Chancen und Risiken der Projektentwicklung - Pierre … und Risiken d… · Strukturelle Änderungen in der Immobilien- und Finanzwirtschaft ... • Aufgaben der Projektentwicklung

2007 ‚Chancen und Risiken der Projektentwicklung‘ Jean-Pierre Noel 1

Chancen und Risiken der Projektentwicklung –

Ansätze für Equity-Partnerships und Beteiligungsmodelle

Jean - Pierre Noel


ÜBERSICHT

Problemstellung– Aktuelle Situation und Entwicklungstendenzen auf den Projektentwicklungsmärkten

– Wertschöpfungsstufen und Projektentwicklungsprozess

– Die Interdependenz von Prozessphasen, Wertschöpfung und Exitstrategien

Beteiligungsmodelle auf der Projektebene– Ausgangssituationen für die Projektentwicklung und Grundlagen für

Beteiligungsmodelle

– Klassisches Bauträgermodell (Schlüsselfertiger Verkauf) vs. Equity-Partnership

– Das Spannungsdreieck Leistung-Risiko-Wertschöpfung

– Verhaltensproblematik von Entwickler und Equity Partner bei Joint Ventures

– Parameter für Beteiligungsentscheidungen auf Projektebene

Beteiligungsmodelle auf der Unternehmensebene– Holdingmodell, strategische Allianzen und Unternehmensbeteiligungen

– Parameter für Beteiligungsentscheidungen auf Unternehmensebene

Nutzerpartnerschaften als neuer Weg für Beteiligungen in der Projektentwicklung

Fazit


PROBLEMSTELLUNG

1. Strukturelle Änderungen in der Immobilien- und Finanzwirtschaftwirken sich auf den Projektentwicklungsmarkt aus. • Zunehmende Konzernbildung und Globalisierung auf der Kapitalgeber- und Finan-

zierungsseite• Erhöhte Anforderungen an Projekte vor dem Hintergrund von Basel II, KonTraG, etc.• Für Projekte steht zunehmend ein risikoadäquates Instrumentarium zur Verfügung.

Fremdkapital war häufig zu billig oder gar nicht verfügbar. Heute stehen risikoadjus-tierte Finanzierungsprodukte zur Verfügung (z.B. Junior Loans, Mezzaninekapital, Red-RiskSwap)

2. Die sog. „klassische Projektentwicklung“ findet kaum mehr statt.• Zu wenig Eigenkapital, zu langwierig, zu risikoreich• Aufgaben der Projektentwicklung werden verstärkt in lebenszyklusorientierte Teilpro-

zesse zerlegt und finden Einzug in andere Bereiche der Immobilienwirtschaft: Portfo-lio-Management, Asset Management, CREM, Facilities Management, Corporate Out-sourcing.

• Bandbreite der Projektentwicklungsaktivitäten nimmt zu: Vom Bauträger über EquityPartnerships und Asset Manager bis hin zum Service-Developer.

3. In der Praxis sind erhebliche Anstrengungen zu beobachten, um• Chancen und Risiken, aber auch die Werttreiber in der Projektentwicklung adäquat zu

erfassen,• Instrumente zur wertorientierten Steuerung von Immobilienprojekten zu entwickeln,• Vertragsbeziehungen zwischen Entwickler und Kapitalgebern zu standardisieren und

Interessen gleichzurichten.

2007 ‚Chancen und Risiken der Projektentwicklung Jean-Pierre Noel 4

WERTSCHÖPFUNGSSTUFEN IM PROJEKTENTWICKLUNGPROZESS

Nutzung

Investment

Marketing und VermietungBaudurchführung

Projektfinanzierung

Baurecht(Wettbewerb, Voranfrage,Genehmigung)

Nutzungskonzept

Grundstücksakquisition(Kauf / Option)

Projekt-initiierung

Projekt-konzeption

Projekt-konkreti-sierung

Projekt-realisierung/management

Wer

tsch

öpfu

ngs

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ufe

nEx

itEx

itEx

itEx

it

Projektvermarktung

Exit

Exit


BEDEUTUNG DER BAUSTEINE FINANZIERUNG, VER-MIETUNG UND VERKAUF FÜR DIE WERTSCHÖPFUNGIN DER PROJEKTENTWICKLUNG

Grundmodell für die Abfolge der Wertschöpfungsstufen in der Projektentwicklung

GrundstückssicherungFinan-zierung

Vermie-tung

VerkaufObjekt

Baudurch-führung

BaurechtNutzungskonzept

Wertschöpfungsstufen bei frühzeitiger Vermietung

Wertschöpfungsstufen bei frühzeitigem Verkauf

GrundstückssicherungNutzungs-konzept

Finan-zierung

Baudurch-führung

VerkaufObjektBaurecht

Vermietung

GrundstückssicherungNutzungs-konzept

Finan-zierung

Vermie-tung

Baudurch-führungBaurecht

Verkauf Projekt


VERTRAGSFORMEN, LEISTUNGSBILDER UND HONORAR-MODELLE IN DER PROJEKTENTWICKLUNG

Grundsätzlich gibt es drei Ausgangssituationen für Vertragsformen und Beteiligungsmodelle:

Entwickler baut auf eigene Rechnung, Verkauf an In-vestor nach Fertigstellung

Joint Venture zwischen Entwickler und Equity Partner oder Investor

Entwickler ist reiner Dienstleister für In-vestor oder Eigennutzer


BETEILIGUNGSMODELLE AUF PROJEKTEBENE

Immobilien-projekt

Erwerbschlüsselfertig

Finan-zierung

Mietvertrag

Haftung

Entwickler baut auf eigeneRechnung, Verkauf an In-vestor nach Fertigstellung

Klassisches Bauträgermodell

Schlüsselfertiger Verkauf des Projekts oder von Geschäfts-anteilen an Objektgesellschaft.

Geliefert wird das Objekt als Werkleistung, die vom Investor ingesamt abgenommen wird. Kein gesonderter Ausweis von PE-Leistungen oder -honoraren.

Nach Vertragsschluss Fokus auf Qualität, Kosten und Termine.

Projektentwicklungsleistungensind bei Erwerb zumeisterbracht. Nach Erwerb z.T.separate Beauftragung mit Vermietungs-leistungen odersonstigen Bauherrenaufgaben.

Entwickler übernimmt Garantie-funktionen für Planung und Realisierung (Generalplanungs-und/oder GÜ-Leistungen)

Projektentwickler

Geschäfts-besorgung

Eigentümer

Bank

Abnahme

Investor Nutzer




Bank

Projektentwickler

Investor

Immobilien-projekt


Eigentümer

Finan-zierung


Abnahme

Nutzer

Mietvertrag

Haftung

Dienstleistungsmodell

Bank

Eigentümer/Bestandshalter

Investor

Immobilien-projekt


Eigentümer

Finan-zierung


Abnahme

Nutzer

Mietvertrag

Haftung

Projektentwickler

DL-Vertrag

Entwickler ist reiner Dienstleister für In-vestor oder Eigennutzer

Projekt wird vom Auftraggeber eingebracht oder vom Ent-wickler gegen Finders Fee erworben.

Häufig hohe Vorleistung des Entwicklers und des Planungs-teams auf Akquisitionsbasis.

Entwicklungsprozess orientiert sich an Meilensteinen und wird nur phasenweise beauftragt.

Honorarmodell enthält kosten-orientiertes Basishonorar plus erfolgsabhängiges Leistungs-honorar.

Entwickler übernimmt oderkoordiniert häufig Garantie-funktionen für Planung und Realisierung (Generalplanungs-und/oder GÜ-Leistungen)




Bank

Projektentwickler

Investor

Immobilien-projekt


Eigentümer

Finan-zierung


Abnahme

Nutzer

Mietvertrag

Haftung

Equity PartnershipBeteiligung des Equity-Partners ermöglicht Finanzierung

und Projektrealisierung

Bank

Projektentwickler

Immobilien-projekt

Objektges.(KG|GmbH)

Eigentümer

Finanzierung

Gesellschafter


Equity-Partner

Controlling

Investor


Abnahme

Nutzer

Mietvertrag

Haftung

Joint Venture zwischen Entwickler und Equity Partner oder Investor

Entwickler hat das Projekt bereits gesichert und bringt es in eine Partnerschaft ein.

Projektstrategie und Machbar-keitsstudie sind Basis für Be-teiligung des Equity Partners.

Gesamtes Vertragswerk muss bei Eintritt in die Partnerschaftausgehandelt werden.

Abwicklung des Joint Ventures über eigene Objektgesell-schaft.

Aufgabenteilung zwischenEntwickler und Equity Partner.

Entwickler erhält kostenorien-tiertes Basishonorar plus er-folgsabh. Leistungshonorar so-wie Gewinnpartizipation nachEK-Rückzahlung/-verzinsung.

Haftung häufig beschränkt.



