Geom. LUCA CAINI
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PREMESSO CHE
in data 24.07.2017 il curatore della procedura Dott.ssa Orietta Merlini
nominava il sottoscritto Geom. Luca Caini, con studio in Perugia, Via
Mario Angeloni n. 27, iscritto all'albo dei geometri e geometri laureati
della provincia di Perugia al n. 3589, consulente tecnico per la stima dei
beni immobili di pertinenza del fallimento n. 77/2017 – VILLA
CAPPUCCINI S.r.l., con sede in Perugia (all. 1);
in ottemperanza all'incarico affidato, lo scrivente effettuava tutte le
operazioni necessarie per l'espletamento della presente, tra le quali
l’accesso agli atti amministrativi presso il Comune di Cannara per
acquisire la documentazione urbanistica relativa agli immobili oggetto di
stima;
che tale documentazione urbanistica è stata acquisita in data 28.03.2018;
CIO' PREMESSO
il sottoscritto geom. Luca Caini, in base ai dati acquisiti e successivamente
elaborati, ha redatto la presente relazione tecnica estimativa, che ha ritenuto
articolare nei seguenti capitoli essenziali:
DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI E
FORMAZIONE DEI LOTTI................................................... pag. 3
LOTTO N. 1
- Descrizione ............................................................................... pag. 4
- Gravami .................................................................................... pag. 6
- Indagini Urbanistiche ............................................................... pag. 8
- Provenienza .............................................................................. pag. 9
- Criterio Estimativo Assunto - Valutazione .............................. pag. 9
Geom. LUCA CAINI
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LOTTO N. 2
- Descrizione ............................................................................... pag. 12
- Gravami .................................................................................... pag. 13
- Indagini Urbanistiche ............................................................... pag. 13
- Provenienza .............................................................................. pag. 14
- Criterio Estimativo Assunto - Valutazione .............................. pag. 14
SINOSSI DELLE VALUTAZIONI ........................................ pag. 16
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DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI E FORMAZIONE DEI LOTTI
Sulla base delle visure effettuate presso l’Agenzia delle Entrate –
Ufficio Provinciale di Perugia – Territorio Servizio di Pubblicità
Immobiliare, aggiornate alla data del 05.03.2018, gli immobili da acquisire
al fallimento, in capo alla società fallita VILLA CAPPUCCINI S.r.l. con
sede in Perugia, sono rappresentati da:
- diritti dell’intera piena proprietà su complesso immobiliare ubicato in
Comune di Cannara, località Cappuccini, Via Collemancio n. 88,
costituito da vari corpi di fabbrica, entrostante a terreno di catastali mq.
8.215, censito al Catasto Fabbricati di detto comune al foglio 19
particelle 26, 113, B, 27 sub. 7, 27 sub. 8, 27 sub. 9, 27 sub. 10, 27 sub.
11, 27 sub. 12 e al Catasto Terreni al foglio 19, particelle 24, 25, 26, 27,
63, 113, 241, 242 e B;
- diritti dell’intera piena proprietà su terreno agricolo della superficie
catastale di mq. 2.250, ubicato in Comune di Cannara, censito al Catasto
Terreni di detto comune al foglio 19 particella 115;
- diritti dell’intera piena proprietà su terreni agricoli della superficie
catastale complessiva di mq. 7.995, ubicati in Comune di Cannara, censiti
al Catasto Terreni di detto comune al foglio 19 particelle 216, 677, 679
e 680.
Dopo aver esaminato la consistenza e le caratteristiche dei beni sopra
descritti, il sottoscritto ritiene che la vendita degli stessi sia opportuna farsi
in UN DUE LOTTI.
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LOTTO N. 1
DESCRIZIONE
Beni di pertinenza della società VILLA CAPPUCCINI S.r.l. con sede in
Perugia, per i diritti dell’intera piena proprietà.
In Comune di Cannara, località Cappuccini, Via Collemancio n. 88,
compendio immobiliare costituito da vari corpi di fabbrica di remota
costruzione, inagibili e pericolanti, il tutto entrostante a terreno, coperto
dalle costruzioni e scoperto pertinenziale, della superficie catastale di mq.
10.465.
I fabbricati, tutti collabenti, sono costituiti da:
- VILLA PADRONALE, di remota costruzione, elevata di due piani fuori
terra, per una superficie complessiva di circa mq. 490, oltre al cortile
interno di circa mq. 114;
- CHIESA privata con annessa tomba della famiglia Pesci Majolica, della
superficie complessiva di circa mq. 230, risalente presumibilmente al
XVI secolo;
- DEPENDANCE in legno al piano terra, realizzata presumibilmente agli
inizi del secolo, della superficie lorda complessiva di circa mq. 110;
- vari annessi in muratura, di remota costruzione, ai piani terra e primo,
per una superficie lorda complessiva di circa mq. 517.
