Upload
others
View
2
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
1
CELSO RODRÍGUEZ PADRÓN, SECRETARI GENERAL DEL
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL,
CERTIFICO: QUE EL PLE DEL CONSELL GENERAL DEL
PODER JUDICIAL DURANT LA SEVA REUNIÓ DEL DIA DE LA
DATA, HA APROVAT L’INFORME DE L’AVANTPROJECTE DE
LLEI DE MESURES DE FOMENT DEL LLOGUER
D’HABITATGES I L’EFICÀCIA ENERGÈTICA DELS EDIFICIS.
I.
ANTECEDENTS
Amb data 15 de setembre 2008 ha tingut entrada al Registre del
Consell General del Poder Judicial, l’Avantprojecte de Llei de mesures de
foment del lloguer d’habitatges i l’eficàcia energètica dels edificis remès
pel Secretari d’Estat de Justícia, a efectes de l’emissió del preceptiu
informe.
La Comissió d’Estudis i Informes va acordar designar com a ponent
l’Excma. Senyora Vocal Margarita Uría Etxebarría, i durant la seva reunió
del 10 d’octubre 2008 va aprovar el present informe, acordant la seva
remissió al Ple del Consell General del Poder Judicial.
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
2
II.
CONSIDERACIONS GENERALS SOBRE LA FUNCIÓ
CONSULTIVA DEL CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
La funció consultiva del Consell General del Poder Judicial es
contempla a l’article 108.1 de la Llei Orgànica del Poder Judicial; en
concret en el seu apartat e) es refereix a la facultat d’informar els
avantprojectes de lleis i disposicions generals de l’Estat i de les Comunitats
Autònomes que afectin total o parcialment, a: “normes processals o que
afectin als aspectes jurídics- constitucionals de la tutela davant dels
Tribunals ordinaris de l’exercici de drets fonamentals i qualssevol altres
que afectin la constitució, organització, funcionament i govern dels Jutjats i
Tribunals”.
En base a aquesta disposició legal, en una correcta interpretació de
l’abast i sentit de la potestat d’informe que en ella es reconeix al Consell
General del Poder Judicial, el parer que li correspon emetre sobre el
Projecte remès haurà de limitar-se a les normes substantives o processals
que s’hi inclouen específicament, evitant qualsevol consideració sobre
qüestions alienes al Poder Judicial o a l’exercici de la funció jurisdiccional
que aquest té encomanat.
No obstant l'al·ludida limitació material de la potestat d’informe del
Consell General de Poder Judicial, la funció consultiva d’aquest òrgan
constitucional ha estat entès, en principi, en termes amplis.
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
3
Així, el Consell General de Poder Judicial ha anat delimitant l’àmbit de la
seva potestat d’informe partint de la distinció entre un àmbit estricte, que
coincideix en termes literals amb l’àmbit material definit en el citat article
108.1.e) de la Llei Orgànica del Poder Judicial, i en un àmbit ampliat, que
es deriva de la posició d’aquest Consell com a òrgan constitucional de
govern del Poder Judicial. Dintre del primer àmbit, l’informe que s’ha
d’emetre s’haurà de referir, de manera principal, a les matèries previstes en
el precepte citat, defugint, amb caràcter general al menys, la formulació de
consideracions relatives al contingut del Projecte en totes les qüestions no
incloses en el citat article 108 de la Llei Orgànica del Poder judicial. En
quant a l’àmbit ampliat, el Consell General del Poder Judicial es reserva la
facultat d’expressar al seu parer també sobre els aspectes de l’avantprojecte
que afectin a drets i llibertats fonamentals, a raó de la posició prevalent i de
l’eficàcia immediata de què gaudeix per disposició expressa de l’article 53
de la Constitució. En aquest punt s’ha de partir especialment dels
pronunciaments del Tribunal Constitucional, en la seva condició d’intèrpret
suprem de la Constitució, les resolucions del qual dictades en tot tipus de
processos constitueixen la font directa d’interpretació dels preceptes i
principis constitucionals, vinculant tots els jutges i tribunals, de conformitat
amb el que es disposa a l’article 5.1 de la Llei Orgànica del Poder Judicial.
A més a més de l’anterior, i seguint el principi de col·laboració entre
òrgans constitucionals, el Consell General del Poder Judicial ha anat
indicant l’oportunitat d’efectuar en els seus informes altres consideracions,
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
4
relatives, en particular, a qüestions de tècnica legislativa o d’ordre
terminològic, amb la finalitat de millorar la correcció dels texts normatius i,
Per consegüent, a la seva efectiva aplicabilitat en els processos judicials,
per tal que són els òrgans jurisdiccionals, en última instància, els que
hauran d’aplicar posteriorment les normes sotmeses a informe d’aquest
Consell, una vegada aprovat per l’òrgan competent.
III.
ESTRUCTURA I CONTINGUT DE L’AVANTPROJECTE DE LLEI
L’Avantprojecte sotmès a informe consta d’una breu Exposició de
Motius, tres articles, una disposició transitòria única i dues disposicions
finals.
A l’exposició de Motius del text es concreta l’objectiu que es
persegueix amb el present text legal, que es contreu al foment del lloguer
d’habitatges, fonamentalment a través de mesures d’estímuls al lloguer, en
particular les destinades a enfortir la seguretat jurídica de les parts i a
incrementar l’oferta en el mercat del lloguer. Tanmateix, i de forma
conjunta, la norma pretén incrementar l’eficàcia energètica dels edificis a
Espanya, desprès dels avenços assolits en els últims anys amb l’aprovació
de les normes tècniques bàsiques sobre els requeriments mínims i la
certificació de l’eficiència energètica d’edificis de nova construcció.
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
5
Per l’assoliment d’aquests objectius, l’Avantprojecte aborda la
modificació de tres normes amb rang de llei: la Llei d’Arrendaments
Urbans i la Llei d’Enjudiciament Civil, per impulsar el desenvolupament
del mercat de lloguer, i la Llei de Propietat Horitzontal, per facilitar
actuacions que millorin l’eficàcia energètica dels edificis.
L’article primer de l’Avantprojecte modifica la Llei d’Arrendaments
Urbans amb la finalitat d’incloure entre els supòsits en què no procedeix la
pròrroga obligatòria del contracte, aquells en què l’arrendador tingui la
necessitat d’ocupar l’habitatge arrendada, abans de què transcorrin cinc
anys, no únicament per a ell (com habitualment es contempla) sinó també
pels seus familiars en primer grau de consanguinitat, i així ho faci constar
expressament en el contracte.
L’article segon modifica diversos preceptes de la Llei
d’Enjudiciament Civil, amb el propòsit de millorar i agilitzar els processos
de desnonament, a través de mesures de diversa índole, entre les que
s’inclouen: l’equiparació del règim jurídic dels processos de desnonament
per manca de pagament de les rendes o bé quantitats degudes, amb els
desnonaments per expiració legal o contractual del termini d’arrendament;
l’ampliació de l’àmbit del judici verbal per què es puguin substanciar
mitjançant aquest procediment les reclamacions de rendes derivades de
l’arrendament quan no s’acumulen al desnonament; la possibilitat de què
totes les reclamacions de desnonament i rendes puguin acudir a la via del
procediment monitori; i, en definitiva la reducció de terminis en el procés i
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
6
l’eliminació de tràmits no substancials, que fins aleshores dilataven en
excés la conclusió del procediment de desnonament.
Finalment, l’article tercer modifica la Llei de Propietat Horitzontal,
per facilitar que les Comunitats de Propietaris puguin adoptar acords per la
realització d’obres i la instal·lació d’equips o sistemes que tinguin com a
finalitat millorar l’eficiència energètica de l’edifici, a tals efectes es fixa la
majoria per l’adopció d’aquests acords en les tres cinquenes parts del total
dels propietaris que, i que representin les tres cinquenes parts de les quotes
de participació.
La disposició transitòria única de l’Avantprojecte senyala que el que
es disposa a l’article segon de la Llei serà d’aplicació en els processos que
s’incoïn amb posterioritat a la seva entrada en vigor. No obstant això, a
partir de la sentència que recaigui en els processos ja iniciats en el moment
de la seva entrada en vigor s’aplicarà a tots els efectes el text d’aquesta
Llei.
A la Disposició final primera es recullen els títols de competència
estatal que emparen la regulació que s’efectua, disposant que els articles,
primer (reforma de la Llei d’arrendament Urbans) i tercer (reforma de la
Llei de la Propietat Horitzontal) es dicten a l’empara de competència
exclusiva que correspon a l’Estat en matèria de legislació civil en els
termes de l’article 149.1.8 de la Constitució, i l’article segon (reforma de la
Llei d’Enjudiciament Civil). A l’empara de la competència estatal
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
7
exclusiva en matèria de legislació processal, sense prejudici de les
necessàries especialitats que en aquest ordre es deriven de les
particularitats del dret substantiu de les Comunitats Autònomes, en els
termes senyalats a l’article 149.1.6 del text constitucional.
