1 DIE BAULICHE VERÄNDERUNG GEMÄẞ

§ 22 WEG

ÜBERLEGUNGEN DES VERWALTERS

VOR BESCHLUSSFASSUNG

Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11

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Wann ist eine bauliche Veränderung erforderlich und wer

initiiert sie?

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Vorüberlegungen des Verwalters

1. Art der baulichen Veränderung 2. Einbindung Miteigentümer 3. Bestehende Regelungen 4. Mehrheitenerzielung 5. Kostentragung 6. Abstimmungsmodalitäten 7. Vollmachten für Verwalter 8. Formulierung bei Sanierungsbeschluss 9. Kosten/Mittelbereitstellung 10. Versicherungsschutz

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Bauliche Veränderungen = alle guten Dinge sind vier

1.) ordnungsgemäße Verwaltung (tägliches Brot, einfache Mehrheit)2.) über ordnungsgemäße Verwaltung hinaus (was Besonderes, Beschluss UND Zustimmung Betroffener)3.) Modernisierung und Anpassung (was Flottes, mehr als die Hälfte MEA UND ¾ der Köpfe)4.) Modernisierende Instandsetzung (a bisserl alt und ein bisserl jung, einfache Mehrheit)

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Vorbereitung UnterlagenEinbindung Miteigentümer

Beschlussvorlagen, Pläne etc. von Architekten, Handwerkern, Herstellern verlangen

Bereits bestehende Regelungen in der GemO Ermächtigung für den Verwalter oft nur

Vorschalterfordernis bei nicht ausdrücklicher Zuweisung

Öffnungsklausel mit qualifizierten Mehrheiten ändern evtl. Zustimmungspflicht

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Umswitchen?

Beschluss über Modernisierung nach § 22 Abs. II WEG verpasst die qualifizierte Mehrheit …

Beschluss nach § 22 Abs. I WEG wird erreicht ….

Dokumentation durch den Verwalter Rechtsfolgenhinweis/Anfechtung!!

Kostenfolge bedenken, nach § 16 IV WEG wieder qualifizierte Mehrheit erforderlich

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Wer soll das bezahlen?

§ 16 Abs. II WEG: „Normal nach Miteigentumsanteilen“

§ 16 Abs. IV WEG: „abweichende Kostenverteilung“ bei allen vier Tatbeständen der baulichen Veränderung, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der

Möglichkeit des Gebrauchs durch die Eigentümer Rechnung trägt,

bei qualifizierter Mehrheit (mehr als die Hälfte MEA, ¾ der Köpfe),

im Einzelfall egal was in der Gemeinschaftsordnung stehtFachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair &

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Abstimmungmodalitäten Namen der Miteigentümer und

Stimmergebnis bei baulicher Veränderung über ordnungsgemäße Verwaltung hinaus notieren

a) Nutzungsmöglichkeit bei Neinstimmen keine Nutzungsmöglichkeit,

§ 16 VI Satz 1 WEG b) Kostenfolge

keine Kostentragung für Miteigentümer, die mit Nein stimmen, auch nicht für Zustimmungsverpflichtete, die mit Ja stimmen § 16 VI Satz 1 2. HS WEG

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Vollmachten für den Verwalter Ohne Bevollmächtigung können keine

Aufträge an die Handwerker vergeben werden, eine Ermächtigung ist hier nach § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG erforderlich

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Beschlussformulierung Nichtigkeit: Verstoß gegen gesetzliches Verbot/ fehlende Beschlusskompetenz/ Unbestimmbarkeit Möglichst genaue Formulierung der bestimmbaren

Sanierungsmaßnahme, Bezugnahme auf vorgelegte Pläne, Darstellung der Gebäudeteile und Art der Sanierung

Keine ca.- Angabe hinsichtlich der Kosten: LG München I Beschluss vom 28.06.07 - selbst bei Grundlagenbeschluss

Keine Verpflichtung eines Miteigentümers eine bauliche Veränderung/Rückbau vorzunehmen/Rolltor-Fall

BGH Urteil v. 18.06.2010 V 2 R 193/09

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Mittelbereitstellung Kostenvorschüsse

Kosten für die Verwaltung

Kosten für Sonderfachleute, begleitende Architekten, Gutachter

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Beschlussmuster Die Wohnungseigentümer beschließen einen Austausch aller

vorhandenen Fenster in den Wohnungen, da die jetzigen Fenster nicht mehr instandsetzungsfähig sind.

