DEĞERLEME RAPORU Ankamall AVM ve Crowne … Ankamall 31...hisse dağılım tablosu ile İTO Tescil Belgesi, imza sirküsü ve Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi sureti) (**) Arsa üzerindeki

Rapor No: 2010/TGYO/06

1Büyükdere Caddesi, No: 108,Enka Binası, Kat: 6/B,Esentepe, Şişli / İstanbul

DEĞERLEME RAPORU

Ankamall AVM ve Crowne Plaza Otel, ANKARA

31 ARALIK 2010




DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ

- Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

- Değerleme Süresi: 30 iş günü

- Sözleşme Tarihi ve No: 22.11.2010 / 2010/ TGYO

- Değerlenen Mülkiyet Hakları: Değerlemeye konu taşınmazlar, Ankara ili,Yenimahalle ilçesi, Akköprü semti, Mevlana Bulvarıüzerinde 2 kapı no’lu yerde konumlu AnkamallAlışveriş Merkezi ve Crowne Plaza Oteli’ninTorunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ne ait% 14,83 hissesidir.

- Raporun Konusu: Değer tespiti

Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler:

- Adres: Ankamall Alışveriş Merkezi ve Crowne Plaza Oteli,Mevlana Bulvarı, No: 2,Akköprü – Yenimahalle / ANKARA

- Sahibi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AnonimŞirketi

- Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: Kiracıları tarafından Alışveriş Merkezi

- Tapudaki İncelemesi: Gayrimenkul üzerinde notlar mevcuttur (Bkz.Gayrimenkulün Tapu Kayıtları)

- İmar Durumu: (Bkz. İmar Durumu İncelemesi)

Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu:

Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR

AnkamallEmsal Karşılaştırma Yöntemi: KullanılmamıştırMaliyet Yaklaşımı Yöntemi: KullanılmamıştırGelir İndirgeme Yöntemi: 889.999.427 TL $575.678.801 € 434.336.746

Crowne PlazaEmsal Karşılaştırma Yöntemi: KullanılmamıştırMaliyet Yaklaşımı Yöntemi: KullanılmamıştırGelir İndirgeme Yöntemi: 40.252.439 TL $26.036.506 € 19.643.960

Toplam Değer: 930.251.865 TL $601.715.308 € 453.980.706Torunlar GYO %14,83 Hisse Değeri: 137.956.352 TL $89.234.380 € 67.325.339

Değerlemede Görev Alan Kişiler:

- Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ – Lisans No: 401095

- Değerleme Elemanı: Muammer EMANET – Lisans No: 401074



İÇİNDEKİLER SAYFA NO1 RAPOR BİLGİLERİ..............................................................................................................................................42 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:...........................................................5

2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: ..........................................................................................................................5

2.2 Müşteri Bilgileri: ...........................................................................................................................................5

3 DEĞER TESPİTİ ..................................................................................................................................................64 DEĞER TANIMI...................................................................................................................................................65 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER .......................................7

5.1 Gayrimenkulün Tanımı:..............................................................................................................................7

5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu,.............................................................................................................7

6 GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILANİNCELEMELER ....................................................................................................................................................8

6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları:.................................................................................................................8

6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: .............................9

6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: ......................................................................................10

6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası

Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup

Bulunmadığına İlişkin Görüş: 11

6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler :....11

7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER ..............................................117.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parsellerin Fiziksel Özellikleri: ...................................................11

7.2 Gayrimenkullerin Genel Özelliklerine İlişkin Açıklamalar:.................................................................12

7.3 Alışveriş Genel İnşaat Özellikleri: ...........................................................................................................13

7.4 Alışveriş Merkezinin İç Mekan İnşaat Özellikleri:................................................................................14

7.5 Crowne Plaza Oteli Genel Özellikleri: ...................................................................................................15

7.6 Crowne Plaza Oteli Genel İnşaat Özellikleri:........................................................................................16

7.7 Crowne Plaza Oteli İç Mekan İnşaat Özellikleri:..................................................................................17

8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER ......................................178.1 Ankara ili Hakkında Genel Bilgiler: ........................................................................................................17

8.2 Piyasa Araştırması: .....................................................................................................................................19

8.3 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:......................................................................................21

9 DEĞERLEME......................................................................................................................................................219.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:...................................................................................................21

9.2 Maliyet yaklaşımı Değerleme Yaklaşımları:............................................................................................21

10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: .............................................................................2210.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi ...............................................................23

11 SONUÇ...................................................................................................................................................................25



1 RAPOR BİLGİLERİRapor Tarihi: 31.12.2010


Raporun Türü ve Amacı: Yukarıda adresi belirtilen tesisin Yeni Gimatİşyerleri İşletmeleri A.Ş. İşletmesi’ne ait olankısmın pazar değeri ile Torunlar GayrimenkulYatırım Ortaklığı A.Ş.’nin Yeni Gimat İşyerleriİşletmeleri A.Ş. İşletmesi’ndeki % 14,83hissesinin piyasa değerinin tespitine yönelikolarak hazırlanan değerleme raporu.

Raporu Hazırlayanlar : Muammer EmanetDeğerleme Departmanı MüdürüŞehir Plancısı

Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DemirözGenel Müdürİşletme

Değerleme Tarihi: 28.12.2010

Raporun Kurul Düzenlemeleri KapsamındaDeğerleme Amacıyla HazırlanıpHazırlanmadığına İlişkin Açıklama:

Rapor Torunlar GYO için düzenlenmiş olupkurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır.



2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:

- Şirket Ünvanı: Prim E Gayrimenkul Değerleme veDanışmanlık A.Ş.

- Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası,Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul

- Telefon No: 0212 272 02 02

- Fax No: 0212 356 26 46

2.2 Müşteri Bilgileri:- Şirket Ünvanı : Torunlar GYO A.Ş.

- Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6,Kavacık - Beykoz / İSTANBUL

- Müşteri Talebinin Kapsamı ve VarsaGetirilen Sınırlamalar: Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, Gazi Mahallesi,

43344 ada, 2 no’lu parsel ve 43345 ada, 1 no’luparsel ve üzerinde ki Ankamall AlışverişMerkezi ile Crowne Plaza Oteli’nde ki YeniGimat İşyerleri İşletmesi A.Ş. hissesinin piyasadeğerinin belirlenmesidir. Müşteri tarafındanherhangi bir sınırlama getirilmemiştir.



3 DEĞER TESPİTİBilgimiz ve görüşümüze göre:

- Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur.

- Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan

varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif

profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir.

- Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel

herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve

olmamıştır.

- Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya

müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir

sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir.

4 DEĞER TANIMI

Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun

bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini

tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki

tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir.

Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el

değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır:

- Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir.

- Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır.

- Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir.

- Ödeme nakit olarak, uluslararası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır.



5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER5.1 Gayrimenkulün Tanımı:

Değerlemeye konu taşınmazlar, Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, Akköprü semti, Mevlana Bulvarı

üzerinde 2 kapı no’lu yerde konumlu Ankamall Alışveriş Merkezi ve Crowne Plaza Oteli’nin TorunlarGayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ne ait % 14,83 hissesidir.

5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu,

Ankamall Alışveriş Merkezi İstanbul ve Konya karayollarının kesişim noktasında yer almaktadır.

Ankamall’a Akköprü Metro İstasyonu’nu alışveriş merkezine bağlayan bir yaya yolu ile direkt olarak

ulaşılabilmektedir.

