Embed Size (px)
Citation preview
ОБЗОР
I ПОЛУГОДИЕ 2011 ГОДАРЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква
Knight Frank
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ• Показательобъемавводаплощадейвпервомполугодии2011г.сталсамымнизкимзапоследние7лет:приростобщего
предложенияофисовклассаАиBвМосквесоставил3%(около330тыс.м2).
• Стабильныйростспросанаблюдаетсявобоихсегментах:впервомполугодииспроснакачественныеофисныеплощадивыросна20%посравнениюсаналогичнымпериодом2010г.исоставил430тыс.м2.РаспределениеспросамеждуклассамиАиBбылопрактическиодинаковым,тогдакаквпрошломгодунаклассАпришлосьпочти70%арендованныхикупленныхплощадей.
• Долявакантныхплощадейпродолжаетснижаться,чтообъясняетсясокращениемобъемоввводановыхплощадейнафонерастущегоспроса.Несмотрянаувеличениеобъемовкредитованияпроектовофиснойнедвижимости,вближайшиенескольколетэтаситуациясохранится.ВклассеАновыепроектывыйдутнарынокнераньше2014г.,идоэтогомоментапоказательдоливакантныхплощадейбудетстабильносокращаться.
• УжеокологодаставкиарендынаофисныеплощадиклассаАиBдемонстрируютускоренныйрост.Изменениезапервоеполугодие2011г.составило7%вклассеАи4,5%вклассеB.
I ПОЛУГОДИЕ 2011 ГОДАРЫНОК ОФИСНОЙНЕДВИЖИМОСТИМосква
2
Предложение
ОбщийобъемпредложенияофисныхплощадейклассаАиBвМосквесоставил11,5млнм2.Запервоеполугодие2011г.онувеличилсяна 3%.Этоминимальныйпоказательприростазапоследние7летв Москве,ранееонсоставлял5-10%.Основнымипричинамисокращенияобъемоввводасталиснижениеобъемовстроительствавкризис,атакжепроизошедшаяосенью2010г.сменаполитическихсилвстолице.Пересмотриотменаинвестиционныхконтрактов,инициативапоизменениюсроковарендыземлидлядевелопмента,запретстроительствавнутриТТК,недавноозвученныеизмененияграницгородаивозможноеперемещениичастивластныхструктурзапределыМосквы–всеэтимероприятиявдолгосрочнойперспективепризваныулучшитьинфраструктуругорода.Ноэтонеизбежновлечетзасобойпересмотрплановисостояниенеопределенностии,какследствие,торможениеразвитиядевелоперскихпроектовнарынкекоммерческойнедвижимости,
Темнеменее,всвязисувеличениемобъемовкредитованиякоммерческойнедвижимости(около$700млнзапервоеполугодие
2011г.посравнениюсобъемомв$780млнзавесь2010г.)иулучшениемусловийзаемногофинансированияможноожидатьанонсированияновыхпроектоввконце2011г. –первойполовине2012г.Этобудут,вероятнеевсего,крупныедецентрализованныепроектысосрокамивводавэксплуатациюв2014-2015гг.
РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Основные показатели Класс А Класс В+ Класс В-
Общийобъемкачественныхплощадей,млнм2 11,52
втомчисле,млнм2 2,19 6,31 3,02
Изменениясначалагода,% +6% +3% +2%
ВведеновэксплуатациювIполугодии2011г.,тыс.м2 329,4
втомчисле,тыс.м2 125,1 159,4 44,9
Долясвободныхплощадей,% 14,5 19,2
Изменениясначалагода,% -3п.п. -1п.п.
