Eigen huis verliest gouden glans - Meerdervoort Vastgoedfondsen · 2018-06-25 · Eigen huis verliest gouden glans ... Maar het grootste deel wordt ver-klaard uit veranderend gedrag:

ING Economisch BureauMaart 2015

Eigen huis verliest gouden glans Visie op de Nederlandse huizenmarkt 2015-2025

2

Een koophuis is geen investering meer, maar weer alleen om in te wonen• De prijzen zullen gemiddeld slechts 2% per jaar groeien.

Dat is veel minder dan vroeger.

• Gunstig voor de prijzen is:

- Dat het aantal huishoudens groeit.

- Dat huren duurder wordt en nieuwbouw achterblijft, zeker de

eerste jaren.

- Dat de inkomens groeien, hoewel langzamer dan in eerdere

decennia.

• Nadelig voor de prijzen is:

- De vergrijzing, hierdoor komen steeds meer afgeloste woningen

te koop.

- Nieuwe regels: meer geld meenemen, minder renteaftrek.

- Meer fluctuerende inkomens, waardoor de kans op gedwongen

verkoop toeneemt.

• De eerste paar jaren zullen voor wat betreft de prijzen de beste

jaren van dit decennium zijn.

• Door extra aflossingen en het inbrengen van eigen geld neemt

het risico op restschulden wel af.

De verschillen tussen de randen van het land en de steden nemen toe• De prijzen aan de randen van het land staan extra onder druk

door vergrijzing.

• De steden blijven groeien en ook hogere huren en bouwkosten

stuwen er de prijzen.

Ruime en dure woningen minder in trek • Steeds meer ouderen wonen in een ‘te groot’ huis waar ze op

termijn van af willen of moeten.

• De lagere hypotheekrenteaftrek drukt de prijzen van grote en

dure huizen.

• Dit speelt sterker aan de randen van het land.

Woningmarkt verstilt aan randen van land• Aan de randen van het land wisselen weinig huizen van eigenaar,

huizen staan er lang te koop.

• Lokale dienstverleners, zoals notarissen en de detailhandel

hebben hier last van.

Wat moeten huizenkopers weten?Trends op de woningmarkt tot 2025

3

Inleiding• In het verleden zijn in Nederland de prijzen van koopwoningen

over een zeer lange periode fors in prijs gestegen. Een koopwo-ning werd door veel mensen gezien als een goede investering.

• De crisis heeft dit beeld gekanteld en het besef gebracht dat het niet vanzelfsprekend is dat huizenprijzen altijd blijven stijgen.

• De afgelopen jaren hebben we de Nederlandse koopwoningmarkt zien veranderen. De vraag is hoe het beeld is voor de komende tien jaar.

• Het ING Economisch Bureau analyseert de woningmarkt aan de hand van een ‘denkmodel woningmarkt’ met drie onderdelen: behoefte, beschikbaarheid en betaalbaarheid.

Met name gezinnen wonen in koopwoningen

De woningmarkt 2015-2025

MET NAME GEZINNEN WONEN IN KOOPWONINGEN

100%75%50%25%0%

Alleenwonenden

Paren

Gezinnen

Eenoudergezin

Koopwoning

Sociale huur

Overige huur

Ander

In deze analyse staan drie vragen centraal:• Hoe ontwikkelen de huizenprijzen zich?• Hoe verschilt dit per regio? • Hoe dynamisch is de woningmarkt?

De Nederlandse woningmarkt anno 2015• 17 miljoen inwoners wonen in ruim 7,5 miljoen woningen.

• Steeds meer mensen bezitten hun woning: 55% van alle huishoudens wonen in een koopwoning.

• Gezinnen wonen meestal in een koopwoning.

• Alleenwonenden, jongeren en eenoudergezinnen huren vooral.

4

B EHOEFTE

• Hoe hard groeit de bevolking? Hoeveel huishoudens komen erbij? Pagina 6, 8, 9

• Wat voor soort huishoudens komen erbij? Pagina 7

• Stromen mensen door naar de woning die goed bij ze past, of wonen ze te klein of te groot?

Pagina 9, 27, 28, 29

• Waar willen mensen wonen? Pagina 19-23

B ESCHIKBAARHEID

• Hoeveel woningen worden er gebouwd? Pagina 11

Wat drijft de huizenmarkt?

B ETAALBAARHEID

• Wat kost het alternatief: huren? Pagina 10

• Hoe ontwikkelen de inkomens zich? Pagina 12, 13

• In hoeverre is de hypotheekrente aftrekbaar? Pagina 15

• Hoeveel geld mogen mensen lenen? Pagina 15

• Hoe hoog is de hypotheekrente? Pagina 16

• Hoeveel zijn de kosten koper? Pagina 27

5

Deel I

Gematigde prijsontwikkeling

6

Aantal huishoudens groeit, maar langzamerDe Nederlandse bevolking groeit minder snel dan de afge-lopen decennia. Toch komen er de komende tien jaar nog zo’n 600.000 mensen bij. Dat zijn er 60 duizend per jaar.

50.000 extra huishoudensNederlanders wonen met steeds minder mensen in één huis. Dat komt omdat mensen minder kinderen krijgen en vaker alleen wonen. Deze trend zal zich ook de komende tien jaar doorzetten. Zo komen er elk jaar zo’n 50 duizend huishoudens bij. De behoefte aan woningen zal dus ook in dat tempo toenemen.

Lichte opwaartse prijsdrukHoewel het groeitempo van het aantal huishoudens lager ligt dan in eerdere decennia (over tien jaar zijn er 7 pro-cent meer huishoudens dan nu, in eerdere decennia lag het groeitempo hoger, tot wel 30 procent in de jaren zestig), zorgt de groei wel voor opwaartse druk op de gemiddelde woning prijzen in Nederland. In de loop van de tijd neemt deze druk af, omdat het aantal huishoudens steeds lang-zamer toeneemt.

Pas na 2035 geen groei huishoudens meerNa 2035 zal het aantal huishoudens in Nederland echt nauwelijks meer groeien. Dat betekent dat vanaf dat mo-ment het totaal aantal huizen in Nederland stabiel kan blijven. Tot die tijd zullen er nog zo’n 800.000 huishoudens bijkomen, waarvan 500.000 in de komende tien jaar.