Taşınmazların yan cephelerinde Ankara Emniyet Müdürlüğü, arka cephelerinde toptancı hali, yakın

çevresinde ise; İtfaiye Müdürlüğü, Büyükşehir Belediyesi, Fen İşleri Daire Bakanlığı, Karayolları Genel

Müdürlüğü Atölye Müdürlüğü, Ziraat Bankası Bankacılık Okulu, TEİAŞ Akköprü Tesisleri, Hipodrom

Atatürk Kültür Sarayı, Atatürk Orman Çiftliği, Gazi Üniversitesi fakülte binaları (Tıp Fakültesi, Eğitim

Fakültesi vb.) ile Ankara Üniversitesi’ne ait kampüsler bulunmaktadır.

Bölge, Yenimahalle Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır

Gayrimenkullerin bazı merkezlere olan yaklaşık uzaklıkları:

Hipodrom Atatürk Kültür Sarayı……............................. : 100 mAtatürk Orman Çiftliği…….............................................. : 1 kmGazi Üniversitesi….……................................................. : 1,5 kmYenimahalle ilçe merkezi…………………………… : 3,5 kmAltındağ……………………………………………… : 4 kmKızılay………………………………………………… : 5 kmEsenboğa Havalimanı……………………………….. : 24 km



6 GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILANİNCELEMELER

6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları:43344 ada, 2 parsel 43345 ada, 1 parsel

SAHİBİ Yeni Gimat İşyerleriİşletmeleri A.Ş. İşletmesi (*)

Yeni Gimat İşyerleriİşletmeleri A.Ş. İşletmesi (*)

İLİ Ankara Ankara

İLÇESİ Yenimahalle Yenimahalle

BUCAĞI 2. Bölge 2. Bölge

MAHALLESİ Gazi Gazi

PAFTA NO --- ---

ADA NO 43344 43345

PARSEL NO 2 1

NİTELİĞİ Betonarme 2 adet mağaza, otel vealtında otoparkı bulunan arsa İşyeri – mağaza (**)

ARSA ALANI (*) 50.000 m² 50.725 m²

ARSA PAYI Tamamı 1692763/50725000

KAT NO --- BodrumBAĞIMSIZ BÖLÜMNO --- 1

YEVMİYE NO 279 2877 (***)

CİLT NO 17 19

SAYFA NO 1630 1867

TAPU TARİHİ 16.01.2006 24.05.2002 (***)

(*) Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin Yeni Gimat İşyerleri İşletmeleri A.Ş.İşletmesi’ndeki hissesi % 14,83’tür. (Bkz. Ekler - Yeni Gimat İşyerleri İşletmeleri A.Ş. İşletmesihisse dağılım tablosu ile İTO Tescil Belgesi, imza sirküsü ve Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi sureti)

(**) Arsa üzerindeki alışveriş merkezi için kat mülkiyeti kurulmuştur. Yapı toplam 129 adet bağımsızbölümden oluşmaktadır. 11, 12, 13, 14, 15, 17, 18, 19, 20, 21, 26, 41, 61, 62, 68, 71 ve 74 no’lubağımsız bölümler (toplam 17 adet bağımsız bölüm) Migros Türk Ticaret A.Ş. adına kayıtlı olupMigros Türk Ticaret A.Ş.’nin alışveriş merkezindeki hissesi 15349369/50725000’dir. Diğer bağımsızbölümlerin tamamı (toplam 112 adet bağımsız bölüm) Yeni Gimat İşyerleri İşletmeleri A.Ş.İşletmesi adına kayıtlı olup Yeni Gimat İşyerleri İşletmeleri A.Ş. İşletmesi’nin alışveriş merkezindekihissesi ise 35375631/50725000’dir. Yukarıda yer alan tabloda bilgi için sadece bodrum katta yeralan 1 no’lu bağımsız bölümün tapu bilgileri yazılmıştır. Bağımsız bölüm listesi rapor ekinde bilgiamaçlı olarak sunulmuştur.

(***) Tapu kayıtlarında; yevmiye no ve tapu tarihlerinin yukarıdaki gibi olduğu görülmüştür.



6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:Prime Değerleme olarak, 16 Aralık 2010 tarihinde Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, 2. Bölge Tapu Sicil

Müdürlüğü'nde yaptığımız incelemelerde rapora konu gayrimenkuller üzerinde aşağıda belirtilen notların

mevcut olduğu gördük.

43344 ada, 2 no’lu parsel üzerindeŞerhler Bölümü :• TEDAŞ Genel Müdürlüğü lehine, yıllığı 12,-YTL’den, 99 yıl müddetle trafo yeri için kira şerhi.

(03.03.2006 tarih ve 2843 yevmiye no ile)Hak ve Mükellefiyetler Bölümü :• 2 metre genişliğinde ve 10 metre uzunluğunda, 13 no’lu parsel lehine geçme hakkı. (04.02.1961

tarih ve 1044 yevmiye no ile)• Bu parsel aleyhine, 7783 ada, 1 no’lu parsel lehine 1.800 m²’lik kısımda pis su kanalı geçirme

hakkı. (01.02.1983 tarih ve 193 yevmiye no ile)• A harf ile gösterilen 1.707,13 m²’lik alanda 43345 ada 1 no’lu parsel lehine, 43344 ada 2 no’lu

parsel aleyhine karşılıklı geçiş hakkı tesisi. (22.05.2006 tarih ve 7084 yevmiye no ile)• B harfi ile gösterilen 181,92 m²’lik alanda 43344 ada 2 no’lu parsel lehine 43345 ada 1 no’lu

parsel aleyhine karşılıklı geçit irtifak hakkı. (22.05.2006 tarih ve 7084 yevmiye no ile)Rehinler Bölümü :• Akbank N.V. lehine, 1. dereceden, 02.07.2007 tarih ve 9611 yevmiye no ile 79.300.000,-USD

tutarında ipotek şerhi.Düşünceler Bölümü :• Taşınmaz, 43345 ada, 1 parseldeki Yeni Gimat İşyerleri İşletmesi A.Ş.’nin bağımsız bölümleri ile

müşterek rehinlidir.

43345 ada 1 no’lu parseldeki Yeni Gimat İşyerleri İşletmeleri A.Ş. İşletmesi’ne ait bağımsızbölümler üzerinde müşterekenŞerhler Bölümü :Hak ve Mükellefiyetler Bölümü :• 2 metre genişliğinde ve 10 metre uzunluğunda, 12 no’lu parsel aleyhine geçme hakkı.

(04.02.1961 tarih ve 1044 yevmiye no ile)• Bu parsel aleyhine, 7783 ada, 1 no’lu parsel lehine 1.800 m²’lik kısımda pis su kanalı geçirme

hakkı. (01.02.1983 tarih ve 193 yevmiye no ile)• A harf ile gösterilen 1.707,13 m²’lik alanda 43345 ada 1 no’lu parsel lehine 43344 ada 2 no’lu

parsel aleyhine karşılıklı geçiş hakkı tesisi. (22.05.2006 tarih ve 7084 yevmiye no ile)• B harfi ile gösterilen 181,92 m²’lik alanda 43344 ada 2 no’lu parsel lehine 43345 ada 1 no’lu

parsel aleyhine karşılıklı geçit irtifak hakkı. (22.05.2006 tarih ve 7084 yevmiye no ile)Rehinler Bölümü :• Akbank N.V. lehine, 1. dereceden, 02.07.2007 tarih ve 9611 yevmiye no ile 79.300.000,-USD

tutarında ipotek şerhi.Beyanlar Bölümü :• Yönetim Planı: 23.05.2002 tarihli.Düşünceler Bölümü :• 43344 ada, 2 no’lu parsel ve işbu parselde bulunan bağımsız bölümlerle müşterek rehinlidir.