La disposició final segona contempla que la Llei entrarà en vigor en
el termini d’un mes des de la seva publicació en el BOE.
I V.
CONSIDERACIONS DE CARÀCTER GENERAL.
El règim jurídic espanyol en matèria d’arrendaments urbans ha estat
tradicionalment marcat per un esperit fortament intervencionista, que arriba
a la seva màxima expressió a la Llei del 31 de desembre 1946, dictada –
segons amplis sectors de la doctrina- amb el clar objectiu de protegir la
posició de l’arrendatari, criteri que es manté, amb escasses innovacions a la
Llei del 13 d’abril 1956.
L'última gran reforma, anterior a l’actual Llei d’Arrendaments
Urbans, va ser la Llei del 14 de juliol 1964, Text Refós del 24 de
desembre, que va venir a perpetuar la mentalitat proteccionista, justificada
en el propi text de l’Exposició de Motius en què “encara no hem assolit la
maduresa econòmica indispensable, ni s’ha aconseguit satisfer la necessitat
d’habitatge per importants sectors de la societat espanyola”. La
consolidació d’un règim absolutament favorable als interessos dels
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
8
arrendataris va portar a una reducció del mercat del lloguer d’habitatges,
que encara avui fa que Espanya es trobi a les últimes posicions dintre del
mercat europeu, en quant a satisfacció de les necessitats d’habitatge a
través de l’arrendament.
El Reial Decret Llei del 30 d'abril 1985, sobre Mesures de Política
Econòmica, reflecteix un objectiu liberalitzador, introduint dues
modificacions a la regulació del règim dels arrendaments urbans, per un
costat la llibertat per pactar la duració del contracte en els arrendaments
celebrats amb posterioritat a la seva entrada en vigor, suprimint el caràcter
obligatori de la pròrroga forçosa, i, per un altre, la llibertat per la
transformació d’habitatges en locals de negoci.
La Llei 29/1994, del 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans,
propugna un retorn al lliure joc de l’oferta i la demanda, que aconsegueix la
seva màxima expressió en els denominats “arrendaments per a ús diferent
del d’habitatge”, estableix un règim d’absoluta llibertat en quant a la
fixació i revisió de la renda i a la duració del contracte. I, en Matèria
d’arrendament d’habitatges, el model establert en l’actual LAU pot
qualificar-se de raonablement satisfactori i equitatiu.
En l’àmbit processal, La Llei d’Enjudiciament Civil 1/2000 i la seva
posterior reforma en matèria de desnonament, ha tingut una molt clara
finalitat que faciliti el remei resolutori davant els supòsits d’impagats de les
rendes.
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
9
La LAU contempla la regulació dels processos arrendataris de forma
condensada, en tres articles: l’article 38 relatiu a la competència; l’article
39 referent al procediment i l’art. 40, a l’acumulació d’accions. Els tres
preceptes van ser derogats per la disposició derogatòria única 2.6er de la
Llei 1/2000, del 7 de gener, d’Enjudiciament Civil, que estableix dues vies
pel coneixement i resolució de les qüestions derivades del contracte
arrendatari: el judici ordinari i el judici verbal per manca de pagament de
rendes i quantitats degudes o bé per expiració del termini contractual. Quan
s’exerciten de forma acumulada l’acció de desnonament per impagat i
l’acció de reclamació de rendes i quantitats degudes, la via procedimental e
el judici verbal, qualsevol que sigui la quantia reclamada (art.438.3 LEC) i
és admissible la reclamació de rendes d’arrendaments a través del judici
monitori, podent operar com a base documental el contracte locatiu i els
rebuts d’impagats.
La disposició Addicional cinquena de la LEC, afegida per la
disposició addicional dotzena apartat tres de la Llei Orgànica 19/2003, del
23 de desembre, possibilita la creació pel Ministeri de Justícia, previ acord
amb la corresponen Comunitat Autònoma competent i previ informa del
Consell General del Poder Judicial, d’Oficines de senyalament immediat en
aquells partits amb separació dels Jutjats de l’ordre civil i penal; a aquestes
oficines se’ls dota de funcions de servei comú que són, en síntesi,
actuacions de registre, repartiment i senyalaments preferents o anticipats de
vistes, compareixences i actuacions.
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
10
Malgrat aquest conjunt de mesures, segons senyala literalment
l’Exposició de Motius del text que s’informa “l’opció de lloguer no ha estat
majoritàriament escollida pels ciutadans en els últims anys per accedir a
l’habitatge. A la preferència generalitzada per la compra han contribuïts
diversos factors, com les pròpies característiques del mercat d’habitatge de
lloguer, els incentius oferts pels poders públics i unes condicions financeres
favorables a l’endeutament. Tot això va contribuir a què, lluny
d'incrementar-se, en termes relatius, el percentatge d’habitatge de lloguer
anés perdent terreny en benefici de l’habitatge en propietat. De fet el
lloguer a Espanya representa tan sol l’11 per cent del mercat de l’habitatge,
quan la mitja europea se situa a l’entorn del 40 per cent”.
Segons el text citat, aquesta tendència sembla estar canviant, atès
que “ja s’incrementen més les noves llars que accedeixen a un habitatge en
règim de lloguer que els que accedeixen a ell en règim de propietat”. En
aquest context l’objectiu del text remès és expressament, el de configurar
les necessàries mesures d’estímul, en particular aquelles destinades a
enfortir la seguretat jurídica de les parts i a fomentar l’increment de l’oferta
en el mercat del lloguer.”
De conformitat amb l’exposat, l’última finalitat que persegueix la
reforma és de la de coadjuvar a potenciar el mercat dels lloguers urbans, la
qual cosa s’ha de considerar com a una opció legislativa llegítima que
s’insereix en l’àmbit d’una política d’habitatge orientada a complir el
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
11
mandat constitucional consagrat a l’article 47, això és, el reconeixement del
dret de tots els ciutadans a gaudir d’un habitatge digne i adequat.
V.
EXAMEN DEL CONTINGUT DE L’AVANTPROJECTE.
1. Modificació de la Llei d’Arrendaments Urbans.
L’Avantprojecte modifica l’apartat 3 de l’article 9 de la Llei
d’Arrendaments Urbans, amb la finalitat d’exceptuar de la pròrroga
automàtica, a més del supòsit actualment previst (necessitat de l’arrendador
d’ocupar l’habitatge arrendat per destinar-lo a habitatge permanent per un
mateix), el supòsit de necessitat també pels “seus familiars en primer grau
de consanguinitat”. La redacció que resulta de les modificacions
introduïdes “No procedirà la pròrroga obligatòria del contracte quan, al
moment de la seva celebració, s’hi faci constar, de forma expressa, la
necessitat per l’arrendador d’ocupar l’habitatge arrendada abans del
transcurs de cinc anys per destinar-lo a habitatge permanent per un mateix
o pels seus familiars en primer grau de consanguinitat” .
La LAU confia amb caràcter general als contractants la fixació de la
duració de l’arrendament, però seguidament concedeix a l’arrendatari el
dret de beneficiar-se d’una pròrroga per terminis anuals fins a un mínim de
cinc anys, pròrroga que és absolutament independent de la voluntat de
l’arrendador, concedint a l’arrendatari no obstant, la possibilitat de no
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
12
renovar el contracte, sempre que ho manifesti l’arrendador amb 30 dies
d’antelació com a mínim a la data de final del contracte o de qualsevol de
les pròrrogues. I aquesta duració mínima de cinc anys està assegurada fins i
tot en els casos de resolució del dret de l’arrendador previstos a l’article 13,
alienació de la finca de l’article 14, i mort de l’arrendatari, de l’article 16.4.
De conformitat amb el previst a la LAU, la pròrroga del contracte
únicament es pot eludir en el supòsit previst a l’article 9.3, essent necessari
que, al moment de la celebració del contracte s’hi faci constar de forma
expressa la necessitat per l’arrendador d’ocupar-lo per destinar-lo a
habitatge permanent. Fora d’aquest supòsit, no cap la denegació de la
pròrroga, havent estat exclosa pel legislador la possibilitat d’al·legar la
necessitat sobrevinguda, i això perquè la voluntat del legislador ha segut la
de mantenir una situació d’equilibri entre arrendador i arrendatari, i entre
els drets d’un i altre, i essent el termini de pròrroga simplement de cinc
anys, es tracta de garantir a l’arrendatari una situació de permanència per
aquest període de temps mínim, en front de l’arrendador no pot oposar rés
més que aquesta situació de necessitat que ha de fer constar expressament
en el moment de subscriure el contracte.
La situació de relatiu privilegi en què es troba l’arrendatari, en
matèria de duració del contracte, es matisa amb la modificació ara
introduïda, si bé amb absoluta prudència i en termes que resulten
plenament acceptables.
