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Chinese Real Estate - 171B
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出版 泰翁傳媒有限公司 二零一一年 第十七期 ISSN 1941-7878 二○一一年四月二十三日至二○一一年四月二十九日 總171期
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可雙雙大幅反彈跳升，擺脫2月寒冬下的
低迷頹勢；不過受法拍屋威脅，房市距離完全復甦仍
有漫長道路要走。3月份全美新屋開工成長7.2%、經
季節性因素調整之後，年率達54萬9000單位，符合
分析師預期。而衡量未來前景的建築許可更跳增
11.2%；建築許可2月份降至50年最低紀錄，3月份數
據大有進步。
房市數據露曙光，不過，新屋開工距離經濟學家所
認定的每年120萬單位房市健全目標還很遠。經濟學
家認為，房市仍因為法拍屋充斥而面臨嚴苛挑戰。預
期將能將會有更多法拍屋進入市場。 【文轉B4】
美國房價觸底 現金買主進場三月份全美新屋開工與建築許可 雙雙大幅反彈跳升
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Montclair2單位 $190,0002單位全部2房1浴
Ontario3單位 $360,000
2單位2房1浴 1單位1房1浴
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Ontario3單位 $194,900
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Fontana6單位 $899,000
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Fontana
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Colton獨立倉庫 銀行屋 $209,000
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Los Angeles
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Chino2單位銀行屋 $166,000
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Santa AnaColton
二○一一年四月二十三日至二○一一年四月二十九日 總171期 April 23～April 29 2011 www.ChineseBizNews.comB4．專題人物
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Rowland Hts Walnut銀行屋 $400,000
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Rowland Heights
銀行收緊貸款額度
，提高門檻，現金購房漸成熱潮
。全美國用現金購買二手房屋比
率2月猛漲33%，還不包括一直以
現金交易的銀行法拍屋。橙縣數
據也顯示這種趨勢。過去23年來
，月均現金交易比率一直徘徊
10.4%左右，但去年則增長到24%
。今年1月更達到28.3%，成為自
1988年有數據紀錄以來的最高值
。 加州現金買屋2月高達32.9%
，創歷史最高。
正想賣屋的華人朋友，凱勒威
廉斯地產集團投資經紀袁立功建
議您找一位熟悉信任的地產經紀
先做市場分析，再參考最近幾個
月附近同類型已賣出的房價，了
解市場行情，抓出適當定價、室
內戶外整理美化後再上市，應可
於一個內順利賣出。上市一兩週
內若無多個潛在買主出價，或出
價偏低，則應與地產經紀再次審
慎評估定價是否乎市場情況或行
情。近兩年會發現一個普遍的問