Het aantal huishoudens groeit nog

Bron: CBS

HET AANTAL HUISHOUDENS GROEIT NOG

160.000

120.000

80.000

40.000

01950-1975

81.00090.000

59.00051.000

27.000

10.0004.000

1975-2000 2000-2015 2015-2025

FOCUS VANDEZE PUBLICATIE

2025-2035 2035-2045 2045-2060

Jaarlijkse bevolkingsgroei

Jaarlijkse huishoudensgroei

B EHOEFTE

Bevolkingsgroei neemt af, maar aantal huishoudensgroeit nog flink tussen 2015-2025

7

Vooral behoefte aan kleine woningIn de komende tien jaar wordt driekwart van de totale huis-houdensgroei veroorzaakt door alleenstaanden: er komen 370 duizend van deze eenpersoonshuishoudens bij. Dit zijn met name alleenstaande 65-plussers. Het aantal gezinnen met kinderen zal juist afnemen. De behoefte aan kleine woningen zal hiermee sterker toenemen dan die naar gro-te woningen.

1 fi guur is 150k huishoudens

Kleinere woningen in trek

Alleenwonend jong

Jong paar

Gezin

Eenoudergezin

Oud paar

Alleenwonend oud

2015 2025

+80.000 huishoudens

-140.000 huishoudens

+240.000 huishoudens

+290.000 huishoudens

Meer alleenstaanden en 65-plussers, minder gezinnen met kinderen

B EHOEFTE

8

Jongeren bleven afgelopen jaren thuis wonenSinds de crisis is het aantal thuiswonende jongeren met 80 duizend toegenomen. Voor een klein deel kwam dat door-dat er simpelweg meer jongeren waren (dit verklaart een derde van de toename). Maar het grootste deel wordt ver-klaard uit veranderend gedrag: meer jongeren bleven thuis wonen in plaats van in een eigen woning. Onder jongeren nam het aandeel dat in een eigen huis woonde dus af.

Beperkte inhaalvraag van jongeren tot 2018Wanneer de economie de komende jaren aantrekt, zullen veel thuiswonende jongeren het ouderlijk huis weer willen verlaten. Het aandeel thuiswonende jongeren zal de komen-de jaren daardoor weer ‘normaliseren’ van 35 procent naar 32 procent. Dat aandeel is in de afgelopen jaren overigens wel wat opgelopen, met name doordat allochtone jongeren nu vaker thuis wonen dan bijvoorbeeld in de jaren negentig.

Per saldo zullen er in 2018 30 duizend minder jongeren thuis wonen dan in 2014. Dit vertaalt zich niet direct in een vraag naar 30 duizend koopwoningen. Slechts een minder-heid (30 tot 40 procent) zal een koopwoning betrekken. Een deel van hen zal immers samen gaan wonen en bo-vendien huren jongeren vaak. Per saldo resulteert een extra vraag naar koopwoningen van zo’n 2.700 woningen per jaar tussen 2015-2018. De komende jaren kan dit een klein opwaarts effect hebben op de gemiddelde huizenprijzen, dat daarna weer verdwijnt.

Jongeren na crisis weer op de markt

AANTAL THUISWONENDE JONGEREN

800.000

600.000

400.000

200.000

1998

689.000645.000 622.000 643.000

690.000725.000

2002 2006 2010 2014 2018

0

1998 2002 2006 2010 2014 2018

35%

36%

34%

33%

32%

31%

30%

Na recente toename zullen weer minder jongeren thuiswonen...Aantal thuiswonende jongeren (20-30)

...aandeel thuiswonende jongeren terug naar 32%Aandeel thuiswonende jongeren (20-30)

B EHOEFTE

Bron: CBS, ING Economisch Bureau


9

Vergrijzing leidt eerst tot ‘te groot wonen’Voor de woningmarkt is het relevant om te zien wanneer de relatief grote groep naoorlogse ouderen hun huis te koop zet. De komende tien jaar wonen de meeste van deze zogenaamde babyboomers nog in het huis waarin zij nu wonen. Dit zijn vaak grote huizen, waar ze zijn blijven wonen na het ‘uitvliegen’ van hun kinderen. Soms zal één van beide partners overlijden, maar de achterblijvende partner blijft dan meestal in hetzelfde huis wonen. Gedurende het komende decennium woont deze generatie in een huis dat voor hen ruim bemeten is. Consumenten geven nu al aan dat ze vaak ‘te groot’ wonen: ruim 1 op de 5 zegt dat dit het geval is, zo blijkt uit de ING Vraag van Vandaag.

Steeds meer grote en afgeloste woningen te koopVanaf 2025 – de eerste babyboomers passeren dan de tachtig - zal door hun overlijden geleidelijk een steeds groter deel van hun woningen op de markt komen. In 2025 gaat het om een kleine 10 duizend woningen per jaar. Dit zijn vaak gezinswoningen, die meestal helemaal of grotendeels zijn afgelost.

Deze verkopen hebben een drukkend effect op de prijs. Dat komt zowel door het aantal woningen dat wordt aangeboden, als door het feit dat deze woningen meestal al zijn afgelost. De verkopers kunnen daardoor gemakkelijker zakken met hun prijs. Dit effect wordt nog eens versterkt doordat erfgenamen de opbrengst moeten delen met hun familie en de fiscus.

De komende tien jaar is de uitstroom nog beperkt en is er slechts een licht drukkend effect op de gemiddelde huizenprijzen.

Uitstroom ouderen komt langzaam op gang


UITSTROOM BABYBOOMERS KOMT PAS NA 2025 OP GANGJAARLIJKSE UITSTROOM UIT KOOPWONINGEN GENERATIE ‘45-50(X1000 HUISHOUDENS)

vanaf2015

vanaf2020

vanaf2025

vanaf2030

vanaf2035

vanaf2040

0

-2

-4

-6

-8

-10

-12

-14

-16

-18

-20

2

4

Alleenwonend

Samenwonend

Totaal

Uitstroom babyboomers komt pas na 2025 op gangJaarlijkse uitstroom uit koopwoningen generatie ‘45-’50 (x1000 huishoudens)

B EHOEFTE

10

Stijgende huren zorgen voor duurdere koopwoningenDe minderheid van de Nederlandse huizen is een huurwoning. Toch gaat het hier om 45% van de woningen. Ontwikkelingen in de huurmarkt hebben ook effect op de koopwoningmarkt. Het be-langrijkste effect loopt via de hoogte van de huren. Vanaf 2013 mochten de huren harder stijgen dan de inflatie. Voor hogere in-komens zijn de huren nog eens extra verhoogd om ‘scheefwonen’ tegen te gaan. Van vrijgekomen huurwoningen worden de huren bovendien vaak sterk verhoogd. Ook de komende jaren zullen de huren meer stijgen dan de inflatie. Dan geldt de zogenaamde ‘huursombenadering’, waarbij vooral goede woningen op een aan-trekkelijke locatie extra in prijs zullen stijgen.