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
13
Cal recordar que la Llei d’arrendament del 1964 contemplava en el
seu article 62.1 que el llogater no tindria dret a la pròrroga legal quan
l’arrendador necessités l’habitatge per ell mateix o per què l’ocupessin els
seus ascendents o descendents. La modificació que ara s’introdueix, en
aquesta línia amplia l’excepció de necessitat per l’arrendador, al supòsit de
necessitat pels familiars en primer grau de consanguinitat, la qual cosa
sembla raonable, essent aquesta, juntament amb la necessitat del propi
arrendador, la causa més freqüent del desistiment voluntari de
l’arrendament.
Però, i a diferència de la regulació anterior, aquesta ampliació de la
situació de necessitat als familiars, ve envoltada d’una sèrie de cauteles
jurídiques dirigides a evitar la seva utilització fraudulent. Així es manté la
necessitat de fer constar aquesta circumstància al moment de la celebració
del contracte i es manté, en el paràgraf següent del precepte que, en cas
d’incompliment per no ocupació de l’habitatge en el termini de tres mesos
per l’arrendador o pels seus familiars, l’arrendatari podrà escollir entre
recuperar l’habitatge per un nou període de fins a cinc anys a partir
d’aquesta nova ocupació, amb indemnització de les despeses que el
desallotjament hagués ocasionat, o bé, en el seu cas, a rebre en concepte
d’indemnització una quantitat igual a l’import de la renda pels anys que
quedessin fins a completar els cinc.
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
14
2. Modificació de la Llei d’Enjudiciament Civil
Les modificacions introduïdes en el text de la Llei 1/2000,
d’Enjudiciament Civil tenen con objectiu recollir aquelles propostes que
permetin avançar en una solució satisfactòria, i en terminis de litigis en
matèria de desnonament, més breus, amb l’adequada salvaguarda de les
garanties processals. Entre les novetats substantives que l’Avantprojecte
incorpora, cal destacar el sotmetiment al mateix règim jurídic dels
processos de desnonament per manca de pagament de rendes o quanties
degudes i els processos de desnonament per expiració del termini legal o
contractual: l'ampliació de l’àmbit del judici verbal per què puguin
substanciar-se per aquest procediment les reclamacions de rendes derivades
de l’arrendament, quan no s’acumulen al desnonament i la possibilitat de
què totes les reclamacions de desnonament i rendes puguin acudir a la via
del procediment monitori. A més, s’opta per l’eliminació de tràmits
específics fins ara existents, en alguns casos fent-los desaparèixer i, en
altres, establint especialitats dintre de la regulació general, tot plegat amb
un objectiu clar, que transcendeix el conjunt de la reforma: la simplificació
de la regulació processal.
U. S’afegeix un apartat 3 a l’article 21 de la LEC, regulador de
l’aplanament, amb la següent redacció:
“ Si l’aplanament resultés del compromís amb efectes de transacció
previstos a l’apartat 3 de l’article 437 pels judicis de desnonament per
manca de pagament de rendes o bé de quantitats degudes, o per
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
15
expiració legal o contractual del termini, la resolució que homologa la
transacció declararà que, de no complir-se amb el termini de
desnonament establert a la transacció, aquesta quedarà sense efecte, i
que es portarà a terme el llançament sense més tràmit i sense cap
notificació al condemnat, el dia i hora fixats a la citació si aquesta és de
data posterior, o en el dia i hora que senyali l’esmentada resolució”.
El que senyala aquest precepte guarda directa connexió amb el que
disposa l’article 437.3 introduït a la LEC per la Llei 23/2003, del 10 de
juliol, on es contempla el compromís possible del demandant a la
condonació de tot o de part del deute a canvi del desallotjament voluntari
de la finca. Amb això es persegueix donar l’oportunitat al demandat
d'aplanar-se a la demanda, a canvi de què l’actor sacrifiqui part del seu dret,
amb la finalitat d’aconseguir el desnonament més ràpidament.
Així doncs, l’acceptació pel demandat del compromís assumit per
l’actor equival a un aplanament, i així ho precisa l’article 440.3 LEC,
modificat per la pròpia Llei 23/2003, quan es refereix a què en aquests
casos, el Tribunal indicarà “ que l’acceptació d’aquest compromís
equivaldrà a un aplanament amb els efectes de l’article 21, el final del qual
s’atorgarà un termini de cinc dies al demandat per què manifesti si accepta
el requeriment”.
Les previsions contingudes en aquests preceptes van suposar en el
seu moment un tractament nou, especialment la consideració de
l’acceptació del demandat com a un aplanament, atès que això implica que,
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
16
en cas d’incompliment, l’actor compta amb un títol executiu en front de
l’arrendatari pel lliurament de l’immoble.
L’expressa remissió que l’article 440.3 efectua al que es disposa a
l’article 21 LEC, feia imprescindible una específica regulació de
l’aplanament en aquest supòsit, tenint en compte que l’aplicació dels
actuals preceptes han donat lloc a la pràctica a múltiples problemes
interpretatius i d’aplicació. Per això, es considera positiva la regulació que
el precepte examinat efectua, precisant adequadament que l’acceptació del
compromís pel demandat produeix els efectes propis de la transacció
judicial, la qual cosa implica, de conformitat amb el que senyala l’article
517.1.3er que la resolució judicial que homologui l’esmentada transacció es
converteix en títol executiu suficient pel desallotjament de l’immoble.
Com a complement de l’esmentada regulació, l’apartat que s’introdueix a
l’article 21 ve a regular l’execució mitjançant llançament immediat, en els
termes previstos en el precepte que s’examina.
Dos. Es modifica l’apartat 4 de l’article 22, en el que es regula l’enervació
del desnonament. La modificació introduïda no afecta l’acció d’enervació,
sinó que es limita a afegir un incís en el primer paràgraf de l’esmentat
apartat, en els termes següents:
“La resolució que declari enervada l’acció de desnonament condemnarà
l’arrendatari al pagament de les costes meritades”. El paràgraf segon
també és objecte d’una modificació puntual, consistent en reduir de dos a
un mes d’antelació a la presentació de la demanda, el termini en el que
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
17
l’arrendador pot requerir el pagament a l’arrendatari per excloure la
possibilitat d’enervació del desnonament.
Si la segona de les modificacions introduïdes té un objectiu
merament d’agilitació del procediment, la regulació expressa de les costes
ve, no obstant, a salvar una llacuna jurídica existent a l’actual normativa
que no conté una previsió específica sobre la imposició de costes
processals, en els supòsits d’enervació del desnonament, per la qual cosa, al
no incloure regles especials, es fa necessari acudir a les establertes per tot
tipus de supòsits en els articles 394 i 395 LEC.
La reforma resulta plenament encertada, atès que la manca d’una
resposta legal específica ha vingut originant inseguretat jurídica i propiciant
interpretacions doctrinals i de la jurisprudència divergents. A més a més, la
solució per la que opta resulta també adequada, atès que, donat que
l’enervació del desnonament és un privilegi del demandat, no pot operar en
detriment de l’arrendador, essent a ell a qui s’han de rescabalar les costes
meritades en un procediment que el propi arrendatari ha provocat
incomplint una de les seves obligacions principals, com és l’abonament de
la renda, per la qual cosa atemptaria contra el principi d’equitat compel·lir
l’arrendador al pagament, d'unes costes ocasionades per l’actitud hostil de
l’arrendatari.
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
18
Tres. S’introdueix un nou apartat a l’article 33, en els termes següents:
”En els judicis als que es refereix l’apartat anterior (judici verbal de
desnonament) si la sol·licitud de justícia gratuïta pel demandat no s’ha
efectuat al menys cinc dies abans de la vista, la manca de designació
d’advocat i procurador pels col·legis professionals no suspendrà la
celebració del judici, la qual cosa es farà constar a la resolució del
Tribunal”.
L’article 250.1.1er ha donat lloc a una amplia polèmica, en relació al
tema derivat de la quantia aplicable per determinar si era preceptiva o no la
intervenció d’Advocat i Procurador, segons els arts. 23 i 31 LEC en relació
amb l’article 252 respecte de les regles per la determinació de la quantia,
però modificats aquests aspectes, el que es pretén ara és la màxima
immediatesa i agilitat en la formulació de la sol·licitud de justícia gratuïta,
evitant que l’esmentada sol·licitud pugui suposar, com en ocasions passa,
un mecanisme per dilatar la resolució del procediment, en clar prejudici de
l’arrendador.
Ni la LEC ni la Llei 1/1996, del 10 de gener, d’Assistència Jurídica
Gratuïta determinen el moment pe efectuar la sol·licitud de justícia gratuïta,
tret que es tracti d’un procés en el que no sigui preceptiva la intervenció
d’Advocat i Procurador. Juntament, en el cas del judici de desnonament, la
primera compareixença del demandat es produeix durant la vista.
