D A L L O Z A C T I O N

DROITDELA

CONSTRUCTION

2010

sous la direction de

PHILIPPE MALINVAUDProfesseur émérite

de l'Université Panthéon-Assas (Paris 11)

Table des matières

AVANT-PROPOS VIISOMMAIRE IX

DOSSIER 100 ARCHITECTES : DROITS ET OBLIGATIONS CONTRACTUELS 1

section 1. Les obligations de l'architecte 1§ 2. Prise en compte des données du projet 2

A. Prise en compte des désirs du maître d'ouvrage 2B. Prise en compte de l'environnement juridique du projet 2C. Prise en compte de l'environnement technique du projet 3

§ 2. Conception de Vouvrage 4A. Rôle de l'architecte 4B. Choix relevant de l'architecte 4

§ 3. Réalisation de l'ouvrage 4§ 4. Réception de l'ouvrage 5

section 2. La responsabilité de l'architecte 6§ 1. Dans les rapports architecte-maître d'ouvrage 6

A. Responsabilité décennale et biennale 6B. Responsabilité de droit commun 7

§ 2. Dans les rapports de l'architecte avec d'autres intervenants ou avec des tiers 7section 3. Le droit moral de l'architecte 7section 4. La rémunération de l'architecte 9

§ 1. Dans les marchés privés 9§ 2. Dans les marchés publics 10

DOSSIER 101 ARCHITECTES : STATUT ET MODE DE PASSATION DES CONTRATS 11section 1. Le monopole de l'architecte 12section 2. Le statut de la profession d'architecte 13

§ 1. Organisation collective de la profession 13A. Ordre des architectes 13B. Chambres de discipline 14

§ 2. Accès à la profession 15A. Accès à la profession d'architecte 15B. Accès à la profession d'agréé en architecture 16

§ 3. Modalités d'exercice de la profession 17A. Formes envisageables 17B. Obligations d'assurance et de paiement des cotisations 18

section 3. La conclusion du contrat d'architecte 19§ 1. Conclusion du contrat dans les marchés privés 20

XII TABLE DES MATIÈRES

§ 2. Conclusion du contrat dans les marchés publics 20§ 3. Preuve du contrat d'architecte 21

DOSSIER 110 ASSURANCE CONSTRUCTION : SOURCES ET DISPOSITIONS COMMUNES

AUX DEUX CATÉGORIES D'ASSURANCES OBLIGATOIRES 2 3

section 1. Présentation générale de l'assurance construction 24§ 1. Nature de risques, d'assurances et de réglementations applicables 24

A. Présentation de l'assurance construction 24B. Une exception et une révolution : les marchés publics de services d'assurance 24

§ 2. Particularités de l'assurance des dommages de nature décennale 25A. Textes spécifiques dérogatoires au droit commun 25B. Obligations d'assurances 26C. Traitement spécifique 26

section 2. Les dispositions communes aux deux catégories d'assurances obligatoires 27§ 1. Transition entre ancien et nouveau régimes 27

A. Rappel de l'ancien régime : absence de réglementation spécifique et de concurrence — 27B. « Nouveau » régime : réglementation spécifique mais concurrence 27C. Système à double détente 28D. Clauses types 29

§ 2. Obligations de l'assuré 29A. Obligations d'assurance et exonérations 29B. Contrôle 29C. Sanctions 31

§ 3. Obligation de l'assureur 31§ 4. Domaine des obligations d'assurance 32

A. Interrogations 32B. Réponses proposées 37C. Réponses apportées par l'ordonnance du 8 juin 2005 39

DOSSIER 111 ASSURANCE CONSTRUCTION : ASSURANCES DE RESPONSABILITÉ DÉCENNALE 41section 1. Rappel des textes 42section 2. Les assujettis 42

§ 1. Assujettis d'une façon générale 42§ 2. Réputés constructeurs de l'article 1792-1 du Code civil 43

A. Locateurs d'ouvrage 43B. Vendeurs après achèvement 45C. Mandataires locateurs d'ouvrage 46

§ 3. Autres réputés constructeurs et assimilés 46A. Constructeurs de maisons individuelles 46B. Fabricants d'EPERS 47

§ 4. Intervenants non « réputés constructeurs » 48section 3. Date de souscription, prise d'effet et durée 49

§ 1. Date de souscription 49A. Principe 49B. Précisions, difficultés pratiques et solutions 49

§ 2. Prise d'effet 50A. Principe 50B. Justifications 50

§ 3. Durée 50A. Principe légal 50B. Pratique initiale 50C. Question du maintien des garanties dans le temps après la loi du 28 juin 1982 51

section 4. L'étendue de la garantie en nature 52§ 1. Nature de la garantie. Définition générale 52

A. Définition positive 52B. Définition négative : garanties facultatives 52

§ 2. Nature des dommages garantis : la question des dommages immatériels et des dommagesaux biens mobiliers 53

A. La loi et la clause type 53B. Pratique des assureurs 54C. Position de la Cour de cassation • • 54

§ 3. Étendue des dommages matériels garantis et dérogation au principe indemnitaire 55

TABLE DES MATIÈRES XIII

section

§4.A.B.C.D.

§5.A.B.5.

§1-A.B.

§2-A.B.C.

DOSSIER 1 1 2section 1.

§2.§3.

section 2.§1-

A.B.

§2.§3.

section 3.§2-

A.B.C.

§2.A.B.

§3.section 4.

§1-A.

B.

C.

§2-A.B.C.

§3.A.B.C.

§4.A.B.

section 5.

Délimitation du risque garanti 55Obligation d'assurer. Rappel et appréciation 55Activités garanties 56Risque aggravé non déclaré 57Conditions de garantie imposées par les assureurs 58Exclusions et déchéance 58Présentation générale 58Inventaire, précisions et commentaires 59L'étendue de la garantie en montant 60Plafonds de garantie 60La loi du 4 janvier 1978 : interdiction des plafonds 60Loi du 30 décembre 2006, décret du 22 décembre 2008, préconisations professionnellesdu 18 décembre 2008 et arrêté du 19 novembre 2009 : autorisation de plafondset de polices collectives par chantier 61Franchise 64Présentation générale 64Analyse et critique 64Clause type 64

ASSURANCE CONSTRUCTION : ASSURANCE DE DOMMAGES OBLIGATOIRE 66

Généralités 67Importance de la matière 67Rappel des textes 68Présentation générale de l'assurance de dommages obligatoire 68Les assujettis et les bénéficiaires 68Assujettis 68Cas généraux : les maîtres d'ouvrage et mandataires 68Quelques cas particuliers 69Bénéficiaires 70Affectation de l'indemnité... et bénéficiaire 70Date de souscription, prise d'effet et durée 71Date de souscription 71Principe 71Difficultés de mise en œuvre 71Une solution pratique imparfaite : la note de couverture 71Prise d'effet 72Textes 72Précision quant à l'objectif assigné à la garantie dommages-ouvrage selon la périoded'intervention 72Durée 72La nature et l'étendue de la garantie 73Nature des dommages garantis 73Définition comparative avec les dommages objets de la garantie d'assurancede responsabilité décennale 73Conséquences : différence entre l'assurance dommages-ouvrage et l'assurancede responsabilité décennale en ce qui concerne les dommages apparents. Questiondes dommages réservés 73Conséquences : identité entre l'assurance dommages-ouvrage et l'assurancede responsabilité décennale concernant les dommages non garantis 74Nature de la prestation due par l'assureur 74Analyse 74Fondement 75Conséquences 76Etendue de la garantie en montant 77Montant de la garantie 77Franchise 77Justifications d'une application de la dommages-ouvrage sans plafond et sans franchise 78Exclusions 78Identité avec les clauses types d'assurance de responsabilité décennale 78Différences avec les clauses types d'assurance de responsabilité décennale 78Les modalités de fonctionnement en matière de sinistre 79Présentation générale de la question 79

XIV TABLE DES MATIÈRES

A. Présentation générale des textes 79B. Présentation générale du dispositif 79

§ 2. Présentation détaillée du dispositif 80A. Première détente du dispositif 80B. Deuxième détente du dispositif : le recours de l'assureur dommages-ouvrage 88

section 6. Une formule facultative de regroupement des garanties obligatoiresde dommage et de responsabilité : la Police unique par chantier 90

§ 1. PUC : les garanties 90A. Définition 90B. Avantages et difficultés 91

§ 2. PUC : la pratique 91

DOSSIER 1 1 3 ASSURANCE CONSTRUCTION : ASSURANCE DES RESPONSABILITÉSET DES RISQUES « HORS DÉCENNALE » 92

section 1. Assurance des responsabilités de droit commun 93§ 1. Présentation des formules de contrat 93

A. Polices individuelles d'activité et polices collectives par chantier 93B. Polices de responsabilité de droit commun et polices globales couvrant les diverses

responsabilités 93§ 2. Polices traditionnelles et polices « tout sauf» 94§ 3. Extensions de garanties possibles 95

section 2. Délimitations de la garantie 95§1. Délimitation en nature 95§ 2. Délimitation en montant 96§ 3. Délimitation dans l'espace 97§ 4. Délimitation dans le temps 97

A. Prise d'effet et reprise du passé 97B. Cessation des effets du contrat et maintien des garanties après résiliation 97

section 3. Intérêts et limites des assurances de responsabilité 99

DOSSIER 1 1 4 ASSURANCE CONSTRUCTION : ASSURANCES DE CHOSES TRADITIONNELLESET ASSURANCES DE RISQUES ÉCONOMIQUES SPÉCIFIQUES À LA CONSTRUCTION 1 0 0

section 1. Les assurances de choses traditionnelles 100§ 1. Présentation de la question 100

A. Assurance multirisques après réception 100B. Problème des garanties avant réception 101C. Solution du problème des garanties avant réception 101

§ 2. Polices d'assurance de chose en cours de construction 102A. « Polices multirisques » avant réception 102B. « Police tous risques chantier » 102

section 2. Les assurances de risques économiques spécifiques à la construction 104§ 1. Présentation des risques et de leurs modalités générales de garanties 104§ 2. Description des différentes garanties 105

A. Objet de chaque catégorie de garanties 105B. Dispositions communes aux différentes catégories de garanties 105

DOSSIER 115 ASSURANCE CONSTRUCTION •. ORGANES DE L'ASSURANCE CONSTRUCTION,CONSTATS DU SYSTÈME FRANÇAIS, PROSPECTIVE EUROPÉENNE 1 0 7

section 1. Le Bureau central de tarification 108section 2. Le Copal 109section 3. L'Agence qualité construction 109section 4. La Commission technique de l'assurance construction 110section 5. L'instance de régulation relative à la garantie dommages aux existants 111section 6. Les constats actuels du système français 112section 7. La prospective européenne 112

DOSSIER 120 BAIL À CONSTRUCTION (DROIT PRIVÉ) 114

section 1. La formation du bail à construction 117§ î. Conditions de fond 118

A. Parties au contrat de bail à construction 118

TABLE DES MATIÈRES XV

section

section

DOSSIER

section

section

DOSSIER

section

section

DOSSIER

section

section

B. Objet du bail à construction 118C Loyer 118D. Durée du contrat 120

§ 2. Conditions de forme 1202. Les droits et obligations du preneur 121

§ 1. Droits du preneur à bail à construction 121A. Droits inhérents à l'opération de construction 121B. Droit réel immobilier 122

§ 2. Obligations du preneur à bail à construction 123A. Obligation d'entretenir les constructions 123B. Obligations fiscales 1233. La fin du bail et le sort des constructions 123

§ 1. Causes d'extinction du bail à construction 123§ 2. Conséquences de l'extinction du bail à construction 124

A. Sort des constructions 124B. Disparition des charges et servitudes 125

130 BAIL À RÉHABILITATION 126

1. Le domaine du bail à réhabilitation 127§ 1. Parties au bail à réhabilitation 127

A. Bailleur à réhabilitation 127B. Preneur à réhabilitation 127

§ 2. Objet du bail à réhabilitation 128A. Réalisation des travaux 128B. Entretien de l'immeuble en vue de le louer 1282. Le régime du bail à réhabilitation 129

