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RAe Dr. Patzelt & Partner GbR, Horb, RA u FA H.-Mi chael Langner 1 Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011 Kurzreferat zu •Möglichkeiten der Mieterhöhungen •Mietvertrag für Studentenwohnungen •Kündigungsmöglichkeiten

Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011

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Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011. Kurzreferat zu Möglichkeiten der Mieterhöhungen Mietvertrag für Studentenwohnungen Kündigungsmöglichkeiten. Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011. Mieterhöhungen: Durchbrechung der Vertragsbindung - PowerPoint PPT Presentation

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Kurzreferat zu

•Möglichkeiten der Mieterhöhungen•Mietvertrag für Studentenwohnungen•Kündigungsmöglichkeiten

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Mieterhöhungen:•Durchbrechung der Vertragsbindung•Gesetzl. Regelungen nur für Wohnraum, bei Gewerberaum u.a. nur bei vertraglicher Vereinbarung•Ziel der Mieterhöhung ist die Anpassung der vertragl. Gegenleistung an veränderte wirtschaftliche Verhältnisse, weil der Vertrag ein Dauerschuldverhältnis ist, anders ausgedrückt: Inflationsausgleich

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• Daher NIEMALS folgende „Begründung“ schreiben:

• „Die Miete ist schon 5 Jahre gleich geblieben. Alles wird teurer, daher muss auch ich erhöhen. Auch das Heizöl ist viel teurer geworden...“

• Folge: SchE für Anwalt des Mieters

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• Welche Möglichkeiten zur Erhöhung gibt es?– Vereinbarung § 557 I BGB– Staffelmiete (§§ 557 II iVm 557a BGB)– Indexmiete (§§557 II iVm 557b BGB)– Voraussetzungen:

• Vereinbarung bei Beginn und per Nachtrag• Miete ein Jahr unverändert• Ausschluss anderer Änderungen

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• Vorteile:– Klare Regelungen für beide Seiten

• Nachteile– Staffelmiete: Erhöhung ohne Bezug zum

Mietmarkt ( will Mieter nicht)– Indexmiete: Bindung an Warenkorb ohne

Bezug zu Miete; Möglichkeit der Verringerung zugunsten des Mieters

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• Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ( § 558 BGB)

• Definition: Entgelte für vergleichbare Wohgen in vergleichb. Gemeinden in den letzten 4 Jahren ( § 558 II BGB)

• Voraussetzung: 15 Monate unverändert• Beachtung der Kappungsgrenze: nicht mehr

als 20 % in den letzten 3 Jahren

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• Nachweismöglichkeiten zur Höhe der ortsübl. VerglMiete:– Mietspiegel ( einfach § 558c BGB od.

qualifiziert § 558d BGB), zB Schramberg, Sindelfingen

– Mietdatenbank (§ 558e BGB), zB Rottweil

– Gutachten eines Sachverständigen (Kostenrisiko)

– Vergleichswohnungen

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• Vergleichswohnungen, Voraussetzungen:– 3 Stück mindestens– auch eigene zulässig– Vergleichbarkeit zu Kernkriterien als

Zulässigkeitsvoraussetzung– nicht etwa Identität

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• Geltendmachung: Textform und Begründung• Verfahren der Geltendmachung (§ 558b BGB):

– Zustimmung des Mieters– Beginn ab übernächster Monat nach Zugang– Sonst Klage auf Zustimmung:

• Vergleichswohnungen sind Zulässigkeitsvoraussetzung• Begründetheit über Nachweis eine Gutachtens im gerichtl.

Verfahren, Kosten trägt der Verlierer

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• Modernisierungserhöhung (§559 BGB):– Voraussetzungen:– Gebrauchswerterhöhung (Ausbau Zimmer)– Wohnwertverbesserung (neues Bad)– Nachhaltige Energie und Wasserersparnis– Umbau wegen behördl. Auflagen

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• Was sind keine Gründe:– Austausch alte Heizung gegen neue– Einbau eine kostensparenden Heizung, die

genauso viel Energie braucht wie die alte– Einbau neuer Fenster weil die alten undicht

sind– Renovierung des Bades ohne zusätzlichen

Komfort

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• Wie macht man das geltend?– In Textform– Vor Beginn ( Frist 3 Monate) mit einer

Aufstellung an alle Mieter über die vorauss. Kosten und die Dauer der Arbeiten (sonst verzögerte Erhöhungsansprüche und kein Duldungsanspruch, § 554 III BGB)

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– Gültig ab 3. Monat nach Geltendmachung– Arbeiten sind dann abgeschlossen und die

Erhöhung wird anhand der Kosten ( die nachgewiesen werden) auf der Basis des Voranschlages vorgerechnet: 11 % der Kosten, verteilt ( nach Fläche) auf die Wohnungen

– Anrechnung der Drittmittel ( alle Subventionen, zB BAFA und LAKRA) und Kürzung um Anteil der Renovierung ( zB Dämmung und neuer Putz: Putz wird abgezogen!)

