Indblik A4 vandret - 2r-arkitekter.dk · arkitekter 2 Indblik . Indledning Følgende indblik skildrer, hvilken proces man skal igennem, når man ønsker at bygge til, bygge om eller

arkitekter 2

www.a2rk.dkIndblik

IndledningFølgende indblik skildrer, hvilken proces man skal igennem, når man ønsker at bygge til, bygge om eller bygge nyt.Vejen fra ønsker og idéer til et færdigt resultat er her beskrevet som et ideelt, lineært forløb. Følger man dette, er man sikker på et godt resultat - men - at tilvejebringe idéer, vurdere dem økonomisk, samle dem i projekter osv. er ikke bare en lineær proces. Kunsten er, som udgangspunkt, at se hele processen fra oven.

En arkitekts opgave er først og fremmest at levere et smukt, holdbart og brugbart resultat.En lige så vigtig opgave ligger i at guide bygherrer igennem hele processen.

Ingen byggeprocesser ens. Ligeledes er det langt fra alle byggeop-gaver, hvortil en rådgivers mellemkomst kan svare sig - man går jo heller ikke til tandlægen hver gang, man skal børste tænder.

Indledning

En arkitekt skal skitsere det samlede rådgivningsbehov for en given bygherrer, med afsæt i bygherrens forudsætninger for even-tuelt selv at stå for dele af den samlede proces.

En sådan eventuel fordeling skal vurderes i hvert enkelt tilfælde, ud fra bygherres forudsætninger til selv at varetage visse dele af byggeprojektet. Vejledning er således ikke opdelt mellem det man kunne kalde bygherreansvar og rådgiveransvar.

Bagest i vejledningen er indsat en ordforklaring hvor tekniske begreber kort forklares.

Idé

IdéfasenI idéfasen skal alle drømme og ønsker, ligesom økonomiske ram-mer fastlægges. Alt dette samles i samarbejde med bygherre i et programoplæg, og ud fra dette tilvejebringer arkitekten et idéoplæg. I denne fase har bygherre en relativ stor del af initiativet. Ligeledes kan en stor del af forudsætningerne for at kunne udarbejde idéoplægget fremskaffes af bygherre.Med et idéoplæg i hånden har bygherre et samlet og entydigt forslag.På dette stadie kan et råt budget for det videre forløb sammenfattes.

Idégrundlag:MaterialereferencerRumlige referencer

Lokale forhold:BBR oplysningerLokalplanServitutterTingbogsoplysningerTegninger af eksisterende forholdOpmåing

Økonomi:Prisoverslag, håndværkerud-gifterPrisoverslag, omkostninger

Prisoverslag, rådgiverudgifterUforudsete udgifter

Arkitektens initiativ:SkitserMaterialerhenvisningerBygningsreferencer

Programindhold:Antal rum, størrelser og funktionerØnsker til overfladerForventet entreringsformForventet udbudsformForventet rådgivningsformOrganisationsdiagram

Eksempel:Et idéoplæg til en tilbygning på et enfamiliehus indeholder gerne:Planskitser i 1:100Facadeopstaltsskitser i 1:100PrisoverslagRumlig afbildning

Efter idéfasen ligger nu et samlet og entydigt forslag, som indfrier ønsker og krav, udarbejdet i forhold til en forelagt økonomi.

Idé Forundersøgelser Projekt Myndigheder Udbud Byggeri Aflevering

Forundersøgelser

ForundersøgelserNår et idéoplæg er udarbejdet, er det tid at foretage nødvendige fo-rundersøgelser. I enkelte tilfælde vil forundersøgelser før et idéoplæg være tilrådeligt. Forundersøgelse skal være med til at afdække, hvor dyrt det kan blive af bygge - eller om det overhovedet kan betale sig at bygge.I særlige tilfælde kan et antal forudgående møder med myndighederne være nyttige i denne fase.

Rådgivere:LandinspektørGeoteknikerMiljøundersøgelserAkustikerStatiske beregninger

Myndigheder:Særlige myndighedskravBevaringsværdige bygningerFredede bygninger

Eksempel:Forundersøgelser kan eksempelvis være:Verificering af jordens bæreevne ved en geoteknikerVerificering af bæreevne på facder ved ønske om påbygningVerificering af skellinier ved en landindspektør ved byggeri tæt på skel

Nu kan særlige tekniske forhold prisfastsættes og prisoverslaget justeres. Ydermere kan det nu verifi-ceres om det overhovedet vil være muligt og lovligt at realisere det samlede byggeprojekt.