Gli edifici principali, quali la villa e la chiesa, caratterizzate da importanti
murature in pietra, solai in legno e/o acciaio e laterizio a “volticine”,
pavimentazioni in cotto, nonchè la dependance in legno, tutti edifici di
particolare interesse sotto il profilo architettonico, nella fase di
ristrutturazione, dovranno mantenere inalterate le loro caratteristiche
tipologiche.
Gli annessi pertinenziali, che presentano una semplice tipologia a schiera
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con muratura portante in mattoni pieni e che non hanno particolari valenze
architettoniche, potranno essere demoliti e ricostruiti sullo stesso impianto
urbanistico e in parte anche ampliati.
La corte pertinenziale destinata a verde e parco con piante di alto fusto, è
parzialmente recintata con muro in pietra e mattoni,
Per quanto sopra descritto, nonché per maggiore esaustività circa le
caratteristiche degli immobili, si rimanda agli allegati n. 2, 3, 4, 5 ed alla
documentazione fotografica (foto da n. 1 a n. 26).
Gli immobili in stima sono posti in una zona prevalentemente agricola,
posta a circa Km. 2 dal centro di Cannara. L’accesso alla proprietà è agevole
essendo la stessa posta in fregio alla viabilità comunale.
COERENZE
Gli immobili sopra descritti confinano con fosso, proprietà Micozzi – Ferri,
strada Comunale (Via Collemancio), proprietà Politi, salvo se altri.
DATI CATASTALI
Catasto Fabbricati del Comune di Cannara, foglio 19, particelle:
- 26, Via Collemancio n. 88, piano T-1, cat. F/2 - unità collabente;
- 113, Via Collemancio n. 88, piano T, cat. F/2 - unità collabente;
- B, Via Collemancio n. 88, piano T, cat. F/2 - unità collabente;
- 27 sub. 7, Via Collemancio n. 88, piano T, cat. F/2 - unità collabente;
- 27 sub. 8, Via Collemancio n. 88, piano T, cat. F/2 - unità collabente;
- 27 sub. 9, Via Collemancio n. 88, piano T-1, cat. F/2 - unità collabente;
- 27 sub. 10, Via Collemancio n. 88, piano T, cat. F/2 - unità collabente;
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- 27 sub. 11, Via Collemancio n. 88, piano T, cat. F/2 - unità collabente;
- 27 sub. 12, Via Collemancio n. 88, piano T, cat. F/2 - unità collabente;
(all. 6).
Catasto Terreni del Comune di Cannara, foglio 19, particelle:
- 24, vigneto, classe U, superficie Ha. 0.16.45;
- 25, prato, classe 2, superficie Ha. 0.20.20;
- 26, ente urbano, superficie Ha. 0.19.30;
- 27, ente urbano, superficie Ha. 0.01.20;
- 63, fabbricato urbano da accertare, superficie Ha. 0.19.10;
- 113, ente urbano, superficie Ha. 0.01.10;
- 241, prato, classe 2, superficie Ha. 0.02.20;
- 242, bosco alto, classe 1, superficie Ha. 0.00.30;
- B, ente urbano, superficie Ha. 0.02.30;
- 115, seminativo, classe 2, superficie Ha. 0.22.50;
(all. 6, 7, 8, 9 e 10).
STATO ATTUALE
Al momento del sopralluogo gli immobili sopra descritti risultavano
“liberi”.
STATO D’USO
Come già evidenziato, tutti i fabbricati sopra descritti sono, allo stato
attuale, collabenti e in completo stato di abbandono. Per gli stessi, in data
30.01.2013, è stato emesso provvedimento di inagibilità totale (all. 11).
GRAVAMI
Sulla base delle ispezioni ipotecarie aggiornate alla data del 05.03.2018,
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effettuate presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Perugia –
Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, limitatamente alla Soc. Villa
Cappuccini S.r.l. con sede in Perugia, i beni immobili in esame risultano
gravati da:
- domanda giudiziale – risoluzione di contratto trascritta a favore della
società Villa Cappuccini S.n.c. il 13.11.2006 al n. 22833 r.p. (grava su
tutti in cespiti costituenti il presente lotto ad eccezione della particella
115 del foglio 19 – all. 12);
- sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a favore della Massa dei
Creditori del Fallimento Villa Cappuccini S.r.l. il 29.08.2017 al n. 15524
r.p. (all. 13);
- sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a favore della Massa dei
Creditori del Fallimento Villa Cappuccini S.r.l. il 22.01.2018 al n. 1270
r.p. (integrazione della nota di trascrizione r.p. 15524/2017 – all. 14).
