Jere · 2017. 3. 29. · Jere Årsredovisning 2010. II Jernhusen Årsredovisning 2010 Denna bit skärs bort (sidan något smalare p g a flik)... är ett fastighetsbolag inom transportbranschen

2010Årsredovisning 2010

II Jernhusen Årsredovisning 2010

Den

na

bit s

kärs

bor

t (si

dan

någ

ot s

mal

are

p g

a fl

ik)

... är ett fastighetsbolag inom transportbranschen med svenska staten som ägare.

... finns i attraktiva lägen på många platser i Sverige med fastigheter av olika slag – stationer, underhållsdepåer, godsterminaler och kontor.

... vill och kan bidra till en hållbar utveckling, och arbetar för att fler ska kunna välja järnvägen både för resande och godstransporter.

Hej! Visste du att Jernhusen...

Jernhusen Årsredovisning 2010 III

OBS! GAMLA SIFFROR OCH

GAMMAL TEXT

I HELA DOKUMENTET!

Vi har resenären i fokus Nöjda resenärer och kunder är förutsättningen för vår framgång.

Vi är lokala Vi finns i centrala lägen, på många platser och spelar en viktig roll i närmiljön.

Vi tar samhällsansvar Vi bidrar till en bättre transportsektor och ett grönare Sverige.

Vi tror på framtiden Vi ser möjligheter och driver utvecklingen i en framtidsbransch.

Jernhusen - ett fastighetsbolag i transportbranschen

IV Jernhusen Årsredovisning 2010

2010

Innehåll

2010 i korthet 1Vd har ordet 2

Förvaltningsberättelse 4Inledning 4Omvärld och trender 5Jernhusens strategiska inriktning 8Finansiering 12Fastighetsinvesteringar 14Fastighetsvärde 18Risker och riskhantering 21Ansvarsfullt företagande 24Affärsområde Stationer 26Affärsområde Depåer 31Affärsområde Godsterminaler 35Affärsområde Projektfastigheter 39

Bolagsstyrningsrapport 2010 42Styrelse och revisorer 48Ledning 50

Ordförande har ordet 52

Finansiella rapporter 53KoncernenRapport över totalresultat

54

Rapport över finansiell ställning 57Eget kapital 59Kassaflödesanalys 60

ModerbolagetResultaträkning

62

Rapport över totalresultat 62Balansräkning 63Eget kapital 64Kassaflödesanalys 65

Redovisnings- och värderingsprinciper 66Noter 70

Vinstdisposition 93Undertecknande av årsredovisningen 94

Revisionsberättelse 95

Flerårsöversikt 96Ordlista och definitioner 97

Kalendarium• Årsstämma, 28 april 2011

• Delårsrapport januari–mars 2011, 28 april 2011

• Delårsrapport januari–juni 2011, 20 juli 2011

• Delårsrapport januari–september 2011, 24 oktober 2011

ÅrsstämmaÅrsstämman kommer att hållas den 28 april 2011 i Parken, Rosenlundsgatan 34–36, Stockholm och är öppen för allmän heten. Anmälan kan göras på Jernhusens webbplats, jernhusen.se. Sista anmälningsdag är onsdagen den 20 april 2011.

Årsredovisning, Hållbarhets redovisning, Fastighetsförteckning, bokslutskommuniké och delårsrapporter finns tillgängliga på Jernhusens webbplats, jernhusen.se

Den legala årsredovisningen, inklusive förvaltningsberättelse är reviderad och omfattar sidorna 4–51 och 53–95.

Läs mer om Jernhusen i Hållbarhetsredo visningen och Fastighetsförteckningen. De finns att ladda ner från Jernhusens webbplats, jernhusen.se

Hållbarhetsredovisning och Fastighetsförteckning

Jernhusen Årsredovisning 2010 1

• Fastighetsintäkterna uppgick till 1 014 (868) MSEK.

• Rörelseresultatet uppgick till 442 (393) MSEK.

• Värdeförändringar uppgick till 297 (–290) MSEK.

• Årets resultat efter skatt uppgick till 490 (43) MSEK.

• Investeringar i fastigheter uppgick till 1 401 (2 129) MSEK.

• Flera projekt färdigställdes under året.

• Kerstin Gillsbro efterträdde Per Berggren som vd i Jernhusen

den 1 november 2010.

• Styrelsen föreslår en utdelning om 100 (100) MSEK. 2010 2010 i korthet

Jernhusen i sammandrag Helår 2010 Helår 2009

Fastighetsintäkter, MSEK 1 014 868

Rörelseresultat, MSEK 442 393

Finansiella poster, MSEK –99 –55

Resultat efter finansiella poster, MSEK 344 338

Värdeförändringar, MSEK 297 –290

Årets resultat, MSEK 490 43

Investeringar i fastigheter, MSEK 1 401 2 129

Fastighetsförsäljningar, MSEK 1 061 73

Marknadsvärde fastigheter, MSEK 9 501 8 946

Soliditet, % 38,5 37,2

Räntetäckningsgrad, ggr 5,1 8,5

Avkastning på eget kapital, % 12,9 1,3

Antal anställda 187 150

2 Jernhusen Årsredovisning 2010

Att arbeta med fastigheter och samtidigt vara ett viktigt nav i det svenska transportsystemet bjuder på både möjligheter och utmaningar. För Jernhusens del handlar verksamheten inte längre enbart om förvaltning utan om att aktivt bidra till att fler väljer järnvägen för resor och transporter. Vi ska dessutom driva affärsutveckling, hitta nya affärsmodeller och genomföra stora infrastruktur och stadsutvecklingsprojekt som lever upp till höga krav på lönsamhet och hållbarhet.

Resultatet 20102010 var året då Sverige kom ut ur konjunkturnedgången på allvar. Kurvorna vände uppåt igen för både resandet och godstransporterna med tåg, där särskilt de senare drabbats hårt av världsekonomins problem.

Vd har ordetI takt med att den svenska järnvägen växer och hittar nya former tar också Jernhusen nya kliv, och vi är ett företag i stark utveckling. Idag är Jernhusen ett fastighetsbolag i transportbranschen.

Finansiellt fortsatte Jernhusen att utvecklas positivt. Fastighetsintäkterna ökade med 17 procent till 1 014 miljoner kronor. Rörelseresultatet ökade med 12 procent till 442 miljoner kronor. De kalla vintrarna under början och slutet av 2010 betydde en viss kostnadsökning, även om säsongsvariationerna sett ur ett längre perspektiv är relativt små för Jernhusen. Marknadsvärdet för våra fastigheter ökade med 555 miljoner kronor till 9,5 miljarder kronor beroende på nettoinvesteringar och värdeförändringar.

Projekt nådde milstolparFlera viktiga projekt blev färdiga eller nådde viktiga milstolpar under 2010. Under våren kunde vi inviga en helt ny Centralstation i Uppsala och också en ny kombiterminal i Västerås.

Under hösten blev den första etappen av vår nya underhållsdepå i Raus utanför Helsingborg klar. Depån ska bland annat ge service åt Skånetrafikens ”Pågatåg”.

Den första november invigdes en tillbyggnad till Malmö Centralstation, Glashallen, med butiker och även nedgångar till plattformarna för nya Citytunneln.

Moderniseringen av Stockholms Centralstation fortsatte hela året, vilket bland annat resulterade i efterlängtade nya rulltrappor. Den miljösmarta fastig heten Kungsbrohuset i centrala Stockholm färdigställdes och är nu full av hyresgäster.

Våra fastigheter vid stationen i Sund byberg, liksom marken under World Trade Center, såldes under året och gav kapital som vi återinvesterar i nya projekt till nytta för transport sektorn.


Vi stärker erbjudandetVi har fortsatt att utveckla våra tjänster utifrån behoven hos kunder, resenärer och samarbetspartners. Trygghet, säkerhet och tillgänglighet är viktiga ledord för oss i detta arbete och det känns positivt att vi nu har både en fungerande ledsagningstjänst igång och att vi under året infört stationsvärdar på ett antal stationer. Vår stationslounge i Göteborg, öppen för samtliga resenärer och andra besökare, är i full gång och vi arbetar för att så snart som möjligt kunna lansera loungekonceptet på fler stationer.

Behovet av fler moderna och effektiva depåer för tågunderhåll är stort, det har inte minst de senaste tuffa vintrarna satt fingret på. Därför planerar och projekterar vi för en rad depåprojekt under de närmaste åren. Effektiviteten och kapaciteten på gods och kombiterminaler behöver också förbättras och vi satsar för att öppna moderna terminaler på flera orter.

Arbetet med att forma nya tjänster som stärker vårt totala erbjudande kommer naturligtvis att fortsätta, på samma sätt som vi ständigt ser över möjliga stadsutvecklingsprojekt. Ett av de intressantaste projekten för de kommande åren blir Orgelpipan 6 på Vasagatan i centrala Stockholm. Här planerar vi för en ny stationsentré som blir en viktig del av Centralstationen. Ett annat projekt jag gärna vill nämna är Carlsgatan i anslutning till Malmö Centralstation, där processen är igång för att etappvis kunna skapa 100 000 nya kvadratmeter stadskvarter.

Fokus på nöjda kunder och resenärerVi har mycket att vara nöjda med under 2010, men självklart finns det alltid förbättringsmöjligheter. Ett område som vi ska lägga särskild vikt vid under 2011 är relationerna till våra kunder. Vår årliga kundundersökning visade lägre siffror än förut. Orsakerna är flera, en del ligger utanför vår kontroll

medan annat beror på oss. Till exempel vet vi att pågående ombyggnationer i både Stockholm och Malmö förorsakar besvär för hyresgäster och resenärer. Vi analyserar nu vad vi kan göra bättre.

Vad gäller resenärerna visar vår årliga undersökning, Nöjd Resenärsindex, att de överlag var nöjdare 2010 än 2009. Även här ska vi dra nytta av de synpunkter som lämnats och arbeta med förbättringar. I mångt och mycket handlar det om grundläggande önskemål som fler sittplatser och fräscha toaletter.

SamfinansieringBehovet av investeringar i infrastruktur är mycket stort i Sverige men hittills har inte tillräckliga medel avsatts. Detta måste lösas för att vi ska nå fördubblingsmålen till 2020. Jernhusen planerar betydande investeringar de kommande åren, men vi vill också verka för att nya lösningar för samfinansiering skapas.

Avregleringen bidrar inte bara till ökad konkurrens och nya aktörer, den ökar också möjligheten till nya lösningar och samarbeten över gränserna. Jernhusen finns mitt i sektorn och har naturliga kontaktytor med många skilda aktörer. Detta ger oss en bra överblick över de olika intressena och därigenom kan vi ta en samordnande roll i utvecklingen i ett antal frågor.

Hållbar utvecklingVår verksamhet kan ge viktiga bidrag till ett fungerande och hållbart samhälle. Dels har vi satt upp egna tydliga miljömål som vi ständigt arbetar med, dels kan vi också ställa krav på dem vi arbetar med – projektörer, underleverantörer, hyresgäster och entreprenörer – som gör att vi tillsammans går mot en mer hållbar utveckling.

Det finns också sociala aspekter när vi pratar om hållbarhet. Genom att aktivt utveckla våra stationer och stadsmiljön runt dessa kan Jernhusen bidra,

inte bara till en bättre miljö, utan också till en mer levande, trygg, säker och tillgänglig stad, något som gynnar oss alla.

En bra infrastruktur och en effektiv kollektivtrafik krävs för att Sverige ska kunna fortsätta utvecklas. Även miljön omkring oss drar nytta av att fler transporter kan ske på järnväg. Från Jernhusens sida vill vi ta vår del av ansvaret för att detta ska bli verklighet och vi är övertygade om att ett effektivt hållbarhetsarbete också är en förutsättning för långsiktig lönsamhet.

Vår fortsatta resaJernhusen bildades för tio år sedan och är ett relativt ungt företag. Vår erfarenhet sträcker sig dock mycket längre tillbaka och vi har gedigen kompetens inom både fastigheter och infrastruktur.

Marknaden växer och det finns goda möjligheter att fortsätta bygga och vidareutveckla företaget. Samtidigt sker stora förändringar och vi strävar också efter att medverka till ökad tydlighet i både spelregler och ansvarsområden för branschens aktörer.

De senaste åren har vi identifierat många nya möjligheter och utifrån det mejslat fram en tydlig strategi för framtiden. Nu är det upp till oss att också förverkliga det vi föresatt oss – resan fortsätter!

Stockholm i mars 2011

Kerstin Gillsbro, vd


InledningStyrelsen och verkställande direktören avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för Jernhusen AB (publ), organisationsnummer 5565842027, för räkenskapsåret 20100101–20101231. Årsredovisningens resultat och balansräkningar föreslås fastställas på årsstämman den 28 april 2011.

ÄgareStatens ägande i Jernhusen har förvaltats av Näringsdepartementet. Från den 1 januari 2011 sköts förvaltningen av Finansdepartementet. Antalet aktier i Jernhusen AB (publ) uppgår till 4 000 000.

VerksamhetJernhusen utvecklar, förvaltar och äger ett fastighetsbestånd av stationer, underhållsdepåer samt gods och kombiterminaler längs den svenska järnvägen. Den 31 december uppgick fastighetsbeståndet till 259 fastigheter, med ett totalt marknadsvärde på 9,5 miljarder kronor.

Verksamheten i moderbolaget Jernhusen AB (publ) avser styrning, samordning och stöd åt dotterbolagen. Dotterbolagen debiteras för tjänster utförda av moderbolaget där all personal är anställd.

FörvaltningsberättelseJernhusen är ett fastighetsbolag i transportbranschen som är verksamt längs den svenska järnvägen.

Huvudkontoret ligger i Stockholm där den största delen av medarbetarna arbetar. Övriga kontor finns i Gävle, Göteborg, Kiruna, Malmö, Norrköping, Solna, Sundsvall, Västerås och Örebro.

2010 i korthet• Fastighetsintäkterna uppgick till 1 014 (868) MSEK.

• Rörelseresultatet uppgick till 442 (393) MSEK.

• Värdeförändringar uppgick till 297 (–290) MSEK.

• Årets resultat efter skatt uppgick till 490 (43) MSEK.

• Investeringar i fastigheter uppgick till1 401 (2 129) MSEK.

• Flera projekt färdigställdes under året.• Kerstin Gillsbro efterträdde Per Berggren som vd i Jernhusen den 1 november 2010.

• Styrelsen föreslår en utdelning om 100 (100) MSEK.

OrganisationFrån den 1 februari 2010 bedrivs verksamheten i de fyra affärsområdena Stationer, Depåer, Godsterminaler och Projektfastigheter.

De fem gemensamma enheterna Ekonomi och gemensam service, Human Resources, Hållbar utveckling,

Kommunikation och Strategisk ut veckling stödjer affärsområdenas verksamhet.

I samband med den nya organisationen ersattes Örjan Stenström av Daniel Daagarsson som affärsområdeschef för Depåer. Örjan Stenström fortsatte som affärsområdeschef för Godsterminaler fram till den 1 juni 2010 då Olle Huusko, tidigare biträdande affärsområdeschef för Godsterminaler, övertog ansvaret. Torben Eliasson tillträdde den 15 mars 2010 som chef för den nya enheten Hållbar utveckling. Daniel Daagarsson, Olle Huusko och Torben Eliasson ingår i ledningsgruppen från det att de tillträtt sina tjänster.

Per Berggren lämnade posten som vd för Jernhusen den 30 september 2010 och ersattes av styrelseledamoten Kerstin Gillsbro som tillträdde tjänsten den 1 november 2010. Kerstin Gillsbro avgick samtidigt ur styrelsen. Vice vd och tillika ekonomidirektör Anders Bäck var under mellantiden tillförordnad vd.

Händelser efter räkenskapsårets utgångInga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång.

OrganisationVd

•Ekonomi och gemensam service•Human Resources•Hållbar utveckling•Kommunikation•Strategisk utveckling

AffärsområdeStationer

AffärsområdeDepåer

AffärsområdeGodsterminaler

AffärsområdeProjektfastigheter


Omvärld och trender

Jernhusen verkar inom två branscher: transportbranschen och fastighetsbranschen.

Ökade strömmar av resenärer och besökare till stationer samt ökade transporter av gods på järnväg innebär större efterfrågan på Jernhusens erbjudanden. Fler resenärer innebär starkare efterfrågan på service på stationerna, liksom ökat intresse för kontorslokaler från företag med behov av kommunikationsnära lägen. Ett ökat antal resenärer innebär även fler persontåg.

En fortsatt volymtillväxt i godstrafiken på järnväg ökar behovet av moderna gods och kombiterminaler. Fler persontåg och ökad volymtillväxt i godstrafiken ökar behovet av effektiva underhållstjänster och därmed även tillgången av underhållsdepåer.

Fortsatt avreglering Den pågående avregleringen av transportbranschen påverkar inte bara tågtrafiken utan även sidosystemet, som exempelvis stationer, underhållsdepåer och godsterminaler, vilket ställer nya krav på branschens aktörer.

Aktörerna behöver i större omfattning än tidigare klara av att agera på en konkurrensutsatt marknad. Det finns

ett behov av att hitta nya affärsmodeller och en förtydligad ansvarsfördelning.

Sverige är på många sätt ett föregångsland där nya lösningar prövas och utsätts för granskning från andra länder som själva står inför liknande utmaningar.

Nya internationella och nationella aktörer etablerar sig på marknaderna för underhålldepåer och godsterminaler. Idag finns ett trettiotal aktiva tågoperatörer samt ett flertal underhålls entreprenörer och terminaloperatörer.

En följdeffekt av avregleringen är även att nya trafikmönster troligtvis kommer att uppstå.

Ny kollektivtrafiklagAvregleringen fortsätter inte bara inom järnvägstrafiken, utan även inom hela kollektivtrafiken. Detta ställer ökade krav på lösningar som griper över flera olika trafikslag. För kollektivtrafiken betyder detta att stationerna får större betydelse, vilket i sin tur skapar nya möjligheter för Jernhusen.

Sommaren 2010 antog riksdagen en ny kollektivtrafiklag, som träder i kraft den 1 januari 2012. I huvudsak innebär den nya lagen att kollektivtrafikföretag fritt, och inom alla geografiska mark

Jernhusen tar ett aktivt ansvar för att vidareutveckla kollektivtrafiken och för att öka volymerna för godstransporter på järnväg. Jernhusen bedömer att den årliga tillväxt takten fram till 2020 kommer att uppgå till mellan fem till tio procent för både resande och kombitransporter av gods.

nadssegment, får etablera kollektivtrafik. Den nya lagen innebär att lokal och regionalbusstrafiken kommer att avregleras. Tidigare har avreglering omfattat fjärr och expressbusstrafiken. Dynamiken på kollektivtrafikmarknaden ökar, vilket sannolikt bidrar till större utbud och ökat resande.

Ansvar för sidosystemetEn viktig framgångsfaktor för utvecklingen av kollektivtrafiken och godstransporter på järnväg är hanteringen av sidosystemets ansvars och rollfördelning. För Jernhusen har avregleringen förbättrat förutsättningarna att ta ett större ansvar för sidosystemet.

Sidosystemet består av stationer, underhållsdepåer, gods och kombiterminaler samt bytespunkter som på olika sätt ansluter till det så kallade huvudsystemet, som utgörs av stambanenätet. Idag är kapaciteten inte tillräcklig för att hantera tillväxten och därmed påverkas kollektivtrafikens och godstransporternas konkurrenskraft. Det finns behov av att skapa ny kapacitet och konkurrens utsätta befintlig samt skapa nya erbjudanden, men också att öka kapacitets utnyttjandet.

Förvaltningsberättelse Omvärld och trender

Transporterad godsmängd, exklusive malmtransporter med malmbanan, och persontransporter med järnväg i Sverige

0

10

20

25

6

12

15Miljarder tonkilometer Miljarder personkilometer

0

Tonkilometer (rullande över fyra kvartal)Personkilometer (rullande över fyra kvartal)

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

15 9

5 3

Källa: TRAFA

Transporterad godsmängd och persontransporter i Sverige

18

24

21

23

25

10

12

13

14Miljarder tonkilometer Miljarder personkilometer

7

TonkilometerPersonkilometer

2002

20 9

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Prognos 2010

22 11

19 8

Källa: SIKA


En grundförutsättning är en tydlig ansvars och rollfördelning, där svenska staten genom Trafikverket tar ansvaret för den långsiktiga utvecklingen av stambanenätet. Marknaden, bestående av lokala, regionala och nationella aktörer, tar ansvar för att driva sidosystemets olika funktioner.

Resande och transporter av gods Den konjunkturnedgång, som Sverige och många andra länder har drabbats av de senaste åren, satte även under början av 2010 sin prägel på transportbranschen.

Resandeströmmarna, främst inom fjärrtrafiken, och volymen godstransporter på järnväg minskade under årets första månader, delvis som en följd av de trafikstörningar som ägde rum på grund av snö och kyla. Res andet, främst inom regional och pendeltrafik, hade dock en stark tillväxt under året.

Under 2010 började godsvolym erna återhämta sig och nådde i månadsskiftet augusti/september samma nivåer som innan konjunkturnedgången.

Jernhusen bedömer att den årliga tillväxttakten inom både resandet och

kombitran sporter av gods, kommer att uppgå till mellan fem och tio procent fram till 2020.

Ny teknik och infrastrukturFram till 2020 beräknas ökningen av antalet motorvagnståg uppgå till cirka 300 stycken netto i Sverige. Tågflottan, med totalt cirka 700 tåg, förnyas och moderniseras samtidigt i stor omfattning.

Dagens motorvagnståg är generellt längre, bredare, högre och mer komplexa än traditionella lok och vagnar, vilket stäl ler högre krav på underhålldepåernas utformning och deras kapacitet för att klara ett effektivt underhåll.

Förändringstakten inom godstrafik en är inte lika hög, men även på detta område blir lok och vagnar längre och tyngre.

Fastighetsmarknaden Återhämtningen på fastighetsmarknaden efter konjunkturnedgången gick snabbare än förväntat. Vid halvårsskiftet 2010 hade transaktions volymen nått 2009 års totala volym och flera stora affärer kunde avslutas under årets sista

kvartal. Det är tydligt att det funnits ett uppdämt köpbehov, speciellt när det gäller fastigheter i bra kommunikationslägen, med effektivt nyttjande av moderna ytor. Direktavkastningskraven bedöms ha sjunkit på högkvalitativa fastigheter i storstadsregionerna.

Direktavkastningskraven på underhållsdepåer och godsterminaler beror till stor del på fastighetens läge i förhållande till järnvägsnätet och övrig infrastruktur. För stationer är antalet resenärer och besökare viktiga parametrar eftersom det påverkar driftnettot från butiker, restauranger och de kommunikationsnära kontoren. För stationer ligger direktavkastningskraven i nivå med traditionella förvaltningsfastigheter. Direktavkastningskraven på järnvägsfastigheter bedöms generellt vara mindre volatila beroende på ökat resande och transporter av gods på järnväg.

Jernhusen bedömer att direktavkastningskraven på bolagets fastighetsbestånd sjönk under 2010 och då främst på de värdemässigt största fastigheterna i storstadsregionerna som också väger tyngst i fastighetsbeståndet.

Antal tågsätt, prognos

0

1 000

600

800

1 200

400

Loktåg Snabbtåg Dieselmotorvagn

2014 201620122010 2018 2020 2022 2024

Källa: Interfleet

Regionaltåg Lokaltåg Nya aktörerHöghastighetståg

200

Fastighetstransaktioner i Sverige

0

140

80

120

160

4

6

7

8MDSEK %

02002

40 2

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Transaktionsvolym

Stockholm Göteborg Malmö

100 5

60 3

20 1

Källa: Savills

Direktavkastningskrav kontor:

Förvaltningsberättelse Omvärld och trender


HyresmarknadenJernhusens hyresgästerJernhusen har flera olika typer av hyresgäster. På stationer och i stationsområden finns främst butiker och restauranger, men också företag eller organisationer som vill ha kontorslokaler i kommunikationsnära lägen.

För underhållsdepåerna är det i huvudsak underhållsentreprenörer, men även tågoperatörer, som utgör hyresgästerna. För gods och kombiterminalerna är det terminaloperatörerna samt de speditörer som hyr lager och logistik utrymmen i anslutning till terminalen.

Servicehandel Detaljhandeln som helhet klarade konjunkturnedgången väl. Jernhusens hyresgäster inom handelsnäringen utgörs främst av servicehandel med dagligvaror, som konfektyr, tidningar, pocketböcker och färdigmat. Dessa varor och tjänster har i lågkonjunktur bättre motståndskraft än övrig detaljhandel, som i större utsträckning har en inriktning på sällanköpsvaror.

Utvecklingen av antalet resenärer och besökare som strömmar igenom

stationen är viktiga, eftersom de i hög grad påverkar omsättningen hos hyresgästerna.

KontorÖkad sysselsättning påverkade hyresmarknaden positivt. I Stockholm, Göteborg, Malmö och tillväxtregionerna ökade hyrorna för kontor samtidigt som vakanserna började minska i slutet av året. Under de närmaste åren kommer få nyproducerade lokaler att färdigställas, vilket leder till bedömningen att hyror för kontorslokaler även fortsättningsvis kommer att stiga.

Underhållsdepåer samt gods- och kombiterminalerNär det gäller underhållsdepåer finns det, baserat på nya trafikupplägg och ökade trafikflöden, en stärkt efterfrågan på de trafiknära och moderna underhållsdepåerna i Jernhusens erbjudande. Efterfrågan kommer sannolikt också fortsättningsvis att öka då avregleringen öppnar möjligheter för fler aktörer.

För gods och kombiterminalerna är hyresintäkterna kopplade till den mängd gods som hanteras. En fortsatt positiv utveckling på detta område medför ökade intäkter för Jernhusen.

Hyra kontor, Central Business District

0

4 500

3 000

4 000

5 000SEK/kvm

1 500

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Prognos2011

3 500

1 000

2 5002 000

500

2002

Stockholm Göteborg Malmö Källa: Newsec

Ekonomisk vakansgrad, kontor

0

9

12

18%

Stockholm

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Prognos 2011

3

6

Göteborg Malmö

2002

15

Källa: Newsec


Förvaltningsberättelse Jernhusens strategiska inriktning

Jernhusen bildades i samband med bolagiseringen av affärsverket Statens Järnvägar vid årsskiftet 2000/2001. Jernhusen ägs av svenska staten och är ett ungt företag, där ny kunskap och nya arbetssätt banar väg för en tydlig marknads och kundorientering. Samtidigt har Jernhusen mer än hundraåriga rötter i den svenska järnvägshistorien. Det ger Jernhusen en unik kompetens när det gäller förmågan att utveckla erbjudanden som möter dagens och morgondagens krav på transporter och stadsutveckling.

Jernhusen i fastighetsbranschenJernhusens fastighetsbestånd är koncentrerat till storstadsregioner, tillväxtorter och viktiga järnvägsknut

Jernhusens strategiska inriktningJernhusen arbetar långsiktigt med att utveckla, förvalta och äga stationer, underhållsdepåer samt gods och kombiterminaler längs det svenska järnvägsnätet. Jernhusen bidrar därmed till att skapa en effektiv transportsektor och ett bättre samhälle.

punkter i Sverige. Det skapar bra intäkter och samtidigt stora möjligheter för Jernhusen att vara med och bidra till långsiktig infrastruktur och stadsutveckling.

Genom förädling och försäljning av fastigheter kan kapital återinvesteras i nya projekt till nytta för transportsektorn.

Jernhusen i transportbranschenTransportsektorn, och speciellt järnvägsbranschen, befinner sig i en intensiv utvecklingsfas. En fortsatt avreglering av järnvägstrafiken, ökande person och godstransporter, ökat miljö medvetande och ny teknik driver utvecklingen framåt.

Jernhusen strävar efter att bidra till att tydliga roller och spelregler skapas för aktörerna på denna förändrade marknad. Detta gäller inte minst ansvaret för sido systemet.

Stationer, depåer, gods och kombiterminaler samt bytespunkter på rätt plats och med rätt utbud bidrar till att flytta transporter från landsväg och flyg till järnväg. Sidosystemets kapacitet och effektivitet begränsas dock av de oklara spelreglerna.

Nya kapitalflöden kan ge möjlighet till nödvändiga investeringar i sidosystemet om fler kommersiella aktörer släpps in och marknaden blir tillgänglig för nya initiativ.

Jernhusen vill bidra till att fler väljer järnvägen, både för resande och för transport av gods. Därför medverkar Jernhusen aktivt i arbetet att fram till 2020 fördubbla både an delen resande i kollektiv trafiken och den mängd kombigods som transporteras via järnvägsnätet.

2020

Dubbelt så stor andel

kollektivtrafiks-resenärer Dubbelt så

mycket kombi-gods på

järnvägen

Vi arbetar mot målet att nå

2x

Fördubblingsmålet

Jernhusen gör skillnad för människor och miljö.

Vision

På kommersiella villkor utvecklar Jernhusen stationsområden, under-hållsdepåer samt gods- och kombi-terminaler längs järnvägen och bidrar därmed till en bättre transportsektor och ett grönare Sverige.

Affärsidé

För att uppnå målen arbetar Jernhusen aktivt inom såväl fastig-hets- som transportbranschen. Strategierna är indelande i fyra områden: Utveckling, Förvaltning, Ägande och Tjänster.

Utveckling Jernhusen utvecklar nya och befintliga stationsområden, under-hållsdepåer och godsterminaler.

Detta sker utifrån en helhetssyn som inte är begränsad till enbart det egna projektet, utan även inbegriper andra aktörers intressen och möjligheter i det aktuella området. Detta för att skapa en så bra helhetslösning som möjligt.

FörvaltningJernhusen förvaltar fastigheter i nära samarbete med kunder och transportsektorn.

ÄgandeJernhusen äger stationsområden, underhålls depåer samt gods- och kombiterminaler på tillväxtorter och vid viktiga knutpunkter. Över utvecklingsfaser ägs även andra fastigheter inom dessa områden. De fastigheter som inte ingår i den långsiktiga ägar-strategin avyttras i form av byggrätter, eller efter genomförda investeringar, med beaktande av risk och avkastningskrav.

TjänsterJernhusen utvecklar och levererar tjänste erbjudanden i anslut-ning till stationsområden, underhållsdepåer samt gods- och kombiterminaler.

Strategier



Förvaltningsberättelse Jernhusens strategiska inriktning

Finansiella mål och måluppfyllelseJernhusens ägare har valt ett antal finansiella mål som bland annat mäter faktorer som lönsamhet och finansiell stabilitet. De finansiella målen är följande:

Mål Utfall 2006–2010 Kommentar

Avkastning på eget kapitalJernhusen ska ge en konkurrenskraftig avkastning i jämförelse med bolag med liknande verksamhet.

Över en konjunkturcykel ska Jern husen ge en genomsnittlig avkastning på eget kapital på minst 12 procent.

Avkastningen på eget kapital uppgick till 12,9 (1,3) procent och påverkades främst av värdeförändringar på fastigheter. Den genomsnittliga avkastningen från 2005 till 2010 uppgår till 12,3 procent.

SoliditetJernhusen avser att genomföra om fattande investeringar under de kommande åren. Detta ställer krav på finansiell stabilitet och styrka.

Målet är att soliditeten långsiktigt ska uppgå till mellan 35 och 45 procent.

Jernhusens soliditet uppgick till 38,5 (37,2) procent. Den genomsnittliga soliditeten från 2005 till 2010 uppgår till 36,5 procent.

RäntetäckningsgradRäntenivåer och skuldsättningen varierar över tiden. För att säkerställa att bolaget har ett rörelseresultat som med marginal täcker eventuellt ökade räntekostnader, mäts räntetäckningsgraden.

Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger.

Under 2010 uppgick räntetäckningsgraden till 5,1 (8,5) gånger. Räntetäckningsgraden sjönk jämfört med före gående år. Orsaken är att marknadsräntorna steg från historiskt låga nivåer.

UtdelningDet kapital som inte behövs i verksamheten med hänsyn till övriga mål och strategier ska delas ut till Jernhusens aktieägare.

Förslaget till årsstämman 2011 är att 25 kronor per aktie, det vill säga 100 MSEK, ska delas ut.

Avkastning på eget kapital

30%

Mål: 12%

060

10

07 0908 10

20

Jernhusens målDet övergripande målet för Jernhusen är att bidra till att fler väljer järnvägen, både för resande och för transporter av gods. Därför medverkar Jernhusen aktivt i arbetet att fram till 2020 fördubbla både andelen resande i kollektivtrafiken och den mängd kombigods som transporteras via järnvägsnätet.

Jernhusen ska alltid agera affärsmässigt och för en optimal lönsamhet i sina verksamheter. Uppföljning sker genom konkreta finansiella mål och mål av

mjukare karaktär som mäter nöjdhetsgraden hos kunder och resenärer, medarbetarnas motivation och graden av energieffektivisering.

Målen finns på tre olika nivåer som samspelar med varandra. De är strategiska, finansiella och operativa mål.

Strategiska mål Med hjälp av strategiska mål kan verksamhetens långsiktiga inriktning styras och mätas. För att säkerställa tillväxt och bibehållen investeringstakt ska

utvecklingsmöjligheter i befintlig verksamhet samt expansionsmöjligheter på nya marknader tas tillvara.

Jernhusen är ett ungt bolag som verkar på en marknad under avreglering. Att öka allmänhetens kännedom och kunskap om Jernhusen samt medverka till en hållbar uveckling är viktigt. Jernhusen ska vara en ledande och efterfrågad aktör inom fastighets och transportsektorn.

Framgångsfaktorer i detta arbete är nöjda kunder och resenärer samt motiverade och kompetenta medarbetare.

Mål: 35–45%

Soliditet

60%

0620

07 0908 10

40

Räntetäckningsgrad

10ggr

060

07 0908 10

5

Mål: 2%

Utdelning

100MSEK

060

07 0908 10

50


Operativa mål och måluppfyllelse 2010 2009 2008

Mål Utfall Utfall Utfall

Rörelseresultat, MSEK >453 442 393 355

Beslutade investeringar, MSEK >400 614 2 129 910

Nettouthyrning

– i befintlig verksamhet, MSEK >13 11 –9 15

– i nyuthyrning i utvecklingsfaser, MSEK >50 29 142 2

Drift och underhållskostnader, kr/kvm <450 512 446 413

Energieffektivisering, % 3,0 0,8 4,8 4,0

Nöjd Kundindex, NKI 66 62 64 64

Nöjd Resenärsindex, NRI 65 64 62 65

Motiverade Medarbetarindex, MMI >4,0 4,1 4,3 4,0

Operativa mål De operativa målen styr den dagliga verksamheten. Målen, som fastställs på årlig basis och är kopplande till de övergripande och strategiska målen. De är följande:

Rörelseresultat och beslutade investeringarJernhusen vill tillvarata utvecklingsmöjligheter i befintlig verksamhet samt expansionsmöjligheter på nya marknader. Detta kräver ett starkt rörelseresultat och fortsatta investeringar.

För 2010 var målet att rörelseresultatet skulle överstiga 453 MSEK. Resultatet blev 442 MSEK, främst beroende på försenade hyresförhandlingar och försenade affärer men även på höjda driftoch energikostnader på grund av den kalla och snörika vintern.

Målet för beslutade investeringar var att de skulle uppgå till minst 400 MSEK. Resultatet blev 614 MSEK, beroende på investeringsbeslut för Orgelpipan 6 och för diverse åtgärder på olika depåer.

NettouthyrningNettouthyrningen är nettoförändringen av årshyran efter omförhandlingar, nyförhandlingar och avflyttningar.

För 2010 var målet för nettouthyrningen i befintlig verksamhet att den skulle uppgå till minst 13 MSEK. Resultatet blev 11 MSEK, beroende på att omförhandlingar skett till något lägre nivåer än förväntat.

För nyuthyrning i utvecklingsfastigheter var målet att den skulle uppgå till minst 50 MSEK. Resultatet blev 29 MSEK, beroende på förseningar i färdigställande av nya fastigheter.

Drift och underhållskostnader Jernhusen ska bedriva verksamheten effektivt och hålla drift och underhållskostnader på rimliga nivåer.

Måltalet är att dessa kostnader ska understiga 450 kronor per kvadratmeter.

Kostnaderna per kvadratmeter uppgick 2010 till 512 kronor, beroende på den kalla och snörika vintern som bidrog till höjda kostnader för främst snöröjning och energi.

EnergieffektiviseringJernhusen arbetar kontinuerligt med processer för energieffektivisering som en del i miljöanpassningen och för att skapa lägre driftskostnader.

Målet för 2010 var en förbättring med 3,0 procent jämfört med basåret 2008.

Resultatet blev 0,8 procent på grund av den kalla vintern i början och slutet av 2010.

Nöjd Kundindex och Nöjd Resenärsindex Som en ledande aktör i transportbranschen är en ständigt förbättrad service gentemot såväl kunder som resenärer en nyckelfråga för Jernhusen. Varje år får därför Jernhusens kunder och resenärer yttra sig via mätningar kring nöjdhet,

Nöjd Kundindex (NKI) samt Nöjd Resenärsindex (NRI).

För 2010 var målet för NKI 66 och resultatet blev 62, vilket lett till en kraftsamling kring ökad tillgänglighet, bättre återkoppling samt tydligare prioritering av viktiga kunder.

För NRI var målet 65 och resultatet blev 64. För att öka NRI ytterligare fortsätter Jernhusen den redan på började satsningen kring trygghet och säkerhet samt toalett och sittplatsmiljöer.

Motiverade Medarbetarindex Jernhusen vill kännetecknas av kompetenta och motiverade medarbetare som kan och vill bidra till att utveckla verksamheten.

Motiverade medarbetare mäts i ett index kallat MMI. Målet är att resultatet varje år ska vara högre än talet 4.

För 2010 blev resultatet 4,1. Resultatet är högt och ligger över målet. Jernhusens medarbetare trivs mycket bra på arbetet och känner högt engagemang.


Under 2010 fortsatte finanskrisen i USA och Europa att påverka utvecklingen på världens finansmarknader. Trots detta har svensk ekonomi haft en stark återhämtning. Riksbanken genomförde den första räntehöjningen i juli och fortsatte att höja styrräntan med 0,25 procentenheter vid varje möte därefter. Detta medförde att de korta räntorna närmast fyrdubblades från försommaren till årsskiftet, vilket ledde till högre kostnader för den korta upplåningen.

I USA och Europakrisens tecken föll de långa räntorna stadigt under årets första åtta månader till historiska bottennoteringar, men har sedan slutet av augusti vänt upp igen till de nivåer som året inleddes med.

Finansverksamheten under 2010Under 2010 fortsatte Jernhusen att utnyttja de låga långräntorna för att behålla en relativt lång genomsnittlig räntebindningstid i skuldportföljen. Räntederivat i tidssegmentet 5–10 år användes främst för detta. Jernhusens genomsnittliga räntebindningstid var vid årets utgång 45 (45) månader.

SkuldportföljenFör 2010 uppgick Jernhusens totala investeringar till 1 401 MSEK varav

FinansieringDen stabila finansiella ställningen är en förutsättning för Jernhusens tillväxtplaner.

uppförandet av Kungsbrohuset i Stockholm var den enskilt största investeringen. Trots detta ökade bolagets nettolåneskuld endast med 104 MSEK. Förklaringen till den måttfulla ökningen av nettolåneskulden i förhållande till den totala investeringsvolymen ligger i de större avyttringar som Jernhusen genomförde under året. Under första kvartalet avyttrades tomträtten under Word Trade Center i Stockholm till Alecta och under fjärde kvartalet avyttrades de båda kontorsfastigheterna i anslutning till stationen i Sundbyberg till AMF Pensionsförsäkring.

Vid årets utgång uppgick koncernens nettolåneskuld till 4 877 (4 773) MSEK.

Jernhusens räntebärande låneskuld har under året ökat med 68 MSEK från 5 279 MSEK till 5 347 MSEK. Den totala låneramen uppgick till 6 700 MSEK.

