II. LANDASAN TEORI

1. PENDAHULUAN

Kontrak konstruksi melibatkan antara pihak pemilik dan pihak

kontraktor dimana kedua belah pihak wajib melaksanakan ketentuan-ketentuan

yang tercantum di dalam kontrak. Jangka waktu pelaksanaan/penyelesaian

proyek selalu akan tercantum dalam klausul kontrak konstruksi sehingga

pihak-pihak yang terlibat dalam kontrak baik pihak pemilik maupun pihak

kontraktor mengetahui dengan jelas tentang waktu permulaan pelaksanaan

proyek dan waktu penyelesaian proyek. Waktu penyelesaian proyek tidak

selalu tepat waktu bahkan seringkali terjadi keterlambatan, hal tersebut dapat

disebabkan oleh beberapa kendala yang dihadapi oleh kontraktor, misalnya

perubahan perencanaan selama proses pelaksanaan, manajerial yang buruk

dalam organisasi kontraktor, rencana kerja yang tidak tersusun dengan

baik/terpadu, gambar dan spesifikasi yang tidak lengkap, dan kegagalan

kontraktor dalam melaksanakan pekerjaan (Praboyo, 1999).

Keterlambatan penyelesaian proyek dapat mengakibatkan kerugian-

kerugian dan menimbulkan perselisihan di antara kedua belah pihak. Di

Amerika Serikat telah dikembangkan suatu cara untuk mencegah

keterlambatan yaitu menggunakan suatu kontrak yang berisi tentang pasal

Insentif dan Dis-insentif (I/D) yang dimaksudkan untuk memotivasi kontraktor

agar menyelesaikan proyek tepat waktu atau bahkan lebih cepat dari jadwal

6

yang telah ditetapkan. Untuk menghindari terjadinya keterlambatan kontraktor

dapat berusaha untuk menambah hari kerja menjadi tujuh hari kerja dalam

seminggu, melakukan dua sampai tiga shift kerja dalam sehari, menambah jam

kerja menjadi 12-14 jam dalam sehari, menambah tenaga kerja dalam setiap

aktifitas proyek dan menambah alat-alat kerja dalam proyek (Arditi &

Yasamis, 1998). Kontrak T/D berkembang karena pemilik membutuhkan

waktu penyelesaian proyek yang tepat waktu. Bonus atau insentif diberikan

kepada kontraktor apabila kontraktor dapat menyelesaikan proyek lebih cepat

dari jadwal, sebaliknya jika terjadi keterlambatan dari jadwal yang ditetapkan,

maka kontraktor akan mendapat penalti atau dis-insentif (Herbsman et al,

1994).

2. DEFINISI

2.1. Kontrak

Kontrak adalah persetujuan atau perjanjian secara tertulis yang

bersanksi hukum antara dua pihak atau lebih untuk melakukan atau tidak

melakukan kegiatan (Moeliono, 1989). Dalam bidang teknik sipil, kontrak

merupakan persetujuan antara pemilik dan kontraktor, secara umum

kontrak menyatakan tanggung jawab pemilik membayar kontraktor akan

kinerjanya, dan tanggung jawab kontraktor melaksanakan tugasnya

(Gordon, 1994). Kontrak menegaskan secara tepat mengenai hak-hak dan

kewajiban dari masing-masing pihak yang bersangkutan, ketentuan-

7

ketentuan hukum, keuangan dan syarat-syarat teknik lainnya (Clough,

1994).

Penerapan kontrak di antara pemilik dan kontraktor dalam proyek

konstruksi membutuhkan proses hukum. Langkah tersebut diwujudkan

dengan membuat dokumen tertulis yang berisi tentang rencana dan

spesifikasi proyek secara bersama-sama antara pemilik dan kontraktor

yang disebut dengan dokumen kontrak (Merrit, 1986).

2.2. Insentif

Insentif adalah sesuatu yang mendorong untuk bertindak atau

berusaha keras sebagai suatu ketakutan akan hukuman atau pengharapan

akan penghargaan (Morris, 1975). Definisi lain insentif adalah tambahan

penghasilan yang diberikan untuk memperbesar gairah kerja (Moeliono,

1989). Dalam bidang teknik sipil, insentif diartikan sebagai sesuatu yang

menginspirasi tindakan untuk meningkatkan produksi atau kinerja dalam

proyek konstruksi agar mendapat penghargaan material atau penghargaan

psikologis (Liska & Snell, 1992).

2.3. Dis-insentif

Dis-insentif adalah sesuatu yang bersifat tidak merangsang, tidak

memberi insentif yang dapat berupa penalti, hukuman atau denda

(Moeliono, 1989). Di dalam dunia proyek konstruksi, penalti (Dis­

incentive fee) digunakan oleh pemilik jika kontraktor menyelesaikan

8

proyek melebihi jadwal yang telah disepakati di dalam kontrak (Herbsman

etal, 1994).

2.4. Waktu Konstruksi.

Waktu konstruksi dapat diartikan sebagai waktu maksimum yang

dimiliki oleh kontraktor untuk menyelesaikan semua pekerjaan yang harus

dilakukan sesuai dengan apa yang tercantum dalam dokumen kontrak

(Herbsman et al, 1994). Waktu konstruksi dapat ditentukan berdasarkan

pada proyek yang serupa sebelumnya, berdasarkan ketentuan dari pemilik,

melalui negosiasi informal antara pemilik dan kontraktor, atau melalui

negosiasi formal antara pemilik dan kontraktor (Arditi & Yasamis, 1997).

2.5. Liquidated Damage.

Liquidated damage merupakan kerugian yang dialami oleh

pemilik karena adanya keterlambatan proyek yang mengakibatkan

tertundanya pengoperasian fasilitas yang dinyatakan dalam bentuk

sejumlah uang, yang dimana kerugian tersebut harus ditanggung oleh

kontraktor bila keterlambatan proyek disebabkan oleh kesalahan

kontraktor. Kata liquidated dalam hal ini menunjukkan jumlah dalam

kerusakan harian yang ditentukan dengan cara perjanjian. Liquidated

damage berupa jumlah yang ditaksir atas kerugian sesungguhnya yang

dapat disebabkan karena terlambatnya penyelesaian sehingga dapat

mencegah pertengkaran antara pemilik dan kontraktor. Liquidated

9

damage dibayarkan oleh kontraktor kepada pemilik pada saat pembayaran

akhir (Clough, 1994).