6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:Yenimahalle Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden 13 Aralık 2010 tarihinde alınan bilgilere göre

gayrimenkullerin konumlu olduğu parsellerin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı paftasında “KentselServis Alanı” olarak belirlenen bölge içerisinde kaldığı tespit edilmiştir.

43344 ada, 2 no’lu parselin plan notlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki şekildedir:o Emsal (E) : 2.00 (*)o Bina yüksekliği (hmax) : Serbest43345 ada, 1 no’lu parselin plan notlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki şekildedir:o Emsal (E) : 1.50 (*)o Bina yüksekliği (hmax) : Serbest

Yenimahalle Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde rapora konu gayrimenkullere ait arşiv dosyası üzerindeyapılan incelemelerde aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

o 43345 ada 1 no’lu parsel üzerinde konumlu A Blok’a ait 26.09.2007 tarih ve 741/A no’lu yapıruhsatının bulunduğu ve toplam kulanım alanının 127.973 m2 olduğu görülmüştür. (Bkz. ekler)

o 43345 ada 1 no’lu parsel üzerinde konumlu B Blok’a ait 26.09.2007 tarih ve 741/B no’lu yapıruhsatının bulunduğu ve toplam kulanım alanının 703 m2 olduğu görülmüştür. (Bkz. ekler)

o 43344 ada 2 no’lu parsel üzerinde konumlu D Blok’a ait 07.09.2007 tarih ve 674/D no’lu yapıruhsatının ve 01.05.2008 tarih ve 249-1 no’lu yapı kullanma izin belgesinin bulunduğu ve toplamkulanım alanının 81.228 m2 olduğu görülmüştür. (Bkz. ekler)

o 43344 ada 2 no’lu parsel üzerinde konumlu E Blok’a ait 07.09.2007 tarih ve 674/E no’lu yapıruhsatının bulunduğu ve toplam kulanım alanının 60.628 m2 olduğu görülmüştür. (Bkz. ekler)

o A, B, D ve E Blok’ların toplam kiralanabilir alanı 120.591 m²’dir. Bu alanın Yeni Gimat İşyerleriİşletmesi Anonim Şirketi’nin hissesine denk gelen kısmı ise 105.423 m²’dir. Gayrimenkulünbugünkü piyasa değerinin hesaplanmasında Yeni Gimat İşyerleri İşletmesi Anonim Şirketininhissesine denk gelen kiralanabilir alan dikkate alınmıştır.

o 43344 ada 2 no’lu parsel üzerinde konumlu F Blok (Crowne Plaza Otel) 07.09.2007 tarih ve 674-F no’lu yapı ruhsatının ve 01.05.2008 tarih ve 249-3 no’lu yapı kullanma izin belgesininbulunduğu ve toplam kulanım alanının 27.650 m2 olduğu görülmüştür. (Bkz. ekler)

o Crowne Plaza Otel’in toplam oda sayısı 263 adettir.o Bu taşınmazlardan 43345 ada 1 no’lu parsel üzerinde konumlu A Blok ilk inşa edilen bloktur. İlk

inşa edildiğinde içerisinde 129 adet bağımsız bölüm bulunan taşınmaz 05.06.2007 tasdik tarihlitadilat projesi ile 51 adet bağımsız bölüme dönüştürülmüştür.

o Aynı parsel üzerine inşa edilen B Blok 8 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.o B Blok’taki bağımsız bölümlerin paylaşımı A Blok’taki hisseler oranında olacaktır.o A ve B Blok’un mimari projelerine ve yapı ruhsatlarına istinaden yeni bir kat irtifakı kurulacağı

(A Blok halihazırda tapu kayıtlarında 129 adet bağımsız bölüm gözükmekle birlikte düzenlemesonrası bağımsız bölüm sayısı 51’e düşecektir), kat irtifak listelerinin hazırlandığı ve ilgili belediyetarafından onaylandığı öğrenilmiştir. (Bkz. ekler / Paylaşım tablosu)

o Firma yetkilileri; A ve B blokların yapı kullanma izin belgelerinin alınmasından sonra yenidüzenlenen kat irtifak listesi ile tapu sicil müdürlüğüne başvurulacağını belirtmişlerdir.

(*) Emsal : Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı;bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktansonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m’yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiğitesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılanbölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenmeyerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır.



6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına SermayePiyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir HususBulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş:

Tapu Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde gayrimenkulün üzerinde yer alan geçithakkının, geçiş hakkının ve diğer hakların gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi olmadığı kanaatinevarılmıştır. Firma yetkililerince rehinler bölümündeki ipotek şerhinin değerleme konusu gayrimenkulün 2.etabının inşası için T. İş Bankası’ndan alınan kredinin refinansman yolu ile Akbank’a aktarılmasından sonraAkbank tarafından konulduğu belirtilmiştir.

Ayrıca tesisle ilgili imar yönetmeliği gereği alınması gerekli olan yasal izin ve belgeler (mimari proje,yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi) alınmıştır. Bu nedenle tapu ve belediye incelemeleri itibariyletaşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağınıdüşünmekteyiz.

6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki DurumundakiDeğişiklikler:

Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde son 3 yıliçerisinde taşınmazların mülkiyetinde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

Yenimahalle Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde taşınmazlarınimar durumu ve hukuki durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER

7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parsellerin Fiziksel Özellikleri:

Yüzölçümleri aşağıdaki şekildedir.

ADA NO PARSEL NO YÜZÖLÇÜMÜ (m²)43345 1 50.72543344 2 50.000

TOPLAM 100.725

43345 ada, 1 no’lu parsel üzerinde Temmuz 1999’da açılmış olan Ankara Migros Alışveriş Merkezi

(A Blok), 43344 ada 2 no’lu parsel üzerinde; D ve E bloklar ile Crowne Plaza Oteli, yine 43345 ada, 1 no’lu

parsel üzerinde A ve D blokları birbirine bağlayan B Blok yer almaktadır. A, B, D ve E bloklar Mayıs 2006

tarihinde birleştirilmiş ve bu tarihten itibaren Ankamall Alışveriş Merkezi adı altında hizmet vermeye

başlamışlardır. Crowne Plaza Oteli ise ayrık nizamda inşa edilmiş olup Mayıs 2008 tarihinde hizmete

girmiştir. Alışveriş merkezlerini birbirine bağlayan B Blok, 43345 ada 1 no’lu parselin önceki imar planında

yer alan 5 m’lik komşu parsel çekme mesafesi üzerinde yer almaktadır. Yetkililerden alınan şifahi bilgilere

göre; komşu parsel çekme mesafesi üzerine inşa edilen 150 m2’lik alanın (B Blok’un taban alanı), 43344 ada

2 no’lu parselden yeşil alan olarak terk edildiği öğrenilmiştir. Parseller düz ve eğimsiz bir topografik yapıya

sahiptirler. Geometrik şekilleri birbirlerinden farklılık göstermektedir. (Bkz. Ekler - Aplikasyon krokileri)

Sınırları parselleri çevreleyen yollar ile belirli olup, yollara olan sınırları kaldırım taşı kaplıdır. Açık alanlar

kilitli parke taşı ve asfalt kaplanmıştır. Bölgede altyapı tamdır.



