KBAB:s årsredovisning 2015

ÅRSREDOVISNING 2015

KARLSTADS BOSTADS AB KBAB.SE

Bobutiken: Ö Torggatan 19 | Huvudkontor: N Strandgatan 13 [email protected] | 054-540 76 00 Box 1505, 651 21 Karlstad Org.nr: 556041-7916Producerad av: KBAB Tryck: City Tryck i Karlstad AB

KORT OM KBABKBAB äger och förvaltar cirka 7 400 lägenheter, studentboenden, servicehus och lokaler. Företaget grundades 1942 och har genom åren haft en aktiv roll i Karlstads utveckling bland annat genom omfattande bostadsproduktion. KBAB ägs av Karlstads kommun genom koncernen Karlstads Stadshus AB.

Under året omsatte KBAB 534 miljoner kronor. Företaget har cirka 140 anställda i en decentraliserad organisation med bovärdar i alla bostadsområden.

3ÅRSREDOVISNING 2015

KBAB OCH ÅRET SOM GICK2 Kort om KBAB 5 VD har ordet 6 Nya lägenheter på Sixbacken8 Rolf har renoverat hela Rud10 Ända in i kaklet på Hagaborg12 Styrelsen

FASTIGHETSBESTÅNDET50 Karta 52 Sammanställning

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE14 Uppdrag och styrning18 Fastigheterna20 Kunderna23 Medarbetarna25 Intern kvalitet26 Ekonomi

FINANSIELL RAPPORTERING30 Resultaträkning 31 Balansräkning 33 Kassaflödesanalys 34 Noter46 Revisionsberättelse48 Nyckeltal 49 Definitioner

INNEHÅLL

4 KARLSTADS BOSTADS AB


DET HAR BLIVIT dags att summera mitt första år i Karlstad och mitt första år på KBAB. Jag tillträdde som vd den 1 mars och flyttade därmed tillbaka till min födelseort efter knappt tjugo år i Stockholm. Jag visste att jag kom till ett mycket välskött bolag, mycket tack vare kloka vägval under lång tid till exempel inom energi och underhåll. Den linjen har vi hållit även under 2015 då vi har genom-fört totalt 180 underhålls- och investeringsprojekt. Det mest omfattande är slutförandet av renoveringen i kvarteret Rott-nen 5 på Rud. Läs gärna mer om det projektet i reportaget på sidan 8.

NYTTAN MED ALLMÄNNYTTANDen 22 till 24 april var Karlstad och KBAB värd för SABOs kongress. SABO är de allmännyttiga bostadsföretagens bransch- och intresseorganisation och vid dessa dagar kunde resultatet av forskning kring ”Nyttan med allmännyttan” pre-senteras. Frågan är vad det allmännyttiga syftet är, och vilken roll allmännyttan kan ha som byggare och offentlig aktör på marknaden, när det samtidigt finns ett krav på affärsmässighet och lönsamhet i projekten. Hos KBAB har den här frågan om hur allmännyttan ska agera utifrån kravet på affärsmässighet diskuterats intensivt under året, såväl internt som med styrelse och ägare. Samtidigt har vi tagit ett mer strategiskt grepp om bolagets varumärke där vi nu, efter ett brett och engagerat arbete, har enats om en ny vision att sikta mot.

KRAV PÅ ÖKAD NYPRODUKTIONEfterfrågan på bostäder är fortsatt hög i Karlstad och KBAB fortsätter att bidra i nyproduktionen. Under året har 44 lägen-heter blivit inflyttningsklara i fastigheten Lysen 1, även kallad Lanternan, på Rud och ett första spadtag är taget för ytterli-gare 44 lägenheter på Sixbacken. Kravet på ökad nyproduktion är också tydligt i de nya ägar-direktiven som antogs av kommunfullmäktige i slutet av året och som gäller från och med 2016. Förutom detta fick bolaget även ett beslut om avkastningskrav för de kommande tre åren.

Med dessa nya förutsättningar i ryggen har vi tagit oss an utmaningen att fortsätta leverera både kommun- och affärs-nytta i såväl befintligt bestånd som i arbetet med att hitta nya möjligheter för nyproduktion. KBAB ska producera minst 150 lägenheter per år sett över en femårsperiod – ett tufft mål, men inte omöjligt. Det kommer dock att krävas nytänkande och andra arbetssätt, något som vi har satt fokus på och kommer att fortsätta utveckla under 2016.

TACK!Jag vill slutligen rikta ett stort tack till alla duktiga och enga-gerade medarbetare samt till styrelsen för gott samarbete.

MOT NYA MÅL vd har ordet T E X T : C a r i n S k a r m a n , v d F O T O : J o h a n E k lu n d


NYA LÄGENHETER växer fram på Sixbacken Hösten2016kommer44nyalägenheterståinflyttningsklarapåSixbacken,alldelesintill Våxnäs centrum. Bygget blir identiskt med KBAB:s senaste nybyggnadsprojekt

Lanternan,somstodfärdigtvidRudscentrumibörjanav2015.

T E X T : A n d e r s A s t o n s s o n F O T O : A n d e r s A s t o n s s o n o c h A n i t a S v e n s s o n

ImajslogKBAB:sordförandeThomasOhlsson(mitten), nerförstapålentillsammansmedprojektledare RolfAleskog(höger)ochNCC:spersonal.

Huset kommer att se ut precis som KBAB:s senaste nybygge "Lanternan", som står vid Ruds centrum.


TOMTEN FÖR DET nya huset ligger mitt emot vårdcentralen på Våxnäs, granne med KBAB:s hyreshus på Six-backen. Intresset för att bo i området är stort och fler lägenheter är efterlängtade. – Det känns bra att vi äntligen har kunnat börja bygga. Det har varit några turer fram och tillbaka. Inte minst tog saneringen av marken tid, eftersom det fanns en del oljerester från panncentralen som låg här tidigare, berättar KBAB:s projektledare Rolf Aleskog. I maj i år var dock alla beslut tagna och saneringen klar. KBAB och NCC kunde därmed tillsammans inviga bygg-nationen genom att starta pålkranen.

TVÅOR OCH TREOR

Huset kommer att ha åtta våningar med sammanlagt 44 två- och trerums-lägen heter. Entréplanet kommer bland annat att innehålla tvättstuga, lägen-hetsförråd och postboxar. Huset byggs enligt en standardmodell som heter Kombohus Plus. Denna modell är upp-handlad av SABO, som är de allmän-

nyttiga bostadsbolagens bransch- och intresseorganisation, för att kunna byggas i stora volymer över hela landet. – Vi har sedan tidigare byggt ett Kombohus Plus med namnet Lanternan, vid Ruds centrum. Det stod inflyttnings-klart i början av 2015 och har blivit mycket uppskattat av de som bor där, säger Rolf. Även det huset uppfördes av NCC, som alltså är totalentreprenör även på Sixbacken. – Att vi nu får bygga ett likadant hus känns som ett bra kvitto på det arbete vi gjort på Rud, konstaterar NCC:s affärs-chef Annelie Mälargård.

INFLYTTNING I SLUTET AV 2016

Den som är intresserad av att bo i huset har kunnat anmäla sig via KBAB:s webbsida, genom att samla poäng på husgruppen Sixbacken. Lägenheterna började att hyras ut i slutet av 2015 och beräknas att vara inflyttningsklara under oktober/novem-ber 2016.

FAKTA KV. PANNAN

ADRESS:

Kv. Pannan 1, Petersbergs- gatan 30

LÄGENHETSSTORLEKAR:

54–65,4 m²

HYRA:

Tvåor från cirka 7 000 kr/mån Treor från cirka 8 000 kr/mån

STANDARD:

Golv av eklaminat Tapet på väggar Kaklade badrumsväggar KöksinredningfrånMarbodal Inglasade balkonger

SOLCELLER:

Solelanläggning installeras på taket. Beräknas producera 18 700 kWh per år.


Rolf har renoveratHELA RUD

Under sex års tid har KBAB renoverat sina lägenheter i stadsdelen Rud i Karlstad.Totalthar622lägenheterfåttrenoveradekökochbadrum,nya

elinstallationerochökadtillgänglighet.

T E X T : B e a t r i c e Fo l ke s s o n F O T O : J o h a n E k lu n d o c h K B A B : s a r k i v

Rolf Aleskog, stolt projektledare förrenoveringenpåRud.


DET VAR I mars 2010 som KBAB på-började det stora renoveringsprojektet på Rud. I november 2015 stod allt klart, vilket innebär att arbetet pågått i nästan sex år. Totalt har 622 lägenheter berörts av renoveringen som utförts i fyra etap-per. Projektet har omfattat renovering av kök och badrum som har bytts ut och blivit uppfräschade. Nya elinstallationer med jordade uttag är ett annat förbät-tringsområde. – Vi har också passat på att öka till-gängligheten för kök, sovrum, badrum

och balkong genom att bredda dörrarna till dessa rum, berättar projektledare Rolf Aleskog. Under renoveringen har hyresgäster- na fått bo i bostadsmoduler i mellan fem och åtta veckor då just deras lägen-het renoverats. Projektet har utförts tillsammans med Skanska Sverige AB och kostat drygt 279 miljoner kronor. – Vi har valt att hålla en bra standard i lägenheterna men samtidigt lagt oss på en nivå för att kunna hålla nere hyrorna.

Istället har man som hyresgäst kunnat göra olika tillval i sin lägenhet om man själv önskat höja standarden ytterligare. Exempelvis att mot en ökad hyreshöjning få kakel insatt i badrummet. – Det har varit relativt populärt, en tredjedel av hyresgästerna i varje renoveringsetapp har valt detta, berättar Rolf.

UPPMÄRKSAMMAT PROJEKT

Konceptet med att som hyresgäst själv kunna påverka renoveringen genom olika val har väckt stort intresse natio-nellt. Bland annat uppmärksammades det av SABO genom ett hedersomnäm-nande i tävlingen ”Årets bästa renover-ingsprojekt 2015”. – Det är riktigt roligt att få det här hedersomnämnandet, som även Skanska har stor del i. Utmärkelsen rörde nämli-gen också vårt nära partneringsamarbete som bidragit till effektiva arbetssätt och att vi hittat prisvärda lösningar tillsam-mans, berättar Rolf som är mycket nöjd med projektet. – Det känns bra att vi uppnått ett bra resultat men samtidigt är det lite tråkigt att projektet är över då alla som varit inblandade har blivit som en enda stor familj, säger Rolf.

Somhyresgästharmankunnatgöraolikatillvalisinlägenhetommansjälvönskathöjastandardenytterligare.


ÄNDA IN I KAKLET – på Hagaborg

Det var inte bara Rud som stod färdigrenoverat under 2015. Även på Hagaborg har en omfattande badrumsrenovering kommit i mål under 2015. Efter drygt tre

år har 330 lägenheter fått fräschats upp.

T E X T : B e a t r i c e Fo l ke s s o n F O T O : B e a t r i c e Fo l ke s s o n o c h A n d e r s A s t o n s s o n

KBAB:sprojektledareCharlotteBjörklundhartillsammansmedförvaltareStefanSamuelssonvaritspindelninätetnärde17husenpå Hagaborg fått uppfräschade badrum i fyra etapper.


PÅ HAGABORG HAR ett stort reno-veringsprojekt avslutats och den här gången var det badrummen som fick uppmärksam heten. Lagom till sensom-maren stod projektet klart och totalt har 330 lägenheter fått sig en uppfräschning.

TILLVAL – HYRESGÄSTENS VAL

I samband med renoveringen har hyres-gästerna haft möjlighet att själva på-verka hur badrummet ska se ut. Det har till exempel funnits tillfälle att få välja kakel på badrumsvägg och duschvägg. Tillvalet om duschvägg har varit tämli-gen populärt och de flesta av hyresgäs-terna har valt det till sitt nya badrum.

MYRNAS BADRUM FICK NY GLANS

En av hyresgästerna som har fått sitt badrum renoverat på Hagaborg är Myrna Andersson. Hos henne har KBAB bland annat bytt ut badkar mot dusch

med duschvägg, satt in ny toalett, satt in kakel på väggarna samt bytt golv. Myrna var en av dem som använde sig av möjligheten till tillval och valde då kakel istället för våtväggstapet i sitt nya badrum. – Jag fick inte riktigt det kakel jag ville ha men vi kunde lösa det ändå genom att välja ett annat kakel och nu är jag så nöjd så, berättar Myrna. Myrna tycker det är mycket roligt att renoveringen har genomförts på Haga-borg så att alla badrum blivit lite moder-nare. Nu brukar hon ha olika färgteman inne i det nya badrummet. – Jag tycker det är roligt att pimpa upp det hela med lite olika färger, säger hon. Projektet, som startade i september 2012 och avslutades i augusti 2015, har utförts i fyra renoveringsetapper och det ekonomiska utfallet har blivit bättre än

Hos Myrna Andersson har KBAB bland annat bytt ut badkar mot dusch med duschvägg, satt in ny toalett, satt in kakel på väggarna samt bytt golv.

förväntat mycket på grund av ett fram-gångsrikt partnering samarbete. Projekt-ledare har varit KBAB:s Charlotte Björklund och renoveringen har utförts i samarbete med LG Contracting AB, Skanska Direkt AB, Imtech, Miljönären och BBM.


