Upload
others
View
58
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
GRUP Gemeentecentrum Zuid-Oost
Stedenbouwkundige voorschriften - definitief–
Sweco Belgium nv
i.o.v. gemeente Beernem
december 2018
/ I /
Verantwoording
Titel
Subtitel
Projectnummer
Referentienummer
Revisie
Datum
Auteur(s)
E-mail adres
Gecontroleerd door
Paraaf gecontroleerd
Goedgekeurd door
Paraaf goedgekeurd
Contact
RUP Gemeentecentrum Zuid-Oost
Stedenbouwkundige voorschriften
2215
2215-0002
december 2018
Sil Goossens
✓
✓
Sweco Belgium NV
Elfjulistraat 43
B-9000 Gent
www.swecobelgium.be
Inhoud
Stedenbouwkundige voorschriften 1 Algemene bepalingen 3 Specifieke bepalingen 13
Gemeente Beernem
Definitief // Stedenbouwkundige voorschriften
Gezien en voorlopig/definitief vastgesteld door de gemeenteraad in de vergadering
van . . / . . / 2018
op bevel,
Algemeen Directeur
Jan Claeys
De Voorzitter
Christine Stroobandt
Zegel van de gemeente
Verantwoordelijke Ruimtelijk Planner
Sil Goossens
Gemeente Beernem
Bloemendalestraat 112
8730 Beernem
Sweco Belgium nv
December 2018
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 1 /
Stedenbouwkundige voorschriften
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 2 /
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 3 /
Algemene bepalingen
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
0.1 Algemene voorschriften
0.1.1 Bestaande bebouwing en activiteiten.
Binnen de bestaande vergunde of vergund geachte en niet-ver-
krotte gebouwen, die niet voldoen aan de stedenbouwkundige
voorschriften van dit ruimtelijk uitvoeringsplan, kunnen onder-
houds-, renovatie- en instandhoudingswerken uitgevoerd wor-
den binnen het bestaand volume. Een uitbreiding van de be-
staande bebouwing buiten de stedenbouwkundige voorschriften
van dit ruimtelijk uitvoeringsplan is daarentegen niet toegelaten.
Bij herbouw of nieuwbouw van een hoofdzakelijk vergund, niet
verkrot gebouw of een deel van een dergelijk gebouw, moet de
nieuwe bebouwing beantwoorden aan de stedenbouwkundige
voorschriften van dit ruimtelijk uitvoeringsplan.
De bestaande vergunde of vergund geachte activiteiten kunnen
behouden blijven. Nieuwe activiteiten moeten beantwoorden
aan de stedenbouwkundige voorschriften van dit ruimtelijk uit-
voeringsplan.
0.1.2 Inplantingen van openbaar nut:
Het oprichten van beperkte gebouwen en infrastructuur voor
openbaar nut is toegelaten in alle zones, ongeacht de bestem-
ming. De inplanting mag de bestemming van de betreffende
zone niet verhinderen.
Het herstellen, heraanleggen en verplaatsen van bestaande on-
dergrondse en bovengrondse nutsleidingen is toegestaan, als-
ook het aanleggen van nieuwe leidingen.
Met dit voorschrift willen we ervoor zorgen dat alle
noodzakelijke werken van openbaar nut steeds mogelijk
zijn, ongeacht de specifieke inrichtingsvoorschriften.
Zo kunnen bijvoorbeeld ook steeds ondergrondse nuts-
leidingen zoals elektriciteit, gas, water, distributie, tele-
foon en riolering aangelegd worden.
0.1.3 Waterhuishouding en integraal waterbeheer:
In alle bestemmingzones zijn werken en handelingen, voorzie-
ningen en inrichtingen toegelaten die nodig zijn voor het voor-
komen van wateroverlast voor zover zij conform de principes
van natuurtechnische milieubouw gebeuren en passen binnen
een integraal waterbeheer.
Het algemene uitgangsprincipe is dat hemelwater op volgende
wijze (in volgende volgorde van prioriteit) wordt aangewend:
• opvang voor hergebruik
• infiltratie op eigen terrein indien mogelijk
• buffering met vertraagd lozen in een oppervlaktewater of
een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater
• lozing in de regenwaterafvoerleiding in de straat.
Alle werken en handelingen, voorzieningen en inrich-
tingen die nodig zijn voor de waterbeheersing en voor
het voorkomen van wateroverlast, zoals het (her)aan-
leggen, verplaatsen en onderhouden van open grachten
Bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning
moet aangetoond worden door middel van infiltratie-
proeven en/of metingen van de grondwaterstand dat
infiltratie niet mogelijk is.
indien er grondwater onttrokken wordt, moet op dat
ogenblik nagegaan worden welke invloed deze onttrek-
king kan hebben op de aanwezige verontreiniging (ver-
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 4 /
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
Het afvalwater wordt gescheiden van het hemelwater en afge-
voerd naar de openbare riolering. Grachten en waterlopen wor-
den ingericht en beheerd met het oog op zowel de vlotte afvoer
van het regenwater als een goede ecologische kwaliteit.
spreiding). Indien verontreinigd grondwater onttrok-
ken wordt, moet dit alvorens te lozen, gereinigd wor-
den.
bij eventuele graafwerken moet rekening gehouden
worden met de regelgeving rond grondverzet.
0.1.4 Waterlopen:
Ter hoogte van de gecategoriseerde waterlopen moet steeds een
bouwvrije strook van vijf meter worden aangelegd.
Grachten en waterlopen worden ingericht en beheerd met het
oog op zowel de vlotte afvoer van het regenwater als een goede
ecologische kwaliteit.
Het verstevigen van oevers met harde materialen kan uitzonder-
lijk wel worden toegelaten in functie van de stabiliteit van de oe-
vers, de beschikbare ruimte, de aard van de grond, de naastlig-
gende gebouwen en/of wegenis.
Er wordt gewezen op het feit dat er steeds aan de be-
staande wetgevingen hieromtrent moet worden vol-
daan.
0.1.5 Reliëfwijzigingen:
Reliëfwijzigingen zijn toegelaten als deze beperkt worden tot
wat nodig is voor het realiseren van de bestemming en/of het
functioneren van de activiteiten.
0.1.6 Dichtheid
Er dienen minimum 15 wo/ha ingericht te worden.
0.1.7 Bouwhoogte:
De hoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het aanzetpeil
van de inkomdorpel tot de bovenkant van de kroonlijst. Het aan-
zetpeil van de inkomdorpel ligt maximaal 0,4m hoger dan het
peil van het openbaar domein op de rooilijn en aan de inkom-
dorpel gemeten. Het aantal volle bouwlagen wordt gerekend
tussen de inkomdorpel en de bovenkant van de kroonlijst.
Voor percelen waarvan de gebouwen verder dan 10m van de
rooilijn staan, kan een gemiddeld referentiepeil gekozen worden
op het perceel op voorwaarde dat de waterhuishouding van de
aanpalende percelen gerespecteerd wordt.
Voor bijzondere constructies (zoals onder meer schoorstenen,
verluchtingskanalen en antennes) kan een grotere hoogte wor-
den gehanteerd voor zover ze niet meer dan 5% van de bebouw-
bare oppervlakte innemen.
Bij schoorstenen en verluchtingsschouwen kan gemoti-
veerd een afwijking gevraagd worden van de bepa-
lingen betreffende de maximale bouwhoogte.
0.1.8 Bouwlaag
De referentiehoogte per bouwlaag bedraagt 3 tot 3,5m, tenzij an-
ders aangegeven in de voorschriften. Op het gelijkvloers kan
hier gemotiveerd van worden afgeweken tot max. 4,5m hoogte.
Er kan ook steeds worden afgeweken:
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 5 /
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
• indien kan aangetoond worden dat er een groot hoogtever-
schil op het perceel aanwezig is en indien de filosofie van
bovenstaande waarden wordt beoogd.
• gemotiveerd vanuit een specifiek architecturaal concept.
gemotiveerd vanuit duurzaamheidsmaatregelen.
Specifiek architectureaal concept met vb. splitlevels
Duurzaamheidsmaatregelen zoals dik pakket dakisola-
tie.