Tegninger

Projekt

ProjektØnsker bygherre at fortsætte processen kan idéoplægget videre-bearbejdes til et egentligt projekt. Et projekt kan udarbejdes på flere niveauer; Et myndighedsprojekt består af tilstrækkelige oplysninger til at myndighederne kan vurdere byggeprojektet og afgive byggetil-ladelse.Et hovedprojekt er en viderebejdning af et myndighedsprojekt, hvor krav til detaljers omfang, kvalitet, tid og udbudsform er beskrevet.

Projektfaser:MyndighedsprojektHovedprojektProjektopfølgning

Projektindhold:(afhængig af projektfaser)Hovedtegninger 1:100Detaljetegninger 1:20BrandkravTekniske kravStatiske kravVarmetabsrammeKonstruktionsbeskrivelseOmfangsbeskrivelseKvalitetsbeskrivelseMyndighedsandragendeByggetidsplan

Tidsplan

KS plan

Eksempel:Et fuldt dækkende hovedprojekt vil bestå af alle ovennævnte punkter.Ved et projekt til en mindre tilbygning kan flere af de nævnte punkter, for eksempel konstruktionsbeskrivelser, blot være anført på tegninger.

Entreringsform

Nu kan myndigheder spørges om byggetilladelse. Ligeledes kan byggeriet prissættes ved at forespørge de enkelte håndværkere.


BeskrivelseDimensioneringer

Byggetilladelse

Myndigheder

MyndighederNår et myndighedsprojekt/hovedprojekt er tilvejebragt, skal ansøgning om byggetilladelse indsendes til bygningsmyndighederne. Ved mindre opgaver gives normalt tilsagn eller afslag direkte på baggrund af det indsendte materiale. Ved større byggeopgaver kan møder med stedlige myndigheder være en hjælp til at få mere komplekse problemstillinger drøftet, inden en formel ansøgning fremsendes.Oftest indsendes et myndighedsprojekt inden et egentligt hovedprojekt udarbejdes, da et tilsagn om byggetilladelse ikke er nogen selvfølge.

Indhold af myndighedspro-jekt:MyndighedsandragendeSituationsplanEksisterende forholdFremtidige forholdEventuelle dispensationsan-søgninger

Myndighedsprojektet skal belyse stillingtagen til:Bebyggelsesregulerende bestemmelserBebyggelsens omfangBygningens indretningKonstruktive bestemmelserBrandforhold

FugtisoleringEnergiforbrugLydforholdIndeklimaInstallationer

Eksempel:Ved ansøgning om byggetilladelse til et énfamiliehus vil et myndigheds projekt indeholde hovedtegninger 1:100 samt et brev (myndighedsan-dragende), hvori de nævnte punkter belyses.

Såfremt myndighederne giver tilladelse, kan byggeriet nu sættes igang


UdbudsfasenI udbudsfasen fremsendes hovedprojektet til den eller de entreprenør-er, som ønskes bud fra.Når budene er afgivet fra entreprenørerne, kan en samlet pris fastlægges. Hertil skal lægges et beløb til uforudsete udgifter.Uforudsete udgifter skal dække det, som ikke er beskrevet i projektma-terialet , samt det som ingen vidste ville forekomme.Når bud er modtaget, vælges en entreprenør. Under udvælgelsespro-cessen kontraheres med den valgte entreprenør. Eventuelle uklar-heder og forbehold handles af her.

Entreringsformer:FagentrepriseHovedentrepriseTotalentreprisePartnering

Udbudsmateriales indhold:Myndighedsprojektet(evt. hovedprojektet)OmfangsbeskrivelseTilbudslisterByggetidsplan

Licitation:Afholdelse af licitationLicitationsresultatForbehold


Udbud

Kontrahering:Kapitalisering af forbeholdFastlæggelse af byggetidsplanEntreprisekontraktAB 92Sikkerhedsstillelse

Nu kan en entreprenør vælges og byggeriets pris og byggetid kan fastlægges.