STYRELSEN

Louise Platon (S)suppleant

Lars Lingsell (L)suppleant

Sebastian Hasselström (M)suppleant

Andreas Pettersson (C)suppleant

Kent Larsson (S)suppleant

Pontus Rahm (S) Ove Björklund (MP)Charlotte Gustafsson (M) Christer Alnebratt (S)

Thomas Ohlsson (C)ordförande


Frånvarande: Liselotte Siivonen (S), suppleantAmanda Björkström (M)

suppleant

Dan Lokander (S)suppleant

Ove Ekman (KD)suppleant

Rickard Axinger (M) Marie Näslund (S)

Lena Melesjö Windahl (S)1:e vice ordförande

Fredrik Laapotti (M)2:e vice ordförande


FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÄGAREBolaget är ett helägt dotterbolag till Karlstads Stadshus AB, organisations-nummer 556153-1657, med säte i Karlstad. Karlstads Stadshus upprättar koncernredovisning. Karlstads Stadshus AB ägs av Karlstads kommun.

VERKSAMHET

Bolagets uppdragBolaget ska främja bostadsförsörjningen i Karlstads kommun och erbjuda hyres-gästerna möjlighet till inflytande. Bola-get ska verka för en blandad bebyggelse med olika upplåtelseformer i olika stads- och kommundelar. Bolaget ska ha en särskild planering för tryggt boende och samverka med kommunen i dessa frågor. Bolaget ska utöver detta ha ansvar för att uppfylla den kommunala bostadsgaran-tin för studenter.

Ändamålet med bolagets verksamhet anses vara uppfyllt då verksamheten har presterat väl inom ägardirektivets målområden och den strategiska planens åtaganden. Affärsmässiga principer har varit vägledande för arbetet såväl i för-valtning som vid nyinvestering. Likstäl-lighetsprincipen har inte åsidosatts.

MEDLEMSKAP & DELÄGARSKAPBolaget är medlem i Sveriges Allmän-nyttiga Bostadsföretag, SABO. Dess-utom är KBAB delägare i Husbygg-nadsvaror HBV förening u.p.a. samt äger 30 procent av aktierna i Vindpark Vänern Kraft AB.

STYRNING OCH LEDNING

ÄgardirektivKarlstads kommun har utfärdat ägar-direktiv innehållande dels generella direktiv som gäller samtliga kommun-ägda företag, dels särskilda direktiv som gäller för Karlstads Bostads AB. Direk-tiven reglerar bland annat vilka frågor som styrelsen eller ledningen ska föra

StyrelsenochverkställandedirektörenförKarlstadsBostadsaktiebolag,organisationsnummer556041-7916,avgerhärmedenredogörelseper31december2015,bolagets73:everksamhetsår.

till ägaren för beslut. Ägaren fastställer även årliga avkastningskrav. I slutet av året antog kommunfull-mäktige nya ägardirektiv som gäller från och med 2016. De största förändringarna är dels ett ökat krav på nybyggnation, dels att uppdraget kring bostäder för studenter har formulerats om.

Styrelse och vdUnder 2015 bytte KBAB vd för sjätte gången sedan bolaget bildades 1942. I mars tillträdde Carin Skarman som vd och kort därefter tillträde KBAB:s nya styrelse vilken består av nio ledamöter och lika många suppleanter. Samtliga ledamöter och suppleanter utses av Karlstads kommuns kommun-fullmäktige och anmäls formellt på bolagets årsstämma. Styrelseledamöterna och suppleanterna väljs normalt för en tidsperiod om fyra år och då från och med årsstämman närmast efter allmänt val. Styrelsen upprättar årligen en arbets-ordning i enlighet med aktiebolagslagen och ägardirektiven. Årligen upprättas också en instruktion till vd samt en instruktion för ekonomisk rapportering. OrganisationKBAB har en decentraliserad team- och flödesorganisation som skiljer sig från den traditionella på många sätt. Till exempel har KBAB inte en företagsled-ning utan flera ledningsgrupper med olika ansvarsområden.


Externt perspektiv

UTBILDNING OCH

KUNSKAP

FINANSIELLTPERSPEKTIV

VÅRDATILLGÅNGAR

KVALITETARBETS-GIVAR-

PERSPEKTIV

TILLVÄXT ATTRAKTIVSTAD

EN STAD FÖR ALLA

DEN GODA GRÖNA STADEN

Internt perspektiv

I och med de senaste årens förändrade krav och förutsättningar har bolaget fått i uppdrag att under 2016 se över organisationen när det gäller strategier, arbetssätt, ansvar och befogenheter. StyrmodellKommunens styrmodell är samman-satt av visionen Livskvalitet Karlstad 100 000 som beskriver riktningen och den strategiska planen som hjälper bolaget att arbeta i visionens rikt-

ning. Den strategiska planen består av koncern övergripande målområden som alla koncernens verksamheter ska med-verka till att utveckla. Planen har två perspektiv (se nedan).

UPPFÖLJNING AV ÄGARENS MÅL

Strategisk plan och verksamhetsmålI förvaltningsberättelsen sker dels en uppföljning av ägardirektiven, dels redo-

visas resultatet utifrån den strategiska planens mål som har mest relevans för verksamheten. Måluppfyllelsen redovisas under rubrikerna Fastigheterna, Kund-erna, Medarbetarna, Intern kvalitet och Ekonomi. Hur detta är kopplat till ägar-direktiven och den strategiska planens målområden framgår av följande tabell. Ekonomiska målDet finansiella perspektivet redovisas un-der rubriken Ekonomi som placerats sist.


Karlstadsborna, särskilt boende hos oss, ska trivas och vara stolta över sin stad.

Tryggheten och tillgängligheten i våra bostads- områdens offent-liga miljöer är hög.

Kunderna Kunderna KundernaFastigheterna

Karlstads kommuns årliga befolkningsökning ska i genomsnitt motsvara 700 personer.

Karlstad ska ha god planberedskap för bo-städer samt skapa attrak-tiva boendemiljöer med blandad bebyggelse.

Bolaget ska bygga minst 100 bostäder om året sett över en femårs-period.

Bolaget ska vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden och tillskapa lägenheter genom nyproduktion och förvärv i hela kommunen och aktivt medverka till att de bostadspolitiska målen uppfylls.

Bolaget ska verka för en blandad bebyggelse, med olika upplåtelseformer i olika stads- och kommundelar via nyproduktion, ombildning, byte och försäljning.

Bolaget ska verka för kulturell utsmyckning i samband med byggnation.

Vi bidrar till att Karlstad utvecklas som univer si - tets- och studentstad.

Bolaget ska ta ansvar för att uppfylla den kommunala bostads-garantin för studenter på universitetet och på YH-utbildningar och vara en aktiv aktör i utveck-lingen av universitets-staden Karlstad.

Karlstadsbornas för-utsättningar till egen försörjning ska förbättras.

Våra kunders hälsa ska bli bättre.

Karlstadsbornas möjlig-heter till en bostad hos oss ska öka.

Vi bidrar till att kunderna har ett liv fritt från dis-kriminering, kränkningar och våld.

Karlstads kommun ska bedriva ett synligt och aktivt hbtq-arbete.

Bolaget ska ha en särskild planering för bland annat bostadssociala kontrakt och tryggt boende och ska därvid aktivt samverka med arbetsmarknads- och socialförvaltningen, vård- och omsorgsför-valtningen och kommun-ledningskontoret.

Bolaget ska årligen ställa 10 % av lägen-hetsomsättningen till arbetsmarknads- och socialförvaltningens för-fogande och vara en aktiv samarbetspart i arbetet med ”Bostad först”.

Strategisk plan ochåtaganden:

Ägardirektiv:

Redovisas under rubriken:

Externt perspektiv:

UTBILDNING OCH

KUNSKAPTILLVÄXT ATTRAKTIV

STADEN STAD FÖR ALLA


Fastigheterna Fastigheterna Intern kvalitet MedarbetarnaEkonomi

Klimatpåverkan från energi- och transport-sektorn ska minska med 25 % mellan 2008 och 2020.

Halterna av skadliga kemikalier, exponering av buller och radon ska vara så låga att varken Karlstadsborna eller miljön påverkas negativt.

Planeringen av bostads-områdena ska ge förut-sättningar för ett hållbart och hälsosamt liv med hänsyn till natur och kulturvärden.

Bolaget ska ligga i framkant när det gäller utvecklingen inom energi- och miljöom-rådet. Vid nyproduktion ska energiåtgången i fastigheter ligga på max 60 kWh/m² Atemp.

Bolaget ska arbeta för att öka andelen byggprojekt med träkonstruktion.

KBAB:s fastig-hetsbestånd ska vara i gott skick.

Karlstads kom-mun ska bedriva en verksamhet med god kvalitet som ständigt förbättras.

Fler e-tjänster ska införas.

Vi ska ha bra ledarskap och medarbetarskap.

Vi ska genomföra förändringar för att för-bättra ledarskaps- och medarbetarindex utifrån resultat i LMU.

Andelen frisk personal ska minst ligga på 96 %.

KBAB ska vara en attrak-tiv arbetsgivare.

KBAB ska erbjuda goda utvecklingsmöjligheter.

Jämställdheten och mångfalden inom KBAB ska öka.

Bolaget ska uppnå av ägaren fastställt eko-nomiskt resultat för 2015 5,7 % av totalt kapital (genomsnitt IB, UB för verksam-hetsåret).

Internt perspektiv:


VÅRDATILL-

GÅNGARKVALITET

ARBETS-GIVAR-

PERSPEKTIV



UTBILDNING OCH

KUNSKAP



PERSPEKTIV

ATTRAKTIVSTAD

EN STAD FÖR ALLA

VÅRDATILLGÅNGAR

TILLVÄXT

DEN GODA GRÖNA

STADEN

FASTIGHETERNA

NYPRODUKTION Politiskt finns en målsättning om att Karlstad ska växa med cirka 700 per-soner per år för att på ett hållbart sätt nå visionen om Livskvalitet Karlstad 100 000. För att detta ska vara möjligt brukar bedömningen vara att det krävs nybyggnation av cirka 400–450 bostäder per år. Att upprätthålla en jämn och po-sitiv takt i bostadsbyggandet är viktigt både för att attrahera nya invånare men också för att underlätta en bostadskarriär inom kommunen. Bostadsproduktionen i Karlstad har de senaste åren legat under den nivå som behövs för att möta efterfrågan. För KBAB:s del ligger en del av problemati-ken i att de kommunala bostadsföretagen sedan 2011 ska agera affärsmässigt och konkurrensneutralt i förhållande till den privata hyressektorn. Det medför till exempel att nybyggnation i områden utanför stadskärnan får ett avkastnings-krav som är högre än vad möjliga hyror klarar att bära. En tidskrävande plan-process och den hårda konkurrensen om byggbar mark är två andra utmaningar för KBAB.

Färdigställda nybyggnationerFastigheten Lysen 1 (Lanternan) på Rud stod inflyttningsklar i början av 2015. Huset är byggt enligt SABOs koncept Kombohus Plus i åtta våningar och be-står av 44 två- och trerumslägenheter.

Påbörjade nybyggnationerUnder försommaren 2015 påbörjades byggnationen av ytterligare ett Kom-bohus Plus på Pannan 1, Sixbacken, med 44 lägenheter. Arbetet löper enligt plan och beräknad inflyttning är november 2016. Under 2015 startade detaljplanearbete för byggnation i del av kvarteret Rud 2:1 (Björnparken) med 44 lägenheter. Planerad byggstart är maj 2016 med inflyttning i slutet av 2017. Planarbete påbörjades dessutom för två modulhus av trä på fastigheten Plinten 1 på Hem-vägen med 37 lägenheter. Byggstart är planerad till våren 2017 med inflyttning i september samma år.