Dit huurbeleid maakt huren duurder. Het effect daarvan is dat de vraag naar koopwoningen stijgt en dit heeft een opwaarts effect op de gemiddelde huizenprijzen in Nederland.

Verkoop van huurwoningen kan prijzen drukkenDe komende jaren zullen woningcorporaties naar eigen zeggen 15 duizend woningen per jaar verkopen. Dit is voor de corporaties voldoende om de financiële druk van overheidsbeleid op te van-gen. Deze verkoopaantallen liggen niet hoger dan de afgelopen jaren. Wanneer in een wijk veel huurwoningen worden verkocht, drukt dat de prijzen in de buurt iets. Bij het huidige verkoopvolume zal het voor de gemiddelde huizenprijzen in Nederland gaan om een klein prijsdrukkend effect. Mochten de corporaties door beleid gedwongen worden meer te verkopen, dan kan het effect sterker uitpakken.

Huren wordt duurderB EHOEFTE

11

Nieuwbouw bleef laatste jaren achterDe afgelopen jaren viel de vraag weliswaar grotendeels weg, maar het nieuwbouwaanbod bleef nog verder ach-ter. Wel werden de laatste jaren veel woningen gesplitst of verbouwd en andere gebouwen geschikt gemaakt als woning. Zo is het aanbod de afgelopen jaren toch op peil gebleven en kon de groei van het aantal huishoudens wor-den opgevangen.

Bouwproductie trekt met vertraging aanHet komende decennium komen er jaarlijks 50 duizend huishoudens bij. De eerstkomende jaren ligt dat aantal zelfs nog wat hoger. Dat komt door demografische ontwikkelin-gen en wat inhaalvraag. Tegelijk trekt de bouwproductie aan, maar vanwege de doorlooptijd van het bouwen van een huis, zal de groei van het aantal nieuwbouwwoningen later op gang komen. De eerste jaren kan de nieuwbouw de toegenomen vraag naar woningen dus niet bijbenen. Dit heeft eerst een opwaarts effect op de prijzen. In latere jaren, als de bouw de toename van het aantal huishoudens overstijgt, werkt dit juist prijsdrukkend.

Bouw blijft eerst achter bij vraag

Bron: CBS, EIB, ING Economisch Bureau

BOUW BLIJFT EERST ACHTER BIJ VRAAG

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020

Nieuwbouw

Groei aantal huishoudens

B ESCHIKBAARHEID

Tot 2018 groeit bouw minder snel dan het aantal huishoudensNieuwbouwproductie en groei aantal huishoudens (x1000)

12

Productiviteitsgroei:

gelijk aan het langjarig gemiddelde

Aantal gewerkte uren per huishouden:

de arbeidsparticipatie neemt toe, maar huishoudens worden kleiner en het gemiddeld aantal uren dat mensen werken daalt. In het verle-den nam het aantal gewerkte uren per huishouden juist licht toe.

Infl atie:

loopt geleidelijk op van 0,7% nu tot net onder 2% in 2025, in lijn met de doelstelling van de Europese Cen-trale Bank. Dit infl atiepercentage is lager dan in het verleden.

Per saldo zal het gemiddelde (nominale) huis-houdinkomen zo de komende 10 jaar stijgen met zo’n:

De inkomensstijging is positief voor de huizenprij-zen, maar wel beduidend minder positief dan in de afgelopen decennia, toen het huishoudinko-men gemiddeld 3,5 procent groeide.

Huishoudinkomen legt de basis voor huizenprijzenIn een theoretische wereld, waarin het aantal huizen perfect meebeweegt met het aantal huishoudens en waar fi nancierings-kosten geen rol spelen, legt de inkomensgroei van huishoudens de basis voor de huizenprijsontwikkeling. Hun inkomen bepaalt immers hoeveel mensen voor een huis kunnen betalen. In het verleden bedroeg de gemiddelde groei van het huishoudinkomen 3,5 procent per jaar.

Het inkomensniveau is op lange termijn afhankelijk van drie factoren:

1 De productiviteit van werkenden hoe hoger de productiviteit, des te hoger het inkomen

2 De infl atie hoe hoger de infl atie, des te hoger het inkomen

3 Het aantal gewerkte uren hoe meer uren worden gewerkt, des te hoger het inkomen

Komende 10 jaar beperkte inkomensgroei huishoudensBovenstaande 3 factoren ontwikkelen zich het komende decennium gematigd:

Matige inkomensgroeiB ETAALBAARHEID

1,2% 1,5%

2,5%

-0,2%

Dus hoe zal het (nominaal) inkomen per huishouden zich de komende 10 jaar ontwikkelen?

p.j. p.j. p.j.

p.j.

13

Inkomen gaat meer fluctuerenEen derde van de beroepsbevolking werkt nu als flexwer-ker, uitzendkracht, zelfstandig ondernemer of op basis van een tijdelijk contract. Vooral jongeren hebben steeds vaker zo’n flexibele arbeidsrelatie. De komende tien jaar zal vol-gens ING het aandeel zelfstandigen en flexibele arbeids-krachten nog verder toenemen, tot 37% in 2025.

Vanaf 2015 wordt de arbeidsmarkt bovendien hervormd. Door de hervorming van ontslagrecht zullen mensen met een vast contract vaker van baan wisselen. In het komende decennium zullen inkomens daarom steeds meer fluctueren.

Inkomensfluctuaties drukken de prijzenHuizenkopers en huizenbezitters lopen zo meer risico op een inkomensval. Meer risico betekent voor huizenkopers meer moeite bij de financiering van een nieuwe woning. Voor bestaande huizenbezitters kan een inkomensval daar-naast betekenen dat ze eerder worden ‘gedwongen’ te verkopen. Beide ontwikkelingen drukken de huizenprijzen het komende decennium.

Flexibele arbeidsmarkt drukt prijs

STEEDS MEER FLEXIBELE ARBEIDSKRACHTENAANDEEL ZELFSTANDIGEN EN FLEXIBELE ARBEID IN BEROEPSBEVOLKING

1997 2001 2005 2009 20130%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Zelfstandig

Flex

…MET NAME ONDER JONGERENAANDEEL FLEXIBELE ARBEID EN ZELFSTANDIGEN NAAR LEEFTIJD

15-25jaar

25-35jaar

35-45jaar

45-55jaar

55-65jaar

2005

2013

1997

2001

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%!

