Andrássy 11

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In der City: Andrássy út 11 und 12 - Mikrolage

• Dienstleistungen des tägl. Bedarfs in fußläufigerEntfernung (Bank, Post, Geschäfte)

• ca. 30 Auto-Minuten zum Flughafen• ca. 10 Minuten zum Fernbahnhof

• Sehr gute Anbindung mit ÖPNV in jede Richtung

Flughafen Ferihegy

Fernbahnhof Nyugati pu.

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In der City: Andrássy út 11.

Mietfläche: 2.098 m2

Mieter:• White&Case

(internat. Anwaltskanzlei)

• Biogate mit Design Corner Showroom(Mödel- u. Badausstalltung)

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In der City: Andrássy út 11. Eleganz und Modernität unter einem Dach

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In der City: Andrássy út 12. Krausz Palast

Mietfläche: 5.637 m2

Mieter:• ITDH

(internat. Wirtschaftsförderung)

• Budapest Bank• Pelote TAILOR – MADE MEN’S WEAR

• Euroscript• J.V.L. Kft.• Arag• Biogate• Independent Cam

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In der City: Andrássy út 12. Krausz PalastRepräsentativität und Qualität

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Budapest – Lage Infopark Budapest

Buda Pest

Burganlage

Parlament

Kettenbrücke

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Budapest – Infopark in Süd-Buda

Gebäude EF (geplanter Baubeginn 2008)

Gebäude D

(Fertigstellung 2Q 2007)

Gebäude C(2004-2005)

Gebäude I(1999-2000)

Gebäude B(1999-2000)

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Infopark- Budapest

Konzept

• Das industrielle Clustering aus High-tech Unternehmen

• Forschungskooperation mit der nahen Technischen Universität

• Gebäudequalität und Kommunikationsinfrastruktur entsprechen der Technologie der Zukunft

• Komplette Dienstleistungskonzepte

• Customer Relationship Management

• Schaffung eines attraktiven Standortes

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Infopark- Budapest

Geschäftsstandort

• Die Zielgruppe vom Infopark: Unternehmen der Hardware-, Software- und Telekommunikationsbranche

• Direkte Kommunikation und Kooperation zwischen den Mietern

• Coopetition = Competition +/- Co-operation

• Facility Management vor Ort

• Attraktive Umgebung (Parklandschaft, Sportanlagen)

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Infopark Budapest - Mikrolage

Verbindungen

• 15 Autominuten zur AutobahnRichtung Wien und Plattensee

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Zentrales Service-Gebäude „I“

Mietfläche: 8.207 m2

Services:• Restaurant• Café• Kiosk

• Bank• Post• Arzt

• PC shop• Reisebüro• Hotspot• Friseur• Reinigung

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Infopark Gebäude „B“

Mietfläche: 8.520 m2

Mieter:• T-Online• Hewlett-Packard• ICSS• INA• Satyam• SANYO• BilfingerBerger• Disztributor.hu

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Infopark Gebäude „C”

Fertigstellung 2005

Mietfläche: 13.344 m2

Mieter:• NKTH(Nationalamt für Forschung u. Technologie)

• T-Systems• FreeSoft• Nissan • Lite Café

Projektentwicklung des Jahres 2005 (Ingatlan és Befektetés)

CIJ Award Best Office Development 2005

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Ansprechendes Umfeld mit zwei Parkanlagen

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Infopark Gebäude „D”

• 18.430 m2 Mietfläche

• repräsentative Eingangshalleüber 2 Etagen

• optimales Ausbauraster(1,35m)

• sehr hoher Gebäudestandard

• 3 geschossige Tiefgarage

• 343 Stellplätze

• Baubeginn: 11/2005

• Fertigstellung: 06/2007

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Infopark Gebäude „D”

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Infopark Gebäude „D”

• Terrasse im 6. OG

• Restaurant und CafeteriaEG/1. OG

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Infopark Gebäude „D” – Ansicht Süd / West

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Infopark Gebäude „D”Grundriss Regelgeschoss 2-6.OG

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Infopark Gebäude „E” (geplant)

• 15.535 m2 Mietfläche

• Baustart geplant für: 2007

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Infopark Gebäude „E” (geplant) – Ansicht West

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• IVG Immobilien AG in Europa

• IVG Hungária Kft. – Projektentwicklungen in Budapest

• Büromarkt Budapest – Aktuelle Marktdaten und Perspektiven

• Rechtliche Risiken bei Bau-Investitionen in UngarnDie (ungenügenden) Regelungen des Nachbarschaftsrechts in der ungarischen Baurechtssprechung

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Büromarkt Budapest

Quelle: DTZ

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Büromarkt BudapestLeerstandsquote

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

90 000

100 000

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Q1

2001

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Q1

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2003

Q1

2003

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2003

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2003

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2004

Q1

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2004

Q3

2004

Q4

2005

Q1

2005

Q2

2005

Q3

2005

Q4

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

New Supply Transactions Vacancy Rate

Quelle: DTZ

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Büromarkt BudapestMarktdaten 2005

� Fertigstellungen: 72.800 m2

� Mietflächenumsatz: 237.000 m2

� Größte Vermietung: 13.600 m2

� Durschnittliche MF-Größe: 640 m2

� Kleinste MF-Größe: 360 m2

� Durschnittsmiete: 13-14 €

� Höchstmiete: 18-19 €

� Investment: Rendite-Rückgang 2005 auf ca. 7 %

� sehr große Nachfrage nach geeigneten Anlageobjekten

insbesondere durch Immobilienfonds

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Büromarkt BudapestPrognose 2006-2007

� geplante Fertigstellungen 2006: 197.300 m2

� davon Vorvermietung: ca. 60.000 m2

� geplante Fertigstellungen 2007: 332.000 m2

� davon Vorvermietung: 0 m2

� spekulative Büroprojekte bereits im Bau: ca. 300.000 m2!

� Prognose 2007: Anstieg Leerstandsquote

� Tendenz Investment: weitere YIELD-Compression auf < 7 %

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Büromarkt BudapestAusblick

aus Sicht von Entwicklern gewerblicher Immobilien

� positiv: große Nachfrage durch Investoren

>> weiterer Anstieg der Verkaufspreise

� negativ: steigendes Flächenangebot bei voraussichtlich konstantem

Vermietungsumsatz

>> starker Vermietungswettbewerb

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Inhaltsverzeichnis

• IVG Immobilien AG in Europa

• IVG Hungária Kft. – Projektentwicklungen in Budapest

• Büromarkt Budapest – Aktuelle Marktdaten und Perspektiven

• Rechtliche Risiken bei Bau-Investitionen in Ungarn

Die (ungenügenden) Regelungen des Nachbarschaftsrechts in der ungarischen

Baurechtssprechung

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Rechtliche Risiken für Investitionen

• Auf Grund der vorherrschenden Rechtssprechung können Grundstücksnachbarn Schadenersatzansprüche auch

beim Bestehen von gültiger und rechtskräftiger Baugenehmigung geltend machen.

• Oft ziehen Grundstücksnachbarn während der Bauphase oder nach Fertigstellung mit Schadenersatzansprüchen

vor Gericht, z. B. mit forderung nach Ausgleich Wertverminderung z.B. wegen durch Neubau verminderter

Aussicht. >> Unkalkulierbar hohe Schadenssummen können die Investoren belasten.

• Im Gegensatz dazu regelt die westeuropäische Rechtssprechnung (Baurecht) die Ansprüche von

Grundstücksnachbarn lückenlos, sodass im Nachhinein in der Regel keine Rechtsstreitigkeiten entstehen

können.

• Laut „Ptk.” (ung. BGB) kann es zum Verlangen von Schadensersatzansprüchen nur beim Vorhandensein von

Rechtswidrigkeiten kommen. ABER: baut ein Bauherr mit gültiger Baugenehmigung, ist die Annahme von

Rechtswidrigkeit grundsätzlich ausgeschlossen.

• FAZIT: Investoren müssen mit den aus der üblichen Bau-Rechtssprechnung resultierenden, erheblichen

Risiken rechnen. >> fehlende Rechtssicherheit beeinträchtigt Neuinvestitionen

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IVG Hungária, Budapest

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!