Orietta

Evidenziato

Geom. LUCA CAINI

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PREMESSO CHE

in data 24.07.2017 il curatore della procedura Dott.ssa Orietta Merlini

nominava il sottoscritto Geom. Luca Caini, con studio in Perugia, Via

Mario Angeloni n. 27, iscritto all'albo dei geometri e geometri laureati

della provincia di Perugia al n. 3589, consulente tecnico per la stima dei

beni immobili di pertinenza del fallimento n. 77/2017 – VILLA

CAPPUCCINI S.r.l., con sede in Perugia (all. 1);

in ottemperanza all'incarico affidato, lo scrivente effettuava tutte le

operazioni necessarie per l'espletamento della presente, tra le quali

l’accesso agli atti amministrativi presso il Comune di Cannara per

acquisire la documentazione urbanistica relativa agli immobili oggetto di

stima;

che tale documentazione urbanistica è stata acquisita in data 28.03.2018;

CIO' PREMESSO

il sottoscritto geom. Luca Caini, in base ai dati acquisiti e successivamente

elaborati, ha redatto la presente relazione tecnica estimativa, che ha ritenuto

articolare nei seguenti capitoli essenziali:

DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI E

FORMAZIONE DEI LOTTI................................................... pag. 3

LOTTO N. 1

- Descrizione ............................................................................... pag. 4

- Gravami .................................................................................... pag. 6

- Indagini Urbanistiche ............................................................... pag. 8

- Provenienza .............................................................................. pag. 9

- Criterio Estimativo Assunto - Valutazione .............................. pag. 9

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LOTTO N. 2

- Descrizione ............................................................................... pag. 12

- Gravami .................................................................................... pag. 13

- Indagini Urbanistiche ............................................................... pag. 13

- Provenienza .............................................................................. pag. 14

- Criterio Estimativo Assunto - Valutazione .............................. pag. 14

SINOSSI DELLE VALUTAZIONI ........................................ pag. 16

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DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI E FORMAZIONE DEI LOTTI

Sulla base delle visure effettuate presso l’Agenzia delle Entrate –

Ufficio Provinciale di Perugia – Territorio Servizio di Pubblicità

Immobiliare, aggiornate alla data del 05.03.2018, gli immobili da acquisire

al fallimento, in capo alla società fallita VILLA CAPPUCCINI S.r.l. con

sede in Perugia, sono rappresentati da:

- diritti dell’intera piena proprietà su complesso immobiliare ubicato in

Comune di Cannara, località Cappuccini, Via Collemancio n. 88,

costituito da vari corpi di fabbrica, entrostante a terreno di catastali mq.

8.215, censito al Catasto Fabbricati di detto comune al foglio 19

particelle 26, 113, B, 27 sub. 7, 27 sub. 8, 27 sub. 9, 27 sub. 10, 27 sub.

11, 27 sub. 12 e al Catasto Terreni al foglio 19, particelle 24, 25, 26, 27,

63, 113, 241, 242 e B;

- diritti dell’intera piena proprietà su terreno agricolo della superficie

catastale di mq. 2.250, ubicato in Comune di Cannara, censito al Catasto

Terreni di detto comune al foglio 19 particella 115;

- diritti dell’intera piena proprietà su terreni agricoli della superficie

catastale complessiva di mq. 7.995, ubicati in Comune di Cannara, censiti

al Catasto Terreni di detto comune al foglio 19 particelle 216, 677, 679

e 680.

Dopo aver esaminato la consistenza e le caratteristiche dei beni sopra

descritti, il sottoscritto ritiene che la vendita degli stessi sia opportuna farsi

in UN DUE LOTTI.

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LOTTO N. 1

DESCRIZIONE

Beni di pertinenza della società VILLA CAPPUCCINI S.r.l. con sede in

Perugia, per i diritti dell’intera piena proprietà.

In Comune di Cannara, località Cappuccini, Via Collemancio n. 88,

compendio immobiliare costituito da vari corpi di fabbrica di remota

costruzione, inagibili e pericolanti, il tutto entrostante a terreno, coperto

dalle costruzioni e scoperto pertinenziale, della superficie catastale di mq.

10.465.

I fabbricati, tutti collabenti, sono costituiti da:

- VILLA PADRONALE, di remota costruzione, elevata di due piani fuori

terra, per una superficie complessiva di circa mq. 490, oltre al cortile

interno di circa mq. 114;

- CHIESA privata con annessa tomba della famiglia Pesci Majolica, della

superficie complessiva di circa mq. 230, risalente presumibilmente al

XVI secolo;

- DEPENDANCE in legno al piano terra, realizzata presumibilmente agli

inizi del secolo, della superficie lorda complessiva di circa mq. 110;

- vari annessi in muratura, di remota costruzione, ai piani terra e primo,

per una superficie lorda complessiva di circa mq. 517.