2.6. Pemilik.

Pemilik adalah pihak yang terlibat dalam proyek yang memiliki

dan membiayai proyek tersebut dengan biaya yang berasal dari uang

pribadi maupun pinjaman dari luar. Pemilik dibedakan menjadi dua yaitu

pemilik pemerintah dan pemilik swasta (Clough, 1994).

Pemilik swasta dapat berupa: (1) pemilik sekaligus sebagai

pemakai, (2) pengembang, atau berupa (3) perusahaan-perusahaan jasa

umum seperti bangunan-bangunan umum, sekolah dan rumah-rumah sakit.

Pemilik pemerintah dibedakan atas dua hal yaitu berdasar tingkat

daerah yaitu tingkat provinsi, kabupaten, atau kotamadya (Bush, 1983) dan

berdasarkan proyek yang ditangani dibedakan menjadi: (1) Jasa Marga

yang menangani proyek transportasi, (2) Jasa Tirta yang menangani

proyek yang berhubungan dengan keairan, (3) Cipta Karya yang

menangani proyek gedung.

2.7. Kontraktor.

Kontraktor adalah seseorang yang melaksanakan pekerjaan proyek

konstruksi. Kontraktor dapat dibedakan menjadi dua: (1) kontraktor

umum, yaitu kontraktor yang memikul tanggungjawab dari seluruh proyek

dan (2) subkontraktor, yaitu kontraktor yang memikul sebagian dari

tangung jawab keseluruhan proyek dan melakukan kontrak dengan

10

kontraktor umum (Bush, 1983). Klasifikasi kontraktor menurut GAPENSI

dibedakan atas besarnya nilai proyek yaitu kontraktor dengan klasifikasi

A, B dan C.

3. PEMILIHAN KONTRAKTOR

Setelah pemilik merencanakan proyek konstruksi bersama dengan

tenaga arsitek/insinyur, pemilik mengadakan tender untuk melakukan

pemilihan terhadap kontraktor yang akan diserahi tugas untuk melaksanakan

proyek konstruksi. Pemilik dapat memilih kontraktor dengan cara a)

penawaran yang bersaing/kompetitif dan b) negosiasi.

3.1. Kontrak konstruksi dengan penawaran yang kompetitif/bersaing.

Sebagian besar pekerjaan konstruksi melakukan pemilihan

kontraktor dengan cara persaingan penawaran antar kontraktor.

Penawaran bersaing merupakan cara yang sering digunakan pada proyek

konstruksi. Penawaran bersaing dipakai untuk mendorong kontraktor

lebih efisien dan inovatif dalam upaya estimasi biaya proyek, sehingga

dapat menekan harga proyek serendah mungkin tanpa mengurangi kualitas

pekerjaan.

Ada dua macam sistem penawaran bersaing, yaitu (1) sistem

penawaran terbuka dan (2) sistem penawaran tertutup. Bentuk yang sering

digunakan adalah sistem penawaran terbuka, di mana semua kontraktor

menggunakan bentuk proposal yang sama dengan dilengkapi dokumen

penawaran, dan penawaran bersifat terbuka dan dipublikasikan melalui

II

media massa seperti surat kabar, radio dan televisi. Pada penawaran

tertutup yang banyak digunakan oleh pemilik swasta tidak terdapat bentuk

proposal yang sama dan tidak dipublikasikan. Penawaran tertutup terbatas

pada sekelompok kontraktor yang dianggap kompeten. Para kontraktor

yang bersaing diharapkan mengumpulkan kualifikasi secara bersama-sama

dengan penawaran masing-masing dan didorong untuk mengajukan saran-

saran agar biaya dapat dikurangi. Pemilik memilih salah satu proposal

yang tergolong paling masuk akal dan menegosiasikan suatu kontrak

dengan kontraktor yang membuat proposal (Clough, 1994).

Dalam penawaran bersaing, pemilik dapat memilih kontraktor

dengan mempertimbangkan a) penawaran terendah, b) penawaran yang

mendekati rata-rata atau dengan c) menggunakan metode A+B.

a. Penawaran terendah

Pemilik memilih kontraktor pemenang berdasarkan penawaran

yang paling rendah di antara kontraktor peserta tender. Pada saat

menawar suatu proyek, kontraktor harus memperhatikan biaya proyek

ditambah dengan perkiraan keuntungan bagi kontraktor dalam sebuah

kontrak. Jika jumlah biaya konstruksi yang sebenarnya melebihi jumlah

yang tertera dalam penawaran, maka kerugian ditanggung oleh kontraktor.

b. Penawaran yang mendekati rata-rata

Pada beberapa negara, misalnya Italia, Portugal, dan Peru tidak

menggunakan penawaran terendah. Filosofi di belakang konsep ini adalah

penawar terbaik bukanlah yang paling tinggi atau yang paling rendah, tapi

12

merupakan penawar yang terdekat dengan rata-rata penawaran. Praktek

iainnya yang minp adalah bracketing yaitu dengan mempertimbangkan

harga penawaran yang berada pada range tertentu. Prancis dan Portugal

mencoba untuk mendiskualifikasikan penawaran yang terlalu rendah.

Mereka menyebut bias yang tidak normal, karena berbagai penawaran

yang sangat rendah akan menyebabkan problem pelaksanaan di kemudian

hari (Herbsman, 1992).

c. Metode A+B

Pemilik memilih kontraktor dengan berdasarkan metode A+B.

