Upload
buibao
View
215
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Die Immobilie im Steuerrecht (Volksbank Mindener Land eG - Vortrag am 27. Oktober 2016)
Gliederung 1) Vorbemerkungen
2) Nutzungsphase der Immobilie
a) Eigene Wohnzwecke
b) Photovoltaikanlagen
c) „Ferienhaus“
d) Vermietung an nahe Angehörige
3) Übertragung von Immobilien (inkl. Anschaffung)
4) Ausgewählte umsatzsteuerliche Aspekte
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
1
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
2
1. Vorbemerkungen
KPSP - Dr. Kuhlmann & Partner mbB Telefon 0571 82830-0
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater Telefax 0571 82830-30
Hausberger Straße 75 [email protected]
32457 Porta Westfalica www.kpsp.de
• Über zwanzig Mitarbeiter, vier Partner
• Dr. Jörg-Heinrich Kuhlmann, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater
• Holger Philipp, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater
• Sylvia Strogies, Steuerberaterin
• Markus Pultke, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater
• Schwerpunkt des Vortrages:
• Immobilien im Privatbesitz
• Ziel des Vortrages:
• „Breite Fächerung, so dass ein Überblick möglich ist“
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
3
2. a) Steuerliche Förderung der selbstgenutzten Immobilie im Inland oder der EU / EWR
1. Haushaltsnahe Dienstleistungen / Sozialversicherungspflichtige Beschäf-
tigungsverhältnisse, Pflege- und Betreuungsdienstleistungen
• 20 % vom Arbeitslohn u. a. max. 4.000,00 € pro Jahr (Arbeitslohn mit
Sozialabgaben, Fahrt- und Maschinenkosten) incl. Umsatzsteuer
• ungewöhnliche Beispiele: Klavier stimmen, Aufwendungen für
Dienstleistungen außerhalb des Grundstücks, z. B. Winterdienst auf dem
öffentlichen Gehsteig oder Haustierbetreuung
2. Handwerkerleistungen (nicht Aufwendungen für Neubaumaßnahmen)
• 20 % vom Arbeitslohn mit Fahrt- und Maschinenkosten incl.
Umsatzsteuer max. 1.200,00 € pro Jahr
• ungewöhnliche Beispiele: Anbau eines Wintergartens oder Dach-
geschossausbau, Kamineinbau, Terrassenüberdachung sowie Erd- und
Pflanzarbeiten im Garten, egal ob Neuanlage oder Umgestaltung oder
Dichtigkeitsprüfung
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
4
2. a) Steuerliche Förderung der selbstgenutzten Immobilie im Inland oder der EU / EWR
3. Geringfügige Beschäftigungsverhältnisse (Haushaltscheckverfahren)
• Beschäftigungsverhältnisse 20 % max. 510,00 €
• gefördert wird der Arbeitslohn zuzüglich der pauschalen Sozialabgaben
zahlbar an die Bundesknappschaft - im privaten Haushalt derzeit 14,9 %
• Voraussetzungen:
• bargeldlose Zahlungen (Ausnahme Beschäftigungsverhältnisse)
• Beschäftigungsverhältnisse zwischen zusammenlebenden Ehegatten,
Eltern und Kindern sowie Lebenspartnern werden nicht anerkannt
• gesonderter Ausweis des Arbeitslohnes sowie der Fahrt- und
Maschinenkosten in der Rechnung
• Pauschale Festpreise sind nicht gefördert, wenn der Arbeitslohn nicht
gesondert ausgewiesen wird
• Höchstbeträge gelten pro Haushalt und nicht pro Bewohner des
Haushaltes
• parallele Inanspruchnahme der drei Förderungen möglich
• Mieter: Berücksichtigung von ausgewiesenen o. g. förderungswürdigen
Leistungen in Nebenkostenabrechnungen ist möglich
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
5
2. a) Steuerliche Förderung der selbstgenutzten Immobilie im Inland oder der EU / EWR
• Wie erfolgt die Förderung ?