Gli edifici principali, quali la villa e la chiesa, caratterizzate da importanti

murature in pietra, solai in legno e/o acciaio e laterizio a “volticine”,

pavimentazioni in cotto, nonchè la dependance in legno, tutti edifici di

particolare interesse sotto il profilo architettonico, nella fase di

ristrutturazione, dovranno mantenere inalterate le loro caratteristiche

tipologiche.

Gli annessi pertinenziali, che presentano una semplice tipologia a schiera

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con muratura portante in mattoni pieni e che non hanno particolari valenze

architettoniche, potranno essere demoliti e ricostruiti sullo stesso impianto

urbanistico e in parte anche ampliati.

La corte pertinenziale destinata a verde e parco con piante di alto fusto, è

parzialmente recintata con muro in pietra e mattoni,

Per quanto sopra descritto, nonché per maggiore esaustività circa le

caratteristiche degli immobili, si rimanda agli allegati n. 2, 3, 4, 5 ed alla

documentazione fotografica (foto da n. 1 a n. 26).

Gli immobili in stima sono posti in una zona prevalentemente agricola,

posta a circa Km. 2 dal centro di Cannara. L’accesso alla proprietà è agevole

essendo la stessa posta in fregio alla viabilità comunale.

COERENZE

Gli immobili sopra descritti confinano con fosso, proprietà Micozzi – Ferri,

strada Comunale (Via Collemancio), proprietà Politi, salvo se altri.

DATI CATASTALI

Catasto Fabbricati del Comune di Cannara, foglio 19, particelle:

- 26, Via Collemancio n. 88, piano T-1, cat. F/2 - unità collabente;

- 113, Via Collemancio n. 88, piano T, cat. F/2 - unità collabente;

- B, Via Collemancio n. 88, piano T, cat. F/2 - unità collabente;

- 27 sub. 7, Via Collemancio n. 88, piano T, cat. F/2 - unità collabente;

- 27 sub. 8, Via Collemancio n. 88, piano T, cat. F/2 - unità collabente;

- 27 sub. 9, Via Collemancio n. 88, piano T-1, cat. F/2 - unità collabente;

- 27 sub. 10, Via Collemancio n. 88, piano T, cat. F/2 - unità collabente;

Geom. LUCA CAINI

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- 27 sub. 11, Via Collemancio n. 88, piano T, cat. F/2 - unità collabente;

- 27 sub. 12, Via Collemancio n. 88, piano T, cat. F/2 - unità collabente;

(all. 6).

Catasto Terreni del Comune di Cannara, foglio 19, particelle:

- 24, vigneto, classe U, superficie Ha. 0.16.45;

- 25, prato, classe 2, superficie Ha. 0.20.20;

- 26, ente urbano, superficie Ha. 0.19.30;

- 27, ente urbano, superficie Ha. 0.01.20;

- 63, fabbricato urbano da accertare, superficie Ha. 0.19.10;

- 113, ente urbano, superficie Ha. 0.01.10;

- 241, prato, classe 2, superficie Ha. 0.02.20;

- 242, bosco alto, classe 1, superficie Ha. 0.00.30;

- B, ente urbano, superficie Ha. 0.02.30;

- 115, seminativo, classe 2, superficie Ha. 0.22.50;

(all. 6, 7, 8, 9 e 10).

STATO ATTUALE

Al momento del sopralluogo gli immobili sopra descritti risultavano

“liberi”.

STATO D’USO

Come già evidenziato, tutti i fabbricati sopra descritti sono, allo stato

attuale, collabenti e in completo stato di abbandono. Per gli stessi, in data

30.01.2013, è stato emesso provvedimento di inagibilità totale (all. 11).

GRAVAMI

Sulla base delle ispezioni ipotecarie aggiornate alla data del 05.03.2018,

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effettuate presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Perugia –

Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, limitatamente alla Soc. Villa

Cappuccini S.r.l. con sede in Perugia, i beni immobili in esame risultano

gravati da:

- domanda giudiziale – risoluzione di contratto trascritta a favore della

società Villa Cappuccini S.n.c. il 13.11.2006 al n. 22833 r.p. (grava su

tutti in cespiti costituenti il presente lotto ad eccezione della particella

115 del foglio 19 – all. 12);

- sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a favore della Massa dei

Creditori del Fallimento Villa Cappuccini S.r.l. il 29.08.2017 al n. 15524

r.p. (all. 13);

- sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a favore della Massa dei

Creditori del Fallimento Villa Cappuccini S.r.l. il 22.01.2018 al n. 1270

r.p. (integrazione della nota di trascrizione r.p. 15524/2017 – all. 14).

