Herzlich Willkommen zum 5. Immobilienseminar 26.03.2011

Herzlich Willkommen

zum 5. Immobilienseminar

26.03.2011

Absicherung der nachhaltigen Kapitaldienstfähigkeit durch dauerhaft niedrige Zinsen

Werner ReichertVorstandsvorsitzender der Erfurter Bank eG

5. Immobilienseminar Cornelia Hopf 26.03.2011

Immobilienseminar Cornelia Hopf26.03.2011 2

Möglichkeiten zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken bei einer Immobilienfinanzierung

1.Einordnung

2.Problemstellung

3.Unsichere Anschlussfinanzierung (Unterlassensalternative)

4.Überblick alternativer Finanzierungsprojekte

5.Merkmale und beispielhafte Verdeutlichung der Alternativen

6.Grundzüge der ökonomischen Analyse


Einordnung- Entwicklung der 5-, 6- und 10jährigen Zinsen seit 1999

• Die Zinsen schwanken auch innerhalb kurzer Zeiträume deutlich.

• Ab Mitte des Jahres 2008 bis Mitte / Ende 2010 sind die Zinsen auf ein sehr niedriges Niveau gefallen (30.06.2010: 10 Jahre = 2,87 %).

• Seit Ende des Jahres 2010 steigen die Zinsen wieder (31.01.2011: 10 Jahre = 3,41 %).


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5 Jahressatz 6 Jahressatz 10 Jahresatz

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1. Einordnung- Präzisierung des Untersuchungsgegenstandes

• Notwendigkeit der Differenzierung zwischen zwei verschiedenen Ausgangssituationen

• Bezug der Analyse auf Hypothekarkredite als bedeutende Erscheinungsform festverzinslicher Darlehen, bei denen aufgrund der Höhe der Kreditvolumina i. d. R. Anschlussfinanzierungen erforderlich sind


Kreditnehmer entscheidet über eine erste Finanzierung für ein Investitionsvorhaben (d .h. es besteht noch kein Darlehen)

Kreditnehmer entscheidet über Varianten der Anschluss-finanzierung für ein bestehendes Darlehen im Zusammenhang mit einer auslaufenden Festzinsbindung

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2. Problemstellung

• Kreditnehmer von Immobilienfinanzierungen bevorzugen die Festschreibung des Zinssatzes für ihr Darlehen bei Vertragsabschluss, um Zinsänderungsrisiken für einen definierten Zeitraum zu eliminieren.• Hypothekarkredite sind i. d. R. den langfristigen Fremdfinanzierungsmitteln zuzuordnen und weisen durchschnittliche Gesamtlaufzeiten von 25 bis 30 Jahren auf.• Diese Finanzierungslaufzeit wird in den wenigsten Fällen mittels eines einzigen Festzinsdarlehens, sondern durch mehrere Abschnittsfinanzierungen mit Zinsbindungen von jeweils 5 bis 10 Jahren überbrückt.1

• Die sich bei Vertragsabschluss ergebende Annuität (Summe aus regelmäßig zu zahlendem Zins und Tilgung), die maßgeblich vom vereinbarten Festzinssatz für das Darlehen abhängt, gilt folglich nicht für die Gesamtlaufzeit, sondern nur bis zum Ablauf der Festzinsbindung.• Sofern die Zinsen nach Ablauf der ersten Zinsbindungsperiode deutlich gestiegen sind, „verteuert“ sich die Finanzierung.


1) Möglicher Grund: hohe Aufschläge für Zinsbindungen > 10 Jahre auf Grund des o.a. Kündigungsrechtes für private Kreditnehmer.

2. Problemstellung (Fortsetzung)

• In diesem Fall sind zwei mögliche Folgen denkbar:a) Konstanz der Annuität Verringerung des Tilgungsanteils mit der

Konsequenz einer verlängerten Gesamtlaufzeit der Finanzierung

b) Erhöhung der Annuität gesteigerte Liquiditätsbelastung des Kreditnehmers.


Abgeleitete Problemstellung:

Möglichkeiten zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken für Anschlussfinanzierungen bei festverzinslichen Darlehen– Strukturierung und ökonomische Analyse

3. Unsichere Anschlussfinanzierung- Beispielhafte Verdeutlichung


• Ausgangssituation:festverzinslicher Hypothekarkredit über 100.000,00 € Vollbesicherung durch Grundpfandrechte Abschlussdatum: 22.09.2005 mit einer 6-jährigen Festzinsbindung Zinssatz: 3,60 % p.a. (nominal) anfänglicher Tilgungssatz: 2,00 % monatliche Annuität: 467,17 € Restschuld bei Ablauf der Festzinsbindung am 30.09.2011: 86.352,28 €

