Funkcionalno zemljišče objekta –travma ali priložnost?

9

Država, državljani, stanovanja | POSLOVANJE Z NEPREMIČNINAMI | 2006

Referati

71


Matjaž Grilc, univ. dipl. inž. geod., Digidata, d.o.o. Marijana Vugrin, univ. dipl. inž. geod., Digidata, d.o.o.

Tomaž Černe, univ. dipl. inž. geod., Igea d.o.o.

Funkcionalno zemljišče objekta – travma ali priložnost?POVZETEK

Funkcionalna zemljišča so bila v preteklosti vedno predmet polemik in strokovnih razprav. Žal je bilo veliko več govorjenja kot na terenu in v javnih evidencah izpeljanih in končanih primerov. Posledica je neurejeno stanje funkcionalnih površin celotnih sosesk, pa tudi afere, ko so se zaradi neurejenega lastniškega stanja teh zemljišč naknadno prodajale parcele, ki so nekoč že bile prodane etažnim lastnikom in predstavljajo neločljivi del v kombinaciji s stavbo. V zadnjem času, po sprejetju novega Zakona o graditvi objektov, je bilo funkcionalno zemljišče ukinjeno in uvedena gradbena parcela. Ta sprememba pa žal ne pomeni lažjega reševanja te problematike, saj bistvo problema še vedno tiči v lastniško neurejenih zemljiščih in neustreznem parcelnem stanju v naravi, ki ne dopušča enostavne določitev gradbene parcele po katastrskih mejah.

Namen prispevka je torej pokazati, da je določitev gradbene parcele že zgrajenim objektom za etažne lastnike še kako smiselna, saj rešuje mnogo medsebojnih problemov in problemov z neposredno okolico. Zavedati pa se je potrebno, da je predpogoj za določitev gradbene parcele urejeno nepremičninsko stanje vseh površin znotraj območja gradbene parcele. To pa mora biti vsakemu lastniku, ne glede na nadaljnje postopke, prioritetna naloga. Le urejena nepremičnina lastniku pomeni varnost in bogastvo in to v zadnjem času pri vseh pravnih poslih dobiva na veljavi.

ABSTRACT

In the past, functional land has always been a subject to polemics and professional arguments. Unfortunately, there was much more speaking than performed and finished cases at the terrain or in public records. The circumstance is unregulated state of functional surfaces of entire neighbourhoods and also affairs, when due to unregulated ownership of this land, allotments, which had already been sold to storey owners and represent inseparable part in combination with the building, have been additionally sold. Recently, after adoption of the Construction Act, the term functional land has been cancelled and the term building allotment has been introduced. This change, unfortunately, does not mean easier solving of these problems because the essence of the problem still lies in unregulated ownership of land and inappropriate state of allotments in nature that does not allow a simple determination of a building allotment according cadastre borders.

The intention of the paper therefore is to show that determination of building allotment to already built constructions is very reasonable for storey owners because it solves a lot of mutual problems and problems with close neighbourhood. It is necessary to be aware that a preliminary condition for determination of a building allotment id regulated state of all surfaces inside the territory of a building allotment. It has to be a priority to any owner irrespective of any further procedures. Only regulated real estate means security and wealth for its owner and it has recently gained larger value in all legal operations and consequently in respect to price.

KLJUČNE BESEDE:

funkcionalno zemljišče, gradbena parcela, zemljiški kataster, kataster stavb, zemljiška knjiga, nepremičnina, urejena nepremičnina

72


1. UvodGlede nepremičnin dandanes v naši državi obstajata dva svetova – dva prikaza stanja, ki žal med seboj skorajda nista povezana. Če govorimo o prvem svetu, govorimo o stvarnopravnem stanju nepremičnin – torej o lastnini. Ta je zabeležena v javnih evidencah, kot so zemljiška knjiga, zemljiški kataster in kataster stavb. Skozi slednji dve evidenci je to stanje postavljeno tudi v prostor za celotno ozemlje naše države.

Drugi svet pa predstavljajo neke vrste »pravni režimi«, ki naj bi pogojevali in omejevali stvarnopravno stanje nepremičnin. Le-to je opredeljeno z restrikcijami in posledično z upravnimi akti, ki so samo ponekod tudi locirani v prostor.

Da drugi svet pogojuje in omejuje prvega, nam pove že Ustava Republike Slovenije, ki pravi, da je pridobivanje in uživanje lastnine omejeno tako, da je zagotovljena gospodarska, socialna in ekološka funkcija lastnine. Torej na lastnino ne moremo več gledati kot na absolutno in neomejeno pravico uporabljati in izkoriščati stvar; ne moremo brez zadržkov zasledovati le zasebnega interesa, temveč moramo upoštevati tudi interes skupnosti.

Ko se dotaknemo konkretne nepremičnine, pa ustavnih določil, čeprav so konkretizirana v posameznih zakonih, žal velikokrat ne znamo pravilno in enostavno uporabiti za pot h končnemu cilju – urejeni nepremičnini.

2. Kaj je torej urejena nepremičnina?Urejena nepremičnina je tista, pri kateri se skozi stvarnopravno stanje nepremičnine izkazujejo vsi pogoji in omejitve, ki jih določajo posamezni akti, vezani na to nepremičnino. Če skušamo povedati na enostaven način, to najbolje ponazorimo s primerom. Imamo stavbo v etažni lastnini, ki jo sestavlja pet stanovanj. Le-ta stoji na eni zemljiški parceli, ki hkrati predstavlja fundus objekta in ima kot vrsto rabe opredeljeno stanovanjsko stavbo. Dvorišče objekta predstavlja druga zemljiška parcela. Ta (druga) zemljiška parcela je bila določena kot funkcionalno zemljišče stavbe v celoti. Lastnik posameznega stanovanja je obenem solastnik skupnih prostorov v stavbi, kakor tudi solastnik obeh zemljiških parcel.

