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Giovanni D’Anna*Rosario Gulino* Riqualificare il patrimonio

edilizio ricostruendo l’esistente, a consumo del suolo nullo

Un vecchio editoriale di qualche decennio fa, a cura di A. Terranova [1], faceva il punto sullo stato dell’arte ine-rente la riqualificazione delle nostre città ed oggi come

allora la restituzione dello stato di fatto non può che evidenziare l’occasione che l’Italia ha in questi anni perso. Probabilmente l’inerzia del conservazionismo ha relegato, in tale ambito, il Pa-ese a fanalino di coda. A tale riguardo, si riporta l’opinione di Legambiente [2]: «se si vuole dare un futuro al settore edilizio bisogna dare risposte all’emergenza abitativa e legarla a un vasto

programma di riqualificazione energetica di case, quartieri, pe-riferie. Se si guarda agli oltre 28 milioni di alloggi esistenti nel nostro Paese, non è più eludibile avviare interventi che puntino a coniugare sicurezza statica e efficienza energetica, allargando l’opportunità di demolire e ricostruire anche agli edifici turistici e commerciali, artigianali e per servizi, lavorando sul patrimonio esistente invece di occupare nuovi ettari di suoli agricoli. Miglio-rare la qualità edilizia ed energetica attraverso la demolizione e ricostruzione di edifici e parti di città è una sfida strategica per il

Redevelop the built heritage reconstructing the existing with zero land use

L’analisi effettuata da ANDIL, nell’ottica di uno sfruttamento più razionale e sostenibile del suolo, delinea le opportunità offerte dalla ricostruzione dell’esistente per una efficace e migliore riqualificazione del patrimonio edilizio in termini strutturali, energetici e sociali

The analysis carried out by the ANDIL (the National Asso-ciation of Brick and Roof Tile Producers) Research Center is summarized in order to outline the opportunities offered by

the demolition and reconstruction of the existing individual buildings, more or less complex condominiums or entire urban areas particularly degraded, for an effective and a better rehabilitation of the building stock both in terms of structure and energy and of architectural and social integration, with a view to a more rational and sustainable use of land. It cannot be avoided any longer to initiate interventions that aim to combine static security and energy efficiency, expanding the oppor-tunity to demolish and reconstruct also the commercial buildings and the ones for the services, the tourist shops and the factories, working on existing assets instead of occupying new territories. The study reports an assessment of the existing incentives, whether for the construction of facilities (premiums for bigger cubage) or regarding

taxes (income tax deductions), evaluates the current market poten-tial of the reconstruction, reports some study cases, and gives a cost simulation with four different economic scenarios (purchase or lease of the building and subsequent housing resignation with varying volume premiums). Finally it determines the SWOT (strengths, weaknesses, opportunities, threats) analysis. The focus was especially on Rome’s urban area, where urban regeneration is needed and there is greater attractiveness of the housing facilities, taking into account the particular boundary conditions and defining the possible replication throughout the country. Improving the quality of buildings and energy through the demolition and reconstruction of buildings and parts of the city, as it is already done in Europe, is a strategic challenge for the future of the Ita-lian cities also to limit the consumption of new land. The report shows that this type of action as well as having an important employment social lapel would also result in numerous important side effects

Keywords demolizione-ricostruzione, Manutenzione, sostenibilità, Patrimonio edilizio, suolo

Keywords demolition-reconstruction, Maintenance, sustainability, Built heritage, land use

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futuro delle città italiane anche per fermare il continuo consumo di suolo. Ma per definire una prospettiva che funzioni, rispetto a un tema così delicato e complesso, occorre cambiare regole e abitudini, mettere mano a leggi e competenze e coinvolgere tutti i livelli amministrativi in un processo trasparente».In forte antitesi rispetto alla situazione nazionale, l’Europa è fio-rita con molteplici realizzazioni di demolizione e ricostruzione (ed anche di demolizione e riconnessione del tessuto urbano), con cui potremmo riempire un folto elenco e a titolo di esem-pio qui ne ricordiamo solo alcune: la Stazione di Atocha a Ma-drid, i parchi Citroën o della Villette a Parigi, i famigerati Docks e le ristrutturazioni ferroviarie a Londra, i grandi interventi ber-linesi. È indubbio che solo una coraggiosa apertura condivisa a tutto tondo dalla politica al mondo della progettazione può invertire l’attuale stallo.