• keine Minderung der steuerlichen Bemessungsgrundlage - sogenanntes
zu versteuerndes Einkommen
• direkte Anrechnung auf die zu zahlende Einkommensteuer
• ABER: Eine Auszahlung über die zu zahlende Einkommensteuer hinaus
kommt nicht zum Tragen
• ERGO: Ist keine Einkommensteuer zu zahlen, kommt es nicht zu einer
Erstattung
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
6
2. b) Steuerliche Auswirkungen von Photovoltaikanlagen auf dem Dach der selbstge-
nutzten bzw. vermieteten Immobilie
• bei einer netzgekoppelten Photovoltaikanlage wird der erzeugte Strom in das
Stromnetz eingespeist und an den jeweiligen Netzbetreiber veräußert. Mit
dem Verkauf von Strom beginnt eine unternehmerische Tätigkeit, die dem
zuständigen Finanzamt innerhalb eines Monats nach Inbetriebnahme
schriftlich mitzuteilen ist
• Einkommensteuer
• Einkünfte aus Gewerbebetrieb
• Einkünfte werden für ein Kalenderjahr als Unterschiedsbetrag zwischen
Einnahmen und Ausgaben ermittelt
• maßgeblich sind Zu- und Abfluss von Einnahmen und Ausgaben
• für selbstverbrauchten Strom wird eine fiktive Einnahme berücksichtigt
• Anschaffungskosten
• steuerlich als Ausgabe gleichmäßig verteilt (Abschreibung) über einen
Zeitraum von 20 Jahren (Nutzungsdauer)
• zusätzlich Möglichkeit einer Sonderabschreibung von 20 % in den ersten
5 Jahren
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
7
2. b) Steuerliche Auswirkungen von Photovoltaikanlagen auf dem Dach der selbstge-
nutzten bzw. vermieteten Immobilie
• bereits vor der eigentlichen Investition kann bereits ein sogenannter
Investitionsabzugsbetrag von bis zu 40 % der geplanten Anschaf-
fungskosten als Betriebsausgabe berücksichtigt werden. Im Jahr der
eigentlichen Investition mindert der in Anspruch genommene Abzugs-
betrag dann die Grundlage für die o. g. Abschreibung
• Umsatzsteuer
• Kleinunternehmer: Umsätze im Gründungsjahr (bzw. Vorjahr bei be-
stehenden Unternehmen) dürfen € 17.500,00 und im Folgejahr
€ 50.000,00 nicht übersteigen
• keine Vorsteuer / keine Umsatzsteuer
• Option zur Regelbesteuerung – schriftliche Erklärung ggü. Finanzamt
• an die Verzichtserklärung ist der Anlagenbetreiber 5 Jahre ge-
bunden
• Folge: Aus den Gutschriften des Netzbetreibers ist die Umsatz-
steuer an das Finanzamt abzuführen
• ausgewiesene Vorsteuer (gezahlte Umsatzsteuer) aus Eingangs-
rechnungen vom Finanzamt zurückzufordern
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
8
2. b) Steuerliche Auswirkungen von Photovoltaikanlagen auf dem Dach der selbstge-
nutzten bzw. vermieteten Immobilie
• produziert die Anlage Strom auch für den privaten Verbrauch, dann
MUSS der Eigenheimbesitzer dem Finanzamt bis zum 31. Mai des
auf den Bau folgenden Jahres erklären, dass er die Photovol-
taikanlage seiner unternehmerischen Tätigkeit zuordnet
• Auftraggeber und Rechnungsempfänger für die Anschaffung der
Anlage sowie Vertragspartner mit dem Netzbetreiber müssen
identisch sein.
