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DVW e. V. – Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement AK 6 – Immobilienwertermittlung
Dipl.-Ing. Nils Warnecke MRICS
Immobilienbewertung
für Offene Immobilienfonds
7. Hamburger Forum für Geomatik,
Hamburg - Wilhelmsburg
12. Juni 2014
DVW e. V. – Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement AK 6 – Immobilienwertermittlung
Dipl.-Ing. Nils Warnecke MRICS 2
Vorstellung Nils Warnecke
Beruflicher Werdegang seit 08/2010 Union Investment Real Estate GmbH in Hamburg,
als Senior Valuation Expert
2008 - 2010 Immobilien Bremen AöR in Bremen,
als Projektleiter Strategisches Portfoliomanagement
seit 2006 Mitglied im DVW-Arbeitskreis 6 „Immobilienwertermittlung“
2002 - 2008 DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH
in Frankfurt/ M., als Senior Executive Valuation
im Bereich Real Estate Asset Management, Valuation Departement
1999 - 2000 Büro des Immobiliensachverständigen Altmeppen in Braunschweig,
als Dipl.-Ing. mit dem Schwerpunkt Verkehrswertermittlung
gewerblicher Immobilien
Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds
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Dipl.-Ing. Nils Warnecke MRICS 3
Vorstellung Nils Warnecke
Weiterbildung 2008 - 2009 APC bei der RICS,
Abschluss als Professional Member der RICS (MRICS)
2004 - 2005 Immobilienakademie der European Business School
in Oestrich-Winkel, Abschluss des Kontaktstudiums
Immobilienökonomie als Immobilienökonom (ebs)
Ausbildung 2000 - 2002 Bezirksregierung Weser-Ems,
Abschluss des Zweiten Staatsexamens
als Assessor des Vermessungs- und Liegenschaftswesens
1993 - 1999 Universität Hannover, Studiengang Geodäsie,
Abschluss als Dipl.-Ing.
Ehrenamtliches Engagement seit 2007 Mitarbeit im DVW AK6 – Immobilienwertermittlung
Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds
DVW e. V. – Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement AK 6 – Immobilienwertermittlung
Dipl.-Ing. Nils Warnecke MRICS
Übersicht
Offene Immobilienfonds
Bedeutung der Immobilienbewertung
Sachverständigenwesen
Wertermittlungsverfahren
Aufgaben der KVG
Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds 4
DVW e. V. – Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement AK 6 – Immobilienwertermittlung
Dipl.-Ing. Nils Warnecke MRICS
BaFin
Aufsichtsrat KAGB etc. Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG)
Investmentgesellschaft
Management Verwaltungs-
vergütung
Depotbank
Fonds
(Immobilien-Sondervermögen)
Direkte
Immobilien-
investitionen
Beteiligungen
Liquidität
Sonstige
Verm.gegenstände
Kredite
Netto-
Fondsvermögen
Sonstige
Verbindlichkeiten
Anleger
Kapitalzufluss
Ausschüttung
Kreditaufnahme
Zinsen
Tilgung
Kreditinstitute
Bewerter /
Sachver-
ständigen-
ausschuss
Regelmäßige
Bewertung
Kapitalabfluss
5
Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds 5
Quelle: eigene Darstellung
Offene Immobilienfonds
DVW e. V. – Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement AK 6 – Immobilienwertermittlung
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6
Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds 6
28,9%
28,0%
11,7%
7,9%
6,4%
5,9%
3,5%
1,9%
1,7%
1,3%
0,0%
2,9%
-9% -4% 1% 6% 11% 16% 21% 26% 31%
UIR 23.189
DEKA IMMO 22.450
CRI 9.429
RREEF Investment 6.318
SEB Investment 5.117
CSAM IMMO 4.712
KanAm Grund 2.813
Aachener Grund 1.516
AXA Investment 1.396
Aberdeen 1.030
HANSAINVEST 0
Sonstige 2.332
Marktanteil an FV (%) und FV (Mio. €) Nettomittelaufkommen lfd. Jahr (Mio. €)
KVG FV in Mio. €
443
394
36
27
7
0
0
0
0
-53
-80
-101
-337
-1.000 -800 -600 -400 -200 0 200 400 600
UIR
DEKA IMMO
RREEF Investment
Aachener Grund
CRI
KanAm Grund
iii-investments
HANSAINVEST
CSAM IMMO
SEB Investment
Sonstige
Aberdeen
AXA Investment
Quelle: BVI – Stand 31.03.2014
Offene Immobilienfonds
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Bedeutung der Immobilienbewertung
Offene Immobilienfonds benötigen einen marktabgeleiteten Anteilscheinpreis
Immobilien werden aber nicht - wie z.B. Aktien - an der Börse gehandelt
Buchwerte auf handelsrechtlicher Grundlage sind nicht marktabgeleitet
Implementierung von Verkehrswerten als Surrogat für fehlende
Börsenwerte
Ähnliches Konzept bei G-REITs: Bilanzierung von Fair Values i.S.v.
Marktwerten
aber Börsenwerte bestimmen den Anteilpreis des REIT,
Bedeutung von Fair Values deshalb geringer als der Verkehrswerte bei OIF
Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds 7
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Bedeutung der Immobilienbewertung
Quelle: Berechnung UIR - FOS
8 Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds
Anteil Immobilien am Fondsvermögen
(Bruttosicht) – UniImmo: Europa
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Bedeutung der Immobilienbewertung
Quelle: Berechnung UIR - FOS
UniImmo: Europa
9 Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds
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Bewertung einer Immobilie vierteljährlich durch zwei unabhängige Bewerter • Beide ermitteln einen eigenen Verkehrswert • Buchung des arithmetischen Mittelwertes beider Verkehrswerte
Bewertung einer Immobilie vor Ankauf durch zwei unabhängige Bewerter
Besichtigung der Immobilien einmal jährlich durch beide Bewerter
Voraussetzung für Bewertertätigkeit: • persönliche Integrität, • wirtschaftliche Unabhängigkeit und • Berufserfahrung auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien
Bestellung eines Bewerters für maximal 3 Jahre • bei der BAFin anzuzeigen • Wiederbestellung nach einer 2-jährigen Ruhephase
Ankaufsbewerter dürfen nicht Regelbewertung durchführen
Sonderregelungen für SpezialAIF (Spezialfonds): • diverse Regelungen dürfen abbedungen werden • Aber: Immobilienbewertung muss erfolgen • Regelfall:
Sachverständigenausschuss mit drei Bewertern, die jährlich bewerten
Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds
Sachverständigenwesen
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Wertermittlungsverfahren
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren
Vergleichswertverfahren
immobilienmarktspezifische Wertermittlungsverfahren (landesübliche Verfahren):
• Discounted Cashflow Methode
• Investment Methode
• etc.
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● Sachverständigenpool
● Mitwirkung im An- u. Verkaufsprozess
● Ankaufsbewertung des externen SV
● Bewertungsprognose
● Vierteljährliche Bewertung bei Publikumsfonds (2B)
● Jährliche Bewertung bei Spezialfonds (SV)
● Objektbesichtigungen Bewerter
● Bewertungsplanung und -forecasting
● Reporting
● Wertungsauswirkungen Vermietung
An-/ Verkauf Bestand
● Sachverständigen- bestellung u. -rotation
● Bewertungsrichtlinien, Rahmenverträge, Vergütungsregelungen etc.
● Termin- und Reiseplanung
● Beauftragung und Rechnungsbe- arbeitung
● Gutachtenverwaltung
Organisation
ca. 2.070 Gutachten p.a.
ca. 102 Tage p.a.
ca. 356 Prognosen plus RFC
Diverse
Adhoc
Anzahl
Aufgaben der KVG
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Aufgaben der KVG
12.5 Wochen
GBM
Meeting
Stichtag
3 Wochen fortlaufend
12.5 Wochen
4.0 Wochen
VAL Meeting Stichtag
0.6 Woche fortlaufend
VAL Meeting Stichtag
0.6 Woche fortlaufend
VAL Meeting Stichtag
0.6 Woche fortlaufend
2012: Ursprünglicher Bewertungsprozess
2013: Einführung der vierteljährlichen Bewertung
Ab 22.07.2014: Parallelbewertung durch 2 unabhängige Gutachter
Ca. 1‘000 Gutachten / Jahr
Verkürzung auf 4 Wo
Ca. 2‘000 Gutachten / Jahr
Erhöhung SV-Wesen
4.0 Wochen
4.0 Wochen
Ca. 380 Gutachten / Jahr
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
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