INVESTERINGAR & UNDERHÅLL I BEFINTLIGT BESTÅND Under 2015 har totalt 180 underhålls- och investeringsprojekt genomförts. Det mest omfattande är slutförandet av renoveringen i kvarteret Rottnen 5 på Rud. Därmed är den renovering som har pågått i fem år och omfattat 622 lägen-heter klar. Under året har totalkostnaden i projektet uppgått till 43 391 tkr. Ett annat större projekt som har färdigställts under året är sista etappen av badrumsrenoveringen på Hagaborg. Totalt har 330 lägenheter berörts i varie-rande grad. Totalkostnaden för projektet blev 6 212 tkr. Ett fokusområde under 2015 har varit Orrholmen där flera större projekt har genomförts till ett belopp om 12 571 tkr med det långsiktiga målet att alla fastigheter ska vara renoverade.


INVESTERINGAR & UNDERHÅLL I BEFINTLIGT BESTÅNDBelopp anges i tusental kronor.

2015 2014

Investeringar om- och tillbyggnader 50 731 59 238

Underhållskostnader i projekt 34 047 33 814

Löpandeunderhållskostnader 20050 15963

Bland årets åtgärder på Östra raden kan nämnas byte av yttertak, fönsterbyte, tilläggsisolering av balkongpartier och ny ventilation. På Västra raden har fasaderna behandlats för att uppnå torrare tegelfa-sader och sänkt energiförbrukning. Målet är att nå samma resultat som på Östra raden, det vill säga en energibesparing med cirka 8–10 procent för första året efter utförd behandling. I Orrholmens centralgarage har samtliga armaturer bytts ut mot nya energieffektiva modeller och all trapp-husbelysning är bytt till en ny typ med smart styrning och LED-armaturer. Resultatet är en markant sänkning av elförbrukningen, ett betydligt bättre ljus och sammantaget en ljusare och tryggare miljö för de boende. Under 2015 har ombyggnaden av studentlägenheter och gemensamhetskök på Campus färdigställts. Därmed har nu samtliga 462 studentrum bland annat fått egen kyl/frys och de 40 gemensam-hetsköken byggts om.

Strategisk partneringUtifrån tidigare genomförd inventering och analys kring behovet av kommande större renoveringsprojekt har upphand-ling av ny strategisk partnering genom-förts. Samarbetsavtal har tecknats med NCC för perioden 2015–2019.

Plan för 2016Inför 2016 pågår projekteringen för nästkommande större renoverings-projekt inom ramen för det nya part-neringavtalet. Detta projekt omfattar 45 lägenheter i tre olika fastigheter på Kvarnberget med planerad start i mars (Lärkträdet 4, Lärkträdet 5 och Klippan 46). Därutöver fortsätter det systema-tiska underhållet av fastighetsbeståndet med drygt 150 projekt planerade.

MILJÖ, ENERGI & TEKNIK Energiförbrukningen i KBAB:s två senast färdigställda nyproduktionspro-jekt, fastigheterna Lysen 1 och Flöjten 1, visar på en mycket god måluppfyllelse gentemot de energikrav som ställdes ini-tialt. Båda fastigheterna ligger under 60 kWh/m² för de senaste tolv månaderna. På Lysen 1 har även solel installerats på

taket. Det genererar elektricitet som täcker en stor del av behovet av fastig-hetselen, till exempel drift av utrustning i tvättstuga. På flera områden har områdesbelys-ning och trapphusbelysning bytts ut till armaturer av LED-typ med intelligentare styrning. Åtgärderna förväntas leda till en rad positiva effekter såsom påtagligt lägre energiförbrukning, bättre ljus och en tryggare utemiljö. En större satsning för att bygga ut styr- och övervakningssystemet Citect har påbörjats under året. Syftet är att genom intelligentare styrning förbättra energieffektiviteten i fastighetsbeståndet. Fortsatt utbyggnad kommer att göras under 2016–2017. Sammantaget har genomförda energi-sparåtgärder hittills lett fram till en betydligt lägre genomsnittlig energiför-brukning för fastigheterna. Arbetet med mätningar av radon, och åtgärder vid för höga värden, har fortsatt under året enligt den plan som KBAB har sedan 2012. Målet är att ingen lägen-het i beståndet ska ha ett årsmedelvärde över 200 becquerel per kubikmeter senast år 2020. Under året har mätningar gjorts och tester har utförts med olika typer av material för att sänka radon-värden från byggmaterial. Uppföljning/mätningar av dessa åtgärder genomförs under innevarande vinter och utvärderas under våren 2016.


KUNDERNA

UTHYRNING BOSTÄDEREfterfrågan på bostäder i Karlstad är stor. En tillkommande faktor under 2015 är de ökade flyktingströmmarna. Fler och fler konkurrerar om de bostäder som finns vilket inte bara leder till låg om-flyttning utan även till en problematik kring olaglig handel med hyreskontrakt och förekomsten av falska intyg, något som inte tidigare upplevts som ett pro-blem för KBAB. Det ökande flykting-mottagandet i Karlstad ställer stora krav på hela samhället, inte minst vad det gäl-ler bostadsförsörjning. Här ser KBAB en stor utmaning både som bostadsprodu-cent och i att hantera det ökade trycket på uthyrningen av bostäder. Under 2015 blev 711 lägenheter till-gängliga för uthyrning. Vakanser per månad har varierat mellan två och åtta lägenheter och genomsnittlig vakans per månad var 3,8 lägenheter. Huvud-delen av vakanserna har varit lägenheter i behov av renovering. För att begränsa antalet avhysningar och öka hyresgästers möjligheter att bo kvar trots till exempel en tillfäl-

ligt besvärlig ekonomisk situation har KBAB under året fortsatt att arbeta förebyggande. Det görs genom att ta personlig kontakt med hyresgäster som inte betalar hyran i tid, erbjuda ekono-misk rådgivning och där det är möjligt upprätta en avbetalningsplan.

Bostadsgaranti för studenterEnligt gällande ägardirektiv för 2015 ansvarar KBAB för att uppfylla kommu-nens bostadsgaranti för studenter. KBAB uppfyllde åtagandet vid antagningen till vårterminen 2015. Vid höstens antagning fanns det däremot färre lediga lägenheter än efterfrågat. Tack vare inackorderings-konceptet Hjärterum kunde KBAB dock förmedla ytterligare 140 privata boenden inför terminsstarten, något som gjorde att ingen student behövde stå utan boende vid läsårets början. I ägardirektiven som gäller från 2016 har begreppet ”bostadsgaranti” tagits bort. Den nya formuleringen kring

uppdraget gällande boende för studenter lyder istället att bolaget ska ”samordna kommunens studentbostadsförsörjning och verka för att studenter på universi-tetet och på YH-utbildningar erbjuds boendealternativ”.

CampusKBAB har sedan övertagandet av Karlstads Studentbostäder AB år 2011 genomfört ett antal åtgärder för att höja kvalitet och trygghet vid Campus, såsom att etablera ett bovärdskontor på området, installera kodlås till respektive korridor, bygga om samtliga kök och installera kylskåp i samtliga lägenheter. Idag har antalet utryckningar från trygg-hetsjouren och antalet omflyttningar minskat, något som kan tolkas som ett resultat av de insatser som har gjorts de senaste åren.


VÅRDATILLGÅNGAR


PERSPEKTIV

TILLVÄXT


ATTRAKTIVSTAD

EN STAD

FÖR ALLAUTBILDNING

OCH KUNSKAP


UTHYRNING LOKALERI stort sett har alla KBAB:s lokaler varit uthyrda under året. Vakansgraden är 2,6 procent och orsakas nästan ute-slutande av vissa svårigheter att hyra ut kontorslokaler. Den samlade bedömningen är att det under de senaste åren har varit en något avtagande efterfrågan på kontorslokaler i Karlstad. Det beror troligen på att det inte har skett någon nyetablering av företag och att befintliga företag inte vågar satsa inom kommunen. Bristen på nyetableringar har även lett till att det sker många omflyttningar i det befint-liga beståndet bland företag som växer och krymper. Dessa företag efterfrågar i huvudsak moderna lokaler i bra lägen. Prognosen för det närmaste året är så-ledes att hyresmarknaden är fortsatt stabil för moderna lokaler i attraktiva lägen men eventuellt dämpas något för äldre lokaler och lokaler i sämre lägen. Merparten av de kontorslokaler som KBAB äger är koncentrerade till

Bostadssociala avtal 19

Nyanländaflyktingar 40

Bostadförst 1

Vård-ochomsorgsförvaltningen 2

Kommunal garanti 33

Summa 95

företagshuset Park 124 på Kronopar-ken med 86 kontorsrum och en uthyr-ningsbar yta om 1 600 m². En tydligt nedåtgående trend i antal uthyrda kvadratmeter har de senaste åren kunnat ses, där total vakanskostnad för lokalerna 2015 uppgår till 857 tkr vilket ger en vakansgrad på 32 procent. I ett försök att möta den minskade efterfrågan har en kampanj genomförts under 2015 där tre reklamfilmer producerats samt att kontakt har tagits med cirka 400 småföretagare i Karlstads närområde. Resultatet av insatserna ska utvärderas under januari 2016.

BOSTADSSOCIALT ARBETEDet bostadssociala arbetet inom KBAB innebär att hjälpa utsatta grupper i samhället och sker i nära samarbete med arbetsmarknads- och socialförvaltningen. Det omfattar situationen för flyktingar, bostadssociala kontrakt, kommunala hy-resgarantier och arbete inom ramen för Bostad först. Ett exempel på verksamhet

för att underlätta i boendet är hembe-sök till nyanlända flyktingar där syftet bland annat är att svara på frågor om hur boendet fungerar, öka tryggheten och ge möjlighet att knyta och förmedla kontakter. KBAB har ett direktiv om att årligen förmedla tio procent av de lediga lägen-heterna via det bostadssociala samarbetet. Under 2015 har 95 avtal tecknats inom ramen för det bostadssociala arbetet vilket är 13,4 procent (95/711) av den totala lägenhetsomsättningen.

HUSKURAGEFör många barn och vuxna är våld tyvärr en del av vardagen. Därför kommer KBAB, efter ett beslut i kommunstyrel-sen, att införa konceptet Huskurage som tydliggör hur de boende kan gå till väga om de misstänker att en granne far illa. Det handlar om enkla åtgärder som hjäl-per till att förebygga och stoppa våldet, inte om att gå in i fysiskt handgemäng. Arbetet är uppstartat och Rud är det första bostadsområdet där koncep-tet har införts men målet är att införa Huskurage på samtliga områden under 2016. KBAB har sedan tidigare rutiner för att hantera ärenden kring våld i hemmet så för bolagets del handlar det framför allt om att sprida information till hyresgästerna i samband med att konceptet införs.


TRYGGHETSBOENDEKBAB har ett samarbete med vård- och omsorgsförvaltningen i tre av KBAB:s områden: Hagaborg, Viken och Sixback-en. Det innebär att det finns trygghets-värdar som arbetar i området med trapp-husstädning, tjänster och aktiviteter. Trygghetsboende vänder sig framför allt till personer som är över 65 år men också till andra hyresgäster som vill delta i aktiviteter eller som tillfälligt behöver hjälp. Enligt överenskommelse med vård- och omsorgsförvaltningen ska 50 procent av hyresgästerna inom trygghetsboende vara över 65 år. Målet är att mot ett mindre hyres-tillägg, genom stöd och hjälp, ge hyres-gästerna ett tryggare boende och ge möjlighet att bo kvar i sina lägenheter så länge som möjligt och förlänga tiden som de kan vara utan hemtjänst eller andra insatser från samhället. Trygghets-värdarna jobbar för att bryta ensamhe-ten, skapa gemenskap i bostadsområdet och att hyresgästerna ska lära känna sina grannar genom att anordna aktiviteter

och skapa naturliga mötesplatser i om-rådet. De arbetar också för att förebygga fallolyckor genom att hjälpa till med sysslor där man behöver klättra på stol eller liknande. Inom trygghetsboendena har det un-der året anordnats cirka 700 aktiviteter med över 9 000 besökare. Trygghetsvär-darna har gjort cirka 1 500 hembesök och utfört nästan 1 800 tjänster.

PLUSBOENDEKBAB har plusbovärdar i fyra om-råden: Orrholmen, Rud, Våxnäs och Kvarnberget/Viken. Plusbovärdarna arbetar i området med trapphusstäd-ning, tjänster och aktiviteter för att ge hyresgäster i alla åldrar ett tryggare och trivsammare boende. Plusbovärdarna ser till att det är rent och snyggt i trapphusen, har aktivite-ter för alla åldrar i våra gemensamma samlingslokaler och ute på gårdarna och de ger de boende hjälp och stöd om man tillfälligt inte kan uträtta vissa saker själv. Plusboendena omfattar 3 700 lägenheter.

Inom plusboendena har det under året anordnats över 300 aktiviteter med nästan 6 000 besökare. Plusbovärdarna har gjort 400 hembesök och utfört cirka 1 000 tjänster.

