IMMOSCÒPIA 06

IMMOSCÒPIA 06

MAI 2014 EDT: Evolució constant OPN: Periodistas ante lo inmobiliario: todo un mundo TXT: A la recerca de l’energia I El repte de la rehabilitació sensible - Especial referència a la “gentrificació” I La remisión de deudas en la última reforma de la Ley Concursal. Una perla escondida en un contenedor I Reinventar la manera de fer negocis. La tercera revolució industrial al sector immobiliari. L’economia col·laborativa I Les 3 R (Rehabilitació, Regeneració i Renovació urbanes): un repte per a les Comunitats de Propietaris I Som davant d’un canvi de cicle del sector immobiliari? I Monapart y la comunicación online en el sector inmobiliario I La regulación del mercado del suelo I Mobilitat i sentiment de pertinença a l’àrea metropolitana de Barcelona

06

edita: API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris president: Joan Ollé consell editorial: Ma Roser Esquius, Joan-Ramon València, Ramon Riera, Pere González Ne-breda, Maria Vilà, Marta Llimós, José Miguel Zubieta, Josep Lluís Pellicer, Montserrat Junyent, Rebeca Pérez coordinació: Rebeca Pérez col·laboradors: Xesco Espar, Dolors Clavell, José María Fernández Seijo, Pere Gon-zález Nebreda, Montserrat Junyent, Lluís Marsà, Mar-garita Rivière, Olga Sala, Josep Soria, Mariona Tomàs disseny, maquetació i fotografia: tonicastro.com impressió: Cevagraf, S.C.C.L. dipòsit legal: B-00000-2012 redacció: Gran Via de les Corts Catalanes, 622, pral. | 08007 Barcelona | T. 933 175 462 | F. 934 123 363 | a/e: [email protected] | web: www.immoscopia.cat

IMMOSCÒPIA

Revista dels Col·legis i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya

2 EDT: Evolució constant 4 OPN: Periodistas ante lo inmobiliario: todo un mundo 6 TXT: A la recerca de l’energia 12 TXT: El repte de la rehabilitació sensible - Especial referència a la “gentrificació” 16 TXT: La remisión de deudas en la última reforma de la Ley Concursal. Una perla escondida en un contenedor 20 TXT: Reinventar la manera de fer negocis. La tercera revolució industrial al sector immobiliari. L’economia col·laborativa 26 TXT: Les 3 R (Rehabilitació, Regeneració i Renovació urbanes): un repte per a les Comunitats de Propietaris 32 TXT: Som davant d’un canvi de cicle del sector immobiliari? 38 TXT: Monapart y la comunicación online en el sector inmobiliario 42 TXT: La regulación del mercado del suelo 48 TXT: Mobilitat i sentiment de pertinença a l’àrea metropolitana de Barcelona

1

Í DX

Evolució constant

L es solucions existeixen, i sempre hi han estat, com

la paraula crisi, però mentre que aquesta s’ha uti-

litzat per alguns com a justificació per l’immobili-

sime, per no intentar superar-se, per a altres és l’incentiu

i el detonador de l’èxit.

Identificar i aplicar aquestes solucions ens permet evo-

lucionar. La innovació, la col·laboració i la formació són

necessàries per adaptar-se a un entorn en constant evo-

lució. Les preferències i hàbits dels clients canvien per

efecte de nous estímuls i exigències que, moltes vegades,

no tenen relació directa amb el sector en el que la nostra

empresa desenvolupa la seva activitat. És per això que,

nosaltres com a professionals, hem d’anticipar-nos amb

imaginació per vèncer la incertesa d’aquest canvi.

I parlar d’evolucionar, és parlar d’IMMOSCÒPIA, que en-

guany arriba a la seva tercera edició per reafirmar que

és realment l’espai d’aprenentatge i creixement del sector

que ens fa plantejar quines coses estem fent bé i quines cal

millorar pel futur que ja és avui.

El món ha canviat. El sector immobiliari ha canviat. El

comprador d’habitatge ha canviat. El producte immo-

biliari ha canviat. Els canals per arribar als clients han

canviat i també la manera com ens hi comuniquem. En

l’actualitat l’entorn ha canviat de forma accelerada, fins

i tot alguns diuen que ens trobem en constant revolució.

Estem convençuts que amb IMMOSCÒPIA d’enguany

sabrem aprendre molt amb experts d’aquí i de fora, i

que sabrem donar resposta als reptes que ens planteja

el nostre sector.

A la primera part del programa d’ IMMOSCÒPIA, in-

tentarem trobar solucions a múltiples qüestions com:

El mercat immobiliari, avui, té poc o res a veure amb

el que era fa uns anys?. Sabem on som, avui? Sabem

com aprofitar les oportunitats que el mercat ens ofereix,

avui? Sabem com ser professionals immobiliaris millors

i més efectius, avui? Tenim present que estem en un

mercat globalitzat? Com hi arribem? Quines són les es-

tratègies, les polítiques, les promocions que ens cal fer? 2

E D T

Venem immobles amb preus rebaixats, o venem territo-

ri, cultura, paisatge, equipaments, comunicacions? Què

atrau al comprador internacional per adquirir habitatge

a casa nostra?

Certament existeix una sòlida demanda d’habitatge per

part d’estrangers que no es concentra exclusivament en

els mediàtics mercats xinès i rus. Britànics, francesos i

belgues ocupen les primeres posicions en el rànquing

dels que més compren a Espanya. Tenim l’oportunitat,

dins el marc d’ IMMOSCÒPIA, de conèixer de la mà dels

màxims responsables de les associacions immobiliàries

d’aquests països què busquen, com ho fan i com arribar

al comprador estranger, a l’inversor internacional. L’11%

de propietats venudes el 2013 van ser adquirides per

estrangers. Bones notícies, tornem a donar confiança.

El segon eix central de la jornada IMMOSCÒPIA és el

producte immobiliari d’avui. A hores d’ara, ja es cons-

trueixen els immobles que conformaran les ciutats de

demà, més sostenibles, menys contaminades, més efi-

cients. Volem conèixer quines són les prestacions que

tenen aquests nous immobles per poder traslladar-les

als nostres clients i quins són els serveis addicionals re-

lacionats amb l’optimització dels immobles que podem

oferir als nostres clients per tal que adaptin els seus ha-

bitatges. La rehabilitació pot conformar-se amb un eix

d’aquesta evolució necessària.

Ha arribat la revolució al sector immobiliari? Tenim els

indicis? Edificis transformats en petites plantes d’energia

verda? Ciència ficció? Aquest és el producte immobili-

ari que avui ja es projecta i que pot suposar la creació

de llocs de treball al sector. Ens trobem en un inici de

reactivació?

Cada cop hi ha més usuaris que es preocupen per l’efici-

ència energètica, per la sostenibilitat del seu habitatge.

Però, què implica la construcció d’un edifici amb certi-

ficació A? Associem que aquest tipus d’immobles són

rendibles? Us asseguro que tindrem respostes i exemples

a aquestes qüestions.

En eI tercer bloc, procurarem esbrinar com arribar a con-

nectar amb aquest client que està fent un tomb en els

seus hàbits de compra, en el seu format de producte i

fins i tot en els seus valors sobre els que fomenta un nou

estil de vida i per tant de relació amb l’entorn. Més d’un

82% d’usuaris de mòbil té un smartphone. Els nadius di-

gitals són els nostres futurs compradors i cal que parlem

el seu llenguatge, que siguem presents on es busquen

els productes. I per arribar a ells no només cal ser-hi, cal

convertir els “80m2 dues habitacions amb cuina i bany”

en relats d’experiències úniques. Hi ha camí a recórrer,

ens cal evolució. Identificar aquestes premisses ens per-

metrà apuntar cap a l’èxit les nostres accions comercials.

Si som capaços d’aglutinar totes les bones notícies, de

ser crítics però constructius i d’actuar, per obtenir resul-

tats diferents, tinc la convicció que un any més, IMMOS-

CÒPIA s’haurà convertit en aquell instrument d’obser-

vació per diagnosticar problemes i avançar en la bona

direcció de trobar les millors solucions compartides, en

definitiva per trobar la nostra evolució constant.

L’escenari d’aquest espai de reflexió IMMOSCÒPIA es-

devé a casa nostra, a casa dels API gironins. Girona s’ha

retrobat i evoluciona cap un model urbà i turístic sos-

tenible i de qualitat. És per això que hem procurat que

pugueu gaudir de l’explosió de colors que és la ciutat de

Girona en un marc únic que és Temps de Flors. Gràcies

per fer-ho possible.

RAMON COROMINASPresident API Girona

3

Del mercado inmobiliario y sus problemas sólo ten-

go las nociones generales de cualquier ciudadano,

quede constancia desde el principio. Los periodis-

tas, sin embargo, tenemos algún conocimiento adjunto

que a veces nos ayuda a entender cómo se plantean estos

temas cuando salen a la luz pública y cuáles son los mo-

tivos que originan las noticias sobre todo lo inmobiliario.

Hay compañeros expertos en el asunto y los demás siem-

pre podemos aprender de las ‘historias internas’ a través

de ellos. Y, desde luego, no hay periodista veterano (tal

es mi caso) que no se haya topado alguna vez con no-

ticias más o menos complejas referidas a ese mercado,

tanto para trabajarlas como para padecerlas.

Estamos hablando de un mercado muy importante:

todo aquel que haya comprado, vendido, heredado o

alquilado una casa, un piso o un chiringuito ha tenido

que enfrentarse con leyes y reglamentos más o menos

incomprensibles, que parecen variar según los gobier-

nos de turno. Un lío que se acrecienta cuando pensa-

mos que sobre nuestro hábitat urbano (o rural también)

tienen competencia tanto el Gobierno central como los

autonómicos y, desde luego, los ayuntamientos, con sus

ordenanzas, normas y correspondientes intereses. El re-

sultado de esta acumulación es una jungla legal a la que

se enfrentan los ciudadanos. Una jungla que requiere de

expertos que orienten a los pobres mortales en busca de

techo donde cobijar sus vidas. Por la razón que sea, en

nuestra realidad es raro quién que no necesita poner un

API en su vida.

Hago esta introducción para que se entienda que el

periodista está obligado a conocer la realidad de los

ciudadanos ante cualquiera de las circunstancias que

determinan su vida, y la vivienda es de la mayor impor-

tancia; comprobado. Aún más, el periodismo correcto y

profesional debe existir, en este campo como en todos

los demás, para ayudar a los ciudadanos a conocer y

comprender cuál es la realidad y cómo hacer para ma-

nejarse correctamente en ella.

El periodismo no debería desorientar ni engañar ni tam-

poco ocultar realidades desagradables o moverse por in-

tereses propios. Los periodistas debemos sintetizar con

inteligencia: explicar los hechos y sus circunstancias

pensando más en estos ciudadanos que en los intereses

y compromisos del diario o de sus anunciantes. Todo el

mundo debería saberlo, lo subrayo: el ejercicio honesto

y veraz del periodismo es posible, pero no es fácil. Tam-

poco en lo que afecta al tema de la vivienda en el que

confluyen tantos intereses encontrados.

Hay ejemplos de todas clases. ¿Cómo saber, para empe-

zar, cuánto ha bajado el mercado de la vivienda nueva

y de la de segunda mano en Barcelona desde hace 10

años? O ¿cuál es la perspectiva de ese mercado, seguir

bajando o cambiar al alza? La respuesta correcta a esa

pregunta elemental cambia, por sí sola, un montón de

cotizaciones y puede hacer ricos o arruinar a quién se

equivoque.

No es ninguna novedad: el de la vivienda ha sido el mer-

cado de grandes enriquecimientos y lo contrario. ¿Qué

decir de los fondos buitre (multinacionales financieras)

que parece se aprestan a invertir en las llamadas ‘opor-

tunidades’ de mercado? ¿Sabremos alguna vez de qué

plusvalías van a beneficiarse esos presuntos inversores?

Periodistas ante lo inmobiliario: todo un mundo

4

E D TO P N

Mas incógnitas punzantes. ¿Cómo evaluar la repercusión

de los precios de venta del patrimonio inmobiliario pú-

blico sobre los precios de la propiedad privada? He leído

hace poco que nuestra Generalitat catalana trata de ven-

der 13 edificios públicos por 215 millones de euros: ¿es

eso una ganga o no? Sólo recordar que por la bella finca

racionalista (1929) de la calle de Caspe esquina Pau

Claris conocida por el nombre de ‘casa Tecla Sala’ (Ca-

talogada, arquitecto Folguera) se pide una cifra de risa

(23,4 millones según La Vanguardia -5 de marzo 2014- o

18 784 millones según la página de la Generalitat que

incluye 3 años de alquiler). No es fácil responder a eso,

sin equivocarse claro.

Los periodistas, en casos así, sólo podemos explicar

nuestras dudas y mostrar los datos que tenemos. Y, des-

de luego podemos estar muy equivocados, o, para que se

me entienda, ser ‘víctimas’ de fuentes muy interesadas

que ‘dirijan’ en nuestras narices la información periodís-

tica por medio de nuestra firma (que es nuestro único

patrimonio).

Pienso que un buen periodista es aquel que ha sido en-

gañado las veces suficientes como para no volver a caer

en esas trampas y, contrastarlo todo con diversas fuen-

tes, también inmobiliarias o económicas. Publicar según

qué historias es toda una carrera de obstáculos y supone

tener que trabajar a fondo para descubrir esos intereses

que no afloran a simple vista. Y esto ahora mismo resul-

ta tan caro que los medios tienen demasiado a menudo

la tentación de hacer una información más efectista o

populista que real.

Otro ejemplo. ¿Cuánto tiempo hace que se sabe que en

el año 2014 se acaba la ‘alegría’ de los antiguos contra-

tos de alquiler que cobijan tantos comercios y negocios

barceloneses? Pues bien, todos hemos visto como el

asunto parece haber ‘cogido por sorpresa’ al mismísimo

Ayuntamiento de la ciudad. ¿Es posible que no se hayan

dado cuenta de que algunos centenares de estos nego-

cios (farmacias, pastelerías, tiendas textiles, etcétera) se

han convertido, a través de los tiempos, en alquileres/

ganga para el inquilino? Parece que han sido los medios

de comunicación quienes han puesto al consistorio sobre

aviso utilizando el viejo truco del rasgamiento de ves-

tiduras que moviliza el sentimiento popular ante esas

reliquias del pasado: ¿Cómo puede desaparecer tal bar,

o tal farmacia, o tal confitería?, se preguntan.

Los periodistas han apelado a los ciudadanos para que

se conviertan en jueces. Y el dictamen ha sido casi uná-

nime: esos lugares ‘viejunos’ han modelado la identi-

dad de un montón de generaciones que lamentarían su

desaparición. El recurso al populismo ha sido el recurso

directo. Y, en este caso más que otros muchos, el perio-

dismo ha servido para aglutinar esa entelequia que se

ha dado en llamar opinión pública. Personalmente creo

que algunos de esos comercios deberían ser conservados

como ‘testimonios’ vivos de una época, pero eso no es

fácil si no se alcanzan acuerdos con la propiedad y con

quienes dan vida a tales reliquias.

No puedo extenderme más. Ya he dicho que soy lega en

la materia y que me he limitado a subrayar algunos pro-

blemas que son comunes a estos tres ejes que formamos,

los ciudadanos, el mundo amplio y difuso de la vivien-

da y los periodistas que informamos de lo que sabemos

que sucede. Y cuando no lo sabemos, aunque tenemos

prohibido inventarlo, buscamos recursos debajo de las

piedras. Esos recursos, me refiero al sector y las perso-

nas que lo conforman, también podrían ayudar a que se

conozca la realidad facilitando informaciones precisas,

transparentes y reales. Que falta nos hacen a todos.

MARGARITA RIVIÈREPeriodista

5

La motivació és un estat mental, l’energia ens mou a l’acció. Per aquest motiu, allò que fa que obtinguem un elevat rendiment i el puguem mantenir sostingudament en el temps és ser capaç de generar energia. Però, com es genera l’energia?

A LA RECERCA DE L’ENERGIA

6

T X T

INTRODUCCIÓ

Durant els anys que he estat entrenador

d’esportistes sempre he estat preocupat

per dos grans àmbits de coneixement: el

tàctic o estratègic (és a dir, com es pot

jugar millor) i l’emocional (com aconse-

guir que els esportistes sempre rendeixin

al màxim nivell mental).

Sempre havia pensat que aquests dos

són els aspectes cabdals per a assolir el

màxim rendiment. En aquest article des-

velaré les claus d’aquests dos àmbits i les

de dos àmbits nous que he descobert en

el camí. Igualment crec que les respostes

que doni en l’àmbit esportiu es poden

aplicar a la nostra vida diària ja que els

esportistes són en realitat persones i

construeixen el seu rendiment amb les

mateixes eines que tenim tots.

Per damunt de tot m’he adonat que tot i

que la recerca de les estratègies de mo-

tivació sol preocupar-nos, dos conceptes

apareixen i es revelen com encara més

importants que la motivació: el primer

és el rendiment. El que generalment vo-

lem és que l’equip rendeixi, per sobre

del fet que estigui motivat. A vegades no

guanya el que està mes motivat ja que

l’adversari pot tenir un talent o organit-

zació tàctica superior que l’ajuda a ob-

tenir un rendiment major. A vegades els

jugadors ja estan motivats... el què els

passa és que no saben com dur a terme

les tasques que els facin guanyar!