Byggeri

ByggeriByggeriet kan nu igangsættes. Alle kontraktlige forhold er afklaret og byggeriets omfang, forventet kvalitet og byggetid er fastlagt.Afhængig af den valgte entreringsform kan byggeriet styres af henholdsvis bygherre/rådgier (ved fag- og hovedentreprise) eller af totalentreprenøren (totalentreprise).

All Risk forsikring og sikkerhedskoordinering skal være afklaret inden igangsætning. (dette bør være indføjet i entreprisekontrakten).

Under byggeriet kan behov for detailløsninger, som ikke har været indeholdt i hovedprojektet, melde sig. Dette afhjælpes i projektopfølg- ningen.

Byggemøder:Byggeriets stadeVejrligsdageKvalitetssikringKvalitetskontrolAftalesedler

Sikkerhed:SikkerhedskoordineringPlan for sikkerhed og sundhed

Byggeøkonomi:All Risk forsikringÁ conto betalingerAftalesedlerUforudsete udgifterSikkerhedsstillelse

Rådgivningsydelser:ByggeledelseFagtilsynProjektopfølgningSikkerhedskoordinering

Byggeriet skrider nu fremad. Enkelte detaljer afklares løbenede mellem håndværkere og byggeledelse.


Aflevering

AfleveringNår byggeriet er tilendebragt, afholdes afleveringsforretning med entreprenørerne. En afleveringsforretning er en form for status, hvor alle fejl og mangler noteres. Herefter aftales en mangelafhjælpnings-periode. Efter afleveringen kan byggeriet tages i brug. Når entreprenørerne har afleveret byggeriet, skal dette færdigmeldes. I forbindelse med dette skal en energimærkning indleveres.Herefter modtages en ibrugtagningstilladelse fra kommunen.Hvis rådgiveren har varetaget byggeregnskabet afleveres dette en-deligt, når de sidste byggearbejder er blevet udført.Hvis byggeriet er udført i henhold til AB 92 afholdes henholdsvis 1. og 5. årseftersyn med entreprenørerne.

Rådgivere:ByggeregnskabAfleveringsprotokol

Entreprenørerne:Afleveringsforretning1. års eftersyn5. års eftersyn

Myndigheder:FærdigmeldingEnergimærkningIbrugtagningstilladelse

OrdforklaringAB92“Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed.”Et sæt forskrevne standardaftaler, som kan lægges til grund for en entreprisekontrakt. Enkeltdele kan tilføjes og fraviges denne aftaletekst inden underskrift. AB92 bruges til aftaler melllem bygherre og en fag- eller hoved entreprenør.ABT93Det samme som AB92, blot til brug mellem bygherre og en totalentreprenør.BBR oplysningerBygnings- og Boligregisteret (BBR) er et landsdækkende register, der indeholder en systematisk registrering af bygnings- og boligforhold for alle bygninger.Beskrivelse (konstruktioner, omfang, kvalitet)En væsentlig del af et hovedprojekt er projektets beskrivelse. Beskrivelsen er et suple-ment til tegningerne hvor bygningens konstruktioner beskrives i deres opbygning, deres omfang samt hvilken kvalitet der stilles i de enkelte tilfælde.BR-95Bygningsreglement af 1995BR-S 98Bygningsreglement for småhuse af 1998. (Gælder for enfamiliehuse)ByggetidsplanByggetidsplanen angiver den forventede og aftalte tid fra byggepladsen etableres til byggeriet afleveres.Bygherre

Den person, som bestiller og betaler et bygværk. Hvis bygherren er et firma eller en offentlig institution, kaldes denne person bygherrerepræsentant.ByggeprogramI et byggeprogram er krav til udformning, rumindeling, rumfunktion, teknik, instal-lationer samlet i ord. Endvidere er forventet rådgivningsform og entreringsform angivet. Et organisationsdiagram kan give overblik over hvilke beføjelser rådgivere er tildelt i forhold til bygherre. Et byggeprogram er rådgiverens viderebearbejdning af et programoplæg.DetaljetegningerVed sammenbygning af f.eks vinduesparti og væg kan en detaljetegning være nødvendig for at håndværkeren kan udføre denne delopgave korrekt.DispensationsansøgningHvis det ønskede byggeri ikke overholder det, som står i lokalplanen eller i f.eks Bygningsreglementet, skal en dispensationsansøgning indleveres i forbindelse med anmodning om byggetilladelse.EntreprisekontraktNår alle aftaler om pris, byggetid, forsikring, byggeledelse mv. er indgået, samles dette i en entreprisekontrakt mellem bygherre og entreprenør.EntreprenørOverbegreb for håndværksmestre, f.eks murer, tømrer, maler elektrikere mv.EntreringsformMan entrerer med en entreprenør når man indgår en entreprisekontrakt. Der findes