• unsichere Anschlussfinanzierung: 30.09.2011festverzinslicher Hypothekarkredit über 86.352,28 € Unsicherheit bezieht sich auf die Zinsstrukturkurve am 30.09.2011 (Ablaufdatum der ersten Festzinsfinanzierung) Annahme: Es soll wiederum eine Festzinsbindung für 6 Jahre erfolgen

Konkretisierung der Unsicherheit auf den 6-Jahresmarktzinssatz am 30.09.2011

3. Unsichere Anschlussfinanzierung- Simulation der Unterlassensalternative


• Situation nach Abschluss der ersten Festzinsbindung:festverzinslicher Hypothekarkredit über 100.000,00 € Zinssatz: 3,60 % p.a. (nominal) monatliche Annuität: 467,17 € ungefähre Laufzeit des Gesamtkredites (bei Zinskonstanz): 28,5 Jahre Restschuld bei Ablauf der Festzinsbindung am 30.09.2011: 86.352,28 €

• Simulation einer Anschlussfinanzierung auf Basis des aktuellen Zinsniveaus (Kalkulationsdatum: 31.01.2011; Zinsbindung ab 30.09.2011)festverzinslicher Hypothekarkredit über 86.352,28 € Zinssatz: 4,15 % p.a. (nominal) Zinssatzerhöhung (nur

zinsstruktur- kurveninduziert) um 0,55 %-Punkte)

Folgen:a)bei Konstanz der Annuität (467,17 €) Verlängerung der Gesamtlaufzeit des

Darlehens um ca. 2 Jahre ( Steigerung des Gesamtzinszahlung aufgrund höheren Zinssatzes und Verlängerung der Darlehenslaufzeit)

b)Erhöhung der Annuität (von 467,17 € auf 492,56 €) gesteigerte Liquiditätsbelastung des Kreditnehmers monatlich um ca. 25 €)

3. Unsichere Anschlussfinanzierung- Bewertung der Unterlassensalternative


• Bei aktuellem Zinsniveau scheinen die Risiken durch Zinssteigerungen gegenüber den Chancen durch Zinssenkungen zu überwiegen!

• Die Problemstellung der unsicheren Anschlussfinanzierung erscheint daher gegeben

z. B. am 30.09.2010 für 6 Jahre fest: 3,00 % WO LIEGT DER 6-Jahres-Satz am 30.09.2016 ???

• Die Unterlassensalternative bedeutet also, dass sich der Kreditnehmer Risiken und Chancen einer Zinsniveauveränderung offen hält.

4. Überblick alternativer Finanzierungsprojekte


Zinssicherungsgeschäft

Forward-Darlehen (a)

Möglichkeiten zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken für Anschlussfinanzierungen bei festverzinslichen Darlehen

Zinsbegrenzungsgeschäft

Cap-Darlehen (b)

Ablösung durch ein

Bauspar-Darlehen (c)

Begriff:•ein in der Gegenwart geschlossener Darlehensver-trag mit festem Zinssatz, dessen Zahlungswirksamkeit erst in der weiteren Zukunft beginnt

• weitere Rechten und Pflichten sind identisch mit denen eines herkömmlichen Darlehens

Begriff:•Darlehen mit variablem Zinssatz, bei dem der Zinssatz jedoch eine Obergrenze (den Cap) nicht überschreitet

•Absicherung gegen einen deutlichen Zinsanstieg durch Vereinbarung einer Zinsobergrenze

Begriff:•Darlehen, das nach Abschluss der Sparphase eines Bausparvertrages im Zuge der Zuteilung zu bereits bei Abschluss des Bausparver-trages festgelegtem Zinssatz von der Bausparkasse gewährt wird

5. Merkmale der Alternativen(a) Forward - Darlehen


• Ziel: Sicherung des AKTUELLEN Zinsniveaus für die Zukunft

• Konstruktion: Nach einer zahlungslosen Vorlaufzeit, während der regelmäßig keine

Bereitstellungszinsen anfallen, erfolgt die Valutierung der Darlehenssumme( das Ursprungsdarlehen mit der abgelaufenen Festzinsbindung wird durch ein neues Darlehen mit dem bereits zu Beginn der Vorlaufzeit fixierten Zinssatz abgelöst).

Während der Vorlaufzeit trägt der Kreditgeber das Risiko steigender Zinsen. Hierfür verlangt der Kreditgeber üblicherweise eine spezielle Vergütung in Form

eines Zinsaufschlages während der Darlehenslaufzeit.1

Forward-Darlehen beinhalten also sog. unbedingte, zinsbezogene Termingeschäfte

1) Einflussfaktoren der Vergütung: aktueller Zinssatz für die Laufzeit des Forward-Darlehens, Länge der Vorlaufzeit, Erwartungswert und Volatilität des Zinssatzes.