FöretagscertifikatEfterfrågan på Jernhusens företagscertifikat var fortsatt god under året och i maj utökades företagscertifikatprogrammet från 2 000 MSEK till 3 000 MSEK. Samtidigt tecknade Jernhusen ett kreditavtal om 1 000 MSEK med Nordea, vilket fungerar som en backup facilitet för de 1 000 MSEK som företagscertifikatprogrammet utökades

med. Vid årets utgång hade Jernhusen 3 000 MSEK i företagscertifikat utestående på marknaden.

FinansnettoFinansiella poster uppgick till –99 (–55) MSEK. Förändringen jämfört med föregående år beror främst på ökade räntekostnader till följd av en högre låneskuld och högre räntenivåer samt minskade ränteintäkter. Den genomsnittliga räntan för perioden uppgick till 2,5 (2,1) procent. Under året aktiverades även räntekostnader direkt hänförda till större pågående fastighetsprojekt med 38 (26) MSEK.

Värdeförändringar finansiella instrumentJernhusen hade vid årets utgång finansiella derivat om 3 300 MSEK. Marknadsvärderingar har gjorts av dessa derivatkontrakt samt Jernhusens elhandelskontrakt på Nordpool. Marknadsvärdet på samtliga utestående derivatinstrument per den 31 december var 12 (–70) MSEK vilket medförde en positiv värdeförändring under året om 82 MSEK. Detta till stor del beroende på den kraftiga ränteuppgången som skedde i de långa räntorna under årets sista kvartal samt de höga elpriserna på marknaden.

Kapitalstruktur, MSEK

Räntebärande skulder, 5 347

Uppskjuten skatteskuld, 458

Eget kapital, 4 011

Ej räntebärande skulder, 591

Finansieringskällor

MSEK LåneramVarav

utnyttjat Andel, %

Revolverande kreditfacilitet

6 5001) 2 300 44

Företagscertifikat program

3 0001) 3 000 56

Checkräkningskredit 200 1 0

Övriga lån — 18 0

Totalt 6 700 5 319 100

1) Låneramen om 6 500 MSEK fungerar som en backupfacilitet för företagscertifikatprogrammet vilket innebär att kreditfaciliteten inte kan utnyttjas för den delen som är utestående i företagscertifikatet.

Ränteförfallostruktur

Belopp,

MSEK Effektiv ränta, %

–1 år 2 001 1,86

1–3 år 706 3,82

3–6 år 1 212 3,12

6–10 år 1 400 3,30

Totalt 5 319 2,79

Förvaltningsberättelse Finansiering


Finansnetto

0

150

90

120

180MSEK

2008 200920072006 2010

30

60

Räntebärande skuld, netto

0

4000

2000

3000

6000MSEK

2008 200920072006 2010

1000

5000

FinanspolicyPolicy Utfall

Ränterisk

Genomsnittlig räntebindningstid 12–48 månader 45 månader

Andel ränteförfall 0–1 år 30–60% 38%


Andel ränteförfall 3–6 år 10–30 % 23%


Refinansieringsrisk Bekräftade låneramar överstigande prognostiserat lånebehov för de närmaste 12 månaderna

Uppfyllt

Motpartsrisk Enbart samarbete med kreditinstitut med hög rating samt maximalt 2 000 MSEK utestående derivatkontrakt med en och samma motpart

Uppfyllt

Likviditetsrisk Likvida medel (inklusive outnyttjade låneramar) överstigande 2 månaders genomsnittliga utbetalningar

Uppfyllt

Valutarisk Maximalt 1 MEUR i nettoexponering avseende säkerhetskraven hos Nordpool samt maximalt 10 MSEK i enskilda flöden, tillgångar och skulder i utländsk valuta

Uppfyllt

Utblick för 2011 Riksbankens räntehöjningar väntas fortsätta även under 2011, om än i något långsammare takt. Marknadens prissättning av 3månadersräntan framåt i tiden, avläst av forwardkurvan, visar en ränteuppgång med cirka 0,70 procentenheter under 2011. På samma sätt förväntas 5årsräntan att stiga med cirka 0,40 procentenheter under 2011.

Jernhusen är inne i en tillväxtfas med ett antal investeringstäta år. I takt med en högre investeringsvolym stiger även storleken på Jernhusens skulder. Detta tillsammans med den förväntade upp

gången av marknadsräntorna förväntas påverka Jernhusen med cirka 42 MSEK i högre finansnetto och cirka 0,5 procentenheter i högre genomsnittlig ränta för 2011.

Organisation av finansverksamheten För att kunna ta tillvara stordriftsfördelar och synergieffekter är Jernhusens finansverksamhet centraliserad till moderbolaget och finansavdelningen ansvarar bland annat för koncernens kreditförsörjning, ränteriskhantering och cash management.

FinanspolicyFinansverksamheten är styrd av en av styrelsen beslutad finanspolicy vars syfte är att säkerställa Jernhusens finansieringsbehov till en så låg kostnad och risk som möjligt. I finanspolicyn klargörs den övergripande ansvarsfördelningen för finansverksamheten samt de mandat och limiter som ligger till grund för hanteringen av de finansiella riskerna i koncernewn. Läs mer i risker och riskhantering på sidorna 21–23 samt i noterna 10, 11, 17, 24, 27 och 28.

Förvaltningsberättelse Fastighetsinvesteringar

FastighetsinvesteringarDet finns stor potential i Jernhusens fastighetsprojekt, som är några av Sveriges mest spännande. De bidrar till en positiv och hållbar utveckling av städer och transporter samt till att Jernhusen fortsatt är ett lönsamt företag som ger en god avkastning. Investeringarna drivs av de fyra affärs områdena och sammanfattas här beroende på färdigställandegrad. Läs mer om affärsområdena på sidorna 26–41.

Färdigställda projektMSEK

Projekt LokaltypArea, kvm1)

Bedömd slut

kostnad

Årets inve

stering

Återstående

investering

Beräknad färdig

ställande

Vakansgrad,

area, % Kommentar

Centralhuset Sundbyberg

Kontor 5 300 127 14 5 2010 5 I juni 2010 såldes fastigheten till AMF Pensionsförsäkring som tillträdde som ägare den 31 december 2010. Den största hyresgästen är IKANO Bank. Återstår hyresgästanpassningar.

Kungsbrohuset2), Stockholm

Kontor, lokaler, garageplatser

26 400 1 050 315 145 2010 0 Den största hyresgästen Schibsted flyttade in i januari 2011 och de sista lokalerna hyresgästanpassades i början av 2011. Fastigheten är fullt uthyrd.

Underhållsdepå, Norrköping

Underhållsdepå

1 000 12 1 1 2010 0 Tillfällig underhållsdepå för att tillgodose ÖstgötaTrafikens behov.

Västerås Kombiterminal

Kombiterminal

n/a 41 12 0 2010 n/a Västerås Kombiterminal togs i drift den 3 februari 2010 och ägs till 51 procent av Jern husen AB och 49 procent av Mälarhamnar AB. Terminalen är öppen för alla aktörer och ligger i ett av Västerås mest attraktiva logistiklägen.

1) Lokalarea efter om och nybyggnation.2) Återstår hyresgästanpassningar.


Glashallen i Malmö

Större pågående projekt

Projekt Lokaltyp Area, kvm1)

Beräknad färdig

ställande Kommentar

Arenastaden, Solna

Arena, handel, bostäder, kontor

n/a n/a I den nya stadsdelen Arenastaden i Solna planeras för en helt ny stadsdel för evenemang, shopping, boende och arbete. Arenan planeras stå klar 2012 och kommer att bli Nordens mest moderna. Projektet drivs i tre bolag som gemensamt ägs av fem ägare; Jernhusen, Solna Stad, PEAB, Fabege och Svenska Fotbollförbundet. Jernhusens ägarandel uppgår till mellan 22,2–25,0 procent.

Hagalund, Solna Underhållsdepå

82 000 2015 Tillsammans med Trafikverket utvecklas depån för att ge bättre förutsättningar att bedriva effektivt underhållsarbete i hela depån.

Hagalund, Solna Saneringshall

360 Sep 2011 Saneringshall anpassad till gällande miljö och arbetsmiljökrav, utrustad för effektiv och snabb sanering av alla typer av järnvägsfordon och åt alla aktörer.

Underhållsdepå, Linköping

Underhållsdepå

5 700 2012 Ny underhållsdepå som i första hand ska tillhandhålla underhållsdepåkapacitet till ÖstgötaTrafiken.

Malmö Central station

Station, kontor, Phus

2 000 Dec 2011 I november 2010 invigdes Glashallen med nedgång till Citytunneln. I anslutning till Glashallen har även en taxiangöring iordningställts för att förbättra tillgängligheten på stationen. Den gamla väntsalen planeras få ny användning med en ny mix av restauranger och butiker.

Raus depå, Helsingborg

Underhållsdepå

10 100 Maj 2012 I november 2010 togs den nya och moderna underhållsdepå i Raus, hall 1 i drift. Nu pågår bygganation av hall 2.

Station Stockholm City

Station, hotell

n/a 2017 Målet är att möjliggöra en samlad huvudentré till Citybanan och att bättre integrera Centralstation med Stockholms city. Beslut om hur fastigheten, utöver stationsdelen, ska utvecklas kommer att tas under 2011.

Stockholms Central station

Station, lokaler, kontor

n/a Juni 2012 Projektet startade 2009 och pågår till 2012. Projektet består av två delar: grundförstärk ningsåt gärder av stationen och ombyggnad/modernisering av gångstråk och resenärsytor. Läs mer på sidan 29.

Uppsala rese centrum

Station 2 400 Jun 2011 Investeringen i Uppsala resecentrum togs över från affärsverket Statens Järnvägar i samband med bolagiseringen av Jernhusen. Nu återstår en upprustning och anpassning av det gamla stationshuset.

Stockholms Centralstation



Förvaltningsberättelse Fastighetsinvesteringar

Potentiella projekt och byggrätter

Projekt Lokaltyp Area, kvm Kommentar

CVområdet, Örebro

Bostäder 60 000 Fastigheten är dels bebyggd med verkstadsbyggnader, dels obebyggd. Detaljplan för en första etapp om 250 lägenheter är på utställning. För kommande etapper råder stor osäkerhet bland annat med hänsyn till markförhållanden. Nyproduktion av hyres och bostadsrätter har varit relativt hög de senaste åren vilket medfört en hög efterfrågan på byggbar mark i centrala Örebro.

Helsingborg Lager/logistik

Lager/ logistik,kontor

8 000 Utveckling av lager/crossdockfastighet. Diskussioner pågår med hyresgäster och beslut om projektstart beräknas under våren 2011.

Helsingborg terminal

Kombiterminal

n/a Målet är att teckna avtal med termimnaloperatör och att öppna befintlig kombiterminal för att möta marknadens behov av tillgänglighet. Omkring 2014 planeras även för en uppgradering av kombiterminalen med kranar. Diskussioner pågår med hyresgäster och terminaloperatörer.

Hässleholm Underhållsdepå

Underhållsdepå

15 000 Arbetspendlandet över Öresundsbron har ökat med cirka 20 procent per år sedan bron öppnade. Antalet resenärer förväntas fördubblas fram till 2020 och därför behövs en ny underhållsdepå.

Kirseberg – Östervärn, Malmö

Bostäder, kontor

n/a Området har sedan länge brukats för tyngre underhåll av järnvägsfordon. I takt med att detta behov minskar och efterfrågan på bostäder ökar, görs en översyn av fastighetens användning. Jern husen planerar för 1 000 lägenheter och 300 arbetsplatser.

Liljeholmen, Stockholm

Bostäder, kontor

40 000 Fastighet bebyggd med en före detta godsexpedition. Järnvägsspåren används av Cementa. Delar av fastigheten är iordningställd för parkering. Under början av 2000talet byggdes ett stort antal bostads och hyresrätter i området. Jernhusens arbete syftar till att skapa byggrätter för bostäder och, i bullerutsatta lägen, kontor. Utbyggnaden förutsätter samarbete med angränsande fastigheter, där kommunen är största markägare, samt andra intressenter. Ambitionen är att påbörja ett detaljplanearbete under 2011.

Vision Göteborg, Göteborg

Station, bostäder, kontor, hotell

n/a Parallellt med infrastruktursatsningar vill Göteborgs Stad, genom projektet Centrala Älvstaden, stärka möjligheten att utveckla staden till regionens nav. Göteborgs City bedöms kunna fyrdubblas med hjälp av Frihamnen, Gullbergsvass och Ringön. Jernhusen är den största icke kommunala markägaren i Gullbergsvass.

Vision Malmö, Malmö

Bostäder, kontor, handel, hotell

110 000 Under de närmaste 20 åren planeras en helt ny stadsdel i de gamla industri och hamnkvarteren, granne med Centralstationen, i Malmö. Jernhusen äger tre fastigheter i området som idag delvis är obebyggda. Detaljplanearbetet har påbörjats för de kvarter som ligger närmast Malmö Centralstation och intresset är stort. Hela arbetet med stadsdelen beräknas vara klart först 2030.

Västerås Lager/ logistik

Lager/ logistik

5 000 Västerås Kombiterminal ligger i ett av Västerås mest attraktiva logistiklägen, vilket skapar förutsättningar för utveckling av en ny lager/logistikbyggnad. Planering kommer att ske under 2011.

Västra City inklusive Klarabergsplan, Stockholm

Station, kontor, bostäder, handel

125 000 Med anledning av att tågtrafiken till Stockholms Centralstation ökar, kommer både bangården och Centralstationen att behöva utvecklas för att räcka till. Jernhusen arbetar tillsammans med Stockholms stad och Trafikverket för en långsiktig utveckling av området. Jernhusens mål är att förvandla området till en stadsdel som människor besöker, arbetar och bor i. För att möjliggöra ytterligare byggrätter på längre sikt krävs en överdäckning av bangården, vilket kräver beslut om ombyggnad och finansiering av bangården.

Årsta Lager/logistik, Stockholm

Lager/ logistik

6 000 Utveckling av lager/crossdockfastighet, för att tillgodose behovet av lager och transportlösningar på järnväg.

Årsta terminal, Stockholm

Kombiterminal

n/a Fortsatt utveckling till en optimal modern terminal med hög kapacitet och hållbart driftkoncept utifrån minimering av fossila bränslen. En av de terminaler där det finns störst volympotential.

Övre bangården, Östersund

Bostäder 20 000 Före detta bangårdsområde som är centralt och vackert beläget med utsikt över Storsjön och fjällen. Det centrala läget gör att ny markanvändning för bostadsändamål ska prövas.

Konceptbilden visar en modern och effektiv underhållsdepå

utvecklad av Jernhusen.

Konceptbilden visar en modern kombitermi-nal utvecklad av Jernhusen, med bland annat

krandrift, lager- och logistikfastigheter.



Fastighetsvärde Jernhusen redovisar sina förvaltningsfastigheter till ett bedömt verkligt värde – marknadsvärde. Det totala marknadsvärdet uppgick till 9 501 (8 946) MSEK. 78 procent av marknadsvärdet avser fastigheter i Stockholm (inklusive Solna), Göteborg och Malmö.

Marknadsvärdet ökade med 555 MSEK. Detta förklaras av nettoinvesteringar om 340 MSEK samt värdeförändringar om 215 MSEK. Värdeförändringen motsvarar 2,4 (–4,1) procent av det totala fastighetsbeståndet eller 2,2 (–4,3) procent av jämförbart bestånd.

Hyresvärdet uppgick till 765 (705) MSEK exklusive energiavtal. Den uthyrbara lokalarean uppgick till 669 000 (682 000) kvm.

FastighetsvärdePer den 31 december 2010 ägde Jernhusen 259 (279) fastigheter i 83 (93) kommuner. Fastigheterna förvaltades under 2010 i fyra affärsområden: Stationer, Depåer, Gods terminaler och Projektfastigheter.

Realiserad värdeförändring fastigheterDen realiserade värdeförändringen ut görs av skillnaden mellan försäljningspriset för en fastighet med avdrag för försäljningsomkostnader och bedömt marknadsvärde vid föregående kvartals utgång ökat med kvartalets investeringar. Jernhusen redovisar realisationsvinster/ förluster på frånträdesdagen.

Den realiserade värdeförändringen uppgick till –25 (4) MSEK, vilket till stor del beror på justeringar av tidigare genomförda fastighetsavyttringar.

Orealiserad värdeförändringDen orealiserade värdeförändringen utgörs av fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång minskat med marknadsvärdet vid föregående årsskifte,

årets investeringar, förvärvade och frånträdda fastigheter samt realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 240 (–300) MSEK.

InvesteringarFörvärv och investeringar i fastigheter uppgick till 1 401 (2 129) MSEK, varav 100 (63) MSEK avser värderingshöjande och aktiverat underhåll.

Årets investeringar beskrivs närmare under respektive affärsområde samt i avsnittet om fastighetsinvesteringar.

Försäljningar och frånträdenUnder året frånträddes 24 (44) fastigheter, eller delar av fastigheter. 21 fastigheter frånträddes i sin helhet. Den kontrakterade köpeskillingen uppgick till 1 061 (73) MSEK.

Specifikation av marknadsvärde

MSEK Totalt Antal

Marknadsvärde 1 januari 2010 8 946,4 279

Driftnettoeffekt 46,7

Förädlingsresultat 16,2

Direktavkastningskrav1) 177,2

Delsumma orealiserad värdeförändring 240,1

Investeringar 1 296,0

Förvärv 104,8 12)

Frånträden –1 060,9 –213)

Realiserad värdeförändring –24,9

Marknadsvärde 31 december 2010 9 501,5 2591) I genomsnitt 0,15 procentenheter2) Fastighetsbildning3) 24 fastigheter har frånträtts varav 21 i sin helhet

Projekt-fastigheter, 25%

Marknadsvärde per affärsområde

Godsterminaler, 3% Stationer, 49%Depåer, 23%

Stockholm, Solna, 56%

Göteborg, 15%

Västerås, 2%

Malmö, 7%Helsingborg, 3%

Marknadsvärde per kommun

Uppsala, 2%Örebro, 3%

Övriga, 12%

Förvaltningsberättelse Fastighetsvärde


Nettoinvestering och värdepåverkan

0

2 000

–500

1 500

2 500MSEK

Investeringar och förvärv

Nettoinvestering

2008 200920072006 2010

–1 000

Fastighetsförsäljningar

1 000500

–1 500

–2 000

VärdeförändringVärdeförändring exkl effekt av förändrade avkastningskrav

Orealiserad värdeförändring, fastigheter

100

500

0

400

600MSEK

DirektavkastningskravDriftnetto

2008 200920072006 2010

–100

Förädlingsresultat

300200

–200

–300

Orealiserad värdeförändring

Under året kontrakterades 19 (44) fastigheter, eller delar av fastigheter, för försäljning med en köpeskilling om totalt 483 (713) MSEK.

I början av 2010 frånträddes tomträtten till World Trade Center i Stockholm (Terminalen 1) där ett avtal om försäljning för 600 MSEK tecknades med Alecta 2009.

I slutet av juni tecknade Jernhusen avtal med AMF Pensionsförsäkring om försäljning av de två fastigheterna Sundbybergshuset och Centralhuset i centrala Sundbyberg för 465 MSEK. AMF Pensionsförsäkring tillträdde fastigheterna i slutet av december.

Avyttringarna ligger i linje med Jernhusens strategi om att utveckla stationsområden. Genom försäljningarna har kapital frigjorts som kan återinvesteras i transportsektorn.

Större delen av övriga fastigheter som frånträtts eller kontrakterats för försäljning utgörs främst av stations och markfastigheter på mindre orter. Många av dessa fastigheter har inte längre kvar sin funktion som station och avyttras

därför till lokala aktörer som kan skapa en bättre långsiktig lönsamhet både för fastigheterna och för orten.

Läs mer om årets samtliga från träden och försäljningar i fastighetsförteckningen som finns att ladda ned från Jernhusens webbplats, jernhusen.se

VärderingsmetodJernhusens fastighetsbestånd består av allt från moderna kontorsfastigheter i storstadsregionerna till mindre stations fastigheter i glesbygden och underhållsdepåer lokaliserade till viktiga järnvägs knutpunkter.

Fastigheternas stora geografiska spridning samt olika användningsområde kräver att flera olika värderingsmetoder används för att bedöma marknadsvärdet. En övervägande del, 97 procent av värdet, har bestämts med en avkastningskalkylbaserad kassaflödesmodell. Här används marknadsbedömda parametrar, vilka så långt som möjligt är transaktionsbaserade.

Värderingsmodell och värdering beskrivs mer ingående i not 13.

Kvalitetssäkring genom extern värderingFör att kvalitetssäkra den interna värderingen har 27 fastigheter, motsvarande 82 procent av beståndets värde, värderats av en extern oberoende värderare – NAI Svefa. Urvalet har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna. En viss rotation av de fastigheter som föregående år värderades lägst av NAI Svefa har gjorts för att över en tidsperiod erhålla en kvalitetssäkring på fler fastig heter och orter.

NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 7 619 MSEK. Det internt bedömda värdet av samma fastigheter uppgick till 7 762 MSEK exklusive media/reklam (värderades inte externt) som värderats till ytterligare 65 MSEK. Därmed har Jernhusen bedömt värdet 144 MSEK högre än NAI Svefa, vilket motsvarar två procent.

Direktavkastningskraven har generellt bedömts lägre av NAI Svefa än Jernhusen. I ett fåtal fastigheter har Jernhusen bedömt ett lägre direktav


Känslighetsanalys: Marknadsvärden fastigheterVärdepåverkan (MSEK) vid förändrat driftnetto och/eller avkastningskrav

Förändratdirektavkastningskrav

Förändrat driftnetto

–5% –1% 0 1% 5%

Positiv

Fastighetsmarknaden

Negativ

–0,20% 199 216 319 423 837

–0,10% 353 55 157 259 667

0 502 100 0 100 502

0,10% 647 251 152 53 343

0,20% 785 396 299 201 188

Negativ Hyresmarknaden Positiv

Känslighetsanalysen avser de förvaltningsfastigheter som värderats enligt kassaflödesmetoden (inklusive tomträtter men exklusive byggrätter) per den 31 december 2010. Marknadsvärdet för dessa fastigheter uppgår till 8 806 MSEK, vilket motsvarar 93 procent av det totalt bedömda marknadsvärdet.

Fastighetsuppgifter per affärsområde

Affärsområde Stationer DepåerGods

terminalerProjekt

fastigheter Totalt

Antal fastigheter 114 53 15 77 259

Hyresvärde, MSEK 341 271 21 132 765

Marknadsvärde, MSEK 4 680 2 152 243 2 427 9 501

Lokalarea, kvm 150 000 408 000 24 000 87 000 669 000

Återstående kontraktstid, år 2,4 2,5 2,3 7,9 3,4

Ekonomisk vakansgrad, % 4,0 5,4 3,4 6,2 4,9

Läs mer om Jernhusens fastighetsbestånd i Fastighetsförteckningen 2010 som finns att ladda ned från Jernhusens webbplats, jernhusen.se

kastningskrav. I samtliga dessa fall har NAI Svefa bedömt den ekonomiska vakansgraden lägre än Jernhusen. Därmed har risken i driftnettot hanterats likvärdigt, men med olika tillvägagångssätt.

Det kan konstateras att det interna värdet stämmer väl överens med det externa även om skillnader förekommer på vissa fastigheter.

KänslighetsanalysFastighetsvärdering är resultatet av en uppskattning vid en bestämd tidpunkt. Fastigheternas marknadsvärde beräknas utifrån antaganden om förväntade hyresintäkter, fastighetskostnader, ekonomisk vakans samt direktavkastningskrav. Dessa varierar beroende på konjunkturläge, efterfrågan på fastigheter

och ränteläge. Vid internvärderingen antogs ett osäkerhetsintervall på +/– 5 procent. Detta gav ett värdeintervall på 9 025–9 976 MSEK.

Som ett komplement till detta genomfördes en känslighetsanalys vilken visar värdeförändring vid en förändring av direktavkastningskravet eller driftnettot eller en kombination av detta. Se tabellen på sidan 20.

Förvaltningsberättelse Fastighetsvärde


Jernhusen arbetar aktivt med riskhantering. Årligen genomförs en riskbedömning av de strategiska riskerna av styrelse och ledningsgrupp. Riskerna bedöms utifrån de strategiska målen och ligger till grund för riskhanteringen i affärsplane och budgetprocessen. För att minimera riskerna och tillvarata möjligheterna omhändertas respektive risk genom aktiviteter eller större satsningar. Ansvar för hantering av respektive risk fördelas inom ledningsgruppen och riskhanteringen följs upp kvartalsvis. Dessutom genomförs en riskbedömning per affärsområde och gemensam enhet. Även aktiviteter för att hantera dessa risker och möjligheter följs upp kvartalsvis.

Risker och riskhanteringRisk är ett naturligt inslag i all affärsverksamhet och företagande. Syftet med Jernhusens riskhantering är att identifiera och förhindra risker som kan skada koncernen och begränsa de ekonomiska konsekvenserna samt tillvarata möjligheterna.

Förfallostruktur på hyreskontrakten

FörfalloårAntal avtal

Objekts area, kvm

Årshyra, MSEK1)

Andel av årshyra, %

2011 1 020 192 754 194,5 26

2012 588 156 046 141,0 19

2013 345 60 048 84,4 12

2014 125 50 161 69,2 9

2015 60 30 653 80,8 11

2016 34 16 388 46,4 6

2017– 56 79 423 122,6 17

Totalt 2 228 585 473 738,9 100

1) Förfallostrukturen innehåller även kommande avtal, endast bashyra och index ingår.

Följande väsentliga strategiska risker identifierades under 2010:

Bransch och marknadsrisker• Förväntad tillväxt uteblir• Otydlighet i ansvar och roller inom transportsektorn

• Osäkerhet vid marknadsprissättning inom transportsektorn.

Affärsrisker• Ökad konkurrens • Osäkerhet vid införande av nya affärsmodeller

• Ej identifierade och/eller genomförda strategiska affärer

• Outvecklade kundrelationer• Förändrade politiska förutsättningar.

Operativa risker• Bristande processer, vilket kan leda till brister i leveranser.

• Brister i uppbyggnad av kompetens och strukturkapital.

Utöver de strategiska riskerna hanterar Jernhusen operativa risker nedan klassificerade som kassaflöde och fastighetsvärde samt finansiella risker.

Risker utifrån kassaflöde och fastighetsvärdeHyresintäkterEffekterna av en nedåtgående hyresmarknad fördröjs till viss del genom att Jernhusen har förhållandevis långa hyreskontrakt. Detsamma gäller dock i

De fem största hyresgästerna totalt, hyresvärde

Reitan Servicehandel Sverige AB, 6% Scandic Hotels AB, 6%

SJ AB, 19%

Euromaint Rail AB, 9% Övriga hyresgäster, 57%

Schibstedt Sverige, 4%

Fastighetsintäkter

600

1100

900

1000

1200MSEK

2008 200920072006 2010

700

800


Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering

Totala investeringar i fastigheter

0

2100

1500

1800

2400MSEK

2008 200920072006 2010

1200

900

600

300

Vakansgrad hyra

0

8

4

6

10%

2008 200920072006 2010

2

Driftskostnader

150

350

250

300

400MSEK

2008 200920072006 2010

200

omvänd ordning i en uppåtgående marknad, då det blir en viss fördröjning innan hyror kan omförhandlas och höjas.

En andel av Jernhusens hyresintäkter utgörs av omsättningsbaserade hyror. Hyran utgörs av en bashyra samt ett tillägg baserat på en procentsats av hyresgästens omsättning. Denna kontraktstyp används framförallt för butiker och restauranger på stationer och motsvarade cirka 15 procent av koncernens hyresintäkter.

En relativt stor del av intäkterna, cirka 75 (69) MSEK, kommer från parkering, reklam, boxar, taxiangöring och toalettintäkter, vilket är helt rörliga intäkter och påverkas därmed av faktorer som tillgänglighet, konjunktur och resandeströmmar.

Genomsnittlig återstående löptid i kontraktsportföljen var 3,4 (3,0) år per den 31 december 2010.

VakansgradHyresvakansgraden anger hur stor del av fastigheternas hyresvärde som inte är uthyrd. Vakansgraden räknas på fastighetsbeståndet exklusive utvecklingsfastigheter. Per den 31 december 2010 uppgick hyresvakansgraden till 4,9 (5,2) procent, motsvarande ett hyresbortfall på 33 (32) MSEK.

Jernhusen strävar efter att minska vakansgraden genom att konsekvent arbeta för att ha nöjda kunder och resenärer.

Varje år får därför kunder och resenärer yttra sig om bolaget via mätningar kring nöjdhet, Nöjd Kundindex samt Nöjd Resenärsindex.

HyresgäststrukturJernhusens största hyresgäster utgörs av tågoperatörer och underhållsentreprenörer inom tågbranschen samt restaurang och butikskedjor inom service handeln.

De fem största hyresgästerna svarar för 43 (47) procent av hyresvärdet. Jernhusen tecknar kontrakt med varierande längd med dessa hyresgäster, vilket reducerar omförhandlingsrisken.

För 2010 uppgick konstaterade och befarade kundförluster till 16 (13) MSEK, det vill säga en procent av omsättningen.

DriftkostnaderFastigheternas driftkostnader utgörs till stor del av kostnader för el, värme, bevakning, städning och fastighetsskötsel, varav el och värme står för den största delen av kostnaden. Drygt 71 procent av kostnaderna för energi vidaredebiteras till hyresgästerna varför koncernens exponering mot energikostnader är begränsad.

Driftkostnaderna uppgick under 2010 till 342 (278) MSEK. Ökningen beror dels på förvärvade fastigheter och färdigställda utvecklingsfastigheter, dels på höjda kostnader för snöröjning och energi på grund av den kalla och snörika vintern.

FastighetsskattEn stor andel av Jernhusens fastigheter är kommunikationsfastigheter, vilka inte åsätts något taxeringsvärde och därmed inte belastas med fastighetsskatt. Fastighetsskatt utgår med en

procent på taxeringsvärdet för kontorslokaler och en halv procent för industrilokaler. Merparten av fastighetsskatten vidaredebiteras till hyresgästerna.

Fastighetsskatten uppgick under 2010 till 15 (8) MSEK.

VärdeförändringRedovisning av förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IFRS, innebär att volatiliteten på fastighetsmarknaden kan ge stora effekter på Jernhusens resultat. Orealiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen men har ingen kassaflödeseffekt.

Fastigheternas marknadsvärde beräknas främst utifrån förväntat kassaflöde och avkastningskrav. Dessa varierar beroende på externa faktorer som konjunkturläge, direktavkastningskrav och marknadshyror. Jernhusen kan påverka marknadsvärdet genom utveckling av fastigheterna samt genom att minska vakanserna och förbättra driftnettot.

En förändring av direktavkastningskravet med 0,1 procentenheter per den 31 december 2010 skulle ge en orealiserad värdeförändring som påverkar årets resultat med –152/+157 MSEK.

InvesteringarInnan beslut fattas om investeringar gör Jernhusen en riskanalys baserad på faktorer som investeringskostnad, hyresnivå, vakansgrad, drift och underhållskostnader samt räntekostnader. Jernhusen försöker minska risken genom att i ett tidigt skede skriva avtal med


kommande hyresgäster. Många av Jernhusens fastigheter är äldre vilket kan medföra ökade underhålls och investeringskostnader samt att det kan vara svårt att bedöma omfattningen på investeringen jämfört med ett mer modernt fastighetsbestånd. Som ett led i riskhanteringen genomför Jernhusen kvartalsvis interna och externa projektrevisioner av alla större projekt över 100 MSEK.

En förändring av investeringarna med 10 procent skulle ha påverkat kassaflödet under 2010 med +/–140 (219) MSEK.

MiljöriskerDen största miljörisk Jernhusen omfattas av är saneringskostnader av föroreningar i mark och byggnader. Under 2010 genomförde Jernhusen sanering av PCBförorening i en byggnad. Dessutom har Jernhusen fortsatt arbetet med att utreda föroreningar i mark där tillsynsmyndigheter ställt krav mot bolaget eller något av dess dotterbolag.

Miljöskulden är svårbedömd. Enligt bolagiseringsavtalet ska staten, genom Trafikverket, täcka alla kostnader eftersom Jernhusen inte bidragit till föroreningarna. En risk för Jernhusen är dock att exploateringsprojekt, det vill säga då användning av fastigheten ändras, drabbas av oförutsedda kostnader på grund av föroreningar i mark. Dessa kostnader täcks inte av miljögarantin i bolagiseringsavtalet.

Jernhusen har tecknat en miljöansvarsförsäkring som faller ut om en angränsande tomt påverkas av föroreningar från någon av koncernens

fastig heter. En riskfaktor är om de byggnadsmaterial som används idag visar sig vara farliga i framtiden. För att minimera risken för detta använder Jernhusen materialvalsdatabaser i byggprojekt.

Finansiella riskerRänterisk Kostnaden för koncernens upplåning påverkas av marknadsräntan samt den räntemarginal som koncernen betalar. Nivån på marknadsräntan kan förändras snabbt medan räntemarginalen är mer trögrörlig. En förändring i marknadsräntan påverkar inte Jernhusen fullt ut eftersom ränteförfallostrukturen har fördelats på olika löptider.

Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntan med +/–1 procentenhet från och med balansdagen den 31 december 2010, antaget allt annat lika, skulle Jernhusens räntekostnad påverkas med –/+ 18 MSEK under den närmaste 12månadersperioden. Om Jernhusen däremot haft en helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med –/+ 53 MSEK.

Historiskt sett har en kort räntebindning varit billigare än en lång räntebindning, sett över tiden. Detta är utgångspunkten för Jernhusens ränteriskhantering. En kort räntebindning kan dock ge större utslag i resultaträkningen vid snabba ränteförändringar varför konjunkturläge och Jernhusens finansiella ställning beaktas vid valet av räntebindning. Utifrån detta ska den genomsnittliga återstående räntebindningstiden i Jernhusen vara mellan

12–48 månader. Räntebindningen hanteras genom lån med en löptid på maximalt ett år samt genom derivat med en löptid på maximalt tio år.

MotpartsriskMotpartsrisk avser risken att en motpart inte fullföljer sina åtaganden. Jernhusen ingår endast kreditlöften och finansiella derivatavtal med de stora affärsbankerna på den svenska kapitalmarknaden och har ISDAavtal med dessa, vilket begränsar risken.

Refinansieringsrisk Med refinansieringsrisk avses risken att det uppstår svårigheter att refinansiera en låneportfölj eller att det tillfälligtvis uppstår störningar på kapitalmarknaden som kan leda till att nyupplåningen inte kan ske till rimliga kostnader. Jernhusen har en långsiktig finansieringsstrategi för att minimera refinansieringsrisken i koncernen som innebär att bekräftade låneramar överstiger prognostiserat investeringsbehov för de närmaste 12 månaderna. Jernhusen tecknade i december 2007 ett nytt sexårigt kreditavtal, vilket minimerar refinansieringsrisken och låser kreditmarginalen de närmaste åren.

Se även avsnittet finansiering på sidorna 12–13 samt not 28.

KänslighetsanalysDe resultatposter som bedöms ha störst påverkan på koncernens resultat före skatt är hyresintäkter, vakansgrad, driftkostnader, värdeförändring av förvaltningsfastigheter och räntenivå. Känslighetsanalysen nedan visar effekten på resultatet vid en förändring i respektive resultatpost, allt annat lika.

Beräkningarna utgår från en förändring per den 31 december 2010 och med då gällande hyresavtal och avtalsvillkor, vakansgrad, upplåning och räntebindning.

Känslighetsanalys: Intäkter och kostnader

Förändring, %Resultat

effekt, MSEK

Hyresintäkter +/–1 +/– 7

Vakansgrad lokaler +/–1 –/+ 7

Driftkostnader +/–1 –/+ 4

Direktavkastningskrav, värdeförändring förvaltningsfastigheter

+/–0,1 – 152/+ 157

Räntenivå, marknadsränta +/–1 –/+ 18


Miljöåtgärder i förvaltning och utveckling av Jernhusens beståndJernhusen har ett generellt gammalt och slitet fastighetsbestånd. Därför fortsatte Jernhusen under 2010 att göra stora investeringar i byggnaderna och stödjande infrastruktur för att höja fastighetsbeståndets kvalitet och sänka energianvändningen.

Byggnader och energioptimeringJernhusens energioptimeringsarbete sker främst genom en kontinuerlig utvärdering av respektive ansvarig förvaltare som ser över byggnadens energiprestanda. Tillsammans med driftentreprenören söker förvaltaren optimera driften. Utöver detta driver Jernhusen flera energioptimeringsprojekt parallellt där mer detaljerade kartläggningar av fastigheterna görs initialt. Utifrån dessa prioriteras i första hand driftoptimering följt av reinvestering i tekniska system och ombyggnad av byggnaden.

2010 var ett mycket kallt år i Sverige. Januari och februari samt november och december var markant kallare än under ett normalår varför energianvändningen i Jernhusens fastigheter ökade. Jernhusens kunder underhöll och avisade tåg i hög takt samtidigt som öppettiderna på stationerna förlängdes för att resenärerna skulle slippa stå och frysa på perrongerna när tågen var försenade. Detta ledde till att energianvändningen i Jernhusens fastigheter mätt i absoluta tal steg.

En del i Jernhusen miljöarbete är inventering av fastighetsbeståndet enligt Miljöbyggnad. Detta är ett system som utvecklats för att kvalitetssäkra en bygg

Ansvarsfullt företagandeJernhusen arbetar med miljö och sociala frågor som en integrerad del av verksamheten. Det är ett kontinuerligt arbete att förbättra fastighetsbeståndet och verksamheten för att även fortsättningsvis vara en attraktiv hyresvärd och arbetsgivare.

nad utifrån energi, innemiljö och farliga ämnen. Inventering påbörjades under 2010 och kommer systematiskt att fortsätta genom hela fastighetsbeståndet. Klassningen resulterar i ett underlagsmaterial för förbättringar av byggnadens energi och miljöprestanda. Åtgärder kan då på ett effektivt sätt prioriteras mellan fastigheter för att uppnå maximal miljönytta inom fastighetsbeståndet. I längden bidrar dessa åtgärder till att kvalitetssäkra fastighetsbeståndet genom effektiv energianvändning, en god inomhusmiljö och en utfasning av farliga ämnen.

MarkPå såväl bangårdar som olika depåområden i Sverige, har marken i många fall förorenats av långvarig, tung industriell verksamhet. Kreosotimpregnering, vagnslakt, nedgrävning av tunnor och lagring av slipers är bara några av de historiska verksamheter som järnvägssektorn har ägnat sig åt de senaste 150 åren, vilket gett upphov till stora skador. Jernhusens fastigheter är på intet sätt undantagna från denna problematik utan är i högsta grad drabbade varför Jernhusen tillsammans med staten och andra aktörer arbetar för ett systematiskt angreppssätt på detta.

Ett område som historisk varit eftersatt är fastigheternas interna ledningsnät för vatten och avlopp. Dessa nät är en potentiell miljörisk, då ett ledningsnät med en försämrad funktion både kan sprida föroreningar från ledningar till mark och från mark till ledningar. Jernhusen tog ett helhetsgrepp över detta problem och under 2010 intensifierades ett projekt som leder till full

kontroll på ledningsnäten. Genom systematisk filmning, kartläggning och åtgärder återfår ledningssystemen sin funktion och miljörisker minimeras. Samtidigt tas kartunderlag och underhållsplaner fram för en god framtida skötsel och kontroll. Även olje och fettavskiljare kartläggs och kontrolleras för att ytterligare minska eventuell miljöpåverkan från Jernhusens fastigheter.

Trygga och säkra stationer en förutsättning för kollektivt resandeTrygga, säkra och attraktiva stationer, tillsammans med ett välutvecklat tjänste och serviceutbud och en väl fungerande trafikapparat, stärker konkurrenskraften hos kollektivtrafiken gentemot andra trafikslag.