Zemljiški kataster nam izkazuje naslednje stanje:

Tabela 1: Podatki urejene nepremičnine v zemljiškem katastru

73


Slika 1: Zemljiško katastrski prikaz urejene nepremičnine

Tabela 2: Podatki urejene nepremičnine v katastru stavb

Kataster stavb nam izkazuje:

74


Tabela 3: Podatki urejene nepremičnine v zemljiški knjigi – A list

Tabela 4: Podatki urejene nepremičnine v zemljiški knjigi – B list

3. Razmerje med gradbeno parcelo in funkcionalnim zemljiščem

3.1 Funkcionalno zemljišče

Bivši Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor je krovno določal, da gradbeno parcelo sestavljata stavbišče ali fundus in funkcionalno zemljišče. Funkcionalno zemljišče je definiral kot stavbno zemljišče, ki je potrebno za redno rabo stavbe ali druge naprave. Podobno opredelitev funkcionalnega zemljišča je ponujal poleg Zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor tudi bivši Stanovanjski zakon, le da je namesto zemljišča za redno rabo stavbe podrobno naštel, kaj vsebuje funkcionalno zemljišče:

• dostopno pot, • dovoz, • parkirni prostor, • prostor za smetnjake, • prostor za počitek in igro.

75


V starejši sodni praksi so imenovali funkcionalno zemljišče tudi ohišnica.

Sama definicija funkcionalnega zemljišča v resnici ni upoštevala stvarnopravnega lastninskega temelja, ampak je upoštevala le namen zemljišča. Kljub temu pa je z določitvijo funkcionalnega zemljišča nastala posebna pravna posledica. Funkcionalnega zemljišča namreč ni bilo mogoče samostojno pravno prenašati. Kadar je bilo lastništvo na funkcionalnem zemljišču in stavbi enako, je veljalo, da je pravica na funkcionalnem delu zemljišča nedeljivo povezana s stavbiščem in stavbo, kar pomeni, da je funkcionalno zemljišče delilo isto pravno usodo kot sama stavba. V kolikor se je pravni posel sklenil samo za funkcionalno zemljišče, je šlo zaradi tega dejstva za razpolaganje s predmetom, ki ni v samostojnem pravnem prometu. Takšno pogodbeno razpolaganje je bilo nično.

Nasprotno pa ni bilo pravnih ovir, da bi solastniki z zemljiščem ob stavbi, kjer funkcionalno zemljišče ni določeno, prosto pravno razpolagali, kar je skupaj z dokaj nenavadnim lastninjenem stanovanj v družbeni lasti povzročilo prenose zemljišč v stanovanjskih soseskah, kar je bilo tudi večkrat objavljeno v medijih.

Pravico do uporabe funkcionalnega zemljišča v večstanovanjskem objektu so imeli vsi etažni lastniki in posameznega lastnika ni bilo mogoče izključiti iz uporabe le-tega, prav tako pa posamezni lastnik ni mogel izključno sam uporabljati določenega dela ali celotnega funkcionalnega zemljišča. Nična bi bila pogodba, s katero bi bil posamezni etažni lastnik izključen iz uporabe skupnega funkcionalnega zemljišča. Posamezni etažni lastnik je v večstanovanjski hiši s pridobitvijo lastninske pravice na etažni enoti pridobil tudi idealni solastniški delež na celotnem funkcionalnem zemljišču. Nično bi bilo pogodbeno določilo, s katerim bi kupec etažnega dela stavbe izključno kupil del funkcionalnega zemljišča. Prav tako se etažni lastnik ni mogel odreči ločeno svoji pravici do uporabe funkcionalnega zemljišča, sočasno pa obdržati v lasti etažno enoto. Pomembno dejstvo, ki v veliki meri vpliva na neurejenost nepremičnin pa je, da sama določitev funkcionalnega zemljišča ni imela nobenih stvarnopravnih posledic. To pomeni, da je bila lahko izdana odločba za funkcionalno zemljišče tudi v primeru, ko lastništvo ni bilo enako kot lastništvo stavbe, vendar taka odločba ni bila osnova za vpis v zemljiško knjigo.

3.2 Gradbena parcela

Veljavni Zakon o graditvi objektov v drugem členu, kjer definira pojme, v točki 6.2 določa, da je gradbena parcela zemljišče, sestavljeno iz ene ali več zemljiških parcel ali njihovih delov, na katerem stoji objekt, zgrajen na podlagi gradbenega dovoljenja in na katerem so urejene površine, ki služijo takšnemu objektu.

Zanimivo je, da v kolikor jo primerjamo z točko 6.4 istega člena, lahko z argumentum a contrario pridemo do zaključka, da je gradbena parcela nujno večja kakor tloris objekta. Tako je določeno, da je zakoličenje objekta prenos tlorisa zunanjega oboda načrtovanega objekta na teren, znotraj gradbene parcele, to pa pomeni da mora biti gradbena parcela večja od tlorisa objekta.

Pravne posledice določitve gradbene parcele so izrazito vezane na samo graditev objektov in nimajo za posledico istih učinkov, kakor jih je imelo funkcionalno zemljišče v smislu povezanosti funkcionalnega zemljišča in objekta in nezmožnosti ločenega prenosa lastninske pravice. Tukaj je predvsem pomembna sprememba, ki jo je uvedel novi Stanovanjski zakon. Ta je za razliko od prejšnjega določil, da so skupni prostori stanovanjske stavbe med ostalim tudi zemljišče, na katerem stavba stoji, lahko pa tudi drugo zemljišče, vendar mora biti izpolnjen pogoj lastništva takšnega zemljišča.

3.3 In funkcionalno zemljišče postane gradbena parcela?!

Zakon o graditvi objektov v prehodnih določbah funkcionalna zemljišča »ukinja« in jih nadomešča z gradbenimi parcelami. Njihova funkcija pa ni vezana na vsebino, ampak imajo gradbene parcele glede na določila zakona izključno funkcijo s področja graditve. Edino določila Stanovanjskega zakona dodajajo dimenzijo lastništva, kar rezultira v tesno povezavo urejene nepremičnine in gradbene parcele.