flere entreringsformer; Fagentreprise, hovedentreprise, storentre-prise, totalentreprise og partnering.FagentrepriseBygherre entrerer med hver enkelt entreprenør. Arkitekten er honoreret af bygherreForbeholdNår et tilbud modtages fra entreprenøren er dette gerne fulgt af forbehold. Der kan til eksempel være taget forbehold for eventuelle revnedannelser i murværk over vinduespartier, i forbindelse med udskiftning af vinduer.GeoteknikerEn geotekniker undersøger jordens bæreevne og afgør hvorledes husets fundament skal udformes så sætningsrevner ikke senere opstår.HovedentrepriseBygherre entrerer med en enkelt hovedentreprenør (oftest tømrer- eller murermester), som har alle øvrige fag under sig. Arkitekten er honoreret af bygherre.HovedprojektEn viderebearbejdelse af et myndighedsprojekt, som er tilstræk-keligt til at entreprenører kan afgive endelig pris, samt opføre bygningsværket.

Ordforklaring

Ordforklaring

HovedtegningerTegninger af hele bygningens plan, husets facader og snit gennem bygningens kaldes hovedtegninger eller oversigtstegninger.Kapitalisering af forbeholdNår flere tilbud skal sammenlignes er det ikke nok at vurdere prisen. Eventuelle forbe-hold kan have stor indvirkning på den samlede pris. Forbeholdene kapitaliseres eller “prissættes” KontraheringOverbegreb for forhandling og kontraktskrivning mellem bygherre og entreprenører eller mellem bygherre og rådgiver.LandinspektørEn landmåler. Opmåler skellinier og afsætter huset på grunden så huset bygges præcis, hvor det skal.LicitationNår et projekt er budt ud, bedes alle entreprenører aflevere deres tilbud samtidig ved en licitation.LokalplanI en lokalplan kan begrænsninger på bygningshøjde, bebyggelsesprocent, bygningsud-formning mv, findes. Hvis der ikke er udarbejdet en lokalplan for et givent område, findes i stedet en kommuneplan eller byplanvedtægt.MiljøteknikerEn miljøtekniker undersøger om jorden er forurenet, ansøger om eventuel deponering af

forurenet jord mv.MyndighedsandragendeBrev til myndighederne hvori der anmodes om byggetilladelse. Tegninger mv. vedlægges dette brev som bilag. Samlet er dette et myndighedsandragende.MyndighedsprojektDe tegninger, beskrivelser, beregninger, opmålinger som udarbejdes/tilvejebringes og derefter bliver grundlaget for et myndighedsandragende. OpmålingVed ombygninger er tegninger af eksisterende forhold sjældent tilstrækkelig præcise som grundlag for videre projektering. En opmåling af eksisterende forhold kan derfor være nødvendig.OrganisationsdiagramI et byggeprogram kan ansvarsforhold og beslutningsforhold gøres over skuelige i et organisationsdiagram.PartneringEntreringsform. Bygningsværkets funktion, udtryk, kvalitet, størrelse mv. samles under et fælles budget. I en udviklingsfase mellem bygherre, arkitekter ingeniører og entreprenører tildannes projektet i fællesskab, så flest muligt ønsker til bygningsværket indarbejdes inden for den givne økonomi. Eksempel: Hvis en konstruktionsopbygning forenkles, kan denne udføres billigere, og der kan dermed blive penge til andre tiltag.Prisoverslag, håndværkerudgifter

Håndværkerudgiftsandelen af et samlet byggeprojekt.Prisoverslag omkostningerOmkostningsdelen af et samlet byggeprojekt. Omkostninger kan være vinterforanstaltninger, udgift til byggetilladelse, udgift til etablering af stikledninger (vand, fjernvarm, el, gas)Prisoverslag, rådgiverudgifterRådgiverudgiftandelen af et samlet byggeprojektProjektopfølgningNår et projekt konkretiseres i et byggeri, er der som regel enkelte dele i projektmaterialet, der må korrigeres undervejs. Dette varetag-es i et samarbejde mellem rådgiver og entreprenør. ProgramoplægByghere samler sine ønsker og drømme i et programoplæg. Et programoplæg kan for så vidt bestå af alt det, som kan beskrive og afgrænse ønsket til udformning og funktion.RådgivningsformBygherre kan enten selv indgå aftale med arkitekt, ingeniør mv. eller vælge at indgå aftale om totalrådgivning. Totalrådgiveren har herefter ansvaret for sine underrådgiveres ydelser.RådgiverOverbegreb for arkitekter, ingeniører, geoteknikere, miljøteknikere mv.

