KRAKÓW...12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 RYNEK BIUROWY W KRAKOWIE RESEARCH 6 7 W 2017 roku całkowite zasoby biurowe stolicy Małopolski przekroczyły

RESEARCH

KRAKÓWOFFICE MARKET Q4 2017 / RYNEK BIUROWY IV KW. 2017

OFFICE MARKET IN KRAKÓW RESEARCH

32

In 2017, the total office stock in the capital of Małopolska exceeded 1 million sq m, and as of the end of December 2017 was estimated at approximately 1,100,000 sq m, of which some 992,000 sq m was offered for rent. The vast majority of the office stock in the capital of Małopolska is situated in four areas of concentration. Approximately 40% of office stock in the city is located in the south, in Podgórze district and Dębniki district, 25% is situated in the north-east, in the area of Prądnik Czerwony district and Czyżyny district, and 13% concentrates in the north-west, including Prądnik Biały district and Bronowice district. Due to the city’s historic character, only some 15% of the office stock is situated in the city centre. The remaining 7% of office space is located outside of the aforementioned areas of concentration.

In 2017, the total modern office stock in Kraków increased by approximately 190,000 sq m in 20 schemes, which was the highest volume of a new supply in the history of the local market,

more than two times higher than the average annual new supply within 5 recent years, and 28% more when compared with the record-breaking 2016 (149,000 sq m). The largest new developments include: 4th stage of Enterprise Park complex (26,400 sq m) owned by Avestus Real Estate and Tristan Capital Partners, 2nd stage of O3 Business Campus (19,200 sq m) by Echo Investment and Equal Business Park B (17,100 sq m) completed by Cavatina.

However, the investment boom in the office sector is continuing. In 2017, developers commenced the construction of more than 220,000 sq m of office space in 20 schemes. These are both following stages of existing and developed office complexes (like Bonarka for Business, DOT Office, Equal Business Park, High 5ive) and new investments (for example Fabryczna Office Park, .Big, V.Offices, Wadowicka 3 or awaited for years Unity Centre). As a consequence, at the end of December 2017, approximately 301,000 sq m of office space was under construction. As much as

Total stock:

1.1m sq m

New supply in 2017:

190,000 sq min 20 schemes

Strong demand:

200,000 sq mleased in 2017

Vacancy rate:

9.8% (growth by 2.6 pp. year-on-year)

EQUAL BUSINESS PARK, Cavatina

40% of office space under construction (120,100 sq m) was situated in the city centre, 20% was in the north-eastern area of office concentration and some 38% was located in the southern part of Kraków. According to developers’ schedules, approximately 203,000 sq m may be completed in 2018 and further 86,000 sq m is scheduled for 2019.

The activity of tenants in the capital of Małopolska remains high. In 2017 lease agreements amounting to 200,800 sq m were signed. It was 5% more than in the previous year and became a new record in the history of the local market. The office demand in Kraków has been driven by companies from BPO/SSC, IT, R&D and professional services sectors. In terms of lease type, the highest share had renewals (28%) and new agreements in existing buildings (27%). Approximately 22% of leased space was a subject of pre-let agreements, renewals constituted 14% and 9% of lease volume was an owner-occupied space. High tenants’ interest in the office space in Kraków is also

Q2Q1 Q3 Q4

Source: Knight Frank, PORF

CHART 3Office take-up in Kraków2012 - 2017

250 000 —

200 000 —

150 000 —

100 000 —

50 000 —

0 sq m —2012 2013 2014 2015 2016 2017


new supply new supply - forecast cumulative supply

f - forecast based on new supply and schemes under construction at the end of Q4 2017

CHART 1Annual and cumulative supply of office space in Kraków2012 - 2018f

— 1 400 000

— 1 200 000

— 1 000 000

— 800 000

— 600 000

— 400 000

— 200 000

— 0 sq m

250 000

200 000

150 000

100 000

50 000

sq m2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018f

confirmed by a net absorption indicator, which in 2017 accounted for 149,000 sq m, some 33% more, when compared with the previous year.

