Upload
doandien
View
269
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
1
DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SHAH ALAM
DALAM NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN, MALAYSIA
GUAMAN SIVIL NO.: 22NCVC-341-07/2014
ANTARA
KAMARUL ARIFFIN BIN ZAINAL
(No. K/P: 640101-05-5015) ...PLAINTIF
DAN
DATO’ SUHAIMI BIN HASHIM
(No. K/P: 700108-11-5799) ...DEFENDAN
Pengenalan
1] Plaintif telah memasuki satu perjanjian jual beli dengan Defendan
berkenaan satu hartanah yang masih di dalam pembinaan di alamat Lot
No. RB 1, Type A, Garden Villa @ Section 7, 40000 Shah Alam, Selangor
(“hartanah”). Perjanjian ini ditandatangani pada 16.11.2011. Sebelum
memasuki perjanjian dengan Plaintif, Defendan telah membeli hartanah ini
daripada Syarikat Solar Purpose Sdn Bhd (“pemaju”) melalui satu
perjanjian bertarikh 21.4.2011.
2
2] Melalui surat bertarikh 22.8.2013 Plaintiff telah melalui peguamnya
telah menamatkan perjanjian dengan Defendan dan menuntut pemulangan
wang deposit dan gantirugi. Akibat keengganan Defendan, maka Plaintif
telah mengambil tindakan ini. Asas tuntutan Plaintif adalah –
2.1 Defendan telah melakukan satu representasi salah melalui
agennya bahawa Defendan:
(a) adalah pemilik hartanah tersebut;
(b) mempunyai hak dan locus untuk memasuki perjanjian
bertarikh 16.11.2011;
(c) adalah pemilik hartanah tersebut sedangkan dia telah
gagal melunaskan baki harga belian yang mengakibatkan
perjanjian bertarikh 21.4.2011 dibatalkan oleh pemaju;
dan
(d) mengetahui perjanjian dengan pemaju telah dibatalkan
pada 22.8.2011 semasa memasuki perjanjian dengan
Plaintif.
2.2 Oleh yang demikian Plaintif menyatakan bahawa perjanjian jual
beli hartanah tersebut adalah menjadi tak sah dan batal.
3
Tuntutan
3] Plaintif di dalam tindakan ini menuntut seperti berikut:
3.1 Perintah deklarasi bahawa Defendan tidak mempunyai kapasiti
atau “locus standi” untuk memasuki Perjanjian Jual Beli
bertarikh 16.11.2011 dengan Plaintif akibat Defendan telah
terlebih dahulu gagal melunaskan bagi harga belian dengan
Pemaju yang mengakibatkan Perjanjian Terdahulu bertarikh
21.4.2011 antara Defendan dan Pemaju menjadi terbatal;
3.2 Perintah deklarasi bahawa berakibat daripada Perjanjian
Terdahulu bertarikh 21.4.2011 antara Defendan dan Pemaju
menjadi ditamatkan, justeru Defendan bukanlah pemilik
berdaftar mahupun pemilik beneficial ke atas Hartanah
tersebut;
3.3 Deklarasi bahawa berakibat daripada Defendan tidak
mempunyai hak atau “locus standi” untuk memasuki Perjanjian
Jual Beli bertarikh 16.11.2011 dengan Plaintif tersebut, maka
Perjanjian bertarikh 16.11.2011 tersebut secara semulajadi
tidak sah dan batal;
3.4 Perintah deklarasi bahawa Defendan telah melakukan
kesalahan tort menyeleweng dan memberikan representasi
palsu kepada Plaintif berkenaan dengan ketuanpunyaan
Hartanah tersebut semata-mata ingin menyakinkan Plaintif
4
untuk memasuki Perjanjian Jual Beli bertarikh 16.11.2011 dan
seterusnya menyebabkan Plaintif membuat pembayaran
deposit sebanyak RM145,000.00 kepada Defendan;
3.5 Perintah deklarasi bahawa Defendan telah melakukan
kesalahan tort “conversion and detinue” apabila terus-terusan
menyimpan dan menahan wang deposit berjumlah
RM145,000.000 milik Plaintif secara salah sedangkan
Defendan bukanlah pemilik berdaftar mahupun pemilik
benefisial ke atas Hartanah tersebut semasa Perjanjian Jual
Beli bertarikh 16.11.2011 ditandatangani;
3.6 Perintah bahawa Plaintif berhak menguatkuasakan Klausa 9.2
kepada Perjanjian Jual Beli bertarikh 16.11.2011 tersebut bagi
mendapatkan gantirugi-gantirugi seperti berikut:-
(a) Pemulangan wang deposit berjumlah RM145,000.00
bersamaan dengan 10% daripada harga belian Hartanah
tersebut;
(b) Gantirugi Likuidasi (liquidated damages) bersamaan
dengan jumlah deposit yang telah dibayar iaitu berjumlah
RM145,000.00;
(c) Faedah berjumlah 8% setahun dikira daripada tarikh
gagal bayar sehingga penyelesaian muktamad ke atas
kedua-dua jumlah seperti di Perenggan (i) dan (ii) di atas.