7.2 Gayrimenkullerin Genel Özelliklerine İlişkin Açıklamalar:

o Ankamall Alışveriş Merkezi A, B, D ve E bloklar olarak adlandırılan toplam 4 adet bloktan

oluşmaktadır.

o A Blok; 43345 ada, 1 no’lu parsel üzerinde yer almakta olup, Temmuz 1999’da açılmış olan

Ankara Migros Alışveriş Merkezi’dir.

o B Blok; 43345 ada, 1 no’lu parsel üzerinde yer almakta olup Mayıs 2006’da faaliyete geçmiş olan

ve A Blok ile D Blok’u birbirine bağlayan ek bloktur.

o D Blok; 43344 ada, 2 no’lu parsel üzerinde yer almakta olup inşaatı Mayıs 2006’da tamamlanan

yeni alışveriş merkezidir.

o E Blok; 43344 ada, 2 no’lu parsel üzerinde yer almakta olup inşaatı Mayıs 2006’da tamamlanan

yapı market bloğudur.

o A ve B blokların bodrum katlarında kapalı otopark ve mağazalar, zemin ve 1. normal katlarında

mağazalar, 2. normal katlarında ise mağazalar, sinema ve tiyatro salonları ile food - court bölümü

yer almaktadır.

o D Blok’un 2. ve 1. bodrum katlarında; kapalı otopark ve mağazalar, zemin, 1. normal ve

2. normal katlarında mağazalar, ofis katında ise ofisler ve mescit bulunmaktadır.

o E Blok’un içerisinde yapı market yer almakta olup bu bölümün zemin katında Koçtaş,

1. normal katında ise Tepe Mobilya Mağazası bulunmaktadır. Koçtaş’ın girişi alışveriş merkezinin

Konya Devlet Karayolu’na olan cephesinden olup, Tepe Mobilya’nın girişi ise alışveriş

merkezinin içerisinden sağlanmaktadır.

o Crowne Plaza Oteli’nin 2. bodrum katında; kazan dairesi, teknik hacimler, su deposu, pompa

odası, tesisat atölyesi, marangoz atölyesi, teknik müdür odası, 2 adet ofis, bilgi-işlem odası, 2 adet

depo, GSM odası, pano odası, UPS odası, bilgisayar ve telekom odası, 1. bodrum katında; servis

alanı (mal kabul), personel soyunma odaları ve WC’leri, doktor ve hemşire odası, personel

kafeterya, satın alma ve personel büroları, çamaşırhane ve otoparka bağlantı alanı, zemin katta;

ana mutfak, resepsiyon, ön büro, teknik odalar, genel WC, bagaj odası, 2 adet dükkan, restoran,

özel yemek salonu, ara mutfak alanı ve bar, asma katta; bay-bayan WC’ler, 5 adet toplantı salonu,

genel müdür odası ve yardımcı ofisler, 1. normal katta; sağlık ve spa alanları, kuaför ve toplantı

salonları bulunmaktadır.

o Normal katlarda; konaklama odaları ve WC’ler, 14. Normal katta ise clup lounge odaları, clup

restoran ve kiralık ofis odaları, teras katta ise; teras restoran, toplantı salonu ve teknik ekipman

odası yer almaktadır.



7.3 Alışveriş Merkezinin Genel İnşaat Özellikleri:

İNŞAAT TARZI Betonarme karkas + Çelik konstrüksiyonYAPININBÖLÜMLERİ

Eski alışveriş merkezi (A Blok), ek blok (B Blok), yeni alışveriş merkezi(D Blok), yapı market (E Blok)

KAT SAYISIA Blok - 4 (Bodrum kat + zemin kat + 2 normal kat)B Blok - 4 (Bodrum kat + zemin kat + 2 normal kat)D Blok - 6 (2 bodrum kat + zemin kat + 2 normal kat + ofis katı)E Blok - 4 (2 bodrum kat + zemin kat + 1 normal kat)

TOPLAM İNŞAATALANI

A Blok inşaat alanı : 127.973 m2

B Blok inşaat alanı : 703 m2

D Blok inşaat alanı : 81.228 m2

E Blok inşaat alanı : 60.628 m2

Toplam inşaat alanı : 270.532 m²Kapalı otopark alanı : 115.230 m²

ELEKTRİK Şebeke

TRAFO MevcutJENERATÖR Mevcut

PARATONER Mevcut

KULLANMA SUYU ŞebekeSU DEPOSU Mevcut

HİDROFOR Mevcut

KANALİZASYON ŞebekeDOĞALGAZ Mevcut

KLİMA TESİSATI MevcutGÜVENLİK Güvenlik elemanları ve güvenlik kameraları mevcut

SES YAYIN SİSTEMİ Müşterilere hitap eden tüm ortak kapalı hacimlerde ses yayın sistemimevcut

ASANSÖRLER Yürüyen merdivenler ve yürüyen bantlar ile asansörler mevcutYANGIN İHBARSİSTEMİ Duman ve ısı detektörleri mevcut

YANGINSÖNDÜRMETESİSATI

Yangın dolapları, hidrantlar, sprinkler sistemi ve yangın tüpleri mevcut

YANGINMERDİVENİ Mevcut

DIŞ CEPHE Alüminyum panel + granit kaplama

ÇATI Teras tipi, çelik konstrüksiyon, kompozit döşeme

OTOPARK Toplam 5.600 araç kapasiteli açık ve kapalı otopark mevcutSATIŞ/KİRAKABİLİYETİ

Taşınmaz kolay satılabilirlik / kiralanabilirlik özelliğine sahiptir.(Tapu incelemesi dikkate alınmaksızın)



7.4 Alışveriş Merkezinin İç Mekan İnşaat Özellikleri:

o Blokların iç mekan inşaat özellikleri aynıdır.

o Müşterilere hitap eden ortak kullanım alanlarında (kat koridorlarında) zeminler granit ve seramik

kaplı, duvarlar saten boyalı, kolon yüzeyleri ahşap, metal ve cam giydirme, tavanlar alçı asma

tavan veya taş yünü asma tavanlıdır.

o Müşteri WC’lerinde zeminler seramik, duvarlar fayans kaplı ve kısmen saten boyalı, tavanlar

metal asma tavanlıdır. Kapı doğramaları ahşap ve alüminyumdur. Vitrifiye tamdır.

o Ortak kullanım alanlarında tavanlarda spot ışıklandırma, havalandırma tünelleri, sprinkler sistem,

duman dedektörleri ve ses yayın tesisatı mevcuttur.

o Kiralanan hacimler kullanıcı firmaların kendi zevk ve ticari faaliyetlerine uygun şekilde tefriş

edilmiştir.

o Bu hacimlerin tavanlarında havalandırma kanalları ve menfezleri ile yangın sprink sistemi mevcut

olup asma tavan imalatı yapılmıştır.

o Teknik hacimler ve personel kullanımındaki alanlarda zeminler seramik, epoksi, karo mozaik

veya halı kaplı, duvarlar fayans kaplı veya plastik boyalı, tavanlar ise asma tavanlı veya plastik

boyalıdır.

o Kapalı otoparkların zeminleri sertleştirilmiş şap kaplı, duvarları ve tavanları plastik boyalıdır.