Базовыеарендныеставки*,$/м2/год 600-1100(950-1300)** 400-600 260-400
Изменениясначалагода,% +7% +3%
Ставкиоперационныхрасходов,$/м2/год 110-210 80-120 50-95
*значениязапрашиваемыхставокарендыбезучетаоперационныхрасходовиНДС(18%)
**ставкиарендыдляпомещенийспремиальнымместоположением
Источник:KnightFrankResearch,2011
Кирилл СтародубцевуправляющийпартнерKnightFrank
«В первом полугодии 2011 г. мы наблюдали продолжающееся восстановление рынка недвижимости. Спрос на офисные площади в классе А и B демонстрирует стабильный рост, объем арендованных и купленных офисных площадей приближается к докризисным показателям. Однако становится все более заметным сокращение объемов нового предложения - снижение объемов строительства в 2009-2010 гг. совпало по времени со сменой политического курса в столице. Запрет строительства в центре, пересмотр инвестиционных контрактов и другие инициативы оказали серьезное влияние на рынок офисных площадей. Уже сейчас наблюдаются признаки дефицита качественных проектов в центре города, что становится причиной ускоренного роста ставок аренды на премиальные помещения». Бизнес-центр«Легенда»
Цветнойб-р,2
www.knightfrank.ru
3
СпросЗапервуюполовину2011г.вклассеАбылореализованооколо210тыс.м2офисныхплощадей,чтона15%превышаетпоказательаналогичногопериодапрошлогогода.Стоитотметить,чтомаксимальноепоглощениевофисномсегментенаблюдалосьв2007г.–около1,2млнм2вклассеА.Именновэтовремянарынкебылозаключенонаибольшееколичествоконтрактовпо арендекачественныхофисныхпомещенийв Москве.Таккаксрокидоговороварендывсреднемсоставляют5лет,в2011г.многиеарендаторыпринимаютрешениелибоо продлениитекущихдоговороваренды,либорасширениитекущихплощадейилипереездевновыебизнесцентры.Этоявляетсяоднойиз причинобразовавшегосявысокогоспросанаарендуофисовклассаА.Арендаторы,заключившиеновыедоговорыарендывэтомгоду,выбиралипремиальныеофисысхорошимрасположениемсцельюзакрепитьнаиболеевыгодныедлясебякоммерческиеусловияв лучшихзданияхстолицынафонерастущегорынка.ПрирекорднонизкихпоказателяхвводадолявакантныхплощадейвбизнесцентрахклассаАснизиласьс17,4%вконце2010г.доуровня14,5%.
ВсегментеофисовклассаBзапервыешестьмесяцевбылоарендованоикупленооколо300тыс.м2,чтопочтинатретьпревышаетпоказательпервойполовины2010г.
Класс
В
Класс А
Источник: Knight Frank Research, 2011
Объем предложения в сегменте класса B в 4,3 раза превышает предложение класса А. Вакантных площадей в классе B в 6 раз больше
Вакантные площади,14,5%
Вакантные площади, 19,2%
Класс А
Класс B
Вакантные площади,
19,2%
Вакантные площади,
14,5%
Объем ввода новых офисных проектов в 2011 г. станет одним из самых низких с 2005 г.тыс. м2
Объем предложения в сегментекласса В в 4,3 раза превышает предложение класса АВакантных площадей в классе В в 6 раз больше
Ключевые объекты, введенные в эксплуатацию* в I полугодии 2011 г. и проекты, ожидаемые к вводу до конца года
*проекты,получившиезаключениеосоответствии(ЗОС)Источник:KnightFrankResearch,2011
I ПОЛУГОДИЕ 2011 ГОДАРЫНОК ОФИСНОЙНЕДВИЖИМОСТИМосква
4
Впервыесначала2010г.объемпоглощенияофисныхплощадейклассаBпревысилобъемввода.РостспросавклассеBдовольноравномерен,вотличиеотсегментаофисовклассаА,гдесовершаютсяболеекрупныесделкиитемпростаизменяетсяоткварталаккварталу.СреднийобъемсделокпоарендевклассеB-около2тыс.м2,чтоменьшеаналогичногопоказателяклассаА–3,4 тыс. м2.Крупныесделкиот5тыс.м2здесьпроисходятпочтивдваразареже,чемдляофисовболеевысокогоуровня.ПосткризисноевосстановлениеспросадляофисовклассаBпроисходилоболеемедленно,носейчаспостепеннонабираетобороты.Однойизпричинболееспокойногоростаявляетсябольшоеколичествовакантныхплощадей:вабсолютныхзначенияхвклассепочтив6разбольшесвободныхквадратныхметров,чемвклассеА.
