도시개발/재개발 사업

도시계획의 새로운 조류

도시개발사업의 의의

의의

도시계획시설을 설치, 정비 또는 개량하는 도시계획시설사업, ‘도시개발법’에 의한 도시개발

사업으로 분류

도시개발법의 정의 – 도시개발구역 내에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건

및 복지 등의 기능을 가지는 단지 또는 시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업

도시개발사업의 의의

전개과정

1934년 제정된 ‘조선시가지계획령’에서 토지구획정리를 규정하면서 시작

1962년 도시계획법 제정 이후, 1966년 토지구획정리 사업법을 도시계획법으로부터 분리하여

제정

1971년 도시계획이 사회적, 경제적 계획을 포함한 종합계획을 지향하게 됨.

1972년 주택건설촉진법, 1973년 산업기지 개발 촉진법 제정 -> 도시개발에 있어 공공의 적

극적 참여 확대

1976년 도시재개발법이 도시계획법에서 분리 제정 -> 재개발에 의한 도시정비가 활성화

1980년 택지개발촉진법 제정 -> 공영개발사업 위주로 전환

1992년 도시계획법 개정 -> 광역계획과 상세계획제도 도입

1994년 사회간접자본시설에 대한 민간자본유치촉진법 제정 -> 민간부문 참여 활성화

1999년 도시개발법, 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제정 -> 규제완화통해

토지공급 원활히하고, 지방자치단체의 자율성 증진과 민간참여 폭 확대

도시개발법

도시개발법 제정

도시개발사업이 촉진법이나 특별법과 같이 단일 목적으로 제정된 법에 의해 추진되어 종합

적이고 체계적인 개발이 필요한 사업을 실행하기에 한계 -> 1999년 도시계획법의 도시계획

사업 부분과 토지구획정리사업법을 통합, 보완하여 도시개발법 제정

도시개발법의 특징

민간도 조합, 민간 또는 민관합동법인 등의 형태로 도시개발사업의 시행자가 되어 도시개발

에 참여

민간법인도 도시개발구역의 지정을 제안할 수 있도록 함

사업의 시행을 수용 또는 사용에 의한 방식, 환지방식 또는 양자 혼용 방식 중에서 선택하여

탄력적으로 시행할 수 있도록 함

민간에 토지수용권을 제한적으로 부여

용지보상을 위해 현금대신 토지상환채권을 발행할 수 있도록 함 -> 사업비용의 부담 경감,

보상금이 부동산투기자본으로 전환되는 것 방지

지방자치단체가 필요한 자금조달을 위해 도시개발채권을 발행, 도시개발특별회계 설치

도시개발사업의 시행절차

기초조사단계

도시개발사업 목표 설정

- 공공주도 : 부족한 주택, 상업, 업무시설의 수요증가 및 새로운 입지에 대한 수요에 대응한 신개발 / 기존

도시지역 노후에 대응한 도시재개발

- 민간주도 사업 : 이윤추구 but 도시개발과 관련된 제약요건 충족 필수

사업타당성 분석

- 경제적 타당성 : 도시개발 사업의 비용보다 수익이 많을 때 타당

(분석기법 : 순현재가치(NPV), 내부수익률(IRR))

- 법/제도적 타당성 : 관련 법/제도상의 제약을 검토

- 물리적/기술적 타당성 : 토양의 수용능력, 지하수, 하중, 유해물질 등 부지의 적합성 검토

도시개발사업의 시행절차

개발계획 수립단계

개발구역의 지정

- 지자체장이 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정하는 때에 도시 개발구역 지정을 요청

- 일정규모 이상의 토지 개발 시 외부효과가 크게 발생할 경우 중앙정부의 승인 필요

- 중앙정부가 요청하는 경우 국가가 직접 개발구역 지정 요청 가능

- 일정규모 이상의 토지의 소유자, 조합, 건설업자 등도 개발계획 수립 후 개발구역 지정 요청 가능

- 구역지정 시 공람 또는 공청회를 통해 주민 및 전문가 의견 청취 후 타당할 때 반드시 반영 (도시개발법)

개발계획 및 실시계획

- 개발계획 : 구역지정 목적, 시행기간, 시행자 등 포함

- 실시계획 : 시행자가 작성 / 지구단위계획 포함 / 설계도서, 자금계획 및 시행기간 등이 포함

사업시행자 (도시개발사업 시행자 지정요건)