Projekt-entwickler

Immobilien-projekt


Eigentümer

Finan-zierung


Abnahme

Mietvertrag

Haftung

Bank

Projekt-entwickler

Immobilien-projekt

Objektges.(KG|GmbH) Finanzierung

Gesellschafter


Equity-Partner

Controlling

Mietvertrag

Haftung

Klassisches BauträgermodellEntwickler baut auf eigene Rechnung und verkauft das Projekt schlüsselfertig an Investor

Equity PartnershipBeteiligung des Equity-Partners ermöglicht Finanzierungund Projektrealisierung

EigentümerBank


Abnahme

Investor NutzerInvestor Nutzer


SPANNUNGSDREIECK BEI BETEILIGUNGSMODELLENAUF PROJEKTEBENE

ProjektProjektProjekt---beteiligungbeteiligungbeteiligung

LeistungLeistung

WertWert--schöpfungschöpfung

RisikoRisiko

Standort

Nutzung Kapi

tal

Projektentwickler Equity Partner


VERHALTENSPROBLEMATIK VON ENTWICKLER UND EQUITY-PARTNER BEI JOINT VENTURES

Ungleichverteilung von Informationen, Know-How und KapitalUngleichverteilung von Informationen, Know-How und Kapital

Verhalten der Vertragspartner vor Vertragsabschluss

Verhalten der Vertragspartner vor Vertragsabschluss

Verhalten der Vertragspartner nach Vertragsabschluss

Verhalten der Vertragspartner nach Vertragsabschluss

QualitätsunsicherheitWer ist der richtige Vertragspartner? Qualität undLeistungsverhalten der Partner ex-ante ungewiss.Fehlende Standards für Leistungen.Mangelnde Überprüfbarkeit und Übertragbarkeit vonVergangenheitserfolgen auf neue Projekte.Performance wird durch exogene Faktoren (z.B. Marktentwicklung, Meinungen) beeinflusst.

QualitätsunsicherheitWer ist der richtige Vertragspartner? Qualität undLeistungsverhalten der Partner ex-ante ungewiss.Fehlende Standards für Leistungen.Mangelnde Überprüfbarkeit und Übertragbarkeit vonVergangenheitserfolgen auf neue Projekte.Performance wird durch exogene Faktoren (z.B. Marktentwicklung, Meinungen) beeinflusst.

Versteckte AbsichtAbhängigkeit durch spezifische Vorleistungen des Entwicklers. Potenziell Ausnutzung durch Investor.Gefahr opportunistischer Nutzung möglicher Re-gelungs- und Vertragslücken im Projektverlauf.Informationsvorsprung des Developers vs. Stimmenmehrheit des Kapitalpartners.

Versteckte AbsichtAbhängigkeit durch spezifische Vorleistungen des Entwicklers. Potenziell Ausnutzung durch Investor.Gefahr opportunistischer Nutzung möglicher Re-gelungs- und Vertragslücken im Projektverlauf.Informationsvorsprung des Developers vs. Stimmenmehrheit des Kapitalpartners.

Versteckte InformationEntwickler nutzt deutlichen Informationsvorsprungvor Vertragsabschluss.Equity Partner basiert Entscheidung auf Analysen desEntwicklers.Ggf. zurückgehaltene oder veränderte Informationen schaffen eine positive Nutzenerwartung für denEquity Partner oder den Entwickler.

Versteckte InformationEntwickler nutzt deutlichen Informationsvorsprungvor Vertragsabschluss.Equity Partner basiert Entscheidung auf Analysen desEntwicklers.Ggf. zurückgehaltene oder veränderte Informationen schaffen eine positive Nutzenerwartung für denEquity Partner oder den Entwickler.

Verstecktes HandelnLeistungen des Entwicklers können häufig nur amErgebnis gemessen werden. Zusammenhangzwischen Aktivitätsniveau und Ergebnis unklar.Gefahr opportunistischen Verhaltens des Entwicklers.Gefahr der Überkontrolle und falscher Sollvorgabendurch den Equity Partners.

Verstecktes HandelnLeistungen des Entwicklers können häufig nur amErgebnis gemessen werden. Zusammenhangzwischen Aktivitätsniveau und Ergebnis unklar.Gefahr opportunistischen Verhaltens des Entwicklers.Gefahr der Überkontrolle und falscher Sollvorgabendurch den Equity Partners.

Unsicherheit in der Zusammenarbeit von Entwickler und Equity PartnerUnsicherheit in der Zusammenarbeit von Entwickler und Equity Partner


Projektstand bei Akquis.Strategie/MachbarkeitStand GrundstückssicherungWelche Wertschöpfungwurde bereits erbracht?Leistungsbilanz Entwickler

Timing/ExitArt und Struktur der Exit-möglichkeiten je nach Rendite-/RisikorelationHöhe Dauer der Kapital-bindung und Amortisation

ProjektorganisationStringenz der Aufgaben-verteilung im ProjektteamTransparenz bei Standard, Prozeduren und SystemenKompatibilität der Kulturen

InteressenkonflikteSynchronisierung bei Zielen, Honoraren, ExitroutenVerhalten bei Abweichungen vomBusiness Plan

FinanzierungsstrukturHerkunft und Höhe desEigen- und FremdkapitalsHaftungsregelungen (Non recourse? Covenants?)

