Grond voor betaalbaar wonen

George de Kam Honorair hoogleraar Volkshuisvesting en grondmarkt

Rijksuniversiteit Groningen g.r.w.de.kamrug.nl

Presentatie op symposium Betaalbaarheid van het wonen 12 november 2014 Den Haag

Denkmodel grond voor sociale woningbouw

• Laag rendement sociale huur rechtvaardigt grondprijsmatiging

• Niet voorbij ondergrens kwaliteit (ligging, dichtheid, voorzieningen en inrichting openbare ruimte)..

• Markt levert niet tenzij ….

• Verschillende interventies

Interventies grondbeleid

• Subsidie: nu even niet … • Publieke voorziening (gemeente) • Actief grond – en ontwikkelbeleid corporaties • Via ruimtelijk beleid (inclusionary housing,

kwalitatieve locatie-eisen)

• … de praktijk: enkele uitkomsten gepubliceerd in Bouwgrond voor de volkshuisvesting – 10 jaar corporatiepraktijk en een blik op de toekomst. (George de Kam, 2012. Almere: Nestas)

Wat heeft het grondbeleid opgeleverd (1995-2011)?

• Substantiële omvang nieuwbouw door corporaties, bijdrage kwaliteit en differentiatie in wijken

• Herstructurering: vernieuwing na-oorlogse wijken grotendeels op kosten van corporaties

• Grondprijs matiging: (gebaseerd op 80 projecten 2009-2011)

• 19 a 26.000 op uitleg- en functieverandering

• 11 a 20.000 in herstructureringsgebieden

• Koop met korting / koopgarant en dergelijke

• Robin Hood effect woningen 6.500 euro mits…

• Robin Hood effect grondexploitatie 13.000 euro mits…

Analyse: hoe komen corporaties aan grond?

• Drie deelmarkten:

• Bouwrijp

• Ruwe bouwgrond

• Potentiële bouwgrond

• Overzicht eigendom (2009):

– 150 van de 359 corporaties > 600 vhe: geen grond

– 209 wel, gemiddeld 22 HA, 1.500 euro per vhe, 26 m2, 2,1 miljard.

Deelmarkten voor grond

Doel: woningen bouwen

Deelmarkt: Ruwe bouwgrond Deelmarkt: Bouwrijpe grond

De markt voor potentiele bouwgrond

Proceseigenaar corporatie Proceseigenaar derden

Productiemiddel: bouwrijpe kavel

De markt voor ruwe bouwgrond

Bestemmingswijziging

Make or

Buy

Analyse: hoe maken zij keuzes?

• Bouwrijp, ruw of potentieel: drie deelmarkten

• Welke factoren verklaren de keuze tussen deze drie deelmarkten

• Context

– Markt

– Gemeente

• Interne competenties

Wat verkeerd kan gaan….

• Aankopen op verkeerde plaatsen – Te veel

– Te hoog risico

• Te dure aankopen – Ruwe of potentiële bouwgrond

– Turnkey levering

• Te hoge kosten in ontwikkelproces – Omzet per medewerker

– Onvoldoende transparantie

Bouwpotentieel:

• bouwpotentieel berekend, een eenvoudig kengetal dat laat

• zien hoeveel jaren corporaties ‘vooruit kunnen’ met hun grondposities. Bij bijna

• 40 procent van de corporaties is dat minder dan vijf jaar, maar bij 63 corporaties is

• het bouwpotentieel meer dan 15 jaar

Bouwpotentieel in productiejaren

Hoe komt dat?

• Marktfluctuaties

• Ambitie < > Overmoed

• Verhouding met gemeente te veel/te weinig vertrouwen

• Druk om te investeren

• Gebreken in toezicht

• Financieringsruimte

• Onkunde….