Això suposa generalment, de conformitat amb l’article 16 de la Llei
d’Assistència Jurídica Gratuïta, que la sol·licitud del demandat uns pocs
dies abans de la seva celebració obligui ineludiblement a suspendre-la. En
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
19
ocasions, alguns Jutjats han tractat d’evitar aquest tipus de situacions
abusives, denegant la suspensió de la vista sobre la base de què la
sol·licitud del benefici es produeix de forma extemporània i amb abús de
dret; si posteriorment se celebra la vista i el demandat no compareix,
existeix un alt risc de què, recorreguda la sentència que es dicti, es declari
la nul·litat de tot el que s’ha actuat, per vulneració del dret a la tutela
judicial efectiva (en aquest sentit, per exemple, SAP de Màlaga, secció
5èna, del 5 de juliol 2005).
La reforma introduïda pretén evitar la utilització d’aquest
mecanisme dilatori, mitjançant la fixació expressa d’un termini de cinc dies
anteriors a la data de la vista, per efectuar l’esmentada sol·licitud. En
aquesta mateixa línia s’insereix la modificació operada per la Llei Orgànica
19/2003, on es disposa que la citació expressarà que, si el demandat
sol·licita el reconeixement del dret d’assistència jurídica gratuïta, haurà de
demanar-lo en el Jutjat en el termini de tres dies des de la recepció de la
citació.
No hi ha rés que objectar a la reforma introduïda, si bé caldria
apuntar, a efectes de l’oportuna valoració, si l’extrema brevetat dels
terminis previstos pogués en algun cas resultar excessiva, incidint
negativament en l’adequada garantia del dret a la tutela judicial efectiva.
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
20
Quatre. Dóna una nova redacció a l’apartat 3 de l’article 155 relatiu al
domicili en els actes de comunicació processal, passant a ser la nova
redacció la següent: (és recull en negreta).
“ A efectes d’actes de comunicació, es podrà designar com a domicili el
que aparegui en el padró municipal o bé el que consti oficialment a altres
efectes, així com el que aparegui en el registre oficial o en publicacions de
Col·legis Professionals, quan es tractés, respectivament, d’empreses i altres
entitats o de persones que exerceixin una professió per la que han de
col·legiar-se obligatòriament. Tanmateix es podrà designar com a
domicili, als efectes referits, el lloc en el que es desenvolupa l’activitat
professional o laboral no ocasional. Quan a la demanda s’exerciti una acció
d’aquelles a les que es refereix el número 1er de l’apartat 1 de l’article 250,
es designarà com a domicili del demandat, a efectes d’actes de
comunicació, en primer lloc el que figura expressament en el contracte com
a domicili per notificacions i, en defecte, el de l’habitatge o local arrendat.
Si la demanda es dirigís a una persona jurídica, podrà igualment
senyalar el domicili de qualsevol que aparegui com a administrador,
gerent o apoderat de l’empresa mercantil, o president, membre o gestor
de la Junta de qualsevol associació que aparegués en un Registre”.
L’actual sistema d’actes de comunicació processal ve a acotar tots els
mecanismes possibles per què, seguint la doctrina del Tribunal
Constitucional, es produeixi l’esgotament de la localització del domicili
abans d’acudir a la via edictal.
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
21
La modificació introduïda s’ha de valorar positivament atès que
afegeix més opcions a la del domicili de l’arrendament com a lloc on dirigir
els actes de comunicació processal. L’abandonament per part de
l’arrendatari de l’habitatge o local arrendat ha anat constituint un dels
principals obstacles per l’adequat impuls de la tramitació d’aquests
procediments, no existint, sovint, constància d’un domicili alternatiu que
permetés portar a terme els actes de comunicació processal, per la qual
cosa, la possibilitat d’incloure en el contracte un domicili específic a
efectes de notificacions va directament dirigida a facilitar els actes de
comunicació procés, permetent que aquestos puguin efectuar-se
directament, i evitant la demora que comporten els procediments
d’esbrinament del domicili.
Juntament, i com a fórmula alternativa que podria contribuir al
compliment de l’objectiu que es pretén, caldria plantejar-se la possibilitat,
ja inclosa en algun Projecte tramitat amb anterioritat, de permetre que els
actes de comunicació siguin realitzat pels procuradors, fins i tot en els
casos de notificació mitjançant lliurament directe de la resolució al seu
destinatari.
Especialment rellevant és el supòsit de les persones jurídiques, on el
ventall s’amplia notablement, des de l’habitual del domicili social, al de
qualsevol de les persones físiques que apareguin com a càrrecs directius o
gestor de la mateixa. Sense prejudici d’aquesta valoració positiva, i a
efectes purament tècnics, s’estima que la referencia als “Registres”
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
22
s’hauria d’efectuar als “Registres oficials”, recollint la redacció del primer
paràgraf del precepte.
Cinc. S’afegeix un nou paràgraf a l’article 164, que regula la comunicació
edictal, en els termes següents:
“ En els processos de desnonament de finca urbana per manca de
pagament de rendes o quantitats degudes o per expiració legal o
contractual del termini i en els processos de reclamació d’aquestes rendes
o bé quantitats degudes, quan no es pogués trobar ni efectuar
comunicació a l’arrendatari en els domicilis designats en el segon
paràgraf del número 3 de l’article 155, ni s’hagués comunicat amb
posterioritat al contracte un nou domicili a l’arrendador, es procedirà,
sense més tràmits, a fixar la cèdula de citació en el tauló d’anuncis del
Jutjat”.
Es tracta d’una modificació complementària de l’anterior, amb un
objectiu clar d’agilitar el procés i simplificar la tramitació que es concreta,
en aquest cas, en obviar, en el supòsit del judici verbal de desnonament el
tràmit, sovint dilatat, d’esbrinament del domicili. S’exceptuen aquestes
previsions mitjançant un tràmit molt simplificat que permet, en cas de no
ser trobat l’arrendatari en els domicilis designats, procedir directament a la
comunicació mitjançant anuncis en el tauló del Jutjat.
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
23
Aquesta provisió ha de ser objecte de valoració positiva, atès que, en
aquest tipus de processos, en els que el tràfic jurídic demanda solucions
ràpides, resulta encertat permetre directament la notificació edictal quan el
demandat no es trobi en els domicilis designats, atès que en aquests casos
no mereixen més protecció que el propietari que es veu privat de l’ús de
l’habitatge. En qualsevol cas no hi ha minva per la seguretat jurídica, atès
que el demandat sempre disposa del mecanisme de la rescissió de sentència
ferma de l’article 501 LEC.
Sis. S’afegeix un nou paràgraf a l’article 220, relatiu a les condemnes de
futur, conforme al qual: “ En els casos de reclamacions de rendes
periòdiques, quan l’acció de reclamació s’acumula a l’acció de
desnonament per manca de pagament o per expiració legal o contractual
del termini, la Sentència inclourà la condemna a satisfer també les
rendes degudes que es meritin amb posterioritat a la presentació de la
demanda fins el lliurament de la possessió efectiva de la finca, prenent
com a base de la liquidació de les rendes futures, l’import de l’última
mensualitat reclamada a la presentació de la demanda”.
La modificació del precepte, mitjançant una especificació concreta
dels supòsits de reclamació de rendes periòdiques, té un objectiu
clarificador d’un aspecte que fins a la data resultava confús i que havia
donat lloc opinions divergents, és a dir, la possibilitat d’aplicar les
previsions de la condemna a futur contemplada a l’article 220 al supòsit de
l’acció de reclamació de rendes, quan aquesta s’acumula a la de
desnonament.
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
24
No hi ha res que objectar al contingut del precepte, atès que la
jurisprudència majoritària ja ha admès sense discussió la possibilitat de
condemna a futur en els supòsits de reclamacions de rendes, per aplicació
de les reclamacions de rendes, per aplicació de les previsions generals de
l’article 220. Així, com senyala la Sentència de l’Audiència Provincial
d’Orense, del 31 de juliol 2001, la Sentència podrà incloure la condemna
de les pretensions que es meritin amb posterioritat al moment en què es
dicti, solució que respon als principis de justícia material i econòmica
processal.
