Upload
others
View
4
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
26.8.2016
1
Sujuvasti seuraavalle. Miten omistajanvaihdos käytännössä tehdään?
Pääkaupunkiseudun metsäpäivä Espoo 3.9.2016
Pirjo Haviayrittäjä / tietokirjailija
Sujuvasti seuraavalle. Miten omistajanvaihdos käytännössä tehdään?
Pääkaupunkiseudun metsäpäivä Espoo 3.9.2016
Pirjo Haviayrittäjä / tietokirjailija
www.metsapremium.fi
Tärkeitä päätöksiä
Päätös luopua
Järjestelyn tavoitteet
Päätös jatkajasta
Päätös luovutus-tavasta
Toimeen-pano
© Pirjo Havia, MetsäPremium Oy
26.8.2016
2
3
Tärkeitä kysymyksiä ennen päätöstä
q Miksi metsätilan spv halutaan tehdä?
q Halutaanko vain metsän spv vai muunkin omaisuuden?
q Omistetaanko luovutettava metsä (+ muu omaisuus) yksin vai yhdessä?
q Onko halukas jatkaja tiedossa?
q Millä aikataululla halutaan edetä?
q Voiko kyseessä olla maatalouden spv?
© Pirjo Havia, MetsäPremium Oy
Luopuja, mieti omat tavoitteesiHaluatko
q Helpotusta omaan elämään ja metsäasioiden hoitoon
q Säilyttää metsät jakamattomana suvussa
q Saada metsätila osaaviin käsiin ja aktiiviseen käyttöön
q Tasapuolista kohtelua perillisille
q Välttää ristiriitoja suvussa
q Auttaa järjestelyllä jälkeläisiä tai muita läheisiä
q Ensisijaisesti minimoida veroseuraamuksia
q Muita tavoitteita?
4© Pirjo Havia, MetsäPremium Oy
26.8.2016
3
Selvitä asianosaisetqOmistaja / Kenen omaisuutta järjestellään?§ Henkilö yksin
§ Puolisot yhdessä
§ Kuolinpesä
§ Yhtymä
qHallintaoikeuden haltija / Luovutaanko hallintaoikeudesta?
q Jatkaja / Onko halukasta jatkajaa, yksi vai useampia?
q Perillisen sisaret / Miten ollaan tasapuolisia?
q Perhevarallisuus / Vaalitaanko suvun varallisuutta?
q Puolison / avopuolison asema?
5© Pirjo Havia, MetsäPremium Oy
Jatkajan valintaq Ketkä kuuluvat perillisjoukkoon ja mitkä ovat heidän
odotuksensa?
q Sukupolven ylitys?
qMuu lähiomainen (huom. veroseuraamukset)?
q Rajanaapuri tai muu henkilö, jolle metsä halutaan?
q Jatkajan mahdollisuudet maksaa kauppahintaa?
q Vain omistusoikeuden, mutta ei hallinnan siirto?
Ø Mieti luovutatko yksin- vai yhteisomistukseen.
Ø Tärkeää, että metsä tulisi jatkajalle toivottuna omaisuutena.
Ø Metsän myynti vieraalle ei ole huono vaihtoehto!
6© Pirjo Havia, MetsäPremium Oy
26.8.2016
4
Jatkajien tavoitteet
q Yksin vai yhdessä?
q Hallintaoikeus vai ei?
q Millaisia tulo-, työ- ja virkistysmahdollisuuksia metsä antaa?
q Mitä tarkoitusta varten haluaa metsää?
q Vastaako ko. metsä jatkajan tavoitteita?
7© Pirjo Havia, MetsäPremium Oy
Jatkajien valmistautuminenq Miten rahoitat hankinnan?
q Miten järjestät metsänhoidon ja hakkuut?
q Millaisia investointitarpeita on lähivuosina?
q Millaisia kiinteitä kuluja on metsänomistajana?
q Miten hankit tietoa metsänomistajana toimimisesta?
Ø Metsäkeskuksen Metsään ABC –kurssit
Ø Metsänhoitoyhdistyksen kurssit ja retket
Ø Kaupunkien metsänomistajakerhot ja -yhdistykset
Ø Verkkolähteet
Ø Kirjallisuus ja lehdet
8© Pirjo Havia, MetsäPremium Oy
26.8.2016
5
Etsi metsän saantokirjat
q Millainen on metsän edellinen saanto? Onko luovutuskirja tallessa?
q Metsänomistus lainhuudon tai perukirjan perusteella.