題，就是許多屋主多半無法相信
自住愛屋價格已大不如前，因而
會高估自住屋的市價。
某些地產經紀因無法說服屋主
以合乎市場行情定價上市，也只
有無奈的做些表面功夫，造成上
市許久而無法賣出的情況！當然
首要條件就是選擇一位有效率、
服務好、可信任、人脈網絡強大
、行銷經驗豐富的地產經紀，為
您分析市場、擬定行銷策略，誠
心負責的來協助您快速賣屋。
曾於2008, 2009, 2010連續三
年獲JD Power & Associates 頒發最
佳 服 務 滿 意 獎 的 Keller Williams
Realty (凱勒威廉斯地產集團) 的
專業地產經紀袁立功鄭重推薦位
洛杉磯東區最華人朋友喜愛的鑽
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惜的新上市豪宅，開價288.8 萬
，4房5.5浴，室內 5,376 呎，地
大41,309呎，核桃好學區，交通
方便，風景幽美，有網球場，泳
池等。
最近有來自中國及東南亞喜歡
打高爾夫球的買主，想買位於高
爾夫球場內休閒渡假的獨立屋，
袁立功推薦位於 City of Corona 靠
近 Freeway 15 及Freeway 91，風
景 幽 靜， 有 門 禁 警 衛 的“The
Retreat”高級社區。社區內有約
十幢三、四千呎的上市獨立屋，
在2005-2006年間都超過百萬，
現開價僅約四、五十萬。其中有
幾幢獨特造型，有City View 或向
向高爾夫球場，室內四千多呎，
在 12/2005 曾以高達 200-300 萬
美元賣出，現在上市價是令人驚
喜的49.9 - 55 萬美元之間。
也有來自中國及加拿大的朋友
看 中 Newport Beach or Huntington
Beach等面向海景或港灣兩、三百
萬起跳的休閒渡假屋。加拿大的
朋友表示，LA房價僅是加拿大同
款房價的1/2-1/3，認為LA房價已
跌至谷底了。來自中國及海外的
朋友亦表示近期來LA投資的四大
原因：
1. 中國及台灣的房價仍在漲勢中
，現在賣出可賺不少；
2. 美元相對勢弱，外匯轉換又賺
一次；
3. LA房價已跌至谷底，平均跌幅
25%-50%，有些地區跌掉 70%
，現在進場又可撿到寶，此時
不進場還待何時。例如：“The
Retreat”。
4. LA房子大、環境好、住的舒適
、交通便利、居家安全。
袁立功提醒收入穩定，信用分
數夠高，已有20% 頭期款，又有
興趣買屋自住或投資的朋友，不
坊先致電佳信貸款劉艷秋洽詢房
貸利率及相關新法令。再趁市場
低迷，房價尚未反彈前，趕快思
考購屋或投資策略，此時撿便宜
投資短賣屋、銀行屋、或法拍屋
也是一個可考慮的投資方式。
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研擬有效的購屋或投資策略，保
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您完全得依賴法拍操作人的經驗
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入室內檢視屋況的，相對風險較
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有些不肖的法拍屋操作人以自
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導或恐嚇投資人放棄該獲利特佳
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美國商務部公布，3月份全美新屋開工與建築許可雙雙大幅反彈跳升，擺脫2月寒冬下的低迷頹勢；不過受法拍屋威脅，房市距離完全復甦仍有漫長道路要走。3月份全美新屋開工成長7.2%、經季節性因素調整之後，年率達54萬9000單位，符合分析師預期。而衡量未來前景的建築許可更跳增11.2%，3月份數據大有進步。
美國房價觸底？現金買主進場！三月份全美新屋開工與建築許可雙雙大幅反彈跳升