AKTIVITETER FÖR DE BOENDEInom KBAB finns ambitionen att hyres-gästerna, oavsett ekonomi, ska kunna få delta i olika aktiviteter. Avsikten är att genom dessa erbjudanden skapa goda kundrelationer, bättre trivsel och ökad livskvalitet. Aktiviteterna genomförs ofta tillsammans med bolagets sam-arbetsparter i form av föreningar inom kultur och idrott. Under 2015 samarbetade KBAB med sju föreningar och kunde därmed erbjuda hyresgäster att åka slalom, spela badminton och tennis, bowla, segla, rida och delta i turnering med tv-spelet FIFA16. Totalt ordnades 62 aktivitets-tillfällen med cirka 1 500 deltagare. Utöver dessa aktiviteter har KBAB arrangerat ett femtiotal aktiviteter i egen regi.


MEDARBETARNA

UTBILDNING OCH

KUNSKAP


VÅRDATILLGÅNGAR


PERSPEKTIV


EN STAD FÖR ALLA


ARBETSMILJÖEn viktig del i ett bra ledar- och medarbetarskap är en trygg och säker arbetsmiljö. Därför har det under året pågått ett arbete med att kartlägga arbetsmiljörisker och behov av åtgärder utifrån dessa. I verksamheten finns nu olika verktyg, mallar och rutiner för det systematiska arbetsmiljöarbetet och en tydligare fördelning av arbetsuppgifter inom arbetsmiljöområdet. Grunden i att kunna ta ansvar för arbetsmiljön handlar om kunskap och därför har alla flödesägare fått arbets-miljöutbildning i syfte att kunna ta ansvar för arbetsmiljön i respektive

arbetsprocess. Under slutet av 2015 och början av 2016 genomförs dessutom en arbetsmiljöutbildning för koordinatorer, flödesägare och skyddsombud. Utbild-ningen fokuserar på hur samverkan ska ske kring olika arbetsmiljöfrågor. Under året har en kartläggning och analys gjorts av verksamheten ur ett sä-kerhetsperspektiv. Detta har bland annat resulterat i att rutiner för hot- och vålds-situationer har tagits fram. Under vintern 2015-2016 kommer alla medarbetare att få utbildning i dessa rutiner och i konflikthantering för att kunna hantera alla typer av möten och situationer på ett så tryggt och säkert sätt som möjligt.


HÄLSA OCH FRISKVÅRD

SjukfrånvaroDen totala sjukfrånvaron under 2015 ligger på 4,8 (4,2) procent. Sjukfrån-varon har tyvärr ökat de senaste åren vil-ket även gäller koncernen i stort och en trend man ser i samhället i övrigt. Det är svårt att se någon enskild faktor som för-klarar ökningen utan det är många olika orsaker till de ökade sjukskrivningarna. Långtidssjukskrivningarna (>59 dagar) utgör 47,3 (49,8) procent av den totala sjukfrånvaron vilket är något mindre än föregående år. Det är istället framför allt de ”mellanlånga” sjukskrivningarna (15–90 dagar) som har ökat. Dessa har nästan uteslutande varit orsakade av olika medicinska besvär och operationer.

FriskvårdI början av året togs riktlinjer för frisk-vård fram som bland annat möjliggör ett mer flexibelt uttag av friskvårdstimmen. Under våren har alla medarbetare också erbjudits ”prova på”-träningspass med allt från dans till styrketräning. I syfte att främja en sund livsstil ordnades även en föreläsning om bra kost i vardagen. Efter höstens koncernbeslut, som gör att KBAB kan fortsätta erbjuda frisk-vårdsbidrag och friskvårdstimme, har in-satser gjorts genom information och via utvecklingssamtal för att fler ska nyttja dessa hälsobefrämjande förmåner. SAMVERKANVid förra årsskiftet började samverkans- avtalet utifrån SAM 08 att gälla. Sam - verkansgruppen som också är skydds-kommitté träffas kvartalsvis och diskuterar framför allt övergripande arbets givarpolitiska frågor. Efter dialog med de fackliga organisationerna är alla överens om att ha hittat en bra form för samverkan och arbetet kommer att fortsätta på samma sätt inför 2016.

KOMPETENSUTVECKLINGEtt ledarutbildningsprogram för flödes-ägare och andra medarbetare med ledande roller har genomförts under ledning av kommunens arbetsgivarenhet. Syftet har varit att utveckla ledarskapet framför allt med fokus på kommunika-tion ur olika perspektiv. För att bidra till ett effektivt arbets-sätt har ett arbete gjorts för att höja samtliga medarbetares kompetens inom it. Utbildning genom konceptet e-medarbetaren har genomförts. Alla medarbetare har gjort ett validerings-test och sedan fått utbildning anpassad utifrån testet.

JÄMSTÄLLDHET & MÅNGFALDUnder året har många olika aktiviteter pågått ur KBAB:s jämställdhets- och mångfaldsplan. För att kvalitetssäkra rekryteringsprocessen och stödja en jämnare könsfördelning och ökad mångfald har riktlinjer för rekrytering tagits fram. Alla team har haft i upp-drag att tillsammans med sin koordi-nator arbeta med kommunens JÄMÅ-låda. Dessutom har alla bovärdsteam och Bobutiken fått utbildning i norm kritik och hbtq. Under hösten har riktlinjer för diskriminering och kränkande behandling tagits fram och kommunicerats till alla medarbetare.

UTBILDNING OCH

KUNSKAP


VÅRDATILLGÅNGAR


PERSPEKTIV


EN STAD FÖR ALLA



INTERN KVALITET

VARUMÄRKET KBABFör att ta ett strategiskt grepp om bo-lagets varumärke har ett projekt pågått under året för att ta fram en varumärkes-plattform bestående av en ny vision och ett varumärkeslöfte. I arbetet har både styrelse och medarbetare medverkat och den breda delaktigheten har varit en framgångsfaktor som har skapat engage-mang i hela företaget. Visionen, som nu har fastställts till ”att skapa hem med livskvalitet för Karlstadsborna”, är den ledstjärna som sätter riktningen för utvecklingen av verksamheten framöver. Det komp-letterande varumärkeslöftet tydliggör vad företaget står för, vad vi erbjuder och vilka förväntningar vi vill skapa hos kunderna. Varumärkesplattformen ska fungera som en gemensam grund för bolaget och göra det enklare för både styrelse och medarbetare att fatta beslut. Syftet är också att öka tydligheten, kvaliteten och därmed kundnöjdheten.

ÖKAD TYDLIGHET KRING ROLLERFör att öka tydligheten har det under 2015 genomförts ett arbete för att ta fram befattningsbeskrivningar för ett stort antal medarbetare.

BEMANNINGSPLAN & ORGANISATIONSÖVERSYNArbetet med att se över arbetsbelast-ningen och bemanningen i de olika teamen har fortsatt under året. Syftet med projektet har varit att hitta sam-ordningsvinster och att säkerställa rätt bemanning utifrån kompetens och antal. Resultatet av inventeringen samman-ställdes under året och kommer att utgöra ett av underlagen till den kom-mande organisationsöversynen.

INTERNKONTROLLSom ett led i att ta fram en internkon-trollplan för KBAB har ledningsgrup-perna under året genomfört riskanalyser för verksamhetens olika processer. Fokus har legat på de processer och de faktorer som har störst riskvärde.

ITKBAB har under året flyttat all datalag-ring och backup till kommunens server-park. Utöver det har hela infrastrukturen förnyats (brandvägg och switchar) för att kunna erbjuda en fortsatt god prestanda och öka säkerheten. En stor del av licenshanteringen har samlats under det kommungemensamma avtal som finns och ett arbete har påbör-jats för att utreda vilka möjligheter och risker som finns för verksamheten vid en övergång till Office 365. Förvaltnings-grupper har startats upp för att bättre förvalta verksamhetens alla it-system och applikationer.

NYTT INTRANÄTEtt nytt intranät lanserades under sep-tember. Syftet med intranätet är att bidra till ökad effektivitet i det dagliga arbetet när det gäller att hitta information.

DOKUMENTHANTERINGFör att öka kvaliteten och skapa en enhetlig struktur för handlingarna inom fastighetsförvaltningen har ett arbete gjorts kring fastighetsdokumentation och dess drift- och skötselanvisningar. Både relationshandlingar efter gamla projekt och gammal förvaltningsdoku-mentation uppdateras. Det pågår även ett arbete för att ta fram anvisningar för entreprenörernas projektöverlämningar.

UTBILDNING OCH

KUNSKAP

VÅRDATILLGÅNGAR


PERSPEKTIV


EN STAD FÖR ALLA




EKONOMI

DELÄGARSKAP I VINDPARK VÄNERN KRAFT ABKBAB äger 30 procent av aktierna i Vindpark Vänern Kraft AB (VKAB). Övriga delägare är Karlstads Energi (40 procent) och Hammarö kommun (30 procent). Bolaget uppförde under åren 2009–2010 fem av totalt tio stycken 3 MW-vindkraftverk i vindkraftparken vid Gässlingegrundet. Vindparken har under de senaste åren drabbats av flera skador, stillastående verk och därmed bortfall av produktion och intäkter. Till det kommer att service-bolag liksom bolag som har levererat vindkraftverken har gjort konkurs vilket har resultaterat i att kostnaderna för att återställa parken har drabbat delägarna.

AktieägartillskottI oktober hemställde VKAB hos aktie-ägarna om kapitaltillskott och kapital-täckningsgaranti för att kunna fortsätta verksamheten då bolaget förbrukat sitt egna kapital. Konsekvensen för KBAB blev att ett aktieägartillskott uppgåen-de till 15 000 tkr tillfördes VKAB. Tillskottet innebär en ökning med 4 800 tkr utöver tidigare i bokslut för

2014 reserverade 10 200 tkr. Enligt gjord kassa flödesberäkning per bok-slutsdagen redovisar VKAB ett eget kapital på 12 330 tkr. KBAB:s andel på 30 procent av aktierna motsvarar 3 699 tkr, vilket medför att en ned-skrivning görs med 1 101 tkr. Utöver aktieägartillskottet utfär-dades en kapitaltäckningsgaranti om 9 000 tkr, vilken redovisas som en ansvarsförbindelse.

Reparation och underlag för försäljningI december beslutade styrelsen för KBAB att godkänna beslutet i VKAB om att reparera de två vindkraftverk som behöver åtgärdas, detta under för utsättning att lönsamheten inte sig-nifikant försämras eller att investerings-utgiften förväntas bli betydligt större än budgeterade 24 miljoner kronor. Samma beslut om reparation är fattat av kommunfullmäktige. Samtidigt beslutades där att ge VKAB i uppdrag att i samverkan med ägarna ta fram ett underlag inför att lägga ut bolagets inkråm för försäljning. ÄgarstrukturParallellt med beslutet om att se över möjligheterna till försäljning av de fem verken har KBAB:s styrelse diskuterat

bolagets delägarskap i VKAB. De har konstaterat att de två argument för delägarskap som fanns initialt inte längre finns kvar då egentillverkad fastighetsel inte längre är skattefri och att förnyelse-bar el till fastighetsbeståndet i dag löses i avtal med elleverantören. Sammantaget bedömer styrelsen att motiv för fortsatt ägande saknas och har därmed framfört en viljeyttring om att moderbolaget i samverkan med KBAB under 2016 ser över ägarstrukturen samt att konsekvenser av en försäljning av aktierna för KBAB:s del redovisas.

HYROR FÖR 2016Bilplatshyror höjs generellt med 10 procent från och med 2016-01-01. Det innebär en intäktsförstärkning med cirka 900 tkr per år. Hyresförhandlingarna startade i november med en diskussion och analys av KBAB:s hyror jämfört med andra fastighetsägares hyror i olika stadsdelar i Karlstad. Vid nästa förhandlingstillfälle yrkade KBAB på en hyreshöjning med 1,5 procent. I december möttes parterna igen och Hyresgästföreningen lämnade då ett motbud på 0 procent i hyreshöj-ning. Någon överenskommelse nåddes inte och nästa förhandlingstillfälle är i mitten av februari.

EKONOMISKT RESULTATRörelseresultatet för helåret uppgår till 144 926 tkr, att jämföras med resultat-kravet på 143 877 tkr, vilket innebär 1 049 tkr bättre än avkastningskravet. Resultatet motsvarar 5,7 procents av-kastning på totalt kapital.


FASTIGHETERNAS VÄRDE PER STADSDELVärdering per 2015-12-31.