Dalam hal ini A adalah biaya estimasi proyek konstruksi dan B adalah

durasi estimasi proyek konstruksi yang berdasarkan pada suatu parameter

yang ditentukan oleh pemilik. Parameter ini mempertimbangkan "nilai

proyek per hari" yang dihitung berdasarkan nilai kerugian per hari yang

akan dialami pemilik jika proyek terlambat. Pada proyek jalan, parameter

ini disebut dengan DRUC (daily road-user cost) dan di hitung

berdasarkan: waktu perjalanan, jarak perjalanan, dan kebutuhan bahan-

bakar. Sedangkan untuk proyek gedung nilai ini adalah di hitung

berdasarkan pada kerugian atau keuntungan pemilik yang hilang, jika

proyek terlambat perharinya dari jadwal rencana. Suatu contoh,

pembangunan pertokoan yang direncanakan selesai sebelum hari raya. Jika

proyek terlambat, keuntungan yang dapat diperoleh dengan banyaknya

pengunjung sebelum hari raya dan secara otomatis akan meningkatkan

nilai penjualan totai akan menjadi hiiang

13

Kontraktor peserta tender mangajukan penawaran biaya dan

durasi proyek yang akan ditangani, kemudian estimasi biaya dan durasi

proyek dari masing-masing kontraktor dihitung dengan formula (2.1)

untuk menentukan nilai penawaran total (TCB) (Herbsman et al, 1994).

TCB = ECC + (DRUC x EPD) (2.1)

Dimana TCB = total combined bid (nilai penawaran total) ECC = estimated construction cost (nilai "A" pada metode A+B) DRUC = daily road user cost EPD = estimated project duration for project completion (nilai "B"

pada metode A+B)

Kontraktor pemenang adalah kontraktor dengan nilai penawaran

total (TCB) yang terendah. Dengan formula (2.1) kontraktor yang menang

bukan selalu kontraktor dengan estimasi biaya konstruksi yang terendah

atau kontraktor yang mengestimasi durasi proyek yang terendah.

3.2. Kontrak konstruksi melalui negosiasi.

Penawaran bersaing bukanlah cara yang paling baik dalam memilih

kontraktor. Namun ada beberapa hal yang menguntungkan jika pemilik

menegosiasikan kontrak suatu proyek dengan memilih kontraktor atau

sekelompok kecil kontraktor. Pemilik dapat memilih kontraktor

berdasarkan reputasi atau kualifikasinya dalam melakukan pekerjaan.

Perjanjian-perjanjian yang dapat disetujui oleh kedua belah pihak

merupakan hal terbaik untuk pekerjaan-pekerjaan yang melibatkan kedua

belah pihak. Kontrak negosiasi umumnya terbatas pada pekerjaan proyek

swasta yang menggunakan keuangan pribadi karena penawaran bersaing

14

merupakan persyaratan legal untuk proyek pemerintah kecuali untuk

keadaan yang luar biasa (Clough, 1994).

Untuk beberapa alasan, para pemilik mungkin lebih memilih

untuk langsung melakukan negosiasi dengan satu atau lebih kontraktor

daripada mengadakan penawaran yang kompetitif. Setelah mengadakan

penelitian mengenai kualitas, pengalaman, peralatan, sumber daya, sumber

keuangan dan rencana yang memungkinkan untuk menyelesaikan kerja

yang diharapkan dari kontraktor, dalam hal ini pemilik tidak membuka

penawaran kepada banyak kontraktor (Nugraha et al, 1986).

4. JENIS KONTRAK.

Jenis kontrak konstruksi dapat dibedakan berdasarkan organisasi

pekerjaan dan cara pembayarannya (Gambar 2.1). Berdasarkan organisasi

pekerjaannya, kontrak dibagi atas build contract, design and build contract,

dan build and operate transfer. Sedangkan berdasarkan cara pembayarannya

kontrak dibedakan atas fixed price contract, cost plus fee contract dan suatu

penggabungan keduanya, disebut guaranteed maximum price (Gordon, 1994).

Organisasi pekerjaan Cara pembavaran

Build contract

Design and Build Contract

Turn-key contract

Build operate transfer ('ontruct

Fixedprice Lump sum

Unit price

Cost plus fee <^— Cost plus fixed fee

\ Cost, ' plus percentage fee

Guaranteed maximum Price

Gambar 2.1. Pembagian Jenis Kontrak

15

4.1. Berdasarkan Ruang Lingkup pekerjaan

a. Kontrak Membangun (Build Contract).

Di sini pemilik memilih dan membayar seorang perencana

(arsitek atau insinyur) yang mempersiapkan rencana dan spesifikasi,

kemudian melakukan pemeriksaan, pengawasan, dan pengontrolan selama

berlangsungnya proses konstruksi. Konstruksi sendiri merupakan

tanggung jawab dari seorang kontraktor umum yang terikat dalam suatu

kontrak dengan pemilik. Banyak pekerjaan yang dibuat oleh kontraktor-

kontraktor tunggal yang dikontrak oleh kontraktor umum. Kontraktor ini

dinamakan subkontraktor (Gambar 2.2). Walaupun subkontraktor bekerja

dalam suatu bagian dari rencana dan spesifikasi pemilik, hubungan

kontraktualnya yang sah adalah langsung dengan kontraktor umum;

dimana kontraktor umum pada akhirnya bertanggung jawab kepada

pemilik untuk semua pekerjaan.

Pemilik

Perencana fArsitek/Insinvur)

Sub Kontraktor

Kontraktor

Sub Kontraktor

Sub Kontraktor

Gambar 2.2. Kontrak tradisional antara Pemilik-Perencana-Kontraktor (Fisk, 1997)

16

Metode tradisional ini lebih menitikberatkan kepada penerapan

dari rencana disain proyek yang sudah ada. Tugas kontraktor hanya

membangun saja (Nugraha et al, 1986). Kontraktor diberi wewenang

untuk mengatur segala hal yang perlu guna melaksanakan pembangunan

proyek sampai selesai, dan tidak ikut serta dalam hal perencanaan.

Sedangkan arsitek/insinyur diberi wewenang mengenai semua hal yang

berhubungan dengan perencanaan.

b. Kontrak Merencana dan Membangun (Design and Build Contract).