5
3.7 Perintah supaya Defendan membayar kerugian yang dialami
oleh Plaintif berjumlah RM50,000.00 akibat terpaksa membayar
dengan harga lebih tinggi untuk membeli semula Hartanah
tersebut daripada pemilik baru Hartanah No. 1 tersebut;
3.8 Perintah supaya Defendan membayar Gantirugi Khas ke atas
jumlah yang dibayar oleh Plaintif untuk mengupah Peguam dan
lain-lain perbelanjaan yang telah dikeluarkan oleh Plaintif
berjumlah RM30,000.00;
3.9 Gantirugi terhadap kesusahan Plaintif membayar nilai premium
untuk mendapatkan Hartanah bersebelahan dengan Hartanah
tersebut yang menjadi niat untuk membeli kedua-dua Hartanah
bersama-sama berjumlah RM200,000.00;
3.10 Gantirugi tort “conversion dan detinue” di atas perbuatan
Defendan yang secara salah menyimpan dan menggunakan
wang deposit milik Plaintif berjumlah RM145,000.00 walaupun
Defendan tahu dan sedar bahawa Defendan bukanlah pemilik
berdaftar mahupun pemilik benefisial ke atas Hartanah tersebut
berjumlah RM100,000.00 atau jumlah yang lain yang akan
ditaksirkan kelak oleh Mahkamah;
3.11 Gantirugi kesalahan tort menyeleweng dan memberikan
representasi palsu kepada Plaintif berkenaan dengan
ketuanpunyaan Hartanah tersebut semata-mata ingin
menyakinkan Plaintif untuk memasuki Perjanjian Jual Beli
6
bertarikh 16.11.2011 dan seterusnya menyebabkan Plaintif
membuat pembayaran deposit kepada Defendan berjumlah
RM100,000.00 atau jumlah lain yang ditaksirkan kelak oleh
Mahkamah;
3.12 Gantirugi teruk dan teladan berjumlah RM500,000.00 atau
jumlah lain yang akan ditaksirkan kelak oleh Mahkamah;
3.13 Faedah sebanyak 5% daripada tarikh pemfailan Writ Saman
dan Penyataan Tuntutan sehingga penyelesaian penuh dan
muktamad;
3.14 Kos tindakan ini berdasarkan kos Peguamcara dan anak guam;
3.15 Lain-lain relif yang difikirkan wajar dan suaimanfaat oleh
Mahkamah Yang Mulia ini.
Fakta kes
4] Defendan telah membeli hartanah tersebut daripada pemaju dan
menandatangani perjanjian jual beli pada 21.4.2011 (Ikatan B1 ms.7-17)
dan dalam kapasitinya sebagai pemilik benefisial telah memasuki
perjanjian jual beli dengan Plaintif pada 16.11.2011 (Ikatan B1 ms.20-34)
ketika hartanah tersebut masih dalam pembinaan. Harga jualan ialah
RM1,450,000.00 dan Plaintif telah membuat bayaran deposit 10%
sebanyak RM145,000.00.
7
5] Mengikut terma-terma perjanjian di antara Plaintif dan Defendan,
sebaik sahaja Sijil Perakuan Kelayakan dikeluarkan –
(a) Plaintif hendaklah mendapatkan surat pengesahan daripada
pemaju dalam tempoh tiga puluh hari – klausa 2.1.
(b) Setelah surat pengesahan daripada pemaju diperolehi Plaintif
perlu menyelesaikan baki harga jualan dalam tempoh sembilan
puluh hari dan perjanjian ini akan tamat atau muktamad –
klausa 3.1.
Oleh itu jelas daripada perjanjian jual beli ini, tiada apa-apa tindakan perlu
diambil sehingga hartanah siap dibina dan layak untuk dihuni.
6] Ketika Defendan membeli hartanah ini daripada pemaju, Defendan
hanya membayar deposit sebanyak 5% iaitu RM54,443.70 daripada harga
jualan sebanyak RM1,088,874.00 dan Defendan telah mendapat fasiliti
perbankan daripada Ambank berjumlah RM707,000.00 dan perlu membuat
bayaran baki sebanyak RM327,430.30. Defendan mengakui tidak
membuat apa-apa bayaran lain selain deposit 5% itu.
7] Sekitar tahun 2013 Plaintif telah dihubungi oleh peguam beliau
bahawa perjanjian di antara Defendan dan pemaju telah ditamatkan oleh
pemaju sejak 22.8.2011 sebelum perjanjian jual beli dengan Plaintif
ditandatangani. Berikutan ini Plaintif telah bertindak melalui peguamnya
menamatkan perjanjiannya dengan Defendan.
8
Kes Plaintif
8] Plaintif (PW1) memberi keterangan bahawa sekitar tahun 2011 beliau
bercadang untuk membeli rumah dan dihubungi oleh seorang agen
bernama Abdul Rahim bin Mokhtar (PW2) yang mencadangkan rumah di
kawasan perumahan Seksyen 7 Shah Alam. Setelah Plaintif melihat
hartanah di kawasan tersebut beliau berminat dengan sebuah rumah
berkembar yang berdekatan dengan masjid. SP2 kemudiannya
memaklumkan kepada Plaintif bahawa pemiliknya ialah Defendan.