Jernhusens stationer och stationsområden ska vara attraktiva och säkra platser där resenärer, besökare och hyresgäster känner sig trygga och välkomna. Detta kan uppnås på flera sätt: genom den fysiska utformningen av områdena, genom synliga väktare och övervakningskameror, men också genom samarbete med exempelvis kommuner, polisen, sociala myndigheter, trafikoperatörer och andra fastighetsägare. Exempelvis har Jernhusen tillsammans med kommuner anställt stationsvärdar på fyra stationer. Att kunna ge god service och riktig information är en självklar uppgift för stationens värdar, men det är också viktigt att de kan hjälpa till när det blir problem. Värdarna verkar också som goda ambassadörer för orten. Stationen är porten till staden och värdarna ger resenärer och besökare ett gott första intryck. Under 2011 planeras därför för fler trygghetsaktivieter.

Förvaltningsberättelse Ansvarsfullt företagande


Könsfördelning

Män, 58%Kvinnor, 42%

Motiverade medarbetare lägger grunden för JernhusenI takt med att verksamheten växer, ökar också behovet av nyrekrytering och kompetensutveckling. Det finns fastställda mål och aktiviteter för områdena kompetensförsörjning, ledar och specialistförsörjning, kompensation och ersättning samt Jernhusens attraktionskraft som arbetsgivare.

Under våren 2010 genomfördes en MMIundersökning, Motiverad Medarbetarindex. Undersökningen syftar till att följa upp medarbetarnas delak

tighet och att ge en bild av deras tillfredställelse med sin arbetssituation. 2010 års resultat var totalt 4,1 (4,3) på en 5gradig skala. Vilket ligger över det uppsatta målet på 4,0. Resultatet från undersökningen ligger till grund för Jernhusens fortsatta förändringsarbete.

Motiverande medarbetarindex

0

4

2

3

5Index

2008 200920072006 2010

1

Mål: >4,0

Energianvändning

0

160

80

120

200GwH

2008 200920072006 2010

40

Läs mer i Jernhusens hållbarhetsredovisning 2010 som finns att ladda ned från Jernhusens webbplats, jernhusen.se

Nyckeltal

2010 2009

Antal anställda 187 150

Genomsnittlig anställningstid, år 5,47 6,82

Personalomsättning, % 10,12 4,48

Genomsnittsålder 43 43

Könsfördelning (män/kvinnor), % 58/42 58/42

Total sjukfrånvaro, % 1,27 1,67

varav korttidssjukfrånvaro, % 0,67 0,90

varav långtidssjukfrånvaro, % 0,60 0,76

Sjukfrånvaro för män, % 1,18 1,52

Sjukfrånvaro för kvinnor, % 1,38 1,87

Motiverade Medarbetarindex 4,1 4,3


Affärsområdet Stationers fastigheter finns främst i storstadsregioner och på tillväxtorter samt vid viktiga bytespunkter i anslutning till järnvägen.

Verksamheten påverkas av flödet av människor som varje dag passerar bolagets fastigheter och som då efterfrågar funktioner och tjänster. Ytterst är det Jernhusens förmåga att få dessa att samverka i stationer och stationsområden som är avgörande för framgång. Ett bra utbud ökar resandets att

raktivitet och ju fler resande och besökare som passerar stationen och utnyttjar denna, desto större underlag finns det för en fortsatt vidareutveckling av servicen. Detta stärker kollektivtrafiken gentemot andra färdmedel.

Affärsområdet arbetar med affärer inom tre områden: • Stationen• Stationsområdet• Tjänster kopplade till dessa.

Stationer och stationsområdet ska innehålla de fastigheter och funktioner som krävs för att skapa ett väl fungerade och funktionellt område för resenärer och besökare. Jernhusens mål är att hela stationsområdet genom utformning, verksamhet, design och innehåll ska bidra till ett ökat resande och en attraktiv stadsmiljö.

Detta omfattar även utveckling och förvaltning av de mellanstora och mindre stationer där Jernhusen bedömer

Affärsområde StationerJernhusens affärsområde Stationer utvecklar, förvaltar och äger stationer och stationsområden samt tillhandahåller stationstjänster.

Fakta

• Fastighetsintäkter: 632 (601) MSEK

• Rörelseresultat: 240 (251) MSEK

• Antal stationsfastigheter: 64 (71)

• Antal fastigheter: 114 (132)

• Lokalarea: 150 000 (179 000) kvm

• Ekonomisk vakansgrad: 4,0 (4,6) %

Förvaltningsberättelse Affärsområde Stationer


att det finns tillräckliga marknadsförutsättningar för hela eller delar av bolagets erbjudande.

Inom tjänsteaffären utvecklar Jernhusen produkter och tjänster i syfte att öka servicen och förbättra funktionen för de resenärer, besökare och aktörer som använder stationerna.

MarknadJernhusen är aktivt inom både transport och fastighetsbranscherna.

TransportbranschenNär det gäller kollektivtrafiken fortsätter de svenska storstadsregionerna, i första hand Stockholm/Mälardalen samt Göteborg och Öresundsregionerna, att växa. Allt fler orter ligger inom pendlingsavstånd. Utvecklingen har bidragit till en fortsatt stark tillväxt för kollektivtrafikresandet, då främst regionaltågtrafiken, som i stort inte påverkades av konjunkturnedgången.

Nya bansträckningar, som till exempel Västlänken i Göteborg, bidrar till att nya stationer måste uppföras och befintliga stationer och stationsområden vidareutvecklas. Samtidigt kommer även kollektivtrafikens regionala och lokala busstrafik att avregleras, vilket öppnar upp för nya aktörer på dessa områden och därmed också för

nya och mer differenti erade erbjudanden till resenärsgrupperna.

Gruppen pendlare blir allt mer dominerande. De ställer krav på snabb och effektiv service samt tillgång till ett annat utbud än vad långresenärerna gör. Affärsresenärer och långresenärer genererar samtidigt nya affärsmöjligheter för andra mer specialinriktade kringtjänster som till exempel lounger, konferens lokaler eller ”tysta rum” med internet uppkoppling, utöver dagens utbud av butiker och restauranger.

FastighetsbranschenFastighetsmarknaden återhämtade sig under 2010. Intresset för attraktiva fastigheter i lägen nära knutpunkter för kollektivtrafik fortsätter att utvecklas positivt.

Det råder stark efterfrågan på effektiva kontorsytor i miljöcertifierade fastig heter.

Under lågkonjunkturen blev det tydligt att de av Jernhusens hyresgäster som är aktiva inom servicehandel, hade betydligt större motståndskraft mot lågkonjunkturens verkningar än detaljhandeln som helhet. Detta eftersom utbudet huvudsakligen fokuserar på snabbrörliga vardagsvaror och endast i låg utsträckning på sällanköpsvaror. För Jernhusen innebär detta en stabilitet i hyresintäkterna och låg grad av vakanser.

KunderAffärsområdet har kunder i tre olika segment: • Resenärer och besökare• Affärskunder, exempelvis hyresgäster• Kollektivtrafikbranschens aktörer.

Basen utgörs av de sammanlagt 500 000 resenärer och besökare som varje dag passerar genom stationerna och som utnyttjar de funktioner Jernhusen eller dess hyresgäster erbjuder.

Jernhusens affärskunder utgörs främst av hyresgäster som hyr lokaler för kontor, butiker eller restauranger. Bland de största kunderna på detta område är exempelvis Lindex, Scandic Hotels, SJ, Scandinavian Service Partner samt Pressbyrån och 7Eleven som båda ägs av Reitan Ser vicehandel.

Hyran för butiker och restauranger är delvis omsättningsbaserad. Det är därför viktigt med ett nära samarbete med hyresgästerna så att stationsytan disponeras på ett optimalt sätt med hänsyn till hur och var människor förflyttar sig genom stationen.

Ju fler som pas serar genom stationen och utnyttjar tjänsterna, desto större underlag finns det för att vidareutveckla servicen.

Jernhusens tredje kundgrupp är kollektivtransportbranschens operatörer

Fastighetsintäkter, andel av koncernen

Stationer, 62%

Rörelseresultat, andel av koncernen

Stationer, 54%

Fastighetsintäkter och rörelseresultat

0

600

800MSEK

Fastighetsintäkter, MSEKRörelseresultat, MSEK

2009 2010

200

400

Affärsområdets fastighetsintäkter och rörelseresultat för 2010 uppgick till 632 (601) MSEK respektive 240 (251) MSEK. Förändringarna beror på fastigheter som förvärvades i slutet av 2009 samt ökade kostnader för bevakning, städning och snöröjning.


som utnyttjar stationen eller bytespunkten i sin trafik och som efterfrågar lokaler, tjänster och service.

ErbjudandeGrunden är att erbjuda resenärer och besökare en helhetslösning för resandet. Stationerna ska vara trygga, säkra och attraktiva områden som underlättar resandet genom att vara effektiva och smidiga bytespunkter mellan transportslag.

Det ska finnas infrastruktur i form av till exempel väntsalar, toaletter, bagageförvaring, stationsvärdar och vakter.

Till detta erbjuder Jernhusen, i egen regi eller genom samarbeten med andra företag och partners, kringtjänster i form av tillgång till internetuppkopp

ling, lounger, butiker och restauranger. Jernhusen arbetar till exempel med att utveckla bland annat en loungeverksamhet, där stationsloungen i Göteborg är i drift sedan december 2009. Så snart som möjligt kommer loungekonceptet även att lanseras på Malmö Centralstation. Stationsloungen är tillgänglig för alla resenärer och besökare. Ytterligare tjänster är under utveckling för att utöka Jernhusens erbjudande.

Den stationsnära stadenJernhusens fastigheter ligger ofta i centrala och attraktiva lägen, integrerade i stadsmiljön. Genom att aktivt utveckla fastigheterna och hela stationsområden kan Jernhusen erbjuda effektiva och miljöanpassade kontors och affärslokaler. Ett ökat kundunderlag skapar

möjligheter att vidareutveckla funktioner och kringtjänster och därmed göra stationsområdet än mer lockande för resenärer och besökare.

Helt nya stadsdelar kan växa fram med stationen och stationsområdet i fokus som därmed förvandlas till stad med bostäder, kontor, offentliga verksamheter och service. Då skapas rörelse dygnet runt som ger ökad trygghet. Attraktiviteten höjs vilket är positivt för hela området. Detta bidrar till att underlätta för regionförstoring och därmed till ökat kollektivt resande.

TillgänglighetUnder 2010 fortsatte Jernhusen arbetet med att öka tillgängligheten på stationerna, i samarbete med Trafikverket och en referensgrupp med representanter

FörvaltningsberättelseAffärsområde Stationer


från handikapporganisationerna. Det rör sig om fysiska anpassningar i stationer när det gäller till exempel dörrar, kontrastmarkeringar och ledstråk för synskadade. Arbetet kommer att fortgå under 2011.

Ett annat exempel på strävan att öka tillgängligheten och underlätta resandet är att Jernhusen, tillsammans med Trafik verket, erbjuder en ledsagningstjänst som kan ge resenärer med speciella behov hjälp till och från tågen.

Jernhusen Media Centralstationerna i Stockholm, Göteborg och Malmö är i sig marknadsplatser som lämpar sig väl för kommunikation med besökare och resenärer.

Jernhusen Media, som från 2011 är ett eget produktområde i affärsområde

Stationer, kommer att aktivt utveckla exponeringsmöjligheterna för olika reklambärande media i stationshusen.

I framtidens stationer ska digitala och analoga kanaler kombineras med event.

Svenska Reseterminaler AB (SRAB)Trafikoperatörer och trafikbolag för tåg och buss erbjuds tillgång till infrastruktur och kringtjänster som väntsalar, städning och bevakning i stationer längs den svenska järnvägen. Detta ska bidra till att öka kollektivtrafikens attraktionsförmåga och effektivitet.

Erbjudandet tillhandahålls av Jernhusens helägda dotterbolag SRAB, som sedan 2010 ingår i affärsområde Stationer. Den 31 december 2010 hyrde SRAB totalt 134 väntsalar, 64 i stationer som tillhör Jernhusen och 70 i stationer med andra fastighetsägare.

KonkurrenterTransportbranschen utvecklas och förändras kontinuerligt. Avregleringen av järnvägs och busstrafik gör att fler aktörer vill in på marknaden. Det skapas därigenom utrymme för olika typer av nya kunderbjudanden och kombinationer av sådana, vilket i sig kan locka nya kunder och ge ökad efterfrågan på nya kringtjänster.

En viktig framgångsfaktor för Jernhusen är att, tillsammans med trafik operatörer, trafikhuvudmän och övriga branschaktörer, samverka på ett sätt som bidrar till att öka resandet med kollektivtrafik.

Jernhusens fastigheter och stationsområden har ofta unika och centrala lägen. Konkurrensen finns närmast i privata eller kommunala fastighetsbolag med fastigheter i lägen nära stations

Projektet som påbörjades 2009, består av två delar: grund-förstärkningsåtgärder av Central stationen och ombyggnad/modernisering av gångstråk och resenärsytor.

Grundförstärkningen omfattar cirka 2 100 pålar och cirka 6 500 m3 betong. Ombyggnadsarbetena syftar till att för-bättra miljön för resenärer, besökare och operatörer samt skapa nya ytor. Under december 2010 togs två av totalt fyra nya rulltrappor i drift. Utbyggnad av norra hallen pågår medan delar av den nedre hallen är klara. Projektet ser även över miljön och kommer att med modern återvinningsteknik sänka energikostnaderna med över 25 procent per år.

Komplexiteten är hög och det är en stor teknisk utmaning i grundförstärkningen. Samtidigt med att arbetena pågår, är stationen öppen precis som vanligt. Cirka 200 000 resenärer passerar dagligen genom stationen. Alla verksamheter pågår oförhindrat om än i en del fall i provisoriska lokaler.

Stockholms Centralstation


områdena. Det finns också privata intressenter som uppför och driver egna stationsbyggnader. Jernhusens grundinställning är att en öppen och konkurrensutsatt marknad är det bästa för alla parter och för kollektivtransportbranschen i sin helhet.

Investeringar och avyttringarDet finns ett omfattande investeringsbehov i stationsfastigheter och områden kring de tillväxtorter och bytespunkter som Jernhusen identifierat som prioriterade. Många fastigheter är gamla och utsatta för hårt slitage vilket kräver nyinvesteringar.

Under 2010 genomfördes investeringar på en rad stationer. Bland annat fortsatte den omfattande grundförstärkningen och ombyggnaden vid Stockholms Centralstation, samtidigt som arbetet fortsatte med Centralstationen i Malmö, där den nya glashallen invigdes. Glashallen innehåller ett ökat serviceutbud och nedgång till den nyöppnade Citytunneln. Arbetet med ombyggnaden av den gamla väntsalen till nya kommersiella ytor fortsätter.

I Uppsala togs den stationsbyggnad som utgör kärnan i stadens nya resecentrum i drift. Nu pågår en upprustning och anpassning av det gamla stationshuset.

På ett stort antal andra orter i landet pågår arbetet med nya utvecklingsprojekt.

Jernhusen fortsätter att avyttra stationer, främst på mindre orter. Dessa stationsfastig heter har inte längre kvar sin funktion som station. De avyttras därför till lokala aktörer som är bättre lämpade att ge fastigheterna och orten nytt liv.

Under året avslutades affären med Alecta avseende tomträtten till World Trade Center i Stockholm (Terminalen 1) vilket innebär att tomträtten upplöstes. Under 2010 blev Jernhusen ny ägare av Cityterminalen som utgör de nedre planen av befintlig byggnad.

Fastighetsbestånd I affärsområdet ingick 114 (132) fastigheter med ett bedömt totalt marknadsvärde på 4 680 (4 899) MSEK.

Den genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 6,1 (6,8) procent.

Stationsområden utgörs av stationer, kontor, parkering och mark, övriga fastigheter samt potentiella byggrätter. I Stockholm, Malmö och Göteborg arbetar Jernhusen för att utveckla stadsdelar i och kring stationsområdena. I samband med detta görs översyner i Stockholm och i Göteborg när det gäller möjligheterna att, till exempel, däcka över nuvarande spårområden så att de kan utnyttjas för stationsnära utbud.

Hållbar utveckling När det gäller såväl stationer som stadsutvecklingsprojekt, utgår Jern husen alltid från begreppet håll bar ut veckling. De byggnader som planeras ska vara miljöeffektiva och ha hög miljöprestanda. Existerande äldre fastig heter och områden byggs om och åtgärdas för att möta nya miljökrav.

Jernhusens grundläggande miljöstrategi är att begränsa miljöbelastningen från fastigheter och anlägg

ningar. Under 2010 genomfördes ett omfattande arbete för energioptimering, bland annat genom utbyte av kvarvarande oljepannor till mer miljövänliga alternativ. Parallellt med det löpande arbetet pågår en miljöklassning av Jernhusens fastighetsinnehav.

Trygghet och säkerhetI arbetet för en hållbar utveckling ingår också sociala aspekter. Jernhusen har starkt fokus på att skapa en trygg och säker miljö i stationerna, inom stationsområdet och därmed också i stadskärnorna. Detta sker både genom den fysiska utformningen av områdena som exempelvis kameraövervakning, men också genom de stationsvärdar som under året infördes på fyra stationer. Jernhusen arbetar tillsammans med kommuner, polisen, sociala myndigheter, trafikoperatörer och andra fastighetsägare för att skapa en tryggare miljö.

Värdarna ska finnas till hands som en service, för att svara på frågor, visa till rätta och genom att vara kontinuerligt synliga, öka tryggheten för resenärer och besökare.

Utmaningar och framtidJernhusens utmaningar ligger i att skapa ett väl fungerande stationsområde med verksamhet, service och innehåll som stimulerar ett ökat resande och bidrar till en attraktiv stadsmiljö. Detta kräver tydliga roller och utökad samverkan mellan kommuner, fastighetsägare och kollektivtrafikens aktörer. Stora investeringsbehov ställer krav på nya s amarbetsformer, däribland samfinansiering.

För Jernhusen innebär det en fortsatt utmaning att koncentrera fastighetsägandet till stora, kommersiellt utvecklingsbara, stationer, regionala bytespunkter och pendlarstationer, samtidigt som andra fastigheter avyttras.

Fastigheterna i affärsområdet har ett bedömt marknadsvärde på sammanlagt 4 680 (4 899) MSEK, motsvarande 49 procent av koncernens totala marknadsvärde.

Marknadsvärdets fördelning, andel av koncernen

Kontor, 2%Tomträtter, 1%

Mark, parkering och potentiella byggrätter, 10%

Stationer, 49%

Stationer, 87%

FörvaltningsberättelseAffärsområde Stationer


Affärsområde Depåer har totalt 22 underhållsdepåer placerade vid viktiga knutpunkter i det svenska järnvägsnätet. Bolaget erbjuder underhållskapacitet till tågoperatörer och underhållsentreprenörer.

Marknad Underhållsmarknaden fortsätter att växa när det gäller fjärrtrafik (Inter Citytrafiken), såväl som för regional och lokaltågtrafiken. Marknaden växer även för underhåll i slutna system som Roslagsbanan, Lidingöbanan, Arlandabanan och Göteborgs spårvägar, där operatören bedriver trafik på spårsys

tem och anläggningar som inte är kopplade till det övriga järnvägsnätet. Allt fler resenärer har upptäckt fördelarna med att arbetspendla, vilket inneburit en positiv spiral för tågbranschen.

Godstransporterna på järnväg minskade kraftigt under konjunkturnedgången, men återhämtade sig under hösten 2010. En fortsatt volymökning resulterar i ökad efterfrågan på underhållstjänster, även om behovet av till exempel daglig tillsyn är betydligt mindre för godståg än för persontåg.

Avregleringen, kombinerad med ökande trafikströmmar, har skapat incitament för fler aktörer att investera

i branschen. Lågkonjunkturer påverkar underhållsmarknaden endast indirekt, då den i grunden är en funktion av hur många människor som åker tåg, hur mycket gods som transporteras och hur många olika tågtyper som rullar i järnvägsnätet.

Förebyggande underhållÖkat resande och ökande godsvolymer skapar ett ökat behov av tillgänglighet, vilket i sin tur sätter fokus på förebyggande underhåll och därmed större underhållskapacitet. Detta förstärks ytterligare av att motorvagnståg för persontrafik behöver ett mer frekvent

Genom affärsområdet Depåer utvecklar, förvaltar och äger Jernhusen depåer, anläggningar och fastigheter för underhåll av person och godståg.

Affärsområde Depåer

Förvaltningsberättelse Affärsområde Depåer

Fakta



• Antal underhållsdepåer: 22 (21)


• Lokalarea: 408 000 (412 000) kvm



och förebyggande underhåll när det gäller till exempel toaletter, luftkonditionering och daglig rengöring. Utvecklingen har i sin tur lett till en större insikt hos trafikhuvudmän och tågoperatörer om hur stor del av totalkostnaden underhållet utgör och därmed skapat förståelse för betydelsen av effektivt underhåll.

UnderhållskapacitetTill detta kommer nya bansträckningar som skapar efterfrågan på underhållsdepåer på nya platser. Regional och lokaltrafiken har störst behov av underhållskapacitet i systemets ändpunkter, det vill säga i förorterna. Fjärrtrafiken behöver kapacitet inne i storstäderna, som är fjärrtågens ändpunkter. De stora knutpunkterna i systemet är Stockholm, Göteborg och Malmö, regioner där det idag inte finns ledig underhållskapacitet.

Ny teknikNy teknik och nya tågkonstruktioner ställer högre krav på förebyggande underhåll och på ny utformning av underhållsdepåerna, som måste klara längre, högre och bredare tåg än tidigare. Nya krav ställs också på specialutrustning och kompetens för de allt mer komplexa system som ingår i moderna tåg. Underhållsbehovet har ökat, men underhållet har samtidigt blivit mer rationellt, då det i allt större utsträckning handlar om att i förebyggande syfte byta hela komponenter istället för reparationer.

KunderAffärsområdets kunder är både nationella och internationella, men i huvudsak verksamma i storstadsregionerna. De kan delas in i tre grupper, trafikhuvudmän, trafik och tågoperatörer samt underhållsentreprenörer.

Trafikhuvudmän är de som ansvarar för tågtrafiken och oftast hanterar biljettsystemet, exempelvis Storstockholms Lokaltrafik, Västtrafik, Skånetrafiken och ÖstgötaTrafiken. Merparten av de

motorvagnståg, lok och vagnar som utnyttjar underhållsdepåerna ägs av trafikhuvudmännen.

Trafik och tågoperatörer är företag eller organisationer som bedriver trafik. De utgörs av företag som SJ, DB Regio, DSB First och Green Cargo.

Underhållsentreprenörer, företag som Alstom, Bombardier, Euromaint, ISS, Mantena, Midwaggon och Swemaint, bedriver den egentliga underhållsverksamheten.

Den största relativa tillväxten finns hos de internationella kunderna, både när det gäller tågoperatörer och underhållsentreprenörer. Den svenska marknaden är en föregångare när det gäller avreglering och den entreprenadbaserade modellen för underhåll bidrar till att locka internationella aktörer, som vill pröva marknads och affärsmodeller.

Erbjudande Idag står det totala underhållet för cirka 30–40 procent av tågoperatörernas totala kostnadsmassa. Jernhusen har ett effektivt nätverk av underhållsdepåer med möjlighet till olika underhållsnivåer, vilket gör att underhållskostnaderna kan sänkas med upp till 30 procent för tågoperatören, samtidigt som kvaliteten förbättras. Flertalet av underhållsdepåerna är öppna, det vill säga flera olika underhållsentreprenörer kan vara aktiva i samma underhållsdepå, beroende på vilka avtal som tecknats med trafik huvudmännen.

Jernhusen garanterar trafikhuvudmannen tillgänglig underhållskapacitet. Trafik och tåg operatören upphandlar under hålls entreprenör. Underhållsentreprenören betalar hyra för anläggning och utrustning. Då Jernhusen tillhandahåller underhållsdepåer och infrastruktur, kan upphandlingen konkurrensutsättas eftersom underhålls entreprenörerna kan konkurrera på lika villkor, utan att hindras av besittningsskydd eller kapacitetsbrist.

För underhållsentreprenören innebär Jernhusens erbjudande tillgång till

mo derna och anpassade fastigheter vid strategiska placeringar i järnvägsnätet, vilket höjer effektiviteten och bidrar till ökad lönsamhet. Ett väl fungerande upphandlingssystem och en tidseffektiv underhållsorganisation bidrar till sänkta totalkostnader för såväl tågoperatörer som trafikhuvudmän.

Rätt placering och utformning av underhålldepån minskar behovet av långa och dyra tomkörningar samt ger korta ledtider. Detta ökar utnyttjandegraden i tågoperatörens fordonspark, något som ytterligare minskar driftkostnaderna. Dessutom minskas belastningen på järnvägsnätet.

Att flera underhållsentreprenörer delar på de fasta kostnaderna för depån och dess drift, bidrar också till sänkta totalkostnader samt till ett bättre utnyttjande av resurserna.

Ökad specialisering Underhållsdepåerna specialiseras i allt större omfattning. De ska ha en struktur och utformning som innebär att de är planerade och utrustade för att erbjuda rätt nivå av underhåll – från enkelt underhåll och daglig tillsyn till komponentbyten eller mer omfattande underhåll som reparationer, ombyggnad och garantiarbeten – beroende på vad som efterfrågas. • Nivå 1 innebär dagligt underhåll i form av städning, tvätt och andra åtgärder samt uppställning och parkering.

• Nivå 2 avser regelbundet återkommande tekniskt underhåll och komponentbyten som kräver verkstadskapacitet.

• Nivå 3 innebär tungt och omfattande underhåll som skadereparationer, om byggnader och garantiarbeten. Denna nivå behöver inte ligga trafiknära.

KonkurrenterJernhusens konkurrenter finns i flera olika kategorier. En sådan är tågtillverkare, som ser egna underhållsdepåer som en möjlighet att etablera sig på den svenska marknaden, en annan är underhållsentreprenörer som bygger

Förvaltningsberättelse Affärsområde Depåer

egna anläggningar. En tredje kategori är trafikhuvudmän som själva bygger eller beställer från byggbolag, om marknaden inte klarar att täcka behovet. En fjärde är privata intressenter som ser underhållsdepåer som en lönsam investering.

Jernhusens förmåga att klara konkurrensen ligger i tre styrkor: Det existerande nätverket av underhållsdepåer, kunskapen om hur dessa ska utformas och var de ska placeras samt i affärsmodellen där öppna depåer och kapacitetsavtal utgör basen.

Jernhusens grundinställning är att en öppen och konkurrensutsatt marknad är det bästa för alla parter och för kollektivtransportbranschen i sin helhet.

InvesteringarNya motorvagnståg är längre, större och mer komplexa än sina företrädare. Även godstågen förändras. I strävan efter ökad kapacitet blir lok och vagnar längre och får därmed inte plats i befintliga underhållsdepåer.

Under 2010 fortsatte Jernhusen att tillgodose efterfrågan av modern och effektiv underhållskapacitet. Detta skedde i Hagalund depån i Stockholm, Solna som anpassats till de nya kraven, och i nya underhållsdepåer, som i Raus utanför Helsingborg.

I Norrköping byggde Jernhusen på kort tid en provisorisk depå för att tillmötesgå ÖstgötaTrafikens utökade behov av underhållskapacitet.

Under 2011 kommer Jernhusen att fortsätta effektivisera befintliga underhållsdepåer, till exempel i Hagalund.

Det största behovet av nyinvesteringar finns i storstadsregionerna, men även i andra regioner, som är av stor betydelse för godstrafiken. I dagsläget saknas underhållsdepåer och affärs modeller som klarar av järnvägstrafikens volymtillväxt och fordonsstorlek och som effektivt kan bidra till järnvägstransporters konkurrenskraft. Jernhusen planerar och projekterar för en rad projekt under de närmaste åren. Arbetet sker i nära samarbete med såväl regioner, landsting

Underhållsdepån i Raus utanför Helsingborg togs i drift i november 2010. Det är en öppen depå som erbjuder förebyggande och avhjäl-pande underhåll samt komponentbyten och underhåll som kräver specialutrustning.

Underhållsdepån i Raus ska svara för under-hållet av regionens lokaltåg, bland annat Skånetrafikens ”Pågatåg”.

Raus Depå




Depåer, 34%

Marknadsvärdets fördelning

Stationer, 90%Potentiella byggrätter, 8%Mark/Parkering, 2%

ABC

B C


Depåer, 40%

och kommuner, som med trafikhuvudmän, trafik och tågoperatörer samt underhållsentreprenörer.

Fastighetsbestånd I affärsområdet ingår 53 (53) fastigheter med ett bedömt totalt marknadsvärde på 2 152 (1 812) MSEK. Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 9,0 (9,0) procent.

22 av fastigheterna är underhållsdepåer för trafiknära fordonsunderhåll i anslutning till driften av trafiksystemen och de stora järnvägsknutpunkterna (nivå 1 och 2). En depå är ofta sammansättning av flera juridiska fastigheter, vilket exempelvis är fallet med Hagalund depån i Stockholm, Solna som utgörs av fyra av de ovan angivna 53 fastigheterna.

Övriga anläggningar består generellt av två typer av fastigheter, större och äldre områden, avsedda för tyngre underhåll, reparationer, ombyggnader och garantiarbeten (nivå 3) samt fastig heter med mindre och äldre byggnader ofta avsedda för garagering och underhåll av enstaka lok och vagnar.

Utöver byggnader på fastigheter äger och förvaltar affärsområdet spår och kontaktledningar på depåområden.

Hållbar utvecklingAffärsområdet bidrar till att öka tågbranschens effektivitet och konkurrenskraft, vilket indirekt minskar den miljöbelastning som till exempel lastbilstrafik medför. På ett mer praktiskt plan ger strategiskt placerade, plane

rade och utrustade underhållsdepåer också en minskad miljöbelastning, genom att tomkörning och omrangering minskar. Vid ny och ombyggnation utformas underhålls depåerna så att miljöstörningar minimeras.

Jernhusen har under de senaste åren lagt stor möda på en mer energieffektiv drift av befintliga lokaler. Bolaget arbetar för en miljöstandard med mätbara mål för såväl fysiska underhållsdepåer som erbjudandet. Vid ny och ombyggnation ut formas underhållsdepåerna för att minimera miljöpåverkan.

Utmaningar och framtidFör branschen ligger de största utmaningarna i att kontinuerligt effektivisera underhållet. Om begränsningar i kapacitet driver kunder till andra trafikslag, inverkar det negativt på branschtillväxten.

För Jernhusen ligger utmaningen främst i att hålla högt tempo i etablerandet av nya underhållsdepåer. Jernhusen måste därför ta en rad strategiskt viktiga affärer inom ett begränsat tidsfönster. Uppförandetiden för underhållsdepåer är lång och kostnaderna är höga, vilket ställer stora krav på långsiktiga finansieringslösningar.

Fram till 2020 beräknas ökningen av antalet motor vagnståg uppgå till cirka 300 stycken netto i Sverige, samtidigt som en stor del av den existerande tågflottan på totalt 700 tåg, byts ut och moderniseras.

Utvecklingen ställer krav på ny och ökad kapacitet. Marknaden efterfrågar ett funktionellt nätverk av underhållsdepåer. För Jernhusen innebär detta fortsatt ut byggnad av nya underhållsdepåer och modernisering av befintliga av sådana.

Fastigheterna i affärsområdet har ett bedömt marknadsvärde på 2 152 (1 812) MSEK, motsvarande 23 procent av koncernens totala marknadsvärde.


Underhållsdepåer, 70%

Godsmagasin, 1%Anläggningar, 28%

Mark, 1%

Depåer, 23%


0

300

400MSEK


2009 2010

200

100

Affärsområdets fastighetsintäkter och rörelseresultat för 2010 uppgick till 344 (293) MSEK respektive 179 (163) MSEK. Förändringarna beror på ökade intäkter från bland annat nyöppnade eller ombyggda depåer samt ökade kostnader för främst energi och snöröjning.


Det finns i huvudsak fyra stråk för godstransporter på järnväg i Sverige där 80 procent av de totala järnvägstransporterna fraktas. Stråken är: • Luleå–Mälardalen–Malmö/ Trelleborg• Göteborg och Stockholm• Norge–Göteborg–Malmö/ Trelleborg• Bergslagen mot Göteborg eller Gävle.

Affärsområde Godsterminaler är verksamt på en rad orter längs dessa stråk. Driften av terminalerna sköts av upphandlade terminaloperatörer som ska betjäna samtliga transportörer.

Jern husen har idag totalt elva terminaler, varav sju är så kallade kombiterminaler, det vill säga där omlastning av gods mellan järnväg, landsväg och sjötrafik kan utföras. De största och mest utbyggda terminalerna finns i Stockholm, Göteborg och Malmö.

MarknadDen intermodala trafiken, där olika transportslag som järnväg, landsväg och sjötrafik kombineras, har vuxit kraftigt sedan 1980talet. Godset i de intermodala transporterna hanteras på

kombiterminaler som effektivt kan lasta om containers, trailers och växelflak mellan järnväg och landsväg.

Mellan 2000 och 2008 var tillväxten i detta segment cirka 90 procent och fram till 2020 förväntas en tillväxt på fem till tio procent per år. Den kraftiga nedgång i godsvolymer som noterades under konjunkturnedgången återhämtades under hösten 2010. Drivande bakom den snabba utvecklingen för intermodala transporter är den ökande användningen av containersystem och införandet av ny teknik som gör det

Affärsområde GodsterminalerAffärsområde Godsterminaler bygger, utvecklar, förvaltar och äger gods och kombiterminaler på orter av central betydelse i det svenska godsflödessystemet.

Fakta



• Antal gods- och kombiterminaler: 11 (11)


• Lokalarea: 24 000 (24 000) kvm


Förvaltningsberättelse Affärsområde Godsterminaler



möjligt att transportera nya varutyper på detta sätt.

Den avreglering av godstransporter som påbörjades i Sverige 1996, har lett till att aktörerna i ökande omfattning ställer krav på öppna och konkurrensutsatta kombiterminaler, det vill säga terminaler som är öppna för alla transportörer. Den stadiga volymökningen har också lett till att nya terminaler etablerats för att klara en rationell och effektiv hantering av gods.

En konkurrenskraftig hantering av gods och ökad kapacitetsförbättring är av avgörande betydelse för den fortsatta tillväxten av de godsvolymer som transporteras via järnvägsnätet.

Som ledande aktör inom gods och kombitrafiksektorn kan Jernhusen bidra till en fortsatt överflyttning av gods från landsväg till järnväg, genom en effektiv godshantering. Därmed skapas en god lönsamhet för branschen som helhet.

KunderJernhusens kunder är främst terminaloperatörerna och deras kunder. Bland dessa finns Autolink, Baneservice, CargoNet, Green Cargo, Intercontainer, ISS, Logent, Mälarpendeln, TX Logistik och Van Dieren.

Det innebär främst svenska men också i ökande grad internationella aktörer som transporterar gods mellan olika punkter där lastning och lossning

sker på gods och kombiterminalerna. Terminalens kunder betalar en terminal avgift fastställd av terminaloperatören.

Andra intressenter och samarbetspartners till Jernhusen är till exempel kommuner, tågoperatörer, speditörer, åkerier, hamnar och varuägare. Jern husen är drivande för att skapa en större samverkan mellan de olika intressenterna i transportsektorn och därmed på sikt en mer effektiv verksamhet.

ErbjudandeJernhusen är Sveriges största enskilda ägare av gods och kombiterminaler och har dessutom en väl uppbyggd kompetens och lång erfarenhet när det gäller såväl fastighetsutveckling och förvaltning, som drift och järnvägsinfrastruktur. Bolaget tillhandahåller spårområden, fastigheter och utrustning samt utvecklar och förvaltar dessa löpande för att skapa så effektiva flöden och rationell drift som möjligt.

Terminalerna är strategiskt placerade i järnvägsnätet, både vad gäller ort och placeringen i orten för att göra dem attraktiva.

Terminalerna är utformade för att uppnå en så rationell och miljöeffektiv hantering som möjligt av stora kvantiteter gods. Målsättningen är att nyttja infrastruktur som spår, kranar samt logistikutrymmen och på så sätt få en effektiv hantering med så få rörelser som möjligt inom terminalrådet.

Jernhusen arbetar för att alla terminaler ska vara öppna för alla aktörer, oavsett om de arbetar med järnvägs eller vägtransporter. Terminaloperatörerna ska vara neutrala och betjäna såväl tågoperatörer som speditörer. De ska inte parallellt agera som, till exempel tågoperatör.

Terminaloperatören upphandlas och utvärderas öppet och konkurrensutsätts när det gäller tillgänglighet, priser för bastjänster, förmåga och kunskap att bedriva verksamheten samt den egna marknadsplanen för fortsatt utveckling. För att garantera långsiktigheten tecknas avtal på fyra år med option på två års förlängning mellan Jernhusen och terminaloper a törerna.

För att skapa en drivkraft för ökad godstrafik är avtalen mellan Jernhusen och terminaloperatörerna volymbaserade. Det ligger därför i både Jernhusens och terminaloperatörens intresse att öka volymerna, minimera väntetider och eliminera onödiga omlastningar av gods eller omflyttningar av fordon.

Jernhusen utvecklar, utöver själva anläggningarna, även tilläggstjänster och stödjande infrastruktur. Exempelvis växlingstjänster, kranar, system för skadekontroll och anpassade lager och logistikbyggnader, beroende på transportörernas behov.

Jernhusen har genomfört en upphandling av terminalsystem som innebär att terminalkunderna erbjuds tillgång till ett informations och meddelandesystem för godshantering och spårning (Track & Trace).

KonkurrenterKunderna är generellt priskänsliga. Om inte en terminal kan erbjuda rätt kapacitet och tillgänglighet i relation till pris, kan kunderna snabbt ändra sina flöden och trafikera andra terminaler eller välja konkurrerade transportslag.

Den snabba tillväxten i volymer driver på uppförandet av nya gods och kombiterminaler. Både privata och offentliga aktörer är aktiva på marknaden, vilket medför en risk för överetablering.

Sammanställning av terminalort och terminaloperatör

Terminalort Terminaloperatör

Gävle Green Cargo

Göteborg Baneservice

Helsingborg Ska upphandlas

Jönköping ISS

Malmö CargoNet

Norrköping Ska upphandlas

Skellefteå Ska upphandlas

Skövde Ska upphandlas

Stockholm Årsta ISS

Sundsvall Logent

Västerås Mälarhamnar

Jernhusens nya kombiterminal i Västerås öpp-nade den 3 februari 2010. Terminalen är öppen för alla aktörer på lika villkor och ligger i ett av Västerås mest attraktiva logistiklägen, Hacksta.

Närheten till hamnen och smidiga anslut-ningsvägar till E18 resulterar i att Västerås Kombi terminal är en given knutpunkt i Mälar-dalens logistiknät.

Kombiterminalen i Västerås

De främsta konkurrenterna är kommuner, som ser möjligheten att öka sin attraktivitet gentemot näringslivet genom att i egen regi erbjuda gods och kombiterminaler.

Det finns även tåg och terminaloperatörer som vill hålla kvar vid det gamla systemet med stängda gods och kombiterminaler.

Flera större europeiska aktörer med egna kombiterminalnät vänder också blickarna mot den växande svenska marknaden.

Investeringar2010 skapade Jernhusen sin affärsmodell och upphandlade terminaloperatörer för att tillmötesgå marknadens behov av effektiva gods och kombiterminaler.

Den största enskilda investeringen under 2010 var färdigställandet av den nya kombiterminalen i Västerås som togs i drift i februari 2010.

Löpande uppgradering och utveckling av existerande terminaler fortsatte enligt plan och i takt med upphandling av nya terminaloperatörer. I början av 2010 togs kombiterminalerna i Göteborg, Jönköping och Stockholm i drift av nya terminaloperatörer och i slutet av året fick även kombiterminalerna i Gävle och Sunds vall nya terminaloperatörer.

Investeringarna utgår från en helhetssyn på verksamheten som bygger på tre delar: • Rätt placering, det vill säga att etablera eller utveckla terminaler på rätt platser i järnvägsnätet.