Pada metode ini, semua fase proyek dari konsep sampai desain

dan konstruksi ditangani oleh satu perusahaan yang sama (Gambar 2.3).

Pada kontrak ini, pihak kontraktor diminta mengajukan penawaran

pekerjaannya termasuk jasa perencanaannya. Apabila kontraktor kesulitan

dalam merencanakan pekerjaan, mereka dapat menyewa tenaga

arsitek/insinyur untuk membantu merencanakan pekerjaan tersebut.

Arsitek/insinyur tersebut hanya berurusan dengan kontraktor bukan dengan

pemilik (Kavanagh et al, 1978).

Sub Kontraktor

Pemilik

Design & build contractor

Sub Kontraktor

Sub Kontraktor

Gambar 2.3. Kontrak Merencana-Membangun pada Pemilik dan Kontraktor (Fisk, 1997)

17

c. Turn key contract

Tipe yang hampir sama dengan design and build contract adalah

turn-key contract dimana dalam kontrak ini mulai dari konsep

perencanaan, pelaksanaannya, demikian juga dengan penyediaan dananya

diatur dan dikerjakan oleh kontraktor. Pemilik dapat mengoperasikan

fasilitas hanya dengan "memutar kunci" jika seluruh proyek telah

diselesaikan dan membayar kembali biaya proyek yang telah dikeluarkan

oleh pihak kontraktor (Nugraha et al, 1986).

Perbedaan yang paling mendasar antara design and build contract

dan turn-key contract yaitu dalam turn-key contract, kontraktor tidak

hanya mengerjakan perencanaan dan pelaksanaan proyek tetapi juga

penyediaan dananya (Kavanagh et al, 1978).

d. Build Operate Transfer (BOT) Contract.

Pada kontrak ini kontraktor membuat perencanaan, konstruksi,

keuangan jangka panjang, keuangan konstruksi, dan termasuk

mengoperasikan proyek selama beberapa tahun sesuai dengan yang

disepakati dengan pemilik. Setelah waktu yang disepakati berakhir proyek

dikembalikan kepada pemilik (biasanya adalah pemerintah) yang

kemudian akan dioperasikan sendiri oleh pemilik (Gordon, 1994).

Kontrak-kontrak BOT untuk proyek pemerintah yang telah

dilakukan menunjukkan adanya kemampuan dari kontraktor untuk

mengatur resiko yang timbul dan juga mengatur keuangan tanpa

menimbulkan kesulitan bagi pemerintah selaku pemilik. Contoh dari

18

kontrak ini adalah pembangunan jalan tol, dalam hal ini kontraktor bekerja

sama dengan jasa marga sebagai wakil dari pemilik (pemerintah) (Tiong,

1995).

4.2. Berdasarkan cara pembayaran

4.2.1. Kontrak fixed price

Disebut juga kontrak dengan harga tetap adalah kontrak yang

gambar pelaksanaannya tetap, besteknya tetap, disain tidak berubah dan

harga sudah ditetapkan sehingga tidak dapat berubah lagi (Nugraha et al,

1986).

Pada cara pemilihan kontraktor, kontrak ini dipakai untuk proyek

konstruksi yang menggunakan penawaran yang kompetitif/bersaing

terutama pada proyek-proyek pemerintah dan bisa juga digunakan pada

proyek konstruksi dengan negosiasi. (Merrit, 1986). Sedangkan pada jenis

kontrak yang berdasar pada organisasi pekerjaan, kontrak ini dipakai pada

kontrak membangun (Barrie & Paulson, 1984).

Kontrak fixed price terdiri atas dua jenis kontrak yaitu a) kontrak

lump-sum dan b) kontrak unit price (Nugraha et al, 1986).

a. Kontrak lump-sum.

Merupakan suatu kontrak di mana kontraktor menyetujui untuk

melakukan suatu pekerjaan untuk mendapatkan sejumlah uang dan wajib

menyelesaikan pekerjaannya sesuai kontrak terlepas dari kesulitan-

kesulitan dan masalah-masalah yang akan dialami kontraktor dalam

19

menjalankan kegiatan konstruksi, walaupun biaya total kerja dapat

menjadi lebih besar daripada biaya proyek pada kontrak. Tetapi hal

tersebut dapat dihindari oleh kontraktor melalui suatu ketetapan kontrak

untuk penentuan harga pada situasi yang berbeda atau mungkin karena

kemungkinan lain yang tidak memungkinkan kontraktor melakukan

pekerjaan (C lough, 1994).

Kegunaan kontrak lump-sum dibatasi untuk proyek konstruksi

yang gambar kerja proyek, harga proyek dan spesifikasinya dapat

dijelaskan secara akurat dan lengkap pada waktu penawaran atau negosiasi

(Merrit, 1986 dan Shively, 1971). Apabila proyek tersebut tidak dapat

ditentukan kuantitas dan keadaannya terlebih dahulu pada saat peninjauan

di lapangan, maka proyek tersebut tidak cocok memakai tipe kontrak

lump-sum (Clough, 1994)

Keuntungan bagi kontraktor dalam menggunakan jenis kontrak ini

adalah kontraktor dapat melaksanakan pekerjaan dengan terprogram dan

lebih efisien karena semua dokumennya lengkap (Nugraha et al, 1986).

b. Kontrak unit price.

Merupakan kontrak dimana pemilik membayar kepada kontraktor

untuk setiap unit pekerjaan yang dibuat oleh kontraktor bukan untuk

keseluruhan pekerjaan. Karena itu jumlah uang yang akan dibayarkan

pemilik kepada kontraktor tidak dapat diketahui dengan tepat sampai

selesainya proyek.

20

Selain itu pemilik harus sering memantau proyek baik secara

langsung atau melalui arsitek/tenaga lapangan untuk pengukuran dan

penentuan pekerjaan sebenarnya yang sudah dilaksanakan di lapangan.