Amb el temps m’he adonat que allò que

fa que obtinguem un elevat rendiment i

el puguem mantenir sostingudament en

el temps és ser capaç de generar ener-

gia. Crec que és important fer el canvi

de voler estar motivat a voler sentir

energia. En efecte, la motivació pot ser

un element més mental en canvi el que

realment ens mourà i ens aproparà als

nostres objectius és posseir una energia

sense fi que ens faci actuar físicament.

Crec que aquesta energia s’allibera quan

s’alineen els quatre índexs dels que par-

laré en l’article: el talent, les emocions,

la salut i la transcendència.

LA FÓRMULA MÀGICA

Fa anys que em dedico a la formació

d’entrenadors. En tot aquest temps,

quan explicava com podem treure el

màxim rendiment dels nostres espor-

tistes, construïa una fórmula que resu-

midament deia que el rendiment dels

esportistes és la suma de les diferents

perspectives que en la seva preparació

desenvolupem, és a dir, la preparació

física més la tècnica, més la tàctica més

la psicològica. Aquesta fórmula, per la

seva senzillesa i obvietat, mai no havia

estat qüestionada.

Fa un temps vaig començar a sospitar

que l’operació matemàtica que unia els

diferents tipus de preparació no era la

suma. Vaig observar que les relacions

que s’establien entre els diferents tipus

de preparació més que afegir-se les unes

a les altres, es potenciaven i s’interrela-

cionaven d’una manera molt més siner-

gètica.

Portada a l’extrem per mancances, veiem

que quan un jugador no estava motivat,

no és que afegís un valor igual a zero a

la seva qualitat tècnico-tàctica, sinó que

senzillament no valia res. I el mateix

passava amb l’apartat físic.

D’aquesta manera, sembla que la rela-

ció que s’estableix entre les diferents

“columnes” de rendiment és més aviat

la multiplicació. Si entenem (en una pri-

mera aproximació) que el talent d’un ju-

gador és la seva capacitat tècnica més la

seva capacitat tàctica) ens trobarem amb

que la motivació i la forma física poden

augmentar (o disminuir si multipliquem

per menys d’un) el seu talent i, per tant,

el seu rendiment.

EL TALENT

Considero que hi ha tres tipus de perso-

nes: les que no s’adonen del que succe-

eix, les que sí que se n’adonen del que

passa, i els que fan que passin coses.

Utilitzant aquests tres avatars personals,

explicaré a continuació el concepte que

tinc de talent, com a capacitat personal

d’assolir rendiment.

XESCO ESPAR

7

La definició de talent que presentaré

aquí potser no sigui la més ortodoxa

però està carregada d’utilitat. Per a fer-

ho, necessitaré aquests tres elements que

fan referència als tres tipus de persones

que acabo d’esmentar.

En primer lloc, podem entendre el ta-

lent com el conjunt d’habilitats que un

jugador o una persona posseeix. En un

esportista poden ser les habilitats que

té de passar la pilota, regatejar, xutar,

aturar, córrer o fer tombarelles amb més

estil que ningú. El talent pot ser innat

(escassos casos) o adquirit (a base d’ho-

res de pràctica enfocada). En la nostra

feina, aquesta dimensió del talent podria

entendre’s com les habilitats que hem

anat aprenent des que vam ser consci-

ents que ens volíem dedicar al que fem.

No obstant això, el talent inicial sol

servir de molt poc, si no som capaços

d’usar-lo per a resoldre els problemes

que el joc o la vida ens proposa. De poc

serveix que un jugador sigui ben hàbil

durant l’entrenament, quan la oposició

dels seus companys és sempre respec-

tuosa. El talent, el verdader talent cal

demostrar-lo en les situacions difícils i

que suposen un repte en tots els sentits.

Quan el partit està costa amunt i el ri-

val ens treu avantatge, juguem a camp

contrari i queda poc temps, allà és quan

el talent ha d’aflorar i rendir. Igualment

treballar amb compradors o venedors

decidits és molt més fàcil que quan qui

ens visita no té clar el que vol i a més

ens trobem en una època en que és difí-

cil fer transaccions.

Finalment, un tercer component oblidat

del talent és aquell que ens permet dur

la iniciativa, és a dir, el que ens permet

anticipar els possibles problemes que

tindrem i actuar proactivament perquè

es donin en les maneres més convenients

per als nostres interessos.

Sentir-nos talentosos en el dia a dia

significa tenir confiança de què serem

capaços de resoldre els nostres proble-

mes domèstics o a la feina i per tant

afecta directament a la motivació. Si

nosaltres tenim confiança de bon matí

que avui serà un dia productiu a l’ofici-

na i que anirem resolent les demandes

que els clients ens facin, segur que ani-

rem molt més motivats a treballar que

no pas si tenim por del dia. És per això

que la formació i l’aprenentatge conti-

nuat sempre afecten directament també

la motivació.

A vegades no és que no estiguem moti-

vats per a fer una venda, el problema és

que no tenim clar com fer-la. Quan ho

esbrinem o ho aprenem, la motivació per

a fer-la acudeix a l’instant.

L’ASPECTE EMOCIONAL

Podem entendre les emocions com a

estats mentals molt intensos que es ge-

neren a partir del sistema nerviós i que

són desencadenats per alguns elements

de l’entorn o per la direcció deliberada

de l’enfoc del pensament.

Les emocions ens permeten accedir a re-

cursos que anteriorment no reconeixíem,

per tant ens permeten actuar en circums-

tàncies que en altra hora no ho hagués-

sim fet. Per això es relacionen amb la

motivació. Un adequat estat emocional

ens farà actuar i un altre no.

La relació entre l’estat emocional perce-

but i la postura que adoptem és evident.

Cada estat emocional porta associada

una postura que és en realitat el que ens

fa sentir. Les postures que adopta una

persona quan sent por, alegria o ràbia

són completament diferents entre elles.

Crec que és important adonar-nos que

la relació que els estats emocionals te-

nen en referència al cos són certes en

les dues direccions. És a dir, que tant

l’emoció afecta la postura, com la postu-

ra afecta l’emoció, ja que la ment no pot

processar i sentir una emoció per la qual

no té el cos disposat de manera correc-

ta. Per exemple, és difícil sentir tristor

si tenim un somriure dibuixat a la cara.

És fàcil observar com els metges reco-

manen de seguida la gent que pateix

depressions, que es mogui i camini. El 8

T X T

moviment i la postura poden fer desapa-

rèixer la sensació corporal de tristor en

només uns instants.

Un altre element que ens permet accedir

al control de les emocions és el control

del pensament. No sempre podem con-

trolar el que succeeix en el nostre en-

torn, però sempre podem decidir dues

coses: a quina part de l’entorn prestem

atenció i què significa això per a nosal-

tres. Efectivament, segons en la part de

l’entorn que enfoquem sentirem només

tristor o segons en la part que enfoquem

sentirem ràbia, o alegria. De la mateixa

manera que quan uns jugadors s’adonen

que falten tres minuts i van perdent per

dos gols, el seu estat emocional serà

completament diferent si interpreten

que “només” falten tres minuts, o que

“encara” falten tres minuts. Si aprenem

a enfocar sempre en aquelles coses que

ens donen força i no que ens la treuen

estarem més a prop de controlar també

les nostres emocions.

Els estats de motivació solen caracterit-

zar-se per postures dretes i de seguretat,

amb un cert moviment associat i sobretot

amb l’habilitat d’enfocar en aquelles cir-

cumstàncies que ens fan sentir control so-

bre la situació i ganes d’actuar sobre ella.

LA SALUT

El rendiment dels esportistes està forta-

ment lligat al seu esforç físic. En alguns

esports és més evident que en altres,

com ara en els esports individuals, però

en tots els esports és determinant per al

seu rendiment.

I si en els esportistes és important també

ho ha de ser en la població en general.

És possible que la forma física no sigui

tan determinant però no és menys cert

que la salut sí que ho és. I no em re-

fereixo a estar malalt. Evidentment el

rendiment d’una persona malalta bai-

xa molt (de fet sol agafar la baixa a la

feina) però molts petits entrebancs de

salut passen inadvertits en el dia a dia

afectant en bona mesura l’energia que

tenim per a anar a buscar el dia en lloc

d’esperar que vingui.

El mateix succeeix amb l’alimentació.

No és el mateix menjar que nodrir-se.

El que realment importa quan mengem

són els nutrients que proporcionem al

nostre cos. De tota la gama de productes

que hi ha en el supermercat, segur que

n’hi ha uns cinquanta que proporcionen

el màxim de nutrients per peça. Perquè

no ens acostumem a menjar aquests?

La publicitat, els gustos i els hàbits que

hem anat adquirint fan que la nostra

alimentació ens proporcioni una baixa

nutrició i un excés d’aliments dolents

per la nostra salut i plens de substàncies

tòxiques. Aquestes substàncies, si bé no

ho semblen en aquell precís moment, a

base d’anar acumulant-se en el nostre or-

ganisme acaben per deteriorar la nostra

forma física i apagar l’energia.

Uns bons hàbits alimentaris són impres-

cindibles per a poder generar de mane-

ra sistemàtica l’energia que necessitem

cada dia. Hauríem de canviar la mane-

ra en que veiem la nostra alimentació i

passar a pensar que quan mengem ens

nodrim més que altra cosa.

El mateix passa amb l’exercici físic. Sóc

del parer que l’energia no es posseeix,

sinó que es crea. I que una de les mane-

res d’aprendre a crear energia és entre-

nant, ja que l’esforç volitiu de fer activi-

tat física posa en moviment els nostres

recursos de producció d’energia, de ma-

nera que estaran més optimitzats quan

demanem l’energia per realitzar altres

tasques (els cansats fan la feina, diuen,

possiblement perquè son aquells que han

après a generar energia fins i tot quan

aquesta se’ls ha acabat).

A L A R E C E R C A D E L’ E N E R GI A

Hi ha tres tipus de persones: les que no s’adonen del que succeeix, les que sí que se n’adonen del què passa, i les que fan que passin coses

9

A més la sensació de sentir-se en forma o

si més no físicament actiu afecta directa-

ment l’humor general de la persona i com

a conseqüència el seu nivell d’activitat.

LA TRASCENDÈNCIA

Fins ara hem repassat els tres actors

principals en la generació d’energia. La

salut (o aspecte físic), el talent (o aspec-

te mental), la motivació (aspecte emoci-

onal) són els principals factors que fan

que siguem capaços de generar energia

a voluntat.

Així i tot hi ha cops en què les tres for-

ces ens semblen alineades, és a dir, que

estem bé de salut, ens encanta i sabem

fer la nostra feina i fins i tot ens sen-

tim motivats a fer-la... però no sempre

ho aconseguim. L’evidència d’aquest fet

m’ha fet reflexionar durant temps i crec

que quan “tot està be” i encara no actu-

em, es perquè encara ens falta disparar

el darrer factor, el factor espiritual o de

transcendència.

Tots coneixem grans aconseguidors (es-

portistes o professionals de diversos àm-

bits) que a vegades arriben a límits on

sembla que ja estan realitzats i l’única

manera de continuar perseguint els seus

somnis és fent-ho per quelcom més que

ells mateixos. És com si la necessitat o

possibilitat de deixar un llegat els donés

l’extra que necessiten per a enfocar-se

definitivament.

Quan s’allibera aquesta quarta força

l’energia esdevé inabastable. Fins i tot

molts cops aquesta quarta força

desencadena i orienta les altres.

Fer les coses pels altres ens fa sentir una

major necessitat de cuidar-nos, d’apren-

dre el que faci falta, d’organitzar el nos-

tre entorn perquè els recursos apareguin

i ens dóna motivació per llevar-nos cada

dia. Potser aquesta quarta força, la de la

transcendència, sigui la clau definitiva

de la voluntat humana.

Recordo les paraules que en Pep Guar-

diola va etzibar als integrants d’aquell

equip del Barça que ho havia guanyat

tot excepte el darrer títol de la Copa In-

tercontinental. “Si perdeu seguireu sent

el millor equip del món, però si guanyeu

sereu eterns” .

Van guanyar... i encara els recordem.

10

T X T

Ara més que mai, necessites un expert que et faci costat en la compra, venda o lloguer d’un immoble.www.api.catEl portal professional més important de Catalunya

Oferta immobiliària amb la garantia d’un col·lectiu professional amb més de 60 anys d’experiència en el sector i amb més de 2.000 membres a tot Catalunya.

El centre de Barcelona s’està “gentrificant”: la població de classe treballadora originària dels centres urbans està sent substituïda per població més benestant. Per mitigar els efectes d’aquest fenomen, cal intervenir conscientment.

EL REPTE DE LA REHABILITACIÓ SENSIBLE -ESPECIAL REFERÈNCIA A LA “GENTRIFICACIÓ”-

12

T X T

La idea d’aquest article prové d’una ses-

sió de treball organitzada pel COAPI a

la seu de l’APCE el 08/11/2013, on vam

analitzar què podíem fer per tirar enda-

vant operacions 3R (rehabilitació, rege-

neració o renovació, en termes legals)

a partir de l’entrada en vigor de la Llei

8/2013.

En aquest context vaig plantejar que, al

meu entendre, el futur de l’urbanisme

és clarament el de les actuacions en la

ciutat construïda, però que aquestes in-

tervencions tenen com a repte majúscul

trobar la manera de ser viables econò-

micament sense posar en perill la mà-

xima atenció a les persones, en especial

als residents i petits propietaris. Així, si

tradicionalment les operacions urbanís-

tiques han concernit només a promotors

i propietaris majoritaris, en la rehabi-

litació s’obre un camp de treball que

no té res a veure amb el protagonisme

d’aquests agents. La ciutat construïda és

habitada i, per tant, les persones que hi

resideixen passen a ser protagonistes de

primer ordre.

En la Llei 8/2013 es ve a dir que les co-

munitats de propietaris –hauríem d’in-

cloure-hi els veïns- són el centre de la

política rehabilitadora. Però alhora la

llei permet que la iniciativa de la trans-

formació no sigui dels residents sinó que

es declari obligatòria per part de l’Ad-

ministració pública, per decisió pròpia o

a proposta d’un agent rehabilitador. En

aquest cas les comunitats no tenen capa-

citat de decisió, ja que no és necessari

l’acord de la comunitat per dur a terme

l’actuació.

Hem d’adonar-nos que aquesta previsió,

pensada per facilitar algunes operacions

rehabilitadores, pot ser un problema si

s’utilitza de forma generalitzada, en un

país amb una població que ha envellit al

ritme dels seus habitatges, amb un gran

nombre de pensionistes, i on els que no

som vells vivim també una crisi mai vis-

ta. Davant aquesta situació, no podem

estressar més a la gent que pateix.

Hauríem de tenir clar que no podem

traslladar a les operacions rehabilitado-

res les perversions de les tècniques i mè-

todes de treball utilitzats en les operaci-

ons urbanitzadores. L’agent rehabilitador

no pot ser un mer agent urbanitzador

traslladat a la ciutat construïda. Si ens

creiem que un edifici i un tros de ciutat

DOLORS CLAVELL NADALAdvocada (va treballar en la regeneració de Ciutat Vella els anys 90)

Què és la gentrificació?

El terme va ser creat als anys 60 per la sociòloga marxista Ruth Glass, per referir-se al que succeïa al centre de Londres, on les classes mitjanes i altes dels afores de la ciutat anaven envaint progressivament el centre, expulsant indirectament les classes baixes. Etimològicament, la paraula deriva de l’an-glès “gentry”, que significa classe acomodada, i que originàriament incloïa les persones de bones maneres (gentlemen) i el conjunt de professionals acomo-dats (esquires). Es podria dir que la gentrificació és una mena d’elitització.

S’entén que el procés de gentrificació és aplicable al desplaçament de la po-blació de classe treballadora originària dels centres urbans, substituïda per població més benestant que veu en aquest centre l’oportunitat de gaudir d’una oferta d’equipaments i activitats que no li ofereix la perifèria. Per posar un exemple, a casa nostra la gentrificació es produiria al centre de Barcelona, amb la vinguda de determinades persones i parelles amb capacitat de consum cultural que, un cop han criat els fills en un habitatge aïllat a Sant Cugat, al voltant dels 50 anys desitgen gaudir de la proximitat del Liceu, els teatres, el cinema, la dansa o la música en directe, i les activitats molt diverses que no-més ofereix la ciutat central. D’aques-ta forma, aquesta ciutat central es va transformant socialment, expulsant directament i indirectament les per-sones que van patir els moments de degradació i que ara no poden pagar els preus que el fenomen ha generat. 13

U N E N TO R N D I F Í C I L

es revaloritzen amb unes obres de reha-

bilitació, els seus veïns han de sentir-se’n

beneficiats i no expulsats i menystinguts

i maltractats, com s’han sentit tradicio-

nalment els petits propietaris i ocupants

davant els poderosos agents urbanitza-

dors.

L’objecte de la rehabilitació no són els

edificis sinó la gent, les seves necessitats

bàsiques, la seva qualitat de vida i el seu

dret a un habitatge digne. El negoci ex-

cessiu i descontrolat que va fer-se sobre

el sòl d’aquest país no pot traslladar-se

ara als barris habitats.