Despite strong demand, significant new supply resulted in an increase of the vacancy rate. As of the end of December 2017, approximately 107,700 sq m of office space was available for lease in the city, which accounted for 9.8% of the local office stock. The Kraków office market has not seen such a high vacancy for years. The vacancy rate increased by 2.6 pp. year-on-year. However, it is worth indicating, that taking into account only schemes located within administrative boundaries of the city, the vacancy rate accounts to 7.9% and in the most attractive central locations it amounts to 3.7%, which proves, that there is still a space for new schemes in convenient locations. Nevertheless, taking into account the significant volume of space scheduled for completion in the nearest


CHART 2Vacancy rate in the Kraków office market2012 - 2017

Vacancy rate (% of total stock)

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%

2012 2013 2014 2015 2016

2017

In the Kraków office market, 2017 was a period of the record-breaking activity of developers and tenants. The city maintained its leading position among regional markets in terms of the total stock, new supply and take-up. Significant new supply resulted in growth of the vacancy rate, and as a consequence, currently tenants have a greater choice of available space. The strengthening competition between landlords led to stronger downward pressure on effective rates, but asking rents remained unchanged.

future, a further increase of the vacancy rate is expected in the forthcoming quarters.

Asking rental rates in the capital of Małopolska remain at a stable level comparable with other major regional markets. At the end of 2017, asking rents in A-class buildings ranged between EUR 13.5 and EUR 14.5 per sq m per month (EUR 15 in selected schemes in the city centre), while in B-class schemes varied between EUR 10-13 per sq m per month. Downward pressure on effective rates became stronger due to increasing competition in the market. According to Knight Frank’s estimations, effective rents were usually some 10-20% lower when compared to asking rents.

Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie

Conrad 3 300 Private investor / Inwestor prywatny

MAJOR AREAS OF OFFICE CONCENTRATION / GŁÓWNE OBSZARY KONCENTRACJI POWIERZCHNI BIUROWEJ Q4 2017 / IV KWARTAŁ 2017

CITY CENTRE / CENTRUM

Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m2) 159 500

Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)

3.7

Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc) 12.5-15

Offices under construction (sq m) / Podaż w budowie (m2) 120 100



5.8

Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc) 12-14

Offices under construction (sq m) /Podaż w budowie (m2) 61 100



8.4

Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc) 12-14.5

Offices under construction (sq m) / Podaż w budowie (m2) 114 500

Property name / Nazwa projektu

Rentable office space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m2)

Owner / Developer / Właściciel / Deweloper


Equal Business Park C 23 500 Cavatina

DOT Office F&G 22 200 Grupa Buma

Wadowicka 3 - stage 1 10 400 Grupa Buma

.Big 10 000 Ghelamco Poland

Bonarka for Business H 10 000 TPG Real Estate

Porto Office A 7 100 Detemo Investments


Unity Centre 34 400 GD&K Group, Verity Development

V. Offices 24 500 AFI Projekt 1

HIGH 5IVE - stage 1&2 34 800 Skanska Property Poland

Fabryczna Office Park - Stage 1 12 600 Inter-Bud

Mogilska Office 12 500 Warimpex


O3 Business Campus – stage 3 19 200 Echo Investment

Podium Park – stage 1 15 700 Decon Investment

Tertium Business Park – stage 1 12 500 Grupa Buma

Galicyjska Business Park 6 200 Galicyjska Investment

SOUTH / POŁUDNIE

NORTH - EAST / PÓŁNOCNY - WSCHÓD

54



15.5

Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc) 11-13.5

Offices under construction (sq m) /Podaż w budowie (m2) 3 300

NORTH - WEST / PÓŁNOCNY - ZACHÓD

OFFICE MARKET IN KRAKÓW RESEARCH

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%

2012 2013 2014 2015 2016

2017

RYNEK BIUROWY W KRAKOWIE RESEARCH

76

W 2017 roku całkowite zasoby biurowe stolicy Małopolski przekroczyły granicę 1 miliona m2, i na koniec grudnia były szacowane na blisko 1.100.000 m2, z czego 992.000 m2 stanowiła powierzchnia przeznaczona na wynajem. Powierzchnia biurowa w Krakowie skupia się przede wszystkim w czterech obszarach koncentracji. Około 40% zasobów biurowych w mieście zlokalizowane jest w południowej części miasta, w dzielnicach Podgórze i Dębniki, 25% powierzchni biurowej w Krakowie znajduje się w na północny wschód od centrum miasta, w granicach Prądnika Czerwonego i Czyżyn, a 13% zasobów skupia się na północnym zachodzie (Prądnik Biały i Bronowice). W centrum Krakowa, ze względu na jego historyczny charakter znajduje się jedynie około 15% powierzchni biurowej, zaś pozostałe 7% zasobów zlokalizowane jest poza wymienionymi obszarami koncentracji.

