1

Hedonisk modell

Föreläsning Lund, 10/2-2011

Mats WilhelmssonCentrum för bank och finans (KTH)Institutet för bostadsforskning (Uppsala universitet)

10 februari 2011

FörmiddagFöreläsning två artiklar

EftermiddagPresentation av sex artiklarTvå grupper

2

(1) Varför använda sig av hedonisk metodik?

Värdera kostnader och nyttigheter Alla varor och nyttigheter har inte ett

(explicit) pris. Vi måste skatta ett (implicit) pris

Två metoder”revealed preference” metod

• fastighetsmarknaden

”stated preference” metod

3

(2) Varför använda sig av hedonisk metodik?

Som värderingsmodell Vi önskar ta fram ett förväntat pris på

en fastighet mha historisk prisinformation.

4

(3) Varför använda sig av hedonisk metodik?

Skatta prisutvecklingen på bostadsmarknaden mha historisk prisinformation

5

Gemensamt

Regressionsanalys Kontrollera för att fastigheter

ser olika utligger på olika platserhar sålts vid olika tidpunkter

6

7

Prisvariation i rummet

Varför varierar fastighetspriser i rummet? Dvs. hur kan vi förklara priset om vi använder oss av

tvärsnittsdata? Egenskaper

Fastighetsknutna• Storlek, kvalitet, ålder

Områdesknutna• Positiva och negativa externa effekter• Förekomst av kollektiva varor• Segmenterad marknad

Relationen mellan fastighetens pris och fastighetens egenskaper skattas mha den sk hedoniska regressionen.

8

Den hedoniska regressionen

Den hedoniska regressionsmodellen är baserad på den hedoniska värdemodellen där vi antar att fastighetens pris är en funktion av dess egenskaper.

Den hedoniska regressionen kontrollerar för skillnader i egenskaper mellan fastigheter genom att sätta ett värde på dessa skillnader.

Dvs. vi skattar implicita (hedoniska) priser på egenskaperna. Haas (1922), Court (1937) ochRosen (1974)

9

Den hedoniska värdemodellen

Egenskaper(Z)Fastighetsknutna(F)Områdesknutna (O)Tidsbundna (T)

TOFZP 321)(Price

10

Den hedoniska teorin

iy

ziz

i

i

MU

MU

yu

zup

z

P

FOC

zPyts

i

i

)(PI ..

)zu(y,max

y

i

Skattade parametrar (koefficienter) I den hedoniska ekvationen är lika med den marginella betalningsviljan , dvs. de hedoniska priserna är lika med hur mycket vi är villiga att offra av andra variabler för att få egenskaperna.

11

Den hedoniska teorin

Första steget: estimera P(Z) Andra steget: estimera

Det andra steget ger oss Egenpriselasticitet Inkomstelasticitet

,...),( IPgZizi

z

Price

12

När är den använd?

Värdering/fastighetstaxering

Skatta betalningsviljan på egenskaper Områdesegenskaper

• Golfbanor, högspänningsledningar, sjöutsikt, detaljplaner, närhet till vägar (buller) etc

Fastighetsegenskaper• Storlek, kvalitet, antal rum

Tiden• Indexkonstruktion

13

Artikel 1:“The Impact of Traffic Noise on the Values of Single-family Houses”

Buller är något man är tar hänsyn till i planering av bostäder och infrastruktur.

Buller är av de miljöproblem som är en av de högst rankade i samhället.

Trafikbuller är den vanligaste källan till buller. Nästan 1,6 miljoner människor I Sverige är påverkade

av buller I sin hem. Knappt 20% av dessa bor I bostäder där bullernivån är mer än 65 dBa.

“The objective of the paper is to provide an empirical analysis of the impact traffic noise have on the values of single-family houses.”

14

Buller och störning 0 decibel gränsen för vad ett friskt öra kan uppfatta 10 decibel mänsklig andning på 3 meters avstånd 20 decibel viskningar 50 decibel kraftigt regn 60 decibel normalt samtal 70 decibel vältrafikerad gata på 5 meters avstånd 75 decibel tvättmaskin 80 decibel dammsugare på 1 meters avstånd 85 decibel stadstrafik 90 decibel hårtork, gräsklippare 100 decibel traktor, slagborr på 2 meters avstånd 110 decibel konsert, motorsåg på 1 meters avstånd 120 decibel ambulans, knall från åska 130 decibel gränsen för smärta 140 decibel fyrverkeri, gevärsskott på 1 meters avstånd 150 decibel jetmotor på 30 meters avstånd, kan orsaka fysisk skada 200 decibel människor kan dö

15

Design av studien

Under antagandet att negativa externa effekter kapitaliseras i fastighetspriserna så har vi använt en hedonisk modell.

