감 정 평 가 서 - gamjung2.speedauction.co.krgamjung2.speedauction.co.kr/2015/0422/2015042208_J14-29008.pdf · 도시 가스 주차 유무 ... 대상부동산 개요 . 가격산출근거

감정의뢰인

건 명

평가서번호

서울남부지방법원사법보좌관 문영균

김유자 소유물건(2014타경29008)

J14-29008

의 뢰 인

건 명

감정평가서번호


김유자 소유물건(2014타경29008)

J14-29008

감 정 평 가 서

지산감정평가사사무소


이 감정평가서는 감정평가 의뢰목적 외의 목적에 사용하거나 타인(의뢰인 또는 담보감정평가시확인은행이 아닌 자)이 사용할 수 없을 뿐 아니라 복사, 개작(改作), 전재(轉載)할 수 없으며이로 인한 결과에 대하여 감정평가업자는 책임을 지지 않습니다.

이 감정평가서는 감정평가에 관한 법규를 준수하고 감정평가이론에 따라 성실하고

감 정 평 가 사(인)

감정평가액

의 뢰 인

소유자(대상업체명)

목 록표 시 근 거

감정평가목적

제 출 처

기 준 시 점


김유자(2014타경29008)

귀 제시목록

법원경매

경매10계

작 성 일조 사 기 간

2014.12.18~2014.12.29

공 부 ( 의 뢰 ) 사 정 감 정 평 가 액

종 류 면적(㎡) 또는 수량 종 류 단 가 금 액

감

정

평

가

내

용

一金이억육천만원整 (\260,000,000.-)

(아파트)감정평가표

2014.12.29 2014.12.29

J14-29008

면적(㎡) 또는 수량

공정하게 작성하였기에 서명날인합니다.

채 무 자

감정평가조건

-

-

기 준 가 치 시장가치

송 홍 섭

아파트아파트 1개호 1개호 - 260,000,000

이 하 여 백

합 계 \260,000,000


감정평가액의 산출근거 및 결정의견

" 별 지 참 조 "

가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견

- 1 -

Ⅰ. 감정평가 개요

1. 감정평가의 목적

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재“신강초교”남동측 인근에 위치하는 두원

아파트 제3층 제302호에 대한 서울남부지방법원의 경매 목적을 위한 감정평가임.

2. 감정평가의 근거

본건에 대한 감정평가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「감정평

가에 관한 규칙」 등 제반 감정평가에 관한 법률, 감정평가 일반이론 및「감정평가

실무기준」 등에 의거하여 평가하였음.

3. 감정평가의 방법

1) 본건은 구분건물로서 「감정평가에 관한 규칙」 제12조 및 제16조 등에 의거

구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일체로 하여 거래사례비교


- 2 -

법으로 시산가액(비준가격)을 산정한 후 인근 및 동일수급권내 유사물건의 정상적

인 거래가격수준과 평가전례 등 참고 가격자료들을 통해 시산가액의 적정성을 검토

하고 평가목적 등을 종합적으로 고려하여 감정평가액을 결정하였음.

2) 본건 구분건물의 평가시 「감정평가에 관한 규칙」 제12조 제2항의 규정에 의

거 상기 방법에 의해 산출한 시산가액과 다른 감정평가방식으로 산출한 시산가액을

비교하여 합리성을 검토하여야 하나, 구분건물은 구분소유권의 대상이 되는 건물

부분과 대지사용권이 일반적으로 일괄로 거래된다는 점, 본건은 아파트로서 비수

익용 부동산이라는 점 등 대상물건의 특성으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하

는 것이 곤란하다고 판단되는 바,「감정평가에 관한 규칙」 제12조 제2항 단서 규

정에 의거 주된 방법에 의한 시산가액으로 감정평가액을 결정하였음.

3) 구분건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조의 규정에 따라

구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가

되므로 토지·건물의 구분평가는 적정하지 않으나, 귀 요청에 의거 대상 부동산의

평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 평가명세표에 기재하였으

니 참고하시기 바람.


- 3 -

4) 본건의 명세표상 토지·건물의 가액배분은 집합건물 구분평가시 「토지·건물

의 배분비율에 관한 지침」의 배분비율 등에 의거 배분하였으나, 지역사정 등에 따

라 실제와 다를 수 있으니 참고하시기 바람.

4. 기타사항

1) 본건의 기준시점은 가격조사완료일인 2014년 12월 29일임.

2) 본건 내부는 현장 조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 확인하지 못하여

본건 평가전례, 동일 아파트단지 내 동 평형 평가전례, 탐문조사 등을 참고하였으

니, 경매 진행시 참고하시기 바람.


