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que esto no necesita mucha más justificación. La taxonomía nos ayida a comprender y a exponer de modo ordenado las cosas, pero no debe hacernos creer que dos instituciones son distintas sólo porque aparecen en distintos capítulos de un tratado o porque admiten varios nombres.
Por tanto. la dación en pago se di~t in~qie de la .<compraventa normal,. fundamentalmente en dos cosas: 1) en la compraventa normal la f~incióii es el intercambio de cosa por precio. mientras que en la dación en pago la función principal es la extinción de la deuda y el intercambio es más un inedio para conseguirlo que un fiii en sí mismo, y 2) en la compra- venta normal el precio es tina cantidad de dinero que se debe desde que nace el contrato, mientras que en la dación en pago esa cantidad se fija para que coincida con una deuda anterior del cedente con el cesionario que se extinguirá aiitomáticamente por compensación aunque no cum- pla alguno de los requisitos de los ar&. 1195 y SS. CC. La dación en pago también es claramente distinta de los otros modos de extinción de las obligaciones. Por citar sólo uno de ellos, no debe confundirse con la dación para pago o datio pro solvendo. En este caso también hay un deii- dor-cedente que entrega un bien a su acreedor-cesionario con la finali- dad de extinguir la deuda, pero la entrega no es t ransmisi~ ni directa- mente extintiva. sino que va unida a un mandato de gestión de venta que permite al segundo vender la cosa. cobrarse y entregar el remanente al cedente, rindiendo después cuentas de sii gestión (art. 1175 CC).
Entiendo que esta caracterizacióil de la dación en pago como venta en función de pago no se ve en absoluto afectada porque el Tribiinal Sii- premo haya dicho que dación en pago y venta m o (...) pueden ser iden- tificados a todos los efectos,,. La Resolución comentada cita en este sen- tido dos sentencias: la STS 21-10-2005 (RJ 2006. 1965). que confirma la desestimación de una demanda de cumplimiento de un contrato con- plejo entre tres sociedades porque éste no llegó a perfeccionarse, y la STS 19-10-2006 (RJ 2006.8978). que confirma la instancia condeliando al cumplimiento de la prestación principal de iin contrato -el pago de una cantidad- en lugar de considerar cumplida la prestación que el con- trato establecía con carácter subsidiaiio -la dación en pa, .-o de un inmiir- ble qiie nunca fue entregado y qiie posteriormente se transmitió a un tercero-. Como puede verse, la diferencia entre cornpravcnta y dacióii en pago no es precisamente la ratio &ridpndf de ninguna de ellas (ni de otras.muchas que podrían citarse en el mismo sentido). Lo interesaiite no es que dación y compraventa no sean e x a r t a m m ~ ~ lo mismo (es e\+- deiite que no lo son), sino entender en qué aspectos se le debe aplicar a la primera un régimen igual o distinto al de la segunda.
También se puede mantener la aplicabilidad del art. 25 LAU a la dación acudiendo al art. 1521 CC, que define el retracto legal coino .el derecho de subrogarse, con las mismas condicioiies estipuladas en el contrato, eii lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago,,. Toda norma que concede un retracto legal se remite supletoria e implícita- mente a esta definición, y por tanto incluye la dación en pago en su 1240
supiicsto de hecho. Evidentemente, la L , q especial desplaza la aplicacióii de la general (xmni pm .vpeCiem derogalur) .). por lo que el legislador podría regiilar un supuesto en el que sólo se coiicediera el retracto en caios de compi-aventa con exclusión de los casos de dación en pago (aunque. como veremos, creo que sería una decisión un poco absurda). Ahora bien, para que ese desplazamiento tenga lugar la Ley especial debe de- cirlo claramente. ¿Ha ocurrido eso en el caso que nos ocupa? A,juzgar por lo dicho anteriormente, tengo mis diidas.
4.-Oti-a razóii que lleva a la Dirección General a denegar el retracto en caso de dación en pago es que -las normas que regulan el derecho de adquisición preferente del arrendatario en materia de arrendamientos urbanos han de ser objeto de interpretación estricta en cuanto limitan las faciiltades dispositivas inherentes al dominio de los bienes amenda- dos,,. Se trata de una docuitia eriunciada por el TS al menos desde la STS 241985 (RJ 1985, 1679) y por la DGRN al merios desde la RDGRN 1610-1999 (R] 1999, 767.1).
El criterio de la aplicacióii restrictiva del retracto ine parece pleiiamrnte correcto, pero creo que no está bien waído aquí y que no es suficiente para privar del derecho a retraer a quien lo tenga de acuerdo con la Ley. Una cosa es la tendencia generalizada en contra del 1-etracto amen- daticio. y otra muy distinta la aplicabilidad del retracto a la dación eii pago. Son cuestiones que no deben mezclarse. De hecho, dos de los autores que m&$ y mejor han atacado la peMvencia del retracto arrenda- ticio urbano en general no dudan que el art. 25.1 LAU debe seguir aplicándose a la dación en pago ( ( l . \ ~~~s< :o PKRER~, Derecho rlp ln ronstrur- rión k¿ uiuimdn. Dilex, Madrid. F>" ed., 2005, pg. 68% Ro»~i(:i.ez MoR.\T.\. <'<:omentario al art. 25 LAU., pgs. 598-599).
Guste o no, la opción de política legislativa que tomó el legislador de 1994 fue conservar el retracto arrendaticio. Dado este presiipuesto. la pregunta que debemos hacernos es n quiin se ronrede ese derecho, y no cómo p o h o s restrin@r lo más posible su utilización. Si la rnlio del retracto de compraventa se cumple también cuando hay dación en pago, no tiene sentido negar el retracto en esos casos simplemente para reducir el níi- mero de retractos exigibles. ;Por qué deberíamos aplicar esa reducción p~cisamenle por el lado de las daciones en pago? Son muy pocas ciiantita- tivamente, como muestra el hecho de que haya habido que esperar casi 18 años para que se resiielva la primera Resolución en la materia. La dación en pago nunca podrá ser un <<coladero de retractos.. entre otras cosas porque no está en manosdel arrendatario, sino del acreedor-cesio- nario. Si lo que se quiere es reducir el número de retractos. sería mucho más significativo (a la vez que mucho más sensato) conceder el derecho a retraer sólo a los arrendatarios que lleven más de cinco años en el inmueble. La decisióii sobre si hay retracto en casos de dación no debe basarse en un criterio restrictivo general e indiscriminado de los retrac- tos, sino en el análisis de por qué lo concede la Ley.
5.23 atendemos a la ratio del reuacto. con palabras de T~nso CAWE- 1241
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