Evaluare Imobiliara-curs a4

7/27/2019 Evaluare Imobiliara-curs a4

1/151

EVALUARE IMOBILIARACURS 1 11.10.2012

Abordarea prin costuri

Aceasta abordare are in vedere evaluarea costurilor de nlocuire sau a

ostului de reconstrucie a construciei ce se evalueaz.Costul de reconstrucie (de nlocuire) = costul necesar pentru a construi cureturile curente de la data evalurii o copie identica a cldirii evaluate princeleai procedee tehnologice cu aceleai materiale si aceeai manopera si staree depreciere ca si construcia evaluata.

Costurile ce trebuiesc luate in considerare in aceasta abordare sunt:costuri directe: cuprind valoarea materialului, utilajelor, manoperei, profitul siheltuielile de regie, cheltuielile de organizare de antier, costurile de asigurare,heltuieli cu subantreprizele.costuri indirecte: cu privire la cheltuieli referitoare la certificate de urbanism siutorizaie de construcie, proiectare, verificare si expertiza tehnica, dirigenie deantier, dobnzi de credite bancare, costuri cu dezafectarea antierului, costuri cu

marketing si administraie, comisioane de vnzare si de transfer a societii.Conform standardelor internaionale de evaluare deprecierea unei cldiri

eprezint pierderi de valoare fata de costul de construire sau de reconstrucie ceot avea loc din cauze fizice, funcionale sau externe.

Aceste deprecieri reprezint diferena intre costul de nlocuire iniial (saueoretic) si costul de nlocuire de la data evalurii.

Deprecierea din cauze fizice reprezint pierderi de valoare datorate uzuriizice a vechimii cldirii sau datorita diferitelor defecte ce apar pe durata

uncionarii.

Pentru evaluarea acestei deprecieri fizice se pot folosi mai multe metode:1. Metoda bazata pe durata de viaa de funcionare a cldirii stabilita

rin HG 2139/2004, ce se refera la catalogul cu privire la clasificarea si durateleormale de funcionare a mijloacelor fizice. In cadrul acestui catalog se distingrmtoarele durate normale de funcionare:

- pentru cldiri de locuit si administraie: intre 40-60 ani- pentru cldiri comerciale: 32-48 ani

- pentru cldiri industriale: 40-60 ani- pentru cldiri agricole: 24-36 aniIn cazul in care cldirile au beneficiat de lucrri de ntreinere si reparaii,

e iau in considerare valorile maximale ale duratelor.


2/152

Aceasta metoda de evaluare este foarte simplista dar nu tine seama detarea tehnica, alctuirea structurala si materialele folosite.

2. Metoda legata de evaluarea deprecierii fizice recuperabile exprimaostul necesar pentru readucerea elementelor de construcie degradate la stareaniiala, cu preturile de la data evalurii, daca costul reparaiilor nu depete

ostul elementului in stare iniiala.

Ex.valoarea de

nlocuirevaloarereparaii

valoarea denlocuirermasastare iniiala

nvelitoareegradata

3507 lei 390 lei 3157

ugrveli

egradate

1750 lei 1900 lei 0

valoarea deprecierii recuperabile = 2250 leiMetoda de evaluarea a unei deprecieri fizice nerecuperabile are in vedere

osturile elementelor ce nu pot fi recuperate.

ElementDurataefectiva

Duratade

catalog

Cost denlocuire

Depreciereafizica

nerecuperabilaCovorPVC

4 10 7 Euro7x0.4 = 2.8

EuroStlpdegradat

beton

4 80 160 Euro 160x0.05 = 8

Euro

10.8 Euro

Deprecierea funcionalaPoate fi la rndul ei recuperabila si nerecuperabila.a) Deprecierea recuperabila pierderi de valoare pentru nlocuirea sau

modernizarea unui element existent sau pentru realizarea acelui element ... a fi

ealizat la data edificrii construciei.Acest cost al deprecierii funcionale recuperabile se deprecieaz cu uzurauncionala a elementului, dar se majoreaz cu costul .... respectiv costul de

modernizare si al instalrii.


3/153

ex. cost instalaie nvechita 1400 leicost uzura fizicacost catalog 8

1400 x 8 = 1120 lei ?????valoarea nlocuita rmasa 280 lei +cost dem. 280 lei

cost montare inst. noua 560 lei____________pierdere total 1120 lei

b) Deprecierea funcionala nerecuperabila costurile ce au in vedereeficiente de dotare sau supradimensionare ale elementelor nejustificate

Deficiente de natura externa acestea sunt cauzate de influente negative demplasament, de condiii ale pieei locale, de vecintatea.