– Berücksichtigung einer Mietminderung

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• Berechnung Mieterhöhung nach §§ 559 ff BGB Muster• Kosten der Maßnahmen insgesamt 156.000,00 €• Öffentl. Zuschüsse insgesamt ( § 559a I 3.Alt BGB) - 17.600,00 €• Anteil Instandhaltung ohne Modernisierung (25%) - 39.000,00 €• Investitionssumme netto 99.400,00 €• Zinsverbilligung KfW Darlehen ( § 559a II BGB)• Darlehenssumme 150.000,00 €• verbilligter Zins p.a. nominell 1,75%• Marktzins erstrangige Grundschuld, nominell 4,50%• Diff Zins 2,75%• Jahreszins aus Differenz 4 .125,00 €• Erhöhungsbetrag gesamt ( 11%, vgl § 559 I BGB) 10.934,00 €• umlagefähig (= zinsbereinigt) 6 .809,00 €• 80 % davon (Quote)• Umlage pro Wohnung Erhöhung p.a. alte Miete mtl Erhöhung geltend gemacht neue Miete• Whg DG, Fläche in m² 80 Eigentümer Erhöhung p.a. alte Miete Erhöhung Quote neue Miete

• Whg 1. OG rechts, Fläche in m²/ Anteil Erhöhung 80 1.361,80 € 440,00 € 113,48 € 90,79 € 530,79 €• Whg 1. OG Links, Fläche in m²/ Anteil Erhöhung 80 1.361,80 € 440,00 € 113,48 € 90,79 € 530,79 €• Whg EG rechts Fläche in m²/ Anteil Erhöhung 80 1.361,80 € 440,00 € 113,48 € 90,79 € 530,79 €• Whg EG links Fläche in m²/ Anteil Erhöhung 80 1.361,80 € 440,00 € 113,48 € 90,79 € 530,79 €• Gesamtfläche 400

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• Etwas ganz anderes:– Mieterhöhungen dürfen nicht verwechselt

werden mit Erhöhungen der Betriebskosten („Nebenkosten“):

– Die gehen nach § 560 BGB nach jeder Abrechnung und richten sich allein nach den Kosten!!

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Haus und Grund Horb e.V. Mitgliederversammlung 5.4.2011• Kurzüberblick über Kündigungen im

Mietverhältnis– Keine vollständige Zusammenfassung– Nicht berücksichtigt sind

Umwandlungskündigungen– Werksmietwohnungen– andere Rechte und Gewerberaumverträge– außerordtl. Kündigungen ( zB bei Erbfall)

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• Kündigungstypen und Voraussetzungen:– Kündigungen nur schriftlich ( § 568 BGB)– Ordentliche und außerordentl., dazu gehören

fristlose Kündigungen (s.u.)– Kündigungsschutz für Mieter in

Wohnraummietverhältnissen: Kündigung nur aus gesetzl. normierten Gründen (§ 571 BGB)

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• Was ist eine Kündigung:– Sie ist eine einseitige empfangsbedürftige

Willenserklärung (Gegenteil: Vertragsaufhebung)– Sie wird, wenn sie zulässig und begründet ist, allein mit

dem Zugang beim Vertragspartner wirksam, sie muss hierfür nicht angenommen werden

– Sie ist fristgerecht wenn sie bis zum 3. Werktag des mitzuzählenden Monats zugeht ( § 573c BGB)

– Der Zugang muss beweisbar sein ( Einschreiben)– Wirkung fällt weg wenn kein Widerspruch (§ 545 BGB)

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• Exkurs: was ist anders bei Studentenwohnungen– Kein spezieller Mietvertrag, es sind

Wohnraumvermietungen wie sonst auch ( Sonderfall Kettenmietfälle)

– Sonderregelungen nur beim Kündigungsschutz und bei den Mieterhöhungen ( § 549 BGB)

– Kein Kündigungsschutz bei• Vorübergehendem Gebrauch, zB Ferienwohnung• Typisches Studentenzimmer:

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• Voraussetzungen für Studentenzimmer (nicht Studentenwohnung!!)– Es liegt innerhalb der Wohnung (nicht des Hauses!)

des Vermieters– Es ist (teil-)möbliert vom Vermieter– Und wird nicht von einer Familie (!) bewohnt– Konsequenz: Kündigung bis 15.d.M. auf Monatsende

( § 549 II Ziff 2 iVm 573c III BGB)– Hat nichts mit ELW zu tun, da gilt § 573a BGB (s.u.)