【專題人物．Keller Williams Realty 專業房地產經紀．Jimmy 袁立功】
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Jimmy 袁立功現任Keller
Williams Realty〈凱勒威廉地產
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曾擔任東森美洲衛視副總裁、國
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www.ChineseBizNews.com二○一一年四月二十三日至二○一一年四月二十九日
April 23～April 29 2011
R e a l E s tat e
News
投資新熱點 City of Perris(Riverside County) 巴黎湖
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Amy 胡626.922.0333Lic. #01503537 Lic. #01866992
Kin 徐626.922.8111
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City of Perris 對多數華人朋友而言，是一個陌生的名字。因為有一個巨大美麗的湖，我們稱這個城市為“巴黎湖”。偶然的機會讓我們跟這個城市結下了不解之緣。我們應該是華人中第一個從事並專精Perris 房屋買賣的Agents， 從 2008年開始我們花了大量時間和精力，掌握了這個城市所有短售及銀行屋的一手資料，幫助很多客人完滿地達成了他們的投資心願。1. 地理位置及氣候：City of Perris 坐 落 於 Riverside
County. 具體路線是60 FWY向東 轉 215 FWY 向南第5個出口處。 距離
華人聚集的羅蘭崗50英里大約45分鐘車程。 距離UCR（University Of Riverside) 12 分鐘車程。夏季七月平均氣溫為97度，冬季一月平均氣溫為35度。年均275天為晴天。2. 城市歷史及人口構成：Perris 始 建 於1911年，但大部
分商業及住宅都發展於近十幾年。房屋的中間年齡為15 年。這是一個年輕的城市。因為合理的房價，便利的交通及眾多的就業機會，使得New Generation 佔城市人口的主體。其中西裔佔70%，白人16%，非洲裔美國人佔10%，其它為亞裔
及其它族裔。3. 投資價值：自2000年以來，這個城市的商
業及住宅建設發展迅猛，這個加州西部的小城市迅速躋身於最可負擔，最適合生存居住與工作的前列城市。越來越多的大公司及它們的派送中心在此選址，如DHL HO-MEDEPOT，KMART，WALGREEN，LOWE’S，WHIRLPOOL，FRESH & EASY，DIRECT TV等等。目前的房價基本上是：2000年以
後興建的2,000-3,000尺四房或以上的成交價為：13萬—19萬之間，比2005，2006年時的房價大約
跌了65%左右。這樣的房子目前的月租金約為1,400-1,800 美金。我的幾個客人剛剛買好房子馬上就接到幾個 Lease offer，而且租金也令他們非常滿意。4. Lake of Perris它是加州的一個休閒娛樂區 ,一
個四季都對外開放的人工湖，每年接待來自各地的遊客超過100萬人次。人們在這裡游泳、划船、潛水、垂釣、登山、BBQ 好一派自得其樂的祥和景像。加上旁邊的專業越野摩托車賽場，未來一定會吸引更多的人潮到此旅遊度假，也給當地居民提供了一個休閒放鬆及闔家團
聚的好去處。5. 售後服務：我們同 Central-21 的一個專精
Moreno valley 及 Perris一帶房地產出租及管理的公司合作，形成了一個一條龍的專業服務鏈。這是一個有多人組成的團隊，他們有超過二十年服務這一地區的經驗，會在最短的時間內通過強有力的宣傳將您的房子租給信用最好租金最合理的房客。7. 地稅：像很多新開發的城市一樣，Perris