q Epäselvissä tapauksissa selvennyslainhuuto Maanmittauslaitoksesta § 55 € / kiinteistö, määräala tai määräosa
q Kuolinpesillä perukirjan osakasluettelon vahvistaminen maistraatissa § Osakkaina vain rintaperilliset, vanhemmat ja leski 73 euroa
§ Muissa tapauksissa 146 euroa
9© Pirjo Havia, MetsäPremium Oy
Selvitä ennen luovutusta
q Järjesteltävän omaisuuden arvo
q Metsäsuunnitelmasta hakkuumahdollisuudet ja hoitotarpeet
q Kaavoitustiedot ja metsien käytön rajoitteet
q Metsien verotustilanne§ Käytettävissä oleva metsävähennysoikeus§ Mahdolliset vahvistetut tappiot§ Poistamatta olevat menojäännökset
10© Pirjo Havia, MetsäPremium Oy
26.8.2016
6
Hanki tieto metsän arvosta
q Kartoita metsien ajantasainen käypä arvo
q Ota huomioon myös kiinteistön muut varallisuuserät
q Metsien arvo on hyödyllistä selvittää jo alkuvaiheessa ainakin suuntaa antavasti § etenkin jos luovutetaan myös muuta omaisuutta tai mietitään
rahoitusmahdollisuuksia!
q Huom! Veroseuraamukset perustuvat luovutushetken arvoon.§ Metsästä tehty tila-arvio voidaan tarvittaessa päivittää ennen
luovutusta.
11© Pirjo Havia, MetsäPremium Oy
Miten metsätilan arvo määritetään niin, että se täyttää verottajan vaatimukset?
Metsämaata koskevat arvostusperusteet Verohallinnon ohjeessa (Varojen arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa)
1. Metsäammattilaisen laatima tila-arvio (yli 15 ha, 30 ha, 60 ha) § Ammattilainen laatii yleensä tila-arvion summa-arvomenetelmällä
§ Suurten metsäalueiden arvon määrittämisessä suositeltavaa käyttää tuottoarvomenetelmää
2. Jos ei ole tila-arviota, niin arvo kauppahintatilaston perusteella (ns. verottajan taulukkoarvot)
§ Jouto- ja kitumaa arvo-osien mukaan tai 50 €/ha
© Pirjo Havia, MetsäPremium Oy
26.8.2016
7
SUKUPOLVENVAIHDOS
KUOLEMAN JÄLKEENELINAIKANA
LAHJOITUS EN TEE MITÄÄN TESTAMENTTIKAUPPA SPV- HINTAAN
KAUPPA KÄYPÄÄNHINTAAN
13
Harkitse ja tutki eri vaihtoehtoja
© Pirjo Havia, MetsäPremium Oy
Metsän lahjoittaminenq Kiinteistöjen lahjoituksissa määrämuotoinen lahjakirja
§ Kaupanvahvistajan todistus (120 €)
q Avio-oikeuden poissuljenta vai ei?
q Ennakkoperintöä vai ei?
q Käytettävissä oleva metsävähennysoikeus ja poisto-oikeudet siirtyvät
q Verosuunnitteluun on paljon mahdollisuuksia, mutta niiden käyttöä kannattaa tarkoin harkita! § Metsälahjavähennys
§ Lahjoja hajauttamalla, hallintaoikeuksia erottamalla ja pilkkomalla lahjoja annettavaksi yli 3 vuoden välein > Metsätilaa ei kuitenkaan pidä luovuttaa pilkkomalla!
§ Verottomat lahjat!
§ Ajoittamalla hakkuita osana spv:n toteutusta tai pidättämällä hakkuuoikeuksia
§ Antamalla yhteislahja
14© Pirjo Havia, MetsäPremium Oy
26.8.2016
8
Lahjaverostaq Lahjan saajan on annettava lahjaveroilmoitus, kun lahjan arvo on
vähintään 4 000 € (5 000 € v. 2017). q Samoin, jos on saanut samalta antajalta kolmen vuoden kuluessa
muitakin lahjoja ja lahjojen yhteisarvo on väh. 4 000 € (v. 2016). q Lahjaveroilmoitus on toimitettava Verohallintoon kolmen kuukauden
kuluessa siitä, kun lahjansaaja on saanut lahjan haltuunsa. q Lahjaveroilmoituksen voi jättää verkossa www.suomi.fi tai
lähettämällä lomake Verohallintoon. q Vältettävä lahjana saadun kiinteistön myyntiä vuoden sisällä
saannosta.q 1.1.2017 alkaen osan lahjaverosta saa isommissa lahjoituksissa
vähentää metsälahjavähennyksenä tuloverotuksessa.
