commitees real estate valuation_SRB.pdf

Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz

Vea vetaka za procenu vrednosti nepokretnosti u Nemakoj

Christoph Jochheim-Wirtz, dipl. ing. geodezije

Ambero Consulting Icon Institute Predstavnitvo Beograd

Po nalogu GIZ-a (Deutsche Gesellschaft fr

Internationale Zusammenarbeit)

Predsedavajui Vea vetaka za procenu vrednosti nepokretnosti u okrugu Merki, Nemaka

[email protected]

www.urbanlandmanagement.rs


Sadraj 1. Uvod

2. Zakonske osnove

3. Elementi slubene procene vrednosti nepokretnosti

Vee vetaka

Trina vrednost

Zbirka kupoprodajnih cena

Orijentacione vrednosti zemljita

Ostali podaci neophodni za utvrivanje vrednosti nepokretnosti

4. Tehnike smernice

5. Primer okruga Merki

6. Zakljuak


1. Uvod

teritorijalno sveobuhvatna transparentnost trita nepokretnosti predstavlja jednu od osnovnih potreba drave

vodi ka sigurnosti planiranja za investitore

ima stabilizijui efekat na trite

stabilno trite nepokretnostima spreava pojavu krize na tritu nepokretnostima

transparentnost nije besplatna


www.diepresse.com

www.blog.tagesanzeiger.ch


1. Uvod

2. Zakonske osnove


Vee vetaka

Trina vrednost




4. Tehnike smernice

5. Primer okruga Mrkischer Kreis

6. Zakljuak


2. Zakonske osnove

Napomena: U Nemakoj objekat izgraen na parceli predstavlja njen sastavni deo. U tom smislu

se u ovoj prezentaciji pojmovi

parcela i nepokretnost smatraju

identinim.


2. Zakonske osnove

oblast procena vrednosti nepokretnosti u SR Nemakoj regulisana je zakonskim propisima

Graevinski zakonik (nem. BauGB)

od 23. juna 1960.

Procena vrednosti nepokretnosti l. 192199.

Vea vetaka

Trina vrednost (prometna vrednost)



Ovlaenja


Uredbe

tehnike smernice

mala odstupanja u pokrajinama

Uredba o naelima za utvrivanje prometnih vrednosti nepokretnosti (Uredba o utvrivanju vrednosti nepokretnosti - UVN)

Pojmovna odreenja i definicije

Postupci za utvrivanje vrednosti




1. Uvod

2. Zakonske osnove


Vee vetaka

Trina vrednost


Orijentacione vrednosi zemljita


4. Tehnike smernice


6. Zakljuak


Vee vetaka 1(2)

nadleno za slubeno utvrivanje vrednosti nepokretnosti

za okruge i velike gradove ( 50.000 stanovnika)

samostalno nezavisno telo

ministar predsednik imenuje predsedavajueg i ostale lanove Vea vetaka odabrane po poasnoj dunosti

mora posedovati strune kvalifikacije i iskustvo u utvrivanju vrednosti nepokretnosti ali i drugih predmeta utvrivanja vrednosti


Vee vetaka 2(2)

ininjeri geodezije, arhitekte, ininjeri graevine, slubenici poreskih uprava, strunjaci iz oblasti bankarstva, poljoprivrednici i agenti nekretnina

predsedavajui: direktor katastra / slube za premer

poslovnica u odgovarajuem katastru / slubi za premer


Zadaci Vea vetaka

transparentnost trita nepokretnosti *)

voenje i ocenjivanje zbirke kupoprodajnih cena

orijentaciona vrednost zemljita *)

ostali podaci neophodni za utvrivanje vrednosti *)

sainjavanje nalaza o trinoj vrednosti (prometna vrednost) izgraenog i neizgraenog zemljita

*) obaveza objavljivanja


Trina vrednost(= prometna vrednost)

odreuje se cenom koja bi mogla biti ostvarena

u uobiajenom poslovnom prometu u trenutku na koji se utvrivanje vrednosti odnosi

prema pravnim okolnostima i stvarnim karakteristikama

ostalim svojstvima i lokacijom nepokretnosti

ili drugog predmeta procene, ne uzimajui u obzir neuobiajene ili line okolnosti


TEGOVA

Trina vrednost

Procenjeni iznos za koji bi sredstvo moglo da se razmeni na dan procene vrednosti izmeu zainteresovanog kupca i zainteresovanog prodavca,

u transakciji izmeu nezavisnih i nepovezanih strana, posle odgovarajueg marketinga, pri emu su strane posedovale dovoljno saznanja, te delovale razumno i

bez prinude.


Zbirka kupoprodajnih cena 1 (2)

ugovori o kupoprodaji nepokretnosti moraju biti overeni kod notara

notari su duni da Veu vetaka dostave prepis svakog ugovora

vane podatke Vee vetaka preuzima u zbirku

kupoprodajnih cena (baza

podataka)


Zbirka kupoprodajnih cena 2 (2)

podaci iz katastra, adresa

koordinate lokacije

vrsta nepokretnosti

godina izgradnje, nain gradnje, broj spratova

kupoprodajna cena, stambena povrina

standardi opremljenosti

korisna povrina, dvorite

garaa (garae)

...



