L’appui au financement de l’habitat par la Banque Mondiale:

Modes d’intervention, principales problématiques

Séminaire “Habitat et Francophonie”, Sherbrooke, Québec,

13-15 Juin 2006

Olivier Hassler Banque Mondialeohassler@worldbank.org

Plan de la présentation

1. Finalités des interventions de la Banque Mondiale dans le financement du logement

2. Modes d’intervention

3. Quelques problématiques clés

I) FINALITES DES INTERVENTIONS

Enjeux:• Accès à de l’habitat informel/insalubre résultant d’une urbanisation on maîtrisée• Impact sur la croissance• Mobilisation de l’épargne• Développement de l’intermédiation financière(canalisation de l’épargne vers les investissements)• Constitution d’actifs privés comme marchepied économique

Objectif: Promouvoir de systèmes et mécanismes de financement du logement• Susceptibles de servir une majorité de ménages• Robustes - Les financements immobiliers sont souvent a l’origine de crises financières• Optimisant les interventions publiques à but social - qui ne peuvent pas combler d’énormes fossés prix-revenus

Le financement du logement: une activitédifficile à développer

• Besoin de longues périodes d’amortissement = condition première pour rendre un investissement lourd abordable

• Besoin de sûretés et de voies de recouvrement efficaces = condition– pour attirer des capitaux à long terme– pour ouvrir l’accès au logement à des ménages modestes

• Ces deux conditions sont difficiles à réunir dans des marchés émergents

• Typologie selon l’indicateur crédits/PNB: marchés à peine existants (<2%), marchés naissants (5%-10%), marchés en développement (10%-15%) ou ayant atteint une maturitéintermédiaire (15%-20%)

Le crédit au logement est parmi les services financiers les moins développés dans les

économies émergentes

Encours des prets au logement / PNB (2004)

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II) MODES D’INTERVENTION

Types d’intervention du Groupe B.M.1. Etudes et analyses

● Études économiques sectorielles● Conseils et recommandations● Formulation de politique du logement● Programmes d’évaluation des systèmes financiers (avec le FMI)

2. Assistance Technique● Prêts et dons (transfert d’expertise, renforcement des capacités

techniques, appui aux reformes)● Consultations techniques facturées

3. Prêts● Ajustement (soutien aux politiques de développement d’un secteur

comprenant des programmes de reformes multiples )● Investissement (ex.: systèmes d’enregistrement foncier, mécanismes

de refinancement a long terme, systèmes de garantie) 4. Investissement dans le secteur prive (SFI): participations en

capital, prêts, garanties 5. Transfert et diffusion de connaissances

● Livres, « Working Papers », articles● Conférences internationales, séminaires

III) QUELQUES PROBLEMATIQUES CLES

Des rapport Prix/Revenus souvent dissuasifs

• Accès a la propriété difficile si ratio très > 4[Autre indicateur d’accessibilité: pouvoir d’achat du revenu médian en termes de prix

médian]

• Large part du secteur informel• Des blocages cruciaux et complexes entravent l’offre

– Le foncier aménagé: un grave problème appelant• Des actions juridiques (formalisation des droits coutumiers par ex)• Des mesures institutionnelles (organismes aménageurs)• Des réformes en matière de finance municipale (impôts fonciers, étalement des

coûts d’infrastructure)• Une utilisation nouvelle du domaine public

– Faiblesse de filière des promoteurs/ constructeurs

• Locatif social: une solution pour pays riches?– Le locatif privé, souvent présent, est aussi affecté par les problèmes de prix– Le locatif public, plus rare, est souvent affecté par des problèmes de

gouvernance. Son efficacité sociale et économique est généralement faible

L’infrastructure du crédit est souvent à consolider• Clarifier et sécuriser et les droits immobiliers

– Un problème majeur: transition des droits informels, notamment à base coutumière (Afrique), vers des titres formels

– Limiter les droits précaires, temporaires ou révocables (Afrique: obligation de mise en valeur)

– Clarifier la portée et la stabilité des droits fondés sur les concessions ou les baux à long terme (Sous-continent indien)