Hierzu werden folgende Maßnahmen durchgeführt: … Die Arbeiten werden auf der Grundlage des Angebots der Firma

Müller vom 15.03.2010 vergeben. Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, namens der

Gemeinschaft, die Firma Müller zu beauftragen. Die Kostenverteilung erfolgt nicht nach MEA sondern nach

der Anzahl der ausgetauschten Fenster je Einheit. Soweit infolge des Austausches Sondereigentum

beschädigt wird, trägt jeder Sondereigentümer die Kosten der Schadensbeseitigung in seinem Sondereigentum selbst.

Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, von jedem Eigentümer einen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Kosten einzuziehen. Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair &

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Überlegungen des Verwalters vor Beschlussfassung1. Vier Arten von baulichen Veränderungen2. Bauliche Veränderungen, die von Miteigentümern gewünscht

werden, vorformulieren lassen, Unterlagen vorlegen lassen3. Blick in die Gemeinschaftsordnung, ob spezielle Regelungen

für die Verwaltung hinsichtlich Zustimmung gegeben sind, qualifizierte Mehrheiten

4. Umswitchen?5. Immer Kostentragungsbeschluss erforderlich, bei

entsprechender Mehrheit auch gegen GemO6. Stimmabgabe der Miteigentümer namentlich festhalten7. Im Beschluss Bevollmächtigung zur Auftragsvergabe für

Verwalter beschließen lassen8. Formulierung des Sanierungsbeschlusses so genau wie möglich9. Kostenvorschuss, Sonderumlage, Honorar für Verwalter,

Rücklage beschließen10. Ausreichenden Versicherungsschutz gewährleisten

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Bauliche Maßnahmen vs. Versicherungsschutz

to do´s vor Baubeginn:

• Bauherreneigenschaft - besteht ausreichender Schutz bei Schadenersatzforderungen z.B. über die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht-Versicherung?

• Bausubstanz – Versicherungsschutz für Sachbeschädigungen am Alt- und Neubau geregelt?

• Baumaßnahme dem Gebäude-Versicherer mitteilen – anderweitig könnte der Versicherungsschutz auf Grund Gefahrerhöhung gefährdet sein (§ 26 VVG)

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Bauliche Maßnahmen vs. Versicherungsschutz

to do´s nach Fertigstellung:

• Besteht weiterer Versicherungsbedarf, z.B. für Haustechnik, Photovoltaikanlagen?

• Prüfung, ob die Versicherungssumme / Wert 1914 durch werterhöhende Maßnahmen angepasst werden muss auch bei Unterversicherungsverzicht!

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Bauliche Maßnahmen vs. VersicherungsschutzWissenswertes zur Versicherungssumme für die

Gebäude-Versicherung

• Die Bildung und laufende Anpassung der Versicherungssumme liegt in der Verantwortung des Versicherungsnehmers bzw. dessen Verwalters

• Die Versicherungssumme muss dem Gebäudeneubauwert entsprechen

Anderweitig reduziert sich im Schadenfall ggf. die Versicherungsleistung durch Anrechnung einer Unterversicherung!

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PANTAENIUS-Immobilienkonzept

Wohngebäude-Versicherung nach Einheiten

Ist die Anzahl der vorhandenen Wohn- und Gewerbeeinheiten dem Versicherer korrekt mitgeteilt, besteht Unterversicherungsverzicht. Der Versicherer garantiert im Schadenfall die Wiederherstellung der versicherten Sache nach ortsüblichen Kosten.

Vorteile: Automatischer Unterversicherungsverzicht Keine Bildung und Prüfung der Versicherungssumme

notwendig Haftungsminimierung für den Verwalter einfache Prämienermittlung nach Einheiten Zahlreiche Deckungserweiterungen