Ind§igt nr. 11

KALVEBOD BRYGGE 39-41, 1560 KØBENHAVN V – TLF. +45 33 300 200 – WWW.LUNDELMERSANDAGER.DK

LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND

ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER LUND ELMER SANDAGER ELMER SANDAGER LUND
































































































IND§IGTNYHEDSBREV FRAADVOKATFIRMAETLUND ELMER SANDAGER

#11 OKTOBER – 2014

PARTNERPROFIL: ÅBEN KOMMUNIKATION GIVER ALTID DET BEDSTE RESULTAT

TILLID – EN SELVFØLGE? Side 2

MERE OM DEN NYE FORBRUGERAFTALELOV Side 3

M&A-GARANTIFORSIKRING Side 4

KLIENTPROFIL: MORTEN HEIBERG

ET EVENTYR MED KAGER OG KRONPRINSER Side 6

NY LEJELOVGIVNING Side 8

UNDGÅ FALDGRUBER I BOLIGHANDLER Side 10

PARTNERPROFIL: HENRIK HØPNER Side 12

§Udgivet af: Advokatfirmaet Lund Elmer Sandager, København Layout og produktion: Klæbel Grafisk Design og Tryksager.Indholdet i dette blad er ikke udtryk for rådgivning, da dette altid kræver kendskab til de konkrete forhold i en sag. Artiklerne kan såledesikke træde i stedet for rådgivning, hvorfor læserne anbefales at tage kontakt til Lund Elmer Sandager, dersom der måtte være behov herfor.

M

Har du forslag til, hvordan vi kan gøre Ind§igt endnu bedre, eller gode idéer til områder af juraen, du gerne vil have belyst i en artikel, så send os endelig en mail: [email protected]

FØLG MED Hold dig ajour med nyhedsbreve, aktuelle artikler og spændende arrangementer. Scan koden eller skriv til [email protected] – så er du i gang.

KÆRE KLIENT TILLID - EN SELVFØLGE?

Har man opgaver i udlandet, vil man ofte erfare, hvor meget bureaukrati der i mange lande skal til, for at oprette selv simple ting eller blive registreret hos myndighederne.

an bliver derfor så glad for Danmark, når man her kan registrere et selskab online -

eller få et problem løst, blot ved at tale med en medarbejder hos Erhvervsstyrel-sen. At dette kan lade sig gøre i Dan-mark skyldes, at det danske samfund bygger på, at vi nærer en basal tillid til hinanden – borgere og myndigheder imellem.

Tillidssamfundet er under presMen tillidssamfundet er under pres. Vi ser det, når Skat opkræver ejendoms-skatter på et grundlag, som erkendt er forkert - og forfølger enkeltsager med en sådan nidkærhed, at borgernes retssik-kerhed er truet. Når kreditkortoplysnin-ger bliver lækket til pressen, og sensatio-nelle skræmmebilleder præger debatten.

Når der publiceres ukritisk i de sociale medier - uden krav om ansvarlighed eller

høflighed. Resultatet er et fald i befolk-ningens tillid til, at myndighederne evner at reagere sagligt i forhold til borgerne. Ligeså er tilliden til politikere og medier faldet markant.

Ikke en selvfølge!I det lys kan vi glæde os over, at advoka-ter fortsat scorer højt på tillidsbarome-teret i diverse undersøgelser. Vi opfattes stadigvæk som troværdige - og som dem, man trygt kan overlade sin sag til. Det er en tillid, vi aldrig må tage for givet.

Vi skal gøre os fortjent til den – og værne om den. Det er vi meget opmærksomme på i Lund Elmer Sandager. Vi ved, at vi kun eksisterer på grund af vores klien-ters tillid. Vi siger tingene, som de er.

Vi forsøger altid at være løsningsoriente-rede ved at identificere og løse problemer – ikke at skabe dem. Vi har respekt for

de forretningsmæssige beslutninger, som vores klienter har truffet, og bestræber os på at få dem gennemført bedst muligt. Det skal ikke være hos os, at der går ”advokat” i den.

