НОВОСТИ ТУРИЗМА И ГОСТЕПРИИМСТВАМИР ИНДУСТРИИ

№2/105/2013

18 19

И Т А К , О Т Е Л Ь Н А 4 0 Н О М Е Р О В В Ц Е Н Т Р Е М О С К В Ы

№ п/п Профессия/должность Кол-во штатных Оклад руб. Месячный фонд единиц з/платы руб. АДМИНИСТРАЦИЯ 1 Ген. директор 1 35000 350002 Зам. ген. директора 1 30000 300003 Зам. директора гостиницы 1 16000 160004 Зам. ген. директора по развитию 1 15000 150005 Коммерческий директор 1 16000 160006 Администратор отеля 4 10000 400007 Директор по продажам 1 20000 200008 Менеджер по персоналу 1 15000 15000 БУХГАЛТЕРИЯ1 Бухгалтер 1 16000 16000 СЛУЖАЩИЕ 1 Менеджер 5 10000 50000 МАСТЕРА-СПЕЦИАЛИСТЫ 1 Горничная 1 8000 8000 Итого: 18 261000

1. Кредитная При строительстве объекта был взят кредит в банке. Средний срок кредитования в России редко превышает 5 лет, 2 года из этих пяти уходит, как правило, на строительство, а за 3 года операционной деятельности отель не в состоянии выйти на инвестиционную окупае-мость и вернуть «тело» кредита, хотя проценты по кредиту, разумеется, оплачиваются заем-щиком в срок. При этом возможность пролонгации срока кредитного договора или перекредитовки доста-точно сомнительна. Выданный на 5 лет кредит банк пролонгирует максимум на год, а возврат «тела» кредита по истечении данного срока нужно будет обосновать, и показать источники погашения. Перекредитовка – вопрос не менее сложный. Даже если сам отель не обременен залогами, и банк готов принять его в таком качестве, оценка залога может не совпасть с тре-буемой суммой, а банк в переговорах будет сильной стороной, поскольку, чем ближе срок пе-рекредитовки, тем сговорчивее заемщик. Если же залогом по кредиту являлся сам отель, при невозврате суммы кредита банк обра-тит взыскание на предмет залога, и объект перейдет в разряд его непрофильных активов (см. также п.5).Срок экспонирования объекта в этой ситуации, как правило, не больше одного года, посколь-ку примерно за год до окончания кредита к собственнику приходит итоговое понимание, что за счет операционной деятельности отеля тело кредита не вернуть. Как говорилось раньше, цена объекта имеет в этой ситуации тенденцию к снижению, иногда существенному.

В основе желания написать эту статью – увеличившееся в последнее время встречное движение собственников,

желающих продать свой отель, и инвесторов, желающих прикупить гостиничную недвижимость. И что

особенно интересно, эти встречные потоки никоим образом не пересекаются,

ну разве что за очень редким исключением.

Итак, что же в целом происходит на рынке продажи и покупки гостиничной

недвижимости? Попробуем сначала посмотреть на продажу и покупку в

отдельности. В рамках этой статьи поговорим о продаже.

Основные пять причинп р о д а ж и г о с т и н и ч н ы х а к т и в о в

ного опыта обычно заменяет опыт жизнен-ный. Но, к сожалению, замена обычно ока-зывается неравноценной, поскольку в отли-чие от многих других бизнесов гостиничный состоит из мелочей, технологичен, требует постоянного анализа и корректировок кур-са, а процесс контроля себестоимости – тя-желая рутина, которая возбуждает непро-должительный период времени. Учет в таких отелях организован, как пра-вило, кассовым способом, так что представ-ление об эффективности и рентабельности бизнеса у собственника получается весьма приблизительное, а периодически возника-ющие кассовые разрывы начинают раздра-жать. К тому же в процессе управления за-частую возникает понимание, что для опти-мизации финансовых потоков и достижения большего эффекта необходима налоговая «оптимизация» (назовем ее так), и объект начинает работать в серую, а то и в черную. Спустя некоторое время у собственника по-является желание сбросить с себя оковы от-ельного бизнеса и вернуться к прежней спо-койной жизни без постоянных проблем с персоналом, ожиданий контрольных закупок налоговой, ощущения нескончаемого про-цесса вложения денежных средств в бизнес, который изначально выглядел «золотой ан-тилопой». И с криком «на волю, в пампасы» собственник выставляет объект на продажу. Оценка стоимости отеля в этой ситуации, как правило, начинается затратным способом: в моей практике были случаи, когда собствен-ник на основе затрат на строительство, осна-щение и (внимание!) даже вложений в биз-нес на операционном этапе (покрытие кас-совых разрывов) выводит цену, которую счи-тает единственно справедливой за хорошо и качественно построенный отель, в который были вложены не только деньги, но и душа. Продать отель по такой цене – из области фан-тастики. Постепенно цена начинает пересма-триваться в сторону уменьшения. Но до оцен-ки отеля как бизнеса еще очень далеко… В качестве примера могу предложить не-большой отель в центре Москвы, который год назад был выставлен на продажу. Оцен-ка объекта на 40 номеров была довольно смелой – порядка 20 000 000 долларов США. Но что в наибольшей степени привлекло