• Rätt affärsmodell, vilket betyder en affärsmodell som driver volym och därmed intäkter för hela branschen.

• Rätt utformning, som ger kostnadseffektiv och rationell drift och som öppnar möjligheter för ett brett serviceutbud.

Fastighetsbestånd I affärsområdet ingår 15 (15) fastig heter med ett bedömt totalt marknadsvärde på 243 (216) MSEK. Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 8,4 (8,4) procent.




0

30

40MSEK


2009 2010

10

20

Hållbar utvecklingGenom att bedriva en affärsmässig verksamhet som drar nya och större godsvolymer till järnvägen, bidrar Jernhusen till att minska miljöbelastningen. Effektivt utformade terminaler minskar antalet gods och fordonsförflyttningar.

Kranar som ersätter truckar minskar behovet av ytor och gör hanteringen effektiv. Terminalen kan därmed utnyttjas mer rationellt.

Jernhusen undviker nyetablering på mark som inte tidigare används för industriändamål och prioriterar också mer miljövänliga material, som betongsten istället för asfalt.

Utmaningar och framtidFör den samlade branschen ligger de stora utmaningarna framöver i att effektivisera godstransporter på järnväg, så att dessa fortsatt utgör ett konkurrenskraftigt alternativ till landsvägstransporter. För Jernhusen innebär detta investeringar i existerande anläggningar, men också i nya anläggningar på strategiska platser i järnvägssystemet. Samtidigt etablerar sig nya konkurrenter, vilket innebär att Jernhusen måste kunna agera både snabbt och långsiktigt. Stora framtida investeringsbehov kräver lösningar för samfinansiering som måste skapas i samförstånd mellan branschens aktörer.

Ytterligare en utmaning är att arbeta för att öka godstågens topphastighet till

160 km/h, vilket skulle bidra till ett väsentligt bättre kapacitetsutnyttjande av befintliga spår.

Jernhusen har en tydlig målbild för framtiden. Samtliga av Jernhusens terminaler ska vara öppna för alla att trafikera. Jernhusen ska vara den ledande aktören av befintliga terminaler och vid utveckling av nya. Målet är att fram till 2015 öka antalet hanterade enheter, från dagens 280 000 enheter per år till 560 000 enheter per år. Det långsiktiga målet är att hantera en miljon enheter på Jernhusens terminaler 2020. I målbilden ingår också en stark tillväxt genom effektiva lager och logistikbyggnader som kompletterar verksamheten vid kombiterminalerna.

Fastigheterna i affärsområdet har ett bedömt marknadsvärde på 243 (216) MSEK, motsva-rande 3 procent av koncernens totala marknadsvärde.


Kombiterminaler, 72%

Tomträtt, 5%

Godsterminaler, 3%

Godsterminaler, 23%

Affärsområdets fastighetsintäkter och rörelseresultat för 2010 uppgick till 32 (26) MSEK respektive 20 (16) MSEK. Förändringarna beror på öppnandet av egna terminaler med volymbaserade avtal istället för arrendeavtal samt att Västerås Kombiterminal öppnade i februari 2010.


Godsterminaler, 5%


Godsterminaler, 3%



ABC

B C



Affärsområde Projektfastigheter tillför kunnande och kompetens inom både tidiga skeden och genomförandefasen av fastighetsutvecklingsprojekt. Det gäller fastighetsbildning, planprocesser, bygglovsprocesser, upphandling av entre prenörer och konsulter samt projektledning under byggnation.

En del av affärsområdets fastigheter bedöms inte ingå i bolagets egentliga kärnverksamhet och ska därför på sikt säljas. Det rör sig om fastigheter som följde med vid bildandet av Jernhusen 2000/2001. Innan en sådan försäljning sker strävar Jernhusen efter att, i samarbete med blivande ägare och hyresgäster, ut veckla fastigheten och fylla

den med verksamheter som ytterligare stärker kopplingen mellan stationen och stadskärnan. Försäljningen gör det därefter möjligt för Jernhusen att på nytt investera i fastighetsutveckling, som i sin tur driver nya och större flöden av resenärer och besökare genom stationsområdet.

I de fall fastigheterna utvecklas för Jernhusens eget behov lämnas de, när detta är klart, över till lämpligt affärsområde för förvaltning.

Affärsområdet har utöver detta en egen uthyrningsverksamhet för projekt uthyrningar och stöttar även övriga affärsområden med uthyrningsrelaterade frågor.

MarknadMånga av Jernhusens fastigheter har attraktiva lägen, eftersom de ligger i storstadsregioner och i andra tillväxtregioner.

Fastighets och hyresmarknaden, som är konjunkturkänsliga, återhämtade sig under 2010 från konjunkturnedgången. I centrala lägen i storstadsregionerna ökade efterfrågan på moderna lokaler med kommunikationsnära lägen.

Avregleringen i transportbranschen påverkar indirekt affärsområdet, eftersom det är tillväxten i resande och besökare till stationerna samt godstransporter som driver Jernhusens hela

Affärsområde ProjektfastigheterAffärsområde Projektfastigheter har som huvuduppgift att stötta Jernhusens tre övriga affärsområden med kompetens och resurser när det gäller de komplexa fastighetsprojekt som Jernhusen driver.

Fakta



• Antal projekt: 58 (53)


• Lokalarea: 87 000 (67 000) kvm

• Ekonomisk vakansgrad: 6,2 (7,4)%

Förvaltningsberättelse Affärsområde Projektfastigheter


Fastigheterna i affärsområdet har ett bedömt marknadsvärde på 2 427 (2 019) MSEK, motsvarande 25 procent av koncernens totala marknadsvärde.


Projektfastigheter, 25%

Förvaltningsberättelse Affärsområde Projektfastigheter

verksamhet. Avregleringen och den ökande konkurrensen mellan olika aktörer i sig driver emellertid en effektivisering och modernisering. Detta öppnar upp för nya användningsområden för Jernhusens fastigheter då exempelvis existerande underhållsdepåer och godsterminaler kan flyttas till mer strategiska lägen i takt med att resande och transportmönster förändras.

ErbjudandeJernhusens ska utveckla och förädla nuvarande och framtida fastigheter. Det kan handla om kontorsfastigheter, magasin och obebyggda tomter som tidigare använts för järnvägsändamål och som får nya användningsområden.

Internt erbjuder affärsområdet de andra affärsområdena sin kompetens inom fastighetsutveckling. I de fall Jernhusen beslutat att själv driva projektet till färdigställande, riktar sig erbjudandet externt mot hyresgäster som får tillgång till moderna och miljöanpassade lokaler för kontor eller handel.

När målet är att avyttra innan färdigställande, vänder sig affärsområdet till fastighetsutvecklare eller nya potentiella fastighetsägare som kan vara med och påverka planarbete och utformning av fastigheten.

Kunder och konkurrenterAffärsområdet har kunder och samarbetspartners på flera nivåer. I grunden är det Jernhusens övriga affärsområden som utgör kunderna. Affärsområdet har också kunder i form av de företag och organisationer som är hyresgäster i fastigheterna samt byggbolag och fastighetsutvecklare. Som partners i det gemensamma arbetet att vidareutveckla fastigheter och stadskärnor finns också fastighetsägare och Trafikverket samt landets kommuner, som ytterst har monopol på detaljplaner. För att framgångsrikt kunna driva utvecklingsprojekt måste en gemensam målbild delas av alla dessa parter.

Affärsområdets konkurrenter finns främst bland fastighetsägare och fastighetsutvecklare med fastigheter i centrala lägen.

Investeringar och avyttringarInvesteringarna fortsatte under 2010 i Kungsbrohuset och i Centralhuset i Sundbyberg.

Ett viktigt investerings beslut togs avseende kvarteret Orgel pipan 6 i centrala Stockholm. Jernhusen planerar att utveckla fastigheten genom att bland annat bygga nya Station Stockholm City på fastigheten och integrera denna med Centralstationen och Cityterminalen i World Trade Center i samband

med färdigställandet av Citybanan. Tillsammans ska dessa bilda ett helt nytt sammanhängande resecentrum för Citybanan, bussar och fjärrtåg och bli den naturliga entrén för resande till, från och inom Stockholmsregionen.

Under det kommande året kommer Jernhusen att inleda nya ut vecklingsarbeten, bland annat i Öster sund och i Liljeholmen i Stockholm där möjligheterna att utveckla fastigheter med bostäder och kontor nu utreds.

Under 2010 sålde Jernhusen två färdigutvecklade projektfastigheter vid järnvägsstationen i Sundbyberg till AMF Pensionsförsäkring.

FastighetsbeståndI affärsområdet ingick 77 (79) fastigheter med ett bedömt totalt marknadsvärde på 2 427 (2 019) MSEK.

Utöver Kungsbrohuset och Orgelpipan 6, som är de värdemässigt största fastigheterna, ingår flera markområden, oftast i anslutning till stationsområden, men även på andra platser. I flera av dessa finns det stora möjligheter till utveckling med nya byggrätter under de kommande åren.

I fastighetsbeståndet ingick också under året totalt 46 fastigheter för Storstockholms lokaltrafik (SL). Från och med 2011 ingår detta fastighetsinnehav i affärsområde Depåer.





ABC

B C




0

75

100MSEK


2009 2010

25

50

Affärsområdets fastighetsintäkter och rörelseresultat för 2010 uppgick till 97 (39) MSEK respektive 65 (26). Förändringarna beror på fastigheter som förvärvats eller färdigställts under 2010 samt ökade energi, förvaltnings och driftkostnader.


Hållbar stadsutvecklingJernhusen har höga ambitioner gällande hållbarhet i fastighetsutvecklingsprojekt. Redan på ritningsstadiet ställs krav på arkitekter och projektörer när det gäller sunda materialval, bra inomhusklimat och framför allt låg energiförbrukning. Som verktyg används olika miljöklassningssystem.

Genom de centralt belägna markinnehaven kring stationerna finns – framför allt i de större städerna – möjligheten att bidra till en hållbar utveckling av hela staden. Genom att skapa trygga, säkra, attraktiva stationer, tillföra nya arbetsplatser, bostäder och handel på stations områdena ökar antalet res enärer och besökare.

Fler väljer kollektivt resande om avståndet till en station är kort och då minskar också biltrafiken och därmed koldioxidutsläppen. Utveckling av stationsområdena innebär ett nära samarbete med kommuner och andra intressenter, där projekten mognar fram till väl integrerade delar av staden. I många fall finns potential att skapa såväl helt nya stadsdelar som att bygga ihop befintliga.

Utmaningar och framtidUnder 2011 intensifieras arbetet med planprocessen för kvarteret Orgel pipan 6/Station Stockholm City.

Arbetet med att förnya och grundförstärka själva centralstationen i Stockholm fortsätter, liksom arbetet vid resecentrum i Uppsala, som invigs i sin helhet hösten 2011. Projekten i Göteborg, där Västlänken kommer att öppna nya möjligheter, och i Malmö, där Citytunneln öppnade i slutet av 2010, fortsätter även de.

Ett stort antal möjliga stadsutvecklingsprojekt i olika storlek och omfattning undersöks och utvärderas löpande. För Jernhusen innebär det en utmaning att genomföra projekt i mindre städer, där det ofta är svårare att lösa finan s i ering och att klara avkastningskraven.

Andra utmaningar är dels att vidareutveckla den kompetens och kapacitet som behövs för att kunna driva fastighetsutvecklingsprojekt, dels att hitta samverkansformer med andra intressenter, som kommuner och fastighetsägare. Målet är att Jernhusen ska kunna bidra till en dynamisk, hållbar, attraktiv och säker stadsmiljö.

I samband med detta finns det en utmaning för Jernhusen när det gäller att få samsyn med kommuner, länsstyrelser och beslutsfattare kring bebyggelseutformning i stationsnära lägen.

Det är även en utmaning att driva större stadsutvecklingsprojekt med många samarbetspartners som till exempel Arenastaden.

Jernhusen har tillgång till ett antal fastigheter med stor utvecklingspotential för framtiden. Ett av de mer spännande projekten kan inledas tidigast 2017, då Citybanan i Stockholm ska stå klar. När så är fallet kommer hälften av tågtrafiken genom Stockholm att gå under jord, vilket öppnar möjligheter för en ombyggnad och överdäckning. Då kommer stora centrala ytor i Västra City vara möjliga att utnyttja för stationen, kommersiella fastigheter och bostäder, beroende på behov och möjligheter.

På samma sätt finns det möjligheter till nya stadsprojekt, främst i de övriga storstadsregionerna Göteborg och Malmö, men även vid övriga viktiga bytespunkter för resande.

I Kungsbrohuset, med en uthyrbar yta på cirka 26 400 kvm, har de sista stora inflyttningarna skett under inledningen av 2011 och fastig heten är nu fullt uthyrd.

Kungsbrohuset fick under projekteringsfasen ett mål om en energi förbrukning på 51 kWh per kvadratmeter och år, vilket är mindre än hälften av nybyggnadskraven. Huset är miljöklassat enligt tre system; Green Building, P-märkning och det omfattande svenska systemet Miljöbyggnad. I drift har det visat sig att huset kommer ned till 50 kWh per kvadratmeter och år.

Kungsbrohuset


Bolagsstyrningsrapport 2010

Väl fungerande principer för bolagsstyrning är viktiga för att på ett effektivt och kontrollerat sätt leda verksamheten. Den skapar förutsättningar för en bra roll och ansvarsfördelning mellan ägare, styrelse och ledning samt säkerställer öppenhet gentemot ägare, kapitalmarknad och övriga intressenter. Bolagsstyrningsrapporten för 2010 är fastställd av Jernhusens styrelse och verkställande direktör samt granskad av bolagets revisorer.

Jernhusen AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm som ägs till 100 procent av svenska staten. Jernhusen ska, inom ramen för kravet på affärsmässighet, vara ett ledande företag i utvecklingen av den svenska transportsektorn med anknytning till järnväg. Bolaget ska direkt eller indirekt genom dotter och intressebolag utveckla, förvalta och äga fastigheter, tillhandahålla fastighets relaterade tjänster och andra tjänster med anknytning till kollektivt resande och godstransporter på järnväg samt bedriva därmed förenlig verksamhet.

BolagsstyrningTill grund för Jernhusens bolagsstyrning ligger årsredovisningslagen samt andra svenska lagar, regler, riktlinjer och förordningar, såsom aktiebolags

lagen, statens ägarpolicy inklusive riktlinjer för företag med statligt ägande gällande extern rapportering och anställningsvillkor till ledande befattningshavare samt svensk kod för bolagsstyrning (Koden). Därutöver finns även bolagsordningen, styrelsens arbetsordning och instruktioner för vd.

En reviderad Kod trädde i kraft den 1 februari 2010 och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se.

Av ägarens riktlinjer framgår även krav i ett antal policyfrågor. Företag med statligt ägande ska vara ett föredöme i miljömässigt och socialt ansvar, i jämställdhetsarbetet, i arbetet för mångfald och mot diskriminering.

Bolagsstyrningsrapporten för 2010 är granskad av revisorerna. Läs mer i revisionsberättelsen på sidan 95.

Avvikelser från Koden Jernhusen anger om reglerna för bolagsstyrning följts under det senaste räkenskapsåret utifrån principen ”följa eller förklara”. Avvikelser redovisas i tabellen på sidan 42.

ÄgarstyrningAktieägarens (svenska staten) rätt att besluta i Jernhusens angelägenheter utövas vid bolagsstämman som är Jernhusens högsta beslutande organ.

Statens ägande i Jernhusen har förvaltats av Näringsdepartementet. Från den 1 januari 2011 sköts förvaltningen av Finansdepartementet.

BolagsstämmaKallelse till årsstämma samt kallelse till extra bolagsstämma där fråga om ändring av bolagsordningen ska behandlas, ska enligt bolagsordningen utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före stämman.

Kallelse till annan extra bolagsstämma ska utfärdas tidigast sex veckor och senast två veckor före stämman.

Kallelse ska skickas med post till aktieägaren samt annonseras i Post & Inrikes Tidningar och Dagens Nyheter.

ÅrsstämmaÅrsstämma ska enligt statens ägarpolicy hållas senast den 30 april varje år. I statligt ägda bolag bör allmänheten bjudas in att närvara och någon form av arrangemang bör anordnas där även allmänheten bereds möjlighet att ställa frågor till bolagsledningen.

Utdelning ska ske senast två veckor efter årsstämman.

På förslag från ägaren utser årsstämman styrelse, styrelsens ordförande och revisorer. Vidare fastställs resultat och balansräkning, vinst eller förlustdispositioner. Beslut tas om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och vd samt styrelsens arvode. Även andra ärenden som

Avvikelser från Kodens föreskrifter under 2010

Kodregel Avvikelse Förklaring

1.1 Uppdaterades i januari 2011

Uppmärksammades ej att tid och ort för årsstämma ska lämnas på bolagets webbplats senast i samband med tredje kvartalsrapporten.

1.3–1.4, 2.1–2.7,4.6, 8.1, 10,2

Valberedning ersätts av ägarens nomineringsprocess.

Nominering av ordförande vid årsstämma, styrelseledamöter och revisorer sker enligt de principer som beskrivs i statens ägarpolicy. Dessa ersätter Kodens regler avseende valberedning.

4.5 Redovisas inte. I statligt helägda bolag saknas skäl för att redovisa oberoende i detta avseende.

6.1 Ägaren väljer snarast ny ordförande på extra bolagsstämma.

Om ordföranden lämnar sitt uppdrag under mandattiden ska ägaren snarast välja ny ordförande på extra bolagsstämma enligt statens ägarpolicy.

RevisionsutskottErsättningsutskott

Valberedning/Näringsdepartementet

Interna styrsystemInternkontroll

Styrelse

Aktieägare utgörårsstämma

Vd

Ext

ernr

evis

orer

Ext

erna

sty

rsys

tem

Översikt av bolagsstyrningen i Jernhusen

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrningsrapport


ankommer på årsstämman i enlighet med aktiebolagslagen, bolags ordningen och statens ägarpolicy såsom fastställande av hållbarhetsredovisning avhandlas.

I förekommande fall ska revisorer väljas på stämman.

Jernhusens årsstämma ägde rum den 22 april 2010 i Stockholm. Ägaren representerades av Jenny Lahrin, Näringsdepartementet. Årsstämman var öppen och allmänheten inbjöds att närvara. Jernhusens pris till Årets Resenärsvän delades ut i samband med årsstämman.

Årsstämman 2011 kommer att hållas den 28 april 2011 i Stockholm.

Årsstämmoprotokoll finns tillgängliga på Jernhusens webbplats, jernhusen.se.

StyrelseStyrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltning av bolagets angelägenheter. Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning som bland annat reglerar sammanträdesfrekvens, huvudpunkter vid ordinarie sammanträden och ansvarsfördelning mellan styrelse och vd.

Det är även styrelsens ansvar att information om tid och plats för bolagsstämman skickas till riksdagens centralkansli i anslutning till utfärdandet av kallelsen. Riksdagsledamöters önskan att närvara på bolagsstämman ska i förväg anmälas till styrelsen och anmälan bör vara styrelsen tillhanda senast en vecka före bolagsstämman.

NomineringsprocessFör de statliga bolag som inte är marknadsnoterade ersätter principerna i statens ägarpolicy Kodens riktlinjer som berör beredning av beslut om nominering av styrelseledamöter och revisorer. För dessa bolag tillämpas enhetliga och gemensamma principer för en strukturerad nomineringsprocess. Syftet är att säkerställa en effektiv kompetensförsörjning till bolagens styrelser. Nomineringsprocessen koordineras av enheten för statligt ägande inom Närings departementet.

Där analyseras kompetensbehovet utifrån bolagets verksamhet, situation och framtida utmaningar samt respek

tive styrelses sammansättning. Därefter fastställs eventuella rekryteringsbehov och rekryteringsarbetet inleds. Urvalet av ledamöter görs utifrån en bred rekryteringsbas i syfte att ta till vara på kompetensen hos såväl kvinnor och män, som hos personer med olika bakgrund, kompetensområde och erfarenhet. När processen avslutas ska gjorda nomineringar offentliggöras enligt Kodens riktlinjer.

Styrelsens sammansättningEnligt Jernhusens bolagsordning ska styrelsen bestå av minst tre och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Vid årsstämman den 22 april 2010 omvaldes samtliga styrelseledamöter. Arbetstagarrepresentanten Thomas Franzon, representerande SACOförbundet Trafik och Järnväg, fick förnyat förtroende. Av ledamöterna kom två från Näringsdepartementet, en från landstingsvärlden och tre från näringslivet. Kompetensbredden är god och representeras av olika områden med betydelse för Jernhusens verksamhet, finans, fastighet, projektutveckling och marknadskommunikation.

Fram till och med den 31 oktober 2010 bestod Jernhusens styrelse av sex av årsstämman utsedda ledamöter, varav två ledamöter var kvinnor samt en ledamot som var utsedd av arbetstagarorganisationen. Den 1 november 2010 tillträdde Kerstin Gillbro som vd och avgick i samband med detta som styrelseledamot. Ingen person från ledningen ingår i styrelsen och i enlighet med statens riktlinjer är inte heller vd ledamot i styrelsen. Styrelsens genomsnittsålder är 58 år.

Styrelsens ledamöter presenteras när-mare på sidorna 48–49.

Styrelseledamöternas oberoendeDe ledamöter som valts av ägaren anses vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledning. Ingen av de bolagsstämmovalda ledamöterna, eller någon till dessa närstående, innehar några finansiella instrument i bolaget.

Statens riktlinjer klargör att nomineringar till styrelsen offentliggörs enligt Kodens riktlinjer med undantag för redovisning av oberoende i förhål

lande till större ägare. Redovisning av oberoende i förhållande till större ägare, syftar i all huvudsak till att skydda minoritetsaktie ägare i bolag med spritt ägande. I statligt helägda bolag saknas därför dessa skäl för att redovisa oberoende.

Styrelsens ordförandeStyrelsens ordförande väljs av stämman. Ordföranden ska säkerställa att styrelsearbetet bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åligganden, vilket bland annat omfattar ansvaret att leda styrelsearbetet, ha regelbunden kontakt med vd samt se till att styrelsen får tillfredsställande informations och beslutsunderlag.

Ordföranden har ett så kallat samordningsansvar som innebär att styrelsen genom styrelseordföranden samordnar sin syn med företrädare för ägaren när bolaget står inför särskilt viktiga avgöranden. Ordföranden svarar också för att styrelsen årligen genomför en utvärdering av det egna arbetet samt av vd.

Styrelsens utvärdering av eget arbeteI slutet av verksamhetsåret genomförs en strukturerad utvärdering av styrelsens arbete. Styrelsens ledamöter fyller i ett frågeformulär med totalt 40 frågor och poängsätter sitt eget och det gemensamma styrelsearbetet i en femgradig skala. Resultatet sammanställs av ordföranden och därefter har styrelsen en genomgång och utvärderar resultatet. För 2010 blev den genomsnittliga poängen 4,5, jämfört med 4,4 för 2009. Inte på någon fråga understeg genomsnittspoängen 4,0.

Utvärderingen syftar i första hand till att identifiera områden där styrelsearbetet kan förbättras. Dessutom har Näringsdepartementet möjlighet att ta del av utvärderingen som en del av underlaget vid rekrytering av nya styrelseledamöter. Områden som styrelsen identifierade som särskilt viktiga och där ytterligare förbättringar kan ske är bedömning av risker av olika slag samt en fördjupad förståelse och kunskap om delar av Jernhusens breda verksamhetsportfölj.


Styrelsens arbeteVilka ärenden som styrelsen ska behandla följs i huvudsak av aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning, som fastställs varje år av styrelsen.

De huvudsakliga uppgifterna för styrelsen är att fastställa verksamhetens mål och strategi, tillsätta, utvärdera och vid behov entlediga vd. Andra uppgifter är att se till att det finns effektiva system för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet, se till att det finns en tillfredsställande kontroll av bolagets efterlevnad av lagar, regler, policies, riktlinjer som gäller bolagets verksamhet och se till att bolaget följer av regeringen antagna riktlinjer för anställningsvillkor för ledande befattningshavare i företag med statligt ägande samt se till att erforderlig etiska riktlinjer fastställs för bolagets uppträdande.

I styrelsens uppgifter ingår även att förvalta ärenden av principiell beskaffenhet eller som annars är av stor vikt, fastställa och revidera sådana policydokument och instruktioner i övrigt som styrelsen från tid till annan finner anledning att särskilt upprätta och säkerställa att bolaget i tillämpliga delar följer Koden. Vidare ska styrelsen godkänna större investeringar, förvärv och försäljningar och väsentliga förändringar av koncernens organisation.

Styrelsen ska vidare se till att bolagets redovisning och förvaltningen av dess finansiella medel håller hög kvalitet och kontrolleras på ett betryggande sätt och följer av regeringens riktlinjer för extern rapportering för företag med statligt ägande. Kraven är att de statligt ägda bolagen ska var lika väl genomlysta som noterade bolag. Detta ställer höga krav på kvaliteten i den externa rapporteringen. Styrelsen säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom att ingående behandla delårsrapport, årsredovisning och bokslutskommuniké på styrelsemöten samt pressmeddelanden i anslutning till dessa.

Styrelsen har delegerat till bolagsledningen att säkerställa kvaliteten i presentationsmaterial i samband med möten med media, ägare och finansiella institutioner.

Styrelsen har genomgångar med revisorerna då rapporter från revisio

nen behandlas. Vid diskussioner om investeringar och avyttringar samt andra ärenden av större betydelse ges medarbetare i organisationen möjlighet att ge fördjupad information till styrelsen.

Styrelsemöten, utöver konstituerande styrelsemöte, ska hållas regelbundet eller när någon styrelseledamot eller vd så begär. Antalet styrelsemöten får aldrig understiga fyra per räkenskapsår. Vid det konstituerande sammanträdet fastställs styrelsens arbetsordning och instruktion för den verkställande direktören samt att firmatecknare utses.

Antal styrelsemöten uppgick under 2010 till nio, varav ett var konstituerande möte och ett var per capsulam. Vd föredrar en lägesrapport på samtliga styrelsemöten.

Huvudfrågor under 2010 har varit: Nr 1/10: Bokslutskommuniké 2009,

affärsplan och budget, rörlig lönedel, policies och personalpolicy.

Nr 2/10: Årsredovisning 2009, årsstämma, investeringar, avyttringar och uthyrningar.

Nr 3/10: Konstituerande styrelsemöte, delårsrapport jan–mar 2010, investeringar, avyttringar och uthyrningar, fastställande av policies, utseende av ledamöter och ordföranden till revisions och ersättningsutskotten.

Nr 4/10: Studiebesök höghastighetsbana, Lissabon, investeringar, avyttringar och uthyrningar, finansiering, kostnadskontroll, strategisk inriktning.

Nr 5/10: Rekrytering av vd (per capsulam).

Nr 6/10: Rapportering från styrelseutskotten, rekrytering av vd, delårsrapport jan–jun 2010.

Nr 7/10: Strategisk inriktning, Rapportering från styrelseutskotten, Arenastaden.

Nr 8/10: Rapportering från styrelseutskotten, fastställande av instruktion till vd samt utseende av firmatecknare, investeringar, avyttringar och uthyrningar, delårsrapport jan–sep 2010, internkontroll och riskhantering, styrelseutvärdering.

Nr 9/10: Rapportering från styrelseutskotten, investeringar, avyttringar och uthyrningar, affärsplan och budget, internkontroll och riskhantering, finansiering och ränteriskhantering.

ErsättningsutskottErsättningsutskottets uppgift är att bereda ärenden gällande löner och övriga anställningsvillkor för vd och övriga ledande befattningshavare i Jernhusen. I arbetsuppgifterna ingår att utvärdera huvudkandidaterna vid anställning av nya medarbetare inom denna grupp. Ersättningsutskottet kan även bereda frågor som rör löner och anställningsvillkor för övriga anställda om dessa är av principiell karaktär. Exempel på sådana frågor är resultatlön som omfattar alla anställda utom vd och ledande befattningshavare. Utskottet lämnar förslag till styrelsen som beslutar i det aktuella ärendet.

Ersättningsutskottet bestod 2010 av styrelseordföranden Rolf Lydahl som leder utskottets arbete samt styrelseledamöterna Björn Ekström och Bosse Wallin. Ersättningsutskottet sammanträdde fem gånger (varav ett per capsulam) och hade dessutom löpande kontakter i samband med anställningar och andra lönefrågor.

RevisionsutskottRevisionsutskottets uppgift är att: • svara för beredningen av styrelsens arbete med att kvalitetssäkra bolagets finansiella rapportering.

• bereda förslag till styrelsen om fördjupande granskningsområden utöver de uppgifter som inkluderas i den löpande granskningen.

• fortlöpande träffa bolagets revisor för att informera sig om revisionens inriktning och omfattning samt diskutera samordningen mellan den externa revisionen, interna kontrollen och synen på bolagets risker.

• bereda förslag om riktlinjer för vilka andra tjänster än revision som bolaget får upphandla av bolagets revisor.

• utvärdera revisionsinsatsen och via styrelsen informera ägaren om resultatet av utvärderingen.

• via styrelsen stödja ägaren vid framtagandet av förslag till revisor och arvodering av revisionsinsatsen.



Revisionsutskottet ska fortlöpande lämna muntliga rapporter till styrelsen om sitt arbete. Protokoll från utskottets möten ska anmälas till styrelsen vid det närmast kommande styrelsemötet och ingå i det material som utsänds inför mötet.

Revisionsutskottet bestod 2010 av styrelseledamöterna Richard Reinius som också är revisionsutskottets ordförande, Kerstin Gillsbro (fram till och med den 31 oktober 2010), Kia Orback Pettersson samt Rolf Lydahl (från och med den 1 november 2010). Revisionsutskottet sammanträdde fem gånger. Vid tre av dessa möten deltog även bolagets revisorer från Ernst & Young.

Styrelsens arvodeArvodet bestäms av årsstämman efter förslag från ägaren. Vid årsstämman 2010 beslutades följande:• att arvode till styrelsens ledamöter från och med årsstämman och intill nästa årsstämma ska utgå till ordföranden med 182 000 kronor och till annan ledamot med 91 000 kronor.

• att ersättning till ersättningsutskottet ska utgå med 30 000 kronor till ordföranden och 20 000 kronor till övriga ledamöter i utskottet.

• att ersättning till revisionsutskottet ska utgå med 40 000 kronor till ordföranden och 30 000 kronor till övriga ledamöter i utskottet. För information om styrelsens arvode 2010, se tabellen nedan samt not 9.

Vd och koncernledningVd leder verksamheten enligt den svenska aktiebolagslagen, andra lagar och förordningar, statens ägarpolicy, Koden, bolagsordningen samt inom de ramar styrelsen lagt fast, bland annat i en skriftlig instruktion för verkställande direktören. Instruktionen fastställs årligen av styrelsen och klargör vd:s ansvar för den löpande förvaltningen, former för rapportering till styrelsen och innehåll i denna, krav på interna styrinstrument samt frågor som alltid kräver styrelsens beslut eller anmälan till styrelsen.

Vd tar i samråd med styrelsens ordförande fram nödvändig information och dokumentation som underlag för styrelsens arbete och för att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda beslut, föredrar ärenden och motiverar förslag till beslut samt rapporterar till styrelsen om bolagets utveckling.

Per Berggren var vd fram till och med den 30 september 2010. Kerstin Gillsbro tillträdde som vd den 1 november 2010. Under mellantiden arbetade Jernhusens vvd/Ekonomi direktör Anders Bäck som tillförordnad vd.

Vd föreslår till ersättningsutskottet anställning av och ersättning till ledande befattningshavare, innefattande fast lön, pensioner och andra förmåner. Ersättningsutskottet bereder ärendena som sedan beslutas av styrelsen.

Vid utgången av 2010 bestod koncernledningen av tio personer. Ledningsgruppen sammanträdde 20 gånger under 2010. Ledningen presente-ras närmare på sidorna 50–51.

Styrelsens sammansättning, antal möten samt arvoden under 2010

Namn Invald år

Antal styrelse

möten

Antal möten i revisionsutskottet

Antal möten i ersättningsutskottet

Ordinarie arvode, kr

Arvode utskottsarbete, kr

Rolf Lydahl (Ordförande i styrelsen och i ersättningsutskottet) 1) 2003 8/9 0/0 5/5 182 000 35 000

Björn Ekström 2007 9/9 5/5 91 000 20 000

Kerstin Gillsbro 2) 2006 6/8 5/5 75 800 25 000

Kia Orback Pettersson 2004 9/9 5/5 91 000 30 000

Richard Reinius (Ordförande i revisionsutskottet) 3) 2005 8/9 5/5 37 900 16 700

Bosse Wallin 2003 9/9 5/5 91 000 20 000

Thomas Franzon (Arbetstagarrepresentant) 2003 9/9

1) Ledamot i revisionsutskottet från den 1 november 2010 (ersätter Kerstin Gillsbro).2) Styrelseledamot och medlem i revisionsutskottet fram till den 31 oktober 2010. Från den 1 november 2010 vd i Jernhusen.3) Ordförande i revisionsutskottet. Vid årsstämman 2010 beslutades att ingen ersättning ska utgå till ledamot anställd i Regeringskansliet.

Utvärdering av vdStyrelseordföranden har en gång per år en genomgång med vd för att utvärdera dennes arbete under det gångna året. Vid detta tillfälle analyseras om vd:s individuella mål uppnåtts samt bestäms nya mål för det kommande året. Styrelsens medlemmar ges möjlighet att komma med synpunkter inför denna genomgång samt får en redogörelse för vad som avhandlats och vilka slutsatser som dragits.

Styrelseordföranden genomförde en utvärdering av den avgående vd i januari 2010. Av nuvarande vd, som tillträdde i sin befattning i november 2010 har någon utvärdering inte ägt rum.

Ersättning till ledande befattningshavareRegeringens riktlinjer samt aktie bolagslagens reglerVid beslut om ersättning och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare ska Jernhusen tillämpa regeringens vid var tid gällande riktlinjer för anställningsvillkor för ledande befattningshavare i företag med statligt ägande. Nu gällande riktlinjer för anställningsvillkor för ledande befattningshavare i företag med statligt ägande beslutades av regeringen den 20 april 2009.

Jernhusen tillämpar även de regler i aktiebolagslagen och årsredovisningslagen som gäller för publika bolag och aktiemarknadsbolag avseende redovisning av ersättningar till ledande befattningshavare.


Befintliga anställningsvillkorStyrelsens förslag till riktlinjer till årsstämman den 28 april 2011 överensstämmer med av bolaget tidigare tilllämpade riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare. Ersättning till ledande befattningshavare 2010 framgår av not 9 i årsredovisningen för 2010.

Avvikelser från riktlinjen gäller för vice verkställande direktör i två avseenden, uppsägningstiden uppgår till 12 månader, om uppsägningen sker från arbetsgivarens sida och pensionsavsättningen uppgår till 32 procent. I övrigt följer anställningsavtalen för övriga ledande befattningshavare regeringens riktlinjer.

Beredning och uppföljning av frågor om anställningsvillkorBeredning av anställningsvillkor hanteras enligt följande. Ersättning och andra anställningsvillkor till verkställande direktören och vice verkställande direktören ska beslutas av styrelsen efter beredning av ersättningsutskottet. Ersättning till övriga ledande befattningshavare, bereds av styrelsens ersättningsutskott på förslag från verkställande direktören och ska beslutas av styrelsen. Ersättning och andra anställningsvillkor ska följa de riktlinjer som har beslutats av bolagsstämman. Innan beslut om enskild ersättning fattas ska det finnas skriftligt underlag som utvisar bolagets totala kostnad. Besluten ska protokollföras.

Styrelsen ska säkerställa att ersättningarna följer dessa och regeringens riktlinjer genom att jämföra villkor för motsvarande statliga och privata företag som när det gäller storlek, komplexitet och omsättning är jämförbara med Jernhusens. Uppföljningar ska också regelbundet genomföras genom lönejämförelser.

Avvikelse från riktlinjernaStyrelsen kan om det finns särskilda skäl i ett enskilt fall frångå dessa riktlinjer. Styrelsens motiv måste i dessa fall dokumenteras.

Stämmans godkännandeStyrelsen föreslår att årsstämman för Jernhusen godkänner ovan angivna riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare.

Rörlig lönedelHos Jernhusen omfattas alla anställda, utom vd och övriga ledande befattningshavare, av en rörlig lönedel. Syftet med denna är att skapa förutsättningar för att uppnå bolagets mål genom att attrahera kompentent personal, förtydliga styrningen av verksamheten samt öka motivationen. Den rörliga lönedelen består av två delar, en koncerngemensam del och en individuell del.

Det finns två personalkategorier, varav majoriteten av medarbetarna tillhör personalkategori 1. Personalkategori 2 utgörs av cirka 15 chefer som rapporterar till ledande befattningshavare.

För personalkategori 1 gäller att maximalt en månadslön kan betalas ut med 50 procent baserat på det koncerngemensamma målet och 50 procent på det individuella målet. För personalkategori 2 gäller att maximalt två månadslöner kan betalas ut med 25 respektive 75 procent. 2010 uppnåddes inte det koncerngemensamma målet, vilket innebar att denna del inte berättigade till utdelning.

Några utestående aktie eller aktiekursrelaterade incitamentsprogram för styrelsen eller ledningen förekommer inte.

RevisorerRevisorernas uppdrag är att oberoende granska styrelsen och vd:s förvaltning samt bolagets och koncernens årsredovisning och bokföring. Ansvaret för val av revisorer ligger alltid hos ägaren och val av revisorer beslutas på årsstämman. Jernhusen biträder ägaren vid framtagandet av utvärdering och förslag på revisorer.

Vid årsstämman 2009 omvaldes Ernst & Young AB till revisorer, med auktoriserade revisorerna Ingemar Rindstig och Magnus Fredmer som påskrivande. Uppdraget innehas till och med årsstämman 2012.

Revisorerna arbetar utifrån en revisionsplan och rapporterar sina iakttagelser till revisionsutskottet löpande under året och till styrelsen i samband med att delårsrapporten januari– september och årsredovisningen fastställs av styrelsen. Revisorerna inhämtar synpunkter från revisionsutskottet avseende Jernhusens risker som beaktas i revisionsplanen. Revisorerna deltar vid tre möten med revisionsutskotten samt även vid årsstämman för att föredra revisionsberättelsen som beskriver granskningsarbetet och gjorda iakttagelser.

Revisorerna presenteras närmare på sidorna 48–49.

Styrelsens rapport om intern kontrollStyrelsen ansvarar enligt aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med Koden avsnitt 7.4 och är avgränsad till den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Den interna kontrollen i Jernhusen följer ett etablerat ramverk COSO modellen (the Committee of Sponsoring Organizations), vilken består av fem sinsemellan beroende komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.

KontrollmiljöKontrollmiljön anger tonen i organisationen och påverkar kontrollmedvetenheten hos dess medarbetare. Den innefattar de värderingar och den etik som styrelsen och ledningen kommunicerar utifrån en uppförandekod samt organisationens struktur, ledarskap, beslutsvägar, ansvar och befogenheter och medarbetarnas kompetens.

Styrelsen har det yttersta ansvaret för den interna kontrollen avseende finansiell rapportering och har fastställt en arbetsordning som klargör styrelsens ansvar och som reglerar styrelsens och dess utskotts inbördes arbetsfördelning. Styrelsen har vidare utsett ett revisionsutskott som har till uppgift att säkerställa att fastlagda principer för den finansiella rapporteringen, interna kontrollen för densamma samt att



ändamålsenliga relationer med bolagets revisorer upprätthålls.

Styrelsen utövar sin kontroll främst genom att fastställa policydokument, instruktioner till vd, verksamhetsmål och strategi samt affärsplan och budget. Vidare finns det i bolaget en beslutsordning med förteckning av alla anställdas befogenheter.

RiskbedömningRiskbedömingen görs årligen i samråd mellan ledningen, revisionsutskottet och revisorerna. Utifrån riskbedömningen tar revisorerna fram en revisionsplan där de mest väsentliga riskerna granskas, revideras och rapporteras. Revisionsplanen presenteras på ett revisionsutskottsmöte där ledningen och ledamöterna i revisionsutskottet har möjligheter att göra inspel.