La possibilitat de condemna a futur en els supòsits d’acumulació de
l’acció de desnonament i de reclamació de rendes també ha estat objecte
d’una jurisprudència majoritària de caràcter favorable. Si bé algunes
Sentències han estimat que les rendes que es meriten desprès de dictar-se la
Sentència i fins el lliurament de la finca arrendada s’han de reclamar en el
judici declaratiu que correspon a la seva quantia (SSAP de Càceres, Secció
2a, del 23 de març 2002; i de València, secció 8a, del 10 de juliol 2002),
altres, en clara majoria entenen que en el suplico de la demanda es pot
sol·licitar la condemna a l’abonament tant de les rendes vençudes al
moment de la presentació de la demanda i de les degudes quan es dicti la
sentència, com de les que vagin meritant amb posterioritat i fins el
desallotjament i la recuperació de la possessió de la finca (SSAP de
Pontevedra, Secció 1a, del 10 de juliol 1997; d'Astúries, Secció 7a, del 14
de març 2001; de Burgos, Secció 2a, del 29 d’octubre 2001; de Madrid,
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
25
Secció 14èna, del 9 d’abril 2001; de Barcelona, secció 4a, del 19 de
novembre 2002; i de Castelló, Secció 2a, del 6 d’octubre 2004).
Resulta clarificador a aquests efectes, el pronunciament de la
Sentència de l’Audiència Provincial de Burgos, Secció 2a, del 29 d’octubre
2001: “... l’article 220 de la Llei d’Enjudiciament Civil 1/2000, del 7 de
gener, intenta evitar, consagrant el principi d’economia processal, que una
obligació amb prestacions periòdiques ja declarades en Sentència ferma,
necessiti d’un ulterior procés declaratiu per reclamar les prestacions
meritades amb posterioritat, oferint l’oportunitat de fer condemnes de futur
i, és cert, que en el cas present, si bé és cert que la declaració de resolució
del contracte ha esdevingut ferma, al no haver estat recorreguda i que, en
conseqüència no estan ja obligats els demandats a seguir pagar la “renda” i
els demés quantitats especificades en el contracte, no existeix ja el
contracte que els obliga a fer-ho, no és menys cert que la continuació en
l’ocupació del pis pels demandats condemnats al desnonament genera en el
propietari un dret a percebre una contraprestació (...) si bé tenint en compte
que, a partir de la data de la present resolució, les rendes no experimentaran
cap actualització, donada l’absència de contracte i tenint en compte que
està en mans de l’actor la possibilitat de sol·licitar l’execució
forçosa de la sentència, per evitar que la situació d’ocupació sense control
es perllongui en el temps “
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
26
Set i vuit. Es Modifiquen els articles 249 i 250, amb l’objectiu d’excloure
de l’àmbit del judici ordinari i incloure en el del judici verbal les
reclamacions de rendes o quantitats degudes per l’arrendatari.
De conformitat amb això, el número 6 de l’article 249.1, queda
redactat en els següents termes: “ Les que versin sobre qualssevol
assumptes relatius a arrendaments urbans o rústics de béns immobles,
llevat que es tracti de reclamacions i rendes o quantitats degudes per
l’arrendatari o de desnonament per manca de pagament o per extinció del
termini de la relació arrendatària”.
El número 1 de l’article 250.1 queda redactat del següent mode: “les
que versin sobre reclamació de quantitats per impagat de rendes o
quantitats degudes i les que, igualment, amb fonament en l’impagat de la
renda o quantitats degudes per l’arrendatari, o en expiració del termini
fixat de forma contractual o legalment, pretenguin que el propietari,
usufructuari o qualsevulla altra persona amb dret a posseir una finca
rústica o urbana donada en arrendament, ordinari o financer o en
parceria recuperin la possessió de l’esmentada finca.”
L’objectiu d’aquesta modificació s’explicita en la pròpia Exposició
de Motius de l’Avantprojecte, segons la qual “permet salvar, en el seu cas,
la relació arrendatària, alguna cosa que fins ara es dificultava per què el
propietari creditor de rendes o quantitats degudes es veia obligat a
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
27
acumular la seva reclamació a la de desnonament si volia acudir al judici
verbal, més simple, senzill i ràpid que el judici ordinari”.
La tramitació dels tres supòsits previstos per la via del judici verbal
ha estat una aspiració llargament demandada pels professionals i per la
doctrina especialitzada, donada la major complexitat del judici ordinari, la
preceptiva intervenció d ‘Advocat i Procurador i l’amplitud de prova i
defensa, i, amb això, el seu major perllongament en el temps; a això s‘hi
uneix que la conjunció d’ambdós supòsits, ha anat plantejant a la pràctica
una gran quantitat de dificultats interpretatives, que ara es resolen.
Amb anterioritat a la reforma introduïda per la Llei 23/2003, es
recollia a l’article 438.3.3er LEC la necessitat d’acudir al judici ordinari
quan s’utilitzés el procés acumulat; no obstant, en aquesta reforma es
modifica l’article 438.3.3er LEC per senyalar que es permet l’acumulació
d’accions en reclamació de rendes o quantitats anàlogues vençudes i no
pagades, quan es tracti de judicis de desnonament de finca per manca de
pagament, amb independència de la quantitat que es reclami. Aquesta
reforma va ser rellevant a l’hora d’unificar la via procedimental pel tràmit
de judici verbal quan s’insti el judici de desnonament i l’acció de
reclamació de rendes.
No obstant, l'existència de dues vies procedimentals separades no va
deixar de suscitar problemes interpretatius i especialment en la via del
judici ordinari, existint divergències a l’hora d’entendre que l’acció de
reclamació de rendes havia de seguir necessàriament la via del judici
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
28
ordinari, o la de considerar adequat el procediment del judici verbal quan la
pretensió consistia en la reclamació de rendes en quantia no superior a
3.000 euros, de conformitat amb l’article 249.2. resultava, en efecte, poc
coherent que si l’article 438.3 LEC permet demanar a través del procés
verbal el més (acumulació d’accions de desnonament i de reclamació de
rendes), no permetés sol·licitar a través del mateix procediment el menys,
en aquest cas, l’acció de reclamació de rendes amb caràcter exclusiu, per la
qual cosa la modificació que s’efectua no més que racionalitzar les
previsions legals, concentrant i clarificant el tràmit a seguir.
Nou. Es modifica la regla 9 de l’article 251, suprimint l’últim incís (la part
suprimida apareix subratllada):
“ En els judicis sobre arrendaments de béns, llevat quan tinguin per
objecte la reclamació de rendes o quantitats degudes, la quantia de la
demanda serà l’import d’una anualitat de renda, sigui la que sigui la
periodicitat amb la que aparegui fixada en el contracte. No obstant, quan
es reclami la possessió del bé arrendat s’estarà al que disposa la regla
tercera d’aquest article.”
Aquesta ha estat una de les qüestions més polèmiques en la regulació que
efectua la LEC en matèria arrendatària, atès que amb caràcter general, la
manca de concreció i claredat el propi article 251 ha propiciat opinions
disperses, a l’hora de resoldre sobre la quantia aplicable, d'on es deriven, a
més, connotacions importants, per exemple en matèria de costes, per les
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
29
Audiències Provincials que opten generalment pel criteri de valor de
l’immoble.
La quantia representa l’interès econòmic del judici i ha d’estar
determinada en tot procés civil de conformitat amb les regles de l’article
251, expressant-se amb claredat i precisió a l’escrit iniciador, com disposa
l’article 253. Encara que el desnonament sigui un judici verbal per raó de
la matèria, la seva quantia d’ha d’expressar preceptivament a la demanda.
La determinació de la quantia en el desnonament ha estat una qüestió
polèmica i complexa, que no influeix ni en la classe de judici (sempre
verbal) ni en l’accés a la cassació (sempre vinculat a l’interès de la cassació
de l’art. 477.2.3er al ser un judici “ ex. matèria”), però que té una especial
transcendència en matèria de costes processals i d’intervenció preceptiva
d’Advocat i Procurador.
Segons resulta de l’article 251, regla 9a LEC, en els judicis sobre
arrendament de béns, la quantia de la demanda serà l’import d’una
anualitat de renda, llevat que tingui per objecte la reclamació de rendes
vençudes o que es reclami la possessió del bé arrendat, supòsit aquest últim
en què, per remissió a l’actual regla 3a, que envia a la regla 2a, haurà
d’estar-se al valor dels béns immobles al moment d ela demanda, segons
els preus de mercat i mai inferior al valor cadastral.
Segons doncs una interpretació estrictament literal del que disposa
l’últim incís de l’article 251.9è i dels enviaments en cascada que del mateix
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
30
deriven, la quantia del desnonament que tingui per objecte la reclamació de
la possessió del bé arrendat, serà “el valor del bé immoble arrendat”.
Aquest criteri ha estat qualificat d’absurd, desmesurat i costós, tant per la
doctrina com per la jurisprudència i ha provocat que nombrosos Tribunals
fugint de la irracionalitat, hagin optat pel criteri de l’anualitat de renda,
atenen a una interpretació històrica, donat que aquest criteri apareixia
recollit a l’art. 489.10 LEC de 1881, o bé inclús al criteri de les rendes
degudes.