Stadsdel Antal bostäder Initial direkt- Bedömt värde Bokfört värde Differens avkastning (%) (tkr) (tkr) (tkr)

Bellevue 143 5,9 55 653 34 974 20 679

Färjestad 119 5,5 47 234 12 713 34 521

Gruvlyckan 356 6,4 141 395 64 832 76 563

Herrhagen 315 5,3 243 586 111 601 131 985

Klara 61 5,0 46 836 5 052 41 784

Kronoparken 1 429 6,1 695 112 466 997 228 115

Kvarnberget 445 5,0 247 933 93 483 154 450

Norrstrand 648 5,1 435 979 134 251 301 728

Orrholmen 939 5,1 762 733 436 205 326 528

Rud 1 325 5,9 807 735 617 486 190 249

Sixbacken 315 5,6 169 323 78 988 90 335

Skåre 42 6,2 50 311 24 832 25 479

Tingvallastaden 119 5,2 95 841 36 897 58 944

Viken 505 4,9 407 750 211 450 196 300

Våxnäs 643 5,8 376 499 120 030 256 469

Örsholmen 7,5 944 438 506

Totalt 7 404 5,5 4 584 864 2 450 229 2 134 635

Fastigheternas bokförda värde uppgick 2014-12-31 till 2 372 729 tkr och bedömt marknadsvärde till 4 483 774 tkr. Värdeökningen av fastighetsbeståndet till följd av nyproduktion av Lysen 1 uppgick till 49 012 tkr. Totalt bedöms värdeökningen till 101 090 tkr.

FASTIGHETERNAS VÄRDE KBAB genomför årligen en intern värde ring av hela fastighetsbeståndet. Metoden som använts är kassaflödes-metoden där fem års prognostiserade driftnetton nuvärdesberäknas plus nu-värdet av ett bedömt restvärde vid kal-

kylperiodens slut. Kalkylräntan för nuvärdesberäk ningen av driftnetton ska spegla direkt avkastningskravet för den specifika fastigheten. Direktavkastningskravet som an vänts för bostäder är mellan 4,75 och 6,50 procent. För hela KBAB:s

bestånd är den initiala direktav-kastningen 5,5 procent. Uppgifter om direktavkastningskrav har erhållits från fastighetsvärderare. Fastigheternas värde presenteras per stadsdel och värderingen är gjord per 2015-12-31.


FINANSMARKNADENKonjunkturen har fortsatt att stärkas i svensk ekonomi och Riksbankens direk-tion bedömer att det finns en tydlig trend uppåt i inflationen. Även om osäkerheten i omvärlden är fortsatt stor bedöms konjunktur- och inflationsutsik-terna i stort sett oförändrade sedan det penningpolitiska mötet i juli där repo-räntan sänktes till -0,35 procentenheter. Riksbanken har fört en mycket ex-pansiv penningpolitik som har bidragit till en god tillväxt, sjunkande arbetslös-

het och en trend uppåt i inflationen. Reporäntan lämnades oförändrad av Riksbankens direktion vid december-mötet. Riksbankens ränteprognos sig nalerar ingen höjning av reporäntan förrän tidigast i slutet av 2016 vilket medför fortsatt låga räntor.

KOMMUNKONCERNENS FINANSFÖRVALTNINGSedan augusti 2012 är kommunkon-cernens totala finansförvaltning sam-ordnad. All extern upplåning och olika

Uppgifternaförår2012ärinteomräknadeefterbytetavredovisningsprinciptillK3.

FLERÅRSÖVERSIKTBelopp anges i tusental kronor. 2015 2014 2013 2012

Nettoomsättning 533 920 525 327 521 238 498 230

Rörelseresultat 144926 144889 117792 112873

Resultatefterfinansiellaposter 108500 74839 58442 18769

Balansomslutning 2 543 329 2 504 999 2 389 445 2 412 735

Soliditet 23,1 20,6 19,6 18,2

Medelantal anställda 138 136 132 131

former av derivattransaktioner hanteras av internbanken med en gemensam finanspolicy för hela kommunkoncernen. Kommunstyrelsen beslutar årligen om ramar för kommunens utlåning uppdelat per företag. Karlstads Bostads AB:s ram uppgår till 2 000 000 tkr under 2015. 2015-12-31 var 1 794 797 tkr (1 833 782) utnyttjat av kreditramen. Räntan var 1,35 (2,30) procent inklu-sive ett räntepåslag med 0,50 procent. Räntebindningstid 1,20 (1,61) år och kapitalbindningstid 1,12 (1,46) år.


2015 2014 2013 2012

Nettoomsättning 533 920 525 327 521 238 498 230

Rörelseresultat 144926 144889 117792 112873

Resultatefterfinansiellaposter 108500 74839 58442 18769

Balansomslutning 2 543 329 2 504 999 2 389 445 2 412 735

Soliditet 23,1 20,6 19,6 18,2

Medelantal anställda 138 136 132 131

RESULTAT EFTER FINANSNETTODet gynnsamma ränteläget resulterar i avsevärt lägre finansiella kostnader än 2014, 36 426 (70 050) tkr. I de finan-siella posterna, resultat av aktier och andelar i koncernföretag, har ytterligare nedskrivning gjorts av Vindpark Vänern Kraft AB med 1 101 (25 400) tkr. Re-sultat efter finansiella poster uppgår till 108 500 (74 839) tkr.

STYRELSENS FÖRSLAG TILL BESLUT OM VINSTDISPOSITIONTill årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (kr):

Balanserat resultat: 291 825 511,72

Erhållet aktieägartillskott 63 549 016,00

Årets resultat: 20 517 205,96

375 891 733,68

Styrelsen föreslår att av till förfogande stående vinstmedel, 375 891 733,68 kr ska en utdelning ske med 12 000 000 kr till Karlstads Stadshus AB. Resterande vinstmedel, 363 891 733,68 kr överförs i ny räkning.

STYRELSENS YTTRANDE ÖVER FÖRESLAGET KONCERNBIDRAG OCH VINSTUTDELNINGUpprättad årsredovisning innehåller ett lämnat koncernbidrag om 81 738 535 kr varav 265 440 kr utgör koncernbidrag på kontant tillskjutet kapital och ett erhål-let aktieägartillskott om 63 549 016 kr. Det föreslagna koncernbidraget till Karlstads Stadshus AB påverkar inte bolagets soliditet eftersom bolaget erhål-ler aktieägartillskott med ett belopp motsvarande koncernbidraget reducerat med skatteeffekten. Då nettoeffekten av transaktionerna motsvarar vad bolaget skulle betala i bolagsskatt om man inte ingått i en koncern bedömer styrelsen att koncernbidraget inte utgör någon värdeöverföring enligt den så kallade Allvillagen (Lag (2010:879) om allmän-nyttiga kommunala bostadsaktiebolag). Den föreslagna utdelningen reducerar bolagets soliditet till 22,6 procent. Soli-diteten är mot bakgrund av att bolagets verksamhet fortsatt bedrivs med betryg-

gande lönsamhet. Även likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den före-slagna utdelningen inte hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, inte heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2–3 stycket (försiktig hetsregeln) och är förenlig med reglerna i All-villagen (Lag (2010:879) om allmän-nyttiga kommunala bostadsaktiebolag).

BOLAGETS RESULTAT, STÄLLNING & FINANSIERINGVad beträffar företagets resultat och ställning samt finansiering i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning, kassaflödesanalys med tillhörande noter.


Belopp i tusental kronor Not 2015 2014

NETTOOMSÄTTNING 6Hyresintäkter 513 875 506 715 Övriga förvaltningsintäkter 20 045 18 612 533 920 525 327 FASTIGHETSKOSTNADER Driftkostnader 3,4,5,7,8 -222 433 -224 343 Underhållskostnader -54 097 -49 777 Fastighetsskatt -10 358 -10 007 Tomträttsavgälder 8 -9 645 -8 728 -296 533 -292 855 Driftnetto 237 387 232 472 Avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar 10 -74 837 -69 612 Bruttoresultat 162 550 162 860 Centrala administrations- och försäljningskostnader 9 -17 403 -17 745 Avskrivningar 10 -221 -226 -17 624 -17 971

Rörelseresultat 144 926 144 889 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER Resultat från aktier och andelar koncernföretag 11 -1 101 -25 400 Finansiella intäkter 12 57 109 Finansiella kostnader 12 -35 382 -44 759 -36 426 -70 050 Resultat efter finansiella poster 108 500 74 839 Bokslutsdispositioner 13 -81 629 -331 Resultat före skatt 26 871 74 508 Skatt på årets resultat 14 -6 354 -18 936 Årets resultat 20 517 55 572

RESULTATRÄKNING



Tillgångar

Anläggningstillgångar

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGARByggnader och mark 15 2 445 886 2 369 712 Pågående byggnationer 16 29 615 87 333 Inventarier och installationer på fastigheter 17 31 683 28 712 2 507 184 2 485 757 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Aktier och andelar i koncernföretag 18 3 699 - Aktier och andelar, övrigt 19 739 739 4 438 739

Summa anläggningstillgångar 2 511 622 2 486 496 Omsättningstillgångar KORTFRISTIGA FORDRINGAR Hyres- och kundfordringar 1 550 1 044 Aktuell skattefordran 15 706 738Övriga fordringar 942 3 616 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 13 477 13 094 31 675 18 492 Kassa och bank 32 11 Summa omsättningstillgångar 31 707 18 503 SUMMA TILLGÅNGAR 2 543 329 2 504 999

BALANSRÄKNING


FORTS. BALANSRÄKNING


Eget kapital och skulder

Eget kapital 21

BUNDET EGET KAPITAL Aktiekapital 62 000 62 000 Reservfond 127 483 127 483 189 483 189 483 FRITT EGET KAPITAL Balanserat resultat 355 375 248 254 Årets resultat 20 517 55 572 375 892 303 826 Summa eget kapital 565 375 493 309

Obeskattade reserver 22 Avskrivning över plan på inventarier 10 400 10 100 Avskrivning över plan på byggnader 17 098 17 507 27 498 27 607 Avsättningar 23 Uppskjuten skatteskuld 40 251 36 180 Övriga avsättningar - 10 200 40 251 46 380

Långfristiga skulder 24 Utnyttjad kreditram koncernvalutakonto 1 794 797 1 833 782 1 794 797 1 833 782 Kortfristiga skulderLeverantörsskulder 34 579 33 729 Skuld till koncernföretag 28 162 23 374 Övriga skulder 2 025 1 603 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 50 642 45 215 115 408 103 921

Summa eget kapital och skulder 2 543 329 2 504 999 Ställda säkerheter för egna skulder Fastighetsinteckningar 642 265 642 265

Ansvarsförbindelser Utfärdad kapitaltäckningsgaranti, Vindpark Vänern Kraft AB 9 000 -


Belopp i tusental kronor 2015 2014

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster 108 500 74 839 Justering för poster som inte ingår i kassaflödetNedskrivning av aktier och andelar i koncernföretag 1 101 25 400 Betald inkomstskatt -17 251 -19 600 Avskrivningar och utrangeringar som belastat resultatet 75 058 69 838 Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 167 408 150 477 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: Ökning (-) / Minskning (+) av rörelsefordringar 1 784 825 Ökning (+) / Minskning (-) av rörelseskulder 2 739 9 559 4 523 10 384 Kassaflöde från den löpande verksamheten 171 931 160 861

INVESTERINGSVERKSAMHETEN Utbetalning av aktieägartillskott till VKAB -24 000 -16 500 Utbetalning för nyproduktion av fastighet -28 389 -111 534 Utbetalning för om- och tillbyggnad av fastigheter -50 731 -59 238 Utbetalning för installationer på fastigheter -4 316 -6 179 Utbetalning för förvärv av inventarier -13 049 -8 529 Kassaflöde från investeringsverksamheten -120 485 -201 980

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av koncernvalutakontot -38 985 51 623 Utbetald utdelning till Karlstads Stadshus -12 440 -10 506 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -51 425 41 117 Årets kassaflöde 21 -2 Likvida medel vid årets början 11 13 Likvida medel per balansdagen 32 11 Specifikation likvida medel Kassa 11 11Redovisningsmedel 21 - 32 11 Tilläggsupplysningar Erhållen utdelning 2 2 Erhållen ränta 6 15 Betald ränta -35 297 -44 696

KASSAFLÖDESANALYS


NOT 1: REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Årsredovisningen upprättas i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd 2012:1, Årsredovisning och koncernredovisning (K3).

Underhållskostnader redovisas efter övergång till K3, till större del som aktiverade förbättringsarbeten på förvaltningsfastigheter.

Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter upptas till anskaffningsvärdet med tillägg för eventuella förbättringsarbeten, minskat med planenliga avskrivningar och eventuella nedskrivningar.

Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångarAvskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden. I samband med övergången till K3 sker avskrivning per komponent över tillgångens nyttjandeperiod.

Nyttjandetiden på nedan angivna komponenter är grundregeln, avvikelser förekommer efter bedömning av fastighetens konstruktion och material. När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras even-tuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras med en ny avskrivningsplan.

Följande avskrivningstider tillämpas:

Byggnaders komponenter Nyttjandeperiod (år) Avskrivningsprocent per år

Stomme o grund 100 1,00 %Fasad 50 2,00 %Yttertak 40 2,50 %Hiss 30 3,33 %Fönster 50 2,00 %Installationer 35 2,86 %Teknisk installation 20 5,00 %Standardhöjande kundval o tillval 30 3,33 %Stomkomplettering, inredning o övrigt 50 2,00 %Markanläggningar 20 5,00 %

I samband med bokslutet görs en intern värdering per fastighet. Värderingsmodellen bygger på en diskontering av beräknade betalningsströmmar och beaktar fastigheternas hyresnivå och uthyrningsgrad. För fastigheter som vid värderingstillfället har ett högre bokfört värde än det aktuella bedömda verkliga värdet görs en individuell prövning. Ev nedskrivning görs efter denna prövning med erforderligt belopp. Tidigare nedskrivningar prövas vid varje bokslut. Om behov finns återförs tidigare gjorda nedskrivningar över resultaträkningen.

NOTER


Kortfristiga ersättningar till anställdaKortfristiga ersättningar utgörs av lön, sociala avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro, sjukvård. Kort-fristiga ersättningar redovisas som en kostnad och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning.

Ersättningar efter avslutad anställningI företaget förekommer såväl avgiftsbestämda som förmånsbestämda pensionsplaner. I avgiftsbestämda planer betalar företaget fastställda avgifter till ett annat företag och har inte någon legal eller informell förpliktelse att betala något ytterligare även om det andra företaget inte kan uppfylla sitt åtagande. Företagets resultat belastas för kostnader i takt med att de anställdas pensionsberättigande tjänster utförts. Vid förmånsbestämda planer står företaget i allt väsentligt riskerna för att ersättningarna kommer att kosta mer än förväntat och att avkastningen på relaterade tillgångar kommer att avvika från förväntningarna. Företaget redovisar förmånsbestämda pensionsplaner i enlighet med K3:s förenklingsregler. Företaget har bland annat förmånsbestämda planer som innebär att pensionspremier betalas och dessa planer redovisas som avgiftsbestämda planer.

Finansiella instrumentFinansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar kundfordringar och övriga fordringar, kortfristiga placeringar, leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument. Instrumenten redovisas i balansräkningen när företaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumenten löpt ut eller överförts. Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört.

Kundfordringar och övriga fordringar Fordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodag mer än 12 månad-er efter balansdagen, vilket klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar. Fordringar som är räntefria eller som löper med ränta som avviker från marknadsräntan och har en löptid överstigande 12 månader, redo-visas till ett diskonterat nuvärde och tidsvärdeförändringen redovisas som ränteintäkt i resultaträkningen.

Lånesskulder och leverantörsskulder Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för transaktions-kostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av instrumentets effektivränta. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet och det belopp som återbetalas.

Leasing Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och fördelarna som är förknippade med ägande i allt väsentligt är överförda till lease-tagaren. Övriga leasingavtal är operationella leasingavtal. Klassificering av leasingavtal görs vid leasingavtalets ingående. Minimileaseavgifterna kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Bolaget redovisar alla leasingkontrakt som operationella.

Andelar koncernföretagAktier och andelar i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår köpeskillingen som erlagts för aktierna samt förvärvskostnader. Eventuella kapital-tillskott och koncernbidrag läggs till anskaffningsvärdet när de lämnas.


Avsättningar Företaget gör en avsättning när det finns en legal eller informell förpliktelse och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Obeskattade reserverObeskattade reserver redovisas med bruttobelopp i balansräkningen, inklusive den uppskjutna skatte-skuld som är hänförlig till reserverna.

KassaflödesanalysKassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in eller utbetalningar.

SkattTotal skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även att bolaget tillämpar justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemäs-siga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. Uppskjuten skatt ingår i obeskattade reserver med 22 procent.

Alla belopp är angivna i tusental kronor om inget annat anges.


NOT 3: MEDELANTAL ANSTÄLLDA 2015 2014

Män 93 94 Kvinnor 45 42 138 136 STYRELSENStyrelseledamöter inkl suppleanter Män 12 11 Kvinnor 6 3 18 14VDMan - 1Kvinna 1 -

NOT 2: UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR

Bolaget gör uppskattningar och bedömningar om framtiden. De uppskattningar för redovisningsändamål som blir följden av dessa kommer, definitionsmässigt, sällan att motsvara det verkliga resultatet. De upp-skattningar och antaganden som innebär en betydande risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under nästkommande år behandlas i huvuddrag nedan.

Andelar i koncernföretagDotterföretaget Vindpark Vänern Kraft AB (VKAB) har gjort beräkning av anläggningarnas framtida kassa-flöde utifrån i dag kända förutsättningar. Kassaflödesberäkningen baseras på att reparation sker av vind-kraftverk GG1 och GG5. Reparationsbesluten som fattats av fullmäktige är villkorade och då viktiga resurser inte knutits till projektet finns risk att reparationsprojektet inte kan genomföras. Detta kan leda till att utfärdad kapitaltäckningsgaranti på 9 000 tkr behöver utnyttjas samt att ytterligare nedskrivning kan bli aktuell.

NOT 4: LÖNER, ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER

Löner och ersättningar till styrelsen och VD 1 549 1 300 Löner och ersättningar till övriga anställda 53 471 49 976

55 020 51 276

Sociala avgifter enligt lag och avtal 25 328 23 206 Pensionskostnader för styrelsen och VD 293 255 Pensionskonstnader för övriga anställda 3 162 2 693 28 783 26 154

Totalt 83 803 77 430

Avgångsvederlag utgår till verkställande direktören med 12 månadslöner vid uppsägning från företagets sida.


NOT 6: NETTOOMSÄTTNING

HYRESINTÄKTERBostäder 471 353 464 310 Lokaler 37 729 37 340 Hyresrabatt bostäder och lokaler -558 -382 Övriga objekt 11 500 10 890 520 024 512 158 HYRESBORTFALL OCH EGNA LOKALER Bostäder -1 158 -1 077 Lokaler -4 510 -3 854 Övriga objekt -481 -512 -6 149 -5 443 Summa hyresintäkter, hyresbortfall och egna lokaler 513 875 506 715 ÖVRIGA FÖRVALTNINGSINTÄKTER Ersättningar från hyresgäster 17 421 15 751 Övriga intäkter 2 624 2 861 20 045 18 612 Nettoomsättning 533 920 525 327

NOT 7: DRIFTKOSTNADER

Reparationer -11 280 -14 746 Fastighetsskötsel, köpta varor och tjänster -12 644 -12 123 Fjärrvärme -39 602 -40 945 Vatten -18 466 -17 943 Elavgifter -15 630 -18 073 Sopor o avfall -10 806 -10 653 Hyresgästaktiviteter o hyressättningsavgift -1 943 -2 006 Försäkringspremier o försäkringsersättningar -1 310 -1 955 Fastighetsanknuten administration -25 261 -22 880 Kommunikation i fastigheter -3 577 -3 587 Hyreskostnader för externa hyresvärdar -15 648 -16 451 Övriga driftkostnader -66 266 -62 981 -222 433 -224 343

NOT 5: INKÖP OCH FÖRSÄLJNING MELLAN KONCERNFÖRETAG, ANDEL I % 2015 2014 Hyresintäkter och övriga intäkter 0,11 % 0,11 % Köpta tjänster, el, värme och renhållning 19,24 % 21,76 %


NOT 9: REVISIONSKOSTNADER ÖHRLINGS PRICEWATERHOUSECOOPERS ABFörtroendemannarevision -51 -15 Arvode revision -67 -67 Arvode konsultationer -47 -84 -165 -166

NOT 10: PLANENLIGA AVSKRIVNINGAR INVENTARIER -4 736 -3 019 (varav administrationskostnader) (-221) (-226)INSTALLATIONER PÅ FASTIGHETER -3 257 -2 937 BYGGNADER OCH MARKANLÄGGNING Byggnader -63 794 -60 789 Utrangeringskostnader -1 334 -953 Markanläggning -1 937 -1 914 -75 058 -69 612

Planenliga avskrivningar fördelat Driftkostnader -74 837 -69 612 Administrationskostnader -221 -226 -75 058 -69 838

NOT 8: LEASING OCH ARRENDEAVGIFTER 2015 2014

OPERATIONELL LEASINGLeasingavgifter periodens kostnad Minimileaseavgifter innevarande period -366 -394 Framtida minimileaseavgifter förfaller enl följande: Inom 1 år -95 -85 Senare än 1 år men inom 5 år -108 -2 Senare än 5 år - - -203 -87 ARRENDEAVGIFTER Arrendeavgifter periodens kostnad Arrendeavgifter innevarande period -9 645 -8 728 Framtida arrendeavgifter förfaller enl följande: Inom 1 år -11 602 -9 898 Senare än 1 år men inom 5 år -46 556 -46 103 Senare än 5 år men inom 10 år -69 907 -69 259 -128 065 -125 260 Befintliga arrendeavtal beräknas förnyas löpande vid utgång.


NOT 11: RESULTAT FRÅN AKTIER OCH ANDELAR I KONCERNFÖRETAG 2015 2014 Avsättning aktieägartillskott 10 200 -10 200 Nedskrivningar -11 301 -15 200

-1 101 -25 400

NOT 12: FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER FINANSIELLA INTÄKTER Ränteintäkter 13 15 Övriga finansiella intäkter 44 94

Summa finansiella intäkter 57 109

FINANSIELLA KOSTNADER Räntor på fastighetslån -35 297 -44 696 Övriga finansiella kostnader 85 63

Summa finansiella kostnader 35 382 44 759 Summa finansiella poster -35 325 -44 650

NOT 13: BOKSLUTSDISPOSITIONER

Lämnat koncernbidrag -81 738 -440 Förändring av avskrivningar över plan på inventarier -300 -300 Förändring av avskrivningar över plan på byggnader 409 409 -81 629 -331

NOT 14: SKATT

Aktuell skatt - -12 856 Uppskjuten skatt -6 354 -6 080 -6 354 -18 936

Redovisat resultat före skatt 26 871 74 508

Skatt enligt gällande skattesats (22 %) -5 912 -16 392 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader -444 -5 644 Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter 2 3 Skatteeffekt hänförlig till direktavdrag bostadslåneposter 2 283 2 466 Skatt hänförlig till tidigare års redovisade resultat -2 283 631 Redovisad skattekostnad -6 354 -18 936


NOT 15: BYGGNADER OCH MARK 2015 2014

BYGGNADER Ingående anskaffningsvärde 3 516 666 3 395 508 Utrangerade komponenter -4 024 -3 078 Nyanskaffningar 142 086 124 236 Utgående anskaffningsvärde 3 654 728 3 516 666 Ingående ackumulerade avskrivningar -1 252 603 -1 193 920 Återförda avskrivningar på utrangerade komponenter 2 692 2 125 Årets avskrivningar -63 795 -60 808 Utgående ackumulerade avskrivningar -1 313 706 -1 252 603 Utgående planenligt restvärde byggnader 2 341 022 2 264 063

MARK Ingående anskaffningsvärde 83 470 83 470 Utgående anskaffningsvärde/ Planenligt restvärde 83 470 83 470 MARKANLÄGGNING Ingående anskaffningsvärde 87 986 81 499 Nyanskaffningar 1 152 6 487 Utgående anskaffningsvärde 89 138 87 986 Ingående ackumulerade avskrivningar -65 807 -63 893 Årets avskrivningar -1 937 -1 914 Utgående ackumulerade avskrivningar -67 744 -65 807 Utgående planenligt restvärde markanläggning 21 394 22 179 Totalt utgående planenligt restvärde byggnader och mark 2 445 886 2 369 712

Bedömt verkligt värde 4 584 864 4 483 774

TAXERINGSVÄRDE PÅ FASTIGHETERByggnader 2 806 098 2 844 041 Mark 865 375 873 414 3 671 473 3 717 455 Av värdet för mark avser 614 344 tkr fastigheter som innehas med tomträtt.

Skattemässigt restvärde 2 152 814 2 104 282

Fastigheternas bokförda värde överstiger skatte-mässigt restvärde med 192 504 (164 454) tkr.