Inoltre, si precisa che alla domanda giudiziale sopra riportata (all. 12) è
seguita sentenza n. 1520/2015 (all. 19). Detta sentenza è stata poi appellata
nel giudizio n. 663/2015, promosso da Pelosi Graziella e Miseria Josè Luis
contro Villa Cappuccini S.r.l., Zampericoli Omelia e Mazzasette Rita,
giudizio interrotto in data 07.12.2017.
Dall’esame dei titoli di provenienza, emerge inoltre quanto segue:
- con atto a rogito notaio Eveno Clementi del 12.02.1986 trascritto il
10.03.1986 ai n. 3213 e 3214 è stato costituito il diritto di sepoltura a
favore dei Sigg. Pesci Majolica Maria Caterina, Pesci Majolica Giovanni,
Pesci Majolica Ettore Maria e loro eredi diretti, sul fabbricato adibito a
cappella, censito con la particella B del foglio 19 (all. 15);
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- con atto a rogito notaio Marcello Grifi del 01.07.2004 rep. 57182,
trascritto il 12.07.2004 al n. 14316, è stato costituito “vincolo non
aedificandi” sul terreno censito con la particella 115 del foglio 19 (all.
26).
INDAGINI URBANISTICHE
Dagli accertamenti effettuati presso l’Ufficio Tecnico del Comune di
Cannara, si riferisce quanto segue:
- i fabbricati che costituiscono il presente lotto sono di remota costruzione
(antecedenti al 1942 e al 1967);
- non risultano eseguiti, in tempi recenti, interventi edilizi che abbiano
necessitato di titoli autorizzativi;
- non risultano presentate domande di condono edilizio ai sensi della
Legge 47/85;
- l’area coperta dalle costruzioni e scoperta pertinenziale, censita con le
particelle 63/parte, 24, 25, 26, B, 27, 113 e 242 del foglio 19, è
classificata dal vigente strumento urbanistico (Programma di
Fabbricazione) fra le aree per attrezzature e servizi privati,
contraddistinte in cartografia di piano con il simbolo “Fpr”, disciplinate
dall’art. 95 delle Norme Tecniche di Attuazione; la residua superficie,
censita con le particelle 115, 63/parte e 241 del foglio 19, è classificata
fra le aree agricole di particolare interesse agricolo, contraddistinte in
cartografia di piano con il simbolo “Ep”, disciplinate dall’art. 90 quater
delle Norme Tecniche di Attuazione (all. 16 e 17);
- sulla base dello strumento urbanistico vigente che nello specifico rimanda
al D.P.G.R. n. 450 del 05.10.1987 (all. 18), il comparto “Fpr” in esame,
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consente possibilità edificatori per mc. 7.000 di cui mc. 4.120 esistenti
e mc. 2.880 di ampliamento;
- la stessa area è sottoposta a vincolo sismico di cui alla legge 64/74 e
successive (all. 16).
PROVENIENZA
Alla società fallita la piena proprietà degli immobili costituenti il presente
lotto è pervenuta mediante i seguenti atti:
- atto di compravendita da potere della Soc. Villa Cappuccini di Onorati
Maria Rosaria e C. S.n.c., a rogito notaio Alfredo Caiazza del 23.12.2004
rep. 29360/10988, trascritto il 31.12.2004 al n. 25216 r.p. (all. 15 e 20);
- atto di compravendita da potere dei Sigg. Chioccioni Gianfranco e Manni
Elide, a rogito notaio Marcello Grifi del 28.11.2005 rep. 58225/17266,
trascritto il 06.12.2005 al n. 23075 r.p. (all. 21 e 22).
CRITERIO ESTIMATIVO ASSUNTO - VALUTAZIONE
Il metodo di stima adottato per la determinazione dei valori di mercato
dei beni immobili, è quello "sintetico", che raffronta gli immobili
precedentemente descritti, con le loro caratteristiche intrinseche ed
estrinseche, ad altri beni simili o quasi simili a quelli in esame, oggetto di
recenti valutazioni.