9] PW2 telah membawa Plaintif ke pejabat Tetuan Yaacob Mentol,
Zamani & Associates dan Plaintif melantik firma ini untuk mewakilinya dan
menyediakan perjanjian jual beli. Mohd Zailani bin Meli (PW3) merupakan
peguam yang mengendalikan transaksi ini. Menurut Plaintif, Defendan
tidak melantik peguam lain dan menggunakan khidmat firma yang sama.
Kedua-dua Plaintif dan Defendan kemudiannya menandatangani perjanjian
jual beli hartanah berkenaan pada 16.11.2011.
10] Menurut Plaintif lagi, beliau tidak lama selepas itu telah membeli
rumah bersebelahan dengan hartanah berkenaan untuk dijadikan sebuah
banglo. Setelah mengetahui bahawa hartanah tersebut telah dijual oleh
pemaju kepada orang lain, oleh kerana Plaintif masih hendakkan hartanah
tersebut beliau telah membeli hartanah tersebut pada tahun 2013.
11] Setelah mengetahui bahawa perjanjian di antara pemaju dengan
Defendan berkenaan hartanah itu ditamatkan, Plaintif telah bertindak
membatalkan perjanjian jual beli hartanah berkenaan dengan Defendan
9
dan menuntut agar wang deposit dipulangkan serta dibayar gantirugi
(Ikatan B1 ms.55-56). Beliau menyatakan Defendan telah membuat
representasi salah berkenaan status milikannya ke atas hartanah tersebut
semasa memasuki perjanjian jual beli pada 16.11.2011 iaitu Defendan
ketika menandatangani perjanjian jual beli hartanah tersebut bukan
tuanpunya benefisial hartanah itu. Sehingga tindakan ini difailkan Defendan
masih gagal memulangkan wang deposit dan bayar gantirugi. satu laporan
polis telah dibuat oleh Plaintif pada 31.3.2014 (Ikatan B1 ms.76-77).
12] Setelah tindakan difailkan Plaintif menyatakan bahawa PW3 ada
memaklumkan bahawa dalam bulan Februari 2016 Defendan ada cuba
menyerahkan salinan pendua sekeping cek bernilai RM87,000.00 bertarikh
1.9.2013 (eksibit P2 Ikatan C ms.32) yang dikatakan oleh Defendan telah
diserahkan kepada PW2. PW2 enggan menerimanya kerana ianya telah
lewat tiga tahun dan PW2 menyatakan beliau atau firma Tetuan Yaacob
Mentol, Zamani & Associates tidak pernah menerima cek tersebut.
13] PW2 seorang agen hartanah yang tidak berlesen memberi
keterangan bahawa apabila beliau mendapat tahu bahawa Defendan
hendak menjual rumah beliau telah menghubungi Plaintif setelah mendapat
tahu Plaintif mencari rumah berhampiran masjid. Beliau telah
mencadangkan kepada Plaintif supaya mendapatkan khidmat firma Tetuan
Yaacob Mentol, Zamani & Associates bagi menguruskan pembelian
tersebut dan setelah perjanjian jual beli ditandatangani oleh Plaintif dan
Defendan dan Plaintif membayar deposit, PW2 menerima komisyen
sebanyak 2% daripada Defendan sebanyak RM29,000.00.
10
14] Menurut PW2 lagi beliau tidak tahu apa-apa selepas itu. Pada bulan
Februari 2016 Defendan datang menemuinya. Defendan memberi salinan
sekeping cek berjumlah RM87,000.00 atas nama firma Tetuan Yaacob
Mentol, Zamani & Associates bertarikh 1.9.2013 (eksibit P2 Ikatan C
ms.32). PW2 enggan menerimanya walau bagaimanapun memberi nombor
kad pengenalannya kepada Defendan kerana Defendan kata perlukan
nombor tersebut untuk tujuan rekod dan kemudian dapati Defendan telah
menulis nombor kad pengenalan atas salinan pendua cek tersebut dan
catatan bahawa PW2 telah mengambil cek itu. PW2 mempertikaikan
tandatangannya kerana ketika Defendan meminta beliau memberi akuan
terima beliau enggan berbuat demikian. Akibat daripada ini PW2 telah
membuat satu laporan polis pada 10.3.2017 (eksibit P4 Ikatan B2A).
15] Keterangan PW3 mengesahkan keterangan Plaintif mengenai
perjanjian jual beli bertarikh 16.11.2011 dan firma tersebut bertindak bagi
kedua-dua Plaintif dan Defendan dan pembatalan perjanjian di antara
Defendan dan pemaju setelah PW3 atau firmanya menerima surat
daripada pemaju (Ikatan B1 ms.58). PW3 juga mengesahkan bahawa firma
tersebut mengeluarkan surat kepada Defendan bagi pihak plaintif
membatalkan perjanjian jual beli bertarikh 16.11.2011.
