Destinacija dobrega počutja ob Kolpi

Destinacija dobrega počutja ob Kolpi

(predstavitev projekta)

Občina Metlika, 4. julij 2006 Hosting d.o.o.

Projekt je sofinancirala Evropska Unija

III.Predinvesticijski program in urbanistično - arhitekturna idejna

zasnova

CILJI INVESTICIJE:• Uresničitev dolgoročnega cilja - to je oblikovati skupno

(čezmejno) turistično destinacijo in prispevati k prestrukturiranju gospodarstva v Beli Krajini.

• Pospeševanje razvojnega zagona turistične in s turizmom povezanih dejavnosti v občini Metlika.

• Povečanje števila delovnih mest v neposredni turistični in s turizmom povezanih dejavnostih v regiji.

• Povečanje prihodkov in ekonomskega blagostanja občanov.

• Povečanje poznavanja in uveljavljenost regije v Sloveniji in tujini.



zasnova

CILJI INVESTICIJE:

• Povečanje kvalitete življenja občanov in urejenosti okolja v regiji

• Razvijanje nastanitvene turistične ponudbe v primerni obliki, kakovosti in kapaciteti

• Projekt pripraviti v obliki, ki bo pritegnil kvalitetne strateške in finančne investitorje za realizacijo , ki bodo imeli dolgoročni interes po maksimiranju razvojnih potencialov lokacije Projekta in celotnega okolja



zasnova

POVRŠINA IN KARAKTERISTIKE LOKACIJE:• Skupna površina – cca 143.000 m2:• Hotel – 12.676 m2;• Apartmaji – 1.817 m2;• Zunanja in prometna ureditev – 128.455 m2;

• Lokacija cca 5km JV od Metlike, med zaselkom Božakovo in okljukom Kolpe.


PRILOŽNOSTI• Ustvarjanje edinstvene turistične ponudbe so-naravnega

ugodja in zdravja, ki se bo razlikovala od že videnega v slovenski turistični oz. zdraviliško-turistični ponudbi;

• Skladnost predvidenih programov in kvalitete ponudbe s trendi v Evropi in svetu ob možnostih, ki jih nudi nova vrtina geotermalne vode;

• Možnost povezave bodočega turističnega produkta v priznana mednarodna združenja in tržne ali upravljavske verige;

• Doseganje visoke dodane vrednosti v turistični ponudbi;• Programska specializacija turistične ponudbe s ciljem visoke

dodane vrednosti lokacije;• Celoletno poslovanje turističnega naselja;• Generiranje kvalitetnih delovnih mest v turizmu na območju

Občine in širše (91 redno in 18 sezonsko zaposlenih);

SWOT analiza projekta


SWOT analiza projekta PREDNOSTI

• Relativno velika –zadostna - površina mikrolokacije za razvoj predvidenega projekta;

• Izredno naravno okolje in intenzivna vegetacija na mikrolokaciji;

• Bližina naravnih in kulturnih privlačnosti v bližini mikrolokacije ter izvedena vrtina geotermalne vode;

• Atraktivna lega ob meji s Hrvaško in možnost razvoja skupnih programov oz. koriščenje lokacijsko pogojenih naravnih danosti.

• Resen interes in volja Občine in občanov za razvoj kvalitetne turistične ponudbe;

• Relativno nov in izviren wellness produkt• Lega: bližina Zagreba ( mednarodno letališče), lega ob

cestnem koridorju med avtocesto Ljubljana – Zagreb in Zagreb – Split, v bližini mednarodnega mejnega prehoda Metlika


SLABOSTI• Povsem nova turistična ponudba, ki jo bo šele potrebno

uveljaviti na tržišču;• Občina Metlika ni niti razvita niti poznana kot turistična

destinacija; • Nezadostno število usposobljenih kadrov na območju

Občine in v neposredni bližini za vodenje in operativno delo v kvalitetnem turističnem naselju;

• Relativno višji stroški ureditve ustrezne komunalne infrastrukture, kar znižuje donosnost vložka v turistično infrastrukturo in suprastrukturo



NEVARNOSTI• Prikrito in odkrito nasprotovanje razvoju nove

turistične destinacije ali poskusi nevtralizacije in upočasnitve razvoja s strani obstoječih zdravilišč in/ali njihovih lastnikov in povezanih družb

• Visoki napori in potrebna znanja pri vstopu nove turistične destinacije na turistično tržišče višje zahtevnosti

• Preveliko posnemanje že videnega v Sloveniji in bližnji tujini pri razvoju programov in ureditve bodočega turističnega naselja in zaradi tega izpostavljanje večji konkurenci na istih turističnih trgih/segmentih

• Območje Schengenske meje.



Ciljne skupine gostov• Z VIDIKA MOTIVA OBISKA

•Wellness - zeleni športi, rekreacija in sprostitev - gostje na preventivnem in sprostitvenem kratkem oddihu (pari na sprostitvi in oddihu, poslovneži na preventivnih oddihih, beauty programi, ipd.)

•Wellness kratke počitnice - gostje na krajših aktivnih ali sprostitvenih počitnicah jeseni, pozimi in pomladi (seniorji, družine, pari)

•Gostje na poletnih aktivnih počitnicah - zeleni športi in rekreacija (pari, družine)


Ciljne skupine gostov

• Družabna in poslovna srečanja – prireditveni in konferenčno seminarski gostje (manjše in srednje velike konference, seminarji, poslovna srečanja, zaključne prireditve, zabavne prireditve, ipd.)

