Page 1 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Vea vetaka za procenu vrednosti nepokretnosti u Nemakoj
Christoph Jochheim-Wirtz, dipl. ing. geodezije
Ambero Consulting Icon Institute Predstavnitvo Beograd
Po nalogu GIZ-a (Deutsche Gesellschaft fr
Internationale Zusammenarbeit)
Predsedavajui Vea vetaka za procenu vrednosti nepokretnosti u okrugu Merki, Nemaka
www.urbanlandmanagement.rs
Page 2 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Page 3 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Sadraj 1. Uvod
2. Zakonske osnove
3. Elementi slubene procene vrednosti nepokretnosti
Vee vetaka
Trina vrednost
Zbirka kupoprodajnih cena
Orijentacione vrednosti zemljita
Ostali podaci neophodni za utvrivanje vrednosti nepokretnosti
4. Tehnike smernice
5. Primer okruga Merki
6. Zakljuak
Page 4 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
1. Uvod
teritorijalno sveobuhvatna transparentnost trita nepokretnosti predstavlja jednu od osnovnih potreba drave
vodi ka sigurnosti planiranja za investitore
ima stabilizijui efekat na trite
stabilno trite nepokretnostima spreava pojavu krize na tritu nepokretnostima
transparentnost nije besplatna
Page 5 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
www.diepresse.com
www.blog.tagesanzeiger.ch
Page 6 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
1. Uvod
2. Zakonske osnove
3. Elementi slubene procene vrednosti nepokretnosti
Vee vetaka
Trina vrednost
Zbirka kupoprodajnih cena
Orijentacione vrednosti zemljita
Ostali podaci neophodni za utvrivanje vrednosti nepokretnosti
4. Tehnike smernice
5. Primer okruga Mrkischer Kreis
6. Zakljuak
Page 7 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
2. Zakonske osnove
Napomena: U Nemakoj objekat izgraen na parceli predstavlja njen sastavni deo. U tom smislu
se u ovoj prezentaciji pojmovi
parcela i nepokretnost smatraju
identinim.
Page 8 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
2. Zakonske osnove
oblast procena vrednosti nepokretnosti u SR Nemakoj regulisana je zakonskim propisima
Graevinski zakonik (nem. BauGB)
od 23. juna 1960.
Procena vrednosti nepokretnosti l. 192199.
Vea vetaka
Trina vrednost (prometna vrednost)
Zbirka kupoprodajnih cena
Orijentacione vrednosti zemljita
Ovlaenja
Page 9 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Uredbe
tehnike smernice
mala odstupanja u pokrajinama
Uredba o naelima za utvrivanje prometnih vrednosti nepokretnosti (Uredba o utvrivanju vrednosti nepokretnosti - UVN)
Pojmovna odreenja i definicije
Postupci za utvrivanje vrednosti
Orijentacione vrednosti zemljita
Ostali podaci neophodni za utvrivanje vrednosti nepokretnosti
Page 10 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
1. Uvod
2. Zakonske osnove
3. Elementi slubene procene vrednosti nepokretnosti
Vee vetaka
Trina vrednost
Zbirka kupoprodajnih cena
Orijentacione vrednosi zemljita
Ostali podaci neophodni za utvrivanje vrednosti nepokretnosti
4. Tehnike smernice
5. Primer okruga Mrkischer Kreis
6. Zakljuak
Page 11 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Vee vetaka 1(2)
nadleno za slubeno utvrivanje vrednosti nepokretnosti
za okruge i velike gradove ( 50.000 stanovnika)
samostalno nezavisno telo
ministar predsednik imenuje predsedavajueg i ostale lanove Vea vetaka odabrane po poasnoj dunosti
mora posedovati strune kvalifikacije i iskustvo u utvrivanju vrednosti nepokretnosti ali i drugih predmeta utvrivanja vrednosti
Page 12 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Vee vetaka 2(2)
ininjeri geodezije, arhitekte, ininjeri graevine, slubenici poreskih uprava, strunjaci iz oblasti bankarstva, poljoprivrednici i agenti nekretnina
predsedavajui: direktor katastra / slube za premer
poslovnica u odgovarajuem katastru / slubi za premer
Page 13 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Zadaci Vea vetaka
transparentnost trita nepokretnosti *)
voenje i ocenjivanje zbirke kupoprodajnih cena
orijentaciona vrednost zemljita *)
ostali podaci neophodni za utvrivanje vrednosti *)
sainjavanje nalaza o trinoj vrednosti (prometna vrednost) izgraenog i neizgraenog zemljita
*) obaveza objavljivanja
Page 14 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Trina vrednost(= prometna vrednost)
odreuje se cenom koja bi mogla biti ostvarena
u uobiajenom poslovnom prometu u trenutku na koji se utvrivanje vrednosti odnosi
prema pravnim okolnostima i stvarnim karakteristikama
ostalim svojstvima i lokacijom nepokretnosti
ili drugog predmeta procene, ne uzimajui u obzir neuobiajene ili line okolnosti
Page 15 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
TEGOVA
Trina vrednost
Procenjeni iznos za koji bi sredstvo moglo da se razmeni na dan procene vrednosti izmeu zainteresovanog kupca i zainteresovanog prodavca,
u transakciji izmeu nezavisnih i nepovezanih strana, posle odgovarajueg marketinga, pri emu su strane posedovale dovoljno saznanja, te delovale razumno i
bez prinude.