Inom alla större projekt genomförs riskanalyser och uppföljning under projektens olika faser. Särskild vikt läggs på att säkerställa värderingen av förvaltningsfastigheter, finansiering, debitering av hyra samt av investeringar. Den enskilt största risken i Jernhusen är bedömningen av värdet på dess förvaltningsfastigheter. Cirka 82 procent av marknadsvärdet har värderats av en extern oberoende värderare.

Känslighetsanalysen nedan visar effekten på respektive resultatpost vid en förändring om en procent. Beräkningarna utgår från den 1 januari 2011 med då gällande hyresavtal och avtalsvillkor, vakansgrad, upplåning och räntebindning.

Känslighetsanalys

Resultateffekt/år, MSEK

Hyresintäkter, ±1% +/–7

Vakansgrad lokaler, ±1% –/+7

Driftkostnader, ±1% /+4

Direktavkastningskrav, värdeförändringar fastigheter, ±0,1%

–152/+157

Räntenivå, marknadsränta, ±1% –/+18

KontrollaktiviteterVid varje styrelsemöte följs den ekonomiska utvecklingen upp mot budget samt hur utvecklingen av beslutade investeringar och försäljningar följer uppgjorda planer. Vid större avvikelser från budget, om planerade försäljningar förskjuts i tiden och om beslu

tade investeringar bedöms bli mer kostsamma, rapporterar vd detta till styrelsen. Dessutom sammanställs varje månad, förutom januari och juli, en rapport till styrelsen som innehåller periodens resultat, viktiga affärshändelser, investeringar, avyttringar, vakanser samt finansiering. Genom månadsrapporten får styrelsen kontinuerligt en god bild av företagets finansiella risker och möjligheter. Styrelsen säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporteringen dels genom instruktion för verkställande direktören, dels genom att behandla rapporter från revisionsutskottet i form av upprättade protokoll samt observationer, rekommendationer och förslag till beslut och åtgärder.

Vid varje kvartal går revisonsutskottet igenom delårsrapporter och årsredovisning, värderings och redovisningsfrågor, risker i den finansiella rapporteringen, redovisningsprinciper, projektrevisioner och hur den interna kontrollen säkerställs.

Se sidorna 44–45 för mer detaljerad beskrivning av revisionutskottets uppgifter.

Då Jernhusen har stor investeringsvolym och som till stor del påverkar den finansiella rapporteringen säkerställs den interna kontrollen av större projekt genom projektrevisioner. Projekt revisorn har under året genomfört cirka 20 projektrevisioner av större investeringsprojekt (>100 MSEK) där projektens planering och framåtskridande dokumenteras och analyseras. Vid större och mera komplicerade projekt tas extern specialistkompetens in för att komplettera den interna projektrevisionen i vissa kunskapskategorier. Rapportering av projektrevisionerna sker muntligt och skriftligt till revisionsutskottet kvartalsvis, där även projektdeltagare i vissa fall deltar.

Under året har en koncerngemensam projektledningsmetodik ”Jernboken” implementerats där en struktur för gemensam rapportering, nomenklatur, kontoplaner, skallkrav etc finns klargjorda.

Information och kommunikationJernhusen utformar årsredovisning, bokslutskommuniké, delårsrapporter och annan löpande information i enlig

het med svensk lag, ägardirektiv och praxis. Informationsgivningen ska präglas av öppenhet, samt vara korrekt, relevant och tillförlitlig. Rapporterna publiceras på Jernhusens webbplats och distribueras till ägare och andra intressenter som anmält sitt intresse för detta till bolaget.

I ett led att erbjuda en öppen information kommer Jernhusens årsstämma den 28 april 2011 att vara öppen för allmänheten.

UppföljningI samband med de styrelsemöten då kvartalsrapporten för tredje kvartalet och årsbokslutet behandlas, rapporterar de externa revisorerna de iakttagelser som gjorts i samband med revisionen. Uppföljning för att säkerställa den finansiella rapporteringen sker av styrelsen, revisionsutskottet, vd, ledningsgruppen och av affärsområden. Uppföljningen sker både formellt och informellt och inbegriper:• Regelbundna ledningsgruppsmöten där det ekonomiska utfallet, beslutade investeringar och större avvikelser mot budget följs upp.

• Affärsrådsmöten, som hålls månadsvis, där ledningsgruppen och chef control följer upp viktiga affärshändelser som större hyresavtal, avyttringar, förvärv och löpande investeringar vilket också protokollförs.

Bolagets revisorer rapporterar till revisionsutskottet en gång per år sina iakttagelser i en intern kontrollrapport där de ger sin bedömning av hur den interna kontrollen fungerar.

Behov av internrevision Jernhusen har anställt en projektrevisor som på uppdrag av styrelsen reviderar alla projekt överstigande 100 MSEK och som arbetar efter plan vilken godkänts av revisionsutskottet. Utöver projektrevision förekommer ingen övrig internrevision och styrelsens bedömning är att en sådan inte behövs. Bedömningen har gjorts utifrån bolagets affärsidé, planer och mål och hur internkontrollen är utformad inklusive den årliga externa revisionen.


8

Styrelse

Revisorer

1

4

3

65

7

2

Förvaltningsberättelse Styrelse och revisorer


Rolf LydahlStyrelseordförande

Styrelseledamot sedan 2003 och styrelseordförande sedan 2004. Ordförande i ersättningsutskottet sedan 2005 och ledamot i revisions utskottet sedan november 2010.

Född: 1945.

Utbildning: Civilekonom.

Huvudsaklig sysselsättning: Vd i Spero.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i IndeCap. Styrelseledamot i Vasakronan, Nobina och Steneken.

1 Kia Orback PetterssonStyrelseledamot sedan 2004 och ledamot i ersättningsutskottet sedan 2005.

Född: 1959.


Huvudsaklig sysselsättning: Partner i Konceptverkstan.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i NAI Svefa och Ponderus Invest. Styrelseledamot i JM, Kungsleden, Hemtex, Tengbom, Forsen Projekt och Springtime.

3Björn EkströmStyrelseledamot sedan 2007 och ledamot i ersättningsutskottet sedan 2007.

Född: 1944.

Utbildning: Byggnadsingenjör.

Huvudsaklig sysselsättning: Teknisk direktör i Stockholms läns landsting, NKSförvaltningen (Nya Karolinska universitetssjukhuset i Solna).

2

Richard ReiniusStyrelseledamot sedan 2005 och ordförande i revisionsutskottet sedan 2006.

Född: 1967.


Huvudsaklig sysselsättning: Ämnesråd på Näringsdepartementet.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Bilprovningen och Posten Norden.

4 Bosse WallinStyrelseledamot sedan 2003 och ledamot i ersättningsutskottet sedan 2005.

Född: 1942.

Utbildning: Civilingenjör.

Tidigare befattningar: Departementsråd på Näringsdepartementet.

5 Thomas Franzon Arbetstagarrepresentant i styrelsen sedan 2003, utsedd av SACOförbundet Trafik och Järnväg.

Född: 1949.

Utbildning: Ingenjör.

Huvudsaklig sysselsättning: Projektledare.

Andra väsentliga uppdrag: Förbundsstyrelseledamot i SACOförbundet Trafik och Järnväg.

6

Ingemar RindstigHuvudansvarig revisor i Jernhusen sedan 2005.

Auktoriserad revisor inom Ernst & Young. Chef för Ernst & Young Real Estate.

Född: 1949.


Andra väsentliga uppdrag: Revisor i Castellum, Einar Mattsson Byggnads, JM, Vasallen, Vasakronan, Sagax och Svenska Bostäder.

Ingemar Rindstig har inga uppdrag i bolag som påverkar hans oberoende som revisor i Jernhusen.

7 Magnus FredmerRevisor i Jernhusen sedan 2009.

Auktoriserad revisor i Ernst & Young.

Född: 1964.


Andra väsentliga uppdrag: Revisor i Stockholmshem, Fastighets AB Förvaltaren, HSB, Eurocommercial Properties Sweden och Niam Fonder.

Magnus Fredmer har inga uppdrag i bolag som påverkar hans oberoende som revisor i Jernhusen.

8

Ej med på bild: Kerstin Gillsbro som avslutade sin medverkan i styrelsen den 31 oktober 2010.

Arbetstagarrepresentant


Ledning

1

4 6

3

5

Kerstin GillsbroVd sedan 1 november 2010.

Anställd i Jernhusen 1 november 2010.

Född: 1961.


Tidigare befattningar: Vd NCC Boende.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Lunds Tekniska Högskola, Skandinavisk Kommunal Teknik, Balco.

1 Björn BoestadChef AffärsområdeProjektfastigheter.

Anställd i Jernhusen sedan 2006 och medlem i lednings gruppen sedan 2006.

Född: 1965.


Tidigare befattningar: 2005–2006, råd givare inom fastighetstransaktioner, Newsec. 1992–2004, olika befattningar inom Skanska såsom Chef affärsutveckling, Fastighetschef och Fastighetsförvaltare.

3Anders BäckEkonomidirektör/vVD.

Anställd i Jernhusen sedan 2003 och medlem i ledningsgruppen sedan 2003.

Född: 1958.


Tidigare befattningar: Ekonomi och finansbefattningar i AB Swedcarrier, TeliaSonera AB, Investor AB och AkzoNobel.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot och ordförande i revisionsutskottet i Vectura AB. Styrelseledamot i Svenska Skidförbundet.

2

Eva BurénChef Kommunikation.


Född: 1964.

Utbildning: Jur.kand. samt journalistutbildning.

Tidigare befattningar: Olika befattnngar inom ICAkoncernen, bland annat informationschef ICA Sverige och presschef ICA AB.

4 Daniel DaagarssonChef Affärsområde Depåer.

Anställd i Jernhusen sedan 2009 och medlem i ledningsgruppen sedan februari 2010.

Född: 1973.

Utbildning: Tekn. kandidat och MBA.

Tidigare befattningar: Olika befattningar hos Bombardier, Electrolux och Skanska.

5 Torben EliassonChef Hållbar utveckling.

Anställd i Jernhusen sedan 2006 och medlem i ledningsgruppen sedan mars 2010.

Född: 1971.

Utbildning: Pol. Mag. inriktning miljöekonomi samt en universitetsexamen i matematik och filosofi.

Tidigare befattningar: Affärsutvecklare Energi inom Jernhusen, konsult på ECON och vd hos Telgekraft.

6

2

Förvaltningsberättelse Ledning


7

9

8

10

Ulrika FriskChef HR.


Född: 1970.

Utbildning: Plinjen.

Tidigare befattningar: Nordisk HRchef Synovate, Nordisk HR chef Covidien. Rekryteringsansvarig Tele2 samt Personal man ABB Corporate Research.

7 Olle HuuskoChef Affärsområde Godsterminaler.

Anställd i Jernhusen sedan 2008 och medlem i ledningsgruppen sedan juni 2010.

Född: 1963.

Utbildning: Byggnadsingenjör och utbildning inom fastighetsekonomi.

Tidigare befattningar: Affärsutvecklare Skanska AB och produktområdeschef Jernhusen.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i idrott och intresseföreningar. Styrelseledamot i Tranvik Projekt AB och Västerås Kombiterminal AB.

8

Ola OrsmarkChef Affärsområde Stationer.


Född: 1971.

Utbildning: Civilingenjör och byggnadsingenjör.

Tidigare befattningar: Fler olika befattningar inom Jernhusen till exempel fastighetschef och affärsområdeschef.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Västerås Central AB samt styrelseledamot i Åre Centrum AB och Xpomera.

9 Ann WibergChef Strategisk utveckling.


Född: 1966.


Tidigare befattningar: Sedan 1991 olika ledande befattningar inom SJ och Jernhusen.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Stockholm Terminal AB.

10

Ej med på bild: Örjan Stenström arbetade som affärsområdeschef Depåer till och med den 31 januari 2010 och som affärsområdeschef Godsterminaler fram till den 1 juni 2010.

Per Berggren slutade som vd den 31 oktober 2010.


Jernhusen är en av många aktörer inom den svenska järnvägen. De flesta, som känner till oss, vet att vi äger ett stort antal stationer i såväl våra största städer som många småorter med järnvägsförbindelse. Men vårt fastighetsbestånd består även av depåer för tågunderhåll, terminaler för omlastning av gods samt fastigheter och mark i anslutning till järnvägen som kan utvecklas för andra ändamål. Ett välkänt exempel på det senare är den nya Nationalarenan för fotboll i Solna som byggs på mark som ägts av oss och som ligger i anslutning till Hagalund depån.

Jernhusen ägs till 100 procent av svenska staten. Vår upplåning sker dock sedan mitten av 00talet helt via den privata kredit och kapitalmarknaden. Vid det senaste årsskiftet uppgick vår räntebärande skuld till 5 347 MSEK. Under den tioårsperiod, som vi verkat som självständigt aktiebolag, har vi investerat totalt 6 290 MSEK i fastigheter av olika slag i anslutning till järnvägen. Samtidigt har vi sålt ickestrategiska fastigheter för sammanlagt 4 570 MSEK. Det frigjorda kapitalet har sedan investerats i

Ordförande har ordetTvå kalla och snörika vintrar efter varandra har satt fokus på såväl kapaciteten i som underhållet av vårt järnvägsnät och debattens vågor bland allmänheten och i media har gått höga.

järnvägsnära projekt, utan att det till någon del belastat statsbudgeten.

Vårt mångfacetterade fastighetsbestånd gör styrelsens arbete mycket spännande och utmanade. Ägaren har gett oss i uppdrag att, med upprätthållet krav på lönsamhet, bidra till en ökad konkurrens på de områden där vi är verksamma och kan påverka, till exempel vid utformningen av hyresavtal. Det innebär bland annat att vi ska underlätta konkurrensen inom tågunderhåll samtidigt som vi själva satsar stort inom verksamheter där vi hittills varit relativt små, till exempel gods och kombiterminaler.

Att utveckla Jernhusen, så att vi på bästa sätt kan bidra till välfungerande sidosystem inom järnvägen är därför en stor utmaning för styrelsen och Jern husen. En stor del av vårt arbete har ägnats åt utformningen av Jernhusens strategiska inriktning, bemanning och uppbyggnad av såväl organisationen som intellektuellt strukturkapital. Verksamheten idag, räknat i antal anställda, är mera än dubbelt så stor som för fem år sedan och resurserna som satsas på

strategiskt utvecklingsarbete har flerdubblats under samma period.

Vi står i ständig dialog med övriga som är verksamma inom järnvägsom rådet – Trafikverket, trafikhuvudmän, tågoperatörer, underhållsoperatörer, terminal operatörer, kommuner med flera.

Det återstår en hel del att göra när det gäller gränsdragningen mellan olika aktörers ansvar i takt med att allt fler verksamheter konkurrensutsätts. Vi är dock alla på det klara med att det krävs ökade investeringar och underhållsåtgärder för att målen om att fördubbla andelen resande i kollektivtrafiken och den mängd kombigods som transporteras via järnvägnätet fram till 2020 ska kunna nås.

Genom vår finansieringsstruktur kan vi bidra med investeringar i sidosystemen utan att det belastar statsbudgeten. Vi är redo att ta vårt ansvar och ser fram emot en konstruktiv dialog med såväl företrädare för regering och riksdag som med våra samarbetspartners inom den svenska järnvägen.

Rolf Lydahl, Styrelseordförande

KoncernenRapport över totalresultat

54

Rapport över finansiell ställning 57Eget kapital 59Kassaflödesanalys 60

ModerbolagetResultaträkning

62

Rapport över totalresultat 62Balansräkning 63Eget kapital 64Kassaflödesanalys 65

Redovisnings- och värderingsprinciper 66

NoterNot 1 Segmentsrapportering 70Not 2 Koncerninterna transaktioner 71Not 3 Transaktioner med närstående 71Not 4 Fastighetsintäkter 72Not 5 Fastighetskostnader 73Not 6 Försäljning aktier i dotterbolag 74Not 7 Central administration 75Not 8 Ersättning till revisorer 75Not 9 Personal och styrelse 75Not 10 Ränteintäkter och liknande

resultatposter 77

Not 11 Räntekostnader och liknande resultatposter 77

Not 12 Skatt 77Not 13 Förvaltningsfastigheter 77Not 14 Maskiner och inventarier 82Not 15 Andelar i koncernbolag 83Not 16 Andelar i intressebolag 84Not 17 Räntebärande fordringar 85Not 18 Kundfordringar 85Not 19 Övriga fordringar 85Not 20 Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter 85Not 21 Likvida medel 86Not 22 Eget kapital 86Not 23 Uppskjuten skatt 86Not 24 Räntebärande skulder 87Not 25 Övriga skulder 88Not 26 Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter 88Not 27 Ställda panter och ansvars-

förbindelser 88Not 28 Finansiella instrument och

finansiell riskhantering 89

Vinstdisposition 93

Finansiella rapporter



MSEK Not2010010120101231

2009010120091231

Fastighetsrörelsen

Hyresintäkter 1–4 709,8 583,7

Energi 1–4 102,4 96,8

Övriga intäkter 1–4 201,5 187,1

Summa fastighetsintäkter 1 013,7 867,6

Fastighetskostnader

Driftkostnader –197,6 –146,0

Energi –144,8 –132,3

Underhåll –30,0 –29,6

Fastighetsskatt –14,8 –8,5

Fastighetsadministration –129,0 –97,8

Summa fastighetskostnader 5 –516,2 –414,2

Driftöverskott 497,5 453,4

Central administration 7 –45,5 –39,5

Utvecklingskostnader 7 –12,4 –21,2

Resultat från andelar i intressebolag 2,5 0,6

Rörelseresultat 8–9 442,1 393,3

Finansiella poster

Resultat från andelar i intressebolag –12,0 –9,2

Ränteintäkter och liknande resultatposter 10 15,1 31,4

Räntekostnader och liknande resultatposter 11 –101,7 –77,3

Summa finansiella poster –98,6 –55,1

Resultat efter finansiella poster 343,5 338,2

Värdeförändringar

Fastigheter, realiserade –24,9 4,5

Fastigheter, orealiserade 240,1 –300,4

Finansiella instrument, orealiserade 82,1 5,5

Summa värdeförändringar 297,3 –290,4

Resultat före skatt 640,8 47,8

Aktuell skatt 12 –0,1 –0,3

Uppskjuten skatt 12 –150,5 –4,1

ÅRETS RESULTAT 490,2 43,4

Övrigt totalresultat — —

ÅRETS TOTALRESULTAT 490,2 43,4

Moderbolagets aktieägares andel av årets resultat 492,4 45,2

Minoritetens andel av årets resultat –2,2 –1,8

Resultat per aktie, SEK 123,1 11,3

Antal aktier 4 000 000 4 000 000

Jämförbart bestånd

MSEK 2010 2009

Fastighetsintäkter 993,5 959,2

Fastighetskostnader –499,4 –440,1

Rörelseresultat 438,4 458,3

Koncernen Rapport över totalresultat


Koncernen Kommentar till rapport över totalresultat Hyresintäkter och energiI hyresintäkter ingår bashyra och index. Intäkterna uppgick till 710 (584) MSEK, en ökning med 126 MSEK, vilket främst beror på att fastigheter som förvärvades i slutet av 2009, genererat intäkter fullt ut under 2010. Även nybyggda Kungsbrohuset började generera intäkter under året. Vidaredebiterad energi uppgick till 102 (97) MSEK. Förändringen beror på ökade energikostnader. Hyresvärdet i fastighetsbeståndet per den 31 december uppgick till 765 (705) MSEK och genomsnittlig återstående löp tid i kontrakts portföljen var 3,4 (3,0) år. Ökningen av hyresvärdet och hyrestiden beror på förvärvade fastigheter samt nya, långa och stora hyresavtal i Kungsbrohuset.

NettouthyrningNettouthyrningen uppgick till 29 (118) MSEK och för befintligt fastighetsbestånd till 11 (–9) MSEK.

VakansgradDen ekonomiska vakansgraden uppgick till 4,9 (5,2) procent. Den ytmässiga vakansgraden ökade till 14,6 (13,5) procent.

Övriga intäkterI övriga intäkter ingår intäkter från kringtjänster såsom väntsal, parkering, infrastrukturförvaltning (spåranläggningar), förvaringsboxar, taxiangöring, reklam, myntautomater samt en försäkringsersättning. Övriga intäkter ingår inte i fastigheternas hyresvärde. Intäkterna uppgick till 202 (187) MSEK, varav 127 (118) MSEK avser kontrakterade intäkter och 75 (69) MSEK avser rörliga intäkter.

FastighetskostnaderFastighetskostnaderna uppgick till 516 (414) MSEK. Ökningen beror främst på högre driftkostnader för el, värme och snöröjning på grund av den kalla och snörika vintern samt förvärvade fastigheter.

AdministrationskostnaderAdministrationskostnaderna inklusive fastighetsadministration uppgick till 175 (137) MSEK, en ökning med 38 MSEK, vilket beror på satsningar på nya tjänster och affärer samt framtagen ny grafisk identitet.

UtvecklingskostnaderUtvecklingskostnader omfattar kostnader för affärsutveckling som inte direkt kan kopplas till dagens fastighetsbestånd. Utvecklingskostnaderna uppgick till 12 (21) MSEK. Kostnaderna avser ett antal projekt för att öka kollektivt resande och godstransporterna på järnväg.

RörelseresultatRörelseresultatet ökade med 12 procent främst till följd av utökat bestånd och trots den kalla och snörika vintern. För jämförbart bestånd minskade rörelseresultatet med 6 procent främst på grund av den kalla och snörika vintern.

Finansiella posterDe korta räntorna har sedan halvårsskiftet börjat vända uppåt i takt med Riksbankens räntehöjningar. De långa räntorna föll stadigt under årets åtta första månader till historiskt låga nivåer, men har sedan i höstas åter vänt upp för att avsluta året på samma nivåer som 2010 inleddes med. Jernhusen

fortsatte under 2010 att utnyttja de låga räntorna för att bibehålla en relativt lång genomsnittlig räntebindningstid i skuldportföljen. Detta för att skapa ett stabilt finansnetto under de närmaste investeringstäta åren.

Finansiella poster uppgick till –99 (–55) MSEK. Förändringen jämfört med föregående år beror främst på ökade räntekostnader till följd av en högre låneskuld och något högre räntenivåer samt minskade ränteintäkter. Den genomsnittliga räntan uppgick till 2,5 (2,1) procent. Under året aktiverades räntekostnader direkt hänförda till större pågående fastighetsprojekt med 38 (26) MSEK.

Jernhusen har som mål att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. Räntetäckningsgraden uppgick till 5,1 (8,5) gånger. Jernhusen har kunnat bibehålla en hög räntetäckningsgrad tack vare de låga marknadsräntorna som medfört en låg finansieringskostnad. Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntan med ±1 procentenhet från och med balansdagen (31 december), antaget allt annat lika, skulle Jernhusens räntekostnad påverkas med ±18 MSEK under den närmaste 12 månadersperioden. Om Jernhusen däremot haft en helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med ±53 MSEK.

Värdeförändringar fastigheterMarknadsvärdet för Jernhusens fastigheter ökade med 555 MSEK. Detta förklaras av nettoinvesteringar om 340 MSEK samt värdeförändringar om 215 MSEK. Värdeförändringen motsvarar 2,4 (–4,1) procent av det totala fastighetsbeståndet eller 2,2 (–4,3) procent av jämförbart bestånd.

Nettouthyrning

MSEK Helår 2010 Helår 2009

Befintligt fastighetsbestånd

Nyuthyrning 23,3 12,1

Omförhandlingar1) 3,1 –2,3

Avflyttning –15,5 –18,5

Nettouthyrning i befintligt fastighetsbestånd 10,9 –8,7

Utvecklingsfastigheter

Nyuthyrning 25,6 142,2

Avflyttning –7,5 –15,9

Nettouthyrning i utvecklings fastigheter 18,1 126,4

Nettouthyrning totalt 29,0 117,7

1) Under året har hyreskontrakt omförhandlats och förlängts till ett värde om 180 (128) MSEK.

Specifikation av marknadsvärdeförändring

MSEK Totalt Antal

Marknadsvärde 1 januari 2010 8 946,4 279

Driftnettoeffekt 46,7

Förädlingsresultat 16,2

Direktavkastningskrav1) 177,2

Delsumma orealiserad värdeförändring 240,1

Investeringar 1 296,0

Förvärv 104,8 12)

Frånträden –1 060,9 –213)

Realiserad värdeförändring –24,9

Marknadsvärde 31 december 2010 9 501,5 259

1) I genomsnitt 0,15 procentenheter.2) Fastighetsbildning.3) 24 fastigheter har frånträtts varav 21 i helhet.


Hyresvakansgrad

0

12

6

9

15

30

45

60

75% MSEK

0

Hyresvakansgrad, %Hyresbortfall årsvärde, MSEK

3 15

2009 201020082007

Kontor, 24%

Stationsområden, 60%:

Godsterminaler, 3%

Övriga utrymmen1), 11%

Underhålls-depåer, 37%

Butik och restaurang, 25%

1) I övriga utrymmen ingår arrende, biljettautomat, bostad, garage, verkstad, lager, personalutrymme, p-plats, plattform, reklamplats, sport- och fritidsanläggning, spåranläggning, stationsverk-samhet, teknikutrymme och tomträtt.

Hyresvärde fördelat på område

Fastigheter, realiseradeDen realiserade värdeförändringen uppgick till –25 (4) MSEK, vilket till stor del beror på justeringar av tidigare genomförda fastighetsavyttringar. Jernhusen redovisar realisationsvinster/förluster på frånträdesdagen.

Fastigheter, orealiseradeDen orealiserade värdeförändringen i Jernhusens bestånd uppgick till 240 (–300) MSEK.

Effekten av förbättrade och förväntade driftnetton uppgick till 47 (–46) MSEK. Förädlingsresultatet för fastighetsportföljen uppgick till 16 (–84) MSEK.

Grundförstärkning av Stockholm Centralstation, uppförande av en ny stationsdel på Malmö Centralstation samt Uppsala resecentrum resulterade i negativa värdeförändringar. De två sistnämnda är åtaganden som Jernhusen har haft sedan bolaget bildades.

För övriga projekt är förädlingsresultatet positivt. Direktavkastningskraven bedöms ha minskat med i genomsnitt cirka 0,15 procentenheter. Störst är förändringen på de värdemässigt största fastigheterna i storstads och tillväxtregionerna där avkastningskraven sjunkit med upp till 0,75 procentenheter. Framförallt påverkades direktavkastningskraven positivt av de högkvalitativa fastigheter som Jernhusen har utvecklat samt av fastigheter där tidigare väntsalsytor konverterats till butiker och restauranger. Se vidare not 13.

Värdeförändringar finansiella instrumentVärdeförändringen på Jernhusens finansiella instrument var vid årsskiftet positiv till följd av den kraftiga ränteuppgången som skett i de långa räntorna under årets sista kvartal. Den orealiserade värdeförändringen för Jernhusens finansiella instrument var under året 82 (6) MSEK.

SkattÅrets skatt uppgick till –151 (–4) MSEK motsvarande en skattesats på 23,5 procent. Under året har avyttring av fastigheter genomförts i bolagsform och ett resultat om 124 MSEK blir inte föremål för beskattning. Av årets skatt utgjorde 0 (0) MSEK aktuell skatt och –151 (–4) MSEK uppskjuten skatt.

Årets resultatÅrets resultat uppgick till 490 (43) MSEK.

Nettouthyrning i befintligt fastighetsbestånd

–15

9

–3

3

15MSEK

NyförhandlingarOmförhandlingar

2009 200920092009

–6

12

6

0

–9–12

Q1 Q2 Q3 Q42010 201020102010

Q1 Q2 Q3 Q4

Uppsagda för flyttNettouthyrning

Rörelseresultat, kvartal

0

70

105

140MSEK

35

1 2 3 42008 20092007

1 2 3 1 2 3 4 1 2 3 42010

1 2 3 4


MSEK Not 20101231 20091231

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 13 7 423,7 7 536,0

Pågående nyanläggningar 13 2 077,8 1 410,3

Maskiner och inventarier 14 14,8 6,7

Summa materiella anläggningstillgångar 9 516,3 8 953,0

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i intressebolag 16 218,1 126,3

Räntebärande långfristiga fordringar 17 449,3 449,8

Summa finansiella anläggningstillgångar 28 667,4 576,1

Summa anläggningstillgångar 10 183,7 9 529,1

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 18 95,7 39,6

Räntebärande kortfristiga fordringar 17 14,2 45,2

Övriga fordringar 19 68,7 85,5

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 39,1 15,0

Summa kortfristiga fordringar 217,7 185,3

Likvida medel 21 6,0 11,4

Summa omsättningstillgångar 28 223,7 196,7

SUMMA TILLGÅNGAR 10 407,4 9 725,8

EGET KAPITAL OCH SKULDER 22

Eget kapital

Aktiekapital 4 000 000 aktier á nom 100 kr 400,0 400,0

Övrigt tillskjutet kapital 1 887,0 1 887,0

Balanserat resultat inklusive årets resultat 1 716,6 1 324,2

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 003,6 3 611,2

Minoritetsintressen 7,7 7,1

Summa eget kapital 4 011,3 3 618,3

SKULDER

Långfristiga skulder

Uppskjuten skatteskuld 23 458,4 308,1

Skulder till kreditinstitut 24 2 300,0 3 100,0

Övriga räntebärande skulder 24 3 046,0 2 093,7

Ej räntebärande skulder 16 2,0 —

Övriga avsättningar — 0,5

Summa långfristiga skulder 28 5 806,4 5 502,3

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 0,7 83,1

Leverantörsskulder 193,4 205,6

Övriga räntebärande skulder 24 — 2,2

Övriga skulder 25 38,9 33,6

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 26 356,7 280,7

Summa kortfristiga skulder 589,7 605,2

Summa skulder 6 396,1 6 107,5

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 10 407,4 9 725,8

POSTER INOM LINJEN

Ställda panter 27 8 769,2 8 137,8

Koncernen Rapport över finansiell ställning


Koncernen Kommentar till rapport över finansiell ställning

FörvaltningsfastigheterPer den 31 december ägde Jernhusen 259 (279) fastigheter i 83 (93) kommuner. Det totala marknadsvärdet uppgick till 9 501 (8 946) MSEK och hyresvärdet till 765 (705) MSEK exklusive energi. Den uthyrningsbara lokalarean uppgick till 669 000 (682 000) kvm. Andelen av värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm (inklusive Solna), Göteborg och Malmö uppgick till 78 procent. Investeringar i fastigheter uppgick till 1 401 (2 129) MSEK.

Finansiella anläggningstillgångarAv finansiella anläggningstillgångar bestod 449 (450) MSEK av räntebärande långfristiga fordringar. Posten består till största del av en diskonterad fordran om 395 (406) MSEK på bolaget som ska uppföra den nya Arenastaden i Solna och en fordran på Arlandabanan om 28 (40) MSEK.

Eget kapitalEget kapital uppgick till 4 011 (3 618) MSEK.

Avkastning på eget kapitalAvkastningen på eget kapital uppgick till 12,9 (1,3) procent och påverkades främst av värdeförändringar på fastigheter. Målet är att den långsiktiga avkastningen ska uppgå

till minst 12 procent över en konjunkturcykel. Den genomsnittliga avkastningen från 2005 till årets utgång uppgick till 12,3 procent.

SoliditetJernhusens soliditet uppgick till 38,5 (37,2) procent. Målet är att den långsiktiga soliditeten ska uppgå till mellan 35 och 45 procent. Den genomsnittliga soliditeten från 2005 till årets utgång uppgick till 36,5 procent. Belåningsgraden minskade till 51,3 (53,3) procent av fastighetsvärdet.

Uppskjuten skatteskuldKvarvarande underskottsavdrag uppgick till 433 (540) MSEK. Fastigheternas redovisade värde överstiger det skattemässiga värdet med 2 195 (1 811) MSEK. För övriga tillgångar och skulder understiger det skattemässiga värdet det redovisade värdet med 18 (99) MSEK. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 458 (308) MSEK och redovisas till nominell skatt om 26,3 procent av nettot av ovanstående poster.

Räntebärande skulderKoncernens räntebärande skulder uppgick till 5 347 (5 279) MSEK, varav 28 MSEK bestod av marknadsvärdet av finansiella

instrument. För 2010 uppgick Jernhusens totala investeringar till 1 401 (2 129) MSEK. Trots detta ökade Jernhusens nettolåneskuld endast med 104 MSEK från 4 773 MSEK till 4 877 MSEK. Den jämförelsevis låga ökningen förklaras av de större avyttringar som Jernhusen genomförde under året.

Efterfrågan på Jernhusens företagscertifikat var fortsatt god under året och i maj utökades företagscertifikatprogrammet från 2 000 MSEK till 3 000 MSEK. Samtidigt tecknade Jernhusen ett kreditavtal om 1 000 MSEK med Nordea, vilket fungerar som en backup facilitet till den utökade delen i programmet. Vid årets utgång var Jernhusens hela företagscertifikatprogram utestående på marknaden.

Under året har Jernhusen fortsatt att behålla en lång genomsnittlig räntebindningstid i skuldportföljen och vid årets utgång var räntebindningstiden 45 (45) månader. Jernhusen hade vid årets utgång ränteswapkontrakt om 3 300 (3 000) MSEK. Marknadsvärderingar har gjorts av dessa derivatkontrakt samt Jernhusens elhandelskontrakt på Nordpool. Marknadsvärdet på samtliga derivatinstrument per den 31 december var 12 (–70) MSEK.


Förändringar i koncernens eget kapital, 1 januari–31 december

MSEK Aktiekapital

Övrigt tillskjutet kapital

Balanserade vinstmedel

Totalt eget kapital hänförligt till moder bolagets aktieägare

Minoritetens andel av

eget kapitalTotalt

eget kapital

Ingående eget kapital 20090101 400,0 1 887,0 825,6 3 112,6 8,0 3 120,6

Årets totalresultat — — 45,2 45,2 –1,8 43,4

Fusionsresultat — — 553,3 553,3 553,3

Villkorat aktieägartillskott från minoriteten — — — — 1,0 1,0

Lämnad utdelning — — –100,0 –100,0 — –100,0

Utgående eget kapital 20091231 400,0 1 887,0 1 324,2 3 611,2 7,1 3 618,3

Ingående eget kapital 20100101 400,0 1 887,0 1 324,2 3611,2 7,1 3 618,3

Årets totalresultat — — 492,4 492,4 –2,2 490,1

Villkorat aktieägartillskott från minoriteten — — — — 2,7 2,7

Lämnad utdelning — — –100,0 –100,0 — –100,0

Utgående eget kapital 20101231 400,0 1 887,0 1 716,6 4 003,6 7,7 4 011,3

Koncernen Eget kapital


1 januari – 31 december

MSEK Not 2010 2009

Den löpande verksamheten

Rörelseresultat 442,1 393,3

Avskrivningar 1,7 1,8

Finansnetto1) –96,0 –33,5

Återbetald/betald inkomstskatt 9,3 –16,3

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 357,1 345,3

Förändringar av rörelsekapital

Förändring av kundfordringar –56,3 –10,4

Förändring av övriga korta fordringar 6,9 20,3

Förändring av leverantörsskulder –12,4 63,5

Förändring av övriga korta skulder 76,4 61,1

Kassaflöde från den löpande verksamheten 371,9 479,8

Investeringsverksamheten

Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter 13 –1 296,0 –1 192,1

Förvärv av förvaltningsfastigheter 13 –104,8 –936,8

Avyttring av förvaltningsfastigheter 13 1 060,6 72,8

Förvärv av inventarier –7,8 –2,1

Avyttring av inventarier 0,6 0,1

Avyttring av dotterbolag — 0,1

Förändring av kortfristiga finansiella fordringar — –45,0

Investeringar i intressebolag –99,3 –101,6

Kassaflöde från investeringsverksamheten –446,7 –2 204,6

Kassaflöde från den operativa verksamheten –74,8 –1 724,8

Finansieringsverksamheten

Förändring av lån 249,1 1 311,1

Förändring av kortfristiga finansiella skulder –82,4 –60,5

Fusionsresultat – 553,3

Villkorat aktieägartillskott från minoriteten 2,7 1,0

Utbetald utdelning –100,0 –100,0

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 69,4 1 704,9

Årets förändring av likvida medel –5,4 –19,9

Likvida medel vid årets början 21 11,4 31,3

Likvida medel vid årets slut 21 6,0 11,4

1) För koncernen uppgår betald ränta till –102,8 (–76,3) MSEK och erhållen ränta till 6,7 (43,4) MSEK.

Koncernen Kassaflödesanalys


Koncernen Kommentar till kassaflödesanalysKassaflöde från den löpande verksamhetenKassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 357 (345) MSEK, en förändring med 12 MSEK, vilket främst beror på ökat rörelseresultat. Förändring i rörelsekapital minskade kassaflödet till 372 (480) MSEK.

Kassaflöde fråninvesteringsverksamhetenKassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till –447 (–2 205) MSEK.

Avyttringar av fastigheter har påverkat kassa flödet från investeringsverksamheten positivt med 1 061 (73) MSEK.

Under året frånträddes 24 (44) fastigheter, eller delar av fastigheter, med en kontrakterad köpeskilling, inklusive försäljningsomkostnader om 1 061 (73) MSEK.

Under året kontrakterades 19 (44) fastig heter, eller delar av fastigheter, för försäljning med en köpeskilling om totalt 463 (713) MSEK.

Kassaflöde från finansieringsverksamhetenJernhusen har trots den höga finansieringstakten haft en självfinansieringsgrad på 83 (22) procent, som ett resultat av avyttringen av marken under World Trade Center i Stockholm samt de båda kontorsfastigheterna i Sundbyberg. Kassaflödet från finansverksamheten uppgick till 69 (1 705) MSEK.

Avyttringar

0

1 000

1 200

1 400MSEK

2009 201020082007

400

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

800

600

200

Investeringar och förvärv

0

600

800

1 000MSEK

2009 2010200820071 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

400

200

Investeringar FörvärvRullande årsvärde, genomsnittsvärde per kvartal

Investeringar

Ort Fastighet

Bedömd slutkostnad,

MSEK

Årets investering,

MSEK

Återstående investering,

MSEKLokalarea,

kvm1)

Beräknad färdig

ställandeVakansgrad

area, %

Sundbyberg Centralhuset Sundbyberg 2)

127 14 5 5 300 okt09 5

Malmö Malmö C 3) 463 160 63 n/a dec11 n/a

Uppsala Uppsala C 195 65 38 2 400 jun11 n/a

Stockholm Kungsbrohuset 1 050 315 145 27 000 mar10 2

Stockholm Stockholm C4) 975 212 646 n/a jun12 n/a

Helsingborg Underhållsdepå 295 152 21 10 100 jul10 n/a

Linköping Underhållsdepå 195 9 169 6 100 dec12 n/a

Övriga projekt 474

Totalt 1 401

1) Lokalarea efter om och nybyggnation.2) Återstår hyresgästanpassningar. 3) Glashall och parkeringshus i samband med Citytunnelprojektet samt utveckling och modernisering av Malmö Centralstation. 4) Grundförstärkning och utveckling av befintlig byggnad.