§ \. Formation du bail à réhabilitation 129§ 2. Situation des parties 129

A. Situation du bailleur à réhabilitation 129B. Situation du preneur à réhabilitation 130

140 BAIL EMPHYTÉOTIQUE (DROIT PRIVÉ) 131

1. La qualification du bail emphytéotique 132§ 1. Éléments constitutifs du bail emphytéotique 132

A. Droit réel de l'emphytéote 133B. Durée du bail 134C. Obligation d'améliorer l'immeuble 135D. Modicité de la redevance 135

§ 2. Bail emphytéotique et contrats voisins 136A. Bail emphytéotique et bail ordinaire 136B. Bail emphytéotique et baux à construire 1362. Le régime du bail emphytéotique 137

§ 1. Situation des parties en cours de bail 138A. Droits de l'emphytéote 138B. Obligations de l'emphytéote 138

§ 2. Situation des parties à l'issue du bail 139A. Causes d'extinction du contrat 139B. Sort des constructions 139

150 BAIL EMPHYTÉOTIQUE (DROIT PUBLIC) 141

1. Les conditions d'utilisation du bail emphytéotique en droit public 143§ 1. Conditions relatives au bailleur 143§ 2. Conditions relatives au preneur 144§ 3. Conditions relatives à la dépendance occupée 145§ 4. Conditions relatives à l'objet du bail 145

2. La nature juridique et les conditions de passation du bail emphytéotiqueen droit public 147

§ 1. le bail emphytéotique administratif ne peut être assimilé au bail emphytéotiquedu Code rural 147

§ 2. Le « BEA-construction » peut-il être qualifié en droit interne de marché de travaux publics ? 148§ 3. Le BEA est-il en droit interne une délégation de service public ? 150

XVI TABLE DES MATIÈRES

§ 4. Le BEA peut-il être qualifié de marché ou de concession de travaux en droitcommunautaire ? 150

§ 5. Le BEA « hospitalier » doit faire l'objet de mesures de publicité et de mise en concurrencepréalable 152

section 3. Le régime juridique du bail emphytéotique en droit public 152§ 1. Durée du BEA etportée du droit réel conféré au preneur 152§ 2. Droits et obligations du preneur 154§ 3. Cession du droit réel 155§ 4. Hypothèque du droit réel 156

A. Constitution de la garantie 156B. Mise en œuvre de la garantie 156

§ 5. Financement par crédit-bail 157§ 6. Convention de mise à disposition de l'ouvrage construit 158

DOSSIER 160 BUREAU D'ÉTUDES TECHNIQUES 159section 1. L'exercice de la profession 159section 2. La responsabilité 159

§ 1. Mission d'études ponctuelles 159§ 2. Mission plus large 160

section 3. Les droits 160

DOSSIER 170 BORNAGE 162section 1. Généralités 162section 2. Le bornage amiable 163section 3. Le bornage judiciaire 164

§ 1. Compétence 164§ 2. Procédure 165§ 3. Jugement 167

section 4. Les effets du bornage 167§ 1. Fixation définitive de la limite 167§2. Clôture 167

DOSSIER 180 CESSION DE TERRAIN CONTRE REMISE DE LOCAUX 169

section 1. Les différents montages possibles de l'opération 170§1. Du côté du terrain cédé 170§ 2. Du côté des constructions 171

A. Construction sur un terrain resté propriété du cédant 171B. Construction sur un terrain propriété du cessionnaire 171

section 2. La qualification de l'opération 172§1. La convention exprime un prix en argent 172

A. Vente du terrain avec conversion du prix 172B. Autres modalités 173

§2. La convention n'exprime pas de prix en argent 174section 3. Le problème de l'application des règles d'un secteur protégé 175

§ 1. Secteur protégé des ventes d'immeubles à construire 175§ 2. Secteur protégé du contrat de promotion immobilière et du contrat de construction de maison

individuelle 176section 4. La réalisation pratique de l'opération 178

§ 1. Problèmes préalables 178§ 2. Actes définitifs 180§ 3. Garanties d'exécution de la convention 182

A. Garanties du droit commun 182B. Garanties d'achèvement 184

§ 4. Garantie des malfaçons 185

DOSSIER 190 CONCESSION DE TRAVAUX PUBLICS : NOTION 188

section 1. L'identification de la concession 191§ 1. Définition de la concession 191

TABLE DES MATIÈRES XVII

A. Approches initiales 191B. Critères actuels 192

§ 2. Spécificité de la concession 199A. Concessions et contrats voisins 199B. Concessions et catégories de contrats 206

section 2. Le champ d'application de la concession 206

§ 1. Domaines de la concession 207A. Concessions de travaux publics « pures » 207B. Concessions de travaux publics discutées 208C. Concessions de travaux et de services publics 211

§ 2. Intérêt du recours à la concession 215A. Des avantages évidents 215B. Des avantages discutables ? 216

DOSSIER 191 CONCESSION DE TRAVAUX PUBLICS : RÉGIME JURIDIQUE 218

section 1. La conclusion de la convention 221

§ 1. Parties au contrat 221A. Identification des contractants 221B. Choix des contractants 224

§ 2. Formalisation du contrat 233A. Présentation du contrat de concession 233B. Contrôle de la décision de concéder 235

section 2. L'exécution de la convention 236

§ 1. Exécution normale du contrat 236A. Rapports entre concédant et concessionnaire 236B. Rapports entre le concessionnaire et les tiers 240

§ 2. Exécution perturbée du contrat 241

section 3. La remise en cause et la disparition de la concession 242§ 1. Fin de la concession 242

A. Fin normale 243B. Fin anticipée 243

§ 2. Contentieux de la concession 244A. Recours au juge 244B. Nature des contentieux 244

DOSSIER 200 CONCESSION IMMOBILIÈRE 249

section 1. La formation du contrat de concession immobilière 251§ 1. Conditions de fond 251

A. Parties à la concession 251B. Objet du contrat 251C. Durée du contrat 252

§ 2. Conditions de forme 252

section 2. La situation des parties en cours d'exécution du contrat 252

§ 1. Situation juridique du concédant 253A. Droits du concédant 253B. Obligations du concédant 253

§ 2. Situation juridique du concessionnaire 253A. Droit de jouissance du concessionnaire 253B. Obligations du concessionnaire 255

section 3. L'extinction de la concession immobilière 255§ 1 . Causes d'extinction 255

A. Arrivée du terme 255B. Résiliation 256

§ 2. Conséquences de l'extinction 256A. Sort des constructions 256B. Obligations des parties 257

DOSSIER 210 CONSTRUCTION SUR LE TERRAIN D'AUTRUI 258

section 1. Généralités 259section 2. Les caractères légaux 260

§ 1. Texte légal 260

XVIII TABLE DES MATIÈRES

§ 2. Conditions d'application 260A. Constructions visées 260B. Empiétements sur le terrain d'autrui 261C. Notion de terrain d'autrui 262

section 3. Les situations légales ou conventionnelles excluant l'article 555 du Code civil .. 265§ 1. Situations légales 265§ 2. Conventions concédant le droit de construire sur autrui 267§ 3. Détenteurs et locataires 268

section 4. Les effets de l'accession 268§ 1. Transfert du droit de propriété 268

A. Transfert de la propriété 268B. Date du transfert 269

§ 2. Indemnisation du constructeur évincé 269A. Constructeur de bonne foi 269B. Constructeur de mauvaise foi 271C. Appel en garantie 272

§ 3. Aspects fiscaux 272

DOSSIER 220 CONTRATS DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE •.

GÉNÉRALITÉS RELATIVES À LA RÉGLEMENTATION 2 7 3

section 1. Histoire de la réglementation 274§ 1. Réglementation antérieure à la loi du 19 décembre 1990 275§ 2. Réforme engendrée par la loi du 19 décembre 1990 277

section 2. Les caractères de la réglementation 277§ 1. Réglementation d'ordre public et répressive 277§ 2. Réglementation protectrice 278

A. Protection des accédants à la propriété 278B. Protection des locateurs d'ouvrage 281

DOSSIER 221 CONTRATS DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE :DOMAINE DE LA RÉGLEMENTATION 2 8 6

section 1. Le domaine des contrats de construction de maison individuellepar rapport aux autres contrats 287

§ 1. Distinction entre les contrats de construction de maison individuelle et la vente 288A. Contrat de construction de maison individuelle et contrat de vente d'immeuble

à construire 288B. Contrat de construction de maison individuelle et contrat de vente d'une maison

en kit 290§ 2. Distinction entre les contrats de construction de maison individuelle et le contrat

de promotion 291§ 3. Distinction entre les contrats de construction de maison individuelle et les contrats de louage

d'ouvrage et d'entreprise 291section 2. Les domaines respectifs des deux contrats de construction

de maison individuelle 294§ 1. Éléments communs aux deux contrats 294

A. Un louage d'ouvrage au forfait 294B. Un louage d'ouvrage portant sur une catégorie d'immeuble définie par la loi 295

§ 2. Éléments propres à chacun des contrats 296A. Eléments propres au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture

de plan 296B. Éléments propres au contrat de construction de maison individuelle sans fourniture

de plan 297

DOSSIER 222 CONTRATS DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE : FORMATION DU CONTRATAVEC FOURNITURE DE PLAN 2 9 9

section 1. Les conditions de formation du contrat 301§ î. Conditions tenant au contenu du contrat 301

A. Clauses obligatoires 301B. Clauses réputées non écrites 309C. Conditions suspensives 309

§ 2. Conditions tenant à l'information des parties 311A. Information due au maître de l'ouvrage 311

TABLE DES MATIÈRES

B. Information due au constructeur 312section 2. Les sanctions des conditions de formation 312

§ 1. Sanctions préventives : contrôle de la régularité du contrat par le prêteur 312§ 2. Sanctions a posteriori 316

DOSSIER 223 CONTRATS DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE : EXÉCUTION DU CONTRAT

AVEC FOURNITURE DE PLAN 3 1 8

section 1. L'exécution des obligations par le constructeur 320§ 1. Contenu des obligations à exécuter 320§ 2. Garantie de livraison 322

section 2. L'exécution de l'obligation au paiement par le maître de l'ouvrage 332§ 1. Garantie de remboursement 332§ 2. Détermination du prix 334§ 3. Échelonnement des paiements 335§ 4. Révision du prix 338

DOSSIER 224 CONTRATS DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE SANS FOURNITURE DE PIAN . . . 340

section 1. Les règles d'ordre public imposées par les articles L. 232-1 et L. 232-2du Code de la construction et de l'habitation 341

section 2. Les règles du droit commun des contrats applicables 343

DOSSIER 2 2 5 CONTRATS DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE :RESPONSABILITÉS ET ASSURANCES 3 4 4

section 1. Les responsabilités civiles 345§ 1. Responsabilité contractuelle 345

A. Garanties et responsabilités relatives aux dommages à la construction 345B. Responsabilité contractuelle de droit commun 352

§ 2. Responsabilité délictuelle 353§ 3. Responsabilités et garantie nouvelles 353

section 2. Les assurances 354§ 1. Assurances construction obligatoires 354

A. Assurance de dommages obligatoire 354B. Assurance responsabilité des constructeurs 357

§ 2. Assurances facultatives 357

DOSSIER 230 CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIÈRE 359

section 1. La définition et la nature du contrat 359§ 1. Définition du contrat de promotion immobilière 359

A. Éléments essentiels du contrat 360B. Mission du promoteur 360

§ 2. Nature du contrat de promotion immobilière 361A. Qualification du contrat 361B. Fonction du contrat de promotion 362

section 2. Le régime général du contrat de promotion immobilière 362§ 1. Organisation des rapports juridiques conventionnels 362

A. Accord des parties 362B. Obligations des parties 363

§ 2. Dénouement des rapports juridiques conventionnels 365A. Transmission du contrat de promotion 365B. Fin du contrat de promotion 365

section 3. Le régime particulier du contrat de promotion immobilièrepour la construction à usage d'habitation 366

§ I. Domaine d'application 366A. Principe 366B. Exceptions au principe 368

§ 2. Dispositions particulières à la formation du contrat de promotion immobilière 369A. Nécessité d'un acte écrit 369B. Date de l'écrit 369C. Contenu de l'écrit 370

§3. Dispositions particulières à l'exécution du contrat de promotion immobilière 371