Kontraktor wajib untuk menunjukkan hasil pekerjaan sebenarnya di

lapangan meskipun pekerjaan tersebut lebih besar atau kurang dari

rencana proyek. Hal ini penting untuk syarat penentuan ulang jumlah unit

dalam kontrak ketika pekerjaan yang terjadi melebihi pekerjaan yang

direncanakan (Clough, 1994).

Kontrak unit price dipakai bilamana kualitas dan bentuk dari

pekerjaan tersebut secara mendetail dapat dispesifikasikan tetapi volume

atau pekerjaannya tidak dapat diketahui atau dihitung secara tepat.

Kontrak jenis ini dapat dibagi menjadi dua bagian, yaitu unit price dengan

flat rate dimana harga tetap sampai kontrak selesai dan sliding rate

dimana harga dapat dikaitkan dengan besarnya volume pekerjaan

(Nugraha et al, 1986).

4.2.2. Kontrak cost plus fee.

Dapat disebut juga kontrak prime cost atau kontrak cost

reimbursable, adalah kontrak dimana pemilik mengganti biaya proyek

yang dikeluarkan oleh kontraktor untuk melaksanakan pekerjaannya,

ditambah dengan suatu bentuk tambahan imbalan jasa kerja kontraktor

(Antill, 1970).

Pada cara pemilihan kontraktor, kontrak ini dipakai untuk proyek

konstruksi dengan negosiasi (Ahuja, 1980). Sedangkan pada jenis kontrak

21

yang berdasarkan ruang lingkup pekerjaan, kontrak ini dapat dipakai pada

kontrak merencana dan membangun, dan kontrak turnkey (Barrie &

Paulson, 1984).

Kontrak jenis ini yang sering dipakai adalah a) kontrak cost plus

percentage fee, dan b) kontrak cost plus fixed fee.

a. Kontrak cost plus percentage fee.

Salah satu cara yang paling menguntungkan untuk menentukan

imbalan jasa dalam kontrak cost plus fee adalah suatu persentase dari

biaya konstruksi. Persentase ini dapat berupa jumlah tetap (fix amount)

atau bervariasi dengan menurut pengaturan sliding scale. Tipe kontrak ini

biasanya cocok untuk pekerjaan yang skala dan keadaannya buruk pada

pelaksanaan di lapangan. Suatu contoh situasi di mana kontrak cost plus

percentage cocok digunakan yaitu memperbaiki kerusakan yang terjadi

akibat kebakaran, petir, dan banjir.

Dalam kontrak ini jika biaya total konstruksi kurang dari biaya

rencana, kelebihan biaya akan dikembalikan kepada pemilik atau dibagi

dua antara pemilik dan kontraktor dengan suatu cara yang telah ditentukan

sebelumnya. Kontrak cost plus percentage tidak mengandung insentif

langsung kepada kontraktor untuk dapat meminimalkan biaya konstruksi.

Pemilik proyek yang berhubungan langsung dengan fasilitas umum

dilarang menegosiasikan kontrak ini kecuali dalam keadaan yang luar

biasa/khusus (Clough, 1994).

22

b. Kontrak cost plus fixed fee.

Merupakan jenis kontrak dimana jumlah imbalan jasa kepada

kontraktor ditetapkan secara pasti tanpa melihat besarnya biaya fisik yang

dikeluarkan. Kontrak ini dapat diterapkan bila pekerjaan sudah

dirumuskan secara garis besar dan jelas, namun pelaksanaan pekerjaan

dapat menjadi tidak efisien sehingga dapat meningkatkan biaya yang

terjadi dan memperpanjang waktu pelaksanaan (Nugraha et al, 1986).

4.2.3. Kontrak guaranteed maximum cost.

Sering dinyatakan sebagai gabungan antara kontrak fixed price

dan kontrak cost plus fee. Kontrak guaranteed maximum dibagi menjadi

dua yaitu kontrak guaranteed maximum dengan insentif dan kontrak

guaranteed maximum tanpa insentif (Gordon, 1994).

Dalam kontrak ini, kontraktor memberikan suatu harga

maksimum atau harga garansi sebagai jaminan kepada pemilik untuk

penentuan biaya total konstruksi. Jika biaya konstruksi yang terjadi

melebihi harga maksimum atau garansi tersebut, maka kelebihan akan

ditanggung oleh kontraktor. Sedangkan jika biaya konstruksi yang terjadi

di bawah harga maksimum atau garansi, maka pemilik hanya membayar

sebesar biaya konstruksi yang terjadi tersebut. Pada kontrak guaranteed

maximum dengan insentif, kelebihan biaya yang terjadi jika biaya

konstruksi di bawah harga maksimum atau garansi akan dibagi oleh

pemilik dan kontraktor dalam pembagian yang ditentukan sebelumnya

(Kavanagh et al, 1978).

23

Kontrak ini dapat dipakai pada kontrak membangun, kontrak

merencana dan membangun, dan kontrak turnkey (Barrie &

Paulson, 1984).

5. TIPE INSENTIF.

Secara umum tipe insentif yang diberikan oleh perusahaan adalah

bonus/insentif finansial, insentif psikologi, insentif jadwal dan insentif kinerj a.

a. Bonus/insentif finansial juga diartikan sebagai suatu keuntungan tambahan

yang dibayarkan dari keuntungan. Bonus biasanya diterapkan untuk

kelebihan uang normal yang didapatkan, diberikan dengan pertimbangan

dari pendapatan berlebih atau sebagai pembagian dari keuntungan (Morris,

1975). Dalam bidang teknik sipil, bonus diberikan kepada kontraktor yang

dapat menyelesaikan proyek lebih awal dari jadwal (Herbsman et al, 1994).

Untuk memotivasi kontraktor menyelesaikan pekerjaannya lebih cepat dari

yang tercantum di kontrak, maka kadang-kadang tercantum pasal-pasal

mengenai berapa besar bonus yang akan diterima bila pekerjaan selesai

lebih awal per hari (Soeharto, 1995).

b. Insentif Psikologis adalah tipe insentif yang menawarkan suatu pengakuan

terhadap usaha para pekerja dalam menyelesaikan pekerjaan mereka.