MSEK Not2010010120101231

2009010120091231

Fastighetsrörelsen

Övriga förvaltningsintäkter 24 195,1 182,2

Fastighetskostnader 5

Övriga förvaltningskostnader –202,6 –175,6

Driftöverskott –7,5 6,6

Resultat från försäljning aktier och andelar i dotterbolag 6 43,6 25,9

Central administration 7 –45,5 –39,4

Utvecklingskostnader 7 –12,4 –21,2

Rörelseresultat 89 –21,8 –28,1

Finansiella poster

Resultat från andra investeringar — 0,5

Ränteintäkter och liknande resultatposter 10 12,4 28,8

Ränteintäkter från koncernbolag 10 168,1 116,9

Nedskrivning finansiella anläggningstillgångar –49,4 —

Räntekostnader och liknande resultatposter 11 –138,4 –101,3

Räntekostnader från koncernbolag 11 –15,8 –18,2

Summa finansiella poster –23,1 26,6

Resultat före skatt –44,9 –1,5

Aktuell skatt 12 52,9 60,2

Uppskjuten skatt 12 –30,3 –53,1

ÅRETS RESULTAT –22,3 5,6

Resultat per aktie (SEK) –5,57 1,40

Genomsnittligt antal aktier 4 000 000 4 000 000

Verksamheten i moderbolaget Jernhusen AB (publ) avser central administration och utvecklingsverksamhet åt dotterbolagen. Tillgångarna består i huvudsak av aktier och andelar samt fordringar på de fastighetsägande dotterbolagen. Omsättningen för året uppgick till 195 (182) MSEK och resultatet efter finansiella poster var –45 (–2) MSEK.

Moderbolaget Resultaträkning

MSEK Not2010010120101231

2009010120091231

Årets resultat –22,3 5,6

Övrigt totalresultat — —

Årets totalresultat –22,3 5,6

Moderbolaget Rapport över totalresultat


MSEK Not 20101231 20091231

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Pågående nyanläggningar 13 121,5 38,1

Maskiner och inventarier 14 12,0 5,8

Summa materiella anläggningstillgångar 133,5 43,9

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernbolag 15 2 541,9 2 588,9

Fordringar hos koncernbolag 6 378,4 5 455,9

Andelar i intressebolag 16 75,9 75,2

Uppskjutna skattefordringar 23 95,3 125,6

Räntebärande långfristiga fordringar 17 394,8 406,0

Summa finansiella anläggningstillgångar 28 9 486,3 8 651,6

Omsättningstillgångar


Kundfordringar 18 3,7 7,9

Fordringar hos koncernbolag 528,8 506,2

Räntebärande kortfristiga fordringar 17 — 45,0

Övriga fordringar 19 3,5 10,8

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 11,1 13,1

Summa kortfristiga fordringar 547,1 583,0

Likvida medel 21 6,0 11,4

Summa omsättningstillgångar 28 553,1 594,4

SUMMA TILLGÅNGAR 10 172,9 9 289,9

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Aktiekapital 4 000 000 aktier á nom 100 kr 400,0 400,0

Reservfond 100,0 100,0

Balanserat resultat inklusive årets resultat 1 100,8 1 074,7

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 600,8 1 574,7

Summa eget kapital 1 600,8 1 574,7

SKULDER

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 24 2 300,0 3 100,0

Skulder till koncernbolag 88,6 88,5

Övriga räntebärande skulder 3 000,0 2 000,0

Övriga avsättningar — 0,5

Summa långfristiga skulder 5 388,6 5 189,0

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 24 0,7 83,1

Leverantörsskulder 39,1 27,4

Skulder till koncernbolag 2 997,2 2 264,0

Övriga skulder 25 14,6 28,2

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 26 131,9 123,5

Summa kortfristiga skulder 28 3 183,5 2 526,2

Summa skulder 8 572,1 7 715,2

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 10 172,9 9 289,9

POSTER INOM LINJEN

Ställda panter 27 8 346,8 7 513,9

Moderbolaget BalansräkningRäntebärande skulder uppgick till 5 301 (5 183) MSEK. Vid årets utgång fanns en checkräkningskredit som uppgick till 200 (200) MSEK varav 1 (83) MSEK var utnyttjat.


Förändringar i moderbolagets eget kapital, 1 januari–31 december

Bundet eget kapital Fritt eget kapital

MSEK Aktiekapital ReservfondBalanserade vinstmedel

inklusive årets resultat SummaTotalt

eget kapital

Ingående eget kapital 20090101 400,0 100,0 447,2 947,2 947,2

Fusionsresultat — — 553,3 553,3 553,3

Erhållet koncernbidrag — — 254,5 254,5 254,5

Lämnat koncernbidrag — — –25,7 –25,7 –25,7

Skatteeffekt av koncernbidrag — — –60,2 –60,2 –60,2

Årets resultat — — 5,6 5,6 5,6

Lämnad utdelning — — –100,0 –100,0 –100,0

Utgående eget kapital 20091231 400,0 100,0 1 074,7 1 574,7 1 574,7

Ingående eget kapital 20100101 400,0 100,0 1 074,7 1 574,7 1 574,7

Erhållet koncernbidrag — — 207,8 207,8 207,8

Lämnat koncernbidrag — — –6,5 –6,5 –6,5

Skatteeffekt av koncernbidrag — — –52,9 –52,9 –52,9

Årets resultat — — –22,3 –22,3 –22,3

Lämnad utdelning — — –100,0 –100,0 –100,0

Utgående eget kapital 20101231 400,0 100,0 1 100,8 1 600,8 1 600,8

Moderbolaget Eget kapital


1 januari–31 december

MSEK Not 2010 2009

Den löpande verksamheten

Rörelseresultat –21,8 –28,1

Avskrivningar 1,7 1,8

Finansnetto1) 21,3 22,1

Övriga ej likviditetspåverkande poster –0,5 0,5

Betald inkomstskatt –3,0 –3,0

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital –2,3 –6,7

Förändringar av rörelsekapital

Förändring av kundfordringar 4,1 0,3

Förändring av övriga korta fordringar 117,9 –30,9

Förändring av leverantörsskulder 11,6 5,4

Förändring av övriga korta skulder 722,4 –1 208,1

Kassaflöde från den löpande verksamheten 854,3 –1 240,0

Investeringsverksamheten

Investeringar i inventarier –7,8 –2,3

Avyttring av inventarier 0,3 0,1

Investeringar i dotterbolag –2,4 –1,0

Avyttring av dotterbolag 1 117,9 72,8

Investeringar i intressebolag –0,7 –30,0

Förändring av kortfristiga finansiella fordringar –931,5 –45,0

Förändring av långfristiga finansiella fordringar –1 064,3 –43,1

Kassaflöde från investeringsverksamheten –888,4 –48,5

Kassaflöde från den operativa verksamheten –34,1 –1 288,5

Finansieringsverksamheten

Förändring av lån 211,2 875,6

Förändring av kortfristiga finansiella skulder –82,4 –60,3

Fusionsresultat — 553,3

Utbetald utdelning –100,0 –100,0

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 28,8 1 268,6

Årets förändring av likvida medel –5,3 –19,9

Likvida medel vid årets början 21 11,4 31,3

Likvida medel vid årets slut 21 6,0 11,4

1) För moderbolaget uppgår betald ränta till –155,3 (–118,4) MSEK och erhållen ränta till 184,6 (140,5) MSEK.

Moderbolaget Kassaflödesanalys


Redovisnings och värderingsprinciperAllmän informationKoncernredovisningen och årsredovisningen för Jernhusen AB (publ) för det räkenskapsår som slutar den 31 december 2010 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 23 mars 2011 och föreläggs till årsstämman den 28 april 2011 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt publikt aktiebolag med organisationsnummer 5565842027 med säte i Stockholm, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen.

Uttalande om överensstämmelse med tillämpade regelverkKoncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). IFRS i denna årsredovisning innefattar tillämpning av såväl IAS och IFRS som tolkningar av dessa standarder vilka har publicerats av IASBs Standards Interpretation Committee (SIC) och International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC).

Koncernredovisningen är vidare upprättad i enlighet med svensk lag och med tilllämpning av rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner, från Rådet för finansiell rapportering.

Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av rekommendationen RFR 2 Redovisning för juridiska personer, från Rådet för finansiell rapportering. Detta innebär att IFRS värderings och upplysningsprinciper tillämpas med de avvikelser som framgår av avsnittet Moderbolaget.

Grunder för upprättandet av redovisningenTillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden med undantag för förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde är derivatinstrument.

Alla belopp är i miljoner svenska kronor (MSEK) om inget annat anges, och avser perioden 1 januari–31 december 2010 (2009) för resultaträkningsrelaterade poster respektive 31 december 2010 (2009) för balansräkningsrelaterade poster. Avrundningsdifferenser kan göra att noter och tabeller inte summerar.

Användning av bedömningarUpprättandet av finansiella rapporter i enlighet med god redovisningssed kräver

att företagsledningen och styrelsen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Uppskattningarna och bedömningarna är baserade på historiska erfarenheter och ett antal faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att fastställa de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Det slutliga utfallet kan komma att avvika från resultatet av dessa uppskattningar och bedömningar.

Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. Värdering av förvaltningsfastigheter görs årligen såväl internt som av externt värderingsföretag. Under året har 82 procent av förvaltningsfastigheternas värderats externt. Se not 13 för mer information.

Ändrade redovisningsprinciperKoncernen använder sig av samma redovisningsprinciper såsom de har beskrivits i årsredovisningen för 2009 med följande undantag på grund av nya eller omarbetade standarder, tolkningar och förbättringar som antagits av EU och som ska tillämpas från och med 1 januari 2010.

IFRS 3 RörelseförvärvStandarden föreskriver ändrade regler för bestämmande av redovisad goodwill, att förvärvskostnader inte får aktiveras, utvidgning av definitionen av rörelseförvärv, att verkligt värde av villkorad köpeskilling ska fastställas vid förvärvstidpunkten och att förändringar av skulden redovisas som intäkter eller kostnader. Vidare innebär de nya reglerna att det är tillåtet att välja mellan två metoder för beräkning av minoriteten och att ytterligare förvärv ska redovisas som egetkapitaltransaktion efter att bestämmande inflytande har uppnåtts. För Jernhusen medför den omarbetade rekommendationen att i de fall framtida rörelseförvärv genomförs kommer koncernens resultat och ställning påverkas då förvärvskostnader för rådgivning och konsultationer i samband med förvärv inte längre får aktiveras samt genom tillämpningen av reglerna för villkorade köpeskillingar.

IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporterStandarden är ändrad och förändringen innebär att alla förändringar av ägande i dotterbolag redovisas mot eget kapital. Vid förändringar som medför att det bestämmande inflytandet upphör eller uppnås omvärderas kvarvarande respektive tidigare ägd andel via resultaträkningen. Jernhusen gör bedömningen att detta kan komma att påverka bolaget, men utan någon väsentlig effekt.

IAS 28 Innehav i intresseföretagJernhusen redovisar från och med andra kvartalet 2010 resultat från andelar i intressebolag som bedöms ingå i den operativa verksamheten i rörelseresultatet och resultat från andelar i intressebolag som bedöms vara finansiella placeringar under finansiella poster. Tidigare har samtliga intressebolag redovisats under finansiella poster. Resultat från andelar i intressebolag redovisas efter skatt.

Jämförelsetalen från föregående år har ändrats i enlighet med bolagets nya sätt att redovisa resultat från andelar i intressebolag.

IAS 7 Redovisning av kassaflödenKassaflöden hänförliga till kostnadsförda transaktionskostnader enligt IFRS 3 ska redovisas i kassaflöden från den löpande verksamheten. Enligt IAS 7 kan endast kostnader som aktiveras som tillgång redovisas i investeringsverksamheten. Jernhusen gör bedömningen att denna förändring inte innebär någon väsentlig effekt för bolaget.

IAS 17 LeasingavtalVid klassificering av byggnad och mark ska hänsyn tas till det faktum att mark har obegränsad ekonomisk livslängd. Förändringen har inte någon påverkan på bolagets redovisning.

Kommande standarder/rekommendationerIAS 24 Upplysningar om närståendeStandarden är ändrad och ska tillämpas på räkenskapsår som börjar 1 januari 2011 eller senare och ska tillämpas retroaktivt. De gjorda ändringarna berör främst vilken information statliga bolag ska lämna i sina finansiella rapporter avseende sina närstående relationer och transaktioner med andra statliga bolag. Bolagets upplysningar om transaktioner med staten har hittills begränsats till relationer som är av affärsverksamhetsnatur. Ändringarna i standarden förändrar därför inte bolagets upplysningar om närstående.


KoncernredovisningKoncernredovisningen omfattar moderbolaget och samtliga bolag, där moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av rösterna eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande. Bestämmande inflytande innebär en rätt att utforma ett bolags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar.

Koncernbokslutet är upprättat enligt för värvsmetoden, vilket innebär att eget kapital som fanns i dotterbolagen vid förvärvstidpunkten elimineras i sin helhet. I koncernens eget kapital ingår endast den del av dotterbolagets eget kapital som intjänats efter förvärvet. Under året förvärvade eller avyttrade bolags resultat inkluderas i koncernredovisningen med belopp avseende innehavstiden.

Genom en förvärvsanalys i anslutning till rörelseförvärvet fastställs anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen samt det verkliga värdet av förvärvade tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. Vid rörelseförvärv där anskaffningskostnaden överstiger nettovärdet av förvärvade tillgångar och skulder och eventualförpliktelser, redovisas skillnaden som goodwill. När skillnaden är negativ redovisas denna direkt mot resultaträkningen.

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader eller orealiserade vinster och förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Motsvarande gäller för intressebolag.

Minoritetens andel av eget kapital redovisas som en särskild post inom eget kapital separat från moderbolagets ägares andel av eget kapital. Särskild upplysning lämnas om minoritetens andel av årets resultat.

IntressebolagMed intressebolag avses bolag där koncernen direkt eller indirekt kontrollerar 20–50 procent av rösterna eller har ett betydande inflytande, det vill säga kan delta i de be slut som rör bolagets finansiella och operativa strategier. Andelar i intressebolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden i koncernredovisningen. Kapitalandelsmetoden innebär att andel i intressebolag redovisas till anskaffningsvärde ökat eller minskat med Jernhusens andel av vinster eller förluster uppkomna efter förvärvet. Resultaträkningen visar koncernens andel av intressebolagens resultat efter skatt under perioden.

Närstående parterNärstående bolag till Jernhusen definieras som statliga bolag med marknadsmässiga krav där staten har ett bestämmande inflytande.

SegmentrapporteringEtt rörelsesegment definieras som en del av bolaget, en komponent, som bedriver en affärsverksamhet från vilken den kan få intäkter och kostnader, vars rörelseresultat regelbundet granskas av bolagets högste verkställande beslutsfattare (HVB) och för vilken det finns fristående finansiell information. Jernhusenkoncernen organiseras och styrs efter fyra affärsområden tillika rörelsesegment, Stationer, Depåer, Godsterminaler och Projekt fastigheter.

IntäktsredovisningHyreskontrakt hänförliga till Jernhusens förvaltningsfastigheter är ur ett redovisningsperspektiv att betrakta som operationella leasingavtal enligt IAS 17, se not 4. Hyresintäkter och vidaredebitering av energi periodiseras linjärt över avtalsperioden där endast den del av intäkten som avser aktuell period redovisas. Det innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen.

Fakturering av infrastrukturförvalting, stationsavgifter och kringtjänster på stationer samt utfakturerad fastighetsskatt och energikostnad redovisas som hyresintäkt. Vidarefakturering av kostnader vid gemensamma projekt med extern part redovisas som övrig intäkt. Intäkter från fastighetsförsäljningar bokförs på frånträdesdagen. Detta gäller även vid försäljning av fastighet via bolag. Ränteintäkter resultatförs i den period de avser.

Avskrivningar på maskiner och inventarierMaskiner och inventarier tas upp till historiska anskaffningsvärden efter avdrag för avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt.

Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar under utnyttjande perioden. De olika grupperna av inventarier skrivs årligen av med följande procentsatser:

Maskiner och inventarier 10–20 %Fordon 20 %Datorer 33 %

NedskrivningarDet bokförda värdet på koncernens materiella anläggningstillgångar (exklusive förvaltningsfastigheter vilka värderas till verkligt värde) prövas fortlöpande genom analyser av enskilda tillgångar. Om en sådan analys indikerar att det bokförda värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet.

Nedskrivningsbeloppet belastar resultaträkningen i den period värdenedgång under bokfört värde påvisas. I det fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, det vill säga, ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avskrivningar som skulle ha gjorts om nedskrivning inte skett.

Finansiella intäkter och kostnaderMed finansiella intäkter avses ränteintäkter på bankmedel, fordringar, finansiella placeringar, derivat, utdelningsintäkter samt positiva valutakursdifferenser. Med finansiella kostnader avses kostnader kopplade till lån, skulder och derivat. Här ingår även kostnader för löpande bankavgifter samt negativa valutakursdifferenser.

Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny, till eller ombyggnader aktiveras och reducerar således de finansiella kostnaderna. Räntan beräknas utifrån genomsnittligt vägd upplåningskostnad för koncernen.

Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tilllämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ursprungliga värdet av fordran och det belopp som erhålls vid förfall.

Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts.

InternprissättningErsättning avseende tjänster utförda mellan koncernbolagen debiteras enligt marknadsmässiga villkor. Inom koncernen utnyttjas möjligheten att ge koncernbidrag enligt skattemässiga regler.


Avsättningar avseende miljöåterställande åtgärder och rättsliga kravAvsättningar för miljöåterställande åtgärder och rättsliga krav redovisas när Jernhusen har en befintlig legal eller informell förpliktelse till följd av tidigare händelser där det är mer sannolikt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet än att så inte sker, samt att beloppet har be räknats på ett tillförlitligt sätt.

Värdering och redovisning av avsättningar till pensionerKoncernens pensionsförpliktelser enligt allmän pensionsplan tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2010 har Jernhusen inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan.

Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan.

Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 11,9 (10,4) MSEK. Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2010 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 146 (141) procent. Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.

Vissa anställda har rätt att byta ut del av sitt utrymme under ITPplanen mot en premiebestämd pensionslösning, där bolagets enda förpliktelser är att betala de stipulerade premierna.

InkomstskatterInkomstskatten i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Skatteeffekten hänförlig till poster som redovisas direkt mot övrigt totalresultat redovisas tillsammans med den underliggande posten direkt mot övrigt totalresultat.

Vid redovisning av inkomstskatter tilllämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla skillnader mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som förfaller till betalning den dag tillgången eller skulden realiseras.

I Jernhusen finns fyra enskilda kategorier som väsentligt påverkar uppskjuten skatt – fastigheter, derivat, underskottsavdrag och osäkra kundfordringar. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Vid förändring av de fyra ovan nämnda enskilda kategorierna samt kategorin övrigt, förändras således även den uppskjutna skatteskulden/ fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som en uppskjuten skattekostnad.

Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell skatt avseende tidigare perioder. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats, som är 26,3 procent.

FörvaltningsfastigheterMed förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Samtliga av Jernhusen ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter, som huvudsakligen omfattar kontor, butiker, verkstäder, restauranger och väntsalar, bedöms utgöra förvaltningsfastigheter.

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde med värdeförändringar i res ultaträkningen som en del av posten ”Fastigheter, orealiserade”. Verkligt värde för sam tliga fastigheter har fastställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 13. För att säkerställa den interna värderingen görs extern värdering på cirka 80 procent av beståndet. Nedlagda utgifter för ny, till eller ombyggnad av fastigheter redovisas som pågående nyanläggningar till dess att projektet färdigställs och slutbesiktning skett. Arbeten avseende löpande underhåll, underhållsåtgärder i samband med ombyggnation och hyresgästanpassningar aktiveras då de ses som värderingshöjande. Med värderingshöjande menas att åtgärden ska ge en framtida ekonomisk fördel, jämfört med före åtgärden och därmed påverka marknadsvärdet.

Vid större ny, till och ombyggnad av fastigheter, överstigande 10 MSEK, aktiveras ränteutgifter till dess att projektet färdigställts och slutbesiktning skett. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdes respektive frånträdesdagen.

Finansiella instrumentFinansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång eller en finansiell skuld. Dessa omfattar likvida medel, räntebärande fordringar, kundfordringar, aktier, leverantörsskulder, upplåning samt derivatinstrument.

Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader, förutom avseende de finansiella instrument som tillhör kategorin finansiell tillgång, som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen. Efterföljande värderingar efter anskaffningstillfället sker till verkligt värde eller upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden beroende på vilken klassificering det finansiella instrumentet tillhör. Om redovisningen sker till verkligt värde alternativt upplupet anskaffningsvärde redovisas värdeförändringen över resultaträkningen. Redovisning sker därefter beroende av hur de har klassificerats enligt nedan.

Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas i balansräkningen när bolaget blir part i dess avtalsmässiga villkor. Kundfordringar redovisas i balansräkningen när faktura har skickats. Skulder redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits.

En finansiell tillgång, eller en del av en finansiell tillgång, bokas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld, eller en del av en finansiell skuld, bokas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts, annullerats eller löpt ut.

Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången.

För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor samt elpriser för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, vilket innebär att verkligt värde fastställs enligt nivå 2, IFRS punkt 27a.

Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra kundfordringar som bedöms individuellt. Kundfordringens förväntade löptid är kort, varför värdet redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader.

Redovisnings och värderingsprinciper


Individuell bedömning av samtliga kundfordringar görs kvartalsvis för att identifiera eventuella nedskrivningsbehov.

Redovisning till upplupet anskaffningsvärde avseende övriga fordringar innebär att det finansiella instrumentet värderas till anskaffningsvärde med avdrag för nedskrivning på grund av finansiella tillgångar som inte går att driva in. Jernhusen prövar per balansdagen om det finns objektiva belägg som indikerar att nedskrivningsbehov föreligger gällande en finansiell tillgång eller en grupp av finansiella tillgångar. Nedskrivningen för finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde beräknas som skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av uppskattade beräknade kassaflöden. Nedskrivningen redovisas i resultaträkningen.

I Jernhusen klassificeras finansiella tillgångar i fyra kategorier: finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen, lånefordringar och kundfordringar, finansiella tillgångar som kan säljas och finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde.

Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningenDenna kategori består av två undergrupper: finansiella tillgångar och skulder som innehas för handel och andra finansiella tillgångar som bolaget initialt valt ska tillhöra denna kategori. Derivat klassificeras som finansiella tillgångar som innehas för handel. Derivathandel bedrivs i huvudsak för att säkra koncernens ränterisker. Koncernen handlar även i mindre utsträckning med elderivat.

Tillgångar och skulder i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen.

Lånefordringar och kundfordringarLånefordringar och kundfordringar är finansiella tillgångar som inte utgör derivat, med fasta betalningar eller betalningar som är fastställbara, och inte är noterade på en aktiv marknad. Fordringarna uppkommer då bolag tillhandahåller pengar, varor och

tjänster direkt till kredittagaren utan avsikt att idka handel i fordringsrätterna. Kategorin innefattar även förvärvade fordringar. Tillgångarna i denna kategori värderas till upplupet anskaffningsvärde, vilket be stäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten.

Finansiella tillgångar som kan säljasI denna kategori ingår långfristiga värdepappersinnehav, aktier och andelar som har identifierats att de kan säljas, men det finns ingen avsikt att inom 12 månader efter balansdagen avyttra tillgången.

Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärdeFinansiella skulder som inte innehas för handel värderas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades när skulden togs upp. Det innebär att över och undervärden periodiseras över skuldens löptid.

KassaflödesanalysKassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella in och utbetalningar som hänförs till investerings eller finansieringsverksamhetens kassaflöden.

ModerbolagetAvvikelserna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper motiveras av de begränsningar Årsredovisningslagen (ÅRL) medför i tillämpningen av IFRS i moderbolaget samt de beskattningsregler som möjliggör en annan redovisning för juridisk person än för koncernen. Skattelagstiftningen i Sverige ger bolag möjlighet att skjuta upp skattebetalning genom avsättning till obeskattade reserver i balansräkningen via resultaträkningsposten bokslutsdispositioner. Moderbolaget kan således redovisa obeskattade reserver i balansräkningen och bokslutsdispositioner i resultaträkningen. I koncernens rapport över finansiell ställning behandlas dessa som temporära skillna

der, det vill säga uppdelning sker mellan uppskjuten skatteskuld och eget kapital. I koncernens rapport över totalresultat fördelas avsättning till, eller upplösning av obeskattade reserver mellan uppskjuten skatt och årets resultat. Vid redogörelsen av redovisningsprinciperna ovan kommenteras moderbolagets principer enbart där de skiljer sig från koncernen.

IntressebolagAndelar i intressebolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Erhållna utdelningar redovisas i resultaträkningen. Prövning av värdet på intressebolag sker när det finns indikation på värdenedgång eller minst årligen.

KoncernbolagAndelar i koncernbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Prövning av värdet på koncernbolag, genom en jämförelse mellan aktiernas bokförda värde och dotterbolagens egna kapital, sker när det finns indikation på värdenedgång eller minst årligen.

Eget kapitalLämnat och erhållet koncernbidrag och dess aktuella skatteeffekt som ges i syfte att minska skatten, redovisas direkt mot det fria egna kapitalet.

Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av andelar i koncernbolag. Hos mottagaren redovisas tillskottet direkt mot fritt eget kapital.

I moderbolaget görs i balansräkningen en uppdelning mellan fritt och bundet eget kapital, i enlighet med ÅRL. Ingen sådan uppdelning görs i koncernredovisningen.


Not 1 Segmentsrapportering

MSEK Helår 2010 Helår 2009

Fastighetsintäkter

Stationer 632,3 601,3

Depåer 343,7 292,6

Godsterminaler 32,2 26,2

Projektfastigheter 97,1 38,8

Koncernjusteringar –91,6 –91,3


Rörelseresultat

Stationer 239,6 250,6

Depåer 178,7 163,0


Projektfastigheter 64,6 26,2


Central administration –45,7 –39,5

Utvecklingskostnader –12,4 –21,2

Resultat från intressebolag 2,5 0,6

Rörelseresultat totalt 442,1 393,3

Tillgångar per affärsområde

Stationer 4 680,2 4 170,2

Depåer 2 151,7 1 812,3


Projektfastigheter 2 427,0 2 747,8

Övriga tillgångar 905,9 779,5

Summa tillgångar 10 407,4 9 725,8

Koncernens rapporterbara segment är följande:• Affärsområde Stationer utvecklar, förvaltar och äger stationer och

stationsområden samt tillhandahåller stationstjänster.• Affärsområde Depåer utvecklar, förvaltar och äger depåer, anlägg

ningar och fastigheter för underhåll av person och godståg.• Affärsområde Godsterminaler bygger, utvecklar, förvaltar och

äger gods och kombiterminaler på orter av central betydelse i det svenska godsflödessystemet.

• Affärsområde Projektfastigheter har som huvuduppgift att stötta de tre övriga affärsområdena med kompetens och resurser när det gäller de komplexa fastighetsprojekt som Jernhusen driver.

Från den 1 februari 2010 ingår de tidigare affärsområdena Mindre Stationer och SRAB i affärsområde Stationer. Siffrorna för 2010 är justerade så att de omfattar helår. Även jämförelsesiffrorna för 2009 är justerade.

Identifieringen av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till styrelsen. Koncernen styrs och rapporteras enligt de fyra segmenten ovan. Styrelsen använder främst rörelseresultatet per segment för resultatanalys. Finansiella kostnader, finansiella intäkter och inkomstskatt hanteras på koncernnivå.

Noter

Externa och interna fastighetsintäkter per segment

Externa Interna Totalt

MSEK Helår 2010 Helår 2009 Helår 2010 Helår 2009 Helår 2010 Helår 2009

Stationer 546,7 510,4 85,7 90,9 632,3 601,3

Depåer 343,0 292,1 0,7 0,4 343,7 292,5

Godsterminaler 27,0 26,2 5,2 0,0 32,2 26,2

Projektfastigheter 97,1 38,8 0,0 0,0 97,1 38,8

Summa 1 013,7 867,6 91,6 91,3 1 105,3 958,9




Not 2 Koncerninterna transaktioner

Moderbolag

MSEK 2010 2009

Intäkter, % 70,6 71,3

Kostnader, % 5,7 4,9

ModerbolagetMerparten av förvaltningsintäkter avser tjänster relaterade till fastighetsverksamheten som debiterats dotterbolag från moderbolaget där all personal är anställd. Inköp från koncernbolag avser främst hyreskostnader. Koncerninterna transaktioner i procent av totala intäkter och kostnader framgår av följande tabell:

Not 3 Transaktioner med närstående

Koncern Moderbolag

MSEK 2010 2009 2010 2009

Försäljning av varor och tjänster

SJ AB 187,6 142,4 0,0 0,1

Trafikverket 52,2 49,4 1,0 —

Green Cargo AB 29,5 25,2 0,1 —

Arlandabanan Infrastructur AB 16,9 12,8 — —

Övriga 17,3 14,3 — —

Summa 303,5 244,2 1,2 0,1

Köp av varor och tjänster

Samhall AB 4,1 3,8 — 0,1

Vattenfall AB 3,7 3,3 1,9 1,8

SJ AB 2,9 2,4 2,5 2,1

TeliaSonera Sverige AB 2,4 0,7 2,1 0,5

Trafikverket 1,7 4,2 0,0 0,0

Övriga 1,8 1,2 0,9 0,8

Summa 16,6 15,7 7,4 5,3

Fordringar

SJ AB 14,6 4,3 — —

Trafikverket 11,6 22,9 2,9 5,8

Green Cargo AB 0,3 1,3 — —

Infranord AB 0,3 — — —

Övriga 0,3 0,4 — —

Summa 27,1 28,9 2,9 5,8

Transaktioner med närstående omfattar statliga bolag eller affärsdrivande verk med marknadsmässiga krav där staten har ett bestämmande inflytande och framgår av nedanstående tabell. För information om personer i ledande befattningar, se not 9.

MSEK Intäkter Kostnader

SJ AB Uthyrning av kontorUthyrning av yta för biljettautomaterUthyrning av butikslokaler

Tågresor

Trafikverket Uthyrning av teknikutrymmenUthyrning av kontorUthyrning av förrådsutrymmen

Energikostnader

Green Cargo AB Uthyrning av förrådsutrymmen —

Arlandabanan Infrastructur AB

Upplåtelse av nyttjanderätt —

TeliaSonera Sverige AB Uthyrning av kontor Telefonikostnader

Samhall AB — Städkostnader

Vattenfall AB — Energikostnader

Infranord AB Uthyrning av teknikutrymmenUthyrning av kontorUthyrning av förrådsutrymmen

—

Lag (2005:590) om insyn i vissa finansiella förbindelser mm (Transparenslagen)Öppen redovisning Jernhusen bedriver endast företagsverksamhet och således ingen annan offentlig verksamhet.

Vid fusionen med AB Swedcarrier i april 2009 uppstod ett fusionsresultat om 553 MSEK. Förutsättningarna att bedriva verksamhet efter fusionen har inte förändrats.


Not 4 Fastighetsintäkter

De totala fastighetsintäkterna för koncernen uppgick till 1 014 (868) MSEK. Fördelning av fastighetsintäkter framgår av nedanstående tabell:

Fördelning av fastighetsintäkt

Koncern Moderbolag

MSEK 2010 2009 2010 2009

Hyresavtal, arrende och tomträttsavgälder 787,8 673,0 — —

Energi 102,4 96,8 — —

Parkering 40,6 35,6 — —

Förvaringsboxar 15,2 17,9 — —

Infrastrukturförvaltning) 28,7 23,7 — —

Övrigt 1 39,0 20,6 195,1 182,2

Summa 1 013,7 867,6 195,1 182,2

1) Bland annat reklamintäkter och taxiangöringar.

Förfallostruktur 1) 2)

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Totalt Totalt i %

Antal avtal

Arrende 123 36 28 12 4 2 6 211 9,5

Butiker 75 59 70 22 20 8 15 269 12,1

Restauranger 21 18 9 4 6 9 6 73 3,3

Industri, verkstad 56 45 25 10 — 2 7 145 6,5

Kontor 126 114 81 36 16 4 6 383 17,2

Lager, förråd 120 89 53 16 6 2 3 289 13,0

Övriga utrymmen 499 227 79 25 8 7 13 858 38,5

Summa 1 020 588 345 125 60 34 56 2 228 100,0

Årshyra, MSEK

Arrende 10,4 6,1 2,8 7,6 1,2 0,4 0,8 29,3 4,0

Butiker 31,4 19,4 23,7 11,5 16,0 6,2 8,7 117,0 15,8

Restauranger 12,4 9,1 3,6 0,9 3,8 2,8 41,7 74,3 10,1

Industri, verkstad 71,8 37,5 12,4 29,4 — 17,5 29,2 197,7 26,8

Kontor 20,7 45,8 14,1 9,5 55,5 15,3 35,2 196,0 26,5

Lager, förråd 15,7 7,9 3,7 3,0 1,1 3,0 0,3 34,7 4,7

Övriga utrymmen 32,1 15,3 24,0 7,3 3,2 1,1 6,7 89,8 12,2

Summa 194,5 141,0 84,4 69,2 80,8 46,4 122,6 738,9 100,0

Andel, % 26,3 19,1 11,4 9,4 10,9 6,3 16,6 100,0

1) Exklusive ytor som disponeras för eget bruk.2) Exklusive energiavtal.

Hyresvärde kr/kvm

Koncern

2010 2009 Förändring i %

Butiker 3 927 3 660 7,3

Restauranger 2 265 2 433 –6,9

Kontor 1 642 1 418 15,8

Industri, verkstad 622 573 8,6

Jernhusens hyreskontrakt, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Hyresintäkterna kan endast förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling.

Den vanligaste förekommande löptiden på ett kontrakt är för närvarande tre år med en uppsägningstid om nio månader. Kontraktförfallostrukturen avseende Jernhusens fastighetsbestånd framgår av tabellerna nedan, vilka visar avtal gällande per den 31 december 2010 samt avtal tecknade för framtida inflyttning varvid motsvarande nu gällande yta exkluderas.

Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori vid årsskiftet. Förändringen beror främst på de fastighetsförvärv som är gjorda under året.


Forts not 4

Kommande avtal1) 2)

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Totalt Totalt i %

Antal avtal

Arrende — — 2 1 — — — 3 4,2

Butiker 2 — 2 5 6 5 13 33 45,8

Restauranger 1 1 — — — 6 2 10 13,9

Industri, verkstad — — — — — — — —

Kontor — 1 2 4 1 2 — 10 13,9

Lager, förråd — — 1 — 1 1 — 3 4,2

Övriga utrymmen 4 — 3 2 2 1 1 13 18,0

Summa 7 2 10 12 10 15 16 72 100,0

Årshyra, MSEK

Arrende — — 0,1 0,4 — — — 0,5 1,5

Butiker 0,9 — 0,2 2,3 6,9 1,9 7,2 19,5 56,8

Restauranger — 0,1 — — — 0,9 0,9 2,0 5,7

Industri, verkstad — — — — — — — —

Kontor — 0,1 0,3 0,6 1,0 5,7 — 7,8 22,6

Lager, förråd — — — — 0,1 — — 0,1 0,4

Övriga utrymmen 0,2 — 1,7 0,1 2,4 — — 4,5 13,0

Summa 1,2 0,2 2,4 3,4 10,4 8,5 8,1 34,3 100,0

Andel, % 3,4 0,7 7,0 10,1 30,3 24,9 23,6 100,0 100,0

1) Exklusive ytor som disponeras för eget bruk.2) Exklusive energiavtal.

Av tabellerna nedan framgår antal avtal och årshyra för framtida inflyttning. Dessa avtal ingår i förfallostrukturen i föregående tabeller sid 72.

Den ekonomiska uthyrningsgraden i Jernhusen per 31 december 2010 var 95,1 (94,8) procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden i procent per fastighetskategori framgår av nedanstående tabell:

Ekonomisk uthyrningsgrad, %Koncern

2010 2009 Förändring i %

Butiker 96,8 96,0 0,9

Restauranger 99,1 96,6 2,6

Industri, verkstad 97,8 97,9 –0,1

Kontor 92,6 94,6 –2,1

Lager, förråd 81,8 84,1 –2,7

Övriga utrymmen 96,1 88,6 8,5

Summa 95,1 94,8 0,3

Not 5 Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 516 (414) MSEK. I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, energi, underhåll och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrnings och fastighetsadministration.

FastighetskostnaderDriftkostnaderMerparten av driftkostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. De ökade driftkostnaderna beror främst på högre energikostnader på grund av en kall vinter.

UnderhållskostnaderUnderhållskostnader består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska

system. Planerat underhåll aktiveras då de ses som värderingshöjande. Med värderingshöjande menas att åtgärden ska ge en framtida ekonomisk fördel, jämfört med före åtgärden och därmed påverka marknadsvärdet.

FastighetsskattFastighetsskatt utgår med en procent på taxeringsvärdet för kontorslokaler samt en halv procent för industrilokaler. Flertalet av Jernhusens fastigheter är kommunikationsfastigheter vilka inte åsätts något taxeringsvärde och därmed ingen fastighetsskatt.


FastighetskostnaderKoncern Moderbolag

MSEK 2010 2009 2010 2009

Driftkostnader

Energi, värme, vatten –144,8 –132,3 — —

Fastighetsskötsel –64,8 –44,7 — —

Städning och renhållning –22,0 –18,7 — —

Bevakning –23,5 –18,6 — —

Utrednings och projekteringskostnader –2,8 –4,4 — —

Utlägg för vidare fakturering –21,5 –12,0 — —

Övrigt –62,9 –47,6 — —

Summa –342,4 –278,3 — —

Underhåll –30,0 –29,6 — —

Summa –30,0 –29,6 — —

Fastighetsskatt –14,8 –8,5 — —

Summa –14,8 –8,5 — —

Koncern Moderbolag

MSEK 2010 2009 2010 2009

Fastighetsadministration

Ersättning till anställda –121,9 –97,4 –121,9 –97,4

Övriga personal relaterade kostnader –8,8 –5,5 –8,8 –5,5

Avskrivningar –1,5 –1,8 –1,7 –1,9

Energi — — –72,1 –72,2

Lokal och kontorskostnad –27,4 –19,4 — —

Konsultkostnader –35,5 –17,6 — —

ITkostnader –2,1 –2,3 — —

Aktiverade utvecklingsutgifter 73,5 55,1 — —

Övrigt –5,2 –8,9 1,9 2,3

Summa –129,0 –97,8 –202,6 –174,7

Summa fastighetskostnader –516,2 –414,2 –202,6 –174,7

Fastighetskostnader, kr/kvm1)

GodsterminalerStationer Depåer

MSEK 2010 2009 2010 2009 2010 2009

Driftkostnader 1 045 891 285 203 391 195

Underhåll 91 96 21 21 28 20

Fastighetsadministration 306 254 94 69 80 189

Totalt 1 443 1 241 400 293 498 403

1) Fastighetsskatt ingår ej.

Följande tabell visar fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm per affärsområde och kostnadsslag:

StationerAffärsområde Stationer består till stor del av öppna och publika väntsalar med stor genomströmning av resenärer, vilket medför ett högt slitage på lokalerna och höga driftkostnader för städning, bevakning och renhållning. En stor del av driftkostnaderna vidaredebiteras till hyresgästerna.

DeåperDe relativt låga kostnaderna för underhåll avseende affärsområde Depåer förklaras av att hyresgästerna till stor del själva ansvarar för det inre underhållet.

GodsterminalerDe relativt låga kostnaderna för underhåll avseende affärsområde Godsterminaler förklaras av att hyresgästerna till stor del själva ansvarar för det inre underhållet.

Forts not 5

Fördelning av fastighetsrelaterade kostnader framgår av nedanstående tabeller:

Not 6 Försäljning aktier och andelar i dotterbolag

Under 2010 har Jernhusen AB (publ) avyttrat åtta fastigheter via försäljning av dotterbolag. Försäljningarna framgår av nedanstående tabell:

Moderbolag, MSEK

BolagFastighets beteckning

Försäljningsresultat

Jernhusen Stockholm 107 AB Björkliden 1:2 i Björk liden och Jukkasjärvi Bandel 100:19 i Låktajåkk

1,5

Jernhusen Stockholm 105 AB Säby 7:2 i Tranås 5,1

Jernhusen Stockholm 106 AB Terminalen 1 i Stockholm 45,8

Jernhusen Stockholm U AB 1) Edvinshem 2:61 i Ystad 5,1

Jernhusen Stockholm 101 AB Jukkasjärvi Bandel 100:14 i Kiruna

6,6

Jernhusen Stockholm 110 AB Del av Olaus Petri 3:233 i Örebro

5,8

Jernhusen Sundbyberg HB Sundbyberg 2:78 och Sundbyberg 2:81

–1,5

Justeringar av realisationsresultat hänförligt till försäljningar gjorda 2007

–24,9

Summa 43,6

1) Aktierna avyttrades 20081201, men på grund av tvist med kommunen avseende förköpsrätt har försäljningsresultatet inte redovisats tidigare.