XX TABLE DES MATIÈRES

A. Paiement par le maître de l'ouvrage 371B. Garantie financière 373C. Clauses résolutoires de plein droit 374

section 4. Responsabilités et assurances 375§ 1. Responsabilités 375

A. Responsabilités du promoteur immobilier 375B. Responsabilité du maître de l'ouvrage 375

§ 2. Assurances 375

DOSSIER 240 CONTRÔLE TECHNIQUE 377section 1. Le statut des contrôleurs techniques 377

§ 1. Agrément 377§2. Indépendance 379

section 2. La mission des contrôleurs techniques 379§ 1. Règles générales 379§ 2. Contrôle technique obligatoire 380

section 3. La responsabilité du contrôleur technique 381§ 1. Responsabilité de plein droit 381§ 2. Responsabilité de droit commun 382

DOSSIER 250 COORDONNATEUR 384section 1. Le domaine d'intervention du coordonnateur 384

§ 1. Nécessité d'un chantier de bâtiment ou de génie civil 385§ 2. Ne'cessité de la présence sur le chantier de plusieurs entreprises 385§ 3. Indifférence de principe de l'importance des travaux 386

section 2. Les conditions requises pour l'exercice de la fonction de coordonnateur 386section 3. Les missions du coordonnateur 387

§ 1. Contenu des missions du coordonnateur 387§ 2. Pouvoir du coordonnateur 389§ 3. Contrat et rémunération du coordonnateur 390

section 4. La responsabilité du coordonnateur 390§ 1. Responsabilité à l'égard des intervenants sur le chantier et des tiers 390§ 2. Responsabilité à l'égard du maître d'ouvrage 391

DOSSIER 260 CRÉDIT-BAIL IMMOBILIER 393

section 1. Nature juridique 395section 2. La conclusion du contrat 396section 3. Le contenu du contrat 397

§ 1. Application du droit du bail 397§ 2. Application du droit de la vente 399

section 4. L'exécution du contrat 400section 5. L'extinction du contrat 403section 6. Les aspects fiscaux 404

§ 1. Régime de faveur ; 405

§ 2. Nouveau régime 405

DOSSIER 270 CRÉDrr-BAlL IMMOBILIER ET COLLECTIVITÉS PUBUQUES 406

section 1. Les collectivités publiques peuvent-elles avoir la qualité de crédit-bailleurimmobilier ? 406

§ 1. Problématique 406§ 2. Obstacles à la licéité de l'opération 407§ 3. Conditions du recours à l'opération 408

section 2. Les collectivités publiques peuvent-elles financer la construction d'ouvragespublics en ayant recours au crédit-bail immobilier ? 408

§ 1. Règles et principes qui font obstacle à l'utilisation du crédit-bail immobilierpour la construction d'un ouvrage public 409

A. Loi Maîtrise d'ouvrage publique 409B. Domanialité publique des ouvrages construits 410

TABLE DES MATIÈRES XXI

§ 2. Dispositions législatives spécifiques permettant aux collectivités publiques d'avoir recoursau crédit-bail immobilier pour la construction d'ouvrages publics affectés à un service public 411

A. Dispositions législatives bénéficiant aux collectivités territorialeset à leurs groupements 411

B. Dispositions législatives bénéficiant à l'État et à ses établissements publics 413C. Dispositions législatives bénéficiant aux établissements publics de santé 413

§ 3. Droit applicable à la passation par les collectivités publiques des contrats de crédit-bailimmobilier et/ou des conventions immobilières permettant la conclusion des contratsde crédit-bail 414

A. Contrats de crédit-bail conclus entre une collectivité publique et un établissementde crédit 414

B. Contrats de crédit-bail conclus entre le prestataire ou le délégataire de service publicet un établissement de crédit 415

DOSSIER 280 DOMMAGES DE TRAVAUX PUBLICS : IDENTIFICATION 416

section 1. La définition du dommage de travaux publics 418§ 1. Dommages résultant de l'exécution d'un travail public 418

A. Caractère immobilier des travaux 418B. Travaux exécutés pour le compte d'une personne publique dans un but d'utilité

générale 419C. Travaux réalisés par une personne publique dans le cadre de sa mission de service

public 422§ 2. Dommages résultant de l'existence ou du fonctionnement d'un ouvrage public 424

A. Éléments déterminants de la qualification d'ouvrage public 424B. Éléments indifférents 426

§ 3. Effet attractif du travail public 427section 2. Les régimes spéciaux de réparation 428

§ 1. Dommages causés par un service public à caractère industriel et commercial à ses usagers .,. 428§ 2. Dommages relevant d'une responsabilité contractuelle 430§ 3. Dommages accessoires à une expropriation 431§ 4. Dommages causés par un véhicule 431§ 5. Dommages résultant de l'exercice d'une servitude 433§ 6. Dommages survenus à l'occasion d'une voie de fait ou d'une emprise irrégulière 434§ 7. Démolition de l'ouvrage public irrégulièrement implanté 435

DOSSIER 2 8 1 DOMMAGES DE TRAVAUX PUBLICS : CONDITIONS D'INDEMNISATION 4 3 8

section 1. Les participants aux travaux 440§ 1. Qualité de participant 440§ 2. Responsabilité pour faute 440§ 3. Causes d'exonération 441§ 4. Incidence du régime des accidents du travail 441§ 5. Incidence du droit de la fonction publique 442

section 2. Les usagers 443§ 1. Qualité d'usager 443§ 2. Présomption de défaut d'entretien normal 444

A. Hypothèses de défaut d'entretien normal 444B. Preuve contraire 445

§ 3. Causes d'exonération 446§ 4. Ouvrages exceptionnellement dangereux 446

section 3. Les tiers 447§ 1. Qualité de tiers 447§ 2. Responsabilité sans faute 448

A. Obligation de réparer 448B. Spécialité du dommage 449C. Anormalité du dommage 449

§ 3. Causes d'exonération 450section 4. Les riverains des voies publiques 451section 5. Les occupants du domaine public 453section 6. Les bénéficiaires des travaux des associations syndicales de propriétaires 454

XXII TABLE DES MATIÈRES

DOSSIER

section

section

section

DOSSIER

section

section

section

DOSSIER

section

section

section

2 8 2 DOMMAGES DE TRAVAUX PUBLICS : MISE EN ŒUVRE DE L'INDEMNISATION 455

1. Les parties 456§ 1. Demandeurs 456

A. Victime et ayants droit 456B. Assureur subrogé 457C. Caisses de sécurité sociale 457D. Personnes publiques 459

§ 2. Personnes responsables 460A. Maître de l'ouvrage 460B. Constructeurs 460C. Assureur de l'auteur du dommage 462

§ 3. Appels en garantie et actions récursoires 4622. La première instance 465

§ 1. Juridiction territorialement compétente 465§ 2. Saisine 465§ 3. Formation de jugement 467

3. Les voies de recours 467§ 1. Appel 467§ 2. Cassation 468

290 DROIT DE SUPERFICIE 470

1. La constitution du droit de superficie 471§ 1. Constitution par contrat 471

A. Constitution temporaire du droit de superficie 472B. Constitution définitive du droit de superficie 472

§ 2. Constitution par la possession 4732. La nature du droit de superficie 473

§ 1. Conception classique du droit de superficie 473A. Droit de propriété sur les constructions 473B. Absence d'un droit sur le fonds 474

§ 2. Analyses contemporaines du droit de superficie 474A. Conception dualiste du droit de superficie 474B. Le droit de superficie, droit sur le sol d'autrui 474C. Le droit de superficie, scission en hauteur de la propriété 4753. Le régime du droit de superficie 475

§ 1. Droits du superficiaire et du tréfoncier 475A. Droits du tréfoncier 475B. Droits du superficiaire 475

§ 2. Durée du droit de superficie 476A. Durée limitée à celle de l'acte constitutif 476B. Extinction par le non-usage 476

300 FINANCEMENT DES PARTICULIERS : DISPOSITIONS COMMUNES AUX CRÉDITSPOUR LE LOGEMENT 4 7 8

1. La protection de l'emprunteur pour usage d'habitation 480§ 1. Champ d'application de la protection 480§ 2. Protection préalable à la mise en place du contrat du prêt 485§ 3. Dispositions protectrices relatives à l'exécution du contrat 493§ 4. Surendettement et obligations des emprunteurs immobiliers 494

2. Les dispositions contenues facultativement dans les contrats de prêtsimmobiliers 497

§ 1. Prêt immobilier et titrisation 498§2. Taux d'intérêts - Taux fixes - Taux révisables 501§ 3. Prêts « substitutifs » pour les prêts-acquéreurs au logement 503§ 4. Sociétés de crédit foncier (SCF) 504

3. Les garanties des prêts immobiliers 507§ 1. Garanties réelles 507§ 2. Cautionnement 508

A. Cautionnement personnel 508B. Cautionnement financier 509

TABLE DES MATIÈRES XXIII

§ 3. Garanties des collectivités territoriales 510§ 4. Sûretés réelles ou sûretés personnelles 512

DOSSIER

section

section

section

section

section

section

DOSSIER

section

section

301

1.§3.§2.§3.

2.§3.§2.§3.§4.§5.§6.

3.

§2.A.B.C.4.

§3.§2-§3.§4.§5.§6.

5.§3.

A.B.C.D.

§2.A.B.

§1-§2.

A.B.

302

I.§î-§2.§3.§4.

2.§1-§2.

FINANCEMENT DES PARTICULIERS : DISPOSITIONS SPÉCIFIQUES AUX CRÉDITS

EN ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ 5 1 4

La mobilisation des prêts immobiliers à long terme 515Intervenants sur le marché 515« Normes » des créances mobilisables 516Mobilisation des créances éligibles 518Les prêts conventionnés 519Prêteurs habilités 520Objet des prêts 520Durée et montant des prêts 521Bénéficiaires 522Taux d'intérêt 523« Normes » des logements 523Les prêts dérivés des prêts conventionnés 524Prêts d'accession sociale 524Prêts sociaux de location-accession 526Établissements prêteurs 527Statut des bénéficiaires personnes physiques 529Normes de l'opération 531Les prêts d'épargne-logement 531Opérations pouvant être financées 532Bénéficiaires du prêt d'épargne-logement 533Taux d'intérêt - Taux de rémunération de l'épargne 534Durée et montant des prêts 534Remboursement anticipé - Exigibilité 535Garanties 535Les prêts à taux zéro 536Prêt à taux zéro standard 537Établissements distributeurs 537Opérations éligibles 538Bénéficiaires 541Modalités des prêts 542Prêts d taux zéro dérivés 547PTZ plus social 547PTZ « amélioration performance énergétique des logements anciens » ou éco-PTZ 549Les prêts complémentaires aux fonctionnaires et les prêts de la participationdes employeurs à l'effort de construction 552Prêts complémentaires aux fonctionnaires 552Prêts de la participation des employeurs à l'effort de construction 554Prêts traditionnels aux personnes physiques 555Prêts ciblés aux personnes physiques 557

FINANCEMENT DES PARTICULIERS : DISPOSITIONS SPÉCIFIQUES AUX CRÉDITS LOCATIFS

AU LOGEMENT 5 6 2

Les contraintes des prêts à l'investissement locatif 566Règles d'endettement et de garanties 566Plafonds des prêts 569Plafonds de ressources des locataires 570Plafonds de loyers 575Un crédit locatif spécifique : le prêt in fine 580Conditions du contrat d'assurance-vie comme garantie du prêt 580Techniques de garantie 581

DOSSIER 310 FINANCEMENT DES PROFESSIONNELS : CRÉDIT D'ACCOMPAGNEMENT DE DROIT

COMMUN, DIT CRÉDIT PROMOTEUR 5 8 3

section 1. Les conditions d'octroi des crédits d'accompagnement 585§ 1. Conditions relatives aux emprunteurs 585

XXIV TABLE DES MATIÈRES

A. Conditions relatives aux sociétés civiles de construction-vente 587B. Conditions relatives aux autres intervenants de l'opération immobilière 591

§ 2. Conditions relatives à l'opération immobilière 594A. Équilibre de l'opération immobilière 594B. Crédit d'accompagnement au service de l'équilibre de trésorerie de l'opération

immobilière 597section 2 . Les caractéristiques du crédit d'accompagnement 601

§ 1. Mise en place de l'ouverture de crédit ou du prêt 602§ 2. Crédit d'accompagnement accordé par un ou plusieurs établissements de crédit 603§ 3. Objet 605§ 4. Taux variable 607§ 5. Durée et montant du crédit 608§ 6. Garanties du crédit d'accompagnement 609