2. УсталостьПричина, которая встречается довольно ча-сто, особенно у тех инвесторов, которые плотно занимались развитием собственного объекта на всех этапах – от идеи до управ-ления. Бизнес-чутье, успешность в другом бизнесе, многократные путешествия с оста-новками в различных отелях в разных стра-нах (и как следствие – уверенность в том, что гостиничный бизнес прост и понятен), вложенные деньги – все это привело к тому, что собственник отеля становится де-факто управляющим этого комплекса, переводя его

внимание в рамках описания объекта и акта его оценки – штатное расписание. Оно край-не красноречиво говорит о состоянии дел в отеле. Предлагаю его вашему вниманию и даже позволю себе его не комментировать, полагаю, что вашего опыта и чувства юмора хватит для его правильной оценки.

на ручное управление. Спустя год-два насту-пает усталость от постоянных операционных проблем и вопросов. К тому же, как правило, есть основной бизнес, который требует вни-мания. Не говоря уже о командировках и от-пусках, которые не позволяют присутство-вать на объекте постоянно, что, при ручном управлении, моментально приносит новые проблемы, сложности и подозрения. К тому же владелец зачастую является крайне тре-бовательным гостем, и потому основное вни-мание уделяется сервису, а не постановке бизнес-процессов. Отсутствие же гостинич-

Срок экспонирования – от 1 года до 3 лет, редко дольше. По мере течения времени и при отсутствии реальных покупателей цена может корректироваться довольно суще-ственно.

...в отличие от многих других бизнесов гостиничный состоит

из мелочей, технологичен, требует постоянного

анализа и корректировок курса, а процесс контроля себестоимости – тяжелая

рутина, которая возбуждает непродолжительный период

времени.

<<

{Вадим ПРАСОВ

НОВОСТИ ТУРИЗМА И ГОСТЕПРИИМСТВАМИР ИНДУСТРИИ

№2/105/2013

20 21

[3. Финансовая Собственник гостиничного объекта планирует вложить средства в другой бизнес, либо про-сто хочет выйти в кэш. В данной ситуации объявленная цена продажи, как и в предыдущем случае, может быть определена затратным способом, либо может быть выведена некоторая «справедливая», по мнению собственника, цена, которая сложилась исходя из вложенных средств, месторасположения, состояния, некоторого потенциала, ощущений рынка на основе изученных публичных каналов продаж коммерческой недвижимости. Соответственно, реаль-ная цена продажи и степень сговорчивости будет напрямую зависеть от финансовых потреб-ностей – насколько срочно нужны деньги. Срок экспонирования, как правило, в пределах 1 года.

Способы оценки гостиничного актива

Основных способов оценки стоимости ак-тива три: затратный, сравнительный и до-ходный.По опыту последних 10 лет могу утверждать, что затратный способ оценки в гостинич-ном бизнесе не работает, а найти покупате-ля на отель, цена которого определена таким способом, нельзя.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ СПОСОБ имеет право на жизнь и временами приносит результат, но проблема российского рынка в том, что объ-ем реальных сделок невелик, и потому база для сравнения (особенно в региональном формате) – минимальная. При сравнитель-ном способе оценки может возникнуть ситу-ация, когда привлекательность объекта мо-жет не соответствовать его текущему состо-янию и операционным показателям, но при привлечении профессиональной управляю-щей компании финансовые потоки могут су-щественно вырасти, а операционные показа-тели – ощутимо улучшиться.

ДОХОДНЫЙ СПОСОБ – самый логичный и понятный для покупателя, который хочет на этапе покупки понять эффективность вло-жений в данный объект и который имеет возможность сравнить доходность на вло-женный капитал в сравнении с иными фи-нансовыми инструментами, а также понять срок возврата инвестиций. Как правило, го-стиничные объекты оценивают в сумме 8–10 годовых прибылей (здесь особенно хотелось бы отметить, что основой для расчета явля-ется именно чистая прибыль, а не выручка предприятия). Таким образом, на предпри-ятии должен быть налажен управленческий учет в формате P&L (Profit & Losses или От-чет о прибылях и убытках). Добиться в процессе эксплуатации адекват-ной рентабельности и 8–10-летней окупае-мости вполне возможно, но для достижения такого результата, скорее всего, придется привлекать профессиональную команду или компанию либо сохранить существующую на объекте команду/компанию, если финансо-вые показатели нового собственника устра-ивают, технология работы управляющей компании не вызывает сомнений, а договор-ные отношения с ней понятны и прозрачны.