Not 8 Ersättning till revisorer

Med revisionsuppdrag avses den lagstadgade revisionen av årsredovisningen samt styrelsen och vd:s förvaltning. Med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avses granskning av förvaltning eller ekonomisk information som ska utföras enligt författning, bolagsordning, stadgar eller avtal som inte innefattas av revisionsuppdraget och som ska utmynna i en rapport, ett intyg eller någon annan handling som är avsedd även för andra än Jernhusen. Skatterådgivning är konsultation i skatterättsliga frågeställningar. Övriga tjänster är rådgivning som inte går att hänföra till någon av de andra kategorierna.

Koncern Moderbolag

MSEK 2010 2009 2010 2009

Ernst & Young AB

Revisionsuppdrag 0,9 0,8 1,0 0,8

Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 0,8 0,2 0,8 0,2

Skatterådgivning 0,2 0,2 0,0 0,2

Övriga uppdrag — — — —

Summa 1,9 1,2 1,8 1,2

Not 9 Personal och styrelse

Ersättningar och förmånerJernhusen följer statens Riktlinjer för anställningsvillkor för ledande befattningshavare i företag med statligt ägande.

Ersättning, förmåner och pensioner till vd och vice vd beslutas av Jernhusens styrelse. Ersättning, förmåner och pensioner till övriga delar av koncernledningen, vilka ses som övriga ledande befattningshavare, bereds av styrelsens ersättningsutskott på förslag från verkställande direktören och beslutas av styrelsen. Övriga förmåner avser bilförmån och sjukvårdsförsäkring.

Ersättning till övriga anställda består dels av en fast lön, dels av en rörlig lönedel.

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

Koncern tillika moderbolag

KSEK 2010 2009

Löner och ersättningar

Styrelse, vd, vice vd och övriga ledande befattningshavare 12 934,1 14 684,4

Övriga anställda 85 443,0 66 093,9

Summa 98 377,1 80 778,3

Sociala kostnader

Styrelse, vd, vice vd och övriga ledande befattningshavare 8 914,2 8 614,2

varav pensionskostnader 3 799,4 3 521,1

Övriga anställda 46 144,0 35 688,1

varav pensionskostnader 16 078,0 11 447,6

Summa 55 058,2 44 302,3

Not 7 Central administration och utvecklingskostnader

I centrala administrationskostnader ingår främst kostnader för styrelse, koncernledning, stabsfunktioner, utvecklingskostnader och central marknadsföring. Utvecklingskostnader omfattar kostnader för affärsutveckling som inte direkt kan kopplas till dagens fastighetsbestånd.

Fördelning av central administration framgår av nedanstående tabell:

Koncern Moderbolag

MSEK 2010 2009 2010 2009

Ersättning till anställda 29,7 25,9 29,7 25,9

Övriga personal relaterade kostnader 1,9 1,2 1,9 1,2

Utvecklingskostnader 12,4 21,2 12,4 21,2

Övrigt 1) 13,9 12,4 13,9 12,4

Summa 57,9 60,7 57,9 60,61) Merparten av kostnaderna hänförs till marknadsföring, konsultarvoden

och lokalkostnader.

Forts not 9

Rörlig lönedelAlla medarbetare som varit anställda mer än sex månader aktuellt år omfattas av rörlig lönedel, som uppgår till max en månadslön. Chefer som rapporterar till ledningsgrupp kan få rörlig lönedel om max två månadslöner.

Den rörliga lönedelen baseras dels på rörelseresultatets utveckling dels på individuella mål. Om målen uppnås utbetals den rörliga lönedelen efter att årsbokslutet har fastställts. Till detta kommer 6 procent i pensionskostnader samt relaterade sociala kostnader. Vd, ledande befattningshavare och anställda som varit tjänstlediga mer än 6 månader omfattas ej av den rörliga lönedelen. Tidigare ledningsgruppsmedlem Örjan Stenström kommer få utbetald rörlig lönedel då han tillträdde en ny tjänst under andra delen av 2010. För 2010 uppnåddes ej målet för rörelseresultatet. Utbetalning av rörlig lönedel för uppnådda individuella mål kommer att göras i mars 2011. Den rörliga lönedelen för 2010 uppgick till 2,8 (3,7) MSEK.

PensionerPension till vd byggs upp genom en premiebaserad pensionsplan till vilken avsättning sker varje år motsvarande 30 procent av den pensionsgrundande lönen. Vice vd:s pension byggs upp genom en premiebaserad pensionsplan med avsättning motsvarande 32 procent årligen av den pensionsgrundande lönen. Pensionsavsättningen till vice vd avviker från statens Riktlinjer för anställningsvillkor för ledande befattningshavare i företag med statligt ägande. Ledande befattningshavare och övriga anställda omfattas av ITPplanen. Pensionsåldern för vd och övriga ledande befattningshavare är 65 år.

AvgångsvederlagFör vd har avtal träffats om att avgångsvederlag utgår vid eventuell uppsägning från bolagets sida. Avgångsvederlaget motsvarar fast lön i 18 månader utöver uppsägningstiden vilken är sex månader. Avgångsvederlaget är ej pensionsgrundande, fullt avräkningsbart och utgår ej vid pensionering. För vice vd utgår ej något avgångsvederlag. Uppsägningstiden från bolagets sida är 12 månader. Uppsägningstid för vice vd avviker från Riktlinjer för anställningsvillkor för ledande befattningshavare i företag med statligt ägande. Övriga ledande befattningshavare har en ömsesidig uppsägningstid om max sex månader och enligt avtal utgår inget avgångsvederlag.


Ersättning till styrelse

KSEK StyrelseErsättnings

utskottRevisions

utskott

Rolf Lydahl, ordförande1) 182,0 30,0 5,0

Björn Ekström 91,0 20,0

Kerstin Gillsbro 75,8 25,0

Kia Orback Pettersson 91,0 30,0

Richard Reinius2) 37,9 16,7

Bosse Wallin 91,0 20,0

Summa 568,7 70,0 76,7

1) Ordförande i ersättningsutskottet. 2) Ordförande i revisionsutskottet. Vid årsstämman 2010 beslutades att

ingen ersättning ska utgå till ledamot anställd i Regeringskansliet.

Styrelseledamöter och ledande befattningshavare2010 2009

KSEK Antal Varav män Antal Varav män

Styrelseledamöter 5 4 6 4

Vd och andra ledande befattningshavare 10 6 10 7

Summa 15 10 16 11

Ersättning till ledande befattningshavare

Född Pensionsålder GrundlönÖvriga

förmåner SummaPensions

kostnad

Kerstin Gillsbro, Verkställade direktör (från november 2010) 1961 65 443,0 — 443,0 170,5

Per Berggren, Verkställande direktör (till september 2010) 1959 65 2 196,6 55,6 2 252,2 747,8

Anders Bäck, Ekonomidirektör/vice verkställande direktör 1958 65 1 944,4 77,1 2 021,5 660,0

Björn Boestad, Chef Affärsområde Projektfastigheter 1965 65 1 172,6 45,7 1 218,3 318,3

Eva Burén, Chef Kommunikation 1964 65 875,7 64,5 940,2 360,4

Daniel Daagarsson,Chef Affärsområde Depåer (från februari 2010) 1973 65 1 061,9 14,2 1 076,1 248,9

Amir ElSayed, Chef Affärsområde Mindre stationer (till februari 2010) 1974 65 63,3 3,2 66,5 12,3

Torben Eliasson, Chef Hållbar utveckling (från mars 2010) 1971 65 493,1 — 493,1 111,6

Ulrika Frisk, Chef HR 1970 65 792,1 — 792,1 184,8

Olle Huusko,Chef Affärsområde Godsterminaler (från juni 2010) 1963 65 581,9 — 581,9 188,3

Ola Orsmark, Chef Affärsområde Stationer 1971 65 1 110,2 53,0 1 163,2 269,7

Örjan Stenström, Chef Affärsområde Depåer (till juni 2010) 1948 65 481,6 — 481,6 217,7

Ann Wiberg, Chef Strategisk utveckling 1966 65 1 002,3 — 1 002,3 309,1

Summa 12 218,7 313,3 12 532,0 3 799,4

Medelantal anställdaKoncern tillika moderbolag

2010 2009

Kvinnor 69 53

Män 89 75

Summa 158 128

Sjukfrånvaro, %Koncern tillika moderbolag

2010 2009

Total sjukfrånvaro 1,27 1,67

varav långtidssjukfrånvaro 0,60 0,76

Sjukfrånvaro för män 1,18 1,52

Sjukfrånvaro för kvinnor 1,38 1,87

Sjukfrånvaro, anställda –29 år 1,94 1,70

Sjukfrånvaro, anställda 30–49 år 1,09 0,89

Sjukfrånvaro, anställda 50 år– 1,48 3,23

Forts not 9

Sjukfrånvaro redovisas i procent av de anställdas sammanlagda ordinarie arbetstid.

Till och med 31 oktober 2010 var antalet styrelseledamöter 6, varav 4 män. Kerstin Gillsbro tillträdde som vd 1 november 2010.


Not 10 Ränteintäkter och liknande resultatposter

Not 11 Räntekostnader och liknande resultatposter

Koncern Moderbolag

MSEK 2010 2009 2010 2009

Ränteintäkt reverslån till Råsta Holding AB 11,9 28,2 11,9 28,2

Ränteintäkter från koncernbolag — — 168,1 116,9

Övriga ränteintäkter 3,2 3,2 0,5 0,6

Summa 15,1 31,4 180,5 145,7

Koncern Moderbolag

MSEK 2010 2009 2010 2009

Räntekostnader och liknande resultatposter 139,3 103,2 138,4 101,3

Räntekostnader från koncernbolag — — 15,8 18,2

Aktiverad räntekostnad (RUB) 1) –37,6 –25,9 — —

Summa 101,7 77,3 154,2 119,51) Ränta under byggnadstid.

Not 12 Skatt

Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 26,3 procent. I rapport över totalresultat fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat som är lägre än det redovisade resultatet främst beroende på möjligheten att: • nyttja skattemässigt avdrag för fastighetsförsäljning via bolag • nyttja skattemässigt avdrag för investeringar på fastigheter, vilka

aktiveras redovisningsmässigt • nyttja skattemässiga avskrivningar på nedskrivningar på

fastigheter

• nyttja avdrag för tidigare upptagna realisationsvinster vid fastighetsförsäljning

• nyttja befintliga underskottsavdrag.

Detta har medfört att den effektiva skattesatsen är 23,5 (9,1) procent.Justeringarna hänförliga till föregående års resultat avser juste

ringar gjorda i inkomstdeklaration avseende inkomstår 2009 (2008), men som bokföringsmässigt är gjorda 2010 (2009).

Skattekostnad

ModerbolagKoncern

MSEK 2010 2009 2010 2009

Redovisat resultat före skatt 640,8 47,8 –44,9 –1,5

Skatt enligt gällande skattesats, 26,3% –168,5 –12,6 11,8 0,4

Skatteeffekt av:

bolagsförsäljning 32,5 7,2 11,5 7,2

resultat från andelar i intressebolag –0,3 — — —

övriga skattemässiga justeringar –13,9 –1,6 –0,3 –0,1

justeringar hänförliga till föregående års resultat 0,4 2,7 –0,4 –0,4

Summa –150,6 –4,4 22,6 7,1

Effektiv skattesats, % 23,5 9,1

Not 13 Förvaltningsfastigheter

Jernhusen redovisar sina förvaltningsfastigheter till ett internt bedömt verkligt värde – marknadsvärde. Det totala marknadsvärdet uppgick till 9 501 (8 946) MSEK, en ökning med 555 (1 760) MSEK. Detta förklaras av nettoinvestering om 340 ( 2 056) MSEK samt värdeförändring om 215 (–296) MSEK. Värdeförändring motsvarar 2,4 (–4,1) procent av det totala fastighetsbeståndet eller 2,2 (–4,3) procent av jämförbart bestånd.

Realiserad värdeförändringDen realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för en fastighet med avdrag för försäljningsomkostnader och bedömt marknadsvärde vid föregående kvartals

utgång ökat med kvartalets investeringar. Jernhusen redovisar realisationsvinster/förluster på frånträdesdagen. Den realiserade värdeförändringen uppgick till –25 (4) MSEK, vilket till stor del beror på justeringar av tidigare genomförda fastighetsavyttringar.

Orealiserad värdeförändringDen orealiserade värdeförändringen utgörs av fastigheternas marknadsvärde vid årets slut minskat med marknadsvärdet vid föregående årsskifte, årets investeringar, förvärvade och frånträdda fastigheter samt realiserad värdeförändring.

Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 240 (–300) MSEK.


Specifikation av marknadsvärdeförändring

ModerbolagKoncern

MSEK 2010 2009 2010 2009

Marknadsvärde 1 januari 8 946,4 7 186,1 38,1 41,3

Orealiserade värdeförändringar 240,1 –300,3 — —

Investeringar 1 296,0 1 192,0 83,4 —

Förvärv 104,8 936,9 — —

Frånträden –1 060,9 –72, 8 — –3,2

Realiserade värdeförändringar 24,9 4,5 — —

Marknadsvärde 31 december 9 501,5 8 946,4 121,5 38,1

Specifikation taxeringsvärde

Byggnader 853,8 506,1 — —

Mark 554,8 327,7 — —

Summa taxeringsvärde 1 408,6 833,8 — —

DriftnettoeffektUnderhåll som under året aktiveras men som ej påverkar driftnettot ger upphov till en negativ orealiserad värdeförändring. Under 2010 aktiverades cirka 100 MSEK för värderingshöjande underhåll. Årligen görs nedskrivningar i fastigheter där underhåll kommer att utföras. Så länge det totala underhållet i värderingarna är konstant påverkas marknadsvärdet med nedlagd underhållskostnad. Den negativa effekten av underhållskostnader motverkas av bedömt ökade hyror vid omförhandligar av flera stora hyresavtal.

Jernhusen Media, som från 2011 är ett eget produktområde, bedöms ge ett förbättrat driftnetto för media/reklam/event under de närmaste åren. En del av detta förbättrade driftnetto kan relateras till stationernas driftnetto vilket därmed påverkat marknadsvärdet positivt med cirka 65 MSEK.

Inflationseffekten är en bedömning av den makroekonomiska inverkan på driftnettot och marknadsvärde. KPI uppgick till 1,5 procent för perioden okt 2009 – okt 2010 som i de flesta fall används som bas för indexuppräkning av hyresavtal. Inflationseffekten bedöms till 65 MSEK.

FörädlingsresultatOrealiserad värdeförändring på grund av förädlingsresultat i projekten uppgår till totalt 16 (84) MSEK. Grundförstärkningen av Stockholm Centralstation, uppförande av ny stationsdel på Malmö Centralstation samt Uppsala Resecentrum resulterade i projektnedskrivningar. De två sistnämnda är åtaganden som Jernhusen har haft sedan bolaget bildades. För övriga projekt är förädlingsresultatet positivt.

DirektavkastningskravOrealiserad värdeförändring på grund av lägre direktavkastningskrav uppgår totalt till 177 (171) MSEK. Direktavkastningskraven bedöms ha minskat med i snitt 0,15 procentenheter. Störst är förändringen på de värdemässigt största fastigheterna i storstads och tillväxtregionerna där de sjunkit upp till 0,75 procentenheter. Genomsnittligt direktavkastningskrav i Jernhusens bestånd uppgår till 6,7 (7,1) procent. Minskningen beror till stor del på investeringar i lågavkastande fastigheter såsom exempelvis Kungsbrohuset.

Specifikation av marknadsvärdeförändring per affärsområde

MSEK Stationer DepåerGods

terminalerProjekt

fastigheter Totalt

Marknadsvärde 20091231 4 899,5 1 812,3 216,0 2 018,6 8 946,4

Driftnettoeffekt 49,7 –7,2 3,2 1,0 46,7

Förädlingsresultat –94,6 0,3 –11,8 122,8 16,2

Direktavkastningskrav 95,0 23,1 2,7 56,3 177,2

Delsumma orealiserad värdeförändring 50,2 15,6 –5,8 180,1 240,1

Investeringar/Förvärv 648,5 330,3 32,4 389,6 1 400,8

Frånträden –914,5 28,5 — –174,9 –1 060,9

Realiserad värdeförändring –3,5 –35,0 — 13,6 –24,9

Marknadsvärde 20101231 4 680,2 2 151,7 242,6 2 427,0 9 501,5

Antal fastigheter 114 53 15 77 259

Forts not 13


Specifikation marknadsvärde per kommun och affärsområde

MSEK Stationer Depåer GodsterminalerProjekt

fastigheter Totalt

Stockholm inklusive Solna 2 322,8 701,0 60,5 2 230,3 5 314,6

Göteborg 1 037,5 318,9 27,7 58,3 1 442,4

Malmö 433,2 164,1 20,7 69,5 687,4

Helsingborg — 312,8 11,1 — 323,9

Örebro 10,4 217,4 — 8,7 236,5

Västerås 49,0 89,1 46,2 — 184,4

Uppsala 126,3 19,2 — — 145,6

Gävle 31,1 65,8 6,2 0,7 103,9

Lund 77,1 — — — 77,1

Övriga landet 592,7 263,3 70,3 59,5 985,7

Summa 4 680,2 2 151,7 242,6 2 427,0 9 501,5

Geografisk fördelning av marknadsvärdet Större delen av det totala marknadsvärdet är koncentrerat till de tre storstadsregionerna, Stockholm, Göteborg och Malmö. Generellt korrelerar värdet på stationsfastigheter med storleken på respek

tive stad. Värdet på underhållsdepåer är till skillnad från stationer koncentrerat till orter med stora järnvägsknutpunkter såsom Örebro och Västerås.

Forts not 13

Årets investeringarJernhusen investerade under 2010 för totalt 1 409 ( 2 131) MSEK, varav 1 401 (2 129) MSEK avser förvärv, ny, till och ombyggnation i fastigheter.

Jernhusen är inne i ett expansivt skede med en planerad investeringstakt om två miljarder årligen de kommande 10 åren. Därav utgörs en stor del av investeringarna, 55 (24) MSEK, utredningar och tidig projektering i kommande, men ej påbörjade projekt. Förädlingsresultat redovisas först då investeringen har realiserats.

Av årets investeringar består 38 (26) MSEK av aktiverad räntekostnad, så kallad ränta under byggnadstid (RUB). Räntekostnaden belastar projekten månadsvis utifrån deras upparbetade värden tills de är färdigställda. Räntesatsen baseras på Jernhusens totala upplåningskostnad.

Försäljningar och frånträdenUnder året frånträddes 24 (44) fastigheter, eller delar av fastigheter, med en kontrakterad köpeskilling, inklusive försäljningsomkostnader, om 1 061 (73) MSEK. Under året kontrakterades 19 (44) fastigheter, eller delar av fastigheter, för försäljning med en köpeskilling om totalt 483 (713) MSEK. I början av året frånträddes tomträtten till World Trade Center i Stockholm (Terminalen 1) där ett avtal om försäljning för 600 MSEK tecknats med Alecta 2009.

I slutet av juni tecknade Jernhusen avtal med AMF Pensionsförsäkring om försäljning av de två fastigheterna Sundbybergshuset och Centralhuset i centrala Sundbyberg för 465 MSEK. AMF tillträdde fastigherna i slutet av december.

Större delen av övriga fastigheter som frånträtts eller kontrakterats om försäljning utgörs främst av stations och markfastigheter på mindre orter. Många har inte längre kvar sin funktion som station och avyttras i syfte att utvecklas av lokala aktörer som kan skapa en bättre långsiktig lönsamhet för fastigheten.

Väsentliga åtagandenCentralstation Stockholm kräver omfattande åtgärder för grundförstärkningar. I samband med denna moderniserarJernhusen fastigheten och tillskapar nya yor. Totalt bedöms grundförsärkningen och investeringen uppgå till 975 MSEK. I uppgörelsen ingår flera åtaganden som bland annat upplösande av tomträtten och ny fastighetsbildning.

I övrigt har Jernhusen inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva, sälja, reparera, underhålla eller förbättra någon förvaltningsfastighet. Dock har Jernhusen åtagande att färdigställa påbörjade investeringar, vilket framgår av tabellen nedan.

Investeringar Investering, MSEK Årets investering, MSEK Varav kvar, MSEK Färdigställd

Kungsbrohuset (Blekholmen 4, Stockholm) 1 050 315 145 mars10

Centralstation Malmö (Innerstaden 31:10, Malmö) 463 160 63 december11

Centralstation Uppsala (Dragarbrunn 32:6, Uppsala) 195 65 38 juni11

Centralhuset Sundbyberg (Sundyberg 2:78, Sundbyberg) 127 14 5 oktober09

Centralstation Stockholm (Norrmalm 5:3, Stockholm) 975 212 646 juni12

Depåkapacitet i Helsingborg 295 152 21 juli10

Depåkapacitet i Linköping 195 9 169 december12

Övrigt 474

Totalt 3 300 1 401 1 087


VärderingsmodellJernhusens fastighetsbestånd består av allt från moderna kontorsfastigheter i storstadsregionerna till mindre stationsfastigheter i glesbygden och underhållsdepåer lokaliserade till viktiga järnvägsknutpunkter. Fastigheternas stora geografiska spridning samt olika användningsområde kräver att flera olika värderingsmetoder används för att bedöma marknadsvärdet. Regelsystemet, IAS 40, innebär att värdet som huvudregel ska bedömas på basis av transaktioner. En övervägande del, 97 procent av värdet bestäms med kassaflödesmetoden. Här används marknadsbedömda parametrar vilka så långt som möjligt är transaktionsbaserade.

KassaflödesmetodAv Jernhusens totalt bedömda marknadsvärde bestäms den större delen av värdet med en avkastningskalkylbaserad modell, kassaflödesmetoden. Värdering av fastighet med kassaflödesmetoden

bygger på en bedömning av en fastighets avkastningsförmåga. Metoden innebär en analys av förväntade framtida betalningsströmmar som fastigheten antas generera.

Jernhusens modell bygger på en tioårig kassaflödeskalkyl där det bedömda kassaflödet år 1–10 diskonteras och nuvärdesberäknas. Vid kalkylperiodens slut bedöms fastighetens restvärde genom att dividera ett marknadsmässigt driftnetto med ett marknadsmässigt avkastningskrav. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen.

För att åskådliggöra kassaflödesmetoden har nedanstående exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassaflödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifiera modellen. Exemplet ska således inte betraktas som en prognos av koncernens förväntade framtida utveckling.

Kassaflöde

KSEK 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 RV

Bedömd marknadshyra lokaler inkl. tillägg 1 000 1 020 1 040 1 061 1 082 1 104 1 126 1 149 1 172 1 195 1 219

Övriga intäkter 50 51 52 53 54 55 56 57 59 60 61

Över/underhyra –200 –100 –50

Summa hyrespotential 850 971 1 042 1 114 1 137 1 159 1 182 1 206 1 230 1 255 1 280

Vakanser lokaler –100 –102 –104 –106 –108 –110 –113 –115 –117 –120 –122

Rabatter –100 –50

Summa hyresintäkter netto 650 819 938 1 008 1 028 1 049 1 070 1 091 1 113 1 135 1 158

Driftkostnader –150 –153 –156 –159 –162 –166 –169 –172 –176 –179 –183

Underhållskostnader –75 –77 –78 –80 –81 –83 –84 –86 –88 –90 –91

Övriga kostnader –25 –26 –26 –27 –27 –28 –28 –29 –29 –30 –30

Summa förvaltningskostnader –250 –255 –260 –265 –271 –276 –282 –287 –293 –299 –305

Driftnetto före finansiering och skatt 400 564 678 743 758 773 788 804 820 837 853

Investeringar –500 –500

Värdeförändring

Kalkylränta på totalt kapital (r) (%) 9,0 9,0 9,0 9,0 9,0 9,0 9,0 9,0 9,0 9,0 9,0

Direktavkastningskrav för restvärdesberäkning (dA) (%) 7,0

Nuvärde av driftnetton –96 56 547 549 514 481 450 421 394 369

Summa driftnetton 3 686

Restvärde år 2021 vid 7% direktavkastningskrav 12 190

Nuvärde restvärde 5 149

Marknadsvärde 8 836

Driftnettona under kalkylperioden (år 1–10) diskonteras med en kalkylränta.Kalkylräntan kan variera under kalkylperioden beroende på variation i risk.

RV=DNår 2021/dA

Antaganden i exemplet• Bedömd marknadshyra för lokaler inklusive tillägg baseras på

marknadens bedömda betalningsvilja i den aktuella fastigheten. Marknadshyran bedöms öka med inflationen om två procent.

• Övriga intäkter avser sådana som ej är knutna till en specifik lokal, såsom boxar, toaletter, media/event/reklam och parkering.

• Över/underhyra avser skillnaden mellan hyresvärdet i aktuell kontraktsportfölj och den bedömda marknadshyran.

• Den ekonomiska vakansgraden på lokaler bedöms till tio procent under hela kalkylperioden, vilket också bedöms vara den långsik

tiga. Förvaltningskostnader baseras på historiskt utfall och bedöms långsiktigt öka med inflationen om två procent.

• Investeringar avser sådana som det beslutats om alternativt som med största sannolikhet kommer att genomföras. Investeringar omfattar även så kallat värderingshöjande underhåll vilket normalt inte ger någon effekt på det långsiktiga driftnettot.

• Modellen räknar med att alla kassaflöden inträffar per den 1 juli varje år vilket innebär att kassaflödet år 1 diskonteras med faktorn 0,5 och kassaflödet år 10 med 9,5. Kassaflödet för restvärdeberäkning diskonteras med faktorn 10.

Forts not 13


OrtsprismetodFlera av Jernhusens fastigheter, främst mindre stationsfastigheter har ett lågt eller negativt kassaflöde, varför värdering med kassaflödesmetoden inte kan användas för att beräkna ett marknadsvärde som återspeglar marknadens betalningsvilja. På dessa fastigheter används ortprismetoden. Metoden innebär att värdet på fastigheten bedöms utifrån genomförda köp på den lokala fastighetsmarknaden för jämförbara objekt. Köpeskillingen vid överlåtelerna analyseras och bearbetas samt relateras till värdepåverkande faktorer. Värdepåverkande faktorer varierar men normalt är det läget på fastigheten, storleken på byggnaden i kvadratmeter och typ av fastighet. I de fall jämförelseobjekten på orten är för få analyseras genomförda köp på jämförbara orter.

ByggrätterByggrätter som Jernhusen avser att bebygga värderas enligt gällande detaljplan. Principen är att fastigheten värderas som att det stod en byggnad med motsvarande storlek och typ av byggrätt på fastigheten. Därefter beräknas produktionskostnad och exploateringsvinst. Byggrättsvärdet bestäms genom en procentuell andel av exploateringsvinsten. Vissa fastigheter byggrättsvärderas trots att en detaljplan saknas, eftersom Jernhusens bedömning är att en sådan kommer att skapas. Osäkerhet och risk hanteras genom väsentligt försiktiga antaganden avseende det framtida bedömda driftnettot i fastigheten samt produktionskostnad. Dessutom bedöms byggstarten flera år framåt i tiden vilket påverkar marknadsvärdet negativt jämfört med en färdig detaljplan som tillåter omedelbar byggstart.

FörsäljningsprisFör fastigheter där avtal finns om försäljning, men där tillträde ej skett, gäller värdering enligt försäljningspriser. Orsaken till att en fastighet inte är tillträdd, förutom normalt försäljningsförfarande, kan vara avvaktan på fastighetsbildning eller att villkor om ny detaljplan ska uppfyllas. Vid risk för uteblivet tillträde hanteras risken enskilt genom att inte värdera fastigheten till fulla försäljningspriset.

Intern värderingJernhusen redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40 och har per den 31 december 2010 internt värderat samtliga fastigheter.

Med verkligt värde, marknadsvärde, avses det pris som sannolikt skulle erhållas om fastigheten bjöds ut till försäljning på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid utan partsrelationer och tvång. Värderingen har genomförts med beskrivna modeller, där kassaflödesmodellen, eller tillämpning av denna, används för att bestämma värdet motsvarande 97 procent av det totala värdet. Framtagandet av avkastningskrav och fastighetens framtida intjäningsförmåga har framtagits på ett enhetligt sätt och använts konsekvent i värderingarna.

Antaganden om direktavkastningskravDirektavkastningskravet är individuellt för varje fastighet och hämtas från marknadsinformation för den aktuella delmarknaden genom ortsprisanalys.

Det direktavkastningskrav som tillämpas för att bedöma ett restvärde om tio år, anpassas efter fastighetsmarknaden med hänsyn till fastighetens geografiska läge (makro och mikroläge), teknisk standard och lokalernas flexibilitet att anpassas för annan verksamhet. För stations och kontorsfastigheter bestäms

direktavkastningskravet för respektive lokaltyp. Därefter viktas direktavkastningskravet genom att bestämma respektive lokals andel av det totala driftnettot. För depåer, gods och kombiterminaler samt övriga fastigheter bedöms direktavkastningskravet för fastigheten i sin helhet och viktas ej. Tabellen nedan visar Jernhusens långsiktiga avkastningskrav per fastighetstyp på kassaflödesvärderade fastigheter:

Affärsområde Typ

Genomsnittligt direktavkastnings

krav (%)

Stationer Stationer 6,2

Kontor 5,8

Parkering 6,3

Godsmagasin 8,1

Mark 10,3

Tomträtt 9,5

Totalt Stationer 6,1

Depåer Underhållsdepå 8,6

Anläggning 9,9

Godsterminal 10,3

Mark 8,2

Totalt Depåer 9,0

Godsterminaler Kombiterminal 7,7

Godsterminal 9,9

Underhållsdepå 8,9

Tomträtt 8,8

Mark 12,0

Totalt Godsterminaler 8,4

Totalt Projektfastigheter 5,8

Totalt Jernhusen 6,7

Antaganden om driftnettonVid bedömning av respektive fastighets framtida intjäningsförmåga har den befintliga kontraktportföljen analyserats. Efter respektive avtals utgång har en bedömning gjorts om avtalet kommer att sägas upp för avflytt, omförhandlas till nya villkor eller löpa vidare på oförändrade villkor. Förvaltningskostnader utgörs av drift, media, underhåll och fastighetsadministrationskostnader. Dessa bestäms med utgångspunkt från historiskt utfall.

Extern värderingFör att kvalitetssäkra den interna värderingen har 27 fastigheter, motsvarande värdemässigt 82 procent av beståndet värderats av NAI Svefa. Urvalet har till största delen gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna. En viss rotation av de fastigheter som föregående år värderades lägst av NAI Svefa har gjorts under 2010 för att över en tidsperiod få en kvalitetssäkring på fler fastigheter och orter.

NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheter uppgick till 7 619 MSEK.

Jernhusens värdering av samma fastigheter uppgick till 7 762 MSEK, exklusive media/reklam (värderas inte externt) som värderats till ytterligare 65 MSEK. Därmed har Jernhusen bedömt värdet 144 MSEK högre än NAI Svefa, vilket motsvarar två procent.

Forts not 13


Not 14 Maskiner och inventarier

2009Koncern 2010

Maskiner Inventarier Summa Maskiner Inventarier Summa

Ingående anskaffningsvärde 2,7 18,0 20,7 2,7 15,2 17,9

Årets investeringar — 10,3 10,3 — 3,1 3,1

Försäljningar/utrangeringar — 1,0 1,0 — –0,3 –0,3

Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 2,7 27,3 30,0 2,7 18,0 20,7

Ingående avskrivningar –2,7 –11,3 –14,0 –2,7 –9,5 –12,2

Försäljningar/utrangeringar — 0,8 0,8 — 0,2 0,2

Årets avskrivningar enligt plan — –2,0 –2,0 — –2,0 –2,0

Utgående ackumulerade avskrivningar –2,7 –12,5 –15,2 –2,7 –11,3 –14,0

Utgående planenligt restvärde — 14,8 14,8 — 6,7 6,7

Moderbolag 2010 2009

Maskiner Inventarier Summa Maskiner Inventarier Summa

Ingående anskaffningsvärde 2,6 15,7 18,3 2,6 13,7 16,3

Årets investeringar — 7,9 7,9 — 2,3 2,3

Försäljningar/utrangeringar — –0,8 –0,8 — –0,3 –0,3

Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 2,6 22,8 25,4 2,6 15,7 18,3

Ingående avskrivningar –2,6 –9,9 –12,5 –2,6 –8,3 –10,9

Försäljningar/utrangeringar — 0,8 0,8 — 0,2 0,2

Årets avskrivningar enligt plan — –1,7 –1,7 — –1,8 –1,8

Utgående ackumulerade avskrivningar –2,6 –10,8 –13,4 –2,6 –9,9 –12,5

Utgående planenligt restvärde — 12,0 12,0 — 5,8 5,8

Direktavkastningskraven har generellt bedömts lägre av NAI Svefa än Jernhusen. I ett fåtal fastigheter har Jernhusen bedömt ett lägre direktavkastningskrav. I samtliga dessa fall har NAI Svefa bedömt den ekonomiska vakansgraden lägre än Jernhusen. Därmed har risken i driftnettot hanterats likvärdigt, men med olika tillvägagångssätt.

Det kan konstateras att det interna värdet stämmer väl överens med det externa även om skillnader förekommer på vissa fastigheter.

OsäkerhetsintervallFastighetsvärdering är resultatet av en uppskattning vid en bestämd tidpunkt. Fastigheternas marknadsvärde beräknas utifrån antaganden om förväntade hyresintäkter, fastighetskostnader, vakansgrad samt avkastningskrav. Dessa varierar beroende på konjunkturläge, efterfrågan på fastigheter och ränteläget. Vid internvärderingen av fastighetsbeståndet antas ett osäkerhetsintervall på +/– 5 procent. Detta ger ett värdeintervall på 9 025–9 976 MSEK.

Forts not 13

Av årets avskrivningar enligt plan i moderbolaget om 2 (2) MSEK redovisas 2 (2) MSEK som fastighetsadministration och 0 (0) MSEK som central administration.

Av årets avskrivningar enligt plan i koncernen om 2 (2) MSEK redovisas 2 (2) MSEK som fastighetsadministration och 0 (0) MSEK som central administration.


Not 15 Andelar i koncernbolag

Företagets namn Org.nr SäteAntal

andelarKapital andel, %

Röst andel, %

Bokfört värde 2010


Jernhusen Fastigheter AB 5565969598 Stockholm 3 500 000 100 100 1 310,1 1 310,1

Jernhusen Stationer AB 5566167366 Stockholm 2 000 000 100 100 500,0 500,0

Jernhusen Verkstäder AB 5566167408 Stockholm 1 000 000 100 100 280,0 280,0

Jernhusen Godsterminal AB 5565969606 Stockholm 100 000 100 100 20,0 20,0

Svenska Reseterminaler AB 5565969622 Stockholm 50 000 100 100 10,0 10,0

Västerås Central AB 5560538059 Västerås 2 576 51 51 5,1 5,1

Jernhusen Blekholmen AB 5566178512 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1

Jernhusen Norrmalm AB 5560124645 Stockholm 1 000 100 100 35,2 35,2

Jernhusen Sundbyberg AB 5566816020 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1

Jernhusen Stockholm D AB 5566929427 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1

Jernhusen Stockholm E AB 5566929203 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1

Jernhusen Stockholm K AB 5566928411 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1

Jernhusen Stockholm M AB 5566928437 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1

Jernhusen Stockholm N AB 5566928445 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1

Jernhusen Stockholm O AB 5566929237 Stockholm 1 000 100 100 39,3 88,6

Jernhusen Orgelpipan 6 AB 5567166607 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1

Jernhusen Stockholm Y AB 5567641146 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1

Jernhusen Stockholm Z AB 5567641138 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1

Swedcarrier Förvaltning AB 5567335939 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1

Jernhusen Stockholm 101 AB1) 5567363840 Stockholm 1 000 100 100 — 0,1

Västerås Kombiterminal AB 5567375760 Stockholm 510 51 51 3,9 1,1



Jernhusen Stockholm 108 AB 5567875538 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1

Jernhusen Holding AB 5567949168 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1




Skövde Godsterminal AB 5566928395 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1

Skövde Terminal AB 5566928973 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1

Klarabergsviadukten Fastighets AB 5566929443 Stockholm 1 000 100 100 336,7 336,7

HB Blekholmen 3 9166334319 Stockholm 1 1 — —

Summa 2 541,9 2 588,9

1) Har avyttrats under 2010.


Koncern, MSEK



Röst andel, %



Stockholms Terminal AB 5562551928 Stockholm 500 50,0 50,0 5,0 1,2

Råsta Administration AB 5567028682 Stockholm 200 20,0 20,0 0,0 0,0

Råsta Holding AB 5567426761 Stockholm 250 25,0 25,0 27,0 32,5

Arenabolaget i Solna AB 5567426811 Stockholm 220 22,2 22,2 0,0 0,0

Arenabolaget i Solna KB 9697334580 Stockholm — 22,2 22,2 163,4 68,1

Swedish Arena Management AB 5567426829 Stockholm 220 22,2 22,2 0,0 0,0

Swedish Arena Management KB 9697336312 Stockholm — 22,2 22,2 –2,0 1,3

Åre Centrum AB 5566244678 Åre 150 000 29,3 29,3 22,7 21,4

Xpomera AB 5560192808 Stockholm 210 21,0 21,0 0,0 1,8

Summa 216,1 126,3

Koncern, Intressebolagens resultat och eget kapital enligt senast fastställda årsredovisning (2009)

MSEKStockholms Terminal AB

Råsta Administra

tion ABRåsta

Holding AB

Arena bolaget

i Solna AB

Arena bolaget

i Solna KB

Swedish Arena Mana

gement AB

Swedish Arena Mana

gement KBÅre

Centrum AB Xpomera AB

Balansräkning

Tillgångar 88,7 6,8 568,2 0,1 501,6 0,1 36,4 315,3 11,8

Eget kapital 0,9 0,1 199,8 0,1 431,6 0,1 6,0 76,4 8,4

Skulder 87,8 6,7 368,4 0,0 70,0 0,0 30,4 238,9 3,4

Summa Eget kapital och skulder 88,7 6,8 568,2 0,1 501,6 0,1 36,4 315,3 11,8

Resultaträkning

Intäkter 38,2 17,2 –1,9 0,0 0,0 0,0 3,2 29,8 18,2

Resultat 0,0 0,0 –5,3 0,0 –0,9 0,0 –16,7 5,7 0,4

Not 16 Andelar i intressebolag

Koncern Moderbolag

MSEK 2010 2009 2010 2009

Ingående anskaffningsvärde 126,3 33,3 75,2 45,2

Aktieägartillskott1) 98,6 102,1 — 30,0

Årets anskaffning 0,7 — 0,7 —

Resultatandel –7,7 –8,6 — —

Nedskrivning –1,8 — — —

Utdelning — –0,5 — —

Bokfört värde vid årets slut 216,1 126,3 75,9 75,21) Arenabolaget i Solna KB, 96 (67) MSEK, Swedish Arena Management, 3 (5) MSEK och Råsta Holding AB, — (30) MSEK.