0.1.9 Goede ruimtelijke ordening
De vergunningverlenende overheid kan steeds gemoti-
veerd bijkomende randvoorwaarden opleggen bij de toe-
kenning van een stedenbouwkundige vergunning in
functie van de goede ruimtelijke ordening. De overeen-
stemming met een goede ruimtelijke ordening wordt
beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
Het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of re-
levant, beoordeeld aan de hand van de aandachtspun-
ten en criteria die betrekking hebben op de functionele
inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het
ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke
elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemre-
liëf, op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en
veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inacht-
neming van de doelstellingen inzake duurzame ruimte-
lijke ordening
0.1.10 Dak:
Volgende voorschriften omtrent de dakinrichting zijn geldig:
• Alle dakvormen met een helling tussen 0° en 55° zijn toege-
laten. De nokhoogte van het hellend dak is max. 6,50m bo-
ven de bovenkant van de kroonlijst.
• Installaties in functie van duurzame/groene energie zijn toe-
gelaten op het dak.
• Daktuinen en/of dakterrassen zijn toegelaten, indien ze zich
situeren binnen de toegelaten bouwzone.
• Dakramen in hellende daken zijn toegelaten. De totale max.
breedte bedraagt 1/3 van de gevellengte waarin ze zijn gele-
gen.
Het betreft installaties zoals o.a. zonnepanelen, zonne-
boilers, ...
Zij moeten steeds voldoen aan de regelgeving inzake
lichten en zichten.
0.1.11 Parkeren:
Bij de realisatie van nieuwe eengezinswoningen moeten min-
stens twee autostaanplaatsen per perceel worden voorzien in-
pandig en/of uitpandig. Hier kan gemotiveerd van worden afge-
weken indien technisch / ruimtelijk onmogelijk.
Hieraan moet niet worden voldaan bij herbouw van bestaande
eengezinswoningen waarbij momenteel geen twee autostaan-
plaatsen per perceel aanwezig zijn.
Bij de realisatie van nieuwe meergezinswoningen moeten min-
stens 1,5 autostandplaatsen en/of garages per woongelegenheid
voorzien worden. Hiervan kan gemotiveerd worden afgeweken
i.f.v. sociale huisvesting.
Bij de realisatie van nieuwe verkavelingen met nieuwe wegenis
moeten minstens 0,5 parkeerplaatsen per woongelegenheid op
openbaar domein opgelegd aangelegd worden.
Vb. indien de perceelsconfiguratie het onmogelijk
maakt om op een ruimtelijk verantwoorde manier te
voldoen aan de regel,…
Dit kan ertoe leiden dat er minder woongelegenheden
kunnen worden gerealiseerd.
Er bestaat een heffingsysteem in de gemeente die geldt
waneer afgeweken wordt van de basisregels, de heffing
blijft aldus ook gelden bij de afwijkingsregels zoals mo-
gelijk in dit RUP.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 6 /
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
0.1.12 Ondergrondse constructies:
Binnen de zones voor openbaar domein of gebieden met open-
baar karakter zijn ondergrondse constructies toegelaten.
Vb. i.f.v. openbare parkeervoorzieningen, toegankelijk-
heid…
0.1.13 Aanplantingen bomen, struiken, hagen:
Bij aanplantingen van bomen, struiken en hagen moet een keuze
gemaakt worden uit streekeigen soorten.
0.1.14 Afwerking van gemene gevels
Gemene of mogelijke gemene gevels waar niet tegen aange-
bouwd wordt, moeten waterdicht afgewerkt worden in een vol-
waardig materiaal in harmonie met de omgeving.
Indien aanbouw tegen een gemene gevel mogelijk is, kan hier
gemotiveerd vanuit een architecturaal concept van afgeweken
worden, op voorwaarde dat toegelaten wordt dat deze wachtge-
vel opengewerkt mag worden tot volwaardige zijgevel met een
kwalitatieve afwerking.
Dit kunnen delen van bestaande wachtgevels zijn
waartegen niet aangebouwd wordt, nieuwe geveldelen
op de grens van een bebouwd perceel,…
Volwaardige zijgevel met raamopeningen,… (cfr. voor-
beeld hieronder)
0.1.15 Inrichtingsstudie
Er wordt een inrichtingsstudie en mobiliteitsstudie (eventueel
geïntegreerd in de inrichtingsstudie) toegevoegd:
• Bij aanvragen voor een project met een belangrijke ruimte-
lijke impact.
• Voor een project vanaf 5000m².
• Voor een project die een nieuwe invulling beoogt voor één
(gedeelte) van de overdrukzones voor projectgebied.
Deze studies maken deel uit van het aanvraagdossier en wordt
als dusdanig meegestuurd aan de adviserende instanties, over-
eenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van
deze aanvragen
De mobiliteitsnota geeft minstens toelichting bij de te verwach-
ten verkeersbewegingen, de ontsluitingsmogelijkheden en geeft
aan of er voldoende parkeerplaatsen en voldoende comfortabele
fietsenstallingen voorzien zijn.
De inrichtingsstudie omvat een ruimtelijke integratie van het
project/ontwerp in relatie met het volledige deelplan en geeft een
ontwerp van inrichting weer voor de volledige betreffende zone
met aanduiding van:
• inplanting, volume en functies van de bestaande en nieuwe
bebouwing
• situering en types van groene ruimten
• de relatie met de omliggende percelen
De aard en de omvang van het voorgenomen project be-
paalt of een inrichtingsstudie al dan niet relevant is.
Volgende projecten hebben o.a. een belangrijke ruimte-
lijke impact:
• Een project waarbij een verdubbeling van de
bruto-vloeroppervlakte wordt nagestreefd.
• Een project waarbij als nieuwe invulling verkeers-
genererende functies worden ingevuld, zoals kan-
toren, …
Het is een informatief document voor de vergunning-
verlenende overheid met het oog op het beoordelen van
de vergunningsaanvraag in het licht van de goede
ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voor-
schriften.
Aan de hand van de globale inrichtingsstudie moet de
aanvrager aantonen dat een kwalitatief project wordt
gerealiseerd, rekening houdend met de bestaande situa-
tie en waarbij voldoende mogelijkheden blijven om een
kwalitatief project te realiseren op aanpalende delen.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 7 /
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
De inrichtingsstudie omvat een ruimtelijke integratie van het
project/ontwerp in relatie met de in het RUP indicatief aange-
duide voet- en fietsverbinding.
Hierbij komen volgende kwalitatieve criteria aan bod:
oriëntatie en bezonning
• privacyaspecten
• diversiteit van aanbod
• architecturale kwaliteit
• duurzaam materiaal-, energie- en watergebruik.
Het kan niet de bedoeling zijn dat de de kosten verscho-
ven worden op het deel van het projectgebied dat het
eerste aangesneden wordt.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 8 /
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
0.2 Verklarende begrippen
0.2.1 Gebouw:
Een vaste constructie die bestemd is voor goederen, personen of
dieren. Een caravan en schuilhok voor dieren worden niet be-
schouwd als een gebouw.
0.2.2 Bouwlaag:
Een bouwlaag is een gedeelte van een gebouw met een betreed-
bare vloer..
0.2.3 Bruto vloeroppervlakte (BVO)
Dit betreft de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van
meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten op vloerni-
veau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande schei-
dingsconstructie, die desbetreffende ruimte(n) omhullen.
0.2.4 Vloer-terreinindex (V/T)
Dit betreft de verhouding van de totale bruto vloeroppervlakte
van de gebouwen t.o.v. de terreinoppervlakte.
0.2.5 bebouwingspercentage / verharingspercentage
Dit betreft de verhouding van het geheel van de bebouwde en de
overdekte terreinoppervlakte op de totale terreinoppervlakte
van een perceel.
0.2.6 Groenpercentage
Dit betreft de verhouding van de oppervlakte aan groene ruimte
t.o.v. de totale terreinoppervlakte.
0.2.7 Gabariet
Buitenomtrek van een gebouw, loodrecht op de voorgevel.
0.2.8 Hoofdbestemming:
De hoofdbestemming moet minimaal 70% van de totale bruto
vloeroppervlakte bedragen, tenzij anders bepaald in de speci-
fieke voorschriften.
Nevenbestemming:
Alle nevenbestemmingen samen kunnen maximaal 30% van de
totale bruto vloeroppervlakte bedragen tenzij anders bepaald in
de specifieke voorschriften.