El criteri de l’anualitat de la renda, s’ha argumentat sobre la base de
què la finalitat immediata del judici de desnonament per impagat de rendes
és la declaració de resolució del vincle locatiu, mentre que la recuperació
possessòria seria la mera conseqüència d’aquesta declaració, per la qual
cosa, al no ser la recuperació possessòria la finalitat immediata del
desnonament per manca de pagament, la quantia del procés serà una
anualitat de renda (així les SSAP de Barcelona, Secció 4a, de l’11 de març
2005 i del 19 de novembre 2004, i de Madrid, secció 9a, del 9 de març
2005). Existeix fins i tot una altra postura que defèn que al ser l’impagat
de quantitats el fonament de l’actuació de desnonament, encara que
aquestes no es reclamin, per la determinació de la quantia del procediment
s’haurà d’estar al que indica la regla 1a de l’article 251, és a dir, al valor de
les rendes impagades; no obstant aquesta última és una postura minoritària
amb escàs eco jurisprudencial. Aquesta qüestió planteja en ocasions
dilacions innecessàries en la tramitació del judici de desnonament, atès que,
fixada la quantia per l’actor de conformitat amb alguna de les postures
anteriors, pot ocorre que el Jutjat mantingui una posició diferent i que, amb
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
31
caràcter previ a l’admissió de la demanda, requereixi la reparació d’aquesta
qüestió.
La modificació efectuada ve a acomodar-se en els criteris
majoritàriament defensats per la jurisprudència i la doctrina especialitzada,
mitjançant la supressió de l’últim incís de l’aparta 9 de l’article 252
eliminant la remissió que permetia prendre en consideració el valor de
l’immoble en els supòsits de desnonament possessori, la qual cosa ha de ser
objecte de valoració positiva, per les raons que s’acaben d’exposar.
Deu. Es modifica la regla 2 de l’article 252, que queda redactat en els
següents termes:
“ Si les accions acumulades provenen del mateix títol o amb l’acció
principal es demanen accessòriament interessos, fruits, rendes o danys i
perjudicis, la quantia serà determinada per la suma del valor de totes les
accions acumulades. Però si l’import que qualsevol de les accions no fos
cert i líquid, únicament es tindrà en compte el valor de les accions l’import
del qual si ho fos.
Per la fixació del valor no es tindran en compte els fruits, interessos o
rendes per córrer, sinó únicament les vençudes. Tampoc en tindrà en
compte la petició de condemna en costes
Sense prejudici de l’anterior, si les accions acumulades fossin la de
desnonament per manca de pagament o per expiració legal o contractual
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
32
del termini, i la reclamació de rendes o quantitats degudes, la quantia de
la demanda vindrà determinada per l’acció de major valor”.
En els supòsits d’acumulació de l’acció de desnonament i de l’acció de
reclamació de rendes, d’acord amb l’actual redacció de l’article 252.2,
donat que la quantia de les accions provenen del mateix títol, aquesta
vindrà determinada per la suma del valor de totes les accions acumulades,
la qual cosa suposaria que la quantia en aquests supòsits seria la suma de
les rendes reclamades i de l’import d’una anualitat de renda (llevat que
s’apliqués el criteri literalista del valor de la finca). En virtut de la
modificació ara produïda, en aquests supòsits, la quantia de la demanda
vindrà determinada per l’acció de major valor, la qual cosa sembla lògica,
atès que, en cas contrari, es produiria en aquests casos una elevació
artificial de la quantia, amb especial transcendència en matèria de costes
processals i d'intervenció d’advocat i procurador.
Onze. Es modifica l’apartat 3 de l’article 437 mitjançant l’addició d’un
últim incís, quedant redactat en els següents termes:
“ Si a la demanda se sol·licités el desnonament de la finca urbana per
manca de pagament de les rendes o quantitats degudes a l’arrendador, o
per expiració legal o contractual del termini, el demandant podrà
anunciar-hi que assumeix el compromís de condonar a l’arrendatari tot o
part del deute i de les costes, expressant la quantitat concreta,
condicionant-ho al desallotjament voluntari de la finca dintre del termini
que indiqui l’arrendador, que no podrà ser inferior al termini d’un mes, ni
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
33
superior al de dos mesos des de què es notifiqui la demanda. Igualment,
podrà interessar-se a la demanda que es tingui per sol·licitada l’execució
de llançament a la data i hora que fixi el Jutjat als efectes senyalats en
l’apartat 3 de l’article 549”.
De la modificació efectuada cal destacar, en primer lloc,
l’equiparació del règim jurídic del desnonament per expiració del termini,
amb el desnonament per impagat de rendes o quantitats degudes, a efectes
del compromís de condonació, la qual cosa reflecteix, novament la
“voluntas legislatoris” d’equiparació al màxim d’ambdós règims.
En segon lloc, l’incís final que ara s’introdueix, fa referència al
contingut de la demanda de desnonament, contemplant que, juntament amb
el compromís de condonació, l’arrendador pot incloure a la mateixa
previsió que es tingui per sol·licitada l’execució del llançament a la data i
hora que fixi el Jutjat. Aquesta previsió es cohonesta amb el que disposa
l’article 440.3, on es contempla que, a la interlocutòria d’admissió de la
demanda, el Tribunal fixarà “dia i hora per què es porti a terme, en el seu
cas el llançament”.
Ambdós preceptes han de posar-se en relació directa amb el que
preveu el nou apartat 3 de l’article 549 (que s’introdueix des del punt
Disset de l’Avantprojecte), de conformitat amb el que: “ A la sentència
condemnatòria de desnonament per manca de pagament de rendes o de
quantitats degudes, o per expiració legal o contractual del termini, la
sol·licitud d’execució a la demanda de desnonament serà suficient per
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
34
l’execució directa de la sentència, sense necessitat de cap altre tràmit per
procedir al llançament el dia i hora senyalat a la pròpia sentència o a la
data que s’hagués fixat ordenant la citació al demandat”.
El que se senyala en aquests preceptes suposa una novetat important
per aconseguir l’agilitació i simplificació del procediment, atès que implica
que el demandant pot sol·licitar l’execució de la sentència a la demanda i,
en aquest cas, i sense necessitat de demanda executiva, es produirà
l’execució directa de la sentència condemnatòria.
La data de llançament es podrà fixar o bé a la sentència, o bé a la
pròpia citació al demandat per la vista. La previsió anticipada de la data de
llançament a la interlocutòria d’admissió i citació, redueix, doncs
l’activitat judicial necessària per obtenir el desallotjament, evitant dilatar
l’efectivitat de la sentència condemnatòria i eliminant el tràmit de
sol·licitud d’execució.
La reforma comporta l’estalvi d’ulteriors actuacions judicials
d'apercebiment i senyalament, que han anat constituïen una de les causes
habituals de dilació del procés, sense que per això perjudiqui l’arrendatari,
atès que, naturalment, s’anul·larà el senyalament del llançament si es
produeix l’absolució del demandat o es recorre la sentència. S’atorga, d’un
altre costat, a l’arrendador la seguretat jurídica, en els casos de sentència
favorable, de la data concreta en què disposarà de la possessió de
l’immoble, per la qual cosa, sense conculcació de cap dret, es guanya en
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
35
economia processal i s’afavoreix la celeritat del procediment, la qual cosa
ha de ser objecte de valoració positiva.
En qualsevol cas, el que se senyala en aquests preceptes no pot ser
entès com a una derogació tàcita ni pot estimar-se incompatible amb els
previstos en els articles 548 i 704 LEC en matèria d’execució sobre béns
immobles, atès que es tracta exclusivament d’una especialitat pels supòsits
previstos en el precepte examinat, per la qual cosa aquests preceptes
seguiran aplicant-se en els altres casos de lliurament de béns immobles
diferents dels que es contemplen en el precepte examinat.
Dotze. Es modifica l’apartat 3 de l’article 438, en els termes següents:
“ No s’admetrà en els judicis verbals l’acumulació objectiva d’accions
llevat les excepcions següents:
(...)
3. L’acumulació de les accions de reclamació de rendes o quantitats
anàlogues vençudes i no pagades, quan es tracti de judicis de
desnonaments de finca per manca de pagament o per expiració legal o
contractual del termini, amb independència de la quantitat que es reclami.
Tanmateix podran acumular-se les accions exercitades contra el fiador o
avalador solidari previ requeriment de pagament no satisfet”.
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
36
La modificació introduïda ve, novament, a equiparar el desnonament per
expiració del termini amb el desnonament per impagat, en aquest supòsit, a
efectes d’acumulació d’accions. A aquests efectes, s’ha de tenir en compte
que no sempre la jurisprudència ha admès la possibilitat de què puguin
exercitar-se a la mateixa demanda accions de desnonament per impagat i
per expiració del termini de duració, considerant que es produïa
incompatibilitat ex. Article 71.2 i 3 LEC on neix de fets diferents (SSAP
de Biscaia , Secció 5a, del 23 de febrer 2005 i de Càceres, Secció 2a, del 13
de maig 2005 no admeten l’esmentada acumulació). Encara que altres,
com la SAP de Jaén, Secció 6a, del 14 de novembre 2003, no aprecien cap
inconvenient en l’exercici acumulat.