7.5 Crowne Plaza Oteli Genel Özellikleri:

OTEL ADI Crowne Plaza Oteli

YILDIZ SAYISI VESINIFI 5 yıldızlı otel

AÇILIŞ TARİHİ Mayıs 2008

SAHİBİ Yeni Gimat İşyerleri İşletmeleri A.Ş. İşletmesi

İŞLETMECİ FİRMA Laledan Turizm

LİSANS HAKKI Crowne Plaza

PARSEL SAYISI 1 (43344 ada 2 no’lu parsel)

TESİSİN DURUMU Yılın 12 ayı hizmet vermektedir

ODA SAYISI 263 oda (220 adet standart oda, 20 adet club oda, 22 adet juniorsuit oda ve 1 adet kral dairesi)

YATAK SAYISI 575

ODA ÖZELLİKLERİ Minibar, merkezi sistem klima, TV, uydu yayın sistemi, telefon, saçkurutma makinesi, elektronik kasa ve enerji kartı

AKTİVİTELER Sauna, Türk hamamı, SPA havuzu, fitness center, toplantı salonları

RESTORANLAR Teras restoran, zemin kat restoran

BARLAR Lobi bar, teras bar

TOPLANTISALONLARI Mevcut (12 adet toplantı salonu – 1 adet çok amaçlı salon)

FASALİTE VESERVİSLER

24 saat oda servisi, doktor hizmeti, özel kasa, kuaför, dükkanlar veinternet hizmeti

OTOPARK Açık ve kapalı otopark alanları mevcut

SATIŞ/KİRAKABİLİYETİ Taşınmaz kolay satılabilirlik / kiralanabilirlik özelliğine sahiptir.



7.6 Crowne Plaza Oteli Genel İnşaat Özellikleri:

İNŞAAT TARZI Betonarme karkas

KAT ADEDİ 21 (2 bodrum + zemin + asma + 1. normal + asma + 14 normal + teraskat)

TOPLAM İNŞAATALANI 27.650 m²

ELEKTRİK Şebeke

JENERATÖR Mevcut (1 adet 1250 kVA kapasiteli)

TRAFO Mevcut (1 adet 1250 kWA kapasiteli)

PARATONER Mevcut (1 adet)

SU Şebeke

SU DEPOSU Mevcut (1 adet 226 ton ve 1 adet 100 ton kapasiteli)

HİDROFOR Mevcut

KANALİZASYON Şebeke

KLİMA TESİSATI Genel hacimler, müşteri odaları ve çeşitli hacimlerde tavan ve split klimacihazları mevcut

SICAK SU MevcutUYDU YAYINSİSTEMİ Mevcut

ASANSÖR Mevcut

GÜVENLİK Güvenlik elemanları mevcutYANGINTESİSATI Yangın muslukları, yangın tüpleri, duman ve ısı detektörleri mevcut

YANGINMERDİVENİ Mevcut (2 adet betonarme)

DIŞ CEPHELER Granit kaplama ve reflekte giydirme cam cepheli

PENCERE DOĞ. Alüminyum çift cam

ÇATI ÖRTÜSÜ Teras tipi çatı



7.7 Crowne Plaza Oteli İç Mekan İnşaat Özellikleri:

o Yapının dış cephesi cam giydirme cephedir.

o Katların iç mekan inşaat özellikleri benzerdir.

o Ortak alanlarda zeminler mermer kaplı, duvarlar plastik boyalı ve tavanlar ise alçıpan asma

tavandır.

o Konaklama odalarında ve kat koridorlarında zeminler halı kaplama, duvarlar kağıt kaplama ve

plastik boyalı, tavanlar ise alçıpan asma tavandır.

o Teknik odaların zeminleri seramik kaplama, duvarlar plastik boyalı ve fayans kaplama, tavanlar

ise alçıpan asma tavandır.

o Otel Mayıs 2008’de faaliyete geçmiştir.

o Otel için Crowne Plaza işletmelerinden lisans hakkı alınmış olup bu durumun otelin inşaat

kalitesi ile konaklama doluluk oranlarını olumlu yönde etkileyeceği tahmin edilmektedir.

8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER

8.1 Ankara ili Hakkında Genel Bilgiler:

• Ülkenin başkenti olan Ankara ili İç Anadolu Bölgesi’nde yer almaktadır.

• Doğuda Kırıkkale ve Kırşehir; batıda Eskişehir; kuzeyde Bolu ve Çankırı; güneyde Konya veAksaray ile sınırlandırılmıştır. İlin komşu illere olan uzaklıkları ise; Kırıkkale’ye 77 km.,Kırşehir’e 186 km., Eskişehir’e 233 km., Bolu’ya 191 km., Konya’ya 258 km., Aksaray’a 225 km.ve Çankırı’ya 131 km. olup İstanbul’a da 453 km. uzaklıktadır.

• 2009 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre Ankara İli’nin nüfusu 4.650.802 kişidir.

• Ankara için yapılan 2010 yılı nüfus projeksiyonuna göre kırsal ve kentsel alanda toplam 4,7milyon nüfusun olacağı öngörülmüştür.

• Ankara İli yüzölçümü 24.521 km² olup ülkedeki diğer iller arasında 2. sırada yer almaktadır. İlinnüfus yoğunluğu 190 kişi/ km² olup nüfus yoğunluğu 2.000 kişi/ km² olan İstanbul’danoldukça düşüktür.

• Ankara İli’ne kara, hava ve demir yolu bağlantılarıyla kolay ulaşım sağlanmaktadır. KarayollarıGenel Müdürlüğü tarafından 2006 yılında açıklanan verilere göre Ankara İli’ndeki toplam otoyoluzunluğu 1.636 km’dir.

• Şehre giriş çıkışlarda ikinci önemli yer ise Ankara Şehirlerarası Terminal İşletmesi kısacaAŞTİ'dir. Avrupa’nın en büyük otobüs terminalleri arasında yer alan tesiste restoranlar, emanet,büfeler ve firmalar için servis istasyonları da bulunmaktadır. Otobüs terminalinden şehirmerkezine ulaşımda raylı sistem bağlantısı da bulunmaktadır.

• Ankara İli’nde TÜİK’in 2010 yılı verilerine göre toplam 1.238.585 adet motorlu aracın 889.539adedini otomobil ve 31.834adedini motosiklet oluşturmaktadır. TÜİK 2010 yılı verilerine göreAnkara ilinde 1.000 kişi başına düşen özel otomobil sayısı 189 adettir.



• Şehir içi ulaşımda son zamanlarda en yoğun taşımacılık Ankara metro ağı ile yapılmaktadır.EGO Genel Müdürlüğü tarafından işletilen Ankara Metrosu günde yaklaşık 300.000 yolcutaşımaktadır. Metro ağında hali hazırda Metro ve Ankaray adı altında iki ayrı taşıma sistemiçalışmaktadır. Ankaray Metroya göre daha hafif bir raylı sistemdir. Günlük ulaşımda ayrıcabelediye tarafından işletilen otobüsler ile özel olarak işletilen dolmuşlar da kullanılmaktadır.

• Tren yolu ile giriş çıkışta en önemli yer Türkiye Cumhuriyeti Devlet Demiryolları AnkaraGarı'dır. Burası aynı zamanda ülkenin doğusu ile batısının ayrıldığı noktadır. Hali hazırdaülkenin dört bir yanına ve banliyölere buradan tren seferleri düzenlenmektedir. Eskişehirüzerinden şehri İstanbul'a bağlayacak olan hızlı tren projesi ise yapım aşamasında olup 2009yılında hizmete girmesi planlanmaktadır.

• İstanbul-Kayseri arası tren yolu bağlantısı Ankara’dan geçmektedir. Ankara trenyolu ileİstanbul’a 567 km., İzmir’e 824 km., Kayseri’ye 381 km. uzaklıktadır.