4. Продажа «на пике»Построенный комплекс приносит собствен-нику довольно неплохую прибыль, которая, правда, как правило, не позволяет окупить проект за 8–10 лет (как планировалось из-начально), и потому спустя 3–5 лет коммер-ческой эксплуатации возникает желание продать отель на пике его популярности и в довольно свежем состоянии, когда необ-ходимость реновации/реконструкции еще не так остро ощущается, и потенциальный покупатель платит за неплохо работающий отель с постоянным гостевым потоком, не-плохим именем и с теоретическим потенци-алом роста. Учитывая тот факт, что на протяжении 3–5 лет эксплуатации собственник получал при-быль, он может оценить объект довольно объективно, но с определенной «премией к рынку» и срок экспонирования составля-ет до 2 лет.

5. Продажа непрофильного активаЕсли объект достался банку или иному финансовому учреждению в качестве залога, либо по-лучен в качестве «отступного» в какой-либо сделке, либо был получен за счет приватизации или какого-то иного относительно честного способа поглощения имущества, оценка его сто-имости может быть как «в рынке», так и существенно ниже.Как правило, перед собственником объекта возникает дилемма: эксплуатировать объект или сразу продать. При принятии решения об эксплуатации собственник встает перед дилеммой № 2 – реконструировать/реновировать или продолжать жестко использовать в том виде, в котором объект достался. Очевидно, что первое бизнес-решение сопряжено с вложением су-щественных средств в реконструкцию, на что идут не многие. Чаще возникает желание сра-зу продать, но в процессе экспонирования так или иначе объект нужно эксплуатировать, и этот период может затянуться. Период экспонирования в данном случае может составить от 3-х месяцев (во время которых происходит due diligence со стороны потенциального поку-пателя) до 2–3 лет.

Как найти покупателяОднозначного рецепта, по крайней мере в нашей стране, нет. Есть несколько оче-видных способов и каналов продаж, но опыт последних лет говорит о том, что ни один из них не идеален и не является гарантией итоговой сделки. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся варианты:

1. РИЭЛТОРЫ. Ввиду наличия определенной базы потенциальных покупателей, а также довольно широких рекламных возможностей, шанс продать объект есть. Приготовьтесь к тому, что риэлторы едва ли смогут дать корректную оценку ак-тива, поскольку объем сделок с гостиничной недвижимостью в России невелик, а опыт реальной оценки гостиничных объектов как бизнеса от риэлторской компа-нии едва ли стоит обсуждать. 2. ИНТЕРНЕТ. Абсолютно очевидных ресурсов с хорошим и логичным интерфей-сом, удобной системой поиска и высоким трафиком я не встречал, в целом в сети немало ресурсов, но о степени их продвинутости в части гостиничных продаж ярко говорят представленные объекты и уровень их описания. В качестве при-мера могу привести принтскрин одного из вариантов. В глаза сразу бросается крайне усеченное описание, а также явная нестыковка в цифрах: цена комплекса, срок окупаемости и прибыль отеля между собой не коррелируются. 3. ПРЕССА. Размещение в деловых и специализированных СМИ может, несомнен-но, как принести положительный результат в виде звонков от потенциальных по-купателей, так и не принести никакого результата. И тут причины могут быть как в самом издании, так и в других факторах – удачная или неудачная визуализация макета или, например, объявленная вами стоимость продажи. 4. ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ВЫСТАВКИ И ФОРУМЫ. С точки зрения продажи объектов интересны скорее кулуарным общением. Но полезны как любое место, где можно завести нужные знакомства. 5. ЛОКАЛЬНЫЙ БИЗНЕС. Чаще всего в регионе есть несколько представителей бизнес-элиты, которые могут интересоваться объектами друг друга и иногда их приобретать с той или иной целью. 6. МЕЖДУНАРОДНЫЕ ГОСТИНИЧНЫЕ ОПЕРАТОРЫ. Рассылка предложений ку-пить ваш объект мировым сетям не принесет никакого результата, они не вклады-вают свои деньги в российские гостиницы.7. РОССИЙСКИЕ ГОСТИНИЧНЫЕ ОПЕРАТОРЫ также, за редким исключением, не вкладывают деньги в покупку объектов, но возможны варианты привлечения ими дружественных инвесторов, способных совершить такую покупку. 8. ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННЫЕ и иные группы, обладающими достаточными финансовыми ресурсами. Дерзайте, предлагайте, доказывайте – а вдруг повезет?

В целом же, вспоминая суровую народную мудрость, «на каждый объект найдется свой дурак»… Так что все возможно. А вот как не попасть в ту самую сомнительную категорию покупателей, которая найдется на каждый объект, и как правильно оценить состояние и потенциал отеля, а также определить его справедливую цену, я расскажу в следующий раз.

Продолжение следует…

<)

<) <

)

<<