16] Berkenaan dengan cek RM87,000.00, PW3 menyatakan firma
Tetuan Yaacob Mentol, Zamani & Associates tidak pernah menerimanya
dan mengemukakan penyata akaun bertarikh 30.9.2013 sehingga
31.4.2014 sebagai sokongan bagi menunjukkan cek tersebut tidak
dikreditkan ke dalam akaun firma.
11
Kes Defendan
17] Defendan di dalam keterangannya tidak mempertikaikan mengenai
jual beli hartanah tersebut dengan Plaintif dan menyatakan semua urusan
dikendalikan oleh PW2 ketika hartanah tersebut masih dalam pembinaan.
Beliau juga tidak melantik mana-mana peguam bagi pihak dirinya dan
bergantung kepada firma Tetuan Yaacob Mentol, Zamani & Associates
untuk menyediakan perjanjian jual beli dengan Plaintif. Defendan juga
mengakui selain daripada bayaran deposit 5% beliau tidak membuat apa-
apa pembayaran kerana dimaklumkan oleh PW3 bahawa Plaintif akan
meneruskan semua pembayaran bagi hartanah tersebut dan PW3 akan
menguruskan hal tersebut dengan pihak pemaju. Beliau menyatakan
selanjutnya daripada wang deposit 10% yang Plaintif bayar, beliau
menerima RM87,000.00 daripada PW3, RM29,000.00 dibayar kepada
PW2 sebagai agen dan baki RM29,000.00 dipegang oleh PW3 bagi tujuan
Cukai Keuntungan Harta Tanah (“CKHT”).
18] Menurut Defendan beliau tidak pernah menerima surat pembatalan
perjanjian dengan pemaju sebaliknya beliau ada menerima surat
mengarahkan beliau membuat bayaran kemajuan selepas tarikh yang
dikatakan perjanjian jual beli dengan pemaju ditamatkan (Ikatan B1 ms.18-
19). Selanjutnya Defendan menyatakan bahawa beliau telah memulangkan
wang deposit berjumlah RM87,000.00 sebagaimana yang dituntut dalam
bentuk cek melalui PW2 tetapi PW2 telah menghilangkan cek tersebut.
19] Defendan menyatakan beliau tidak membuat apa-apa representasi
salah berkenaan kedudukannya dengan hartanah tersebut sebaliknya
12
menyalahkan PW3 kerana tidak mendapatkan pengesahan daripada
pemaju sebelum beliau menandatangani perjanjian jual beli dengan
Plaintif. Beliau juga menafikan melakukan penyelewengan dalam transaksi
ini.
Isu dan analisa
Representasi salah oleh Defendan dan sama ada Defendan sedar akan
kapasitinya untuk memasuki perjanjian jual beli dengan Defendan bertarikh
16.11.2011
20] Seksyen 18 Akta Kontrak 1950 memperuntukkan seperti berikut –
'Misrepresentation' includes –
(a) the positive assertion, in a manner not warranted by the information of the
person making it, of that which is not true, though he believes it to be true;
(b) any breach of duty which, without an intent to deceive, gives an advantage
to the person committing it, or anyone claiming under him, by misleading
another to his prejudice, or to the prejudice of anyone claiming under him;
and
(c) causing, however innocently, a party to an agreement to make a mistake
as to the substance of the thing which is the subject of the agreement.
13
21] Dalam kes Sim Thong Realty Sdn Bhd v. Teh Kim Dar @ Tee Kim
[2003] 3 MLJ 460 Gopal Sri Ram HMR (beliau ketika itu) di ms.465
menyatakan –
“Now the elements of an actionable misrepresentation are well settled. They are
set out as follows in Professor McKendrick's Contract Law (3rd Ed), a leading
work on the subject:
A misrepresentation may be defined as an unambiguous, false statement
of fact which is addressed to the party misled and which materially
induces the contract. This definition may be broken down into three
distinct elements. The first is that the representation must be an
unambiguous false statement of fact, the second is that it must be
addressed to the party misled and the third is that it must be a material
inducement to entry into the contract.
….
This section is ipsissima verba s 18 of the Indian Contract Act 1872. It is to be
noted at once that the definition in that section is inclusive or open-ended and not
exclusive. Hence, the circumstances set out under each of its three paragraphs
are not the only instances of misrepresentation to which the section is confined.
In our judgment, it is the duty of a court to find the facts and then determine
whether those facts fall within one or more of the three paragraphs under s 18. If
they do, then the statement complained of is an actionable misrepresentation.
This is the approach adopted in one of the leading cases on the section.”.
22] Di dalam kes Balakrishnan Devaraj & Anor v. Admiral Cove
Development Sdn Bhd [2010] 7 CLJ 152 di ms.160-161, Abdul Malik
Ishak HMR menyatakan –
14
“It is quite common that in the course of the formation of a contract, one party
may make representation to another party. Thus, a representation is a statement
by one party (the representor) to the other party (the representee) which relates
to an affirmation, a denial, a description of a certain fact, present or as to the
future. And if the representation is untrue it is termed as a misrepresentation.