V tem trenutku lahko torej zaključimo, da funkcionalna zemljišča niso ne travma in ne priložnost, ampak je naša priložnost priti do urejene nepremičnine in na njeni podlagi določiti gradbeno parcelo že obstoječim objektom in tako urediti stvarnopravno stanje na njej.

3.4 Zakaj bi obstoječemu objektu sploh določili gradbeno parcelo

Kot smo že napisali, pridobitev statusa gradbene parcele nima enakega pravnega učinka glede prenosa lastninske pravice, kot jo je imelo stavbno zemljišče. Kljub temu pa ima določitev gradbene parcele določene učinke oziroma posledice.

76


Glede na definicijo Zakona o graditvi objektov z določitvijo gradbene parcele nedvoumno pokažemo, da je gradbena parcela zemljišče, ki služi objektu. S tem se prikaže funkcionalna sposobnost objekta oziroma potreba po tem, da objekt za svoje funkcioniranje potrebuje določeno zemljišče. Lep primer napak, ki lahko nastanejo zaradi nedoločene gradbene parcele, je razdelitev nepremičnin v postopku delitve občin v primeru, ko se med občine naslednice deli lastništvo stavbe (kar pomeni da se deli tudi stavbišče), medtem ko ostane lastništvo zemljišča okoli stavbe v lasti tiste občine, na katere območju stavba leži. Pri tem se lahko zgodi, da deli stavbe, katerih lastnice so občine, ki niso lastnice zemljišča, ne izpolnjujejo zahtev za opravljanje določenih dejavnosti, saj nimajo zagotovljenega parkirišča. Če bi občine pred delitvijo določile gradbeno parcelo in v delitveno bilanco vključile tudi gradbeno parcelo zemljišča, do takšnih težav ne bi prišlo. Poleg tega se z določitvijo gradbene parcele preprečuje lastniku zemljišč okoli stavbe spremeniti rabo ali pa izvesti gradnjo, ki bi ovirala rabo stavbe. Pri tem pa je potrebno upoštevati, da zakonodaja pravzaprav že sedaj daje določene pravice, ki pripadajo lastniku sosedne parcele.

Druga možna posledica oziroma korist določitve gradbene parcele se lahko izkaže pri pridobivanju uporabnih dovoljenj za večstanovanjske objekte, če so bili zgrajeni pred 1969, saj predpisi omogočajo pridobitev uporabnega dovoljenja za stavbe, če so njihove gradbene parcele vpisane v zemljiškem katastru.

Verjetno najaktualnejši razlog za določitev gradbene parcele pa je, da gradbena parcela šteje za zazidano stavbno zemljišče in zato zanj ni možno obračunavati nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča za nezazidana stavbna zemljišča. V primeru, da objekt nima določene gradbene parcele, se do njene določitve za zazidano stavbno zemljišče šteje tisti del površine zemljiške parcele, na kateri stoji takšna stavba (fundus), pomnožena s faktorjem 1,5, preostali del površine takšne zemljiške parcele pa se šteje za nezazidano stavbno zemljišče. Površina nezazidanega stavbnega zemljišča in znesek nadomestila za nezazidano stavbno zemljišče je v tem primeru lahko bistveno večji, kot bi bil znesek v primeru, da bi objekt gradbeno parcelo imel določeno. Problematika bo verjetno postala še bolj pereča z uvedbo davka na nepremičnine, po katerem se bo davek obračunaval na območju celotne občine in ne samo na območjih, ki jih določi občina.

3.5 Kakšni primeri nastopajo v praksi

Primer 1:

Ureditev gradbene parcele stavbi na parceli s parcelno številko 452.

Po pridobljenih podatkih iz lokacijske informacije gradbena parcela ustreza zemljiški parceli 452. Parcela 452 je v lasti vsakokratnih lastnikov etažne lastnine stavbe na tej parceli. Na desni strani je parcela 451, ki je lokalna cesta v lasti občine. Ker ni kategorizirana, je ni potrebno proglasiti za javno dobro. Na severni strani poteka občinska cesta, ki ima status lokalnega javnega dobra. Izpolnjeni so vsi pogoji za določitev gradbene parcele.

Postopek je enostaven. Potrebni koraki:• izdelava predloga načrta gradbene parcele, • vložitev zahteve za izdajo odločbe o določitvi gradbene parcele.

77


Primer 2

Ureditev gradbene parcele stavbi na parceli štev 91. Po pridobljenih podatkih iz lokacijske informacije gradbena parcela ustreza zemljiškim parcelam štev 91, 101/1 in 101/2. Parcela 91 je v lasti etažnih lastnikov, parceli 101/1 in 101/2 pa sta v lasti občine. Severno od teh parcel poteka kategorizirana cesta, ki je tudi v lasti občine, a zemljišče nima statusa javnega dobra. Pogoji za določitev gradbene parcele v tem primeru niso izpolnjeni iz naslova lastništva parcel 101/1 in 101/2 ter neurejenega statusa javno dobro za kategorizirano cesto, ki meji na bodočo gradbeno parcelo.

Postopek za ureditev je zahteven. Potrebni koraki:• postopek za določitev statusa javnega dobra na kategorizirani cesti (ugotovitvena odločba),• izdelava predloga načrta gradbene parcele, • vložitev zahteve za izdajo odločbe o določitvi gradbene parcele,• izvedba geodetskih postopkov ureditve meje,• sklenitev ustrezne pogodbe z občino za ureditev stvarno pravnih pravic za parceli 101/1

in 101/2,• zemljiškoknjižna ureditev stvarnopravnih razmerij.

Primer 3

Ureditev gradbene parcele ali gradbenih parcel na skupini stavb – manjši soseski.

Parcela, prikazana v vijolični barvi, je last gradbenega podjetja, ki je sosesko gradil. Verjetno najboljša rešitev za opisani primer bi bila komasacija stavbnih zemljišč.