5. Merkmale der Alternativen(a) Forward - Darlehen - Beispiel


• Ausgestaltung des Forward-Darlehens:festverzinslicher Hypothekarkredit über 86.352,28 € Vollbesicherung durch

Grundpfandrechte Abschlussdatum: 30.09.2010

• Vorlaufzeit (30.09.2010 bis 30.09.2011): 1 Jahr

• mit einer 6-jährigen Festzinsbindung (30.09.2011 bis 30.09.2017)

Zinssatz: 3,33 % p.a. (nominal) monatliche Annuität: 467,17 €

(unverändert)

Unterlassensalternative:

festverzinslicher Hypothekarkredit über 86.352,28 € Vollbesicherung durch

Grundpfandrechte Abschlussdatum: 30.09.2011

mit einer 6-jährigen Festzinsbindung (30.09.2011 bis 30.09.2017)

Zinssatz: 4,15 % p.a. (nominal)

In diesem Fall könnte durch rechtzeitige Vereinbarung der Anschlusskondition sogar eine Verringerung des im Jahr 2005 abgeschlossenen Nominalzinses erreicht werden.

Forward-Darlehen sind sinnvoll, wenn sich das Zinsniveau vor Ablauf der Zinsfestschreibung deutlich nach unten verschiebt.

5. Merkmale der Alternativen(b) Cap - Darlehen


• Ziel: Festlegung einer MAXIMALEN Zinsbelastung aus einem Darlehen durch Vereinbarung einer Zinsobergrenze

• Konstruktion:Abschluss eines Darlehens mit variabler Verzinsung

zusätzliche Vereinbarung einer Zinsobergrenze, so dass Zinssteigerungen über dieses Grenze hinaus für das abgeschlossene Darlehen unrelevant sind

Sinkende Zinsen während der Darlehenslaufzeit führen zu einer Reduzierung der Zinsbelastung.

Für die vereinbarte Zinsobergrenze verlangt der Vertragspartner (z. B. die Bank) eine Versicherungsprämie, die sich

- nach der Laufzeit des Cap-Darlehens

- und nach der Höhe der Zinsobergrenze richtet.

Cap-Darlehen beinhalten also sog. bedingte, zinsbezogene Termingeschäfte

5. Merkmale der Alternativen(b) Cap - Darlehen (Fortsetzung)


• Verdeutlichung der Vertragsbeziehung

zzgl. einmalige

Prämie

5. Merkmale der Alternativen(b) Capd - Darlehen - Beispiel


• Ausgestaltung des Cap-Darlehens:variabel verzinslicher Hypothekarkredit über 86.352,28 € Vollbesicherung durch Grundpfandrechte Abschlussdatum: 30.09.2011

• Basis: 3-M-Euribor (prognostiziert für 30.09.2011: 1,98 % p.a.)

• Festlegung: Darlehen ist ab Valutierung mit 1,00 % p.a. über dem 3-M-Euribor zu verzinsen

• zusätzliche Festlegung einer Zinsobergrenze für den 3-M-Euribor: z. B. 3,00 % und einer Laufzeit für die Vereinbarung (z. B. 6 Jahre)

• Zahlung einer einmaligen Cap-Prämie (in % der Darlehenssumme)

Zinssatz (max.) 4,00 % p.a. (nominal)

Unterlassensalternative:

festverzinslicher Hypothekarkredit über 86.352,28 € Vollbesicherung durch Grundpfandrechte Abschlussdatum: 30.09.2011

mit einer 6-jährigen Festzinsbindung (30.09.2011 bis 30.09.2017)

Zinssatz: 4,15 % p.a. (nominal)

Kann erwartet werden, dass sich die Kurzfristzinsen (1 bis 6 Monate) weiterhin auf niedrigem Niveau bewegen, kann durch Vereinbarung einer variablen Verzinsung der Zinsaufwand gering gehalten werden. Als Schutz gegen steigende Zinsen greift die vereinbarte Zinsobergrenze. Für diesen Zinscap zahlt der Kreditnehmer einem Vertragspartner (z. B. der Bank) eine einmalige Prämie, die bei der Vorteilhaftigkeitsprüfung zu berücksichtigen ist!

5. Merkmale der Alternativen(c) Bauspar - Darlehen


• Ziel: Sicherung eines gemäß tariflicher Vorgaben DEFINIERTEN Zinssatzes für die Darlehensphase des Bausparvertrages in der Zukunft

• Konstruktion:

Kennzeichen der Bausparfinanzierung ist die chronologische Unterteilung in eine Sparphase und eine Darlehensphase.