Vi håber, at vi fortsat kan gøre os for-tjent til den tillid, som vores klienter og samarbejdspartnere viser os. Og skulle der være noget, vi kan gøre bedre, så hører jeg meget gerne om det.

For tillid skal bevares. §

God læselyst.

Carsten Brink

Administrerende PartnerLund Elmer Sandager

”Tillid må vi aldrig tage for givet.

Vi skal gøre os fortjent til den – og værne om den.”

IND§IGT FRA ADVOKATFIRMAET LUND ELMER SANDAGER – SIDE 3

MERE OM DEN NYE FORBRUGER- AFTALELOV

AF PARTNER OG ADVOKAT NIELS CHRISTIAN DØCKER

§Som omtalt også på vores hjemme-side, er forbrugeraftaleloven blevet ændret pr. 13. juni 2014. I afsnittet til venstre vil vi redegøre nærmere for bl.a. Forbrugerombudsmandens notat vedr. returnering af varer.

• At forbrugeren altid har lov til at gøre med varen, hvad der normalt også ville være tilladt i en forretning.• At forbrugeren ikke hæfter, hvis varen fortsat kan sælges som ny, uanset at forbrugeren har brugt varen mere, end man normalt ville have lov til i en forretning.• At forbrugeren alene skal betale, hvis brugen ligger udover, hvad der er normalt i en forretning og kun, hvis varens markedsværdi er for- ringet.

• At en værdiforringelse skal vurde- res ud fra, hvad den returnerede vare kan sælges til i den stand, den er i ved tilbageleveringen.• At forbrugeren altid må åbne emballagen, hvis det er nødvendigt for at fastslå varens art, egenskab og den måde den fungerer på - såfremt tilsvarende varer normalt er udstillet i en butik.

OBS OBSVi holder den 20. november 2014 et gå-hjem-møde om ændringerne i Forbru-geraftaleloven, hvor du som erhvervs-drivende bliver klædt på, så du undgår faldgruber ved internetsalg og almin-deligt salg. Hold derfor øje med vores hjemmeside!

Det følger heraf:

En af de mest markante ændringer handler om for-brugernes udvidede adgang til at returnere varer – selv efter lettere brug. Vi vil her redegøre for Forbru-gerombudsmandens notat vedrørende de nye regler for returnering af brugte varer ved fjernsalg. Det vil typisk sige varer købt via internettet.

Nærmere om brugsretten Efter udvidelsen af loven kan en forbruger nu tage varen i

brug med henblik på at fastslå dens art, egenskab og den måde, den fungerer på - og derefter returnere varen. Forbruge-ren hæfter kun for en eventuel konsta-teret forringelse af varens værdi, hvis den konstaterede brug af varen er gået videre end til opfyldelse af de førnævnte tre behov.

Forbrugerombudsmanden har derfor udstukket nogle retningslinjer, der

nærmere fastslår, hvordan en eventuel forringelse af varens værdi fremover bør fastsættes.

Brud på emballageInternetforretninger kan altså ikke lov-ligt opretholde bestemmelser i sine stan-dard salgs- og leveringsbetingelser om, at brud på emballagen betyder bortfald af en forbrugers fortrydelsesret. Og det gælder naturligvis også for andre typer forretninger, der foretager salg uden kundens fysiske fremmøde i butikken.

Forbrugerombudsmanden er dog åben for, at emballage i visse tilfælde har betydning for muligheden for at sælge varen som ny. Forbrugerens bortskaffel-se eller ødelæggelse af emballagen kan derfor betyde, at der skal ske fradragfor en værdiforringelse. Vi anbefaler, atman i sine salgs- og leveringsbetingel-ser påpeger vigtigheden af, at eventuel returnering af en vare skal ske i den originale emballage. Vi anbefaler også at nævne, at en værdiforringelse af såvel varen som emballagen kan lede til, at forbrugeren må hæfte. §

en aftale om virksomhedsoverdra-gelse stiller sælgeren typisk en lang række garantier vedrørende sel-

skabets juridiske- og regnskabsmæssige forhold samt selskabets aktiver mv. Fejl eller unøjagtigheder i sådanne garantier kan resultere i, at sælgeren pådrager sig et stort erstatningsansvar. Omvendt kan køberen risikere at stå med et stort dækningsløst tab.