…met name onder jongerenAandeel flexibele arbeid en zelfstandigen naar leeftijd

Bron: CBS

Steeds meer flexibele arbeidskrachten… Aandeel zelfstandigen en flexibele arbeid in beroepsbevolking

B ETAALBAARHEID

14

STRUCTURELE DALING VAN HYPOTHEEKRENTE

19750

2

4

6

8

10

12

14

1985 1995 2005 2015

Huizenprijzen weken decennialang af van hun economische basisHet nominale huishoudinkomen – de ‘economische basis’ voor de huizenprijsont-wikkeling – steeg de afgelopen decennia met gemiddeld 3,5 procent per jaar. De huizenprijzen stegen tussen 1970 en 2014 met 5,6 procent echter veel harder dan het gemiddelde huishoudinkomen. Vier krachten hadden een positief effect op de prijzen.

1 Beginjaren‘90 De regelgeving werd soepeler: mensen konden steeds meer lenen, zo mocht

ook het tweede inkomen worden meegeteld voor het aanvragen van de hypo-theek.

2 Middenjaren‘90 Nieuwe hypotheekvormen kwamen op (zoals aflossingsvrije hypotheken,

spaar- en beleggingshypotheken). Hierdoor vielen de maandlasten voor hui-zenkopers lager uit. Tussentijds aflossen gebeurde maar op beperkte schaal. Soms (bij volledig aflossingsvrij) bestond de maandlasten alleen maar uit rente. Ook zo konden meer mensen zich een koophuis veroorloven.

3 Vanaf2011 De overdrachtsbelasting werd verlaagd van zes naar twee procent. Dit

maakte koopwoningen betaalbaarder.

4 Structureel De afgelopen jaren is de hypotheekrente structureel gedaald. Ook hierdoor

werd het goedkoper om een huis te kopen en nam het aantal mensen dat een huis konden kopen toe. De dalende rente had zo een positieve invloed op de huizenprijsontwikkeling.

Verleden: Regels en rente dreven prijzen op

1970 – 2014: Huizenprijzen stijgen sneller dan inkomens…

Structurele daling van hypotheekrenteGemiddeld over alle looptijden

Bron: CBS, DNB, ING Economisch Bureau

B ETAALBAARHEID

6

15

Regelgeving drukt komend decennium de prijzenNieuwe regels zullen de huizenprijs het komende decennium beïnvloeden. Het gaat om vier typen regels:

1 Bijaankoopmeergeldzelfmeenemen Vanaf 2018 is het maximale leenbedrag gelijk aan de waarde van het huis. Er is politieke discussie over het verder verlagen van deze Loan to Value (LTV).

2 Verplicht aflossen verhoogt de maandlasten Met de ‘verplichting’ tot annuïtair aflossen voor nieuwe hypotheken verdwijnt

de aflossingsvrije hypotheek langzaam. Voor huishoudens stijgen hierdoor hun maandlasten. Voordeel is wel dat het huis wordt afbetaald.

3 Minder lenen bij hetzelfde inkomen De inkomensnormen die de banken hanteren, en die worden vastgesteld door

het Nibud zijn strenger geworden. Bij hetzelfde inkomen mogen mensen op dit moment minder lenen dan eerder. Deze normen kunnen de komende jaren weer veranderen.

4 Hypotheek duurder door inperking renteaftrek De hypotheekrenteaftrek wordt de komende jaren in stapjes afgebouwd, van maxi-

maal 51% in 2015 naar 38% in 2042. Vooral mensen met een hoger inkomen kunnen hierdoor minder rente aftrekken. Hierdoor stijgen hun netto maandlasten.

In tegenstelling tot eerdere decennia drukt alle nieuwe regelgeving de gemiddel-de huizenprijzen. Een effect van het aflossen en het meenemen van eigen geld kan bovendien zijn dat eigenaren bij verkoop gemakkelijker kunnen zakken in prijs. Voor-deel van aflossen is wel dat de kans op een restschuld hierdoor afneemt. Het effect van de hypotheekrenteaftrek zal groter zijn op de woningen in het duurdere segment.

Regels drukken prijs

TOEKOMST: REGELS DRUKKEN PRIJS

HOE ZIJN DE REGELS RECENTELIJK AANGESCHERPT?

De renteaftrek wordt gemaximaliseerd tot een periode van 30 jaar2001

2002

2003

Bijleenregeling: Stimulans om verkregen overwaarde in nieuwe woning in te brengen2004

2005

2006

Aanpassing gedragscode (zoals gebruik van NIBUD-normen)2007

2008

2009

2010

2012

2011 Nieuwe leningen max. 50% aflossingsvrij

2013 Rente op nieuwe leningen alleen aftrekbaar als tussentijds wordt afgelostMax. lening t.o.v waarde huis (LTV) wordt stapsgewijs verlaagd van 106% naar 100% in 2018

2014 Voor hoogste inkomens daalt de renteaftrek in stappen naar 38% in 2042

B ETAALBAARHEID

Regelgeving voor huizenkopers is door de jaren heen flink aangepast

16

Rente nu historisch laagDe hypotheekrente is op dit moment historisch laag. Over heel 2015 is de hypo-theekrente naar verwachting nog iets lager dan die over 2014 was. De rente is dus aanvankelijk nog gunstig voor de huizenprijs. Maar voor de komende tien jaar is de ruimte voor verdere daling beperkt.

Hogere rente pas als de economie weer aantrektDe ontwikkeling van de hypotheekrente hangt samen met het algehele renteni-veau in Nederland en Europa. Dat stijgt wanneer het beter gaat met de economie. In het komende decennium zal het economische klimaat naar verwachting verbe-teren en de hypotheekrente dus weer oplopen. Een hogere rente betekent hogere maandlasten voor huizenkopers en drukt zo de huizenprijs.

Rente zal huizenprijs niet ondersteunenDe hypotheekrente zal dus, in tegenstelling tot de afgelopen decennia, de huizen-prijzen niet positief ondersteunen. Toch hoeft het effect niet negatief te zijn: een stijgende rente zal naar verwachting samen gaan met economisch betere tijden. Dan stijgen ook de inkomens en de werkgelegenheid. Huishoudens kunnen zo meer betalen. Zo wordt het negatieve effect van de hogere rente op de huizen-prijzen geremd.

Omgekeerd zal een groeiende economie ook niet zo maar gepaard gaan met snel stijgende huizenprijzen, omdat dan ook de rente omhoog gaat.