除了正常的地稅外（約1%），也有城市建設附加費。因為整個城市30
多個區域，各個區域收費不同，基本上從$2，000-4,000 不等。若想瞭解這方面的細節，請直接打電話給我們查詢。總之，隨著更深入地對這一地區
的瞭解及更多的成交案例 ，我們對這一地區有了更深的感情及更強的信心。如果您想瞭解更多的信息，歡迎您隨時打電話給我們，希望我們的專業意見和經驗對您的投資方向和時機提供一定的�發和借鑒，更歡迎準備好了的客人跟同樣準備好了的我們一起隨時出發！
（全文完）
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B6•綜合要聞 二○一一年四月二十三日至二○一一年四月二十九日 總171期 April 23～April 29 2011 www.ChineseBizNews.com
澳洲近期房價不漲不跌 市場向買方傾斜澳大利亞房價上漲並非偶然 全球金融危機後率先復甦 上漲持續多年就在中國大陸對房地產限購之際，不少先知先覺的炒房人在澳洲已經賺了一把。據報導，南京範女士3年前花200萬元在墨爾本買了一套房，最近已升值了100多萬，3年收益率近60%。
【本報綜合報導】2010年底的
加息為市場降了溫，今年2月澳洲
房價未漲也未跌，而1月份經季節
調整後則是下跌了1.6%。根據RP
Data-Rismark的記錄，1月份的跌幅
是2005年該指數開始統計以來最
大的。目前澳洲城市的房產中價是
45.9萬元。
RP Data高級研究分析師庫舍爾
（Cameron Kusher） 說：“ 當 你 想
到澳洲去年的通貨膨脹率是2.7%
的時候，就該明白澳洲的住房價格
在物價層面上其實是下跌了，這對
潛在買家來說是個好消息。”這家
房地產調研集團注意到：“2010
年11月房貸利率的大幅提升結合
了諸多自然災害，使得澳洲房地產
市場在過去三個月中處境艱難。”
經季節調整後，在截至2月的三
個月中，墨爾本房價下跌了1.8%，
而雪梨房價則微漲了0.3%。最近幾
週，墨爾本和雪梨的周末拍賣會清
盤率一直保持在60%左右，遠低於
去年所見的80%水平。新屋銷量的
增長也相當和緩。
澳洲的房價一直是人們樂於爭論
的話題，而爭論的焦點往往落在可
負擔性上。目前，一場網路運動正
在如火如荼地進行當中，發起者呼
籲潛在置業者“罷買房”，以促使
房價下跌。
在維州，官方數據顯示去年三季
度中，獨立房和單元房的價格均下
跌2%，不少高尚住宅區都位於貶
值最厲害城區之列。
“清盤率有點弱，打廣告求售的
房產數量是從我們開始蒐集這項數
據以來最高的，其他領先讀數，如
房子從上市到賣出所需的時間、賣
主讓價的幅度等等，在平台期之後
，近幾個月來再度升高。”庫舍爾
指出，現在的市場環境顯然對潛在
買家有利，使他們更能夠討價還價
，爭取最划算的交易。
據揚子晚報報導，南京範女士3
年前花200萬元在墨爾本買了一套
房，最近已升值了100多萬，3年
收益率近60%。據業內人士介紹，
目前在南京的高端人群中已形成一
股投資澳洲房產的熱潮。不過，需
要提醒的是，澳大利亞個人所得稅
最高45%，在賣房時可能要繳一大
筆稅，最好事先想好避稅辦法。
範女士告訴記者，2008年她花
32萬澳元購入澳大利亞墨爾本這
套2房1廳的物業時，只付了20%
首付，共6.4萬澳元，其餘80%通
過當地銀行貸款支付的，當時並沒
有想到會賺這麼多。因為她每月要
還銀行1500澳元左右的貸款，不
過當地租金也不便宜，她這套房每
月出租的租金也剛好1500澳元左
右，正好與房貸月供相抵。因此，
這3年她基本上沒貼錢就養了這套
房。而且由於澳大利亞經濟的走好
，3年時間她的房子增值了18萬澳
元！她女兒在墨爾本上學每年花費
在4萬澳元左右，所以這套房為範
女士省了女兒上大學3年的費用。
記者按照範女士說的數字計算了
一下，按2008年時的匯價計算，
她當初買房的32萬澳元相當於國
內200萬元人民幣，現在這套房市
價已漲至 50 萬澳元，相當於 320
萬人民幣，短短三年，範女士就賺
了120萬元人民幣。
像範女士這樣以房養學的不在少
數，市民王女士2003年在墨爾本