2017 rok był na krakowskim rynku biurowym okresem rekordowej aktywności deweloperów i najemców. Miasto pozostało liderem wśród rynków regionalnych pod względem całkowitych zasobów, nowej podaży i popytu. Duża ilość nowych budynków dostarczonych na rynek spowodowała wzrost współczynnika pustostanów, dzięki czemu najemcy mają większy wybór dostępnych powierzchni. Nasilona konkurencja między wynajmującymi przełożyła się na wzrost presji zniżkowej na czynsze efektywne, jednak stawki wywoławcze utrzymały się na dotychczasowym poziomie.

W minionym roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Krakowie zwiększyły się o ponad 190.000 m2 w 20 projektach. To najwyższy roczny wolumen nowej podaży w historii krakowskiego rynku, ponad dwukrotnie wyższy w porównaniu ze średnią z ostatnich 5 lat i o 28% wyższy niż dotychczasowy rekord z 2016 roku (149.000 m2). Wśród największych ukończonych projektów znalazły się: czwarty etap kompleksu Enterprise Park (26.400 m2), którego właścicielem są Avestus Real Estate i Tristan Capital Partners, drugi budynek O3 Business Campus (19.200 m2) zrealizowany przez Echo Investment oraz Equal Business Park B (17.100 m2) ukończony przez Cavatinę.

To jednak nie koniec - boom w sektorze biurowym trwa. W 2017 roku rozpoczęto realizację ponad 220.000 m2 powierzchni biurowych w 20 projektach. Są to zarówno kolejne etapy istniejących i powstających

kompleksów (jak Bonarka for Business, DOT Office, Equal Business Park, High 5ive), jak i zupełnie nowe inwestycje (np. Fabryczna Office Park, .Big, V.Offices, Wadowicka 3, czy wyczekiwany od lat Unity Centre). W efekcie na koniec 2017 roku w budowie znajdowało się około 301.000 m2 powierzchni biurowej. Aż 40% (120.100 m2) realizowanej powierzchni znajdowało się w centrum miasta, 20% w północno-wschodnim obszarze koncentracji, a 38% w południowej części Krakowa. Według harmonogramów prac deweloperów, w 2018 roku możemy spodziewać się oddania do użytkowania około 203.000 m2 nowych biur, a kolejne 86.000 m2 ma planowaną datę ukończenia w 2019 roku.

Aktywność najemców w Krakowie utrzymuje się na wysokim poziomie. W 2017 roku podpisano umowy najmu obejmujące 200.800 m2 powierzchni, co było wynikiem o 5% wyższym niż w poprzednim roku i stało

Całkowite zasoby:

1,1 mln m²

Nowa podaż w 2017 roku:

190.000 m² w 20 projektach

Ożywiony popyt:

ponad 200.000 m²wynajętej powierzchni

Pustostany:

9,8% (wzrost o 2,6 pp. r/r)

Źródło Knight Frank, PORF

WYKRES 3Popyt na powierzchnię biurową w Krakowie2012 - 2017

Źródło: Knight Frank, PORF

Nowa podaż Nowa podaż - prognoza Podaż skumulowana

p - prognoza w oparciu o nową podaż i projekty w budowie na koniec 2017 roku

WYKRES 1Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej w Krakowie2012 - 2018p

250 000

200 000

150 000

100 000

50 000

m²


WYKRES 2Współczynnik pustostanów na rynku biurowym w Krakowie2012 - 2017

Współczynnik pustostanów (% całkowitych zasobów)

się nowym rekordem w historii lokalnego rynku. Wśród najemców niezmiennie dominują firmy z sektora BPO/SSC, IT, R&D i usług profesjonalnych. Ze względu na rodzaj umowy, największy udział w popycie miały renegocjacje (28%) i nowe umowy w istniejących budynkach (27%). Około 22% wynajętej powierzchni było przedmiotem umów typu pre-let, 14% stanowiły renegocjacje, a powierzchnie zajęte przez właścicieli na własny użytek odpowiadały za 9% wolumenu transakcji. O wysokim poziomie zainteresowania najemców powierzchnią biurową w Krakowie świadczy także współczynnik absorpcji netto, który w 2017 roku wyniósł około 149.000 m2, o 33% więcej niż rok wcześniej.