DOSSIER 311 FINANCEMENT DES PROFESSIONNELS : CRÉDITS D'ACCOMPAGNEMENT « RÉGLEMENTÉS » . 614section 1. Le « préfinancement » de la participation des employeurs à l'effort

de construction 615§ 1. Caractéristiques générales 617§ 2. Caractéristiques particulières 618§ 3. Préfinancement et autres interventions de la Peec sur une même opération 620

A. Préfinancement et prises de participation au titre de la Peec 620B. Combinaison du préfinancement, des prêts à moyen et long terme et des prises

de participation 623section 2. Le prêt locatif intermédiaire 625

§ 1. Établissements distributeurs 625§2. Bénéficiaires des prêts 627§ 3. Caractéristiques des PLI 630

section 3. Les prêts aux logements locatifs sociaux 631§ 1. Prêts subordonnés à une décision administrative 632

A. Décisions favorables 632B. Prêt locatif à usage social et prêt locatif aidé d'intégration 640C. Prêt locatif social 645D. Prêt social de location-accession 648E. Prêt complémentaire à la Palulos 649

§ 2. Autres prêts locatifs sociaux de la Caisse des dépôts et consignations 650A. Prêt projets urbains 650B. Prêt de renouvellement urbain (PRU) 651C. Prêt à la réhabilitation 651D. Prêt expérimental (PEX) 652E. Prêt habitat, amélioration, restructuration, extension (Phare) 653F. Prêt foncier, dit Gaïa 653

G. Éco-prêt logement social réhabilitation 654

DOSSIER 320 FISCALITÉ DE LA CONSTRUCTION : TVA IMMOBILIÈRE - CHAMP D'APPLICATION 656

section 1. Le droit commun 660§ 1. Terrain à bâtir et biens assimilés 660

A. Cas général 661B. Cas particulier du terrain acquis par une personne physique en vue de construire

un immeuble à usage d'habitation, à compter du 22 octobre 1998 671§ 2. Achèvement de l'immeuble 673

A. Notion d'achèvement 674B. Effets de l'achèvement 674

§ 3. Cessions postérieures à l'achèvement 678A. Notion d'achèvement 678B. Opérations soumises à la TVAI 679C. Opérations soumises aux droits d'enregistrement 679D. Opérations permettant d'éviter les régularisations de taxes amonts 680

section 2. Les cas particuliers 681§ 1. Droits sociaux de sociétés de construction immobilière 681

A. Droits sociaux concernés 681B. Régime fiscal des mutations des parts 681

TABLE DES MATIÈRES XXV

§ 2. Échange d'immeubles 682§ 3. Cession de terrain contre remise de locaux 682

A. Cession de millièmes de terrain au regard de la TPF 682B. Cession de millièmes au regard de la TVAI 683

§ 4. Bail à construction 683§ 5. Réhabilitation immobilière 684§ 6. Opérations réalisées par les organismes HLM ou les Sem 688§ 7. Opérations de location-accession à la propriété conventionnées et agréées 688§ 8. Opérations de « Pass-foncier » 688

DOSSIER 3 2 1 FISCALITÉ DE LA CONSTRUCTION : RÉGIME DE LA TVA IMMOBILIÈRE 6 9 0

section 1. Le redevable de la TVA immobilière 690§ 1. Principes 691§ 2. Obligations déclaratives 692

A. Livraison à soi-même 692B. Mutations d'immeubles à titre onéreux 693C. Cession de droits sociaux 693

§ 3. Contrôle des règles de facturation 693section 2. Le fait générateur et l'exigibilité 693

§ 1. Fait générateur 694§ 2. Exigibilité 694

A. Règles générales 694B. Cas particuliers 696

section 3. L'assiette 696§ 1. Principes 697

A. Charges augmentatives et diminutives du prix 697B. Intérêts d'un prêt 698

§ 2. Cas particuliers 700§ 3. Conséquences d'une insuffisance de prix 701

A. Notion de valeur vénale 701B. Substitution de la valeur vénale au prix stipulé dans l'acte 702

section 4. Le taux 702DOSSIER 322 FISCALITÉ DE LA CONSTRUCTION : TVA IMMOBILIÈRE - DROIT À DÉDUCTION 704

section 1. Conditions générales du droit à déduction 704§ 1. Condition de forme 704

A. Notion de support efficace pour l'exercice du droit à déduction 705B. Remise en cause du droit à déduction pour des raisons de forme 705

§ 2. Conditions de fond 706A. Naissance du droit à déduction 706B. Date de déduction 714C. Condition de propriété et nécessité pour l'exploitation 714

§ 3. Modalités de récupération des taxes amonts 716A. Imputation des crédits de taxe (CGI, art. 271,1-1) 716B. Remboursement des crédits de taxe 716

section 2. Conditions particulières selon la destination de l'immeuble construit 717§ 1 . Immeuble alerté durablement à l'exploitation (immobilisation) 717

A. Principes 717B. Pluralités d'activités exercées par la même entreprise 720

§ 2. Immeubles inscrits en stocks 720A. Promoteurs 720B. Marchands de biens 721C. Lotisseurs et aménageurs 722

DOSSIER 323 FISCALITÉ DE LA CONSTRUCTION : PROFITS DE CONSTRUCTION 724

section 1. Généralités sur le régime fiscal des sociétés translucides 724§ 1. Détermination du bénéfice imposable 725

A. Bénéfice net imposable 72 5B. Calcul du bénéfice 726C. Régimes d'imposition 727

§ 2. Répartition du résultat entre les associés 728

XXVI TABLE DES MATIÈRES

§ 3. Imposition des associés 729A. Parts détenues dans le cadre d'un patrimoine privé 729B. Parts détenues par une société soumise à l'impôt sur les sociétés ou par une entreprise

relevant d'un régime réel d'imposition 730C. Parts détenues par une personne physique qui exerce son activité professionnelle

dans le cadre d'une société de personnes 730section 2. Le régime des entreprises et sociétés de construction-vente 731

§ 1. Opérations imposables 731§ 2. Personnes imposables 731

A. Sociétés civiles concernées 732B. Activités compatibles avec l'existence de l'objet exclusif de construction

en vue de la vente 733§ 3. Détermination du profit imposable 734

A. Détermination du profit 734B. Imposition du profit net 735C. Régime des déficits 736D. Obligations fiscales et comptables 736

§ 4. Régime des parts sociales 736A. Caractère professionnel des parts 736B. Évaluation des parts 737

DOSSIER 330 GROUPEMENT D'ENTREPRISES 738

section 1. Les structures juridiques permanentes de groupement 738section 2. Le groupement momentané d'entreprises (GME) 739

§ 1. Règles de paiement dans les groupements d'entreprises 740A. Paiement des travaux proprement dit 740B. Gestion du compte prorata 740

§ 2. Règles de responsabilité dans un groupement momentané d'entreprises 741A. Groupement solidaire 741B. Groupement conjoint 742

DOSSIER 340 HLM - LA CONSTRUCTION HLM 744section 1. Les opérations de construction HLM 745

§ 1. Organismes d'HLM et maîtrise d'ouvrage publique 745§ 2. Compétences de construction en HLM 747

section 2. Les opérations HLM dans la construction de logements 749§ 1. Les organismes d'HLM et le locatif 749§ 2. Les organismes d'HLM et l'accession à la propriété 752

section 3. Le financement des opérations et les marchés de construction en HLM 755§ 1. Financement en locatif 755§ 2. Financement en accession à la propriété 759§ 3. Les HLM et les marchés de construction 760

DOSSIER 350 LOCATION-ACCESSION 763section 1. Le domaine de la réglementation de la location-accession 766

§ 1. Domaine quant aux contrats 767A. Caractères distinctifs du contrat 767B. Spécificité du contrat 768

§ 2. Domaine quant aux immeubles 769A. Immeubles à usage d'habitation ou mixte 769B. Immeubles achevés ou en construction 769C. Immeubles exclus 770

section 2. La formation du contrat de location-accession 770§ 1. Contrat préliminaire 770

A. Conditions de formation 770B. Régime du dépôt de garantie 771

§ 2. Contrat définitif 771A. Consentement de l'accédant 771B. Formalisme du contrat 772

section 3. Le régime du contrat de location-accession 773§ 1. Situation des parties au cours de la période de jouissance 773

TABLE DES MATIÈRES XXVII

A. Réglementation des relations individuelles 773B. Participation des accédants à l'organisation collective de l'immeuble 775

§ 2. Situation des parties à l'issue du contrat 776A. Transfert de propriété 776B. Non-transfert de propriété 778

DOSSIER 360 MAÎTRISE D'ŒUVRE (CONSTRUCTIONS PUBLIQUES) 781

section 1. Généralités 782§ 1. Multiplicité des définitions 782§ 2. Variété du droit applicable 782§ 3. Distinction avec le marché de définition 783

section 2. Les catégories de maîtres d'oeuvre 783§ 1. Maîtres d'œuvre privés 783§ 2. Mafrres d'œuvre publics 785

section 3. Le choix du maître d'œuvre 787§3. Procédures applicables aux maîtres d'ouvrages publics soumis au Code des marchés publics .. 787

A. Marchés dont le montant de la rémunération du maître d'œuvre est inférieurà 133 000 ou 206 000 euros hors taxes : la « procédure adaptée » 787

B. Marchés dont le montant de la rémunération du maître d'œuvre est supérieurà 133 000 ou 206 000 euros hors taxes 788

§ 2. Procédures applicables aux maîtres d'ouvrage «publics » non soumisau Code des marchés publics 792

section 4. Les droits et obligations du maître d'œuvre 792§ 1. Les maîtres d'œuvre sont liés par contrat au maître de l'ouvrage 792§ 2. Obligations légales et contractuelles des maîtres d'œuvre 793

A. Principes généraux 793B. Étendue des obligations du maître d'œuvre 794

§ 3. Droits des maîtres d'œuvre 795A. Droit sur l'œuvre 795B. Droit à rémunération 797

DOSSIER 370 MAÎTRISE D'OUVRAGE DÉLÉGUÉE (DROIT PRIVÉ) 800

section 1. Le domaine et la nature du contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée 801§ 1. Domaine du contrat 801§ 2. Nature du contrat 802

A. Éléments de la qualification du mandat 802B. Risques de requalification du mandat 803

section 2. Le régime juridique du contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée 804§ \. Formation du contrat 805

A. Principe de la liberté conventionnelle 805B. Limites à la liberté 805

§ 2. Exécution du contrat 805A. Obligations du maître de l'ouvrage mandant 805B. Obligations du maître d'ouvrage délégué mandataire 806

section 3. Responsabilités et assurances dans la maîtrise d'ouvrage déléguée 807§ 1. Relations entre maîtres d'ouvrage et constructeurs 807

A. Rapports entre le maître d'ouvrage et les constructeurs 807B. Rapports entre le maître de l'ouvrage délégué et les constructeurs 807

§ 2. Relations des maîtres d'ouvrage entre eux et à l'égard des tiers 808§ 3. Relations entre maîtres d'ouvrage et assureurs 809

A. Assurances obligatoires 809B. Assurances facultatives 809

DOSSIER 380 MAÎTRISE D'OUVRAGE PUBLIQUE .- GÉNÉRALITÉS 810

DOSSIER 3 8 1 MAÎTRISE D'OUVRAGE PUBLIQUE : NOTION DE MAÎTRE D'OUVRAGE 8 1 3

section 1. La qualité de maître de l'ouvrage 814section 2. Les maîtres d'ouvrage visés par la loi 814

§ 1. Personnes de droit public 815§ 2. Personnes privées 816

XXVIII TABLE DES MATIÈRES

§ 3. Maître d'ouvrage délégué 817section 3. La nature des ouvrages 8 Î 8

§ 1. Ouvrages couverts par la loi MOP 818§ 2. Ouvrages exclus 8 ^ 8

DOSSIER 382 MAÎTRISE D'OUVRAGE PUBLIQUE •. MISSIONS DU MAÎTRE D'OUVRAGE PUBLIC 820

section 1. La responsabilité du maître d'ouvrage public 8 2 °section 2. Les choix incombant au maître de l'ouvrage 8 2 Î