為子女買了一套三房的別墅，價值
50萬澳元，四年房租收入為8.32
萬澳元，房產增值40萬澳元，除
掉子女留學費用以及貸款利息，她
還賺了24萬澳元。
當地的《太陽先驅報》曾刊文
指出，澳大利亞百多年地產每年平
均上漲9%。從上世紀70年代至今
的統計來看，墨爾本的房價幾乎在
7至10年的周期內就會翻一倍。而
且，由於澳大利亞自然環境好，移
民人口大量湧入，近年來澳大利亞
的住房開始短缺，根據官方的估計
，到2013年澳大利亞將出現21.3
萬套房屋短缺，這也為房價的上漲
給予了有力支撐。為了鼓勵投資者
購房，澳大利亞政府2008年11月
還出台法律，每年給每個買房人平
均補助近萬澳元，以此來帶動當地
房地產開發。
B6．環球地產
古巴著手經濟改革允許房產買賣最搶眼
【本報綜合報導】據古巴電視台
報導，古共六大代表18日晚一致
批准《經濟社會政策方針草案》。
具體細節將由勞爾．卡斯特羅在
19日閉幕會議上宣講。
外界解讀，這一方針草案旨在為
古巴經濟改革制定政策，涵蓋一些
重要措施，包括已經開始實施的允
許農民私人承包國有土地、允許更
多個體營業。按照政府發佈的數據
，現有超過13萬古巴農民獲准承
包土地、超過17萬人領取個體經
營執照。整個草案包括大約300項
經濟提議，包括今後削減上百萬國
有部門崗位、削減補貼、鼓勵更多
私營經濟、賦予國有企業更多自主
權、鼓勵更多外國投資和削減國家
開支等。兩項最受關注的提議為私
人房產買賣合法化和最終取消價格
補貼的“供應卡”。
現在古巴公民雖然有房屋的產權
，但只能交換或贈送房產，而不能
買賣。報道預測古巴政府很快就會
出台有關房屋買賣的法律。“供應
卡”制度1962年開始實行，古巴
人可憑“供應卡”每月按補貼後的
價格定量購買麵包、雞蛋等食品和
物資。
2010年下半年，古巴開始討論
並試行一系列經濟改革措施，約
300萬人參與提意見，這次通過的
300多項政策當時基本都涉及到了
。古巴國務委員會主席勞爾·卡斯
特羅當時的一句名言“大豆和大炮
一樣重要，甚至更重要”，如今已
成為古巴經濟改革的一種態度。
英國樓市兩極分化 高端樓市漲價 低端樓市降價【本報綜合報導】英國切斯特頓
．亨伯茨房地產公司綜合分析多項
房地產價格指數的調查顯示，英國
高端樓市過去兩年間價格上漲，低
端樓市則呈降價趨勢。就低端樓市
而言，英國住房降價幅度高於西班
牙。
這項調查發現，過去兩年多來，
高端樓市價格上漲、低端樓市價格
下跌。以2010年為例，處於價格
高端的前 20% 住房均價同比上漲
3.4%；處於價格低端的後20%住房
均價同比下降5.1%，跌幅高於西班
牙的1.9%。
與2008年2月房價漲至最高點
時相比，當前住房價格下跌超過
11.1%。在英格蘭和威爾士地區，
平均每處房地產縮水2.17萬英鎊（
約合3.54萬美元）。
英國房地產商私人金融公司負責
人梅拉妮．比恩預測，這種兩極分
化的樓市現象將長期存在。高端樓
市一派繁榮景象，因為購房者對抵
押貸款的依賴程度較低。不少買家
來自英國或海外，用現金交易，至
於低端樓市，低價並不意味著更容
易獲取抵押貸款。恰恰相反，買家
可能首次嘗試躋身有房一族，口袋
裡沒啥積蓄。對那些首付比例僅為
10%的購房者而言，擺在他們面前
的選項實在不多。
與存款較多者相比，囊中羞澀的
購房者面臨更難獲取貸款、貸款利
率更高等難題。
比恩認為，這種狀況在中短期內
難有改變，高端樓市的房價會繼續
上漲，因為這些房地產仍然受到熱
捧。需求沒有顯現任何萎縮趨勢，
一旦利率上漲，貸款利率會讓人更
加難以承受。
當全國大部分地區房價出現下跌
時，首都倫敦房價仍在上漲。融資
機構關鍵退休解決方案調查發現，
倫敦市民財富差距加大，65歲以
上市民持有超過16%的房地產。
這一比例比西北部地區高出將近
60%，比東北部的約克郡和亨伯賽
德郡高出兩倍多。
在切斯特頓．亨伯茨房地產公司
首席執行官羅伯特．巴特利特看來
，倫敦圈與其他地區的樓市差異，
與經濟復甦狀況有關。在經濟復甦
的影響（從倫敦所在的東南部地區
）進一步蔓延至全國其他地區之前
，我們會繼續遭受市場停滯和分化
所致影響。