Interventi normativi Piano Casa. Col Piano Casa del marzo 2009, il Governo, le Regioni e gli Enti locali, riuniti in Conferenza Unificata, hanno concordato l’adozione di “misure legislative coordinate” per ri-lanciare il settore edile, ritenuto uno dei più sofferenti nel pano-rama, comunque complesso, della grave crisi che l’intero merca-to nazionale stava attraversando [3]. L’intenzione dichiarata del Governo era quella di promuovere l’adozione di norme speciali che consentissero di incentivare il rinnovamento del patrimonio edilizio esistente, riqualificando gli immobili, sia sotto il profilo della qualità architettonica, sia sotto quello energetico, attraver-so forme di semplificazione procedimentale e di incentivazione all’investimento, da ottenere anche tramite incrementi straordi-nari della volumetria esistente.In particolare, è stata prevista la possibilità di aumentare la cuba-tura residenziale nella misura del 35% della volumetria esistente in caso di “interventi straordinari di demolizione e ricostruzio-ne…con finalità di miglioramento della qualità architettonica, dell’efficienza energetica e utilizzo di fonti energetiche rinno-vabili”, lasciando ampio spazio per consentire alle Regioni scel-

te attuative che fossero coerenti con le peculiarità di ciascun ambito territoriale. Oggi, quasi tutte le Regioni hanno approva-to norme speciali che intervengono nel settore edilizio1, propo-nendo peraltro soluzioni assolutamente eterogenee, che vanno da una pedissequa applicazione dei principi stabiliti a livello nazio-nale, fino a interpretazioni del tutto peculiari delle finalità della disciplina straordinaria, tali da consentire soluzioni progettuali che stravolgono completamente le regole di sviluppo territoriale. Tra queste, si segnala come esempio positivo la Legge 10/11 della Regione Lazio [4] che concede, in caso d’interventi di de-molizione e ricostruzione di edifici plurifamiliari a destinazione residenziale superiori a 500 mq in condizioni di degrado, l’am-pliamento fino al 60% della cubatura, a condizione che venga mantenuto almeno il numero precedente di unità immobiliari in capo ai proprietari. Inoltre, al fine di riqualificare porzioni di territorio caratterizzate da tessuti edilizi degradati, edifici isolati, ma anche territori d’interesse naturalistico, ambientale e cultu-rale, i Comuni del Lazio possono adottare programmi integrati, che prevedano demolizioni e ricostruzioni con spostamento delle cubature in zone differenti. In questo caso è previsto un premio pari a un massimo del 75% in più delle volumetrie demolite. In tale direzione va, anche, la LR n. 32 del 29 novembre 2013 della Regione Veneto [5], che stabilisce, tra gli altri, che il bonus volu-metrico del 20% possa essere incrementato di un ulteriore 5% (abitazioni) e 10% (non residenziali) per interventi di messa in sicurezza antisismica dell’intero edificio e di un ulteriore 10% nei casi di rimozione dei tetti in amianto.

Piano Città. La rigenerazione delle aree urbane degradate trova successivamente un nuovo impulso nel Piano Città, il program-ma del ministero delle Infrastrutture e Trasporti avviato nel giu-gno 2012 dal primo decreto Sviluppo [6]. Le amministrazioni comunali di tutta Italia hanno inviato al ministero delle Infra-strutture e Trasporti 457 proposte d’intervento edilizio e urba-nistico sui propri territori, chiedendo di cofinanziare le risorse mancanti per l’avvio dei lavori. Un’apposita cabina di regia ha

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Primadel 1919

Dal 1919al 1945

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Dal 1972al 1981

Dal 1982al 1991

Dal 1991al 2001

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Grafico 1. L’epoca di costruzione degli edifici ad uso prevalentemente residenziale in Italia [7] .

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individuato 28 progetti, che potranno usufruire di un cofinan-ziamento nazionale di 318 milioni di euro (224 dal Fondo Pia-no Città e 94 dal Piano Azione Coesione per le Zone Franche Urbane dove si concentrano programmi di defiscalizzazione per le pmi) che attiveranno nell’immediato progetti e lavori pari a 4,4 miliardi di euro complessivi, tra fondi pubblici e privati.

Il mercato di riferimentoIl tema della riqualificazione energetica è ad oggi quello più attuale, coerentemente con le politiche climatiche ed energeti-che dell’Italia e dell’Europa; evidentemente, però, il solo aspet-to energetico generalmente non induce ad una operazione di demolizione e ricostruzione. Intervenendo su un edificio co-struito 50 anni fa, infatti, si potrebbe conseguire un risparmio economico medio per i residenti sui costi di gestione degli immobili dell’ordine di grandezza di 500 €/annui per famiglia, valore importante che non giustifica però un intervento di de-molizione e ricostruzione. Tali azioni devono, quindi, essere atti-vate in seguito ad una pluralità di esigenze tra le quali quelle di “messa in sicurezza antisismica” ed idrogeologica.