Der Übergang zwischen den Phasen markiert den Punkt der „eigentlichen“ Finanzierung im Sinne des Zuflusses von Zahlungsmitteln zur Verwirklichung des Finanzierungszweckes (Ablösung der Erstfinanzierung nach Ablauf der Festzinsbindung).

Die Höhe des die Zinsbelastungen der Darlehensphase determinierenden Sollzinssatzes ist entweder fest vorgegeben oder vom Bausparer durch dessen Wahl in der Sparphase bestimmbar.

5. Merkmale der Alternativen(c) Bauspar - Darlehen - Beispiel


• Abschluss des Darlehensvertrages am 22.09.2005:festverzinslicher Hypothekarkredit über 100.000,00 € Zinssatz: 3,60 % p.a. (nominal) Festlegung der monatlichen Annuität so, dass eine Besparung eines Bausparvertrages zusätzlich möglich ist (ggf. Verringerung der Annuität von 467,17 €)

• Gleichzeitiger Abschluss eines Bausparvertrages (Finanzierungstarif) Bausparsumme:

Festzulegen in Höhe des Restschuldbetrages, der nach Ablauf der Festzinsbindung des Hypothekarkredites verbleibt

Regelsparbeitrag: monatlicher Sparbeitrag in Promille der Bausparsumme Sparzeit: 6 Jahre (bis 30.09.2011)

• Ablösung des festverzinslichen Hypothekarkredites durch das Bausparguthaben und –darlehen Gültigkeit eines bereits bei Abschluss des Bausparvertrages feststehenden

Sollzinssatzes (z. B. 3,50 % p. a. nominal) Tilgung der Restschuld in einer gem. Bauspartarif definierten Zeitdauer

5. Merkmale der Alternativen(c) Bauspar - Darlehen - Beispiel (Fortsetzung)


• Beim Bausparvertrag ist zu prüfen, ob sich am Markt erhältliche Tarife bzgl.:

Regelsparbeitrag (zusätzlich zu Zins- (und Tilgungs-) Zahlungen aus dem Hypothekarkredit zu erbringende monatliche Leistung)

Sparzeit (i. d. R. zwischen 6 und 11 Jahren) späterem Tilgungsbeitrag sowie der Tilgungsdauer

in das Finanzierungsvorhaben integrieren lassen.

• Positiv für den Keditnehmer ist die frühzeitige Festlegung des Darlehenszinssatzes (ergibt sich bei Abschluss aus dem Tarif).

• Bei der Vorteilhaftigkeitsbetrachtung ist die anfallende Abschlussgebühr belastend und der Guthabenzins während der Sparzeit entlastend zu berücksichtigen.

6. Grundzüge der ökonomischen Analyse


Generelle Vorgehensweise:• Um unterschiedliche Finanzierungsalternativen (hier vier Varianten) miteinander

vergleichen zu können, bedarf es eines quantitativen Vorteilhaftigkeitskriteriums.• Finanzierungsprojekte werden i. d. R. anhand ihrer Barwerte (Summe der

abgezinsten Zahlungsüberschüsse) beurteilt. • Beim Vergleich der Varianten wird jeweils eine Differenzzahlungsreihe

(Zahlungsreihe der Variante 1 ./. Zahlungsreihe der Variante 2) aufgestellt und dann deren Barwert bestimmt. Ist dieser Barwert positiv, ist Finanzierungsvariante 1 gegenüber der –variante 2 zu bevorzugen.

• Durch paarweisen Vergleich mit Hilfe der Differenzzahlungsreihe kann die beste Alternative ermittelt werden.

Ziel der ökonomischen Analyse:

Prüfung der Vorteilhaftigkeit einer der beschriebenen Alternativen im Vergleich zur Zinsänderungsrisiko behafteten (unsicheren) Anschlussfinanzierung (Unterlassensalternative)

6. Grundzüge der ökonomischen Analyse (Fortsetzung)


Konsequenzen:• Generelle Aussagen zur Vorteilhaftigkeit bestimmter Finanzierungsinstrumente

können nicht gemacht werden.• Die Unsicherheit in Bezug auf die Zinsentwicklung muss in ein

Entscheidungsmodell einfließen. Dazu müssen individuelle Präferenzen des Entscheiders (Kreditnehmers) geklärt und einbezogen werden.

• Wenngleich sich die Alternativenauswahl auf ein Modellergebnis (mit entsprechenden Annahmen) stützt, kann sie als unmittelbare Handlungsempfehlung angesehen werden.

Wesentliche Elemente der Entscheidung: Abschätzung einer Wahrscheinlichkeitsverteilung bzgl. des zukünftigen

Zinssatzes Vorgabe einer originären Zielgröße (z. B. Barwert des Finanzierungsprojektes) Präferenzfunktion des Entscheiders


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