Misalnya dengan pemberian penghargaan "pekerja bulan ini", "manager of

the year", "pegawai teladan" (Liska and Snell, 1992).

c. Insentif jadwal digunakan untuk proyek dimana waktu penyelesaiannya

sudah pasti dan tidak dapat ditunda-tunda lagi (Abu-hijleh & Ibbs,1989).

24

d. Insentif Kinerja adalah insentif yang berupa bonus atau penalti yang

diperoleh kontraktor sesuai dengan kinerja yang dihasilkan dengan

mempertimbangkan faktor keamanan, kualitas pekerjaan, manajemen,

pengelolaan sumber daya dan respon yang positif dari pemilik (Stukhart,

1984).

Pada penelitian ini pembahasan dibatasi pada pemberian bonus atau insentif

finansial dari pemilik kepada kontraktor, selanjutnya bonus atau insentif

finansial akan dipakai istilah insentif (I).

6. KONTRAK NONI/D

Kontrak non I/D merupakan kontrak yang tidak menggunakan pasal

insentif maupun pasal dis-insentif Pada kontrak ini, pemilik ikut serta dalam

pelaksanaan proyek sebagai pengawas dan penyuplai bahan-bahan material

proyek. Proyek yang sering menggunakan kontrak non I/D adalah proyek-

proyek sederhana seperti pembangunan rumah tinggal sederhana maupun

proyek renovasi rumah. Contoh kontrak yang menggunakan non I/D adalah

kontrak cost plus percentage fee dimana kontraktor memborong kerja dengan

memperoleh imbalan berdasarkan persentase biaya material yang dikeluarkan

oleh pemilik tanpa ada perjanjian batasan waktu penyelesaian proyek.

7. KONTRAK DIS-INSENTIF (D)

Kontrak dis-insentif merupakan kontrak yang menggunakan pasal

dis-insentif berupa denda/penalti. Pada kontrak dis-insentif resiko finansial

berupa denda diberikan kepada kontraktor jika waktu penyelesaian proyek

melebihi waktu rencana dan jika biaya total proyek melebihi biaya rencana

25

kontraktor harus menanggung kelebihan biaya tersebut, sedangkan bila

penyelesaian proyek lebih cepat atau biaya keseluruhan proyek lebih kecil

dibanding biaya rencana, kontraktor tidak mendapat insentif.

Kontrak dis-insentif banyak diterapkan untuk proyek-proyek

konstruksi di Indonesia terutama untuk proyek-proyek pemerintah. Jenis

kontrak yang sering dipakai pada kontrak dis-insentif yaitu kontrak fixed price

dan kontrak guaranteed maximum price. Pada kontrak fixed price, dis-insentif

dipakai jika waktu penyelesaian proyek lebih lama dari waktu rencana dalam

kontrak. Sedangkan pada kontrak guaranteed maximum, dis-insentif dipakai

jika biaya keseluruhan proyek melebihi biaya rencana pada kontrak.

8. KONTRAK INSENTIF/DIS-INSENTIF (I/D)

Kontrak Insentif merupakan usaha pemilik untuk menyelesaikan

tujuan proyek dengan jalan menyediakan suatu insentif untuk memotivasi

kontraktor dalam menyelesaikan proyek dengan jangka waktu sesingkat

mungkin (Stukhart, 1984). Kontrak insentif dapat menjadi alat yang berguna

untuk meningkatkan kinerja proyek untuk mencapai tujuan sebelum waktu

yang ditetapkan dan tidak melebihi biaya rencana (Abu Hijjleh & Ibbs, 1989).

Kontrak I/D berkembang dari pengaturan biaya dasar dan pembagian

laba diantara pemilik dan kontraktor (Arditi & Yasamis, 1997). Ada berbagai

bentuk kontrak I/D yang dapat dipertimbangkan untuk berbagai proyek khusus.

Bentuk kontrak tersebut adalah kontrak Insentif dan dis-insentif, kontrak

Insentif saja, kontrak dis-insentif saja, dan kontrak insentif non-monetary

(Jaraiedi, 1995).

26

Walaupun kontrak I/D memiliki bentuk yang bermacam-macam,

namun pada intinya adalah pemilik membayar insentif kepada kontraktor

karena biaya konstruksi proyek yang terjadi lebih rendah dari biaya yang

ditetapkan pada permulaan proyek atau karena penyelesaian yang lebih awal

dari jadwal yang ditentukan, dan sebaliknya kontraktor hams bertanggung

jawab atas pengerjaan proyek yang tidak efisien dan penyelesaian yang

terlambat dari jadwal (Merritt, 1986).

Untuk menarik minat perusahaan kontraktor dalam mengurangi biaya,

pada klausul bonus disediakan pembagian keuntungan yang dapat ditulis sesuai

dengan yang seharusnya diterima, juga pada pembagian biaya dasar jika

jumlah total biaya sesungguhnya kurang dari target yang diperkirakan. Selain

itu ada perjanjian di mana imbalan jasa kontraktor dikurangi jika biaya

konstruksi melebihi perkiraan target.

Bila waktu penyelesaian proyek sangat penting bagi pemilik, kontrak

dapat dibuat untuk menyediakan butir kontrak yang berisi tentang jumlah

insentif berupa bonus setiap hari kepada kontraktor untuk penggunaan proyek

yang lebih awal oleh pemilik proyek. Hal sebaliknya juga ditulis dalam

kontrak jika terjadi keterlambatan penyelesaian, maka imbalan jasa kontraktor

akan dikurangi untuk membayar dis-insentif. Selain waktu penyelesaian

proyek sangat penting alasan lain memakai kontrak I/D adalah kontrak I/D

cocok untuk proyek yang ditangani, proyek sangat penting, dan pemilik

menghendaki penggunaan I/D.

Bila pengaturan bonus dan penalti dibutuhkan, penalti tidak perlu

dipertimbangkan sebagai pasal liquidated damages, tetapi dapat

27

dipertimbangkan secara terpisah suatu pasal penalti. Jumlah biaya maksimum

dan minimum terkadang secara jelas dapat diketahui bila pasal insentif

diterapkan pada target perkiraan biaya dan waktu (Clough, 1994)..