Per tant, el NOU AGENT REHABILITA-

DOR ha d’ampliar la seva perspectiva i

els seus coneixements, i ha d’integrar

com a propi l’estudi i anàlisi dels proces-

sos urbans. No pot ser que vagin per una

banda les associacions veïnals i els ex-

perts en sociologia o geografia urbanes, i

per l’altra els agents de la transformació,

amb llenguatges i mirades absolutament

diferenciades sobre un mateix fet.

En aquesta línia, l’agent rehabilitador

s’ha de reciclar, i tenir coneixements bà-

sics de les reflexions entorn al fet urbà.

Un dels temes de reflexió interessants

que es van desenvolupant en l’acadèmia

–i que tots hauríem de conèixer- és el de

l’anomenada GENTRIFICACIÓ.

En l’anàlisi de la gentrificació, s’ha dit

que hi ha dues explicacions, que es com-

plementen:

a) Existeix una tendència “natural” del

mercat del sòl i el comportament del ca-

pital immobiliari a destinar-se a les clas-

ses més afavorides donat que generen un

major negoci a l’activitat immobiliària.

Segons estudià el geògraf Neil Smith,

arriba un moment en què determinats

espais degradats generen un potencial

immobiliari tan gran que els inversos

impulsen el procés de gentrificació per

obtenir-ne beneficis.

b) Les ciutats es converteixen en espais

amb una economia basada en els serveis

i els negocis, la qual cosa incrementa la

presència de professionals especialistes,

que formen part de les classes mitjanes

i altes. Aquestes classes tenen preferèn-

cies residencials, d’oci i de consum molt

lligades a la qualitat de la vida urbana.

Podem veure que, si continuem amb

l’exemple de Barcelona, és possible

mitigar els efectes de la tendència a la

gentrificació si invertim en la millora

general dels barris i no ens concentrem

únicament en el centre de la ciutat, o si

reconeixem el dret al reallotjament de

les persones residents que no volen mar-

xar, o si actuem quan es detecten casos

d’assetjament immobiliari característics.

En observar la nostra pròpia història re-

cent, podrem detectar l’evolució de les

operacions que hem realitzat i com s’ha

permès o no que la tendència inicial fos

corregida.

Per evitar processos com la gentrificació,

l’alternativa no és la passivitat, sinó la

intervenció conscient. És a dir, no crec

que es pugui defensar que no cal inter-

venir en les ciutats centrals per frenar-ne

la degradació, però sí que és exigible

que aquesta intervenció sigui curosa i

coneixedora dels efectes perversos que

es poden generar.

En conclusió, la reflexió general que

aquí s’apunta és que, si volem actuar

en la ciutat construïda, hem de fer els

màxims esforços per entendre els efectes

que les nostres actuacions tinguin en la

població. Entre aquests efectes, cal evi-

No podem traslladar a les operacions rehabilitadores les perversions de les tècniques i mètodes de treball utilitzats en les operacions urbanitzadores.

14

T X T

tar la substitució total de la població que

habita un barri per donar pas a gent amb

majors recursos que busca la centralitat

urbana d’un espai renovat. I això es pot

defensar per part dels propis agents

rehabilitadors, no cal deixar que tota

aquesta reflexió es produeixi en àmbits

estrictament acadèmics i veïnals.

S’apunta doncs una idea, dirigida als

potencials agents rehabilitadors: Volem

realment començar l’actuació rehabili-

tadora que necessàriament haurem de

fer, amb les tècniques imperatives que

preveu la Llei 8/2013? Estem en condici-

ons de fer-ho de forma solvent? No seria

millor aspirar a què els veïns vinguin a

buscar-nos perquè saben de les nostres

bones pràctiques i començar, per tant,

amb actuacions negociades? No podríem

ser capaços de fer aliances? No és mi-

llor fer-nos necessaris que imposar-nos,

en una situació social i econòmica tan

complexa com l’actual? No és millor in-

vertir en gestors amb habilitats socials

i sensibilitat humana que en professio-

nals freds i prepotents, tan abundants

en el món immobiliari “d’abans”? O és

que no és “d’abans” realment i volem

continuar practicant el que ja sabem,

sense reciclar-nos? No seria un bon ob-

jectiu demostrar que els mètodes ante-

riors són efectivament “d’abans”, i que

ara hem après la lliçó i hem pres nota

de les experiències i volem evolucionar,

modernitzar-nos, aprendre a tractar els

problemes humans de forma raonable i

complexa?

Crec que és una nova professió la que

hem d’impulsar: la de les persones pro-

fessionals del canvi urbà, un camp inter-

disciplinari i híbrid. Es tracta de cons-

truir un nou model empresarial, amb

desig de ser prestigiós, especialitzat,

rigorós i humanament sensible.

E L R E P T E D E L A R E H A B I LI TA C I Ó S E N S I B L E

15

Hasta ahora España era reacia a incorporar fórmulas más o menos flexibles de segunda oportunidad. Sin embargo, la Ley de Emprendedores esconde un artículo que la regula por primera vez. Aunque no es el ideal que se necesita, es un primer paso.

LA REMISIÓN DE DEUDAS EN LA ÚLTIMA REFORMA DE LA LEY CONCURSAL. UNA PERLA ESCONDIDA EN UN CONTENEDOR

16

T X T

Para quien no esté familiarizado con la

jerga jurídico-económica que ha termi-

nado por imponerse en tiempos de cri-

sis, el derecho a la segunda oportunidad

hace referencia a la previsión legal de

perdón de todo o parte de las deudas a

quien no disponga de recursos econó-

micos. Esta institución tiene su origen

en países de cultura anglosajona, en los

que se entiende que el deudor no pue-

de quedar permanentemente atrapado

por la deuda, que tiene derecho a poder

empezar de nuevo, rehacer su vida eco-

nómica.

Para conseguir esta remisión de deudas

es necesario que se acredite que el deu-

dor lo es de buena fe, es decir, que no

se trata de alguien que haya utilizado el

engaño o la falta absoluta de previsión

para endeudarse; también se necesita

acreditar que el deudor ha vendido todo

su patrimonio para satisfacer las deudas

pendientes; finalmente es necesario que

exista una supervisión de un organismo

público que constate el origen de las

deudas, que se identifiquen los recursos

económicos del deudor y que durante un

período más o menos largo de tiempo –

de 5 a 7 años – el deudor ve limitado su

acceso al crédito.

Cumplidos estos requisitos el juez puede

perdonar al deudor accidental, al buen

deudor, la parte de deuda que no haya

podido pagar, de ese modo se le ofrece

una segunda oportunidad.

En España, como en otros países de cul-

tura latina, esta fórmula anglosajona

había sido tradicionalmente rechazada.

El Código civil pesaba como una losa

al advertir que el deudor responde con

todo su patrimonio, con sus bienes pre-

sentes y futuros; que no se libera de las

deudas hasta la completa satisfacción

del deudor.

Todos los países de nuestro entorno eco-

nómico, social y cultural habían incor-

porado fórmulas más o menos flexibles

de segunda oportunidad. En el arranque

del siglo XXI en Europa sólo España y

Bulgaria eran reacias a incorporar este

tipo de normas.

Los analistas de la crisis y las institucio-

nes europeas advertían de las profundas

disfunciones sociales que generaba la

persecución ad aeternum de los deudo-

res, su sometimiento a la penuria per-

manente de la insolvencia, los riesgos de

exclusión social, la condena al deudor a

subsistir gracias a la economía sumergi-

da, a no pagar impuestos y a aceptar las

tareas más sórdidas y peor retribuidas de

la pirámide económica.

La presión de los supervisores de la

Unión Europea ha determinado que fi-

nalmente el gobierno español haya de-

cidido regular el derecho a la segunda

oportunidad. Podría haber aprovechado

la ocasión para intentar reconciliarse

con cientos de miles de ciudadanos de

este país a los que los recortes y las re-

formas les han dejado a las puertas de la

miseria, sin embargo, como la reforma

no deja de ser la asunción de un fracaso

de determinadas políticas económicas y

sociales, ha optado por incluir la medida

de rondón, escondida en una de esas le-

yes contenedor con la que nos sorprende

una semana sí otra también.

Las leyes contenedor son aquellas en las

que el gobierno utiliza una nueva norma

para trastocar todo el ordenamiento ju-

rídico, para introducir reformas fiscales,

laborales, mercantiles o reguladoras de

sectores estratégicos. Esas leyes contene-

dor hacen saltar la necesaria armonía del

sistema jurídico y responden la mayoría

de las veces a urgencias generadas por

un titular de prensa o a la necesidad de

devolver favores a lobbys económicos.

En una de estas leyes contenedor, con-

cretamente en la Ley 14/2013, de 27

de septiembre, se escondía, como una

perla, la regulación por primera vez en

la historia de España del derecho a la

segunda oportunidad.

La ley contenedor en cuestión era la lla-

mada Ley de Emprendedores, uno de los

palabros moda que ha inventado el go-

bierno para dibujar una posible salida a

la crisis. Sólo podrán superar la crisis los

emprendedores; cuestión distinta es sa-

JOSÉ Mª FERNÁNDEZ SEIJOMagistrado

17

ber quién puede ser emprendedor y qué

riesgos ha de asumir.

Amagado en el artículo 21 de la Ley de

Emprendedores aparece la reforma que

podrá habilitar que miles de ciudadanos

puedan tener una segunda oportunidad.

Como se trataba de esconder bien una

reforma que pudiera abrir una luz de

esperanza el legislador no se contenta

con utilizar una norma contenedor, sino

que dentro del contenedor a la vez es-

tablece un recoveco en el que disimular

la reforma.

Para poder disponer de una segunda

oportunidad el deudor deberá iniciar un

procedimiento de insolvencia, un proce-

dimiento concursal. Si es emprendedor

podrá evitar los juzgados ya que la Ley

habilita un sistema de mediación ante

un notario que permitiría pactar con los

acreedores. Ni qué decir tiene que aun-

que la ley entró en vigor a finales de oc-

tubre a fecha de hoy no se han regulado

todavía los requisitos de los mediadores

por lo que la norma lleva varios meses

sin poderse aplicar de modo efectivo.

Si uno no tiene la suerte de ser empren-

dedor entonces no puede usar la medi-

cación ni ningún otro remedio extrajudi-

cial, tiene que solicitar el concurso.

Para que un deudor, emprendedor o

no, pueda tener derecho a una segun-

da oportunidad, es decir, se le perdone

una parte de la deuda, es necesario que

pague los siguientes créditos: todos los

créditos públicos, incluidos recargos, in-

tereses y sanciones; también ha de pagar

el crédito con garantía real – la hipoteca

-, deberá pagar todos los gastos del pro-

cedimiento y además un 25% del resto

de acreedores. Además el deudor tiene

que acreditar que no lo es de mala fe, por

lo tanto no puede ser declarado culpable

de su concurso, ni haber cometido delitos

de naturaleza patrimonial o societaria.

Para conseguir el perdón no basta con

ser un buen deudor y haber pagado una

parte importante de las deudas, también

es necesario justificar que se han vendi-

do todos los bienes del patrimonio del

deudor para el pago de sus acreedores.

Se llega a la segunda oportunidad puro

de espíritu y ligero de equipaje – la ley

solo permite conservar los bienes inem-

bargables o los de valor ridículo -. Rea-

lizados todos estos esfuerzos el juez po-

drá perdonar, remitir, el resto de deuda

insatisfecha para que el deudor pueda

rehacer su vida económica desde prácti-

camente la nada.

Como se ha indicado la reforma habilita

dos vías. Por una parte el nuevo título X

de la Ley Concursal establece un sistema

extrajudicial de pago a los acreedores,

los pequeños empresarios podrán acu-

dir al notario o al registrador mercantil

para iniciar una ronda de contactos con

sus acreedores con el fin de llegar a un

acuerdo de pago. Para ayudar al deudor

la Ley prevé el nombramiento de un me-

diador concursal, que tutela el proceso.

Se pretende un procedimiento muy ágil

en el que, si no se ve viabilidad, el me-

diador pueda instar el concurso. El pro-

blema que se observa es que todavía no

se ha iniciado ningún procedimiento ya

que el Ministerio de Justicia tiene blo-

queada la elaboración de listas de me-

diadores.

En este procedimiento extrajudicial si no

hay convenio o si el convenio de pago

se incumple el deudor se ve abocado al

concurso, concurso en el que podrá obte-

ner la remisión de las deudas si acredita

En otros países a los que nos gustaría parecernos estas medidas de gracia se tutelan por la Administración, se buscan procedimientos muy ágiles

18

T X T

L A R E MI S I Ó N D E D E U D A S E N L A Ú LT I M A R E FO R M A D E L A L E Y C O N C U R S A L

haber pagado cuando menos los créditos

públicos, los créditos con garantía real y

los gastos de todo el procedimiento.

Si el deudor no es emprendedor no pue-

de acceder a este procedimiento extraju-

dicial y deberá ir directamente a concur-

so. En este caso el nuevo artículo 178.2

de la Ley concursal establece que para

poder obtener la remisión de las deudas

deberá haber pagado no sólo los créditos

referidos para el emprendedor, sino que

también ha de pagar al menos el 25%

del crédito ordinario.

La Ley, por descontado, no tiene efectos

retroactivos, por lo tanto sólo podrá apli-

carse a quien acuda a los juzgados a par-

tir de octubre de 2013. El procedimiento

previsto es costoso, no hay previsión de

reconocimiento automático de justicia

gratuita, por lo que deberá pagarse a

los profesionales que intervienen en el

procedimiento. El trámite se prevé lento,

farragoso, lleno de formalidades y con la

exigencia del máximo sacrificio: el deu-

dor ha de perder prácticamente todo y

haber pagado una parte significativa de

la deuda.

La reforma no es ni mucho menos el

ideal que necesitaría el país, es una perla

pequeñita escondida en el fondo de un

contenedor oscuro y sucio. Esa perla no

servirá de nada a los que carezcan de pa-

trimonio, los que estén ya en la miseria

no podrán disfrutar de segundas oportu-

nidades, quién sabe si pudieron gozar de

una primera oportunidad siquiera.

En otros países a los que nos gustaría

parecernos estas medidas de gracia se

tutelan por la Administración, se buscan

procedimientos muy ágiles. En España

esto, como casi todo, se judicializa, lo

que es sinónimo de lentitud, de forma-

lismos y de obstáculos hasta el final. Tal

vez convendría que este tipo de normas

tuvieran una difusión mayor, que los co-

legios de abogados facilitaran formula-

rios y demandas de modo gratuito, que

se evitara cualquier fárrago y que se nor-

malizara el uso de estas pequeñas medi-

das que podrían ayudar a muchas fami-

lias a salir de las tinieblas económicas.

19

S’està produint un canvi de paradigma en el món i també en el mercat immobiliari: no caldrà construir més obra nova, sinó invertir sobre la ciutat construïda. Aquest fet obre múltiples opcions al professional i li permet diverses maneres d’orientar el seu negoci.

REINVENTAR LA MANERA DE FER NEGOCIS. LA TERCERA REVOLUCIÓ INDUSTRIAL AL SECTOR IMMOBILIARI. L’ECONOMIA COL·LABORATIVA

20

T X T

Parlar de revolució industrial en l’àmbit

immobiliari pot semblar inadequat o im-

propi. Però la història demostra que hi

ha una relació directa entre les revoluci-

ons industrials i el sector de l’edificació.

La primera revolució industrial va tenir

un enorme impacte en la societat del

segle XIX, amb l’aparició de la màquina

de vapor i la possibilitat de substituir el

treball manual per màquines, propiciant

la creació d’indústries i la formació o

creixement de ciutats, basades en una

nova economia. La primera revolució in-

dustrial va canviar radicalment la forma

de viure i treballar.

La segona revolució industrial, de la

qual la implementació de l’automòbil

és paradigma de la mobilitat individual,

va ser la clau de la transformació eco-

nòmica del segle XX, i es va fonamen-

tar en els combustibles fòssils, el petroli

principalment. Les ciutats actuals són la

conseqüència evident de la segona revo-

lució industrial, que va canviar de nou la

forma de viure i de treballar.

Com a conseqüència de les dues prime-

res revolucions industrials els avanços

tècnics van determinar un creixement

econòmic i social desconegut fins ales-

hores. Van canviar el món, l’economia i

les relacions socials i polítiques. La con-

centració de la població en ciutats i la

necessitat de construir milers d’edificis

nous, va ser una de les conseqüènci-

es. Les grans fàbriques centralitzades

i fortament capitalitzades, amb grans

plantilles de treballadors, i cadenes de

muntatge de producció massiva d’arti-

cles, són la millor imatge de la segona

revolució industrial. Les grans empreses

productores d’energia també, com les

grans petrolieres, que esperonades per la

demanda insaciable d’energia van adqui-

rir un volum mai conegut fins aleshores.

Els costos de producció eren, per unes i

per les altres, molt elevats, amb unes ne-

cessitats financeres enormes. Les grans

corporacions financeres eren imprescin-

dibles. Les grans immobiliàries, també.

Aquestes exigències s’estructuren en un

sistema social, polític i econòmic molt je-

rarquitzat. Tot forma part d’una manera

de fer que ha esdevingut obsoleta.

La segona revolució industrial impulsada

pels combustibles fòssils, es troba en un

declini irreversible. Les tecnologies ba-

sades en fons d’energia fòssil estan anti-

quades i, fins i tot, obsoletes.