Inoltre, si precisa che alla domanda giudiziale sopra riportata (all. 12) è

seguita sentenza n. 1520/2015 (all. 19). Detta sentenza è stata poi appellata

nel giudizio n. 663/2015, promosso da Pelosi Graziella e Miseria Josè Luis

contro Villa Cappuccini S.r.l., Zampericoli Omelia e Mazzasette Rita,

giudizio interrotto in data 07.12.2017.

Dall’esame dei titoli di provenienza, emerge inoltre quanto segue:

- con atto a rogito notaio Eveno Clementi del 12.02.1986 trascritto il

10.03.1986 ai n. 3213 e 3214 è stato costituito il diritto di sepoltura a

favore dei Sigg. Pesci Majolica Maria Caterina, Pesci Majolica Giovanni,

Pesci Majolica Ettore Maria e loro eredi diretti, sul fabbricato adibito a

cappella, censito con la particella B del foglio 19 (all. 15);

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- con atto a rogito notaio Marcello Grifi del 01.07.2004 rep. 57182,

trascritto il 12.07.2004 al n. 14316, è stato costituito “vincolo non

aedificandi” sul terreno censito con la particella 115 del foglio 19 (all.

26).

INDAGINI URBANISTICHE

Dagli accertamenti effettuati presso l’Ufficio Tecnico del Comune di

Cannara, si riferisce quanto segue:

- i fabbricati che costituiscono il presente lotto sono di remota costruzione

(antecedenti al 1942 e al 1967);

- non risultano eseguiti, in tempi recenti, interventi edilizi che abbiano

necessitato di titoli autorizzativi;

- non risultano presentate domande di condono edilizio ai sensi della

Legge 47/85;

- l’area coperta dalle costruzioni e scoperta pertinenziale, censita con le

particelle 63/parte, 24, 25, 26, B, 27, 113 e 242 del foglio 19, è

classificata dal vigente strumento urbanistico (Programma di

Fabbricazione) fra le aree per attrezzature e servizi privati,

contraddistinte in cartografia di piano con il simbolo “Fpr”, disciplinate

dall’art. 95 delle Norme Tecniche di Attuazione; la residua superficie,

censita con le particelle 115, 63/parte e 241 del foglio 19, è classificata

fra le aree agricole di particolare interesse agricolo, contraddistinte in

cartografia di piano con il simbolo “Ep”, disciplinate dall’art. 90 quater

delle Norme Tecniche di Attuazione (all. 16 e 17);

- sulla base dello strumento urbanistico vigente che nello specifico rimanda

al D.P.G.R. n. 450 del 05.10.1987 (all. 18), il comparto “Fpr” in esame,

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consente possibilità edificatori per mc. 7.000 di cui mc. 4.120 esistenti

e mc. 2.880 di ampliamento;

- la stessa area è sottoposta a vincolo sismico di cui alla legge 64/74 e

successive (all. 16).

PROVENIENZA

Alla società fallita la piena proprietà degli immobili costituenti il presente

lotto è pervenuta mediante i seguenti atti:

- atto di compravendita da potere della Soc. Villa Cappuccini di Onorati

Maria Rosaria e C. S.n.c., a rogito notaio Alfredo Caiazza del 23.12.2004

rep. 29360/10988, trascritto il 31.12.2004 al n. 25216 r.p. (all. 15 e 20);

- atto di compravendita da potere dei Sigg. Chioccioni Gianfranco e Manni

Elide, a rogito notaio Marcello Grifi del 28.11.2005 rep. 58225/17266,

trascritto il 06.12.2005 al n. 23075 r.p. (all. 21 e 22).

CRITERIO ESTIMATIVO ASSUNTO - VALUTAZIONE

Il metodo di stima adottato per la determinazione dei valori di mercato

dei beni immobili, è quello "sintetico", che raffronta gli immobili

precedentemente descritti, con le loro caratteristiche intrinseche ed

estrinseche, ad altri beni simili o quasi simili a quelli in esame, oggetto di

recenti valutazioni.