8.1. Penerapan I/D

Syarat-syarat VD dapat dicantumkan berupa suatu pasal dalam kontrak

konstruksi. I/D dapat digunakan dalam kontrak fixed price maupun kontrak

cost plus fee, contohnya pengaturan insentif dan dis-insentif dapat digunakan

untuk menghargai penyelesaian waktu kontrak dari suatu proyek fixed price.

Suatu insentif setiap hari disediakan untuk penyelesaian yang lebih awal dan

dis-insentif digunakan untuk penyelesaian yang terlambat. Pada kontrak cost

plus fee, perjanjian insentif dan dis-insentif (LD) dapat diterapkan untuk

menentukan imbalan jasa kontraktor. Pengaturan insentif atau dis-insentif oleh

kontraktor dan pemilik ditetapkan dalam bentuk target biaya dan waktu

sehingga kontrak cost plus fee dapat digunakan pada pekerjaan dimana

spesifikasi dan gambar proyek dapat dikembangkan dalam pelaksanaan untuk

memperoleh biaya yang akurat. Kontrak konstruksi tersebut disebut kontrak

I/D.

Kontrak I/D digunakan untuk proyek-proyek dimana waktu

pengerjaan proyek tersebut kritis dan membutuhkan penyelesaian yang tepat

waktu (Jaraiedi, 1995). Secara garis besar proyek konstruksi dibedakan

menjadi empat bagian (Barrie & Paulson, 1984), yaitu:

1. Residential Construction (Rumah Tinggal)

28

Konstruksi ini mencakup rumah tinggal pribadi, perumahan,

apartemen-apartemen dan kondominium.

2. Building Construction (Bangunan Gedung)

Konstruksi bangunan meliputi toko-toko kecil sampai komplek

pertokoan, sekolah sampai universitas, rumah sakit, tempat ibadah,

kantor, teater, gedung pemerintah, pusat rekreasi dan gudang.

3. Heavy Engineering Construction (Bangunan Sipil)

Konstruksi ini meliputi bendungan, terowongan, bangunan irigasi,

jembatan-jembatan, rel kereta api, lapangan terbang, jalan raya,

pelabuhan, dermaga, saluran-saluran dan pemasangan kabel dan

jaringan.

4. Industrial Construction (Bangunan Industri)

Konstruksi industri meliputi kilang minyak tanah, pabrik-pabrik misal

pabrik petrokimia, pabrik bahan bakar sintetis, dan tenaga nuklir.

Kebanyakan proyek yang menggunakan kontrak I/D pada

penelitian di Amerika Serikat adalah proyek konstruksi jalan raya,

misalnya proyek perbaikan jalan raya yang dapat mertimbulkan

kemacetan, ketidaknyamanan dan kekacauan dalam alur lalu-lintas.

Akibat lain yang ditimbulkan dari pekerjaan proyek jalan raya adalah jarak

perjalanan yang akan ditempuh seseorang akan merrjadi lebih panjang,

karena pengguna jalan harus mencari jalan altematif yang lain apabila

jalan yang biasanya dilewati ditutup. Hal ini dapat menghabiskan waktu

yang lebih lama akibat memutar ke jalan yang lain, kemacetan lalu-lintas,

tundaan akibat kemacetan yang akan mengakibatkan biaya yang

29

dikeluarkan juga menjadi lebih besar karena penggunaan bahan bakar yang

lebih banyak. Permasalahan-permasalahan itu pada akhirnya akan

berakibat pada kelancaran roda perekonomian masyarakat.

Pada umumnya besarnya jumlah I/D pada perbaikan proyek jalan

raya harus berdasar pada biaya keseluruhan proyek dan

mempertimbangkan masalah keamanan pengguna jalan seperti jatuh dari

sepeda motor, kerugian waktu karena masalah pada lalu lintas,

meningkatnya konsumsi bahan bakar, dan meningkatnya biaya

administrasi maupun pengawasan yang berhubungan dengan penggunaan

kontrak I/D (Jaraiedi, 1995).

8.2. Keuntungan dan kerugian penggunaan I/D

Insentif dapat digunakan untuk mengurangi biaya proyek secara

keseluruhan dalam kontrak cost plus fee (Merritt, 1986), melaksanakan

manajemen kontrak yang efisien, mendapatkan standar kinerja yang tinggi,

memberikan penghargaan kepada kontraktor yang bekerja dengan efisien

(Stukhart, 1984). Penggunaan syarat I/D dapat mengurangi waktu

konstruksi walaupun juga dapat meningkatkan biaya keseluruhan proyek

terutama untuk kontrak fixed price (Herbsman et al, 1994),

mempertahankan tingkat keamanan, produktifitas, kemajuan teknologi,

dan kualitas konstruksi (Abu-hijleh & Ibbs, 1989). . Penelitian-penelitian

telah dilakukan di Illinois, Amerika Serikat menunjukkan bahwa sebagian

besar proyek yang menggunakan kontrak I/D dapat diselesaikan tepat

waktu atau lebih cepat dari waktu yang telah ditetapkan (Arditi et al,

30

1987). Selain itu kontrak I/D menyalurkan sebagian resiko yang

berhubungan dengan pemilik dan kontraktor dengan menggunakan suatu

insentif dan ancaman dis-insentif (Arditi & Yasamis, 1997 ).

Keuntungan penggunaan I/D bagi masyarakat yaitu bila proyek

yang menggunakan I/D berhubungan langsung dengan masyarakat sebagai

pengguna, misal perbaikan jalan, pembangunan jaringan, pembangunan

fasilitas umum seperti tempat ibadah. Masyarakat dapat menggunakan

fasilitas tersebut lebih cepat, seperti perbaikan jalan dimana masyarakat

sebagai pengguna jalan tidak terganggu lebih lama dalam hal kenyamanan

mengendara, tidak perlu memutar mencari jalan alternatif, tidak terjebak

dalam kemacetan lalu lintas, tidak menambah biaya bensin karena harus

memutar atau karena kemacetan.