§ 1. Localisation 8 2 1

§ 2. Processus de réalisation 8 2 ̂§ 3. Choix du maître d'œuvre et des entrepreneurs 823

section 3. Le programme et l'enveloppe financière 8 "

DOSSIER 383 MAtTRISE D'OUVRAGE PUBLIQUE : MANDAT 826section 1. Le choix du mandataire 8 2 6

§ I. Bénéficiaire du mandat 82,7A. Liste des mandataires possibles : la loi MOP avant l'ordonnance du 17 juin 2004 8^/B. Liberté de choix du mandataire selon la nouvelle rédaction de la loi MOP ° 2 °

S 2. Passation du contrat de mandatsection 2. Les missions du mandataire o:>yj

§ 1. Attributions qui ne peuvent être déléguées 8 3 °§2. Attributions soumises à un accord préalable 831§ 3. Attributions totalement déléguées 8 3 2

section 3. Le contrat de mandat 8 3

§ 1. Caractéristiques juridiques du mandat " 3§ 2. Clauses du contrat de mandat

section 4. Les effets du contrat de mandat 8 3 6

§ 1. Responsabilité du mandataire§ 2. À l'égard des constructeurs °

DOSSIER 390 MARCHANDS DE BIENS 8 3 9

section 1. Le statut de marchand de biens 8 3

§ 1. Cadre juridique de l'activité de marchand de biens °zZA. Absence de statut légal ° ^B. Caractère commercial de l'activité de marchand de biens 8 4 °

§ 2. Règles particulières s'appliquant à l'activité de marchand de biens 8 ™A. La qualité d'intermédiaire et celle de marchand de biens sont incompatibles

pour une même affaire °T~B. Interdiction de cession de promesse de vente °^\C. Absence de protection lors de l'achat de logement 8 4 *

section 2. La responsabilité du marchand de biens 8 4 1

§ 1 . Généralités 841A. Règles propres à la vente jj* *B. Règles consuméristes 84/

§ 2. Applications pratiques 8 4 3

A. Obligation d'information ° 4 ^B. Obligations de déclarer les charges °^tC. Obligations de délivrance 8 4 |D. Obligation de reloger ou de proroger le bail 845,E. Garantie d'éviction 846F. Garantie des vices cachés 846

section 3. La réhabilitation par le marchand de biens 848§ 1. Réhabilitation et règles concernant la vente d'immeuble à construire 8 4 8

§ 2. Réhabilitation et garantie des défauts de la chose 848§ 3. Respect des normes 849

DOSSIER 400 MARCHÉS PRIVÉS DE TRAVAUX •. NOTION, FORMATION ET CONTENU 8 5 °

section 1. La notion de marché privé de travaux 850section 2. La formation du marché privé de travaux 853

§ 1. Règles de fond 8 5 3

TABLE DES MATIÈRES XXIX

§ 2. Règles de forme 854section 3. Le contenu du marché privé de travaux 855

DOSSIER 401 MARCHÉS PRIVÉS DE TRAVAUX : OBLIGATIONS DU MAÎTRE D'OUVRAGE 856

section 1. La détermination du prix du contrat d'entreprise 857§ 1. Prix non forfaitaire 857§ 2. Marché à forfait 857

A. Définition du marché à forfait 857B. Conséquences du marché à forfait 859

section 2. Les modalités de variation du prix 862section 3. Les modalités de paiement du prix 863section 4. La retenue de garantie 864

§ 1. Objet de la garantie 864§ 2. Formes de la retenue de garantie 865§ 3. Fin de la retenue de garantie 866

section 5. Les garanties de paiement offertes à l'entrepreneur 866§ 1. Privilèges de l'article 2103, 4° du Code civil 866§ 2. Garantie de l'article 1799-1 du Code civil 867

A. Champ d'application de la garantie 868B. Formes de la garantie 870C. Nature juridique de l'article 1799-1 du Code civil 872

section 6. Les sanctions du non-paiement du prix 872§ 1. Intérêts moratoires 872§ 2. Dommages et intérêts 873§ 3. Suspension et résiliation du contrat 873

DOSSIER 402 MARCHÉS PRIVÉS DE TRAVAUX : OBLIGATIONS DE L'ENTREPRENEUR 874

section 1. Le contenu des obligations de l'entrepreneur 875§ 1 . Choix des matériaux 875§ 2. Respect du contrat et des instructions reçues 875§ 3. Respect des règles de l'art 875§ 4. Respect des règles d'urbanisme 876§ 5. Obligation de conseil 876

A. Obligation de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage 876B. Devoir de conseil à l'égard du maître d'œuvre 878C. Devoir de conseil des entrepreneurs entre eux 878

§ 6. Obligations relatives au délai de réalisation des travaux 878section 2. Les sanctions du non-respect, par l'entrepreneur, de ses obligations 879

§ 1. Sanctions du non-respect, par l'entrepreneur, du délai de réalisation des travaux 879A. Nécessité d'un retard imputable à l'entrepreneur 879B. Sanctions du retard 879

§ 2. Sanctions des autres obligations de l'entrepreneur 880A. Défauts de conformité 880B. Dommages affectant l'ouvrage ou les travaux réalisés 880C. Responsabilité de l'entrepreneur en cas de dépassement du coût des travaux 881D. Responsabilité au titre de l'obligation de conseil 881E. Responsabilité en cas de dommages aux existants appartenant au maître de l'ouvrage .. 882F. Responsabilité pour des dommages causés à des tiers 882

G. Responsabilité de l'entrepreneur en cas de perte de l'ouvrage durant les travaux 882

DOSSIER 403 MARCHÉS PRIVÉS DE TRAVAUX : FIN DU CONTRAT D'ENTREPRISE 884section 1. La fin normale du contrat d'entreprise : la réception 884

§ 1. Formes de la réception 885A. Réception expresse 885B. Réception judiciaire 886C. Réception tacite 887D. Éléments communs aux trois réceptions 889

§ 2. Effets de la réception 890A. Réception assortie de réserves 890B. Réception dépourvue de réserves 891

XXX TABLE DES MATIÈRES

C. Règles communes 891section 2. Les autres modalités d'extinction des relations contractuelles 892

§ 1. Résiliation unilatérale du contrat d'entreprise par le maître d'ouvrage 892§ 2. Résiliation du contrat pour inexécution, par l'une des parties, de ses obligations 892

DOSSIER 410 MARCHÉS PUBLICS DE TRAVAUX : NOTION 893

section 1. La notion interne de marché public de travaux 896§ 1. Critère organique : la notion de personne publique exerçant la maîtrise d'ouvrage 896

A. Qualité du maître de l'ouvrage 896B. Qualité du cocontractant 900

§ 2. Objet du contrat 901A. Réalisation de travaux 901B. L'Administration maître d'ouvrage doit être le destinataire direct et immédiat

des travaux 902§ 3. Mode de rémunération du cocontractant 904

A. Versement d'un prix par le maître de l'ouvrage 904B. Autres modes possibles de rémunération 905

§ 4. Régime applicable au contrat en vertu du Code des marchés publics du 1" août 2006 905§ 5. Nature du contrat 906

section 2. La notion communautaire de marché public de travaux 906§ 1. La notion de marché public de travaux au sens de la directive classique 908

A. Définition 908B. Champ d'application 913

§ 2. Notion de marché public de travaux au sens de la directive sectorielle 913A. Définition 914B. Champ d'application 914

DOSSIER 411 MARCHÉS PUBLICS DE TRAVAUX : SOURCES DU DROIT APPLICABLE 917

section 1. Les sources écrites 918§ 1. Textes extérieurs au Code des marchés publics 918

A. Textes communautaires 918B. Textes internes 918

§ 2. Code des marchés publics 920§ 3. Documents contractuels 922

section 2. Les sources jurisprudentielles 923

DOSSIER 412 MARCHÉS PUBLICS DE TRAVAUX : PARTIES AU MARCHÉ 926

section 1. Le maître de l'ouvrage 927§ 1. Identification du maître de l'ouvrage 927§ 2. Forme de la maîtrise d'ouvrage 928§ 3. Représentation du maître de l'ouvrage 928

section 2. L'entrepreneur 928§ 1. Conditions exigées de l'entrepreneur 928

A. Exclusions 929B. Incompatibilités 930

§ 2. Forme juridique de l'entrepreneur 930A. Entreprises non groupées 930B. Entreprises groupées 931

DOSSIER 413 MARCHÉS PUBLICS DE TRAVAUX : DOCUMENTS CONSTITUTIFS DU MARCHÉ 934

section 1. Les pièces du marché 936§ 1. Acte d'engagement 936§ 2. Cahiers des charges 937§ 3. Autres documents du marché 938§ 4. Compétence du juge 938

section 2. La hiérarchie des pièces du marché 938section 3. Les conditions spécifiques d'exécution du marché 939

§ 1. Critère du « mieux-disant social » 939§ 2. Critères écologiques 941

TABLE DES MATIÈRES XXXI

MARCHÉS PUBLICS DE TRAVAUX : PROCÉDURES DE PASSATION 943

Les modalités générales de passation des marchés de travaux 945Liberté d'accès au marché 945Égalité de traitement des candidats 946Publicité du marché 947Avis de pré-information 948Avis d'appel à la concurrence 948Règlement de la consultation 949L'appel d'offres 950Commission d'appel d'offres 950Composition de la commission 950Fonctionnement de la commission 951Déroulement de la procédure d'appel d'offres 952Appel d'offres ouvert (C. marchés, art. 57 s.) 952Appel d'offres restreint (C. marchés, art. 60 s.) 957Les procédures alternatives 958Dialogue compétitif 958Marché de conception-réalisation 959Marchés négociés 960Marchés négociés précédés d'une publicité et d'une mise en concurrence(C. marchés, art. 35, I) 960Marchés négociés sans publicité préalable et sans mise en concurrence(C. marchés, art. 35, II) 961Marchés passés sur procédure adaptée 961Les avenants 962Conditions du recours aux avenants 962Régime des avenants 963

MARCHÉS PUBLICS DE TRAVAUX : CONCLUSION ET CONDITIONS DE VALIDITÉ 964

La conclusion formelle du marché de travaux 964Gestion des aléas préalables à la conclusion 964Formalités juridiques préalables à la conclusion 965Autorisations de passer le marché 965Information des candidats non retenus 966Signature et force exécutoire du marché 966Signature du marché 966Actes nécessaires à la force exécutoire du marché 967

section 2. Les conditions de validité du marché de travaux 968

DOSSIER 4 1 6 MARCHÉS PUBLICS DE TRAVAUX : CONTENTIEUX DE LA FORMATION DU MARCHÉ 9 6 9

section 1. Le contentieux de la légalité 969§ 1. Déféré préfectoral 969§ 2. Recours pour excès de pouvoir 970§ 3. Recours en déclaration de nullité de contrat 972§ 4. Procédures d'urgence 972

A. Référé précontractuel (CJA, art. L. 551-1 s.) 972B. Référé contractuel (CJA, art. L. 551-13 s.) 976C. Référé-suspension (CJA, art. L. 521-1) 977

section 2. Le contentieux indemnitaire 978§ 1. Défaut de formation du marché 978§ 2. Nullité du marché 978§ 3. Attribution irrégulière du marché 979

section 3. Recours en contestation de validité du contrat (recours dit « Tropic ») 980

DOSSIER 417 MARCHÉS PUBLICS DE TRAVAUX .• EXÉCUTION FINANCIÈRE 982

section 1. Le prix 982§ 1. Fixation initiale du prix 982

A. Prix forfaitaire ou prix unitaire 983B. Principe : le marché est conclu à prix définitif 984

§ 2. Modifications du prix résultant de travaux supplémentaires 985

DOSSIERsection

section

section

section

DOSSIER

section

4141.

§1.§2.§3.

A.B.C.2.

§1 .A.B.

§2.A.B.3.

§3-§2.§3.

A.

B.

§4.4.

§1-§2.

4151.

§1-§2.

A.B.

§3 .A.B.