Primer je zelo težko rešljiv, saj zahteva strpnost in sodelovanje vseh etažnih lastnikov vključenih večstanovanjskih stavb (prikazani v zeleni barvi) in modro ravnanje upravnika, ki celoten projekt koordinira.

78


4. Koraki za ureditev nepremičnine

4.1 Pridobitev pogojev

Prvi korak pri postopku določitve gradbene parcele je pridobitev lokacijske informacije za določitev gradbene parcele obstoječim objektom. Ker je lokacijska informacija izpis iz uradne evidence, občina v njej izpiše pogoje za določitev gradbene parcele, kot jih narekujejo prostorski akt (načrt gradbenih parcel iz lokacijskega načrta ali pa pogoji, ki jih v zvezi z velikostjo gradbenih parcel določajo prostorski ureditveni pogoji ali prostorski načrt občine). V lokacijsko informacijo občina izpiše prostorske akte, ki veljajo na parcelah, na katerih se določa gradbena parcela, podatke o namenski rabi prostora, merila in pogoje za določitev gradbene parcele, kot jih določa izvedbeni prostorski akt (odmik objekta od sosednjih zemljišč, stopnja izkoriščenosti zemljišča, velikost in oblika gradbene parcele ter drugi pogoji, ki vplivajo na določitev gradbene parcele), morebitne prostorske ukrepe (začasno zavarovanje prostora ali pa sklep o uvedbi komasacije) ter morebitno prepoved izvajanja parcelacije, če je določena s prostorskimi ukrepi.

4.2 Preveritev stvarnopravnega stanja

Preveritev stvarnopravnega stanja na območju, kjer naj bi bila gradbena parcela, pomeni preveriti iz javnih evidenc:

• lastništvo zemljišč - kdo je lastnik parcel, kjer naj bi bilo območje gradbene parcele, ali je v lasti lokalne skupnosti, države, poljubnih pravnih in fizičnih oseb, investitorja gradnje...,

• obremenitve zemljišč - ali so na parcelah označene kakršnekoli služnosti, predkupne pravice, ali obstaja možnost, da je zemljišče v lasti zakonskega lastnika in ne zemljiškoknjižnega...,

• status javnega dobra - ali je zapisani status javnega dobra lokalnega ali državnega dobra.

4.3 Urejenost zemljišč v zemljiškem katastru

Pri pregledu stvarnopravnega stanja je potrebno ugotoviti, kakšno je stanje podatkov v zemljiškem katastru. Ugotoviti je potrebno, kako so bile določene meje na posameznih parcelah in kakšna je kvaliteta katastrskih podatkov.

Najprej je potrebno preveriti stanje zemljiškokatastrskih prikazov parcel. Ugotoviti moramo, ali je na tem območju grafični ali koordinatni kataster osnova za nastanek digitalnih zemljiškokatastrskih prikazov (DKN).

GRAFIČNI KATASTER

Grafični kataster še danes popularno imenujemo kataster Marije Terezije, načrti pa so v glavnem v merilu 1:2880. Značilnost tega katastra je, da je nastal z metodo grafične izmere. Izvajala se je s pomočjo merske mize z dioptrom, ki je omogočala izdelavo načrtov kar na terenu, hkrati z merjenjem. Tako posamezne mejne točke parcel (mejniki) niso imele izračunanih koordinat. Na načrtu so bile upodobljene kar neposredno, na podlagi terenske meritve. Osnovna enota zajema in prikazovanja podatkov je pri grafični izmeri list načrta. Katastrske točke (mejniki) nimajo koordinat v državnem koordinatnem sistemu.

NUMERIČNI ali KOORDINATNI KATASTER

Značilnost koordinatnega katastra je, da ima vsaka mejna točka parcele (mejnik) določeno svojo pozicijo v prostoru s koordinatami v državnem koordinatnem sistemu. Katastrski načrti niso več nastajali na terenu, temveč je geodetski strokovnjak opravil meritve parcel, ki jih je umestil v državni koordinatni sistem. Podatki meritev so bili osnova za izračun koordinat mejnih točk. Na podlagi izračunanih koordinat so se izdelali katastrski načrti in izračunale površine parcel.

Pomembno je tudi ugotoviti, po kateri metodi so se vzdrževali podatki zemljiškega katastra na območju, kjer naj bi bilo območje gradbene parcele, ter pregledati vse predhodne meritve na tem območju in tako ugotoviti, kateri geodetski postopki so na tem območju sploh možni, in še bolj pomembno, kateri geodetski postopki so zaradi natančnosti določitve meje nujni.

79


4.4 Preveritev prisotnosti objektov, ki pogojujejo uvedbo statusa grajenega javnega dobra

Ugotoviti je potrebno, ali na tem območju obstajajo objekti, ki so v skladu z zakonom proglašeni za grajeno javno dobro. V kolikor taki objekti obstajajo (čeprav samo mejijo na bodočo gradbeno parcelo), morajo zemljišča, na katerih stojijo ti objekti, pridobiti uradni status grajenega javnega dobra še pred nadaljnjim izvajanjem postopka določitve gradbene parcele. To pomeni, da morajo preiti v lastništvo države ali lokalne skupnosti, da mora ustrezno ministrstvo oz. lokalna skupnost sprejeti ustrezne akte po predpisanih postopkih in da se mora status grajeno javno dobro na zemljišču vpisati v zemljiško knjigo.

Spodnja tabela prikazuje vse objekte, ki jih na osnovi zakona lahko uvrstimo v grajeno javno dobro državnega ali pa lokalnega pomena.