Lo stato di conservazione del patrimonio edilizio. L’assoggettabi-lità agli incentivi costituisce un impulso importante alla “riqualifi-cazione integrata” e alla messa in sicurezza del patrimonio edilizio esistente, che per la maggior parte è antecedente gli anni ‘70.L’Italia è, infatti, considerato un Paese a sismicità medio-alta (negli ultimi 30 anni oltre 50 terremoti hanno avuto una ma-gnitudo superiore a 5,0, provocando quasi 3.300 vittime) ed anche per quanto riguarda il dissesto idrogeologico, la situa-zione è preoccupante. In tale contesto, non aiuta l’alta vul-nerabilità del patrimonio edilizio, “data – secondo CRESME [7] – la vetustà di gran parte degli edifici e la scarsa attitudine alla manutenzione sistematica: oltre il 60% degli edifici è stato costruito prima del 1971 (pari a 7 milioni di edifici) e i restanti 4 milioni di edifici sono stati costruiti negli ultimi 30 anni. In particolare tra il 1972 e 1981 sono stati realizzati 1,9 milioni di edifici, tra il 1982 e il 1991 sono stati costruiti 1,3 milioni, tra il 1991 e il 2001 si contano 791 mila edifici (grafico 1, tab. 1). La vetustà del patrimonio non necessariamente implica un cattivo stato di conservazione delle strutture, ma sicuramen-te è indicativo rispetto alla tecnica costruttiva e all’utilizzo di

Progetto Country House Giustiniano Imperatore Casa a Ballatoio

Località Sacile (PN) Roma Lecce

Tipologia di intervento Nuova costruzione in sagoma dopo demolizione

Nuova costruzione dopo demolizione

Nuova costruzione dopo demolizione

Motivo della ricostruzione Riqualificazione urbana Dissesto idrogeologico e statico Risparmio idrico ed energetico

Tipo di edificio Residenziale 111 appartamenti da 90 m2 Condominio di altezza inferiore a 50 m

Cronologia 2006-2011 2011 2012

Edifici demoliti Case rurali in linea 18 palazzi di 9 piani degli anni 50 e 60

Abitazione ad un piano degli anni 50 e 60

Superficie 1.750 m2 - 425 m2

Costo di costruzione/ristrutturazione

- 85 milioni Q 1.2 milioni Q

Tabella 2. Abaco delle schede di progetto dei tre “best-case” esaminati.

Epoca di costruzione Stato di conservazione Quantità

Ottimo Buono Mediocre Pessimo Totale

Prima del 1919 321.515 1.008.058 696.571 124.115 2.150.259

Dal 1919 al 1945 179.837 680.810 460.821 62.347 1.383.815

Dal 1946 al 1961 262.252 919.050 440.821 37.706 1.659.829

Dal 1962 al 1971 421.296 1.189.107 339.915 17.639 1.967.957

Dal 1972 al 1981 581.533 1.165.793 225.835 10.045 1.983.206

Dal 1982 al 1991 542.007 653.865 90.195 4.435 1.290.502

Dopo il 1991 566.397 199.656 23.320 1.654 791.027

Totale 2.874.837 5.816.339 2.277.478 257.941 11.226.595

Tabella 1. Gli Edifici ad uso abitativo per epoca di costruzione e stato di conservazione fino al 2001 [7].

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tecnologie antisismiche: la normativa antisismica per le nuove costruzioni è entrata in vigore nel 1974 (Legge n. 64/1974), quindi gli edifici realizzati precedentemente a questa data non sono stati costruiti secondo questi accorgimenti tecnici. Inol-tre, anche gli edifici costruiti successivamente al 1974, pur es-sendo in regola rispetto alla legge vigente al momento della realizzazione, potrebbero non essere conformi alla attuale nor-mativa sismica poiché in questi anni la mappa della pericolosi-tà sismica è stata modificata più volte, includendo sempre più comuni nelle zone di rischio più elevato”. [8]

Interventi attuati. Una rilevazione di NIIProgetti per il setto-re residenziale, relativa ai cantieri italiani, inerente progetti che prevedono la sostituzione edilizia (“nuova costruzione con de-molizione”) evidenzia che globalmente tali interventi di demo-lizione costituiscono solo il 9% della produzione edilizia rilevata; di questa l’85% è attuata da soggetti privati. Le regioni che appa-iono più attive da questo punto di vista sono, in ordine: Lombar-dia, Marche, Veneto, Emilia Romagna, Piemonte.

Best cases. Nel processo di valutazione delle varie opzioni di riqualificazione di un edificio a carattere prevalentemente re-sidenziale, come già ribadito, la vulnerabilità sismica-idrogeolo-gica si affianca al tema del risparmio energetico. Allo scopo di verificare la fattibilità economica e, quindi, impostare la simu-