.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 9 /
0.2.9 Collectieve woonvormen:
Onder collectieve woonvormen wordt groepswoningbouw ver-
staan i.f.v. samenwonen van gezinnen die gebruik kunnen ma-
ken van gezamenlijke ruimtes.
Indien hiermee meer dan twee afzonderlijke, gestapelde woon-
entiteiten bedoeld worden, wordt dit aanzien als een meerge-
zinswoning.
Stapelwoningen rond een gemeenschappelijke inkom en circula-
tie kunnen niet beschouwd worden als een collectieve woon-
vorm, maar als meergezinswoning.
.
Gezamenlijke ruimtes zoals bergingen, wasruimtes, ga-
rage, …
Een zorgwoning (zie definitie in VCRO, art. 4.1.1. 8°
wordt beschouwd als eengezinswoning).
0.2.10 Schakelwoning
Een schakelwoning is een woning waarvan het hoofdgebouw
vrijstaand is, maar die niet geheel als vrijstaande woning kan
worden aanzien omwille van een koppeling via de aanbouw.
Bijvoorbeeld door de koppeling van een garage aan een
andere woning.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 10 /
Indicatieve aanduidingen
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
0.3 Indicatieve aanduidingen
0.3.1 Waardevol erfgoed
Alle toegelaten werken, handelingen en wijzigingen moeten
worden afgetoetst aan de bestaande erfgoedwaarde.
De woningen die opgenomen zijn in de inventaris on-
roerend erfgoed worden afgetoetst aan het gemeentelijk
kader en waarderingsregels
0.3.2 Voet- en fietsverbinding
Tussen het begin en het einde van deze symbolische aandui-
dingen, wordt de inrichtig van een verbinding voor fietsers en
voetgangers vooropgesteld, die aansluiting maakt met het
voet- en fietsnetwerk in de onmiddellijke omgeving.
Behoudens bestaande verbindingen dient deze verbinding
een breedte van minstens 2,5m te hebben.
Het begin en eindpunt kunnen maximaal 30m verschuiven
ten opzichte van de grafische intekening.
Daar waar momenteel reeds lokale verbindingen aanwezig
zijn, kunnen deze enkel opgehoffen worden indien er alterna-
tieve verbindingen aanwezig zijn of ingericht worden.
De ingetekende indicatieve verbinding staat voorop.
Algemeen geldt het principe dat in die zones waar de in-
richting van een verbinding is ingetekend, een verbinding
wordt geïntegreerd.
Hiervan kan worden afgeweken indien aangetoond kan wor-
den dat er al een meer logische en meer verkeersveilige alter-
natieve verbinding aanwezig is, of kan verzekerd worden.
De verbinding zal waar mogelijk ingericht worden op
het bestaande openbaar domein.
Zie ook algemeen voorschrift omtrent inrichtingsstu-
die (zie algemene bepalingen 0.1.15)
0.3.3 Accentverhoging
Ter hoogte van deze aanduiding kan een accentverhoging
worden aangebracht.
Dit gebouw krijgt dan over een breedte van 18m uitzonder-
lijk een maximale bouwhoogte van 16m.
Er dient een kwalitatieve overgang gemaakt te worden naar
aangrenzende bebouwing.
De inrichting van deze accentverhoging dient duidelijk afge-
stemd te worden op de inrichting van de ‘zone voor openbaar
groenplein.’
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 11 /
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
0.3.4 Aangepaste inrichting openbaar domein
Ter hoogte van deze indicatieve aanduidingen dient voorzien
te worden in aangepaste inrichting van het openbaar domein
i.f.v. een belangrijke verbindende functie van de delen die
langs beide zijden van de openbare weg zijn gelegen.
Deze zone dient ook voorzien te zijn van een brede, opval-
lende en verkeersveilige oversteekplaats voor niet gemotori-
seerd verkeer.
0.3.5
Bebouwing met openbare bestemming
Ter hoogte van deze indicatieve aanduiding zijn laad- en
losinstallaties naar de oever van het kanaal toegestaan, zolang
zij niet hinderlijk zijn voor de werking van de openbare weg.
De locatie is vrij te kiezen binnen de overdruk.
De constructies moeten geclusterd zijn en mogen een zone
van maximaal 5m breedte haaks op het kanaal innemen.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 12 /
Overdrukzones
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
0.4 Overdrukzones
0.4.1
Overdrukzone voor projectgebied
Ter hoogte van deze overdrukzone kan een woonproject wor-
den ontwikkeld. In functie van een eventuele ontwikkeling
gelden bovenop de bestemmings- en inrichtingsvoorschriften
zoals geldig via onderliggende bestemmingszone, volgende
randvoorwaarden:
De inrichtingsstudie omvat een ruimtelijke integratie van
het project/ontwerp in relatie met de volledige overdruk-
zone. Het projectgebied dient als samenhangend geheel
ontwikkeld te worden.
Er gaat bij de inrichting extra aandacht naar de relatie met
omliggende percelen.
Stedenbouwkundige aanvragen binnen deze zone mogen
geenszins de verdere ontwikkeling van het gebied tegen
houden.
De plangrens van de overdrukzone kan ten opzichte van zijn
grafische intekening verschuiven over een afstand van maxi-
mum 15m.
Privacy / lichten / zichten / ….
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 13 /
Specifieke bepalingen
Art. 1 Zone voor centrumwonen
Dit gebied behoort tot de bestemmingscategorie ‘wonen’
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
1.1 Bestemmingsvoorschriften
1.1.1
Hoofdbestemming:
Wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzie-
ningen
Vrije beroepen
Kleinschalige kantoren
Diensten
Horeca
Kleinschalige detailhandel
Socio-culturele inrichtingen
Gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut.
Ter hoogte van de Zuidleiestraat kan hoofdbestemming kan-
toren en/of parking worden toegelaten i.f.v. en onlosmakelijk
verbonden met de bedrijvigheid in ‘zone voor bedrijf’ op
voorwaarde dat de schaal, het uitzicht en de korrel gelijk-
waardig zijn aan een woonbestemming.
Deze functies zijn enkel toegestaan voor zover niet hinderlijk
voor de woonomgeving.
Onder aan het wonen verwante activiteiten worden
o.a. verstaan kinderopvang, strijkatelier, zorgwonen,
socio-medische dienstverlening,…
Onder aan het wonen verwante voorzieningen worden
o.a. verstaan openbare (verharde) ruimtes, openbaar
groen,…
1.1.2 Niet toegelaten:
Dancing
Autogarage
Benzinestation
Lunapark/casino
1.2 Inrichtingsvoorschriften
1.2.1 Bebouwingswijze
Een mix van open, halfopen en gesloten bebouwing onder de
vorm van één en/of meergezinswoningen en/of collectieve
woonvormen.
Woonprojecten aansluitend bij de inrichting van project Ma-
lehof dienen hier gezien de specifieke inrichting van dit pro-
ject morphologisch en ruimtelijk nauw bij aan te sluiten.
1.2.2 Bezetting
Groenpercentage:
• Minimaal 20% van de niet bebouwde ruimte.
Behoudens bestaande toestand.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 14 /
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
• Minimaal 30% van de voortuinstrook, indien
aanwezig.
1.2.3 Inplanting hoofdgebouw
Perceelsbreedte:
• Min. 6m voor eengezinswoningen in gesloten be-
bouwingstypologie
• Min. 9m voor eengezinswoningen in halfopen
bebouwingstypologie
• Vrij voor open bebouwing, meergezinswonin-
gen, schakelwoning en collectieve woonvormen
Maximaal de helft van de perceelsbreedte mag worden inge-
nomen door een garagepoort.
Voor gebouwen langs de Bloemendalestraat, die niet deel
uitmaken van een algemeen concept ter ontwikkeling van één
van de overdrukzones voor projectgebied, geldt een ver-
plichte voorbouwlijn van het hoofdgebouw op de rooilijn.
Hiervan kan gemotiveerd voor 50% van voorbouwlijn wor-
den afgeweken indien
• OF Gemotiveerd vanuit een betere ruimtelijke
configuratie voor het centrum
OF i.f.v. toegankelijk maken van diepe achterlig-
gende percelen.
• De zone tussen de rooilijn en de voorbouwlijn
wordt gedeeltelijk ingericht als publiek toegan-
kelijk plein/park/groen.