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• Wie geht die ordentliche Kündigung im Wohnraummietvertrag durch den Vermieter?– Nur wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt

• Auffangtatbestand in § 573 I BGB, gilt für Sonderfälle, da die Aufzählung in II nicht abschließend ist, kommt selten vor

– Typisierte Gründe vorliegen (§ 573 II BGB), nämlich:• Pflichtverletzung (§573 II Ziff 1 BGB)• Eigenbedarf(§573 II Ziff 2 BGB)• Verhinderung angemessener wirtschaftl. Verwertung (§ 573 II

Ziff 3 BGB)– Geht nie: zur Mieterhöhung!!

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• Wie geht die ordentliche Kündigung im Wohnraummietvertrag durch den Mieter?

• Immer, ohne Begründung und mit einer festen Frist von 3 Monate, sie muss aber auch schriftlich sein

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• Was hat der Mieter an Gegenrechten?– er kann bis 2 Monate vor Vertragsende

widersprechen (§ 574 BGB)– Ziel: Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Zeit,

etwa wegen Härtefall– Hier muss der Mieter begründen und ggfs

beweisen– Vermieter muss auf dieses Recht in der

Kündigung hinweisen, sonst gilt Frist (s.o.) nicht

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• Kündigungsfristen:– Sie sind asymmetrisch– Für Vermieter bis 5 Jahre Laufzeit des

Mietvertrags 3 Monate– Zwischen 5 und 8 Jahren 6 Monate– Und ab 8 Jahren 9 Monate– Längere Fristen in Altverträgen sind idR

unwirksam (Art 229 § 3 X EGBGB)– Für Mieter sind es immer 3 Monate (s.o.)

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• Sonderfall Einliegerwohnung (§ 573a BGB)– Voraussetzung: 2-Fam-Haus– Vermieter wohnt in einer Wohnung selbst (er

persönlich, nicht etwa Kinder o.ä.!)– In der Kündigung wird auf die richtige Norm

hingewiesen (Zulässigkeitsvorauss.)– Folge: keine Begründung nötig wie in § 573 BGB,

also auch wenn kein berechtigtes Interesse gegeben ist. Dann verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate

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• Wie und wann gehen fristlose Kündigungen im Wohnraummietvertrag?– Wenn eine Vertragsverletzung einer Partei

vorliegt und deshalb für die andere Partei ein wichtiger Grund vorliegt und die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar geworden ist (§ 543 BGB)

– Folge: es können SchE Ansprüche entstehen

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• Das ist für den Mieter der Fall, wenn– Keine Gebrauchsüberlassung der

Mietsache erfolgt oder diese später wieder entzogen wird (§ 543 II Ziff1 BGB)

– Eine Gesundheitsgefährdung vorliegt (§ 569 I BGB), zB Schimmel

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• Das ist für den Vermieter der Fall, wenn– Eine Hausfriedensstörung durch den Mieter

vorliegt (§ 569 II BGB)– Obhutspflichtverletzungen,

Gebrauchsüberlassung an Dritte durch den Mieter (§ 543 II Ziff 2 BGB) begangen werden

– Zahlungsverzug (§ 543 II Ziff 3 BGB) vorliegt

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• Allg Voraussetzungen für fristlose Kündigungen ( also für beide Parteien):– Abmahnung an den Gegner, damit sich

dieser vertragstreu verhält– Nicht nötig wenn:

• Keine Aussicht auf Erfolg• Sehr schwere Pflichtverletzung („...ich bring

dich um und schneide dich in kleine Stücke...“)• Zahlungsverzug

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• Hauptfall: Zahlungsverzug– Mehr als eine Miete ( KM + NK) fortlaufend offen

(§§ 543 II Ziff 3a iVm 569 II Ziff 1 BGB)– Betrag offen, der ohne fortlaufend zu sein zwei

Mieten erreicht (§ 543 II Ziff 3b BGB)– gilt nicht bei offenen NK Rückständen oder

Kautionsrückständen!! Da geht nur § 573 II Ziff 1 BGB ( Gesetzesänderung geplant)

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• Heilungsmöglichkeit für Mieter:– Vollständige Zahlung des (Miet-)Rückstandes

bis spätestens 2 Monate nach Rechtshängigkeit (§ 569 III Ziff 2 BGB)

– Geht nicht wenn in den letzten 2 Jahren schon einmal vom Mieter genutzt worden

– Hat keine Wirkung auf fristgemäße Kündigung nach § 573 II Ziff 1 BGB wg Vertragsverstoß (deshalb beides im Kündigungsschreiben!)

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• Danke für Ihre Aufmerksamkeit