- 4 -

소 재 지서울특별시 양천구 신월동 485-3

두원아파트 제3층 제302호

건 물 의

사용승인일2004.04.22

구 조 철근콘크리트구조

주 용 도 공동주택(아파트) 용도지역 제2종일반주거지역

대지면적 768㎡ 건물연면적 2,070.63㎡

전체층수 지하 1층 / 지상 7층단지

총세대수19세대

물 건

내 역

층호수 이용상황 전유면적 공용면적 분양면적 대지권면적

3층 302호 아파트 84.87㎡ 24.05㎡ 108.92㎡ 40.4㎡

건물설비

및

주차유무

난방

설비

냉방

설비

위생

급배수

소화

설비

화재탐지

설 비

승강기

설 비

도시

가스

주차

유무

● - ● ● - ● ● ●

Ⅱ. 거래사례비교법에 의한 구분건물 가격산정

1. 대상부동산 개요


- 5 -

기호 소재지건물

유형동/층/호

전유면적

(㎡)

대지권

(㎡)

거래가격(원) 거래일자

전유면적당

단가(원/㎡)사용승인일

①신월동

485-3아파트

3층/302호

(본건)84.87 40.4

300,000,000 2010.06.15

@3,535,000 2004.04.22

②신월동

485-2아파트 4층/401호 84.99 44.24

258,000,000 2014.05.05

@3,036,000 2004.04.22

③신월동

485-2아파트 7층/701호 84.99 44.24

238,000,000 2013.11.20

@2,800,000 2004.04.22

④신월동

485-2아파트 3층/301호 84.99 44.24

234,000,000 2013.04.12

@2,753,000 2004.04.22

⑤신월동

485-2아파트 3층/301호 84.99 44.24

220,000,000 2013.02.19

@2,589,000 2004.04.22

2. 거래사례의 선정

1) 인근 유사부동산의 거래사례


- 6 -

구 분

적용할 거래사례 선정

기호물건유형

소재지 해당 층·호수전용면적(㎡)/

소유권·대지권(㎡)건물

사용승인일

본건 ② 아파트신월동485-2

4층 401호 84.99 / 44.24 2004.04.22

2) 비교 거래사례의 선정

상기 거래사례는 본건 부근 동 평형대 거래사례로서, 사례 모두가 비교가 가능하나

그 중 최근에 거래되어 최근 가격동향이 적정히 반영된 사례②을 적용사례로 선정

함.

3. 사정보정

사정보정이란, 수집된 거래사례 등에 거래당사자의 특수한 사정 또는 개별적인 동

기가 개재되어 있거나 평가선례 등에 특수한 평가조건 등이 반영되어 있는 경우에

그러한 사정이나 조건 등이 없는 상태로 이를 적정하게 보정하는 것을 말하며, 상

기 사례는 특별한 사정이나 개별적 동기가 개입되지 않은 정상적인 거래사례인 바

별도의 사정보정은 불필요함(1.000).


- 7 -

기호 매매시점아파트

매매가격지수본건 기준시점

아파트

매매가격지수상승률

② 2014.05.05 96.8 2014.12.29 98.61.860

(1.01860)

4. 시점수정

본건은 아파트로서, 한국감정원에서 발표하는 서울특별시 서남권 양천구 아파트 매

매가격지수를 기준으로 시점수정치를 결정하였음.

※ 한국감정원에서 발표하는 아파트 매매가격지수는 2014년 12월 이후 지수가 미

고시 상태인바, 직전월인 2014년 11월 매매가격지수를 적용함.

5. 가치형성요인비교

1) 가치형성요인


- 8 -

(1) 외부요인비교

조 건 항 목

가로조건 가로의 폭, 구조 등의 상태

접근조건

도심과의 거리, 교통시설의 상태

상가의 배치상태

공공 및 편익시설의 배치상태

환경조건

기상조건 (일조, 습도, 온도, 통풍 등)

자연환경 (조망, 경관, 지반, 지질 등)

사회환경 (거주자의 직업, 연령, 학군 등)

공급 및 처리시설의 상태 (상· 하수도, 도시가스 등)

위험 및 혐오시설 (변전소, 오수처리장 유무 등)

재해발생의 위험도 (홍수, 사태, 절벽붕괴 등)

공해발생의 정도(소음,진동,대기오염 등)

획지조건 획지의 상태 (건물조밀도,획지면적,주변 이용상태 등)

행정조건 행정상의 규제정도 (용도지역,지구,구역 등 기타)

기타조건 기타 (장래의 동향, 기타 등)


- 9 -

(2) 건물요인비교

조 건 항 목

시공상태 전체 건물의 기초, 벽체의 방습, 방음, 단열 및 안전성 등

설계/설비설계에 따른 구조상의 양부와 설비의 유무, 종류, 수준

등(방수, 화장실 수, 난방방식,계단식,승강기유무 등)

노후도 준공시점, 입주시점 등 실제경과연수 및 잔존내용연수,

공용시설 주차시설규모, 집회실, 현관시설, 놀이시설, 노인정 등

건물규모/구성비 건물의 층수, 총세대수, 각 평형별 구성비, 전용률 등

건물용도 주상복합용, 주거단일용도 여부

관리체계 및 기타 관리체계 및 관리현황, 브랜드가치


- 10 -

조 건 항 목

평형별 효용

사회적 인식 및 소유자의 선호도

환가성

동류집단의식

층별 효용

일조, 채광의 정도

조망, 압박감 등

소음의 영향

엘리베이터, 계단을 이용한 접근성

난방 및 단열

Privacy 및 외부인 침입가능성

재해시 안전(화재, 추락)

위치별·향별 효용

일조, 채광의 정도

조망, 압박감 등

소음의 영향

엘리베이터, 계단으로의 접근성

난방 및 단열

Privacy 보호 등

공용부분의 전용사용권 유무 주차장 등에 대한 전용사용권

부지에 대한 지분면적 대지권의 종류 및 크기

기타조건

배관, 내부 마감재 수선유지상태 등 관리상태

베란다의 유무 및 면적의 대소 등

1층 전용정원 및 최상층의 추가공간 유무 등

(3) 개별요인비교


- 11 -

구 분 조 건격차율(%)

(본건/사례)비 고

외부 요인

가로조건

1.00 본건과 사례는 대등함.