• selbstverbrauchter Strom: Unentgeltliche Wertabgabe (fiktive Ein-
nahme für selbstverbrauchten Strom) bemisst sich seit dem
01.01.2015 nach dem Einkaufspreis zuzüglich der Nebenkosten des
Energieunternehmens, von dem der Anlagenbetreiber seinen
externen Strom bezieht bzw. der Preis, der vom örtlichen Netzbe-
treiber angeboten wird
• kann der Anlagenbetreiber die insgesamt erzeugte Strommenge
nicht nachweisen, kann die erzeugte Strommenge mit 1.000
kWh/kWp (KWp = Kilowattpeak = jährlich erzeugte Kilowattstunden
pro Kilowatt installierte Leistung im Idealfall – Information kommt
vom Hersteller der Anlage) geschätzt werden
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
9
2. c) Vermietung von Immobilien - kurzfristige Vermietung an Feriengäste
• Einkünfte aus der kurzfristigen Vermietung und Verpachtung von Immobilien
sind nach § 15 EStG als Einkünfte aus Gewerbebetrieb steuerpflichtig
• Voraussetzungen:
• das Objekt muss vollständig eingerichtet sein (Möbel, Geschirr, Wäsche)
• Lage im reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartiger
Objekte
• Werbung /Verwaltung für das Gebiet von einer einheitlichen Organisation
• Objekt muss jederzeit für die Vermietung bereit gehalten werden – es
muss eine Art Rezeption sowie Personal laufend vorhanden sein, dass
sich um An- und Abmeldung der Gäste kümmert, die Objekte reinigt,
damit die sofortige Vermietung möglich wäre
• Folge:
• Gewerbesteuerpflicht (Freibetrag: 24.500,00 €)
• Objekt / Möblierung / etc. ist Betriebsvermögen – Gewinn aus der
Veräußerung ist grundsätzlich einkommensteuerpflichtig
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
10
2. c) Vermietung von Immobilien - Kurzfristige Vermietung an Feriengäste
• treffen die vorherigen Punkte nicht zu, dann liegen aus der Vermietung
steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor.
• Problem 1: Einkunftserzielungsabsicht (EEA) bei dauerhaften Verlusten aus
der Vermietung
• bei ausschließlicher Vermietung an Gäste, oder der Bereithaltung dafür,
wird grundsätzlich ohne weitere Prüfung von einer EEA ausgegangen.
• bei zeitweiser Vermietung, ansonsten Vorhaltung für Selbstnutzung (auch
unentgeltliche Überlassung), ist die EEA stets zu prüfen –
Feststellungslast trägt der Steuerpflichtige – Totalüberschussprognose –
Prognosezeitraum 30 Jahre: Einnahmen abzüglich Ausgaben müssen
positiv sein
• Problem 2: Aufwendungen während Leerstandszeiten
• bei Ermittlung der Einkünfte dürfen nur Aufwendungen abgezogen
werden, welche auf Zeiten der Vermietung entfallen.
• sind Aufwendungen ausschließlich der Vermietung zuzuordnen, z. B.
Reinigungskosten oder Werbung in Prospekten, werden sie vollständig
berücksichtigt
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
11
2. c) Vermietung von Immobilien - kurzfristige Vermietung an Feriengäste
• werden sie der Vermietung und der Selbstnutzung zugeordnet (z. B.
Schuldzinsen, Reparaturen, Versicherungen, Zweitwohnungssteuer,
Abschreibungen), erfolgt eine zeitanteilige Aufteilung (Verhältnis der
Vermietungstage zu den Selbstnutzungstagen)
• Leerstandszeiten:
• zu den Zeiten der Selbstnutzung gehört auch die unentgeltliche
Überlassung an Dritte (Freunde, Verwandte, Bekannte, Nachbarn
usw.)
• durch die Vermietung veranlasste kurzfristige Aufenthalte des
Eigentümers (z. B. für Besprechung mit Handwerkern) zählen grund-
sätzlich zur Vermietung – Feststellungslast hat der Eigentümer
• wenn die Vermietung durch einen Dritten (Agentur / Organisation)
erfolgt und der Steuerpflichtige die Selbstnutzung vertraglich zeitlich
beschränkt hat, gehört auch nur diese Zeit zur Selbstnutzung und
weitere Leerstandszeiten werden der Vermietung zugerechnet
• ist die Selbstnutzung (Vermietung durch einen Dritten) jederzeit
möglich, dann werden die Leerstandszeiten im Verhältnis der
tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufgeteilt
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
12
2. c) Vermietung von Immobilien - kurzfristige Vermietung an Feriengäste
• Fazit: Die sicherste Methode eine Aufteilung der Werbungskosten zu
verhindern, ist die Einschaltung eines (nicht nahe stehenden)
Vermittlers, dem die Vermietung dauerhaft übertragen wird – eine
Selbstnutzung muss vertraglich ausgeschlossen sein. Der Eigen-
tümer muss wie ein fremder Mieter behandelt werden
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
13
2. d) Vermietung an nahe Angehörige
• Steuerliche Anerkennung von Verträgen mit nahen Angehörigen?