Posto quanto precede, in conformità al criterio di stima adottato ed

aderendo al principio dell'ordinarietà e concretezza che presiede all'attività

di stimatore, nella valutazione che segue, si tiene conto in modo particolare

dell'attuale andamento del mercato immobiliare e locativo locale e di ogni

altro elemento che può influire, in positivo e/o negativo sui valori finali

(ubicazione, caratteristiche costruttive, dotazioni di impianti, stato di

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conservazione, esposizione, orientamento, piano, luminosità, prospicienza,

ecc.). Nella fattispecie si fa rilevare che il compendio in esame, avente

particolari caratteristiche tipologiche (ex villa padronale con chiesa e

cappella funeraria della famiglia Pesci), verte in uno stato di totale

inagibilità, circostanza che presuppone un particolare ed oneroso intervento

di ristrutturazione.

La valutazione, che include impianti, pertinenze, ecc., tiene conto di tutti gli

elementi e circostanze esposte nella presente relazione e, anche se viene

effettuata sulla base di superfici e/o potenziali volumi, deve intendersi a

corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui gli immobili

attualmente si trovano.

In considerazione dello stato di inagibilità di tutti i fabbricati e

conseguentemente dell’impossibilità di effettuare rilievi e/o misurazioni

degli stessi, si precisa che la Superficie Convenzionale Vendibile (Scv), è

stata determinata sulla base dello strumento attuativo vigente, che prevede

una volumetria esistente di mc. 4.120, riconducibili a mq. 1.373 di

superficie lorda, oltre a mc. 2.880 di ampliamento, riconducibili a mq. 960

di superficie lorda (si veda D.P.G.R. n. 450/1987 - all. 18).

Sulla base dei dati desumibili da agenzie specializzate, mediando i valori

riscontrabili per immobili similari ubicati nel comune di Cannara e nei

comuni limitrofi (Assisi, Bastia Umbra, Bevagna, Spello), si può desumere

che il valore medio atteso da applicare alla superficie convenzionale

vendibile, debitamente ponderato sulla base delle caratteristiche estrinseche

ed intrinsiche dei beni in stima rispetto a quelle dei beni immobili utilizzati

come comparabili, è pari ad €./mq. 300,00. Si precisa che, per ragioni di

brevità, non verranno indicati ed allegati i comparabili che sono stati

utilizzati per la determinazione del prezzo unitario sopra indicato. Nella

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fattispecie, tenendo conto anche delle peculiari caratteristiche tipologiche,

dei notevoli costi di ristrutturazione, del diritto di sepoltura a favore dei

Sigg. Pesci, nonchè dell'andamento delle aste giudiziarie svolte nel

circondario del Tribunale di Perugia, lo scrivente ritiene opportuno abbattere

l’importo unitario sopra indicato, nella misura di circa il 40%.

Eseguendo i conteggi si ottiene:

Valore unitario applicato €./mq. 300-40% = €./mq. 180,00

Determinazione della superficie convenzionale vendibile (Scv)

- mq. 1.373 + 960 ................................................................... mq. 2.333,00

mq. 2.333 x €./mq. 180,00 ................................................... €. 419.940,00

che arrotondato ad €. 420.000,00 rappresenta il prezzo base d’asta da

iserire nell’emanando bando di vendita (lotto n. 1).

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LOTTO N. 2

DESCRIZIONE

Beni di pertinenza della società VILLA CAPPUCCINI S.r.l. con sede in

Perugia, per i diritti dell’intera piena proprietà.

In Comune di Cannara, località Cappuccini, terreni agricoli di varia

natura e coltura, costituenti un unico corpo di forma irregolare, con giacitura

pianeggiante, destinati a seminativi, della superficie catastale complessiva di

Ha. 0.79.95. Detti terreni sono ubicati in una zona prevalentemente agricola,

posta a circa Km. 2 dal centro di Cannara e sono interclusi in quanto

l’accesso agli stessi avviene esclusivamente dalla confinante proprietà della

Sig.ra Coccini Milena.

Per quanto sopra descritto, nonché per maggiore esaustività circa le

caratteristiche degli immobili, si rimanda agli allegati n. 2, 3 ed alla

documentazione fotografica (foto da n. 27 a n. 34).

COERENZE

Gli immobili sopra descritti confinano con fossi su due lati e con la

proprietà Coccini Milena sui restanti lati.

DATI CATASTALI

Catasto Terreni del Comune di Cannara, foglio 19, particelle:

- 216, seminativo irriguo arborato, classe U, superficie Ha. 0.01.40;

- 677, seminativo irriguo arborato, classe U, superficie Ha. 0.01.95;

- 679, seminativo irriguo arborato, classe U, superficie Ha. 0.06.50;

- 680, seminativo, classe 2, superficie Ha. 0.70.10;

(all. 6).