Put in another way, a misrepresentation must be a false statement of existing
fact which is normally made prior to, or during the preliminary stages of a
contract and is made with the intention of and has the effect of inducing the party
to whom it is made to enter into the contract with the representor.
Of course, it is always incumbent upon the representee, in order to obtain relief
under the doctrine of misrepresentation, to prove to the court the actionability of
the misrepresentation. And for a misrepresentation to be actionable, that
misrepresentation must be a false statement of fact which induces the
representee to enter into the contract. It must not be forgotten that the
misrepresentation must be material in nature in that a reasonable man would be
influenced by it.”.
23] Berpandukan kepada peruntukan seksyen 18 dan kedua-dua kes
Mahkamah Rayuan ini adalah menjadi tugas saya untuk
mempertimbangkan keterangan yang dikemukakan sama ada berlakunya
satu representasi salah oleh Defendan.
24] Ketika perjanjian jual beli bertarikh 16.11.2011 ditandatangani
hartanah berkenaan adalah dalam pembinaan. Tidak dinafikan Defendan
sebagai pembeli daripada pemaju boleh menjual (sub-sale) unit yang dibeli
15
kepada pihak ketiga iaitu Plaintif tanpa terlebih dahulu mendapat
kebenaran pemaju (Solar Purpose) cukup sekadar memberi notis kepada
pemaju sebagaimana yang diperuntukkan di dalam seksyen 22D Akta
Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966. Walau
bagaimanapun Defendan hendaklah memenuhi syarat-syarat yang
ditetapkan di dalam perjanjian jual beli dengan pemaju di antaranya
(berpandukan klausa 29 daripada salinan perjanjian dalam Ikatan 2A) –
“Assignment
The purchaser may assign all his rights, interest and title in and to the said
Property to third parties without the consent of the Proprietor or the Vendor, and
the Purchaser shall give notice of the assignment to the Proprietor or the Vendor
provided –
(a) the Purchaser has fully paid the purchase price and duly complied with all
the terms and conditions and stipulations on the Purchaser’s part
contained herein;
(b) before the full payment of the purchase price, the Vendor and the
Financier have given to each other the undertaking required under
subclause 5(6).”.
25] Subklausa 5(6) memperuntukkan seperti berikut:
“Loan
…
16
(6) If required by the Financier and upon receipt by the Vendor of an
unconditional undertaking from the Financer to pay the loan sum in the
manner set out in the Third Schedule, the Vendor shall forward to the
Financier an undertaking to refund the loan sum in the event the
Memorandum of Transfer of the said Property cannot be registered in
favour the Purchaser for any reason which is not attributable to the
Purchaser.”.
26] Saya berpuas hati bahawa kehendak klausa 29 ini tidak dipatuhi oleh
Defendan.
27] Saya kira saya perlu nyatakan di sini bahawa perjanjian di antara
Defendan dan pemaju bertarikh 21.4.2011 (Ikatan B1 ms.7-17) adalah
tidak lengkap dan hanya muka surat 1-2 dan Jadual 4-6 sahaja yang
dikemukakan. Defendan tidak dapat mengemukakan perjanjian penuh
walaupun diarahkan oleh Mahkamah oleh itu kedua-dua pihak bersetuju
untuk menggunakan model perjanjian di dalam Ikatan 2A untuk rujukan.
28] Defendan hanya membayar 5% deposit semasa membeli hartanah
tersebut daripada pemaju. Jelas dalam perjanjian jual beli dengan pemaju
pembayaran dibuat secara progresif namun demikian saya mendapati
selain wang sebanyak 5% itu Defendan tidak membuat apa-apa
pembayaran lanjut kepada pemaju. Oleh yang demikian tidak dinafikan
pemaju berhak menamatkan perjanjian jual beli tersebut. Mengikut
perjanjian pemaju hendaklah memberi notis menamatkan perjanjian jual
beli dan mengikut surat yang dikemukakan kepada PW3 mengikut peguam
17
pemaju notis penamatan perjanjian di antara pemaju dan Defendan ada
dihantar (B1 ms.58).
29] Defendan bertegas mengatakan beliau tidak menerima notis
penamatan perjanjian daripada pemaju. Saya perhatikan bahawa alamat
Defendan dalam perjanjian dengan pemaju bertarikh 21.4.2011 (B1 ms.7-
17) – No.39, Jalan Raja Abdullah Satu 9/19A, Seksyen 9, 40000 Shah
Alam, Selangor iaitu alamat yang sama digunakan di dalam surat tawaran
kemudahan perbankan dengan Ambank bertarikh 6.4.2011 (B1 ms.1-6)
dan sama dengan alamat Defendan di dalam surat pemaju kepadanya
bertarikh 19.9.2011 (B1 ms.18-19). Malah alamat yang sama juga
digunakan oleh Defendan bagi perjanjian dengan Plaintif bertarikh
16.11.2011 (B1 ms.20-34) dengan Plaintif. Begitu juga dengan surat-
menyurat yang berlaku dalam tahun 2013.
