Factores críticos del éxito - bvc · Danilo Montero R. Costa Rica Marco regulatorio de los fondos de inversión inmobiliaria. Marco legal del mercado de valores en CRMarco legal

Factores críticos del éxitoFactores críticos del éxito

Esquema general de la presentaciónEsquema general de la presentación

Interbolsa CR: Quiénes somos

Marco regulatorio de los fondos en CR

La industria de fondos en cifras

Claves del éxito

Reflexiones finales

¿QUIÉNES somos?¿QUIÉNES somos?

Capital 100% costarricense

Experiencia: 19 años en el mercado

Activos en fondos inmobiliarios: $144.2 millones

Cantidad de clientes:

Fondos: 1.154

Puesto: 793

ISO 9001:2000: A partir del 2002

¿QUIÉNES somos?¿QUIÉNES somos?

Socios de INTERBOLSA:Daniel Casafont Flores

Carlos Meléndez Monge

Javier López Montero

Jorge Meneses Carranza

Arnaldo Ortíz Álvarez

Gerente General:Danilo Montero R.

Costa RicaMarco regulatorio de los fondos de

inversión inmobiliaria

Marco legal del mercado de valores en CRMarco legal del mercado de valores en CR

Ley reguladora (7732) de Dic.97Modelo españolSustituyó ley del año 90

Regulación y supervisiónConsejo Nal. De Supervisión Superintendencia General de valores

Cifras generalesEconomía de $22bnMercado de valores $31bn18 casas de bolsa, 21 SFI, 125 fondos, 50 emisores

REGLAMENTO fondos de inversiónREGLAMENTO fondos de inversión

Figura prevista y muy detallada en la ley El capítulo más extenso de la leyPrevé los fondos no financierosFondos cerrados y abiertos

El Reglamento general de fondos fue totalmente reformado en mayo de 2006

Un capítulo entero del reglamento dedicado a fondos inmobiliarios

Dos tipos básicos:Fondos inmobiliarios convencionalesFondos de desarrollo inmobiliario

Fondos inmobiliarios convencionalesFondos inmobiliarios convencionales

Patrimonios independientes, bajo administración de una SFI, por cuenta y riesgo de los inversoresObjetivo:

Invertir en inmuebles para su explotación en arrendamiento y eventualmente su venta

Se constituyen como fondos cerradosLa redención de participaciones se ejerce por medio de venta en mercado secundario


Diversificación de activos

Al menos el 80% del promedio anual de los saldos mensuales de los activos del fondo debe estar invertido en bienes inmuebles

El restante porcentaje debe ser mantenido en efectivo en cuenta corriente o invertido en valores de oferta pública.


Valoración de los inmuebles

Deben ser valorados al momento de la compra y al menos una vez al añoSe requieren dos valoraciones

La de un ingeniero acreditadoLa de un profesional en finanzasValor final del inmueble es el menor valor de las dosSuperintendente establece contenido mínimo de las valoracionesAntes se requería de previo a la compra. Ahora es hasta 5 días después

Fondos inmobiliarios convencionales

Activos autorizadosCentroamérica y Panamá

Activo neto mínimo$5 millones

Valor inicial de cada participación $1 mil – si solo invierte en Costa Rica $5 mil – si invierte también en el extranjero


Prospecto del fondo para los inversores Deben revelarse riesgos

Inherentes a los mercados extranjeros en los que invierta Los específicos de las compras realizadas en cada país

No más del 25% de los ingresos mensuales puede provenir de una misma persona o de un mismo grupo financiero o económicoPueden crearse fondos no diversificados, lo que debe constar en su nombre


En ningún caso el valor de compra puede exceder el precio de la valoración más los honorarios legales, impuestos, costos registrales del traspaso y otros atribuibles a la transacción SFI es responsable de suscribir, con cargo al fondo, todos los seguros que estime necesarios.