lazione di sostenibilità finanziaria di questo tipo di intervento, dopo avere verificato lo stato di conservazione del patrimonio edilizio e gli interventi attuati, sono stati analizzati tre casi tipo, distribuiti sul territorio nazionale (tab. 2) così da evidenziare le peculiarità che hanno caratterizzato ciascuno di essi. Il primo caso è la Country House a Sacile nei pressi di Porde-none, a opera di Stefano Pujatti (ELASTICOSPA) e Alberto Del Maschio (ELASTICO3), esempio di demolizione e rico-struzione in sagoma in seguito a dissesto idrogeologico (figg. 1, 2). L’intervento ha proposto una ridefinizione del complesso edilizio, garantendo una maggiore omogeneità a tutto il con-glomerato urbano. Volumetricamente l’edificio si presenta come un unico, lungo e compatto, con copertura a due falde, mentre le facciate sono caratterizzate dalla cortina esterna in laterizio faccia a vista, una vera e propria pelle che avvolge e riveste su tre lati il parallelepipedo [9]. Il secondo, a Roma, è un intervento di riqualificazione dell’am-bito “Giustiniano Imperatore”, situato nel territorio del Mu-nicipio Roma XI, ed è uno dei primi casi di demolizione e ricostruzione urbana avviati in Italia. L’abbattimento di alcuni edifici intensivi degli anni Cinquanta, interessati da gravi disse-sti strutturali che ne hanno compromesso irrimediabilmente la statica, diviene l’occasione per la loro ricostruzione in un’area limitrofa2: nel 2001 considerazioni di sicurezza hanno portato l’Amministrazione comunale alla decisione di sgomberare le

1. Residenza a Sacile, Pordenone. Dietro ai frangisole in laterizio si aprono ampie cortine vetrate che permettono all’abitazione di essere permeata di luce.

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abitazioni e di demolire parte dei fabbricati (103 unità immo-biliari sgomberate nel 2001- 2004). In particolare, un articolato dispositivo di sostegni economici ha facilitato il trasferimento delle famiglie in abitazioni temporanee, in attesa del nuovo in-gresso negli edifici destinati a sostituire quelli demoliti. La fatti-bilità economica dell’intera operazione – che non ha beneficia-to di alcun sussidio pubblico diretto – si è basata sull’aumento degli indici di edificabilità preesistenti. Una parte della plusva-lenza così determinata è stata utilizzata, all’interno del bilancio economico complessivo dell’operazione, per aiutare le famiglie a rimanere nelle loro abitazioni senza costi aggiuntivi, né a loro carico né a carico dell’Amministrazione comunale [10]. L’ultimo caso è la “casa a ballatoio”, il primo edificio realizzato a Lecce che ha usufruito del premio di cubatura del 10%, in quanto ha superato il livello 3 di sostenibilità regolamentato dal Protocollo ITACA Puglia e disciplinato in base alle norme per l’abitare sostenibile, dalla legge 13/08 della Regione Puglia. La particolarità del progetto consiste non tanto nella “sostenibilità tecnologica” del manufatto - qualità oramai accessibile e neces-saria – quanto nella capacità dei progettisti di coniugare quali-tà architettonica (attraverso l’interpretazione della casa a corte), prestazioni energetiche e soprattutto del genius loci. Il recupero

non nostalgico delle tradizionali “buone pratiche” del costrui-re del territorio, come per esempio l’orientamento rispetto ai venti e al sole, l’uso dei materiali con forte inerzia termica, il recupero delle acque piovane, hanno permesso di raggiungere il traguardo della sostenibilità senza ricorrere a soluzioni tecno-logiche ed impiantistiche esasperate. Nello specifico, il progetto edilizio ha dedicato particolare attenzione al risparmio idrico ed energetico, alla permeabilità dei suoli, all’uso di materiali da costruzione di provenienza locale, riciclabili, recuperati e che rispettano il benessere e la salute degli abitanti comportando una bassa incidenza di costi di manutenzione ed energetici [11].

opportunità della ricostruzione rispetto al recupero dell’esistenteIl valore aggiunto dal punto di vista economico della demo-lizione e ricostruzione è dato dall’aumento di cubatura (ge-neralmente del 35% ed in alcuni casi anche superiore) e dalla valorizzazione dell’immobile, avente migliori caratteristiche strutturali ed energetiche, un’ottimizzata distribuzione degli spazi, oltre che nuove rifiniture. Una simulazione economi-ca con scenari diversificati ed una analisi SWOT3 hanno consentito di individuare le possibili linee di intervento per permettere una reale ricostruzione dell’esistente limitando lo sfruttamento del suolo e la cementificazione del territorio.

Bilancio economico: simulazione. Si ipotizza la demolizione di un edificio degli anni 60, in c.a. tamponato con lateri-zio intonacato, in una zona semicentrale di Roma (ad. es. quartiere San Paolo, come nel best case di Giustiniano Im-peratore): un condominio costituito da 10 piani con n. 3 appartamenti per piano (con cantina) e negozi a piano terra; non sono presenti posti auto o piani per garage. Sono stati considerati appartamenti di tre tipologie: monovani 38 mq; trivani 80 mq e quadrivani 112 mq per una superficie totale di 230 mq per piano, più locali comuni (totale 2.300 mq disponibili). L’intervento si rende necessario ed opportuno per i seguenti fattori:• zona a dissesto idrogeologico;• adeguamento sismico alle nuove normative (NTC 2008);• adeguamento energetico.