30] Walaupun saya berpuas hati bahawa alamat Defendan adalah di
No.39, Jalan Raja Abdullah Satu 9/19A, Seksyen 9, 40000 Shah Alam,
Selangor persoalan yang perlu dijawab ialah sama ada ada atau tidak notis
penamatan dikeluarkan oleh pemaju? Fakta ini penting sebab jika
Defendan tidak menerima notis penamatan tersebut maka ini menunjukkan
dia tidak tahu mengenai kapasiti dirinya untuk memasuki perjanjian dengan
Plaintif.
31] PW3 memberi keterangan yang perjanjian tersebut telah ditamatkan
oleh pemaju pada 22.8.2011 dan kemukakan surat daripada pemaju
bertarikh 4.9.2013 (B1 p.58). Di dalam surat itu juga dinyatakan bahawa
notis telah dihantar kepada Defendan. Saya tidak dapat menerima
18
keterangan Defendan bahawa beliau tidak menerima notis tersebut.
Keterangan jelas menunjukkan Defendan memilih untuk mengaku apa
surat yang diterima dan apa surat yang tidak diterima. Contohnya, invois
(B1 ms.18-19) bertarikh 17.10.2011 yang dihantar kepada alamat yang
sama dan diterima oleh Defendan dan digunakan oleh Defendan bagi
menyakinkan Mahkamah bahawa perjanjian di antara dia dan pemaju
masih wujud. Begitu juga surat di Ikatan B1 ms.55 Defendan mengaku
menerimanya. Defendan juga mengaku menerima surat tawaran
kemudahan perbankan di Ikatan B1 ms.1-6. Oleh yang demikian saya
membuat penemuan fakta bahawa notis penamatan ada dikeluarkan dan
dihantar kepada Defendan dan Defendan menerimanya.
32] Namun Defendan melalui keterangannya beliau tidak tahu mengenai
penamatan itu hanya apabila dimaklumkan oleh peguam SP3 melalui surat
(B1 ms.55) yang juga menggunakan alamat Defendan yang sama dan
Defendan bertindak dengan menunjukkan surat daripada pemaju
berkenaan permintaan bayaran kemajuan. Berdasarkan surat ini beliau
menegaskan perjanjian jual beli tersebut tidak ditamatkan. Namun beliau
tidak mengambil apa-apa tindakan untuk mencabar penamatan tersebut
sehingga perbicaraan ini.
33] Klausa 10 perjanjian bertarikh 16.11.2011 di antara Plaintif dan
Defendan memperuntukkan seperti berikut:
“10.0 VENDORS’ REPRESENTATIONS AND WARRANTIES
19
10.1 The vendor hereby declares, represents and warrants to the Purchaser as
follows to the intent that such declaration, representations and warranties
shall form the basis of which the Purchaser enters into this Agreement:-
(a) …
(b) that the Vendor is/are the beneficial owner of the said Property and the
Vendor has not assigned or in any manner whatsoever encumbered the
said Property or any party thereof or created or permitted to be created
any lien over the Property or any part thereof;
…. .”.
34] Jelas di sini Defendan memberikan representasi kepada Plaintif
bahawa dia adalah pemilik benefisial sedangkan dia sebenarnya tidak.
Plaintif telah didorong untuk memasuki perjanjian tersebut. Berdasarkan
alasan-alasan yang telah dibincangkan saya memutuskan bahawa
Defendan sedar semasa dia memasuki perjanjian dengan Plaintif pada
21.4.2011 dia tidak mempunyai kapasiti untuk berbuat demikian.
Sehubungan itu saya berpuas hati bahawa Defendan telah melakukan
representasi salah.
Tanggungjawab Plaintif di bawah perjanjian
35] Tiada keterangan bagi membantu Mahkamah daripada pihak
peguam pemaju ataupun pemaju sendiri berkenaan apa yang berlaku
selepas pemaju menamatkan perjanjian dengan Defendan dan sehingga
20
surat pemaju kepada firma peguam iaitu di antara 22.8.2011 hingga
4.9.2013. Malah tiada apa-apa tindakan oleh kedua-dua Plaintif dan
Defendan berkaitan dengan perjanjian jual beli hartanah tersebut dalam
tempoh tersebut. Walau bagaimanapun, menurut PW3 transaksi di antara
Plaintif dan Defendan hanya akan muktamad apabila Sijil Perakuan
Kelayakan dikeluarkan dan ketika itulah tanggungjawab Plaintif wujud
untuk mendapatkan pengesahan daripada pemaju dan pertukaran hakmilik
dibuat dan bukannya sebelum atau ketika perjanjian ditandatangani pada
16.11.2011. Ini dinyatakan dalam klausa 2.1 seperti berikut:
“2.1 Purchaser’s to Obtain Developer’s Confirmation
(a) The Purchaser shall obtain the written confirmation of the Developer
(hereinafter referred to as “the Developer’s Confirmation”) of the
following:-
(i) the full particulars of the said Property;
(ii) the postal address of the said Property;
(iii) the Vendor is the current beneficial owner of the said Property;
(iv) the Vendor’s Financier is the current assignee of the said Property;
(v) the purchase price of the said Property has been fully paid by the
Vendor to the Developer;
(vi) the total outstanding charges due to the Developer under the
Principal Sale Agreement.
21
(b) The Purchaser’s Solicitors shall within Thirty (30) days from the date of
Certificate of Fitness issued by the relevant authority apply with the
Developer for the Developer’s Confirmation.
(c) In the event there is any outstanding charges, documents or purchase
price due to the Developer under the Principal Sale Agreement, the
Vendor hereby undertakes to settle the same within fourteen (14) days
from the date of the Vendor’s receipt of the Developer’s Confirmation,
failing which the Completion Period shall be extended free of interest.”.
36] Ini jelas menerangkan mengapa Plaintif tidak berbuat apa-apa
sehingga hartanah tersebut siap dibina. Plaintif tiada mempunyai apa-apa
tanggungjawab yang perlu dilaksanakan. Plaintif hanya perlu membuat
pembayaran sebanyak RM145,000.00 iaitu deposit 10% dan tidak perlu
membuat apa-apa bayaran lain.
37] Defendan juga tidak menyatakan selain tuntutan bayaran kemajuan
16% bahawa beliau ada menerima tuntutan kemajuan yang lain. Ini agak
pelik kerana menurut jadual tuntutan pembayaran kemajuan akan terus
dituntut mengikut tahap pembinaan sehingga selesai. Beliau juga tidak
membuat sebarang pembayaran kepada pihak bank yang memberi
pinjaman bagi pembelian tersebut. Penjelasan yang Defendan berikan
ialah setelah dia menandatangani perjanjian jual beli dengan Plaintif,
Plaintif seharusnya mengambil alih pembayaran kepada pemaju. Saya
tidak boleh menerima alasan ini kerana klausa 2.1 jelas memperuntukkan
22
Defendan masih bertanggungan ke atas hartanah berkenaan. Mahkamah
hanya diberitahu bahawa hartanah tersebut telah dijual oleh pemaju
kepada pihak lain setelah perjanjian dengan Defendan ditamatkan. Bagi
saya inilah sebabnya tiada lagi tuntutan kemajuan dibuat ke atas Defendan
oleh pemaju. Oleh yang demikian adalah tidak dapat diterima pendirian
Defendan bahawa Plaintif bertanggungjawab untuk menyelesaikan
pembayaran bagi hartanah tersebut kepada pemaju.
Cek bertarikh cek bernilai RM87,000.00 bertarikh 1.9.2013 (eksibit P2 Ikatan C
ms.32)
38] Plaintif mahupun firma Tetuan Yaacob Mentol, Zamani & Associates
menafikan penerimaan cek berkenaan. Begitu juga PW2. Defendan
mengemukakan keterangan mengenai cek ini bagi menunjukkan dia ada
mengembalikan wang deposit kepada Plaintif. Mengikut PW2 Defendan
menunjukkan fotokopi cek tersebut di Restoran Khulafa sekitar Februari
2016 dan tidak menyerahkan cek sebenar kepada PW2 untuk disampaikan
kepada PW3 atau firma Tetuan Yaacob Mentol, Zamani & Associates.
39] PW2 enggan mengaku terima sebab tidak pernah melihat cek asal
dan tarikhnya pada 1.9.2013.
40] Defendan bertegas menyatakan PW2 datang ke pejabatnya
mengambil cek tersebut dan membuat akuan terima. Keterangan
menunjukkan tarikh 1.9.2013 adalah hari Ahad dan bukannya hari bekerja
sebagaimana yang dikatakan oleh Defendan. Berkenaan siapa yang
23
memberi cek itu kepada PW2, Defendan menyatakan keraninya yang
memberi cek tersebut kepada PW2 tetapi di dalam laporan polisnya
Defendan menyatakan dia sendiri yang memberi cek tersebut kepada
PW2. Defendan juga tidak dapat menunjukkan sama ada cek tersebut
telah dilunaskan.
41] Adalah jelas bagi saya cek ini ditimbulkan untuk menunjukkan
bahawa ada usaha di pihaknya untuk mengembalikan wang deposit
kepada Defendan dan tidak berlakunya ketidakjujuran di pihaknya. Bagi
saya percubaan ini menunjukkan sebaliknya iaitu Defendan mengadakan
cek ini bagi tujuan hendak menutup ketidakjujurannya di dalam transaksi
ini. Saya berpuas hati bahawa cek ini sebenarnya tidak dikemukakan
kepada Plaintif, firma Tetuan Yaacob Mentol, Zamani & Associates
mahupun PW2. Fakta menjadi satu keterangan sokongan terhadap diri
Defendan sendiri bagi menunjukkan ketidakjujurannya di bawah seksyen 8
Akta Keterangan 1950.
Sama ada PW3 atau firma peguam bertanggungjawab untuk menyemak dengan
pemaju
42] Defendan menegaskan bahawa memandangkan firma Tetuan
Yaacob Mentol, Zamani & Associates mewakili kedua-dua Plaintif dan
Defendan maka firma tersebut sepatutnya mendapatkan pengesahan akan
status pemilikan hartanah tersebut sebelum perjanjian ditandatangani.
43] PW3 memberi keterangan bahawa PW2 bertindak sebagai agen
Defendan dalam transaksi ini malah komisyen berjumlah RM29,000.00
24
ditolak daripada bayaran deposit 10% yang dibuat oleh Plaintif. Berbalik
kepada seksyen 22D Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan
Pelesenan) 1966 selepas pindaan di mana kebenaran pemaju sudah tidak
diperlukan lagi maka bagi saya ianya bukan lagi tanggungjawab firma
peguam. Malah Defendan sendiri patut tahu sama ada hartanah tersebut
miliknya atau tidak.
44] Namun demikian Mahkamah mempertimbangkan juga keterangan
PW3 yang memberitahu mahkamah semasa disoal balas oleh peguam
Defendan bahawa beliau telah menelefon pemaju dan mendapatkan
pengesahan ketika itu Defendan adalah pembeli hartanah berkenaan. Jika
pun benar pertanyaan atau semakan ini dibuat oleh PW3 Mahkamah
berpendapat penamatan sesuatu perjanjian adalah dibuat melalui saluran
undang-undang iaitu notis yang dikeluarkan oleh peguam pemaju.
Penamatan dibuat pada 22.8.2011, semakan dikatakan dibuat sekitar
November 2011 maka tidak mustahil nama Defendan masih tercatit
sebagai pembeli walaupun perjanjian telah ditamatkan.
45] Tambahan lagi fakta yang tidak dinafikan oleh Defendan yang dia
tidak membuat apa-apa bayaran selain bayaran 5%. Begitu juga dengan
surat pemaju meminta Defendan membuat bayaran kemajuan bertarikh
19.9.2011. Bagi saya ini tidak menjejaskan penemuan fakta bahawa
Defendan bukan lagi pemilik hartanah tersebut kerana berlakunya
ketidakpatuhan oleh Defendan terhadap klausa 29 perjanjian bertarikh
16.11.2011.
25
Deposit RM145,000.00
46] Defendan menegaskan bahawa dia tidak menerima deposit
berjumlah RM145,000.00 sebagaimana yang dikatakan oleh Plaintif tetapi
di dalam keterangan dia mengaku mengenai RM29,000.00 dibayar kepada
PW2 sebagai komisyen dan RM29,000.00 ditolak untuk Cukai Keuntungan
Harta Tanah dan baki RM87,000.00 diterimanya. Oleh yang demikian saya
mendapati Plaintif telahpun membuktikan bahawa RM145,000.00 telah
dibayar sebagai deposit dan keterangan ini juga disokong oleh PW3
peguam yang mengendalikan transaksi ini. Berikutan ini, saya mendapati
tort ‘conversion’ dari ‘detinue’ telah berlaku.
47] Sehubungan itu adalah jelas Defendan bertanggungan untuk
memulangkan wang deposit berkenaan sebagaimana yang diperuntukkan
di bawah seksyen 66 Akta Kontrak 1950 yang berbunyi seperti berikut:
“When an agreement is discovered to be void, or when a contract becomes void,
any person who has received any advantage under the agreement or contract is
bound to restore it, or to make compensation for it, to the person from whom he
received it.”.
Keputusan
48] Oleh yang demikian Mahkamah memutuskan Plaintif telah berjaya
membuktikan tuntutan beliau atas imbangan keberangkalian. Dengan ini
saya memutuskan bahawa:
26
(a) Perjanjian bertarikh 16.11.2011 adalah batal;
(b) Defendan hendaklah kembalikan wang deposit RM145,000.00
dan gantirugi likuidasi berjumlah RM145,000.00 kepada Plaintif;
(c) Defendan hendaklah membayar gantirugi sebanyak
RM50,000.00 sebagai jumlah perbezaan yang Plaintif bayar
untuk membeli semula hartanah tersebut daripada pemilik baru;
(d) Gantirugi am (perenggan (j)) yang akan ditaksirkan oleh
Mahkamah ini;
(e) Faedah sebanyak 5% yang dikira daripada tarikh pemfailan
Writ saman dan Pernyataan tuntutan sehingga penyelesaian
penuh dan muktamad; dan
(f) Kos sebanyak RM20,000.00.
(TUN ABD MAJID BIN DATO’ HAJI TUN HAMZAH) Pesuruhjaya Kehakiman
Mahkamah Tinggi Malaya Shah Alam
Tarikh: 4 MEI 2018
27
Peguamcara:- Pihak Perayu : M Indrani
TETUAN M INDRANI & ASSOCIATES
Peguambela & Peguamcara
No. 2570A, Persiaran Raja Musa Muda,
41100 Klang,
Selangor.
Tel : 03 – 3370 1459
Faks : 03 – 3370 1459
Pihak Responden : Mohd Hazwar
TETUAN AZWAR & PARTNERS
Peguambela & Peguamcara
Y1-1A, Blok F, 1st Floor,
Jalan Plumbum Y7/Y,
Pusat Komersial Seksyen 7,
40000 Shah Alam,
Selangor.
Tel : 03 – 5510 1743
Faks : 03 – 5510 1470