Gairebé tothom està d’acord amb el di-

agnòstic: el model econòmic està esgo-

tat. El fets, cada dia menys controvertits,

que ho corroboren són, entre d’altres, els

següents:

• L’energia fòssil és limitada

i molt costosa.

• L’ocupació laboral disminueix a tot el

món industrial a un ritme creixent.

• Les empreses, les famílies i els

Estats estan ofegats de deutes.

• El nivell de vida decau.

• El canvi climàtic originat per

l’activitat industrial i els combustibles

fòssils és cada dia més evident.

Cal, en conseqüència, un canvi de mo-

del. La transformació ja ha començat i

encara és més radical que en les dues

revolucions industrials anteriors.

LA TERCERA REVOLUCIÓ INDUSTRIAL

Estem ja immersos en un canvi profund:

La tercera revolució industrial, que ca-

racteritza els inicis del segle XXI. Aques-

ta tercera revolució industrial es basa en

la convergència entre la tecnologia de la

comunicació d’Internet i les energies re-

novables. En el segle XXI, cents de milions

d’essers humans es generaran la seva pròpia

energia verda a casa seva, a les seves oficines

o a les fàbriques, i la compartiran entre sí

a través de xarxes intel·ligents d’electricitat

distribuïda (“inter-xarxa de subministra-

ment”), de la mateixa manera que ara ge-

neren la seva pròpia informació i la compar-

teixen en Internet. (Jeremy Rifkin)1

La tercera revolució industrial permet

que milions de ciutadans produeixin la

seva pròpia energia, i al mateix temps, la

revolució digital dels processos de fabri-

cació permet que es pugui fer el mateix

en altres terrenys de la producció.

PERE GONZÁLEZ NEBREDAExpert en optimització d’actius immobiliaris. A52 Serveis Immobiliaris

21

Paral·lelament, les xarxes permeten que

la connexió subministrador - usuari s’en-

forteixi, i creixi contínuament. La infor-

mació compatida flueix de forma natural

i els coneixements dels consumidors es

multipliquen.

Internet ha canviat la naturalesa de la

competició. Milions de venedors i com-

pradors en un espai virtual que és - gai-

rebé - gratuït. Milions de petites eco-

nomies locals que tornen a generar un

sentit de comunitat en l’economia. Mili-

ons de petits productors d’energia neta

connectats amb xarxes intel·ligents.

El nou règim energètic lateral, fixa i pro-

picia el model organitzatiu d’un sense fi

d’activitats econòmiques, entre elles, i

de forma destacada, les del sector im-

mobiliari.

El gir dels mercats cap a les xarxes, por-

ta a una nova orientació dels negocis.

L’anterior, i fins ara vigent, confrontació

entre venedors i compradors, ha estat

substituïda per una altra relació entre

subministradors i usuaris, que té un ca-

ràcter col·laboratiu i no de confrontació.

Les xarxes han entrat en competència

amb els mercats.

És el triomf de la transparència front

el secretisme, basat en un fet inqüesti-

onable: l’addició de valor a la xarxa no

deprecia els actius particulars, sinó que

tot el contrari, aprecia els de tots el par-

ticipants connectats, que són nodus d’un

empeny comú.

El canvi de paradigma, basat inicial-

ment en el canvi de model energètic,

comporta molts més canvis: econòmics,

empresarials, socials i polítics. Ja no són

necessàries les grans concentracions

industrials, ni les grans empreses ener-

gètiques, ni les petroleres, ni les grans

corporacions financeres. El poder polític

i econòmic jerarquitzat, no té sentit, da-

vant de les relacions distribuïdes i del

poder lateral.

LA TERCERA REVOLUCIÓ INDUSTRIAL AL SECTOR IMMOBILIARI

Dels pilars en que segons Jeremy Rifkin

es fonamenta la tercera revolució indus-

trial ressaltem el segon: La transforma-

ció del parc d’edificis en microcentrals

elèctriques que recullin i reaprofitin “in

situ” les energies renovables.

La tercera revolució industrial transfor-

marà, altre cop, les ciutats, ja no força-

des a tenir un creixement centrípet, sinó

com a protagonistes essencials de l’efici-

ència fonamentada en les relacions i la

cooperació.

El canvi de model en el mercat immo-

biliari de casa nostra, permet avançar

que les ciutats no creixeran, que no cal

edificar massivament més obra nova, i

que cal invertir sobre la ciutat constru-

ïda. Els usuaris requereixen habitatges

més confortables, més eficients i més

adequats a les funcionalitats actuals. La

factura energètica constitueix una part

exagerada de la renda dels usuaris i és

un llast per la seva capacitat d’accés a un

habitatge, tant de lloguer com de propie-

tat. La lluita contra la pobresa energètica

és, també, una de les prioritats de la UE.

En aquestes circumstàncies, resulta evi-

dent que cal incrementar la capacitat de

compra o lloguer dels usuaris, estimu-

lant mides d’estalvi energètic de diverses

formes:

Aquesta tercera revolució industrial es basa en la convergència entre la tecnologia de la comunicació d’Internet i les energies renovables

22

T X T

• Estalvi en la factura energètica

• Estímuls i bonificacions fiscals al me-

nor consum i a la disminució d’emissi-

ons de CO2, i

• Increment del valor de mercat, com a

conseqüència de la millora en la efi-

ciència.

Sense oblidar que no existeix demanda

real de més habitatges, sinó de millors

habitatges i que en operacions de millo-

ra substantiva de las prestacions de la

vivenda existent, la demanda està en

condicions de solvència, i les inversions

són molt reduïdes en termes relatius.

En aquesta situació, crítica, s’implemen-

ta un nou marc jurídic, que modifica

lleis i normes per tal d’ impulsar la re-

habilitació, la regeneració i la renovació

urbanes2. Que propicien i possibiliten,

raonablement, les intervencions sobre

els edificis vells.

La política europea està explícitament

dirigida en aquesta direcció: destinar re-

cursos a les millores dels edificis (en allò

que fa referència a seguretat, habitabili-

tat, accessibilitat i eficiència energètica),

reduir la factura energètica i les emis-

sions de CO2, canviar a una economia

baixa en carboni, i propiciar que tots els

edificis funcionin com a una microcen-

tral elèctrica capaç de generar energia

neta i renovable per cobrir, amb escreix,

les seves necessitats.

L’activitat professional dels immobiliaris,

ha de tenir en compte el canvi de model,

i actuar en conseqüència, com a mínim

en tres fronts:

Com actuar sobre els edificis ja construïts

Les noves promocions immobiliàries, ja no precisen grans inversions ni grans recolzaments financers. Es basen en actuar sobre edificis vells, obsolets, o ineficients, per transformar-los en confortables, segurs, habitables, accessi-bles i energèticament eficients. Davant d’un immoble d’aquesta naturalesa el professional té opcions múltiples, i diverses maneres d’orientar el seu negoci.

1. Pot optar per continuar com fins ara, i comercialitzar l’immoble tal com està, opció habitual i legítima. Només cal exigir que se sigui conscient que el producte que ofereix és el suport d’una propera o futura transformació, de forma immediata o mediata, perquè té uns dèficits que el fan inadequat. La professionalitat obliga a informar els propietaris i els usuaris de les caracte-rístiques, amb èmfasi especial en les mancances. La certificació energètica és un senzill exemple, les IEE, o les “technical due diligence”, en són un al-tre. En les transaccions internacionals aquestes exigències documentals son pràcticament obligades.

2. Pot optar a participar en una transformació del producte, aplicant els seus coneixements, i a partir de les eines d’anàlisis, inspecció i certificació que hi ha a l’abast, avaluar les inversions necessàries, propiciar la inversió i millorar l’immoble per comercialitzar-lo en millors condicions. La inversió necessària provindrà de: • Subvencions, ajudes o préstecs, dels que cal que tingui coneixement i

capacitat de gestió.• Inversió del propietari, amb volum moderat i garantia de retorn raonable.• Aportacions de tercers (les cse, petits inversors, constructors o d’altres).Aquesta modalitat té especial rellevància en les propietats verticals i comu-nitats de propietaris en règim de propietat horitzontal, en el que la figura del professional pot ser un factor decisiu de la transformació de l’edifici “acom-panyant” als usuaris.

3. Pot optar per afrontar el risc de la transformació del producte, per acabar comercialitzant-lo en condicions òptimes. Per fer-ho haurà de conèixer el mecanismes anteriors i disposar del finançament adequat (microcrèdits).24

T X T

• El gir dels mercats cap a les xarxes, su-

perant la confrontació entre venedors

i compradors, per la relació entre sub-

ministradors i usuaris, amb un caràcter

col·laboratiu i no de confrontació. Han

canviat les idees i han canviat les eines.

• L’actuació sobre edificis ja construïts

i no sobre obra nova. Ha canviat el

producte.

• La demanda qualitativa ha substituït

a la demanda quantitativa. Ha canviat

la demanda.

REINVENTAR LA MANERA DE FER NEGOCIS

Evidentment, la manera de fer negoci és

diferent en els tres casos. En la primera

opció, la tradicional -la de sempre-, tots

sabem com funciona i coneixem la difi-

cultat d’obtenir uns rendiments empresa-

rials satisfactoris, que es circumscriuen

a la remuneració de la intermediació

comercial.

En la segona opció, l’acompanyament

professional en tot el procés ha de tenir

una retribució més significativa, perquè

la plusvàlua generada en el procés és

substancial i està garantida per l’actu-

alització dels estalvis energètics. En un

nou camp professional que requereix co-

neixement i capacitat de gestió.

En la tercera opció, el retorn de la in-

versió pot venir per la via col·laborativa

amb el propietari, amb un repartiment

equitatiu de la plusvàlua generada per la

pròpia inversió i per la gestió professio-

nal. El retorn de la inversió es produeix

en un termini raonable i està garantit per

l’actualització dels estalvis energètics.

NOTES

1) La tercera revolución industrial, cómo

el poder lateral está transformando la

energía, la economía y el mundo. Autor:

Jeremy Rifkin. Editorial Paidos 2011.

2) • Llei 8/2013 de rehabilitació,

regeneració i renovació urbanes.

• Modificació de la llei de

propietat horitzontal

• Modificació de la llei

d’ordenació de l’edificació

• Modificació de la llei de sòl.

• Real Decret 235/2013 de 5 de

abril, de certificació de la eficiència

energètica dels edificis.

• Real Decret 233/2013 de 5 d’abril

Pla estatal de foment del lloguer de

vivendes, la rehabilitació edificatòria

i la regeneració i renovació urbanes

(2013-2016) que estableix el

“informe d’avaluació dels edificis” .

R E I N V E N TA R L A M A N E R A D E F E R N E G O C I S . L’ E C O N O MI A C O L · L A B O R AT I VA

25

La Llei de Rehabilitació, Renovació i Regeneració urbanes preveu determinades actuacions per part de les comunitats de propietaris. Però cal tenir present el Codi Civil Català i la Llei de Propietat Horitzontal estatal abans de dur-les a terme.

LES 3 R (REHABILITACIÓ, REGENERACIÓ I RENOVACIÓ URBANES): UN REPTE PER A LES COMUNITATS DE PROPIETARIS

26

T X T

Fa ja uns quants mesos, el Butlletí Oficial

de l’Estat, va publicar la Llei 8/2013, de

26 de juny, de rehabilitació, regeneració

i renovació urbanes que, entre d’altres

qüestions d’interès per al sector immo-

biliari, aborda la modificació de la Llei

49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat

horitzontal. Malgrat els mesos transcor-

reguts, més de 9, és una llei amb poca

visibilitat i ressò en una part molt sig-

nificativa del sector com el dels serveis

dels professionals de la mediació i de

l’administració. La seva importància i

el rang de norma bàsica, que l’exposició

de motius li atorga, mereix una especial

atenció per part del nostre col·lectiu.

La llei amb caràcter general té tres ob-

jectius fonamentals definits en el seu

preàmbul i que, per ser el màxim de fi-

dedignes amb el seu esperit, es concre-

ten textualment de la següent manera:

“En primer lugar, potenciar la rehabili-

tación edificatoria y la regeneración y

renovación urbanas, eliminando trabas

actualmente existentes y creando meca-

nismos específicos que la hagan viable y

posible.

En segundo lugar, ofrecer un marco nor-

mativo idóneo para permitir la reconver-

sión y reactivación del sector de la cons-

trucción, encontrando nuevos ámbitos de

actuación, en concreto, en la rehabilita-

ción edificatoria y en la regeneración y

renovación urbanas.

En tercer lugar, fomentar la calidad, la

sostenibilidad y la competitividad, tanto

en la edificación, como en el suelo, acer-

cando nuestro marco normativo al marco

europeo, sobre todo en relación con los

objetivos de eficiencia, ahorro energético

y lucha contra la pobreza energética”.

i continua,

“Para ello, además de los contenidos pro-

pios de la nueva Ley, cuya función estriba

básicamente en llenar los vacíos legales

existentes, resulta necesario afrontar la

modificación de las siguientes normas

actualmente en vigor, tanto para elimi-

nar aquellos obstáculos que impiden hoy

alcanzar los objetivos propuestos, como

para adaptar los existentes a los nuevos

:....//.... y la Ley 49/1960, de 21 de julio,

sobre Propiedad Horizontal. En algunos

casos puntuales, la modificación incluye

la derogación de determinados preceptos”.

Ens cal doncs veure com gestionen la

normativa autonòmica en matèria de

propietat horitzontal i els principis nor-

matius bàsics que llei estatal declara.

En primer lloc haurem de definir què

s’entén per norma bàsica. Una norma

bàsica té com a finalitat establir un

marc normatiu de caràcter general i

comú per tot l’estat, procurant una uni-

formitat legislativa i, al mateix temps,

haurà de conciliar la potestat legislativa

de les autonomies, fruit de les compe-

tències que tenen transferides. La fixa-

ció dels seus límits ha estat abordada

diverses vegades pel Tribunal Cons-

titucional i en una sentència de 1989

(núm. 13/89) va dir :

“En primer lugar, el Estado debe garan-

tizar, a través de las normas básicas un

común denominador normativo... a la

satisfacción de esta finalidad responde el

concepto material de norma básica que

impide considerar como tal cualquier

precepto que en realidad no tenga ese ca-

rácter y vacíe de contenido o cercene las

competencias autonómicas. En segundo

término, en la definición de lo básico de-

ben observarse también las imprescindi-

bles garantías de certidumbre jurídica...

A esta segunda finalidad se orienta la

exigencia de que las bases se regulen en

principio por ley formal y de que la propia

ley declare expresamente el alcance básico

de todas o parte de sus normas o, al me-

nos, permita inferir esta condición de las

mismas sin especial dificultad”.

Dit això, l’escenari legislatiu que ens

trobem és la “Ley 49/1960, de 21 de Ju-

lio, sobre Propiedad Horizontal” amb les

modificacions introduïdes per la Llei de

rehabilitació, regeneració i renovació ur-

banes, d’àmbit nacional i la Llei 5/2006,

de 10 de maig, del llibre V del Codi Civil

de Catalunya, d’àmbit autonòmic, que

en els seus articles 553.1 a 553.32 regu-

la a Catalunya, la propietat horitzontal.

Val a dir que la legislació catalana ja va

ser sensible amb la problemàtica de les

majories i va moderar els quòrums per

la presa d’acords, de manera que la re-

forma de la llei estatal, a part d’altres

qüestions, deixa clar en l’exposició de

motius que el seu objectiu s’enfoca en

MONTSERRAT JUNYENTAdvocadaCap de l’Assessoria Jurídica del Col·legi d’API de Barcelona

27

la mateixa direcció i busca “evitar que

los actuales regímenes de mayorías es-

tablecidos impidan la realización de las

actuaciones previstas en la nueva Ley. No

se puede hacer depender algunos de sus

más importantes efectos de que las co-

munidades de propietarios adopten dicha

decisión por unanimidad o por mayorías

muy cualificadas, máxime cuando van a

incluir obras que, aunque afecten al título

constitutivo o a los estatutos, en realidad

competen a la Administración actuante

autorizar o, en algunos casos, exigir. Pre-

tén doncs que, la fins ara rigidesa, no

faci ineficaç les finalitats que la nova llei

té previstes i que afecten, entre d’altres

a les comunitats de propietaris, que en

són subjectes obligats a donar-hi com-

pliment. Les actuacions a que es refereix

la llei son “aquéllas que tienen por objeto

realizar obras de rehabilitación edificato-

ria, cuando existan situaciones de insu-

ficiencia o degradación de los requisitos

básicos de funcionalidad, seguridad y ha-

bitabilidad de las edificaciones, y de re-

generación y renovación urbanas, cuando

afecten, tanto a edificios, como a tejidos

urbanos, pudiendo llegar a incluir obras

de nueva edificación en sustitución de edi-

ficios previamente demolidos”.

En definitiva, les comunitats de propieta-

ris a Catalunya hauran de tenir present el

Codi Civil Català i, la Llei estatal, quan

es tracti de les actuacions previstes a la

llei de la rehabilitació, d’ara en endavant

m’hi referiré amb el nom amb el qual se

la comença a conèixer, la llei de les 3 R.

Les novetats que afecten la Llei de Propi-

etat Horitzontal estatal estan contingu-

des a la disposició final primera i afec-

ten, per ordre de la seva numeració, els

següents articles:

• afegeix una lletra d) i una lletra e)

a l’article 2

• modifica article 3

• deroga article 8


- apartat 1 lletres c) i e) i f)

- apartat 2





• modifica disposició addicional apartat 2

Aquestes modificacions van dirigides en

síntesis a:

• Potenciar la realització

d’obres als edificis

• Millora de l’eficiència energètica

• Flexibilització del sistema

d’adopció d’acords

• Ampliació del termini d’afectació

real i del reconeixement de crèdit

preferent a les despeses comunitàries

d’1 a 3 anys + any en curs:

- adquisicions posteriors a l’entrada en

vigor de la llei

- Preferència davant crèdit hipotecari

• Millora en l’accessibilitat:

instal·lació ascensor

S’incorpora a la subjecció a la Llei de PH

i, per tant, d’això en resulta el seu reco-

neixement legal, les sub-comunitats, que

d’altra banda el Codi Civil català ja re-

cull. Per sub-comunitats s’entén aquelles

que del títol constitutiu varis propietaris

disposen, per al seu ús i aprofitament

exclusiu, de determinants elements o

serveis comuns, amb independència

funcional o econòmica, com per exemple

garatges i també les entitats urbanísti-

ques de conservació.

Es dóna una nova redacció a qüestions

ja regulades de manera que els propi-

etaris hauran de consentir, a més de a

la creació de serveis comuns d’interès

general que afectin el seu habitatge

Les comunitats de propietaris a Catalunya hauran de tenir present el Codi Civil Català i la Llei estatal, quan es tracti de les actuacions previstes a la llei de la rehabilitació.

28

T X T

o local con fins ara, a la realització

d’obres i actuacions, acordades segons

els criteris de la nova llei. Les servituds

que se’n derivin seran indemnitzables.

El fons de reserva fins ara destinat a

les obres de conservació i reparació,

s’amplia a les de rehabilitació. També

es detallen aquelles obres que tenen la

consideració d’obligatòries que d’altra

banda no requereixen acord comunita-

ri, comportin o no modificació del títol

constitutiu o dels estatuts, resultin exi-

gides per les administracions públiques

o a instància dels propietaris, i ho se-

ran les següents:

• Conservació i manteniment de l’edi-

fici, del seus serveis i instal·lacions

comunes i les que resultin necessàries

per a la seguretat, habitabilitat i acces-

sibilitat universal, condicions d’orna-

ment i qualsevol altra que requereixi

l’administració, derivada del deure de

conservació.

• D’ajustament raonable d’accessibi-

litat universal o les requerides per

ocupants dels habitatges o locals amb

discapacitats o majors de 70 anys (as-

censor). A càrrec de tota la comunitat

sempre que la quantitat repercutida

anualment (abans quantitat total) no

excedeixi de 12 mensualitats de quota

ordinària, descomptades les subvenci-

ons. El excés pot ser assumit per qui

les hagi requerit.

• Construcció de noves plantes, altres

alteracions de la estructura de l’edifici

o dels elements comuns, constitució

de complexos immobiliaris com a con-

seqüència de la inclusió de l’edifici en

un àmbit d’actuació de rehabilitació,

regeneració i renovació urbanes.

• Divisions d’habitatges, locals, agre-

gacions, segregacions etc. fetes per

la voluntat i a instància dels seus

propietaris sempre que sigui possi-

ble, com a conseqüència de la inclu-

sió de l’edifici en un àmbit d’actu-

ació de rehabilitació, regeneració i

renovació urbanes.

En relació a aquestes obres, la junta de

propietaris que integren la comunitat

L E S 3 R ( R E H A B I LI TA C I Ó , R E GE N E R A C I Ó I R E N O VA C I Ó U R B A N E S )

Quadre del sistema d’acords:

• Comunicació – Recàrrega vehicles elèctrics

• Majoria de propietaris que a la vegada representin majoria de quotes. En segona convocatòria, majoria d’assistents, sempre que representin a la vegada més de ½ del valor de los quotes presents.– Acords que no requereixin quòrums determinats

• 1/3 de propietaris que a la vegada representin majoria de quotes– Infraestructures per serveis de telecomunicacions, (Decret 1998) ener-

gies renovables, nous serveis energètics col·lectius

• 3/5 de propietaris que a la vegada representin majoria de quotes– Noves instal·lacions o millores no requerides per a la conservació, habi-

tabilitat, seguretat i accessibilitat– Supressió de serveis de porteria, consergeria, vigilància o altres d’inte-

rès general, arrendament d’elements comuns, supressió o instal·lació de sistemes o equips de millores energètiques o hídriques

– Per la divisió, segregació, agrupació amb augment o disminució de superfí-cies, construcció de noves plantes, altres alteracions estructurals, tanca-ments de terrasses, modificació dels elements de tancaments per millora energètica. A petició dels interessats

• Unanimitat de propietaris que a la vegada representin totes les quotes.

• Caràcter residual per aquells acords no previstos en quòrums determi-nats que comportin aprovació o mo-dificació del títol o dels estatuts. 29

només distribuirà la derrama que se’n

derivi i fixarà els terminis de pagament,

per la qual cosa no s’hi podrà oposar.

S’introdueix la responsabilitat individu-

al (sancions) d’aquells propietaris que

s’oposin o demorin injustificadament

l’execució de les ordres dictades per

l’autoritat competent i també es cons-

tituirà l’afectació real de l’habitatge o

local, com en el cas de les despeses or-

dinàries.

Caldrà autorització administrativa:

• Per la constitució i modificació del

complex immobiliari, a què es refereix

l’article 17.6 del text refós de la Llei

del Sòl, aprovat per Reial Decret legis-

latiu 2/2008 de 20 de juny . (Es con-

sidera “complex immobiliari qualsevol

règim d’organització unitària de la pro-

pietat immobiliària en què es distingei-

xin elements privatius, subjectes a una

titularitat exclusiva, i elements comuns,

la titularitat dels quals correspongui,

amb caràcter instrumental i per quotes

percentuals, als qui en cada moment si-

guin titulars dels elements privatius”).

• Per la divisió, segregació, agrupa-

ció amb augment o disminucions de

superfícies, construcció de noves plan-

tes, altres alteracions estructurals, tan-

caments de terrasses, modificació dels

elements de tancaments per millora

energètica.

- Quòrum aprovació de 3/5 parts del

total, que a la vegada representin 3/5

parts de les quotes de participació.

- Consentiment dels propietaris afec-

tats. Determinació conjunta de la in-

demnització pels danys i perjudicis

que se’n derivin.

- Les noves quotes i la naturalesa de

les obres en cas discrepància, re-

querirà el mateix quòrum o bé arbi-

tratge o dictamen tècnic.

En relació a les obres es fixen els se-

güents quòrums per la presa d’acords

-instal·lació, repercussió del cost i el seu

posterior manteniment- per:

• Infraestructures per serveis de tele-

comunicacions, energies renovables,

nous serveis energètics col·lectius,

a petició de qualsevol propietari, es

requereix: 1/3 propietaris que repre-

sentin 1/3 de quotes. Consideració

d’element comú.

- No es podrà repercutir cost ni conser-

vació i manteniment en els que no

hagin votat a favor. En cas de sol-

licitar l’accés amb posterioritat, els

interessats hauran d’abonar l’import

actualitzat que els hagués correspost

en el moment en què va ser incre-

mentat amb l’interès legal.

• Ascensor, supressió barreres, llevat

que resultin obligatòries: (art. 10 b.1

majoria propietaris que representin

majoria de quotes. Cost assumit per

tots encara que superi la repercussió

anual de 12 mensualitats de quotes

ordinàries.

Cal tenir en compte aquelles que l’article

10 b.1 considera obligatòries, ascensor

inclòs: accessibilitat universal –ajusta-

ment raonable-, accessibilitat particular

–límit 12 quotes, o si el supera, disponi-

bilitat dels interessats en assumir l’excés.

• Supressió de serveis de porteria, con-

sergeria, vigilància o altres d’interès

general, arrendament d’elements co-

muns, supressió o instal·lació de siste-

mes o equips de millores energètiques

o hídriques: 3/5 parts dels propietaris

que a la vegada representin 3/5 parts

de les quotes de participació. Vincula

a tots el propietaris. Malgrat això, si

els sistemes o equips tenen aprofita-

ment privatiu, l’acord passa a 1/3. No

es podrà repercutir a qui no hagi votat

a favor.30

T X T

Les modificacions van dirigides a potenciar la realització d’obres als edificis i millorar l’eficiència energètica, entre d’altres.

• Noves instal·lacions o millores no re-

querides per a la conservació, habita-

bilitat, seguretat i accessibilitat: 3/5

parts dels propietaris que a la vegada

representin 3/5 parts de les quotes

de participació. Els dissidents no es-

tan obligats a participar del cost de

la instal·lació si la repercussió supera

l’import de 3 mensualitats de despeses

ordinàries encara que no se’ls pugui

privar de la millora o del nou servei.

En cas de privació, si posteriorment hi

vol accedir, caldrà abonar la quota de

despeses de realització i manteniment

més l’interès legal.

• Punts de recàrrega vehicles elèctrics

per a ús privat. Règim de comunica-

ció, no cal cap acord exprés. El cost i

el subministrament del servei a càrrec

del o dels interessats.

Es manté el règim d’unanimitat per de-

terminades situacions:

• Té caràcter residual i caldrà per

aquells altres tipus d’acords que no

tinguin previst un quòrum determinat

i que comportin aprovació o modifica-

ció del títol o dels estatuts.

Per a qualsevol altre acord no previst en

els anteriors: majoria de propietaris que

representin majoria de quotes. En se-

gona convocatòria, majoria d’assistents

sempre que representin a la vegada més

de ½ del valor de los quotes presents.

• En cas de no assolir acord, es podrà

resoldre judicialment “en equitat” a

instància de part, prèvia audiència

dels discordants.

També es regula el còmput dels vots dels

no assistents:

• Es consideren vots favorables els

d’aquells propietaris absents que, un

cop informats dels acords, no s’hi opo-

sin, llevat que l’acord afecti la reper-

cussió del cost dels serveis a aquells

propietaris que no hagin votat a favor

o els que la reforma afecti un aprofita-

ment de caràcter privatiu

Determina de manera expressa qui as-

sumeix el pagament de les derrames de

les despeses relatives a les millores fetes

o per fer, per evitar la discussió que es

deriva d’una transmissió en la qual hi

ha derrames aprovades però no posades

en circulació, així es recull que seran a

càrrec de qui en resulti propietari en el

moment que resultin exigibles.

Quant a la constitució del fons de reser-

va, les quantitats emprades per obres o

actuacions obligatòries computaran com

a part integrant del fons a efectes del

càlcul de seu import mínim.

L E S 3 R ( R E H A B I LI TA C I Ó , R E GE N E R A C I Ó I R E N O VA C I Ó U R B A N E S )

31

El sector de l’habitatge mostra símptomes incipients de recuperació des de fa uns quants anys. Probablement, s’accelerarà el procés d’absorció de l’estoc, però no de manera homogènia a tot el territori català.

SOM DAVANT D’UN CANVI DE CICLE DEL SECTOR IMMOBILIARI?

32

T X T

L’estoc d’habitatges acumulat sense ven-

dre a tot Catalunya ascendia, a final del

tercer trimestre de 2013, a 81.225 ha-

bitatges, havent-ne rebaixat en un any

1.543 unitats. La província de Barcelona

n’assolia el 53% del total de l’estoc.

L’APCE redacta periòdicament un estu-

di de l’evolució de l’estoc d’habitatges

d’obra nova pendents de venda a Cata-

lunya. Les últimes dades disponibles es-

tan tancades a final del tercer trimestre

de 2013. Encara que han transcorregut

sis mesos i, lògicament, les xifres hauran

variat una mica, les proporcions continu-

en sent vàlides.

Seguint amb les dades de l’estudi, de la

resta de les províncies catalanes, única-

ment la de Lleida és la que havia aug-

mentat en un any l’estoc d’habitatges

nous sense vendre, concretament en 69

unitats. La resta de províncies van veure

disminuït el seu estoc: en 659 habitatges

a Barcelona, 648 Tarragona i 329 Giro-

na. Cal fer esment que les províncies que

disposen de més habitatge turístic, és a

dir, Tarragona i Girona, són les que en

proporció a altres exercicis havien reduït

més l’estoc d’obra nova; gairebé més del

doble de l’any anterior. També és impor-

tant assenyalar que en la reducció de

l’estoc provincial la ciutat de Barcelona

ha tingut un paper molt important, do-

nat que del total d’habitatges descomp-

tats de l’estoc, el 36% corresponien a la

capital catalana.

De totes formes, més enllà de les xifres

absolutes, resulta més fàcil d’entendre la

situació de l’estoc si es ponderen segons

el nombre d’habitants. És a dir, ponde-

rant aquestes dades, no en valors abso-

luts, sinó relatius per cada unitat d’1.000

habitants permet veure millor la situa-

ció real de l’estoc d’habitatges i les seves

possibilitats d’absorció. Així, la província

de Barcelona té 8 habitatges pendents de

venda, seguida de la província de Lleida

amb 11. Contràriament, les províncies

més afectades són, des de lluny, Tarra-

gona i Girona. A Girona la xifra és de 20

habitatges per cada 1.000 habitants i a

Tarragona 23. Aquests índexs assenya-

len –tal com s’ha apuntat abans-, l’efecte

que han suposat les segones residències

i/o els habitatges turístics al llarg de tota

la franja costanera catalana.

És important també destacar que, dins

de la comarca del Barcelonès i seguint

amb la trajectòria positiva de reducció

de l’estoc d’habitatges d’obra nova sense

vendre a la ciutat de Barcelona i primera

corona, sí que es pot parlar d’esperança

pel sector en tota aquesta zona. La ciutat

de Barcelona, contràriament amb la tra-

jectòria general, va canviar la tendència

l’any 2013 ja que es va incrementar en

un 41,4% els habitatges iniciats en com-

paració amb l’any anterior. La reducció

de l’obra iniciada així com d’obra aca-

bada feien baixar l’oferta d’ha-

bitatges en venda i evidentment

25

20

15

10

5

0Provincia

de TarragonaProvíncia de Griona

4a corona Barcelona

Catalunya Província de Lleida

3a corona Barcelona

Província de Barcelona

2a corona Barcelona

1a corona Barcelona

Barcelona ciutat

Estoc d’habitatges nous per cada 1.000 habitants (habitatges)

33

la conseqüència va ser una reducció del

seu estoc, un problema que es podria

traduir, donada la previsible pressió de

la demanda, en increments de preus en

algun indrets molt concrets de la ciutat.

De tota manera, aquest efecte no única-

ment comença a afectar la pròpia ciutat

de Barcelona, que pel seu atractiu dis-

posa d’una forta demanda, sinó que es

comença a evidenciar en altres municipis

molt propers.

Una anàlisi més detallada de la conurba-

ció de Barcelona (Badalona, Sant Adrià

del Besòs, Santa Coloma de Gramenet,

Sant Just Desvern, Sant Joan Despí, Es-

plugues, Sant Feliu de Llobregat, Corne-

llà i Hospitalet) i la ciutat en sí posa de

manifest una realitat diferent. En ter-

mes relatius, l’acumulació d’estoc supo-

sa l’existència de 4 habitatges per cada

1.000 habitants per a la conurbació i de

3 per a la ciutat, quan la mitjana de Ca-

talunya és de 11 habitatges en estoc per

cada 1.000 habitants.

Si es continua amb aquesta anàlisi deta-

llada de les corones de Barcelona permet

visualitzar com a mesura que ens allu-

nyem de la capital, en termes relatius,

l’estoc augmenta, passant de 4 habitat-

ges per cada 1.000 habitants de la pri-

mera corona als 12 de la quarta.

Per tant, d’aquestes dades es poden ex-

treure dues conclusions. La primera, que

el panorama de Catalunya varia substan-

cialment entre les diferents províncies.

I segona, que l’estoc d’habitatges està

molt territorialitzat i que constitueix -o

no- un problema segons la localització

de l’habitatge.

És a dir, les dades posen de manifest la

concentració d’estoc en determinades

zones, sobretot turístiques, on aquest

estoc serà difícilment absorbible a curt i

mig termini. I també es pot afirmar que,

tan a la zona urbana de Barcelona, com

a les capitals de província, l’estoc actu-

al no hauria de suposar un problema en

condicions normals de finançament i de

crèdit, donat que hi ha una demanda

potencial solvent. Els experts coincidei-

xen que, en situacions de normalitat del

mercat de treball, econòmic i de presèn-

20.000

15.000

10.000

5.000

0

-5.0002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Habitatges acabats, compravendes i variació de l’estoc (habitatges)

Habitatge acabat corregit

Compravenda habitatge nou

Variació estoc

Estoc per corones metropolitanes

HABITATGES HAB/1.000 HABITANTS

BARCELONA CIUTAT 4.276 3

1a CORONA 3.783 4

2a CORONA 4.005 6

3a CORONA 6.945 9

4a CORONA 3.411 12

1a corona: Badalona, Sant Adrià del Besòs, Santa Coloma de Gramenet, Sant Just Desvern, Sant Joan Despí, Esplugues, Sant Feliu de Llobregat, Cornellà i Hospitalet. 2a corona: Masnou, Mollet, Ripollet, Barberà del Vallès, Cerdanyola, Moncada, Sant Cugat, Sant Andreu de la Barca, Sant Vicenç dels Horts, Viladecans, El Prat, Sant Boi de Llobregat, Gavà i Molins de Rei. 3a corona: Mataró, Granollers, Sabadell, Terrassa, Rubí, Martorell i Castelledefels. 4a corona: Malgrat de Mar, Vic, Manresa, Igualada, Vilafranca del Penedès i Vilanova i la Geltrú.

34

T X T

cia de contingents migratoris, per cobrir

les necessitats de la formació de noves

llars es necessiten 4 habitatges nous per

cada 1.000 habitants a l’any. Tot i el flux

migratori negatiu en aquests moments,

segons dades del Centre d’Estudis Demo-

gràfics, les necessitats són d’unes 3 o 3,5

habitatges nous anuals per cada 1.000

habitants.

Aquests habitatges només serien sufici-

ents per cobrir, per exemple, les necessi-

tats de noves llars de la demanda de la

conurbació de Barcelona (19 municipis)

amb una població de 2,9 milions de per-

sones (1,4 milions si descomptem Barce-

lona). Les dades de l’actual estoc d’habi-

tatges per a aquesta conurbació (4 per

cada 1.000 habitants) permeten veure

que l’oferta de l’estoc s’esgotaria en no-

més un any. Si es té present que una pro-

moció immobiliària (des que es comença

a planificar fins que està totalment aca-

bada i pendent de lliurar), necessita una

durada aproximada d’uns 2 anys, pot

dir-se que s’haurien d’iniciar en aquesta

zona noves promocions per evitar futures

tensions de preus en aquells llocs on hi

ha tradicionalment més pressió de la de-

manda, com és –justament-, el cas de la

ciutat de Barcelona i dels municipis de la

seva primera corona metropolitana.

I això és, també justament, el que no

s’ha pogut fer fins ara. La producció

d’habitatges a Catalunya -amb dades de

tancament de 2013-, reflecteix la pitjor

xifra del sector de tota la sèrie històrica.

En valors absoluts, a Catalunya es van

iniciar al 2013, 3.036 habitatges dels

quals el 63,6% es localitzen a la pro-

víncia de Barcelona. Per províncies, va

baixar l’obra iniciada espectacularment:

a la província de Tarragona (-64,1%),

seguida de Lleida (-42,1%), Barcelona

(-40,5%) i Girona (-23,9%).

El punt més elevat del cicle pel que fa al

nombre d’habitatges iniciats es va donar

l’any 2006, amb 127.000 unitats, just

l’any abans de començar la crisi. Succes-

sivament els anys següents van ser tam-

bé de caiguda de la producció.

Que la crisi ha fet estralls en el sector

és força evident. Els habitatges iniciats

n’és un bon indicatiu. Però també ho és

el número de compravendes. En aquest

aspecte, les dades de 2013 continuen

mostrant la trajectòria descendent que

pateix el sector, tant a Catalunya com

al conjunt d’Espanya, des de la segona

meitat de l’any 2007, quan va començar

la crisi. El 2013 Catalunya va registrar

un total de 45.064 compravendes d’ha-

bitatges, el 31% del total dels venuts a

Espanya (311.414).

D’aquest total d’operacions a Catalu-

nya, 15.541 corresponien a obra nova

i 29.523 a segona mà, gairebé el 50%

més de vendes d’habitatges usats que de

nous, per causa de la incidència de les

Tan a la zona urbana de Barcelona com a les capitals de província, l’estoc actual no hauria de suposar un problema en condicions normals de finançament.

S O M D AVA N T D ’ U N C A N V I D E C I C L E D E L S E C TO R I M M O B I LI A R I ?

Habitatges iniciats

ANY HABITATGES

2006 127.117

2007 85.515

2008 27.569

2009 13.506

2010 13.523

2011 7.898

2012 5.311

2013 3.036

35

vendes a la província de Barcelona i a

la de Girona, que van incrementar en un

any les transaccions dels habitatges de

segona mà un 14% i 16,7% respectiva-

ment. La província de Lleida és l’única

de les quatre que baixa el ritme de com-

pravendes, tan dels habitatges nous com

dels usats (-8% i -9,1% respectivament).

COMPORTAMENT DEL PREU DELS HABITATGES

El mes passat es va fer públic l’estudi de

l’oferta d’habitatges de nova construcció

a la província de Barcelona 2/2013, dut

a terme per l’Associació de Promotors de

Barcelona (APCE), amb la col·laboració

de la Generalitat de Catalunya, el Patro-

nat Municipal de l’Habitatge, l’Ajunta-

ment de Barcelona i la Diputació de Bar-

celona. L’estudi ha inclòs un total de 50

municipis de la província de Barcelona,

en els quals s’han inventariat 990 pro-

mocions d’habitatges d’obra nova amb

un total de 6.109 habitatges a la venda.

El preu mitjà de l’habitatge nou a la pro-

víncia de Barcelona és de 279.293 €, el

que suposa una disminució anual del

6,9%. Pel que fa al preu per m2 útil, és

de 3.276 € en el conjunt de la província,

valor que suposa un descens anual del

-11,1%.

En el cas de la ciutat de Barcelona, la

reducció en nombre de promocions ha

estat molt significativa: de les 25 pro-

mocions amb habitatges a la venda que

L’estoc d’habitatges està molt territorialitzat i constitueix -o no- un problema segons la localització de l’habitatge.

Barcelona ciutat. Preus dels habitatges de nova construcció en venda

TOTAL HABITATGES HABITATGES UNIFAMILIARS HABITATGES PLURIFAMILIARS

UNITATS SU (M2) PREU VENDA € PREU M2 € UNITATS SU (M2) PREU VENDA € PREU M2 € UNITATS SU (M2) PREU VENDA € PREU M2 €

MUNICIPI DE BCN 1.183 84,9 453.153 5.216 10 162,9 1.185.100 6.537 1.173 84,2 446.772 5.204

CIUTAT VELLA 48 76,7 468.795 6.261 48 76,7 468.975 6.261

EIXAMPLE 176 80,3 490.202 6.215 176 80,3 490.202 6.215

SANTS-MONTJUÏC 87 89,8 333.842 3.746 87 89,8 333.842 3.746

LES CORTS 166 76,6 467.524 5.886 166 76,6 467.524 5.886

SARRIÀ- ST GERVASI 123 122,4 996.008 8.088 2 286,8 2.750.000 9.588 121 119,7 965.503 8.061

GRÀCIA 76 79,6 379.731 4.746 3 157,1 1.283.333 8.200 73 76,3 342.081 4.598

HORTA-GUINARDÓ 175 76,7 293.913 3.958 175 76,7 293.913 3.958

NOU BARRIS 55 81,2 252.764 3.127 55 81,2 252.764 3.127

SANT ANDREU 95 81,0 280.541 3.612 3 125,6 560.000 4.557 92 79,6 271.328 3.580

SANT MARTÍ 182 84,3 425.871 4.967 2 103,6 410.500 3.962 180 84,0 426.042 4.978

T X T

hi havia al segon semestre de 2012 ja

no n’hi cap un any més tard. És a dir,

que en nombre d’habitatges la ciutat ha

tingut una disminució de l’oferta de 176

habitatges menys.

El comportament dels preus a la ciutat

de Barcelona ha seguit el mateix camí,

tot i que amb un valor diferent. Així el

preu mitjà de l’habitatge era a final de

2013 de 453.153 € i mostrava un incre-

ment de l’1,8% mentre que el preu per

m2 útil presenta una reducció del -5,5%

amb un resultat de 5.409 € el m2 útil.

Si es pren el primer semestre de 2007

com a referència de l’inici de la crisi

quant a l’efecte en els preus, destaca

una caiguda del preu en el seu acumulat

del 38,7% en relació al preu nominal del

m2 útil de la mitjana de la província de

Barcelona a final de 2013; però aquesta

davallada important, encara és més in-

tensa si considerem la inflació d’aquests

últims exercicis, concretament amb la

variació de l’IPC general d’un període

a l’altre, representaria afegir una caigu-

da addicional del 13,5%. En el cas de

la ciutat de Barcelona, la disminució del

mateix període ha estat del 36,9% del

preu nominal.

El paisatge del sector immobiliari ha

canviat radicalment i les xifres d’oferta

i demanda prèvies a l’esclat de la bom-

bolla no es recuperaran, això és evident.

No obstant això, el fet que els preus ha-

gin deixat de caure a algunes zones de la

ciutat de Barcelona i a altres llocs i que

les vendes han alentit el seu descens,

anticipen que entrem en una fase d’inci-

pient recuperació.

Si finalment tota aquesta situació es con-

firma, el mercat podria estabilitzar-se,

tant en vendes com en preus, la qual

cosa permetria accelerar el procés d’ab-

sorció de l’estoc, malgrat que cal apuntar

que aquesta esperada reducció de l’estoc

no serà homogènia a tots els municipis i

zones del territori català.

Com a conclusió, podríem dir que el

sector de l’habitatge mostra símptomes

incipients de recuperació des de fa uns

quants anys, la demanda no tornarà a

mostrar el creixement desproporcionat

dels anys del “boom” i l’activitat promo-

tora ha de travessar encara una etapa

de certes dificultats. Respecte dels preus

dels habitatges, la seva evolució serà,

sens dubte, en funció de l’oferta i de-

manda de cada localització.

S O M D AVA N T D ’ U N C A N V I D E C I C L E D E L S E C TO R I M M O B I LI A R I ?

37

La comunicación on line es básica para mejorar los resultados en el negocio inmobiliario, pero las redes sociales requieren método. Identificar el quién, qué, dónde, cómo, cuándo y por qué es clave para determinar una estrategia de comunicación adecuada.

MONAPART Y LA COMUNICACIÓN ONLINE EN EL SECTOR INMOBILIARIO

38

T X T

“A mis seis criados diligentes

Les debo todo lo que sé:

Se llaman Qué, Quién, Cuándo,

Cómo, Dónde y Por qué.”

En el cuento El hijo del elefante del es-

critor británico Rudyard Kipling, hay un

poema que enmarca las claves de toda

estrategia de comunicación, conocidas

como las 5 W y 1 H, una lista de veri-

ficación de seis preguntas, cada una de

las cuales comprende una palabra inte-

rrogativa en inglés: Who (Quién), What

(Qué), Where (Dónde), How (Cómo),

When (Cuándo) y Why (Por qué).

Quién: EL QUIÉN ES NOSOTROS

El sector inmobiliario es un sector en-

tre personas, por tanto, el cliente está

siempre en el centro de nuestra estra-

tegia de comunicación. ¿Y quién es

nuestro cliente? ¿Cómo es? ¿Por dónde

se mueve? ¿Qué le interesa? Conocerle

bien es clave para saber qué estrategia

de comunicación debemos desplegar y

eso requiere de una premisa: escuchar

antes de hablar.

En Monapart sabemos que nuestro

cliente es urbanita, de nivel cultural

medio-medio/alto, inquieto, viajero, de

espíritu joven, con sentido del humor,

esteta, amante de las cosas buenas y

bonitas, del cine independiente, fan del

mobiliario de los Eames, de los domin-

gos con vermut, de la fruta de tempora-

da y local, del whisky on the rocks, de

PJ Harvey y Manel, de Mad Men y Polò-

nia, de Bob Esponja y Hora de Aventu-

ras. Todo forma parte al final del mismo

universo. Y es de ese universo del que

hablamos con él.

Para nosotros resultó muy fácil identifi-

carle, porque al final nuestros clientes

son exactamente como nosotros. Podría-

mos decir que creamos una empresa de

servicios inmobiliarios porque no había

una que nos gustara, así que creamos la

nuestra, partiendo de cero, replanteán-

donos todos los procesos y mensajes, po-

niendo a nuestro cliente, poniéndonos a

nosotros, en el centro de todas las ope-

raciones. Entre iguales todo es mucho

más fácil.

Qué: INTERESANTE, ÚTIL, DIVERTIDO

Toda comunicación tiene un eje temáti-

co: El nuestro es la vivienda, un terreno

repleto de contenidos interesantes y un

foro con muchísimos interlocutores (de-

coradores, interioristas, arquitectos... y

muchísimos aficionados) lo que lo hace

un campo abonado para la conversa-

ción. Las cifras en consumo de revistas

del sector hogar, blogs, o programas de

televisión no son nada desdeñables.

Hoy día, con tanta avalancha de in-

formación, el valor en alza es la capa-

cidad para llamar la atención y saber

retenerla y mantenerla en el tiempo

(Zygmunt Bauman) y eso no lo vamos

a conseguir si sólo hablamos de noso-

tros o de nuestro producto. De cara a

entablar conversación con tu cliente,

es muy importante que le nutras con

contenido interesante, útil y divertido,

pues a menudo se peca de hablar sólo

de uno mismo, de dar información irre-

levante y además en tono corporativo.

En Monapart desplegamos una estrate-

gia de contenidos, propios y ajenos, a

través de la cual compartimos un pro-

yecto de reforma, ideas de decoración,

la historia de un mueble icónico o la

entrevista a un interiorista... La vivien-

da es un eje temático muy amplio, y

además, muy viral. Por otro lado, tam-

bién sabemos que el cliente que vende

o alquila quiere soluciones, y procu-

ramos dárselas a través de contenido

más práctico, como el estado del precio

de la vivienda o consejos para buscar

la primera residencia, por ejemplo. Y

finalmente, todo, siempre, lo comuni-

camos en un tono ameno y cómplice

que es marca de la casa. Porque como

dijo Oscar Wilde, la risa es la distancia

más corta entre dos personas.

Dónde: EL DON DE LA UBICUIDAD

Como no hay una barrera de entrada,

hay cierta fiebre generalizada por parte

de las marcas por hacerse un lugar en

las redes sociales y se obsesionan con

estar presentes en todas ellas y

en tener un número importante

OLGA SALASocia fundadora de Monapart@olgasala_

39

de seguidores, pero las redes sociales no

son un concurso de popularidad. Debe-

mos elegir el foro donde sabemos que

está nuestro cliente, y una vez elegido,

aprender su propio registro. Facebook,

Twitter, Linked-In, Google+, Instagram,

Pinterest, Foursquare, etc. tienen su pro-

pio lenguaje, y antes de hablar, debemos

escuchar. Es un error común caer en la

tentación de escribir un único contenido

y compartirlo tal cual en todos los per-

files sociales. Como también es un error

común no distinguir el registro que debe

usarse en un perfil personal o en un per-

fil de empresa.

Monapart nunca se ha obsesionado con

los números, y el crecimiento de nuestra

comunidad ha sido lento, sólido y cons-

tante. Gestionamos nueve perfiles socia-

les, pues resulta que nuestro cliente es

bastante tekkie y social. Estos son per-

files gestionados desde la central, pues

nuestras agencias en Palma y en Alicante

gestionan su propio Twitter e Instagram,

por ser las redes sociales que requieren

más inmediatez y pulsión local.

Cómo: NO HAY UN ESTÁNDAR DEFINIDO

Twitter tiene 8 años de vida, Facebook

otros tantos... Éste es un terreno de ex-

perimentación constante a través del

ensayo / error, donde todo cambia muy

rápido y donde no hay un estándar de-

finido. No hay un único “cómo”, pues

es importante entender que las redes

sociales son foros abiertos cuyas reglas

últimas las definen sus usuarios, y por

eso, como marca, es importante

estar atento, centrarnos en nues-

tros usuarios y mantener con ellos inte-

racciones auténticas y con sentido donde

les podamos transmitir nuestra propues-

ta de valor, lo que nos hace diferentes y

mejores.

A nivel operativo, Monapart no tiene

oficina a pie de calle, pero tiene una

web que es un referente en el sector y

diversos perfiles sociales que se actua-

lizan cada día (¡la consistencia es im-

portante!) con contenidos de calidad

por parte de dos miembros del equipo,

quienes también moderan las posibles

interacciones, miden los resultados

(porque no hay estrategia sin objetivos

claros) y monitorizan qué se dice de

nosotros. Dicho esto, el uso de la tec-

nología es intensivo por parte de todos

los que formamos Monapart y la cultu-

ra social está presente en todo lo que

hacemos, bien porque uno de nuestros

agentes publica en Instagram una foto

de la vivienda que está captando, bien

porque otro publica un tweet con una

reflexión que quizás acaba de compartir

con un cliente...

Cuándo: EL VIAJE PERFECTO

En este entorno digital, es tan importan-

te lo que se comparte como cuándo se

comparte. Según un estudio de Cohen

& Bodnar, autores del libro “The B2B

Social Media Book” (http://socialme-

diab2b.com/), la vida media de un en-

lace es de 3h. Hay herramientas que nos

permiten gestionar y programar tweets

(Hootsuite, Tweedeck, Buffer...) para

su publicación diferida y eso sin duda

es muy útil, siempre y cuando tengamos

presente que no tiene ningún sentido

publicar un tweet un lunes a las 3 de la

mañana...

Éste es un aspecto importante del cuán-

do. Pero hay otro mucho más importan-

te: no caer en automatismos nos permi-

tirá estar atentos al momento en el que

surja en nuestro usuario/consumidor de

contenidos una necesidad inmobiliaria

que nosotros podemos cubrir. Es decir,

cuando desplegamos nuestra estrategia

de contenidos a través de las redes so-

ciales lo que estamos haciendo es sem-

brar el terreno de posibles interacciones

Como marca, es importante estar atento, centrarnos en nuestros usuarios y mantener con ellos interacciones auténticas y con sentido

40

T X T

M O N A PA R T Y L A C O M U NI C A C I Ó N O N LI N E E N E L S E C TO R I N M O B I LI A R I O

(conversación) que fidelizan a nuestra

comunidad y que pueden captar la aten-

ción de usuarios nuevos. De entre todas

estas interacciones pueden florecer opor-

tunidades de negocio si detectamos que

nuestro usuario nos necesita. Si es así y

conseguimos establecer con él un víncu-

lo de confianza, recogeremos los frutos

y ya no hablaremos de usuario sino de

cliente (conversión). Y si lo hemos he-

cho todo bien y como él esperaba, el

fruto será jugoso y habremos ganado un

cliente satisfecho que nos recomendará

(de consumer a prosumer), cerrando el

círculo del viaje perfecto.

Éste es un viaje largo del que no hay que

esperar éxito a corto plazo. Pero además

es un viaje difícil, porque es mucho más

fácil identificar qué percibe el usuario de

nuestra marca que gestionar las expecta-

tivas de nuestro cliente.

Por qué: ADN 2.0

Más del 90% de las personas que buscan

vivienda empiezan por buscarla en In-

ternet. Hay que estar ahí, es ineludible

[Out of sight, out of mind]. La web y las

redes sociales, bien gestionadas, ofrecen

a las empresas una tremenda plataforma

de visibilidad y comunicación multica-

nal, inmediata y directa con sus usuarios

y clientes, posicionan la marca, fidelizan

a una comunidad de usuarios y son un

canal de difusión de noticias de la propia

empresa y sus productos.

Monapart es una empresa que desde su

concepción tiene en la comunicación di-

gital uno de sus pilares. Podríamos decir

que tiene ADN 2.0... Así que en las redes

sociales encontramos nuestro ecosistema

natural.

Quién, qué, dónde, cómo, cuándo y por

qué son seis parámetros que deben estar

alineados para garantizar que nuestra

estrategia de comunicación es consis-

tente, potente y efectiva. Comunicar

un mensaje interesante al receptor in-

adecuado, o utilizar el canal apropiado

a destiempo son errores muy comunes

que arruinan una estrategia de comu-

nicación. Por tanto, si consideramos la

comunicación online una de las palancas

para mejorar los resultados de nuestro

negocio, tan importantes son las res-

puestas a cada una de estas preguntas

como un despliegue bien orquestado de

todas ellas.

41

El acceso a una vivienda digna pasa por conseguir un funcionamiento adecuado del mercado del suelo. Para tal fin, es imprescindible encontrar un equilibrio entre la iniciativa privada y la función pública, que hasta ahora ha ejercido un presión asfixiante sobre el sector.

LA REGULACIÓN DEL MERCADO DEL SUELO

42

T X T

I. INTRODUCCIÓN

El suelo es un factor determinante en

la mayoría de las actividades económi-

cas y es, además, un activo financiero

de primer orden para la mayoría de las

familias españolas. De manera que un

funcionamiento adecuado del mercado

del suelo es esencial tanto para asegu-

rar un funcionamiento fluido y eficiente

de muchas otras actividades económicas

como para permitir un acceso razonable

de las familias a una “vivienda digna”.

Pero para que ese mercado funcione

adecuadamente es indispensable al-

canzar un punto de equilibrio entre

la consideración del urbanismo como

función pública y el reconocimiento de

la iniciativa privada como motor de la

economía.

Pues bien, ese punto de equilibrio no

sólo no se ha logrado sino que la breve

historia del Derecho urbanístico espa-

ñol nos muestra que se ha seguido un

camino diametralmente opuesto: cada

reforma de la primitiva Ley de 1956 ha

supuesto una acentuación del papel del

sector público en detrimento de los su-

jetos privados, básicamente los propie-

tarios del suelo.

Naturalmente que el énfasis en lo públi-

co no ha obedecido a razones gratuitas:

los objetivos a alcanzar a través de su

intervención se hallan perfectamente de-

finidos en los sucesivos textos normati-

vos; anticipemos desde ahora que, por el

contrario, los resultados conseguidos no

sólo no los han alcanzado sino que han

sido francamente desoladores.

Es cierto que en el punto de partida de

la moderna regulación urbanística en Es-

paña, 12 de mayo de 1956, la situación

era altamente preocupante por la caren-

cia de un marco general y estable que fi-

jara objetivos y método para alcanzarlos,

por lo que puede hablarse de que en la

época el mercado del suelo se movía en

un ambiente de absoluta desregulación.

Pero la superación de este esquema

insatisfactorio desde el punto de vista

del interés general no se intentó lograr

mediante una redefinición equilibrada

del papel de los agentes públicos y pri-

vados sino –como ya hemos apuntado-

mediante la fórmula de otorgar a la

Administración el protagonismo abso-

luto en base a su cualidad de agente

fiduciario y depositario de los intere-

ses generales y al equívoco de suponer

que éstos son distintos y aún contra-

rios a los intereses particulares de los

de los sujetos privados.

II. SITUACIÓN ACTUAL DEL SUELO

II.1. Los objetivos del Derecho urbanístico vigente

Las metas que se propuso la Ley del 56,

y sus sucesivas reformas, eran básica-

mente regular el mercado del suelo im-

pidiendo la especulación, promover de

ese modo la construcción de viviendas

asequibles y asegurar el tratamiento

igualitario a los propietarios del suelo.

Pues bien, nada de eso se ha conseguido.

A) La regulación del mercado del sue-

lo se ha convertido, de hecho, en una

“creación del mercado” por parte de la

Administración; en efecto, es ella –a tra-

vés del Plan- quien define la cantidad de

materia prima disponible por los agentes

económicos, su calidad, el “tempo” para

su manipulación, los mecanismos para

su transformación, las distintas clases de

productos resultantes y la cantidad final

del mismo. Todo ello olvidando que la

puesta en escena por el sector público

de un supuesto mercado organizado en-

traña, cabalmente, la negociación misma

del concepto “mercado” tal y como lo de-

fine la doctrina económica.

El caso es que, además, la regulación del

mercado del suelo parte de un falso pre-

supuesto: el de su supuesta escasez. En

efecto: ¿cómo puede hablarse de escasez

de suelo en un país como España en el

que la malla urbana no alcanza siquie-

ra el 4% del territorio nacional?. Muy

al contrario: con un 96% del territorio

disponible y un crecimiento demográfico

mínimo, se dan todas las condiciones ne-

JOSEP SORIA I SABATÉAbogado

43

cesarias –en términos económicos- para

hablar de abundancia de materia prima

y, en consecuencia, para situarla en el

mercado a precios razonables.

En estas circunstancias, lograr que el

mercado del suelo funcione de manera

eficiente es simplemente cuestión de po-

sibilitar una oferta suficiente.

Y si ésta no está presente, y el suelo es-

casea y se encarece, forzoso es concluir

que instrumentos puestos en juego por

el legislador –singularmente la actual

regulación del contenido de los Planes

de Ordenación- son inadecuados y de

efectos perversos.

B) En cuanto a la aplicación práctica del

art. 47 C.E en orden a la promoción por

los poderes públicos de las condiciones

necesarias para asegurar el derecho a

una vivienda digna, las Exposiciones de

motivos de las sucesivas Leyes de Refor-

ma dan cuenta de cuán lejos nos halla-

mos del cumplimiento de ese objetivo.

Y es que la práctica demuestra que cuan-

do la Administración se implica como

agente económico en el mercado inmo-

biliario no sólo no introduce factores de

mejora en su funcionamiento evitando

el efecto perverso final que atribuye a

su libre fluctuación (la carestía del pre-

cio de la vivienda) sino que contribuye

decisivamente a agudizar el problema;

así, y por vía de ejemplo, ha sido en el

pasado inmediato una práctica común

que el suelo lucrativo que recibía la Ad-

ministración procedente de su cuota de

aprovechamiento medio lo colocaba in-

mediatamente en el mercado al precio

más alto posible normalmente mediante

subasta, en vez de utilizarlo en la pro-

moción pública de viviendas del precio

asequible para la demanda de nivel más

débil.

De manera que el tan elogiado principio

del rescate de la plusvalía generada por

el planteamiento se convierte, en defini-

tiva, en un mero instrumento de finan-

ciación de las siempre exhaustas arcas

municipales, que encarece el suelo y, por

traslación, la vivienda. Es decir, el efecto

inverso al perseguido por el legislador.

C) Finalmente, desde la óptica del pre-

tendido trato igualitario a la propiedad

del suelo, los resultados tampoco son

muy halagüeños.

Y es que no es posible eliminar la dosis

de arbitrariedad implícita en las deter-

minaciones del planeamiento, especial-

mente en materia de clasificación del

suelo y en la aplicación de los criterios

de distribución de beneficios y cargas.

En efecto: la determinación por el

P.G.O.U del aprovechamiento urbanísti-

co de los terrenos genera una primera e

irreparable desigualdad entre los titula-

res de suelos con aprovechamiento ur-

bano y los de aprovechamiento rústico.

E incluso la genera también entre los

titulares de los distintos suelos urbanos

en función de su calificación e intensi-

dad de usos; y no vale decir que en este

último supuesto la Ley crea mecanismo

de compensación para corregir las des-

La Ley del 56 pretendía regular el mercado del suelo impidiendo la especulación, promover la construcción de viviendas asequibles y asegurar el trato igualitario a los propietarios del suelo

44

T X T

L A R E G U L A C I Ó N D E L M E R C A D O D E L S U E LO

igualdades: la complejidad práctica de

su aplicación puede paliarlas pero en

ningún caso las evita.

II.2. Perspetivas posibles

La experiencia, pues, demuestra que en

los casi sesenta años de protagonismo

de la iniciativa pública no se ha logrado

alcanzar una solución satisfactoria para

el problema del suelo y la vivienda en

España. Pero lo más grave es que aún

son muchos los que hoy siguen pensan-

do que ello se debe a que la regulación

administrativa del suelo aún no es sufi-

cientemente intensa y que –por ello- la

solución pasa por incrementar los me-

canismos de regulación e intervención

pública.

En línea diametralmente opuesta a tal

forma de razonar se sitúa el famoso

Informe del Tribunal de Defensa de la

Competencia publicado en 1993 (“Re-

medios políticos que pueden favorecer

la libre competencia en los servicios y

atajar el daño causado por los mono-

polios”) en el capítulo dedicado a la

competencia en el mercado del suelo

urbano.

De ese Informe, destacamos aquí la si-

guiente afirmación;

“Que el uso del suelo debe estar interveni-

do por los poderes públicos es algo que na-

die niega y así sucede en todos los países.

El problema en España es un problema

de la forma de intervención. El problema

en España es que, en vez de fijar unas re-

glas generales de defensa de los intereses

públicos, la autoridad urbanística va de-

cidiendo todo hasta el extremo de poder

determinar con el máximo detalle el uso

de cada espacio …”

En definitiva: el problema no reside tan-

to en la consideración del urbanismo

como una función pública, lo que no se

discute, sino en que se ha roto el equili-

brio iniciativa pública/iniciativa privada,

hasta el extremo de haber convertido a

esta última en un convidado de piedra,

objeto y no sujeto en la definición del

interés general en esta materia y en la

articulación de las soluciones a adoptar

para su correcta satisfacción.

Se nos dirá que esto no es así; que la

normativa vigente postula que la “ges-

tión pública suscitará, en la medida más

amplia posible la iniciativa privada”. Pero

el examen de los efectos prácticos de tal

proposición nos revelará cómo se reduce

a un mero ejercicio de verbalismo bien

intencionado pero carente de cualquier

trascendencia real.

III. EL DIAGNÓSTICO DE LA COMISIÓN NACIONAL DE LA COMPETENCIA

Poco antes de su extinción, en el pasado

año 2013, la CNC publicó un importante

documento de discusión denominado “Pro-

blemas de Competencia en el Mercado del

Suelo en España”. Por su importancia y su

actualidad vale la pena recordar algunas

de las conclusiones del documento:

• 1. La existencia de fallos del mercado

justifica que exista intervención públi-

ca sobre el sector del suelo. Pero la in-

tervención también puede tener efectos

negativos que es preciso tener en cuenta

a la hora de diseñarla.

• 2. Los indicadores analizados apuntan a

que la intervención urbanística en Espa-

ña configura una oferta de suelo relati-

vamente más rígida que en otros países.

• 3. El análisis preliminar sobre los me-

canismos de intervención urbanística

en España detecta numerosas fuentes

de ineficiencias:

- La delimitación excesiva de los usos

de suelo (mediante la técnica de la

calificación la autoridad urbanística

determina [pormenorizadamente] el

uso de cada parcela así como su edifi-

cabilidad y otras condiciones de apro-

vechamiento).

- La complejidad del planeamiento (ele-

vado número de instrumentos, hete-

rogeneidad normativa autonómica y

municipal, …).

- El excesivo margen de discrecionali-

dad municipal en el diseño del pla-

neamiento.

En los casi sesenta años de protagonismo de la iniciativa pública no se ha logrado alcanzar una solución satisfactoria para el problema del suelo y la vivienda en España.

46

T X T

L A R E G U L A C I Ó N D E L M E R C A D O D E L S U E LO

- Una inconsistencia temporal notable

(falta de estabilidad de los planes,

continuas modificaciones puntuales,

…).

- La lentitud excesiva del proceso de ur-

banización.

- La intervención directa de los poderes

públicos en el mercado del suelo espe-

cialmente a través de los Patrimonios

Públicos del Suelo, que restringen se-

veramente la competencia y favorecen

la rigidez de la oferta.

Finalmente, es de reseñar cómo el citado

documento de la CNC propone un pla-

neamiento urbanístico nuevo en el que

los usos delimitados por la calificación

no sean excesivamente detallados y por-

menorizados, y en el que los procesos

de su elaboración estén presididos de

acuerdo con los principios de publicidad,

transparencia, concurrencia y no discri-

minación.

IV. LA INICIATIVA PRIVADA EN EL ACTUAL MARCO LEGAL

No deja de ser una paradoja que en un

país como el nuestro en el que todos los

sectores económicos funcionan en régi-

men de libre mercado tan sólo se some-

ta a una global y asfixiante planificación

pública al mercado inmobiliario.

La apuesta reiterada por una planifica-

ción imperativa nos ha llevado a un re-

sultado decepcionante; es preciso, pues,

reconocer que el camino seguido no es

el adecuado, y hay que desandarlo hasta

hallar el “punto de equilibrio” preconi-

zado, en el que encuentren acomodo los

agentes públicos y privados.

Y la solución para hallarlo pasa inevita-

blemente, dada la actual correlación de

fuerzas, en reducir el papel de la Admi-

nistración en la definición del modelo de

ciudad y en aumentar de modo efectivo

el de la iniciativa privada; y también es

preciso que el legislador recupere para el

ordenamiento buena parte de las funcio-

nes de regulación que hasta ahora esta-

ban confiadas al Plan.

47

Bona part de la població “fa vida” en dos o més municipis, fet que planteja interrogants sobre el sentiment de pertinença. D’on ens sentim? De què depèn que ens sentim més d’un lloc o d’un altre? Els entorns urbans difuminen les identitats locals?

MOBILITAT I SENTIMENT DE PERTINENÇA A L’ÀREA METROPOLITANA DE BARCELONA

48

T X T

INTRODUCCIÓ

L’any 2008, per primer cop a la histò-

ria, el nombre de persones que vivien

en entorns urbans superava el nombre

de persones que vivien en espais rurals

(Nacions Unides, 2008). A Europa, es

considera que el 80% de la població

és urbana, mentre que continents com

l’Àfrica i l’Àsia s’urbanitzen de mane-

ra creixent i ràpida. La concentració

de població, com també l’intercanvi de

mercaderies, activitats i informació en

aglomeracions urbanes planteja reptes

de diversos tipus: socials (combatre les

desigualtats, garantir l’accessibilitat als

serveis públics); econòmics i financers

(assegurar la competitivitat i l’eficièn-

cia); territorials (la gestió de l’explosió

urbana, de la mobilitat i dels residus);

polítics i institucionals (la coordinació

de les polítiques i dels serveis, la repre-

sentació democràtica).

L’entorn urbà està marcat per la mobilitat

quotidiana de la població (per anar a tre-

ballar, a estudiar, a comprar, a assistir a

espectacles, etc.). En efecte, bona part de

la població “fa vida” en dos o més muni-

cipis, fet que planteja interrogants sobre

el sentiment de pertinença. D’on ens sen-

tim? De què depèn que ens sentim més

d’un lloc o d’un altre? Els entorns urbans

difuminen les identitats locals?

En aquest article tractem aquesta qües-

tió a partir del cas de Barcelona. En pri-

mer lloc, veurem fins a quin punt s’ha

produït un augment de la mobilitat entre

els municipis de l’aglomeració barceloni-

na i quins efectes ha ocasionat. En segon

lloc, presentarem els resultats d’una re-

cerca en curs que mostra el grau de sen-

timent de pertinença local i metropolità.