NOT 16: PÅGÅENDE BYGGNATIONER 2015 2014

Ingående anskaffningsvärde 87 333 47 284 Under året nedlagda kostnader 108 105 192 173 Under året genomförda omklassificeringar 165 823 152 124 29 615 87 333

NOT 17: INVENTARIER OCH INSTALLATIONER PÅ FASTIGHETER

Ingående anskaffningsvärde 102 339 93 160 Avyttringar och utrangeringar -1 599 -5 530 Nyanskaffningar 10 970 14 709 Utgående anskaffningsvärde 111 710 102 339 Ingående ackumulerade avskrivningar -73 627 -72 994 Avyttringar och utrangeringar 1 599 5 700 Årets avskrivningar -7 999 -6 333 Utgående ackumulerade avskrivningar -80 027 -73 627 Utgående planenligt restvärde 31 683 28 712

NOT 18: AKTIER OCH ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

Vindpark Vänern Kraft AB, 556721-4613 Säte: Karlstad Ägarandel: 30 % 1.500 aktier med kvotvärde om 20 kr 30 30 Aktieägartillskott 77 100 53 100 Nedskrivning av aktier o fordringar -73 431 -53 130 3 699 -

NOT 19: AKTIER OCH ANDELAR, ÖVRIGT

Aktier, SABO Byggnadsförsäkrings AB 90 90 1 andel i Brf Aktern 9 9 1 andel i Husbyggnadsvaror HBV 40 40 Loke Anläggningssamfällighet 600 600 739 739


NOT 22: OBESKATTADE RESERVER

Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan på inventarier 10 400 10 100 Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan på byggnader 17 098 17 507 Summa obeskattade reserver 27 498 27 607

Den uppskjutna skatteskulden i obeskattade reserver uppgår till 6 050 6 074

NOT 23: AVSÄTTNINGAR

AVSÄTTNING FÖR BERÄKNAD UPPSKJUTEN SKATTTemporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika Uppskjuten skatteskuld - byggnader 42 351 36 180 Uppskjuten skattefordran - balanslåneposter -2 100 -

ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR Beräknat aktieägartillskott, Vindpark Vänern Kraft AB - 10 200 40 251 46 380

NOT 20: FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 2015 2014 AGS-KL premier FORA 2005+2006 - 1 090 Kundfakturering 2016 avseende händelser 2015 3 293 3 086 Fastighetsförsäkring - Länsförsäkringar 2 310 2 156 Tomträttsavgälder, kvartal 1 - Karlstads kommun 2 871 2 442 Hyreskostnader externa hyresvärdar 2 489 2 503 Övriga poster 2 514 1 817 13 477 13 094

Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital

NOT 21: EGET KAPITAL

Ingående eget kapital enligt fastställd balansräkning 62 000 127 483 303 826 Utdelning till Karlstads Stadshus AB enligt stämmobeslut -12 000Aktieägartillskott 63 549Årets resultat 20 517 Belopp vid årets utgång 62 000 127 483 375 892 Antalet aktier var den 31 december 2015 620 000 st med ett kvotvärde om 100 kr/aktie. Samtliga aktier ägs av Karlstads Stadshus AB.


NOT 24: LÅNGFRISTIGA SKULDER 2015 2014

Utnyttjad kreditram koncernvalutakontot 1 794 797 1 833 782 1 794 797 1 833 782

Beviljad internkredit i koncernkontosystemet 2 000 000 2 000 000

NOT 25: UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Förskottsbetalda hyror 39 011 34 511 Löneskulder 6 626 6 363 Löneskatt 838 715 Premiebestämd ålderspension 2 666 2 678 Övriga poster 1 501 948 50 642 45 215

KARLSTAD DEN 18 FEBRUARI 2016

VÅR REVISIONSBERÄTTELSE HAR AVGIVITS DEN 18 FEBRUARI 2016

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Peter Sjöberg Auktoriserad revisor/huvudansvarig revisor

Stefan LidénAuktoriserad revisor

Thomas Ohlsson Ordförande

Lena Melesjö Windahl Vice ordförande

Fredrik Laapotti

Rickard Axinger

Ove Björklund

Charlotte Gustafsson

Christer Alnebratt

Mari Näslund

Pontus Rahm

Carin Skarman Verkställande direktör


RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Karlstads Bostadsaktiebolag för år 2015.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREK- TÖRENS ANSVAR FÖR ÅRSREDOVISNINGENDet är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

REVISORNS ANSVARVårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredo-visningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan informa-tion i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma ris-kerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektivite-ten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redo-visningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt-ningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

UTTALANDENEnligt vår uppfattning har årsredovisningen upp-rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av Karlstads Bostadsaktiebolags finansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredo-visnings lagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen.

TILL ÅRSSTÄMMAN I KARLSTADS BOSTADSAKTIEBOLAG, ORGANISATIONSNUMMER 556041-7916

REVISIONSBERÄTTELSE


RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGARUtöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrel-sens och verkställande direktörens förvaltning för Karlstads Bostadsaktiebolag för år 2015.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVARDet är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dis-positioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.

REVISORNS ANSVARVårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisions-sed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst

eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfri-het har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhål-landen i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkstäl-lande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

UTTALANDENVi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och bevil-jar styrelsens ledamöter och verkställande direktö-ren ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

KARLSTAD DEN 18 FEBRUARI 2016

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Peter Sjöberg Auktoriserad revisor/huvudansvarig revisor

Stefan LidénAuktoriserad revisor


RESULTATRÄKNING 2015 2014 2013 2012 2011

Hyresintäkter bostäder 471 353 464 310 462 273 451 121 410 214 Hyresintäkter lokaler 37 729 37 340 37 323 37 582 36 867 Hyresintäkter bilplatser 11 500 10 890 10 748 9 997 9 884 Hyresintäkter totalt 520 024 512 158 510 014 498 391 456 362 Underhållskostnader 54 097 49 777 56 109 64 127 60 045 Underhåll aktiverat enl. K3 21 974 22 854 12 793 Driftkostnader 222 433 224 343 225 098 210 031 193 627 Fastighetsskatt 10 358 10 007 9 998 10 512 10 054 Avskrivningar byggnader och markanläggningar 67 065 63 656 64 194 63 699 59 485 Centrala administrationskostnader inkl. avskrivningar 17 624 17 971 20 215 20 370 19 460 Rörelseresultat 144 926 144 889 117 792 112 873 97 259 Rörelseresultat/totalt kapital i % 5,7 5,8 4,9 4,7 4,3 Finansnetto 36 426 70 050 59 350 94 104 61 052 Resultat efter finansnetto 108 500 74 839 58 442 18 769 36 207

BALANSRÄKNING

Byggnader och mark 2 445 886 2 369 712 2 302 664 2 325 406 2 103 775 Summa tillgångar 2 543 329 2 504 999 2 389 445 2 412 735 2 391 541 Kortfristiga skulder 115 408 103 921 97 435 103 410 109 489 Långfristiga skulder 1 794 797 1 833 782 1 782 158 1 801 536 1 814 000 Obeskattade reserver 27 498 27 607 27 716 30 824 34 233 Eget kapital 565 375 493 309 447 737 413 703 402 265 Kassalikviditet i % 27,5 17,8 19,1 16,7 20,7

FINANSIERING

Räntor fastighetslån 35 297 44 696 49 051 57 524 61 438 Soliditet i % 23,1 20,6 19,6 18,2 17,9 Räntetäckningsgrad (driftnetto) 6,7 5,2 4,5 3,6 3,0 Skuldsättningsgrad ggr 3,3 3,8 4,0 4,4 4,5

FASTIGHETER

Antal lägenheter 7 404 7 357 7 303 7 291 7 161 Lägenhetsyta 474 139 471 434 468 695 467 793 458 056 Lägenhetsyta i genomsnitt 64,0 64,1 64,2 64,2 64,0 Lokalyta m² 41 214 41 214 41 094 40 970 41 772 Fastighetsinvesteringar 83 436 176 951 56 931 96 905 172 269

NYCKELTALBelopp anges i tusental kronor. Uppgifterna för åren 2011–2012 är inte omräknade efter bytet av redovisningsprincip till K3


RESULTATRÄKNING 2015 2014 2013 2012 2011

Hyresintäkter bostäder 471 353 464 310 462 273 451 121 410 214 Hyresintäkter lokaler 37 729 37 340 37 323 37 582 36 867 Hyresintäkter bilplatser 11 500 10 890 10 748 9 997 9 884 Hyresintäkter totalt 520 024 512 158 510 014 498 391 456 362 Underhållskostnader 54 097 49 777 56 109 64 127 60 045 Underhåll aktiverat enl. K3 21 974 22 854 12 793 Driftkostnader 222 433 224 343 225 098 210 031 193 627 Fastighetsskatt 10 358 10 007 9 998 10 512 10 054 Avskrivningar byggnader och markanläggningar 67 065 63 656 64 194 63 699 59 485 Centrala administrationskostnader inkl. avskrivningar 17 624 17 971 20 215 20 370 19 460 Rörelseresultat 144 926 144 889 117 792 112 873 97 259 Rörelseresultat/totalt kapital i % 5,7 5,8 4,9 4,7 4,3 Finansnetto 36 426 70 050 59 350 94 104 61 052 Resultat efter finansnetto 108 500 74 839 58 442 18 769 36 207

BALANSRÄKNING

Byggnader och mark 2 445 886 2 369 712 2 302 664 2 325 406 2 103 775 Summa tillgångar 2 543 329 2 504 999 2 389 445 2 412 735 2 391 541 Kortfristiga skulder 115 408 103 921 97 435 103 410 109 489 Långfristiga skulder 1 794 797 1 833 782 1 782 158 1 801 536 1 814 000 Obeskattade reserver 27 498 27 607 27 716 30 824 34 233 Eget kapital 565 375 493 309 447 737 413 703 402 265 Kassalikviditet i % 27,5 17,8 19,1 16,7 20,7

FINANSIERING

Räntor fastighetslån 35 297 44 696 49 051 57 524 61 438 Soliditet i % 23,1 20,6 19,6 18,2 17,9 Räntetäckningsgrad (driftnetto) 6,7 5,2 4,5 3,6 3,0 Skuldsättningsgrad ggr 3,3 3,8 4,0 4,4 4,5

FASTIGHETER

Antal lägenheter 7 404 7 357 7 303 7 291 7 161 Lägenhetsyta 474 139 471 434 468 695 467 793 458 056 Lägenhetsyta i genomsnitt 64,0 64,1 64,2 64,2 64,0 Lokalyta m² 41 214 41 214 41 094 40 970 41 772 Fastighetsinvesteringar 83 436 176 951 56 931 96 905 172 269

FASTIGHETERlägenhetsyta/lokalyta Uthyrningsbar yta vid årets slut.

FINANSIERING

soliditetRedovisat eget kapital plus obeskattade reserver minus skatt i förhållandetillbalansomslutningen.

räntetäckningsgradDriftnettoplusfinansiellaintäkteriförhållandetillfastighetslån.

skuldsättningsgradRäntebärande skulder i förhållandetillegetkapital.

DEFINITIONER

PERSONAL 2015 2014 2013 2012 2011

Medelantal anställda 138 136 132 131 125 Löner och arvoden totalt 55 020 51 276 49 393 47 740 44 132

LÖNSAMHET

Direktavkastning totalt kapital % 9,3 9,3 9,3 8,5 7,7 Räntabilitet på eget kapital % 18,5 14,5 12,5 4,3 8,4 Direktavkastning 1 (%) 6,4 8,0 10,1 Direktavkastning 2 (%) 5,2 6,5 9,1

FÖRVALTNING

Hyresbortfall i % bostäder 0,2 0,2 0,6 0,5 0,5 Underhållskostnader kr/m² (lgh + lok.yta) 105 97 110 126 120 Underhåll aktiverat kr/m² enl. K3 43 45 25 Driftnetto 237 387 232 472 221 268 205 120 184 425

BALANSRÄKNINGfastigheterFärdigställda byggnader plus mark och markanläggningar.

kassalikviditet Omsättningstillgångar delat med kortfristiga skulder.

FÖRVALTNING

driftnettoIntäkter minus driftkostnader, underhållskostnader, fastighetsskatt och tomträttsavgälder.

rörelseresultat Driftnetto minus avskrivningar och centrala administrationskostnader.

LÖNSAMHETdirektavkastning totalt kapital Driftnetto delat med summa tillgångar.

räntabilitet på eget kapital Resultatefterfinansnetto delat med eget kapital plus obeskattade reserver.

direktavkastning 1 Driftnetto plus marknads- värdeförändringiförhållande till totala marknadsvärdet.

direktavkastning 2 Operativtkassaflöde(=driftnettominusreinvesteringar)plusmark-nadsvärdeförändringiförhållandetill totala marknadsvärdet.