Ключевые сделки в I полугодии 2011 г.
№ Компания Объем сделки, м2 Адрес Название объекта
Аренда
1 Гринатом 13500 Павелецкаянаб.,8 АФИнаПавелецкой
2 Мортон 11520 Преображенскаяпл.,8 Прео8
3 ГруппМ* 10800 Цветнойб-р,2 Легенда
4 ОЭК 10770 Серебряковапр-д,14 СильверСтоун
5 РенессансКредит*10680 Двинцевул.,12,к.1А Двинцев
Пресненскаянаб.,8,стр.1 ГородСтолиц
6 SchneiderElectric 8680 Двинцевул.,12,к.1 Двинцев
7 КредитЕвропаБанк* 7620 Олимпийскийпр-т,12/16 ДаймондХолл
8 ТНТЭкспресс 6800 Проезд№607,3стр.2 НоваяРига
9 РоссийскийБанкРазвития 6100 Садовническаяул.,79 Прогресс
10 Pfizer 5800 Пресненскаянаб.,10 БашнянаНабережной
11 Трансаэро 5500 Зубовскийб-р,13 ДомПаркКультуры
Покупка конечными пользователями
1 Конфиденциальный 28120 ВасилисыКожиной,1 ПаркПобеды
2 ВТБ 16000** Краснопресненскаянаб., Федерация,башняЗапад
Инвестиционные приобретения
1 Промсвязьнедвижимость 37000 Арбатул.,1 АльфаАрбатЦентр
2 Алив-М 12200 ЗемлянойВал,50А/8,стр.2 Садко
3 ВТБКапитал долявпроекте Леснаяул.,5 БелаяПлощадь
*KnightFrankвыступаетконсультантомсделки
**приблизительнаяплощадь
Источник: Knight Frank Research, 2011
тыс. м2
Поглощение Ввод
0
Класс A
50
100
150
200
250
I кв. II кв. III кв. IV кв. I кв. II кв. III кв. П* IV кв. П*
2010 2011
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Поглощение Ввод Доля свободных площадей
тыс. м�
50
100
150
200
250
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
I II III IV I II III П*IV П*
Класс А
2010 2011
тыс. м2
2010 2011
0I II III IV I II III П* IV П*
50
100
150
200
250
300
350
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Класс B
Доля свободных площадей
В классе А и B наблюдается рост спроса на фоне низких объемов ввода в эксплуатацию, что уверенно снижает долю вакантных площадей
www.knightfrank.ru
5
Коммерческие условия
Положительнаядинамикаспросаинизкиеобъемывводановыхплощадейпровоцируютростставоквобоихсегментах.Сначалагодаставкиарендывырослина7%вклассеАина3%вклассеB.Локомотивомростапо-прежнемувыступаютпроектыпремиальногосегмента:ставкиарендынакачественныепроектыклассаАсцентральнымместоположениемвырослина15-20%.
Сложившаясянарынкеситуациябудетспособствоватьдальнейшемуростуставок.Понашимпрогнозам,средняяаренднаяставкавклассеАПремиумвырастеткконцуэтогогодана20-30%посравнениюспоказателемконца2010г.Ставкинаудаленныеотцентрапомещения,вероятнеевсего,могутвырастина10%.
Прогноз
Последние12месяцевпоказали,чторынокнаходитсявфазеактивногороста:свесны2010г.наблюдаетсяускоренныйростпоглощенияиставокарендывобоихклассах.ВклассеАэтотпроцесспроисходитболеебыстрымитемпами:арендаторыстремилисьвоспользоватьсяпривлекательнымикоммерческимиусловияминаэтапесравнительнонизкихставок.Новближайшиегод-полторавозможендефицитпредложениявэтомсегменте,ичастьспросавынужденносместитсявсторонузданийклассаB.Втечениеближайшихтрехлетмыожидаемростспросанауровне15-20%вгод.