– Etablir des régimes spécifiques: copropriété, ventes sur plan • Fiabiliser les systèmes d’enregistrement foncier

– Systèmes souvent partiels, manuels, non intégrés– Foyers de fraude et de corruption– Coûts souvent dissuasifs

• Préserver la crédibilité de la garantie hypothécaire– Organiser des procédures de recouvrement efficaces– Considérer des voies d’action directe ou des cours spécialisées– Promouvoir l’ information et le conseil des emprunteurs

• Fournir les outils de mesure du risque– Centrales de risques/ bureaux de crédit– Information sur le marché immobilier (ex. Mexique)– profession d’évaluateurs organisée(ex. Algérie)

L’ élargissement de l’accès au crédit implique des stratégies spécifiques

1. Instruments et produits● Assurance hypothécaire pour pallier le manque d’apport personnel .

Peu répandue hors des pays industrialisés (nécessite une bonne infrastructure de marché)

● Location-vente (Chili). Peu d’exemples de succès net● Subventions « intelligentes » faisant jouer des effets de levier avec des

ressources de marché (notamment épargne préalable), évitant d’etre captées par les distributeurs , et précisément ciblées

● Micro-crédits pour l’habitat. Utiles, mais portée limitée (auto-construction progressive), notamment en zone urbaine

2. Importance des réseaux de distribution● Intérêt des réseaux alternatifs (coopératives d’épargne et de crédit,

réseaux mutualistes- Ex.: Banques Populaires du Ruanda, Nyesigiso au Mali, MUCODEC au Congo ): largement implantés auprès de ménages souvent modestes, mobilisateurs d’épargne, relativement moins sensibles aux chocs externes

● Mais peu sont en position d’ accéder au financement externe àlong terme. Besoin de renforcement et de supervision

Le manque de refinancement adapté est un obstacle majeur

1. Blocage circulaire fréquent :● pas de marché secondaire avant que le marché primaire n’ait atteint

une taille critique (adossement des emprunts par les portefeuilles de prêts)

● Pas de prêts à long terme sans refinancement adapté2. Insuffisance des investisseurs institutionnels 3. Parfois, manque d’instruments de placement et

« transformation inversée » de l’épargne longue 4. Les systèmes d’épargne forcée pour le logement sont

souvent contre-productifs (Brésil, Venezuela, Nigeria, Philippines..)● Sous-rémunération de l’épargne et épuisement des ressources)● Faible rapport bénéficiaires/cotisants (1/12 dans les bons cas, 1/60

dans les mauvais) et critères d’attribution ● Distorsion du marché et frein au développement de l’offre globale

5. Les investissements locatifs sont particulièrement sensibles à la durée des financements et au coût du capital

Politiques de refinancement envisageables1. Appuyer la création de fonds de pension (Chili, Mexique,

Nigeria)2. Développer des instruments de collecte cohérents

avec le degré de maturité des marchés primaire et secondaire:

– Titres de dettes interbancaires garantis– Centrale de refinancement (Malaisie, Jordanie)– Obligations hypothécaires (Chili, Europe de l’Est)– Titrisation (Décollage assez récent au Mexique, en Inde,

Afrique du Sud)3. Eventuellement, faciliter d’abord la gestion de la

liquidité bancaire pour sécuriser la transformation 4. Promouvoir les produits d’épargne volontaire pour le

logement [avantage additionnel: outils d’appréciation du risque applicable au secteur informel]

La propension des banques commerciales àoffrir des crédits au logement peut être faible

1. La stratégie des banques classiques:● Orientation fréquente vers les entreprises et le commerce● Réticences –justifiées- à prêter long dans les contextes

d’instabilité macro-économique - y faire face par la structure des produits (indexation, devises étrangères…) est la source d’autres risques

● Coûts d’opportunité élevés ( concurrence des titres d’Etat, coûts d’organisation…)

Une situation typique: larges volumes de ressources non canalisées vers les investissements

2. Besoin de moteurs de développement● Modèles de établissements spécialises (Inde, Mexique)● Modèle moins convaincant des banque d’Etat● Rôle catalytique des entités de second niveau(refinancement –Jordanie-, ou

garantie -Mexique)