FASTIGHETERNA



Bostäder

BAB Fastighetsbeteckning Färdigställningsår Värdeår Stadsdel 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok > Antal Yta Medelyta

1 Fenix 13 1942 (2009) 1942 Sundsta 6 5 4 4 19 1 137 59,8

2 Arkitekten 4 1970 1970 Norrstrand 4 2 2 8 662 82,8

3 Häradshövdingen 5-7 1946 (2009) 1951,54,56 Norrstrand 24 24 1 272 53,0

4 Mörsaren 12 1950 (2008) 1950 Bellevue 10 43 9 3 65 3 684 56,7

5 Enen 10, Kvarnen 9 1952-53 (1997) 1979,80 Kvarnberget 31 41 37 12 4 125 7 232 57,9

6 Staren 18 1968 1968 Klara 20 8 9 4 4 45 3 211 71,4

7 Blåsippan 1-3, Backsippan 1 1948 (1985-88) 1948,68.78 Kvarnberget 61 26 66 6 6 165 8 983 54,4

8 Klippan 45 1954 (1999) 1999 Kvarnberget 3 37 12 6 58 3 581 61,7

9 Thor 3 1952 (2002) 2002 Herrhagen 3 7 4 14 1 212 86,6

10 Geväret 2 1952 (2008) 1952 Bellevue 2 17 8 27 1 595 59,1

11 Haubitsen 8 1952 (2008) 1952 Bellevue 7 19 7 33 1 648 49,9

12 Järven 30 1955 (1985) 1955 Herrhagen 12 21 3 3 39 2 009 51,5

14 Hussvalan 1 1955 (1989) 1955 Färjestad 11 22 22 55 3 311 60,2

15 Ladusvalan 1 1956 (1989) 1956 Färjestad 12 26 26 64 3 856 60,3

16 Vävaren 14 1958 (1999 - 2000) 1985 Norrstrand 21 15 9 45 3 218 71,5

18 Bjälken 4 1959 (1990, 92) 1977 Sixbacken 10 65 39 25 139 9 121 65,6

19 Klippan 46 1967 (1992-94) 1967 Kvarnberget 4 12 16 1 488 93,0

21 Loke 15 1991 (2001) 1994 Herrhagen 1 33 5 39 2 522 64,7

22 Storken 2 1997 1997 Herrhagen 10 38 20 16 1 85 5 235 61,6

23 Blåsten 7 (verkstad) 1975 (1986) Örsholmen

24 Plankan 3 1961 (1993-94) 1961 Sixbacken 24 78 73 1 176 10 834 61,6

25 Muraren 8 1961 (2000) 2000 Kvarnberget 8 18 8 34 2 539 74,7

26 Trädgården 1986 1986 Viken 23 4 27 1 568 58,1

27 Tärnan 10, Ryttaren 18 1962-63(1992-94, 2001) 1962,83 Viken 67 47 84 9 6 213 12 865 60,4

28 Staren 17 1897/1939 1930 Klara 6 1 4 3 2 16 1 433 89,6

31 Guldet 1 och 2 1962-64 (2004-05) 1986,88 Gruvlyckan 35 47 116 29 6 233 16 675 71,6

32 Silvret 8 (affärscentrum) 1965 1965 Gruvlyckan

33 Silvret 5 1964-65 (2006-07) 1987 Gruvlyckan 20 31 51 17 4 123 8 734 71,0

35 Plinten 4 1966 (1995-98) 1966 Våxnäs 48 27 162 51 288 21 420 74,4

36 Plinten 2 1966-67 (1999-2000) 1966 Våxnäs 78 43 103 22 246 16 105 65,5

39 Silvret 9 (barndaghem) 1966 1966 Gruvlyckan

40 Seglet 4 1966-67 (1994-96) 1967 Orrholmen 220 158 286 44 6 714 45 310 63,5

42 Seglet 1 1966/2007 1966,2007 Orrholmen 22 22 44 2 643 60,1

44 Masten 2 2011-12 2011-12 Orrholmen 4 35 50 32 6 127 9 610 75,7

45 Pontonen 1 2013 2013 Orrholmen 12 12 944 78,7

46 Seglet 3 1967( 1995) 1967 Orrholmen 42 42 5 930 141,2

47 Kymmen 1 (servicehus) 1983 1983 Rud 2 54 12 68 4 111 60,5

SAMMANSTÄLLNING PER 31 DECEMBER 2015

FASTIGHETSBESTÅNDET


Lokaler V-garage V-garage K/C garage K/C garage Garage tot P-platser Energiförbr.(boa) Vattenförbr. Godkänd Köldmedium(kg)

Antal Yta Antal Yta Vägd area Antal Vägd area Vägd area Antal Totalt kwh/m² Liter per m² OVK, år HFC HCFC BAB

6 206 3 76 542 2010 2,4 1

4 557 6 19 19 189 2076 2011 4,6 2

4 70 21 76 807 2011 2,3 3

10 213 5 93 31 31 44 75 975 2013 17,4 4

1 65 12 202 67 67 143 1200 2010 10,5 5

5 327 3 58 19 57 182 201 115 665 2013 2,9 6

17 1 068 4 68 23 330 1 056 1 079 41 132 1113 14, 10, 13 3,8 7

2 14 7 154 51 51 115 875 2011 4,4 8

1 34 5 110 690 2014, 11 1,2 9

1 61 4 60 20 20 83 614 2013 2,1 10

2 33 4 60 20 20 80 444 2013 11

2 249 3 53 18 18 1 119 1038 2014 12

1 39 19 353 118 118 37 116 763 2004 14

2 110 15 289 96 96 6 112 714 2004 15

21 362 121 121 13 79 784 2012 3 16

3 353 23 391 130 130 14 92 1258 2014 10,9 18

1 85 65 208 208 27 145 1229 2010 19

3 285 25 53 1005 2014 4,3 21

6 90 30 30 19 65 1030 2009 7 22

2 1108 8 275 203 2014 23

2 13 23 395 132 132 95 86 1055 2014 16 24

2 22 3 69 23 23 19 94 779 2010 3,7 25

63 843 2012 1,5 26

8 666 106 99 1057 2013 20,6 27

1 120 2 129 1095 2012 28

31 660 107 105 880 2011 11,3 31

4 903 11 239 1560 2007 32

9 86 115 93 828 2014 7,9 33

97 2058 46 759 253 71 227,2 480 415 115 980 2011 35

40 699 131 1182 2011,14 36

1 243 155 905 2014 39

17 71 586 1875,2 1 875 100 960 2011 40

5 1227 61 841 2014 4,4 42

16 60 5 16 111 57 841 2014.12 9,4 44

`2013 45

137 1018 2012 46

2 1651 137 750 2009 26,2 47


Bostäder

BAB Fastighetsbeteckning Färdigställningsår Värdeår Stadsdel 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok > Antal Yta Medelyta

48 Lysen 1 2015 2015 Rud 21 23 44 2 594 59,0

49 Mangen 1, Rottnen 5 1969-72 (2010-11) 1980,88 Rud 218 287 200 144 12 861 61 566 71,5

50 Brobyggaren 11, Mekanisten 12 1974-75 1974 Norrstrand 17 21 6 6 1 51 3 427 67,2

54 Åkaren 1, Vakten 15 1976-77 1981,82 Hagaborg 35 109 77 43 264 19 015 72,0

55 Åkaren 2 bostäder 1977-78 1979 Hagaborg 9 28 20 10 67 4 788 71,5

56 Åkaren 2 (servicehus ) 1977-78 1979 Hagaborg 6 56 62 3 526 56,9

57 Åkaren 2 barnstuga 1977-78 Hagaborg

58 Kronkursen 2 1977-78 1978 Kronoparken 40 110 30 24 204 13 375 65,6

59 Krontalet 1, Kronokassören 1, Kronljuset 1 1980 1980 Kronoparken 52 82 36 10 180 15 323 85,1

60 Snickaren 12, Vakten 16 1982 1984 Hagaborg 8 56 10 74 4 527 61,2

61 Norra Hyn 1 1991 1991 Långtäppan 14 114 152 27 20 327 25 959 79,4

62 Pelaren 1 1984 1984 Våxnäs 7 71 27 4 109 6 678 61,3

63 Gripen 13 1984 1984 Tingvallastaden 13 72 22 12 119 7 972 67,0

65 Järpen 16 1988 1988 Viken 19 74 61 8 3 165 12 326 74,7

66 Lärkträdet 4,5 1965,1969 1965,69 Kvarnberget 9 2 18 29 1 809 62,4

67 Lodjuret 25 1955 (1988) 1988 Herrhagen 22 16 10 48 2 448 51,0

68 Svarvaren 7 1948 (1986) 1986 Norrstrand 18 18 992 55,1

69 Notarien 1,5,6 1944 (1986) 1986 Norrstrand 16 16 843 52,7

70 Snäppan 13 1932 (2000 ) 2000 Viken 11 13 24 1 260 52,5

71 Mörsaren 6 1988 1988 Bellevue 4 8 6 18 1 199 66,6

72 Hybelejen 16 1990 1990 Herrhagen 33 21 30 6 90 6 102 67,8

73 Ö. Torp 1.41 ( servicehus ) 1966,1988 1988 Skåre 13 29 42 2 366 56,3

74 Klippan 48 1987 1987 Kvarnberget 6 6 6 18 1 108 61,6

77 Mandolinen 2 1994 1994 Frödingshöjd 22 189 59 38 2 310 22 982 74,1

78 Sälen (stuga) 1989 1989

79 Gunnern 3 1968 1991 Rud 5 15 5 25 1 538 61,5

80 Kronoparksbadet 1993 Kronoparken

81 Mandolinen 2 1993 1994 Frödingshöjd 87 87 2 042 23,5

82 Mandolinen 4 1993 1994 Frödingshöjd

83 Kronkolonin 3 2003 2003 Kronoparken 82 82 1 962 23,9

84 Nya Järpen 16 2005 2005 Viken 4 39 21 11 1 76 5 168 68,0

86 Kronojägaren 4 1974 (2000) 2000 Kronoparken 49 2 8 59 2 173 36,8

87 Flygeln 1 1997 1997 Kronoparken 115 115 2 729 23,7

88 Kornetten 1 1997 1997 Kronoparken 172 172 4 091 23,8

89 Klarinetten 1 1997 1997 Kronoparken 172 172 4 038 23,5

90 Flöjten 1 2014 2014 Kronoparken 48 48 2 515 52,4

1 895 2 521 2 154 670 164 7 404 474 139 64,0

FORTS. FASTIGHETSBESTÅNDET


Lokaler V-garage V-garage K/C garage K/C garage Garage tot P-platser Energiförbr.(boa) Vattenförbr. Godkänd Köldmedium(kg)

Antal Yta Antal Yta Vägd area Antal Vägd area Vägd area Antal Totalt kwh/m² Liter per m² OVK, år HFC HCFC BAB

40 48

143 2712 58 783 261 261 699 95 921 2008.10 69,2 49

5 734 55 151 1163 2009,11 50

22 103 40 584 195 195 200 130 1184 2009 54

3 12 129 795 2009 55

6 1656 5 126 810 2011,14 6,9 56

1 1002 149 960 2013 57

106 1857 2 66 22 22 140 138 1096 2003,12 5,1 58

3 77 126 378 378 109 137 1548 2011,12 59

2 602 26 73 73 20 132 959 2010, 13 60

28 790 102 281 281 289 132 1173 2014 61

3 3196 41 102 871 2012, 13 20 62

20 3031 105 725 2013,14 22,1 63

23 236 98 80 1096 2009, 13 70,2 65

1 3 4 56 19 15 48 67 4 182 1201 2005.09 66

4 188 19 102 870 2013 3,8 67

3 92 1087 2009 3 68

3 735 117 801 2010, 12 69

2 47 90 547 2013 4,5 70

1 71 334 2012 71

4 1338 89 284,8 285 62 45 809 2009,14 17,1 72

8 2999 20 140 566 2014, 12, 13 5,5 73

73 1316 2012 1,6 74

39 509 367 91 1166 2011.12 43,2 10,4 77

231 78

3 4105 47 156 1385 2012 60 1 79

1 56 90 286 2012 80

114 811 2012 81

2 1060 118 1112 2012 82

106 1763 2009 5,8 83

6 209 5 16 16 54 45 727 2011 11,1 84

135 1089 2012 86

122 932 2012 87

124 1011 2012 88

1 75 119 1013 2012 89

5 526 1 15 5 5 90

746 41 214 302 4 945 1 649 1 508 4 665 6 298 3 493 107 986 527 11

Documents

KBAB:s årsredovisning 2015