En general, també les Audiències Provincials solen rebutjar l’acció
d’acumulació de rendes degudes amb l’acció de desnonament per expiració
del termini, per considerar que neixen de fets diferents i que resulta impedit
per l’art. 73.1.2 LEC (que les accions acumulades no puguin, per raó de la
matèria, ventilar-se en diferent tipus de judicis), objecció que ara resultaria
salvada, atès que el present Avantprojecte sotmet ambdues accions al tràmit
del judici verbal.
Menors reserves sembla que pugui suscitar el fet de què es pugui
acumular l’acció de reclamació dirigida contra el fiador o avalador solidari
que no hagi atès el requeriment de pagament efectuat per l’arrendador,
doncs en aquest cas, es produeix clarament una identitat de l’objecte i
matèria, donat que el procediment es dirigeix en ambdós casos a la
reclamació de quantitats vençudes i no pagades per l’obligat amb caràcter
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
37
de fiador o d’avalador, per la qual cosa, el supòsit s’insereix sense
dificultat a l’àmbit de l’article 72 LEC (acumulació subjectiva d’accions),
tractant-se d’un mateix títol o causa de demanar, idèntic o connex amb el
que es dirigeix en front de l’arrendatari.
Tretze. Es Modifica l’apartat 3 de l’article 440, en els següents termes:
“ En cas de demandes de desnonament per manca de pagament de rendes
o quantitats degudes, el Tribunal indicarà, en el seu cas, a la citació per la
vista, la possibilitat d’enervar el desnonament conforme s’estableix a
l’apartat 4 de l’article 22 d’aquesta llei, així com si el demandant ha
expressat a la seva demanda que assumeix el compromís al que es refereix
l’apartat 3 de l’art. 437, que l’acceptació d’aquest compromís equivaldrà
a un aplanament amb els efectes de l’article 21, al final el qual s’atorgarà
un termini de cinc dies al demandat per què manifesti si accepta el
requeriment. També s’apercebrà al demandat a la citació que, de no
comparèixer la vista, es declararà el desnonament sense més tràmits, i que
queda citat per rebre la notificació de la sentència, el sisè dia següent a
comptar des de l’assenyalament per la vista. Igualment el Tribunal fixarà
a la interlocutòria d’admissió dia i hora per què tingui lloc, en el seu cas,
el llançament, que s'haurà de produir abans d’un mes des de la data de
la vista, advertint al demandat que, en el cas de què la sentència sigui
condemnatòria no recorri, es procedirà al llançament a la data fixada,
sense necessitat de notificació posterior. “
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
38
Novament procedeix reiterar aquí la voluntat explícita del redactor
de l’Avantprojecte d’imprimir, no solament agilitat, sinó una notable
velocitat a la tramitació d’aquests supòsits de desnonament, eliminant o
concentrant tràmits, avançant el llançament i, en definitiva, garantint a
l’arrendador la màxima rapidesa en la recuperació de l’immoble arrendat.
En concret, amb la present modificació, se suprimeix el tràmit de
citació per la notificació de la sentència i el de notificació del llançament en
el cas de sentència condemnatòria, i es fixa taxativament el termini pel
llançament en un període inferior al d’un mes des de la data de celebració
de la vista (a la redacció actual, se senyala que l’esmentat termini “podrà”
ser inferior al d’un mes). Realment, es tracta d’un supòsit que caldria
qualificar, al menys, com “peculiar”, doncs és pràcticament l’únic supòsit
jurídic en el que, abans de què es dicti sentència ferma i sense tenir
coneixement del contingut de la sentència, s’està anticipant la via
executiva.
En relació amb aquesta regulació, la qüestió principal que convé
precisar és la relativa a la possible contradicció del termini senyalat pel
llançament, amb el que disposen els articles 548 i 704.1 LEC. L’article
548 contempla el termini d’espera de 20 dies per l’execució de les
resolucions judicials, però aquesta possible contradicció resulta
expressament salvada amb la modificació del precepte que efectua el
present Avantprojecte (apartat setze). En quant a la possible contradicció
amb el que senyala l’article 704.1 (termini d’un mes pel desallotjament dels
ocupants d'immobles que tinguin de lliurar-se), ha d’entendre’s que no
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
39
concorre contradicció atès que regeix el principi de preferència del que se
senyala en el precepte que s’examina, per aplicació del principi general de
“lex specialis” o del principi de “priores leges nihiominus stabunt quàntum
presenti legi non contradicent” (les lleis anteriors subsisteixen quan no
contradiuen la llei vigent).
Catorze. S’afegeix un segon incís a l’apartat 1 de l’article 447, en els
següents termes:
“Sense prejudici de l’anterior, a les sentencies de condemna per
aplanament al que es refereixen els apartats 3 dels articles 437 i 440, en
previsió de què no es verifiqui per part de l’arrendatari el desallotjament
voluntari en el termini senyalat, es fixarà amb caràcter subsidiari dia i
hora en què tindrà lloc, en el seu cas, el llançament directe del demandat,
que es portarà a terme sense necessitat d’ulteriors tràmits en un termini
no superior a 15 des del final de l’esmentat període voluntari. Del mateix
mode, a les sentències de condemna per incompareixença del demandat,
es procedirà al llançament a la data fixada sense més tràmit”.
La regulació que s’efectua és complementària de la realitzada en els
articles 447.3 i 440.3, així com de la prevista en el nou apartat 3 de l’article
21 i té per objecte, novament l'agilitació del procediment, mitjançant la
inclusió d’una previsió específica pel supòsit d’incompliment per part de
l’arrendatari del termini de desallotjament voluntari en el supòsit
d’aplanament contemplat en els citats preceptes o en el d’incompareixença
el demandat. En aquests casos, s’inclou la previsió de llançament
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
40
immediat, en un termini no superior a 15 dies, sense necessitat d’ulteriors
tràmits, és a dir, sense que es tingui que procedir a efectuar una nova
notificació al demandat.
Quinze. Es modifica l’apartat 2 de l’article 497 mitjançant l’addició d’un
nou apartat, en el que es disposa el següent:
“Sense prejudici de l’anterior, quan es tracti de sentència condemnatòria
de desnonament per manca de pagament de rendes o quantitats degudes,
o per expiració legal o contractual del termini i el demandat citat en
forma no hagués comparegut a la data o termini senyalat a la citació, la
notificació es farà mitjançant edictes fixant còpia de la sentència en el
tauló d’anuncis del Jutjat.”
Cal reiterar novament la pretensió d‘agilitar i de simplificar el
procediment que constitueix l’objecte directe de la modificació introduïda,
amb la que es tracta d’impedir que la incompareixença del demandat per la
notificació de la sentència pugui determinar la dilació del procediment,
contemplant en aquests supòsits la possibilitat d’acudir al tràmit més
simplificat de notificació mitjançant edictes, consistent en la fixació de
còpia de la sentència en el tauló d’anuncis del Jutjat. S’evita amb això la
publicació d’edictes en el Butlletí Oficial de l’Estat o en el Butlletí Oficial
de la Comunitat Autònoma que, a més d’incrementar el cost per l’actor
demandant ocasiona habitualment una demora de diversos mesos en la
fermesa de la sentència i, en conseqüència, en la possibilitat d’executar-la.
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
41
Disset. A l’article 548, que contempla el termini d’espera de l’execució de
resolucions judicials i arbitrals, l’Avantprojecte afegeix un segon apartat
amb la finalitat d’excloure el desnonament del règim general previst i
sotmetre’l a les seves regles específiques. Així, es disposa que:
“Aquest termini d’espera legal no serà aplicable a l’execució de
resolucions judicials o arbitrals de condemna de desnonament per manca
de pagament de rendes o quantitats degudes, o per expiració legal o
contractual del termini, que es regirà pel que es preveu en tals casos”.
Com ja es posava de manifest en l’examen de l’anterior apartat
Tretze, l’execució en aquests casos del termini general d’espera a
l’execució de resolucions judicials, té per objecte fer Possible que el
llançament, en el cas de sentència condemnatòria, es poguí produir dintre
del termini fixat a l’article 440.3, això és “ abans d’un mes” des de la data
de la vista, possibilitat que no seria efectiva d’aplicar-se un termini general
d’espera.
Com ja se senyalava a l’examen de l’esmentat apartat, la present
modificació ve a confirmar que les regles d’execució en matèria de
desnonament contemplades a la LEC han de ser considerades coma a regles
especials d’aplicació preferent, en front de les que amb caràcter general es
contemplen a la Llei processal.