• Ankara’da 1 sivil ve 4 askeri olmak üzere toplam 5 adet havaalanı bulunmaktadır. 1955 yılındainşa edilen ve 2006 yılında yenilenen Ankara Uluslararası Esenboğa Havaalanı kentinkuzeydoğusunda şehir merkezine 28 km. uzaklıkta bulunmaktadır. 168.000 m² alanda yıllık 10milyon yolcu kapasitesi ve 4.000 araç kapasitesi olan havaalanı 123.000 m² alan üzerindekonumlanmıştır.

• 2000 yılı nüfus sayım sonuçlarına göre Ankara İli sektörel dağılımı; %16 tarım, %20 sanayi ve%64 hizmetler şeklindedir.

• Türkiye Cumhuriyeti’nin başkenti Ankara’da kamu ve diğer hizmetlere yönelik faaliyetler, imalatsektörüne yönelik faaliyetlere oranla daha baskın olmuştur. Bu durum gerek istihdamın işkollarıarasındaki dağılımından, gerekse Ankara’nın Türkiye’nin sanayi üretimine yaptığı katkıdananlaşılabilir.

• 1955-1980 yılları arasında Ankara’da sanayide çalışanların kentteki faal nüfus içindeki payısürekli olarak Türkiye kentsel ortalamasının %7-10 altında, hizmetler sektöründe çalışanlarınkiise %15-20 üstünde olmuştur. Ankara hizmetler açısından Türkiye ortalamasının üstünde biryoğunlaşmaya sahiptir. Hizmetlerde çalışanların oranındaki bu yükseklik Ankara’nın başkentolma durumundan kaynaklanmaktadır.

• Ankara’da sanayi özellikle ağır sanayi (demir, çelik, çimento) ve tekstil üzerine yoğunlaşmıştır.Bölge ülke genelinde şarap üretimiyle bilinmektedir.

• Merkez Bankası’nın başkent Ankara’dan İstanbul’a taşınması söz konusudur fakat henüz belirlibir tarih bulunmamaktadır. Merkez Bankası’nın Ankara’dan İstanbul’a taşınması durumundamerkezi Ankara’da bulunan diğer bankaların da genel merkezlerinin İstanbul’a taşınmasıbeklenmektedir. Türkiye’deki bazı özel bankaların genel merkezleri halen İstanbul’dabulunmaktadır. Merkez Bankası 4.000 kişiye istihdam sağlamaktadır.



8.2 Piyasa Araştırması:

Alışveriş Merkezi PiyasasıAnkara’daki bazı alışveriş merkezlerine ait telaffuz edilen kira bilgileri aşağıdaki gibidir :

AlışverişMerkezi Lokasyon Açılış

TarihiToplam

Kiralanabilir Alan(m2)

Mağaza KiraDeğeri

(USD/m2/ay)

Fast FoodKira Değeri

(USD/m2/ay)

Carrefoursa Batıkent 2001 16.092 15 - 30 30 - 50

Karum Kavaklıdere 1991 23.500 35 - 120

Armada Söğütözü 2002 100.000 35 - 100 80 - 100

Arcadium Çayyolu 2003 15.000 40 - 70 35 - 45

Mesa Plaza Çayyolu 1999 14.000 15 - 30 55 - 75

Optimum Outlet Eryaman 2004 41.773 35 50

Bilkent Center Bilkent 1998 46.926 30 - 60 45 - 90

KC Göksu Eryaman 2006 13.722 50 60 - 80

Otel PiyasasıAnkara’da yer alan 5 yıldızlı otellerden bazılarına ait genel bilgiler aşağıda listelenmiştir.

Otel AdıToplam

OdaSayısı

Kapı Giriş Oda Fiyatları(ABD Doları/gün)

Kurumsal Oda Fiyatları(ABD Doları/gün)

Single Double Süit Single Double SüitAktif MetropolitanOtel 96 197 238 407 109 136 204

Ankara Hilton Otel 315 196 223 420 - - -Bilkent Otel 235 244 299 407 163 204 285Büyük Anadolu Otel 218 75 100 162 50 75 125Büyük Sürmeli Otel 203 174 199 373 99 111 199Dedeman Otel 299 270 319 475-746 107 134 237-400Esenboğa Airport Otel 122 100 125 187-312 62 87 112-124Etap Altınel Otel 172 106 119 187 - - -Swissotel Ankara 147 462 700* 170 **Sheraton Otel 414 360 387 733* 231 258 583*(*) kahvaltı dahil(**)kurumsal fiyat uygulanmıyor



Yakın Çevrede Satışta Olan Arsalar

1) Ostim ve Batıkent arasında yer alan, yola cepheli yaklaşık 4.200 m² yüzölçümüne ve “Ticaret

Alanı” lejantına sahip arsanın satış değeri 13.000.000,-TL’dir.

(m² satış değeri ~3.100,-TL)

İlgili: 0532 782 86 21

2) Anadolu Bulvarı üzerinde yer alan yaklaşık 13.000 m² yüzölçümüne ve “Ticaret Alanı” lejantına

sahip, arsanın satış değeri 6.000.000,-TL’dir.

(m² satış değeri ~460,-TL)

İlgili: 0312 346 04 44

3) Ankara Ayaş Yolu üzerinde yer alan yaklaşık 9.800 m² yüzölçümüne ve “Ticaret Alanı” lejantına

sahip arsanın satış değeri 12..800.000,-USD’dir.

(m² satış değeri ~1.300,-USD / 2.050,-TL)

İlgili: Orsen Emlak 0312 235 87 88

4) Eskişehir Yolu üzerinde yer alan yaklaşık 28.000 m² yüzölçümüne ve “Ticaret Alanı” lejantına

sahip arsanın satış değeri 50.000.000,-TL’dir.

(m² satış değeri ~ 1.785,-TL)

İlgili /Hastur Gayrimenkul: 0312 436 20 02


sahip arsanın satış değeri 22.000.000,-Euro’dur.

(m² satış değeri ~ 1.295,-Euro / ~ 2.720,-TL)

İlgili / Empa Eryaman Gayrimenkul: 0312 283 09 51


sahip arsanın satış değeri 20.000.000,-Euro’dur.

(m² satış değeri ~ 1.335,-Euro / ~ 2.805,-TL)

İlgili / Remax Bengisu Gayrimenkul: 0312 339 99 39

Değerleme konusu gayrimenkul halihazırda tamamlanmış ve işleyen bir proje olduğundan “Gelir

Kapitalizasyonu Yöntemi” kullanılmış olup yukarıdaki arsa emsalleri bilgi amaçlı olarak verilmiştir.



8.3 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:Olumlu ve Olumsuz Faktörler:Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler: merkezi konumu, ulaşım kolaylığı,

gayrimenkullerin görünürlüğünün yüksek olması, bölgenin Ankara’nın çekim merkezlerinden biri olması.

Çevrenin yüksek ticaret potansiyeli, tüm yapılar için yapı ruhsatlarının alınmış olması, D ve E blok ile

Crowne Plaza Oteli için yapı kullanma izin belgelerinin alınmış olması, Ankara otel piyasasında talebin

güçlü olması ve buna karşılık yeterli otel arzının olmaması, parsellerin imar durumları ve bölgenin

tamamlanmış altyapısı diğer olumlu faktörlerdir.

Gayrimenkullerin çok hisseli mal sahibi yapısı olması olumsuz bir faktör olarak değerlendirilebilir.

9 DEĞERLEME

9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:

Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının birfonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izinverilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin,fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir.

Gayrimenkulün, yasal iznine uygun olan ticari amaçlı olarak kullanılmasının, en iyi ve en doğrukullanım olacağı görüşündeyiz. Yapmış olduğumuz gözlem ve hesaplamalar sonucunda söz konusugayrimenkulün alışveriş merkezi ve otel olarak kullanılmasının en iyi ve en doğru kullanım olacağıdüşüncesindeyiz.

9.2 Değerleme Yaklaşımları:

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı:

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyicikriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkulebenzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındakifarklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerinibulmakta yardımcı olmaktadır.

Söz konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede satışta olan veya yakın zamanda satılmış benzernitelikli alışveriş merkezi ve oteli bir arada barındıran bir kompleks olmadığı için emsal karşılaştırmayaklaşımı kullanılmamıştır.



Maliyet Yaklaşımı:

Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir

arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği

öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin

toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı

aşağıdaki adımları izler:

1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi.

2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin

yeniden değerlemesi.

3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa

veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi,

4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi.

Söz konusu gayrimenkul her yıl değişen tutarlarda gelir ve giderlere sahip olduğundan, maliyet

yöntemi, gayrimenkulün bugünkü piyasa değerini göstermekten uzaktır. Dolayısıyla gayrimenkulün

bugünkü değerini bulmak için bu yöntem kullanılmamıştır.

Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı:

Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği

kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının

gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve

operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar

gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün

bugünkü para değerinin toplamını oluşturur.

Gayrimenkul mevcutta işleyen bir alışveriş merkezi olup her yıl değişen gelir ve giderlere sahiptir.

Bu sebeple değerleme yöntemi olarak gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır. Gelir Kapitilizasyonu

yaklaşımıyla gayrimenkulün değerinin hesaplanması aşamasında çeşitli kaynaklardan faydalanılmıştır.

Bunlar; çevrede yaptığımız piyasa araştırmaları ve Yeni Gimat A.Ş. Yönetimi ile Torunlar GYO A.Ş.’den

elde edilen güncel kira değerleridir. Ancak ilgili firma tarafından kira değerleri ile ilgili olarak tarafımıza

detaylı bir kiracı listesi veya kira sözleşmesi verilmemiştir.



10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI:Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya

yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot

boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha

sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun

son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen

değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü

değeri bulunmaktadır.

Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır.

Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen

kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan

yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği

durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır.

Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına

bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit

akışına uygulanabilir ve evrenseldir.

10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi

İskonto OranıRiskleri Toplama YaklaşımıNispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke

riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın

toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen

getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave

primler elde edilmektedir.

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır:

Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış)

+ Likidite risk primi

+Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi (Operasyonel riskler)

Risksiz OranBu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond’ları baz alınmıştır Bu menkul

kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedir

Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli USD cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin ağırlıklı

oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi yaklaşık %5,5 civarındadır.



Likidite Risk PrimiBuna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir

ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun

kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat

sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.

Gayrimenkul alışveriş merkezi ve otel gibi iki farklı yapıyı bünyesinde barındırmaktadır. Ayrıca, iyi bir lokasyonda

bulunması ve kiralanabilir alan büyüklüğü gayrimenkul piyasası için avantaj olarak kabul edilebilir. Bu tarzda bir

karma kullanımlı projeye yatırım yapabilecek yatırımcı sayısının az olmasına rağmen, Ankara’da bu türde başka

satılık bir proje yoktur. Gayrimenkulün uzun vadede satılabilirlik özelliği olduğu düşünülmektedir. Dolayısıyla söz

konusu gayrimenkul için likidite risk primi %2,50 olarak kabul edilmiştir.

Operasyonel RisklerGayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel)

risk dikkate alınarak operasyonel risk oranı, alışveriş merkezi için %1,75, otel için %2,50 olarak

belirlenmiştir.

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız alışveriş merkezi ve

otel kompleksi için aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:

Otel AVM%5,50 %5,50 Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış)

+ %2,50 %2,50 Likidite risk primi+ %2,50 %1,75 Operasyonel Riskler= %10,50 %9,75 Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranı

Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama

yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı alışveriş merkezi için %9,75, otel için

%10,50 olarak kabul edilmiştir.

Kapitalizasyon Oranı:İskontolu nakit akışı analizi, 10 yıllık süre boyunca elde edilen net işletme gelirini ve 10. yıl sonunda

gayrimenkulün tahmini satış değerini gösterir. Tahmini satış değeri, son yılın tahmini net işletme gelirinin,

kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunan değerdir.

Bu çalışmada kapitalizasyon oranının belirlenmesinde çıkarma metodu kullanılmıştır. Bu teknik,işletme geliriyle, satış rakamı arasındaki ilginin, oran olarak ifade edilmesini sağlar. Alışveriş merkezikapitalizasyon oranı iskonto oranından büyüme oranının (%3) çıkarılmasından sonra gayrimenkulünbulunduğu bölgedeki gayrimenkul piyasa şartlarına göre ayarlama yapılması yolu ile elde edilmiştir. Budurumda 10. yıl sonunda kapitalizasyon oranı alışveriş merkezi için %6,75, otel için %7,50 olarakbulunmuştur.



11 SONUÇGayrimenkullerin Yeni Gimat İşyerleri İşletmesi A.Ş. hissesine düşen kısmının farklı

değerleme metotları kullanılarak bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları aşağıda belirtilmiştir:

Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR

AnkamallEmsal Karşılaştırma Yöntemi: KullanılmamıştırMaliyet Yaklaşımı Yöntemi: KullanılmamıştırGelir İndirgeme Yöntemi: 889.999.427 TL $575.678.801 € 434.336.746

Crowne PlazaEmsal Karşılaştırma Yöntemi: KullanılmamıştırMaliyet Yaklaşımı Yöntemi: KullanılmamıştırGelir İndirgeme Yöntemi: 40.252.439 TL $26.036.506 € 19.643.960

Toplam Değer: 930.251.865 TL $601.715.308 € 453.980.706Torunlar GYO %14,83 Hisse Değeri: 137.956.352 TL $89.234.380 € 67.325.339Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5460-TL; 1,-EUR = 2,0491-TL olarak kabul edilmiştir.

Gayrimenkulün piyasa değeri analizinde hesaba katılan gelir getirisi; mevcut kira sözleşmelerinin

incelenmesi ve tarafımıza beyan edilen ciro kiralarının da göz önünde bulundurulması sonucu elde edilmiş

olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

GelirlerKiralanabilir Alan (m²) Kira/m²/ay Aylık Gelir Yıllık Gelir

Ortalama Sabit Kira Geliri+CiroKira Geliri 88.591 $37 $3.246.472 $38.957.663

Yukarıdaki tabloda belirtilen ortalama kira değeri sabit kira ile ciro farkından kaynaklanan ek kira

gelirlerini kapsamaktadır. Bu gelirler dışında alışveriş merkezine ait ortak alan kiralamaları, ortak alan katkı

payları vb. gelirlerde bulunmaktadır. AVM’ye ait gelir ve giderler aşağıdaki nakit akışı tablosunda yer

almaktadır.