AplicaieSa se determine deprecierea si valoarea de nlocuire rmasa a unei cldiri

unoscndu-se costul de nlocuire de 500.000 Euro, vechime efectiva de 13 ani,durata normala de 50 de ani si un cost al reparaiilor elementelor recuperabile

e 25.000 Euro.cost nlocuire 500.000 25.000 = 475.000 Eurodeprecierea conform catalog 475.000 * 13/50 = 123.500 Euro

valoarea de nlocuire rmasa 475.000 123.500 = 351.500 Euro

Deprecieri stabilite prin acte normativeIn Romania exista normativul P135/1999, aprobat de MLPAT.Aceste deprecieri fizice sunt stabilite in baza catalogului din HG

139/2004, considerndu-se ca toate construciile au beneficiat de reparaiiurente si capitale, precum si lucrri de ntreinere si reparare.

Sunt neglijate uzurile funcionale si externe.

Tot in acest normativ se au in vedere urmtoarele stri tehnice ale cldirii:stare tehnica foarte buna daca construcia a beneficiat de lucrri de ntreinere reparaii capitale si curentestare tehnica buna daca construcia a beneficiat de lucrri de ntreinere si

eparaii curente

stare tehnica satisfctoare daca construcia a beneficiat numai de lucrri dentreinere periodica, fr reparaii de nici un fel.


4/154

Alta clasificare:mediu normalmediu agresiv, cu umiditate ridicata sau cu temperaturi naltemediu cu coroziuni ridicatemediu puternic agresiv cnd acioneaz toate 3 concomitent

Tot prin acest normativ se stabilesc urmtoarele metode:1) Metoda statistica (sau metoda tabelara) in care pentru diferite tipuri deldiri cu diferite tipuri de structuri constructive, de stri tehnice si medii in caree afla aceste construcii, se dau procente de uzura pentru diferitele grade dezura.

Aplicaie

Sa se evalueze gradul de uzura a unei cldiri industriale cu structura deeton intr-un mediu de folosina agresiv, cu o stare tehnica buna si cu o vechimee 32 de ani.

conform anexa catalog 30 ani uzura 34%35 ani uzura 41 %

coeficientul de uzura pentru 32 de ani:

2) Metoda bazata pe starea tehnica reala a subansamblurilor ce alctuiesccldirestructura de rezistenta (fundaii, stlpi, planee, grinzi, perei structurali)anvelopa (tmplrie, arpante, nvelitoare)finisajeinstalaii

Cldiride locuit

Cldiricomerciale

Cldiriindustriale

Cldiriagricole

Structura derezistenta

40% 60% 50% 58%

Anvelopa 17% 20% 22% 25%Finisaje 25% 8% 8% 5%Instalaii 18% 12% 20% 12%

Duratele pe categorii de elemente sunt precizate si in GE 032/1997 curivire la duratele de viaa normata ale elementelor de construcii.


5/155

AplicaieSa se determine gradul de uzura fizica a unei cldiri de locuit cu structura

e zidrie de crmid, cu o stare tehnica buna, vechimea tehnica de 50 de ani,n condiii normale de exploatare, in care s-au nlocuit toate finisajele, s-aunlocuit 50% din instalaii, 40% din elementele de anvelopa, iar pentru restul

lementelor s-a apreciat un grad de uzura de 40%.Uzura

Structura derezistenta

40% 52%

Anvelopa 17% 40%*0.6Finisaje 25% 0Instalaii 18% 40%*0.5

Gradul de uzura mediu = 40*0.52 + 17*0.4*0.6 + 25*0 + 18*0.4*0.5 =8.48%

EVALUARE IMOBILIARACURS 2 25.10.2012

Metode utilizate in abordarea prin costuri

Cele 3 metode sunt:1. Metoda costurilor unitare2. Metoda costurilor segregate

3. Metoda devizelor

1. Metoda costurilor unitare se bazeaz pe principiul asimilrii sau aubstituiei costurilor de nlocuire sau reconstrucie a unei construcii similare cuea care se evalueaz. In aceasta metoda se utilizeaz cataloage de preturi editatee ANEVAR prin IROVAL 2010 (2 volume de pe site-ul Anevar).