• Verträge zwischen Angehörigen sind steuerlich nur anzuerkennen, wenn
gewisse Voraussetzungen vorliegen. Hintergrund ist der Umstand, dass
derartige Verträge oftmals privat motiviert sind
• folgende Voraussetzungen müssen kumulativ gegeben sein, damit die
steuerliche Anerkennung eines Vertrages (z. B. Mietvertrages) erfolgt:
• die zivilrechtlichen Wirksamkeitsvoraussetzungen müssen beachtet
werden (z. B. Verträge mit minderjährigen Kindern)
• Bei Verstoß: Indiz gegen die Ernsthaftigkeit
• der Inhalt der Verträge muss dem entsprechen, was unter Fremden
üblich ist (sog. Fremdvergleich)
• die Verträge müssen - entsprechend ihrem Inhalt - vollzogen
werden (tatsächliche Durchführung z. B. Zahlung)
• Werbungskostenkürzung bei verbilligter Überlassung an nahe Ange-
hörige (wenn weniger als „66 % der ortsüblichen Miete“)
• Anerkennung der Werbungskosten in Höhe des %-Satzes, der dem
Verhältnis der gezahlten Miete zur Marktmiete entspricht
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
14
2. d) Vermietung an nahe Angehörige
• Beispiel:
Bei der Feststellung, ob die 66 %-Grenze unterschritten wird, sind auch die Umlagen mit einzubeziehen. Zu vergleichen sind:
Vereinbarte Kaltmiete zzgl. gezahlter Umlagen mit
66 % der ortsüblichen Miete einschließlich 66 % der umlagefähigen Kosten
Beispiel: Bezahlt Üblich %-Satz Kaltmiete 2.900,00 € 4.656,00 € 62 % ________________________________________________________________________________ Kaltmiete 2.900,00 € 4.656,00 € Umlagen 1.800,00 € 1.800,00 € Summe 4.700,00 € 6.456,00 € 73 %
Fazit: Durch Zahlung der Umlage durch den Mieter ergibt sich im Vergleich der Miete ein deutlich höherer
Satz als die festgelegten 66 %. Selbst bei einer Kaltmiete unter 66 % (anteilige Kürzung der Ausgaben)
ergibt sich bei voller Nebenkostenzahlung eine maßgebliche Warmmiete von deutlich über 66 % (voller
Abzug der Ausgaben)
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
15
3. Übertragung von Immobilien
• Vorgelagert: Anschaffung einer Immobilie = entgeltlicher Erwerb eines
unbebauten oder bebauten Grundstückes
• Anschaffungskosten
• i. d. R. Kaufpreis
• Kaufnebenkosten
• Notargebühren
• Gerichtskosten
• Maklergebühren
• Grunderwerbsteuer (landesweite Unterschiede)
• NRW: 6,5 %, Niedersachsen: 5,0 %, Bayern: 3,5 %,
• Berlin: 6,0 % …
• Aufteilung der Anschaffungskosten, z. B. auf
• Grund und Boden
• Gebäude
• Hofbefestigung / Parkplatz
• Carport
• Grünanlage
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
16
3. Übertragung von Immobilien
• steuerlich lassen sich grundsätzlich drei Übertragungswege aufzeigen, die
mit unterschiedlichen Folgen verbunden sind:
1. teilentgeltliche Übertragung
2. entgeltliche Übertragung („fremdüblicher Verkauf“)
3. unentgeltliche Übertragung („Schenkung“ oder „Erbschaft“)
1. Teilentgeltliche Übertragung
• die Übertragung wird in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil
„aufgeteilt“
• entgeltlicher Teil: Die steuerliche Behandlung erfolgt wie bei der
entgeltlichen Übertragung geschildert
• Achtung bei Darlehensübernahme oder Ausgleichszahlung
• unentgeltlicher Teil: Die steuerliche Behandlung erfolgt wie bei der
unentgeltlichen Übertragung geschildert
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
17
3. Übertragung von Immobilien
2. Steuerliche Folgen der entgeltlichen Übertragung („Veräußerung wie unter