Deben constar en el prospecto


SFI puede efectuar, con cargo al fondo, reparaciones o remodelaciones, hasta por 25% del valor del bien (últimos 12 meses)Ampliaciones hasta por 25%

Si exceden, aplican restricciones (máximo 100%, acuerdo Asamblea, no lo puede financiar el fondo, debe responder a una necesidad y estudios de factibilidad)Deben ser realizadas por un tercero no socio ni inquilino


Los bienes no pueden enajenarse hasta transcurridos 3 años desde su compraLa asamblea de inversionistas podría sin embargo aprobar venta antes de 3 años, dejando constar en el acta el impacto que se espera que tenga la ventaNi los inversores, ni personas vinculadas con ellos pueden ser arrendatariosLa SFI y su grupo pueden ser arrendatarios hasta por 5% de los ingresos mensualesInversionistas tienen acceso a las valoraciones Se amplió el límite de endeudamiento hasta 60%

Fondos de desarrollo inmobiliario

Activos autorizadosInmuebles ubicados en el territorio nacional En distintas fases de construcción Para conclusión y posterior venta o arrendamientoTambién pueden adquirir para plusvalías Son de oferta pública restringida Se interpretó que “en propiedad” se puede cumplir mediante un “vehículo de propósito especial”

Monto autorizado Mínimo US$ 10 millones Participaciones mínimas de US$50 mil


Prospecto para los inversionistasRevelación de riesgos legales y operativos propios del desarrollo de un proyecto inmobiliario, riesgos de los sectores, actividades económicas y paísesDebe incluir políticas de diversificación: Q de proyectos previstos, distribución geográfica, tipos de proyectosDebe revelar si puede participar en negocios conjuntos con otros fondos o personasSi empresas del mismo grupo de la SFI o socios pueden participar como inversionistas del fondo o de los proyectos y las condiciones en que lo harían


Adendum al Prospecto Por cada proyecto específico (detallar participantes, relaciones, responsabilidades y riesgos, fase en que se encuentra, aspectos técnicos, estrategia de financiamiento como créditos o preventa, mecanismos de comercialización y venta)

Informe de avance y cierre de proyectoAl menos trimestral y otro al cierreRealizado por un profesional independienteLa venta por un medio diferente a lo previsto en el adendumrequiere autorización de la asamblea de inversionistas

Ya se aprobó uno y hay otro en procesoUn fondo por cada proyecto


Inversionistas

Fondo Desarrollo

US$10 millonesVenta del proyecto

Participación mínima $50.000Sociedad

administradora

Administracióndel fondo

Cía. Constructora(llave en mano, por avance

de obra, …)Costa Rica y Centroamerica

Cía. Constructora(llave en mano, por avance

de obra, …)Costa Rica y Centroamerica

Comprador

ValoradorInspección y seguimiento

Desarrollador

La industria en cifras

Visión general del mercado

Estructura general de la industriaVolumen al cierre de cada año excepto 2007Estructura general de la industria

Volumen al cierre de cada año excepto 2007

- Miles de dólares.(*) Datos al 15 de marzo para el 2007

-

500,000.00

1,000,000.00

1,500,000.00

2,000,000.00

2,500,000.00

3,000,000.00

2002 2003 2004 2005 2006 2007 (*)

TIPO DE FONDO 23 DE DICIEMBRE

2005

29 DE DICIEMBRE

2006

15 DE MARZO 2007

PARTICIP. % AL 15-3-07

VARIACION DIC 2006 -

MARZO 2007

VARIACION DIC 2006 -

MARZO 2007 PORCENTUAL ABSOLUTA

FONDOS ABIERTOS

FONDOS MERC. DE DINERO 526.20 756.14 1,033.84 50.94% 36.73% 277.70 FONDOS DE CRECIMIENTO 129.27 117.79 133.63 6.58% 13.44% 15.84 FONDOS DE INGRESO 149.55 146.64 183.20 9.03% 24.94% 36.57 FONDOS ACCIONARIOS 1.61 0.93 0.82 0.04% -12.69% (0.12) MEGAFONDOS - 2.59 2.99 0.15% 15.68% 0.41

FONDOS CERRADOS

FONDOS DE CRECIMIENTO 34.90 38.65 39.11 1.93% 1.18% 0.46 FONDOS DE INGRESO 77.49 94.38 95.86 4.72% 1.58% 1.49 FONDOS PROC. TITUL. 6.17 4.96 4.71 0.23% -4.98% (0.25) FONDOS INMOBILIARIOS 408.35 498.18 535.38 26.38% 7.47% 37.20 TOTAL 1,333.54 1,660.26 2,029.54 100.00% 22.24% 369.29