predstavljaju prosene cene po kvadratnom metru za neizgraeno zemljite

u izgraenim podrujima treba da bude utvrena ona vrednost koju bi zemljite imalo kada ne bi bilo izgraeno

utvruje se iz zbirke kupoprodajnih cena

na odreenoj lokaciji

za odreenu povrinu zemljita

utvruju se na kraju svake druge kalendarske godine


Ostali podaci neophodni za

utvrivanje vrednosti nepokretnosti

kamatne stope kapitalizacije za razliite vrste zemljita

su kamatne stope, kojima se nepokretnosti u uobiajenim okolnostima na tritu proseno kamate

faktori prilagoavanja materijalne vrednosti stvarnim okolnostima (vrednost trokova izgradnje) na tritu nepokretnosti

utvruju se na kraju svake druge kalendarske godine

objavljuju se u izvetaju o tritu nepokretnosti


1. Uvod

2. Zakonske osnove


Vee vetaka

Trina vrednost


Orijentaciona vrednost zemljita


4. Tehnike smernice


6. Zakljuak


Tehnike smernice 1 (4)

utvrene uredbama

postupci za utvrivaje vrendosti

Komparativna metoda

Metoda vrednovanja prihoda

Trokovna metoda



Komparativna metoda

zasniva se na poreenju sa stvarnim sluajevima kupoprodaje objekata iz zbirke kupoprodajnih

cena koji se mogu uporediti sa objektom iju vrednost treba proceniti

primejnuje se uvek ako postoji dovoljan broj komparativnih objekata

esto kod slinih porodinih kua u jednom graevinskom podruju ili kod objekata za vieporodino stanovanje



Metoda vrednovanja prihoda

zasniva se na godinjem prihodu, koji moe da se ostvari od nepokretnosti koja je predmet procene i

primenjuje se esto kod:

objekata za vieporodino stanovanje

kua, stanova ili nepokretnosti komercijalne namene pod najmom

poljoprivrednog zemljita u zakupu



Trokovna metoda

zasniva se na trokovima izgradnje objekta

uzimajui u obzir umanjenje po osnovu amortizacije

dodavanjem vrednosti zemljita

prilagoavanjem tritu


1. Uvod

2. Zakonske osnove


Vee vetaka

Trina vrednost




4. Tehnike smernice

5. Primer okruga Merki

6. Zakljuak


Okrug Merki (MK)

Merki je okrug na zapadu Nemake u pokrajini Severna-Rajna Vestfalija

1.049 km povrine

450.000 stanovnika

15 gradova koji imaju izmeu 7.000 i 100.000 stanovnika

industrijski gradovi i laka industrija

poljoprivreda i umarstvo


Vee vetaka MK 1 (2)

predsedavajui = direktor katastra

20 lanova odabranih po poasnoj dunosti

ininjeri geodezije, arhitekte, ininjeri graevine, slubenici poreskih uprava, strunjaci iz oblasti bankarstva, poljoprivrednici i agenti nekretnina

poslovnica u okviru odgovarajueg katastra

8 zaposlenih


oko 70.000 kupoprodajnih ugovora, digitalizacija od 1983. godine

godinje 2.500 i 3.000 novih kupoprodajnih ugovora


Vee vetaka MK 2 (2)

orijentaciona vrednost zemljita

za ukupno 1.300 zona

odreuje se za svaku godinu

izvetaj o tritu nepokretnosti

sainjavanje nalaza o trinoj vrednosti nepokretnosti

godinje izmeu 25 i 50

http://www.gars.nrw.de/oeffentlich/informationen.php


1. Uvod

2. Zakonske osnove


Vee vetaka

Trina vrednost


Orijentaciona vrednost zemljita


4. Tehnike smernice


6. Zakljuak


Zakljuak 1 (2)

slubena procena vrednosti nepokretnosti u Nemakoj od 1960.

zakon i tehnike smernice se stalno usklauju sa razvojem u graevinarstvu i tritem nekretnina

nezavisna vea vetaka sastavljena su od strunjaka po poasnoj dunosti

osnova je dunost notara da Veu vetaka dosteve prepis svakog ugovora

Vee vetaka vodi Zbirku kupoprodajnih cena


Zakljuak 2 (2) Zbirka kupoprodajnih cena predstavlja osnovu za sve

oblasti procene vrednosti nepokretnosti

sve utvrene vrednosti i utvreni podaci se zasnivaju na zbirci kupoprodajnih cena, tj. na tritu nekretnina

nemaki sistem za utvrivanje vredosti nepokretnosti anglosaksonski sistem za utvrivanje vrednosti nepokretnosti

transparentnost trita nepokretnosti preko obaveze objavljivanja

velika stabilnost trita nepokretnosti

transparentnost i stabilnost spreavaju pojavu krize na tritu nepokretnosti


Reference


Christoph Jochheim-Wirtz, The Official Real Estate Appraisal in Germany

Geonauka Vol. 1, No. 3 (2013)

http://geonauka.sgs.org.rs/articles/201309.pdf

Izvetaj o tritu nepokretnosti 2015. http://www.gars.nrw.de/pdf/grundstuecksmarktbericht

_mk.pdf


Hvala na panji!

Christoph Jochheim-Wirtz dipl. ing. geodezije

Ambero Consulting Icon Institute Predstavnitvo u Beogradu

Po nalogu GIZ-a (Deutsche Gesellschaft fr

Internationale Zusammenarbeit)

Predsedavajui Vea vetaka za procenu vrednosti nepokretnosti u okrugu Merki, Nemaka

[email protected]


Documents

commitees real estate valuation_SRB.pdf