fremden Dritten“)
• Veräußerungsgewinnbesteuerung nach § 23 EStG
• Voraussetzungen:
Anschaffung und Veräußerung innerhalb von 10 Jahren und
nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr
der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren
nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt
• Gewinnermittlung: Veräußerungspreis
./. Anschaffungskosten/Herstellungskosten (AK / HK)
+ ggf. Abschreibungen (AfA)
./. Kosten im Zusammenhang mit der Veräußerung
= Gewinn/Verlust
• Folge:
• Gewinn: steuerpflichtig (tarifliche Steuer)
• Verlust: beschränkt nutzbar (aber Vortrag)
• keine Veräußerungsgewinnbesteuerung nach § 23 EStG, wenn die
genannten Voraussetzungen nicht erfüllt sind
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
18
3. Übertragung von Immobilien
• Beispiel:
Ehemann A ist Alleineigentümer eines zum 01.01.2007 erworbenen
Zweifamilienhauses, welches aus zwei gleich großen Wohnungen
besteht. Eine Wohnung ist vermietet, eine Wohnung wird von den
Eheleuten selbst genutzt. Die damaligen Anschaffungskosten betrugen
380.000 €, davon entfallen 80.000 € auf den Grund und Boden. A hat
die vermietete Wohnung linear mit 2 % abgeschrieben. Zum
01.01.2016 verkauft A das Zweifamilienhaus für 450.000 € an B
Steuerliche Folgen in 2016:
Eigene
Wohnung
Vermietete
Wohnung
Objekt (gesamt)
Veräußerungspreis 225.000 225.000
450.000
./. AK/HK ./. 190.000 ./. 190.000 380.000
+ AfA --------- + 27.000 + 27.000
Gewinn/Verlust 35.000 62.000 97.000
Gewinn/Verlust (stpfl.)
--------- 62.000 62.000
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
19
3. Übertragung von Immobilien
• Exkurs: Gewerblicher Grundstückshandel
• Grundsatz: Werden innerhalb von fünf Jahren von Privatpersonen mehr
als drei Objekte angeschafft und veräußert, liegt ein gewerblicher
Grundstückshandel vor
• Objekte sind Grundstücke jeglicher Art. Auf die Größe, den Wert
oder die Nutzungsart des einzelnen Objekts kommt es nicht an.
• Grundstücke, die eigenen Wohnzwecken dienen, sind grund-
sätzlich nicht einzubeziehen
• durch Erbfolge übergegangene Grundstücke sind grundsätzlich
nicht einzubeziehen
• durch vorweggenommene Erbfolge bzw. Schenkung über-
gegangene Grundstücke sind zu erfassen
• Fünf-Jahreszeitraum ist nicht als „starr“ zu betrachten
• Steuerlichen Folgen (u. a.):
• Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG)
• Gewerbesteuerpflicht tritt ein
• keine planmäßigen Abschreibungen („Umlaufvermögen“)
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
20
3. Übertragung von Immobilien
3. Steuerliche Folgen der unentgeltlichen Übertragung („Schenkung“ oder „Erwerb
von Todes wegen“)
• die Schenkung (unter Lebenden) sowie der Erwerb von Todes wegen
(Erbschaft) werden steuerlich im Erbschaftsteuergesetz erfasst
• keine ertragsteuerlichen Folgen beim Schenker / Erblasser bzw. Be-
schenkten / Erben bei einer unentgeltlichen Übertragung
• aber schenkungsteuerliche bzw. erbschaftsteuerliche Folgen sind zu
beachten
• zentrale Frage: Welchen „Wert“ hat die Immobilie?
• Bewertung richtet sich nach dem Bewertungsgesetz, das den
gemeinen Wert als maßgeblichen Wert vorsieht
• Gemeiner Wert = „Verkehrswert“ = „Marktwert“
• grundsätzlich unterschiedliche Bewertungsverfahren zur
Ermittlung - Anwendung in Abhängigkeit der Eingruppierung
bzw. Einstufung der Immobilie
• Sachverständigengutachten als Alternative (?!)