Beskytter både køber og sælgerEn M&A-garantiforsikring kan både beskytte køber og sælger imod væsentlige tab som følge af garantibrud i en aftale om virksomhedsoverdragelse. Med en garantiforsikring kan sælgeren således reducere sit potentielle erstatningsansvar som følge af garantibrud – og endda opnå en højere salgspris for virksomheden, idet garantiforsikringen virker tillidsskaben-de. For køberen vil garantiforsikringen give en bredere og mere sikker dækning for garantibrud og dermed reducere

køberens risiko i forbindelse med virk-somhedsoverdragelsen. Med en mindre risiko står køber også bedre i forhold til mulighederne for at opnå fremmedfinan-siering.

Sælgerens mål vil typisk være:1) At minimere det potentielle erstatningsansvar og derved skabe sikkerhed for provenuets endelige størrelse.2) At maksimere virksomhedens salgspris ved at øge tilliden til virksomheden og garantierne i overdragelses- aftalerne.3) At fjerne eller reducere behovet for bestemmelser i virksomhedsoverdra- gelsesaftalen om deponering/inde- frysning af en del af købesummen og dermed få frigjort en større del af provenuet.

Køberens fordele vil være: 1) At opnå yderligere beskyttelse i forhold til begrænsninger i sælgerens erstatningsansvar i medfør af virk- somhedsoverdragelsesaftalen. 2) At minimere inddrivelsesrisici, hvis sælgeren viser sig økonomisk nødli- dende eller er i risiko for at blive det og derved kan have vanskeligheder ved at betale en eventuel erstatning. 3) At undgå efterfølgende tvister og sagsanlæg mod sælger, hvilket er særlig problematisk i de tilfælde, hvor sælgeren fortsætter i virksomheden efter salget.4) At opnå større muligheder og gunsti- gere vilkår i forhold til fremmedfi- nansiering.5) At differentiere sit bud i en auktions- proces ved at tilbyde sælgeren en exit uden erstatningsansvar for garantibrud.

I

AF PARTNER OG ADVOKAT JACOB ROESEN MIKKELSEN

SIDE 4 – IND§IGT FRA ADVOKATFIRMAET LUND ELMER SANDAGER

M&A-GARANTI- FORSIKRING VED VIRKSOMHEDSHANDELGarantibrud i en virksomhedshandel kan medføre et omkostningstungt juridisk efterspil i form af komplicerede tvister og sagsanlæg om erstatningskrav. I et lille års tid har det imidlertid været muligt at forsikre sig ud af risikoen for et retsligt efterspil ved tegning af en M&A-garantiforsikring.

Sådanne garantiforsikringer har allerede vundet stort indpas på det danske M&A-marked.


M&A-GARANTI- FORSIKRING VED VIRKSOMHEDSHANDEL

Specifikke eksemplerM&A-garantiforsikringer har bl.a. vist sig at være populære i det tilfælde, hvor sælgeren af en virksomhed er en pri-vate equity fond, som ønskes likvideret i forlængelse af virksomhedssalget, idet private equity fonden da som udgangs-punk vil have vanskeligt ved at acceptere vidtgående erstatningsforpligtelser og derfor ønsker en exit med mindst muligt erstatningsansvar.

Et andet eksempel er tilfældet, hvor en stor del af købesummen finansieres ved optagelse af banklån eller lignende. Långiveren vil da stille krav om høj grad af sikkerhed i tilfælde af garantibrud. Her kan en garantiforsikring, sammen med virksomhedsoverdragelsesaftalens øvrige bestemmelser, medvirke til at imødekom-me långivers krav.

Vær også opmærksom på begrænsningerEn M&A-garantiforsikring fungerer som beskrevet som et alternativ eller supple-ment til sælgerens erstatningsansvar for garantibrud. Som ved andre forsikringer er der naturligvis også her diverse be-grænsninger i dækningen, hvilket aftales specifikt i de individuelle forsikringspoli-cer. I praksis vil brud på visse garantier typisk være undtaget fra dækningen, f.eks. objektive miljøretlige garantier.