Costurile evideniate in aceste cataloage nglobeaz distinct materialele,

manopera, transporturile, respectiv coeficienii de ???? si de recapitulatie,tabilii de ???? de structuri (infrastructura, suprastructura, finisaje, instalaii,tc.). Toate acestea conin si TVA. Particularitate: conin si costuri statistice


6/15


7/157

AplicaieSa se evalueze valoarea de nlocuire a unei construcii P+E+M cu fundaii

in beton, zidari portanta, Su=400 m2, vechime 60 ani.

Denumirelucrare

Cantitatetotala

Costuritotale

1. Excavaie 388 m

3

18545 lei2. Umpluturi 64 m3 1413 lei3. Betonarmat

137.7 m3 658.64 lei

4.Hidroizolaii

92.7 m2 45 370 lei

TOTAL 5 215 641 lei

Uzura conform P 135/1999, 60 ani (rmne 0.4 din 100%)Valoare de nlocuit rmasa: 5 215 641 x 0.4 = 2 086 256 leiProfit minim (50%): 104 312 leiTVA (24%): 525 736 leiTotal: 2 710 304 lei

Abordarea prin capitalizarea veniturilor

Metodele de evaluare pe baza de venit sau randament se utilizeaz pentruvaluarea cldirilor generatoare de venituri prin nchiriere (spatii comerciale,epozite, cldiri de locuit).

La baza abordrii pe baza de venit trebuie sa se tina seama de facturi ce potnfluenta valoarea cldirii:) posibilitatea previzionrii fluxurilor viitoare de venit precum si a elementelore pot afecta mrimea veniturilor.

) cererea, oferta si concurenta pot determina reducerea randamentuluivenitului) mediu obinut in urma nchirierii cldirii.) substituia ce exprima ca randamentul unui capital investit si chiria obinutaunt determinate de randamentul si chiria realizata de o proprietate similara curoprietatea evaluata.

Factorii externi ce pot influenta pozitiv/negativ ????? proprietatiieneratoare de venituri.

chiriile pentru apartamentele rezideniale sunt influenate major de calitatea sirezenta transportului in comun, zone comerciale nvecinate.


8/158

chiriile pentru spatii comerciale sunt influenate de amplasamentele in zoneleomerciale, existenta locurilor de parcare, existenta vitrinelor la strada.

Valoarea de piaa exprimata prin capitalizare coincide cu valoarea denvestiie pentru un investitor atta timp cat nu intervin factori subiectivi ainvestitorului dispus sa plteasc mai mult ca si valoarea de piaa.

Veniturile rezultate in urma deinerii unei proprietti generatoare de

enituri pot proveni din urma categoriilor de fluxuri de venit:venit brut potenial = venitul total generat de proprietate in condiiile unui grade utilizare integral al propriettii si fr a se lua in considerare eventualeleosturi de exploatare.venitul net din exploatare = venitul anual anticipat dup scoaterea tuturor

heltuielilor de exploatare, dar naintea amortizrii si a ratelor pentru un eventualredit ipotecar

cash-flow disponibil nainte de impozitare = partea din venitul net dupchitarea ratelor si a dobnzilor aferente creditelor, dar nainte de achitareampozitului pe profit.

valoarea reziduala = suma rmasa pentru investitor la expirarea duratei denvestiie; poate fi calculata nainte sau dup reducerea impozitului si a solduluie ipoteca.

Obiectivul final al oricrui investitor este acela de a obine un ctig care sa

epeasc investiia iniiala. Acest ctig poate fi evideniat sub forma unor ratee fructificare, care pot fi de 2 tipuri:

1) Rate de ctiguri anuale2) Rate de ctig investiional

1. Ratele ctigurilor anuale = raportul dintre un flux anual generat deroprietate si valoarea propriettii

Aceste rate ale ctigurilor pot fi evideniate sub 2 forme:

2. Rata de ctig investiional se aplica de regula in cazul existentei unorerii de ctiguri anuale (se exprima in procente).

Aceste rate sunt:


9/159

rata dobnzii se refera la costul investiional al unei investiii finanate prinredite

rata de actualizare utilizata pentru transformarea fluxurilor viitoare deentabilitate: rata de fructificare a capitalului care egaleaz valoarea prezenta anor fluxuri viitoare cu capitalul investit

Curs 3 CONTRACTELE DE NCHIRIERE

Reprezint documente prin care un locator (proprietar) nchiriaz dreptul deroprietate i utilizare ctre un locatar (chiria) pe o perioad stabilit prinontract.