Rente zal prijs niet ondersteunenB ETAALBAARHEID

17

Vooral inkomens, huishoudgroei en huurstijgingen goed voor huizenprijzenDe drie factoren die het komende decennium voor het opwaartse effect op de huizen-prijzen zorgen zijn de groei van het inkomen per huishouden, de groei van het aantal huishoudens en hogere huren. Het opwaartse effect van de eerste twee is echter duide-lijk minder sterk dan in eerdere decennia.

Regelgeving en vergrijzing drukken huizenprijzen, vooral van grotere en duurdere woningenDe regelgeving (meer geld meebrengen, meer aflossen en minder hypotheekrente-aftrek) vormt samen met de vergrijzing (steeds meer afgeloste huizen in de verkoop en kleinere huishoudens) de belangrijkste drukkende factoren voor de huizenprijzen. Ze gelden sterker voor duurdere en grotere woningen.

Per saldo beperkte prijsstijgingenGemiddeld zullen de huizenprijzen in Nederland de komende 10 jaar heel beperkt stij-gen: het ING Economisch Bureau verwacht een prijsstijging van gemiddeld 2 procent per jaar. Dat steekt schril af bij de gemiddelde huizenprijsstijging van 5,6 procent over de afgelopen 45 jaar.

Eerste jaren stijgen prijzen meer dan latere jaren Veel factoren die de eerste jaren nog gunstig zijn (lage rente, inhaalvraag, achterblijven-de bouw) vallen later weg. Ook zal in latere jaren het vergrijzingseffect sterker worden. Het grootste deel van de huizenprijsstijging valt daarom in de periode voor 2020 te verwachten.

Conclusie: beperkte prijsstijging

CONCLUSIE: BEPERKTE PRIJSSTIJGING

Verleden1970 - nu

Huizenprijzen stegen gemiddeldmet 5,6% per jaar

Huizenprijzen stijgengemiddeld 2% per jaar

Inkomens stegen gemiddeldmet 3,5% per jaar

Inkomens stijgengemiddeld met2,5% per jaar

Toekomst

De komende 10 jaar zullen huizenprijzen niet langer sneller stijgen dan huishoudinkomens

18

Deel II

Grotere verschillen regio’s

19

Mensen kopen huizen binnen hun provincieMensen verhuizen vooral lokaal, binnen hun eigen gemeente of provincie. 60 procent van alle verhuizingen is binnen de eigen gemeente en 85 procent binnen de eigen provincie. Zo bestaat de Nederlandse huizenmarkt uit allerlei kleinere, regionale deelmarkten met elk hun eigen dynamiek.

Huizenprijzen worden dan ook voor een groot deel bepaald door regionale ontwikkelingen. Dé Nederlandse huizenprijs – het gemiddelde waarover het eerste deel van deze analyse gaat – doet er voor mensen dan ook weinig toe.

Ook vertrouwenseffecten kunnen regionaal verschillen en zo de woningmarktdynamiek per regio anders beïnvloeden.

De huizenmarkt is regionaal

Bron: CBS

DE HUIZENMARKT IS REGIONAALBIJNA ALLE VERHUIZINGEN (85%) BINNEN PROVINCIES

Aandeel verhuizingen binnen gemeente, provincie,en tussenprovincies

Zelfde gemeente Zelfde provincie Andere provincie

60% 25% 15%

Bijna alle verhuizingen (85%) binnen provinciesAandeel verhuizingen binnen gemeente, provincie en tussen provincies

20

Jongeren trekken naar de stedenSteden hebben een aanzuigende werking op jongeren, van-wege werk, studie en netwerkvoordelen. Die aantrekkings-kracht is de laatste tijd verder toegenomen. In 2013 waren er ruim 30 duizend meer jonge huishoudens die zich in de grote steden vestigden dan er vertrokken. Ook migranten vestigen zich bij voorkeur in de grote steden.

Gezinnen trekken veel minder weg uit de stadHet aantal gezinnen dat de stad weer verlaat, bijvoorbeeld op zoek naar meer ruimte voor de kinderen, neemt de laatste ja-ren juist af. Dat komt voor een belangrijk deel doordat steeds meer nieuwbouw binnen de stadsgrenzen wordt gerealiseerd (IJburg, Leidsche Rijn, Nesselande, etc.). Daarnaast maken sommige gemeenten bewust beleid om gezinnen binnen de gemeentegrenzen te houden.

In 2003 trokken per saldo nog ruim 10 duizend dertigers-huis-houdens uit de grote steden weg. In 2013 waren dat er nog slechts 5 duizend.

Zo is het totale vestigingsoverschot en daarmee de vraag naar woningen in steden recent sterk toegenomen.

Verleden: steden populair


Jongeren trekken meer naar de steden, gezinnen en ouderen trekken minder weg uit de stedenVestigingssaldo in de 22 grootste grootstedelijke agglomeraties (x1000)

-20

-10

0

10

20

30

40

2003 2008 2013

VERLEDEN: AANTREKKINGSKRACHT STEDEN

JONGEREN TREKKEN MEER NAAR DE STEDEN, GEZINNEN ENOUDEREN TREKKEN MINDER WEG UIT DE STEDENVestigingssaldo in de 22 grootste grootstedelijkeagglomeraties (x1000)

30-40 jaar

15-30 jaar

65-plus

40-65 jaar

Totaal

Jongeren trekken meer naar de steden,gezinnen en ouderen trekken minder weg uit de stedenVestigingssaldo in de 22 grootste grootstedelijke agglomeraties (x1000)

21


Vooral prijzen in de vier grote steden in twintig jaar fl ink gestegenDe afgelopen twintig jaar zijn regionale prijsverschillen sterk opgelopen. De populariteit van grote steden vertaalt zich in de prijzen. In 1995 betaalde een huizenkoper in de gemeente Utrecht nog 86 duizend euro, 9 procent minder dan voor een gemiddelde woning in Nederland. Inmiddels kost zo’n zelfde huis in Utrecht 235 duizend euro, 9 pro-cent meer dan gemiddeld in Nederland.

Voor Amsterdam zijn de verschillen nog groter. Al in 1995 was het relatief duur om een huis in Amsterdam te kopen. Maar waar Amsterdamse huizen destijds slechts 5% duur-der waren dan gemiddeld, is dat verschil opgelopen tot 43% nu. Ook in Den Haag en Rotterdam zijn woningen sterker in prijs gestegen dan in Nederland als geheel.