Ростспросапровоцируетсявнешнимиполитическимииэкономическимифакторами.НедавниеинициативывластейпоограничениюстроительствавнутриТретьегоТранспортногоКольцаиобщаянеопределенностьвдевелопментекоммерческойнедвижимостиприводятксокращениюобъемоввводановыхплощадей.Вэтихусловияхдоступноедляарендыпредложениеснижается.Приэтом,компании-арендаторы,поданнымкадровыхкомпанийKellyServicesиAntalRussiaпланируютувеличениештатасотрудников,итольков2011г.оносоставитпочти40%.Этоприведеткнеобходимостидальнейшегорасширенияофисногопространства.
Источник: Knight Frank Research 2011
Арендные ставки демонстрируют устойчивый рост
$/м2 /год
Класс А Класс В
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
I кв. II кв. III кв. IV кв. I кв. II кв. III кв. IV кв. I кв. II кв. III кв. П IV кв. П
2009 2010 2011
Класс А Класс В
$/м2/год
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
I II III IV I II III IV I II III П IV П
2009 2010 2011
Источник: Knight Frank Research 2011
В ближайшие годы ожидается рост спроса на уровне 15-20% в год, чему способствуют политические события в столице и рост числа сотрудников компаний-арендаторов
тыс/м2
Объем поглощения площадей, класс А Объем поглощения площадей, класс B
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 П 2012П 2013П
Объем поглощения площадей, класс А Объем поглощения площадей, класс B
тыс. м2
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 П 2012 П 2013 П
I ПОЛУГОДИЕ 2011 ГОДАРЫНОК ОФИСНОЙНЕДВИЖИМОСТИМосква
6
КРАТКИЙ ГЛОССАРИЙ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ
Термин Англоязычный аналог Определение
Арендная ставка Rental Rate Денежнаясумма,выплачиваемаяарендаторомзазанимаемыеплощади($/м2/год).
Арендуемая площадь Rentable Area
Площадьздания,предназначеннаядляиспользованияопределеннымарендатором,включающаявсебяплощадиобщегопользования.Аренднаяплатарассчитываетсяисходяизарендуемойплощади.
Базовая арендная ставка Base Rental RateАренднаяставка,невключающаявсебяоперационныерасходы,НДС.
Объект считается введенным в эксплуатацию при прохождении госкомиссии и полученном заключении о соответствии
CommissioningОбъектсчитаетсявведеннымвэксплуатациюприпрохождениигоскомиссиииполученномактевводавэксплуатацию.
Девелопер Developer
Компания,осуществляющаяреализациюпроектастроительстванедвижимогообъекта,обеспечивающаяфинансированиепроекта,либопривлечениефинансовыхресурсов,атакжеобеспечивающаядальнейшуюреализациюплощадей(продажа,сдачаваренду).
Договор аренды Lease Agreement
Договор,заключенныймеждуарендаторомиарендодателем,дающийарендаторуправовременногоиндивидуальноговладенияилипользованияимуществомзаопределеннуюплату,называемуюаренднойплатой.
Доля или уровень вакантных площадей
Vacancy rateОтношениевакантныхплощадейкобщемуобъемукачественныхплощадей
Многофункциональный комплекс (МФК)
Multifunctional complex Объектнедвижимости,включающийвсебятрииболеесоставляющихфункцииразличногоназначения.
Общий объем качественных площадей
Total StockСуммавсехзанятыхивакантныхофисныхплощадейклассаА,В+,В-наопределенныймоментвремени.
Операционные расходы OPEX (Operational Expenses)
Денежныерасходы,необходимыедляфункционированияиобслуживанияобъектанедвижимости.Примерамиоперационныхрасходовявляютсяналогинанедвижимость,оплатастраховки,расходынауправлениеиобслуживаниеобъекта,коммунальныеуслуги.