Moderbolag, MSEK



Röstandel, %



Stockholms Terminal AB 5562551928 Stockholm 500 50,0 50,0 1,2 0,5

Råsta Administration AB 5567028682 Stockholm 200 20,0 20,0 0,0 0,0

Råsta Holding AB 5567426761 Stockholm 250 25,0 25,0 42,5 42,5

Åre Centrum AB 5566244678 Åre 150 000 29,3 29,3 30,0 30,0

Xpomera AB 5560192808 Stockholm 210 21,0 21,0 2,2 2,2

Summa 75,9 75,2


Not 19 Övriga fordringar

Koncern Moderbolag

MSEK 2010 2009 2010 2009

Mervärdesskattefordran 51,6 47,7 0,0 3,7

Fordran Råsta Holding AB 0,2 10,0 0,2 0,2

Fordran staten avseende miljöåtagande 8,4 9,1 0,3 1,1

Skattefordran 4,8 8,6 1,8 5,8

Övriga fordringar 3,6 10,1 1,1 —

Summa 68,7 85,5 3,5 10,8

Forts not 16

Moderbolag, Intressebolagens resultat och eget kapital enligt senast fastställda årsredovisning (2009)

MSEKStockholms Terminal AB

Råsta Administration AB

Råsta Holding AB

Åre Centrum AB Xpomera AB

Balansräkning

Tillgångar 88,7 6,8 568,2 315,3 11,8

Eget kapital 0,9 0,1 199,8 76,4 8,4

Skulder 87,8 6,7 368,4 238,9 3,4

Summa Eget kapital och skulder 88,7 6,8 568,2 315,3 11,8

Resultaträkning

Intäkter 38,2 17,2 –1,9 29,8 18,2

Resultat 0,0 0,0 –5,3 5,7 0,4

Företagets namn

Årets resultat, Jernhusens

andel

Stockholms Terminal AB 3,0

Råsta Administration AB 0,0

Råsta Holding AB –5,5

Arenabolaget i Solna AB 0,0

Arenabolaget i Solna KB –0,4

Swedish Arena Management AB 0,0

Swedish Arena Management KB –6,1

Åre Centrum AB 1,2

Xpomera AB –1,7

Summa –9,5

Not 17 Räntebärande fordringar

Koncern Moderbolag

MSEK 2010 2009 2010 2009

Långfristiga fordringar

Räntebärande fordringar 449,3 449,8 394,8 406,0

Varav derivatinstrument1) 26,0 2,9 — —

Summa 449,3 449,8 394,8 406,0


Kortfristig del av räntebärande fordringar 14,2 45,2 — 45,0


Summa 14,2 45,2 — 45,01) Avser marknadsvärdering av elderivat, ränteswap och räntecaps

kontrakt

Av långfristiga räntebärande fordringar avser 395 (406) MSEK en fordran på Råsta Holding AB. Denna fordran uppstod vid försäljning av fastigheten Järva 4:17 via bolagsförsäljning av Jernhusen Stockholm T AB i december 2007. Fordringen är nuvärdesberäknad och reversen är nominellt på ett belopp om 406 MSEK.

Av långfristiga fordringar avser 28 (40) MSEK en upplupen intäkt avseende Arlandabanan. Denna hyresintäkt betalas av från och med 31 december 2006.

Not 18 Kundfordringar

Koncern Moderbolag

MSEK 2010 2009 2010 2009

Kundfordringar 82,2 27,7 3,7 9,0

Hyresfordringar 29,1 25,0 — —

Reserv för osäkra fordringar –15,6 –13,1 — –1,1

Summa 95,7 39,6 3,7 7,9

Not 20 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Koncern Moderbolag

MSEK 2010 2009 2010 2009

Upplupna intäkter 29,8 6,7 — —

Förutbetalda försäljningskostnader 2,0 6,3 2,0 6,3

Upplupna räntor 8,0 4,1 8,0 4,1

Övriga poster –0,7 –2,2 1,1 2,7

Summa 39,1 15,0 11,1 13,1


Not 21 Likvida medelKoncern tillika

moderbolag

MSEK 2010 2009

Kortfristiga bankplaceringar 6,0 11,4

Summa 6,0 11,4

Jernhusen har en checkräkningskredit hos Nordea om 200 MSEK. Per den 31 december 2010 utnyttjades 1 (83) MSEK av denna.

Not 22 Eget kapital

AktiekapitalEnligt bolagsordningen för Jernhusen AB (publ) ska bolagets aktiekapital utgöra lägst 400 MSEK och högst 1 600 MSEK. Kvotvärdet är etthundra (100) kronor. Aktiekapitalet var per den 31 december 2010 fördelat på 4 000 000 aktier. Antalet utestående aktier var 4 000 000. Bolaget ägs till 100 procent av den svenska staten

Övrigt tillskjutet kapitalI samband med nyemission i Jernhusen AB (publ) 20010202 uppstod en överkursfond om 100 MSEK. Därutöver har tidigare aktieägaren AB Swedcarrier tillskjutit 1 899 MSEK i form av ovillkorat aktieägartillskott i januari 2001. Under räkenskapsåret 2002/2003 lämnade Jernhusen AB (publ) en utdelning till dåvarande moderbolaget AB Swedcarrier om 112 MSEK. Denna utdelning har minskat övrigt tillskjutet kapital då bolaget inte genererat några balanserade vinstmedel att dela ut.

Balanserat resultat inklusive årets resultatSedan bildandet under 2001 har koncernen redovisat balanserade resultat inklusive årets resultat om totalt 1 716 MSEK, varav årets resultat är 492 MSEK.

Bundet och fritt eget kapitalEnligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägare får endast delas ut så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast utdelning ske om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets likviditet och ställning i övrigt.

I moderbolaget består bundet eget kapital av aktiekapital om 400 MSEK och reservfond om 100 MSEK. I enlighet med aktiebolagslagen har den tidigare redovisade överkursfonden om 100 MSEK per 20051231 överförts till reservfond. Det fria egna kapitalet i moderbolaget uppgår till 1 101 MSEK och består av balanserat resultat 1 123 MSEK och årets resultat –22 MSEK.

Not 23 Uppskjuten skatt

Koncern Moderbolag

MSEK 2010 2009 2010 2009

Uppskjutna skattefordringar som utnyttjas efter mer än 12 månader 110,7 159,9 95,3 125,3

Uppskjutna skattefordringar som utnyttjas inom 12 månader 11,2 8,3 — 0,3

Summa 121,9 168,2 95,3 125,6

Uppskjutna skatteskulder som betalas efter mer än 12 månader –580,4 –476,2 — —

Uppskjutna skatteskulder som betalas inom 12 månader — — — —

Summa –580,4 –476,2 — —

Summa –458,4 –308,0 95,3 125,6

Bruttoförändringen avseende uppskjutna skatter är enligt följande:

Vid årets början –308,1 –304,0 125,6 178,7

Redovisat i resultaträkningen –150,5 –4,1 22,6 7,1

Skatt som redovisats i eget kapital — — –52,9 –60,2

–458,4 –308,1 95,3 125,6

Uppskjutna skattefordringar och skulder kvittas när det finns legal kvittningsrätt för aktuella skattefordringar och skatteskulder samt när uppskjutna skatter avser samma skattemyndighet. Samtliga fordringar och skulder har kvittats. Förändring i uppskjutna skattefordringar och skulder under året, utan hänsyn tagen till kvittningar som gjorts, framgår av tabeller nedan samt på sidan 87.

Koncern: Uppskjutna skatteskulder

MSEK

Förändring förvaltningsfastigheter 1)

Värde för ändring finansiella

instrument Summa

Per 1 januari 2009 –508,9 19,8 –489,1

Redovisat i resultaträkningen 32,6 –1,5 31,2

Per 31 december 2009 –476,3 18,4 –458,0

Redovisat i resultaträkningen –101,0 –21,6 –122,6

Per 31 december 2010 –577,3 –3,2 –580,4

1) Inkluderar avskrivningar/återförda nedskrivningar på fastigheter, investeringar i fastigheter, värdeförändring fastigheter samt realisationsvinster sålda fastigheter.


Forts not 23

Uppskjutna skattefordringar

Värdeförändring finansiella

instrumentSkattemässiga

underskottsavdragReservering osäkra

kundfordringar Övrigt Summa

Per 1 januari 2009 — 177,7 2,5 4,9 185,1

Redovisat i resultaträkningen — –35,7 1,0 0,6 –35,3

Per 31 december 2009 — 142,1 3,5 4,3 149,9

Redovisat i resultaträkningen — –28,2 0,7 0,5 –28,0

Per 31 december 2010 — 113,9 4,2 3,8 121,9

Uppskjutna skatter redovisade i eget kapital under året framgår nedan:

Moderbolag

MSEK 2010 2009

Koncernbidrag –52,9 –60,2

Summa –52,9 –60,2

Uppskjutna skattefordringar redovisas för skattemässiga underskottsavdrag i den utsträckning som det är sannolikt att de kan tillgodogöras genom framtida vinster. Koncernen har redovisat uppskjuten skattefordran på hela det skattemässiga underskottsavdraget, vilket per den 31 december 2010 uppgår till 433 (540) MSEK.

Moderbolag Uppskjutna skattefordringar

MSEKSkattemässiga

underskottsavdrag Övrigt Summa

Per 1 januari 2009 177,2 1,5 178,7

Redovisat i eget kapital –60,2 — –60,2

Redovisat i resultaträkningen 5,8 1,3 7,1

Per 31 december 2009 122,8 2,8 125,6

Redovisat i eget kapital –52,9 — –52,9

Redovisat i resultaträkningen 8,6 14,0 22,6

Per 31 december 2010 78,5 16,8 95,3

Not 24 Räntebärande skulder

Koncern Moderbolag

MSEK 2010 2009 2010 2009

Långfristig

Skulder till kreditinstitut 2 300,0 3 100,0 2 300,0 3 100,0

Övriga räntebärande skulder 3 046,0 2 093,7 3 000,0 2 000,0


Summa 5 346,0 5 193,7 5 300,0 5 100,0

Kortfristig

Skulder till kreditinstitut 0,7 83,1 0,7 83,1

Kortfristig del av övriga räntebärande skulder — 2,2 — —

Varav derivatinstrument1) — 2,2 — —

Summa 0,7 85,3 0,7 83,11) Avser marknadsvärdering av elderivat, ränteswap och

räntecapskontrakt.

Per den 31 december 2010 hade Jernhusen bindande kreditlöften om totalt 6 700 (5 700) MSEK varav 6 500 (5 500) MSEK avsåg en revolverande kreditfaciliet hos Nordea, 3 000 (2 000) MSEK avsåg ett företagscertifikatprogram (låneramen om 6 500 MSEK fungerar som en backupfacilitet för företagscertifikatprogrammet vilket innebär att kreditfaciliteten inte kan utnyttjas för den del som är utestående i företagscertifikat) och 200 (200) MSEK avsåg en checkräkningskredit hos Nordea. Checkräkningskrediten hos Nordea förnyas årsvis.

Räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 5 347 (5 279) MSEK varav 2 300 (3 100) MSEK avsåg kreditfaciliteten hos Nordea och 3 000 (2 000) MSEK avsåg utestående företagscertifikat. Av checkräkningskrediten har 1 (83) MSEK utnyttjats.


Not 25 Övriga skulder

Koncern Moderbolag

MSEK 2010 2009 2010 2009

Skatteskuld 6,7 0,1 — —

Inbetalda handpenningar 1,9 1,5 — —

Mervärdesskatteskuld 14,0 12,5 7,9 12,6

Personalens källskatt 3,0 2,3 3,0 2,3

Bolagsförsäljningar 1,2 12,4 1,0 11,3

Sociala avgifter 2,7 2,1 2,7 2,1

Övriga skulder 9,5 2,7 — —

Summa 38,9 33,6 14,6 28,2

Not 26 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Koncern Moderbolag

MSEK 2010 2009 2010 2009

Bolagsförsäljningar 112,6 78,3 97,7 78,3

Förutbetalda hyresintäkter 147,0 96,9 0,0 —

Räntor 4,1 5,3 4,1 5,2

Semesterlöner 6,3 5,1 6,3 5,1

Rörlig lönekostnad 2,5 3,7 2,5 3,7

Personalrelaterade kostnader 7,8 8,6 7,8 8,6

Sociala avgifter 2,0 1,6 2,0 1,6

Övrigt 74,4 81,3 11,5 21,1

Summa 356,7 280,7 131,9 123,5

Upplupna kostnader i samband med bolagsförsäljningar avser främst reserveringar för försäljningsomkostnader vid försäljning av marken Järva 4:17 (Arenastaden) via bolagsförsäljning av Jernhusen Stockholm T AB i december 2007. Övriga upplupna kostnader avser främst pågående investeringar, projekt kring elomläggning och ersättningsbyggnader.

Not 27 Ställda panter och ansvarsförbindelser

Koncern Moderbolag

MSEK 2010 2009 2010 2009

Dotterbolagsaktier 2 567,9 2 769,4 2 145,5 2 145,5

Dotterbolagsreverser 6 201,3 5 368,4 6 201,3 5 368,4

Summa 8 769,2 8 137,8 8 346,8 7 513,9

Till följd av att Jernhusen använder sig av marknadsfinansiering har betydande säkerheter bestående av aktier i helägda fastighetsägande dotterbolag och reversfordringar på dessa dotterbolag pantsatts. Som säkerhet för nämnda reversfordringar har inteckningar i delar av dotterbolagens fastighetsbestånd pantsatts, begränsat till ett värde om 5 210 (5 210) MSEK. Som värde på ställda säkerheter i koncernen har angivits den behållna förmögenhet i de pantsatta dotterbolagen samt av dotterbolagen ut ställda reverser.

För moderbolaget har angivits bokfört värde på dotterbolagsaktierna och av dotterbolagen utställda reverser.

Moderbolaget har till dotterbolaget Jernhusen Sundbyberg AB lämnat en kapitaltäckningsgaranti.

EventualförpliktelserJernhusens fastigheter är belastade med markföroreningar och ett avtal med staten som täcker Jernhusens ansvar som fastighetsägare finns upprättat. Jernhusen kan därför endast drabbas av kostnader vid exploatering och kan inte sägas ha någon miljöskuld.

TvisterRatos AB har ett krav på Jernhusen AB (publ), tidigare AB Swedcarrier, om 23,8 MSEK hänförligt till försäljningen av EuroMaint till Ratos AB vilken genomfördes i juli 2007. Tvisten avser EuroMaint Rail AB:s underkända inkuransavdrag. Jernhusen har inte för avsikt att utge någon köpeskillingsreduktion och har därför inte reserverat några kostnader i bokslutet för 2010 eller i något tidigare bokslut.

Ränteförfallostruktur 20101231

MSEK Belopp Effektiv ränta, %

–1 år 2 001 1,86

1–3 år 706 3,82

3–6 år 1 212 3,12

6–10 år 1 400 3,30

Totalt 5 319 2,79

Finansieringskällor 20101231

MSEK Låneram Varav utnyttjat Andel, %

Revolverande kreditfacilitet 6 500 1) 2 300 44

Företagscertifikatprogram 3 000 1) 3 000 56

Checkräkningskredit 200 1 0

Övriga lån — 18 0

Totalt 6 700 5 319 100

1) Låneramen om 6 500 MSEK fungerar som en backupfacilitet för företagscertifikatprogrammet vilket innebär att kreditfaciliteten inte kan utnyttjas för den del som är utestående i företagscertifikat.

Forts not 24


RänteriskRänterisk är risken att förändringar i marknadsräntor negativt påverkar kassaflödet eller det verkliga värdet på finansiella tillgångar och skulder. Jernhusens finanspolicy anger ramarna för hur arbetet med hantering av ränterisk ska bedrivas. Räntebindning för skuldportföljen ska ligga mellan 1–4 år och hanteras genom finansiella derivat.

Policyn bygger på att en kort räntebindning historiskt alltid innebär en lägre räntekostnad och att räntefluktuationer på lång sikt bör absorberas av förändrade kassaflöden och fastighetsvärden. Policyn inkluderar även att det är viktigt med en konsekvent och långsiktig räntestrategi samt att koncernen behöver försäkra sig mot negativa årsresultat eller kraftigt försämrade nyckeltal, till följd av räntans fluktuationer över tiden.

Vid årets utgång uppgick den effektiva (framåtriktade) räntan till 2,8 (2,5) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden till 45 (45) månader. Räntebindningen har uppnåtts genom att lån med kort räntebindning har förlängts genom ränteswapkontrakt och räntecapskontrakt (räntetak) med ett nominellt underliggande värde om 3 300 (3 400) MSEK. Ränteförfallostrukturen avseende lån inklusive ränteswap och räntecapskontrakt där räntetaket är uppnått framgår av not 24.

När ränteswap och räntecapskontrakt används för att erhålla upplåning med fast ränta eller räntetak uppstår ett marknadsvärde i respektive instrument. Marknadsvärdet varierar dels beroende på förändringar i marknadsräntan, dels beroende på instrumentens återstående löptid. Värdeförändringen på Jernhusens finansiella instrument har varit positiv på grund av den ränteuppgång som skett under andra halvåret 2010. Den orealiserade värdeförändringen för Jernhusens finansiella instrument var under året 82 (6) MSEK. Genom att binda räntorna på längre perioder med hjälp av derivatinstrument minskas den kassaflödesmässiga ränterisken.

Värdeförändring derivat

MSEK Verkligt värde

Värde derivat 1 januari 2010 69,8

Försäljningslikvid —

Orealiserad värdeförändring 82,1

Realiserad värdeförändring —

Värde derivat 31 december 2010 12,3

MotpartsriskKreditrisk är risken för att motparten i en transaktion inte kommer att fullfölja sina finansiella avtalsförpliktelser och att eventuella säkerheter inte täcker bolagets fordran. Den övervägande delen av kreditrisken för Jernhusen avser utestående kund och hyresfordringar, kreditlöften samt finansiella derivat. Förluster på kund och hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Riskerna begränsas genom att koncernen väljer, utifrån en fastslagen policy, kunder med konkurrenskraftig verksamhet och god betalningsförmåga. Vidare begär koncernen kreditupplysning för nya hyresgäster samt i förekommande fall bankgaranti eller annan typ av säkerhet. Samt

Not 28 Finansiella instrument och finansiell riskhantering

Finansiella tillgångar inom Jernhusenkoncernen består främst av kund och hyresfordringar, derivatinstrument, reversfordringar på Råsta Holding AB samt en upplupen hyresintäkt avseende Arlandabanan. Jernhusens finansiella skulder består till största del av räntebärande lån, som upptagits främst för att finansiera koncernens fastigheter.

Jernhusen bedömer att det inte föreligger några väsentliga skillnader mellan verkligt värde och bokfört värde avseende finansiella instrument i koncernen. Vad avser moderbolaget så gäller detsamma förutom för derivatinstrument där det bokförda värdet är noll. Det verkliga värdet för derivatinstrument med positivt värde var per årsskiftet 40 (3) MSEK, och för derivatinstrument med negativt värde 28 (73) MSEK. Derivatinstrumenten har påverkat årets resultat med 82 (6) MSEK.

DerivatinstrumentJernhusen använder derivatinstrument för att hantera räntebindningen i skuldportföljen i enlighet med finanspolicyn samt för att säkra prisnivån för elinköp på Nordpoolbörsen. Ränte och elderivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärdet på likviddagen. Eftersom Jernhusen till övervägande del använder sig av ränteswapar och elderivat är anskaffningsvärdet lika med noll på likviddagen.

Derivatinstrumenten utgör finansiella tillgångar eller skulder och värderas löpande till verkligt värde. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor samt elpriser för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, vilket innebär att verkligt värde har fastställts enligt nivå 2, IFRS 7 punkt 27a. Vid användning av derivatinstrument uppstår värdeförändringar beroende på tidsfaktorn men också beroende på förändringar i marknadsräntan respektive elpriset. Dessa värdeförändringar redovisas via resultaträkningen. Orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen avser de värdeförändringar som uppstått under perioden på de derivatinstrument som Jernhusen hade vid periodens utgång. Orealiserad värdeförändring beräknas som skillnaden mellan värdet av derivatinstrumenten vid periodens utgång jämfört med värdet för föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om derivatinstrumentet anskaffats under året. Realiserad värdeförändring avser lösta derivatinstrument och beräknas som skillnaden på lösenpris och värdet vid senaste kvartalsrapporten. De löpande betalningarna som uppstår i derivatinstrumenten resultatförs för den period de avser.

Finansiell riskhantering inom JernhusenkoncernenJernhusen är i sin verksamhet, utöver affärsrisker, exponerad för olika finansiella risker. De finansiella risker som är av störst betydelse är ränte, kredit, och likviditetssrisker. För att hantera dessa risker effektivt samt för att ta till vara stordriftsfördelar är finansverksamheten centraliserad till moderbolaget. Det övergripande ansvaret för finansverksamheten är, utöver att hantera finansiella risker, att säkerställa kreditförsörjning, minimera finansieringskostnaden och optimera koncernens betalningsflöden genom en av styrelsen beslutad finanspolicy. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den finansiella riskhanteringen gör styrelsen en årlig översyn av finanspolicyn.


Åldersanalys kundfordringar, koncernen

Ej förfallnaFörfallna

1–30 dagarFörfallna


61–90 dagarFörfallna >90 dagar Totalt

MSEK 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009

Stationer 6,4 5,6 0,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 3,1 3,1 9,7 8,8

Depåer och Godsterminaler 2,3 2,2 7,4 0,5 — — — 0,1 0,2 — 9,9 2,7

Svenska reseterminaler 25,4 — 0,1 — — — — — — — 25,5 —

Övrigt 36,0 8,6 0,2 0,7 0,0 0,4 — 0,0 0,8 6,6 37,1 16,2

Summa 70,1 16,4 8,0 1,2 0,1 0,4 0,0 0,1 4,1 9,7 82,2 27,7

liga hyresfordringar förskottsfaktureras. Jernhusens exponering avseende kreditlöften och finansiella derivatavtal begränsas genom att koncernen endast ingår avtal med stora finansiella institut med hög rating.

Jernhusen har per årsskiftet 2 159 kommersiella hyreskontrakt avseende beståndet av förvaltningsfastigheter, som består av kontor, butiker, verkstäder, restauranger och övriga lokaler. Koncernen har en god riskspridning i kontraktportföljen. Den storleksmässiga fördelningen avseende antal kontrakt och årshyra (enligt gällande avtal 20101231) framgår av tabellen till höger:

Forts not 28

Kontraktsstorlek

MSEK Antal kontrakt Andel % Årshyra Andel %

0,0–0,1 1 421 65,8 40 5,6

0,1–0,5 486 22,5 113 15,9

0,5–1,0 139 6,4 97 13,7

1,0–2,5 65 3,0 99 14,0

2,5–5,0 27 1,3 96 13,6

5,0–10,0 12 0,6 77 10,8

10,0– 9 0,4 188 26,5

Summa 2 159 100,0 711 100,0

Åldersanalys hyresfordringar, koncernen

Förfallna 1–30 dagar Förfallna 31–60 dagar Förfallna 61–90 dagar Förfallna >90 dagar Totalt

MSEK 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009

Arrende 0,3 0,1 — — — — 0,0 0,0 0,4 0,1

Butik 0,1 0,0 0,0 0,2 — — 0,1 0,0 0,0 0,2

Restauranger 0,0 0,2 –0,1 0,0 — — 0,7 0,6 0,6 0,8

Verkstad 1,2 3,3 0,3 0,2 0,0 — 0,2 0,2 1,6 3,7

Kontor 0,0 0,5 0,0 0,0 — — 0,2 0,1 0,3 0,5

Lager 0,2 0,2 0,0 0,1 0,0 0,1 1,5 1,4 1,7 1,7

Övrigt 8,0 8,1 3,5 1,6 0,1 0,1 13,0 8,2 24,5 18,0

Summa 9,8 12,3 3,7 2,1 0,1 0,2 15,5 10,4 29,1 25,0

Per den 31 december 2010 uppgick koncernens utestående hyresfordringar till 29 (25) MSEK. En åldersanalys av koncernens hyresfordringar framgår av nedanstående tabell:

Kundfordringar avser fakturering av stationsavgifter, kringtjänster på stationer samt vidarefakturering av kostnader vid gemensamma projekt med externa parter. Vid årsskiftet uppgick koncernens ute

stående kundfordringar till 82 (28) MSEK. En åldersanalys av koncernens kundfordringar framgår av nedanstående tabell:


Forts not 28

RefinansieringsriskMed refinansieringsrisk avses risken att inte kunna möta behovet av framtida finansiering. För att säkerställa tillgången på finansiering tillämpar Jernhusen bekräftade kreditfaciliteter. Jernhusens befintliga facilitet löper till december 2013. Bolaget bevakar kontinuerligt utvecklingen på kreditmarknaden för att ha en hög beredskap att snabbt kunna genomföra förändringar vid behov.

Den genomsnittliga återstående löptiden på Jernhusens långfristiga låneavtal till kreditinstitut uppgick per 31 december 2010 till 3 år. Låneavtalet uppgår till 6 500 MSEK varav 5 300 MSEK är utnyttjat (inklusive företagscertifkatprogrammet)

Kvartalsvis görs en individuell bedömning av samtliga kund och hyresfordringar för att identifiera eventuella reserveringsbehov. Avsättning för osäkra kundfordringar uppgick till 16 (13) MSEK motsvarande 14 (25) procent av total hyres och kundfordringsbalans.I förfallna kundfordringar > 90 dagar i moderbolaget ingår en for

Avsättning för osäkra kundfordringar

Koncern Moderbolag

MSEK 2010 2009 2010 2009

Avsättning vid årets början 13,1 9,5 1,1 0,5

Reservering för befarade kundförluster 2,6 4,3 –1,1 0,6

Konstaterade förluster –0,1 –0,7 — —

Avsättning vid årets slut 15,6 13,1 — 1,1

dran på Trafikverket om 1 (6) MSEK avseende stämpelskatter betalda av Jernhusen för Trafikverkets räkning. Denna fordran har bedömts vara en säker fordran. Avsättning för osäkra kund och hyresfordringar har ändrats enligt följande:

ValutariskValutarisk är risken att förändringar i valutakurser negativt påverkar kassaflödet. Valutakursförändringar påverkar dessutom resultat och balansräkning vid omräkning av utländsk valuta till svenska kronor. Då Jernhusen har liten transaktionsvolym i utländsk valuta är exponeringen mycket begränsad.

Åldersanalys kundfordringar, moderbolaget

Ej förfallnaFörfallna



61–90 dagarFörfallna >90 dagar Totalt

MSEK 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009

Övrigt 3,0 2,4 — 0,6 — 0,4 — — 0,8 5,6 3,7 9,0

Summa 3,0 2,4 — 0,6 — 0,4 — — 0,8 5,6 3,7 9,0

Vid årsskiftet uppgick moderbolagets utestående kundfordringar till 4 (27) MSEK. En åldersanalys av moderbolagets kundfordringar framgår av nedanstående tabell:


Forts not 28

Koncernen

Kategori Värdering

Värderingsnivå enligt

IFRS 7, pkt 27A

Bokfört värde

2010 2009

Finansiella tillgångar

Andra långfristiga fordringar Lånefordringar och kundfordringar Upplupet anskaffningsvärde 3 409,1 446,7

Kundfordringar Lånefordringar och kundfordringar Upplupet anskaffningsvärde 3 95,7 39,6

Övriga fordringar Lånefordringar och kundfordringar Upplupet anskaffningsvärde 3 122,0 145,7

Likvida medel Finansiella tillgångar eller skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen

Verkligt värde 2 6,0 11,4

Summa 632,8 643,4

Derivat

Derivat med positivt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen


Summa 40,2 3,1

Övriga finansiella skulder

Andra långfristiga skulder Låneskulder Upplupet anskaffningsvärde 3 5 319,0 5 123,0

Leverantörsskulder Finansiella skulder värderade till upp lupet anskaffningsvärde

Upplupet anskaffningsvärde 3 193,4 205,6

Övriga skulder Finansiella skulder värderade till upp lupet anskaffningsvärde

Upplupet anskaffningsvärde 3 396,3 397,9

Summa 5 908,7 5 726,5

Derivat

Derivat med negativt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen


Summa 28,0 72,9

Nedanstående tabell avser bokförda värden. Jernhusen bedömer att det inte är några väsentliga skillnader mellan bokförda och verkliga värden.


VinstdispositionFritt eget kapital i moderbolaget är:

SEK 2010

Balanserade vinstmedel 1 123 056 886

Årets resultat –22 289 138

Summa 1 100 767 748

Koncernbidrag har erhållits från dotterbolag om 207 765 737 kronor och lämnats till dotterbolag med 6 535 537 kronor.

Styrelsen och vd föreslår att ovanstånde belopp disponeras enligt ovan till höger:

Styrelsens förslag till vinstdisposition:

SEK 2010

Till aktieägarna utdelas 100 000 000

I ny räkning balanseras 1 000 767 748

Summa 1 100 767 748

Styrelsen föreslår att årsstämman i Jernhusen AB (publ) beslutar att 100 MSEK, eller 25 kronor per aktie utdelas till ägaren.

Utdelning ska betalas den 4 maj 2011.

MotiveringKoncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRSstandarderna och tolkningarna av dessa samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner, från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer, från Rådet för finansiell rapportering.

Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter föreslagen vinstutdelning.

Styrelsen finner även att föreslagen utdelning till aktieägaren är försvarlig med hänsyn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande.

Verksamhetens art, omfattning och riskerStyrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna utdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget.

KonsolideringsbehovStyrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att på sikt infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 6,2 procent av bolagets eget kapital och 2,5 procent av koncernens eget kapital. Det uttalade målet för koncernens kapitalstruktur med en soliditet om mellan 35 till 45 procent och en räntetäckningsgrad om minst 2,0 gånger uppfylls även efter den föreslagna utdelningen. Soliditeten uppgick till 38,5 procent och räntetäckningsgraden till 5,1 gånger. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av de för

hållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen. Vinstutdelningen kommer heller inte att negativt påverka bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare affärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna planer.

LikviditetDen föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser.

Ställning i övrigtStyrelsen har övervägt alla kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.

Värdering till verkligt värdeDerivatinstrument och andra finansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14a § Årsredovisningslagen. Därvid har visat sig ett övervärde om 61 MSEK efter skatt, som påverkat det egna kapitalet med nämnda belopp.

Stockholm den 23 mars 2011Styrelsen

Styrelsens yttrande av seende föreslagen vinst utdelning enligt ABL 18 kap 4 §


Undertecknande av årsredovisningUndertecknade försäkrar att koncern och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och bolagets ställning och

resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och bolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de bolag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 23 mars 2011Styrelsen

Rolf LydahlOrdförande

Björn Ekström Styrelseledamot

Kia Orback Pettersson Styrelseledamot

Richard ReiniusStyrelseledamot

Bosse Wallin Styrelseledamot

Thomas Franzon Arbetstagarrepresentant

Kerstin Gillsbro Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avgivitsden 23 mars 2011

Ernst & Young ABIngemar Rindstig

Auktoriserad revisor

Ernst & Young ABMagnus Fredmer



RevisionsberättelseTill årsstämman i Jernhusen AB (publ) org nr 5565842027

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Jernhusen AB (publ) för räkenskapsåret 1 januari 2010–31 december 2010. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 4–51 och 53–95. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncern

redovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. En bolagsstyrningsrapport har upprättats i enlighet med ”Statens ägarpolicy och riktlinjer för företag med statligt ägande” (N2010.24). Förvaltningsberättelsen och bolagsstyrningsrapporten är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt Rapport över totalresultat och rapporten över finansiell ställning för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i vinstdispositionen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Stockholm den 23 mars 2011

Ernst & Young ABIngemar Rindstig


Ernst & Young ABMagnus Fredmer



Flerårsöversikt

1 januari – 31 december

MSEK 2010 2009 2008 2007 2006

RESULTATRÄKNINGAR

Fastighetsintäkter 1 013,7 867,6 803,5 769,9 778,0

Driftkostnader –357,2 –286,8 –263,4 –280,7 –288,5

Underhåll –30,0 –29,6 –35,0 –35,8 –33,4

Fastighetsadministration –129,0 –97,8 –100,4 –90,9 –75,0

Driftöverskott 497,5 453,4 404,7 362,5 381,1

Central administration –57,9 –60,7 –49,3 –37,0 –25,1

Resultat övriga verksamheter 2,5 0,6 — — —

Rörelseresultat 442,1 393,3 355,4 325,5 356,0

Finansiella poster –98,5 –54,5 –123,6 –151,8 –155,7

Resultat efter finansiella poster 343,6 338,2 231,8 173,7 200,3

Värdeförändring fastigheter, realiserade –25 4,5 0,1 10,5 5,3

Värdeförändring fastigheter, orealiserade 240,1 –300,4 –72,6 514,7 222,8

Värdeförändring finansiella instrument, realiserade — — 0,4 — —

Värdeförändring finansiella instrument, orealiserade 82,1 5,5 –117,4 34,2 29,9

Resultat före skatt 640,8 47,8 42,3 733,1 458,3

Skatt –150,6 –4,4 10,9 –56,6 –85,0

Årets resultat 490,2 43,4 53,2 676,5 373,3

BALANSRÄKNINGAR

Tillgångar

Förvaltningsfastigheter 9 501,5 8 946,3 7 186,1 6 697,8 7 644,8

Maskiner och inventarier 14,8 6,7 5,7 4,8 7,7

Finansiella anläggningstillgångar 667,4 576,1 483,0 528,3 125,8

Omsättningstillgångar 223,7 196,7 193,3 84,3 243,7

Summa tillgångar 10 407,4 9 725,8 7 868,1 7 315,2 8 022,0

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 4 011,3 3 618,3 3 120,6 3 150,8 2 474,3

Långfristiga skulder 5 806,4 5 502,3 3 657,1 2 951,2 5 220,5

Kortfristiga skulder 589,7 605,2 1 090,4 1 213,2 327,2

Summa eget kapital och skulder 10 407,4 9 725,8 7 868,1 7 315,2 8 022,0

FASTIGHETSRELATERADE UPPGIFTER

Lokalarea, kvm1) 669 000 682 000 674 000 689 000 773 000

Marknadsvärde fastigheter, MSEK 9 501 8 946 7 186 6 698 7 645

Investeringar i fastigheter, MSEK 1 401 2 129 609 476 551

Fastighetsförsäljningar, MSEK 1 061 73 48 1 966 309

Överskottsgrad, % 49,1 52,3 50,4 47,1 49,0

Direktavkastning, % 6,7 6,4 6,2 5,4 5,5

Totalavkastning, % 9,5 2,2 5,1 13,1 8,8

Vakansgrad area, %2) 14,6 13,5 12,7 15,9 17,3

Vakansgrad hyra, %2) 4,9 5,2 4,7 6,5 7,3

FINANSRELATERADE UPPGIFTER

Soliditet, % 38,5 37,2 39,7 43,1 30,8

Räntebärande låneskuld netto, MSEK 4 877 4 773 3 561 3 063 4 876

Belåningsgrad, % 51,3 53,3 49,6 45,7 65,1

Skuldsättningsgrad, ggr 1,2 1,3 1,1 1,0 2,0

Räntetäckningsgrad, ggr 5,1 8,5 2,8 2,1 2,2

Genomsnittlig ränta, % 2,5 2,1 4,3 3,8 3,23)

Räntebindningstid, mån 45 45 19 26 20

Avkastning på eget kapital, % 12,9 1,3 1,7 24,1 15,1

ÖVRIGA UPPGIFTER

Antal anställda 187 150 119 101 86

1) Exklusive väntsalsytor.2) Exklusive utvecklingsfastigheter.3) Exklusive kostnader i samband med byte av långivare.


Ordlista och definitionerAvkastning på eget kapitalRullande tolvmånaders resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital.

BelåningsgradRäntebärande nettolåneskuld i procent av fastigheternas redovisade värde.

Central Business DistrictStadskärnan

DirektavkastningRullande tolvmånaders driftöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten.

DriftnettoHyresintäkter minus drift och underhållskostnader samt fastighetsskatt.

DriftöverskottHyresintäkter minus drift och underhållskostnader, fastighetsskatt samt kostnader för fastighetsadministration.

Effektiv räntaDen genomsnittliga framåtriktade räntan inklusive tillägg och avgifter.

FastighetsadministrationAvser personal, IT och övriga kostnader direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen.

FastighetsintäkterHyresintäkter och energi samt övriga intäkter.

Genomsnittlig räntaPeriodens räntekostnader och ränteintäkter, exklusive försäljning av intressebolag och resultat från andelar i intressebolag, i procent av genomsnittlig räntebärande låneskuld netto.

HyresvärdeKontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrd lokalarea vid periodens utgång. Väntsalsintäkter är exkluderade.

Intermodala transporterSe kombitransporter.

Jämförbart beståndMed jämförbart bestånd avses de fastigheter som Jernhusen ägt under alla perioder som redovisas. Transaktioner som avser de frånträdda fastigheterna är exkluderade. Utvecklingsfastigheterna är exkluderade.

KombitransporterKombinerade lands, järnväg och sjötransporter.

LokalareaUthyrningsbara lokaler vid periodens utgång. I lokalarea ingår inte area för väntsal, arrende, tomträtt, spåranläggning etc.

NettouthyrningNettoförändringen av årshyran efter omförhandlingar, nyförhandlingar och avflyttningar.

Orealiserad värdeförändring, fastigheterDen orealiserade värdeförändringen utgörs av fastigheternas marknadsvärde vid periodens slut minskat med marknadsvärdet vid föregående årsskifte, periodens investeringar, förvärvade och frånträdda fastigheter samt realiserad värdeförändring.

Realiserad värdeförändring, fastigheter Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för en fastighet med avdrag för försäljningsomkostnader och bedömt marknadsvärde vid föregående kvartals utgång ökat med kvartalets investeringar.

RäntebindningstidGenomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för ränte bärande låneskulder med hänsyn till ränteswapkontrakt och räntecapkontrakt.

Räntebärande låneskuld nettoRäntebärande skulder minus räntebärande fordringar och likvida medel.

RäntetäckningsgradRörelseresultat dividerat med finansiella poster exklusive resultat från andelar i och försäljning av intresseföretag.

Sidosystemet Sidosystemet består av stationer, underhållsdepåer, gods och kombiterminaler samt bytespunkter som på olika sätt ansluter till det så kallade huvudsystemet, som utgörs av stambanenätet.

SjälvfinansieringsgradKassflöden från den löpande verksamheten dividerat med kassaflöde från investeringsverksamheten.

SkuldsättningsgradRäntebärande nettolåneskuld dividerat med eget kapital vid periodens utgång.

SoliditetRedovisat eget kapital (inklusive minoritetsintressen) i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens slut.

TotalavkastningRullande tolvmånaders driftöverskott med tillägg för realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten.

Vakansgrad hyra Hyresvärdet för outhyrd lokalarea i procent av totala hyresvärdet exklusive utvecklingsfastigheter.

Vakansgrad lokalareaOuthyrd lokalarea i procent av total lokalarea exklusive utvecklingsfastigheter.

ÖverskottsgradDriftöverskott i procent av hyresintäkter.

Övriga intäkterIntäkter från kringtjänster såsom väntsal, parkering, infrastrukturförvaltning, förvaringsboxar, taxiangöring och toaletter.

StockholmJernhusen AB (publ) Box 520101 30 StockholmBesök: Kungsbron 13 / Västra Järnvägsgatan 23

GävleJernhusen Muréngatan 1802 51 Gävle

GöteborgJernhusen Box 1025405 21 GöteborgBesök: Drottningtorget 5

KirunaJernhusen Bangårdsvägen 3981 34 Kiruna

MalmöJernhusen Box 584201 25 MalmöBesök: Centralstationen /Skeppsbron 1C

NorrköpingJernhusen N. Promenaden 94602 22 Norrköping

SolnaJernhusen Växlarevägen 29170 63 Solna

SundsvallJernhusen Box 703851 21 SundsvallBesök: Landsvägsallén 8

VästeråsJernhusen Sigurdsgatan 33 B721 30 Västerås

ÖrebroJernhusen Box 1510701 15 ÖrebroBesök: Grev Rosengatan 1

Telefon: 08-410 626 00 E-post: [email protected]

Produktion: Solberg • Foto: Ulrika Karlberg, Åke E:son Lindm

an, Per Myrehed, R

yno Quantz • Tryck: Ljungbergs tryckeri

Jernhusen är ett publikt företag med säte i StockholmOrg.nr. 556584-2027

Documents

Jere · 2017. 3. 29. · Jere Årsredovisning 2010. II Jernhusen Årsredovisning 2010 Denna bit skärs bort (sidan något smalare p g a flik)... är ett fastighetsbolag inom transportbranschen