Tabela 5: Objekti, ki so javno dobro

Zakonska podlaga Javno dobro Sestavni del javne infrastrukture

Zakon o javnih cestah Javne ceste Cestno telo

Cestni objekti

Naprave za odvodnjavanje ceste

Brežine ceste

Cestni svet

Prometne površine zunaj vozišča

Površine za pešce in kolesarje

Priključki na cesto v širini cestnega sveta

Prometna signalizacija in prometna oprema

Cestne naprave in druge ureditve

Naprave za evidentiranje prometa

Zemljišča, objekti in naprave

Zakon o železniškem prometu Javna železniška infrastruktura Zemljišča

Tiri in progovno telo

Zgornji ustroj

Potniški peroni

Ostale naprave

Grajeni objekti

Nivojski prehodi

Dostopne poti za potnike in dovoz blaga

Signalno varnostne in telekomunikacijske naprave

Električna razsvetljava

Naprave za pretvorbo in prenos električne energije

Zgradbe

Ranžirne postaje s pripadajočimi napravami

Pomorski zakonik Pristaniška infrastruktura Grajene obale

Akvatorij

Valolomi

Pristopi na pomole

Naprave za privezovanje

Dovozne poti

Železniški tiri

Vhodi

Ograje

Kanalizacijsko in vodovodno omrežje

Elektroinstalacije

80


Razsvetljava

Drugi objekti

Telekomunikacijske instalacije

Zakon o letalstvu Letališka infrastruktura Vzletno pristajalne in vozne steze

Ploščadi

Svetlobni navigacijski objekti, naprave in sredstva ter objekti, naprave in sredstva za nadzor prometaPotniški terminali

Pripomočki za letalski tovor

Objekti in naprave

Pomožni objekti, naprave in sredstva

Objekti in naprave

Drugi objekti in naprave

Infrastrukturni objekti, naprave in sistemi navigacijskih služb zračnega prometa

Sestavni deli navigacijskih služb

Zakon o vodah Grajeno vodno dobro Vodno zemljišče

Objekti na vodnem ali priobalnem zemljišču

Grajeno morsko vodno dobro Vodno zemljišče

Objekti na vodnem ali priobalnem zemljišču

Zakon o športu Javni športni objekti

Zakon o varstvu pred utopitvami Kopališča Odprti bazeni

Zaprti bazeni

Naravna kopališča

Zakon o javnih smučiščih Smučišča Zavarovan smučarski prostor

Zakon o pokopališki dejavnosti Pokopališča Aktivna pokopališča

Opuščena pokopališča

4.5 Izdelava predloga načrta gradbene parcele

V primeru, da se zemljišče, na katerem se bodo določile gradbene parcele, ureja z lokacijskim načrtom, se oblika in velikost gradbene parcele prevzame iz načrta gradbenih parcel v lokacijskem načrtu.

V primeru, da se zemljišče ureja s prostorskimi ureditvenimi pogoji oz. prostorskim redom občine, pa na podlagi lokacijske informacije predlog načrta gradbenih parcel izdela posameznik, ki izpolnjuje pogoje za odgovornega prostorskega načrtovalca.

Priporočljivo je, da pri izdelavi predloga načrta gradbene parcele sodeluje geodetski strokovnjak oziroma, da načrt gradbene parcele pripravi geodetski strokovnjak na podlagi skice prostorskega načrtovalca. Pomembno je, da se načrt gradbene parcele izdela na podlagi zemljiškokatastrskega načrta, s katerega so prikazane parcelne meje prenosljive v naravo, zanje pa mora biti poznana natančnost prikaza teh mej. Zaradi lastnosti grafičnih podatkov digitalnega katastrskega načrta bo na takšen način prenos meje gradbene parcele v naravo lažje izvedljiv.

4.6 Vložitev zahteve za izdajo odločbe o določitvi gradbene parcele

Stranka zahtevo za določitev gradbene parcele vloži na krajevno pristojni upravni enoti. K zahtevi mora predložiti načrt gradbene parcele iz lokacijskega načrta oziroma predlog načrta gradbene parcele iz prejšnjega poglavja in izpisek iz zemljiške knjige.

Upravna enota v ugotovitvenem postopku preveri, ali so izpolnjeni vsi pogoji za določitev gradbene parcele (grajeno javno dobro, status lastništva zemljišča, na katerem se določa gradbena parcela, ki vpliva na način vodenja postopka in stranke v postopku). V primeru, da je nepremičnina urejena, izda odločbo o določitvi gradbene parcele.

Tabela 5: nadaljevanje

81


4.7 Prenos gradbene parcele v naravo

Na podlagi odločbe o določitvi gradbene parcele, stvarnopravnega stanja in stanja podatkov zemljiškega katastra se za določitev gradbene parcele lahko izvedejo naslednji postopki:

Tabela 6: Geodetski postopki pri določanju gradbene parcele

POSTOPEK NAMEN IZVEDBE POSTOPKA ZAHTEVO ZA POSTOPEK VLOŽI

PRILOGE K ZAHTEVI

Urejanje mej

Ureditev meje Označitev in ureditev mej v naravi Lastnik parcele Elaborat ureditve meje

Označitev meje v naravi Označitev že urejenih mej Lastnik parcele Tehnično poročiloUreditev meje, ko so bile meje že urejene po dosedanjih predpisih

Ureditev meje, ko so bile meje že urejene po dosedanjih predpisih

Lastnik parcele ali po uradni dolžnosti

Spreminjanje mej

Parcelacija

Delitev parcele Prodaja dela parcele Lastnik parcele Elaborat parcelacije

Združitev parcel Združitev več parcel enakega pravnega stanja glede lastninske pravice

Lastnik parcele Elaborat parcelacije

Izravnava meje Sprememba urejene meje na podlagi sporazuma lastnikov

Lastnik parcele Elaborat izravnave meje

Komasacija

Pogodbena komasacija Sprememba oblike in lege parcel Eden od podpisnikov pogodbene komasacije

Elaborat pogodbene komasacije + pogodba o komasaciji

Sprememba vrste rabe

Sprememba vrste rabe Evidentiranje sprememb vrste rabe Lastnik parcele Elaborat spremembe vrste rabe

Evidentiranje zemljišča pod stavbo Določitev katastrske kulture Lastnik parcele Elaborat za vpis zemljišča pod stavbo

4.8 Ureditev stanja v zemljiškem katastru

Na geodetski upravi se vloži vloga za upravni del geodetskega postopka skupaj z elaboratom. Geodetska uprava uvede ustrezen upravni postopek in izda ustrezen akt.