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
21
3. Übertragung von Immobilien
• Schenkung- bzw. erbschaftsteuerliche Privilegierung von Immobilien im
Privatbesitz („Auswahl“):
• zu Wohnzwecken vermietete Wohnungen
• bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die zu Wohn-
zwecken vermietet werden (z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser,
Mietwohngrundstücke oder Wohnungseigentum)
• unentgeltliche Überlassung einer Wohnung ist nicht begünstigt
• Ansatz erfolgt „nur“ mit 90 % des gemeinen Wertes
• etwaige Schulden, die in wirtschaftlichem Zusammenhang
stehen, sind auch nur zu 90 % zu berücksichtigen
• Beispiel:
A verschenkt ein vermietetes Mehrfamilienhaus (Wohn-
zwecke) an seinen Sohn (Verkehrswert beträgt 1.000.000 €)
Zu Wohnzwecken vermietetes Mehrfamilienhaus
Gemeiner Wert der Immobilie 1.000.000
./. Verschonungsabschlag ./. 100.000
„Ansatz“ 900.000
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
22
3. Übertragung von Immobilien
• „Familienheim“
• = Mittelpunkt des familiären Lebens („Zuhause“)
• die Befreiung eines Erwerbs ist somit nicht möglich, wenn die
Wohnung nur als Ferien- oder Wochenendwohnung genutzt wird
• Befreiungsvorschrift wirkt absolut, d. h. beispielweise
• Wert der Immobilie ist für die Steuerfreiheit ohne Belang
• kein „Freibetragsverbrauch“
• Ehegatte/Lebenspartner als Begünstigter:
• von Todes wegen
• Erblasser muss bis zum Tode das Familienheim als
Mittelpunkt seiner häuslichen Interessen bewohnt haben
(Ausnahme: „Zwingende Gründe verhindern das“)
• Erwerber muss „unverzüglich einziehen“
• Behaltensfrist: Selbstnutzung über 10 Jahre (Ausnahme:
„Zwingende Gründe verhindern das“)
• Verstoß führt zu einer rückwirkenden Versagung der
Begünstigung und umfasst den gesamten Erwerb
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
23
3. Übertragung von Immobilien
• zu Lebzeiten
• keine Behaltensfrist, d. h. die Voraussetzung der Eigen-
nutzung muss ausschließlich im Zeitpunkt der Steuerent-
stehung vorliegen
• Kinder und Kinder verstorbener Kinder (Enkel) als Begünstigte:
• von Todes wegen
• Erblasser muss bis zum Tode das Familienheim als Mittelpunkt
seiner häuslichen Interessen bewohnt haben (Ausnahme:
„Zwingende Gründe verhindern das“)
• Erwerber muss „unverzüglich einziehen“
• Behaltensfrist: Selbstnutzung über 10 Jahre (Ausnahme: „Zwingen-
de Gründe verhindern das“)
• Größenbegrenzung der Wohnfläche auf max. 200 qm der
darüber hinausgehende Teil ist grundsätzlich steuerpflichtig
• zu Lebzeiten
• keine Begünstigung bei lebzeitiger Schenkung
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
24
4. Ausgewählte umsatzsteuerliche Aspekte
Abgrenzung des nachfolgenden Themas: Erwerb, Nutzung und Verkauf eines
vollständig vermieteten und gemischt genutzten Grundstückes („Wohn*- und
Geschäftshaus“) * fremde Wohnzwecke
• Erwerb einer solchen Immobilie
• Grundsätzlich nicht steuerbarer Umsatz (Geschäftsveräußerung im
Ganzen) - „Vermietungsunternehmen“ wird beibehalten (Annahme)
• Erwerber tritt umsatzsteuerlich an die Stelle des Veräußerers
• Beachtung der Korrekturvorschrift nach § 15 a UStG
(Vorsteuer)
• Chancen, aber auch Risiken
• „Vorgeschichte des Vorsteuerabzugs“ sollte man
kennen
• zu beachten: I. d. R. Haftung nach § 75 AO
• entsprechende Regelungen sollten im Notarvertrag getroffen werden
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
25
4. Ausgewählte umsatzsteuerliche Aspekte - OPTIONAL
• Vermietung und Verpachtung einer solchen Immobilie (Nutzung)
• stellt eine sonstige Leistung im Sinne des Umsatzsteuergesetzes dar
Abgrenzung: steuerfreie und steuerpflichtige Vermietung
• nach bisheriger Auffassung sind Betriebs- und Nebenkosten i. d. R.