Verleden: prijs steden stijgt

73

72

91

89

109

97108Amsterdam105

Den Haag79

Rotterdam72

97117

Utrecht91107

101

80

75

71

88

88

106

84120Amsterdam143

Den Haag83

Rotterdam77

95125

Utrecht109108

81

87

VERLEDEN: GROTERE REGIONALE PRIJSVERSCHILLEN

Gemiddelde huizenprijs 1995 (x1000 euro) Gemiddelde huizenprijs 2014 (x1000 euro)

Gemiddelde huizenprijs 1995Index: Nederland = 100

Gemiddelde huizenprijs 2014Index: Nederland = 100

22

Steden zijn blijvend in trekIn de komende tien jaar zal de trek naar de grote steden doorzetten. In jonge steden geldt bovendien dat uitvlie-gende jongeren hun eerste eigen woning in diezelfde stad vinden. In steden als Groningen, Utrecht en Amsterdam stijgt het aantal huishoudens flink. Zo kan het dat in Fle-voland (met name Almere), met zijn jonge bevolking, het aantal huishoudens de komende 10 jaar het sterkst groeit, met 15 procent. Ook in Delft en Westland is de groei sterk. Daar speelt migratie vanuit Oost Europa een belangrijke rol. Dit is relatief gunstig voor de regionale huizenprijzen.

Vergrijzing neemt sneller toe aan de randen van het landAan de randen van het land (Zeeland, Limburg, noorde-lijke provincies) zal de bevolking de komende 10 jaar al krimpen in een fors aantal gebieden. Toch blijft het aantal huishoudens meestal groeien. Ouderen die hun partner verliezen, zullen immers vaak alleen in hun huis blijven be-wonen. Alleen in Noordoost-Groningen en Zeeuws-Vlaan-deren krimpt het aantal huishoudens tussen nu en 2025.

Aan de randen van het land heeft de relatief sterke ver-grijzing een drukkend effect op de prijzen: de koopkracht van huishoudens ontwikkelt zich daar minder gunstig, de behoefte aan woningen is er kleiner en relatief veel men-sen bieden daar een afgeloste, vaak grotere, woning aan voor de verkoop. Dit drukt daarom met name de prijzen van grotere woningen.

Trek naar de stad zet verder door

Groeipercentage (%)

0

2,5%

5%

7,5%

10%

12,5%

15%

17,5%

-3

Meer huishoudens in de Randstad, minder aan de randenCumulatieve groei van het aantal huishoudens, 2015-2025


23

Steden kunnen bevolking wel absorberenMensen kunnen weliswaar in de stad willen wonen, maar kunnen er in de steden nog wel mensen bij? Nederland staat bekend als een dicht-bevolkt land. Toch valt dat in de grote steden relatief gezien wel mee. In Groot-Amsterdam wonen zo’n 2.000 personen per vierkante kilome-ter. Neem ter vergelijking Groot-Londen: ook daar beschermen de regels voor ruimtelijke ordening de historische skyline. Toch wonen daar 5.000 mensen per vierkante kilometer. Ook Berlijn en Brussel voeden de ge-dachte dat – zelfs binnen de bestaande ruimte – Nederlandse steden nog wel meer mensen kunnen absorberen.

Kopers bereid te betalen voor stad

aantal inwoners m2

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000

AANTAL INWONERS /KM2

Brussel 7249

Berlijn 3952

Groot-Amsterdam 1798

Groot-Rijnmond 1137

Groot-Londen 5286

lijngrafiek

TOEKOMST: BLIJVENDE PRIJSVERSCHILLEN

140%

120%

100%

80%

60%

40%

20%

0%2003 2005 2007 2009 2011 2013

Verschil niveau huizenprijzen Amsterdam vs. rest van NL

Verschil niveau huizenprijzen Londen vs. rest van VK

Bron: CBS, ONS, ING Economisch Bureau

Bron: Eurostat, ING Economisch Bureau

Aantal inwoners per vierkante kilometerKopers blijven bereid om te betalenEen woning in Amsterdam kost nu al bijna de helft meer dan een zelfde soort woning in de rest van het land. Wanneer dit verschil verder oploopt, komt de vraag op in hoeverre huizenkopers bereid blijven dit verschil te betalen. Een vergelijking met andere steden biedt inzicht: een huis in Londen kost meer dan het dubbele – ruim 110 procent meer - dan vergelijkbare woningen in de rest van het land. Kennelijk kan het verschil tussen hoofdstad en rest van het land nog veel verder oplopen voordat kopers afhaken. Dit valt deels te verklaren uit agglomeratievoordelen: reistijd naar het werk, aanbod van (goedbetaalde) banen en voorzieningen compenseren de hoge woonkosten. Technologie kan deze voordelen in de toekomst verminderen, wanneer foren-sen bijvoorbeeld gemakkelijker wordt door zelfsturende auto’s of thuiswer-ken verder aan populariteit wint. Dit dempende effect zal de komende tien jaar echter nog beperkt zijn. Bewoners zullen dus bereid zijn om voor de voordelen van wonen in de stad te blijven betalen.

24

Relatief weinig koopwoningen in de stedenIn steden staan relatief weinig koopwoningen. In steden als Nijme-gen, Maastricht, Groningen en Delft is dat slechts 40 procent en in Amsterdam en Rotterdam ligt dit aandeel nog veel lager. Gemiddeld in Nederland is 55% van de woningen een koopwoning. In kleine dorpen is het aandeel koopwoningen juist hoger. Zo zijn meer dan acht van de tien woningen in Rozendaal en Urk koopwoningen.

Huurverhoging vooral voelbaar in stedenHuurverhogingen hebben dus vooral effect op huizenprijzen in de steden. Dat geldt nog sterker omdat in de steden relatief meer huis-houdens ‘scheefwonen’. De extra huurverhogingen voor huishou-dens met een hoog inkomen worden daar dus vaker toegepast. In de steden hebben de huurverhogingen daarom een sterker op-waarts effect op de huizenprijzen dan in de rest van het land.

Huurders met een inkomen boven de 43 duizend worden extra ge-prikkeld om hun huurhuis in te ruilen voor een koopwoning. Zij zullen indien ze de koopmarkt betreden vaak kiezen voor een wat duurdere woning. Hierdoor is het prijseffect op dit deel van de ste-delijke markt groter.

Verkoop van huurwoningen ook in de stedenHier staat tegenover dat de verkoop van corporatiewoningen ook vaker in steden zal plaatsvinden. Het prijsdrukkende effect hiervan speelt dus ook meer in de steden. Het gaat hierbij echter vaker om kleine woningen in het goedkope segment.