Disset. S’afegeix un apartat 3 a l’article 549, en els termes següents:
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
42
“ A la sentència condemnatòria de desnonament per manca de pagament
de rendes o quantitats degudes, o per expiració legal o contractual del
termini, la sol·licitud de la seva execució a la demanda de desnonament
serà suficient per l’execució directa de la sentència, sense necessitat de
cap altre tràmit pe procedir al llançament el dia i hora senyalats a la
pròpia sentència o a la data que hagués fixat ordenant la citació del
demandat”.
Les previsions contingudes en aquest apartat guarden una relació
directa amb la nova regulació que s’introdueix a l’apartat 3 de l’article 437.
La regulació continguda en ambdós preceptes té per objecte permetre
l’execució directa de les sentències condemnatòries de desnonament, sense
necessitat d’acudir al tràmit d’execució previst als articles 549 i següents en
els supòsits en què el demandant hagi fet constar expressament a la
demanda que es tingui per sol·licitada l’execució del llançament.
S’exclou, doncs el procediment d’execució que requereix la presentació
d’una demanda basada en un títol judicial, davant del propi òrgan que va
conèixer del desnonament, i la tramitació de la qual faria de facto inviable
que pugues produir-se el llançament en el termini inferior a un mes, que es
contempla a l’article 440.3.
Divuit. L’article 818 contempla l’oposició del deutor en el procés
monitori, modificant-se la redacció del seu apartat 2 en els termes següents:
“Quan la quantia de la pretensió no excedís de la pròpia del judici verbal,
o tingui que decidir-se en el judici verbal per raó de la matèria, el tribunal
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
43
procedirà d’immediat a convocar la vista. Quan l’import de la reclamació
excedeixi de l’esmentada quantitat, si el peticionari no interposés la
demanda corresponen dintre del termini d’un mes des del trasllat d’escrit
d’oposició, se sobreseuran les actuacions i es condemnarà en costes al
creditor. Si la presentés en l’esmentat termini, se’n donarà trasllat al
demandat, de conformitat amb el que es preveu en els articles 404 i
següents de la present Llei”.
La Modificació efectuada té per objecte permetre que totes les
reclamacions de desnonament, per impagat o per expiració del termini legal
o contractual, així com les reclamacions de rendes o quantitats degudes,
pugui acudir a la via del procés monitori, tenint en compte que totes
s’inclouen, per raó de la matèria, i amb independència de la seva quantia en
l’àmbit del judici verbal, en virtut de la modificació efectuada, de l’apartat
1. 1er e l’article 250, que efectua el present Avantprojecte.
Dinou. Com s’ha mencionat abans, la Llei Orgànica 19/2003, del 23 de
desembre, de modificació de la Llei Orgànica del Poder Judicial va afegir a
la LEC una disposició addicional cinquena que possibilita la creació pel
Ministeri de Justícia, d’acord amb la Comunitat Autònoma amb
competències en la matèria i previ informe favorable del Consell General
del Poder Judicial, la creació d’Oficines de Senyalament Immediat en
aquells partits judicials amb separació entre Jutjats de Primera Instància i
Jutjats d’Instrucció. Aquestes Oficines es preveu que tinguin caràcter de
servei comú processal i desenvolupin funcions de registre, repartiment i
senyalament de vistes, compareixences i actuacions en els procediments
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
44
previstos a la citada disposició addicional. La modificació ara introduïda
és com següent:
“En aquells partits judicials on es constitueixin Oficines de Senyalament
Immediat s’hi presentaran les demandes i sol·licituds que versin sobre les
matèries següents: (...) b) Desnonaments de finca urbana per expiració
legal o contractual del termini o per manca de pagament de rendes o
quantitats degudes i reclamacions d’aquestes rendes o quantitats quan
l’acció de reclamació s’acumuli a la de desnonament. “
S’equiparen, doncs els supòsits de desnonament per impagat amb els
de desnonament per expiració del termini i s’Inclou en tot cas, la
reclamació de rendes, quan s’acumuli a l’acció de desnonament.
La reforma operada per la Llei Orgànica 19/2003, es limita a crear un
marc legal per què, en el seu moment pugui funcionar un nou servei comú
processal: les Oficines de senyalament Immediat (OSI), amb funcions de
registre, repartiment i senyalament de vistes i lliurament de comunicacions
en determinats procediments que passen a denominar-se “judicis ràpids
civils”, entre els que es troben, després de la modificació ara introduïda, el
desnonament de finques urbanes per manca de pagament de quantitats
degudes o per expiració del termini legal o contractual i les reclamacions
d’aquestes quantitats quan s’acumulen a la pretensió de desnonament. En
concret, en relació al judici de desnonament, les funcions de les OSI són: a)
el registre, el repartiment i la remesa de demandes; b) el senyalament de la
vista dintre dels terminis establerts a l’article 440.1 LEC i del dia i hora en
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
45
què tindrà lloc, en el seu cas el llançament, sempre en un termini inferior a
un mes des de la vista; c) la pràctica de les citacions i oficis, bé a través del
servei comú de notificacions, o bé a través del procurador que així ho
sol·liciti; i, d) les advertències que, de conformitat amb l’article 440.3
LEC, s’hagin de consignar a la citació.
La posada en marxa d’aquestes Oficines de Senyalament Immediat
s’està tramitant a l’actualitat, a través d’una disposició específica, subjecta
a l’informe corresponen del Consell General del Poder Judicial.
3- Modificació de la Llei de Propietat Horitzontal.
Es modifica el segon paràgraf de l’ordinal 1er de l’article 17 de la
Llei 49/1960, del 21 de juliol, de Propietat Horitzontal, que queda redactat
en els termes següents (la modificació introduïda figura en negreta):
“ L’establiment o supressió dels serveis d’ascensor, porteria, consergeria,
vigilància o altres serveis comuns d’interès general; inclús quan suposin la
modificació del títol constitutiu o dels estatuts, requerirà el vot favorable
de les tres cinquenes parts del total de propietaris que representin les tres
cinquenes parts de les quotes de participació. La mateixa majoria es
requerirà per la realització d’obres o instal·lació d’equips o sistemes que
tinguin com a finalitat millorar l’eficiència energètica de l’immoble si
suposen la modificació del títol constitutiu o de l’estatut. L’arrendament
d’elements comuns que no tingui assignat un ús específic a l’immoble
requerirà igualment el vot favorable de les tres cinquenes parts del total
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
46
dels propietaris que representin les tres cinquenes parts de les quotes de
participació, així com el consentiment del propietari directament afectat, si
n’hi hagués”.
La modificació introduïda es limita a exigir la majoria qualificada -
idèntica a l’exigida per l’establiment o supressió de serveis comuns
d’interès general- per què la Junta de propietaris pugui adoptar un acord
sobre la instal·lació d’equips o sistemes dirigits a la millora de l'eficàcia
energètica de l’immoble, però únicament en el supòsit de què la seva
instal·lació no suposi la modificació del títol constitutiu o dels estatuts.
No cal formular cap objecció al fet de què aquells acords que, encara
suposant una modificació del títol constitutiu o dels estatuts, tinguin per
objecte la instal·lació d’equips o sistemes en els que concorre la nota tant
de l’interès comú com de l’interès general, com sense dubte són els
destinats a la millora de l’eficiència energètica de l’immoble, s’adoptin per
una majoria qualificada i no per unanimitat. És precisament aquesta
contribució a l’interès general el que justifica que els esmentats acords
quedin supeditats a l’interès majoritari i no al possible arbitri d’un únic
propietari.
La regulació que s’efectua pressuposa que únicament serà precisa
una majoria qualificada que es contempli, en el supòsit de què l’obra o
instal·lació suposi de facto, la modificació del títol constitutiu o dels
estatuts, el que permet entendre que, si aquesta afectació no es produeix,
s’acudirà al règim general d’adopció d’acords. A aquest respecte, caldria
planejar-se la possibilitat de sotmetre aquests acords al mateix règim
CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL
47
previst per l’establiment o supressió de la resta dels serveis comuns
d’interès general, que és el que es contempla a l’incís anterior, el qual
exigeix una majoria qualificada de tres cinquens, en tot cas (“inclús quan
suposin modificació del títol constitutiu o dels estatuts).
I això perquè, els serveis aquí genèricament denominats com de
“millora de l’eficiència energètica”, i dintre dels quals s’inclouen els
d’aprofitament de noves energies, com la solar, o de nous subministres
energètics col·lectius, són equipaments destinats a una utilització col·lectiva
sense que es contempli la possibilitat d’exclusions individuals, per la qual
cosa, en definitiva es converteix en serveis comuns, raó per la qual, sembla
raonable que la seva instal·lació se subjecti, en tot cas, a la majoria
qualificada de la Junta de Propietaris, igual que els altres serveis comuns.
És tot quan ha d’informar el Consell General del Poder Judicial.
I per què així consti als efectes oportuns, estén i signo la present
a Madrid, el quinze d’octubre de l’any dos mil vuit.