• Er wordt een verantwoorde afwerking van de
wachtgevel gegarandeerd.
• Het gaat niet om ‘bouwen in tweede bouwlijn’.
Voor gebouwen langs Vaart Noord en Zuidleiestraat, die niet
deel uitmaken van een algemeen concept ter ontwikkeling
van de overdrukzone voor projectgebied, geldt een voor-
bouwlijn van het hoofdgebouw op minimum 5m van de rooi-
lijn of minimum op de rooilijn indien het openbaar domein is
ingericht als plein of park.
Plaatsing t.o.v. de zijperceelsgrenzen op minimum 3m af-
stand of op de perceelsgrens mits koppeling met hoofdge-
bouw van de aanpalende buur.
Plaatsing t.o.v. de achterperceelsgrenzen:
• Gelijkvloers op min. 5m afstand of op de perceel-
grens mits koppeling met hoofdgebouw van de
aanpalende buur
• Verdiepen 45° regel is geldig.
Er dient steeds te worden aangebouwd aan bestaande of nog
ter realiseren wachtgevels
Maximale bouwdiepte:
• vrij op gelijkvloers
• 15m op verdiepen
Bijvoorbeeld in een architecturaal concept waarbij de
voorbouwlijn dieper is gelegen i.f.v. het uitbreiden van
het openbaar domein met een plein cfr. plein voor ge-
meentehuis.
Behoudens bestaande toestand
Indien door de schakering van de percelen de mini-
mum afstand van het hoofdgebouw tot de zijperceels-
grens onaanvaardbaar is i.f.v. privacy naar de achter-
tuin van naastliggend perceel, zal bij de beoordeling
i.f.v. de goede ruimtelijke ordening de 45° regel in
acht genomen worden en gelden de wettelijke bepa-
lingen i.f.v. lichten en zichten.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 15 /
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
Voor gebouwen die deel uitmaken van een algemeen concept
ter ontwikkeling van de overdrukzone voor projectgebied
gelden volgende voorwaarden:
• Gemotiveerd vanuit een goede ruimtelijke orde-
ning.
• De breedte van het afwijkende gebouw wordt
beperkt tot 15m.
1.2.4 Bouwhoogte hoofdgebouw
Kroonlijsthoogte: max. 7m
Nokhoogte 13m
Of teruggetrokken verdiepingen boven de kroonlijsthoogte
binnen een denkbeeldige daklijn van 45° met een maximale
bouwhoogte van 13m.
Voor percelen grenzend aan Vaart Noord kan ook volgende al-
ternatieve bouwhoogte worden toegelaten:
bouwlagen met 100% grondoppervlakteinname: max. 7m
extra bouwlagen:
• + 1 extra bouwlaag met 70% grondoppervlak-
teinname: max. 10m
• + 1 extra bouwlaag met 50% grondoppervlak-
teinname: max. 13m
Ter hoogte van de accentverhoging geldt een andere maximale
bouwhoogte.
Indien afwijkingen worden gevraagd kunnen deze enkel aan-
vaard worden indien een meerwaarde voor het centrum en het
openbaar domein kan aangetoond worden. Bij aanbouw dient
de kroonlijst wel steeds aan te sluiten op de kroonlijst van aan-
grenzende percelen.
Extra mogelijkheden i.f.v. typologie ‘wonen aan het
water’:
Zie indicatieve aanduiding accentverhoging
1.2.5 Dak
Vrij
Bij een plat dak langs Vaart Noord kan steeds een terras wor-
den geïntegreerd.
Platte daken bij nieuwbouw dienen steeds als groendak inge-
richt te worden
De regelgeving omtrent lichten en zichten blijft steeds
geldig.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 16 /
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
1.2.6 Terras
Inpandige terrassen zijn toegelaten
Uitpandige terrassen op verdiepen worden enkel toegelaten
• ter hoogte van Vaart Noord
• in de overdrukzones voor projectgebied, indien
verantwoord vanuit een goed ruimtelijk concept.
• Ter hoogte van de Bloemendalestraat, indien
verantwoord vanuit een meerwaarde voor het
huidige centrumkarakter van de straat.
Inpandig wordt hierbij verstaan als binnen toelaatbaar
gabariet
De regelgeving omtrent lichten en zichten blijft steeds
geldig.
Verantwoord vanuit een goed ruimtelijk concept:
- Rekening houdend met de omgeving
- Wetgeving lichten en zichten indachtig
- Vanuit architecturale meerwaarde
1.2.7 Bijgebouwen (inclusief carports)
Verantwoorde aansluiting op omliggende bebouwing
Maximale oppervlakte i.f.v. bestaande beroepsberging 150m²
per woongelegenheid.
Maximaal 1 bouwlaag
Op minimum 1m afstand tot de perceelsgrens of op de per-
ceelsgrens mits koppeling met bijgebouw van aanpalend per-
ceel.
Dakvorm vrij
Hoogte:
• maximaal 4,5m i.f.v. beroepsberging
• maximaal 3m i.f.v. woonberging of autoberging
In functie van meergezinswoningen geldt dat de som van de
oppervlakte van de bijgebouwen max. 15% van het perceel
mogen bedragen.
Carports zonder opslagfunctie en bijgebouwen met een inten-
sief groendak moeten hierbij niet meegerekend worden.
Maximale oppervlakte zoals wettelijk bepaald, met uit-
zondering van bijgebouwen i.f.v. beroepsberging.
Vb. van intensief groendak:
1.2.8 Garage
De inrichting van een garage of toegang voor auto’s ter hoogte
van de Bloemendalestraat kan nooit meer dan de helft van de
breedte van de voorgevel inhouden.
1.2.9 Ontsluiting
De interne ontsluitingswegen worden ingericht als woonstraten,
waarbij de verblijfsfunctie primeert. De inrichting volgt de on-
derstaande principes:
Gemengd verkeer
Inrichting als verblijfsruimte.
Bijzondere voorzieningen als signalisatie, beperkte nutsbebou-
wing en straatmeubilair zijn toegelaten.
In dit RUP wordt enkel de belangrijkste wegenis in
een aparte bestemmingszone opgenomen.
De interne wegenis binnen de woonzones zit vervat
binnen de bestemmingszones voor wonen.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 17 /
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
1.2.10 Gemeenschappelijke voorzieningen
Nieuwe woonprojecten dienen steeds te voorzien in vol-
doende parkeerplaatsen op eigen terrein.
Buurtgroen en speelgroen maken integraal deel uit van het
concept van ontwikkelingen binnen de overdrukzone voor
projectgebied en van een woonontwikkeling met min. 10
woongelegenheden en/of woonkavels, en maken min. 20%
van de zone uit, onder volgende voorwaarden:
• Deze groenzone dient geclusterd ingericht te
worden als één zone.
• Indien aanwezig dient de groenzone ook gekop-
peld te worden met de voet- en fietsverbinding
• Indien er bestaande bomenrijen of groenzones
aanwezig zijn, dient deze indien mogelijk opge-
nomen te worden binnen deze groenzone.
• Ze worden voorzien in de nabijheid van het
openbare domein, op een goed zichtbare en tege-
lijkertijd veilige plaats.
• Binnen de groenzone kunnen werken, handelin-
gen, voorzieningen en inrichtingen worden
voorzien i.f.v. collectieve waterhuishouding.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 18 /
Art. 2 Zone voor residentieel wonen
Dit gebied behoort tot de bestemmingscategorie ‘wonen’
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
2.1 Bestemmingsvoorschriften
2.1.1 Hoofdbestemming:
Wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzienin-
gen.
Onder aan het wonen verwante activiteiten worden
o.a. verstaan kinderopvang, strijkatelier, zorgwonen,
socio-medische dienstverlening,…
Onder aan het wonen verwante voorzieningen worden
o.a. verstaan openbare (verharde) ruimtes, openbaar
groen,…
2.1.2 Nevenbestemming:
Vrije beroepen
Kleinschalige kantoren
Diensten
Deze functies zijn enkel toegestaan voor zover niet hinderlijk
voor de woonomgeving.
2.2 Inrichtingsvoorschriften
2.2.1 Bebouwingswijze
Een mix van open, halfopen en gesloten bebouwing met resi-
dentieel karakter in een groen kader. De nevenbestemming
dient steeds geïntegreerd te worden binnen het hoofdgebouw.