Estructura general de la industria

Indicador Dic-05 Ago-06 Oct-06Cantidad de Inversionistas 31.003 32.019 32.586

Inversionistas Físicos 70% 69% 68%Inversionistas Jurídicos 30% 31% 32%

Inversión Promedio en miles de dólares 43,0 51,9 54,8Concentración en dólares 73% 67% 65%

RelacionesFondos / Liquidez M3 15% 18% 19%Fondos / PIB 7% 8% 8%Fondos / Pasivos Bancarios totales 15% 17% 17%


Sector Dic-05 Ago-06 Oct-06

Sector Público no Financiero 76,1% 70,4% 70,3%

Sector Público Financiero 9,3% 6,6% 5,7%

Sector Privado no Financiero 0,1% 0,5% 0,4%

Sector Privado Financiero 2,0% 1,1% 1,2%

Acciones Nacionales 0,2% 0,3% 0,2%

Sector Externo Público 11,3% 18,3% 18,6%

Sector Externo Privado 0,8% 2,7% 3,5%

Acciones del Exterior 0,3% 0,1% 0,1%

Total 100,0% 100,0% 100,0%


Situación de los fondos inmobiliarios

Comercio 21%

Industrias manufactureras

19%Intermediacion

financiera9%

Enseñanza5%

Hoteles y restaurantes

5%

Suministro de electricidad, gas y

agua5%

Otros16%

Actividades inmobiliarias,

empresariales y de alquiler20%

Volumen de activos administradoPor SFI

Volumen de activos administradoPor SFI

Millones de dólares, datos al 30 de marzo para el 2007

127.64

82.16 83.45

62.44

34.96

144.73

-

20.00

40.00

60.00

80.00

100.00

120.00

140.00

160.00

Interbolsa SFI 2 SFI 3 SFI 4 SFI 5 SFI 6

Porcentaje participaciónPor Sociedad Administradora

Porcentaje participaciónPor Sociedad Administradora

Interbolsa26%

SFI 224%

SFI 315%

SFI 416%

SFI 512%

SFI 67%

Datos al 30 de marzo para el 2007

3,8%2,9%ZONA FRANCA ALAJUELA

100%

55,3%

3,3%

4,1%

4,4%

6,7%

23,3%

% Participación Valor Cartera Inmobiliaria

63,3%113 INMUEBLES CON MENOS DEL 2,9%DEL VALOR DE LA CARTERA

2,3%TERRAMALL

1,8%TORRE LA SABANA

100%TOTAL

2,4%UNIVERSIDAD U LATINA

16,8%ZONA FRANCA METROPOLITANA

9,6%PARQUE EMPRESARIAL FORUM

% Participación Área Arrendable

NOMBRE DEL INMUEBLE

3,8%2,9%ZONA FRANCA ALAJUELA

100%

55,3%

3,3%

4,1%

4,4%

6,7%

23,3%

% Participación Valor Cartera Inmobiliaria

63,3%113 INMUEBLES CON MENOS DEL 2,9%DEL VALOR DE LA CARTERA

2,3%TERRAMALL

1,8%TORRE LA SABANA

100%TOTAL

2,4%UNIVERSIDAD U LATINA

16,8%ZONA FRANCA METROPOLITANA

9,6%PARQUE EMPRESARIAL FORUM

% Participación Área Arrendable

NOMBRE DEL INMUEBLE

Concentración por inmueble

74,98%468 INQUILINOS CON < DEL 3.31%

4,23%INSTITUTO COSTARRICENSE DE ELECTRICIDAD

4,18%UNIVERSIDAD U LATINA S A

100%TOTAL

3,31%SYKES LATIN AMERICA SOCIEDAD ANONIMA

4,38%CORPORACION DE SUPERMERCADOS UNIDOS S A

8,92%GLOBAL BUSINESS SERVICES DE COSTA RICA LTDA

% PARTICIPACIÓNNOMBRE DEL INQUILINO

74,98%468 INQUILINOS CON < DEL 3.31%

4,23%INSTITUTO COSTARRICENSE DE ELECTRICIDAD

4,18%UNIVERSIDAD U LATINA S A

100%TOTAL

3,31%SYKES LATIN AMERICA SOCIEDAD ANONIMA

4,38%CORPORACION DE SUPERMERCADOS UNIDOS S A

8,92%GLOBAL BUSINESS SERVICES DE COSTA RICA LTDA

% PARTICIPACIÓNNOMBRE DEL INQUILINO

Concentración por inquilino

Volumen negociadoen mercado secundario

Volumen negociadoen mercado secundario

Millones de dólares, datos al cierre de cada año

120.41

89.8182.70

119.03

138.96

-

15.00

30.00

45.00

60.00

75.00

90.00

105.00

120.00

135.00

150.00

2002 2003 2004 2005 2006

Volumen negociadoen fondos cerrados por SFI

Volumen negociadoen fondos cerrados por SFI

Millones de dólares, datos anuales

-

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

80.0

Interbolsa SFI2 SFI3 SFI4 SFI5 SFI6 SFI7 SFI8