HonorarstrukturBemessung von Grund- undErfolgshonorarenFixierung der Meilensteine für Erfolgsbemessung

MarktentwicklungWettbewerbssituationMarktzyklus und Verhalten der MarktteilnehmerSzenarien FlächenbedarfRisikoanalyse / klarer Fokus

GewinnpartizipationVerteilungsplan für Gewinneoder VerlusteLeistungsvergütung vs. KapitalvergütungIncentives Projektpartner

EntscheidungenKompetenzregelungenSchnelligkeit / Adaptions-fähigkeit bei ÄnderungenHierarchisierungAdhocracy vs. BureaucracyP

roje

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strö

me

PARAMETER FÜR BETEILIGUNGSENTSCHEIDUNGENAUF PROJEKTEBENE

2007 ‚Chancen und Risiken der Projektentwickllung Jean-Pierre Noel 14

BETEILIGUNGSMODELLE AUF UNTERNEHMENSEBENE

Projekt CProjekt BProjekt A

Objektges.(KG|GmbH)

Objektges.(KG|GmbH)

Objektges.(KG|GmbH)

Beteiligungen auf Unternehmensebene

Projekt CProjekt BProjekt A

Objektges.(KG|GmbH)

Objektges.(KG|GmbH)

Objektges.(KG|GmbH)

Holdingstruktur für Projektbeteiligungen

Holding

Gesellschafter

Holding

Gesellschafter Equity-Partner

Projekt-entwickler

Projekt-entwickler

Investor1

Equity-Partner 1

Equity-Partner 2

Equity-Partner 3

Investor2

Investor3

Investor1

Investor2

Investor3


PARAMETER FÜR BETEILIGUNGSENTSCHEIDUNGENAUF UNTERNEHMENSEBENE

StrategieMarktposition und relative WettbewerbsvorteileFokus und „Equity Story“Kompatibilität der Partner

ProjektportfolioAttraktivität der bearbeite-ten Geschäftsfelder Portfolio-ManagementLeistungsbilanz und Kontinuität

AkquisitionsstärkeWert und Richtung laufender AkquisitionenNetzwerk und lokale StärkenVermarktungsfähigkeit

ManagementUnternehmens- und Projekt-organisationErfahrungshintergrundUnternehmerische Kraft und Risikoneigung

TeamKompetenz und KapazitätErfahrungshintergrundStabilitätProfessionalität

Systeme und RessourcenReporting- und Controlling-SystemeRisikomanagement-SystemOutsourcing/InsourcingWissensmanagement

KapitalkraftCash Flow und ErtragsstärkeKapitalbindungsdauerRefinanzierungskapazitätGesellschafterhintergrund

RisikostrukturRendite-/Risikorelation auf Projekt- und PortfolioebeneSzenarien und ExitlösungenRating

UnternehmenswertZahlungsströmeTrack Record und GoodwillVerwässerungseffekteSkalierbarkeit des Geschäfts


NUTZERPARTNERSCHAFTEN ALS NEUER WEG

• Die Nutzung stellt nach wie vor den Schlüssel fürImmobilieninvestitionen dar.

• Ökonomisch sinnvoller als eine Partnerschaft zwischen Entwickler und Kapitalgeber könnte daher eine Partnerschaftzwischen Entwickler und Nutzer ausgestaltet werden.

• Empirisch betrachtet entfallen bei investmentfähigenBüroprojekten nur 65 bis 80% der Gesamtinvestition auf Grundstücks-, Bau- und Baunebenkosten. Der Rest entfälltauf Marketing, Zinsen, Fees, Reserven, Leerstandsannahme sowie Wagnis und Gewinn.

• Durch eine frühzeitige Anmietungsentscheidung entstehenerhebliche Einsparungspotenziale beiVerzinsungsanforderungen, Risikoprämien und Budgetpositionen, die auf die Vermietung gerichtet sind. Die Einsparungen können risikogerecht für Mietreduktion oder Erfolgsbeteiligung eingesetzt werden.

• Nutzerpartnerschaften– bewirken eine neues Verständnis des Prozesses

Planen-Bauen-Nutzen,– erfordern Bereitschaft zu Transparenz und offenen Büchern,– reduzieren die Risikostruktur in der Projektentwicklung– eignen sich insbesondere für Redevelopment- und

Umstrukturierungsaufgaben auf Nutzerseite.

Added Value

Mietreduktion / Erfolgsbeteiligung

Individuelle, flexible Lösungen

markt-/zyklenunabhängige Position

Exitoption

Frü

hze

itig

e B

indu

ng

ProjektProjektProjekt---beteiligungbeteiligungbeteiligung

LeistungLeistung

WertWert--schöpfungschöpfung

RisikoRisiko

Standort

Nutzung Kapi

tal

Investor

Entwickler Nutzer

Documents

Chancen und Risiken der Projektentwicklung - Pierre … und Risiken d… · Strukturelle Änderungen in der Immobilien- und Finanzwirtschaft ... • Aufgaben der Projektentwicklung