15© Pirjo Havia, MetsäPremium Oy
Metsäkiinteistön kauppaq Metsäkiinteistön kauppa kirjallisesti määrämuotoisena (maakaari)§ Kaupanvahvistajan todistus, hinta 120 €
q Verohallinnossa katsotaan kaupaksi, kun kauppahinta on § yli ¾ käyvästä arvosta
§ Maatilan spv-kaupoissa hinta yli ½ käyvästä arvosta
q Omaisuuserät suositeltavaa hinnoitella erikseen.§ Kannattaa merkitä kauppakirjaan (tontit, rakennukset, maa-ainekset jne.)
q Voidaan sopia velkajärjestelystä. Maksusuunnitelma!
q Voidaan tehdä luonnoskauppakirja ja hakea ennakkoratkaisu Verohallinnolta (385 € v. 2016).
Kuolinpesän osakas, huom! Älä myy kuolinpesäosuuksia, vaan tee ensin metsässä perinnönjako!
16© Pirjo Havia, MetsäPremium Oy
26.8.2016
9
17
Kaupan veroseuraamuksia
qMyyjälle luovutusvoiton vero§ jos ei saa TVL 48 §:n mukaista lähisukulaisten verovapautta
§ aiemmin käytetyn metsävähennyksen lisääminen luovutusvoittoon
q Ostajalle varainsiirtovero 4 %
q Ostajalle metsävähennysoikeus§ käyttämätön metsävähennysoikeus ei siirry myyjältä
q Käyttämättömät poisto-oikeudet eivät siirry
17© Pirjo Havia, MetsäPremium Oy
1826.8.2016
Luovutusvoiton verovapaus TVL 48 §
q Maa- tai metsätalouden harjoittajan spv-huojennus, § jos yli 10 v. omistanut yksin tai yhteensä sen kanssa, jolta saanut
vastikkeetta,
§ saajana lapsi, lapsen rintaperillinen, luovuttajan sisar, veli, sisarpuoli tai velipuoli yksin tai yhdessä puolisonsa kanssa,
§ ja luopuja harjoittanut metsätaloutta.• Metsätalouden harjoittamiseksi hyväksytään myös toiminta
kuolinpesässä sen osakkaana (KHO:2010:24)• Yhtymän ja yhteismetsän osakas
q Luovutuksen kohteena on harjoittamaansa maatalouteen tai metsätalouteen kuuluvaa kiinteää omaisuutta.
§ Huom! Kuolinpesän osuus on irtainta omaisuutta.
18© Pirjo Havia, MetsäPremium Oy
26.8.2016
10
Lahjanluontoinen kauppaq Myyjällä ja ostajalla on aina oikeus keskenään sopia hinnasta.q Jos kaupassa sovittu hinta on alle ¾ kohteen käyvästä arvosta, syntyy
verotettavaa lahjaa. q Päätettävä§ Halutaanko kauppa lahjan luontoiseksi vai ei
§ Halutaanko lahjan osuus antaa ennakkoperintönä
q Selvitettävä lahjoitettavan omaisuuden käypä arvo ja lahjanluontoisuuden euromääräinen raja
q Verohallinnolta voidaan hakea ennakkoratkaisua luonnoskauppakirjalla § Katso www.vero.fi
§ Päätöksen hinta 385 €
19© Pirjo Havia, MetsäPremium Oy
Tärkeitä asiakirjoja ja tietoja
Maanmittauslaitokselta§ Lainhuutotodistus ja
rasitustodistus, 18 €/kpl
§ Kiinteistörekisteriote ja -kartta, 18 €/kpl
Palvelujen tarjoajilta§ Tila-arvio ja arvio muun
luovutettavan omaisuuden arvosta
§ Metsään liittyviä tietoja
§ Edellä mainitut otteet kiinteistötietojärjestelmästä (KTJ)
Omista arkistoista§ Aiemmat saantokirjat
§ Metsäsuunnitelmatiedot ja tiedot voimassa olevista sopimuksista
§ Tiedot viimeisimmästä metsäverotuksesta
Kunnasta§ Kaavoitustiedot
20
26.8.2016
11
Vältettäviä karikoita metsän omistusjärjestelyissä
q Pitkäkestoiset järjestelyt, joista aiheutuu merkittävästi lisäkuluja
q Hallintaoikeuden pidättäminen vain veronalennuskeinona
q Kuolinpesäosuuksien luovutukset
q Metsien pirstominen niin, että niiden taloudellinen merkitys omistajalleen häviää.
q Järjestelyt, joita luopujat tai saajat eivät itse ymmärrä
q Veronkierroksi katsottavat järjestelyt > Ennakkoratkaisun hakeminen tärkeää!
q Salailevat järjestelyt, joista aiheutuu ristiriitoja omaisten kesken.
21© Pirjo Havia, MetsäPremium Oy
26.8.2016
12
23
KIITOS JA HYVÄÄ SYYSAIKAA!