Derudover vil der typisk være en bund-grænse for de økonomiske kravs størrelse. Bundgrænsen skal passeres, før der kan udløses erstatning i medfør af garanti-forsikringen. En M&A-garantiforsikring har således sine fordele, men parterne skal selvfølgelig være opmærksomme på begrænsninger i de konkrete garantifor-sikringsaftaler.

Frederik von Barnekow, Underwriter M&A, RiskPoint, der som frontløber har været med til at lancere M&A-garantiforsikringerne på det danske marked, bekræfter at; ”… garantiforsikringerne nu i høj grad benyttes på det danske marked; enten ved at sælgeren foranstalter en for-sikring til brug for en køber i en auktions-proces, eller ved at en køber foranstalter en forsikring primært med henblik på at differentiere sit bud og/eller med henblik på at lette adgangen til finansiering.

Ultimativt er resultatet det samme, nem-lig at sælgeren får en ”ren” exit for så vidt angår garantibrud”.

Hos Lund Elmer Sandager kan vi natur-ligvis rådgive nærmere om mulighederne for M&A-garantiforsikring.

”En M&A-garantiforsikring kan både beskytte køber og sælger imod væsentlige tab som følge af garantibrud..”


Kokken Morten Heiberg er kendt af alle, der interesserer sig for desserter og gastronomi. Han brænder for at skabe unikke smags-oplevelser og formidle glæden ved den gastronomiske kreativitet

Historien om Heibergs Dessertcirkus er historien om en af den slags kreative iværksættere, der ikke bare skaber et produkt – men som er med til at

sætte en hel bølge i gang. Det begynder med en interesse for god chokolade og kaffe i halvfemserne. Sammen med ven-nen Claus Meyer er han med, da virksomheden Chokolade Compagniet bliver grundlagt og bl.a. starter importen af den franske Valrhonachokolade og lancerer kaffekonceptet Estate Coffee. Det skete på et tidspunkt, hvor holdningen i Danmark ellers var, ”at chokolade er da bare chokolade”.

20 flasker sirup, en kogebog og IRMAMen interessen for kvalitetskaffen og Valrhonachokoladenstiger. Medierne er fulde af gastronomiske artikler og TV-kokkene er også rykket ind på morgenfladen. I 1999 får Morten Heiberg en henvendelse fra et forlag, der vil have ham til at skrive en dessertkogebog. Da bogen er færdig, får Morten Heiberg en idé.

”Jeg laver 20 flasker med sådan en appelsin-chili-sirup og sender dem med bogen ud til 20 journalister. De 19 af dem ringer tilbage dagen efter og spørger: ”Hvor kan jeg købe appelsin-chili-siruppen?” Så gik det op for mig, at de var

KLIENTPROFIL:

FOR MIG ER DET VIGTIGT, DET DER MED RELATIONER

” Så begyndte de at ringe fra de japanske stormagasiner, som meget gerne ville have vores chokolade”


helt oppe at køre over den sirup, og så tænkte jeg: ”Hvordan gør jeg nu det her? Hvordan skal jeg få dette her skubbet i gang?”

Han bliver kontaktet af supermarkedskæden IRMA, og snart rykker sirupperne ind på IR-MAs hylder. Samarbejdet har udviklet sig lige siden, og i dag forhandler IRMA en lang række af Morten Heibergs produkter, og der kommer hele tiden nye ting til.