Tabela 7: Upravni akti geodetskih postopkov

POSTOPEK UPRAVNI AKT

Urejanje mej

Ureditev meje Odločba o evidentiranju urejene mejeOznačitev meje v naraviUreditev meje, ko so bile meje že urejene po dosedanjih predpisih Potrdilo, ki se izda na zahtevo stranke

Spreminjanje mejParcelacija Delitev parcele Odločba o evidentiranju parcelacijeZdružitev parcel Odločba o evidentiranju parcelacijeIzravnava meje Odločba o evidentiranju izravnanega dela mejeKomasacijaPogodbena komasacija Odločba

Sprememba vrste rabeSprememba vrste rabe ObvestiloEvidentiranje zemljišča pod stavbo Sklep

82


4.9 Pogodbena ureditev stvarnopravnih razmerij

Sklenejo se ustrezne pogodbe za ureditev stvarnopravnega stanja:• odkup zemljišč,• prenos zemljišč,• ustanovitev ustrezne služnosti,• ustanovitev stavbne pravice.

4.10 Zemljiškoknjižna ureditev stvarnopravnih razmerij

Vloži se zemljiškoknjižni predlog in sodišče izda na podlagi predloga ustrezni zemljiškoknjižni sklep ter vpiše stvarne pravice v zemljiško parcelo.

Nepremičnina je urejena – gradbena parcela pa določena !

Slika 2: Koraki za ureditev nepremičnine

83


5. Kje so gradbene parcele evidentirane?Odločba o določitvi gradbene parcele omogoča določitev gradbene parcele tudi v naravi in posledično njen vpis v evidenco zemljiškega katastra. Seveda to lastnik izvede na svojo zahtevo. Tako se dogaja, da precej gradbenih parcel v zemljiški kataster po določitvi ni vrisanih. Enako usodo si delijo tudi gradbene parcele v lokacijskih načrtih oziroma starejših prostorskih izvedbenih načrtih – tudi v tem primeru največkrat ni rečeno, da so gradbene parcele določene v naravi in vrisane v zemljiški kataster.

Ne glede na zgornje dejstvo pa se logično zastavlja vprašanje, kako lahko gradbeno parcelo v evidenci zemljiškega katastra sploh ločimo od ostalih parcel? Odgovor je, da samo na podlagi interpretacije grafičnih podatkov zemljiškega katastra, najlažje tako, da podatke prikazujemo skupaj s podatki katastra stavb!

Presenetljivo je namreč dejstvo, da se v zemljiškem katastru ne vodi podatek o tem, da ima določena parcela status gradbene parcele in h kateri stavbi pripada. Zaradi tega imajo danes občine velike težave pri obračunavanju nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, te težave pa bodo identične tudi pri obdavčenju zemljišč.

Evidence gradbenih parcel torej v Republiki Sloveniji nimamo. Vsem lastnikom stavb in upravnikom večstanovanjskih stavb zato priporočamo, da skrbno hranijo odločbe o določitvi gradbene parcele in odločbe geodetske uprave o parcelaciji gradbenih parcel. Popolnoma mogoče je, da jih bodo nekoč še potrebovali za dokazovanje, da je konkretna parcela zares gradbena parcela.

LITERATURA:

Čeh, S., Divjak, L., Grilc,M., Medvešček, J., Vugrin, M., 2005 : Postopek za izdelavo ugotovitvene odločbe za pridobitev statusa grajeno javno dobro lokalnega pomena, Digi data d.o.o., GZ Celje d.o.o., Igea d.o.o., LUZ d.d., Ljubljana

Grilc,M., Logar, M., Vugrin, M., 2006 : Zemljiški kataster – Edina evidenca, ki povezuje »prostor« z lastnikom,Geodetska uprava Republike Slovenije, Ljubljana

Kos, D., 2002: Praktična sociologija za načrtovalce in urejevalce prostor, Fakulteta za družbene vede, Ljubljana

Kos, P., 2002 : Zemljišča: Funkcionalno zemljišče; Pravna praksa, letnik 2002, številka 5, stran 10

Juhart, M., 2000 :Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, GV Ljubljana

Juhart M. et al., 2004: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV založba, Ljubljana

Mušič, V., 2003: Uveljavljanje javnega dobra in javnih dobrin. V: Hvala, I., Sedmak, M., Simoneti, R., ur.:Sodobna država Kaj mora in kaj zmore, Fakulteta za družbene vede:Društvo občinski forum, Ljubljana

Sajovic, B., 1974 : Družbeno lastninska razmerja, Univerza Edvarda Kardelja v Ljubljani Pravna fakulteta, Ljubljana

Sajovic, B., 1984 : O premoženjskopravnem razmerju v samoupravnem pravnem sistemu, Pravna fakulteta v Ljubljani, Ljubljana

Rus, V., 2003: Javno dobro in meje privatizacije. V: Hvala, I., Sedmak, M., Simoneti, R., ur.:Sodobna država Kaj mora in kaj zmore, Fakulteta za družbene vede:Društvo občinski forum, Ljubljana

Virant, G., 1996: Javno dobro. V: Šturm, L., ur.:Upravni zbornik 1996, Inštitut za javno upravo, Ljubljana

Pravne podlage:

Stanovanjski zakon (SZ). Uradni list RS, št. 181/1991-I (19/1991-I-popravek), 13/1993, 9/1994 (odločba US), 21/1994 (SZ-A), 22/1994 (odločba US), 29/1995 (ZPDF); 23/1996 (SZ-C), 24/1996 (odločba US), 44/1996 (odločba US), 1/2000 (SZ-D), 1/2000 (Odločba US), 22/2000 (ZJS), 81/2000 (odločba US), 57/2001 (odločba US), 87/2002 (SPZ), 29/2003 (odločba US), 69/2003 (SZ-1), 133/2003 (odločba US)