Page 16 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Zbirka kupoprodajnih cena 1 (2)
ugovori o kupoprodaji nepokretnosti moraju biti overeni kod notara
notari su duni da Veu vetaka dostave prepis svakog ugovora
vane podatke Vee vetaka preuzima u zbirku
kupoprodajnih cena (baza
podataka)
Page 17 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Zbirka kupoprodajnih cena 2 (2)
podaci iz katastra, adresa
koordinate lokacije
vrsta nepokretnosti
godina izgradnje, nain gradnje, broj spratova
kupoprodajna cena, stambena povrina
standardi opremljenosti
korisna povrina, dvorite
garaa (garae)
...
Page 18 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Orijentacione vrednosti zemljita
predstavljaju prosene cene po kvadratnom metru za neizgraeno zemljite
u izgraenim podrujima treba da bude utvrena ona vrednost koju bi zemljite imalo kada ne bi bilo izgraeno
utvruje se iz zbirke kupoprodajnih cena
na odreenoj lokaciji
za odreenu povrinu zemljita
utvruju se na kraju svake druge kalendarske godine
Page 19 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Page 20 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Page 21 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Page 22 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Ostali podaci neophodni za
utvrivanje vrednosti nepokretnosti
kamatne stope kapitalizacije za razliite vrste zemljita
su kamatne stope, kojima se nepokretnosti u uobiajenim okolnostima na tritu proseno kamate
faktori prilagoavanja materijalne vrednosti stvarnim okolnostima (vrednost trokova izgradnje) na tritu nepokretnosti
utvruju se na kraju svake druge kalendarske godine
objavljuju se u izvetaju o tritu nepokretnosti
Page 23 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
1. Uvod
2. Zakonske osnove
3. Elementi slubene procene vrednosti nepokretnosti
Vee vetaka
Trina vrednost
Zbirka kupoprodajnih cena
Orijentaciona vrednost zemljita
Ostali podaci neophodni za utvrivanje vrednosti nepokretnosti
4. Tehnike smernice
5. Primer okruga Mrkischer Kreis
6. Zakljuak
Page 24 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Tehnike smernice 1 (4)
utvrene uredbama
postupci za utvrivaje vrendosti
Komparativna metoda
Metoda vrednovanja prihoda
Trokovna metoda
Page 25 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Tehnike smernice 2 (4)
Komparativna metoda
zasniva se na poreenju sa stvarnim sluajevima kupoprodaje objekata iz zbirke kupoprodajnih
cena koji se mogu uporediti sa objektom iju vrednost treba proceniti
primejnuje se uvek ako postoji dovoljan broj komparativnih objekata
esto kod slinih porodinih kua u jednom graevinskom podruju ili kod objekata za vieporodino stanovanje
Page 26 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Tehnike smernice 3 (4)
Metoda vrednovanja prihoda
zasniva se na godinjem prihodu, koji moe da se ostvari od nepokretnosti koja je predmet procene i
primenjuje se esto kod:
objekata za vieporodino stanovanje
kua, stanova ili nepokretnosti komercijalne namene pod najmom
poljoprivrednog zemljita u zakupu
Page 27 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Tehnike smernice 4 (4)
Trokovna metoda
zasniva se na trokovima izgradnje objekta
uzimajui u obzir umanjenje po osnovu amortizacije
dodavanjem vrednosti zemljita
prilagoavanjem tritu
Page 28 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
1. Uvod
2. Zakonske osnove
3. Elementi slubene procene vrednosti nepokretnosti