Aceste contracte pot fi: contracte cu chirie fix ce prevede meninerea aceleai chirii pe ntreagaurat a contractului contracte cu clauze de ajustare periodic ce prevede modaliti de ajustarevalorii chiriei n anumite momente cum sunt: - n funcie de criteriul specificat,vndu-se n vedere o chirie progresiv ca urmare a creterii valorilorroprietilor pe termen lung, sau o chirie degresiv, ca urmare a scderiintereselor pt. nchirieri.

O alt clauz: - n funcie de o evaluare periodic a valorii proprietii, ce

ermite ajustarea periodic a chiriei n funcie de valoarea proprietii i n bazavoluiei pieei chiriilor.

- n funcie de un indice ce prevede o clauz de ajustare n funciee un indice economic specificat n contract, cum ar fi indicele de consumtabilit de INS. contractele cu chirie procentual n care chiria este stabilit pe baza unuirocent fie din volumul afacerii locatarului (chiriaului), fie n baza unui profit

au ctig realizat de locatar (chiria).ipuri de chirii:1.chiria contractual cea specificat n contract2.chiria de pia cea pt. care o proprietate se poate nchiria ntr-o pia a

chiriilor la data evalurii3.chiria surplus ce reprezint o diferen ntre chiria contractuali chiria

de pia la data evalurii i apare ca urmare a unei negocieri ntre proprietar

i chiria. Aceast diferen de chirie se evalueaz separat i secapitalizeaz la rate mai mari dect chiria pieei


10/1510

4.chiria procentual reprezint cea stabilit conform unei clauzeprocentuale dintr-un contract i se utilizeaz n cazul nchirierii spaiilorcomerciale, care se nchiriaz pe baza unui procent din volumul vnzrilor

5.chiria suplimentar reprezint tot o chirie procentual ce se pltetepeste un nivel minim stabilit i care poate fi mai mare sau mai mic dectchiria de pia. n vederea evalurii valorilor de pia a chiriilor se pot

utiliza 2 procedee de calcul:a.) cel de evaluare a proprietii la nivelul chiriei de piai apoi se obinereducere de valoare datorit unei diferene ntre chiria contractuali chiria deia, lundu-se n considerare rate de capitalizare utilizate la alte tranzaciimilare

b.) metoda de evaluare a proprietii pe baza chiriei contractuale pt. spaiinchiriate, n timp ce pt. restul spaiilor nenchiriate se are n vedere valoareahiriei de pia.n procesele de evaluare a unei proprieti se iau n considerare numai chiriileferente unei proprieti comparabile. Aceste chirii a unor proprietiomparabile pot fi la rndul lor corectate dup aceleai criterii ca n cazuloreciilor efectuate pt. stabilirea valorilor de pia. Elementele ce afecteazoreciile sunt n afara drepturilor de proprietate i alte caracteristici cum ar fimplasamentul, caracteristici specifice proprietilor nchiriate, destinaiaroprietii, respectiv componente nonimobiliare.

Posibilitile de previziune a veniturilor atribuite unei proprieti

n funcie de informaiile furnizate de piaa chiriilor, se pot stabili previziuni detiguri n funcie de exploatarea proprietii, cum sunt: venitul brut potenial (reprezint venitul teoretic sau ipotetic venitul brut efectiv - reprezint venitul total generat de o proprietate dup

deducerea sau scderea cheltuielilor, respectiv a condiiilor de neocupare peo perioad de timp , sau a condiiilor n care chiriaul nu-i achitobligaiile. Astfel venitul anual ncasat conform venitului brut potenial sereduce fie prin pierderi datorit neocuprii spaiilor fie prin pierderi datoritechiriailor neplatnici.

De regul aceste pierderi se calculeaz sub forma unor cote procentuale dinvenitul brut potenial funcie de ipotezele de calcul pt. perioada de calcul luat

n considerare. venituri provenite din diferite servicii prestate de chiriai (antene colective,

garaje, parcri etc.)