Поглощение Take-upОбщаясуммаплощадей,занятыхзаопределенныйпериодвремени.
Субаренда Sublease
Передачаарендаторомчастиарендованногоимуществаварендутретьемулицу,прикоторойарендаторстановитсяарендодателемпоотношениюкэтомулицу,выступающемувролиарендатора.
ОБЗОР
Европа АвстрияБельгияВеликобританияГерманияИрландияИспанияИталияМонакоНидерландыПольшаПортугалияРоссияРумынияУкраинаФранцияЧешскаяреспубликаШвейцария
Африка БотсванаЗамбияЗимбабвеКенияМалавиНигерияТанзанияУганда ЮжнаяАфрика
Ближний Восток БахрейнОАЭ
Азия и Тихоокеанский регион АвстралияВьетнамИндияИндонезияКамбоджаКитайМалайзияНоваяЗеландияСингапурТайландЮжнаяКорея
Америка и Канада БермудскиеостроваКанадаКарибскиеостроваСША
Офисная недвижимостьСтанислав ТихоновПартнер[email protected]
Складская недвижимость, регионыВячеслав Холопов Директор[email protected]
Торговая недвижимостьСергей ГипшПартнер[email protected]
Профессиональные услугипо консалтингу и управлению недвижимостьюКонстантин РомановПартнер[email protected]
Элитная жилая недвижимостьЕлена ЮргеневаДиректор[email protected]
Инвестиции и продажиЕвгений СеменовДиректор[email protected]
Оценка недвижимостиОльга Кочетова Руководительотделаоценки[email protected]
Санкт–ПетербургНиколай ПашковГенеральныйдиректор[email protected]
КиевМихаил ЕрмоленкоГенеральныйдиректор[email protected]
Маркетинг, PR и исследования рынкаМария КотоваИсполнительныйдиректор[email protected]
ОснованнаявЛондонеболеевеканазад,компанияKnightFrankявляетсяпризнаннымлидером
намеждународномрынкенедвижимости.Вместесосвоимстратегическимпартнером,компанией
NewmarkKnightFrank,располагаетсетьюизболеечем243офисовв43странахмираи
насчитывает7067специалистов.
Вотуже116летKnightFrankостаетсясимволомпрофессионализмадлядесятковтысячклиентов
вовсеммире.За16летработывРоссииKnightFrankсталаоднойизведущихкомпанийна
рынкахофисной,складской,торговойижилойнедвижимости.ТольковРоссиинашимиуслугами
воспользовалисьболее500крупныхроссийскихимеждународныхкомпаний.
ЭтотидругиеобзорыKnightFrankразмещенынасайтеwww.knightfrank.ru© Knight Frank 2011
Этототчетявляетсяпубликациейобобщенногохарактера.Материалподготовленсприменениемвысокихпрофессиональныхстандартов,
однакоинформация,аналитикаипрогнозы,приведенныевданномотчете,неявляютсяоснованиемдляпривлечениякюридической
ответственностикомпанииKnightFrankвотношенииубытковтретьихлицвследствиеиспользованиярезультатовотчета.
Публикацияданныхизотчета,целикомиличастично,возможнатолькосупоминаниемKnightFrankкакисточникаданных.
МОСКВА
119021,ул.ТимураФрунзе,д.11,корп.2Телефон:+7(495)9810000Факс:+7(495)9810011
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
191025,ул.Маяковского,д.3БТелефон:+7(812)3632222Факс:+7(812)3632223
КИЕВ
04071,ул.Хорива,д.39-41,офис80Телефон:+380(44)5456122Факс:+380(44)5456122
![Толочко П. П. Ярослав Мудрий [Текст] / П. П. Толочко. – К. : Альтернативи, 2002. – 271 с](https://img.pdfslide.net/doc/110x75/56812da7550346895d92cbf3/-56812da7550346895d92cbf3.jpg)