XXXII TABLE DES MATIÈRES

A. Absence d'un ordre de service 985B. Existence d'un ordre de service 986C. Augmentation de la masse initiale des travaux 986

section 2. L'établissement du prix 988§ 1. Établissement du décompte général et définitif 988§ 2. Incidents susceptibles d'affecter l'établissement du décompte 989§ 3. Effets du décompte général et définitif 990§ 4. Contestation du décompte 991

A. Règlement amiable du litige 991B. Phase contentieuse 992

section 3. Le règlement du prix 995§ 1. Paiement anticipé 996

A. Avance 996B. Acompte 997

§ 2. Délais de règlement 997A. Modalités du délai de règlement 997B. Sanction du non-respect du délai de règlement 999

§ 3. Paiement du sous-traitant 1000A. Conditions du paiement direct 1001B. Modalités du paiement direct : le sous-traitant adresse sa demande de paiement

au titulaire du marché 1002section 4. Le financement du marché : la cession de créance 1002

§ 1. Cession ou nantissement des créances résultant des marchés 1003A. Loi Dailly 1003B. Obligations de la personne publique 1005

§ 2. Droits des bénéficiaires de la cession 1005section 5. Le règlement financier en cas de nullité du marché 1007section 6. Les conséquences financières des aléas du marché 1009

§ 1. Sujétions imprévues 1009§ 2. Imprévision 1010§ 3. Fait du prince 1011§ 4. Force majeure 1012

section 7. Les conséquences financières des prérogatives du maître d'ouvrage 1012§ 1. Pouvoir de contrôle et de direction du maître de l'ouvrage 1°12§ 2. Pouvoir de modification unilatérale 1014§ 3. Pouvoir de résiliation unilatérale du maître de l'ouvrage 1015

section 8. Les obligations du cocontractant 1 °1 6

§ 1. Cession du marché 1016§2. Respect des délais 1017

A. Principe 1017B. Prolongation des délais 1018C. Conséquences du non-respect des délais 1018D. Sanctions des obligations de l'entrepreneur 1019

section 9. Les garanties financières du maître d'ouvrage 1024§ I. Retenue de garantie 1024§ 2. Garantie à première demande 1024§ 3. Caution personnelle et solidaire 1025§ 4. Garanties résultant des textes ou de la jurisprudence \Q26

A. Ordre de recettes 1026B. Compensation 1 ° 2 6

C. Prescription quadriennale 1026

DOSSIER 420 MITOYENNETÉ 1028

section 1. L'établissement de la mitoyenneté 1029§ 1. Sources de la mitoyenneté 1029

A. Construction à frais communs 1029B. Prescription acquisitive 1029C. Cession de la mitoyenneté 1029

§ 2. Preuve de la mitoyenneté 1033A. Détermination des modes de preuve 1033

TABLE DES MATIÈRES XXXIII

B. Conflits entre les différents modes de preuve 1034section 2. La condition de la clôture mitoyenne 1035

§ 1. Droits des copropriétaires 1035A. Droits des copropriétaires d'un mur 1035B. Droits des copropriétaires d'une clôture autre qu'un mur 1037

§ 2. Obligations des copropriétaires 1037A. Nature et étendue des obligations 1037B. Faculté d'abandon 1037

DOSSIER 430 PARTENARIATS PUBLIC-PRIVÉ 1039

section 1. Les partenariats contractuels 1044§ 1. Conclusion des partenariats contractuels 1046

A. Conditions des partenariats contractuels 1046B. Passation des partenariats contractuels 1052

§ 2. Exécution des partenariats contractuels 1055A. Exécution administrative des partenariats contractuels 1055B. Exécution financière des partenariats contractuels 1059

section 2. Les partenariats fonciers 1062§ 1. Régime générai du partenariat foncier 1064

A. Problématique du partenariat foncier 1064B. Techniques du partenariat foncier 1067

§ 2. Régimes particuliers de partenariat foncier 1071A. Partenariat foncier de l'ordonnance n° 2003-850 du 4 septembre 2003

(dite « ordonnance hospitalière ») 1071B. Partenariat foncier des lois d'orientation et de programmation sur la sécurité

et la justice des 29 août et 9 septembre 2002 1073

PRIVILÈGES IMMOBILIERS 1076

Les privilèges spéciaux immobiliers 1076Privilège du vendeur d'immeuble 1077Conditions d'existence du privilège 1077Assiette du privilège 1078Créances garanties 1078Privilège de l'accédant 1078Privilège du prêteur de deniers 1079Privilège de la séparation des patrimoines 1080Privilège des architectes, entrepreneurs et ouvriers 1080Garantie de paiement des entrepreneurs de travaux 1081Privilège du syndicat des copropriétaires 1082Privilège du copariageant 1083Tableau de conservation des privilèges immobiliers 1084Formalités requises pour la constitution des privilèges : le fichier immobilier 1085Constitution du fichier immobilier 1085Mise à jour 1086Utilisation du fichier immobilier 1087Les privilèges généraux immobiliers 1088Privilège des salaires 1088Privilège des frais de justice 1090Privilège de l'article L. 622-17 du Code de commerce 1090Les conflits de privilèges 1091Conflits entre créanciers hypothécaires et créanciers privilégiés 1091Conflit entre créanciers privilégiés 1091

PROMOTION IMMOBILIÈRE (NOTION ET RESPONSABILITÉ) 1093

La notion de promotion immobilière 1094Historique et intérêt de la notion de promoteur 1094Historique de la notion de promoteur 1094Intérêt de la notion de promoteur 1095Définition du promoteur 109 5

A. Qualification du concept de promoteur 1095

DOSSIER

section

section

section

DOSSIER

section

4401.

§3.A.B.C.

§2-§3.§4-§5 .§6.§7.§8-§ ? •

§30.A.B.C.2.

§3-§2.§3 .

3.§3 .§2.

4501.

§3 .A.B.

§2.

XXXIV TABLE DES MATIÈRES

B. Domaine du concept de promoteur 1097section 2. Les responsabilités du promoteur immobilier 1097

§ 1. Fondement de la responsabilité du promoteur constructeur 1097§ 2. Régime de la responsabilité du promoteur constructeur 1098§ 3. Responsabilité des dirigeants sociaux de sociétés de promotion 1098

DOSSIER 460 PUBLICITÉ FONCIÈRE : DOMAINE 1099

section 1. La publicité sous peine d'inopposabilité aux tiers 1102§ 1. Actes soumis à publicité 1102

A. Actes ou décisions portant mutation ou constitution de droits réels entre vifs 1102B. Actes constitutifs de certains droits personnels 1103C. Restrictions au droit de disposer 1103D. Autres actes expressément soumis à publicité 1104E. Actes palliant le défaut d'acte authentique 1104

§ 2. Sanctions du défaut de publicité 1105A. Régime général 1105B. Régimes particuliers 1108

section 2. La publicité non sanctionnée par l'inopposabilité 1109§ 1. Publicité obligatoire 1109

A. Actes 1109B. Sanctions 1111

§2. Publicité facultative 1112

DOSSIER 461 PUBLICITÉ FONCIÈRE •. ORGANISATION m3

section 1. Les structures 1113§ 1. Supports de la publicité 1114

A. Registre des dépôts 1114B. Fichier immobilier 1114C. Registres proprement dits 1115

§ 2. Conservateur des hypothèques 1116section 2. La publicité 1117

§ 1. Conditions requises 1117§ 2. Accès à la publicité 1119

DOSSIER 470 RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS (DROIT PRIVÉ) : GÉNÉRALITÉS 1121

section 1. Les constructeurs responsables 1122§ 1. Les constructeurs au sens classique du terme 1122§ 2. Cas du promoteur 1123

section 2. Les victimes à indemniser 1123§ 1. Maître de l'ouvrage 1123§ 2. Acquéreur de l'ouvrage 1124§3. Tiers 1124

A. Tiers victimes 1124B. Nature de l'action en responsabilité des tiers victimes 1125

section 3. Les dommages à prendre en considération 1125section 4. Les directives européennes 1126

DOSSIER 471 RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS (DROIT PRIVÉ) :

GARANTIE DE PARFAIT ACHÈVEMENT 1 1 2 8

section 1. Le débiteur de la garantie 1130section 2. L'objet de la garantie 1130

§ 1. Réparation des désordres 1131A. Désordres réservés lors de la réception 1131B. Désordres notifiés par écrit postérieurement à la réception 1132

§ 2. Mise aux normes de l'isolation phonique 1133section 3. La mise en œuvre de la garantie 1134

§ î. Principes généraux 1134§2. Modalités pratiques de mise en œuvre 1135

TABLE DES MATIÈRES XXXV

D O S S I E R 4 7 2 RESPONSABILITÉ DES C O N S T R U C T E U R S ( D R O I T PRIVÉ) :GARANTIE B I E N N O - D É C E N N A L E - BÉNÉFICIAIRES ET P E R S O N N E S TENUES 1 1 3 8

section 1. Historique 1139§ 1. Code civil de 1804 1139§ 2. Réforme de 1967 1140§ 3. Réforme de 1978 1140§ 4. Retouches dues à l'ordonnance du 8 juin 2005 1141

section 2. Les bénéficiaires de la garantie 1142§ 1. Maître de l'ouvrage et ses ayants cause 1142§ 2. Exclus 1145

A. Titulaires d'un droit de jouissance sur l'immeuble 1145B. Constructeurs dans leurs rapports entre eux 1146

section 3. Les personnes tenues de la garantie 1147§ 1. Constructeurs locateurs d'ouvrage 1147§ 2. Vendeurs réputés constructeurs 1149§ 3. Mandataires réputés constructeurs 1152§ 4. Fabricants d'EPERS 1153

DOSSIER 473 RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS (DROIT PRIVÉ) :

GARANTIE BIENNO-DÉCENNALE - DOMAINE : LES OUVRAGES ET LEURS DÉSORDRES 1 1 5 4

section 1. Les ouvrages relevant de la garantie décennale 1156§ 1. L'édifice dans laloide 1967 1156§ 2. L'ouvrage dans laloide 1978 1157

A. Notion d'ouvrage 1157B. Construction d'un ouvrage neuf 1159C. Travaux sur existants 1160

section 2. Les désordres relevant de la garantie décennale 1164§ 1. Nature des dommages 1164§ 2. Origine des dommages 1166§ 3. Clandestinité des dommages 1168§ 4. Gravité des dommages 1169

DOSSIER 474 RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS (DROIT PRIVÉ) .- GARANTIE BIENNO-DÉCENNALE -

DOMAINE : LES ÉLÉMENTS D'ÉQUIPEMENT ET LEURS DÉSORDRES 1 1 7 4

section 1. La loi de 1967 : la distinction des gros et des menus ouvrages 1176section 2. La loi de 1978 : les éléments d'équipement d'un ouvrage ou d'un bâtiment 1177

§ 1. Éléments d'équipement concernés 1177A. Éléments d'équipement d'un ouvrage ou d'un bâtiment ? 1177B. Notion d'élément d'équipement 1178C. Notion de dissociabilité 1181

§ 2. Cas d'application de la garantie décennale aux éléments d'équipement 1182A. Garantie décennale des éléments d'équipement de l'article 1792-2 1182B. Garantie décennale de l'article 1792 appliquée aux éléments d'équipement 1183

§ 3. Garantie de bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables 1184

DOSSIER 475 RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS (DROIT PRIVÉ) :

GARANTIE BIENNO-DÉCENNALE - RÉGIME DE LA RESPONSABILITÉ 1 1 8 7

section 1. La présomption de responsabilité 1190§ 1. Principe de la présomption 1190§ 2. Champ d'application de la présomption 1191§ 3. Force de la présomption 1192

section 2. La cause étrangère exonératoire 1193§ 1. Force majeure 1193§ 2. Fait d'un tiers 1196§ 3. Faute du maître de l'ouvrage 1197

A. Faute du maître de l'ouvrage postérieure à la construction de l'ouvrage 1198B. Faute du maître de l'ouvrage à l'occasion des opérations de construction 1198

§ 4. Défaut de causalité 1202A. Cas du contrôleur technique 1202

XXXVI TABLE DES MATIÈRES

section

DOSSIER

section

B. Cas des constructeurs réalisateurs 1203C. Cas des constructeurs non réalisateurs 1 2 U i

section 3. Le délai de prescription§ 1. Point de départ du délai§ 2. Durée et nature du délai 1 2 0 5

§ 3. Interruption du délaiA. Citation en justice ou acte d'exécution forcéeB. Reconnaissance de responsabilité