Kronprinsens bryllupI 2004 får Morten Heiberg til opgave at levere chokolader og desserter til Kronprinsparrets bryllup. Det bliver endnu et vendepunkt for Morten Heibergs virksomhed. Med til brylluppet er nemlig den japanske kronprins, som bliver meget begejstret for Heibergs chokolader og bestiller et parti:

”Dagen efter brylluppet kom der et bud og bestilte 5 kg af de her fyldte chokolader til den japanske kronprins. Men hvad vi ikke vidste var, at der også var en stor gruppe japanske journalister med til brylluppet. Da de skrev om den historie, så røg vi direkte ind på en stor avis ude i Japan. Og så begyndte de at ringe fra de japanske stormagasiner, som meget gerne ville have vores chokolade. Ja, og så måtte vi simpelthen udvide, og få sat en rigtig produktion i gang.” §

Også sagt af Morten Heiberg: • ”Jeg vil også gerne ud over stepperne. Men jeg har aldrig haft behov for, at det skulle blive kæmpestort.”• ”Der er stor forskel på at skulle producere to liter eller 2000 bægre. Det er to helt forskellige måder at fremstille noget på”• ”Det er jo et spørgsmål om at gøre det ordentligt - jeg er altid fuldstændig kompromisløs”• ”… den der nærmest naive tilgang: At vi bare gerne vil lave det, sådan som vi gerne selv vil have det - så vi har lyst til selv at spise det. Det skal bare være lavet ordentligt” §

MORTEN HEIBERG OG LUND ELMER SANDAGER

Morten Heibergs første kontakt til Lund Elmer Sandager og partner Henrik Høpner var i forbindelse med et privat huskøb i 2003:

”For mig er det så vigtigt, det der med relationer. Det der med at møde én, hvor der er et lige match, hvor det er hyggeligt og rart – det betyder meget for mig. Henrik Høpner har hjulpet mig med en stribe af huskøb nu.

I 2008, da mit firma blev omdannet til et A/S, var det naturligt at spørge, om han ville sidde i min bestyrelse. Og så har han været bestyrelsesformand lige siden, og jeg bruger ham meget til rådgivning og sparring. Det er jo ret specielt, at lige meget om det handler om et huskøb eller noget andet, så kan jeg altid bare ringe til ham – så tager han sig af resten. Han har jo et helt bagland af kolleger hos Lund Elmer Sandager, som er eksperter på forskellige områder, og de kan jo hjælpe ham med det, han ikke lige kan svare mig på.”

Den primære kontakt er partner og advokat Henrik Høpner.


NY LEJELOVGIVNING Regeringen har indgået et bredt forlig om forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Ændringerne ventes at træde i kraft den 1. januar 2015.

AF PARTNER OG ADVOKAT KJELD JØRGENSEN

Ændringerne i lejelovgivningen skal beskytte lejerne mod urimelige økonomiske udgifter ved fraflytning – og samtidig lette de administrative

byrder for udlejerne.

Enkeltudlejere af ejerlejligheder og andelsboligerLejelovgivningen gælder også for enkeltudlejere af ejerlejlig-heder og andelsboliger. På grund af de komplicerede regler har flere udlejere uforvarende indgået permanente lejekon-trakter, som de senere enten ikke har kunnet komme ud af - eller de er blevet tvunget til at nedsætte en aftalt leje.

Nu ændres opsigelsesreglerne således, at enkeltudlejere af en ejer- eller andelsbolig får ret til at opsige lejeren med 1 års varsel, når ejeren eller andelshaveren selv ønsker at benytte boligen.

Det har også vist sig, at ikke-professionelle udlejere har svært ved at fastsætte huslejen. Mange har derfor, efter en sag i huslejenævnet, været tvunget til at nedsætte og tilbagebetale en for høj aftalt leje. Der er tidligere indført mulighed for forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet for et gebyr på kr. 3.500. Mange udlejere finder gebyret for højt, og derfor er ordningen kun blevet anvendt i begrænset omfang. Nu sættes gebyret ned til kr. 500.

Som ikke-professionel udlejer vil man formentlig blive overrasket over den leje, som huslejenævnene godkender for ældre lejligheder og huse. Det er også værd at bemærke, at har man indhentet en forhåndsgodkendelse, er der pligt til at følge godkendelsen.

Ind- og fraflytningssyn bliver obligatoriskHuslejenævnene behandler mange sager om flytteopgørel-ser. For at reducere det store antal sager indføres obligatori-ske ind- og fraflytningssyn for udlejere af mere end 1 bolig. Undlader udlejer at gennemføre synene og udarbejde de tilhørende skriftlige rapporter, fortaber udlejer ethvert krav på istandsættelse ved fraflytning.

Nyistandsættelse ved fraflytning afskaffesForligsparterne har fundet det uhensigtsmæssigt at an-vende lejernes og samfundets ressourcer på en nyistandsæt-telse af et lejemål ved fraflytning, hvis lejemålet fremstår i velvedligeholdt stand. Muligheden for at aftale nyistand-sættelse ved fraflytning afskaffes derfor. Hvis lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt i lejeperioden, skal par-terne i stedet kunne aftale normal istandsættelse. Normal-istandsættelse vil omfatte nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge, herunder maling af træ og jern samt mellemslibning og lakering af gulve.

Det vil således ikke længere være muligt for en udlejer at kræve nyistandsættelse af lejemålet, uanset at lejemålet blev overtaget nyistandsat.

Dette betyder, at de nye regler vil føre til en faldende boligstandard, medmindre udlejer selv vælger at dække ekstraud-gifterne til en fuldstændig nyistandsæt-telse.

Regulering af lejen efter nettopris-indeksetDet er administrativt krævende at varsle en omkostningsbestemt huslejeforhøjelse. Derfor bliver det nu muligt at nettopris-indeksregulere lejen.

Udlejere, der opkræver omkostnings-bestemt husleje, får mulighed for at beslutte, at lejen i en periode på 2 år årligt reguleres efter nettoprisindekset i stedet for efter reglerne om omkostnings-bestemt leje.

I ejendomme, der ikke er omfattet af omkostningsbestemt leje, skal udlejer og lejer i stedet kunne aftale, at lejen

reguleres efter nettoprisindeks. Den nu-værende mulighed for en aftalt trappeleje afskaffes.

Med den nuværende udvikling i netto-prisindekset vil stigninger efter indeks være mindre end de lejestigninger, der erfaringsmæssigt kan opnås ved at vars-le omkostningsbestemt leje. Der åbnes ikke mulighed for en minimumsregule-ring, som det kendes i Erhvervslejeloven.

SommerhuseLejeforhold om sommerhuse og andre fritidshuse m.v., der udlejes til fritids-formål, er omfattet af lejelovgivningen og reglerne om lejeregulering. Det har foranlediget lejere af sommerhuse til at indbringe lejens størrelse for huslejenæv-nene, da lejen for et sommerhus er langt højere end lejen for et tilsvarende hus. Det præciseres nu, at sommerhuse, som udlejes til et fritidsformål, ikke er omfat-tet af lejelovgivningen.

Øvrige ændringerDer gennemføres en række andre æn-dringer i lejelovgivningen, som i højere grad har betydning for professionelle udlejere. Det gælder forenkling og moder-nisering af vedligeholdelsesreglerne, reg-lerne om varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse og beboerrepræsentationens kompetencer, ligesom de 2 nuværende lejelove på sigt vil blive sammenskrevet. §

IND§IGT FRA ADVOKATFIRMAET LUND ELMER SANDAGER – SIDE 9§”… de nye regler vil føre til en faldende boligstandard, medmindre udlejer selv vælger at dække ekstraudgifterne til en fuldstændig nyistandsættelse.”

oligmassen er utrolig differen-tieret i Danmark. Uanset om du køber en studiebolig til børn eller

børnebørn, et sommerhus ved Vestky-sten, en stor patriciervilla eller et parcel-hus fra 60’erne, er der i alle situationer behov for individuel rådgivning om købet.

En bolighandel har nemlig mange faldgruber, og reglerne på området ændres med meget korte mellemrum. Selvom man satte sig ind i reglerne for 5 år siden, er der mange forandringer - både i lovgivningen, men også i de rent praktiske håndteringer, herunder digital tinglysning, ændrede lånemuligheder, forsikringsforhold m.v.

Få kompetent rådgivningVi kender reglerne og følger løbende med i udviklingen for konstant at kunne give vore klienter en optimal og indivi-duel uafhængig rådgivning. Mange års erfaring – også med de enkelte boligty-

per - giver sikkerhed for, at bolighandlen kan gennemføres hurtigt, effektivt og problemfrit.

Slagger i typehuseEr ønskeboligen et typehus fra 60’erne, er der ofte benyttet slagger i forbindelse med byggeriet. Slagger har en isolerende effekt, men har desværre også den kede-lige bivirkning, at slaggerne kan udvide sig, hvis de bliver påvirket at fugt. Der er set eksempler på, at tykke betonfunda-menter er blevet ødelagt som følge af den udvidelse, der kan ske i fugtpåvirkede slagger.

Er der hjemfaldspligt?Hjemfaldspligt er normalt kendt i Kø-benhavns Kommune, men Københavns Kommune har tidligere ejet store grund-arealer nord for København. Både her og andre steder kan der være områder, hvor der er hjemfaldspligt - også hvor man ikke nødvendigvis forventer det.

ForureningSelvom boligen i dag er opvarmet med fjernvarme eller naturgas; eller har andre moderne varmeinstallationer, som jordvarme, varmepumpe el.lign., kan der godt være forurening fra en tidligere olietank.

Ikke alt omtales i tilstandsrapporten Tilstandsrapporten afslører ikke alt, hvad der er i ejendommen af mulige risici. Tilstandsrapporten er kun et øje-bliksbillede, gennemført uden destruk-tive indgreb. Den skal kun medtage de forhold, der er forskellige fra huse af til-svarende alder og vedligeholdelsesstand. Det betyder, at tilstandsrapporten på et hus fra begyndelsen af forrige århundre-de ikke nødvendigvis behøver at omtale fugt i kælderen. Det er nemlig naturligt, at der er fugt i en kælder fra begyndelsen af forrige århundrede, medmindre der er udført omfangsdræn eller foretaget andre foranstaltninger.

B

UNDGÅ FALDGRUBER I BOLIGHANDLERUanset om det gælder køb af sommerhus, villa eller en studiebolig til børnene, er bolighandel i dag en kompliceret affære, der kalder på individuel rådgivning.

AF PARTNER OG ADVOKAT HENRIK HØPNER



Køb og udlejning af studieboligNår forældre eller bedsteforældre i dag vælger at købe en studiebolig, er der behov for at få afdækket, om udlejning af boligen må finde sted. Det er nemlig ikke en velerhvervet rettighed, at der må ske udlejning. Særligt i andelsboliger er det oftest hovedreglen, at der ikke må ske udlejning. Men selvom udlejning må finde sted, kan man som udlejer komme til at betale skat af en fiktiv lejeindtægt, hvis huslejen er sat for lavt.

Man må altså ikke bare sætte huslejen efter den unges økonomiske formåen. Huslejen skal fastsættes rimeligt i for-hold til tilsvarende boliger.

Ejerlejlighed eller andelsbolig?Står valget mellem en ejerlejlighed eller en andelsbolig, er finansieringen af an-delsboligen, ofte mere kompleks end den individuelle finansiering, der sker ved en ejerbolig. Mange tror fejlagtigt, at andels-

boligforeninger med de såkaldte swap-lån bør undgås. Det er ikke korrekt. De andelsboligforeninger, der i dag har et swap-lån, kan ofte være et fornuftigt køb, såfremt foreningen i øvrigt er veldrevet og har den rigtige beliggenhed.

En tryg ejendomshandelDisse eksempler viser nogle af de mange forskellige individuelle forhold, der bliver vurderet. Det sker i forbindelse med en grundig gennemgang af alle handlens dokumenter. En almindelig ejendoms-handel består i dag ofte af adskillige hundrede siders dokumenter, og gennem-gangen skal ske på ganske få dage. For at kunne håndtere dette på betryggende vis, kræves der erfaring og specialistvi-den. Herudover kræves der ofte erfaring med overordnede tekniske forhold for at kunne gennemskue og rådgive omkring tilstandsrapporter og bygningens til-stand m.v.

VIDSTE DU AT

Advokat Henrik Høpner er udpeget som særligt sagkyndigt medlem af disciplinærudvalget for beskikkede bygningssagkyndige og medvirker til vurdering af blandt andet til-standsrapporters kvalitet.

Som tidligere formand og stifter af Danske BOLIGadvokater besidder han mange års erfaring med samt-lige aspekter af boligrådgivning.

”De andelsboligforeninger, der i dag har et swap-lån,

kan ofte være et fornuftigt køb”

KALVEBOD BRYGGE 39-41, 1560 KØBENHAVN V – TLF. +45 33 300 200 – WWW.LUNDELMERSANDAGER.DK§HENRIK HØPNER• Advokat siden 1993, møderet for Højesteret 1998

• Partner i Lund Elmer Sandager

• Voldgiftsdommer

• Speciale i ejendomsret og strafferet, beskikket forsvarer

• Særligt sagkyndigt medlem af Klagenævnet for Beskikkede Byggesagkyndige

• Medlem af og formand for flere virksomhedsbestyrelser

• Modtog Advokatsamfundets Fonds Hæderspris i 2013

• Medlem af Advokatrådet 2007-2013

• Medlem af Politiklagerådet 2011-13

• Medstifter af og formand (2000-2010) for Danske BOLIGadvokater

• Medlem af udvalget om erstatningsansvar ved rådgivning om finansielle produkter

PARTNERPROFIL: ÅBEN KOMMUNIKATION GIVER ALTID DET BEDSTE RESULTAT

Hvilke typer af sager er dit speciale?Jeg rådgiver om alt inden for fast ejendom - både køb, salg, leje- og andelsboliger og erhvervslejeret. Nogle af de klienter, jeg har flest af, er private, der køber fast ejendom. Det er et område med mange faldgruber - så det er vigtigt med den rette ekspertise. Klienterne er også personer, som er kommet i problemer efter at have købt eller solgt en ejendom. Det kan være erhvervsdrivende eller privatpersoner, der har proble-mer med huslejen, andelsboligforeninger eller virksomheder.

Min anden kompetence er strafferet. Jeg er beskikket for-svarer, og her er klienterne jo personer, der bliver tiltalt for en forbrydelse. Det er både erhvervsstrafferet og voldssager, narkosager, bedrageri – alle typer af kriminalitet.

Jeg har også forsvarssager med virksomhedsledelser, der er kommet i klemme.

Hvad lægger du vægt på i samarbejdet med klienterne?Jeg har et ønske om åbenhed og plads i relationen til, at man kan komme lidt bag om hinanden. Vi er jo alle sammen andet og mere end det, vi går og laver i vores forretning. Hvis jeg fx ved om et par boligkøbere, at de venter tvillinger, så nytter det jo ikke, at de køber en 3-værelses lejlighed, den bliver hurtigt for lille. Eller hvis et par skal bruge et ekstra børneværelse, men vil blive i det samme kvarter, de allerede bor i. Så skal rådgivningen snarere handle om at undersøge mulighederne for at bygge til, fremfor at købe nyt. Historien bagved giver mulighed for en mere præcis rådgivning - og et mere tilfredsstillende resultat for klienterne.

Hvad driver dig i dit virke?I forhold til klienterne er drivkraften at få det bedst mulige resultat - hver gang.

Advokatfagligt brænder jeg for retssikkerhed. Jeg har været meget aktiv i kollegialt arbejde, og det har så også ført til en lang række tillidsposter af faglig karakter.

Du underviser også - og arbejder frivilligt?Ja, lige nu er det især kurser for boligkøbere. Det er sjovt at undervise - det gør, at du holder dig fagligt skarp. Jeg har også en brevkasse på boliga.dk – ”Jurahjørnet”. Og så holder jeg foredrag for unge og deres forældre om konsekvenserne af at begå kriminalitet, fx om den første joint og rapseri i supermarkedet.

Hvad bliver der plads til i fritiden?Sammen med min hustru driver jeg et lille stutteri med 15-16 heste. Det er sådan et lille hobbylandbrug, og det går fritiden så med.

Henrik Høpner brænder først og fremmest for at skabe resultater for sine klienter, men lægger også et stort engagement i undervisning og frivilligt arbejde.

Documents

Ind§igt nr. 11