讓人獲取抵押貸款仍是助推樓市
的關鍵。清晰跡象顯示，銀行正在
放寬信貸條件，他說：如果利率保
持低位、基準利率與抵押貸款利率
的差距縮小，我們樂觀預期2011
年下半年和2012年年初將標誌著
房價開始進入可持續復甦。
抵押貸款中介戴維．霍林沃思持
謹慎預期。按照他的說法，信貸鬆
緊、失業率和利率變化帶來的消費
不確定等因素可能製約低端樓市反
彈。
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用過木制圍欄的人都知道
，無論是前院的草坪
圍欄，還是後院的隔板牆，或是
天井的遮陽架，不管怎樣定期投
資油漆養護，最後都會腐朽發黑
甚至垮倒，顯得陳舊破敗與不安
全隱患。
和木製品不同，現在的塑鋼建
材都是用高分子的超強塑料製成
。無論圍欄或天井遮陽架，所用
材料堅硬又有韌性，外表鍍有一
層瓷一樣的光澤，無刺，不開裂
，不會被蟻蟲啃蝕，也不會因潮
濕而腐爛。無需任何油漆養護。
正因為這些特質，在房屋裝修
市場上，塑鋼圍欄脫穎而出，走
進千家萬戶。選擇塑鋼圍欄把庭
院裝修得現代，自然，浪漫，溫
馨，增加房屋的品味和價值，已
成為北美社會的趨勢。
美國Nice Fence Co生產的超強
塑鋼圍欄，經過六年的研發完善,
其材料VINYL是以PVC型材作為
主要基礎構件的一種復合材料,其
中更增加了高成分的二氧化鈦元
素。由這種復合材料製成的圍欄
，具有安全，長久耐用，抗紫外
線，抗惡劣氣候，抗撞擊，不變
形，安裝靈活，易於清洗等諸多
優點。
全新材料製成
Nice Fence Co 的產品均由全新
PVC材料製成，不含任何再生材
料，（所謂再生材料是指已被使
用過或已經被製成工業產品重新
被當作原料使用）。雖然PVC材
料是可以重復使用的，但是 Nice
Fence Co 的產品材料中沒有任何
再生材料。
終生不變色
Nice Fence Co 的產品終生不變
色，產品材料中包含10%的二氧
化鈦（Ti02）及其他化學添加劑
，從而防止紫外線對材料所造成
的侵蝕。一般的Vinyl產品用久後
會發黃，就是因為紫外線的緣故
，而Nice Fence Co的產品中含有
有效的阻止紫外線成分，從而保
證了對極強光線的抵御。
不易燃
PVC 的燃點在華氏 900 度，而
且不易燃。正因為如此，VINYL
被歸為自我熄火的材料。
抗衝撞
Nice Fence Co 產品中有一種化
學復合材料是專門抵御衝撞力的
，這種材料使得他們的產品在抵
御衝撞方面有及其出色的表現。
易清洗
Nice Fence Co 的產品易於清洗
，在正常情況下，只要用家用的
衝水管沖洗即可，特別的污漬只
要用一般浴缸的清洗劑就能清洗
乾淨。
替換方便
Nice Fence Co 的產品具有高防
撞性能，但異常強大及直接的撞
擊（比如汽車的撞擊）會造成損
壞，所以他們產品的另一個優點
就是其部件替換方便，
抗低溫
一般的塑料材料在天冷的狀況
下柔軟度不夠，而VINYL材料的
圍欄可以適應溫度的急劇變化，
材料成分中那些用於防止撞擊的
成分同樣也有益於圍欄抵御低氣
溫的能力。
更安全
還有，VINYL的表面光滑無孔
，沒有鋒利的邊緣或刺片，所以
與木制圍欄相比，對孩童及寵物
更安全。
新工藝
Nice Fence Co的另一個特點是
，他擯棄了第一代第二代塑鋼圍
欄使用膠水粘合的缺陷，採用新
工藝加工，所有材料溝槽鑲嵌，
接痕更加牢固平整。
一次花費長久無憂
雖然這種產品比木制的圍欄稍
貴一些，（除非你用最優質的木
材，那樣的話，兩者的價錢大約
打平）但是一旦安裝完畢，你無
需再花精力和金錢。
而木製產品則在使用期中不斷
需要油漆，打磨，修理，替換，
而目前木材成本在增加，質量在
下降（質量下降的原因為現在多
用幼齡木材）所以VINYL的產品
更具吸引力。
Nice Fence Co 生產的圍欄，除
了常見的白色，還有木紋色，以
及可供顧客自己刷油漆的貼心選
擇。款式更是多種多樣。
Nice Fence Co 產品有條件終生
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