Huurverhoging treft steden


HUREN WORDT DUURDER

Rozendaal

Urk

Ten Boer

Leudal

Waalre

Zeevang

Bergeijk

Veere

Horst aan de Maas

Koggenland

NEDERLAND

Vlaardingen

‘s-Gravenhage

Nijmegen

Diemen

Maastricht

Groningen

Wageningen

Delft

Rotterdam

Amsterdam 25%

87%

84%

80%

79%

78%

77%

77%

77%

76%

76%

55%

44%

44%

41%

40%

40%

39%

38%

38%

33%

0 20 40 60 80 100

Weinig koopwoningen in grote stedenAandeel koopwoningen in totaal aantal woningen, per gemeente

25

Conclusie: prijsverschil nog groter

Populariteit stad, huren en bouwkosten stuwen prijzenDe huizenprijzen in de steden worden door relatief veel factoren positief beïnvloed vergeleken met de randen van het land. Meer huishoudens, hogere inkomensgroei, bouwkosten en huren leiden tot hogere prijzen. De vraag is in hoeverre de beleidsmakers in steden ervoor zullen kiezen de toestroom te accommoderen: als grootschalig bouwen mogelijk wordt gemaakt kan dit tegenwicht bieden aan de prijsstij-gingen in de stad.

Randen van het land meer prijsdrukkende effectenAan de randen van het land geldt het spiegelbeeld: beperkte groei van het aantal huishoudens, lagere inkomensgroei en een groter aanbod van volledig afgeloste woningen zorgen voor neerwaartse druk op de prijzen. Dit prijseffect zal bij grotere huizen groter zijn dan bij kleinere huizen. Ook hier kunnen beleidsmakers besluiten te compenseren, bijvoor-beeld door meer woningen te slopen.

Beleid bepaalt omvang prijsverschillen in 2025De reactie van beleidsmakers zal het komende decennium bepalen hoe hoog de prijsverschillen tussen stad en randen van het land precies oplopen. Wanneer er niet wordt bijgebouwd in de steden zullen de prijsverschillen zeker groter worden. Dan kunnen alleen de hoogste inkomens een woning in de stad betalen. De middenklasse houdt – zeker zolang huur geen goed alternatief is – dan minder mogelijkheden over om in de stad te blijven.

Meeste kans op prijsdalingen voor grote huizen aan rand van het landVerschillen in prijsontwikkeling per type woning en regio

26

Deel III

Verstilde woningmarkten

27

Kosten koper zijn flink gedaaldDe kosten van het kopen van een huis zijn flink gedaald. Moest enkele jaren geleden nog zo’n 10% worden opgeteld bij de koopprijs van een bestaande woning, nu is dat nog maar zo’n 5%. Op een woning van €200.000 scheelt dat €10.000.

Deze daling van de ‘kosten koper’ is vooral het gevolg van de verlaging van de overdrachtsbelasting. Om de woningmarkt een impuls te geven besloot de regering in 2012 het tarief definitief te verlagen van 6% naar 2%. Maar ook andere kosten zijn gedaald, zoals die voor de notaris, hypotheekadviseur en de makelaar. Hun gemiddelde tarief lag in 2014 15% lager dan in 2008. Bovendien rekenen zij tegenwoordig meer met vaste tarieven.

Verdere daling in het komende decenniumHet komende decennium verwacht het ING Economisch Bureau dat de kos-ten koper nog wat verder dalen. Verdergaande digitalisering zal de kosten van de dienstverlening drukken. Lagere kosten koper hebben een positief effect op de doorstroming en zorgen zo voor extra dynamiek op de markt.

Jongere huishoudens verhuizen vakerDit is vooral relevant voor jongere huishoudens, die vaak weinig spaargeld hebben. Juist voor hen kunnen de kosten koper een belemmering vor-men om te kopen. Met de verlaging is deze belemmering in ieder geval flink kleiner geworden. Vooral omdat jongeren steeds vaker een flexibel arbeidscontract hebben, zal hun inkomen meer en meer fluctueren. Daar-om zullen zij vaker de behoefte hebben om te verhuizen, bijvoorbeeld naar een koopwoning. Dat kan nu tegen lagere kosten dan voorheen.

Verhuizen steeds goedkoper


25000

20000

15000

10000

5000

0

2008 2014

Overdrachtsbelasting

Makelaar, notaris, hypotheek

'KOSTEN KOPER' VAN HUIS VAN € 200.000 (IN EURO)

12.000

8.000

4.000

6.000

Kosten koper zijn sterk afgenomen‘Kosten koper’ van huis van € 200.000 (in euro)

28

Vooral jonge huizenbezitters staan ‘onder water’Door de scherpe daling van de prijzen hebben veel huizenbezitters mo-menteel een hypotheek die hoger is dan de waarde van hun woning. Zij staan ‘onder water’. Het gaat vooral om jonge gezinnen die in de jaren vlak voor de crisis hun woning hebben gekocht. Begin 2014 stonden volgens de officiële statistieken nog 1,5 miljoen huizenbezitters onder water. Dat was 1 op de 3 huishoudens met een hypotheek. Maar dit beeld is achterhaald, omdat de waarde van de woning in deze statistiek gebaseerd is op de WOZ-waarde. Deze loopt doorgaans een jaar achter op de markt, zodat het recente herstel van de huizenprijzen niet is meegenomen. Ook is er geen rekening gehou-den met vermogen opgebouwd via bijvoorbeeld een spaarhypotheek. Om deze twee redenen ligt het werkelijk aantal ‘onder water’-huishou-dens naar schatting rond 1 miljoen.

Verkoop ‘onder water woningen’ in praktijk onaantrekkelijk Bij eventuele verkoop blijven deze huishoudens achter met een restschuld. Deze is eventueel mee te financieren bij de aankoop van een nieuwe wo-ning, maar dit betekent wel automatisch hogere lasten. Manieren om van de onderwaarde af te komen zijn wachten op huizenprijsstijgingen en/of sparen om extra af te lossen. Beide kosten tijd en intussen verhuizen deze mensen niet. Dit remt het aantal transacties nu nog.

Rem wordt minder over tijd Met de tijd neemt dit effect echter af. Bij stijgende prijzen staan steeds minder mensen onder water. Dit effect is sterker in regio’s waar de prij-zen sneller stijgen. In de steden komt de woningmarkt daardoor eerder weer op gang dan aan de randen van het land.

