簡報者：李永凱

組員：竇國昌、葉沛澤、盧裕文、周秀月、詹裕亨、黃昱祥、王南堯、蔡通明、王文宗、張世賢、李永凱、鄭淑燕

大綱

• 基地範圍

• 基地條件說明

• 現況調查

• 課題與對策

• 建築量體估算

• 更新財務速算

• 產品規劃及更新後價值

• 效益分析

基地範圍

基地面積：1871.67 平方公尺

圓環

國立台灣 文學館

台南孔廟

友愛街： 開山路： 基地位置：

基地位置：友愛街與開山路交 界處

基地條件說明

1. 變更台南市中西區都市計畫(主要計畫)通盤檢討案

2. 變更台南市中西區都市計畫(細部計畫)通盤檢討案

建蔽率：80% 容積率：320%

商業區

相關都市計畫規定

土地筆數：29筆

環境更新策略為社區性居住、觀光環境維護，歷史性巷弄景觀風貌改善與重建建築物量體控管。

基地條件說明

本案屬H區

• 適用「擬定台南市舊街區軸線都市更新計畫案」更新

單元劃定基準類型(二)之「府城生活博物館區」規定

• 即基地面積達一百平方公尺以上(含)者

重建

• 單棟合法建物為單位作為最小更新單元

• 歷史巷弄範圍兩旁之第一排沿街建築物得以整建、維

護方式 申請

整建、維護

相關更新計畫規定

擬定台南市孔廟周邊地區都市更新計畫案

更新單元劃定基準

H

現況調查

現況調查

• 土地畸零細碎且部分為未面臨道路之裡地

• 建築物老舊窳陋且均未留設公共空間

• 歷史街道狹小妨礙都市救災功能

課題與對策

提供居民合理舒適之居住空間 保留歷史街道紋理 保留歷史建築提供公眾參觀

透過都市更新

課題與對策

建築量體估算

容

積

獎

勵

大面積基地開發獎勵：法定

容積率320%調升為420%

斜屋頂獎勵：斜屋頂依規定

設置，全部不計入容積

本計畫區內建築基地容積獎

勵上限規定

1. 總容積不得超過原法定容積之1.5倍。

2. 其他法令容獎規定，得同時適用之。

1. 商業區1000㎡以上。 2. 建築高度10M以下者退縮5M，建築高度10M以上者退縮8M。

3. 建蔽率

建築量體估算

位置 友愛街與開山路交界

建物狀況 一般

土地價格區間 20-23萬元/坪

新屋價格區間 20-30萬元/坪

建築規劃

結構 鋼筋混擬土構造

地上 15樓

地下 2樓

1627.24㎡ (492.24坪) 重建範圍面積

• 1871.67-244.43=1627.24㎡ (492.24坪)

5207.17㎡ (1575.17坪) 重建基準容積

• 1627.24*320%=5207.17㎡ (1575.17坪)

782.18㎡ (236.6坪) 歷史建物保存容積

• 244.43*3.2=782.18㎡ (236.6坪)假設公告現值

一樣

土地面積 1871.67㎡ (566.18坪)

歷史建物保存面積 244.43㎡ (73.94坪)

環境條件

建築量體估算 申請容積獎勵項目

獎勵面積（㎡）

基準容積比率(%)

一、更新建築容積獎勵(更新條例§44及 容獎辦法) △F1高於法定容積部分核計之獎勵

△F2捐贈予公有之公益設施獎勵

△F3更新時程獎勵 520.72 10% △F4協助開闢或管理維護公共設施予公或 捐贈經費

△F5歷史、紀念、藝術性建築物保存

△F6規劃設計之獎勵

△F7綠建築設計之獎勵

△F8更新單元規模之獎勵

△F9處理占有他人違建戶之獎勵

更新容積獎勵合計(原樓板面積＋0.3倍法容) 520.72 10% 其他獎勵容積(%)

△F10大面積基地開發 1627.24 31.25% △F11開放空間 1041.43 20% 申請容積獎勵總計 3189.39 61.25% 容積移轉 782.18 13% 斜屋頂部分免計容積 670 12.86% 總計 4641.57 88.01%

項目 面積 法定容積面積 5207.17㎡

容積獎勵面積 3189.39㎡

容積移轉面積 782.18㎡

免計容積面積 670㎡

地上15樓 9848.74㎡

(2979.24坪)

地下 2樓 2400㎡

(726坪)

總樓地板面積 合計 12248.74㎡

(3705.24坪)

總銷售樓地板面積 14086.05㎡

(4261.03坪)

3D展示

3D展示

3D展示

3D展示

更新財務速算

樓層 單價(元/m2) 樓層 單價(元/m2)

1-3層 15,800 18層 29,800

4-5層 14,700 19層 29,800

6-8層 18,700 20層 29,800

9-11層 21,100 21層 33,800

12-14層 22,700 22層 33,800

15-17層 25,800 23層 33,800

18層以上每三層增加4000元/m2

24層 37,800

316,000,000(營造費用)x1.5(速算公式)=474,000,000

產品規劃及更新後價值

項目 戶數 總面積 單價 複價(萬元) 1F 4 200坪 40 萬元/坪 8,000

2-3F 8 400坪

25.3 萬元/坪

10,000

4F 4 200坪

25 萬元/坪

5,000

5-6F 8 400坪

25.5 萬元/坪

10,400

… 28 1200坪 … 萬元/坪 30,960

13-14F 8 400坪

26 萬元/坪

10,400

15F 4 200坪

28 萬元/坪

5,600

車位 91 100 萬元/個 9,100 更新後總價值＝銷售總收入合計 89,460

效益分析

項目 數值 檢核 更新前土地價值 13,022萬元 共同負擔費用 47,400萬元 更新後價值 89,460萬元 效益分析1：計畫投報率＝更新後價值/（更新前土地價值＋共同負擔費用）

148%

效益分析2：共同負擔比＝共同負擔費用/更新後價值

54%

實施者分配＝共同負擔費用 47,400萬元 地主分配＝更新後價值－共同負擔費用 42,060萬元 效益分析3：地主負擔(符合分回房屋的情境) =地主分回坪數/原戶數 1.不出錢分回多少;2.出多少分回一屋

地主可拿回2003坪 不出錢約可拿回50坪

簡報結束 謝謝聆聽