Stanovanjski zakon (SZ-1). Uradni list RS, št. 69/2003, 18/2004

Stvarnopravni zakonik (SPZ). Uradni list RS, št. 87/2003

Ustava Republike Slovenije (URS).Uradni list RS, št. 33I/1991-I, 42/1997, 66/2000, 24/2006, 69/2004

Zakon o evidentiranju nepremičnin, državne meje in prostorskih enot (ZENDMPE), Uradni list RS, št. 52/2000, 37/2002 (odločba US), 87/2002 (SPZ), 44/2003 (odločba US)

84


Zakon o evidentiranju nepremičnin (ZEN). Uradni list RS, št. 47//2006,

Zakon o graditvi objektov - uradno prečiščeno besedilo (ZGO1-UPB-1). Uradni list RS, št. 102/2004

Zakon o javnih cestah(ZJC). Uradni list RS, št. 22/97, 18/02, 50/02 Odl. US: U-I-224/00-15, 110/02, 131/04 Odl. US:U-I-96/02-20

Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL). Uradni list RS, št. 44/1997, 59/2001, 27/2002 (odločba US)

Zakon o letalstvu (Zlet). Uradni list RS, št. 18/01, 110/02, 114/02

Zakon o ohranjanju narave - uradno prečiščeno besedilo (ZON-UPB2). Uradni list RS, št. 96/2004

Zakon o rudarstvu (Zrud). Uradni list RS, št. 56/1999 ,46/2004

Zakon o stavbnih zemljiščih (ZSZ), Uradni list RS, št. 44/1997, 98/1999 (odločba US), 1/2000 (odločba US), 67/2002 (ZV-1), 110/2002 (ZON) (8/2003 - popravek), 110/2002 (ZON)

Zakon o splošnem upravnem postopku (ZUP-1), Uradni list RS, št. 80/1999, 70/2000, 52/2002, 73/2004, 119/2005

Zakon o urejanju prostora (ZUreP-1). Uradni list RS, št. 110/2002 (8/2003 - popravek), 55/2003 (ZKZ - UPB 1), 58/2003 (ZZK-1)

Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor – ZUN, Uradni list SRS, št. 18/1984, 37/1985, 29/1986, 43/1989 (odločba US), št. 26/1990, 3/1991 (odločba US), 3/1991 (odločba US), 18/1993, 47/1993, 71/1993, 29/1995 (ZPDF), 44/1997, 54/1999 (odločba US), 9/2001 (ZPPreb), 62/2001 (odločba US), 23/2002 (odločba US), 110/2002 (ZUreP-1), ne velja od 01.01.2003

Zakon o varstvu okolja (ZVO-1). Uradni list RS, št. 41/2004

Zakon o vodah (ZV-1). Uradni list RS, št. 67/2002

Zakon o zemljiški knjigi (ZZK). Uradni list RS št. 33/1995, 50/2002 (odločba US), 58/2003 (ZZK-1)

Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1). Uradni list RS št. 58/2003

Zakon o železniškem prometu – uradno prečiščeno besedilo(ZZelP-UPB2). Uradni list RS, št. 83/03

Spletne strani na medmrežju:

Elektronska zemljiška knjiga. http://portal.sodisce.si/vpogledi/zk.portal (december 2005, junij 2006)

Računalniški dostop do geodetskih podatkov.Vpogled za registrirane uporabnike http://prostor.gov.si/preg/index.htm (september 2006)

O AVTORJIH

Matjaž Grilc, univ. dipl. inž. geodezije, Digidata d.o.o.

Njegovo strokovno delo je usmerjeno k nepremičninskim evidencam, s poudarkom na zemljiškem katastru. Na Geodetski upravi RS je sodeloval pri različnih projektih modernizacije zemljiškega katastra in katastra stavb. Skupaj s sodelavci v podjetju Digi data d.o.o. je pomagal pri implementaciji programskih rešitev Geodetske uprave RS in aktivno sodeloval pri geoinformacijskem izobraževanju delavcev Geodetske uprave RS. Izobraževanje je bila rdeča nit njihovega strokovnega dela, saj so v podjetju kot pooblaščeni prodajalec geoinformacijske programske opreme ameriške firme ESRI izvajali izobraževanje za programska orodja na osebnih računalnikih. Sodeloval je na mednarodnih projektih: ONIX Ministrstva za okolje in prostor, projekt Svetovne banke Posodobitev evidentiranja nepremičnin, ki sta ga vodila Ministrstvo za okolje in prostor in Geodetska uprava RS, in pri Phare projektu Cross border Region goes digital, v okviru katerega je koordiniral vzpostavitev nepremičninskega GEO centra v Mariboru.

85


Marijana Vugrin, u. dipl. inž. geodezije, Digidata d.o.o.

Njeno strokovno delo je vseskozi usmerjeno na področje zemljiškega katastra kot ene izmed osnovnih geodetskih evidenc in posledično k uporabi teh podatkov v drugih strokah, predvsem na področju kmetijstva in urejanja prostora.

Tomaž Černe, u. dipl. inž. geodezije, Igea d.o.o.

Od leta 2001 je svetovalec ter projektni vodja v podjetju Igea d.o.o.. Dela predvsem na področju prostorskega načrtovanja, komunalnega gospodarstva, zaščite in reševanja, nepremičninskih evidenc ter topografskih podatkov lokalnih skupnosti.

Od leta 2002 je član Sekcije za urejanje prostora pri Zvezi geodetov Slovenije in od leta 2006 tudi predsednik sekcije.

216


o načinu rabe in vzdrževanja zemeljske površine nad zgradbo; stavbna pravica se bo lahko raztezala tudi na površino, lahko pa ta ne bo obremenjena in jo bo še naprej uporabljal lastnik nepremičnine.

Podobno je tudi v primeru zgraditve zgradbe nad nepremičnino. V tem primeru sama zgradba površine ne bo zadevala; tudi v tem primeru se bosta morali stranki dogovoriti o rabi in vzdrževanju zemeljske površine pod zgradbo.