11/1511

Posibiliti de prevedere a cheltuielilor de exploatare a unei proprieti

- aceste cheltuieli conin cheltuieli necesare pt. meninerea proprietii la unnivel

ormal de exploatare (funcionare).

n cazul acestor cheltuieli se disting urmtoarele tipuri: cheltuieli fixe- ce nu depind de nivelul de ocupare a proprietii i trebuie

achitate, indiferent dac sunt ocupate sau nu (cheltuieli. de impozit,asigurare etc.)

cheltuieli variabile acele cheltuieli. care se modific n funcie devolumul serviciilor prestatea.)cheltuieli de management i administraie : sunt cheltuielile de

xploatare ce se determin pe baza unor contracte de management i care pot fipreciate ca i cote procentuale din venitul brutb.) comisionul de ncheiere reprezint plile fcute ctre ageniile

mobiliare , intermediare la nchirierec.)cheltuieli cu utilitile pt. zonele comune (scri de acces, parcri)d.)cheltuieli salariale (administrator, portar, curenie etc.)e.)cheltuieli de ntreinere i reparaii - acestea acoper cheltuielile

urente sau ocazionale pt. reparaii la utiliti , zugrveli exterioare, acopericheltuieli. fcute la prile comune).

f.)cheltuieli pt. fondurile de reparaii capitale sau pt. fonduri denlocuire au n vedere costurile necesare pt. nlocuirea anumitor elemente dinroprietate a cror durat de exploatare a fost depit.

Diferena ntre venitul brut efectiv i cheltuieli de exploatare reprezintenitul net din exploatare. Acest venit net din exploatare trebuie luat nonsiderare la evaluarea valorii de pia pe baza capitalizrii veniturilor.

Rata cheltuielilor de exploatare este raportul ntre cheltuieli de exploatare ienitul brut efectiv.

Nu se iau in considerare la cheltuieli de exploatare urmtoarele:mortizrile fiscale, impozitul pe profit, costuri specifice administraiei, amenzi,au un aport suplimentar de capital.

Metode de randament sau de capitalizare a veniturilor

t. evaluarea valorii de pia a unei proprieti prin abordarea pe baz de venit ,e utilizeaz 2 metode de evaluare:


12/1512

1.Metoda capitalizrii directe2.Metoda actualizrii fluxurilor de venit

iecare din cele 2 metode implic ipoteze diferite privind relaiile dintretigurile ateptate de ctre locatori i evaluarea proprietii.

1.Metoda capitalizrii directeReprezint o metod de randament, prin care se transform un venit net ateptate perioada unui an, pt. estimarea valorii proprietii printr-o operaie deapitalizare, ce const n mprirea venitului net estimat cu o rat de capitalizareau prin nmulirea aceluiai venit net cu un multiplicator ce reprezint inversulatei de capitalizare.

Rc=VNE(an) / Val. de piaa a prop.(sau val. de tranzacie)

Rc= rata de capitalizareVNE= venit net efectiv

Ra=profit anual pt. 1 aciune / val. de piaa a aciunii

Ra= rata de actualizare (se ia ntotdeauna din piaa bursiera , de capitalizare)

valuarea ratei de capitalizare se poate face prin mai multe procedee:a.Cel preluat din tranzacii comparabile

prin acest procedeu se utilizeaz informaiile existente din piee chiriilor curivire la tranzacii ( de nchiriere, comparabile sau la oferte de chirii , se au nedere preuri de tranzacionare , cheltuieli estimate i alte condiii de finanareau de plat.

pt. fiecare proprietate comparabil se determin rata de capitalizare , iarstimarea ratei de capitalizare pt. proprietatea evaluat depinde de difereneleintre proprietile comparabile i proprietatea care se evalueaz.

Astfel, dac veniturile nete din exploatare pt. comparabile sunt apropiate deele ale subiectului, rata de capitalizare adoptat reprezint o medie a ratelorroprietilor comparabile.

Dac veniturile nete sunt diferite ntre proprietile comparabile i

roprietatea comparat, se adopt rata de capitalizare a proprietii cu valoareet efectiv cea mai apropiat de valoarea net a proprietii evaluate.


13/1513

Curs 4apitalizarea veniturilor: rata de capitalizare:

omparaii de piaaehnici reziduale

Metoda comparaiei de piaa pentru evaluarea ratei de capitalizare

VNE=VB-CE =4960 Euro/an3 tranzacii:

A B CPreranzacionare 145000 140000 150000

VNE

Euro/an)

4860

5670 6480R0 (%) 3.4 4.05 4.3omparabila A are venitul cel mai apropiat de proprietatea noastr (daca erau

oate asemntoare se fcea media)Daca nu exista informaii cu privire la venitul net efectiv, in schimb existanformaii concludente despre venitul brut efectiv VBE (VB=Cheltuieli/luna x2luni)

Durata de utilizare 90%VBE=VB x 0.9entru aceasta rata de cap. Se poate aplica Multiplicatorul VBE:

Rata cheltuielilor de exploatare:

Aplicaii.Sa se calculeze rata de capitalizare a unei proprieti utilizndu-se

multiplicatorul MVBE , cunoscnd preul de vnzare (sau de tranzacionare) de50 000Euro, VB=80 000Euro, gradul de ocupare 90% si cheltuieli totale 3500Euro.