§ 4. Quel délai de prescription en cas de dol ou de faute extérieure au contrat ? 1212A. Cas du dol \t\ïB. Cas de la faute extérieure au contrat i z °4. Les modifications conventionnelles de la garantie 1215

1715§ 1. Clauses d'extension de la garantie X^XJ

§ 2. Clauses de limitation ou d'exonération de la garantie l 2 1 5

476 RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS (DROIT PRIVÉ) :GARANTIE BIENNO-DÉCENNALE - ACTION EN JUSTICE ET RÉPARATION DU DOMMAGE . . . . 1217

1. Les règles de procédure 1 2 1 9

§ 1. Règles relatives à la compétence L^i7

§2. Incidents de la procédure 1 2 2 °section 2. Les règles relatives à la réparation xLil l

§ 1. Nécessité d'un préjudice réparable 1 2 2 1

§ 2. Étendue de la réparation j j 2 2 ^A. Principe de la réparation intégraleB. Difficultés d'application du principe de la réparation intégrale

§ 3. Modalités de la réparation 1 2 2 7

§ 4. Répartition finale de la charge de la réparation entre les coresponsables 1228

DOSSIER 477 RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS (DROIT PRIVÉ) :RESPONSABILITÉ DE DROU COMMUN 1 2 2 9

section 1. La responsabilité de droit commun à l'égard du maître de l'ouvrage 1232§ 1. Responsabilité contractuelle de droit commun 1232

A. Domaine de la responsabilité contractuelle de droit commun î ? InB. Régime de la responsabilité contractuelle î 2 4 °

§ 2. Responsabilité délictuelle de droit commun 1245section 2. La responsabilité de droit commun à l'égard des tiers 1245

§ 1. Troubles de voisinage ^A. Bruits et inconvénients divers causés par l'activité du chantierB. Désordres subis par l'immeuble contiguC. Trouble causé par l'ouvrage lui-même 1252

§ 2. Dommages autres que les troubles de voisinage 1253§ 3. Recours des constructeurs entre eux 1254

DOSSIER 478 RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS (DROIT PRIVÉ) :

RESPONSABILITÉ DES FABRICANTS ET FOURNISSEURS 1 2 5 7

section 1. La responsabilité des fabricants d'EPERS 1260§ 1 . Généralités 1260§ 2. Personnes tenues de la garantie 1262§ 3. Ouvrages, parties d'ouvrage et éléments d'équipement concernés 1262

A. Interprétation de l'article 1792-4 par l'Administration 1263B. Interprétation du Bureau central de tarification 1264C. Interprétation de la jurisprudence 1264

§ 4. Conditions de la responsabilité solidaire 1266§ 5. Régime de la responsabilité 1268

section 2. La responsabilité de droit commun des fabricants et fournisseurs 1269§ 1. Responsabilité de droit commun des fabricants et fournisseurs à l'égard de l'acheteur 1270

A. Responsabilité de droit commun général à l'égard de tout acheteur 1270B. Responsabilité de droit commun spécial à l'égard de l'acheteur consommateur 1274

§ 2. Responsabilité de droit commun à l'égard du maître de l'ouvrage 1277§ 3. Responsabilité de droit commun à l'égard des tiers 1278

TABLE DES MATIÈRES XXXVII

La responsabilité du fait des produits défectueux 1279Champ d'application de la loi nouvelle en matière de construction 1280Constructeurs concernés 1280Produits de construction concernés 1282Dommages de construction concernés 1282Nouvelle responsabilité des intervenants à l'acte de construire 1283Régime de la responsabilité pour défaut de sécurité des produits 1284Conséquences sur la situation des intervenants à l'acte de construire 1286

RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS (DROIT PUBLIC) .- DONNÉES DE BASE ET SOURCES . . 1288

Les données de base de la responsabilité des constructeurs 1289Responsabilités encourues 1290Responsabilité contractuelle 1290Responsabilités post-contractuelles 1292Responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle 1293Responsabilité quasi contractuelle 1295Protagonistes de l'action en responsabilité 1296Demandeur à l'action en responsabilité 1296Défendeur à l'action en responsabilité 1302Les sources de la responsabilité des constructeurs 1310Sources générales 1311Sources spécifiques 1313

RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS (DROIT PUBLIC) .-

RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE 1 3 1 5

La responsabilité contractuelle jusqu'à la réception de l'ouvrage 1318Identification d'un contrat de construction publique 1319Régime juridique de la responsabilité contractuelle des constructeurs 1321Conditions de la responsabilité contractuelle 1321Règles de fond de la responsabilité contractuelle 1324Action en responsabilité contractuelle 1327Protagonistes du litige contractuel 1327Règles de procédure 1328Réparation des dommages 1329L'opération de réception 1330Modalités de la réception 1330Caractéristiques essentielles de la réception 1330Conditions de la réception 1331Effets de la réception 1334La prolongation de la responsabilité contractuelle au-delà de la réception 1337Garantie de parfait achèvement 1338Responsabilité contractuelle afférente aux réserves 1340Responsabilité contractuelle pour fraude ou dol 1340Responsabilité contractuelle pour manquement au devoir de conseil lors de la réceptiondes travaux 1342

DOSSIER 482 RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS (DROIT PUBLIC) : RESPONSABILITÉS SPÉCIFIQUES

POST-CONTRACTUELLES - DOMAINE ET RÉGIME 1 3 4 4

section 1. Le domaine des garanties post-contractuelles 1346§ 1. Domaine de la garantie décennale 1346

A. Ouvrages relevant de la responsabilité décennale 1346B. Dommages donnant lieu à garantie décennale 1348

§2. Domaine de la garantie de bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables 1353A. Éléments d'équipement dissociables 1354B. « Mauvais fonctionnement » des éléments d'équipement dissociables 1355

section 2. Le régime des garanties post-contractuelles 1355§ 1. Régime de la responsabilité décennale 1356

A. Responsabilité présumée 1356B. Responsabilité décennale 1361C. Responsabilité diversifiée 1369D. Responsabilité susceptible d'aménagements contractuels 1377

section

DOSSIER

section

section

DOSSIER

section

section

section

3.§3.

A.B.C.

§2.A.B.

4801.

§3.A.B.C.D.

§2.A.B.2.

§3.§2.

481

1.

§1-§2.

A.B.

§3.A.B.C.2.

§3.A.B.

§2.3.

§3.§2.§3.§4.

XXXVIII TABLE DES MATIÈRES

§ 2. Régime de la garantie de bon fonctionnement 1380A. Responsabilité présumée 1380B. Responsabilité modulable dans le temps 1380C. Responsabilité peu diversifiée 1381D. Responsabilité susceptible d'aménagements contractuels 1381

DOSSIER 483 RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS (DROIT PUBLIC) : RESPONSABILITÉS SPÉCIFIQUESPOST-CONTRACTUELLES - ACTION EN RESPONSABILITÉ DÉCENNALE 1382

section 1. Les problèmes de compétence 1384§ 1. Nature des travaux et des contrats de construction 1384§ 2. Qualité des protagonistes de l'action en garantie 1385

section 2. Les problèmes de procédure 1387§ 1. Questions de recevabilité 1387§ 2. Règles générales de l'instruction 1389

A. Procédures d'urgence 1389B. Mesures d'expertise 1390C. Jugement et voies de recours 1391

section 3. Le régime de la réparation 1396§ 1. Choix du mode de réparation 1397§ 2. Modalités de la réparation en argent 1397

A. Évaluation du dommage 1397B. Versement de l'indemnité 1399

DOSSIER 490 SERVITUDES 1401

section 1. Les règles générales 1402§ 3. Caractères généraux 1402§ 2. Classification 1404§ 3. Régime 1405

A. Contenu et assiette de la servitude 1405B. Obligations du propriétaire du fonds servant 1406C. Obligations du propriétaire du fonds dominant 1408D. Situation des tiers 1408E. Obligations respectives de l'architecte et du maître de l'ouvrage 1408

§ 4. Extinction 1409section 2. Les principales servitudes 1411

§ 1. Servitudes relatives à l'eau 1411A. Généralités 1411B. Eaux pluviales 1411C. Eaux courantes 1412D. Sources, puits, forages 1413E. Eaux dormantes 1414F. Servitudes rurales 1415

§ 2. Distances 1416§ 3. Jours, vues, prospect 1417

A. Généralités 1417B. Jours " ' , " . . . . 1417C. Vues 1418D. Sanctions \\ 1419E. Servitude de cour commune 1419

§ 4. Passage sur le terrain d'autrui 1420A. Passages temporaires ou occasionnels 1420B. Servitude de tour d'échelle 1420C. Servitude de désenclavement 1421

§ 5. Servitudes de droit public 1423A. Caractères généraux 1423B. Servitude de voirie 1425C. Servitudes d'urbanisme 1429

DOSSIER 500 SOCIÉTÉS DE CONSTRUCTION : GÉNÉRALITÉS 1433

section 1. Les sociétés civiles de construction 1433section 2. Les sociétés commerciales de construction 1434

TABLE DES MATIÈRES XXXIX

DOSSIER 501 SOCIÉTÉS CIVILES DE VENTE : CONSTITUTION 1436

section 1. Les dispositions de droit commun 1437§ 1. Règles de fond 1437

A. Capacité 1437B. Apports 1439C. Participation aux résultats 1439

§ 2. Règles de forme 1440A. Rédaction des statuts 1440B. Formalités de publicité 1440

section 2. Les règles spécifiques 1441§ 1. Activité de construction 1441

A. Notion de construction 1441B. Cas de la rénovation 1441

§ 2. Réalisation d'un immeuble 1442A. Pluralité d'immeubles 1443B. Construction de locaux équipés d'éléments mobiliers 1443C. Revente de terrain à bâtir 1444

§ 3. Conclusion de contrats de vente 1444A. Forme de la vente 1444B. Personne de l'acheteur 1444C. Contrats autres que la vente 1445

DOSSIER 502 SOCIÉTÉS CIVILES DE VENTE : FONCTIONNEMENT ET DISSOLUTION 1448

section 1. Le fonctionnement de la société de vente 1449§ 1. Organes de la société 1449

A. Gérance 1449B. Collectivité des associés 1452

§ 2. Droits des associés 1453A. Retrait de la société 1453B. Cession de parts entre vifs 1454C. Transmission à cause de mort 1455

§ 3. Obligations des associés 1455A. Obligation de répondre aux appels de fonds de la société 1455B. Obligation de répondre du passif social à l'égard des tiers 1458

section 2. La dissolution de la société de vente 1462§ 1. Liquidation de la société 1462§ 2. Pariage 1463

DOSSIER 503 SOCIÉTÉS CONSTITUÉES EN VUE DE L'ATTRIBUTION D'IMMEUBLES AUX ASSOCIÉS

PAR FRACTIONS DIVISES 1 4 6 7

section 1. La constitution de la société d'attribution 1469§ 1. Division du capital social 1470

A. Modalités d'affectation des parts sociales aux différents lots 1470B. Conséquences d'une affectation inexacte des parts sociales aux différents lots 1471

§ 2. Établissement de documents spécifiques 1472A. État descriptif de division 1472B. Règlement de cojouissance 1472

section 2. Le fonctionnement de la société d'attribution 1472§ 1. Administration de la société 1473§ 2. Droits des associés 1473

A. Attribution en jouissance 1474B. Attribution en propriété 1475

§ 3. Obligations des associés 1476A. Obligation de répondre aux appels de fonds 1476B. Obligation de participer aux charges de gestion et d'entretien de l'immeuble 1476C. Sanctions 1477

§ 4. Cession de parts sociales 1477A. Conditions de la cession de parts 1477B. Effets de la cession de parts 1479

section 3. La dissolution de la société d'attribution 1481§ 1. Causes de dissolution 1481§ 2. Effets de la dissolution 1481

XL TABLE DES MATIÈRES

DOSSIER 504 SOCIÉTÉS CONSTITUÉES EN VUE DE L'ATTRIBUTION D'IMMEUBLES EN JOUISSANCE

À TEMPS PARTAGÉ 1483

section 1. Origines et sources 1484§ 1. Temps partagé ou « multipropriété» 1484§ 2. Cadre juridique du temps partagé 1485

section 2. L'objet des sociétés 1487§ 1. Opérations immobilières 1487§ 2. Administration et mobilier 1487§ 3. Services et équipements collectifs 1488

section 3. L'organisation des attributions 1488§ 1. Documents sociaux 1488§ 2. Commercialisation 1489

section 4. Les droits et obligations des attributaires 1494§ 1. Droits des attributaires 1494§ 2. Obligations des attributaires 1495

section 5. Le fonctionnement de la société d'attribution 1496§ 1. Direction et organes de contrôle 1496