- 국가, 지자체, 정부기관, 지방공사 등

- 민간 사업시행자 : 토지소유자 및 조합, 일반건설업자 및 주택건설업자, 민관합동법인, 부동산신탁회사

도시개발사업의 시행절차

사업시행단계

사업시행

- 실시계획 수립 후 개발구역 지정권자에게 인가 신청

- 도시개발 사업 절차의 간소화를 위해 실시계획 인가 시 관련 법률 인허가 의제 처리

- 토지취득 : 사용 및 수용방식, 환지방식, 혼합방식의 선택 가능

조성된 토지 공급

- 공사 완료 보고 시 공급계획을 작성, 인가 받아야 함

수용 및 사용방식에 의한 도시개발

시행자 지정

토지소유자의 총수 2분의 1 이상의 동의, 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상을 소유 -> 나머

지를 수용 또는 사용할 수 있다.

토지상환채권의 발행 및 이주대책

시행자는 토지매수가액에 상당하는 토지상환채권을 발행하여 토지소유자에게 지급하고, 사

업시행 후에 조성된 토지로 상환

시행자는 채권을 담보로 금융기관에서 대출을 받아 사업 시행가능

• 채권(Bond)은 정부, 공공단체와 주식회사 등이 일반인으로부터 비교적 거액의 자금을 일시에 조달하기 위하여 발행하는 차용증서

• 채권은 대체로 정부 등이 발행하므로 안전성이 높고, 이율에 따른 이자소득과 시세차익에 따른 자본소득을 얻는 수익성이 있으며, 현금화할 수 있는유동성이 크다. 이러한 특성에 의하여 채권은 만기와 수익률에 따라 주요한투자자금의 운용수단으로 이용되기도 한다.

조성토지공급계획 및 분양

도시재개발

개념

도심재개발 – 도시의 노후화된 도심부를 현대적 시설로 개선하여 도심이 갖고 이쓴 기능을

효율적이고 원활하게 발휘하도록 함

불량주택 재개발 – 불량시설물의 기능을 정비하고 환경을 순화함으로써 안전하고 기능적인

주거지를 조성하는 것

도시재개발의 종류

1. 전면재개발 - 철거를 위주로 한 도시재개발로서 시가지의 노후화된 곳의 일부 혹은 전부를

철거하고 새로운 계획을 세워 시가지를 건설

2. 수복재개발 – 일정구역의 개별건물의 전부 혹은 일부분을 수리개조하고 필요하다면 부대시

설을 신설 정비해서 기존시설의 계속적인 사용이 이루어지도록 하여 전통적인 도시의 기능

이 유지되도록 지구를 수복하는 것

3. 보전재개발 – 양호하게 보전된 지구나 역사, 문화적으로 보전이 필요한 건축물이나 시설물

을 보전하면서 재개발을 정비하는 것

수복형 재개발

수복형(소단위 맞춤형) 정비는 해당 지역의 정비와 개량을 중시하면서 소단위 개발을 지향한

다. 노후시가지의 기존 도로망과 필지패턴을 존중하면서 부분적으로 단절된 도로망을 연결

또는 확폭하고, 건축 및 주차장 규제 등을 완화하여 개별 건축이 가능하도록 하며, 자체 개발

이 불가능한 필지에 대해서는 몇 개를 합필하여 공동개발을 유도

수복형 재개발

도시 및 주거환경정비법

도시 및 주거환경정비법

도시계획사업과 민간유치

민간투자사업의 투자방식

도시계획의 새로운 조류

새로운 도시계획의 흐름

New Urbanism

도시재생

친환경생태도시

단지 환경적 자연자원 조건만을 고려하는 것이 아니라, 사회경제적인 요소와 공동체적인

요소까지를 고려한 다양한 측면에서의 지속가능한 도시조성의 개념

승용차 이용률 저감 – 녹색교통망 (BRT, TRAM), 보행교통 및 자전거 이용을 적극적으로

연계시킨 접근성 개선방안

새로운 도시계획의 흐름

새로운 도시계획의 흐름

창조적 혁신도시

문화, 정보, 미디어분야 등을 중심으로 관, 산, 학, 연 가느이 효과적인 융합이 시너지 효과

를 일으킬 수 있는 새로운 산업기반을 갖춘 미래형 도시

공공기관, 기업, 대학, 연구소 등의 혁신주체와 혁신주체 간의 공동협력 및 네트워킹 지원

시설 / 주거, 교육, 문화, 여가 공간 등의 도시시설

새로운 도시계획의 흐름

복합도시개발

압축도시개발

유비쿼터스 도시개발

스마트 성장관리

워터프론트 개발