Söz konusu gayrimenkul (Ankamall AVM) mevcutta işleyen bir alışveriş merkezi olup her yıl

değişen gelir ve giderlere sahip olmasından dolayı gelir kapitalizasyonu yaklaşımının gayrimenkulün

değerini en iyi şekilde yansıttığını düşünüyoruz. Bu nedenle, söz konusu gayrimenkulün değeri

hesaplanırken, gelir kapitalizasyonu yaklaşımına %100 oranında ağırlık verilmiştir.

Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne

alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkulün Torunlar GYO A.Ş.’nin %14,83 hissesine düşenkısmının, 31 Aralık 2010 tarihi itibarı ile piyasa değeri şöyle belirlenmiştir:

137.956.352,-TLYÜZ OTUZ YEDİ MİLYON DOKUZ YÜZ ELLİ ALTI BİN ÜÇ YÜZ ELLİ İKİ TÜRK LİRASI

KDV DAHİL DEĞER: 162.788.495,-TLİş bu rapor 3 orijinal olarak hazırlanmıştır.

Raporu Hazırlayan Raporu Kontrol EdenMuammer EMANET Cem DEMİRÖZ

Şehir Plancısı İşletmeDeğerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı



Ekler:• Temel göstergeler tablosu• Nakit akışı tablosu• Konum krokisi• Uydu fotoğrafı• Tapu suretleri (2 sayfa)• Bağımsız bölüm listesi (4 sayfa)• Paylaşım tablosu (2 sayfa)• Yapı ruhsatları (2 adet)• Yapı kullanma izin belgeleri (4 adet)• İmar durumu yazısı• İmar planı örneği• Plan notları• Fotoğraflar (4 sayfa)• Raporu hazırlayanları tanıtıcı bilgiler ve sorumlu değerleme uzmanı SPK lisans örneği• Tapu takyidat yazıları (2 klasör halinde, toplam 797 sayfa)• Ana gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde hazırlanan raporlar



Ankamall & Crowne Plaza

Genel Bilgiler AçıklamaArsa Alanı 100.725 m²Emsal 1,50 - 2,00Emsale Dahil Toplam Alan 176.088 m²

Alan Dağılımı - AnkamallKiralanabilir alan 104.778 m²Gimat'ın sahip olduğu kiralanabilir alan 88.591 m²Sirkülasyon alanı 50.524 m²Kapalı otopark alanı 115.230 m²

Ankamall Toplam Alan 270.532 m²Alan Dağılımı - Crowne Plaza

Crowne Otel Kapalı alan 27.650 m²Crowne Otel Toplam Alan 27.650 m²

Toplam rekreasyon & açık otopark alanı 38.547 m²Toplam İnşaat Alanı 298.182 m²

İşletme Giderleri

Reklam ve Sigorta Gideri $274.652 yıl $0,25/m2 olarak kabul edilmiştir

Ortak Alan Giderleri $6.684.877 yıl $6,14/m2 olarak kabul edilmiştir

Genel Yönetim Gideri $1.154.399 yıl $1,06/m2 olarak kabul edilmiştirToplam İşletme Giderleri $8.113.928 yıl

Gelir TahminleriPerakende

Perakende alanı kira gelirleri $43.763.679 yılTahmini ortak alan gider gelirleri $4.806.016 yıl Kiralanabilir alan başına 4,41 USD/m²Kira artış endeksi 3,0% yıl

Finansal OranlarPerakende İskonto Oranı 9,75%Risksiz oran 5,50% 10 yıllık T.C. Hazinesi Eurobond ($) basit faiz oranıLikidite risk primi 2,50% Gayrimenkulün likidite edilme riskiOperasyonel riskler 1,75% İşletme ve yönetimle ilgili öngörülmeyen riskler10. yıldaki kapitalizasyon oranı 6,75%



Ankamall AVM - Nakit Akışı - (.000 USD)GELİRLER Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 TOPLAM

Kira Gelirleri $38.382 $39.533 $40.719 $41.941 $43.199 $44.495 $45.830 $47.205 $48.621 $50.080 $440.004

Tahmini Ciro Kira Farkı $576 $593 $611 $629 $648 $668 $688 $708 $729 $751 $6.602

Depo Kira Geliri $405 $418 $430 $443 $456 $470 $484 $499 $513 $529 $4.647

Ortak Alan Gelirleri $4.806 $4.950 $5.099 $5.252 $5.409 $5.571 $5.739 $5.911 $6.088 $6.271 $55.096

Alışveriş Merkezi Satış Değeri $688.078 $688.078

TOPLAM GELİRLER $44.169 $45.494 $46.859 $48.265 $49.713 $51.204 $52.740 $54.322 $55.952 $745.708 $1.194.426

GİDERLER

İşletme Giderleri

Reklam ve Sigorta Gideri $275 $280 $286 $291 $297 $303 $309 $315 $322 $328 $3.007

Ortak Alan Giderleri $6.685 $6.819 $6.955 $7.094 $7.236 $7.381 $7.528 $7.679 $7.832 $7.989 $73.198

Genel Yönetim Gideri $1.154 $1.177 $1.201 $1.225 $1.250 $1.275 $1.300 $1.326 $1.353 $1.380 $12.640

TOPLAM MALİYET & GİDERLER $8.114 $8.276 $8.442 $8.611 $8.783 $8.958 $9.138 $9.320 $9.507 $9.697 $88.845

NAKİT AKIŞI $36.055 $37.218 $38.417 $39.654 $40.930 $42.246 $43.603 $45.002 $46.445 $736.011 $1.105.581

KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI $36.055 $73.273 $111.690 $151.344 $192.274 $234.520 $278.122 $323.124 $369.570 $1.105.581NBD $575.679



Crown Plaza Kira Sözleşmesine Göre Nakit Akışı - (.000 USD)Sene İçerisindeki Kira

2010-2011 2.000.000 2.000.0002011-2012 2.045.000 2.045.0002012-2013 2.106.350 2.106.3502013-2014 2.169.541 2.169.5412014-2015 2.234.627 2.234.6272015-2016 2.301.666 2.301.6662016-2017 2.370.715 2.370.7152017-2018 2.441.837 2.441.8372018-2019 2.515.092 2.515.0922019-2020 2.590.545 2.590.5452020-2021 2.668.261 2.668.2612021-2022 2.748.309 2.748.3092022-2023 2.830.758 2.830.7582023-2024 2.915.681 2.915.6812024-2025 3.003.151 3.003.1512025-2026 3.093.246 3.093.2462026-2027 3.186.043 3.186.0432027-2028 3.281.625 3.281.6252028-2029 3.380.073 3.380.0732029-2030 3.481.476 3.481.4762030-2031 3.585.920 3.585.9202031-2032 3.693.497 3.693.4972032-2033 3.804.302 3.804.3022033-2034 3.918.431 3.918.4312034-2035 4.035.984 4.035.9842035-2036 1.016.397 55.224.240

Dönem Sonu Otel Değeri 54.207.843NBD 26.036.506

Finansal Oranlar

Otel İskonto Oranı 10,50%

Risksiz oran 5,50% 10 yıllık T.C. Hazinesi Eurobond ($) basit faiz oranı

Likidite risk primi 2,50% Gayrimenkulün likidite edilme riski

Operasyonel riskler 2,50% İşletme ve yönetimle ilgili öngörülmeyen riskler

10. yıldaki kapitalizasyon oranı 7,50%

Kira Endeksi 3,00%

Documents

DEĞERLEME RAPORU Ankamall AVM ve Crowne … Ankamall 31...hisse dağılım tablosu ile İTO Tescil Belgesi, imza sirküsü ve Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi sureti) (**) Arsa üzerindeki