Meergezinswoningen zijn niet toegelaten.
Op voorwaarde dat de bebouwingskorrel van deze bebou-
wing afgestemd wordt op niveau van eengezinswoningen
kunnen ook uitzonderlijk ook collectieve woonvormen wor-
den toegelaten. Onder collectieve woonvormen worden ver-
staan: kangoeroewonen en kleinschalige co housing.
Woonprojecten aansluitend bij de inrichting van project Ma-
lehof dienen hier gezien de specifieke inrichting van dit pro-
ject morphologisch en ruimtelijk nauw bij aan te sluiten.
Woonprojecten in de overdruk voor projectgebied t.h.v. de
Zuidveldstraat zijn enkel mogelijk onder de vorm van een mix
van open, halfopen en gesloten woningen in de vorm van
woonerven en doodlopende straten.
Elk woonproject en elke fase in dit gebied dient een mix
na te streven.
2.2.2 Bezetting
Groenpercentage:
• minimaal 20% van de niet bebouwde ruimte op
bestaande kavels
• minimaal 30% van de voortuinstrook, indien aan-
wezig.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 19 /
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
2.2.3 Inplanting hoofdgebouw
Perceelsbreedte:
• Min. 9m voor eengezinswoningen in halfopen be-
bouwingstypologie
• Vrij voor open bebouwing, schakelwoningen en
collectieve woonvormen.
Maximaal de helft van de perceelsbreedte mag worden inge-
nomen door een garagepoort.
Op minimum 5m, max. 15m van de rooilijn of minimum op de
rooilijn indien het openbaar domein is ingericht als plein of
park.
Plaatsing t.o.v. de zijperceelsgrenzen op minimum 3m afstand
of op de perceelsgrens mits koppeling met hoofdgebouw van
de aanpalende buur.
Afstand tot achterperceelsgrens: min. 8m of min. de bestaande
afstand tot de achterperceelsgrens indien deze lager is dan 8m.
Maximale bouwdiepte vanaf de voorbouwlijn:
• 20m op gelijkvloers
• 12m op verdiepen
Afwijkende specifieke inplantingsvoorwaarden voor de be-
bouwing ten zuidoosten van de Bargelaan en ten noordwesten
van de Zavelstraat:
• Op min. 5m achter de rooilijn van de Zavelstraat
• Op minimum 5 achter de rooilijn van de Bar-
gelaan
• Afstand tot de zuidwestelijke perceelsgrens: mi-
nimum 8m
• Afstand tot de noordoostelijke perceelsgrens: mi-
nimum 3m
• De woningen hebben twee voorgevels, één langs
de Bargelaan en één langs de Zavelstraat. De
bouwlijn dient ter hoogte van deze gevels gelijk
te zijn voor gelijkvloers als verdiep.
• De toegang tot de bebouwing voor gemotoriseerd
verkeer dient voorzien te worden langs zijde Za-
velstraat.
Behoudens bestaande toestand.
Indien door de schakering van de percelen de mini-
mum afstand van het hoofdgebouw tot de zijperceels-
grens onaanvaardbaar is i.f.v. privacy naar de achter-
tuin van naastliggend perceel, zal bij de beoordeling
i.f.v. de goede ruimtelijke ordening de 45° regel in
acht genomen worden en gelden de wettelijke bepa-
lingen i.f.v. lichten en zichten.
Gezien de specifieke ligging tussen de Bargelaan en de
Zavelstraat en gezien de oriëntatie, wordt gekozen om
een configuratie met zijtuin op te leggen in plaats van
achtertuin.
2.2.4 Bouwhoogte hoofdgebouw
Kroonlijsthoogte: max. 6m
Nokhoogte: max. 12m
Voor percelen gelegen aan de Zavelstraat, geldt volgende beper-
kende bouwhoogte:
Kroonlijsthoogte: max. 3m
Nokhoogte: max. 8m
Gezien zijn specifieke ligging
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 20 /
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
Voor percelen grenzend aan Vaart Noord en gelegen in een pro-
jectzone kan ook volgende alternatieve bouwhoogte worden toe-
gelaten:
bouwlagen met 100% grondoppervlakteinname: max. 7m
extra bouwlagen:
• + 1 extra bouwlaag met 70% grondoppervlaktein-
name: max. 10m
• + 1 extra bouwlaag met 50% grondoppervlaktein-
name: max. 13m
Voor percelen grenzend een openbare groenzone van minimum
200m², niet zijnde het Bargepark, wordt voor de gevel gericht
naar de groenzone volgende bouwhoogte toegelaten:
Kroonlijsthoogte = Nokhoogte: 13m, met afbouwend karakter
naar de woonomgeving.
Extra mogelijkheden i.f.v. typologie ‘wonen aan het
water’
Extra mogelijkheden i.f.v. typologie ‘parkwoning’
Extra mogelijkheden i.f.v. typologie ‘parkwoning’
2.2.5 Specifieke inrichting
Gebouwen met twee voorgevels dienen een kwaliteitsvolle ge-
velafwerking en kwaliteitsvolle voortuininrichting te hebben
naar de Zavelstraat en de Bargelaan.
Gebouwen met gevel gericht naar een groenzone, dienen een
kwaliteitsvolle gevelafwerking te hebben naar deze groen-
zone.
2.2.6 Bijgebouwen (inclusief carports)
Verantwoorde aansluiting op omliggende bebouwing
Maximaal 1 bouwlaag
Op minimum 1m afstand tot de perceelsgrens of op de per-
ceelsgrens mits koppeling met bijgebouw van aanpalend per-
ceel.
Dakvorm vrij
Hoogte: maximaal 3m
Maximale oppervlakte zoals wettelijk bepaald, met uit-
zondering van bijgebouwen i.f.v. beroepsberging.
2.2.7 Ontsluiting
De interne ontsluitingswegen worden ingericht als woonstraten,
waarbij de verblijfsfunctie primeert. De inrichting volgt de on-
derstaande principes:
• Gemengd verkeer
• Inrichting als verblijfsruimte.
In dit RUP wordt enkel de belangrijkste wegenis in
een aparte bestemmingszone opgenomen.
De interne wegenis binnen de woonzones zit vervat
binnen de bestemmingszones voor wonen.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 21 /
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
Bijzondere voorzieningen als signalisatie, beperkte nutsbebou-
wing en straatmeubilair zijn toegelaten.
Bij projecten in de projectzone aan de Zuidveldstraat, moet het
gemotoriseerd verkeer gespreid worden naar respectievelijk het
Male Hof, De Zuidveldstraat, Bloemendalestraat en de Diks-
muidse Boterweg.
Percelen gelgen in de projectzone langs de Zavelstraat, mogen
geen ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer hebben rechtstreeks
aansluitend op de Bargelaan.
Er mag dus geen oprit via de Bargelaan voorzien wor-
den.
2.2.8 Parkeren
Bij nieuwe woonontwikkelingen in het westen aansluitend bij
het Malehof dienen de bijkomende parkeerplaatsen ook ruimte-
lijk en geclusterd aan te sluiten bij deze van het Malehof.
2.2.9 Gemeenschappelijke voorzieningen
Nieuwe woonprojecten dienen steeds te voorzien in vol-
doende parkeerplaatsen op eigen terrein.
Buurtgroen en speelgroen maken integraal deel uit van het
concept van ontwikkelingen binnen de overdrukzone voor
projectgebied en van een woonontwikkeling met min. 10
woongelegenheden en/of woonkavels, en maken min. 20%
van de zone uit, onder volgende voorwaarden:
• Deze groenzone dient geclusterd ingericht te
worden als één zone.
• Indien aanwezig dient de groenzone ook gekop-
peld te worden met de voet- en fietsverbinding
• Indien er bestaande bomenrijen of groenzones
aanwezig zijn, dient deze indien mogelijk opge-
nomen te worden binnen deze groenzone.
• Ze worden voorzien in de nabijheid van het
openbare domein, op een goed zichtbare en tege-
lijkertijd veilige plaats.
• Binnen de groenzone kunnen werken, handelin-
gen, voorzieningen en inrichtingen worden voor-
zien i.f.v. collectieve waterhuishouding.