Gli edifici sono a consumo quasi zero (Nzeb) secondo la nuova direttiva EPBD2 ed adeguati simicamente, in c.a. tamponato con blocchi e solai in laterizio, a cortina con faccia a vista e co-pertura in laterizio; la copertura sarà a falda per sfruttare la parte sottotetto. La cubatura del nuovo edificio è stata valutata, in alcuni casi, considerando l’incremento del 35% (premio con-cesso sostanzialmente su tutto il territorio nazionale) ed in altri, del 60% previsto dalla Regione Lazio per edifici plurifamiliari a destinazione residenziale superiori a 500 mq in condizioni di degrado, a patto che venga mantenuto almeno il numero precedente di unità immobiliari in capo ai proprietari.

2. Residenza a Sacile, Pordenone. Prospetto sud.

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Si ipotizzano i seguenti costi:• costo costruzione per edifici economico-popolari = 1.000

€/mq;• costo di demolizione = 90 €/mq;• costi di costruzione ed urbanizzazione primaria e seconda-

ria agevolato4 = 500 €/mq (solo sulla maggiore volumetria concessa);

• costo affitto = 16 €/mq per 36 mesi;• costo di via 4.000 €/mq (alcuni importanti operatori espri-

mono un prezzo variabile dai 3.900 ai 4.400 €/mq; si pre-sume in via conservativa un costo di 4.000 €/mq).

Si sono effettuate 4 valutazioni di sostenibilità economica in funzione delle diverse opportunità corrispondenti ad altret-tanti scenari [13] (i valori sono espressi in milioni di euro) rispettivamente:A. acquisto dello stabile (premio cubatura del 35%) Bilancio + 3,78 M€

B. affitto e successiva rassegnazione degli alloggi (premio cubatura del 60% - Lazio) Bilancio + 1,85 M€

C. affitto e successiva rassegnazione degli alloggi (premio cubatura del 35%) -in territori diversi dal Lazio- - 0,66 M€ Contributo proprietari per immobile “nuovo”: cessione del 18% della cubatura + 2,48 M€ Bilancio + 1.82 M€

D. affitto e successiva rassegnazione degli alloggi (premio cubatura del 60% da valorizzare in zona diversa da quella dell’edificio esistente) Bilancio + 2,90 M€

Le due misure di ampliamento fino al 60% e di utilizzo del pre-mio di cubatura (solo la volumetria aggiunta) in area diversa da quella dell’intervento comportano un bilancio positivo, senza contributo alcuno da parte della proprietà, che rende interessante l’operazione di demolizione e ricostruzione per gli operatori pri-vati. Infine, si sono riepilogate attraverso una analisi SWOT (tab. 3) punti di forza, debolezza, opportunità e minacce dell’applicazione della demolizione e ricostruzione nel contesto nazionale.

Considerazioni conclusiveIl valore aggiunto dal punto di vista economico della demolizio-ne e ricostruzione è dato dall’aumento di cubatura (generalmente del 35% ed in alcuni casi anche superiore) e dalla valorizzazione dell’immobile, avente migliori caratteristiche strutturali ed ener-getiche, un’ottimizzata distribuzione degli spazi, oltre che nuove rifiniture. È indubbio, però, che un ruolo fondamentale nella diffusione della ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, può essere svolto delle agevolazioni fiscali. A seguito della modifica apportata dal “Decreto del Fare” [14] al TU dell’edilizia, DPR n. 380/2001, in base alla quale per la realizzazione della ristruttura-zione con demolizione e ricostruzione sarà sufficiente la Scia (Se-gnalazione Certificata di Inizio Attività) invece che il permesso di costruire, senza dover più rispettare il vincolo della sagoma, ma solo quello della volumetria, si potrà, con le modalità stabilite dall’am-ministrazione finanziaria, accedere agli incentivi. E’ indispensabile

3. Mappa dei prezzi di richiesta degli immobili nel comune di Roma. La mappa mostra i prezzi di richiesta di case, appartamenti e in generale degli immobili residenziali nel comune di Roma, il periodo di riferimento è Aprile 2013 [12] .