Vee vetaka
Trina vrednost
Zbirka kupoprodajnih cena
Orijentacione vrednosti zemljita
Ostali podaci neophodni za utvrivanje vrednosti nepokretnosti
4. Tehnike smernice
5. Primer okruga Merki
6. Zakljuak
Page 29 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Page 30 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Okrug Merki (MK)
Merki je okrug na zapadu Nemake u pokrajini Severna-Rajna Vestfalija
1.049 km povrine
450.000 stanovnika
15 gradova koji imaju izmeu 7.000 i 100.000 stanovnika
industrijski gradovi i laka industrija
poljoprivreda i umarstvo
Page 31 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Vee vetaka MK 1 (2)
predsedavajui = direktor katastra
20 lanova odabranih po poasnoj dunosti
ininjeri geodezije, arhitekte, ininjeri graevine, slubenici poreskih uprava, strunjaci iz oblasti bankarstva, poljoprivrednici i agenti nekretnina
poslovnica u okviru odgovarajueg katastra
8 zaposlenih
Zbirka kupoprodajnih cena
oko 70.000 kupoprodajnih ugovora, digitalizacija od 1983. godine
godinje 2.500 i 3.000 novih kupoprodajnih ugovora
Page 32 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Vee vetaka MK 2 (2)
orijentaciona vrednost zemljita
za ukupno 1.300 zona
odreuje se za svaku godinu
izvetaj o tritu nepokretnosti
sainjavanje nalaza o trinoj vrednosti nepokretnosti
godinje izmeu 25 i 50
http://www.gars.nrw.de/oeffentlich/informationen.php
Page 33 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
1. Uvod
2. Zakonske osnove
3. Elementi slubene procene vrednosti nepokretnosti
Vee vetaka
Trina vrednost
Zbirka kupoprodajnih cena
Orijentaciona vrednost zemljita
Ostali podaci neophodni za utvrivanje vrednosti nepokretnosti
4. Tehnike smernice
5. Primer okruga Mrkischer Kreis
6. Zakljuak
Page 34 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Zakljuak 1 (2)
slubena procena vrednosti nepokretnosti u Nemakoj od 1960.
zakon i tehnike smernice se stalno usklauju sa razvojem u graevinarstvu i tritem nekretnina
nezavisna vea vetaka sastavljena su od strunjaka po poasnoj dunosti
osnova je dunost notara da Veu vetaka dosteve prepis svakog ugovora
Vee vetaka vodi Zbirku kupoprodajnih cena
Page 35 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Zakljuak 2 (2) Zbirka kupoprodajnih cena predstavlja osnovu za sve
oblasti procene vrednosti nepokretnosti
sve utvrene vrednosti i utvreni podaci se zasnivaju na zbirci kupoprodajnih cena, tj. na tritu nekretnina
nemaki sistem za utvrivanje vredosti nepokretnosti anglosaksonski sistem za utvrivanje vrednosti nepokretnosti
transparentnost trita nepokretnosti preko obaveze objavljivanja
velika stabilnost trita nepokretnosti
transparentnost i stabilnost spreavaju pojavu krize na tritu nepokretnosti
Page 36 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Reference
www.urbanlandmanagement.rs
Christoph Jochheim-Wirtz, The Official Real Estate Appraisal in Germany
Geonauka Vol. 1, No. 3 (2013)
http://geonauka.sgs.org.rs/articles/201309.pdf
Izvetaj o tritu nepokretnosti 2015. http://www.gars.nrw.de/pdf/grundstuecksmarktbericht
_mk.pdf
Page 37 Dipl.-Ing. Geod. Christoph Jochheim-Wirtz
Hvala na panji!
Christoph Jochheim-Wirtz dipl. ing. geodezije
Ambero Consulting Icon Institute Predstavnitvo u Beogradu
Po nalogu GIZ-a (Deutsche Gesellschaft fr
Internationale Zusammenarbeit)
Predsedavajui Vea vetaka za procenu vrednosti nepokretnosti u okrugu Merki, Nemaka
www.urbanlandmanagement.rs