• De aangelegde Wadi in de Zavelstraat moet be-
houden blijven en geïntegreerd worden als
groenzone binnen het projectgebied. Minimum
20% van de nog te ontwikkelen zone moet inge-
richt worden als groene speelzone.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 22 /
Art. 3 Zone voor groepswoningbouw A
Dit gebied behoort tot de bestemmingscategorie ‘wonen’
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
3.1 Bestemmingsvoorschriften
3.1.1 Hoofdbestemming:
Deze zone is bestemd voor een wonen en aan het wonen ver-
wante voorzieningen in een samenhangende groepswoning-
bouwproject
Onder aan het wonen verwante voorzieningen worden
o.a. verstaan openbare (verharde) ruimtes, openbaar
groen,…
3.2 Inrichtingsvoorschriften
3.2.1 Bezetting
Groenpercentage bestaande kavels
• minimaal 30% van de voortuinstrook, indien aan-
wezig.
.
3.2.2 Bebouwingswijze
eengezinwoningen met eenzelfde typologie en morfologie vol-
gens een gegroepeerde structuur.
perceelsbreedte:
• Min. 6m voor eengezinswoningen in gesloten be-
bouwingstypologie
• Min. 9m voor eengezinswoningen in halfopen be-
bouwingstypologie
• Vrij voor open bebouwing, meergezinswoningen,
schakelwoning en collectieve woonvormen
Maximaal de helft van de perceelsbreedte mag worden inge-
nomen door een garagepoort.
De bebouwingswijze, de plaatsing, de afmetingen, de
oppervlakte en het voorkomen van gebouwen gebeurt
binnen de zone op een homogene wijze.
3.2.3 Inplanting hoofdgebouw
Op minimum 4,5m van de rooilijn.
Minimum 2,5m afstand tot de zijperceelsgrens of verplicht
bouwen tot op de perceelsgrens mits gesloten bebouwing
Maximale bouwdiepte vanaf de voorbouwlijn: 12m
Behoudens bestaande toestand.
3.2.4 Bouwhoogte hoofdgebouw
Kroonlijsthoogte: max. 7m
Nokhoogte: max. 13m
Voor percelen grenzend aan het de ‘zone voor algemene open-
bare en sociale voorzieningen’ wordt voor de gevel gericht naar
de groenzone volgende bouwhoogte toegelaten, op voorwaarde
dat de afstand tot de aanliggende zone voor residentieel wonen
minimaal 20m is:
Kroonlijsthoogte = Nokhoogte: 13m, met afbouwend karakter
naar de woonomgeving.
Extra mogelijkheden i.f.v. typologie ‘parkwoning’
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 23 /
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
3.2.5 Bijgebouwen (inclusief carports)
Verantwoorde aansluiting op omliggende bebouwing
Maximaal 1 bouwlaag
Indien mogelijk moet gekoppeld worden met het bijgebouw
van aanpalend perceel.
Dakvorm vrij
Hoogte: maximaal 3m
Maximale oppervlakte zoals wettelijk bepaald, met uit-
zondering van bijgebouwen i.f.v. beroepsberging.
3.2.6 Ontsluiting
De interne ontsluitingswegen worden ingericht als woonstraten,
waarbij de verblijfsfunctie primeert. De inrichting volgt de on-
derstaande principes:
• Gemengd verkeer
• Inrichting als verblijfsruimte.
Bijzondere voorzieningen als signalisatie, beperkte nutsbebou-
wing en straatmeubilair zijn toegelaten.
In dit RUP wordt enkel de belangrijkste wegenis in
een aparte bestemmingszone opgenomen.
De interne wegenis binnen de woonzones zit vervat
binnen de bestemmingszones voor wonen.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 24 /
Art. 4 Zone voor groepswoningbouw B
Dit gebied behoort tot de bestemmingscategorie ‘wonen’
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
4.1 Bestemmingsvoorschriften
4.1.1 Hoofdbestemming:
Deze zone is bestemd voor een wonen en aan het wonen ver-
wante voorzieningen in een samenhangende groepswoning-
bouwproject
Onder aan het wonen verwante voorzieningen worden
o.a. verstaan openbare (verharde) ruimtes, openbaar
groen,…
4.2 Inrichtingsvoorschriften
4.2.1 Bezetting
Groenpercentage bestaande kavels
• minimaal 30% van de voortuinstrook, indien aan-
wezig.
.
4.2.2 Bebouwingswijze
Een- en/of meergezinwoningen met eenzelfde typologie en
morfologie volgens een gegroepeerde structuur.
Perceelsbreedte:
• Min. 6m voor eengezinswoningen in gesloten be-
bouwingstypologie
• Min. 9m voor eengezinswoningen in halfopen be-
bouwingstypologie
• Vrij voor open bebouwing, meergezinswoningen,
schakelwoning en collectieve woonvormen
Maximaal de helft van de perceelsbreedte mag worden inge-
nomen door een garagepoort.
De bebouwingswijze, de plaatsing, de afmetingen, de
oppervlakte en het voorkomen van gebouwen gebeurt
binnen de zone op een homogene wijze.
4.2.3 Inplanting hoofdgebouw
Verplicht aansluitend bij naastliggende bebouwing
Maximale bouwdiepte vanaf de voorbouwlijn: 12m
Behoudens bestaande toestand.
4.2.4 Bouwhoogte hoofdgebouw
Kroonlijsthoogte: max. 7m
Nokhoogte: max. 13m
Voor percelen grenzend aan het de ‘zone voor algemene open-
bare en sociale voorzieningen’ wordt voor de gevel gericht naar
de groenzone, niet zijnde Bargepark, volgende bouwhoogte toe-
gelaten:
Kroonlijsthoogte = Nokhoogte: 13m, met afbouwend karakter
naar de woonomgeving.
Extra mogelijkheden i.f.v. typologie ‘parkwoning’
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 25 /
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
4.2.5 Bijgebouwen (inclusief carports)
Verantwoorde aansluiting op omliggende bebouwing
Maximaal 1 bouwlaag
Indien mogelijk moet gekoppeld worden met het bijgebouw
van aanpalend perceel.
Dakvorm vrij
Hoogte: maximaal 3m
Maximale oppervlakte zoals wettelijk bepaald, met uit-
zondering van bijgebouwen i.f.v. beroepsberging.
4.2.6 Ontsluiting
De interne ontsluitingswegen worden ingericht als woonstraten,
waarbij de verblijfsfunctie primeert. De inrichting volgt de on-
derstaande principes:
• Gemengd verkeer
• Inrichting als verblijfsruimte.
Bijzondere voorzieningen als signalisatie, beperkte nutsbebou-
wing en straatmeubilair zijn toegelaten.
In dit RUP wordt enkel de belangrijkste wegenis in
een aparte bestemmingszone opgenomen.
De interne wegenis binnen de woonzones zit vervat
binnen de bestemmingszones voor wonen.
4.2.7 Groenaanleg
Minimaal 10% groenaanleg.
4.2.8 Verbinding Bargepark
De zone heeft een belangrijke verbindingsfunctie tussen de
Bloemendalestraat en het Bargepark.
Er moet blijvend voorzien worden in een brede doorgang.
Bij voorkeur wordt de groenaanleg voorzien ter hoogte van
deze doorgang.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 26 /
Art. 5 Zone voor algemene openbare en sociale voorzieningen
Dit gebied behoort tot de bestemmingscategorie ‘wonen’ en ‘gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut’
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
5.1 Bestemmingsvoorschriften
5.1.1 Bestemming:
Gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut.
Socio-culturele inrichtingen
Algemene sociale voorzieningen
Alle aanverwante activiteiten zijn inbegrepen.
Zoals o.a. scholen, rusthuizen, verzogingstehuis voor
bejaarden, serviceflats, kinderdagverblijf, buiten-
schoolse opvang, klooster
Algemene sociale voorzieningen, zoals sociale huisves-
ting.
Aanverwante activiteiten zoals woongelegenheden
voor het personeel, nutsgebouwen, parking, speel-
plaats, …
5.2 Inrichtingsvoorschriften
5.2.1 Bezetting
Volgende indexen gelden:
• Bebouwingspercentage maximum 50%
• Groenpercentage: minimaal 20%
5.2.2 Inplanting van de bebouwing
De gabarietregel/ 45° regel is geldig t.o.v. woonpercelen in de
Rollebaanstraat.