Posto quanto precede, in conformità al criterio di stima adottato ed
aderendo al principio dell'ordinarietà e concretezza che presiede all'attività
di stimatore, nella valutazione che segue, si tiene conto in modo particolare
dell'attuale andamento del mercato immobiliare e locativo locale e di ogni
altro elemento che può influire, in positivo e/o negativo sui valori finali
(ubicazione, caratteristiche costruttive, dotazioni di impianti, stato di
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conservazione, esposizione, orientamento, piano, luminosità, prospicienza,
ecc.). Nella fattispecie si fa rilevare che il compendio in esame, avente
particolari caratteristiche tipologiche (ex villa padronale con chiesa e
cappella funeraria della famiglia Pesci), verte in uno stato di totale
inagibilità, circostanza che presuppone un particolare ed oneroso intervento
di ristrutturazione.
La valutazione, che include impianti, pertinenze, ecc., tiene conto di tutti gli
elementi e circostanze esposte nella presente relazione e, anche se viene
effettuata sulla base di superfici e/o potenziali volumi, deve intendersi a
corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui gli immobili
attualmente si trovano.
In considerazione dello stato di inagibilità di tutti i fabbricati e
conseguentemente dell’impossibilità di effettuare rilievi e/o misurazioni
degli stessi, si precisa che la Superficie Convenzionale Vendibile (Scv), è
stata determinata sulla base dello strumento attuativo vigente, che prevede
una volumetria esistente di mc. 4.120, riconducibili a mq. 1.373 di
superficie lorda, oltre a mc. 2.880 di ampliamento, riconducibili a mq. 960
di superficie lorda (si veda D.P.G.R. n. 450/1987 - all. 18).
Sulla base dei dati desumibili da agenzie specializzate, mediando i valori
riscontrabili per immobili similari ubicati nel comune di Cannara e nei
comuni limitrofi (Assisi, Bastia Umbra, Bevagna, Spello), si può desumere
che il valore medio atteso da applicare alla superficie convenzionale
vendibile, debitamente ponderato sulla base delle caratteristiche estrinseche
ed intrinsiche dei beni in stima rispetto a quelle dei beni immobili utilizzati
come comparabili, è pari ad €./mq. 300,00. Si precisa che, per ragioni di
brevità, non verranno indicati ed allegati i comparabili che sono stati
utilizzati per la determinazione del prezzo unitario sopra indicato. Nella
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fattispecie, tenendo conto anche delle peculiari caratteristiche tipologiche,
dei notevoli costi di ristrutturazione, del diritto di sepoltura a favore dei
Sigg. Pesci, nonchè dell'andamento delle aste giudiziarie svolte nel
circondario del Tribunale di Perugia, lo scrivente ritiene opportuno abbattere
l’importo unitario sopra indicato, nella misura di circa il 40%.
Eseguendo i conteggi si ottiene:
Valore unitario applicato €./mq. 300-40% = €./mq. 180,00
Determinazione della superficie convenzionale vendibile (Scv)
- mq. 1.373 + 960 ................................................................... mq. 2.333,00
mq. 2.333 x €./mq. 180,00 ................................................... €. 419.940,00
che arrotondato ad €. 420.000,00 rappresenta il prezzo base d’asta da
iserire nell’emanando bando di vendita (lotto n. 1).
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LOTTO N. 2
DESCRIZIONE
Beni di pertinenza della società VILLA CAPPUCCINI S.r.l. con sede in
Perugia, per i diritti dell’intera piena proprietà.
In Comune di Cannara, località Cappuccini, terreni agricoli di varia
natura e coltura, costituenti un unico corpo di forma irregolare, con giacitura
pianeggiante, destinati a seminativi, della superficie catastale complessiva di
Ha. 0.79.95. Detti terreni sono ubicati in una zona prevalentemente agricola,
posta a circa Km. 2 dal centro di Cannara e sono interclusi in quanto
l’accesso agli stessi avviene esclusivamente dalla confinante proprietà della
Sig.ra Coccini Milena.
Per quanto sopra descritto, nonché per maggiore esaustività circa le
caratteristiche degli immobili, si rimanda agli allegati n. 2, 3 ed alla
documentazione fotografica (foto da n. 27 a n. 34).
COERENZE
Gli immobili sopra descritti confinano con fossi su due lati e con la
proprietà Coccini Milena sui restanti lati.