§ 2. Assemblées générales 1497

DOSSIER 505 SOCIÉTÉS COOPÉRATIVES DE CONSTRUCTION 1499

section 1. Le cadre juridique de la société coopérative 1500§ 1. Choix de la forme coopérative 1500

A. Dispositions générales des statuts 1500B. Dispositions spécifiques issues du mode de transfert 1501

§ 2. Fonctionnement de la société coopérative 1503A. Administration de la société 1503B. Principe de la porte ouverte 1504

section 2. Les modalités d'exécution de l'objet social 1505§ 1. Garanties juridiques et financières propres aux coopératives 1505

A. Garanties préalables à la mise en œuvre de l'opération 1505B. Garanties spécifiques à l'exécution du programme 1506

§ 2. Dénouement de l'opération en coopérative 1508A. Transfert de propriété 1508B. Fin du montage coopératif 1509

DOSSIER 510 SOUS-TRAITANCE (DROIT PRIVÉ) : GÉNÉRALITÉS 1512

section 1. Définition 1512§ 1. Définition générale 1512§ 2. Définitions particulières 1513

section 2. Législation 1514§ 1. Loi du 31 décembre 1975 1514§ 2. Autres textes 1516

section 3. Qualification 1517§ 1. Contrat principal 1517§2. Sous-traité 1517§ 3. Lien de dépendance directe entre les deux contrats 1519

DOSSIER 511 SOUS-TRAITANCE (DROIT PRIVÉ) : FORMATION 1520

section 1. Le droit de sous-traiter 1520section 2. La conclusion du sous-traité 1521

§ 1. Forme du sous-traité 1522§ 2. Fond du sous-traité 1522

section 3. Cautionnement ou délégation 1523§ 1. Cautionnement 1523

A. Exigences légales 1523B. Sanctions 1526

§ 2. Délégation 1528

TABLE DES MATIÈRES XLI

section

DOSSIER

section

section

section

DOSSIER

section

section

section

section

4. L'agrément du sous-traitant 1529§ 1. Délivrance de l'agrément 1529

A. Initiative de l'agrément 1529B. Auteur de l'agrément 1530C. Caractères de l'agrément 1530

§ 2. Absence d'agrément 1531A. Refus d'agrément 1531B. Absence de demande d'agrément 1531

512 SOUS-TRAITANCE (DROIT PRIVÉ) : EXÉCUTION 1534

1. Les effets entre les parties 1534§ 1. Obligations du sous-traitant 1535

A. Obligations 1535B. Responsabilité 1535

§ 2. Obligations de l'entrepreneur principal 1536A. Obligations générales 1536B. Paiement du prix 15362. Les rapports des parties avec le maître de l'ouvrage 1537

§ 1. Rapports maître d'ouvrage - entrepreneur principal 1537§ 2. Rapports maître d'ouvrage - sous-traitant 1538

A. Paiement du sous-traitant 1538B. Responsabilités 15433. Les rapports des parties avec les autres tiers 1544

§ 1. Rapports de responsabilité 1544§ 2. Rapports de subrogation 1544

520 SOUS-TRAITANCE (DROIT PUBLIC) 1545

1. Le champ d'application de la loi du 31 décembre 1975 1547§ 1. Éléments de la sous-traitance 1547

A. Marché principal 1547B. Sous-traité 1548

§ 2. Restrictions à la sous-traitance en matière de marchés publics 15482. Les conditions de la sous-traitance régulière 1549

§ 1. Obligations de déclaration de la sous-traitance par le titulaire du marché 1550A. Contenu des obligations de déclaration 1550B. Formalités de la déclaration de sous-traitance 1551

§ 2. Acceptation par le maître de l'ouvrage 1551A. Formes de la décision 1551B. Conditions de l'acceptation du sous-traitant 1552C. Refus d'acceptation du sous-traitant 1552D. Défaut d'acceptation et d'agrément des conditions de paiement 1553

§ 3. Effets sur la situation de sous-traitance 15533. Les garanties financières du sous-traitant régulier du titre II de la loi

du 31 décembre 1975 1554§ 1. Dispositif de la loi du 31 décembre 1975 1554§ 2. Champ d'application du titre II de la loi du 31 décembre 1975 1555

A. Personnes publiques énumérées à l'article 4 de la loi du 31 décembre 1975 1555B. Marchés et sous-traités soumis au titre II de la loi du 31 décembre 1975 1556

§ 3. Régime du paiement direct 1556A. Conditions d'accès au paiement direct 1556B. Mise en œuvre du paiement direct 1556

§ 4. Régime des sous-traitants en chaîne 1559A. Situation juridique du sous-traitant « en chaîne » 1559B. Garanties financières du sous-traitant en chaîne 1559

§ 5. Accès aux procédures de financement des marchés 15604. Le sous-traitant dit « irrégulier » 1560

§ 3. Accès aux garanties financières de la loi 1560

§ 2. Recours du sous-traitant 1561A. Responsabilité de l'entrepreneur principal 1561B. Responsabilité du maître de l'ouvrage 1561C. Les autres recours du sous-traitant 1562

XLII TABLE DES MATIERES

section 5. Sous-traitance et contentieux 1562§ 1. Compétence juridictionnelle 1562§ 2. Responsabilité contractuelle 1563§ 3. Contentieux quasi délictuel 1563

A. Rapports avec le maître de l'ouvrage 1563B. Rapports avec les tiers 1563

DOSSIER 530 VENTE D'IMMEUBLE À CONSTRUIRE : DOMAINE 1564

section 1. L'obligation de conclure une vente d'immeuble à construiredans le secteur protégé 1565

§ 1. Notion de secteur protégé 1566A. Immeuble d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation 1566B. Contrat ayant pour objet un transfert de propriété 1566C. Versements de fonds avant achèvement de la construction 1567D. Sanctions de l'obligation de conclure une vente d'immeuble à construire

du secteur protégé 1567§ 2. Validité des ventes « prêt à finir » 1567

section 2. La frontière entre la vente d'immeuble à construire et les contrats voisins 1568§ 1. Vente d'immeuble à construire et vente d'immeuble de droit commun 1568§2. Ventes d'immeuble à construire et contrats n'emportant pas transfert de propriété sur le sol . 1569§ 3. Vente d'immeuble à construire et cession de terrain contre locaux futurs 1570

section 3. Le problème des ventes en cours de réhabilitation 1570§ 1. Régime antérieur à la loi « ENL » du 13 juillet 2006 1571§ 2. Régime postérieur à la loi « ENL » du 13 juillet 2006 (art. 80) 1572

DOSSIER 531 VENTE D'IMMEUBLE À CONSTRUIRE : FORMATION 1573section 1. Le contrat préliminaire 1574

§ 1. Caractères généraux du contrat préliminaire 1574A. Nature juridique du contrat préliminaire 1574B. Rôle du contrat préliminaire 1575C. Domaine du contrat préliminaire 1575

§ 2. Conclusion du contrat préliminaire 1576A. Rédaction d'un acte écrit 1576B. Consignation du dépôt de garantie 1577C. Sort du dépôt de garantie 1577

§ 3. Obligations des parties au contrat préliminaire 1579A. Obligations du réservant 1579B. Obligations du réservataire 1582

section 2. L'établissement du contrat définitif 1583§ 3. Vente à terme ou vente en état futur d'achèvement 1583

A. Vente en état futur d'achèvement 1583B. Vente à terme 1584

§2. Règles générales applicables aux deux modalités de la vente d'immeuble à construire 1585§ 3. Règles impératives applicables aux ventes du secteur protégé 1585

A. Forme du contrat de vente 1585B. Contenu du contrat de vente 1586

DOSSIER 532 VENTE D'IMMEUBLE À CONSTRUIRE : EXÉCUTION 1590

section 1. Les obligations du vendeur de l'immeuble futur 1591§ 1. Obligation de délivrance du vendeur sur plans 1591

A. Obligation d'édifier dans un certain délai 1591B. Obligation de livraison conforme 1593C. Obligation jurisprudentielle de renseignement 1601

§ 2. Obligation de garantie du vendeur d'immeuble à construire 1602A. Garanties pesant sur le promoteur en tant que vendeur d'immeuble à construire 1602B. Garantie générale contre les vices cachés pesant sur le vendeur en sa qualité

de constructeur 1605§ 3. Obligation de fournir des garanties de bonne fin 1609

A. Garanties d'achèvement 1609B. Garantie de remboursement 1613C. Substitutions de garanties 1613

TABLE DES MATIÈRES XLIII

section 2. Les obligations de l'acheteur de l'immeuble futur (dispositions impérativesseulement dans le secteur protégé) 1614

§ 1. Modalités de paiement du prix 1614A. Paiement du prix dans la vente à terme 1614B. Paiement du prix dans la vente en état futur d'achèvement 1615

§ 2. Indexation du prix 1617§ 3. Sanctions du non-paiement du prix 1618

DOSSIER 533 VENTE D'IMMEUBLE À RÉNOVER 1619

section 1. Le domaine de la vente d'immeuble à rénover 1620§ 1. Caractère impératif pour toutes les opérations de rénovation 1620§ 2. Exclusion des agrandissements et restructurations 1621

section 2. La formation de la vente d'immeuble à rénover 1622§ 1. Avant-contrat 1622§ 2. Contrat de vente définitif 1622

section 3. L'exécution de la vente d'immeuble à rénover 1624§ 1. Régime général inspiré de la vente d'immeuble à construire 1624§ 2. Garantie des désordres apparents 1627§ 3. Garantie de bonne fin 1628

DOSSIER 540 VENTE EN L'ÉTAT FUTUR D'ACHÈVEMENT ADMINISTRATIVE 1630

section 1. Notion et qualifications 1631section 2. Le recours à la Vefa par les personnes publiques 1632

§ 1. Intérêt du recours à la Vefa par les personnes publiques 1632§ 2. Principe de liberté 1632§ 3. Distinction des Vefa licites et illicites 1633

A. Critères de distinction 1633B. Régime de passation des Vefa licites 1635

section 3. Le recours à la Vefa par les organismes d'HLM 1636

DOSSIER 5 50 VOLUMES (CONSTRUCTION EN -) 1638

section 1. Les principes en cause 1638§ 1. La division en volumes est un développement du droit de superficie 1638

A. Le droit positif consacre le droit de superficie 1639B. La division en volumes n'est que le développement du droit de superficie 1639

§ 2. La division en volumes est-elle compatible avec les dispositions de la loi de 1965sur la copropriété ? 1640

§ 3. Division en volumes et règles de la domanialité publique 1641section 2. La division de l'espace 1641

§ 1. Espace à diviser 1641§ 2. Liberté de diviser 1642§ 3. Modalités de la division 1642

A. État descriptif de division et règles de droit civil 1642B. État descriptif de division et publicité foncière 1643

section 3. L'organisation de l'ensemble immobilier 1644§ î. Problèmes à régler 1644

A. Problèmes posés par l'existence de l'ensemble immobilier 1645B. Problèmes posés par le fonctionnement de l'ensemble immobilier 1645

§ 2. Outils juridiques 1645A. Servitudes 1645B. Assurances 1647C. Associations syndicales 1647

§ 3. Utilisation des outils juridiques 1649A. État descriptif de division 1650B. Cahier des charges 1650C. Statuts de l'association syndicale ou foncière 1650

section 4. Les problèmes d'urbanisme 1651§ 1. Permis de construire 1651§ 2. Réglementation des lotissements 1652

XLIV TABLE DES MATIERES

section 5. Maîtrise d'ouvrage et construction en volumes 1653§ 1. Maîtrise d'ouvrage et édification de l'ensemble immobilier par les différents covolumiers 1653§ 2. Maîtrise d'ouvrage et travaux d'entretien et de réparation 1653

§ 3. Maîtrise d'ouvrage et reconstruction de l'ensemble immobilier 1654

PRINCIPALES ABRÉVIATIONS UTILISÉES 1655INDEX ALPHABÉTIQUE THÉMATIQUE 1663