5.2.3 Bouwhoogte
Langs de Rollebaanstraat aan de westzijde tot 30m van de
rooilijn gelden volgende bouwhoogtes:
• Max. 2 bouwlagen;
• Hiervan kan worden afgeweken voor maximaal
30% van de bebouwing tot max. 3 bouwlagen;
Langs de Rollebaanstraat aan de westzijde vanaf 30m tot de
rooilijn geldt volgende bouwhoogte:
• Max. 4 bouwlagen
Langs de Diksmuidse boterweg:
• Max. 3 bouwlagen
5.2.4 Dakvorm
Vrij
5.2.5 Groenaanleg
Minimum 50% van het aandeel groen moet deel uitmaken van
één samenhangende kwalitatieve groenzone
Ter hoogte van de voorbouwlijn aan de Dikmuidse Boterweg,
dient de zone tussen de rooilijn en de voorbouwlijn aangelegd
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 27 /
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
te worden als groene voortuinstrook met gras, bodembedek-
kers en heesters.
5.2.6 Parkeren en toegankelijkheid
De zone moet voorzien in zijn eigen parkeerplaatsen.
De parkeerplaatsen moeten geclusterd worden. Bijkomende
parkeerplaatsen worden bij voorkeur aansluitend bij be-
staande parkeerplaatsen aangelegd.
Er mogen maximaal 2 ontsluitingen worden voorzien voor ge-
motoriseerd verkeer van op de Rollebaanstraat tot zone ten
westen van de Rollebaanstraat.
Er mogen maximaal 3 ontsluitingen worden voorzien voor ge-
motoriseerd verkeer op de Dikmuidse Steenweg.
Om het groene karakter van de parkeerruimte te bevorderen
wordt op de parking per 5 parkeerplaatsen een min. groene
ruimte van 10m² gecreëerd of worden de parkeerplaatsen aan-
gelegd in groene waterdoorlatende verhardingen.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 28 /
Art. 6 Zone voor algemene openbare en sociale voorzieningen of zone voor groepswoningbouw
Dit gebied behoort tot de bestemmingscategorie ‘wonen’ of ‘gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut’
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
6.1 Bestemmingsvoorschriften
6.1.1 Binnen deze zone zijn de bestemmingsvoorschriften van zone al-
gemene openbare en sociale voorzieningen dan wel de bestem-
mingsvoorschriften van de zone voor groepswoningbouw geldig
in functie van de aansluiting met desbetreffende zone.
Een keuze tussen de twee bestemmingen dient gemaakt te wor-
den per perceel onderdeel van de zone.
6.2 Inrichtingsvoorschriften
6.2.1 Binnen deze zone zijn de inrichtingsvoorschriften van zone alge-
mene openbare en sociale voorzieningen dan wel de inrichtings-
voorschriften van de zone voor groepswoningbouw geldig in
functie van de aansluiting met desbetreffende zone.
Een keuze tussen de twee bestemmingen dient gemaakt te wor-
den per perceel onderdeel van de zone.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 29 /
Art. 7 Zone voor bedrijvigheid
Dit gebied behoort tot de bestemmingscategorie ‘bedrijvigheid’
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
7.1 Bestemmingsvoorschriften
7.1.1 Hoofdbestemming:
De bestaande bedrijfsactiviteiten kunnen worden verdergezet.
Nieuwe bedrijfsactiviteiten zijn bij voorkeur watergebonden en
mogen niet hinderlijker zijn dan de huidige activiteiten.
Alle bijkomende inrichtingen, die door hun schaal, mobiliteitsef-
fect of aard van activiteiten de draagkracht van de woonomge-
ving overschrijden en/of rust en veiligheid of het woonklimaat
van de omgeving aantasten, zijn verboden.
In deelzone C zijn geen productie-activiteiten toegelaten.
7.1.2 Nevenbestemming:
Opslag, kantoren, herstellingen en aanverwante bedrijfsvoorzie-
ningen zijn toegelaten als nevenactiviteiten voor zover ze gekop-
peld en ondergeschikt zijn aan de hoofdactiviteit.
7.2 Inrichtingsvoorschriften
7.2.1 Bezetting
Deelzone A: maximaal 70% bebouwing
Deelzone B: maximaal 50% bebouwing
Deelzone C: maximaal 20% bebouwing
Voorliggend RUP BPA
Deelzone A = donkergekleurde deelzone
Deelzone B = lichtgekleurde deelzone 3A
Deelzone C = lichtgekleurde deelzone 3B
Behoudens de bestaande toestand.
7.2.2 Inplanting van de bebouwing
Op minimum 5m van de rooilijn
Behoudens de bestaande toestand.
7.2.3 Bouwhoogte
In zone A: de bestaande hoogte van 33m mag behouden blij-
ven. Uitbreiding op deze max. hoogte naar het kanaal is toe-
gelaten. Uitbreiding van dgebouwen achteraan het complex
(kant Zuidleiestraat) moet tot een hoogte van 27,5m beperkt
blijven.
Zone B en zone C:
• kroonlijsthoogte: max. 10m
• nokhoogte: max. 12m
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 30 /
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
7.2.4 Dak
Dakvorm vrij
7.2.5 Verharding
De zone kan voor 100% verhard worden.
Verhardingen in functie van parkeerplaatsen, toeritten, in-
terne circulatie, laad- en losplaatsen, werkplaatsen, wasplaat-
sen, opslagruimten zijn toegelaten.
Het bedrijf moet instaan voor de eigen behoefte aan parkeer-
voorzieningen, en dit zowel voor bedrijfswagens en vrachtwa-
gens, voertuigen van het personeel; als voor voertuigen van
bezoekers.
7.2.6 Opslag
Opslag van goederen is enkel toegelaten in deelzones A en B.
Opslag in openlucht dient uit het zicht van woonpercelen on-
trokken worden.
7.2.7 Constructies
Volgende specifieke constructies zijn toegelaten:
• Herstelwerkplaats
• Weegbruggen
7.2.8 Niet verharde delen
Niet bebouwde onverharde delen moeten worden ingericht
als kwalitatieve groenzones.
7.2.9 Beplantingsplan
Het behoud van de bufferzone, zoals voorgeschreven is inhe-
rent verbonden aan het toelaten van de activiteiten in de zone
voor bedrijvigheid.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 31 /
Art. 8 Zone voor groenbuffer
Dit gebied behoort tot de bestemmingscategorie ‘bedrijvigheid’
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
8.1 Bestemmingsvoorschriften
8.1.1 Bestemming:
Het betreft een bufferzone van de bedrijvenzone naar zijn woon-
omgeving.
8.2 Inrichtingsvoorschriften
8.2.1 Groenaanleg
De zone dient voorzien te worden van beplantingen onder de
vorm van omgevingseigen beplantingen en dienen minimum
te bestaan uit hoogstammige bomen en dichte struiken.
De zone dient als dicht opgaand wintergroen groenscherm in-
gericht te worden.
Behoudens de bestaande toestand.
8.2.2 Afsluitingen
Afsluiting zijn toegelaten onder de vorm van palen en draad
met een maximale hoogte van 2,5m.
8.2.3 Niet toegelaten
Bebouwing
Verharding
Constructies
Opslag
Stapelen van goederen.
Stapelen van goederen zoals afval, containers,
wrakken,...
8.2.4 Beplantingsplan
Het behoud van de bufferzone, zoals voorgeschreven is inhe-
rent verbonden aan het toelaten van de activiteiten in de zone
voor bedrijvigheid.
8.2.5 Niet verharde delen
Niet bebouwde onverharde delen moeten worden ingericht
als kwalitatieve groenzones.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 32 /
Art. 9 Zone voor Bargepark en/of parktuin
Dit gebied behoort tot de bestemmingscategoriën ‘gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut’.
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
9.1 Bestemmingsvoorschriften
9.1.1 Bestemming:
Deelzone A: Openbare groene ruimte met parkkarakter en be-
bouwing voor gemeenschapsvoorzieningen en recreatie
Deelzone B: Openbare en/of private groene ruimte met parkka-
rakter
Gezien de huidige verkavelingsvoorschriften van zone
B, wordt een invulling als tuin bij de woning in de Za-
velstraat nog behouden.