2005 2006

FONDOS INMOBILIARIOS INTERBOLSAPrincipales activos


Edificio Torres del Campo Edificio Scotiabank Edificio Rostipollos Edificio Perimercados

Oficentro La Sabana Más por Menos BK Liberia Hipermás Heredia



Hallmark Forum Forum BN Alajuela

BCR Terramall Edificio Atrium KPMG DT Morgan

Factores claves del éxito y limitantes

Factores claves del éxito

Una estrategia muy prudente de los gestoresSelectivos en el tipo de bienes (comerciales u oficinas, no casas de habitación)Selectivos en el tipo de inquilinos (multinacionales, entidades de gobierno, empresas locales muy reconocidas)Selectivos en la ubicación de los inmuebles (concentrado en las áreas metropolitana y las de mayor valor comercial)Tasas de arrendamiento muy conservadorasUna adecuada diversificación de los fondos


Una base muy conveniente de empresarios inmobiliarios

Desarrolladores con visiónEmpresas constructoras de gran prestigio Empresas de ingenieros y arquitectos con amplia experienciaDesarrollo de alianzas muy sólidaSe ha consolidado un sector de peritos valuadores con experiencia y criterio


En el caso de InterbolsaUna política de mantenimiento de inmuebles muy estricta, para mejorar el valor de los bienesEstudios previos permanentes, para identificar las áreas de mayor potencialMonitoreo de potenciales inquilinosUn comité de inversiones con experiencia, al menos dos deben ser miembros independientes Se ha puesto énfasis en materia de valoración para mercado secundario (creadores de mercado)


Una normativa base aceptableLa ley del mercado de valores dejó un espacio bastante amplio a los fondos no financieros El nuevo reglamento amplió en alguna medida el ámbito de acciónLos reglamentos han avanzado por partes. El primero sentó unas primeras bases. El vigente da más libertades a los fondos, a la asamblea y admite figuras más riesgosas, aunque limita por montos el accesoAmplias facultades a las asambleas de inversores

Limitantes

El tratamiento tributario en ciertos países inhibe una mayor diversificación Desequilibrios macro y volatilidad de las tasas de interés No tenemos en CR seguros para cubrir el lucro cesante, en caso de desocupación

Colombia tiene una ventaja en ese sentidoCultura empresarial

Crédito convencional Cultura de los inversores

Visión de corto plazo

Algunas reflexiones finales

Supervisión

Ente regulador necesita profundizar más su conocimiento en materia inmobiliariaCapacitar a los inspectores Comprender la dinámica del sectorComprender mejor los riesgos de la industria Revisar sus guías de trabajoContar con más y mejores recursos

Política pública

Reconocer los beneficios para desarrollar mayor infraestructuraSe requiere mejorar el marco legal para dar mayor certeza en materia de alquileresse debe revisar la legislación que promueva un mayor uso de la figura en materia de obra públicaAplicar en forma intensa y sistemática para mejorar las oficinas de gobierno

Gestores de fondos

Mejorar metodologías de gestión de riesgoAbordar otros sectores, como habitacional o turísticoAplicar más ingeniería financieraAbrir los portafolios a inmuebles en el otros paísesSe debe fortalecer la figura de un VPE, para salvar esta limitantePosiblemente buscar consolidar la industria mediante fusiones

Mejorar diversificación y economías de escala en costos

Muchas gracias por su amable atención

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