• Tranzitni gostje• Dnevni wellness in zeleni športi in rekreacija

- dnevni gostje na sprostitvi in rekreaciji • Dnevni gostje na zabavi in sprostitvi iz

regionalnega zaledja


• Z VIDIKA DEMOGRAFSKE STRUKTURE GOSTOV

• Zakonski pari• Družine• Sivi panterji (aktivni upokojenci)• Individualci (poslovneži)• Mladi in aktivni



• Z VIDIKA ŽIVLJENJSKEGA STILA IN KUPNE MOČI GOSTOV

• Pari mlajše in mlajše srednje generacije z manjšimi otroki

• Uspešne ženske in moški, ki se želijo nagraditi • Aktivni ljudje v skrbi za duhovno in telesno

zdravje in harmonijo• Ljubitelji lepega v življenju



Emitivna tržišča

Slovenija Hrvaška Avstrija Italija Nemčija Ostali


Glavni turistični proizvodi

• Sprostitveni kratek oddih skozi vse leto• Wellness oddih in počitnice• Rekreacija in šport• Osebna sprostitev in uživanje• Poslovne, kulturne in družabne priredbe• Družabnost, kvalitetna zabava in kulinarika


Načrtovani programi

• Hotel 4* (108 sob: 72 dvoposteljnih z dodatnim ležiščem, 36 dvoposteljnih,

• Apartmajske vile (40 apartmajev) • SKUPAJ = 124 sob in apartmajev, 344 ležišč• Hotelska restavracija – 128 sedežev• A-la-carte restavracija – 56 sedežev• Piano lobby bar• Kavarna s klubskim prostorom• Hotelski vinograd – vinska klet (zunanji upravljalec)


• Wellness center (1.800 m2)VODNE POVRŠINE:

• Predvidevamo 305 m2 pokritih vodnih površin in 260 vodnih površin na prostem. Obbazenski prostor se bo iz pokritega dela raztezal v teraso, kje so odkrite vodne površine, sončališče z udobnimi počivalniki in bazenski bar.

• Tematske kopeli – VINSKA KOPEL• Sobe za masaže in druge tretmaje• Fitness • Saune: 2 x finska, 2 x rimska, 3 x tematska

Načrtovani programi


Dvorana ima prostora za 90 udeležencev-kino postavitev. Ima foayer, garderobo in sanitarije.

Primerna je tudi za bankete, plese in druge prireditve.

Konferenčno banketni program


• Šport in rekreacija v turističnem naselju (tenis, plavanje, golf driving range, , jogging, steze za sprehode in trim naprave v gozdu, drsanje pozimi, čolnarjenje na ribniku,...)

• Šport in rekreacija v okolju (tematske poti in rekreacija , opcija novo golf igrišče v bližini turističnega naselja, kolesarjenje po Beli Krajini, jahanje, pohodništvo ipd.)

Načrtovani programi – na prostem


• Parki oblikovane narave s fantastičnimi vedutami vodnih površin, gozda, gričevnate pokrajine in oblikovane vegetacije predstavljajo vstop v ....v povsem drugačen svet ... V čustveno intenziven svet, kjer gostje doživljajo in čutijo zgodbo o svojem posebnem statusu, svoji pripadnosti, edinstveni avanturi in svojem želenem življenskem stilu ... Daleč od stresnega življenja in sivega vsakdana sodobnega sveta ...

Načrtovani programi – na prostem


Idejna zasnova ureditve


Bistvene prednosti • Vrtina geotermalne vode v neposredni bližini

lokacije, predvidene za investicijo

• Lega ob čisti in topli reki Kolpi

• Neokrnjena narava

• Bogata kulturna dediščina

• Vinogradniška tradicija in kulinarika

• Tradicionalna gostoljubnost prebivalcev

• Pozitiven odnos prebivalcev do projekta

• Lega ob pomembnih prometnicah in mejni prehod

• Možnost razvoja čez mejo


Vrednost investicijskega projekta

• SKUPAJ INVESTICIJA (brez DDV): 21.509.767 €


Viri in struktura financiranja

Varianta virov financiranja StrukturaZahtevana stopnja

donosaVrednost v

EUR- lastniški kapital 30,0% 8,00% 6.452.930- dolžniški kapital 70,0% 4,50% 15.056.837Zahtevana stopnja donosa projekta (WACC) 4,76% 21.509.767


Statični kazalniki investicije

Leto poslovanja 1 2 3 4Izračun točke preloma 2.186 2.286 2.382 2.380Gospodarnost poslovanja 1,38 1,42 1,44 1,48ROE 22% 10% 13% 16%Dodana vrednost na zaposlenega

43,7 46,0 47,4 48,2


Dinamični kazalniki učinkovitosti

1,4Indeks donosnosti7,6%Modificirana notr. stopnja donosa9,8%Notranja stopnja donosa8.110Neto sedanja vrednost (v 000 EUR)10,7Diskontirana doba vračanja8,2Navadna doba vračanja

Kazalniki učinkovitosti investicije


Documents

Destinacija dobrega počutja ob Kolpi