ServitutterSærlige forhold, som gælder grunden eller bygningsværket, f.eks fredning eller bevar-ingsværdighed.SikkerhedskoordinatorBygherren er ansvarlig for, at de forpligtelser, der følger at arbejds miljølovgivningens bygherreansvar, efterleves. Denne sikkerhedskoordinering kan kun varetages af en per-son, som har gennemført arbejdsmiljøuddannelsen. Bygherren kan udpege sig selv, en person, der er ansat i hans egen virksomhed, eller en person uden for egen virksomhed, som koordinator.SikkerhedsstillelseSituationsplanEn oversigtstegning hvor hele grunden, samt bygningens placering kan ses.StatikEn ingeniørdiciplin hvori bygningsdeles evne til at bære, beregnes.StorentrepriseByggearbejder samles i store opgaver, f.eks råhus, facadelukning, tagkonstruktion, indretning. (Anvendes kun ved store byggerier) Arkitekten er honoreret af bygherre.TilbudslisterNår et hovedprojekt bydes ud, vedlægges et antal tilbudslister. På tilbudslisterne er de ønskede ydelser oplistet. Bygherre har således et priskatalog over entreprenørernes delpriser i det samlede tilbud. Skal enkelte bygningsdele udtages af et projekt (f.eks et antal vinduer) ved bygherre, såvel som entreprenøren, hvad denne besparelse betyder

for den samlede håndværkerudgift.TingbogAlle forhold og servitutter, som er tinglyst en grund står anført i tingbogen. Tingbog-sop-lysninger kan erhverves ved henvendelse til den stedlige bygningsmyndighed.TotalentrepriseBygherre entrerer med en enkelt totalentreprenør, som har alle fag under sig. Ydermere har han også rådgivningen under sin ydelse. De fleste typehuse opføres efter denne model.UdbudEt projektmateriale bydes ud til et antal entreprenører. Disse returnerer herefter et tilbud.UnderentreprenørEn underentreprenør er en håndværksmester, som har en entrepriseaftale med en hoved- eller totalentreprenør. - Ikke en bygherre.Uforudsete udgifterUdgifter i byggefasen til ydelser og leverancer, som ikke var beskrevet i ud-budsmaterialet, samt forhold som ingen vidste ville opstå. (Konstatering af råd i konstruktioner)VarmetabsrammeNår et nyt byggeri eller en større tilbygning opføres, skal bygningens samlede energiforbrug kortlægges. Som dokumentation over for myndigheder udarbejder ingeniøren en varmetabsramme.

Ordforklaring

VejrligsdagEn arbejdsdag hvor arbejdet indstilles pga. af dårligt vejr. I et byggeri, som strækker sig ind over en vinterperiode, skal der i tidsplanlægningen være taget højde for sådanne vejrligsdage. Se AB92 § 24

Det med småt

Denne vejledning er tænkt som en indføring i det idé-, projekterings-, og planlægningsarbejde, en arkitekt normalt varetager i en byggepro-ces.

Vejledningen kan ikke betragtes som en fyldestgørende anvisning, men kun, et indblik som titlen antyder.

Vejledningen er udviklet af 2r arkitekter og er tænkt som en universal vejledning. Den er således ikke kun knyttet til 2r arkitekters frem-gangsmåde ved rådgivning.

De begreber og terminologi, som er anvendt, er anerkendt i råd-givnings- så vel som bygge- og anlægsbranchen.

Januar 2007

2r arkitekter ApSTrepkasgade 9

DK-2100 København Øtlf 40 34 16 42

fax 32 10 60 89

Documents

Indblik A4 vandret - 2r-arkitekter.dk · arkitekter 2 Indblik . Indledning Følgende indblik skildrer, hvilken proces man skal igennem, når man ønsker at bygge til, bygge om eller