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Analisi SWOT

PuNTI DI FORzALa riqualif icazione dell’esistente contribuisce in modo signif icativo al raggiungimento degli obiettivi di eff icienza energetica imposti dalla Comunità Europea. Tra l’altro, anche lo Stato è chiamato a riqualif icare energeticamente i propri immobili: secondo la Direttiva 2012/27/uE, dal 2014, il 3 % della superf icie degli edif ici pubblici riscaldati e/o raffreddati deve essere ristrutturata ogni anno per rispettare almeno i requisiti minimi della Direttiva 2010/31/uE.La demolizione e ricostruzione consentirebbe, in un unico intervento, l’adeguamento antisismico (NTC 2008) ed energetico (EPBD2), il con-tenimento dell’eventuale dissesto idrogeologico ed anche la riqualif i-cazione acustica (tutto il parco esistente prima del 1997 non rispetta i valori attuali di riferimento del DPCM 5/12/1997).Dal punto di vista energetico/ambientale si conseguirebbe un consi-stente risparmio energetico per il riscaldamento invernale ed il raf-frescamento estivo, soprattutto se si andranno ad utilizzare materiali massivi, come il laterizio, in presenza di un miglioramento del comfort abitativo, ed una corrispondente riduzione delle emissioni di gas ad effetto serra.Le nuove abitazioni realizzate sarebbe altamente competitive sul mer-cato immobiliare in quanto al “top” delle attuali possibilità: edif ici duraturi, di qualità ed elevata aff idabilità.I proprietari avrebbe l’opportunità di “modellare” la propria abitazio-ni, conformemente alle reali esigenze (giusta dimensione, con ces-sione o acquisto di porzioni di superf icie; adeguata disposizione e caratterizzazione dei locali e dei servizi; cambio piano; rif initure; di-spositivi di climatizzazione e di sicurezza, ecc.), nonché disporre di nuove pertinenze (box o posti auto, cantine, ecc.), di poter usufruire eventualmente di spazi comuni (aree verdi, solarium, piscine, ecc.) e di nuove utilities (ascensori, vani caldaie, ecc.) che in molti casi non possono essere integrati negli edif ici esistenti.La diffusione della pratica della ricostruzione degli edif ici esistenti in aggiunta o in alternativa al recupero, rimetterebbe in moto il mercato dell’edilizia, con investimenti sul nuovo residenziale, comparto che più di tutti ha subito gli effetti della crisi, senza tra l’altro determinare il consumo di nuovo suolo.Si rinnoverebbe il parco edilizio esistente anche delle p.a. (uff ici, scuole, ecc.) con risparmi importanti dal punto di vista gestionale (energia, manutenzione, ecc.).Esiste un potenziale parco edif ici da riqualif icare di notevole entità sia pubblico che privato (ad esempio ex IACP).Esistono svariati casi già realizzati con successo.Si potrebbe utilizzare l’invenduto per la collocazione temporanea (in aff itto) degli occupanti/proprietariSono previsti premi di cubatura, anche importantiÈ possibile accedere, in alcune condizioni, ad incentivi f iscali.In città congestionate come Roma la possibilità di corredare gli edif ici di posti auto e garage, ad oggi generalmente sprovvisti, è un impor-tante valore aggiunto.Il prezzo è commisurato al valore di mercato e l’intervento è sosteni-bile economicamente.

DEBOLEzzENell’attuale congiuntura è alto il rischio di invenduto, pur in presenza di una potenziale domanda di abitazioni.Esiste un’evidente difficoltà nell’accesso al credito.Tassi e costo del denaro sono elevati, essendo legati all’instabilità finanziaria.La sostenibilità economica è legata anche all’incentiva-zione da parte dello Stato ed all’accesso a prestiti/fondi a tasso agevolato.Essendo elevata la dispersione della proprietà (come nel caso di grossi condomini) si rende necessario stipulare (numerosi) accordi-convenzioni con i singoli proprietari.È grande anche la ramificazione della proprietà per gli ex ICAP.Occorre un’azione sui piccoli proprietari di coinvolgimen-to e conoscenza delle problematiche, affinché condivida-no l’opportunità e la convenienza dell’operazione: que-sta azione di tipo culturale è di lungo periodo.Non è immediata la condivisione da parte di tutti i con-domini (aventi esigenze, culture, prospettive e disponi-bilità diverse) ad accettare l’operazione di demolizione e ricostruzione, sia per l’allocazione temporanea in altro alloggio, presumibilmente in una zona distante da quella originaria, sia per eventuali investimenti diretti in termini economici o di cessione di una quota volumetrica, pur a fronte di indubbi benefici.I tempi e la burocrazia per l’ottenimento dei permessi e delle convenzioni con privati ed enti pubblici possono scoraggiare l’intervento.Le imprese di costruzioni hanno scarsa disponibilità di capitale proprio.Occorre un “forte” coinvolgimento politico nell’avvio del processo.Bisogna realizzare più interventi sul territorio per avviare un processo culturale.