Mimo ożywionego popytu, znacząca ilość ukończonej nowej powierzchni spowodowała

wzrost współczynnika pustostanów. Na koniec grudnia 2017 roku na rynku znajdowało się około 107.700 m2 dostępnej powierzchni biurowej, co odpowiadało 9,8% lokalnych zasobów. Tak wysokiego poziomu pustostanów krakowski rynek biurowy nie notował od lat. W porównaniu z końcem poprzedniego roku pustostany wzrosły o 2,6 pp. Z drugiej strony warto podkreślić, że biorąc pod uwagę wyłącznie projekty usytuowane w granicach administracyjnych miasta współczynnik pustostanów wynosi 7,9%, a w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach centralnych zaledwie 3,7%. To pokazuje, że w mieście wciąż jest miejsce na nowe projekty w dogodnych lokalizacjach. Niemniej jednak, ze względu na znaczną ilość

powierzchni, jaka ma trafić na rynek w ciągu nadchodzących kilku kwartałów, w najbliższym czasie spodziewany jest dalszy wzrost współczynnika.

Wywoławcze stawki czynszów w Krakowie utrzymują się na stabilnym poziomie porównywalnym do pozostałych miast regionalnych. Na koniec 2017 roku czynsze wywoławcze w budynkach klasy A kształtowały się na poziomie od 13,5 do 14,5 EUR/m2/miesiąc (15 EUR w wybranych projektach w centrum miasta), natomiast w budynkach klasy B między 10 a 13 EUR/m2/miesiąc. W związku z dużą konkurencją na rynku zwiększa się presja na obniżanie stawek efektywnych. Według szacunków Knight Frank, pozostają one przeciętnie o około 10-20% niższe w porównaniu do stawek wywoławczych.

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018p

II kw.I kw. III kw. IV kw.


250 000 —

200 000 —

150 000 —

100 000 —

50 000 —

0 m2 —2012 2013 2014 2015 2016 2017

V.Offices, AFI Project 1

— 1 400 000

— 1 200 000

— 1 000 000

— 800 000

— 600 000

— 400 000

— 200 000

— 0 m2

Contacts in Poland / Kontakty w Polsce:

+48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl

RESEARCH

Elżbieta Czerpak [email protected]

ASSET MANAGEMENT

Monika A. Dębska-Pastakia [email protected]

Maja Meissner [email protected]

CAPITAL MARKETS

Joseph Borowski [email protected]

COMMERCIAL AGENCY - OFFICE

L-REP Maciej Skubiszewski [email protected]

T-REP Karol Grejbus [email protected]

COMMERCIAL AGENCY - RETAIL

Paweł Materny [email protected]

PROPERTY MANAGEMENT

Aneta Rogowicz-Gała [email protected]

PROPERTY MANAGEMENT COMPLIANCE

Magdalena Oksańska [email protected]

VALUATIONS

Grzegorz Chmielak [email protected]

Contacts in London / Kontakt w Londynie:

INTERNATIONAL RESEARCH

Matthew Colbourne [email protected]

© Knight Frank Sp. z o.o. 2018This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears.

Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.

As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals.

We offer:

strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients’ specific requirements,

market reports and analysis available to the public,

tailored presentations and market reports for clients.

Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland.

Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości.

Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy:

doradztwo strategiczne,

niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów,

prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie.

Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów.

COMMERCIALMARKET

OUR RECENT PUBLICATIONS / NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE:

Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/

Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/

Cost and service charges od office properties 2011-2016

Koszty i opłaty eksploatacyjne w budynkach biurowych 2011-2016

Office Market in Warsaw: Q4 2017

Rynek biurowy w Warszawie: IV kw. 2017

Commercial market in Poland: Q4 2017

Rynek komercyjny w Polsce: Q4 2017

The Changing Face Of Praga District - 2017

Warszawska Praga Zmienia Oblicze - 2017

Documents

KRAKÓW...12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 RYNEK BIUROWY W KRAKOWIE RESEARCH 6 7 W 2017 roku całkowite zasoby biurowe stolicy Małopolski przekroczyły