unselbstständige Nebenleistungen zur Grundstücksvermietung
• etwaige Option zur Steuerpflicht
• Mieter = Unternehmer, der die Leistung für sein Unternehmen
bezieht
• Mieter tätigt Umsätze, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen
(Ausnahmeregelung jedoch für „Altgebäude“)
Beispiel: steuerfrei Beispiel: nicht steuerfrei
• die Vermietung und die
Verpachtung von Grundstücken
• Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die
ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung
von Fremden bereithält
• die Vermietung von Plätzen für das Abstellen
von Fahrzeugen
• die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
26
4. Ausgewählte umsatzsteuerliche Aspekte - OPTIONAL
• Vorsteuerabzug in der Nutzungsphase bei einer solchen Immobilie
• der Vermieter ist zum Vorsteuerabzug berechtigt, wenn ein direkter
Zusammenhang zwischen einem bestimmten Eingangsumsatz und
einem oder mehreren Ausgangsumsätzen, die das Recht auf den
Vorsteuerabzug eröffnen, besteht
• Ausschluss des Vorsteuerabzugs in voller Höhe, wenn die Ein-
gangsleistungen ausschließlich Umsätze betreffen, die nicht zum
Vorsteuerabzug berechtigen
• sofern Vorsteuerbeträge sowohl mit Umsätzen, die zum Vorsteuer-
abzug berechtigen, als auch mit Umsätzen, die den Vorsteuerabzug
ausschließen, in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, muss
eine Vorsteueraufteilung erfolgen
• „grundsätzlich Flächenschlüssel“
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
27
4. Ausgewählte umsatzsteuerliche Aspekte - OPTIONAL
• Verkauf einer solchen Immobilie
• sofern keine (Teil-) Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt, ist die
Übertragung grundsätzlich steuerfrei
• i. d. R. Vorsteuerabzug für Eingangsumsätze mit der Transaktion
ausgeschlossen
• ggf. Vorsteuerkorrektur nach § 15 a UStG
• Option zur Steuerpflicht
• Erwerber muss Unternehmer sein, der die Immobilie für sein
Unternehmen erwirbt
• keine Voraussetzung, dass der Erwerber das Grundstück für
umsatzsteuerpflichtige Umsätze verwendet
• muss grundsätzlich im notariell zu beurkundenden Vertrag
ausgeübt werden
• Geschäftsveräußerung im Ganzen
• Vorsteuerabzug für Eingangsumsätze mit der Transaktion in
Abhängigkeit von der gesamten wirtschaftlichen Tätigkeit
• Risiko der Vorsteuerkorrektur nach § 15 a UStG geht auf Erwerber
über
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
28
VIELEN DANK FÜR IHRE
AUFMERKSAMKEIT!
Dr. Kuhlmann & Partner mbB
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater
29
Die Angaben in diesem Vortrag wurden sorgfältig erstellt und entsprechen dem
Wissensstand kurz vor Vortragsbeginn. Da Hinweise und Fakten jedoch dem
Wandel der Rechtsprechung und der Gesetzgebung unterliegen, kann für die
Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben in diesem Werk keine Haftung
übernommen werden. Zudem bitten wir zu beachten, dass die Themen nur
auszugsweise und nicht in allen erdenklichen Fallvarianten behandelt wurden
und nur mit etwaigen mündlichen Erläuterungen ein vollständiges Bild liefern.
KPSP - Dr. Kuhlmann & Partner mbB Telefon 0571 82830-0
Wirtschaftsprüfer • Steuerberater Telefax 0571 82830-30
Hausberger Straße 75 [email protected]
32457 Porta Westfalica www.kpsp.de