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STATO ATTUALE

Al momento del sopralluogo gli immobili sopra descritti risultavano “liberi”

da vincoli locativi. In sede di sopralluogo è stato accertato che detti terreni

vengono attualmente coltivati dalla Sig.ra Milena Coccini, senza alcun

titolo.

GRAVAMI

Sulla base delle ispezioni ipotecarie aggiornate alla data del 05.03.2018,

effettuate presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Perugia –

Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, limitatamente alla Soc. Villa

Cappuccini S.r.l. con sede in Perugia, i beni immobili in esame risultano

gravati da:

- sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a favore della Massa dei

Creditori del Fallimento Villa Cappuccini S.r.l. il 29.08.2017 al n. 15524

r.p. (all. 13);

- sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a favore della Massa dei

Creditori del Fallimento Villa Cappuccini S.r.l. il 22.01.2018 al n. 1270

r.p. (integrazione della nota di trascrizione r.p. 15524/2017 – all. 14).

INDAGINI URBANISTICHE

Dagli accertamenti effettuati presso l’Ufficio Tecnico del Comune di

Cannara, si riferisce quanto segue:

- i terreni in esame sono classificati dal vigente strumento urbanistico

(Programma di Fabbricazione) fra le aree le aree agricole di particolare

interesse agricolo, contraddistinte in cartografia di piano con il simbolo

“Ep”, disciplinate dall’art. 90 quater delle Norme Tecniche di Attuazione

(all. 16 e 17);

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- gli stessi sono sottoposti a vincolo sismico di cui alla legge 64/74 e

successive (all. 16).

PROVENIENZA

Alla società fallita la piena proprietà degli immobili costituenti il presente

lotto è pervenuta mediante atto di compravendita da potere della Sig.ra

Coccini Milena, a rogito notaio Marcello Grifi del 02.08.2005 rep.

58011/17153, trascritto il 20.08.2005 al n. 16522 r.p. (all. 23 e 24).

CRITERIO ESTIMATIVO ASSUNTO - VALUTAZIONE

Il metodo di stima adottato per la determinazione dei valori di mercato

dei beni immobili, è quello "sintetico", che raffronta gli immobili

precedentemente descritti, con le loro caratteristiche intrinseche ed

estrinseche, ad altri beni simili o quasi simili a quelli in esame, oggetto di

recenti valutazioni.

Posto quanto precede, in conformità al criterio di stima adottato ed

aderendo al principio dell'ordinarietà e concretezza che presiede all'attività

di stimatore, nella valutazione che segue, si tiene conto in modo particolare

dell'attuale andamento del mercato immobiliare e locativo locale e di ogni

altro elemento che può influire, in positivo e/o negativo sui valori finali

(ubicazione, accessi, esposizione, altitudine, tipo di terreno, di coltura, ecc.).

La valutazione, che include impianti, pertinenze, ecc., tiene conto di tutti gli

elementi e circostanze esposte nella presente relazione e, anche se viene

effettuata sulla base di superfici e/o potenziali volumi, deve intendersi a

corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui gli immobili

attualmente si trovano.

Geom. LUCA CAINI

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Sulla base dei dati desumibili da agenzie specializzate, nonché sulla base dei

Valori Agricoli Medi pubblicati dalla Regione Umbria per il 2017 (all. 25),

è emerso che il valore medio di terreni aventi analoghe caratteritiche, è pari

ad €./Ha. 24.000,00. Si precisa che, per ragioni di brevità, non verranno

indicati ed allegati i comparabili che sono stati utilizzati per la

determinazione del prezzo unitario sopra indicato. Nella fattispecie, tenendo

conto della circostanza che i terreni in esame sono interclusi, nonché

tenendo conto dell'andamento delle aste giudiziarie svolte nel circondario

del Tribunale di Perugia, lo scrivente ritiene opportuno abbattere l’importo

unitario sopra indicato nella misura di circa il 10%.

Eseguendo i conteggi si ottiene:

Valore unitario €./Ha. 24.000-10% = €./mq. 22.000 (arrotondato).

seminativi, Ha. 0.79.95 x €./Ha. 22.000,00 ......................... €. 17.589,00

che arrotondato ad €. 18.000,00 rappresenta il prezzo base d’asta da

iserire nell’emanando bando di vendita (lotto n. 2).