Rata de capitalizare utilizata la evaluarea acestei proprieti este 8.22%.Sa se evalueze o proprietate cunoscndu-se: (venit net din exploatare)VNE=50000Euro si urmtoarele informaii cu privire la 5 proprietiomparabile cu proprietatea ce se evalueaz:


14/1514

A B C D EPreranzacieeuro) 595000 220000 430000 500000 1140000

VNEEuro) 62500 20000 44900 52300 125000

R0 (%) 10.5 9.1 10.4 10.5 11xcludem extremitile si facem o medie: rezulta 10.5%Euro

. Sa se evalueze venitul net obinut in urma valorificrii a 7 parcele de teren ceot fi vndute astfel: 4 parcele se pot vinde cu 120 000Euro/parcela si 3 parcelee pot vinde cu 110000Euro/parcela. Cheltuielile de exploatare necesare sestimeaz la urmtoarele:

autorizri si rezonri (PUZ): 12 000Eurolucrri de amenajare si sistematizare: 119 000Euroautorizaii si documentaii: 9000Europroiectarea si dirigenia: 5% din costul de amenajare (119000)= 5950Eurocomisioanele de vnzare: 7% din preul de vnzare(830000)=58900Europrofitul investitorului: 22% din preul de vnzare(830000)=182600Euro

VB=125000*4+110000*3=830 000Euro

otal cheltuieli=386650EuroVNE=850000-386650=443350Euro. O cldire comerciala cu suprafaa utila de 200mp este utilizata prin nchiriere.unoscndu-se: chiria de piaa este de 20Euro/mp, si se prevede o cretere de% in anii urmtori, gradul de neocupare este de 3%, taxele de proprietate50Euro/an, iar costul asigurrii 150Euro/an, cheltuieli administrative sunt de.5% din VBE, celelalte cheltuieli reprezint 400Euro/an, prevzndu-se oretere 5%/an in anii urmtori. Valoarea de vnzare se estimeaz cu un

multiplicator de VB de 10% iar rata de actualizare este 12%.)Sa se calculeze VB potenial in anul 3 de exploatareVB=20Euro/mpx200mpx12luni)anul 1 2 3 4 5 6VB 48000 49920 51916 53992 56151 58397

)Stabilirea VB Efectiv in anul 6 (VBE=VBx0.97)anul 1 2 3 4 5 6VBE 46560 48422 50359 52372 54466 56645


15/15

)Costul de administrare in anul 2 (=2.5% din VBE)anul 1 2 3 4 5 6C.admin. 1164 1211 1259 1309 1362 1416

)Cheltuieli variabile fr administraie in anul 4

anul 1 2 3 4 5 6Ch.Variabile 400 420 441 463 486 511

)Sa se determine VN Exploatare in anul 5 (VNE=VBE - cheltuieli)anul 1 2 3 4 5 6VNE 44596 46392 48259 50200 52219 54318

Valoarea de revnzare anticipataVal. revnzare =VB in anul 6 : MVB=58397:0.1=583970Euro) Sa se determine val. Proprietii pt. rata de capitalizare R0=12%

295983/12%= 2466525EuroEvaluarea ratei de capitalizare prin tehnica reziduala

Aceasta tehnica este similara cu tehnica de evaluare pentru evaluarea

erenurilor libere de construcii. In adoptarea acestei tehnici trebuie parcursetapele:a)Selectarea unor rate de capitalizare adecvate pentru fiecare din cele doua

componente ale proprietii teren si construcie, in vederea obineriiveniturilor nete pentru fiecare din cele doua componente (construcie siteren)

b)Deducerea venitului net aferent componentei cunoscute din VN total invederea determinrii venitului rezidual disponibil pentru componentanecunoscuta a proprietii

c)Etapa capitalizrii profitului rezidual, cu o rata de capitalizare aferentacomponentei necunoscute a proprietii in vederea determinrii valorii depiaa a acestei componente

d)Adugarea valorii de piaa a componentei cunoscute din proprietate lacomponenta reziduala determinata prin evaluare.

Documents

Evaluare Imobiliara-curs a4