OPPORTuNITàRiqualificazione strutturale ed antisimica con riduzio-ne del pericolo di crolli/dissesti che mette a rischio vite umane. Raggiungimento degli obiettivi della sostenibilità e del risparmio energetico, garantendo maggior comfort e salubrità abitativa: esiste un potenziale di mercato considerevole a causa della non rispondenza a requisi-ti minimi di sicurezza (antisismici ed idrogeologici) e di risparmio.Rimozione di barriere architettoniche, installazione di ascensori e strumenti idonei a favorire la mobilità inter-na dei disabiliRiqualificazione urbana e sottrazione dei luoghi nevral-gici del degrado della città e della dismissione; svecchia-mento del parco edilizioSviluppo di nuove tecnologie costruttive (ad es. prefab-bricazione) ed adozione di tecniche di bioedilizia/bioar-chitettura.Riattivazione dell’industria delle costruzioni, che opera da traino dell’intera economia, e creazione di posti di lavoro.Arricchimento delle famiglie, essendo proprietari di im-mobili nuovi e di elevata qualità.Dal punto di vista sociale, la stipula di convenzioni con i Comuni potrebbe agevolare l’attivazione di un mercato, che ad oggi non ha le condizioni per una effettiva ap-plicazione: esiste un mercato potenziale, ma inespresso che genera per alcune fasce sociali il “problema casa”.

MINACCEL’instabilità politica ostacola la definizione di misure strutturali in merito ad incentivi, fondi rotativi, tassi agevolati, ecc.Il perdurare della crisi economica e la conseguente mancanza di liquidità sia da parte delle imprese che degli inquilini, tende a far preferire piccoli interventi di manutenzione (e solo se assoluta-mente necessari) anche se meno efficaci.La debolezza dell’economia interna ostacola investimenti impor-tanti. A volte solo in seguito ad una urgenza immediata, legata alla stabilità strutturale si riesce ad avviare questa tipologia di intervento.

Tabella 3. Analisi SWOT inerente le opportunità e le difficoltà per una diffusione a larga scala in Italia della demolizione e successiva ricostruzione.

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che a questo primo importante passo siano aggiunte ulteriori age-volazioni e/o semplificazioni; ad esempio, è essenziale che il pre-mio di volumetria possa essere realizzato anche in una zona diversa rispetto all’intervento (perequazione urbanistica) e che i costi di costruzione ed urbanizzazione primaria e secondaria siano azzerati, quantomeno per la volumetria esistente, in seguito a convenzione con il comune, oltre che godere di interessi a tassi agevolati. Le suddette condizioni, unitamente alla possibilità di accedere ad un finanziamento a tasso agevolato, consentono, dunque, la sostenibi-lità economica dell’intervento nel territorio della Regione Lazio (per effetto delle condizione di cui alla L.R. 10/11). In territori diversi dal Lazio o dal Veneto, laddove il premio di volumetria è meno consistente (ad es. del 35%), per garantire un bilancio posi-tivo dell’operazione di demolizione e ricostruzione, è necessario dover richiedere un contributo, sia pur minimo (dell’ordine del 20%) alla proprietà, attraverso la riduzione della superficie calpesta-bile o dell’altezza di piano, nel caso in cui questo sia superiore a 2,7 m. Contributo che può essere ridotto, se non annullato, usufruendo delle detrazioni fiscali concesse anche in alcuni casi di demolizione e ricostruzione. Consistenti i premi volumetrici per chi abbatte il vecchio edificio e lo ricostruisce (anche in un’area diversa, purché sempre di proprietà) per migliorarne la qualità architettonica ed energetica e la sicurezza: bonus del 70%, elevabile all’80% nel caso di utilizzo di tecniche costruttive di bioedilizia. In caso di edifici residenziali situati in zone a rischio idrogeologico, una situazione analoga a quella di “Giustiniano Imperatore”, il nuovo piano in-centiva la demolizione e la ricostruzione in zona sicura con un premio del 50% del volume o della superficie, consentito anche in zona agricola, purché l’area non sia sottoposta a specifici vincoli di tutela.L’analisi del report ANDIL dimostra che questo tipo di azione, oltre ad avere un positivo risvolto occupazionale e sociale, porterebbe a numerosi effetti secondari di rilievo. ¶

* Giovanni D’Anna, Rosario Gulino ANDIL-Associazione Nazionale degli Industriali dei Laterizi