DATI CATASTALI
Catasto Terreni del Comune di Cannara, foglio 19, particelle:
- 216, seminativo irriguo arborato, classe U, superficie Ha. 0.01.40;
- 677, seminativo irriguo arborato, classe U, superficie Ha. 0.01.95;
- 679, seminativo irriguo arborato, classe U, superficie Ha. 0.06.50;
- 680, seminativo, classe 2, superficie Ha. 0.70.10;
(all. 6).
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STATO ATTUALE
Al momento del sopralluogo gli immobili sopra descritti risultavano “liberi”
da vincoli locativi. In sede di sopralluogo è stato accertato che detti terreni
vengono attualmente coltivati dalla Sig.ra Milena Coccini, senza alcun
titolo.
GRAVAMI
Sulla base delle ispezioni ipotecarie aggiornate alla data del 05.03.2018,
effettuate presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Perugia –
Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, limitatamente alla Soc. Villa
Cappuccini S.r.l. con sede in Perugia, i beni immobili in esame risultano
gravati da:
- sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a favore della Massa dei
Creditori del Fallimento Villa Cappuccini S.r.l. il 29.08.2017 al n. 15524
r.p. (all. 13);
- sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a favore della Massa dei
Creditori del Fallimento Villa Cappuccini S.r.l. il 22.01.2018 al n. 1270
r.p. (integrazione della nota di trascrizione r.p. 15524/2017 – all. 14).
INDAGINI URBANISTICHE
Dagli accertamenti effettuati presso l’Ufficio Tecnico del Comune di
Cannara, si riferisce quanto segue:
- i terreni in esame sono classificati dal vigente strumento urbanistico
(Programma di Fabbricazione) fra le aree le aree agricole di particolare
interesse agricolo, contraddistinte in cartografia di piano con il simbolo
“Ep”, disciplinate dall’art. 90 quater delle Norme Tecniche di Attuazione
(all. 16 e 17);
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- gli stessi sono sottoposti a vincolo sismico di cui alla legge 64/74 e
successive (all. 16).
PROVENIENZA
Alla società fallita la piena proprietà degli immobili costituenti il presente
lotto è pervenuta mediante atto di compravendita da potere della Sig.ra
Coccini Milena, a rogito notaio Marcello Grifi del 02.08.2005 rep.
58011/17153, trascritto il 20.08.2005 al n. 16522 r.p. (all. 23 e 24).
CRITERIO ESTIMATIVO ASSUNTO - VALUTAZIONE
Il metodo di stima adottato per la determinazione dei valori di mercato
dei beni immobili, è quello "sintetico", che raffronta gli immobili
precedentemente descritti, con le loro caratteristiche intrinseche ed
estrinseche, ad altri beni simili o quasi simili a quelli in esame, oggetto di
recenti valutazioni.
Posto quanto precede, in conformità al criterio di stima adottato ed
aderendo al principio dell'ordinarietà e concretezza che presiede all'attività
di stimatore, nella valutazione che segue, si tiene conto in modo particolare
dell'attuale andamento del mercato immobiliare e locativo locale e di ogni
altro elemento che può influire, in positivo e/o negativo sui valori finali
(ubicazione, accessi, esposizione, altitudine, tipo di terreno, di coltura, ecc.).
La valutazione, che include impianti, pertinenze, ecc., tiene conto di tutti gli
elementi e circostanze esposte nella presente relazione e, anche se viene
effettuata sulla base di superfici e/o potenziali volumi, deve intendersi a
corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui gli immobili
attualmente si trovano.
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Sulla base dei dati desumibili da agenzie specializzate, nonché sulla base dei
Valori Agricoli Medi pubblicati dalla Regione Umbria per il 2017 (all. 25),
è emerso che il valore medio di terreni aventi analoghe caratteritiche, è pari
ad €./Ha. 24.000,00. Si precisa che, per ragioni di brevità, non verranno
indicati ed allegati i comparabili che sono stati utilizzati per la
determinazione del prezzo unitario sopra indicato. Nella fattispecie, tenendo
conto della circostanza che i terreni in esame sono interclusi, nonché
tenendo conto dell'andamento delle aste giudiziarie svolte nel circondario
del Tribunale di Perugia, lo scrivente ritiene opportuno abbattere l’importo
unitario sopra indicato nella misura di circa il 10%.
Eseguendo i conteggi si ottiene:
Valore unitario €./Ha. 24.000-10% = €./mq. 22.000 (arrotondato).
seminativi, Ha. 0.79.95 x €./Ha. 22.000,00 ......................... €. 17.589,00
che arrotondato ad €. 18.000,00 rappresenta il prezzo base d’asta da
iserire nell’emanando bando di vendita (lotto n. 2).