İNŞAAT SEKTÖRÜNÜN MUHASEBE ve VERGİSEL SORUNLARI

1

İNŞAAT SEKTÖRÜNÜN MUHASEBE ve

VERGİSEL SORUNLARI

İBRAHİM DEĞİRMENCİYeminli Mali Müşavir

RİZE SMMO14.03.2012

Randıman Bağımsız Denetim A.Ş.

2

1- Turizm Faaliyetleri


3

2- İnşaat Faaliyetleri (UMS 11 İnşaat Sözleşmeleri)


4

3- Tarımsal Faaliyetler (UMS 41 Tarımsal Faaliyetler)


5

4- Maden Arama ve İşletme Faaliyetleri (UFRS 6 Maden Kaynaklarının Araştırılması ve Değerlendirilmesi)


6

5- Deniz Araçları ve İşletme Faaliyetleri


7

6- Elektrik Üretim, Dağıtım ve Pazarlama Faaliyetleri


8

7- Orman Ürünleri İmalat ve İşletme Faaliyetleri


9Randıman Bağımsız Denetim A.Ş.

10

11 1

2 11 2 1 1

1 1 1 2 2 13 1 2 2 1 1

1 3 1 1 2 2 2 1


11

1- GENEL OLARAK İNŞAAT SEKTÖRÜ:

İnşaat sektörü Türk ekonomisinde çok büyük paya sahiptir. Bu sektör doğrudan ve dolaylı yoldan hemen hemen tüm sektörleri etkilemektedir. Diğer taraftan istihdam ağırlıklı olması nedeniyle de işsizlik sorununun önlenmesinde ciddi katkıları bulunmaktadır. Randıman Bağımsız

Denetim A.Ş.

İNŞAAT SEKTÖRÜNÜN MUHASEBE VERGİSEL SORUNLARI

12

İnşaat Sektörü:

2010 yılında % 22,1

2011 yılında % 10,6 büyürken

2012 yılında da % 10 büyüme beklenmektedir.


13

2012 yılındaki iyimserlik;

Mütekabiliyet Yasası 2B Yasası Kentsel Dönüşüm Projelerinden

kaynaklanmaktadır.


Görüleceği üzere inşaat sektöründeki büyüme oranları GSYİH’nın yıllar itibariyle büyüme hızının çok üstünde bulunmaktadır.

14

İNŞAATÇILARIN DÖNÜŞÜM PLANLARI CEPTE


Artık kaçınılmaz hale gelen kentsel dönüşümde yeni yasayı bekleyen firmalar bir taraftan da dönüşüm planlarını hazırlıyor.

15

ÖZELİNŞAATİŞLERİ

Satış Amaçlı

ŞahsiKullanımAmaçlı

Randıman Bağımsız Denetim A.Ş.Yıllara Sari

OlanOlmayan

TAAHHÜTŞEKLİNDEKİİNŞAATLAR

Yurt İçi Yurt Dışı

YATIRIMAYÖNELİKİNŞAATİŞLERİ

KullanımAmaçlı

KiralamaAmaçlı

II- İNŞAAT İŞLERİNİN SINIFLANDIRILMASI:

16

A- ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ (SATIŞ AMAÇLI)


Arsa Alımı İnşaatın Yapımı Satış

17

1- ARSA ALIMI MUHASEBE İŞLEMLERİ:


a) Arsanın Satın Alınması Halinde Muhasebe Kayıtları:

i)Arsa Sahibi Vergi Mükellefi Değil İse:---------------------/--------------------------250. Arazi ve Arsalar H. 1.000

320. Satıcılar 1.000Gider Pusulasına Dayalı Arsa Alım Kaydı

---------------------/--------------------------

18

ii) Arsa Sahibi Vergi Mükellefi İse:


---------------------/--------------------------250. Arazi ve Arsalar H. 1.000191. İndirilecek KDV 180

320. Satıcılar 1.180

Faturaya Dayalı Arsa Alım Kaydı---------------------/--------------------------

19

iii) Arsa Alımı KDV’den İstisna İse:


---------------------/--------------------------250. Arazi ve Arsalar H. 1.000

320. Satıcılar 1.000

Faturaya Dayalı KDV’den İstisna Arsa Alış Kaydı

---------------------/--------------------------

20


“Kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler KDV’den istisnadır. İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz teslimleri istisna kapsamı dışındadır.” (KDVK Mad:17/4-r)

21

iv) İnşaat Ruhsatının Alımından Sonra:


---------------------/--------------------------151. (A) İnşaatı Arsa Payı Maliyeti 1.000

250. Arazi ve Arsalar H. 1.000

Arsa Maliyetinin İnşaata Virmanı---------------------/--------------------------

22

b) İnşaat İşleri Karşılığı Arsa Teslimi:


i) Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. (30 Nolu KDV G. T.)

23


Arsa Sahibi

Arsa Payı

Teslimi

Birincisi; arsa sahibi tarafından müteahhite arsa teslimi,

24

İkincisi ise; müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine bağımsız birim (konut veya işyeri) teslimidir.


Konut /İş Yeri

MüteahhitYANLIŞ

Maliye Görüşü

25


Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi yukarıda yazılı mal ve hakların …… trampa edilmesi, takası, ……. ifade eder. (G.V.K. Mükerrer Mad:80)

26

“İkincisi ise; arsaya karşılık olarak müteahhit tarafından arsa sahibine ait arsa payı üzerine inşaat (konut veya işyeri)yapılmasıdır.”


İnşaatYapım Hizmeti

MüteahhitDOĞRUBizim Görüşümüz

27

ii) “Kat karşılığı başkalarının arsasına yapılan inşaatlarda toplam maliyet arsa maliyeti ile inşaat maliyetinin toplanması suretiyle hesaplanmaktadır.


Toplam Maliyet Arsa Maliyeti İnşaat Maliyeti

28

iii) Toplam inşaat maliyeti, inşaatı yapanlar tarafından arsa sahibine verilen dairelerin inşası için yapılan harcamalar ile kendilerine ait daireler için yapılan harcamalardan oluşmakta, inşaatın toplam maliyetinin arsa sahibine verilen dairelere isabet eden kısmı ile arsa sahibine yapılan nakit ödemelerin toplamı, toplam arsa maliyetini (müteahhidin kendisine ait dairelerin arsa maliyeti) vermektedir. (6.6.2007 tarih ve 51523 Özelge)


29

Müteahhit ArsaPayı Maliyeti

Arsa Sahibine Verilen Dairelerin

İnşaat Maliyeti

Arsa SahibineVerilen Nakit

Toplamı


Toplam İnşaatMaliyeti

Arsa Sahibine Verilen Dairelerin

İnşaat Maliyeti

Müteahhite Kalan Dairelerin İnşaat Maliyeti

30

Değer Artışında Brüt Kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarıdır. (G.V.K. Mükerrer Mad:81)


31

İnşaat Maliyeti Mi? Emsal Bedel

Satış Bedeli Midir?


Yapılan işlem bir takas işlemi olduğundan emsal bedel yukarıda belirtilen yasa hükümleri ve özelge açıklamalarına göre; inşaat maliyeti’dir.

32

iv) Vergiyi Doğuran Olay ve Fatura Düzenleme Tarihi:

“Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhitin arsa karşılığı konut, iş yeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır.” (2011/1 Nolu KDV Sirküleri)


33

v) Arsa Sahibine Konut / İşyeri Teslimi:

“Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden %1 veya %18 arasında KDV hesaplanması gerekmektedir.” (2011/1 Nolu KDV Sirküleri)


34

Bu ifade bize göre yanlıştır. Doğru ifade; “Müteahhit tarafından düzenlenecek faturada arsa sahibine verilen konut/işyeri inşaat maliyet bedelleri üzerinden %18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir.” şeklinde olmalıdır.


35


1 Daire Arsa Payı Maliyeti

Arsa Sahibine Verilen Daireler İnşaat Maliyeti

Müteahhite Kalan

Daire Sayısı / m² Büyüklüğü

vi) Arsa Payı Maliyetinin Hesaplanması:

36

Konuyu bir örnekle açıklayacak olursak;(A) şahsı arsasını (B) Ltd. Şirketi’ne inşaat karşılığı vermiştir.


Konut Adedi : 10

Müteahhite Kalan : 6

Arsa Sahibine Verilen : 4

Toplam İnşaat Maliyeti : 1,200,000

1 Adet Konut İnşaat Maliyeti : 120,000

1 Adet Konut Arsa Payı Maliyeti : 80,000

1 Dairenin Toplam Maliyeti : 200,000

37


1,200,000 / 10 x 4 = 480,000 / 6

1 Adet Konut Arsa Payı Maliyeti = 80,000 TL

38

vii) Arsa Sahibine Kesilecek Fatura Tutarı:


Harcama Cinsi

Maliyet Tutarı Arsa Sahibi Hissesi Müteahhit Hissesi

İnşaat Maliyeti 1,200,000 480,000 720,000

Arsa Maliyeti 800,000 320,000 480,000

TOPLAM 2,000,000 800,000 1,200,000

Örneğimize göre Müteahhitin Muhasebe Kayıtlarındaki maliyetler aşağıdaki gibidir.

39

----------------------------------------/--------------------------------------120. (A) Arsa Sahibi 808,000

600. Arsa Sahibine Konut Teslimi 800,000391. Hesaplanan KDV %1 8,000

Arsa Sahibine Konut Teslimi Gelir Kaydı----------------------------------------/--------------------------------------620. Satılan Konut Maliyeti 800,000

152. İnşaat Maliyeti 480,000152. Arsa Payı Maliyeti 320,000

Arsa Sahibine Konut Teslimi Maliyet Kaydı-----------------------------------------/--------------------------------------Randıman Bağımsız

Denetim A.Ş.

Bu durumda arsa sahibine 4 daire bedeli olarak (arsa payı dahil) 800,000 TL fatura kesilecek ve aşağıdaki muhasebe kayıtları yapılacaktır.

40

---------------------------------/---------------------------------151. Arsa Payı Maliyeti 800,000

320. (A) Arsa Sahibi 800,000

Gider Pusulası ile Arsa Payı Gider Kaydı---------------------------------/---------------------------------151. Arsa Payı Maliyeti 800,000191. İndirilecek KDV 144,000

320. (A) Arsa Sahibi 944,000

Fatura İle Arsa Payı Maliyet Kaydı---------------------------------/---------------------------------


viii) Arsa Payı Maliyetinin Muhasebe Kayıtlarına Alınması:

41

2- MALİYET İŞLEMLERİNE İLİŞKİN MUHASEBE KAYITLARI:


i)Malzeme alımları doğrudan inşaat maliyetine kaydedilmeden önce Ambar Hesabı olan 150 Hesaba kaydedilmelidir.

---------------------/---------------------------150.01 Demir Alışları 100191.01 İndirilecek KDV 18

320. Satıcılar 118Malzeme Alımı Kaydı

---------------------/---------------------------

42


ii) İnşaat imalatında kullanılan malzemeler fiilen kullanıldığı anda ilgili inşaat maliyetine kaydedilmelidir.

---------------------/------------------------710.01 (A) İnşaatı Demir Kullanımı 100

150. İlk Madde ve Malzeme 100

Malzemenin İnşaatta Kullanımının Kaydı

---------------------/--------------------------

43


iii) İnşaatlarda kullanılan İşçilik ve Genel Üretim Giderleri ilgili hesaplarda izlenmelidir.

---------------------/------------------------720. İşçilik Giderleri 50730. Şantiye Elektrik Giderleri 20191. İndirilecek KDV 3.6

335. Personele Borçlar 30 360. Ödenecek Vergi ve Fonlar 7 361. Ödenecek S.G. Kesintileri 13 320. Satıcılar 23.6 İşçilik ve Genel Üretim Gideri Kaydı

--------------------/-------------------------

44


iv)Bilançolarda; devam eden inşaat maliyetleri 151. Yarı Mamüller Hesabında, bitmiş inşaatlar ise 152. Mamül Mallar Hesabında gösterilmelidir.

---------------------/------------------------151. (A) İnşaatı Maliyeti 170

711. Direk İ.M.M.Gid. Yansıtma 100 721. Direk İşçilik Gid. Yansıtma 50 731. Genel Üretim Gid. Yansıtma 20

Maliyetlerin Yansıtma Kaydı --------------------/---------------------------

45

v) Maliyet Dağılımının Daire Bazında Hesabı:

DAİRENİN BİNA İNŞAAT MALİYETİORTAK

KULLANIM MALİYETİ

TEFRİŞMALİYETİ

TOPLAMMALİYET

CİNSİ NO M2 ARSA PAYI İNŞ. MALİYETİ

A1 - 1 103 33,748.99 139,822.50 9,424.50 305.09 203,566.65

A1 - 2 99 33,748.99 134,392.50 9,058.50 305.09 197,130.65

A1 - 3 70 24,013.70 95,025.00 6,405.00 305.09 139,642.37

B2 - 47 117 46,729.36 158,827.50 10,705.44 3,300.84 243,524.69

Satılan Mamül Malın Maliyetinin (satılan daireler maliyeti) doğru hesaplanabilmesi için toplam arsa ve inşaat maliyeti; her bir kat, işyeri veya daireye belirli ölçü ve esaslara göre pay verilmek suretiyle, her bir birimin maliyeti hesaplanmalıdır.

46

3- SATIŞ İŞLEMLERİNE İLİŞKİN MUHASEBE KAYITLARI:

a)Satış Muhasebe Kayıtları:

Her bir dairenin 250,000 TL’ye satıldığını varsayarsak aşağıdaki muhasebe kayıtları yapılacaktır.------------------------------/---------------------------120. Alıcılar 252,500

600. Yurtiçi Satışlar 250,000391. Hes. KDV (%1) 2,500

1 Adet Daire Satış Kaydı------------------------------/---------------------------620. S.M.Maliyeti 200,000

152. İnşaat Maliyeti 120,000152. Arsa Maliyeti 80,000

Satılan Daire Maliyetinin Kaydı------------------------------/-------------------------- Randıman Bağımsız

Denetim A.Ş.

47


b) Satış Karının Tespiti:

Müteahhitin muhasebe kayıtlarına göre satış karı aşağıdaki gibi tespit edilecektir.

Daire Sayısı

Satış Fiyatı

Satış Tutarı

Maliyet Kar

Üçüncü Kişilere Satış

6 250,000 1,500,000 1,200,000 300,000

Arsa Sahibine Teslim

4 200,000 800,000 800,000 ---

TOPLAM 10 2,300,000 2,000,000 300,000

48

4- ARSA SAHİBİNİN DAİRELERİNİ SATMASI DURUMUNDA VERGİLENDİRME:

a) İktisap Tarihinin Tespiti:

Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.


49

Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde, iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir. (GVK Sirküleri 2011/2)


50

b) Satış Şekline Göre Vergilendirme:

İktisap (tapuda tescili veya fiili teslim) tarihinden itibaren beş yıl içerisinde bir defada aynı kişiye satılması durumunda, gayrimenkullerin satışından elde edilen toplam bedele ilgili yılda geçerli olan istisna tutarı bir kez uygulandıktan sonra bakiye kazancın, değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi gerekir. Söz konusu birden fazla gayrimenkulün;


51

i) Aynı kişiye farklı tarihlerde,ii) Farklı kişilere aynı tarihlerde,iii) Birbirini izleyen yıllarda,

Satılması, devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden elde edilen kazancın, ticari kazanç olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. (09.06.2011 tarihli Özelge)


52

c) İvazsız İktisaplarda Vergilendirme:

Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.


53

Veraset yoluyla iktisap edilen gayrimenkulün, cins tashihi yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde, “ivazsız ihtisap edilme” niteliği değişmeyeceğinden, gayrimenkulün satışından elde edilen gelir de değer artışı kazancına tabii olmayacaktır. (GVK Sirküleri 2011/2)


54

5- HASILAT PAYLAŞIMI KARŞILIĞI ARSA TESLİMİ:

a) Uygulamada “Hasılat Paylaşımı”, yada “Gelir Paylaşımı” vb. şekillerde düzenlenen sözleşmeler uyarınca yapılan işlerde, inşa edilen bağımsız birimler yerine bunların hasılatı paylaşılmakta olup, bu tür sözleşmeler gereğince yapılan işlerin de 30 Seri Nolu KDV Genel Tebliğinde düzenlenen “Arsa Karşılığı İnşaat” olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. (2011/1 Nolu KDV Sirküleri)


55


Arsa Sahibi Müteahhit

Daire Alıcıları

Arsanın Tamamı

Kararlaştırılan %

Nakit Ödeme

Ödeme Fatura

56


b) Bağımsız birimlerin üçüncü şahıslara satışında, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte sadece müteahhit tarafından üçüncü şahıslara fatura düzenlenecek, faturada gösterilen toplam bedel üzerinden bağımsız birimlerin niteliğine göre %1 veya %18 oranında KDV hesaplanarak beyan edilecektir. (2011/1 Nolu KDV Sirküleri)

57

c) Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle hasılattan kendisine kalan pay için müteahhite arsa satış faturası düzenleyecek, fatura bedeli üzerinden genel esaslara göre KDV hesaplayarak beyan edecektir. Arsa tesliminin, KDV’nin konusuna girmemesi veya KDV’den istisna edilmiş olması halinde bu teslimde KDV hesaplanmayacaktır. (2011/1 Nolu KDV Sirküleri)


58


Arsa Alım Tarihi

x

Müteahhite Arsa Teslim Tarihi

x

Dairelerin Müt. Teslim Tarihi

x

Dairelerin Satış Tarihi

x

05.03.2010 10.03.2011 15.10.2011 20.02.2012

59

d) Hasılat Paylaşımı Muhasebe Kaydı:

-----------------------------/---------------------------------120. Alıcılar 2,525,000

600. Yurtiçi Satışlar 2,500,000391. Hes. KDV

25,00010 Adet Konut Satışı----------------------------/-----------------------------------152. Arsa Maliyeti 1,000,000

320. Satıcılar 1,000,000Arsa Payı Bedeli (hasılatın %40)----------------------------/-----------------------------------320. Satıcılar 1,000,000

102. Bankalar 1,000,000Arsa Sahibine Ödeme----------------------------/----------------------------------- Randıman Bağımsız

Denetim A.Ş.

60


----------------------------/-----------------------------------620. S.M.M. 2,200,000

152. İnşaat Maliyeti 1,200,000152. Arsa Payı Maliyeti 1,000,000

Satılan 10 Adet Daire Maliyeti----------------------------/-----------------------------------

Daire Sayısı Satış Tutarı Maliyet Kar

10 2,500,000 2,200,000 300,000

61

e) Hasılat paylaşımı sözleşmesiyle ilgili olarak;

Asgari bir bedel+elde edilen hasılatın % … ‘si

Arsa tapusunun devir zamanı ve şekli(Arsa Sahibi Müteahhit Alıcı -- Kat İrtifakı

-- Kat Mülkiyeti)

Satış bedellerinin paylaşım zamanı ve şekli

Satışın öngörülen sürede yapılamaması vb.

sorunlar yaşanabilecektir.Randıman Bağımsız Denetim A.Ş.

62

6- DİĞER ÖZELLİKLİ DURUMLAR:

a) İnşaat Devam Ederken Yapılan Satışlar:

i) “İnşaat devam etmekte iken satış bedeli olarak yapılan ödemeler karşılığında fatura düzenlenmesine gerek bulunmamakta olup, bedellerin kayıtlara avans olarak intikal ettirilmesi, tapunun tescil ettirildiği tarih veya tapuya tescilinden önce dairelerin hak sahiplerinin kullanımına tahsis edilmediği durumda tahsis edildiği tarihten itibaren yedi gün içerisinde gerçek satış bedeli üzerinden fatura düzenlemeleri gerekmekte olup bilahare ek bir bedel alınması halinde ek fatura kesileceği tabiidir.”


63

-------------------------/---------------------- 102. Bankalar 200,000

340. Alınan Avanslar 200,000-------------------------/----------------------


64

ii) “Gayrimenkul satışlarında Katma Değer Vergisini doğuran olay tapuya tescil ile gerçekleşmekte olup gayrimenkulün tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edilmesinde ise kullanıma tahsis ile vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir.

Bu nedenle, konut teslim amacıyla inşaat tamamlanmadan kat irtifakı arsa paylarının devri sırasında vergiyi doğuran olay konutun fiili teslimi ile meydana geleceğinden arsa payı teslimi katma değer vergisine tabi olmayacaktır. Ancak konutun tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edildiği anda vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olacağından bu dönemde katma değer vergisinin hesaplanarak beyan edilmesi gerekmektedir.”


65

b) Emlak Harcına Esas Tutar:

Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır. (Harçlar Kanunu Md. 63)


66

c) 150 m²’nin Hesabı:

Teslim edilen konutun m² büyüklüğünün nasıl hesaplanacağı 30 Seri Nolu KDV Genel tebliğinde açıklanmıştır.


67

d) İndirimli Oran KDV İadesinin Dönemi:

“Konutların tesliminden önce fatura düzenlenmesi ile vergiyi doğuran olay meydana gelmekte ancak iade hakkını doğuran işlem vuku bulmamaktadır. Bu nedenle 150 m²’nin altındaki konutların tesliminden önce fatura düzenlenmesi halinde, bu teslimler üzerinden %1 oranında vergi hesaplanarak beyan edilmesi, iade talebinin ise konutların teslim edildiği yıl içinde aylık olarak mahsuben veya izleyen yılda yıllık olarak nakden yada mahsuben yapılması gerekmektedir.”


68

B- KOOPERATİFLERE YAPILAN İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ:


69

1- Yasal Mevzuat:

a) “29.7.1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı almış olan “Konut Yapı Kooperatiflerine” yapılan inşaat taahhüt işleri, katma değer vergisinden müstesnadır.”(KDVK. Geçici 15. Md)


70

b) “29.7.1998 tarihinden sonra bina inşaat ruhsatı alınmış inşaatlara ilişkin olarak konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat işleri ise 2007/13033 sayılı B.K. Kararnamesine ekli (I) sayılı listenin 12. sırası uyarınca %1 oranında KDV’ye tabi bulunmaktadır.


71

2- İstisna/İndirimli Orandan Yararlanma Koşulları:

Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinde istisna veya indirimli oran uygulanabilmesi için;

a) Kooperatifin konut yapı kooperatifi statüsünde olması,

b) İşin konut yapı kooperatifine yapılması,

c) Yapılan işin inşaat işi olması ve taahhüde dayanması,

d) Arsanın tapu sicilinde kooperatif adına tescil edilmesi,

e) Yapı ruhsatının konut yapı kooperatifine verilmiş olması,

gerekmektedir. Randıman Bağımsız Denetim A.Ş.

72

Yukarıda belirtilen koşullara uyulmadığı takdirde konut yapı kooperatiflerine yapılacak teslim ve hizmetler, söz konusu teslim ve hizmetler için belirlenen oranlarda KDV’ye tabi tutulacaktır.

Danıştay 4. Dairesi’nin 27.11.2008 tarih ve 2008/2158 Esas Nolu Kararı ile tebliğin bu hükmü durdurulduğundan, konut yapı kooperatiflerine ifa edilecek inşaat taahhüt işlerinde istisna yada indirimli oran uygulamasında “inşaatın yapıldığı arsanın tapu sicilinde inşaat taahhüt hizmetini alan kooperatif tüzel kişiliği adına tescil edilmiş olması” şartı ayrıca aranmayacaktır.


73

3- Kapsama Giren İşlemler:

a) Kapsama giren inşaat taahhüt işlerinin neler olduğu 2011/1 Nolu KDV Sirkülerinde belirtilmiştir.

b)Müteahhitlerin konut yapı kooperatiflerine karşı üstlendikleri inşaat taahhüt işlerinin bir kısmını taşeronlara yaptırmaları halinde, taşeronun müteahhide verdiği hizmet genel esaslara göre KDV’ye tabi olacaktır.


74

c) Tasfiyeye giren konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerine istisna veya indirimli oran uygulanmayacaktır.

d) KDVK.’na göre konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinde istisna veya indirimli oran uygulaması, konutların kullanılmaya başlanılmasına (yapı kullanım izin belgesi alınmasına) kadar yaptırılacak inşaat taahhüt işlerini kapsamaktadır.

e) Konut yapı kooperatiflerince üyelerinin sosyal ve kültürel ihtiyaçlarını karşılamak üzere yaptırılan okul, hastane, sağlık ocağı, ibadethane gibi yapılara ilişkin inşaat taahhüt işlerinde; kooperatifin inşaat ruhsatının 29.7.1998 tarihinden önce alınmış olması halinde kısmi istisna hükümlerine göre ve ruhsatın bu tarih veya daha sonra alınmış olması halinde %1 KDV oranı uygulanmak suretiyle işlem yapılabilecektir. (14.3.2006 tarihli Özelge)


75

4- Kooperatifin Arsa Karşılığı İnşaat Yapması:

a) Kooperatifin Arsa Sahibi Olması:

Yapı ruhsatında adı “Yapı Sahibi” bölümünde yer alan bir konut yapı kooperatifinin, adı “Yapı Müteahhidi” bölümünde yer alan başka bir konut yapı kooperatifi ile kat karşılığı anlaşması durumunda, arsa sahibi kooperatife konut teslimi söz konusu olduğundan istisna yada indirimli oran uygulamasından söz edilemeyecektir. (2011/1 Nolu KDV Sirküleri)


76

b) Kooperatifin Müteahhit Olması:

Bina inşaat ruhsatının “Yapı Müteahhidi” bölümünde adı yer alan konut yapı kooperatifine bu kapsamda ifa edilen inşaat taahhüt işleri, işin sahibi söz konusu konut yapı kooperatifi olmadığından ve dolayısıyla “işin konut yapı kooperatifine yapılması”na yönelik koşul gerçekleşmediğinden genel hükümler çerçevesinde KDV’ye tabi olacaktır. (2011/1 Nolu KDV Sirküleri)


77

5- Konut Yapı Kooperatiflerinin Konut Teslimi:

a) Üyelerine Konut Teslimi:

3.7.2009 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut yapı kooperatiflerinin üyelerine yapacakları konut teslimleri, m² büyüklüğüne bakılmaksızın KDV’den istisna olacaktır. (KDVK: Geçici 28. Madde Hükmü)

3.7.2009 tarihinden sonra inşaat ruhsatı alan konut yapı kooperatiflerinin net alanı 150 m²’ye kadar konut teslimleri %1, diğer taşınmaz teslimleri ile 150 m²’nin üzerindeki konut teslimleri ise %18 oranında KDV’ye tabi tutulacaktır.


78

b) Üyeleri Dışındaki Kişilere Teslimleri: Konut yapı kooperatiflerinin üyeleri dışındaki kişilere

yapacakları taşınmaz satışları (3.7.2009 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut yapı kooperatifleri de dahil) genel oranda KDV’ye tabi olacaktır.

Kooperatifin kat karşılığı yaptığı inşaatlarda arsa sahibine konut teslimlerine ilişkin düzenlenecek faturalarda emsal bedel üzerinden katma değer vergisi hesaplanacaktır. (14.6.2007 tarihli Özelge)

Kooperatifiniz tarafından üyeleriniz dışında üçüncü şahıslara yapılacak 150 m²’ye kadar konut teslimlerine %1 oranında, 150 m²’den büyük konut teslimleri ile işyeri teslimlerine ise genel oranda katma değer vergisi uygulanacaktır. (12.4.2005 tarihli Özelge)


79

6- Kooperatiflerin KDV İade Talepleri:

a) Üyelerine Yaptıkları İndirimli Orana Tabi Konut Teslimleri Nedeniyle:

b) Arsa Sahibine Yaptıkları İndirimli Orana Tabi Konut Teslimleri Nedeniyle:


80

C- YILLARA SARİ İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ

D- DİĞER İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ

E- YURTDIŞI İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ

F- YATIRIMA YÖNELİK İNŞAAT İŞLERİ


81

1- Gelirin Toplanması ve Beyan Esası:


GÜNCEL VERGİ MEVZUATI

82

a) Yıllık Beyanname; muhtelif kaynaklardan bir takvim yılı içinde elde edilen kazanç ve iratların bir araya getirilip toplanmasına ve bu suretle hesaplanan gelirin vergi dairesine bildirilmesine mahsustur. (GVK. Mad:84)

b) Tacirlerle çiftçiler ve serbest meslek erbabı ticari, zirai ve mesleki faaliyetlerinden kazanç temin etmemiş olsalar bile, yıllık beyanname verirler.


83

c) Aşağıda belirtilen gelirler için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dahil edilmez.

Gerçek usulde vergilendirilmeyen zirai kazançlar,

Bireysel Emeklilik Sisteminden sağlanan gelirler,

Kazanç ve iratların istisna hadleri içinde kalan kısmı,


84

Tek işverenden alınmış ve tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücretler,

Birden fazla işverenden ücret alan, ancak birden sonraki işverenden aldıkları ücretleri toplamı 23.000 TL’yi aşmayan mükelleflerin, tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücretleri,


85

Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları toplamı 23.000 TL’yi aşmayan mükelleflerin gelirleri.

Bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı 1.170 TL’yı aşmayan tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları.


86

2- Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemi:

2011 ve müteakip takvim yıllarında sadece gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ-kira geliri) elde eden mükelleflerin bu iratlarına ilişkin beyannamelerinin Gelir İdaresi Başkanlığınca önceden doldurulup mükelleflerin onayına sunulacağı “Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemi”nin uygulanmasına başlanacaktır. (414 Sıra Nolu VUK. Genel Tebliği)


87

3- Geçmiş Yıl Zararlarının Mahsubu:

a) Beyanname Üzerinde Mahsup

b) Muhasebe Kayıtlarında Mahsup


88

193 sayılı Kanun’un geçici 69. maddesinin birinci fıkrasına eklenen “Şu kadar ki, vergi matrahlarının tespitinde yatırım indirimi istisnası olarak indirim konusu yapılacak tutar, ilgili kazancın % 25’ini aşamaz.” biçimindeki cümle, Anayasa Mahkemesinin 9.2.2012 günlü, E.2010/93, K.2012/20 sayılı kararıyla iptal edilmiş ve bu cümlenin, uygulanmasından doğacak sonradan giderilmesi güç veya olanaksız durum ve zararların önlenmesi ve iptal kararının sonuçsuz kalmaması için kararın Resmî Gazete’de yayımlanacağı güne kadar YÜRÜRLÜĞÜNÜN DURDURULMASINA, karar verilmiştir. Randıman Bağımsız

Denetim A.Ş.

4- Yatırım İndirimi Uygulaması:

89

5- Şirketlerin Özvarlıklarının Korunması:

a) Borca Batıklık Durumu

b) Sermaye Artışı Yapılması Zorunluluğu


90

6- Meslek Mensupları Sözleşme Damga Vergisinin Ödenmesi:


91

7- Vergi İncelemelerindeki Usul ve Esaslar ile Yapılan Tarhıyatlara Karşı Mükellef Hakları:


92


Documents

İNŞAAT SEKTÖRÜNÜN MUHASEBE ve VERGİSEL SORUNLARI