[1] A. Terranova, Progettare la demolizione, Costruire in Lateri-zio 65 (1998) 320-321 [2] “Il Piano Casa, otto mesi (e 15 leggi) dopo”, www.legam-biente.it, 2010 ultimo accesso il 6 giugno 2013[3] Conferenza Unificata, provvedimento 01.04.2009, G.U. 29.04.2009, Intesa 31 marzo 2009 sul c.d. piano casa[4] L.R. 13 Agosto 2011 n. 10 della Regione Lazio, Modifiche alla legge regionale 11 agosto 2009, n. 21 [5] LR n. 32 del 29 novembre 2013 della Regione Veneto, Nuove disposizioni per il sostegno e la riqualificazione del set-tore edilizio e modifica di leggi regionali in materia urbanistica ed edilizia, ulteriore proroga della precedente legge n. 14 del 2009, nota come “Piano Casa”[6] D.L. 22 giugno 2012, n. 83, Decreto Sviluppo 2012[7] AA. VV., Il mercato delle costruzioni 2013. Lo scenario di medio periodo 2012–2016, XX Rapporto congiunturale e previsionale CRESME, CRESME, Roma, 2013[8] Primo Rapporto ANCE/CRESME lo stato del territorio italiano 2012: Insediamento e rischio sismico e idrogeologico, CRESME, Roma, 2012 [9] C. Piferi, Alberto Del Maschio e Stefano Pujatti - Residenza a Sacile, Pordenone, Costruire in Laterizio 153 (2013) 12-15. [10] http://www.urbanistica.comune.roma.it/uo-complex-giustiniano.html, ultimo accesso il 6 giugno 2013[11] http://www.construction21.eu/italia/case-studies/it/case-a-ballatoio.html, ultimo accesso il 6 giugno 2013[12] www.immobiliare.it, ultimo accesso il 15 aprile 2013[13] Ricostruire l’esistente: demolizione e ricostruzione, Centro Studi ANDIL, Roma, 2013[14] L. 9 agosto 2013, n. 98, Conversione, con modificazioni, del decreto-legge 21 giugno 2013, n. 69, Disposizioni urgenti per il rilancio dell’economia

Note1. In attuazione dell’intesa Stato-Regioni sul piano casa del 1° aprile 2009 le regioni hanno, in ordine sparso e disomogeneo, regolamentato sulle modalità di demolizione, ricostruzione, deroghe agli standard, premi di cubatura, ecc. Si riporta a seguire un elenco, non esaustivo dei vari provvedimenti adottati: la Valle d’Aosta (LR 24 del 4 ago-sto 2009 modificata con Delibera 514/2012 e LR 18/2011), il Piemonte (LR 14 luglio 2009 n. 20), la Lombardia (LR 16 luglio 2009 n. 13), la Provincia Autonoma di Bolzano (delibera della Giunta Provinciale 15 giugno 2009, n. 1609), la Provincia di Trento (non ha un vero e proprio piano casa -unica tra gli Enti locali, ha deciso di non aderire all’intesa Stato-Regioni sul piano casa del 1° aprile 2009 - con delibera 1427/2011 ha integrato le precedenti disposizioni per l’attuazione della LP 4/2010), il Veneto (LR 29 novembre 2013 n . 32), il Friuli Venezia Giulia con LR 19/2009, l’Emilia Romagna (LR 6 luglio 2009, n. 6), la Liguria (LR 49/2009 e LR 9/2012), la Regione Toscana (LR 8 maggio 2009, n. 24 e L. R 24/12/2013 n. 77), L’Umbria (LR 26 giugno 2009 n. 13), Lazio (13/08/2011 n. 10), Abruzzo (LR 19 agosto, n.16), il Molise (la LR 21/2011 proroga fino al 17 dicembre 2013 il termine per le domande), la Campania (LR 19/2009 e LR 40/2012), la Puglia (LR 30 luglio 2009 n. 14), la Basilicata (LR 25/2009 e LR 25/2012), la Calabria (LR 23/2013, LR 21/2010, successivamente modificata dalla LR 7/2012), la Sardegna (LR 4/2009), la Sicilia (LR 6/2010).

2. Il Programma di riqualificazione “Giustiniano Imperatore” – che ha preso avvio nel 2004 su impulso del Dipartimento VI del Comune di Roma - Politiche della

programmazione e pianificazione del territorio - Roma Capitale, U.O. 11 Interventi di Qualità – si è posto l’obiettivo, sul piano urbano, di pervenire ad una inedita, più chiara e leggibile “scrittura” dello spazio pubblico. Alla rimodellazione dello spazio pubblico si associa un’originale interpretazione del contesto edilizio, finalizzata all’in-nalzamento delle prestazioni ambientali e dei livelli di qualità architettonica e urbana. Il Programma stesso, tuttavia, non si esaurisce in un’operazione di sostituzione edilizia, ma propone la riqualificazione di un’area più estesa, prevede l’inserimento di spazi commerciali, di ambiti collettivi, oltre ad un generale ridisegno degli spazi pubblici, dei servizi e delle zone verdi.

3. L’analisi SWOT (conosciuta anche come matrice SWOT) è uno strumento di pianifi-cazione strategica usato per valutare i punti di forza (Strengths), debolezza (Weaknesses), le opportunità (Opportunities) e le minacce (Threats) di un progetto o in un’impresa o in ogni altra situazione in cui un’organizzazione o un individuo debba svolgere una decisione per il raggiungimento di un obiettivo.

4. Si ipotizza che i costi/oneri dovuti al Comune, essendo già stati pagati per la struttura in essere, vengano azzerati per quanto attiene la volumetria esistente, tramite apposita convenzione anche in considerazione dei positivi effetti indiretti derivanti dalla nuova edificazione ad esempio quelli a carattere sociale, e siano richiesti solo per la parte attinente il premio di cubatura.

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