Za lastnika nepremičnine je torej izredno pomembno, da je vsebina stavbne pravice oziroma stopnja obremenitve njegove nepremičnine definirana čimbolj podrobno.

12. Prenehanje stavbne praviceS prenehanjem stavbne pravice postane (po 257.členu SPZ) zgradba sestavina nepremičnine.

Lastnik nepremičnine mora imetniku stavbne pravice ob prenehanju plačati dogovorjeno nadomestilo, ki ne sme biti manjše od polovice povečanja tržne vrednosti nepremičnine.

Zakon v drugem odstavku ni povsem jasen, saj govori le o povečanju tržne vrednosti nepremičnine, pri tem pa ne pojasni vsebine tega povečanja.

Po tolmačenju sestavljavcev SPZ gre za primerjavo med tržno vrednostjo nepremičnine v primeru, če stavbne pravice na nepremičnini ne bi bilo oziroma da zgradba ne bi bila zgrajena, in med tržno vrednostjo nepremičnine, katere sestavina je zgradba.

Gre torej za primerjavo tržne vrednosti nepremičnine brez zgradbe v času prenehanja stavbne pravice in tržne vrednosti nepremičnine skupaj z zgradbo, prav tako v času prenehanje stavbne pravice.

V SPZ način izračuna tržne vrednosti ni določen, je pa posredno urejen v 181. členu Zakona o urejanju prostora, kjer je določeno, da se za vrednotenje razlaščenih nepremičnin, do uveljavitve standardov za tržno vrednotenje nepremičnin, uporabljajo strokovni standardi, ki jih določajo predpisi o revidiranju

Ocenjeno nadomestilo pripada nekdanjemu imetniku stavbne pravice v vsakem primeru povečanja tržne vrednosti nepremičnine. Pravica do nadomestila stopi na mesto prejšnje stavbne pravice in ima kot stavbna pravica prednost pred vsemi morebitnimi hipotekami na nepremičnini.

V primeru, da je zgradba, ki je zgrajena na nepremičnini obremenjeni s stavbno pravico zastavljena, pridobi zastavni upnik po prenehanju stavbne pravice, zastavno pravico na terjatvi imetnika stavbne pravice za plačilo nadomestila.

13. ZaključekPričujoči prispevek je nastal zaradi precejšnjega nepoznavanja pojma stavbne pravice, pomembnosti točne določitve njenega obsega in vsebine, ugotovitvi koristi, ki jih ima imetnik stavbne pravice in ocenitve odškodnine za pridobljeno pravico.

Prav tako si morajo biti s pojmom stavbne pravice, blizu ocenjevalci vrednosti, ki pri vedno pogostejših pogodbah o stavbni pravici, sodelujejo pri ocenah vrednosti odškodnine za odstopljeno stavbno pravico.

Želel sem predstaviti XI. del Stvarnopravnega zakonika, ki govori o stavbni pravici v desetih kratkih in jedrnatih členih, predvsem glede vrednosti nepremičnin, za pravilno razumevanje in ocenjevanje odškodnin za koristi, ki jih pridobi imetnik stavbne pravice. Pri tem pa je za razumevanje in praktično uporabo nujen tudi vpogled v pojasnila sestavljavcev tega zakona.

Institut stavbne pravice je za ocenjevalce vrednosti nepremičnin sedanje generacije nov pojem, zato se bodo detajli ocenjevanja njene vrednosti razvili z reševanjem praktičnih nalog. Nedvomno pa je že sedaj jasno, da osnovo za ocenjevanje odškodnine za stavbo pravico lastniku nepremičnine in nadomestilo za imetnika stavbne pravice ob vrnitvi, ocenjujemo kot tržno vrednost z uporabo standardnih načinov vrednotenja.

217


LITERATURA

1. Ustava Republike Slovenije (UL RS št. 33/1991)

2. M. Juhart, A. Berden, T. Keresteš, V. Rijavec, M. Tratnik, Ana Vlahek, R. Vrenčur: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Nova slovenska zakonodaja, založba GV, Ljubljana 2004

3. Stvarnopravni zakonik s pojasnili prof. dr. Matjaža Tratnika, Uradni list RS, Ljubljana 2002

4. Zakon o graditvi objektov (ZGO-1, UL RS 110/2002)

5. Zakon o urejanju prostora (ZUreP-1, UL RS 110/2002)

6. Zakon o kmetijskih zemljiščih ZKZ, UL RS 59/1996)

7. Zakon o stavbnih zemljiščih (ZSZ, UL R/1997)

8. Zakon o gozdovih (ZG, UL RS 30/1993)

9. Zakon o vodah (ZV-1, UL RS 67/2002)

O AVTORJU

Janez Kratnar je po osnovni izobrazbi gradbenik, ki ga je poklicna pot vodila od operativnega vodenja izgradnje velikih objektov (Nuklearna elektrarna Krško, Poslovno prodajni center Slovenijales v Ljubljani, stanovanjsko naselje Nove Fužine v Ljubljani), vodenja investicijskih projektov v tujini (Irak, Abu Dhabi, Libija, bivša Sovjetska zveza) do vrednotenja in svetovanja na področju nepremičnin.

Univerzitetno izobrazbo je dosegel na Univerzi v Ljubljani, specialistična znanja iz področja investicijskih del v tujini so mu podajali profesorji Univerze Maribor, znanja iz področja vrednotenja nepremičnin pa strokovnjaki iz Ameriškega združenja ocenjevalcev (American Society of Appraisal) in Mednarodnega združenja poklicnih ocenjevalcev vrednosti nepremičnin za množično vrednotenje (The International Association of Assessing Officers).

Avtor je član Slovenskega inštituta za revizijo, Združenja sodnih izvedencev in cenilcev gradbene stroke in Inženirske zbornice Slovenije.

Documents

Funkcionalno zemljišče objekta –travma ali priložnost?