9.2 Inrichtingsvoorschriften
9.2.1 Bezetting
Volgende bebouwingspercentages zijn geldig:
• Deelzone A: maximum 10%
• Deelzone B: maximaal 1 berging per private tuin
aansluitend bij de woonfunctie met maximale op-
pervlakte van 12m².
Volgende verhardingspercentages zijn geldig:
• Deelzone A: maximum 20%
• Deelzone B: enkel verharding toegelaten i.f.v.
voet- en fietspaden, tuinpaden, terrassen
Momenteel is er ongeveer 6% bebouwing aanwezig.
Verharding i.f.v. zachte verbindingen, sport- en recrea-
tievoorzieningen, toegankelijkheid, parking,…
9.2.2 Inplanting van de bebouwing
Deelzone A
• De gabarietregel/ 45° regel is geldig t.o.v. woon-
percelen die deel uitmaken van de woonzone
• De open relatie met het Malehof moet behouden
blijven en indien mogelijk versterkt worden.
• Er dient een open relatie met de Zuidveldstraat
worden nagestreefd.
Deelzone B:
• Op minimum 1m van de perceelsgrens.
9.2.3 Bouwhoogte
Deelzone A: max. 10m
Deelzone B: max. 3m
9.2.4 Dakvorm
Vrij
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 33 /
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
9.2.5 Groenaanleg
Groenaanleg primeert binnen de zone.
Er wordt een park-inrichting vooropgesteld.
Het behoud en herstel van het waardevolle bomenbestand
staat hierbij voorop.
9.2.6 Specfieke inrichtingsvoorwaarden deelzone A
De toegangen naar omliggende wijken dienen geaccentueerd
te worden.
De inrichting van het park moet grote manifestaties toelaten.
Er moeten steeds sport- jeugd- en/of recreatiefuncties in het
park aanwezig blijven.
Dit kan bijvoorbeeld door groenstructuren te laten ver-
der lopen in het verlengde van de voetwegen.
9.2.7 Parkeren deelzone A
De zone moet voorzien in de nodige parkeerplaatsen.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 34 /
Art. 10 Openbaar groenplein
Dit gebied behoort tot de bestemmingscategorie ‘lijninfrastructuur’.
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
10.1 Bestemmingsvoorschriften
10.1.1 Bestemming:
De zone is bestemd voor de inrichting van een openbaar plein /
groenzone met recreatief medegebruik en de daarbij horende in-
frastructuur.
10.2 Inrichtingsvoorschriften
10.2.1 Algemeen
De zone wordt aangelegd met respect voor het karakater van
de bebouwde omgeving. Groen is een belangrijke parameter
bij de inrichting van dit openbaar domein.
De inrichting is gericht op verblijfskwaliteit en toegankelijk-
heid in relatie met de aangrenzende bebouwing en openbare
wegenis.
Alle werken die betrekking hebben op de inrichting van een
openbaar plein of openbare groenzone zijn toegelaten.
De inrichting van terrassen i.f.v. commerciële en/of openbare
functies zijn toegelaten.
10.2.2 Niet toegelaten
Bebouwing, tenzij voor openbare nutsvoorzieningen die ver-
band houden met het openbaar domein.
Opslag van goederen
10.2.3 Parkeren
De inrichting van parkeerplaatsen is mogelijk indien:
• Parkeren nooit de hoofdfunctie binnen deze zone
vormt.
• Er kunnen maximaal 10 parkeerplaatsen worden
voorzien.
• De parkeerplaatsen kunnen nooit meegeteld wor-
den i.f.v. het voldoen aan de parkeermodaliteiten
van private percelen.
• De veiligheid van niet gemotoriseerd verkeer
staat centraal bij de inrichting.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 35 /
Art. 11 Zone voor openbare wegenis
Dit gebied behoort tot de bestemmingscategorie ‘lijninfrastructuur’.
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
11.1 Bestemmingsvoorschriften
11.1.1 Bestemming:
De zone is bestemd voor de inrichting van een openbare weg en
de daarbij horende infrastructuur.
11.2 Inrichtingsvoorschriften
11.2.1 Algemeen
De zone wordt aangelegd met respect voor het karakater van
de bebouwde omgeving. Verkeersveiligheid en groen zijn be-
langrijke parameters bij de inrichting van dit openbaar do-
mein.
Alle werken die betrekking hebben op de inrichting van een
een openbare weg zijn toegelaten.
11.2.2 Niet toegelaten
Bebouwing, tenzij voor openbare nutsvoorzieningen die ver-
band houden met het openbaar domein.
Opslag van goederen
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 36 /
Art. 12 Zone voor agrarisch gebied
Dit gebied behoort tot de bestemmingscategorie ‘landbouw’.
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
12.1 Bestemmingsvoorschriften
12.1.1 Bestemming:
Het gebied is bestemd voor beroepslandbouw en aanverwante
activiteiten.
Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische
gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzake-
lijke gebouwen, de woning van de exploitanten, bene-
vens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integre-
rend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en even-
eens para-agrarische bedrijven.
12.2 Inrichtingsvoorschriften
12.2.1 Algemeen
Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn
voor de landbouwbedrijfsvoering van landbouwbedrijven zijn
toegelaten.
Voor zover ze door hun beperkte impact de realisatie van de al-
gemene bestemming niet in het gedrang brengen, zijn de vol-
gende werken, handelingen en wijzigingen toegelaten:
Het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur, gericht op
het al dan niet toegankelijk maken van het gebied voor educa-
tief of recreatief medegebruik, waaronder het aanleggen of
uitrusten van paden voor niet-gemotoriseerd verkeer;
Het herstellen, heraanleggen of verplaatsen van bestaande
openbare wegen en nutsleidingen;
De instandhouding, de ontwikkeling en het herstel van de na-
tuur, het natuurlijk milieu en de landschapswaarden.
Kleinschalige infrastructuur, gericht op het al dan niet
toegankelijk maken van het gebied voor educatief of re-
creatief medegebruik, bestaat onder meer uit toegangs-
poortjes, wegwijzers, verbodsborden, wegafsluitingen
Kleinschalige infrastructuur, gericht op recreatief me-
degebruik bestaat uit zitbanken, picknicktafels, vuil-
nisbakken, informatieborden, paden, kijk- of schuilhut-
ten.
Alle van vergunning vrijgestelde constructies zijn toe-
gelaten.
12.2.2 Gebouwen
Een landbouwbedrijfszetel mag alleen de noodzakelijke bedrijfs-
gebouwen en de woning van de exploitanten bevatten, alsook
verblijfsgelegenheid, verwerkende en dienstverlenende activitei-
ten voor zover die een integrerend deel van het bedrijf uitmaken.
Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden nieuwe
agrarische bedrijven zijn niet toegelaten.
Gebouwen bestemd voor bestaande aan de grond gebonden
agrarische bedrijven dient in eerste instantie aan te sluiten en ge-
clusterd te zijn met de bestaande bebouwing van dat bedrijf.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 37 /
Art. 13 Zone voor bestaande waterweg
Dit gebied behoort tot de bestemmingscategorie ‘lijninfrastructuur’.
Art. Verordenende voorschriften Toelichtende voorschriften
13.1 Bestemmingsvoorschriften
13.1.1 Bestemming:
Dit gebied is bestemd voor waterweginfrastructuur en aanhorig-
heden.
In dit gebied zijn alle werken, handelingen en wijzigingen toege-
laten voor de aanleg, het beheer, de exploitatie, het functioneren
of aanpassing van de waterweginfrastructuur en aanhorigheden.
Daarnaast zijn alle werken, handelingen en wijzigingen met het
oog op de exploitatie van de waterweginfrastructuur, ruimtelijke
inpassing, buffers, ecologische verbindingen, kruisende infra-
structuren, leidingen, telecommunicatie infrastructuur, lokaal
openbaar vervoer, lokale dienstwegen, jaagpaden, recreatienet-
werk en waterwegennetwerk en paden voor niet-gemotoriseerd
verkeer toegelaten.
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 38 /
Stedenbouwkundige voorschriften
/ 39 /
Colofon
Urban.Habitat
Contact
Vestiging Gent
Elfjulistraat 43
9000 Gent
T +32 9 241 59 20