• …. En wat zijn de recente ontwikkelingen 2010-2012? (gebaseerd op CFV Corporaties in Perspectief 2013)

2010 2011 2012

aantal corporaties 376 376 376

percentage met grondposities 60% 64% 68% waarde grondposities € per vhe (ongewogen gemiddelde) 1.438 1.322 1.098 percentage met grond met bouwbestemming 47% 52% 58% percentage met grond zonder bouwbestemming 32% 35% 36% percentage grond zonder bouwbestemming in grondportefeuille 71% 72% 76%

Grondbezit woningcorporaties

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

2010 2011 2012x

10

00

0

totaal oppervlakgrond zonderbouwbestemming

totaal oppervlakgrond metbouwbestemming

Nieuwbouw huur 2010-2012

nieuwbouw en grond 2010 2011 2012

totaal aantal corporaties 376 376 376

nieuwbouw huur

aantal corporaties met nieuwbouw huur 231 242 251

grondkosten gemiddeld 23.619 27.293 25.246

totaal nieuwbouw huur 22.351 24.928 25.923

Nieuwbouw koop 2010-2012

nieuwbouw koop 2010 2011 2012

aantal corporaties met nieuwbouw koop 140 115 125

aantal koopwoningen 5.626 5.245 4.356

netto verkoopresultaat koop 7.369 -5.562 1.488

aantal corporaties met verkoop winst 71 52 71

gemiddelde verkoopwinst 31.600 16.161 23.495

aantal corporaties met verkoop verlies 57 58 50

gemiddelde verkoopverlies -22.812 -25.614 -29.643

resultaat koop voor sector 41.457.994 -29.172.690 6.481.728

totaal nieuwbouw 27.977 30.173 30.279

aandeel koop 20% 17% 14%

Verliezen niet gerealiseerde projecten

verliezen niet gerealiseerde projecten 2010 2011 2012

aantal corporaties met verliezen niet gerealiseerde projecten 87 99 113

percentage corporaties met verliezen niet gerealiseerde proj. 23% 26% 30%

gemiddeld verlies niet gerealiseerde projecten -506.000 -904.000 -823.000

totaal verlies niet gerealiseerde projecten -44.030.000 -89.500.000 -93.001.000

Balans grondbeleid 2010-2012

tentatieve balans grondbeleid corporaties 2010 2011 2012

resultaat koop voor sector 41.457.994 -29.172.690 6.481.728

totaal verlies niet gerealiseerde projecten -44.030.000 -89.500.000 -93.001.000

saldo ontwikkeling koopwoningen sector -2.572.006 -118.672.690 -86.519.272

saldo per corporatie die koopwoningen bouwt -18.371 -1.031.936 -692.154

grondprijsmatiging huur tov commerciele grondprijs 37.500 310.254.231 254.440.096 317.660.442

pm: afwaardering grondposities

Enkele recente trends

• Terugval bouwproductie, maar tot 2012 beperkte effecten bij corporaties, wel meer turnkey omzettingen, minder koop

• Maatregelen mbt grondportefeuille (op basis van cfv gegevens): afwaarderen grond tot meer reele waarde; gronden afstoten; beperking verwervingen ruwe bouwgrond;

• Verder: risicomanagement, verkleinen ontwikkelingsafdelingen, opdoeken verbintenissen tbv ontwikkeling

En hoe verder?

• Intern – Visie en bedrijfscultuur

– Lokaal verbonden

– Transparant

– Professioneel

• Extern – Novelle

– Omgevingswet

– Parlementaire enquête

– Markt /regionale verschillen

Parlementaire enquête (p179)

• Verwerving uitsluitend in vastgesteld bestemmingsplan (met functie wonen voor de betreffende locatie) of op een in de gemeentelijke woonvisie betrokken woningbouwlocatie waarvoor de planvorming loopt.

• Gewenst aandeel sociaal in woonvisie

• Afdwingbaarheid via ruimtelijk beleid plus actief of faciliterend grondbeleid

• Tk 2014-2015, 33 606 nr 4 p 179

Novelle

• DAEB grond: bouwplan binnen 5 jaar, > 90% sociaal

• Markttoets voor niet-DAEB

Omgevingswet

• Omgevingsplan > omgevingsvergunning

• Centraal: zorg voor de fysieke leefomgeving

• Art 4.12 locatieontwikkelingsregels: functies naar locaties, regels bouwactiviteiten

• Mogelijk beleidsregels door gemeente (bv welstand)

• Mogelijk omgevingswaarden (kan ook Rijk of Provincie)

• Exploitatieplan, en mogelijkheid regels voor woningbouwcategorieën blijft, komt in Omgevingsbesluit