접근조건

환경조건

획지조건

행정조건

기타조건

건물 요인

시공상태


설계/설비

노후도

공용시설

건물규모/구성비

건물용도

관리체계 및 기타

개별적 요인

평형별 효용


층별 효용

위치별·향별 효용

공용부분의 전용사용권 유무

부지에 대한 지분면적

기타조건

누계치 1.000

2) 가치형성비교치

사례 ② / 기호 가


- 12 -

기

호

소재

지번

건물

유형

동

/층수호수

전유면적

(㎡)평가액 (원) 기준시점

평가

목적

①신월동

485-2아파트 3층 301호 84.99 260,000,000 2014.08.27

경매

전례

②신월동

485-3아파트 3층

302호

(본건)84.87 280,000,000 2013.03.06

경매

전례

③신월동

485-3아파트 6층 601호 84.99 280,000,000 2012.03.22

경매

전례

6. 비준가격

기호거래단가(원/㎡)

(전유면적 기준)

사정

보정

시점

수정

가치형성

요인비교면적(㎡)

비준가격

산정(원)

비준가격

결정(원)

가 3,036,000 1.000 1.01860 1.000 84.87 262,457,895 260,000,000

Ⅲ. 참고가격 자료 및 감정평가액 결정의 적정성 판단

1. 인근평가전례


- 13 -

2. 인근 가격수준

인근지역 내에서 본건과 유사한 동 평형대 아파트 가격은 \250,000,000원 ~

\260,000,000원 수준인 것으로 탐문조사됨.

3. 감정평가액 결정의 적정성

상기 가격자료에 의해 거래사례비교법에 의한 비준가격의 적정성이 인정되므로, 상기

감정평가액 결정은 적정하다고 판단됨.

일련번호

소재지 지 번지 목

및용 도

용도지역및

구 조

면 적 (㎡)비 고

공 부 사 정감정평가액

구분건물 감정평가명세표

Page : 1J14-29008

서울특별시 485-3 공동주택 철근

양천구 두원 (아파트) 콘크리트구조

신월동 아파트 평스라브지붕

7층

지하1층 31.08

1층 316.71

2층~ 5층 각 287.19

6층 287.04

7층 287.04

옥탑1 25.2

(연면적제외)

옥탑2 21.98

(연면적제외)

1 동소 485-3 대 768

(내)

가 철근

콘크리트구조

84.87제3층 제302호 비준가격260,000,00084.87

공용면적

(24.05㎡)40.4

40.41.소유권/대지권 포함768x----

768


일련번호

소재지 지 번지 목

및용 도

용도지역및

구 조

면 적 (㎡)비 고

공 부 사 정감정평가액

구분건물 감정평가명세표

Page : 2J14-29008

토지·건물 배분내역

토 지 : 156,000,000

건 물 : 104,000,000

합 계 \260,000,000.-

이 하 여 백


(1) 위치 및 주위환경 (2) 교통상황 (3) 건물의 구조 (4) 이용상태 (5) 설비내역 (6) 토지의 형상 및 이용상태 (7) 인접 도로상태 등 (8) 토지이용계획 및 제한상태 (9) 공부와의 차이 (10) 기타참고사항(임대관계 및 기타)

구분건물 감정평가요항표Page : 1

J14-29008


(1) 위치 및 주위환경 (2) 교통상황 (3) 건물의 구조 (4) 이용상태 (5) 설비내역 (6) 토지의 형상 및 이용상태 (7) 인접 도로상태 등 (8) 토지이용계획 및 제한상태 (9) 공부와의 차이 (10) 기타참고사항(임대관계 및 기타)

구분건물 감정평가요항표Page : 2

J14-29008



위 치 도

서울특별시 양천구 신월동 485-3 두원아파트 3층 302호 소 재 지

Page : 1

J14-29008


위 치 도


Page : 1

J14-29008


내 부 구 조 도


Page : 1

J14-29008


내 부 구 조 도


Page : 1

J14-29008

사 진 용 지Page : 1

J14-29008

[ 본건 두원아파트 전경 ]

[ 본건 두원아파트 전경 ]



J14-29008

[ 본건 두원아파트 출입문 전경 ]

[ 본건 두원아파트 3층 복도전경 ]



J14-29008

[ 본건 두원아파트 3층 302호 출입문 전경 ]

[ 본건 두원아파트 남동측 주위전경 ]



J14-29008

[ 본건 두원아파트 북서측 주위전경 ]


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