Mikrostudie (area 300 x 300 meter) Förort till Stockholm 1986-1995 Närhet till en större väg (Bergslagsvägen) Ungefär 300 fastigheter har sålts under perioden av

totalt 1000 (vissa har sålts flera gånger) (30% omsättning på 10 år)

Resultat: Närhet till genomfartsvägen kapitaliseras I fastighetspriserna upp till 30 %.

16

300 meter

1000 meter

NA SA

17

Oberoende variabler

18

Buller variabeln

-200

100

1

valuation

meter

net valuation

positive effects

other negative effects

traffic noise

3000

19

Ekonometrisk analys

ModelspecifikationPrice = b0 + b1

. living area + b2. lot size + b3

.

age + b4. quality + b5

. corner + b6. park + b7

.

FPI + b8. HV + b9

. BBV + b10. VV + b11

. SA + b12

. SAliving area + b13. SAquality + b14

.

SAnoise + b15. SAlot size + b16

. noise + b17.

Noiseexp + ei

Log-linjär specification

20

Resultat

21

Resultat

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80dBA

SEK

22

Sammanfattning

Bullereffekten är stor. Statistiskt och ekonomiskt signifikant Den empiriska analysen tyder på att I

genomsnitt så minskar värdet på en fastighet med 0,6% per decibel eller med hela 30% om vi jämför en fastighet som är utsatt för buller med en som inte är det.

Den samhällsekonomisk nyttan att slippa buller värdera till 8000 kronor per person och år vid ljudnivåer över 72 dBA.

Artikel 2:“Household Consumption Pattern of Housing Attributes: A Linear Expenditure System with Hedonic Prices” Att skatta det första steget innebär att vi får en skattning

av det implicita priset på en punkt på efterfrågekurvan. För att kunna skatta betalningsviljan korrekt krävs det att

vi har kunskaper om pris- och inkomstkänsligheten hos hushållen.

“The objective of this research is to demonstrate a new approach to how income and own-price elasticities for housing attributes can be estimates.”

Första och andra steget

Första steget: Bostadspriser är en funktion av dess egenskaper skattar hedoniska priser

Andra steget: De hedoniska priserna är en funktion av kvantitet, inkomst och socioekonomiska attribut.

Dock problem med andra steget Simultant beslut – samtidigt som man bestämmer sig för hur

mycket “storlek” man köper bestämmer man det implicita priset man måste betala.

Två möjligheter att kontrollera för detta• Antag en nyttofunktion• Analys av flera marknader

Ekonometriskt problem: endogeneity. OLS kräver exogenitet – inte uppfyllt här

• Instrument variabel teknik.

Teoretisk modell

Nyttofunktion:

Inkomstrestriktion:

Första-ordningens villkor:

Få attribut

Funktionsform

Box-Cox transformation:

Olika funktionsformer1.Linjär ==02.Log-linjär ==13.Semi-log linjär =1 and =04.Inverse semi-log linjär =0 and =1

Första steget

Implicita priser och socioekonomiska egenskaper

Andra steget

Basbehov

Budgetandelar Om inkomsten ökar med 1%, kommer efterfrågan på bostadsarea att öka med 0,5 %.

Om det implicita priset ökar med 1 %, kommer efterfrågad kvantitet av bostadsarea att sjunka med 0,5 %.

Sammanfattning Viktigt att skatta andra steget Få gör det då man sällan har egenskaper på köparen Pris- och inkomstkänslighet kan användas

Samhällsekonomiska bedömningar Planering av bostäder och bostadsområden

Resultatet här tyder bland annat på Ökar inkomsten med 1 procent så ökar bostadsefterfrågan

med 0,5 procent. Buller och bostadsarea är relativt pris- och inkomstkänsligt

• Personer med högre inkomster är villiga att betala mer för att slippa buller.

Inkomstkänsligheten är större om du har barn• Även barnfamiljer är villiga att betala mer för att slippa buller.

Har du låg LTV så är du mindre inkomstkänslig

31