Keuntungan penggunaan I/D bagi pemilik adalah dapat

mengoperasikan proyek dengan cepat dan dapat memperoleh keuntungan

dari pengoperasiannya karena kontraktor termotivasi untuk menyelesaikan

proyek lebih cepat. Selain itu penggunaan I/D dapat mengurangi resiko

keterlambatan dan akibatnya dapat mengurangi perselisihan antara pemilik

dan kontraktor

Keuntungan penggunaan I/D bagi kontraktor adalah dapat

menambah imbalan jasa bila memperoleh insentif, mengurangi resiko

keterlambatan dan menghindari dis-insentif karena kontraktor termotivasi

untuk memperoleh insentif dan dapat menghindari perselisihan dengan

pemilik.

31

Kerugian penggunaan kontrak I/D yaitu memerlukan biaya dalam

penggunaannya dalam proyek, syarat-syarat I/D membutuhkan

administrasi yang luas dalam menentukan target waktu proyek yang dapat

diraih. Pasal I/D dapat meningkatkan biaya keseluruhan pada proyek

konstruksi untuk kontrak fixed price. Sebaiknya insentif atau penalti

digunakan secara terbagi-bagi untuk proyek yang penting dan proyek yang

dapat mengakibatkan peningkatan klaim atau tuntutan dari kontraktor

(Jaraiedi, 1995).

8.3. Hubungan Insentif dengan kontrak

Kontrak Insentif dapat digunakan dalam kontrak fixed price maupun

kontrak cost plus fee dengan syarat I/D

Incentive Contract

, Fixed Price Contract With Incentive

Cost Plus Fee Contracts with Incentives Provisions

Guarranted Maximum vi 1 Incentive

nth

Lump sum with Incentive

Unit price with Incentive

Cost plus fixed fee with Incentive

Cost plus an award fee

Gambar 2.4. Pembagian Kontrak Insentif

Ada dua macam tipe kontrak insentif berdasarkan biaya yaitu fixed price

contract dan cost plus incentive fee (Jaraiedi, 1995, dan Stukhart, 1984).

32

8.3.1. Fixed Price contract with incentive menyediakan suatu

pembayaran dasar dari jumlah I/D kepada kontraktor karena kontraktor

dapat menyelesaikan proyek tepat waktu atau lebih cepat dari waktu yang

telah ditentukan. Jumlah I/D tergantung pada persentase target fee yang

mewakili keuntungan yang adil nntuk kerja yang menggunakan target

biaya secara tepat (Jaraiedi, 1995). Kontrak ini meliputi lump-sum

contract with incentive, unit price with incentive (Merritt, 1986).

Lump sum contract with incentive & unit price with incentive;

pada kontrak ini pemilik memberi insentif kepada kontraktor bila dapat

menyelesaikan proyek lebih cepat dari waktu yang disediakan. Jika biaya

yang dikeluarkan oleh kontraktor lebih besar dari biaya yang direncanakan

maka kontraktor tersebut yang harus menanggungnya, begitu juga

sebaliknya jika biaya keseluruhan lebih kecil dari biaya rencana maka

kontraktor tersebut yang berhak memperolehnya.

8.3.2. Cost plus incentive fee merupakan rencana I/D yang menempatkan

batas maksimum jumlah insentif yang dapat diterima oleh kontraktor jika

biaya yang sesungguhnya dibawah harga rencana yang minimum, dan

imbalan jasa yang akan diterima oleh kontraktor akan lebih kecil jika

biaya sesungguhnya melebihi biaya rencana (Jaraiedi, 1995). Kontrak cost

plus with incentive meliputi a) cost plus fixed fee with incentive (Merritt,

1986 b) cost plus an award fee (Clough, 1994).

33

a) Cost plus fixed fee dengan insentif; suatu klausa pembagian keuntungan

dalam kontrak cost plus fixed fee terkadang ditulis sebagai suatu insentif

bagi kontraktor untuk menjaga agar biaya tetap minimum, dan membagi

sebagian dari keuntungan kepada kontraktor jika biaya sesungguhnya pada

saat penyelesaian jumlahnya dibawah biaya yang telah diperkirakan.

Suatu penalti juga dipersiapkan untuk mengurangi imbalan jasa kontraktor

apabila biaya aktual melebihi biaya yang telah disetujui (Merritt, 1986).

b) Kontrak cost plus an award fee; Pada prinsipnya kontrak ini dipakai

pada kondisi tidak menentu dan tidak dapat dipakai kontrak fixed price.

Dalam kontrak ini upah dasar didapat dari persentase target biaya. Pada

biaya dasar ditambahkan award fee yang berkisar dari nol sampai nilai

maksimum, tergantung pada kinerja kontraktor yang dievaluasi oleh

pemilik. Jumlah award fee didasarkan pada kualitas kerja konstruksi,

ketetapan jadwal, efisiensi biaya, produktifitas tenaga kerja,

pengembangan inovasi dan keamanan kerja. Sistem ini menguntungkan

bagi beberapa proyek untuk mendorong kontraktor besar. Sistim ini tidak

menyediakan desain yang lengkap untuk memulai proyek di lapangan dan

dapat mengakomodasi perubahan desain utama (Clough, 1994).

8.3.3. Guaranteed maximum with incentive', dalam kontrak ini pemilik

dan kontraktor menegosiasikan target biaya, keuntungan, batasan biaya,

dan formula pembagian. Pendapatan keuntungan yang diperoleh dari sisa

biaya proyek karena biaya yang dikeluarkan pemilik lebih kecil dari biaya

34

yang direncanakan akan dibagi antara pemilik dan kontraktor. Tetapi jika

terjadi kelebihan biaya dalam penyelesaian proyek, kontraktor hams

membayar 100% kelebihan biaya tersebut. Kontrak guaranteed maximum

sangat efektif jika kontraktor mempunyai kontrol disain seperti pada

kontrak design build (Stukhart, 1984).