Onder water remt verkoop


800.000

600.000

400.000

200.000

0

200.000

400.000

600.000

Huishoudenstot 35 jaar:520.000


Huishoudenstot 55 jaar:1.040.000



Huishoudensboven 75 jaar:

370.000

Hypotheek lager dan WOZ

Hypotheek hoger dan WOZ (onder water)

Afgeloste hypotheek

Vooral jonge huizenbezitters staan onder waterAantal huizenbezitters boven en onder water (begin 2014)

29

Ouderen zijn relatief honkvastDe laatste jaren wisselt gemiddeld 3 a 4% van de koop-woningen van eigenaar. Hier zijn echter grote verschillen naar leeftijd: Ouderen zijn honkvaster dan jongeren. Voor-al jongeren en jonge gezinnen kopen woningen. Door de vergrijzing neemt juist het aantal oudere huishoudens toe. Doordat zij minder verhuizen, verwisselen minder wonin-gen van eigenaar. Dit scheelt in 2025 zo’n zevenduizend transacties en het effect loopt op over de tijd. Omdat de randen van het land relatief sterk vergrijst zijn is het druk-kende effect op de doorstroming juist daar sterk.

‘Jonge ouderen’ verhuizen iets vakerHuidige ouderen zijn vitaler en staan er financieel beter voor dan eerdere generaties. Dit kan ertoe leiden dat ze vaker verhuizen. Ook de veranderingen in de zorg kunnen hier een aanleiding voor zijn: sommige ouderen zullen wel-licht een appartement huren of kopen waarin ze comfor-tabel thuis kunnen wonen. Omdat het aandeel ouderen zo sterk toeneemt, heeft de vergrijzing per saldo toch een drukkend effect op de doorstroming.

Vergrijzing beperkt de doorstroming

VERGRIJZING BEPERKT DE DOORSTROMING

Jonger dan 35 jaar

35 tot 45 jaar

45 tot 55 jaar

55 tot 65 jaar

65 tot 75 jaar

75 jaar of ouder

4,53%

2,24%

1,22%

0,71%

0,54%

0,25%

0% 1% 2% 3% 4% 5%

VOORAL JONGVOLWASSENEN KOPEN HUIZEN...

AANDEEL DAT JAARLIJKS EEN WONING KOOPT (GEM. 2010 EN 2011)

-200.000

55 minners

55 plussers0

200.000

400.000

600.000

800.000

-209.211

720.246

...MAAR HUN AANDEEL IN DE WONINGMARKT NEEMT AF...GROEI VAN AANTAL HUISHOUDENS 2015 - 2025

Vooral jongvolwassenen kopen huizen…Aandeel dat jaarlijks een woning koopt (gem 2010 en 2011)

…maar hun aandeel neemt af…Groei van aantal huishoudens, 2015-2025


30

Conclusie: Stilte aan de rand van het land

Bron: Huizenzoeker.nl, CBS, ING Economisch Bureau

DE DOORSTROMING VERSCHILT PER REGIO

Den Haag

Amsterdam

Utrecht (stad)

Groningen (stad)

Maastricht

Utrecht (prov.)

Rotterdam

N-Holland

Arnhem/NijmegenZ-Holland

Zeeuws-Vlaanderen N-Brabant

Overijssel

Limburg

Flevoland

Friesland

Gelderland

Groningen (prov.)

Drenthe

Weinigaanbod

Veelaanbod*

Veeldoorstroming*

*transacties als % van koopwoningvoorraad(afwijking van NL-gemiddelde 2008-2014)

*te koop aangeboden woningenals % van koopwoningvoorraad(afwijking van NL-gemiddelde 2008-2014)Weinig

doorstroming

Verstilde en dynamische marktenHoe ouder de bevolking in een gebied is, hoe minder mensen er verhuizen. Weinig mensen willen hun woning verkopen en weinig mensen willen er kopen. Limburg en Zeeuws-Vlaanderen zijn voorbeelden van dit soort ‘verstilde markten’.

Het komende decennium wordt dit alleen maar sterker: in de jonge gebieden wonen mensen met flexibele contracten, die bij in-komensveranderingen juist wel willen ver-huizen. Zij kunnen ook makkelijker verhui-zen, omdat de prijsstijgingen er groter zijn en hun huis dus eerder ‘boven water’ komt.

Dit is belangrijk voor de lokale makelaars, notarissen, stoffeerders en witgoedzaken. Zij hebben aan de randen van het land steeds minder werk, omdat de woningmarkt er ver-stilt. In de steden blijft de dynamiek juist nog redelijk, doordat lagere kosten koper juist daar van invloed zijn. Dit vergroot overigens voor dienstverleners de prikkel om in de stad hun geluk te beproeven. De trek naar de stad houdt zichzelf zo in stand.

31

Stevige conclusies• Deze analyse komt tot stevige conclusies: nog een de-

cennium lang – en waarschijnlijk ook daarna – blijven de gemiddelde prijsstijgingen veel lager dan in eerdere decennia. De prijs van grote en dure huizen ontwikkelt zich blijvend minder gunstig. Daarbij nemen de ver-schillen tussen de randen van het land en de steden verder toe. De woningmarkt aan de rand van het land komt bijna stil te liggen. Dit zijn stevige conclusies voor de vooruitzichten voor kopers en huizenbezitters.

• Het ING Economisch Bureau wil met deze analyse een bijdrage leveren aan het denken over de huizenmarkt. Ten eerste: een huis kopen is lang niet voor iedereen en overal een goede investering meer. Ten tweede: dé huizenmarkt bestaat in Nederland niet.

• Hoewel niet iedereen direct blij zal zijn met deze con-clusies, maken ze de markt voor kopers en verkopers wel inzichtelijker. Dat sluit aan bij het doel van het ING Economisch Bureau: economie begrijpelijker maken, zodat mensen in staat zijn betere financiële beslissin-gen te nemen.

Verantwoording

Geen exacte wetenschap• Het voorspellen van de ontwikkelingen op de huizen-

markt is geen exacte wetenschap. De regelgeving, het ruimtelijk beleid, het gedrag van mensen, de econo-mie: ze zouden ons kunnen verrassen. Bovendien geldt voor individuele huishoudens: in een goede straat staan slechte huizen en omgekeerd.

• Mensen doen er daarom goed aan om zich uitgebreid te informeren voor ze belangrijke financiële beslissingen nemen over hun woning. Door risico’s in kaart te bren-gen kunnen ze hier beter op inspelen.

DisclaimerDe informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten.

Meer weten: kijk op ING.nl/kennis

Marieke BlomHoofdeconoom ING Nederland

Dimitry FlemingSenior Econoom

Senne JanssenSenior Econoom

Documents

Eigen huis verliest gouden glans - Meerdervoort Vastgoedfondsen · 2018-06-25 · Eigen huis verliest gouden glans ... Maar het grootste deel wordt ver-klaard uit veranderend gedrag: