INCOME CAPITALIZATION THEORY

INCOME CAPITALIZATION THEORY

A. Pengertian

Mewakili sudut pandang investor yang menginvestasikan modalnya dalam bentuk properti.

Investor yang membeli properti sebenarnya membeli arus pendapaan di masa yang akan datang.

Income approach baik untuk diterapkan terhadap properti yang menghasilkan pendapatan (income producing property).

Nilai properti adalah nilai sekarang dari perkiraan pendapatan yang akan datang sepanjang sisa umur ekonomis properti tersebut.

Sebagai analog adalah deposito. I

V = ----- dimana ; V = nilai property secara keseluruhan R I = pendapatan netto

R = tingkat kapitalisasi

Kapitalisasi digunakan untuk kondisi :1. Pendapatan bersih sudah stabil / konstant2. Asumsi pendapatan akan terus menerus tanpa batas waktu (umur ekonomis bangunan

tidak terbatas)

B. Proses Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan

1) Hitung pendapatan kotor potensial (Potential Gross Income)

2) Hitung tingkat kekosongan dan tagihan sewa tidak terbayar (Vacancy and Rental Loss)

3) Hitung pendapatan kotor efektif tahunan (Effective Gross Income) : Gross Income dikurang

Vacancy dan Rental Loss

4) Hitung biaya-biaya (Operational Expenses)

5) Hitung Pendapatan Bersih (Net Operational Income) : Effective Gross Income dikurang

Expenses

6) Hitung tingkat kapitalisasi (Capitalization Rate)

7) Lakukan kapitalisasi terhadap pendapatan bersih

C. Perhitungan Net Income

C.1. Terdiri dari pendapatan sewa bangunan dan diluar sewa seperti : parkir, hak penamaan gedung, papan iklan, laundry, telekomunikasi, dll.

Sewa

Tarif sewa yang sedang berlaku pada saat ini dan waktu yang telah berlalu pada bangunan yang sedang dinilai.

Perjanjian/persyaratan sewa yang sedang berjalan.

Perbandingan dengan pasaran tarif sewa yang sedang berlaku saat ini maupun waktu.

Pendapatan Lain

Perlu diperbandingkan dengan properti sejenis.

Gedung perkantoran umumnya tidak banyak namun demikian akan banyak operasi usaha seperti perhotelan dan sejenisnya.

C.2 Effective Gross Income

Hal utama yang membedakan pendapatan potensial dan pendapatan efektif yaitu :

Tingkat kekosongan

Tagihan tidak terbayar

Untuk menentukan Vacancy Rate dan Debt Allowance yang wajar perlu dilakukan penelitian yang di dasarkan pada

Tingkat Faktor Kekosongan dan Tagihan Yang Tidak terbayar yang sebenarnya pada saat ini maupun pada masa yang lalu.

Perbandingan dengan keadaan pada properti pembanding

Proyeksi keadaan di masa yang akan datang

Tingkatan ekonomi (rata-rata) dari penghuni

Jangka waktu sewa

C.3. Operational Expenses

Biaya Operasi terdiri dari :

1) Biaya Variable

2) Biaya Tetap

3) Biaya cadangan penggantian

Contoh 1 : Perhitungan Net Income

Uraian Rupiah/tahunPotential Gross Income 972.000.000Vacancy & Bad Debt Allowance 10% 97.200.000

Effective Gross Income 874.800.000

Operating Expenses Upah & gaji 138.000.000 Tunjangan 22.000.000 Daya Listrik 68.000.000 Air 12.000.000 Administrasi 16.000.000 Maintenance 48.000.000 Biaya Lain 11.000.000 Premi Asuransi 11.000.000 PBB 3.000.000 Cadangan penggantian 20.000.000Total Operating Expenses 349.000.000

Net Income 525.800.000

C.4 Hubungan Laporan Keuangan Untuk Akutansi dan Untuk Penilaian

Perbedaan dalam perhitungan akutansi :

Biaya atas Pendanaan (Financing Cost) Pajak Pendapatan Penyusutan atas bangunan dan Prasarana lain Penambahan Permodalan

C.5 Penyusunan Perhitungan Keuangan (Operating Statement)

Laporan keuangan Akuntan perlu dilakukan beberapa penyesuaian, terutama terhadap

Biaya-biaya yang tidak berhubungan langsung dengan kegiatan usaha ybs Besaran-besaran yang dianggap tidak wajar

Penyesuaian terhadap laporan keuangan harus memperhatikan :

Keadaan ekonomi secara makro Proyeksi ekonomi dimasa yang akan datang Perbandingan dengan properti sejenis

Contoh 2 : Penyesuaian Laporan KeuanganURAIAN AKUTANSI PENILAIANPenerimaan Kotor (Sewa) Rp. 893.258.839 Rp. 972.000.000Penerimaan Lain : Bunga Deposito Rp. 9.862.290 Rp.Kekosongan dan pembayarantak tertagih

97.200.000

Penerimaan Kotor tak efektif Rp. 903.121.129 Rp. 874.800.000Biaya Operasi Upah Gaji Rp. 138.130.700 Rp. 138.000.000 Tunjangan Rp. 21.846.700 Rp. 22.000.000 Daya Listrik Rp. 68.442.100 Rp. 68.000.000 Air Rp. 11.866.025 Rp. 12.000.000 Administrasi Rp. 15.646.750 Rp. 16.000.000 Maintenance Rp. 48.153.125 Rp. 48.000.000 Biaya lain Rp. 10.682.175 Rp. 11.000.000 Bunga Bank Rp. 5.351.250 - Premi Asuransi Rp. 11.468.125 Rp. 11.000.000 PBB Rp. 3.362.125 Rp. 3.000.000 Penyusutan Rp. 53.958.400 - Cadangan Penggantian - Rp. 20.000.000Jumlah Biaya Operasi Rp. 388.907.475 Rp. 349.000.000Net Income 514.213.654 525.800.000

D. Pengertian Tingkat Kapitalisasi

Tingkat Kapitalisasi merupakan bagian dari investasi yang diharapkan dapat diterima kembali setiap tahunnya.

Tingkat Kapitalisasi = Pendapatan Bersih Nilai property

Beberapa hal yang dapat mempengaruhi tingkat kapitalisasi adalah :

Jenis properti Lokasi Umur bangunan Kualitas bangunan Kualitas Penyewa

Terdapat 4 elemen pokok tingkat Kapitalisasi :

1. Real Return2. Inflation Premium3. Risk Premium4. Recapture Rate

Sehingga secara sederhana dapat dikatakan :

Cap. Rate = Disc. Rate + Recapture Rate

E. Penentuan Tingkat Kapitalisasi

Metode untuk menghitung tingkat kapitalisai :

1. Summation Method2. Comparative Sales method3. Band of Investment Method

E.1. Summation Method

Metode ini adalah metode yang sangat teoritis danhampir tidak pernah diterapkan dalam praktek.

Metode ini didasari atas “safe rate” kemudian dilakukan penyesuaian untuk mendapatkan kapitalisasi rate yaitu :

1. Resiko atas pendapatan2. Likuiditas3. Beban manajemen4. Peluang apresiasi dan depresiasi nilai property (untuk diskon rate tidak dipergunakan)5. Manfaat Perpajakan6. Kemampuan sebagai jaminan ( Hipotek )

Perhatian : Tingkat kapitalisasi berbeda dengan diskon rate !!

Sehingga secara sederhana dapat dikatakan :Cap. Rate = Discount Rate + [ Apresiasi (-) atau depresiasi (+) ]

Perbedaan antara cap rate dengan diskon rate

Cap Rate Diskon RateFungsi Merubah pendapatan

konstan dan terus menerus menjadi nilai

Merubah pendapatan tahun mendatang menjadi nilai kini

Perhitungan Memperhitungkan pertumbuhan pendapatan

Tidak memperhitungkan pertumbuhan pendapatan

Contoh 3. Perhitungan Cap Rate dengan Summation Method

Safe Rate 6.0%Adjustment Risk premium + 2.0% Problems of liquidity + 1.5% Burden of management +1.0% Probability of appreciation - 1.0% Tax benefit - 0.5% Hypothecation - 0.5%Equal Cap Rate 8.5%

E.2. Comparative Sales method

Menghitung tingkat kapitalisasi berdasarkan data transaksi dan data sewa (net income).

Paling akurat dalam menghitung tingkat kapitalisasi.

Contoh 4 : Penentuan tingkat kapitalisasi dengan Comparative Sales Method.

A B C

Harga Jual 600,000,000 635,000,000 595,000,000

Net Income 67,500,000 72,300,000 70,100,000

Tingkat Kapitalisasi 11,25% 11,39% 11,78%

E.3. Band of Investment Method

Metode ini sama dengan konsep WACC (Weight Average Cost of Capital)

Contoh 5 : Penentuan cap Rate Band of Investment Method

Prosentasi Nilai Pengembalian yg diinginkan

Hasil

Pinjaman 70% X 23% = 16.10%Modal Sendiri 30% X 16% = 4.80%Cost of Capital 100% 20.90%Pertumbuhan 10.00%cap Rate 10.90%

F. Teknik Kapitalisasi

Pada penilaian atas tanah dan bangunan dikenal 3 jenis tekhnik kapitalisasi yaitu :

1. Tekhnik Penyisaan Properti2. Tekhnik Penyisaan Tanah3. Tekhnik Penyisaan Bangunan

F.1. Tekhnis Penyisaan Properti

Dalam tekhnik ini proses kapitalisasi tidak dilakukan secara terpisah atas tanah dan atas bangunan namun dianggap merupakan satu kesatuan.

Contoh 7 : Tekhnik Penyisaan Properti

Uraian Keterangan

Perhitungan Net Income

Potential Gross

Income

972.000.000

Vacancy Gross Income 97.200.000 10%

Operational Expenses 349.000.000

Net Income 525.800.000

Capitalization Rate 11.25% Menggunakan sales

comparative

Property Value 4.673.777.778 Net income dibagi

tingkat kapitalisasi

Rounded 4.670.000.000

F.2. Tekhnik Penyisaan Tanah

Metode ini digunakan untuk menentukan nilai tanah sementara nilai bangunan dapat ditentukan melalui pendekatan biaya.

Contoh 8 : Tekhnik Penyisaan TanahUraian KeteranganBuilding Value 1.332.000.000 Dari cost approachRemaining Economic Life 30Perhitungan Net Income Potential Gross Income 972.000.000 Vacancy & Bad Debt 97.200.000 10% Effective Gross Income 874.800.000 Operational Expenses 349.000.000 Net Income 525.800.000Capitalization Rate Recapture Rate 3.33% 100% : 30 tahun safe Rate 10.22% Misal Building Cap. Rate 13.55% Recapt. + safe. Rate Land Cap. Rate 10.22% safe rate sajaNet Income from building 180.530.400 Nilai bangunan x cap.

Rate bangunanNet Income from land 345.269.600 Net income – net income

bangunanLand Value 3.378.371.820 Net income tanah : Cap.

Rate tanah Property Value Building value 1.332.000.000 Land value 3.378.371.820Property value 4.710.371.820Rounded 4.710.000.000

F3. Tekhnik Penyisaan Bangunan

Contoh 9 : Tekhnik Penyisaan BangunanUraian KeteranganLand Value 3.500.000.000 Market data approachRemaining Economic Life 30Perhitungan Net Income Potential Gross Income 972.000.000 Vacancy & Bad Debt 97.200.000 10% Effective Gross Income 874.800.000

Operational Expenses 349.000.000 Net Income 525.800.000Capitalization Rate Recapture Rate 3.33% 100% : 30 tahun safe Rate 10.22% Misal Building Cap. Rate 13.55% Recapt. + safe Rate Land Cap. Rate 10.22% safe rate sajaNet Income from land 357.700.000 Nilai tanah x tingkat

kapitalisasi tanahNet Income from building 168.100.000 Net income – net income

tanahBuilding Value 1.240.285.293 Net income bangunan

Cap. Rate bangunanProperty Value Land value 3.500.000.000 Building value 1.240.285.293Property value 4.740.285.293Rounded 4.740.000.000