POBLACIÓ I MOBILITAT A L’AGLOMERACIÓ DE BARCELONA

Des de la segona meitat del segle xx, el

creixement de la ciutat de Barcelona i

la seva àrea metropolitana ha seguit les

tendències pròpies a la majoria de ciu-

tats espanyoles, que es caracteritzen per

tres fases (Nel·lo, 2004; de Terán, 2009;

Martí-Costa et al., 2011). Entre 1960 i

1975, Barcelona i, en menor mesura,

l’àrea metropolitana van créixer gràcies

a l’arribada de població d’altres indrets

d’Espanya. La ciutat va aconseguir el seu

màxim històric l’any 1979 amb 1,9 mi-

lions d’habitants, mentre que l’àrea me-

tropolitana de Barcelona (AMB) va arri-

bar als 3 milions. A partir de finals dels

1970, el creixement va continuar però

amb menor intensitat. Aquest període es

caracteritza pel procés de suburbanitza-

ció i un augment de les migracions entre

municipis. En efecte, la capital catalana

va perdre població a favor dels munici-

pis metropolitans, cap a la primera co-

rona però especialment cap a la segona.

Així, el 1996 Barcelona tenia 1,5 milions

d’habitants, mentre que la regió metro-

politana ja comptava amb 4,2 milions

d’habitants (Serra, 2003).

A partir de l’any 2000 es produeixen dos

fenòmens simultanis. En primer lloc,

s’observa un increment de la mobilitat

residencial intramunicipal. Segons Al-

berich (2010: 30), la meitat de la po-

blació metropolitana ha canviat de re-

sidència entre 1990 i 2005: entre l’any

2000 i 2006, el nombre de persones que

no només ha canviat de residència sinó

de municipi ha passat del 12% al 20%.

En efecte, hi ha un augment dels fluxos

migratoris de la ciutat i la seva àrea me-

tropolitana cap a la regió metropolita-

na i zones interiors de Catalunya, així

com de grans ciutats a més petites. En

altres paraules, des de municipis densos

i poblats es migra cap als menys den-

sos i més dispersos. Per exemple, fins a

l’any 2010, a l’aglomeració de Barcelona

més de la meitat dels canvis residencials

entre municipis han tingut com a des-

tinació la segona corona metropolitana.

Aquest fenomen ha estat descrit com un

moviment “de l’interior a l’exterior i del

gran al petit” i ha succeït no només en

l’àmbit metropolità, sinó a tot Catalunya

(Alberich, 2010). El creixement metro-

polità, gràcies a les infraestructures i

xarxes de transport, s’ha traduït per la

sortida de la ciutat de Barcelona de pa-

relles i famílies joves que busquen ha-

bitatges a preus més assequibles i una

millora en l’entorn. A més a més, l’”è-

xode” metropolità ha estat protagonitzat

principalment per les classes mitjanes

(Subirats, 2012).

El segon fenomen ha estat l’arribada de

població estrangera a les ciutats cen-

trals: a Barcelona ciutat, va representar

el 17,5 % de la població total l’any 2012.

Gràcies al flux migratori estranger, la

MARIONA TOMÀS FORNÉSGrup de Recerca en Estudis Locals (GREL)Universitat de Barcelona

49

població barcelonina s’ha estabilitzat al

voltant d’1,6 milions d’habitants. De fet,

es produeix un fenomen de recentralit-

zació de la població, ja que la població

nouvinguda s’assenta als centres urbans

(Nel·lo, 2004; Alberich, 2010). Aquest

gruix de població, però, és el que es mou

amb més facilitat per motius laborals; si

seguís les pautes de mobilitat dels au-

tòctons, als propers anys veuríem que

també la població nouvinguda tendeix a

descentralitzar-se i dispersar-se.

El gràfic següent il·lustra l’evolució com-

parada de la població dels darrers 70

anys de l’aglomeració barcelonina. Hem

diferenciat tres tipus de dades. Primer,

la població de la ciutat de Barcelona.

Segon, la població de la resta de l’àrea

metropolitana de Barcelona (AMB), for-

mada per 35 municipis. Finalment, la

població de la resta de la regió metro-

politana de Barcelona, que correspon a

l’àmbit o vegueria metropolitana (forma-

da per 165 municipis), però descomp-

tant els 36 municipis de l’AMB.

Per entendre els canvis i tendències,

cal doncs una mirada metropolitana. A

aquesta escala, Barcelona i els municipis

de la primera corona han cooperat des

dels anys 1970, passant per diferents

fases amb més o menys grau d’institu-

cionalització (pels detalls, vegeu Perdi-

gó, 2010; Tomàs, 2010, 2012). Després

d’una època de fragmentació institu-

cional i cooperació entre municipis a

través d’agències sectorials, l’any 2010

el Parlament català va aprovar la Llei

de l’Àrea Metropolitana de Barcelona.

En funcionament després de les

eleccions locals de 2011, l’AMB

té competències de coordinació i gestió

dels serveis de transport públic, tracta-

ment de residus, gestió del cicle integral

de l’aigua, com també competències en

urbanisme, desenvolupament econòmic

i cohesió social. Presidit per l’alcalde

de Barcelona, el Consell metropolità

representa els 36 municipis membres

d’acord amb la seva població. Es tracta

doncs d’una elecció indirecta. En l’àmbit

metropolità funcional –la regió metro-

politana de Barcelona, amb 5 milions

d’habitants- l’Autoritat del transport me-

tropolità (ATM) exerceix des de 1997 la

coordinació de totes les xarxes de trans-

port públic i la integració tarifària. La re-

gió metropolitana és formalment un nou

àmbit d’administració descentralitzada

del govern català des de 2010, un cop

aprovada la Llei de vegueries de Catalu-

nya. Tanmateix, la llei no s’ha aplicat i de

moment continuen existint, en territori

metropolità, la província de Barcelona i

les comarques, a més a més de nombro-

ses mancomunitats i consorcis (per a una

major anàlisi vegeu Burns et al., 2010).

En definitiva, l’aglomeració de Barcelona

es caracteritza per un creixement conti-

nu i sobretot per una mobilitat (residen-

cial i quotidiana) instaurada. Com expli-

ca Alberich (2010), cada vegada hi ha

més desvinculació entre el lloc de resi-

dència i el lloc on es desenvolupa la vida

quotidiana: per exemple, més de la mei-

tat de la població treballa fora del mu-

nicipi on viu (dades de 2006). En altres

paraules, cada cop ens movem més i ho

fem en un territori més gran, ampliant el

nostre espai de vida. Com afecta aquest

fet la identitat local? El fet de moure’s

per un entorn metropolità fa que la gent

se senti menys del seu municipi o fa que

se sentin metropolitans? O al contrari,

davant una mobilitat creixent, la gent se

sent més arrelada a l’àmbit més proper,

el municipi de residència?

SENTIR-SE METROPOLITÀ?

Les dades d’una enquesta realitzada

l’any 2013 mostren elements interes-

sants per entendre el sentiment de per-

2

1½

1

0,5

01950 1980 1990 20001960 1970 2010

Evolució de la població de Barcelona, resta de l’àrea metropolitana de Barcelona (AMB) i resta de la regió metropolitana de Barcelona (1945-2012) (població: milions de persones)

Barcelona

AMB

Regió metropolitana

Font: Elaboració pròpia a partir de les dades de l’Institut d’Estadística de Catalunya

50

T X T

Hi ha un sentiment de pertinença local fonamentat en els lligams personals, però també existeix una certa idea de “comunitat metropolitana”

tinença a l’aglomeració de Barcelona

(per conèixer els resultats en detall,

vegeu Vallbé, Tomàs, Magre, 2013). Per

complementar aquest treball quantitatiu

hem realitzat quatre grups de discussió

entre finals de gener i principis de fe-

brer de 2014. En aquests quatre grups,

on han participat de mitjana 7 persones

procedents de l’Àrea Metropolitana de

Barcelona (AMB), s’han tractat les ma-

teixes preguntes de l’enquesta per en-

tendre’n millor els resultats i poder-ne

copsar es matisos. Resumim els primers

resultats en dues idees.

En primer lloc, els ciutadans enquestats

a l’AMB se senten lleugerament més

identificats amb el seu municipi que

amb l’espai metropolità. Tanmateix, se-

gons dades de l’enquesta, la identifica-

ció amb l’AMB, mesurada del 0 al 10, és

notable (de mitjana, un 7,4). Com ex-

plicar aquesta identificació tan alta? Els

grups de discussió ens han permès en-

tendre que els ciutadans metropolitans

tenen dos tipus d’identificació. Amb el

municipi, es tractaria d’una identificació

emocional: és on se senten bé (“com a

casa”), on tenen els amics i la família,

on se senten arrelats. En canvi, la iden-

tificació metropolitana seria funcional:

serveix per moure’s (el gran símbol de

l’AMB és la T-10), per accedir a activi-

tats d’oci i lleure, per poder fer coses.

Aquesta percepció es repeteix en tots

els grups. Tanmateix, cal matisar que

les persones nascudes en altres indrets

d’Espanya que van immigrar a l’AMB als

anys 1960-70 se senten menys arrela-

des al municipi on viuen, ja que conti-

nuen sentint-se lligats al seu municipi

de naixement. És interessant destacar

que aquest grup identifica l’AMB amb

un estil de vida, amb un estatus socio-

econòmic, el de la classe treballadora,

aspecte que no és percebut per les per-

sones nascudes a Catalunya.

En segon lloc, el nostre interès residia

en la percepció política de l’AMB, que

vam traduir en dues preguntes. 1) Hi

hauria d’haver una Gran Barcelona, és

a dir, fusionar els municipis de l’AMB

per convertir-se en una sola ciutat? I 2)

Estarien d’acord a escollir directament

un alcalde per tota l’àrea metropolita-

na? L’enquesta mostra que gairebé la

meitat dels ciutadans de fora de Bar-

celona ciutat rebutgen renunciar al seu

municipi per formar part d’una gran ciu-

tat. Com més petit és el municipi, més

por a “ser menjat per la ciutat” (en les

paraules dels participants als grups de

discussió). En efecte, hi ha un rebuig a

quedar diluït en una gran ciutat i perdre

els trets específics del municipi, bàsica-

ment la proximitat. Alhora, la meitat de

la població metropolitana seria favora-

ble a escollir un alcalde per tota l’AMB,

però altre cop observem diferències se-

gons la mida municipal. Com més petit

és el municipi, més en contra d’escollir

un alcalde directament per tota l’AMB.

En efecte, hi ha la preocupació que un

alcalde metropolità no tingui la sensibi-

litat ni les eines per resoldre els proble-

mes dels municipis més petits. Dit d’una

altra manera, aquests ciutadans pensen

que “Barcelona ho decidiria tot” i, per

tant, els ciutadans dels municipis més

petits estarien desatesos. Sí que serien

partidaris d’eliminar càrrecs electes si

realment es pogués garantir que la pèr-

dua de l’alcalde local suposaria guanyar

en serveis de qualitat i simplificar l’ad-

ministració. En general, però, les per-

sones que van participar als grups de

discussió mostraven una desconfiança

generalitzada cap a la classe política.

Sens dubte, aquest sentiment ha marcat

les opinions al respecte i el refús a crear

més institucions.

M O B I LI TAT I S E N T I M E N T D E P E R T I N E N Ç A A L’ À R E A M E T R O P O LI TA N A D E B A R C E LO N A

REFERÈNCIES BIBLIOGRÀFIQUES

Alberich, J. (2010). L’ús de l’espai.

Revista Papers, 51: 28–43.

Burns, M., C. Marmolejo, J. Roca, E. Chica, J. Freixas

i M. Tomàs. (2010). The Case for Agglomeration

Economies in Europe (CAEE). Barcelona City Region.

Universitat Politècnica de Catalunya i Universitat

de Barcelona, 89 p. http://www.espon.eu/export/

sites/default/Documents/Projects/TargetedAnalyses/

CAEE/CAEE_Barcelona_Case_Study_Appendix_

C4_FINAL.pdf [consulta 26 de gener de 2014]

de Terán, F. (2009). La explosión de las ciudades y

la arquitectura. En Rico, F., Gracia, J., y Bonet, A.

(eds.), Literatura y bellas artes. España siglo XXI, p.

375–409. Biblioteca Nueva, Madrid.

Martí-Costa, M., Iglesias, M., Subirats,

J., Tomàs, M. (2011). Barcelona. En Iglesias, M.,

Martí-Costa, M., Subirats, J., Tomàs, M. (eds.),

Políticas urbanas en España. Grandes ciudades,

actores y gobiernos locales. Icària, Barcelona.

Nacions Unides (2008) World urbanization

prospects. The 2007 revision, New York,

Department of Economic and Social Affairs.

Nel·lo, O. (2004). ¿Cambio de siglo, cambio de ciclo?

las grandes ciudades españolas en el umbral del

siglo xxi. Ciudad y territorio, XXXVI: 523–542.

Perdigó, J. (2010) La institucionalización del Área

Metropolitana de Barcelona: antecedentes y situación

actual”, Anuario del Gobierno Local 2009, p. 109-136.

Serra, J. (ed.) (2003). El territori Metropolità

de Barcelona. Dades bàsiques, evolució recent i

perspectives. Mancomunitat de Municipis de l’Àrea

Metropolitana de Barcelona, Barcelona.

Subirats, M. (2012). Barcelona: de la necessitat

a la llibertat. Les classes socials al tombant

del segle XXI. L’Avenç, Barcelona.

Tomàs, M. (2010). Gobernabilidad

metropolitana, democracia y eficiencia. Una

comparación Barcelona-Montreal. Revista

Española de Ciencia Política, 23: 127–150.

Tomàs, M. (2012). Autonomies polítiques territorials

i governabilitat metropolitana: una comparació

Catalunya-Quebec. Revista d’Estudis Autonòmics

i Federals, n. 16, octubre 2012, p. 177-199.

Vallbé, J.J., Tomàs, M., Magre, J. (2013). “Being

metropolitan: the effects of individual and contextual

factors on shaping metropolitan identity”, Local

citizenship in city regions, University of Umea.

Conclusions

En els darrers anys s’ha produït un augment de la mobilitat quotidiana i residencial en un espai cada cop més gran de l’aglomeració de Barcelona. En aquest context, ens hem preguntat si la gent se sent menys lligada al seu municipi de residència. Gràcies a la combinació d’una recerca quantitativa i qualitativa en curs, hem apuntat la idea que hi ha un sentiment de pertinença local fonamentat en els lligams perso-nals, però que també existeix una certa idea de “comunitat metropolitana” associada a la mobilitat i a les oportunitats que t’ofereix un territori més gran. Tanmateix, en línies generals, les persones entrevistades conceben l’AMB de manera abstracta i funcional, no com un espai polític.

Tenint en compte que existeix una institució metropolitana des de 2011, ens podem preguntar si el fet que hi hagi un ens polític pot enfortir el sentiment de pertinen-ça metropolità. En aquest sentit, l’elecció directa d’un alcalde metropolità podria ajudar a veure l’AMB com un tot, amb problemes i projectes comuns. La realització de polítiques públiques no tan lligades al transport i als residus sinó a serveis so-cials potser podrien provocar un major interès per la institució metropolitana i un enfortiment de sentir-se part d’un espai metropolità conjunt.

El repte des del punt de vista polític recau en la capacitat de millorar la qualitat de la democràcia i la transparència de les institucions existents. En aquest cas, comunicar i transmetre millor el que fa l’AMB, publicar més informació sobre el seu finançament i el seu funcionament, etc. Actualment, es tracta d’una institució poc coneguda per la ciutadania, malgrat que s’ocupa d’aspectes claus per les persones que viuen a l’aglomeració de Barcelona.

52

T X T

IMMOSCÒPIA 06

MAI 2014 EDT: Evolució constant OPN: Periodistas ante lo inmobiliario: todo un mundo TXT: A la recerca de l’energia I El repte de la rehabilitació sensible - Especial referència a la “gentrificació” I La remisión de deudas en la última reforma de la Ley Concursal. Una perla escondida en un contenedor I Reinventar la manera de fer negocis. La tercera revolució industrial al sector immobiliari. L’economia col·laborativa I Les 3 R (Rehabilitació, Regeneració i Renovació urbanes): un repte per a les Comunitats de Propietaris I Som davant d’un canvi de cicle del sector immobiliari? I Monapart y la comunicación online en el sector inmobiliario I La regulación del mercado del suelo I Mobilitat i sentiment de pertinença a l’àrea metropolitana de Barcelona

06

edita: API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris president: Joan Ollé consell editorial: Ma Roser Esquius, Joan-Ramon València, Ramon Riera, Pere González Ne-breda, Maria Vilà, Marta Llimós, José Miguel Zubieta, Josep Lluís Pellicer, Montserrat Junyent, Rebeca Pérez coordinació: Rebeca Pérez col·laboradors: Xesco Espar, Dolors Clavell, José María Fernández Seijo, Pere Gon-zález Nebreda, Montserrat Junyent, Lluís Marsà, Mar-garita Rivière, Olga Sala, Josep Soria, Mariona Tomàs disseny, maquetació i fotografia: tonicastro.com impressió: Cevagraf, S.C.C.L. dipòsit legal: B-00000-2012 redacció: Gran Via de les Corts Catalanes, 622, pral. | 08007 Barcelona | T. 933 175 462 | F. 934 123 363 | a/e: [email protected] | web: www.immoscopia.cat

IMMOSCÒPIA

Revista dels Col·legis i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya