BAB I

PENDAHULUAN

I.1 Latar Belakang Masalah

Dalam melakukan analisis ekonomi teknik ada beberapa tahapan yang perlu dilakukan,

yaitu pengenalan dan perumusan masalah, pengembangan alternatif-alternatif yang mungkin,

pengembangan arus kas netto, seleksi kriteria untuk menentukan alternatif yang terpilih, analisis

dan perbandingan alternatif, seleksi alternatif terpilih, serta penampilan pengamatan dan pasca

evaluasi hasil. Pada pemicu kali ini, kita akan kembali membahas mengenai arus kas (cash flow)

tetapi dalam keadaan yang lebih kompleks.

Pada langkah pertama dari prosedur diatas, kebutuhan untuk melakukan analisis

diidentifikasi dan keadaan spesifik seperti adanya kemungkinan peningkatan, proyek desain, dan

sebagainya akan didefinisikan secara eksplisit. Selain itu hasil-hasil yang diinginkan dalam

istilah tujuan dan akibat-akibat lainnya dikembangkan dan beberapa keadaan dan pembatas

khusus yang diperlukan untuk dipertemukan akan digambarkan. Pada langkah kedua, alternatif

yang terpilih akan dianalisa dalam kajian ekonomi teknik diseleksi dan dijelaskan dengan

mempergunakan pendekatan sistem. Sedangkan pada langkah ke tiga, alternatif yang dianalisa

telah terseleksi dan perbedaan-perbedaan antara mereka telah diberi tanda. Informasi lain yang

penting yang diperlukan dalam analisis tersedia dari dua langkah pertama.

Pemakaian konsep dan metodologi yang didiskusikan dalam pembahasan ini merupakan

bagian penting dari praktek keteknikan. Selain itu, makalah ini juga akan membahas kembali

mengenai analisis dan perbandingan alternatif dengan memasukkan risiko dan ketidakpastian

dalam analisis. Dengan melakukan analisis investasi saat timbul ketidakpastian, diharapkan batas

kesalahan dalam estimasi dapat ditetapkan sehingga alternatif lain yang sedang dipertimbangkan

menjadi lebih baik daripada alternatif yang kita rekomendasikan di bawah asumsi kepastian.

Oleh karena itu, makalah ini akan membahas lebih lanjut mengenai pemakaian konsep dan

metodologi perkiraan arus kas, analisis sensitivitas serta ketidakpastian dalam investasi

pembangunan pabrik nilam.

1.2 Perumusan Masalah

Topik-topik yang akan dibahas dalam makalah ini adalah sebagai berikut:

Suatu pendekatan terintegrasi untuk mengembangkan arus kas.

Definisi dari struktur perincian kerja.

Struktur biaya dan penghasilan/ pendapatan.

Kelompok 6 1

Teknik-teknik (model-model) perkiraan.

Deskripsi dari efek kurve pengetahuan/ pembelajaran.

Perkiraan biaya produk total dan harga penjualan.

Pengembangan arus kas.

Definisi dan sumber-sumber ketidakpastian.

Metode nonprobabilistik.

Analisis sensitivitas.

1.3 Tujuan Penulisan

Tujuan penulisan makalah adalah untuk mendiskusikan suatu pendekatan terintegrasi

yang dipergunakan untuk mengembangkan arus kas untuk altenatif-alternatif yang dianalisa

dalam studi, menggambarkan dan mengilustrasikan teknik-teknik terseleksi dalam pembuatan

perkiraan termaksud, dan menggambarkan metode nonprobabilistik (analisis sensitivitas) yang

berguna dalam melakukan analisis investasi pada saat timbul ketidakpastian, serta menjawab

pertanyaan-pertanyaan yang berkaitan dengan yang diajukan dalam pemicu PBL VI Ekonomi

Teknik.

1.4 Metode Penulisan

Metode yang digunakan penulis dalam menyusun makalah adalah studi literatur, yaitu

mencari informasi dari berbagai sumber, seperti internet dan buku referensi.

1.5 Sistematika Penulisan

BAB I PENDAHULUAN

I.1 Latar Belakang Masalah

I.2 Perumusan Masalah

I.3 Tujuan Penulisan

I.4 Metode Penulisan

I.5 Sistematika Penulisan

BAB II LANDASAN TEORI

II.1 Perkiraan Arus Kas

II.1.1 Pendekatan Terintegrasi

II.1.1.1 Struktur Perincian Kerja (WBS)

II.1.1.2 Struktur Biaya dan Penghasilan

II.1.1.3 Teknik-Teknik (Model-Model) Perkiraan

Kelompok 6 2

II.1.2 Teknik-Teknik (Model-Model) Perkiraan Terpilih

II.1.2.1 Indeks

II.1.2.2 Teknik Satuan

II.1.2.3 Teknik Faktor

II.1.2.3 Hubungan-Hubungan Perkiraan

II.1.3 Biaya-Biaya Produk Total Perkiraan dan Harga Penjualan

II.1.3.1 Contoh Perkiraan Biaya Manufaktur

II.1.3.2 Pembiayaan Desain dan Sasaran

II.1.4 Pengembangan Arus Kas

II.1.4.1 Investasi Modal

II.1.4.2 Biaya Operasi dan Perawatan Tahunan

II.1.4.3 Penghasilan Tahunan dan Ongkos Sewa

II.1.4.4 Penghasilan Penjualan Aset dan Biaya Pembuangan

II.1.4.5 Himpunan Arus Kas Netto Proyek yang Diperbarui

II.2 Ketidakpastian dan Analisis Sensitivitas

II.2.1 Definisi Ketidakpastian

II.2.2 Sumber-Sumber Ketidakpastian

II.2.3 Metode NonProbabilistik

II.2.4 Analisis Sensitivitas

BAB III JAWABAN PEMICU

BAB IV PENUTUP

Kesimpulan

Kelompok 6 3

BAB II

LANDASAN TEORI

II.1 Perkiraan Arus Kas

II.1.1 Pendekatan Terintegrasi

Pendekatan terintegrasi digunakan untuk mengembangkan arus kas netto untuk altenatif

proyek terpilih. Kita akan mempergunakan istilah proyek menurut pekerjaan yang merupakan

subjek analisis. Pendekatan terintegrasi ini termasuk tiga komponen dasar,yaitu:

1. Struktur Perincian Kerja (WBS = Work Breakdown Structure). WBS merupakan teknik

untuk mendefinisikar secara eksplisit, pada tingkat kesuksesan yang rinci, elemen-elemen

kerja proyek dan hubungan-hubungan antar mereka (kadang-kadang disebut struktur elemen

kerja).

2. Struktur biaya dan penghasilan (klasifikasi). Penggambaran kategori dan elemen biaya dan

penghasilan yang akan diperkirakan dalam mengembangan arus kas.

3. Teknik-teknik perkiraan (model). Model-model matematik terseleksi dipergunakan untuk

memperkirakan biaya dan penghasilan mendatang selama periode analisis.

Ketiga komponen dasar tersebut, bersama dengan langkah-langkah prosedural terintegrasi,

memberikan pendekatan terorganisasi untuk mengembangkan arus kas untuk alternatif-alternatif.

Pendekatan integrasikan dimulai dengan deskripsi proyek dalam istilah WBS. Proyek

WBS dipergunakan untuk menjelaskan proyek dan tiap karakteristik lainnya yang direfleksikan

dalam biaya dan penghasilan akan datang yang diperkirakan untuk alternatif tersebut (arus kas

netto). Untuk memperkirakan biaya dan penghasilan akan datang untuk suatu alternatif,

perspektif (sudut pandang) dari arus kas haruslah disusun. Selain itu, kita juga harus

mendefinisikan garis dasar perkiraan dan periode analisis. Pada umumnya, arus kas

dikembangkan dari sudut pandang si pemilik modal.

Arus kas netto untuk suatu alternatif menyatakan apa yang diperkirakan terjadi pada

biaya dan penghasilan mendatang dari sudut pandang yang dipergunakan. Kemudian, perubahan

yang diperkirakan dalam biaya dan penghasilan tersebut dihubungkan dengan alternatif yang

relatif terhadap garis dasar secara konsisten juga dipergunakan untuk seluruh alternatif yang

akan diperbandingkan. Garis dasar ini dapat didefinisikan dan diaplikasikan dalam 2 cara, yaitu :

1. Cara pertama adalah dengan pendekatan penghasilan dan biaya total. Maksudnya adalah

alternatif tanpa perubahan dimasukkan secara eksplisit dalam kumpulan alternatif dan

biaya-biaya serta penghasilan-penghasilan total. Jika ketika pendekatan garis dasar biaya

dan penghasilan total dipergunakan, maka arus kas netto untuk alternatif tanpa perubahan

Kelompok 6 4

menyatakan biaya-biaya dan penghasilan-penghasilan yang diproyeksikan dari alternatif

terpilih lainnya yang diperkirakan.

2. Cara kedua adalah dengan pendekatan differensial. Pada pendekatan ini, arus kas untuk

alternatif tanpa perubahan didefinisikan sebagai nol, baik merupakan salah satu atau tidak

dari alternatif-alternatif yang dipilih. Arus kas untuk tiap alternatif terpilih lainnya

kemudian menyatakan perubahan-perubahan yang diperkirakan dalam biaya dan

perhasilan relatif terhadap keadaan sekarang.

Jika pendekatan garis dasar perkiraan yang digunakan dalam kajian, maka pendekatan

itulah yang harus digunakan secara konsisten untuk seluruh alternatif. Kesalah yang sering

dilakukan adalah kesalahan mempergunakan kedua definisi garis dasar ketika mengembangkan

arus kas individual. Contohnya adalah pendekatan penghasilan dan biaya total yang seharusnya

dipergunakan pada biaya perawatan perkiraan untuk alternatif yang tak berubah, tetapi pada

alternatif lainnya, biaya-biaya ini seharusnya diperkirakan dengan mempergunakan perbedaan-

perbedaan dari operasi-operasi saat ini.

II.1.1.1 Struktur Perincian Kerja (WBS)

Teknik ini merupakan alat dasar dalam manajemen proyek dan alat bantu yang penting

dalam studi ekonomi teknik. WBS berlaku sebagai kerangka kerja untuk mendefinisikan seluruh

elemen-elemen kerja proyek dan hubungan-huburìgan antar mereka, mengumpulkan dan

mengorganisasikan informasi, mengembangkan data biaya dan penghasilan yang relevan dan

mengintegrasikan aktivitas-aktivitas manajemen proyek. Jika WBS tidak ada dan proyek

merupakan ukuran yang layak, maka langkah pertama dalam mempersiapkan arus kas untuk

altematif-alternatif, sebaiknya dengan mengembangkan salah satu.

WBS penting dalam memastikan inklusi dari seluruh elemen-elemen kerja,

mengeliminasi duplikasi dan tumpang tindih antara elemen-elemen kerja, menghindari aktivitas-

aktivitas tak berhubungan dan melindungi kesalahan-kesalahan lain yang dapat masuk ke dalam

kajian. Kamus deskripsi WBS sering kali dipersiapkan untuk proyek-proyek besar untuk

memastikan bahwa tiap elemen kerja dalam hierarki didefinisikan secara unik.

Gambar 1 menunjukkan diagram tipikal dari struktur perincian kerja empat tingkat.

Struktur dikembangkan dari bagian teratas (tingkat proyek) ke bagian bawah dalam tingkatan

detil yang berurutan.

Kelompok 6 5

Gambar 1. Diagram WBS

Proyek dibagi menjadi elemen-elemen kerja utamanya (Tingkat 2). Elemen- elemen

utama tersebut kemudian dibagi untuk mengembangkan tingkat 3, dan seterusnya. Contohnya

adalah sebuah mobil (tingkat pertama dari WBS) dapat dibagi menjadi komponen-komponen

tingkat 2, seperti chasis, unit penggerak, dan sistem kelistrikan. Kemudian komponen tingkat 2

ini dapat dibagi lagi ke elemen-elemen tingkat 3, misalnya unit penggerak dapat dibagi menjadi

mesin, transmisi, dan diferensial. Proses ini dilanjutkan hingga rincian diinginkan dari definisi

dan deskripsi proyek atau sistem dicapai.

Skema penomoran yang berbeda dapat dipergunakan. Tujuan dari penomoran adalah

untuk menunjukkan hubungan antara elemen-elemen kerja dalam hierarki dan untuk

memberikan manipulasi dan integrasi data. Gambar 1 merupakan formal alfa numeric. Skema

lain yang dapat dipergunakan adalah numeric seluruhnya. Contohnya:

Tingkat 1 : 1 – 0

Tingkat 2 : 1-1, 1-2, 1-3

Tingkat 3 : 1-1-1, 1-1-2, 1-2-1, dan seterusnya

Karakter lain dari proyek WBS adalah sebagai berikut ini :

1. Elemen-elemen kerja, fungsional (misalnya, perencanaan), dan fisik (misalnya pondasi)

dimasukkan didalamnya.

a. Elemen-elemen kerja fungsional yang tipikal adalah pendukung bersifat logistic,

manajemen proyek, pemasaran, engineering, dan integrasi sistem.

Kelompok 6 6

b. Elemen-elemen kerja fisik adalah bagian-bagian yang membuat struktur, produk,

bagian peralatan, sistem persenjataan, atau barang serupa. Mereka memerlukan tenaga

kerja, material, dan sumber-sumber lainnya untuk menghasilkan atau membangun.

2. Persayaran-persayaran kandungan dan sumber untuk elemen kerja adalah jumlah dari

aktivitas dan sumber-sumber dari subelemen terkait dibawahnya.

3. Proyek WBS biasanya termasuk elemen-elemen kerja berulang (misalnya perawatan) dan

tidak berulang (misalnya konstruksi awal).

II.1.1.2 Struktur Biaya dan Penghasilan

Komponen dasar ke dua dari pendekatan terintegrasi untuk pengembangan arus kas

adalah struktur biaya dan penghasilan. Struktur ini dipergunakan untuk mengindentifikasi dan

mengkategorikan biaya dan penghasilan diperlukan untuk dimasukkan dalam analisis.

a. Pemakaian Konsep Siklus-Umur dan WBS.

Siklus umur dibagi menjadi dua periode waktu umum: fasa akuisisi dan fasa operasi.

Konsep dimulai dengan identifikasi awal dari kebutuhan atau keinginan ekonomi (persyaratan)

dan diakhiri dengan pembayaran atau penyelesaian. Jadi, dinginkan untuk mencakup seluruh

biaya dan penghasilan sekarang dan akan datang.

Konsep siklus-umur dan WBS merupakan bantuan penting dalam pengembangan struktur

biaya dan penghasilan untuk suatu proyek. Siklus umur mendefinisikan periode waktu

maksimum dan menetapkan batasan elemen biaya dan penghasilan yang diperlukan untuk

dipertimbangkan dalam pengembangan arus kas. WBS memusatkan usaha analis pada elemen-

elemen kerja fungsional dan fisik spesifik, dan juga pada biaya dan penghasilan yang

berhubungan dengannya.

Secara ideal, periode kajian untuk proyek adalah siklus umur dari produk, struktur, sistem

dan pelayanan yang terlibat. Hal ini memberikan seluruh biaya dan pendapatan yang relevan,

baik sekarang dan akan datang, untuk dipertimbangkan secara penuh dalam pembuatan

keputusan. Juga, periode kajian ini memungkinkan pertukaran secara eksplisit antara biaya-biaya

awal selama fasa akuisisi dan seluruh biaya dan penghasilan berikuthya selama fasa operasi

dalam menganalisa beberapa alternatif.

b. Perkiraan Diperlukan Untuk Studi Ekonomi Teknik Tipikal

Sumber kesalahan paling serius dalam mengembangkan arus kas adalah pengabaian

kategori-kategori penting dari biaya dan penghasilan. Struktur biaya dan penghasilan,

dipersiapkan dalam bentuk tabel atau daftar, merupakan cara yang baik dari perlindungan

Kelompok 6 7

kesalahan serupa. Kedekatan secara teknis dengan proyek merupakan hal penting dalam

memastikan ketidaklengkapan struktur, sebagaimana mempergunakan konsep siklus umur dan

WBS untuk persiapannya.

Berikut adalah daftar singkat dari beberapa kategori biaya dan penghasilan yang secara

tipikal diperlukan dalam kajian ekonomi teknik, bersama dengan suatu diskusi bagaimana

perkiraan seharusnya dicapai:

1. Investasi modal terdiri dari dua kategori pokok:

Investasi modal tetap, seperti untuk kajian kelayakan, desain dan engineering,

pembelian dan perbaikan tanah, bangunan, peralatan, instalasi, pengeluaran-

pengeluaran untuk promosi dan hukum, dan biaya-biaya permulaan.

Modal kerja, seperti untuk inventori, rekening diterima, tunai untuk upah, material,

dan rekening lain yang terbayar. Modal kerja adalah dana berputar yang diperlukan

untuk mendapatkan proyek yang dimulai dan mempertemukan obligasi berikutnya.

Secara normal, dianggap bahwa sebagian atau seluruh modal kerja dapat

dikembalikan pada akhir umur proyek.

2. Biaya tenaga kerja merupakan fungsi dari tingkat ketrampilan, pasokan tenaga kerja dan

waktu diperlukan. Standar untuk jumlah normal dari output per jam tenaga kerja telah

dikembangkan untuk beberapa kelas kerja. Waktu standar yang dikombinasikan dengan

rata-rata upah diharapkan memberikan perkiraan biaya tenaga kerja yang masuk akal

untuk pekerjaan-pekerjaan berulang.

3. Biaya material tergantung pada situasi proyek atau operasi; sebagai contoh suatu output

dari operasi A dapat merupakan input untuk operasi B. Biaya material adalah biaya yang

dihubungkan dengan substansi-substansi fisik yang akan dikerjakan atau

ditransformasikan.

4. Biaya perawatan adalah biaya rutin yang diperlukan untuk pemeltharaan properti dan

perubahan-perubahan kecil yang diperlukan untuk pemakaiannya yang lebih efisien.

Biaya perawatan cenderung bertambah seiring umur dari aset.

5. Pajak properti dan asuransi biasanya dinyatakan sebagai prosentase tahunan dari

investasi modal dalam perbandingan ekonomis.

6. Biaya kwalitas (dan sisa) tergantung dari tipe produk dan hubungannya dengan standar

kwalitas, sama halnya terhadap kemampuan dari tenaga kerja, waktu belajar dan

kemungkinan kerja ulang.

Kelompok 6 8

7. Biaya overhead adalah biaya-biaya yang tidak dapat dikenakan secara tepat dan praktis

terhadap produk atau jasa utama, dan sehingga secara normal dibagi rata antara pusat-

pusat produk atau biaya terhadap beberapa dasar yang berubah-ubah.

8. Biaya terbuang adalah biaya tidak kembali yang berhubungan dengan penghentian

operasi dan pemberhentian, pembuangan atau penjualan aset untuk menyediakan bunga

terbaik dari pemilik.

9. Penghasilan adalah kas masuk (penerimaan) dari seluruh sumber-sumber potensial.

Perbedaan-perbedaan penghasilan antara altematif-alternatif perlu untuk dipertimbangkan

secara teliti. Mereka diproyeksikan berdasar pada kondisi pasar mutahir, perubahan-

perubahan akan datang yang diharapkan dalam pasar untuk produk dan jasa yang

dilibatkan, saham pasar diharapkan perusahaan dan harga yang didasatkan pada

kompetisi.

10. Nílai sisa atau pasar secara tipikal merupakan fungsi dari umur pemakaian aset dan

dalam kasus umur yang panjang adalah secara relatif tidak penting untuk hasil studi.

II.1.1.3 Teknik-Teknik (Model-Model) Perkiraan

Komponen dasar ke tiga dari pendekatan terintegrasi melibatkan teknik-teknik (model-

model) perkiraan. Teknik-teknik tersebut, bersama dengan data biaya dan penghasilan yang rinci

dipergunakan untuk mengembangkan perkiraan arus kas dan arus kas netto untuk tiap altematif.

Perkiraan biaya dan penghasilan dapat diklasifikasikan menurut rincian, akurasi dan pemakaian

yang mereka inginkan sebagai berikut:

1. Orde dari perkiraan besarnya (tingkat evaluasi perencanaan dan awal dari suatu proyek)

Orde perkiraan besarnya dipergunakan dalam menseleksi altematif-altematif yang layak

untuk kajian. Mereka secara tipikal memberikan akurasi dalam batas kurang lebih 30 sampai 50%

dan dikembangkan melalui hal-hal semi formal seperti konferensi, angket dan pertanyaan-

pertanyaan bersifat umum yang diaplikasikan pada Tingkat 1 atau 2 dari WBS.

2. Perkiraan setengah rinci atau rencana anggaran (tingkat desain pendahuluan atau

konseptual dari suatu proyek)

Perkiraan rencana anggaran (setengah rinci) disusun untuk mendukung pekerjaan desain

pendahuluan dan keputusan dibuat selama periode proyek iiii. Aku- rasi perkiraan biasanya

terletak dalam batas kurang lebih 15 %. Perkiraan ini berbeda dalam kebenaran laporan biaya

dan penghasilan dan jumlah pekerjaan diha- biskan untuk perkiraan. Persamaan perkiraan yang

diaplikasikan pada Tingkat 2 dan 3 dari WBS dipergunakan secara normal.

Kelompok 6 9

3. Perkiraan definitif (terinci): dipergunakan dalam tingkat engineering/konstruksi terinci

dari suatu proyek

Perkiraan secara rinci dipergunakan sebagai dasar untuk penawaran dan untuk membuat

keputusan desain secara rinci. Akurasinya sebesar kurang lebih 5%. Perkiraan ini dibentuk dari

spesifikasi, gambar, peninjauan lokasi, penentuan penjual, dan catatan sejarah perusahaan dan

biasanya dilakukan pada Tingkat 3 dan tingkat selanjutnya dalam WBS.

Jadi, nampak jelas bahwa perkiraan biaya atau penghasilan dapat bervariasi dari

perhitungan balik amplop oleh seorang ahli hingga ramalan yang sangat rinci dan akurat dari

waktu mendatang oleh tim proyek. Tingkat rincian dan akurasi dari perkiraan akan tergantung

pada:

1. Waktu dan pekerjaan tersedia dan dinilai oleh kepentingan kajian.

2. Kesulitan memperkirakan bagian-bagian dalam pertanyaan.

3. Metode atau teknik yang dipakai.

4. Kualifikasi dari penilai.

5. Sensitivitas dari hasil-hasil kajian terhadap perkiraan faktor utama.

Selama perkiraan menjadi lebih rinci, secara tipikal akurasi menjadi lebih baik tetapi biasa

perkiraan bertambah secara dramatis.

II.1.2 Teknik-Teknik (Model-Model) Perkiraan Terpilih

Teknik-teknik perkiraan yang didiskusikan dalam bagian ini dapat dipergunakan untuk

perkiraan orde besar dan beberapa perkiraan setengah rinci atau rencana anggaran. Teknik-teknik

ini sangat berguna dalam seleksi awal dari alternatif-alternatif yang layak untuk analsis lebih

lanjut dalam fasa desain konseptual atau pendahuluan dari suatu proyek. Seringkali, model-

model ini dapat dipergunakan dalam fasa desain rinci dari suatu proyek untuk mengurangi

jumlah perkiraan teknis berdasarkan pada ongkos material, biaya-biaya standard an informasi

rinci lainnya. Teknik-teknik perkiraan terpilih yang akan dibahas adalah teknik indeks, teknik

satuan, teknik faktor, dan hubungan-hubungan perkiraan.

II.1.2.1 Indeks

Biaya dan harga bervariasi terhadap waktu dengan sejumlah alasan, termasuk kemajuan

teknologi, tersedianya tenaga kerja dan material serta inflasi. Indeks merupakan bilangan tak

berdimensi yang menunjukkan berapa biaya yang berubah terhadap waktu dengan basis tahun

dasar. Indeks memberikan cara yang tepat untuk mengembangkan perkiraan biaya dan harga

sekarang serta akan datang dari data yang tersedia.

Kelompok 6 10

Cn=Ck ( I n

I k) (1)

di mana

k = tahun referensi dimana biaya dan harga barang diketahui

n = tahun dimana biaya atau harga diperkirakan (n>k)

Cn = biaya atau harga yang diperkirakan dari barang dalam tahun n

Ck = biaya atau harga barang dalam tahun referensi k

Persamaan tersebut juga dinyatakan sebagai teknik rasio dari biaya dan harga perbaruan.

Pada teknik ini, biaya dan harga penjualan potensial suatu barang dapat diambil dari data

terdahulu dengan tahun dasar khusus dan diperbarui dengan satu indeks. Konsep ini dapat

diaplikasikan pada tingkat lebih rendah WBS untuk memperikirakan biaya peralatan, material,

dan tenaga kerja, sama halnya pada tingkat atas WBS untuk memperkirakan biaya proyek total

dari fasilitas baru, jembatan, dan sebagainya.

II.1.2.2 Teknik Satuan

Teknik satuan meliputi pemakaian ”faktor per satuan” yang dapat diperkirakan secara

efektif, contohnya adalah biaya modal dari pembangkit per kilowatt kapasitas, penghasilan per

mil, biaya perawatan per jam, dan lain-lain. Faktor-faktor tersebut jika dikalikan dengan satuan

yang tepat akan memberikan perkiraan total dari biaya, penghematan atau penghasilan.

II.1.2.3 Teknik Faktor

Teknik faktor merupakan perluasan dari metode satuan, dalam strategi pembagian dasar,

dimana satu penjumlahan produk dari beberapa kuantitas atau komponen dan menambahkannya

untuk tiap komponen yang diperkirakan secara langsung adalah,

C=∑d

Cd+∑m

f mU m (2)

dimana

C = biaya yang diperkirakan

Cd = biaya dari komponen terseleksi d yang diperkirakan secara langsung

fm = biaya per satuan komponen m

Um = jumlah satuan komponen m

Teknik faktor sangat berguna ketika kekompleksan dari situasi perkiraan tidak memerlukan

WBS tetapi beberapa bagian berbeda dilibatkan.

Kelompok 6 11

II.1.2.4 Hubungan-hubungan Perkiraan

Hubungan-hubungan perkiraan biaya dan harga merupakan model matematis yang

menjelaskan biaya suatu barang (misalnya produk, barang, atau aktivitas) sebagai fungsi dari

satu atau lebih variabel bebas. Bermacam-macam teknik statistik atau matematis lainnya

dipergunakan untuk mengembangkan hubungan-hubungan perkiraan. Model regresi linear

sederhana dan regresi linear kelipatan yang merupakan standar metode statistik untuk

memperkirakan nilai variabel terikat sebagai fungsi dari satu atau lebih variabel bebas.

a. Teknik Ukuran-Pangkat

Teknik ukuran pangkat, yang seringkali dinyatakan sebagai model eksponensial,

sering dipergunakan untuk menentukan biaya pabrik dan peralatan industri. Metode ini

menyatakan bahwa biaya bervariasi terhadap jumlah pangkat dari perubahan kapasitas

atau ukuran.

(C A+CB)=(S A+SB)x

C A=CB(S A / SB)x (3)

dimana

CA = biaya untuk pabrik A

CB = biaya untuk pabrik B

SA = ukuran pabrik A

SB = ukuran pabrik B

X = faktor kapasitas-biaya untuk menunjukkan ekonomi skala

b. Pembelajaran dan Perbaikan

Suatu kurva pembelajaran merupakan model matematis yang menjelaskan fenomena

dari efisiensi pekerja yang bertambah dan kinerja organisasi yang diperbaiki dengan

produksi repetitif dari barang atau jasa. Kurva pembelajaran kadang disebut sebagai

kurva pengalaman atau fungsi proses manufaktur. Sebagai contoh, efek kurva

pembelajaran dapat dipergunakan dalam memperkirakan jam-jam professional yang

dihabiskan oleh staf engineering untuk menyelesaikan desain rinci berurutan dalam

famili produk, sebagaimana perkiraan jam-jam tenaga kerja diperlukan untuk merakit

mobil.

Konsep dasar dari kurva pembelajaran adalah beberapa sumber-sumber input

(misalnya biaya energi, jam-jam tenaga kerja, biaya material, jam-jam engineering)

Kelompok 6 12

berkurang pada tiap output dasar satuan sebagai jumlah satuan yang dihasilkan.

Kebanyakan kurva pembelajaran didasarkan pada asumsi bahwa pengurangan persentase

yang terjadi akan membuat jumlah satuan-satuan yang dihasilkan menjadi dua kali

lipatnya. Sebagai contoh, jika 100 jam tenaga kerja diperlukan untuk menghasilkan

satuan output pertama dan diasumsikan kurva pembelajaran 90% maka 100 (0,9) = 90

jam kerja akan diperlukan menghasilkan unit kedua. Hal serupa, 100 (0,9)2 = 81 jam

kerja akan diperlukan untuk menghasilkan unit keempat, dan seterusnya. Sehingga, kurva

pengetahuan 90% akan menghasilkan pengurangan 10% dalam jam-jam tenaga kerja tiap

kali kuantitas produksi dilipatduakan.

Asumsi dari pengurangan persentase dengan jumlah konstan dari sumber input yang

dipergunakan (per satuan output) tiap waktu jumlah satuan output dilipatduakan dapat

dipergunakan untuk mengembangkan model matematik sebagai fungsi pembelajaran

(perbaikan). Jika,

u = jumlah satuan output

Zu = jumlah satuan sumber input yang diperlukan untuk menghasilkan jumlah satuan

output u

k = jumlah satuan sumber input yang diperlukan untuk menghasilkan satuan output

pertama

s = parameter koefisien arah kurva pembelajaran yang dinyatakan sebagai pecahan

desimal (untuk kurva pembelajaran, s = 0,9)

Maka

Zu=Ksadimana a = 0, 1, 2, 3, …

u=2a

log Zu−log K=a ( log s )

log u=a ( log2 )

a=log Zu−log K

log s= logu

log2

log Zu−log K=n ( logu ) dimana n=log s /log 2

Dapat disimpulkan bahwa :

Zu / K=unatau Zu=Kun

(4)

II.1.3 Biaya-Biaya Produk Total Perkiraan dan Harga Penjualan

Kelompok 6 13

Pabrikan selalu dihadapkan dengan masalah pembuatan produk yang dapat dijual pada

harga yang kompetitif sehingga mereka dapat membuat keuntungan yang layak. Harga dari

produk mereka didasarkan pada biaya keseluruhan untuk membuat barang ditambah keuntungan.

Biaya produk dapat diklasifikasikan secara langsung atau tidak langsung. Biaya langsung

secara mudah ditentukan ditetapkan untuk produk yang khusus, sedangkan biaya tidak langsung

tidaklah secara mudah dialokasikan untuk produk tertentu.

Biaya-biaya manufaktur mempunyai hubungan langsung terhadap volume produksi di

mana mereka dapat tetap, variabel, atau variabel langkah. Secara umum, biaya administratif

adalah tetap dengan tanpa memperhatikan volume, biaya material bervariasi secara langsung

dengan volume, dan biaya peralatan merupakn fungsi langkah dari tingkat produksi.

Biaya primer daalm kategori pengeluaran manufaktur termasuk engineering dan desain,

pengembangan biaya, perkakas, tenaga kerja pabrik, material, supervisi, kontrol kualitas,

keandalan dan testing, pengemasan, biaya tambahan pabrik, umum dan administratif, distribusi

dan pemasaran, keuangan, pajak, dan asuransi.

Suatu perkiraan yang rinci diperlukan. Sehingga, kita memerlukan gambar, spesifikasi,

skedul produksi, catatan historis dari biaya tenaga kerja perusahaan, tagihan untuk material dan

rencana proses. Rencana proses menjelaskan seluruh operasi yang harus dilakukan untuk produk

dan jam-jam tenaga kerja ikut dilibatkan.

Biaya engineering dan desain terdiri dari desain, analisis dan gambar, bersama dengan

biaya-biaya lainnya seperti reproduksi. Biaya engineering dapat dialokasikan terhadap produk

dengan dasar berapa banyak jam kerja engineering yang dilibatkan. Tipe-tipe biaya major

lainnya yang harus diperkirakan adalah sebagai berikut:

Biaya-biaya perkakas, yang terdiri dari perawatan dan perbaikan ditambah biaya dari tiap

peralatan baru.

Biaya tenaga kerja manufaktur, yang ditentukan dari data standar, catatan historis, atau

departemen akunting.

Biaya-biaya material, yang didapat dari catatan historis, ketetapan penjual dan tagihan

material.

Kelebihan bahan buangan harus dimasukkan.

Supervisi, yang merupakan biaya tetap berdasarkan gaji dari karyawan supervisor.

Biaya tambahan pabrik, yang termasuk utilitas, perawatan, dan perbaikan. Terdapat

bermacam-macam metode yang dipergunakan untuk mengalokasikan biaya tambahan,

seperti pembagian terhadap dollar tenaga kerja langsung, atau jam-jam tenaga kerja

langsung, atau jam-jam mesin.

Kelompok 6 14

Biaya administratif, yang seringkali dimasukkan dalam biaya tambahan pabrik (atau

pokok).

II.1.3.1 Contoh Perkiraan Biaya Manufaktur

Secara tipikal, biaya-biaya tenaga kerja langsung diperkirakan melalui teknik satuan.

Rencana proses manufaktur dipergunakan untuk memperkirakan jumlah total dari jam-jam

tenaga kerja langsung yang diperlukan per satuan output. Besaran ini kemudian dikalikan dengan

rata-rata tenaga kerja komposit untuk mendapatkan biaya tenaga kerja langsung total.

Biaya-biaya tenaga kerja tidak langsung seringkali dialokasikan terhadap produk-produk

individual dengan mempergunakan perkiraan faktor. Perkiraan-perkiraan didapat dengan

pernyataan biaya sebagai persentase dari biaya lainnya.

Contoh pemasukan perkiraan biaya manufaktur ke dalam spreadsheet dicantumkan pada

Gambar 2 (di lampiran). Pada bagian akhir spreadsheet akan diperoleh perkiraan harga produk

berdasarkan biaya manufaktur per satuan ditambah dengan keuntungan.

II.1.3.2 Pembiayaan Desain dan Sasaran

Secara tipikal, firma-firma Amerika menentukan perkiraan awal dari harga jual produk

baru menggunakan pendekatan dari bawah ke atas yang telah dijelaskan dalam bagian sebelum

ini. Yaitu, harga jual perkiraan didapat dengan mengakumulasi biaya-biaya tetap dan variabel

dan kemudian menambahkan batas keuntungan yang adalah persentase dari biaya total. Proses

ini seringkali diistilahkan sebagai desain untuk harga. Harga jual yang diperkirakan kemudian

dipergunakan departemen pemasaran untuk menentukan apakah produk baru dapat dijual atau

tidak.

Sebaliknya, firma-firma Jepang menerapkan konsep pembiayaan sasaran yang

merupakan pendekatan dari atas ke bawah. Fokus dari pembiayaan sasaran adalah “berapa

sebaiknya biaya produk” selain dari “berapa biaya produk”. Sebagaimana ditunjukkan dalam

Gambar 3 (di lampiran), pembiayaan sasaran dimulai dengan penyelidikan pasar untuk

menentukan harga jual terbaik dari produk pesaing. Biaya sasaran didapat dengan deduksi hasil

diinginkan pada penjualan (ROS = return on sales) dari harga jual kompetitor yang terbaik. ROS

secara tipikal dinyatakan sebagai persentase harga.

Biaya sasaran = harga kompetitor (1 – ROS) (5)

Biaya sasaran ini didapat terutama untuk perencanaan produk dan dipergunakan sebagai tujuan

untuk desain engineering, perolehan dan produk.

Kelompok 6 15

Proses desain engineering pendahuluan diawali secara bersama dengan penentuan biaya

sasaran dan mempergunakan perkakas konvensional seperti struktur perincian kerja dan

perkiraan biaya untuk mempersiapkan proyeksi biaya manufaktur total dari bawah ke atas. Biaya

manufaktur total menyatakan suatu penaksiran awal dari berapa biaya firma untuk desain dan

pembuatan produk yang dipertimbangkan. Biaya manufaktur total kemudian dibandingkan

terhadap biaya sasaran dari atas ke bawah. Jika biaya manufaktur total melebihi biaya sasaran,

maka desain harus balik kembali ke engineering untuk membandingkan nilai dan fungsi desain

dan berusaha mengurangi biaya desain. Proses iteratif ini merupakan kunci yang menunjukkan

prosedur desain untuk biaya. Jika biaya manufaktur total dapat dibuat lebih sedikit dibandingkan

biaya sasaran, proses desain berlanjut sampai desain terinci, berpuncak dalam desain akhir untuk

diproduksi. Jika biaya manufaktur total tidak dapat dikurangi ke biaya sasaran, firma akan

mempertimbangkan secara serius untuk mengabaikan produk.

II.1.4 Pengembangan Arus Kas (Kajian Kasus)

Kasus yang akan dikaji dalam hal ini adalah kasus untuk mengelola suatu proyek

termasuk konstruksi dari bangunan komersial dengan dua lantai yang masing-masing 15.000 ft2

kotor. Lantai dasar direncanakan untuk pertokoan eceran kecil dan lantai 2 untuk perkantoran.

Skedul terencana dan asumsi yang berhubungan dengan konstruksi , tingkat hunian, dan

pembuangan bangunan adalah sebagai berikut:

Tahun Skedul/Asumsi

1 (1996) Real estat yang dibeli, jasa desain dan engineering terlengkapi 75%,

kontruksi terlengkapi 25%.

2 Desain dan engineering dan konstruksi terlengkapi 100%.

Empat bulan dari penghunian penuh.

3-17 Tingkat hunia rata-rata: 90% lantai I dan 95% lantai II.

17 Bangunan dijual pada akhir tahun ini.

II.1.4.1 Investasi Modal

Investasi modal terdiri dari 2 komponen utama: (1) biaya konstruksi dari bangunan

kantor dan fasilitas yang berhubungan, dan (2) biaya-biaya proyek lainnya yang diadakan sampai

penghunian awal dilengkapi. Biaya-biaya konstruksi untuk proyek kajian kasus ditunjukkan

dengan struktur pendekatan terintegrasi untuk menghasilkan arus kas sebagai alternatif.

Kemudian dalam Tabel 2 (di lampiran), data biaya konstruksi yang dikombinasikan dengan

Kelompok 6 16

elemen-elemen biaya diperkirakan lainnya memberikan investasi total untuk proyek. Biaya ini

kemudian dibagi menurut skedul dan asumsi proyek.

Pada Tabel 1 (di lampiran), biaya-biaya tambahan umum dan administratif (G dan A)

dari kontraktor konstruksi ditambah keuntungan ditunjukkan pada elemen biaya “Biaya

Tambahan dan Keuntungan G dan A”. Elemen biaya ini diperkirakan pada 24% biaya-biaya total

tenaga kerja dan material. Biaya konstruksi proyek diperkirakan secara total, termasuk trotoar,

parkir, biaya tambahan kontraktor dan keuntungan adalah $1,175,710. Dengan dasar 30.000 ft2

dari ruang bangunan, biaya rata-rata per ft2 adalah $39.19.

Pada Tabel 2 (di lampiran) diperlihatkan pengembangan investasi modal total dengan

mempergunakan teknik faktor untuk proyek. Elemen-elemen biaya termasuk lainnya

diperkirakan dan ditambahkan kepada biaya konstruksi. Kemudian, total dari tiap elemen biaya

didistribusikan antara tahun 1996-1997 berdasarkan pada skedul proyek. Informasi berikut

mempergunakan data dalam tabel 2:

1. Pada konstruksi dan operasi dari bangunan kantor lainnya, perusahaan merata-ratakan

investasi modal kerja awal dari 3% biaya material konstruksi awal (tabel 1).

Modal kerja = 0.03 ($596,190) = $17,885

2. Biaya real estat ($262,000) pada titik ini adalah biaya aktual. Yaitu perusahaan yang

diperoleh dari properti segera memperbaiki arus kas proyek yang diperkirakan.

3. Biaya manajemen proyek ditunjukkan dalam tabel didasarkan pada perkiraan rinci dari

waktu personil, ruangan kantor, perjalanan, dll selama 20 bulan dari permulaan proyek (1

januari 1996) hingga tingkat hunian penuh dan operasi rutin yang direncanakan dicapai

(31 agustus 1997). Biaya manajemen proyek perkiraan total adalah $81,600, dengan 60%

didistribusikan ke tahun ke satu (12 bulan) dan 40% ke tahun ke-2 (8 bulan).

4. Biaya jasa A-E (engineering dan desain) didasarkan pada kontrak rata-rata 8% dari biaya

konstruksi total:

Jasa A-E = 0.08 ($1,175,710) = $94,060

5. Cabang manajemen real estat dari perusahaan menangani penyewaan ruangan yang

tersedia. Biaya penjualan yang diperkirakan untuk mendapatkan tingkat hunian penuh

adalah 10% dari 12 bulan pertama pemasukan sewa. Pemasukan sewa bangunan tahunan

diperkirakan $446,130.

Biaya penjualan = 0.10 ($446,130) = $44,615

Jadi, perkiraan yang diperbaiki dari investasi modal total untuk proyek adalah $1,675,870. Dari

total ini, $734,215 diperkirakan terjadi pada tahun 1996 dan $941,655 pada tahun 1997.

Kelompok 6 17

Berdasarkan pada 30000 ft2 kasar ruangan bangunan, biaya rata-rata per ft2 didasarkan pada

modal proyek total adalah $55.86.

II.1.4.2 Biaya Operasi dan Perawatan Tahunan

Perkiraaan semi rinci dari biaya-biaya operasi dan perawatan (O dan M) untuk suatu

gedung perkantoran secara normal didasarkan pada rata-rata satuan (dollar per ft2 kotor) dengan

biaya tambahan umum dan administratif ditambahkan secara terpisah. Rata-rata satuan biasanya

termasuk biaya (tambahan) tidak langsung yang dihubungkan dengan tenaga kerja dan material.

Karena perusahaan mempunyai pengalaman penting dalam mengoperasikan bagunan

perkantoran dalam lokasi geografi yang terlibat, data historik merupakan dasar dari perkiraan

biaya yang diperbaiki.

Biaya O dan M tahunan yang diperkirakan, kecuali untuk biaya tambahan G dan A,

sebagai berikut:

Area Ft2 Biaya Satuan Tahunan (S/Ft2) Total

Bangunan Kantor 30.000 $2.450 $73.500 Trotoar/ Parkir 20.000 0,228 4.560

$78.060 Biaya-biaya tambahan G dan A perusahaan yang dihubungkan dengan pengoperasian

bangunan didasarkan pada biaya-biaya operasi dan perawatan tahunan. Rata-rata G dan A yang

diaplikasikan dengan dasar ini oleh perusahaan adalah 19%:

Biaya-biaya tambahan G dan A tahunan = 0,19 ($78.060) =$14.830 (dibulatkan)

dan

Biaya O dan M tahunan total = $78.060 + $14.830 = $92.890

Biaya operasi dan perawatan untuk empat bulan awal dari penghuni dalam tahun 1997 akan

menjadi ⅓ ($92.890) = $30.063.

II.1.4.3 Penghasilan Tahunan dan Ongkos Sewa

Dari penyelesaian kasus pada bagian II.1.4, penghasilan proyek tahunan yang

diperkirakan berdasarkan tingkat hunian gedung 100% adalah $446.070. Penghasilan tahunan

total dihasilkan dari $253.170 dari penyewaan lantai pertama, $186.900 dari penyewaan lantai ke

dua, dan $6.060 dari penyewaan 20 tempat parkir dan lokasi papan iklan. Jadi, penghasilan

diperkirakan untuk empat bulan operasi awal adalah $446.130 (0,33) = $147.223.

Untuk proyek pada tahun-tahun ke 3 sampai 17 (2008 – 2012), penghasilan proyek

tahunan diperkirakan yang didasarkan pada nilai hunian lantai pertama rata-rata 90% dan nilai

lantai ke dua 95% adalah

Kelompok 6 18

R = 0,90 ($253.170) + 0,95 ($186.900) + $6.060 = $411.468

Cabang manajemen real estat perusahaan mengenakan ongkos 8% berdasarkan

penghasilan tahunan untuk penanganan keseluruhan pengaturan sewa tahunan untuk proyek.

Dengan demikian, ongkos penyewaan tahunan adalah

Ongkos tahunan = 0,08 ($411.468) = $32.917

II.1.4.4 Penghasilan Penjualan Aset dan Biaya Pembuangan

Rencana proyek adalah bahwa bangunan perkantoran akan dijual oleh perusahaan pada

akhir 17 tahun proyek (tahun 2012). Penghasilan diperkirakan dari penjualan aset adalah 80%

dari biaya konstruksi semula dari bangunan dan fasilitas-fasilitas terkait, ditambah biaya semula

dari tanah dan modal kerja. Biaya yang diperkirakan dari penjualan properti adalah 7% dari

harga penjualan total. Jadi, penghasilan diperkirakan dan biaya pembuangan yang dihubungkan

dengan penjualan asset adalah

Penghasilan penjualan asset = 0,80 ( $1.175.710) + $262.000 + $17.885 = $1.220.453

dan

Biaya penjualan (pembuangan) = 0,07 ($1.220.453) = $85.432

II.1.4.5 Himpunan Arus Kas Netto Proyek yang Diperbaharui

Arus kas netto sebelum pajak dari proyek yang didasarkan pada analisis semi rinci yang

diperbaharui ditunjukkan dalam Tabel 3 (di lampiran). Pada kolom 1 – 6, arus kas biaya dan

penghasilan tahunan yang diperkirakan sebelumnya dalam bagian II.1.4.1 – II.1.4.5

dibandingkan ke dalam arus kas netto proyek. Akan tetapi, manajemer perusahaan percaya

bahwa pengaturan biaya secara bijaksana dalam mengoperasikan bangunan bangunan

perkantoran dan negosiasi ulang terhadap dasar tahunan akan menghasilkan BTCF proyek, mulai

tahun 1999, bertambah lebih lanjut dengan nilai 4,5% per tahun. Jadi, BTCF netto (kolom 6),

diperbaiki untuk pertumbuhan prnghasilan tambahan ini (kolom 7), ditunjukkan dalam kolom 8.

Dengan mempergunakan MARR sebelum pajak 20%, kita dapatkan bahwa PW dari

perkiraan semi rinci yang diperbaiki dari BTCF proyek dalam kolom 8 adalah $35.566.

sehingga, proyek memenuhi kriteria ekonomi perusahaan.

II.2 Ketidakpastian dan Analisis Sensitivitas

II.2.1 Definisi Ketidakpastian

Risiko dan ketidakpastian dalam aktivitas pembuatan keputusan disebabkan oleh

kurangnya pengetahuan yang tepat mengenai kondisi bisnis masa depan, perkembangan

Kelompok 6 19

teknologi, sinergi antara proyek-proyek yang didanai dan seterusnya. Risiko adalah sesuatu yang

harus ditanggung dari suatu tindakan ataupun keputusan, sedangkan ketidakpastian adalah

sesuatu yang tidak dapat diketahui namun dapat diperkirakan dengan menggunakan asumsi

ataupun berdasarkan pengalaman.

Keputusan di bawah risiko adalah keputusan yang diambil ketika analisis membuat

model masalah keputusan dalam kerangka kemungkinan hasil, atau scenario, masa depan yang

diasumsikan, yang probabilitas kejadiannya dapat diestimasi. Sebaliknya, keputusan du bawah

ketidakpastian adalah masalah keputusan yang ditandai oleh beberapa hasil masa depan yang

tidak diketahui, yang probabilitas kejadiannya tidak dapat diestimasi.

II.2.2 Sumber-Sumber Ketidakpastian

Ada 4 sumber utama ketidakpastian yang hampir selalu timbul dalam analisis ekonomi

teknik yaitu :

1. Kemungkinan ketidakakuratan estimasi yang digunakan dalam analisis

Jika informasi yang tepat mengenai pendapatan dan biaya tersedia maka ketepatan

hasilnya akan sangat baik namun jika informasi tersebut tidak tersedia maka nilainya harus

diestimasi sehingga ketepatan hasil nantinya sangat bergantung pada estimasi-estimasi yang

dibuat. Estimasi yang baik haruslah berdasarkan pada sejumlah besar pengalaman masa lalu atau

ditentukan oleh penelitian pasar yang cukup. Jika estimasi tersebut hanya berdasarkan dugaan

saja serta harapan maka estimasi tersebut memiliki unsur ketidakpastian yang cukup besar.

Unsur yang biasanya cukup mudah untuk diestimasi adalah penghematan biaya operasi

dan juga modal. Karena penghematan biaya operasi yang sedang berjalan memiliki

ketidakpastian yang tidak begitu besar, menentukannyapun relatif mudah karena begitu banyak

pengalaman dan sejarah masa lalu yang dapat digunakan sebagai dasar estimasi. Begitu pula

halnya dengan estimasi modal, ketidakpastian dalam estimasi modal seringkali digambarkan

sebagai kontingensi di atas biaya actual pabrik dan peralatan.

2. Jenis bisnis berkaitan dengan kesehatan perekonomian masa datang

Beberapa bidang bisnis dikenai kurang stabil dibandingkan bisnis lainnya. Misalnya

perusahaan pertambangan lebih berisiko dibandingkan dengan took eceran besar produk

makanan. Namun kita tidak dapat mengatakan investasi pada setiap took makanan selalu

memiliki unsur ketidakpastian yang lebih kecil dibanding investasi pada perusahaan

pertambangan. Kapanpun sejumlah modal diinvestasikan dalam sebuah jenis usaha maka harus

Kelompok 6 20

mempertimbangkan sejarah bisnis tersebut seperti halnya ekspektasi kondisi perekonomian yang

akan datang (seperti suku bunga) dalam memperkirakan risiko yang akan muncul.

3. Jenis fisik bangunan dan peralatan yang terlibat

Beberapa jenis bangunan dan peralatan memiliki masa hidup dan nilai pasar yang

terbatas, sebagian kecil lagi bahkan tidak memiliki nilai jual kembali. Sebuah mesin bubut yang

bagus hampir digunakan pada setiap toko pemroses produk, namun ada jenis mesin bubut yang

kegunaannya khusus yang dibuat sesuai permintaan terhadap tugas khusus. Jadi jenis fisik

property memiliki hubungan langsung dengan ketepatan estimasi pola pendapatan dan biaya.

Kemana uang akan diinvestasikan dalam bangunan dan peralatan, faktor ini harus

dipertimbangkan dengan sangat hati-hati.

4. Lamanya periode analisis yang diasumsikan

Periode analisis yang panjang biasanya akan menurunkan probabilitas terjadinya semua

faktor yang diestimasi. Dengan demikian periode analisis yang panjang selalu menaikan

ketidakpastian investasi modal dengan menganggap semua hal lainya sama.

II.2.3 Metode NonProbabilistik

1. Analisis titik impas

Digunakan ketika pilihan berbagai alternatif sangat bergantung pada satu faktor tunggal,

misalnya utilisasi kapasitas yang bersifat tidak pasti. Titik impas faktor tersebut ditentukan

sedemikian rupa sehingga dari sisi ekonomi dua alternatif dianggap sama sama diinginkan .

dengan demikian dimungkinkan untuk melakukan pilihan diantara alternatif-alternatif dengan

melakukan estimasi nilai faktor ketidakpastian.

2. Analisis sensitivitas

Merupakan metode analisis dasar dan seringkali digunakan ketika satu atau lebih faktor

tergantung pada ketidakpastian. Pertanyaan-pertanyaan yang berusaha dijawab oleh analisis ini

adalah :

Bagaimana perilaku dari pengukuran manfaat (misalnya PW) terhadap x% perubahan

faktor tertentu.

Berapa jumlah perubahan sebuah faktor yang akan mengakibatkan pembalikan preferensi

sebuah alternatif.

Kelompok 6 21

Bagaimana perubahan dalam pengukuran manfaat terhadap kombinasi perubahan dua

atau lebih faktor.

3. Estimasi optimis-pesimis

Digunakan untuk menetapkan jarak nilai ukuran manfaat ekonomi. Metode ini

mengarahkan perhatian kepada hasil yang paling baik dan yang paling buruk dari dilakukannya

sebuah alternatif dan memerlukan penilaian manajerial untuk membuat keputusan jadi atau

tidaknya alternatif tersebut.

4. MARR yang telah disesuaikan dengan risiko

Kadang-kadang digunakan untuk menghadapi ketiakpastian estimasi. Dalam metode ini

digunakan MARR yang lebih tinggi untuk alternatif-alternatif yang diklasifikasikan sebagai

sangat tidak pasti dan MARR yang lebih rendah untuk proyek-proyek yang memiliki

ketidakpastian lebih kecil.

5. Penurunan masa manfaat

Dengan metode ini estimasi masa manfaat proyek diturunkan sebesar persentase yang

tetap, misalnya sebesar 50% dan masing-masing alternatif dievaluasi berdasarkan

penerimaannya hanya selama masa manfaat yang telah dikurangi ini.

II.2.4 Analisis Sensitivitas

Sensitivitas, secara umum berarti besaran relatif perubahan dalam pengukuran manfaat

(seperti PW) yang disebabkan oleh satu atau lebih perubahan dalam estimasi nilai faktor yang

dianalisis. Kadang-kadang sensitivitas didefinisikan secara lebih spesifik sebagai besaran relatif

perubahan dalam satu atau lebih faktor yang akan membalikkan sebuah keputusan di antara

berbagai alternatif.

Dalam analisis ekonomi teknik, analisis sensitivitas merupakan teknik nonprobabilistik

dasar untuk memberikan informasi mengenai dampak potensial ketidakpastian dalam beberapa

estimasi faktor. Pengunaannya secara rutin sangat mendasar dalam mencapai hasil yang masuk

akal dan berguna dalam proses pengambilan keputusan.

Kelompok 6 22

BAB III

JAWABAN PEMICU

Indonesia merupakan salah satu Negara penghasil minyak atsiri yang cukup penting di dunia.

Melihat perkembangan permintaan pasar internasional, minyak atsiri Indonesia mempunyai

prospek yang cerah untuk dikembangkan. Minyak atsiri dapat dihasilkan dari berbagai bagian

tanaman, seperti akar, batang, ranting, daun, bunga, dan buah. Di Indonesia terdapat sekitar 40

jenis tanaman yang dapat menghasilkan minyak atsiri, namun hanya 9 jenis yang telah

dikembangkan dan menembus pasar ekspor, salah satunya adalah nilam. MInyak nilam

Indonesia merupakan minyak nilam terbaik di dunia.

Minyak nilam digunakan sebagai bahan pengikat dalam industry parfum dan kosmetika. Minyak

nilam merupakan komoditas ekspor non-migas yang cukup menjanjikan untuk menghasilkan

devisa bagi Negara. Saat ini, Indonesia mensuplai 90% kebutuhan minyak nilam dunia. Harga

minyak nilam per kilogram cukup stabil yaitu Rp 200.000,- s/d Rp 240.000,- dan cenderung

terus mengalami peningkatan. Seiring dengan bertambahnya populasi penduduk dunia,

permintaan minyak nilam diperkirakan akan meningkat.

Melihat peluang di atas, Anda dan rekan-rekan yang baru menyelesaikan studi di Teknik Kimia

UI, tertarik untuk melakukan investasi pembangunan pabrik minyak nilam. Sebelum pabrik

dibangun, perlu dilakukan pengkajian terhadap keekonomian pabrik, diantaranya dengan

memperkirakan arus kas yang akan dialami oleh investasi ini.

Pertanyaan:

1. Apakah manfaat dari pembuatan arus kas dalam studi kelayakan ekonomi suatu proyek?

Jawab:

Kelompok 6 23

Pembuatan arus kas dalam studi kelayakan ekonomi suatu proyek bermanfaat untuk

memperkirakan biaya dan penghasilan suatu alternatif dalam sudut pandang dan jangka waktu

(periode studi) tertentu. Pada umunya, perkiraaan arus kas dibuat dalam sudut pandang pemilik

modal. Dengan demikian, manfaat dari pembuatan arus kas dalam studi kelayakan ekonomi

suatu proyek adalah:

Dengan membuat perkiraan arus kas, kita dapat memprediksikan hal-hal yang terjadi di

masa yang akan datang dan dapat menganalisis kelayakan proyek tersebut (sebagai

parameter kelayakan suatu proyek) dengan metode-metode analisis ekonomi teknik yang

ada seperti metode nilai ekivalen (PW, AW, FW) dan IRR. Hal ini dikarenakan dalam

perkiraan arus kas diperhitungkan pula nilai uang terhadap waktu, besaran beban biaya dan

pajak, hingga adanya depresiasi atau penyusutan nilai suatu barang maupun material

proyek.

Dengan pembuatan arus kas, aliran dana proyek serta keuntungan dan kerugian dapat lebih

terstruktur. Jadi, apabila terdapat perbaikan atau perubahan dari biaya yang ada, maka

perbaikan dari arus kas dapat dilakukan dengan mudah.

Dapat terlihat jelas secara terperinci perkiraan-perkiraan dari biaya-biaya dan perkiraan-

perkiraan pendapatan yang dihasilkan selama proyek tersebut berjalan hingga proyek

tersebut dapat dimanfaatkan selama umur manfaat proyek tersebut.

Perkiraan arus kas merupakan salah satu catatan akuntansi dan jurnal keseimbangan neraca

proyek sehingga perkiraan arus kas, walaupun secara tidak langsung, dapat menjadi alat

bantu dalam memprediksi nilai perubahan neraca keuangan (capital gain ataupun capital

lost) sebagai dasar investasi oleh pemilik proyek maupun investor proyek.

Perkiraan arus kas juga berguna dalam melihat peredaran uang selama proyek berlangsung.

Dengan perkiraan arus kas dan struktur kerja yang terperinci maka dapat digunakan

sebagai dasar usia proyek dan efektifitas proyek tersebut dalam tenggat waktu yang

direncanakan sehingga akan bisa mengurangi beban biaya akibat ketertelambatan proyek

tersebut.

2. Bagaimana prosedur awal untuk membuat perkiraan arus kas dari proyek pembangunan

pabrik minyak atsiri ini?

Jawab:

Sebelum membuat perkiraan arus kas, ada langkah-langkah prosedural yang harus

dilakukan. Pertama, tentukan berapa tingkat WBS yang terpakai untuk menghasilkan perkiraan-

perkiraan biaya dan penghasilan. Kebutuhan dari analisis merupakan faktor utama dalam

Kelompok 6 24

pengambilan keputusan ini. Jika kajian merupakan analisis kelayakan proyek, maka perkiraan

biaya dan pendapatan sifatnya akan kurang akurat dibandingkan analisis ekonomi mendetail

yang digunkaan untuk membuat keputusan final suatu proyek. Kemudian, organisasikan

informasi biaya dan pendapatan dari sumber-sumber internal dan eksternal untuk organisasi

dengan data yang relevan. Gunakan data tersebut bersama dengan teknik-teknik (model-model)

perkiraan terpilih untuk menghasilkan perkiraan arus kas di masa depan. (Penjelasan lebih

lengkap dapat dilihat di II.1.1 Pendekatan Terintegrasi - halaman 4).

3. Untuk proyek pembangunan pabrik ini, gambarkan 3 level pertama dari seluruh pekerjaan

yang harus dilakukan sejak keputusan (untuk membuat pabrik) dibuat hingga pabrik

beroperasi?

Jawab:

Pembagian pekerjaan-pekerjaan yang harus dilakukan dibuat dalam suatu diagram

hierarki yang disebut dengan Work Breakdown Structure (WBS). Tujuan pembuatan WBS

adalah menunjukkan hubungan antara elemen-elemen kerja dalam hierarki serta memberikan

manipulasi dan integrasi data. WBS yang dibuat untuk proyek pembangunan pabrik minyak

atsiri ini memiliki tiga tingkatan dengan tahapan-tahapan yang dapat dilihat pada Gambar 4 (di

halaman selanjutnya).

Kelompok 6 25

Kelompok 6 26

Gambar 4. Tahapan Proyek Pembangunan Pabrik Minyak Atsiri

Kelompok 6 27

Proyek Pembangunan Pabrik Minyak Atsiri1Tahap Perencanaan

1-1survey lokasi dan pemetaan tanah1-1-1

perancangan pabrik1-1-2

pengajuan izin proyek1-1-3

sosialisasi ke penduduk1-1-4

pembebasan lahan1-1-5

Tahap Konstruksi1-2persiapan lahan

1-2-1pembangunan akses jalan, listrik, dan

komunikasi1-2-2

pembangunan basecamp1-2-3

pembangunan fondasi pabrik1-2-4

pembangunan fisik pabrik1-2-5

pemasangan alat-alat1-2-6

pemasangan instalasi perpipaan dan pengolahan limbah

1-2-7Tahap Pasca Proyek

1-3simulasi dan start up pabrik1-3-1

pembersihan lahan dan mobilisasi alat1-3-2

penutupan proyek1-3-3

serah terima proyek dari kontraktor ke pemilik1-3-4

operasional proyek1-3-5

4. Perkirakanlah semua jenis arus kas (biaya/pengeluaran dan pendapatan) yang dibutuhkan

untuk proyek ini.

Jawab:

Semua jenis arus kas yang dibutuhkan untuk proyek ini adalah sebagai berikut:

a. Investasi modal

Biaya pra-investasi, meliputi:

Biaya pembebasan dan pembelian tanah (lahan), serta pengurusan HGU

Pengurukan tanah (persiapan keadaan tempat pra-operasioal)

Studi kelayakan

Supervisi

Biaya-biaya perijinan lainnya

Biaya investasi

Biaya untuk bangunan pabrik (kantor, pemotongan, penyulingan, gudang

pengering, gudang pengepakan, laboratorium, bengkel, pos keamanan,

lapangan pengering, pagar)

Biaya untuk sarana dan prasarana pabrik atau utilitas untuk fasilitas pengadaan

pelayanan umum dalam mengoperasikan pabrik (instalasi air, instalasi listrik,

dan lain-lain)

Biaya untuk sarana transportasi

Biaya peralatan utama, seperti pompa sentrifugal, tangki uap, tangki ekstraksi,

tangki terna (ampas), condenser, decanter, distilasi vakum, dan vacuum ejector.

Fasilitas penunjang lainnya, misalnya jalan, parkir, mushola, unit kesehatan,

dan sebagainya.

b. Biaya operasi dan perawatan tahunan

Biaya tetap

Biaya administrasi dan umum (penyusutan, sewa alat, utilitas, asuransi, sewa

kendaraan, dan lain-lain).

Biaya tenaga kerja (direktur, manajer, kepala bagian keuangan, kepala bagian

produksi, kepala bagian pemasaran, kepala seksi, staf, keamanan, pengemudi,

operator, mekanik, dan buruh).

Biaya perawatan, pemeliharaan dan reparasi.

Biaya promosi penjualan (iklan, catalog, mailing, pameran, seminar, dan

pelatihan).

Pajak, PBB, bunga, dan asuransi.

Kelompok 6 28

Biaya variabel

Biaya perlengkapan dan suplai operasi (bahan baku: daun dan ranting nilam

kering).

Biaya keperluan bahan pembantu (minyak solar, minyak pelumas, bahan bakar

atau bensin).

Biaya pengepakan dan distribusi.

Biaya ekspedisi dan penyuluhan.

c. Penghasilan tahunan

Merupakan pendapatan dari hasil penjualan produk akhir yang dihasilkan (minyak nilam).

d. Penghasilan penjualan aset dan biaya pembuangan

Penghasilan penjualan aset dapat berasal dari hasil penjualan bangunan kantor atau

properti oleh perusahaan pada akhir tahun suatu proyek atau dapat dikatakan nilai

sisa dari properti proyek tersebut pada akhir tahun.

Biaya pembuangan adalah biaya yang harus dikeluarkan dari hasil penjualan aset

properti total.

Proses yang akan digunakan adalah proses ekstraksi dengan distilasi vakum, yang diharapkan

dapat memperbesar kandungan PA (Patchoulli Alcohol) hingga di atas 40%. Peralatan utama

yang dibutuhkan pada proses ini terdiri dari: pompa sentrifugal, tangki uap, tangki ekstraksi,

tangki terna (ampas), condenser, decanter, distilasi vakum, dan vacuum ejector.

Bahan baku yang digunakan adalah daun dan ranting nilam kering, yang diperoleh langsung dari

perkebunan nilam yang dikelola sendiri di atas lahan sewa. Produk akhir yang dihasilkan berupa

minyak nilam dengan kandungan PA (Patchoulli Alcohol) 55%, dengan harga jual Rp. 300.000,-

per kg. Berdasarkan analisis pasar yang telah dilakukan, kapasitas pabrik yang akan didirikan

adalah sebesar 11.720 kg minyak nilam per tahun.

Pertanyaan:

5. Untuk memperkirakan biaya-biaya yang dibutuhkan dan pendapatan yang dihasilkan,

sumber-sumber data apa saja yang dapat digunakan?

Jawab:

Jumlah sumber-sumber informasi yang dipergunakan dalam memperkirakan biaya dan

pendapatan sangatlah banyak untuk didaftar secara lengkap. Berikut ini adalah empat sumber

informasi utama yang diurutkan menurut kepentingannya:

Kelompok 6 29

Catatan akunting, merupakan catatan lengkap transaksi keuangan antara kategori-

kategori asset yang diberikan, masing-masing memiliki interpretasi untuk keperluannya

sendiri. Data-data yang dihasilkan dari catatan akunting seringkali menyesatkan tidak

hanya karena didasarkan pada hasil-hasil terdahulu tetai juga karena sistem akunting yang

terlalu kaku, konvensi standar yang menyebabkan peryataan salah dari informasi

keuangan, serta ketidaktelitian data.

Sumber-sumber lainnya di dalam perusahaan. Setiap perusahaan memiliki sejumlah

orang dan catatan yang dapat menjadi sumber terbaik untuk analisis ekonomi, misalnya

bagian engineering, penjualan, produksi, pembelian, kualitas, dan personalia.

Sumber lainnya di luar perusahaan, meliputi informasi yang diterbitkan (buku referensi,

jurnal perdagangan, publikasi pemerintah, indeks pembelian, dan lain-lain) serta kontak

perorangan (penjual, distributor, tenaga profesional, konsultan, pejabat pemerintah, kamar

dagang, bank, pelanggan, dan pesaing usaha).

Penelitian dan pengembangan (Research and Development – R&D). Apabila tidak ada

informasi yang diterbitkan atau konsultasi dengan tenaga ahli tidak dapat dilakukan, hal ini

merupakan alternatif yang dpat dilakukan, misalnya dengan melakukan uji pasar.

6. Metode apa sajakah yang dapat digunakan untuk memperkirakan biaya-biaya yang

dibutuhkan (peralatan, bahan baku, tenaga kerja, fasilitas, dan lain-lain)?

Jawab:

1. Teknik Indeks

Biaya dan harga bervariasi terhadap waktu dengan sejumlah alasan, termasuk

kemajuan teknologi, tersedianya tenaga kerja dan material serta inflasi. Indeks

merupakan bilangan tak berdimensi yang menunjukkan berapa biaya yang berubah

terhadap waktu dengan basis tahun dasar. Indeks memberikan cara yang tepat untuk

mengembangkan perkiraan biaya dan harga sekarang serta akan datang dari data yang

tersedia.

Cn=Ck ( I n

I k) (1)

di mana

k = tahun referensi dimana biaya dan harga barang diketahui

n = tahun dimana biaya atau harga diperkirakan (n>k)

Cn = biaya atau harga yang diperkirakan dari barang dalam tahun n

Kelompok 6 30

Ck = biaya atau harga barang dalam tahun referensi k

Persamaan tersebut juga dinyatakan sebagai teknik rasio dari biaya dan harga

perbaruan. Pada teknik ini, biaya dan harga penjualan potensial suatu barang dapat

diambil dari data terdahulu dengan tahun dasar khusus dan diperbarui dengan satu indeks.

Konsep ini dapat diaplikasikan pada tingkat lebih rendah WBS untuk memperikirakan

biaya peralatan, material, dan tenaga kerja, sama halnya pada tingkat atas WBS untuk

memperkirakan biaya proyek total dari fasilitas baru, jembatan, dan sebagainya.

2. Teknik Satuan

Teknik satuan meliputi pemakaian ”faktor per satuan” yang dapat diperkirakan

secara efektif, contohnya adalah biaya modal dari pembangkit per kilowatt kapasitas,

penghasilan per mil, biaya perawatan per jam, dan lain-lain. Faktor-faktor tersebut jika

dikalikan dengan satuan yang tepat akan memberikan perkiraan total dari biaya,

penghematan atau penghasilan.

3. Teknik Faktor

Teknik faktor merupakan perluasan dari metode satuan, dalam strategi pembagian

dasar, dimana satu penjumlahan produk dari beberapa kuantitas atau komponen dan

menambahkannya untuk tiap komponen yang diperkirakan secara langsung adalah,

C=∑d

Cd+∑m

f mU m (2)

di mana

C = biaya yang diperkirakan

Cd = biaya dari komponen terseleksi d yang diperkirakan secara langsung

fm = biaya per satuan komponen m

Um = jumlah satuan komponen m

Teknik faktor sangat berguna ketika kekompleksan dari situasi perkiraan tidak

memerlukan WBS tetapi beberapa bagian berbeda dilibatkan.

4. Hubungan-hubungan Perkiraan

Hubungan-hubungan perkiraan biaya dan harga merupakan model matematis

yang menjelaskan biaya suatu barang (misalnya produk, barang, atau aktivitas) sebagai

fungsi dari satu atau lebih variabel bebas. Bermacam-macam teknik statistik atau

matematis lainnya dipergunakan untuk mengembangkan hubungan-hubungan perkiraan.

Model regresi linear sederhana dan regresi linear kelipatan yang merupakan standar

metode statistik untuk memperkirakan nilai variabel terikat sebagai fungsi dari satu atau

lebih variabel bebas.

Kelompok 6 31

a. Teknik Ukuran-Pangkat

Teknik ukuran pangkat, yang seringkali dinyatakan sebagai model eksponensial,

sering dipergunakan untuk menentukan biaya pabrik dan peralatan industri. Metode ini

menyatakan bahwa biaya bervariasi terhadap jumlah pangkat dari perubahan kapasitas

atau ukuran.

(C A+CB)=(S A+SB)x

C A=CB(S A / SB)x (3)

dimana

CA = biaya untuk pabrik A

CB = biaya untuk pabrik B

SA = ukuran pabrik A

SB = ukuran pabrik B

X = faktor kapasitas-biaya untuk menunjukkan ekonomi skala

b. Pembelajaran dan Perbaikan

Suatu kurva pembelajaran merupakan model matematis yang menjelaskan

fenomena dari efisiensi pekerja yang bertambah dan kinerja organisasi yang diperbaiki

dengan produksi repetitif dari barang atau jasa. Kurva pembelajaran kadang disebut

sebagai kurva pengalaman atau fungsi proses manufaktur. Sebagai contoh, efek kurva

pembelajaran dapat dipergunakan dalam memperkirakan jam-jam professional yang

dihabiskan oleh staf engineering untuk menyelesaikan desain rinci berurutan dalam

famili produk, sebagaimana perkiraan jam-jam tenaga kerja diperlukan untuk merakit

mobil.

Konsep dasar dari kurva pembelajaran adalah beberapa sumber-sumber input

(misalnya biaya energi, jam-jam tenaga kerja, biaya material, jam-jam engineering)

berkurang pada tiap output dasar satuan sebagai jumlah satuan yang dihasilkan.

Kebanyakan kurva pembelajaran didasarkan pada asumsi bahwa pengurangan persentase

yang terjadi akan membuat jumlah satuan-satuan yang dihasilkan menjadi dua kali

lipatnya. Asumsi dari pengurangan persentase dengan jumlah konstan dari sumber input

yang dipergunakan (per satuan output) tiap waktu jumlah satuan output dilipatduakan

dapat dipergunakan untuk mengembangkan model matematik sebagai fungsi

pembelajaran (perbaikan). Jika,

Kelompok 6 32

u = jumlah satuan output

Zu = jumlah satuan input yang diperlukan untuk menghasilkan jumlah satuan output u

k = jumlah satuan input yang diperlukan untuk menghasilkan satuan output pertama

s = parameter koefisien arah kurva pembelajaran yang dinyatakan sebagai pecahan

desimal (untuk kurva pembelajaran, s = 0,9)

Maka

Zu=Ksadimana a = 0, 1, 2, 3, …

u=2a

log Zu−log K=a ( log s )

log u=a ( log2 )

a=log Zu−log K

log s= logu

log2

log Zu−log K=n ( logu ) dimana n=log s /log 2

Dapat disimpulkan bahwa :

Zu / K=unatau Zu=Kun

(4)

7. Bagaimana cara memperkirakan biaya total produksi dan harga jual produksi?

Jawab:

Perkiraan biaya total dan harga jual produksi merupakan salah satu masalah yang selalu

dihadapi oleh pabrikan. Perkiraan tersebut bertujuan agar pabrikan dapat memperoleh

keuntungan yang layak. Biaya produk dapat diklasifikasikan secara langsung atau tidak

langsung. Biaya langsung secara mudah ditentukan ditetapkan untuk produk yang khusus,

sedangkan biaya tidak langsung tidaklah secara mudah dialokasikan untuk produk tertentu.

Harga jual produksi didasarkan pada biaya keseluruhan untuk membuat barang ditambah

keuntungan yang ada.

Dalam memperkirakan biaya total produksi dan harga jual produksi, terdapat banyak

jenis-jenis biaya yang harus dipertimbangkan. Biaya-biaya ini dapat diperkirakan secara

langsung atau dengan menggunakan faktor estimasi. Dalam proyek pabrik minyak nilam, elemen

biaya-biaya yang mungkin muncul adalah sebagai berikut:

Biaya administrasi dan umum (penyusutan, sewa alat, utilitas, asuransi, sewa kendaraan,

dan lain-lain).

Kelompok 6 33

Biaya tenaga kerja (direktur, manajer, kepala bagian keuangan, kepala bagian produksi,

kepala bagian pemasaran, kepala seksi, staf, keamanan, pengemudi, operator, mekanik, dan

buruh).

Biaya perawatan, pemeliharaan dan reparasi.

Biaya promosi penjualan (iklan, catalog, mailing, pameran, seminar, dan pelatihan).

Pajak, PBB, bunga, dan asuransi.

Biaya perlengkapan dan suplai operasi (bahan baku: daun dan ranting nilam kering).

Biaya keperluan bahan pembantu (minyak solar, minyak pelumas, bahan bakar atau

bensin).

Biaya pengepakan dan distribusi.

Biaya ekspedisi dan penyuluhan.

Perkiraan biaya total produksi adalah total dari semua perkiraan biaya-biaya diatas.

Dengan demikian, biaya produksi satu produk dapat dihitung dengan persamaan berikut:

Biaya produksi satu produk = biaya total produksi/ jumlah produk (6)

Untuk menentukan harga jual produk, biaya produksi per produk ditambah dengan profit

yang dikehendaki dari penjualan per produk. Profit atau keuntungan dapat dihitung dengan

faktor estimasi yang dikalikan dengan biaya produksi per produk. Jadi, harga jual produk dapat

dihitung dengan persamaan berikut:

Harga jual produk = biaya produksi + profit yang diinginkan (7)

Harga jual produk juga dapat dihitung dnegan cara sebagai berikut:

Harga jual produk = harga kompetitor (1 – ROS) (1)

Dengan demikian, biaya total produksi dan harga jual produk dapat diperkirakan.

Setelah dilakukan perhitungan yang mendetil, total biaya investasi dan modal kerja untuk

pembangunan dan pengoperasian proyek ini selama 10 tahun adalah sebesar Rp. 3.998.053.880,-.

25% dari dana ini akan diperoleh dari pinjaman bank dengan tingkat bunga 15%, sedangkan

sisanya dari modal patungan Anda dan rekan-rekan. Pinjaman pokok dan bunganya akan dilunasi

kepada Bank dalam 5 tahun dengan pembayaran seragam tahunan. Modal terdepresiasi dengan

metode garis lurus dan diasumsikan pada akhir tahun ke-10 tidak memiliki nilai sisa.

MARR setelah pajak yang diambil adalah 15%, setara dengan tingkat bunga pinjaman modal.

Tingkat pajak efektif diasumsikan sebesar 30%. Parameter kelayakan ekonomi yang digunakan

Kelompok 6 34

untuk melihat kelayakan dari proyek ini adalah Net Present Value (Present Worth) dan IRR

setelah pajak. Perhitungan yang dilakukan menunjukkan hasil yang sangat baik untuk keduanya.

Walaupun parameter kelayakan ekonomi memberikan hasil yang baik, namun harus

dipertimbangkan juga faktor-faktor ketidakpastian dalam investasi. Salah satu cara yang

digunakan adalah dengan analisis sensitivitas.

Pertanyaan:

8. Apa yang dimaksud dengan ketidakpastian dalam investasi?

Jawab :

Ketidakpastian adalah sesuatu yang tidak dapat diketahui namun dapat diperkirakan

dengan menggunakan asumsi ataupun berdasarkan pengalaman. Ketidakpastian dalam investasi

disebabkan sensitivitas suatu investasi tertentu terhadap perubahan faktor-faktor tertentu yang

tidak diketahui dengan pasti. Menghadapi ketidakpastian seringkali berguna untuk menentukan

seberapa besar perubahan sebuah estimasi akan mempengaruhi keputusan investasi modal.

Jika sebuah parameter seperti umur proyek atau pendapatan tahunan dapat bervariasi

dalam rentang yang luas tanpa memberikan terlalu banyak pengaruh pada keputusan investasi,

maka keputusan itu tidak terlalu sensitif terhadap faktor tersebut. Sebaliknya jika perubahan

kecil saja dari besaran parameter tertentu akan membalikan keputusan investasi, maka keputusan

investasi tersebut sangat sensitif terhadap parameter tersebut.

9. Metode-metode apakah yang digunakan dalam analisis investasi dimana terdapat

ketidakpastian?

Jawab :

Metode-metode yang digunakan dalam analisis investasi dimana terdapat ketidakpastian

adalah sebagai berikut:

a) Analisis titik impas

Digunakan ketika pilihan berbagai alternatif sangat bergantung pada satu faktor tunggal,

misalnya utilisasi kapasitas yang bersifat tidak pasti. Titik impas faktor tersebut ditentukan

sedemikian rupa sehingga dari sisi ekonomi dua alternatif dianggap sama sama diinginkan .

dengan demikian dimungkinkan untuk melakukan pilihan diantara alternatif-alternatif

dengan melakukan estimasi nilai faktor ketidakpastian.

Secara matematis kita dapat menuliskannya sebagai berikut:

Kelompok 6 35

dimana

EWA = nilai manfaat ekivalen dari arus kas neto alternatif A

EWB = nilai manfaat ekivalen dari arus kas neto altematif B

y = faktor bunga yang mempengaruhi nilai manfaat altematif A dan altematif B

b) Analisis sensitivitas

Merupakan metode analisis dasar dan seringkali digunakan ketika satu atau lebih faktor

tergantung pada ketidakpastian. Pertanyaan-pertanyaan yang berusaha dijawab oleh analisis

ini adalah :

Bagaimana perilaku dari pengukuran manfaat (misalnya PW) terhadap x% perubahan

faktor tertentu

Berapa jumlah perubahan sebuah faktor yang akan mengakibatkan pembalikan preferensi

sebuah alternatif

Bagaimana perubahan dalam pengukuran manfaat terhadap kombinasi perubahan dua

atau lebih faktor.

c) Estimasi optimis-pesimis

Digunakan untuk menetapkan jarak nilai ukuran manfaat ekonomi. Metode ini mengarahkan

perhatian kepada hasil yang paling baik dan yang paling buruk dari dilakukannya sebuah

alternatif dan memerlukan penilaian manajerial untuk membuat keputusan jadi atau tidaknya

alternatif tersebut

d) MARR yang telah disesuaikan dengan risiko

Kadang-kadang digunakan untuk menghadapi ketiakpastian estimasi. Dalam metode ini

digunakan MARR yang lebih tinggi untuk alternatif-alternatif yang diklasifikasikan sebagai

sangat tidak pasti dan MARR yang lebih rendah untuk proyek-proyek yang memiliki

ketidakpastian lebih kecil.

e) Penurunan masa manfaat

Dengan metode ini estimasi masa manfaat proyek diturunkan sebesar persentase yang tetap,

misalnya sebesar 50% dan masing-masing alternatif dievaluasi berdasarkan penerimaannya

hanya selama masa manfaat yang telah dikurangi ini.

Kelompok 6 36

10. Apakah yang dimaksud dengan analisis sensitivitas?

Jawab :

Sensitivitas, secara umum berarti besaran relatif perubahan dalam pengukuran manfaat

(seperti PW) yang disebabkan oleh satu atau lebih perubahan dalam estimasi nilai faktor yang

dianalisis. Kadang-kadang sensitivitas didefinisikan secara lebih spesifik sebagai besaran relatif

perubahan dalam satu atau lebih faktor yang akan membalikkan sebuah keputusan di antara

berbagai alternatif.

Dalam analisis ekonomi teknik, analisis sensitivitas merupakan teknik nonprobabilistik

dasar untuk memberikan informasi mengenai dampak potensial ketidakpastian dalam beberapa

estimasi factor dimana penggunaannya secara rutin sangat mendasar dalam mencapai hasil yang

masuk akal dan berguna dalam proses pengambilan keputusan.

11. Jika diasumsikan bahwa biaya-biaya dan atau pemasukan yang lain (termasuk pajak) tidak

berubah, bagaimanakan perubahan dalam NPV dan IRR jika harga jual produk berubah

(naik/ turun) dalam kisaran hingga 25%?

Jawab:

Kelompok 6 37

BAB IV

PENUTUP

Kesimpulan

Dalam memperkirakan biaya produksi dibutuhkan suatu pendekatan terintegrasi yang

mencakup struktur perincian kerja (WBS, yaitu teknik yang sangat mampu untuk

mendefinisikan seluruh elemen-elemen kerja dan hubungan-hubungan antar mereka untuk

suatu proyek) dan struktur biaya dan penghasilan.

Perkiraan biaya dan penghasilan dapat diklasifikasikan menurut rincian menjadi orde dari

perkiraan besarnya, perkiraan setengah rinci dan perkiraan definitif.

Teknik-teknik perkiraan dipergunakan untuk mengembangkan arus kas untuk alternatif-

alternatif sebagai mana mereka didefinisikan oleh WBS sehingga membentuk jembatan

antara WBS dan data biaya dan penghasilan rinci dan arus kas yang diperkirakan untuk

alternatif-alternatif.

Teknik-teknik perkiraan terpilih berfungsi untuk melakukan seleksi awal dari alternatif-

alternatif yang layak untuk dianalisis lebih lanjut dalam pendahuluan dari suatu proyek.

Teknik-teknik perkiraan terpilih yang bisa digunakan antara lain indeks, teknik satuan,

teknik faktor, dan hubungan-hubungan perkiraan.

Ketidakpastian adalah sesuatu yang tidak dapat diketahui namun dapat diperkirakan dengan

menggunakan asumsi ataupun berdasarkan pengalaman.

4 sumber utama ketidakpastian yang hampir selalu timbul dalam analisis ekonomi teknik

yaitu kemungkinan ketidakakuratan estimasi yang digunakan dalam analisis, jenis bisnis

berkaitan dengan kesehatan perekonomian masa datang, jenis fisik bangunan dan peralatan

yang terlibat, dan lamanya periode analisis yang diasumsikan.

Beberapa prosedur nonprobabilistik yang paling umum diterapkan dan berguna dalam

memperlakukan ketidakpastian dalam ekonomi teknik yaitu analisis impas, analisis

sensitivitas, estimasi optimis-pesimis, MARR yang telah disesuaikan dengan risiko, dan

pengurangan umur produk/ proyek.

Kelompok 6 38

Sensitivitas didefinisikan sebagai besaran relatif perubahan dalam satu atau lebih faktor

yang akan membalikkan sebuah keputusan di antara berbagai alternatif.

Analisis sensitivitas merupakan teknik nonprobabilistik dasar untuk memberikan informasi

mengenai dampak potensial ketidakpastian dalam beberapa estimasi faktor. Pengunaannya

secara rutin sangat mendasar dalam mencapai hasil yang masuk akal dan berguna dalam

proses pengambilan keputusan.

DAFTAR PUSTAKA

DeGarmo, E Paul, dkk. 1999. Ekonomi Teknik. USA: Simon & Schuster Pte.Ltd.

Karamah, Eva F. Diktat Kuliah Ekonomi Teknik Departemen Teknik Kimia Universitas

Indonesia.

Rangkuti, Freddy. 2000. Business Plan. Jakarta: PT Gramedia Pustaka.

Kelompok 6 39

LAMPIRAN

Gambar 2. Spreadsheet untuk Perkiraan Biaya Manufaktur

Kelompok 6 40

Gambar 3. Konsep Penentuan Biaya yang Ditargetkan dan

Hubungannya dengan Rancang Bangun

Kelompok 6 41

Tabel 1. Perkiraan Biaya Konstruksi Agak Terinci untuk Proyek Bangunan Komersiala Biaya-biaya overhead konstruksi berkaitan dengan tenaga kerja dan bahan baku; sudah termasuk di dalam dollar per total persegi harga satuan

digunakan untuk elemen-elemen biaya ini.

Tabel 2. Perkiraan Agak Rinci dari Total Investasi untuk Proyek Bangunan Komersial

Elemen WBS Elemen Biaya TotalBiaya Distribusi

Tahun 1 Tahun 21.1 - 1.6 Modal Kerja $14,474.70 - $14,474.701.1 - 1.6 Konstuksi $1,033,614.40 $310,084.32 $723,530.08

1.7 Real Estate $262,000.00 $262,000.00 $0.001.8 Manajemen Proyek $81,600.00 $48,960.00 $32,640.001.9 Layan A-E $82,689.15 $62,016.86 $20,672.291.1 Penjualan (sewa guna) $44,613.00 - $44,613.00

  Total $1,518,993.25 $683,061.18 $835,930.07Tabel 3. Angka Terbaru Before-tax Net Cash Flow (BTCF) untuk Proyek Bangunan Komersial

Kelompok 6 42

Elemen WBS

Elemen Biaya KonstruksiTenaga kerja/Instalasia Bahan Tenaga

Kerja dan Bahan

Overhead dan Laba

G&ATotal$/ft2 ft2 Total $/ft2 ft2 Total

1.1. Kerja Lapangan $2.67 18000 $48,060 $2.48 18000 $44,640 $92,700 22248 $114,9481.1.3 Jalan trotoar/parkir $0.88 22000 $19,360 $1.05 22000 $23,100 $42,460 10190.4 $52,6501.2 Eksterior $3.61 30000 $108,300 $6.38 30000 $191,40

0$299,700 71928 $371,628

1.3 Interion $2.72 30000 $81,600 $1.71 30000 $51,300 $132,900 31896 $164,7961.4 Atap $1.19 15000 $17,850 $1.61 15000 $24,150 $42,000 10080 $52,0801.5 Sistem listrik $1.73 30000 $51,900 $1.71 30000 $51,300 $103,200 24768 $127,9681.6 Sistem mekanik $0.80 30000 $24,000 $3.22 30000 $96,600 $120,600 28944 $149,544

Subtotal 351070 Subtotal 482490 Total construction cost $1,033,614.40

Kelompok 6 43

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 8

Akhir Tahun k

Perkiraan Biaya PendapatanBTCF Bersih

Penyesuaian Pertumbuha Pendapatana

(1,045) k-2

BTCF Bersih

(disesuaikan)Biaya

PertamaO & M Penjualan/Ongkos  

TahunanPenjualan

Aset1 (1996) -S734.215 -$734.125 1,0 -$734.1252 (1997) - 941.655 -$30.963 $147.223 - 825.395 1,0 - 825.3953 - 92.890 -$32.917 411.468 285.661 1,0450 298.5164 1,09203 311.9495 1,14117 325.9886 1,19252 340.6587 1,24619 355.9888 1,30227 372.0079 1,36087 388.74710 1,42211 406.24111 1,48610 424.52212 1,55298 443.62513 1,62286 463.58914 1,69589 484.45015 1,77221 506.2501617 (2012) - 92.890 -32.917 411.468 285.661

1,851951,93528

529.311 552.834

17 (2012)     -85.349     $1.220.453   1.135.104 1,0 1.135.104 

a Untuk 3 ≤ k ≤ 17b Tanda panah menunjukkan jumlah arus kas untuk tahun berikutnya.c Harga penjulalan sudah dikeluarkan tahun lalu.

Kelompok 6 44

Kelompok 6 45