Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus · MITOITUS 2025 91 7.1 Kaupan rakenne ja mitoitus keskustoissa 91 7.2 Kaupan rakenne ja mitoitus vähittäiskaupan suuryksikköalueilla 92

Kymenlaakson LiittoMaakunnan kehityksen kärjessä

Kymenlaakson maakuntakaava, kauppa ja merialue

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 1

14.1.2013

Sisällysluettelo

1 JOHDANTO 3

1.1 Selvityksen tavoite 31.2 Kauppaa ja maankäytön suunnittelua ohjaavat lait ja siirtymäsäännökset 4

2 KAUPAN NYKYTILAN KUVAUS 7

2.1 Vähittäiskaupan toimipaikat ja myynti 72.2 Ostovoima ja ostovoiman siirtymät 92.3 Päivittäistavarakaupan verkko 122.4 Kaupan pinta-ala Kymenlaakson kaupan keskuksissa 152.5 Kaupan rakenne keskustoissa ja muilla kaupan alueilla 192.6 Kymenlaakson kaupallinen palveluverkko 222.7 Vähittäiskaupan suuryksiköt maakunnassa 242.8 Muutokset palveluverkossa 24

3 KAUPAN MARKKINOIDEN KEHITYS 29

3.1 Kaupan yleinen kehitys Suomessa 293.2 Kaupan konseptien kehitys 313.3 Kaupan liikevaihdon kehitys Suomessa ja Kymenlaaksossa 333.4 Väestön kehitys Kymenlaaksossa 383.5 Loma-asukkaat ja venäläiset 393.6 Kymenlaakson ostovoiman kehitys 413.7 Loma-asukkaiden ostovoiman kehitys 433.8 Venäläisten rahankäytön kasvu Kaakkois-Suomessa 44

4 LIIKETILAN LASKENNALLINEN LISÄTARVE KYMENLAAKSOSSA 48

4.1 Liiketilan lisätarve vuoteen 2025 504.2 Loma-asukkaiden ja venäläisten merkitys liiketilatarpeeseen 514.3 Liiketilan lisätarve ja liikerakentaminen Kymenlaaksossa aikaisempina

vuosikymmeninä 554.4 Liiketilan lisätarpeen suuntaaminen keskustatyyppisille alueille ja

muille alueille 56

5 KAUPAN PALVELUVERKON KEHITYSNÄKYMÄT 59

5.1 Seudullisesti merkittävät vähittäiskaupan suuryksiköt 595.2 Kaupan hankkeita ja suunnitelmia Kymenlaaksossa 645.3 Ohjausryhmän työpajan näkemyksiä palveluverkon kehittämisestä 655.4 Vähittäiskaupan sijoittumisen kannalta potentiaaliset alueet 675.5 Keskustojen mitoitus Kymenlaaksossa 695.6 Vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus Kymenlaaksossa 71


14.1.2013

6 VAIKUTUSTEN ARVIOINTI 74

6.1 Mitoituksen tarkastelua 746.2 Kaupan hankkeiden vertailua laskennalliseen mitoitukseen 766.3 Vaikutukset keskustoihin 786.4 Vaikutukset palveluverkkoon 836.5 Liikenteellinen arviointi 87

7 JOHTOPÄÄTÖKSET - KYMENLAAKSON KAUPAN RAKENNE JA MITOITUS 2025 91

7.1 Kaupan rakenne ja mitoitus keskustoissa 917.2 Kaupan rakenne ja mitoitus vähittäiskaupan suuryksikköalueilla 927.3 Kaupan mitoitus maakuntakaavassa 937.4 Maakunnan palveluverkko 96

Liite 1 Maankäyttö ja rakennuslaki9 a luku (8.4.2011/319) Vähittäiskauppaa koskevat erityiset säännökset 99

Liite 2 Selvityksessä käytettyjä käsitteitä 101

Erilliset liitteet

Karttaliite 1Liiketilat keskustoissa ja kaupan alueilla Kymenlaaksossa 2012

Karttaliite 2Liiketilamuutokset keskustoissa ja kaupan alueille Kymenlaaksossa 2006/2008-2012

Kaija Kunnari

Konekirjoitusteksti

Kymenlaakson Liiton julkaisu B:128 ISBN 978-952-5987-12-6 (PDF) ISSN 1236-8849

Kaija Kunnari

Konekirjoitusteksti


21.1.2013

1 JOHDANTO

Maankäyttö- ja rakennuslain muutokset, venäläisten lisääntynyt ostosmatkailu ja paineetkaupan rakenteen muutoksille ovat aiheuttaneet tarpeen tarkastella Kymenlaakson kauppaamaakuntakaavatasolla. Maakuntahallitus päätti 14.5.2012 uuden vaihemaakuntakaavanlaatimisesta. Maakuntakaavassa käsitellään ensisijaisesti Kymenlaakson kauppaan sekämeri- ja rannikkoaluesuunniteluun liittyviä aihealueita. Maankäyttö- ja rakennuslaki velvoittaa,että vähittäiskaupan mitoitus on määriteltävä maakuntakaavassa. Tätä taustaa vasten onpäätetty selvittää Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus.

Kaupan rakenne ja mitoitus -selvityksen on Santasalo Ky:ltä tilannut Kymenlaakson liitto.Selvityksen ovat tehneet tutkijat Tuomas Santasalo ja Katja Koskela sekä tutkimusavustajatMaria Auranen ja Auli Santasalo.

Venäläisten matkailijoiden määrää ja rahankäyttöä Kaakkois-Suomessa on tutkinutTutkimus- ja Analysointikeskus TAK Oy. Kymenlaakson liiton lisäksi tutkimusta on rahoittanutEtelä-Karjalan liitto. Venäläisten matkailusta tehdään erillinen raportti. Tutkimuksen tuloksiakäytetään taustatietoina tässä kaupan mitoitusselvityksessä.

Liikenteellisestä tarkastelusta vastaavat Hannu Pesonen, Osmo Salomaa ja Markku KivariStrafica Oy:stä, joka on tehnyt liitolle Kymenlaaksoon liitolle erillisselvityksen kaupanpalveluverkon liikenteellisen arvioinnista. Kaupan selvitykseen on lisätty yhteenveto liiken-teellistä arvioinnista.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus -selvitystä on käsitelty ohjausryhmässä, johonovat kuuluneet Ari Pietarinen, Lotta Vuorinen ja Riitta Kallström Kymenlaakson liitosta,Markku Hannonen Kotkan kaupungista, Marko Luukkonen ja Hannu Koverola Kouvolankaupungista, Vesa Pohjola Haminan kaupungista, Osmo Havuaho ja Markku Uski Virolahdenkunnasta, Veikko Haimila ja Pentti Toivanen Iitin kunnasta, Pirjo Kopra Pyhtään kunnasta,Reijo Saksa Kotkan Kauppatie ry:stä, Paula Kulla Kinno Oy:stä, Marja-Leena Monni Kouvo-lan Ydinkeskusta ry:stä., Birthe Suni Cursor Oy:stä, Timo Heikkilä Keskosta, Ari Hyytiä jaHannu Alastalo Osuuskauppa Ympäristöstä, Pertti Perttola ja Harri Kuivalainen Kaakkois-Suomen ELY-keskuksesta. Lisäksi selvitystyön yhteydessä on järjestetty työpaja laajennetul-le ohjausryhmälle.

1.1 Selvityksen tavoite

Työn lähtökohtana on nykyinen maakuntakaava, jossa on esitetty keskustat, vähittäiskaupansuuryksiköt sekä muut kaupan alueet. Maakuntakaavan kaupan ratkaisua täydenne-tään/päivitetään uusien vaihtoehtoisten kaupan ratkaisujen osalta ja vähittäiskauppamitoitetaan. Toteutusvaihtoehtojen vaikutuksia arvioidaan ja tämän pohjata selvitetäänKymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 2025. Mitoitus on suuntaa-antava ja perustuukeskimääräisiin arvioihin kaupan kehityksestä. Mitoitusta voidaan käyttää lähtökohtanamaakuntakaavan laatimisessa, mutta selvityksessä esitetty mitoitus ei kuitenkaan olesuoraan kaavaratkaisun mitoitus.

Kymenlaakson liiton teettämä edellinen Kaupan palveluverkkoselvitys on vuodelta 2008(Kymenlaakson maakuntakaava, Kaupalliset palvelut; Santasalo Ky). Kaupan nykytilannettaverrataan tämän edellisen selvityksen lähtötietoihin, jotka valtaosin ovat vuodelta 2006-2007.Näiden pohjalta selvitetään, miten kauppa on Kymenlaaksossa kehittynyt viimeisen viidenvuoden aikana. Lisäksi peilataan Kymenlaaksossa tapahtunutta kehitystä muissa maakun-nissa tapahtuneeseen kaupan kehitykseen.


14.1.2013

1.2 Kauppaa ja maankäytön suunnittelua ohjaavat lait ja siirtymäsäännökset

Kauppaa ja maankäytön suunnittelua ohjaa maankäyttö- ja rakennuslaki. Lakiin on keväällä2011 tullut voimaan vähittäiskauppaa koskevia erityisiä säännöksiä. Tässä esitellään näitäsäännöksiä sekä säännösten siirtymäsäännöksiä. Lähteenä on käytetty maankäyttö- jarakennuslakia, luonnosta ympäristöministeriössä valmisteilla olevasta kaupan oppaasta sekäympäristöministeriön kirjettä vähittäiskauppaa koskeviin erityisiin säännöksiin liittyvistäsiirtymäsäännöksistä (4.4.2012 YM2/501/2012).

Maankäyttö- ja rakennuslain uusien säännösten mukaan vähittäiskaupan suuryksiköllätarkoitettaan yli 2000 kerrosneliömetrin suuruista vähittäiskaupan myymälää (71 a §). Muutoson tuonut paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevansuunnitteluvelvoitteen piiriin.

Uutena säännöksenä maankäyttö- ja rakennuslakiin on tullut vähittäiskauppaa koskevaterityiset sisältövaatimukset, joita sovelletaan maakunta- ja yleiskaavoihin (71 b §). Vähittäis-kauppaa koskevia erityisiä sisältövaatimuksia ovat: • Suunnitellulla maankäytöllä ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia keskusta-alueiden

kaupallisiin palveluihin ja niiden kehittämiseen.• Alueelle sijoittuvat palvelut ovat mahdollisuuksien mukaan saavutettavissa joukkolii-

kenteellä ja kevyellä liikenteellä.• Suunniteltu maankäyttö edistää sellaisen palveluverkon kehitystä, jossa asiointimatko-

jen pituudet ovat kohtuulliset ja liikenteestä aiheutuvat haitalliset vaikutukset mahdolli-simman vähäiset.

Sisältövaatimuksissa yhtenä osana on, että maakuntakaavassa tulee esittää merkitykseltäänseudullisen vähittäiskaupan suuryksikön kokoraja ja että vähittäiskaupan suuryksiköidenmitoitus on osoitettava maakuntakaavassa riittävällä tarkkuudella.

Laissa määritellään periaatteet vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittamisesta (71 c §).Vähittäiskaupan suuryksiköiden ensisijaisena sijaintipaikkana on keskusta, ellei muu sijaintikaupan laatu huomioon ottaen ole perusteltu. Merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupansuuryksikön sijoittaminen maakuntakaavan keskustatoiminnoille tarkoitetun alueen ulkopuo-lelle edellyttää, että vähittäiskaupan suuryksikön sijoituspaikaksi tarkoitettu alue on maakun-takaavassa erityisesti osoitettu tähän tarkoitukseen.

Seudullisesti merkittävät vähittäiskaupan suuryksiköt tulee siis merkitä maakuntakaavaan,mikäli niitä sijoitetaan keskusta-alueiden ulkopuolelle. Tämä koskee siis myös tilaa vaativaakauppaa ja autokauppaa. Maakuntakaavassa voidaan erottaa tilaa vaativan kaupan tai muunerikoiskaupan alueet muista vähittäiskaupan suuryksikköalueista omalla merkinnällään.Näillä alueilla voidaan käyttää esimerkiksi indeksoituja merkintöjä (km-1, km-2). Suunnittelu-määräyksillä voidaan lisäksi täsmentää alueen käyttöä.

Seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön koon alaraja ja enimmäismitoituksenmäärittely tehdään vaikutusten arvioinnin kautta. Mikäli yksiköllä ei ole vaikutuksia muihinkeskuksiin, se on paikallinen. Mikäli yksiköllä on vaikutuksia muihin keskusverkkohierarkial-taan samantasoisiin tai ylemmän tason keskuksiin, se on seudullinen. Mikäli yksiköllä onmerkittäviä haitallisia vaikutuksia muihin keskuksiin, sitä ei voi toteuttaa.

Suunniteltu maankäyttö ei saa haitata merkittävästi keskustojen palveluita. Näin ollenkeskusta-alueiden ulkopuolelle sijoittuvien vähittäiskaupan suuryksikköalueiden vaikutuksetkeskustaan tulee selvittää ja alueille voi sijoittaa sellaista kauppaa tai sellaisia määriäkauppaa, ettei se vaikuta merkittävästi keskusta-alueiden kehittämiseen.


14.1.2013

Arvioitaessa vähittäiskaupan suuryksiköiden mahdollisuuksia sijoittua keskusta-alueidenulkopuolelle tulee selvittää erityisesti: kaupan laatu ja toiminnan luonne, toimintaedellytyksetkeskustassa: mm. suuri tilantarve, vaikutukset keskusta-alueiden kaupallisiin palveluihin janiiden kehittämiseen, sijainti yhdyskuntarakenteessa, saavutettavuus joukko- ja kevyelläliikenteellä sekä asiointitiheys, liikenteen määrä ja vaikutukset asiointimatkojen pituuteen.

Vähittäiskaupan suuryksiköiden enimmäismitoituksen tavoitteena on ohjata palveluverkontasapainoista kehittämistä ja turvata keskusta-alueiden elinvoimaisuus ja kaupallistenpalvelujen toiminta- ja kehitysedellytykset. Kaupan sijoittumisen vaikutuksia ei ilman enim-mäismitoitusta ole usein mahdollista riittävästi arvioida.

Keskustatoimintojen alueen enimmäismitoitus esitetään vähittäiskaupan suuryksiköidenkerrosalana, lukumääränä, maksimikokona tai näitä yhdistämällä. Kerrosalana esitettäväänenimmäismitoitukseen lasketaan mukaan olemassa olevat ja uudet yli 2000 kerrosneliömet-rin suuruiset vähittäiskaupan suuryksiköt. Enimmäismitoitus voidaan esittää suuruusluokka-na, joka täsmentyy kuntakaavoituksessa. Jos vaikutusten arvioinnin perusteella ei oleosoitettavissa haitallisia vaikutuksia, voidaan enimmäismitoitus jättää osoittamatta. Enim-mäismitoituksen esittämättä jättämistä voidaan harkita jos keskusta-alueen merkitys onaluerakenteellisesti maakunnallinen tai kun keskusta-alue on toimiva ja elinvoimainen "aitokeskusta" tai kun keskushierarkialtaan samantasoisten keskusten välillä ei ole kilpailua.Esittämättä jättäminen on perusteltava vaikutusten arvioinnin avulla.

Kaupan alueiden enimmäismitoitus voidaan esittää kerrosalana. Kerrosalana esitettäväänenimmäismitoitukseen lasketaan mukaan alueen kaikki kaupan kerrosala eli vähittäiskaupansuuryksiköiden kerrosalan lisäksi myös pienemmät kaupan yksiköt. Enimmäismitoitukseenlasketaan mukaan sekä olemassa oleva että uusi kerrosala. Enimmäismitoitus voidaanesittää suuruusluokkana, joka täsmentyy kuntakaavoituksessa.

Maankäyttö- ja rakennuslain vähittäiskauppaan koskeviin eritysiin säännöksiin liittyy siirty-mäsäännöksiä. Lainmuutokseen liittyvän siirtymäsäännöksen mukaan 71 a §:n mukaistavähittäiskaupan suuryksikkömääritelmää sovelletaan paljon tilaa vaativaan kauppaan vasta16.4.2015 alkaen. Siirtymäkauden aikana kunta voi siten hyväksyä yleis- tai asemakaavan,jossa osoitetaan seudullisesti merkittävä yli 2000 kerrosneliömetrin suuruinen paljon tilaavaativan erikoistavaran myymälä alueelle, jota ei maakuntakaavassa ole osoitettu vähittäis-kaupan suuryksikölle. Siirtymäkauden aikana kunta voi myös myöntää rakennusluvantällaiselle myymälälle, vaikka aluetta ei ole asemakaavassa erityisesti osoitettu vähittäis-kaupan suuryksikölle.

Siirtymäkauden jälkeen sellaisen yleis- tai asemakaavan hyväksyminen, joka mahdollistaaseudullisesti merkittävän tilaa vaativan kaupan keskustatoimintojen alueen ulkopuolelle,edellyttää maakuntakaavassa vähittäiskaupan suuryksikkömerkinnän. Näin ollen maakunta-kaavoissa tulee varautua siirtymäkauden jälkeiseen aikaan osoittamalla seudulliset paljontilaa vaativan kaupan suuryksiköt maakuntakaavaan.

Rakennuslupaa paljon tilaa vaativan kaupan suuryksikölle ei voida siirtymäkauden jälkeenmyöntää maakunta- ja yleiskaavan keskustatoimintojen alueiden ulkopuolelle, ellei aluettaole asemakaavassa erityisesti varattu vähittäiskaupan suuryksikköä varten. Tämä koskeemyös merkittävää laajennusta. Merkittävän laajennuksen ohjeellisena rajana pidetäänyleensä yli 1500 kerrosneliömetrin tai yli 25 prosentin laajennusta.


14.1.2013

Yhteenvetona voidaan todeta, että maakuntakaavoituksessa uudet säännökset tarkoittavatmm. seuraavaa:

• Vähittäiskaupan suuryksiköiden ensisijainen sijaintipaikka on keskusta. • Merkitykseltään seudullinen vähittäiskaupan suuryksikkö voidaan sijoittaa keskustatoi-

minnoille tarkoitetun alueen ulkopuolelle, jos se on erityisesti osoitettu tähän tarkoituk-seen.

• Maakuntakaavaan on merkittävä kaikki keskustatoimintojen alueiden ulkopuolisetseudullisesti merkittävät vähittäiskaupan suuryksiköt, myös tilaa vaativan kaupansuuryksiköt.

• Sellaista vähittäiskaupan suuryksikköä ei voida sijoittaa keskusta-alueiden ulkopuolel-le, jolla on merkittäviä haitallisia vaikutuksia keskustan palveluihin.

• Maakuntakaavassa tulee määritellä seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksi-kön alaraja.

• Maakuntakaavassa tulee esittää vähittäiskaupan suuryksiköiden enimmäismitoitusvähittäiskaupan suuryksikköalueilla sekä tarpeen mukaan myös keskustoissa.

• Maankäytön suunnittelussa tulee huomioida sisältövaatimukset, jotka koskevatkeskustan ensisijaisuutta vähittäiskaupan suuryksiköiden sijaintipaikkana, palveluidensaavuttamista joukko- ja kevytliikenteellä sekä liikenteen haittavaikutusten minimointia.


14.1.2013

2 KAUPAN NYKYTILAN KUVAUS

Kaupan nykytilaa Kymenlaaksossa kuvataan tässä kaupan tilastojen sekä kartoituksenpohjalta. Tilastosta saadaan vähittäiskaupan myynti. Myynnin ja ostovoiman avulla voidaanlaskea ostovoiman siirtymät, eli se miten kauppa Kymenlaaksossa myy suhteessa paikallis-ten asukkaiden ostovoimaan. Kartoituksen pohjalta analysoidaan kaupan sijoittumistaKymenlaaksossa. Kartoituksen pohjalta saadaan myös tietoa vähittäiskaupan ja muidenkaupallisten palvelujen pinta-aloista. Päivittäistavarakaupan sijoittumista ja tarjontaa ana-lysoidaan AC Nielsenin päivittäistavarakaupan myymälärekisterin pohjalta.

2.1 Vähittäiskaupan toimipaikat ja myynti

Vähittäiskaupan myyntiä ja toimipaikkoja on tarkasteltu Tilastokeskuksen yritystilastonpohjalta. Mikäli kunnassa on toimialalla alle kolme toimipaikkaa, myyntitiedot on arvioitu.Tilastokeskuksen yritystilastosta on saatu liikevaihto, johon on laskettu päälle arvonlisävero.Myynti on näin verrannollinen ostovoimaan, joka myöskin pitää sisällään arvonlisäveron.Viimeisimmät yritystilaston tiedot ovat vuodelta 2010. Tilasto on kuntakohtainen, mikäheikentää kuntien välistä vertailua. Kouvolan seudulla Kouvolan kaupunki kattaa lähes kokomarkkinat, kun taas Kotkan-Haminan seudulla kuntia on enemmän.

Yritystilasto on tehty toimialaluokituksen TOL 2008 mukaisesti. Päivittäistavarakauppaankuuluvat päivittäistavaramarketit ja lähikaupat, Alkot, päivittäistavarakaupan erikoismyymälät(mm. leipomot, makeiskaupat, jäätelökioskit, kalakaupat, luontaistuotekaupat) sekä kioskit.Tavaratalokauppaluokassa ovat hypermarketit, tavaratalot ja muut laajan tavaravalikoimanmyymälät. Tavarataloluokan myymälöissä myydään sekä päivittäistavaraa että käyttötava-raa. Näin ollen tavarataloluokan myynti pitää sisällään sekä päivittäistavarakaupan myyntiäettä erikoiskaupan myyntiä.

Tilaa vaativaan erikoiskauppaan sisältyy rauta- ja rakennustarvikekauppa, kodintekniikka-kauppa, puutarhakauppa, huonekalukauppa ja venekauppa. Autokauppa ja huoltamot eivätole mukana. Muuhun erikoiskauppaan sisältyy pääosin keskustahakuinen erikoiskauppa elimm. muotikauppa, urheilukauppa, kulta- ja kellokauppa, kukkakauppa, apteekit, sisustus-kauppa, matkapuhelinkauppa ja optikot.

Vuonna 2010 Kymenlaaksossa oli yhteensä 862 vähittäiskaupan toimipaikkaa ja näillämyyntiä yli 1,2 miljardia euroa. Myynti ja toimipaikkamäärä jakautuvat kohtalaisen tasanKotkan-Haminan seudun ja Kouvolan seudun kesken. Kuntavertailussa myyntiä on enitenKouvolassa ja Kotkassa. Hamina on myynniltään keskisuuri kunta. Miehikkälässä ja Pyhtääl-lä vähittäiskaupan toiminta on varsin suppeaa ja painottuu volyymiltaan päivittäistavarakaup-paan.

Vähittäiskaupan toimipaikkamäärää sekä myyntiä Kymenlaakson kunnissa verrattiin asukas-määrään. Kotkassa on kaupan toimintaa suhteessa enemmän kuin asukasosuus näissäkunnissa on. Myös Virolahden myyntiosuus ylittää asukasosuuden. Kouvolan kaupungissatarjonta on kaupungin asukasmäärän nähden tasapainossa. Muissa kunnissa toiminta jääsuppeammaksi kuin, mitä asukasmäärä edellyttäisi, jos kauppa jakautuisi Kymenlaaksonalueelle tasaisesti.


14.1.2013

Vähittäiskaupan toimipaikat ja myynti Kymenlaaksossa vuonna 2010

Hamina Kotka Miehikkälä PyhtääToimi- Myynti Toimi- Myynti Toimi- Myynti Toimi- Myyntipaikat milj.€ paikat milj.€ paikat milj.€ paikat milj.€

Päivittäistavarakauppa, Alkot ja kioskit 22 57 64 120 3 3 6 11Tavaratalokauppa 1 19 9 133 0 0 0 0Tilaa vaativa kauppa 15 24 51 74 0 0 2 2Muu erikoiskauppa 51 25 170 95 3 1 7 2Erikoiskauppa yhteensä 66 49 221 168 3 1 9 5Vähittäiskauppa yhteensä 89 125 294 421 6 4 15 15Osuus Kymenlaakson tarjonnasta 10 % 10 % 34 % 34 % 1 % 0 % 2 % 1 %Osuus väestöstä 12 % 30 % 1 % 3 %

Virolahti Iitti KouvolaToimi- Myynti Toimi- Myynti Toimi- Myyntipaikat milj.€ paikat milj.€ paikat milj.€

Päivittäistavarakauppa, Alkot ja kioskit 8 14 14 21 103 225Tavaratalokauppa 2 7 0 0 11 147Tilaa vaativa kauppa 4 14 4 5 58 88Muu erikoiskauppa 7 7 18 9 229 142Erikoiskauppa yhteensä 11 21 22 14 287 230Vähittäiskauppa yhteensä 21 43 36 35 401 601Osuus Kymenlaakson tarjonnasta 2 % 3 % 4 % 3 % 47 % 48 %Osuus väestöstä 2 % 4 % 48 %

Kouvolan seutu Kymenlaakso

Toimi- Myynti Toimi- Myynti Toimi- Myyntipaikat milj.€ paikat milj.€ paikat milj.€

Päivittäistavarakauppa, Alkot ja kioskit 103 205 117 246 220 450Tavaratalokauppa 12 159 11 147 23 306Tilaa vaativa kauppa 72 113 62 93 134 206Muu erikoiskauppa 238 130 247 151 485 281Erikoiskauppa yhteensä 310 243 309 244 619 487Vähittäiskauppa yhteensä 425 607 437 636 862 1 244Osuus Kymenlaakson tarjonnasta 49 % 49 % 51 % 51 % 100 % 100 %Osuus väestöstä 48 % 52 % 100 %Lähde: Tilastokeskus

Kotkan-Haminan seutu


14.1.2013

2.2 Ostovoima ja ostovoiman siirtymät

Ostovoima kuvaa markkina-alueen kysyntää. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima onlaskettu Tilastokeskuksen kulutustutkimuksen sekä vähittäiskaupan myyntitilastojen pohjalta.Ostovoima kertoo alueen väestön ostokyvystä ja sen kohdistumisesta kaupan eri toimialoille.Ostovoima kertoo alueen asukkaiden markkinapotentiaalin muttei sitä, missä asukkaattämän potentiaalinsa käyttävät eli missä ostovoima toteutuu myyntinä.

Vuonna 2011 Kymenlaaksossa oli vähittäiskauppaan kohdistuvaa ostovoimaa yli 1,3miljardia euroa. Lisäksi alueella lasketaan olevan autokauppaa sekä ravintolatoimintaankohdistuvaa ostovoimaa yhteensä lähes 800 miljoonaa euroa. Yhteensä maakunnassa onvähittäiskauppaan, autokauppaan ja ravintolatoimintaan kohdistuvaa ostovoimaa 2,1miljardia euroa. Oheisessa taulussa ostovoima esitetään kunnittain. Kuntajaon lisäksiKouvolan kaupunki esitetään myös vanhan kuntajaon mukaisesti, jotta alueellinen painotusKouvolan seudulla näkyy paremmin.

Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima Kymenlaaksossa 2011

milj. euroa Hamina Kotka Miehikkälä Pyhtää Virolahti


Päivittäistavarakauppa ja Alko 68 184 6 16 11 285Tilaa vaativa kauppa 32 87 3 8 5 135Muu erikoiskauppa 53 145 5 13 8 225Erikoiskauppa yhteensä 85 233 8 21 14 360Vähittäiskauppa yhteensä 153 417 14 37 24 646Autokauppa ja huoltamot 75 201 7 19 12 312Ravintolat 14 39 1 3 2 60Kauppa ja palvelut yhteensä 241 657 22 59 38 1 018

milj. euroa Iitti KouvolaKouvolan seutu

Kymen-laakso

Päivittäistavarakauppa ja Alko 22 286 308 593Tilaa vaativa kauppa 11 136 146 281Muu erikoiskauppa 17 225 243 468Erikoiskauppa yhteensä 28 361 389 749Vähittäiskauppa yhteensä 50 647 697 1 342Autokauppa ja huoltamot 24 314 339 651Ravintolat 4 60 64 124Kauppa ja palvelut yhteensä 79 1 021 1 100 2 118

milj. euroa KouvolaKuusan-koski

Anjalan-koski Valkeala Elimäki Jaala

Päivittäistavarakauppa ja Alko 103 63 51 37 26 6Tilaa vaativa kauppa 49 30 24 18 12 3Muu erikoiskauppa 82 49 40 30 20 4Erikoiskauppa yhteensä 131 79 64 47 33 7Vähittäiskauppa yhteensä 234 142 114 85 58 13Autokauppa ja huoltamot 114 69 56 41 28 6Ravintolat 22 13 11 8 5 1Kauppa ja palvelut yhteensä 370 224 181 134 92 20Lähde: Santasalo Ky


14.1.2013

Ostovoiman siirtymiä analysoimalla arvioidaan, miten vähittäiskaupan tarjonta saavuttaaalueen kysynnän. Siirtymät saadaan vertaamalla vähittäiskaupan toimialoihin kohdistunuttaostovoimaa kussakin kunnassa toteutuneeseen myyntiin. Tavaratalokaupan myynti on jaettuarvion mukaan päivittäistavarakaupan ja erikoiskaupan toimialoille. Myynnin lähteenä onkäytetty Tilastokeskuksen yritystilastoa, myös päivittäistavarakaupan osalta, koska Tilasto-keskuksen tilasto on julkinen tilasto, kun taas A.C. Nielsenin myyntitietoja ei saa julkaista.Ostovoiman siirtymät on kunnittain laskettu vuodelle 2010, koska uusimmat kuntakohtaisetvähittäiskaupan myyntitiedot ovat tältä vuodelta. Koska vähittäiskaupan yritystilasto onkuntakohtainen ei Kouvolan seudun sisäisiä ostovoimasiirtymiä saada tämän pohjaltaesitettyä.

Ostovoimasiirtymät ovat nettosiirtymiä, eli siirtymä kertoo vain sen myydäänkö kunnassaenemmän vai vähemmän kuin kuntalaisilla on vähittäiskaupan ostovoimaa. Asiointia tapah-tuu myös ristiin kuntien välillä, ja sellaisestakin kunnasta, jossa ostovoiman siirtymä onpositiivinen, siirtyy aina jonkin verran ostovoimaa muihin keskuksiin (esim. pääkaupunkiseu-tu, ulkomaat). Selvityksessä esitetyistä ostovoiman siirtymistä ei siis saada tietoa, missäkuntalaiset asioivat. Tämän selvittäminen vaatisi erillisen asiointitutkimuksen, jota ei tämänselvityksen yhteydessä ole tehty.

Yleisesti päivittäistavarakauppa-asioinnit hoidetaan lähellä. Arkisin elintarvikeostot tehdäänusein lähellä kotia ja lähinnä viikonloppuisin käydään herkemmin lähialuetta hieman kauem-pana monipuolisessa päivittäistavarakaupassa. Erikoiskaupan ostoksia haetaan tätäkinkauempaa. Mitä harvemmin tuotetta ostetaan, sitä yleisemmin sitä voidaan ostaa kaukaakin.Muotikauppa keskittyy suuriin kaupunkeihin ja näin keskittyvät ostoksetkin. Erikoiskaupanostosmatkojen yhteydessä hoidetaan myös päivittäistavarakauppa-asiointia, mikä lisääpt-siirtymiä monipuolisiin keskittymiin. Tilaa vaativa kauppa keskittyy myös, mutta yksittäisiävetovoimaisia tilaa vaativan kaupan myymälöitä löytyy myös pienistä keskittymistä. Auto-kauppa keskittyy myös omille alueilleen, ja autokaupassa käydään myös yli maakuntarajojen.

Kuntatarkastelussa ostovoiman siirtymät ovat positiiviset ainoastaan Kotkassa ja Virolahdel-la. Kotka on Kotkan-Haminan seudun kaupan keskus. Virolahden positiivista siirtymääselittävät venäläiset matkailijat. Kouvolan seudulla Kouvolan kauppa-alueiden siirtymät eivätnäy tarkastelussa, koska tarkastelu kattaa koko Kouvolan kaupungin.


14.1.2013

Vähittäiskaupan ostovoimasiirtymät Kymenlaaksossa 2010

OV-siirtymämilj.€ Hamina Kotka MiehikkäläPyhtää Virolahti Iitti KouvolaPäivittäistavarakauppa ja Alko -2,8 3,8 -3,3 -4,8 5,0 -0,8 0,0Tilaa vaativa kauppa -3,6 1,9 -2,9 -5,1 11,6 -5,2 -15,2Muu erikoiskauppa -19,2 5,4 -4,2 -9,9 1,9 -8,4 -20,0Erikoiskauppa yhteensä -22,8 7,3 -7,1 -15,1 13,5 -13,6 -35,2Vähittäiskauppa yhteensä -25,7 11,0 -10,4 -19,9 18,4 -14,5 -35,2

OV-siirtymä Kotkan-Haminan Kouvolan Kymen-

milj.€ seutu seutu laaksoPäivittäistavarakauppa ja Alko -2,1 -0,8 -2,9Tilaa vaativa kauppa 1,7 -20,5 -18,7Muu erikoiskauppa -26,0 -28,4 -54,4Erikoiskauppa yhteensä -24,3 -48,9 -73,1Vähittäiskauppa yhteensä -26,4 -49,7 -76,1

OV-siirtymä% ostovoimasta Hamina Kotka MiehikkäläPyhtää Virolahti Iitti KouvolaPäivittäistavarakauppa ja Alko -4 % 2 % -51 % -31 % 46 % -4 % 0 %Tilaa vaativa kauppa -12 % 2 % -100 % -69 % 232 % -51 % -12 %Muu erikoiskauppa -37 % 4 % -84 % -81 % 23 % -49 % -9 %Erikoiskauppa yhteensä -27 % 3 % -90 % -77 % 101 % -50 % -10 %Vähittäiskauppa yhteensä -17 % 3 % -72 % -56 % 77 % -29 % -6 %

OV-siirtymä Kotkan-Haminan Kouvolan Kymen-

% ostovoimasta seutu seutu laaksoPäivittäistavarakauppa ja Alko -1 % 0 % -1 %Tilaa vaativa kauppa 1 % -14 % -7 %Muu erikoiskauppa -12 % -12 % -12 %Erikoiskauppa yhteensä -7 % -13 % -10 %Vähittäiskauppa yhteensä -4 % -7 % -6 %Lähde: Tilastokeskus ja Santasalo Ky


14.1.2013

2.3 Päivittäistavarakaupan verkko

Päivittäistavarakaupan verkon analysointi pohjautuu A.C. Nielsenin päivittäistavarakaupanmyymälärekisteriin vuodelta 2010. Siten mm. Prisman laajennus Kouvolan kauppakeskusalu-eella ei näy luvuissa. Kotkan Prisman laajennus näkyy pinta-aloissa, muttei täysin vielämyynnissä, koska laajennettu Prisma oli valmis vasta vuoden 2010 joulumyyntiin.

Päivittäistavarakaupan verkko Kymenlaaksossa 2010Lähde: A.C. Nielsen Finland Oy

Päivittäistarakaupan myyntiala m28 000

4 000

800

Päivittäistavaran pinta-alaErikoistavaran pinta-ala

KORIA

HAAPASAARI

MUURIKKALAMIEHIKKÄLÄ

VALKEALA

KARHULA

KOTKA

KUUSANKOSKI

JOKELARADANSUU

VOIKKAA

KOUVOLA

UTTI

HUSULA

HAMINA

NEUVOTON

ELIMÄKI

HARTOLA

INKEROINEN LIIKKALA

MYLLYKOSKI

SIPPOLA

KAUSALA

VERLASELÄNPÄÄ

VEKARANJÄRVI

TUOHIKOTTIVUOHIJÄRVI

VIROLAHTI

SILTAKYLÄ

PYHTÄÄ

SUUR-MIEHIKKÄLÄ

KLAMILA

HUUTOTÖYRY

JAALAKIMOLA

PYHÄLTÖ

KAIPIAINEN


14.1.2013

A.C. Nielsenin myymälärekisteri kattaa varsinaiset päivittäistavarakaupat, hypermarkettien jatavaratalojen päivittäistavarakaupan sekä osan päivittäistavaroiden erikoismyymälöistä,lähinnä leipomomyymälät ja luontaistuotekaupat. Lisäksi rekisterissä on liikenneasemienyhteydessä toimivat erilliset päivittäistavarakaupat kuten ABC-marketit sekä Neste-asemienyhteydessä toimivat K-marketit. Myymälärekisteristä puuttuvat perinteisten huoltoasemien,joidenkin laajan tavaravalikoimien kauppojen (esim Rajamarket), erikoismyymälöiden jakioskien päivittäistavaroiden myynti. Mukana ei myöskään ole Alkoja. Päivittäistavarakaupanmyyntitiedot ovat siten jonkin verran pienempiä kuin Tilastokeskuksen yritysrekisterinvuositilastosta lasketut päivittäistavarakaupan myyntitiedot.

Päivittäistavarakauppa painottuu muun kaupan ja asukasmäärän tavoin Kouvolaan jaKotkaan. Kolmanneksi eniten tarjontaa on Haminassa. Monipuolisesti kauppaa näyttääolevan myös Myllykoskella ja Inkeroisissa. Myös Kausalasta, Elimäeltä, Valkealasta jaVirolahdelta löytyy kohtalaisen suuri market. Muiden keskusten tarjonta jää lähikauppatasol-le. Päivittäistavarakauppaa on kartoitettujen kaupan keskusten lisäksi myös kohtalaisenpaljon Kymenlaakson kylissä.

Päivittäistavarakaupan myynti- ja pinta-alatietoja esitetään tässä kunta- ja seutukohtaisesti.Kouvolan alueelta esitetään tiedot myös vanhan kuntajaon mukaisesti. Koska tilaston myynti-ja pinta-alatiedot eivät ole julkisia, niitä esitetään tässä vain suhde- ja indeksilukuina.

Päivittäistavarakaupan rakenne Kymenlaaksossa on samantyyppinen kuin Suomessamuutoinkin. Kolmannes myynnistä kulkee suurten yksiköiden eli hypermarkettien ja tavarata-lojen kautta, kolmannes suurten supermarkettien (yli 1000 m2) ja kolmannes tätä pienempienmyymälöiden kautta. Kotkan-Haminan seudulla suurten myymälöiden markkina-osuus on

Päivittäistavarakaupan myynti myymälätyypeittäin vuonna 2010

0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 %

Hamina

Kotka

Miehikkälä

Pyhtää

Virolahti

Iitti

Anjalankoski

Elimäki

Jaala

Kouvola

Kuusankoski

Valkeala

Kouvolan kunta


Kouvolan seutu

Kymenlaakso

Suomi

HypermarketTavarataloIso supermarketPieni supermarketValinta- ja pienmyymälätErikoismyymälät


14.1.2013

keskimääräistä suurempi, toisaalta taas valinta- ja pienmyymälöiden (alle 400 m2) osuus onsamaa koko luokkaa kuin Suomessa keskimäärin.

Hypermarket-tarjontaa on Kymenlaaksossa vain Kotkassa ja Kouvolassa, joissa niidenmarkkina-osuus on hallitseva. Keskikokoisissa keskuksissa suurten supermarkettien (yli1000 m2) markkina-osuus on suurin. Pienissä keskuksissa on vain pieniä supermarketteja(400-1000 m2) tai tätä pienempiä lähikauppoja.

Päivittäistavarakauppoja on Kymenlaaksossa yhteensä 134. Kauppojen lukumäärä samoinkuin pinta-ala painottuvat hieman enemmän Kouvolan seudulle kuin Kotkan-Haminanseudulle. Myös suhteutettuna asukasmäärään on Kouvolan seudulla laajempi tarjonta kuinKotkan-Haminan seudulla. Myynti seuduilla on asukasmäärän nähden kuitenkin tasainen.Näin ollen myyntiteho (i/m2) on Kotkan-Haminan seudulla korkeampi kuin Kouvolanseudulla.

Yleisesti päivittäistavarakaupan ostokset tehdään lähellä. Kymenlaaksossa on kuitenkinkeskuksia, joissa pt-tarjonta ei ole riittävä, ja asiointia siirtyy monipuolisempiin keskuksiin.Asukasmäärän nähden myynti on alhaisinta Miehikkälässä ja Pyhtäällä. Kotkassa ja Virolah-della myynti on vastaavasti keskimääräistä korkeampi. Virolahdella myyntiä lisäävät myösvenäläiset asiakkaat.

Kouvolan seudulla päivittäistavarakaupan myynti painottuu asukasmäärään suhteutettunaselvästi merkittävimmin “vanhaan“ Kouvolaan. Muiden “vanhojen” kuntien sekä Iitin päivittäis-tavarakaupan myynti jää vastaavasti keskimääräistä alhaisemmaksi. Tämä kertoo siitä, ettäKouvolan suuret päivittäistavarakaupan yksiköt vetävät asiakkaita koko seudulta.

Päivittäistavarakauppa Kymenlaaksossa 2010Indeksi 100 = Kymenlaakso

Alue Teho €/m2

Per asukas Per asukasMyymälä- Ind. 100 = Ind. 100 = Ind. 100 = Väestömäärä Osuus maakunta Osuus maakunta maakunta osuus

Hamina 14 10 % 88 11 % 98 111 12 %Kotka 38 30 % 99 32 % 107 107 30 %Miehikkälä 3 0 % 38 1 % 46 122 1 %Pyhtää 3 1 % 44 2 % 56 127 3 %Virolahti 3 2 % 93 2 % 105 113 2 %Kotkan-Haminan seutu 61 44 % 91 48 % 100 109 48 %Iitti 7 3 % 90 3 % 87 97 4 %Anjalankoski 12 9 % 102 8 % 86 84 9 %Elimäki 6 4 % 93 3 % 71 77 4 %Jaala 3 1 % 117 1 % 79 68 1 %Kouvola 24 22 % 129 24 % 143 111 17 %Kuusankoski 12 12 % 111 9 % 80 72 11 %Valkeala 9 5 % 75 5 % 74 98 6 %Kouvolan kunta 66 53 % 109 49 % 101 93 48 %Kouvolan seutu 73 56 % 108 52 % 100 93 52 %Kymenlaakso 134 100 % 100 100 % 100 100 100 %Lähde: AC Nielsen

Myyntiala m2 Myynti


14.1.2013

2.4 Kaupan pinta-ala Kymenlaakson kaupan keskuksissa

Kymenlaakson keskusten kaupan pinta-ala on laskettu kenttäkartoituksen pohjalta. Maakun-nan alueelta on kartoitettu seutu- ja kuntakeskukset, kuntien alakeskukset ja suurimmat muutkaupan alueet. Kenttäkartoitukset on tehty pääosin keväällä 2012, osin myös syksyllä 2012,jolloin Kauppakeskus Veturi on mukana selvityksessä. Pieniä kyliä tai asuinalueiden palvelui-ta ei ole kattavasti kartoitettu. Tiedot näiden osalta on kerätty lähinnä A.C. Nielsenin päivit-täistavarakaupan myymälärekisteristä.

Kartoituksessa karttaan on merkitty kaupalliset palvelut toimialoittain 14 luokkaan jaettuna.Tarkastelussa ovat mukana vähittäiskaupan lisäksi myös muut kaupalliset palvelut, sillänämä toimivat samoissa liiketiloissa kuin vähittäiskauppakin. Myös tyhjät tilat ja toimistojenkäytössä olevat katutason liiketilat ovat mukana kartoituksessa, sillä myös niihin tiloihin voisijoittua kauppaa. Tavaratalokaupan (tavaratalot, hypermarketit ja muut laajan tavaravalikoi-man myymälät) pinta-ala on jaettu arvion ja päivittäistavarakaupan myymälärekisterinmukaan pt-kauppaan, erikoiskauppaan ja tilaa vaativaan kauppaan. Kaavioissa tavaratalo-kauppa on omana toimialaluokkanaan pitäen sisällään koko tavaratalon, myös pt-kaupan.Laskettu pinta-ala pitää siis sisällään toteutuneet liiketilat. Asemakaavojen tarjoamia mahdol-lisuuksia ei tässä ole tutkittu. Laskelmissa ei myöskään ole mukana rakenteilla olevia taisuunniteltuja hankkeita.

Kartoitus kuvaa aina tiettyä ajankohtaa. Yhdyskunnan rakentumisen myötä tilanne muuttuujatkuvasti, liikkeet lopettavat, tilalle tulee uusia tai liikkeet vaihtavat paikkaa. Uusien liiketilo-jen rakentaminen on kuitenkin pidempiaikainen prosessi, joten kokonaiskuva alueen liiketila-kannasta pysyy kohtalaisen vakaana pidemmän aikaa.

Kartoituksen pohjalta on laskettu kaupallisten palveluiden pinta-ala. Pinta-ala kuvaa myymä-löiden pohjapinta-alaa, joka vastaa lähinnä kerrosalaa. Liikkeiden pinta-alaan sisältyvätmyymälän lisäksi takatilat, varastot, porraskäytävät sekä seinät. Kartoitukseen on otettumukaan myös kerroksissa sijaitsevat kaupan palvelut, vaikka ne eivät näykään liitekartoissa.Hotelleista on laskettu mukaan vain ensimmäinen kerros. Kauppakeskusten käytäviä eipinta-alassa ole mukana. Tiedot ovat suuntaa-antavia, eivätkä täysin vastaa rakennuslupienpinta-alaa, mutta antavat maakuntakaavatasolla hyvän kokonaiskuvan kaupan eri toimialojentilankäytöstä alueella.

Kaupan alueet on keskustojen osalta rajattu voimassa olevan maakuntakaavan keskustatoi-mintojen alueiden mukaan. Kohdemerkintöjen osalta on alue tulkittu toiminnallisen koko-naisuuden mukaan, huomioon on otettu rajaavat elementit kuten rautatiet ja maantiet. Muutkeskustat ja kaupan alueet on tulkittu niin, että ne muodostavat toiminnallisen kokonaisuu-den. Esimerkiksi Kouvolan kauppakeskusalueeseen kuuluvat Tervaskangas, Korjala jaKatajaharju.

Kokonaisuudessaan Kymenlaaksossa on kaupallisten palveluiden liiketilaa noin 865.000kerrosneliömetriä, josta vähittäiskauppaa on autokauppa mukaan lukien lähes 590.000kerrosneliömetriä. Kouvolan seudulla liikepinta-alaa on noin 480.000 ja Kotkan-Haminanseudulla 380.000 kerrosneliömetriä. Pinta-alaltaan suurimmat kaupan keskittymät ovatKouvolan kauppakeskusalue, Kouvolan keskusta sekä Kotkan keskusta ja Jumalniemi.


14.1.2013

Liiketilat keskustoissa ja muilla kaupan alueilla Kymenlaaksossa 2012

K-m2 Pt-kauppaTilaa vaativa

kauppaAutok. ja

huoltamotMuu erikois-

kauppaVähittäis-kauppa Palvelut

Muut liiketilat* Yhteensä

Kouvola keskusta 5 300 2 500 4 400 33 000 45 200 40 400 8 900 94 500Kouvola taajama-alueet 15 500 2 400 3 100 6 700 27 700 3 600 3 000 34 300Kauppakeskusalue 10 800 60 200 47 300 49 800 168 100 6 800 25 100 200 000Koria 2 200 0 200 300 2 700 2 300 1 400 6 400Koria reuna-alue 600 0 0 100 700 1 700 0 2 400Kuusankoski c-alue 4 900 600 0 3 800 9 300 9 500 2 400 21 200Kuusankoski muu keskusta 3 100 600 1 000 1 900 6 600 2 600 200 9 400Kuusankoski Länsikeskus 4 100 2 200 1 200 3 600 11 100 4 900 600 16 600Voikkaa 1 800 0 500 100 2 400 1 100 300 3 800Kuusankosken kylät 300 0 0 0 300 0 0 300Elimäki 2 200 400 0 1 800 4 400 3 300 500 8 200Mustilan palvelualue 1 100 500 0 100 1 700 2 000 0 3 700Jaala 900 1 600 200 200 2 900 600 1 200 4 700Jaalan kylät 400 0 0 0 400 0 0 400Inkeroinen keskusta 3 700 2 000 100 2 200 8 000 4 800 3 900 16 700Inkeroinen taajama 1 700 1 400 100 3 000 6 200 300 0 6 500Anjala 1 000 0 1 500 0 2 500 1 400 900 4 800Myllykoski keskusta 4 500 300 800 2 900 8 500 4 000 2 400 14 900Myllykoski reuna-alueet 500 0 2 700 0 3 200 1 100 0 4 300Anjalankosken kylät 800 0 0 0 800 0 0 800Valkeala 1 800 0 0 300 2 100 1 400 1 000 4 500Valkeala reuna-alueet 1 900 100 200 0 2 200 4 000 0 6 200Valkealan kylät 400 0 0 0 400 0 0 400Kouvola 69 500 74 800 63 300 109 800 317 400 95 800 51 800 465 000Kausala keskusta 3 300 400 300 2 000 6 000 4 300 2 800 13 100Kausala reuna-alueet 600 1 700 500 0 2 800 1 400 200 4 400Iitin kylät 200 0 0 0 200 0 0 200Iitti 4 100 2 100 800 2 000 9 000 5 700 3 000 17 700Kouvolan seutu 73 600 76 900 64 100 111 800 326 400 101 500 54 800 482 700Kotka keskusta 8 200 3 600 2 400 23 200 37 400 38 300 14 400 90 100Muu Kotkansaari 2 700 1 300 0 2 800 6 800 2 800 0 9 600Karhula c-alue 6 100 800 1 100 3 000 11 000 11 300 4 400 26 700Karhula muu keskusta 0 0 0 600 600 900 500 2 000Karhula reuna-alueet 200 8 900 13 300 2 800 25 200 1 200 0 26 400Jumalniemi 6 600 24 000 3 500 16 000 50 100 2 000 2 800 54 900Jylppy 0 5 000 22 800 600 28 400 2 400 0 30 800Sutela 6 500 3 900 600 7 000 18 000 2 100 0 20 100Keltakallio 600 0 15 600 0 16 200 600 1 700 18 500Karhuvuori 800 0 0 500 1 300 1 100 0 2 400Muu taajama-alue 3 200 0 0 0 3 200 700 300 4 200Kotka 34 900 47 500 59 300 56 500 198 200 63 400 24 100 285 700Hamina keskusta 7 900 5 700 1 900 9 500 25 000 12 400 4 800 42 200Hamina reuna-alueet 3 900 5 400 600 3 600 13 500 1 100 500 15 100Haminan kyät 800 0 0 0 800 0 0 800Hamina 12 600 11 100 2 500 13 100 39 300 13 500 5 300 58 100Siltakylä 1 900 0 500 800 3 200 4 600 0 7 800Pyhtää kk 0 0 0 0 0 700 700 1 400Pyhtää ABC 900 0 200 0 1 100 1 200 0 2 300Pyhtää 2 800 0 700 800 4 300 6 500 700 11 500Miehikkälä keskusta 900 0 0 100 1 000 1 300 1 100 3 400Suur-Miehikkälä 100 0 0 0 100 0 0 100Muurikkala 300 500 0 0 800 0 0 800Miehikkälä 1 300 500 0 100 1 900 1 300 1 100 4 300Virolahti keskusta 2 600 2 200 800 600 6 200 2 100 1 200 9 500Vaalimaa 1 600 1 100 1 500 2 300 6 500 800 500 7 800Pajulahti 0 0 400 0 400 0 0 400Vaahterikko 500 0 3 100 0 3 600 0 0 3 600Klamila 500 0 300 0 800 0 0 800Virolahti 5 200 3 300 6 100 2 900 17 500 2 900 1 700 22 100Kotkan-Haminan seutu 56 800 62 400 68 600 73 400 261 200 87 600 32 900 381 700Kymenlaakso 130 400 139 300 132 700 185 200 587 600 189 100 87 700 864 400Lähde: Kartoitus 2012 * tyhjät ja muussa käytöss


14.1.2013

Kymenlaaksossa kaupan pinta-alasta on keskustatoimintojen alueille ja muille keskusta-alueille sijoittunut yli puolet (55 %) ja vastaavasti alle puolet (45 %) on sijoittunut vähittäis-kaupan suuryksikköalueille ja muille kaupan alueille. Päivittäistavarakaupasta noin 75 % onsijoittunut keskustoihin, erikoiskaupasta lähes 60 % ja palveluista noin 80 %. Tilaa vaativastakaupasta on keskustoihin sijoittunut 20 %.

Kouvolan seudulla ja Kotkan-Haminan seudulla kaupan sijoittuminen keskustoihin ja muillekaupan alueille on saman suuntaista. Kouvolan seudulla keskustatyyppisille alueille onsijoittunut suhteessa hieman enemmän päivittäistavarakauppaa kuin Kotkan-Haminanseudulla, toisaalta taas Kouvolan seudulla keskustojen ulkopuolisille alueille on sijoittunutsuhteessa hieman enemmän erikoiskauppaa.

Liiketilat Kymenlaaksossa 2012

K-m2

Pt-kauppaTilaa vaativa kauppa

Muu erikois-kauppa

Vähittäis-kauppa

Palvelut ja muut liiketilat Yhteensä

Keskustatoimintojen alueet 43 900 26 900 79 600 150 400 169 000 319 400Muut keskusta-alueet 52 400 26 500 23 900 102 800 49 900 152 700KM-alueet 23 900 139 500 72 800 236 200 38 800 275 000Muut kaupan alueet 11 000 79 100 8 900 99 000 19 100 118 100KYMENLAAKSO 131 200 272 000 185 200 588 400 276 800 865 200Keskustatyyppiset alueet 96 300 53 400 103 500 253 200 218 900 472 100Muut alueet 34 900 218 600 81 700 335 200 57 900 393 100

Kouvolan seutuK-m2


Muu erikois-kauppa

Vähittäis-kauppa


Keskustatoimintojen alueet 21 700 11 400 43 900 77 000 83 400 160 400Muut keskusta-alueet 34 700 14 900 14 900 64 500 30 300 94 800KM-alueet 10 800 107 500 49 800 168 100 31 900 200 000Muut kaupan alueet 6 400 7 200 3 200 16 800 10 700 27 500Kouvolan seutu 73 600 141 000 111 800 326 400 156 300 482 700Keskustatyyppiset alueet 56 400 26 300 58 800 141 500 113 700 255 200Muut alueet 17 200 114 700 53 000 184 900 42 600 227 500

Kotkan-Haminan seutuK-m2


Muu erikois-kauppa

Vähittäis-kauppa


Keskustatoimintojen alueet 22 200 15 500 35 700 73 400 85 600 159 000Muut keskusta-alueet 17 700 11 600 9 000 38 300 19 600 57 900KM-alueet 13 100 32 000 23 000 68 100 6 900 75 000Muut kaupan alueet 3 800 71 900 5 700 81 400 8 400 89 800Kotkan-Haminan seutu 56 800 131 000 73 400 261 200 120 500 381 700Keskustatyyppiset alueet 39 900 27 100 44 700 111 700 105 200 216 900Muut alueet 16 900 103 900 28 700 149 500 15 300 164 800Keskustatoimintojen alueetMaakuntakaavan keskustatoimintojen alueet ja kohdemerkinnätMuut keskusta-alueet Muu keskusta-alue, muut kuntakeskustat, kylätKM-alueet Maakuntakaavan vähittäiskaupan suuryksikköalueetMuut kaupan alueet Keskustan reuna-alueet, liikenneasema-alueet, tilaa vaativan kaupan alueet


14.1.2013

Kouvolan seudulla keskustojen ulkopuolinen kauppa painottuu suhteessa enemmän vähit-täiskaupan suuryksikköalueelle, kun taas Kotkan-Haminan seudulla muilla kaupan alueilla onenemmän pinta-alaa kuin vähittäiskaupan suuryksikköalueilla.


Kymenlaakso


Muu erikois-kauppa

Vähittäis-kauppa


Keskustatoimintojen alueet 33 % 10 % 43 % 26 % 61 % 37 %Muut keskusta-alueet 40 % 10 % 13 % 17 % 18 % 18 %KM-alueet 18 % 51 % 39 % 40 % 14 % 32 %Muut kaupan alueet 8 % 29 % 5 % 17 % 7 % 14 %KYMENLAAKSO 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %Keskustatyyppiset alueet 73 % 20 % 56 % 43 % 79 % 55 %Muut alueet 27 % 80 % 44 % 57 % 21 % 45 %

Kouvolan seutu


Muu erikois-kauppa

Vähittäis-kauppa


Keskustatoimintojen alueet 29 % 8 % 39 % 24 % 53 % 33 %Muut keskusta-alueet 47 % 11 % 13 % 20 % 19 % 20 %KM-alueet 15 % 76 % 45 % 52 % 20 % 41 %Muut kaupan alueet 9 % 5 % 3 % 5 % 7 % 6 %Kouvolan seutu 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %Keskustatyyppiset alueet 77 % 19 % 53 % 43 % 73 % 53 %Muut alueet 23 % 81 % 47 % 57 % 27 % 47 %



Muu erikois-kauppa

Vähittäis-kauppa


Keskustatoimintojen alueet 39 % 12 % 49 % 28 % 71 % 42 %Muut keskusta-alueet 31 % 9 % 12 % 15 % 16 % 15 %KM-alueet 23 % 24 % 31 % 26 % 6 % 20 %Muut kaupan alueet 7 % 55 % 8 % 31 % 7 % 24 %Kotkan-Haminan seutu 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %Keskustatyyppiset alueet 70 % 21 % 61 % 43 % 87 % 57 %Muut alueet 30 % 79 % 39 % 57 % 13 % 43 %Keskustatoimintojen alueetMaakuntakaavan keskustatoimintojen alueet ja kohdemerkinnätMuut keskusta-alueet Muu keskusta-alue, muut kuntakeskustat, kylätKM-alueet Maakuntakaavan vähittäiskaupan suuryksikköalueetMuut kaupan alueet Keskustan reuna-alueet, liikenneasema-alueet, tilaa vaativan kaupan alueet


14.1.2013

2.5 Kaupan rakenne keskustoissa ja muilla kaupan alueilla

Kaupan rakenne vaihtelee suuresti keskuksittain sekä myös keskusten ja keskustojenulkopuolisten kaupan alueiden välillä. Mitä suurempi ja monipuolisempi keskusta, sitäenemmän keskustan liikepinta-alasta on erikoiskauppaa. Suurissa keskuksissa on myösyleensä tavarataloja. Suurissa keskuksissa on myös hyvin paljon palveluita.

Merkittäviä erikoiskaupan keskuksia ovat Kymenlaaksossa Kouvolan ja Kotkan keskustat,jotka ovat myös pinta-alaltaan suurimmat keskustat Kymenlaaksossa. Myös Haminassaerikoiskauppaa on varsin paljon. Kuusankoski, Elimäki, Inkeroinen, Myllykoski, Kausala jaKarhula ovat erikoiskaupan tarjonnaltaan samaa kokoluokkaa. Muissa keskuksissa erikois-kaupan tarjonta jää vähäiseksi. Pienten keskusten kaupallinen tarjonta painottuu päivittäista-varakauppaan ja palveluihin.

Keskustoissa on myös jonkin verran tilaa vaativaa kauppaa ja autokauppaa sekä huoltamoi-ta. Tilaa vaativan kaupan myymälät ovat keskustoissa yleensä pienempiä kuin muilla kaupanalueilla. Tilaa vaativan kaupan osuus nousee suurimmaksi Haminassa ja Virolahdella.

Keskustojen ulkopuoliset kaupan alueet vaihtelevat pinta-alaltaan suuresti. Kouvolanseudulla on vain yksi merkittävä kaupan alue keskustan ulkopuolella: Kauppakeskusalue,joka on kooltaan suurin kaupan keskittymä Kymenlaaksossa. Tämän ohella Kouvolantaajama-alueelle on sijoittunut hajanaisesti kauppaa. Länsikeskus on vastaavasti tiiviimpi

Liikepinta-ala (k-m2) keskustoissa Kymenlaaksossa 2012

0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 100 000

Kouvola

Koria

Kuusankoski

Voikkaa

Elimäki

Jaala

Inkeroinen

Myllykoski

Valkeala

Kausala

Kotka

Karhula

Hamina

Siltakylä

Miehikkälä

Virolahti

Pt-kauppaTavaratalokauppaTilaa vaativa kauppaAutokauppa ja huoltamotMuu erikoiskauppaPalvelutMuut liiketilat


14.1.2013

kaupan alue Kuusankosken taajamarakenteen sisällä. Muut keskustojen ulkopuoliset kaupanalueet Kouvolan seudulla ovat hyvin pieniä.

Kotkan-Haminan seudulla merkittävin kauppapaikka keskustojen ulkopuolella on Jumalniemi.Seudulla on kuitenkin myös muita merkittäviä kaupan alueita, näitä ovat mm. Sutela, Jylppyja Keltakallio. Lisäksi Karhulan tuntumaan on molemmin puolin keskustaa sijoittunut hajanai-sesti kauppaa. Haminan keskustan tuntumassa on myös kaupan keskittymiä sekä keskustanpohjoispuolella että länsipuolella (Itäväylän liikekeskus). Muut keskittymät ovat kaupan pinta-alaltaan varsin pieniä.

Keskustojen ulkopuolisilla kaupan alueilla liikepinta-ala painottuu tilaa vaativaan kauppaanja hypermarket- ja muuhun laajan tavaravalikoiman kauppaan. Erikoiskaupan tarjontaa onkeskustojen ulkopuolisilla alueilla yleensä varsin vähän, poikkeuksena Kouvolan kauppakes-kusalue, jossa on erikoiskauppaa paljon. Myös Jumalniemessä on erikoiskauppaa jonkinverran. Palveluita on keskustojen ulkopuolisilla kaupan alueilla vähemmän kuin keskustoissa.Tyhjiä liiketiloja tai liiketiloja muussa käytössä on myös varsin vähän, lukuun ottamattaKauppakeskusaluetta, jossa Veturiin siirtyneet myymälät ovat tyhjillään.

Liikepinta-ala (k-m2) kaupan alueilla Kymenlaaksossa 2012

0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 160 000 180 000 200 000

Kouvolan taajama

Kauppakeskusalue

Länsikeskus

Korian reuna-alueet

Mustilan palvelualue

Inkeroisen reuna-alueet

Valkealan reuna-alueet

Kausalan reuna-alueet

Jumalniemi

Sutela

Jylppy

Keltakallio

Kotkansaaren reuna-alueet

Karhulan reuna-alueet

Haminan reuna-alueet

Pyhtää (ABC)

Vaalimaa

Vaahterikko

Pt-kauppaTavaratalokauppaTilaa vaativa kauppaAutokauppa ja huoltamotMuu erikoiskauppaPalvelutMuut liiketilat


14.1.2013

Keskustatoimintojen alueilla liiketilan painopiste on palveluissa sekä erikoiskaupassa. Muillakeskusta-alueilla (pienemmät keskustat, asuinalueiden keskustat, kylät) liiketilan painopisteon päivittäistavarakaupassa ja palveluissa. Seudut eivät tältä osin eroa toisistaan.

Vähittäiskaupan suuryksikköalueilla painopiste on tilaa vaativassa kaupassa, päivittäistavara-kauppaa ja palveluita on alueilla vähän. Vähittäiskaupan suuryksikköalueilla on Kotkan-Haminan seudulla päivittäistavarakaupan osuus suurempi kuin Kouvolan seudulla javastaavasti Kouvolan seudulla erikoiskaupan osuus alueiden kaupan rakenteessa onsuurempi.

Muut kaupan alueet ovat rakenteeltaan seuduilla erilaisia. Muut kaupan alueet ovat Kotkan-Haminan seudulla pääosin tilaa vaativan kaupan alueita, kun taas Kouvolan seudulla muilla


Kymenlaakso


Muu erikois-kauppa

Vähittäis-kauppa


Keskustatoimintojen alueet 14 % 8 % 25 % 47 % 53 % 100 %Muut keskusta-alueet 34 % 17 % 16 % 67 % 33 % 100 %KM-alueet 9 % 51 % 26 % 86 % 14 % 100 %Muut kaupan alueet 9 % 67 % 8 % 84 % 16 % 100 %KYMENLAAKSO 15 % 31 % 21 % 68 % 32 % 100 %Keskustatyyppiset alueet 20 % 11 % 22 % 54 % 46 % 100 %Muut alueet 9 % 56 % 21 % 85 % 15 % 100 %

Kouvolan seutu


Muu erikois-kauppa

Vähittäis-kauppa


Keskustatoimintojen alueet 14 % 7 % 27 % 48 % 52 % 100 %Muut keskusta-alueet 37 % 16 % 16 % 68 % 32 % 100 %KM-alueet 5 % 54 % 25 % 84 % 16 % 100 %Muut kaupan alueet 23 % 26 % 12 % 61 % 39 % 100 %Kouvolan seutu 15 % 29 % 23 % 68 % 32 % 100 %Keskustatyyppiset alueet 22 % 10 % 23 % 55 % 45 % 100 %Muut alueet 8 % 50 % 23 % 81 % 19 % 100 %



Muu erikois-kauppa

Vähittäis-kauppa


Keskustatoimintojen alueet 14 % 10 % 22 % 46 % 54 % 100 %Muut keskusta-alueet 31 % 20 % 16 % 66 % 34 % 100 %KM-alueet 17 % 43 % 31 % 91 % 9 % 100 %Muut kaupan alueet 4 % 80 % 6 % 91 % 9 % 100 %Kotkan-Haminan seutu 15 % 34 % 19 % 68 % 32 % 100 %Keskustatyyppiset alueet 18 % 12 % 21 % 51 % 49 % 100 %Muut alueet 10 % 63 % 17 % 91 % 9 % 100 %Keskustatoimintojen alueetMaakuntakaavan keskustatoimintojen alueet ja kohdemerkinnätMuut keskusta-alueet Muu keskusta-alue, muut kuntakeskustat, kylätKM-alueet Maakuntakaavan vähittäiskaupan suuryksikköalueetMuut kaupan alueet Keskustan reuna-alueet, liikenneasema-alueet, tilaa vaativan kaupan alueet


14.1.2013

kaupan alueille ei ole merkittävää määrää tilaa vaativaa kauppaa. Muut kaupan alueetKouvolan seudulla ovat lähinnä liikennepalveluasema-alueita tai alueita, joilla on laajantavaravalikoiman kauppaa.

2.6 Kymenlaakson kaupallinen palveluverkko

Kymenlaakson kaupan palveluverkko muodostuu monentasoisista keskuksista. Kaupallisiapääkeskuksia on kaksi Kotka ja Kouvola. Pääkeskusten ohella Kymenlaaksossa on lukuisiamuita keskuksia, joista osa on nykyisiä tai entisiä kuntakeskuksia ja osa kuntien alakeskuk-sia.

Pääkeskusten läheisyyteen sijoittuvat nykyiset maakuntakaavaan merkityt vähittäiskaupansuuryksikköalueet eli Sutela, Jumalniemi sekä Kouvolan kauppakeskusalue. Niiden lisäksimaakunnassa on muitakin keskustojen tuntumaan sijoittuneita market- ja tilaa vaativankaupan alueita. Tällaisia on mm. Kuusankoskella, Karhulassa, Inkeroisissa ja Haminassa.Osin ne ovat kytkeytyneitä keskustaan, mutta eivät sijoitu varsinaiselle keskustatoimintojenalueelle. Alueilla on nimensä mukaisesti yleensä päivittäistavarakaupan marketteja tai laajantavaravalikoiman myymälöitä suurissa yksiköissä sekä tilaa vaativaa kauppaa. Osa kaupanalueista painottuu tilaa vaativaan kauppaan tai autokauppaan, kuten Keltakallio ja Jylppy.

Palveluverkkokarttaan on myös merkitty liikenneasema- ja matkailupalvelualueet. Nämä ovatusein seudullisesti merkittäviä, vaikkei niissä vähittäiskaupan myymäläkoko yleensä ylitävähittäiskaupan suuryksikön rajaa. Merkittävin näistä on Vaalimaa, mutta usean pienenkeskustan tuntumassa on tällaisia alueita. Karttaan merkittyjen kaupan keskusten lisäksimaakunnassa on lähipalvelukeskuksia ja kyliä, joiden merkitys on puhtaasti paikallinen.


14.1.2013

Keskukset 2012

PääkeskusKuntakeskus/monipuolinen alakeskusAlakeskusMarket- ja tiva-alueTiva-alueMuu kauppa-alue/liikenneasema

Kymenlaakson kaupallinen palveluverkko 2012

Käpylä

Keltakallio

KarhulaJumalmiemi

Länsikeskus Kuusankoski

KauppakeskusalueKausala

Voikkaa

Pyhtää

Vaalimaa

JylppySutelaSiltakylä

Kotka

Inkeroinen

Myllykoski

Elimäki

Valkeala

Jaala

Kouvola

Koria

Virolahti

Miehikkälä

Hamina

Anjala

Vaahterikko

Utti

Tuohikotti


14.1.2013

2.7 Vähittäiskaupan suuryksiköt maakunnassa

Maakuntakaavan kannalta seudullisesti merkittävät vähittäiskaupan suuryksiköt ovat tärkeitätarkastelun kohteita palveluverkossa. Vähittäiskaupan suuryksiköiden kartoitus perustuukenttäkartoitukseen ja sen pohjalta laskettuihin pinta-aloihin. Pinta-alat ovat suuntaa-antaviaeivätkä vastaa rakennuslupien pinta-alaa. Tarkastelu kattaa vain yksittäiset myymälät, eimyymäläkeskittymiä, jotka ovat vaikutuksiltaan verrattavissa vähittäiskaupan suuryksikköön.Näin ollen suuryksikkötarkastelu ei ole kattava.

Seudullisesti merkittävät vähittäiskaupan suuryksiköt ovat sijoittuneet maakunnassa keskus-toihin tai maakuntakaavan vähittäiskaupan suuryksikköalueille (KM). Näiden lisäksi maakun-nassa on keskustojen (C-alueiden) ulkopuolella useita laajan tavaravalikoiman suuryksiköitä,joiden merkitys on pääasiassa paikallinen. Tällaisia on mm. Kuusankoskella, Kouvolassa,Kotkansaaressa, Karhulassa, Haminassa ja Inkeroisissa. Vaalimaalla on matkailua palvelevavähittäiskaupan suuryksikkö. Kausalan keskustassa, joka on maakuntakaavassa taajamatoi-mintojen aluetta on yksi market, joka on kooltaan noin 2000 kerrosneliömetriä.

Maankäyttö- ja rakennuslain uusien säännösten mukaan vähittäiskaupan suuryksiöitä ovatmyös tilaa vaativan kaupan suuryksiköt. Tilaa vaativan kaupan suuryksiköitä on Kymenlaak-sossa keskustatoimintojen ja vähittäiskaupan suuryksikköalueiden ulkopuolella Jylpyssä,Keltakalliossa, Käpylässä ja Vaahterikossa. Tilaa vaativan kaupan suuryksiköt palvelevatusein laajaa asiakaskuntaa ja ovat täten usein seudullisesti merkittäviä.

2.8 Muutokset palveluverkossa

Muutoksia palveluverkossa on selvitetty edellisen kaupan palveluverkkoselvityksen (Kymen-laakson maakuntakaava, Kaupalliset palvelut; Santasalo Ky) kartoitusten pohjalta. Lisäksitarkastellaan, miten edellisessä selvityksessä esitetyt hankkeet ovat toteutuneet. Kartoituksetedelliseen selvitykseen on tehty vuosina 2006-2008. Kaikkia keskustan ulkopuolisia yksiköitäei tällöin kuitenkaan kartoitettu, joten tässä vertailussa on mukana vain ne alueet, jotka onkartoitettu aikaisemmin.

Liiketilan pinta-alan muutoksessa on otettu huomioon uudet ja täyttyneet sekä puretut jatyhjentyneet liiketilat. Liiketilojen laajennuksista on laskettu mukaan vain pinta-alan netto-lisäys. Muutos on suuntaa-antava ja pohjautuu karttaan piirrettyjen liiketilojen pinta-aloihin.

Kokonaisuudessaan Kymenlaaksoon on tullut lisää kauppaa ja palveluita noin 100.000kerrosneliömetriä. Merkittävin muutos on tapahtunut Kouvolan kauppakeskusalueella, jonneon rakennettu Kauppakeskus Veturi ja muutama muu uusi liikerakennus Katajaharjun jaKorjalan alueelle. Lisäksi Prismaa on laajennettu. Veturin myötä vastaavasti K-Citymarketin

Vähittäiskaupan suuryksiköitä C- ja KM-alueiden ulkopuolella

Vähittäiskaupan suuryksiköt Tilaa vaativan kaupan suuryksikötKuusankoski Länsikeskus JylppyKouvolan taajama-alue KeltakallioInkeroinen Karhulan KäpyläKausala VaahterikkoKotkansaariKarhulan KäpyläVaalimaaHamina


14.1.2013

ja K-Raudan tilat ovat tyhjentyneet. Kouvolan keskustan liiketilat ovat kasvaneet lähinnäuuden Sokoksen myötä, mutta vastaavasti Valintatalon tilat ovat tyhjentyneet.

Kuusankosken keskustaan on rakennettu uusi liikekeskus. Länsikeskukseen on rakennettuuusi katsastusrakennus ja pari pientä liiketilaa on tyhjentynyt. Kouvolan muissa kuntaliitos-kunnissa on käytössä oleva kaupan palveluiden liikepinta-ala laskenut viimeisten kuudenvuoden aikana. Pääosa tästä johtuu tyhjentyneistä liiketiloista. Myllykoskella ja Valkealassatyhjentyneet liiketilat ovat olleet palveluita. Jaalassa, Inkeroisissa ja Kausalassa on lopetta-nut päivittäistavarakauppa ja näiden lisäksi myös Inkeroisissa ja Kausalassa pari erikois-kauppaa ja Jaalassa pari palveluliikettä. Kausalassa päivittäistavarakaupan liiketilaan ontullut muuta toimintaa (ei kaupallista).

Kouvolan seudulla kaupallisten palveluiden nettolisäys tarkastelluissa keskuksissa on neljän- kuuden vuoden aikana yhteensä noin 70.000 kerrosneliömetriä.

Kotkan keskustassa liiketilan lisäys tarkastelujakson aikana johtuu yksittäisistä liiketilojentäyttymisistä. Jonkin verran alueella on myös tyhjentyneitä liiketiloja. Suurin yksittäinentäydennys on tarkastelujaksolla tapahtunut entisessä Sokoksen kiinteistössä, joka onnykyään palvelujen käytössä.

Karhula on Kotkan-Haminan seudulla ainoa keskus, jossa kaupan pinta-ala on vähentynyt.Karhulassa on useita yksittäisiä lähinnä palvelujen käytössä olleita liiketiloja tyhjentynyt,

Liiketilamuutokset keskuksissa 2006/2008 - 2012Täyttyneet ja uudet tilat - tyhjentyneet ja puretut tilat

k-m2

Kouvola keskusta 800Kauppakeskusalue 77 600Kuusankoski 3 600Länsikeskus 300Elimäki -200Jaala -700Inkeroinen -3 300Myllykoski -1 500Valkeala -800Kausala -500Kouvolan seutu 75 300Kotka keskusta 4 100Karhula -1 500Sutela 8 000Jumalniemi 2 100Jylppy 6 700Keltakallio 3 700Hamina 1 700Haminan reuna-alueet 600Siltakylä 0Miehikkälä 100Virolahti 600Vaalimaa 900Kotkan-Haminan seutu 27 000Kymenlaakso yhteensä 102 300Lähde: Santasalo Ky, kartoitus


14.1.2013

muutama entinen tyhjä liiketila on myös täyttynyt. Suurin yksittäinen uusi tyhjä liiketila onNordean tila Karhulan pohjoisreunalla.

Keskustan ulkopuolisille kaupan alueille on Kotkassa rakennettu jonkin verran uutta liiketilaa.Eniten lisäystä on Sutelassa, jossa Prismaa on laajennettu. Jylpyssä on sekä uutta tilaa ettäentisiä muita tiloja otettu kaupallisten palveluiden käyttöön. Keltakallioon on tullut uusiaautokauppoja ja Jumalniemessä pari entistä tyhjää tilaa on täyttynyt. Jumalniemessä onmyös tyhjentyneitä pienempiä liiketiloja.

Haminaan on tullut uusia tilaa vaativan kaupan ja palvelujen myymälöitä. Miehikkälään jaVirolahdelle on avattu uusia palveluita ja Vaalimaalle autokauppaa sekä rengasliike. Siltaky-lässä ei ole tapahtunut muutosta palveluiden pinta-alassa. Kokonaisuudessaan kaupallistenpalveluiden nettolisäys Kotkan-Haminan seudulla on tarkastelluissa keskuksissa ollut noin27.000 kerrosneliömetriä.

Palveluverkossa tapahtuvien muutosten lisäksi tarkastellaan, miten edellisessä maakunta-kaavan kaupan selvityksessä (2008) esitetyt hankkeet ovat toteutuneet. Yleisesti kaupanhankkeita ja suunnitelmia on kunnissa vireillä huomattava määrä. Osa näistä toteutuulyhyellä aikavälillä, osa vasta pitkällä aikavälillä, osa jää toteutumatta ja osa muuttaasisältöään. Hankelista ei siten yleensä koskaan ole toteutuva määrä uutta liiketilaa.

Oheisessa taulussa on edellisen selvityksen hanketaulu ja hankkeiden tilanne syksyllä 2012.Valtaosa vuonna 2008 esitetyistä hankkeista ei tähän mennessä ole toteutunut. Neljänvuoden aikana on esitettyjen hankkeiden kerrosalasta toteutunut kokonaisuudessaan noinneljännes eli lähes 100.000 k-m2. Valtaosa hankkeista vuonna 2008 oli sijoittunut keskusto-jen ulkopuolelle, näin myös toteutuneita hankkeita on keskustojen ulkopuolella enemmänkuin keskustoissa. Keskustahankkeita on toteutunut ainoastaan Kouvolan ja Kuusankoskenkeskustassa.

Kokonaisuudessaan hankkeita on toteutunut Kouvolan seudulla merkittävästi enemmän kuinKotkan-Haminan seudulla. Kouvolan seudulla toteutuneita hankkeita on lähes 90.000kerrosneliömetriä uutta pinta-alaa, kun taas Kotkan-Haminan seudulla vain 8000 kerrosne-liömetriä. Kotkan-Haminan seudulla on kuitenkin toteutunut yksittäisiä pienempiä kaupanuudistuksia, jotka eivät olleet hankelistalla vuonna 2008. Lisäksi Kotkassa avattiin vuoden2006 lopussa Kauppakeskus Pasaati, joka vastaa pitkän tähtäimen keskustakaupan tarpee-seen. Pasaati vaikuttaa merkittävästi siihen, ettei kaupungissa ole tarkastelujaksolla ol-lut/toteutunut uusia merkittäviä keskustahankkeita.

Eniten toteutuneita hankkeita on Kymenlaaksossa Kouvolan sauma-alueella eli kauppakes-kusalueella. Suurin toteutunut yksittäinen hanke on Kauppakeskus Veturin avautuminensyyskuussa 2012. Kokonaisuudessaan toteutuneita hankkeita kauppakeskusalueella on noin80.000 kerrosneliömetriä.


14.1.2013

Pienempien kuntien hankkeet/suunnitelmat eivät ole toteutuneet. Kotkan-Haminan seudullaeivät myöskään ole toteutuneet Jumalniemen laajennussuunnitelmat, Haminan Summanalueen eivätkä Vaalimaan suunnitelmat. Suuri osa hankkeista on edelleen kuitenkin vireilläjoko entisen kaltaisena tai sisällöltään jonkin verran muuttuneena.

Edellisessä maakuntakaavan selvityksessä liiketilan lisätarpeeksi vuosille 2006-2020laskettiin Kymenlaaksossa yhteensä 220.000-380.000 kerrosneliömetriä, josta hieman ylipuolet Kouvolan seudulle ja hieman alle puolet Kotkan-Haminan seudulle. Neljälle vuodellejaettuna tämä tarve olisi noin 60.000-110.000 kerrosneliömetriä (seuduittain noin 30.000-50.000+ kerrosneliömetriä). Neljän viimeisen vuoden aikana toteutunutta pinta-alaa Kymen-laaksossa on lasketun tarpeen verran. Toisaalta toteutuminen Kouvolan seudulla on suurem-paa ja vastaavasti Kotkan-Haminan seudulla pienempää kuin laskettu tarve.

Uudet kaupan hankkeet ja mahdollisuudet KymenlaaksossaTilanne 2008

Uutta tilaa Hankkeiden tilanne 2012K-m2 K-m2

Kouvola Keskusta Alfa-kortteli 1 500 Toteutunut 1 500Kouvola Keskusta Manski ja Välikadun p-alue 5 000 Ei toteutunutKouvola Keskusta Halkotorin alue 1 500 Ei toteutunutKuusankoski Keskusta Kauppakeskuksen 2. vaihe 4 000 Toteutunut 4 000Kuusankoski Sauma-alue Tervaskangas, Keskon kortteli 60 000 Toteutunut 60 000Kuusankoski Sauma-alue Oka Oy:n hanke 10 000 Toteutunut 10 000Kuusankoski Sauma-alue Tervaskangas, muut lähinnä tivaa 30 000 Ei toteutunutKuusankoski Sauma-alue Koti-Idean laajennus 5 000 Ei toteutunutKouvola Sauma-alue Prisman laajennus 12 000 Toteutunut 12 000Anjalankoski Inkeroinen Rautakauppaa 6 000 Ei toteutunutIitti Kausala Virastotalo 5 000 Ei toteutunutKotka Jumalniemi Laajennus 45 000 Ei toteutunutKotka Jumalniemi Nykyisen rakenteen tiivistyminen 20 000 Ei toteutunutKotka Jumalniemi Tilaa vaativaa kauppaa 10 000 Ei toteutunutKotka Sutela Prisman laajennus 8 000 Toteutunut 8 000Hamina Keskusta Liikekeskus keskustaan 7 500 Ei toteutunutHamina Summa Hypermarket, kauppakeskus, outlet 67 000 Ei toteutunutHamina Summa Pohjoinen alue, tivaa 68 000 Ei toteutunutVirolahti Vaalimaa Kauppakeskus 15 500 Ei toteutunut

Kouvolan seutu 140 000 Kouvolan seutu 87 500Keskusta 15 500 Keskusta 5 500

Muut alueet 124 500 Muut alueet 82 000Kotkan-Haminan seutu 241 000 Kotkan-Haminan seutu 8 000

Keskusta 7 500 Keskusta 0Muut alueet 233 500 Muut alueet 8 000

Pinta-alaa yhteensä 381 000 Pinta-alaa yhteensä 95 500Keskusta 23 000 Keskusta 5 500

Muut alueet 358 000 Muut alueet 90 000


14.1.2013

Kaupallisten palveluiden lisäpinta-alan tarve Kymenlaaksossa 2006-2020Ja tästä laskettuna lisätilantarve neljälle vuodelle: 2008-2012Enimmäisstarve k-m2

Kouvolan seutu

Kotkan-Haminan seutu Yhteensä

2006 - 2020 197 000 180 000 382 000 -> 2008 - 2012 56 000 51 000 109 000

Vähimmäistarve k-m2

Kouvolan seutu

Kotkan-Haminan seutu Yhteensä

2006 - 2020 116 000 105 000 223 000 -> 2008 - 2012 33 000 30 000 64 000Lähde: Kymenlaakson maakuntakaava, Kaupalliset palvelut 25.8.2008


14.1.2013

3 KAUPAN MARKKINOIDEN KEHITYS

Kaupan markkinat muuttuvat jatkuvasti kulutuksen muutoksen myötä. Markkinoiden kehitystäkuvataan tässä kysyntäpotentiaalin eli ostovoiman suhteen sekä toteutuneen kysynnän elimyynnin suhteen. Markkina-alueena on Kymenlaakso. Lisäksi alueen ostovoimaan vaikutta-vat merkittävästi venäläiset matkailijat. Myös loma-asukkaat tuovat oman lisänsä alueenmarkkinapotentiaaliin. Kaupan markkinoiden kehitys pohjautuu nykyiseen kehitykseen sekäarvioihin tulevasta kehityksestä. Tulokset ovat näin suuntaa-antavia ja sisältävät epävar-muustekijöitä.

3.1 Kaupan yleinen kehitys Suomessa

Päivittäistavarakaupan kehityksessä yleinen suuntaus on ollut myymäläverkon harvenemi-nen. Myymäläverkon supistuminen on kuitenkin viime vuosina hieman hidastunut varsinkinkaupunkiseuduilla. Pt-kaupan myynti painottuu isoihin yksiköihin hypermarketteihin ja suuriinsupermarketteihin, joita myös aktiivisesti kehitetään. Yksikkökoon kasvuun vaikuttaatuotevalikoimien kasvu, joka edelleen jatkuu. Uudet hypermarketit ovat pitkään olleet ainaedeltäjiään suurempia. Nyt pienemmille markkinoille on alettu avaamaan myös alle 10.000kerrosneliömetrin suuruisia hypermarketteja. Kaupparyhmillä on myös ollut tavoitteenapienien yksiköiden kehittäminen asuinalueilla tai liikennepaikoilla.

Erikoiskauppa on kasvanut päivittäistavarakauppaa nopeammin. Erityisesti kotiin ja vapaa-aikaan liittyvä kauppa on ollut vahvassa kasvussa. Alalle on tullut uusia liiketyyppejä janykyiset toimijat ovat laajentaneet tuotevalikoimiaan. Erikoiskaupassa on ollut myös trendinämyymäläkokojen kasvu. Muotikaupassa myymäläkoot ovat suurentuneet voimakkaanketjuuntumisen seurauksena. Tilaa vaativan erikoiskaupan myymälät ovat kasvaneetsijoittuessaan keskustojen reunoille suuriin myymäläkeskittymiin. Myymäläkonsepteja onkehitetty yhä suurempia sekä monipuolisempia valikoimia ja esillepanoja suosiviksi. Erikois-kauppaan on tullut suurmyymälöitä, jotka ovat hintamielikuvaltaan edullisia. Tämä trendinäyttää jatkuvan.

Erikoiskaupan omistus keskittyy ketjuuntumisen myötä, mikä on ollut suuntaus jo pitkään.Suomeen on tullut uusia ulkomaisia ketjuyrityksiä, mikä tuo lisää tarjontaa. Ketjuliikkeet ovatsijoittuneet kauppakeskuksiin ja keskeisille liikepaikoille keskustoissa. Samalla yksityistenkauppiaitten myymälöiden suhteellinen osuus on pienentynyt eivätkä ne ole päässeetketjujen tavoin kauppakeskuksiin. Ketjun ulkopuolella toimiminen on kuitenkin onnistunuthyvin keskustoissa mm. erikoistuneilla ja oman alan asiantuntemukseen perustuvillamyymälöillä.

Vähittäiskaupan alueellinen keskittyminen on ollut myös voimakasta. Kauppa keskittyykaupunki- ja kuntakeskustoihin, kauppakeskuksiin sekä keskustojen ulkopuolisiin kauppa-keskittymiin. Erikoiskauppa hakeutuu lähelle toisiaan. Pienimmissä keskittymissä on tyypilli-sesti enää vain lähipalveluita. Monipuolisesti erikoiskauppaa on vain kaupunkien keskustois-sa ja suurissa kaupan keskittymissä.

Keskustakauppa on suomalaisissa kaupungeissa kehittynyt. Keskustoihin rakennetaankauppakeskuksia, kävelykeskustoja laajennetaan ja kortteleiden sisäosia otetaan kaupalli-seen käyttöön. Keskustahakuisiin erikoiskauppoihin kuten muotikauppaan on tullut ulkomail-ta ketjuja ja nämä ovat hakeutuneet keskustojen parhaille liikepaikoille. Keskustojen kehitty-misen ongelmana suomalaisissa kaupungeissa on yleisesti ollut keskeisillä paikoilla toimivi-en liiketilojen puute. Tämä on vaikeuttanut keskustojen palveluiden monipuolistumista. Tyhjiätiloja on, mutta ne ovat keskustojen reunoilla tai ne ovat kooltaan liian pieniä keskustamyy-mälöiden kannalta.


14.1.2013

Kauppakeskusten suosio kauppapaikkoina on säilynyt vahvana ja trendi on jatkumassa.Kauppakeskuksista on tullut moniala-keskuksia, joissa on kaupan ja kaupallisten palveluidenlisäksi myös julkisia palveluita sekä viihde- ja vapaa-ajan palveluita. Esimerkiksi elokuvateat-terit, keilahallit, kuntosalit ja kylpylät ovat sijoittuneet uusiin kauppakeskuksiin eli ne ovatkinsiten yhä enemmän viihdekeskuksia. Kaupunkien keskustoissa on myös kortteleihin sanee-rattu tai rakennettu keskustakauppakeskuksia. Niissä vetovoimaisina yrityksinä ovat erikois-kaupat eikä niinkään päivittäistavarakauppa. Näitä tulee koko ajan lisää suomalaisiinkaupunkeihin sitä mukaa kun rakennuksia ja kortteleita määrätietoisesti kehitetään.

Nouseva ilmiö markkinoilla on hypermarket-vetoisten liikekeskusten laajentuminen kauppa-keskusmaisiksi kokonaisuuksiksi. Uusien hypermarkettien yhteyteen toteutetaan erikoisliik-keille tilaa enenemässä määrin ja vanhojen saneerattavien hypermarkettien laajennuskoostuu pääosin erikoisliikkeille suunnitellusta lisäosasta. Kauppa- ja liikekeskuksia rakenne-taan edelleen keskustojen ulkopuolelle ja tämä suuntaus näyttää myös jatkuvan vaikkamaankäyttö- ja rakennuslain muutokset pyrkivät niiden rakentamista hillitsemään.

Tilaa vaativaan kauppaan painottuvia kauppakeskittymiä on syntynyt viime vuosina Suo-meen lukuisia. Näitä on rakentunut suurten kaupunkien lisäksi myös keskisuurten ja pientenkaupunkikeskusten ohikulkuteiden varteen. Tilaa vaativaan kauppaan painottuvissa kauppa-keskittymissä vetureina ovat huonekalu-, rauta-, kodintekniikka- ja puutarha-alan suurettunnetut ketjumyymälät. Ilmiö on saanut vauhtia ulkomaisten ketjujen myötä. Myös suomalai-set huonekalukaupan ketjut ovat kehittäneet ja laajentaneet toimintaansa merkittävästi 2000-luvun lopulla. Samalla tilaa vaativan kaupan myymälät ovat myös laajentaneet tuotevalikoimi-aan merkittävästi keskustahakuiseen kauppaan.

Tilaa vaativan kaupan keskittymiin on hakeutunut myös erikoistavarataloja eli laajan tavara-valikoiman myymälöitä, joiden tavaravalikoimat muistuttavat yhä enemmän hypermarkettienerikoistavaravalikoimaa. Näiden erikoistavaratalojen kasvu on ollut voimakasta koko 2000-luvun. Tilaa vaativan kaupan luonne on sekin muuttunut yhä enemmän toiminnaksi, jossatilaa vaatii suuri tuotevalikoima ei niinkään suurikokoiset tuotteet.

Liikennemyymälät ovat vauhdittaneet osaltaan kaupan sijoittumista keskustojen ulkopuolelle.Liikennemyymälöihin hakeutuu varsinaisen huoltamotoiminnan lisäksi päivittäistavarakaup-paa ja ravintolatoimintaa. Lisäksi suuremmilla liikennepaikoilla asemille keskittyy myöserikoiskauppaa. Liikennemyymälät sijoittuvat usein tilaa vaativan kaupan keskittymiin, ja näinniiden ympärille keskittyy usein myös muutakin kaupan toimintaa.

Verkkokauppa on jatkanut kasvuaan, mutta kasvu on ollut usealla toimialalla huomattavastihitaampaa, kuin mitä aikoinaan ennustettiin. Verkkokaupan kasvu osin häviää tilastoihinsiksi, että myös kiinteät myymälät ovat ottaneet verkkokaupan yhdeksi myyntikanavakseen,jolloin niiden myynnit eivät tilastoidu verkkokauppaan. Verkkokauppa on voimakkaastikasvanut informaatiotuotteiden ja aineettomien hyödykkeiden kuten esimerkiksi matkalippu-jen, teatterilippujen ja äänitteiden kaupassa, jossa jakelukanavana toimii tietokone, eikätuotetta tarvitse erikseen hakea esimerkiksi postista. Fotokauppa on esimerkiksi muuttunutmerkittävästi “digiaikaan” siirtymisen vuoksi. Valtaosa kuvien tulostamisesta hoidetaannykyään verkkokaupan kautta. Tämä kehitys on näkynyt fotokauppojen määrän voimakkaa-na vähenemisenä.

Verkkokaupan merkitys kiinteille myymälöille on tullut yhä merkittävämmäksi. Useat kuluttajattutustuvat tuotteisiin verkossa ennen ostospäätöstä, vaikka suoraan verkosta ostaa vieläharvempi osa kuluttajista. Erityisen merkittävänä verkkokaupan hyötynä on todettu tuotteenjälkimarkkinat ja käyttötiedon hakeminen verkossa ostamisen jälkeen. Verkkoyhteys kaup-


14.1.2013

paan on siten tullut merkittäväksi myyntiä ja jälkimarkkinointia edistäväksi ja tiedonjako-kanavaksi.

Ilmastomuutoksen hillintä on kytketty vähittäiskaupan kehitykseen entistä enemmän jakasvavaan asiointiliikenteeseen on alettu kiinnittää enemmän huomiota. Tällä on vaikutustakaupan kehitykseen uusien kaupan säännösten muodossa. Tavoitteena on kaupallistenpalvelujen saatavuuden ja saavutettavuuden turvaaminen ja asiointiliikenteestä aiheutuvienhaitallisten vaikutusten vähentäminen. Lisäksi vähittäiskaupan sijainnin ohjauksen keskeinentavoite on keskustojen aseman tukeminen kaupan sijaintipaikkana ja ettei suunnittelurat-kaisuilla edistetä sellaista kehitystä, joka on omiaan heikentämään keskustan olemassaolevaa palvelutarjontaa ja sen kehitysmahdollisuuksia.

Henkilöautosidonnaisuus ei vähittäiskaupassa tule todennäköisesti seuraavan 10-15 vuodenaikana merkittävästi muuttumaan. Kaupassa käydään yhä merkittävästi henkilöautolla.Päivittäistavaroita haetaan lähetä kotia, kuten nykyäänkin. Pienet lähikauppaostoksettehdään jalan tai pyörällä. Keskustaan tullaan jonkin verran shoppailemaan joukkoliikennevä-lineellä, mutta tällöin ei hankita päivittäistavaroita. Tulevaisuudessa pitkiä kauppamatkoja eikuitenkaan todennäköisesti tehdä kovin usein. Pidemmällä tulevaisuudessa sellaisetkaupalliset keskittymät, jonne pääsee helposti kävellen, pyörällä tai joukkoliikennevälineelläkasvattavat suosiotaan. Yhä edelleen autoilevat ovat kuitenkin merkittävä asiakasryhmäkaupoille ja kauppakeskuksille, mikä pitää ottaa huomioon pohdittaessa kaupan kehitysedel-lytyksiä.

3.2 Kaupan konseptien kehitys

Vähittäiskaupan konseptit kehittyvät vauhdilla. Pääosa uusista konsepteista tulee ulkomailtaketjumyymälöiden mukana ja ne hakeutuvat keskustojen uudistuviin kauppapaikkoihin jamuille keskeisille paikoille. Mutta myös suomalaiset yritykset kehittävät liiketoimintamuoto-jaan ja vastaavat kilpailuun. Nykyisen tyyppiset myymälät kuitenkin jatkavat toimintaansauusien rinnalla omalla tavallaan kehittyen.

Yhtenä kilpailukeinona vähittäiskaupassa ovat entistä laajemmat tuotevalikoimat. Perinteis-ten toimialojen rajat hämärtyvät. Nykyisin rautakaupassa myydään jo leluja ja kukkia,kodintekniikkakaupassa astioita ja puutarhakaupassa sisutustuotteita. Tuotevalikoimienlaajennus yli toimialarajojen kasvaa. Tämä merkitsee yhä suurempia myymäläkokoja, jottavalikoimien kasvattaminen on mahdollista. Tunnettujen ketjujen suurmyymälöiden määräkasvaa edelleen ja siksi ne hakeutuvat valtateiden varsille autolla saavutettavissa oleviinliikepaikkoihin.

Laajaan tuotevalikoimaan panostavat tehokkaat halpahintamyymälät eli erikoistavaratalot.Nämä myymälät ovat hyvin kookkaita, mutta pelkistetyn yksinkertaisia ja ne kilpailevatvahvasti hintamielikuvilla. Halpamyymälät ovat myös uhka tietyille erikoiskaupan toiminnoille,koska ne panostavat selkeästi vapaa-ajan kauppaan (urheilu, kalastus, kodin sisustus,rakentaminen), mikä kiristää kilpailua alan erikoisliikkeiden markkinoilla.

Kuluttajatuotteiden monimutkaistuminen, teknistyminen ja kuluttajien vaatimusten kasvutarkoittaa toisaalta yhä erikoistuneempia myymälöitä. Nämä erikoismyymälät ovat useinhyvin pieniä, mutta tarjoavat hyvin syvän ja laajan tuotevalikoiman tietyssä tuotesegmentissäja samalla toimialan asiantuntemusta. Näitä ovat mm. alan harrastajien erikoisliikkeet,luksusmerkkikaupat ja tiettyyn tuotteeseen erikoistuneet päivittäistavarakaupat kutenesimerkiksi kahvi- ja teemyymälät. Lähiruokaan erikoistuminen näkyy kaupassa ja ravintola-toiminnassa enenemässä määrin, ja myös muita lähituotteita myyviä liikkeitä kehittyy.


14.1.2013

Uusissa kaupan muodoissa vahvistuvat elämykselliset piirteet. Tulevaisuuden kaupassa taikauppakeskuksessa tavataan ystäviä ja vietetään vapaa-aikaa koko perheen voimin.Tavaran ostaminen on vain osa elämystä, joka sisältyy erilaisten palveluiden sarjaan.Kaupassa/kauppakeskuksessa vietetään esimerkiksi lastenjuhlia. Slow-shopping ilmiörantautuu muiden slow-ilmiöiden ohella myös kauppaan. Ostamiseen liittyvä tehokkuusajatte-lu tällöin vähenee ja siihen sekoittuu muita toimintoja. Lisäksi kauppa tuottaa muitakinelämyksiä ja räätälöi tuotteita kuluttajan tarpeen mukaan. Asiakas nauttii ajasta myymälässäesimerkiksi joogaten tai maistellen lähituotannon herkkuja. Norjassa on esimerkiksi Ikea,jonka hostelliin voi jäädä yöksi ja testata sänkyjen ja vuodevaatteiden toimivuutta.

Elämyskeitaat näkyvät jo kauppakeskusten viihde- ja vapaa-ajan tarjonnan kasvuna.Tavoitteena on, että kauppakeskuksessa voidaan viettää kokonainen päivä tai enemmänkin,jos sen yhteyteen on rakennettu hotelli. Suuria elämyskeskuksia viihdepuistoineen taikylpylöineen tulee vain suurimpiin kaupunkeihin Suomessa, mutta Rauman seudullekin voisyntyä pienempiä oman tyylisiä elämyskokonaisuuksia.

Palveluiden kasvu näkyy myös vähittäiskaupassa. Tuotteiden ohelle vähittäiskauppaan ovattulleet palvelut. Erikoiskaupoissa tarjotaan räätälöityjä tuotteita tai tuotteiden rinnalla toi-mialaan liittyvää palvelua. Huonekalukaupasta saa nykyään jo sisustussuunnittelua, puutar-hakaupasta puutarhasuunnittelua ja rautakauppa tarjoaa asennuspalvelua. Syntyy myösmyymälöiden ja palvelujen yhdistelmiä. Kahvilassa voidaan myydä esimerkiksi lahjatavaroita,jäätelöbaarissa leikkikaluja tai keittiövälinekaupassa toimii kokkikoulu.

Päivittäistavarakaupassa suurten myymälöiden kasvu jatkuu osittain kasvavan tuotevalikoi-man vuoksi. Pienemmissä kunnissa, jossa erikoiskaupan tarjonta on suppeaa, päivittäistava-rakaupan valikoimat kasvavat käyttötavaran suuntaan.

Vanhojen rakennusten ja kalusteiden kunnostamista varten on perustettu erilaisia raken-nusapteekkeja mm. Billnäsiin ja Turussa toimii restaurointikeskus. Hollolassa olevassaAntiikkikeskus Fasetissa myydään antiikkia, uusia huonekaluja sekä myös vanhojen huone-kalujen kunnostamiseen tarkoitettuja tuotteita. Keskuksessa on myös ammattitaitoisiakäsityöläisiä: kelloseppä, verhoilija, lamppujen korjaaja, taidemaalari, puuseppä ja kuvatai-teilija. Keskukseen voi tuoda vanhoja esineitään entisöitäväksi ja sieltä voi tilata myösmittatilaustyönä uusia huonekaluja. Kaikilla näillä keskuksilla on verkkokauppa, jolla netavoittavat paikallista laajemman asiakaskunnan.

Kymenlaaksossa uusia liiketoimintamuotoja ja kaupan konsepteja syntyy todennäköisestimatkailun lähtökohdista. Venäläiset asiakkaat ovat merkittävä asiakasryhmä tulevaisuudessaja uusia kauppatyyppejä ja kauppakeskuksia kehitetään heitä palvelemaan. Lappeenrannanseudulla laajan valikoiman kalakauppa on esimerkki venäläisiä palvelevasta kaupasta.


14.1.2013

3.3 Kaupan liikevaihdon kehitys Suomessa ja Kymenlaaksossa

Viimeisen 15 vuoden aikana vähittäiskaupan ostovoima on Suomessa kasvanut useanprosentin vuosivauhdilla. Kehitys on ollut varsin eritasoista kaupan eri toimialoilla. Vuonna2009 ostovoima ja vähittäiskaupan myynti notkahtivat, mutta vuonna 2010 myynti kääntyijälleen kasvuun. Tilaa vaativan kaupan toimialoilla notkahdus tapahtui jo vuotta aikaisemminja oli varsin voimakas. Reaalinen liikevaihdon kehitys on viimeisen 15 vuoden aikana ollutjopa yli neljä prosenttia vuodessa. Oheisessa taulussa arvon muutos kuvaa vähittäiskaupanliikevaihdon muutosta euroina. Määrän muutoksessa inflaation vaikutus on poistettu elimäärän muutos kuvaa reaalista kasvua.

Vähittäiskaupan liikevaihdon kehitys Suomessa 1995 - 2010

Muutos yhteensä Vuosimuutosarvo määrä arvo määrä

Pt-kauppa 191 % 153 % 4,4 % 2,9 %Pt-erikoiskauppa 221 % 172 % 5,4 % 3,7 %Alko 120 % 108 % 1,2 % 0,5 %Pt-kauppa yhteensä 184 % 149 % 4,1 % 2,7 %Tavaratalokauppa 214 % 231 % 5,2 % 5,7 %Rautakauppa 210 % 136 % 5,1 % 2,1 %Kodinkone ja viihde-elektroniikkakauppa 215 % 871 % 5,2 % 15,5 %Huonekalu- ja sisustuskauppa 218 % 179 % 5,3 % 4,0 %Venekauppa 250 % 170 % 6,3 % 3,6 %Tietokonekauppa 329 % 2208 % 8,3 % 22,9 %Matkapuhelinkauppa 218 % 4529 % 5,3 % 28,9 %Kirjakauppa 125 % 98 % 1,5 % -0,1 %Urheilukauppa 221 % 220 % 5,4 % 5,4 %Muotikauppa 165 % 170 % 3,4 % 3,6 %Apteekki- ja terveyskauppa 244 % 209 % 6,1 % 5,0 %Kukka- ja puutarhakauppa 182 % 160 % 4,1 % 3,2 %Kulta- ja kellokauppa 151 % 96 % 2,8 % -0,3 %Optikot 203 % 185 % 4,8 % 4,2 %Posti- ja nettikauppa 151 % 176 % 2,8 % 3,8 %VÄHITTÄISKAUPPA 190 % 185 % 4,4 % 4,2 %Moottoriajoneuvojen vähittäiskauppa 215 % 249 % 5,2 % 6,3 %Huoltamot 138 % 80 % 2,2 % -1,5 %Lähde: Tilastokeskus, vähittäiskaupan liikevaihtokuvaaja


14.1.2013

Vähittäiskaupan myynti on Kymenlaaksossa kasvanut 2000-luvulla hieman hitaammin kuinSuomessa keskimäärin. Koko Kymenlaakson vähittäiskaupan ja autokaupan liikevaihto onkasvanut keskimäärin noin 3 %:n vuosivauhdilla, kun koko Suomessa toimialan kehitys onollut keskimäärin 3,7 % vuositasolla. Vuoden 2009 taantuma pudotti hieman liikevaihdontasaista kehitystä. Kymenlaaksossa pudotus oli suurempi kuin kaupassa keskimäärin.Kauppa Kymenlaaksossa myös kasvoi hieman keskimääräistä hitaammin vuonna 2010.Vuonna 2010 kaupan liikevaihto on Kymenlaaksossa runsaan kolmanneksen suurempaakuin vuosituhannen vaihteessa.

Seutukohtaisesti tarkasteltuna Kotkan-Haminan seudulla on vähittäiskauppa kasvanuthieman Kouvolan seutua nopeammin. Suurin kaupan kasvu on tapahtunut Virolahdella.Myös Pyhtäällä kauppa on kasvanut keskimääräistä nopeammin. Pyhtäällä myynnin perusta-so on kohtalaisen alhainen ja yhden toimijan muutos voi aiheuttaa suuren piikin vähittäis-kaupan myynnissä. Myynnin kehitysluvuissa eivät näy vielä vuoden 2010 jälkeen toteutetutkaupan hankkeet kuten Prisma-keskuksen laajennus Kouvolassa.

Etelä-Karjalaan verrattuna on kaupan liikevaihdon kehitys Kymenlaaksossa ollut vaisumpaa.Etelä-Karjalassa on myös kunnittaisia eroja kaupan kehityksessä. Pääosa voimakkaastakaupan kasvusta on Etelä-Karjalassa keskittynyt Lappeenrantaan, kun taas Imatralla kehityson ollut vaisumpaa kuin esimerkiksi Kotkassa tai Kouvolassa.

Vähittäiskaupan kehitystä 2000 arvioitiin myös suhteessa vuoden 2006 tasoon, joka oliedellisen selvityksen tilastovuosi. Myös vuodesta 2006 lähtien kauppa on Kymenlaaksossakehittynyt hieman hitaammin kuin Suomessa keskimäärin. Myöskään venäläisten matkailijoi-den käyttämä rahamäärä Kymenlaaksossa ei ilmeisesti ole suuresti kasvanut Virolahtealukuun ottamatta. Näin ollen ostovoimasiirtymät alueelta mm. Uudellemaalle ovat kasvaneet.

Vähittäiskaupan ja autokaupan liikevaihdon kehitys 2000 - 2010Indeksi 2000 = 100

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010Vuosi-

muutosHamina 100 97 104 108 114 112 115 123 125 124 124 2,2 %Kotka 100 106 108 115 120 125 129 145 146 133 138 3,3 %Miehikkälä 100 99 112 108 106 104 107 137 106 103 104 0,4 %Pyhtää 100 104 92 110 91 117 139 142 202 159 169 5,4 %Virolahti 100 120 132 147 139 146 183 208 246 227 220 8,2 %Kotkan-Haminan seutu 100 104 108 115 119 123 129 143 146 135 139 3,3 %Iitti 100 111 106 104 100 107 113 116 130 131 133 2,9 %Kouvola 100 104 107 115 122 124 130 135 139 130 134 3,0 %Kouvolan seutu 100 104 107 115 121 124 129 134 139 130 134 3,0 %Kymenlaakso 100 104 108 115 120 123 129 138 142 132 136 3,1 %Koko Suomi 100 104 107 114 120 125 132 139 146 139 144 3,7 %Imatra 100 106 106 113 108 115 126 135 138 129 130 2,7 %Lappeenranta 100 110 112 120 126 128 134 139 155 148 159 4,7 %Etelä-Karjala 100 109 110 117 120 122 128 134 146 139 146 3,8 %Lähde: Tilastokeskus


14.1.2013

Vähittäiskaupan kehitystä (pl.autokauppa) on tarkasteltu myös maakunnittain, eli Kymenlaak-son kehitystä on verrattu muissa maakunnissa tapahtuneeseen kaupan kehitykseen.Vähittäiskaupan kehityksessä näkyy sama ilmiö kuin vähittäiskaupan ja autokaupan kehityk-sessä. Eli vähittäiskauppa on kehittynyt Kymenlaaksossa hitaammin kuin keskimäärinSuomessa ja useassa maakunnassa.

Vähittäiskaupan ja autokaupan liikevaihdon kehitys 2006 - 2010Indeksi 2006 = 100

2006 2007 2008 2009 2010Vuosi-

muutosHamina 100 107 109 108 108 2,0 %Kotka 100 112 113 103 107 1,6 %Miehikkälä 100 127 98 96 97 -0,7 %Pyhtää 100 103 145 114 121 5,0 %Virolahti 100 114 134 124 120 4,7 %Kotkan-Haminan seutu 100 111 114 105 108 1,9 %Iitti 100 103 115 117 118 4,2 %Kouvola 100 104 107 100 103 0,9 %Kouvolan seutu 100 104 108 101 104 1,0 %Kymenlaakso 100 107 111 103 106 1,4 %Koko Suomi 100 105 111 105 109 2,1 %Lähde: Tilastokeskus

Vähittäiskaupan liikevaihdon kehitys maakunnissa 2001-2010(ei sis. autokauppaa)Ind. 100 = 2001 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010Uusimaa 100 101 105 109 113 120 130 138 135 141Varsinais-Suomi 100 105 110 113 123 127 139 149 148 153Satakunta 100 106 108 113 117 120 127 138 139 140Kanta-Häme 100 102 110 114 119 122 128 147 148 149Pirkanmaa 100 104 108 113 118 123 135 144 143 150Päijät-Häme 100 106 107 115 118 126 127 150 152 155Kymenlaakso 100 105 109 114 116 121 135 141 139 142Etelä-Karjala 100 101 105 108 109 118 127 142 141 148Etelä-Savo 100 104 109 113 113 120 130 130 131 133Pohjois-Savo 100 100 105 113 116 123 131 138 139 141Pohjois-Karjala 100 104 108 110 114 119 125 137 135 139Keski-Suomi 100 103 109 114 121 126 132 143 145 147Etelä-Pohjanmaa 100 103 107 115 116 121 129 135 133 138Pohjanmaa 100 105 109 120 117 123 134 145 145 148Keski-Pohjanmaa 100 103 106 121 115 122 128 136 134 137Pohjois-Pohjanmaa 100 104 108 115 123 127 134 146 148 153Kainuu 100 105 108 108 111 121 121 137 134 135Lappi 100 102 104 108 110 116 126 138 133 136Ahvenanmaa 100 100 104 106 105 108 118 133 138 153Koko maa 100 103 107 112 116 122 131 141 139 144Lähde: Tilastokeskus


14.1.2013

Kaupan kehityksen tasoon Kymenlaaksossa vaikuttaa merkittävästi väestön väheneminen.Kun tarkastellaan liikevaihdon kehitystä asukasluku huomioon ottaen (eli liikevaihto/asukas),on kehitys Kymenlaaksossa keskimääräistä korkeampaa. Kymenlaaksoa suurempaavähittäiskaupan liikevaihdon/asukas -kehitystä on 2000-luvulla tapahtunut ainoastaanVarsinais-Suomessa, Etelä-Karjalassa ja Kainuussa.

Vähittäiskaupan liikevaihdon taso asukasta kohden laskettuna on Kymenlaaksossa alhai-sempi kuin keskimäärin Suomessa. Keskimääräistä korkeampi taso on kuitenkin ainoastaanUudellamaalla, Etelä-Karjalassa ja Ahvenanmaalla. Useassa maakunnassa liikevaihdon tasoasukasta kohden on siis alhaisempi kuin Kymenlaaksossa. Mikäli Uusimaa poistetaantarkastelusta, on Kymenlaakson liikevaihdon taso keskimääräistä luokkaa.

Liikevaihto asukasta kohden kertoo osin tarjonnan tasosta ja ostovoiman siirtymistä, osinmyös asukkaiden ostovoiman tasosta. Uudellamaalla ostovoiman taso on korkea, muttaalueelle virtaa ostovoimaa myös muualta Suomesta. Etelä-Karjalassa vastaavasti liikevaih-don tasoa selittävät siirtymät venäläisiltä matkailijoilta. Lapissa taso on myös matkailun takiakorkea.

Vähittäiskaupan liikevaihdon kehitys per asukas 2001-2010(ei sis. autokauppaa)Ind. 100 = 2001 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010Uusimaa 100 101 104 107 110 115 123 129 125 130Varsinais-Suomi 100 105 109 112 121 125 136 145 144 148Satakunta 100 106 108 114 118 122 129 141 142 144Kanta-Häme 100 102 109 113 117 119 124 140 141 141Pirkanmaa 100 103 106 110 114 118 128 136 133 139Päijät-Häme 100 105 106 114 117 125 126 147 150 152Kymenlaakso 100 105 110 114 117 123 138 145 142 145Etelä-Karjala 100 102 106 109 111 119 129 145 144 152Etelä-Savo 100 105 111 115 116 124 135 136 138 141Pohjois-Savo 100 100 106 114 117 125 133 140 142 144Pohjois-Karjala 100 104 109 111 116 122 129 141 139 143Keski-Suomi 100 103 109 113 120 125 130 141 142 143Etelä-Pohjanmaa 100 103 107 115 116 122 130 135 134 138Pohjanmaa 100 105 109 120 117 123 132 143 142 144Keski-Pohjanmaa 100 103 106 121 115 122 128 135 133 135Pohjois-Pohjanmaa 100 104 107 113 120 123 128 139 140 144Kainuu 100 106 110 111 115 127 128 146 144 146Lappi 100 103 106 110 112 119 129 142 137 141Ahvenanmaa 100 99 102 104 102 105 113 126 129 142Koko maa 100 103 106 111 115 120 128 137 135 139Lähde: Tilastokeskus


14.1.2013

Vähittäiskaupan liikevaihdon kehityksen lisäksi on tarkasteltu liikerakentamista Kymenlaak-sossa, Kymenlaakson lähimaakunnissa sekä parissa muussa maakunnassa. Liikerakentami-nen osittain selittää myös liikevaihdon kehitystä. Oheisessa taulussa on Tilastokeskuksenrakennustilastosta liikerakennusten kerrosala rakennusvuoden mukaan. Tänä vuonnarakentuneet liikerakennukset eivät ole vielä kannassa, joten mm. Veturi Kouvolasta ei olevertailussa mukana. Tilasto ei ole täysin yhteneväinen tässä selvityksessä laskettuunkaupallisten palveluiden kerrosalaan. Tilastokeskuksen tilastossa on liikerakennuksetkokonaisuudessaan, myös mm. ylemmissä kerroksissa olevat toimistotilat. Lisäksi tilastostapuuttuvat asuintalojen kivijalkamyymälät.

Maakunnat ovat eri kokoisia, joten liikerakennusten kerrosala ei sinällään ole vertailukelpoi-nen. Liikerakentamisen kehitystä voidaan kuvata sillä, kuinka suuri osuus liikerakennuksistaon rakennettu lähivuosikymmenten aikana. Suomen kaikista liikerakennuksista lähesviidennes on rakennettu 2000-luvulla, Kymenlaaksossa vain 14 %. Tämä kertoo siitä, ettäKymenlaaksossa on rakennettu varsin vähän liiketilaa 2000-luvulla verrattuna liikerakentami-seen koko Suomessa. Uudellamaalla, Päijät-Hämeessä ja Lappeenrannan seudulla onliikerakentaminen vastaavasti ollut suurta. Imatran seudulla rakentaminen on ollut samaaluokkaa kuin Kymenlaaksossa.

Vähittäiskaupan liikevaihto asukasta kohden 2010

UusimaaVarsinais-SuomiSatakuntaKanta-HämePirkanmaaPäijät-HämeKymenlaaksoEtelä-KarjalaEtelä-SavoPohjois-SavoPohjois-KarjalaKeski-SuomiEtelä-PohjanmaaPohjanmaaKeski-PohjanmaaPohjois-PohjanmaaKainuuLappiAhvenanmaaKoko maaKoko maa (pl. Uusimaa)* pl. UusimaaLähde: Tilastokeskus

100

9898

106134

961039499

10998

10094

6 209

Ind. koko maa=100*

106989797

102100

6 0826 5648 3006 566 100

6 0386 3466 2366 7516 0986 2005 8345 9676 371

9293

100126

91978994

103939489

92929795

114

Ind. koko maa=100

10093

euroa

5 8226 1776 063

7 4596 5746 0746 051


14.1.2013

1990-luvulla liikerakentaminen on Kymenlaaksossa on ollut keskimääräistä vilkkaampaa.Tämä voi osittain selittää sitä, että 2000-luvulla rakentaminen on ollut vähäisempää.Maakunnan seuduilla rakentaminen ei ole jakautunut tasaisesti. Kouvolan seudulla rakenta-minen on ollut erityisen suurta, kun taas Kotkan-Haminan seudulla keskimääräistä.

3.4 Väestön kehitys Kymenlaaksossa

Kymenlaaksossa on noin 182.000 asukasta. Asukasmäärä on vuosien saatossa laskenuthieman. Tilastokeskuksen trendiennusteen mukaan vuonna 2030 alueella olisi asukkaitanoin 177.100. Ennuste pohjautuu siis menneeseen kehitykseen, eikä ota huomioon mm.yhteiskunta- tai aluepoliittisten päätösten mahdollista vaikutusta tulevaan väestönkehityk-seen. Kymenlaakson maakuntasuunnitelman väestösuunnitteen mukaan alueen asukaslukuvuonna 2030 on 197 500. Ennuste perustuu kansainvälisten kehityskäytävien vetovoimaan,avautuviin työpaikkoihin ja niiden aiheuttamaan maahanmuuttoon.

Liikerakennukset Kymenlaaksossa ja muualla Suomessa

K-m2 Rakennusvuoden mukaan Osuus OsuusKaikki 1990-1999 2000-2009 2010-2011 1990-1999 1990-1999 2000-2011 2000-2011

Koko Suomi 27 630 000 5 880 000 5 450 000 880 000 5 880 000 21 % 6 330 000 23 %Uusimaa 5 610 000 1 010 000 1 500 000 150 000 1 010 000 18 % 1 650 000 29 %Varsinais-Suomi 2 310 000 460 000 430 000 30 000 460 000 20 % 460 000 20 %Pirkanmaa 2 370 000 460 000 520 000 110 000 460 000 19 % 630 000 27 %Päijät-Häme 1 170 000 160 000 290 000 70 000 160 000 14 % 360 000 31 %Etelä-Karjala 870 000 150 000 170 000 60 000 150 000 17 % 230 000 26 %Imatran seutu 270 000 50 000 30 000 10 000 50 000 19 % 40 000 15 %Lappeenrannan seutu 600 000 100 000 140 000 50 000 100 000 17 % 190 000 32 %Kymenlaakso 990 000 270 000 120 000 20 000 270 000 27 % 140 000 14 %Kotka-Haminan seutu 440 000 80 000 40 000 10 000 80 000 18 % 50 000 11 %Kouvolan seutu 550 000 190 000 70 000 2 000 190 000 35 % 72 000 13 %Lähde: Tilastokeskus

Kymenlaakson väestö nyt ja väestötavoite 2030

2010 2011 2015 2020 2025 2030Muutos 2011-25

Vuosi-muutos 2011-25

Hamina 21 400 21 403 21 893 22 511 23 162 23 820 1 759 0,6 %Kotka 54 824 54 831 55 734 56 859 58 044 59 226 3 213 0,4 %Miehikkälä 2 210 2 169 2 152 2 131 2 111 2 090 -58 -0,2 %Pyhtää 5 355 5 372 5 423 5 484 5 550 5 614 178 0,2 %Virolahti 3 516 3 485 3 499 3 515 3 533 3 550 48 0,1 %Kotkan-Haminan seutu 87 305 87 260 88 700 90 500 92 400 94 300 5 140 0,4 %Iitti 7 005 7 002 7 150 7 346 7 543 7 741 541 0,5 %Kouvola 88 072 87 567 89 150 91 254 93 357 95 459 5 790 0,5 %Kouvolan seutu 95 077 94 569 96 300 98 600 100 900 103 200 6 331 0,5 %Kymenlaakso 182 382 181 829 185 000 189 100 193 300 197 500 11 471 0,4 % - Tilastokeskus 182 382 181 829 180 138 178 872 177 979 177 097 -3 850 -0,2 %Lähde: Tilastokeskus ja Kymenlaakson liitto


14.1.2013

Kaupan selvityksen tavoitevuosi on 2025, jolloin asukkaita on maakunnassa liiton tavoitteenmukaan yhteensä 193.300. Tästä noin 92.400 asuu Kotkan-Haminan seudulla ja 100.900Kouvolan seudulla.

Kymenlaakson tulevasta väestöstä on liitto tehnyt vaihtoehtoisia väestöennusteita pohjau-tuen erilaisiin maakunnan kehityskuviin. Maakuntaohjelmassa 2011-2014 (Kymenlaaksonvisio ja strategia 2030) on tehty viisi erilaista väestöennustetta. Näiden pohjalta väestömaakunnassa vuonna 2030 on 169.000-200.000.

Selvityksessä päädyttiin käyttämään liiton kokonaistavoitetta 197.500, mikä on sama kuinedellisessä kaupan selvityksessä. Mitoitus lasketaan vertailun vuoksi myös muille väestöen-nusteille.

3.5 Loma-asukkaat ja venäläiset

Maakunnan asukkaiden lisäksi markkinoilla painoarvoa saadaan myös loma-asukkaista javenäläisistä matkailijoista. Kymenlaaksossa on yli 18.000 loma-asuntoa. Määrä on kasvussa.Edellisen 10 vuoden kehityksen pohjalta arvioituna vuonna 2025 loma-asuntoja maakunnas-sa on lähes 20.000.

Vaihtoehtoisia väestöennusteita/tavoitteita 2030

Tilastokeskus 177 097Kymenlaakson maakunta-suunnitelman väestösuunniteKymenlaakso maakuntaohjelma 180 000Kymenlaakso raiteilla 2030 185 000Kansainvälinen Kymenlaakso 2030 195 000Kaupunkien Kymenlaakso 2030 169 000Sopeutuva Kymenlaakso 2030 200 000

197 500

Loma-asunnot Kymenlaaksossa 2000-2011 ja arvio vuodelle 2025

2000 2005 2010 2011 2025* Muutos 2000 - 2011Hamina 2 191 2 185 2 235 2 265 2 400 74 3 %Kotka 1 572 1 526 1 578 1 577 1 600 5 0 %Miehikkälä 684 714 813 811 1 000 127 19 %Pyhtää 1 570 1 629 1 772 1 799 2 100 229 15 %Virolahti 1 576 1 568 1 603 1 604 1 600 28 2 %Kotkan-Haminan seutu 7 593 7 622 8 001 8 056 8 700 463 6 %Iitti 2 400 2 476 2 569 2 593 2 800 193 8 %Kouvola 7 167 7 470 7 605 7 669 8 300 502 7 %Kouvolan seutu 9 567 9 946 10 174 10 262 11 100 695 7 %Kymenlaakso 17 160 17 568 18 175 18 318 19 800 1 158 7 %Lähde: Tilastokeskus


14.1.2013

Loma-asunnoista osa on maakunnan omien asukkaiden omistuksessa. Nämä saattavattuoda paikallisesti ostovoimaa jollekin alueelle, mutta maakunnan kokonaisostovoimaannäillä ei ole lisävaikutusta, koska ostovoima on laskettu jo maakunnan asukkaiden ostovoi-maan.

Maakunnan ulkopuolisten omistamia loma-asuntoja on Kymenlaaksossa lähes 6500.Kesämökkibarometrin (Tilastokeskus/Työ- ja elinkeinoministeriö) mukaan pysyvästi kesä-mökkiä käyttää keskimäärin neljä henkilöä. Näin ollen maakunnan ulkopuolisia loma-asukkaita on Kymenlaaksossa lähes 26.000. Vuonna 2025 loma-asukkaiden määränarvioidaan olevan noin 28.000. Loma-asukkaat tuovat ostovoimaa maakuntaan ja lisäävätkaupan markkinoita. Pääosa loma-asukkaiden ostovoimasta suuntautuu kuitenkin kotikun-taan, jossa valtaosa viettää vielä suurimman osan ajastaan.

Loma-asukkaiden lisäksi alueella on merkittävä määrä matkailijoita ja tilapäisiä loma-asuk-kaita. Matkailijoista merkittävin ryhmä ovat venäläiset matkailijat. Venäläisten matkailijoidenmäärää ja rahankäyttöä Kaakkois-Suomessa on tutkinut Tutkimus- ja AnalysointikeskusTAK Oy, joka on tehnyt aiheesta erillisen selvityksen. Selvityksen mukaan Kaakkois-Suomenraja-asemien kautta tehtiin vuonna 2011 lähes 3,2 miljoonaa matkaa, joista 18 % suuntautuiKymenlaaksoon. Kymenlaaksoon tehtiin yhteensä siis 571.000 matkaa Kaakkois-Suomenraja-asemien kautta.

Tak Oy on ennustanut venäläisten matkailijoiden määrää vuodelle asiantuntijahaastattelujensekä muiden matkailijoiden määrään vaikuttavien muuttujien pohjalta. Eri skenaarioidenpohjalta koko maahan tehdään Kaakkois-Suomen raja-asemien kautta 7 - 26 miljoonaamatkaa vuonna 2025. Näistä skenaarioista 2 ja 3 ovat todennäköisimpiä. Arvion mukaanKymenlaaksoon kaikista matkoista suuntautuu tulevaisuudessa noin 20 %. Vuonna 2025skenaarion 3 mukaan Kymenlaaksoon tehdään yhteensä 3,1 miljoonaa matkaa ja skenaarion2 mukaan lähes 3,8 miljoonaa matkaa.

Maakunnan ulkopuolisten asukkaiden loma-asunnot ja loma-asukkaatKymenlaaksossa 2005 ja arvio 2011 - 2025

Loma-asunnot

2005Osuus 2005

Loma-asunnot

2011

Loma-asukkaat

2011

Loma-asunnot

2025*

Loma-asukkaat

2025*Hamina 519 24 % 540 2 160 570 2 280Kotka 302 20 % 310 1 240 320 1 280Miehikkälä 223 31 % 250 1 000 310 1 240Pyhtää 673 41 % 740 2 960 870 3 480Virolahti 490 31 % 500 2 000 500 2 000Kotkan-Haminan seutu 2 207 29 % 2 340 9 360 2 570 10 280Iitti 1 438 58 % 1 510 6 040 1 630 6 520Kouvola 2 523 34 % 2 590 10 360 2 800 11 200Kouvolan seutu 3 961 40 % 4 100 16 400 4 430 17 720Kymenlaakso 6 168 35 % 6 440 25 760 7 000 28 000Lähde: Tilastokeskus ja Kesämökkibarometri


14.1.2013

Skenaario 3 on Tak Oy:n mukaan todennäköisin vaihtoehto, jota myös käytetään tässämitoitusselvityksessä. Vaihtoehtoinen mitoituslaskelma tehdään myös skenaarion 2 mukai-sista matkamääristä.

Ennusteissa ei ole huomioitu mahdollista viisumivapauden vaikutusta matkailijamäärienkehitykseen. Viisumivapauden uskotaan tulevan tarkastelujakson aikana. Viisumivapaudenvaikutuksesta on tekeillä oma selvitys, joka valmistuu syksyn 2012 aikana. Viisumivapaustodennäköisesti kasvattaa matkailijamääriä tässä esitetyistä arvioista.

Rajaliikennettä ja sen kasvua on tutkinut myös sisäasiainministeriö. Ministeriön rajavartio--osasto on tehnyt selvityksen Kasvavan rajaliikenteen hallinta (Sisäasianministeriön julkaisuja42/2012). Selvityksessä on esitetty erilaisia skenaarioita rajaliikenteen kasvusta vuodelle2017. Näissä skenaarioissa kasvuodotukset ovat suurempia kuin Tak Oy:n matkailijamäärienkasvut. Tätä taustaa peilaten Tak Oy:n ennuste on varovainen arvio tulevaisuuden matkailija-määristä.

3.6 Kymenlaakson ostovoiman kehitys

Ostovoiman kehitykseen vaikuttaa alueen väestönkehitys sekä muutokset kulutuksessa.Maakunnan väestön ennustetaan kasvavan, mikä vaikuttaa myös ostovoiman kasvuun.Laskelmassa käytetään Kymenlaakson väestötavoitetta, joka esitetään luvussa 3.1. Kulutusasukasta kohden on myös kasvussa. Ostovoiman kehityksen arviointi pohjautuu kulutuksenkasvuun ja sen rakenteen muutokseen. Erikoiskauppaan kohdistuva ostovoima kasvaanopeammin kuin päivittäistavarakaupan. Erityisesti tilaa vaativa kauppa on voimakkaastikasvava erikoiskaupan toimiala.

Kulutuksen kehitys pohjautuu vähittäiskaupan myynnin menneeseen kehitykseen.2000-luvulla ostovoima on kasvanut usean prosentin vuosivauhdilla (ks. vähittäiskaupanliikevaihdon kehitys luku 3.3). Toimialoittaiset vaihtelut ovat suuria. Pitkällä aikavälilläkulutuksen ennustetaan yhä kasvavan, mutta tähänastista hillitymmällä vauhdilla. Vuosina2010 - 2025 ostovoiman ennustetaan kasvavan asukasta kohden päivittäistavarakaupassa(sis. Alko) keskimärin noin prosentin vuodessa ja erikoiskaupassa keskimäärin pari prosent-tia vuodessa (vaihtelee toimialoittain). Keskimääräistä nopeammin kasvavat tilaa vaativaerikoiskauppa, tietotekninen erikoiskauppa, terveyskauppa, urheilukauppa ja sisustuskaup-pa. Ennuste on positiivinen mutta realistinen, jos tarkastellaan vähittäiskaupan toteutunutta

Venäläisten matkat Suomeen kaakkois-Suomen raja-asemien kautta

2011

osuus venäläisten Suomen-

matkoista 2011Matkoja 2025 (Skenaario 3)

Matkoja 2025 (Skenaario 2)

osuus venäläisten Suomen-

matkoista 2025

Imatran seutu 776 000 25 % 4 696 000 5 655 000 30 %Lappeenrannan seutu 1 454 000 46 % 9 392 000 11 310 000 60 %Etelä-Karjala 1 873 000 59 % 10 958 000 13 196 000 70 %Kotkan-Haminan seutu 462 000 15 % 2 818 000 3 393 000 18 %Kouvolan seutu 146 000 5 % 783 000 943 000 5 %Kymenlaakso 571 000 18 % 3 131 000 3 770 000 20 %Koko maa 3 163 000 15 654 000 18 851 000Lähde: Tak Oy


14.1.2013

kehitystä. Aikaisempiin kehityslukuihin tuskin kuitenkaan enää pitkällä aikajaksolla päästään.Ostovoiman kasvu kuvaa reaalista kasvua eli määrällistä kasvua. Esitetty ostovoima ei sitenpidä sisällään inflaatiota.

Vuonna 2025 Kymenlaaksossa arvioidaan olevan vähittäiskauppaan kohdistuvaa ostovoi-maa lähes 1,8 miljardia euroa ja autokauppa ja ravintolatoiminta mukaan lukien noin 2,8miljardia euroa. Ostovoimasta noin puolet suuntautuu Kotkan-Haminan seudulle ja puoletKouvolan seudulle. Oheisessa taulussa ostovoima on esitetty kunnittain, mutta Kouvolanosalta myös vanhan kuntajaon mukaisesti.

Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima Kymenlaaksossa 2025

milj. euroa Hamina Kotka MiehikkäläPyhtää Virolahti


Päivittäistavarakauppa ja Alko 83 222 7 19 12 343Tilaa vaativa kauppa 45 119 4 10 7 185Muu erikoiskauppa 76 203 6 17 11 313Erikoiskauppa yhteensä 121 322 10 27 18 499Vähittäiskauppa yhteensä 204 544 17 46 30 842Autokauppa ja huoltamot 107 280 9 24 16 436Ravintolat 17 46 1 4 2 70Kauppa ja palvelut yhteensä 328 870 27 74 49 1 348

milj. euroa Iitti KouvolaKouvolan seutu

Kymen-laakso

Päivittäistavarakauppa ja Alko 27 345 372 715Tilaa vaativa kauppa 15 186 201 386Muu erikoiskauppa 25 315 340 653Erikoiskauppa yhteensä 40 502 541 1 040Vähittäiskauppa yhteensä 67 846 913 1 755Autokauppa ja huoltamot 35 441 476 912Ravintolat 5 71 76 146Kauppa ja palvelut yhteensä 107 1 357 1 464 2 812

milj. euroa KouvolaKuusan-koski

Anjalan-koski Valkeala Elimäki Jaala

Päivittäistavarakauppa ja Alko 124 76 61 45 31 7Tilaa vaativa kauppa 67 41 33 25 17 4Muu erikoiskauppa 113 69 56 41 29 6Erikoiskauppa yhteensä 180 111 89 66 46 10Vähittäiskauppa yhteensä 304 187 150 111 77 17Autokauppa ja huoltamot 158 97 78 58 40 9Ravintolat 25 16 13 9 6 1Kauppa ja palvelut yhteensä 487 299 241 179 123 27Lähde: Santasalo Ky


14.1.2013

3.7 Loma-asukkaiden ostovoiman kehitys

Kymenlaakson kokonaisostovoimapotentiaaliin vaikuttavat myös loma-asukkaat, jotka tuovatpienen lisän markkinoihin. Kesämökkibarometrin mukaan loma-asukkaat viipyvät Kymen-laaksossa mökillä keskimäärin 77 vuorokautta vuodessa. Luku on suuri, mutta sitä selittääse, että valtaosa mökkiläisistä on eläkeläisiä. Päivittäistavarakauppaostoksiin loma-asukkaatkäyttävät rahaa keskimäärin noin 26 i vrk/talous eli noin 2000 euroa vuodessa loma-asuntoa kohden. Muihin mökkitavaroihin kulutetaan vuodessa keskimäärin noin 600 euroataloutta kohden. Tämän lisäksi loma-asukkaat käyttävät rahaa mökkiseudullaan muihinhenkilökohtaisiin ostoihin.

Loma-asukkaiden ostovoimapotentiaali Kymenlaaksossa vuonna 2011 on lähes 20 miljoonaaeuroa. Maakunnan asukkaiden ostovoimaan nähden se on vain pari prosenttia. Pienissäkunnissa loma-asukkaiden merkitys on kuitenkin suuri. Merkitys on suurin päivittäistavara-kaupassa.

Loma-asukkaiden ostovoima kasvaa loma-asuntojen kasvun myötä. Myös loma-asunnollavietetyn ajan määrä kasvaa ja täten mökkiseudulla käytetty rahamäärä. Vuonna 2025Kymenlaaksossa arvioidaan olevan vähittäiskauppaan kohdistuvaa loma-asukkaidenostovoimaa noin 26 miljoonaa euroa.

Ulkomaakuntalaisten loma-asukkaiden ostovoima 2011

milj. euroa Hamina Kotka MiehikkäläPyhtää Virolahti

Kotkan-Haminan seutu Iitti Kouvola

Kouvolan seutu

Kymen-laakso

Päivittäistavarakaupp 1,1 0,6 0,5 1,5 1,0 4,7 3,0 5,2 8,2 12,9Tilaa vaativa kauppa 0,3 0,2 0,2 0,4 0,3 1,4 0,9 1,6 2,5 3,9Muu erikoiskauppa 0,2 0,1 0,1 0,2 0,2 0,7 0,5 0,8 1,2 1,9

Yhteensä 1,6 0,9 0,7 2,1 1,5 6,8 4,4 7,5 11,9 18,7Loma-asunnot 2011 540 310 250 740 500 2 340 1 510 2 590 4 100 6 440Lähde: Tilastokeskus, Kesämökkibarometri, Santasalo Ky

Mökkiläisten ostovoiman suhde maakunnan asukkaiden ostovoimaan 2011

Hamina Kotka MiehikkäläPyhtää Virolahti


Kouvolan seutu

Kymen-laakso

Päivittäistavarakaupp 2 % 0 % 8 % 9 % 9 % 2 % 14 % 2 % 3 % 2 %Tilaa vaativa kauppa 1 % 0 % 5 % 6 % 6 % 1 % 9 % 1 % 2 % 1 %Muu erikoiskauppa 0 % 0 % 2 % 2 % 2 % 0 % 3 % 0 % 1 % 0 %

Yhteensä 2 % 0 % 9 % 10 % 11 % 2 % 16 % 2 % 3 % 2 %


14.1.2013

3.8 Venäläisten rahankäytön kasvu Kaakkois-Suomessa

Loma-asukkaiden ohella tärkeä tekijä markkinoilla ovat venäläiset matkailijat. Tak Oy:nselvityksen mukaan venäläiset matkailijat käyttivät Kymenlaaksossa vuonna 2011 rahaavähittäiskauppaan 38 miljoonaa euroa ja autokauppa ja ravintolat mukaan lukien 46 miljoo-naa euroa. Maakunnan asukkaiden ostovoimaan nähden määrä on pieni, toisin kuin Etelä-Karjalassa ja varsinkin Lappeenrannan seudulla.

Ulkomaakuntalaisten loma-asukkaiden ostovoima 2025

milj. euroa Hamina Kotka MiehikkäPyhtää Virolahti


Kouvolan seutu

Kymen-laakso

Päivittäistavarakaupp 1,5 0,8 0,8 2,2 1,3 6,6 4,2 7,2 11,3 17,9Tilaa vaativa kauppa 0,5 0,3 0,2 0,7 0,4 2,1 1,3 2,2 3,5 5,6Muu erikoiskauppa 0,2 0,1 0,1 0,3 0,2 1,0 0,7 1,1 1,8 2,8

Yhteensä 2,1 1,2 1,2 3,3 1,9 9,7 6,1 10,5 16,7 26,3Loma-asunnot 2025 570 320 310 870 500 2 570 1 630 2 800 4 430 7 000Lähde: Tilastokeskus, Kesämökkibarometri, Santasalo Ky

Vähittäiskauppaan kohdistuva venäläisten ostovoima Kymenlaaksossa ja Etelä-Karjalassa 2011

milj. euroa Kotkan-Haminan seutu

Kouvolan seutu

Kymen-laakso

Imatran seutu

Lappeen-rannan seutu

Etelä-Karjala

Päivittäistavarakauppa ja Alko 9 3 12 8 50 58Tilaa vaativa kauppa 3 0 3 4 20 24Muu erikoiskauppa 14 8 22 19 97 116Erikoiskauppa yhteensä 17 8 26 23 117 140Vähittäiskauppa yhteensä 27 11 38 30 167 198Autokauppa ja huoltamot 4 1 4 2 20 22Ravintolat 2 1 4 13 9 22Kauppa ja palvelut yhteensä 33 13 46 46 196 241Lähde: TAK Oy/Santasalo Ky

Suhde maakunnan asukkaiden ostovoimaan 2011

milj. euroa Kotkan-Haminan seutu

Kouvolan seutu

Kymen-laakso

Imatran seutu


Etelä-Karjala

Päivittäistavarakauppa ja Alko 3 % 1 % 2 % 5 % 17 % 13 %Tilaa vaativa kauppa 2 % 0 % 1 % 6 % 15 % 12 %Muu erikoiskauppa 6 % 3 % 5 % 17 % 42 % 34 %Erikoiskauppa yhteensä 5 % 2 % 3 % 13 % 32 % 26 %Vähittäiskauppa yhteensä 4 % 2 % 3 % 10 % 25 % 20 %Autokauppa ja huoltamot 1 % 0 % 1 % 2 % 6 % 5 %Ravintolat 4 % 2 % 3 % 45 % 14 % 24 %Kauppa ja palvelut yhteensä 3 % 1 % 2 % 9 % 19 % 16 %Lähde: TAK Oy/Santasalo Ky


14.1.2013

Matkailun edistämiskeskus ja Tilastokeskus tekevät vuosittain rajahaastattelututkimusta.Kyseisessä tutkimuksessa on myös selvitetty haastattelututkimuksin venäläisten rahankäyt-töä Suomessa. Kysymysten asettelu on eri kuin Tak Oy:n tutkimuksessa ja näin ollentulokset ovat myös erilaisia. Vuonna 2011 matkailutulot Venäjältä Suomeen olivat yhteensänoin 1150 miljoonaa euroa, josta yli100 miljoonaa suuntautuu Kymenlaaksoon ja yli 300miljoonaa Etelä-Karjalaan.

Rajahaastattelututkimuksen matkailutulo on Tak Oy:n selvittämää rahankäyttöä jonkin verransuurempi. Etelä-Karjalan luvuissa on pienempi ero eri tutkimusten välillä kuin Kymenlaakson.Rajahaastattelututkimuksen mukaan Kymenlaaksossa käytetään noin kolmasosa siitärahamäärästä, mitä Etelä-Karjalassa käytetään. Tak Oy:n selvityksessä Kymenlaaksossavenäläisten rahankäyttö on noin viidesosa Etelä-Karjalan rahankäytöstä.

Tak Oy:n selvitys on vähittäiskaupan ostovoiman suhteen käyttökelpoisempi tässä selvityk-sessä, joten sitä käytetään edelleen. Rajahaastattelututkimus luo kuitenkin viitteitä siitä, ettätässä selvityksessä käytetyt venäläisten ostovoimaluvut ovat Kymenlaaksossa varovaisiaarvioita ja todellisuudessa mahdollisesti arviota suurempia.

Lähde: Tilastokeskus/MEK, Rajahaastattelututkimus 2011Tiedot ovat ennakkotietoja, eikä kaikkia raja-asemia ole tiedoissa mukana


14.1.2013

Tulevaisuudessa venäläiset ovat nykyistä merkittävämpi asiakasryhmä Kymenlaaksossa.Venäläisten matkailijoiden määrä on voimakkaassa kasvussa. Näin ollen myös matkailijoidenostovoimapotentiaali on kasvussa. Tak Oy:n tekemässä rahankäyttöennusteessa rahankäyt-tö matkailijaa kohden säilyy suunnilleen nykyisellä tasollaan, ja näin ollen kasvua ostovoi-maan tulee pääosin matkailijamäärän kasvusta. Ostovoima vuodelle 2025 on laskettuskenaarion 3 mukaiselle matkailijamäärälle. Vuonna 2025 venäläisten matkailijoidenostovoima on noin kuusi prosenttia maakunnan asukkaiden ostovoimapotentiaalista.

Ennusteessa venäläisten käyttämä rahamäärä eri tuotteisiin muuttuu jonkin verran nykyises-tä tuotepainotuksesta. Ennusteen mukaan vaateostokset ja muut erikoiskauppa ostoksetkasvattavat osuuttaan elintarvikkeiden ja tilaa vaativan kaupan ostosten kustannuksella.Oheisessa taulussa esitetään vuoden 2025 ostovoima skenaarion 3 mukaisilla matkustaja-määrillä ja muuttuneella tuoteryhmäpainotuksella. Todennäköisesti tuoteryhmäpainotus tuleetulevaisuudessa muuttumaan jonkin verran nykyisestä. Näin ollen jatkossa esitetäänvenäläisten potentiaalia tämän pohjalta.

Pääosa venäläisten matkoista suuntautuu lähellä rajaa helposti saavuttavissa oleviinkaupunkeihin ja lähiseudut ovat myös viime vuosina muita kaupunkeja enemmän kasvatta-neet osuuttaan matkailijamääristä. Näin ollen Kotkan-Haminan seudulla venäläisten merkityson suurempi kuin Kouvolan seudulla, ja vastaavasti Etelä-Karjalassa huomattavasti suurempi

Vähittäiskauppaan kohdistuva venäläisten ostovoima Kymenlaaksossa ja Etelä-Karjalassa 2025Tuoteryhmäpainotus eri kuin nykyäänmilj. euroa Kotkan-

Haminan seutu

Kouvolan seutu

Kymen-laakso

Imatran seutu


Etelä-Karjala

Päivittäistavarakauppa ja Alko 20 4 25 20 150 170Tilaa vaativa kauppa 9 0 9 13 78 91Muu erikoiskauppa 76 25 101 119 687 806Erikoiskauppa yhteensä 85 25 110 132 764 897Vähittäiskauppa yhteensä 105 29 135 152 914 1 067Autokauppa ja huoltamot 10 1 12 8 75 83Ravintolat 12 6 18 67 48 115Kauppa ja palvelut yhteensä 128 37 165 227 1 038 1 264Lähde: TAK Oy/Santasalo Ky

Suhde maakunnan asukkaiden ostovoimaan 2025Tuoteryhmäpainotus eri kuin nykyäänmilj. euroa Kotkan-

Haminan seutu

Kouvolan seutu

Kymen-laakso

Imatran seutu


Etelä-Karjala

Päivittäistavarakauppa ja Alko 6 % 1 % 3 % 13 % 45 % 35 %Tilaa vaativa kauppa 5 % 0 % 2 % 17 % 43 % 35 %Muu erikoiskauppa 24 % 7 % 15 % 88 % 223 % 182 %Erikoiskauppa yhteensä 17 % 5 % 11 % 62 % 156 % 127 %Vähittäiskauppa yhteensä 13 % 3 % 8 % 42 % 111 % 90 %Autokauppa ja huoltamot 2 % 0 % 1 % 4 % 18 % 14 %Ravintolat 18 % 8 % 13 % 231 % 69 % 116 %Kauppa ja palvelut yhteensä 10 % 3 % 6 % 39 % 79 % 67 %Lähde: TAK Oy/Santasalo Ky


14.1.2013

kuin Kymenlaaksossa. Tulevaisuuden rahankäytössä ei kuitenkaan ole otettu huomioontarjonnan muutoksia seuduilla, vaan ne ovat potentiaali, joka on laskettu nykyisen matkailija-määrän trendin pohjalta.

Eri sidosryhmien (kunnat, kauppa, liikerakentajat) odotukset venäjän kaupan kasvustaKymenlaaksossa ovat Tak Oy:n trendiennustetta suurempia. Tax-free -ostosten kasvu antaatästä viitteitä.

Tak Oy:n ennusteen mukainen rahankäyttö tulee (matkailijamäärät skenaario 3) kasvamaanKymenlaaksossa yhteensä seuraavan 14 vuoden aikana yli 250 %. Rahankäytön vuosikasvuon noin 10 %. Tax-free -kauppa on viimeisen seitsemän vuoden aikana kasvanut Kotkassayhteensä 540 % ja Kouvolassa yli 200 %. Viimeisten vuosien ajan vuosikasvu on ollut 30-70%. Tax-free -kaupan kasvua vasten peilattuna Tak Oy:n kasvuennusteet ovat varovaisia.

Rahankäytön kasvu kauppaan ja palveluihin Kymenlaakossa 2011-2025Venäläiset matkailijat sk 3

Kasvu Vuosi-milj. € % kasvu

Kotkan-Haminan seutu 96 294 % 10 %Kouvolan seutu 23 173 % 7 %Kymenlaakso 119 259 % 10 %

Tax-free -kauppa Kasvu2009-10 2010-11 2011-12* 2004-2011

Kotka 32 % 46 % 30 % 539 %Hamina 68 % 30 %Kouvola 49 % 37 % 23 % 214 %* Tammi-LokakuuLähde: Global Blue Finland Oy

Vuosikasvu


14.1.2013

4 LIIKETILAN LASKENNALLINEN LISÄTARVE KYMENLAAKSOSSA

Ostovoiman kasvu vaikuttaa vähittäiskaupan toimintamahdollisuuksiin positiivisesti. Ostovoi-man kasvun pohjalta arvioidaan tulevaa liiketilan lisätarvetta alueella. Laskelma pohjautuumaakunnan asukkaiden ostovoiman kasvuun vuosina 2011- 2025. Lisäksi erikseen laske-taan loma-asukkaiden ja venäläisten merkitys liiketilan lisätarpeeseen.

Ostovoiman kasvu on suhteutettu pinta-alaksi siten, että laskelmassa on käytetty toimialoit-taisia keskimääräisiä myyntitehokkuuksia, jotka on laskettu vähittäiskaupan myynnin jaerilaisten kartoitusten pohjalta. Tehokkuus vaihtelee toimialoittain.

Liiketilan lisätarve on laskettu nykyisellä myyntitehokkuudella eikä laskelmassa ole huomioitutehokkuuden mahdollista paranemista. Uudenmaan liitossa on selvitetty, ettei päivittäistava-rakaupan myyntiteho ole nykyrahassa mitattuna Uudellamaalla kasvanut vuoteen 1980verrattuna, pikemmin se on hieman laskenut. Erikoiskaupan myyntitehosta ei ole tilastoja,mutta kaupan suuren liiketilamäärän kasvun pohjalta voidaan arvioida, ettei myyntitehoerikoiskaupassakaan ole merkittävästi kasvanut. Mikäli myyntiteho kasvaa paljon, myöskaupan investointihalukkuus uuteen liiketilaan kasvaa, ja tämä taas laskee myyntitehoa.

Mikäli laskelmassa oletettaisiin, että myyntitehokkuus kasvaa, laskennallinen liiketilanlisätarve pienenee. Jos uuden liiketilan mitoitus on liian pieni, nykyisten toimijoiden kilpai-luedellytykset kasvavat ja vastaavasti markkinoille tulon edellytykset heikkenevät. Tämäheikentää yleisesti kilpailua markkinoilla. Koska tietoa myyntitehokkuuden kehityksestä eiole, ja koska kaavoituksen tulee pikemmin olla mahdollistavaa kuin rajoittavaa, ei tässäselvityksessä ole oletettu, että myyntitehokkuus tulevaisuudessa kasvaisi. Oletuksena on,että kaupan kehitysmahdollisuuksia halutaan alueella tukea eli kaavoitetaan sopiva kauppa-paikkoja ja luodaan mahdollisuuksia kaupan kasvulle. Mikäli ei maakunnassa luoda riittävästimahdollisuuksia, ostovoimaa suuntautuu maakunnan ulkopuolelle, eli myyntitehokkuus eikasva näinkään.

Vähittäiskaupan lisäksi myös kaupalliset palvelut tarvitsevat liiketilaa. Palveluiden liiketilatar-peen on laskettu suuntaa-antavasti olevan 25 % kaupan tarpeesta eli lähes saman verrankuin niitä on tälläkin hetkellä. Keskustoissa palvelujen osuus on suurempi kuin muilla kaupanalueilla.

Käytetty myyntitehokkuusKerrosala = 1,25 * Myyntiala

€ / k-m2 € / my-m2Päivittäistavarakauppa 5 600 7 100Tilaa vaativa kauppa 2 100 2 600Muu erikoiskauppa 3 000 3 800Erikoiskauppa yhteensä 2 600 3 300Vähittäiskauppa yhteensä 3 100 3 900Autokauppa ja huoltamot 6 700 8 400Ravintolat 2 700 3 400


14.1.2013

Laskettu liiketilatarve kuvaa pinta-alan nettolisäystä, jossa koko ostovoiman kasvu onsuunnattu uusiin neliöihin. Kaupan käytöstä poistuvat tai uudella korvautuvat liiketilat lisäävättarvetta, mutta tätä ei laskelmassa ole otettu huomioon. Myöskään ei ole huomioitu verkko-kaupan vaikutusta liiketilan lisätarpeeseen. Verkkokaupan vaikutuksista liiketilan lisätarpee-seen ei ole tutkittua tietoa. Kymenlaaksossa vaikutus voi myös olla positiivinen. Toimiessaanverkossa myymälät voivat laajentaa markkina-aluettaan ja näin kasvattaa myyntiään.

Liiketilan lisätarve jaetaan lopuksi kaupan toiminnan mukaan keskustatyyppisten alueiden jamuiden alueiden liiketilan lisätarpeeseen. Liiketilan lisätarvetta käytetään mitoituksenpohjana, kun arvioidaan tulevaa kasvua alueella.

Liiketilan lisätarve vuoteen 2025 Kymenlaaksossa

Väestön kasvu 2011 ‐ 2025Venäläisten matkailijamäärien kasvu 2011 ‐ 2025

Ostovoiman kasvu 2011‐2025Venäläisten ostovoiman suuntautuminen Kymenlaaksoon

Ostovoiman kasvu muutettu pinta‐alaksi myyntitehokkuudella

Liiketilan laskennallinen lisätarve vuoteen 2025 Kymenlaaksossa

Liiketilan lisätarpeen suuntaaminenKeskustatyyppisille alueille

Muille alueille


14.1.2013

4.1 Liiketilan lisätarve vuoteen 2025

Maakunnan asukkaiden ostovoiman kasvun pohjalta laskettu liiketilan lisätarve vuoteen 2025mennessä on Kymenlaaksossa hieman yli 200.000 kerrosneliömetriä. Kotkan-Haminanseudulla tarve on lähes 100.000 ja Kouvolan seudulla lähes 110.000 kerrosneliömetriä.Tämä on laskennallinen liiketilan lisätarve, ei suoraan kaavallinen mitoitus.

Liiketilan lisätarpeesta on laskettu vaihtoehtoja erilaisten väestöennusteiden pohjalta.Liiketilan lisätarve maakunnassa vaihtelee eri vaihtoehdoissa 130.000 - 210.000 kerrosne-liömetrin välillä.

Vähittäiskaupan lisätilantarve Kymenlaaksossa 2025maakunnan asukkaiden tarvek-m2


Muu erikois-kauppa

Vähittäis-kauppa

Kaupalliset palvelut Yhteensä

Hamina 2 800 11 200 7 500 21 500 4 300 25 800Kotka 6 600 27 300 18 900 52 800 10 700 63 500Miehikkälä 100 700 500 1 300 200 1 500Pyhtää 400 1 900 1 300 3 600 700 4 300Virolahti 300 1 300 900 2 500 500 3 000Kotkan-Haminan seutu 10 200 42 400 29 100 81 700 16 400 98 100Iitti 900 3 600 2 400 6 900 1 400 8 300Kouvola 10 400 43 100 29 700 83 200 16 800 100 000Kouvola 3 600 15 100 10 400 29 100 5 800 34 900Kuusankoski 2 400 9 600 6 600 18 600 3 800 22 400Anjalankoski 1 900 7 800 5 300 15 000 3 000 18 000Valkeala 1 400 5 700 4 000 11 100 2 200 13 300Elimäki 1 000 3 900 2 700 7 600 1 600 9 200Jaala 200 900 600 1 700 400 2 100Kouvolan seutu 11 300 46 700 32 100 90 100 18 200 108 300Kymenlaakso 21 500 89 100 61 200 171 800 34 600 206 400Lähde: Santasalo Ky

Vähittäiskaupan lisätilantarve Kymenlaaksossa 2011 - 2025eri vaihtoehtojen mukaank-m2

Pt-kauppa

Tilaa vaativa kauppa

Muu erikois-kauppa

Vähittäis-kauppa

Kaupalli-set palvelut Yhteensä

Väestö 2030

Väestö 2025

Tavoite 21 500 89 100 61 200 171 800 34 600 206 400 197 500 193 243Tilastokeskus 11 700 57 100 43 000 111 800 20 800 132 600 177 097 177 979Kymenlaakso raiteilla 15 600 68 400 50 200 134 200 25 900 160 100 185 000 184 153Kansainvälinen Kymenlaakso 20 300 81 600 59 000 160 900 32 100 193 000 195 000 191 437Kaupunkien Kymenlaakso 7 800 46 600 36 100 90 500 16 000 106 500 169 000 172 279Sopeutuva Kymenlaakso 22 700 88 300 63 100 174 100 35 000 209 100 200 000 195 042Lähde: Santasalo Ky


14.1.2013

4.2 Loma-asukkaiden ja venäläisten merkitys liiketilatarpeeseen

Koska loma-asukkaiden ja venäläisten ostovoima on kasvussa, tulee tämä ottaa huomioonlaskennallisessa liiketilatarpeessa. Loma-asukkaiden ja venäläisten liiketilan lisätarve onlaskettu ostovoiman kasvun pohjalta käyttäen samoja myyntitehokkuuslukuja kuin maakun-nan asukkaiden ostovoiman kasvun pohjalta lasketussa liiketilatarvelaskelmassa (ks. luku3.5).

Loma-asukkaiden ostovoima kasvaa varsin maltillisesti, joten loma-asukkaiden merkitysliiketilan lisätarpeeseen on varsin pieni. Loma-asukkaiden osalta haastetta tuo myöskinkesäpainotteisuus. Uutta liiketilaa ei hevin rakenneta vain kesätarpeisiin. Kokonaisuudes-saan loma-asukkaiden ostovoiman kasvu aiheuttaa noin 2000 kerrosneliömetrin liiketilanlisätarpeen maakunnassa vuoteen 2025 mennessä. Suurissa kaupungeissa ei tällä olemerkitystä, mutta pienemmissä kunnissa loma-asukkaiden merkitys suhteessa kunnanomien asukkaiden tarpeeseen nähden on merkittävä.

Venäläisten matkailijoiden ostovoima on maakunnassa voimakkaassa kasvussa. Liiketilanlisätarve on laskettu sekä skenaarion 3 että 2 mukaisille matkustajamäärille. Liiketilanlisätarve vuoteen 2025 mennessä on tämän laskelman mukaan 55.000 - 90.000 kerrosne-liömetriä matkailijamääristä riippuen.

Liiketilan lisätarve 2011 - 2025

k-m2



Kouvolan seutu

Kymen-laakso

Päivittäistavarakaupp 100 0 100 100 0 300 200 400 600 900Tilaa vaativa kauppa 100 0 0 100 0 300 200 300 500 800Muu erikoiskauppa 0 0 0 0 0 100 100 100 200 300

Yhteensä 200 100 100 300 100 800 500 800 1 300 2 000Lähde: Santasalo Ky

Loma-asukkaiden liiketilatarve/maakunnan asukkaiden liiketilatarve



Kouvolan seutu

Kymen-laakso

Päivittäistavarakaupp 2 % 1 % 39 % 35 % 17 % 3 % 23 % 3 % 5 % 4 %Tilaa vaativa kauppa 1 % 0 % 13 % 11 % 6 % 1 % 9 % 1 % 2 % 2 %Muu erikoiskauppa 0 % 0 % 4 % 3 % 2 % 0 % 3 % 0 % 1 % 0 %

Yhteensä 1 % 0 % 14 % 12 % 7 % 1 % 10 % 1 % 2 % 2 %


14.1.2013

Skenaarion 3 mukaiset matkustajamäärät ovat Tak Oy:n mukaan Kaakkois-Suomessatodennäköisimpiä, jos viisumikäytännössä tai taloudessa ei tapahdu merkittäviä muutoksialähitulevaisuudessa. Ennusteissa ei siis ole otettu huomioon viisumivapauden mahdollistavaikutusta, koska tästä ei ole tehty riittävän kattavaa selvitystä. Selvitys on tekeillä ja setuonee tarkennuksia oheisiin laskelmiin. Viisumivapaus todennäköisesti kasvattaa kävijä-määriä, joten oheiset arviot ovat varovaisia arvioita tulevasta liiketilan lisätarpeesta.

Tässä selvityksessä käytettään jatkossa pääosin skenaarion 3 mukaisia matkustajamääriätulevan liiketilan lisätarpeen arvioimiseen. Venäläisten matkailijoiden aiheuttama liiketilanlisätarve vuoteen 2025 on Kymenlaaksossa noin 56.000 kerrosneliömetriä; Kotkan-Haminanseudulla lähes 44.000 ja Kouvolan seudulla 12.000 kerrosneliömetriä.

Tak Oy:n venäläisten matkailijoiden alueittaista määrää koskevat ennusteet pohjautuvatnykyiseen trendiin. Ennusteissa ei ole otettu huomioon esimerkiksi mahdollista tarjonnankasvua Kymenlaaksossa, parantuvia liikenneyhteyksiä Pietarista Kymenlaaksoon eikämahdollista Nuijamaan raja-aseman ruuhkautumista. Ennusteissa kasvu painottuu hyvinmerkittävästi Lappeenrantaan, jopa niin suuressa määrin, että Lappeenrannassa venäläistenostovoima nousisi seudun asukkaiden ostovoiman tasolle tai tätä suuremmaksi. Tämäedellyttäisi liiketilatarvelaskelman mukaan nykyisen liiketilamäärän yli kaksinkertaistumista15 vuodessa. Ennusteiden pohjalta tehty tarvelaskelma osoittaa Lappeenrannan seudulle430.000-670.000 kerrosneliömetrin lisäpinta-alan tarvetta (skenaario 2 - skenaario 3). Tällähetkellä seudulla on kaupan palveluiden liiketilaa lähes 430.000 kerrosneliömetriä.

Todennäköisesti Lappeenrannan kapasiteetti (raja-asemat, kaupunki-infra, liiketilatarjonnankasvu) ei riitä vastaanottamaan trendiennusteen mukaista kasvua. Kymenlaaksossa kaupan

Vähittäiskaupan lisätilantarve KymenlaaksossaVenäläiset matkailijat sk 3 Tuoteryhmäpainotus eri kuin nykyäänk-m2 Kotkan-

Haminan seutu

Kouvolan seutu

Kymen-laakso

Päivittäistavarakauppa 2 000 200 2 200Tilaa vaativa ja autokauppa 3 500 200 3 700Muu erikoiskauppa 28 100 8 100 36 200Vähittäiskauppa yhteensä 33 600 8 500 42 100Kaupalliset palvelut 10 100 3 500 13 600Kauppa ja palvelut yhteensä 43 700 12 000 55 700Lähde: Santasalo Ky

Vähittäiskaupan lisätilantarve KymenlaaksossaVenäläiset matkailijat sk 2 Tuoteryhmäpainotus eri kuin nykyäänk-m2 Kotkan-

Haminan seutu

Kouvolan seutu

Kymen-laakso

Päivittäistavarakauppa 3 700 500 4 200Tilaa vaativa ja autokauppa 5 900 500 6 400Muu erikoiskauppa 43 800 13 600 57 400Vähittäiskauppa yhteensä 53 400 14 600 68 000Kaupalliset palvelut 15 800 5 700 21 500Kauppa ja palvelut yhteensä 69 200 20 300 89 500Lähde: Santasalo Ky


14.1.2013

tarjonta tulee suunnitelmien mukaan paranemaan Vaalimaalla. Raha-automaattiyhdistys onsuunnitellut sijoittavansa alueelle kasinon, jonka yhteyteen tulee merkittävästi kaupanpalveluita. Tak Oy:n mukaan tämä tulee vetämään Kymenlaaksoon lisämatkailijoita, joita eitrendilaskelma ole huomioinut. Parantuva E18 -valtatie nopeuttaa matkoja Kymenlaaksoon.Etäisyys matkailijan kannalta on minuutteina ratkaisevampaa kuin kilometreinä.

Edellä mainittujen tekijöiden perusteella voidaan olettaa, että osa Lappeenrantaan ennuste-tusta kasvusta ei toteudu Lappeenrannassa, vaan se joko jää toteutumatta tai suuntautuumuualle. Kymenlaaksossa on potentiaalia ja vetovoimaa vetää osa tästä kasvusta läheisyy-den, kasvavan tarjonnan ja parantuvien liikenneyhteyksien perustella. Tämän vuoksi on tehtyuudelleensuuntautumislaskelma, jonka mukaan 25 % Etelä-Karjalaan laskennallisestisuuntautuvasta venäläisten ostovoimasta suuntautuukin Kymenlaaksoon. Tämän suuruinenlisäpotentiaali tarkoittaisi Kymenlaakson liiketilatarpeeseen noin 130.000 kerrosneliömetrinlisäystä skenaarion 3 matkailijamäärillä laskettuna ja 200.000 kerrosneliömetrin lisäystäskenaarion 2 matkailijamäärillä laskettuna. Tätä voidaan pitää potentiaalisena lisänä, jostarjonta ei Lappeenrannassa ehdi kasvamaan lasketulla tavalla tai jos Lappeenrannankaupan alueet ja Nuijamaan raja-asema ruuhkautuvat, niin että osa venäläisistä suuntaamatkansa mieluummin Kymenlaaksoon. Uudelleensuuntautumislaskelma jättää Etelä-Karjalaan vielä hyvin merkittävän määrän liiketilatarvetta toteutettavaksi (400.000 - 600.000k-m2 skenaariosta riippuen).

Potentiaalinen lisä suuntautuu suuressa määrin Kymenlaakson eteläosiin eli Kotkan-Hami-nan seudulle, koska matka-aika sinne on pienempi kuin Kouvolan seudulle. Kouvolaanjoudutaan ajamaan joko Kotkan-Haminan tai Lappeenrannan ohi. Vaalimaalla on läheisyy-tensä vuoksi suurin mahdollisuus saavuttaa osa tästä potentiaalista. Kasvun suuntautumistavoi tämän myötä kuitenkin tulla myös muualle Kymenlaaksoon. Oheisissa tauluissa onlaskettu, mitä tarkoittaa, jos Etelä-Karjalan Venäjältä tulevasta kasvusta 25 % suuntautuukinKymenlaaksoon. Suuntautuminen on jaettu Kotkan-Haminan ja Kouvolan seudun välillä 80% - 20 %. Vaihtoehdot on tehty matkailijamäärien skenaariolle 3 ja 2 olettaen että tuoteryh-mäpainotus kehittyy nykyisestä. Potentiaalinen lisä huomioon ottaen venäläisten matkailijoi-den aiheuttama liiketilan lisätarve on Kymenlaaksossa 186.000 - 290.000 kerrosneliömetriä.Tästä merkittävä osa suuntautuu Kotkan-Haminan seudulle.


14.1.2013

Koska Lappeenranta ei todennäköisesti kykene vastaanottamaan niin suurta venäläistenmatkailijoiden kasvua kuin mitä Tak Oy ennustaa ja koska yhteydet Kymenlaaksoon parane-vat, kaupan kysyntä alueella kasvaa ja täten myös tarjonta paranee, on mitoituksen arvioin-nissa päädytty ottamaan huomioon venäläisten lisäpotentiaali. Jotta maakunnan kauppapystyy kehittymään riittävästi, on tärkeää että maakuntakaavan mitoitus tuo joustavuuttakaupan rakentamiseen. Mikäli arviot liiketilan lisätarpeesta ovat todellisuuden tarpeitaalhaisemmat, kaupan kehitys jää jälkeen kysynnästä.

Venäläisten lisäpotentiaalin ottamista huomioon liiketilan lisätarpeessa voidaan perustellamyös sillä, että todennäköisesti Tak Oy:n arviot venäläisten rahankäytöstä ja sen kasvustaKymenlaaksossa ovat varovaisia. Tilastokeskuksen ja MEK:n rajahaastattelututkimuksenmukaan rahankäyttö Kymenlaaksossa on lähempänä rahankäyttöä Etelä-Karjalassa kuinmitä Tak Oy:n selvitys esittää. Lisäksi Tak Oy:n ennuste rahankäytön kasvusta Kymenlaak-sossa on myös varovainen, jos sitä vertaa toteutuneeseen tax-free -kaupan kasvuunalueella.

Lisäpotentiaali ja liiketilan lisätarve potentiaali mukaan lukienVenäläiset matkailijat sk 3 Tuoteryhmäpainotus eri kuin nykyään

Lisäpotentiaali Lisätarve yhteensä 2025k-m2 Kotkan-

Haminan seutu

Kouvolan seutu

Kymen-laakso


Kouvolan seutu

Kymen-laakso

Päivittäistavarakauppa 4 000 1 000 5 000 6 000 1 000 7 000Tilaa vaativa ja autokauppa 10 000 3 000 13 000 14 000 3 000 17 000Muu erikoiskauppa 67 000 17 000 84 000 95 000 25 000 120 000Vähittäiskauppa yhteensä 81 000 21 000 102 000 115 000 29 000 144 000Kaupalliset palvelut 23 000 6 000 28 000 33 000 9 000 42 000Kauppa ja palvelut yhteensä 104 000 27 000 130 000 148 000 38 000 186 000Lähde: Santasalo Ky

Lisäpotentiaali ja liiketilan lisätarve potentiaali mukaan lukienVenäläiset matkailijat sk 2 Tuoteryhmäpainotus eri kuin nykyään

Lisäpotentiaali Lisätarve yhteensä 2025k-m2 Kotkan-

Haminan seutu

Kouvolan seutu

Kymen-laakso


Kouvolan seutu

Kymen-laakso

Päivittäistavarakauppa 7 000 2 000 9 000 10 000 2 000 12 000Tilaa vaativa ja autokauppa 16 000 4 000 20 000 22 000 5 000 27 000Muu erikoiskauppa 102 000 26 000 128 000 146 000 39 000 185 000Vähittäiskauppa yhteensä 125 000 32 000 157 000 178 000 46 000 224 000Kaupalliset palvelut 35 000 9 000 44 000 51 000 14 000 65 000Kauppa ja palvelut yhteensä 160 000 41 000 200 000 229 000 60 000 290 000Lähde: Santasalo Ky


14.1.2013

4.3 Liiketilan lisätarve ja liikerakentaminen Kymenlaaksossa aikaisempina vuosikymmeninä

Liiketilan laskennallista lisätarvetta verrataan liikerakentamiseen aikaisempina vuosikym-meninä. Vastaavaa tietoa kaupallisten palveluiden käytössä olevasta pinta-alasta, kuin tässäselvityksessä on kartoitettu, ei löydy aikaisemmilta vuosilta. Tilastokeskuksen rakennustilas-tosta saadaan kuitenkin liikerakennusten kerrosala rakennusvuoden mukaan jaoteltuna.Tämä tilasto ei ole yhteneväinen kaupan kerrosalan kanssa, mutta kertoo suuntaa liikeraken-tamisesta vuosikymmenittäin. Tilasto kattaa vuoteen 2011 mennessä valmistuneet liikera-kennukset. Tilastoon on lisätty vuonna 2012 avattu Veturi, sillä tällä on suuri merkitysKymenlaaksossa 2000-luvulla rakennettuihin liikerakennuksiin.

Rakennustilastosta voidaan verrata eri vuosikymmeninä valmistuneita liikerakennuksianykyiseen kantaan. Eli aikaisempina vuosina tapahtunutta liikerakennusten poistumaa eitilastosta saa selville. Liikerakentamisen kasvu on siten laskettu aikaisemmin rakennettuihinliikerakennuksiin nähden, niin että purettuja rakennuksia ei ole otettu huomioon.

Rakennustilaston mukaan Kymenlaaksossa on liikerakennuksia noin miljoona kerrosne-liömetriä. Kouvolan seudulla liikerakennuksia on jonkin verran enemmän kuin Kotkan-Haminan seudulla. Tämän kaupan selvityksen kartoituksen mukaan kaupallisten palveluidenkerrosalaa on Kymenlaaksossa noin 860.000 k-m2.

Viimeisten 22 vuoden aikana Kymenlaaksoon rakennettujen uusien liikerakennustenkerrosala on noin 470.000 k-m2, eli kasvua aikaisemmin rakennettujen liikerakennustenkerrosalaan on 47 %. Viimeisten 12 vuoden aikana maakunnassa on rakennettu lisääliikekerrosalaa noin 200.000 m2. Kasvu aikaisemmin rakennettuihin nähden on 20 %.Rakentaminen on maakunnassa painottunut Kouvolan seudulle.

Liiketilan lisätarve vuoteen 2025 mennessä on Kymenlaaksossa asukkaiden ja venäläistentrendin mukaan laskettuna 265.000 kerrosneliömetriä. Mikäli liiketilan lisätarpeeseenlasketaan mukaan venäläisten kasvusta arvioitu lisäpotentiaali, joka voi aikaisemmastatrendistä poiketen suuntautua Kymenlaakson parantuvien liikenneyhteyksien ja tarjonnantakia, lisätarve on noin 390.000 kerrosneliömetriä.

Liiketilan lisätarpeessa on kasvua nykyiseen liiketilakantaan nähden 31-46 %. Jos tätäverrataan menneeseen liikerakentamiseen, on tarve samaa kokoluokkaa kuin liikerakentami-sen kasvu vuosina 1990-2012. Jos verrataan vain 2000-luvulla tapahtuneeseen kehitykseen,on laskettu liiketilan lisätarve jo suurempaa kuin mennyt kehitys.

Venäläisten kasvun oletetaan liiketilan lisätarpeessa olevan Kymenlaaksossa suurempaa,kuin mitä se tähän mennessä on ollut. Näin ollen menneeseen kehitykseen vertailu eimaakunnassa ole täysin tarkoituksenmukaista. Yleisesti ottaen voidaan kuitenkin todeta että

Liikerakennukset KymenlaaksossaVeturi mukaan lukien

K-m2 Rakennusvuoden mukaan Kasvu* Kasvu*Kaikki 1990-1999 2000-2009 2012 1990-2012 1990-2012 2000-2012 2000-2012

Kymenlaakso 990 000 270 000 140 000 60 000 470 000 47 % 200 000 20 %Kotkan-Haminan seutu 440 000 80 000 50 000 130 000 30 % 50 000 11 %Kouvolan seutu 550 000 190 000 72 000 60 000 322 000 59 % 132 000 24 %* Aikaisemmin rakennettuihin nähden (puretut liikerakennukset eivät näy kannassa)Lähde: Tilastokeskus


14.1.2013

mennyt kehitys edellisenä 10-20 vuotena on riittävän yhteneväinen laskennallisen liiketilatar-peen kanssa. Venäläisten lisäpotentiaali tuo lisätarvetta, jota ei voida menneellä kehityksellätodentaa.

4.4 Liiketilan lisätarpeen suuntaaminen keskustatyyppisille alueille ja muille alueille

Liiketilan lisätarvelaskelma on tehty kuntakohtaisesti, mutta se ei vielä kerro mihin kaupanalueelle liiketilatarve suuntautuu. Kaupan toiminnan mukaan liiketilan lisätarve on jaettukeskustahakuisiin toimintoihin ja keskustan ulkopuolisten alueiden toimintoihin. Puhdastoimialajako ei ole soveltuva, sillä keskustat ja muut kaupan alueet ovat yleensä monipuolisiaja alueille sijoittuu monen toimialan myymälöitä. Eli keskusta-alueilla on myös tilaa vaativaakauppaa ja muilla alueilla jonkin verran päivittäistavarakauppaa ja erikoiskauppaa.

Liiketilatarpeen suuntaamisessa keskustoihin ja muille alueille on otettu huomioon MRL:n 71b §:n kaupan sisältövaatimukset maakuntakaavassa eli mm. se ettei suunniteltu maankäyttösaa haitata merkittävästi keskustojen kaupallisia palveluja ja kehittämistä. Suuntaamisessaon otettu huomioon nykyinen liiketilan jakautuminen keskusta-alueille ja muille alueille sekämyös tavoitteellinen toimialarakenne eri tyyppisillä alueilla, niin etteivät muut kaupankeskittymät vaikuta liikaa keskustakauppaan. Keskusta-alueille suuntautuu suuri osapäivittäistavarakaupan tarpeesta ja suurin osa muun erikoiskaupan ja palvelujen tarpeesta.Vastaavasti muille alueille suuntautuu suurin osa tilaa vaativan kaupan sekä autokaupantarpeesta. Tilaa vaativan kaupan tarvetta kohdistuu pienessä mittakaavassa myös keskusta--alueille.

Oheisessa taulussa on toimialoittain esitetty, kuinka suuri osa liiketilatarpeesta suuntautuukeskusta-alueille ja muille alueille. Lisäksi on esitetty, miten nykyliiketila jakautuu keskusta-alueille ja muille alueille Kymenlaaksossa. Tarkemmin nykyisestä kaupan rakenteestakerrotaan luvuissa 2.4 ja 2.5.

Liiketilat 2012 ja liiketilan lisätarve 2025 KymenlaaksossaVeturi mukaan lukienK-m2 Lisätarve 2025

Liiketilat 2012

Laskettu tarve*

Tarve vs. nykytilat

Tarve + lisäpot.**

Tarve + vs. nykytilat

Kymenlaakso 865 000 265 000 31 % 396 000 46 %Kotkan-Haminan seutu 382 000 143 000 37 % 247 000 65 %Kouvolan seutu 483 000 122 000 25 % 149 000 31 %* asukkaat, loma-asukkaat, venäläiset (sk 3, tuoteryhmäpainotus eri kuin nykyään)** asukkaat, loma-asukkaat, venäläiset ja venäläiset +

K-m2 Mennyt kehitys 2000-2012 Mennyt kehitys 1990-2012Uudet rakennukset Kasvu***

Uudet rakennukset Kasvu***

Kymenlaakso 200 000 20 % 470 000 47 %Kotkan-Haminan seutu 50 000 11 % 130 000 30 %Kouvolan seutu 132 000 24 % 322 000 59 %*** Aikaisemmin rakennettuihin nähdenpuretut liikerakennukset eivät näy kannassa


14.1.2013

Keskustatyyppisillä alueilla tarkoitetaan tässä kaupunkien ja kuntien perinteisiä ydinkeskus-toja, alakeskuksia ja kyliä. Keskusta-alueita ovat tässä myös asuinalueen keskukset jalähipalvelupisteet. Keskustatyyppinen alue ei ole sama kuin maakunta- tai yleiskaavoihinmerkitty keskustatoimintojen alue. Suuryksikköalueet ja muut market- ja tilaa vaativankaupan alueet keskustan tuntumassa tai sen ulkopuolella ovat vastaavasti muita alueita,samoin kuin alueet, joille ei vielä kauppaa ole sijoittunut ja jotka eivät ole uusia aluekeskuk-sia.

Lisätarpeen suuntaamisessa on arvoitu, että nykyistä suurempi määrä päivittäistavara- jaerikoiskauppaa suuntautuu keskustoihin ja vastaavasti nykyistä pienempi määrä tilaavaativaa kauppaa. Keskustat ovat jo valmiiksi kohtalaisen tiiviisti rakentuneet eikä alueellaole tilaa suurille tilaa vaativan kaupan myymälöille. Pieniä tilaa vaativan kaupan myymälöitävoi keskustoihin hyvin sijoittaa, mutta näiden pinta-alaosuus koko tarpeesta jää pieneksi.

Keskustojen ulkopuolisille alueille on suunnattu pieni määrä päivittäistavarakauppaa jamuuta erikoiskauppaa. Keskustojen ulkopuolelle voi myös sijoittaa pienimuotoisesti päivittäis-tavarakauppaa esimerkiksi liikenneasemien yhteyteen. Myös paikallisia päivittäistavarakaup-poja voi jossakin tilanteessa sijoittaa näille muille kaupan alueille, ilman että sillä olisivaikutusta keskustakauppaan. Muille alueille sopii luontevasti myös joidenkin erikoiskaupantoimialojen myymälöitä kuten lastentarvikekauppaa, eläinkauppaa tai polkupyöräkauppaa.Yksittäisten pienten erikoiskaupan myymälöiden sijoittaminen keskustan ulkopuolisillealueille ei yleensä haittaa keskustojen nykyisiä palveluja tai niiden kehittämistä. Lisäksi tilaavaativan kaupan myymälöissä myydään myös jonkin verran erikoiskaupan tuotteita. Muillealueille voidaan sijoittaa myös sellaisia laajan tavaravalikoiman myymälöitä, jotka eivätkeskustoihin sovi. Tällaisia ovat mm. sisustustavaratalot tai laajan tavaravalikoiman myymä-lät, joiden tuotevalikoima painottuu tilaa vaativaan kauppaan, mutta joissa myydään myöserikoiskaupan tuotteita. Tällaisten liiketyyppien sijoittaminen keskusta-alueiden ulkopuolelleei suurilla markkina-alueilla vaikuta merkittävästi keskustakauppaan.

Palvelut suunnataan alueille lähes nykyisen tilanteen mukaisesti. Keskustat ovat tyypillisestienemmän palvelutilan tarjoajia, mutta muille alueille soveltuvat hyvin mm. suuret kunto- jaliikuntasalit sekä lasten leikki- ja seikkailupalvelut. Lisäksi alueille voi hyvin sijoittua esim.lounasravintoloita ja pienimuotoisesti muita palveluja kauppojen yhteyteen.

Liiketilan lisätarpeen suuntaaminen

Liiketilatarve NykytilaKeskusta-tyyppiset

alueetMuut alueet

Keskusta-tyyppiset

alueetMuut alueet

Päivittäistavarakauppa 90 % 10 % 74 % 26 %Tiva ja autokauppa 5 % 95 % 20 % 80 %Muu erikoiskauppa 80 % 20 % 58 % 42 %Palvelut 75 % 25 % 79 % 21 %Kaikki liiketilat asukkaat 48 % 52 %Kaikki liiketilat matkailijat 73 % 27 %Keskustatyyppiset alueet: Maakuntakaavan keskustat, muut kuntien

alakeskustat, lähiöt, kylätMuut alueet: KM-alueet, tiva-alueet, liikenneasema-alueet

muut kaupan alueet, jotka eivät oleasuinalueiden keskuksia

55 % 45 %


14.1.2013

Edellä esitellyllä suuntaamisjaolla keskustoihin suuntautuu seudun asukkaiden liiketilatar-peesta noin 100.000 k-m2 ja muille alueille 110.000 k-m2. Muille alueille suuntautuu ker-rosalaa hieman enemmän, mutta toiminnot näillä alueilla ovat myös tehottomia, eli myyntiäpinta-alaa kohden on vähemmän kuin keskustoissa.

Venäläisten rahankäyttö painottuu keskustahakuiseen kauppaan eli muotikauppaan,sisustuskauppaan ja päivittäistavarakauppaan. Näin ollen venäläisten rahankäytön kasvunpohjalta laskettu tarve painottuu laskennallisesti keskusta-alueille. Matkailijoiden pohjaltalasketusta liiketilan lisätarpeesta keskusta-alueille suuntautuu noin 135.000 k-m2, muillealueille 50.000 k-m2.

Vähittäiskaupan lisätilantarve Kymenlaaksossa 2025

Kymen-laakso

Keskusta-tyyppiset alueet Muut alueet

Asukkaat 206 400 98 800 107 700Loma-asukkaat 2 400 1 700 700Venäläiset 55 700 41 400 14 300Yhteensä 264 500 141 900 122 700Venäläiset + 129 200 93 000 36 200Yhteensä + 393 700 234 900 158 900Lähde: Santasalo Ky

Kotkan-Haminan seutuk-m2 Kotkan-

Haminan seutu


Asukkaat 98 100 46 900 51 200Loma-asukkaat 800 600 200Venäläiset 43 700 32 100 11 600Yhteensä 142 600 79 600 63 000Venäläiset + 103 400 74 400 29 000Yhteensä + 246 000 154 000 92 000

Kouvolan seutuk-m2

Kouvolan seutu


Asukkaat 108 300 51 900 56 500Loma-asukkaat 1 600 1 100 500Venäläiset 12 000 9 300 2 700Yhteensä 121 900 62 300 59 700Venäläiset + 25 800 18 600 7 200Yhteensä + 147 700 80 900 66 900


14.1.2013

5 KAUPAN PALVELUVERKON KEHITYSNÄKYMÄT

Kymenlaakson kaupan palveluverkon kehitysnäkymiä tarkastellaan tässä nykyisen seudulli-sen palveluverkon, kaupan hankkeiden sekä kaupan ohjausryhmän työpajan tulostenpohjalta. Kaupan kehitysnäkymiin ja kaupan mitoitukseen vaikuttavat asukkaiden ja matkaili-joiden ostovoiman kehityksen pohjalta laskettu liiketilan lisätarve. Luvussa keskitytäänseudulliseen kaupan palveluverkkoon, jota maakuntakaava ohjaa.

Kaupan palveluverkon kehittämistä ohjaa maankäyttö- ja rakennuslaki. Vähittäiskaupansuuryksiköiden ensisijaisena sijaintipaikkana on keskusta, ellei muu sijainti kaupan laatuhuomioon ottaen ole perusteltu. Lisäksi maakunta- ja yleiskaavoissa tulee soveltaa vähittäis-kauppaa koskevia erityisiä sisältövaatimuksia, jotka ovat:

• Suunniteltu maankäyttö ei saa haitata merkittävästi keskusta-alueiden kaupallisiapalveluja ja kehittämistä.

• Palvelut saavutettavissa mahdollisuuksien mukaan joukko- ja kevytliikenteellä.• Edistetään sellaisen palveluverkon muodostumista, jossa asiointimatkat ovat kohtuulli-

sia ja liikenteen haitat mahdollisimman vähäisiä.

5.1 Seudullisesti merkittävät vähittäiskaupan suuryksiköt

Maakuntakaavassa tulee esittää seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön koon alaraja.Määrittelemällä seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön koon alaraja voidaanmaakuntakaavassa keskittyä aidosti seudullisten vähittäiskaupan suuryksikköjen sijainninoh-jaukseen. Muut keskustatoimintojen alueet ja vähittäiskaupan suuryksiköiden alueet ovatpaikallisia ja niiden sijaintia ja mitoitusta ohjataan kuntakaavoilla.

Suuryksikön seudullista merkitystä arvioidaan tapauskohtaisesti sen vaikutusten perusteella:miten yksikkö vaikuttaa alueen muissa kunnissa ja keskuksissa sijaitsevien vähittäiskaupanmyymälöiden myyntiin ja miten paljon sen ennakoidaan saavan asiakkaita oman sijaintikun-tansa ulkopuolelta tai muista keskushierarkialtaan samantasoisista tai ylemmän tasoisistakeskuksista. Seudullisuuden täsmällistä rajaa on maakuntakaavassa hankala määritellä,koska samankin taajaman eri kohdissa seudullinen merkittävyyden raja voi vaihdella mm.kaupan konseptin mukaan ja riippuen lähettyvillä olevasta väestöstä, tieyhteyksistä taikunnan rajasta. Tässä luvussa esitetty raja on siten suuntaa antava ja se voi olla yksittäisensuuryksikön kohdalla esitettyä alhaisempi tai korkeampi. Suunnittelumääräyksiin voidaanlaittaa lause “jollei selvitysten perustella muutoin osoiteta”. Yksityiskohtaisemmassa suunnit-telussa tulee siten vaikutusten arviointien pohjalta tarkastella, onko kyseessä seudullisestivai paikallisesti merkittävä vähittäiskaupan suuryksikkö.

Seudullisuuden käsitettä voidaan pohtia kahdesta näkökulmasta. Näitä ovat, löytyykömyymälän myynnille riittävästi lähiasukkaita ja kuinka laajalta alueelta myymälässä asioidaaneli ovatko myymälät niin vetovoimaisia, että ne vetävät asiakkaita lähialuetta laajemmaltaalueelta. Usein suurmyymälän laskennalliseen myyntiin löytyy lähiasukkaita jo kohtalaisenläheltä, mutta usein suurmyymälä on niin vetovoimainen, että siellä asioidaan kauempaakin.Vetovoimaisuuteen vaikuttaa liikkeen sijainti sekä myös keskuksen muu tarjonta sekä myösmuiden lähikeskusten tarjonta.

Kaikki vähittäiskaupan suuryksiköt Kymenlaaksossa eivät ole seudullisesti merkittäviä.Paikallisten yksiköiden asiakaskunta tulee pääosin omasta kunnasta tai omalta lähialueelta.Seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön vaikutusalue ulottuu useamman kunnan tai kunnanosan alueelle.


14.1.2013

Seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden rajoja on arvioitu nykyisten vähittäiskaupansuuryksiköiden sekä lähialueen väestön ja ostovoiman pohjalta. Pinta-alatarkastelu perustuukartoitukseen ja myymälöiden todelliset kerrosalat voivat olla hieman erisuuruisia. Tarkkuus-taso on kuitenkin maakuntakaavatasolla riittävä. Vähittäiskaupan seudullisuuden raja onsuurempi isoissa kaupungeissa kuin pienissä kunnissa. Seudullisuus vaihtelee lisäksitoimialoittain jonkin verran. Tilaa vaativassa kaupassa yksiköt voivat olla pienempiä kuinpäivittäistavarakaupassa tai tavaratalokaupassa, vaikka niiden vaikutusalue olisi sama.

Vähittäiskaupan suuryksikkökoon ylittäviä (seudullisia ja paikallisia) yksittäisiä myymälöitä onKymenlaaksossa eri tyyppisiä. Suurmyymälät maakunnassa ovat puhtaita päivittäistavara-kauppoja (supermarketit), laajan tavaravalikoiman myymälöitä (hypermarketit ja muut laajantavaravalikoiman myymälät) tai tilaa vaativan kaupan myymälöitä. Erikoiskaupan suuryksikötovat Kymenlaaksossa pääosin laajan tavaravalikoiman myymälöitä, yksittäisen erikois-kaupan toimialan suuryksiköitä ei maakunnassa juurikaan ole. Kauppakeskuksia tai myymä-läkeskittymiä ei tässä ole tarkasteltu.

Kymenlaaksossa on päivittäistavarakaupan suurmyymälöitä (kerrosala noin 2000 tai yli)Kouvolassa, Kuusankoskella, Inkeroisissa, Myllykoskella, Iitissä, Kotkassa, Karhulassa jaHaminassa. Nämä ovat kooltaan noin 2000-3000 kerrosneliömetriä ja palvelevat pääosinoman alueen asukkaita ja näin ollen ovat vaikutuksiltaan pääosin paikallisia. Kussakinkunnassa/kunnan osassa on riittävästi lähiasukkaita näiden laskennalliseen myyntiin. Tokiesimerkiksi Haminan vaikutusalueen pienemmissä kunnissa päivittäistavarakaupan tarjontaon selvästi suppeampaa kuin Haminassa, joten Miehikkälästä ja Virolahdelta asioidaanjonkin verran myös Haminassa päivittäistavarakauppaostoksilla, mutta pääosa supermarket-tien asiakkaista on paikallisia.

Hypermarketteja Kymenlaaksossa on vain suurissa keskuksissa ja ne vetävät asiakkaitalähialuetta kauempaa. Hypermarketit (pl Euromarket) ovat Kymenlaaksossa kooltaan noin10.000-20.000 kerrosneliömetriä, ja näiden päivittäistavarakaupan pinta-ala noin 3500-5000m2. Laskennallisesti suurten kaupunkien asukkaiden ostovoima riittäisi hyvinkin näillemyymälöille. Näitä voidaan kuitenkin pitää seudullisesti merkittävinä koko Kymenlaaksossa,koska niiden vaikutusalue on paikallista laajempi eli seudullinen.

Hypermarketin kaltaisia muita laajan tavaravalikoiman myymälöitä on myös jonkin verranmaakunnassa. Näiden tarjonta painottuu useimmiten erikoiskauppaan ja osin myös tilaavaativaan kauppaan. Päivittäistavarakaupan tarjonta näissä on usein pientä. Tällaisiamyymälöitä ovat Kymenlaaksossa Rajamarket, Säästötalo Robinhood ja Hong Kong. NäistäRajamarketin asiakaskunta koostuu pääosin venäläisistä matkailijoista ja myymälän vaikutuson näin ollen matkailullinen ei niinkään seudullinen. Rajamarketit ovat kooltaan 2000-2500kerrosneliömetriä.

Robinhood ja Hong Kong -myymälöitä on Kouvolassa, Kouvolan Kauppakeskusalueella,Kuusankoskella, Inkeroisissa, Kotkassa, Karhulassa ja Haminassa. Myymälät ovat pääosinsijoittuneet keskusta-alueen ulkopuolelle. Kooltaan myymälät ovat noin 2500-5000 kerrosne-liömetriä Kouvolan Robinhood-myymälää lukuun ottamatta. Pääosin nämä myymälät vetävätpaikallisia asukkaita. Myymäläverkko on sen verran tiheä ja myymälät sijoittuneet palveluver-kon kannalta sellaisiin paikkoihin, jonne ei ole vetoa omaa kuntaa/aluetta kauempaa. Niidenlaskennalliseen myyntiin riittää hyvin lähialueiden asukkaiden ostovoima. SuurimmissaKymenlaakson kaupungeissa ja keskuksissa erikoiskaupan ja laajan tavaravalikoimanseudullisesti merkittävän suurmyymälän alarajana voidaan pitää noin 5000 kerrosneliömetriä,kuitenkin niin että Kotkassa ja Kouvolassa raja on 7000 k-m2. Tämän suuruisille myymälöilleriittää laskennallisesti ostovoimaa lähialueelta. Kotka tarkoittaa tarkastelussa koko Kotkan


14.1.2013

taajama-aluetta eli Kotkansaarta ja Karhulaa ja Kouvola vastaavasti vanhan kuntajaonmukaisen Kouvolan ja Kuusankosken muodostamaa taajama-aluetta.

Tilaa vaativan kaupan suurmyymälät ovat yleensä pienempiä kuin laajan tavaravalikoimanmyymälät. Tilaa vaativan kaupan verkko on harvempi kuin muussa erikoiskaupassa, samoinasiointitiheys on harvempi. Asiakaskunta tulee usein laajalta alueelta, koska pienissäkunnissa/keskuksissa ei tarjontaa ole.

Tilaa vaativan kaupan suurmyymälöitä on Kymenlaaksossa rauta- puutarha-, huonekalu- jaautokaupassa. Tilaa vaativan kaupan suurmyymälät Kymenlaaksossa ovat kooltaan noin2000-6500 kerrosneliömetriä. Suurimpia myymälöitä (5000-6500 k-m2) löytyy rautakaupassaja autokaupassa. Tilaa vaativan kaupan myymälät ovat pääosin keskittyneet suurille kaupanalueille, jotka maakuntakaavassa on jo merkitty km-alueiksi. Lisäksi tiva-kaupan suurmyymä-löitä on mm. Jylpyssä, Keltakalliossa, Karhulan reuna-alueilla, Haminan reuna-alueilla sekäVirolahden Vaahterikossa.

Tilaa vaativan kaupan yksittäisen myymälän seudullisuuden alarajana voidaan pitää 2000kerrosneliömetriä. Kuten jo todettiin ne sijoittuvat yleensä sellaisille kaupan alueille, joissaasioidaan koko seudulta. Näin ollen tällaiselle alueelle sijoittuvan tiva-myymälän asiakaskun-ta on usein myös seudullista. Myymälöittäin voi asiakaskunnan seudullisuus vaihdellasuurestikin, mutta rajana voidaan kuitenkin pitää 2000 kerrosneliömetriä, ellei paikallisuuttavoida osoittaa. Kotkassa (sis. Karhula) ja vanhan kuntarajan mukaisessa Kouvolan taaja-massa (sis. Kuusankoski) alarajana voidaan pitää 3000 kerrosneliömetriä, koska laskennalli-sesti lähiasukkaita löytyy riittävä määrä useallekin tämän kokoiselle tilaa vaativalla myymäläl-le.

Seudullisesti merkittävien vähittäiskaupan suuryksiköiden alarajaa on täydennetty tutkimalla,kuinka paljon asukkaita kaksi suurmyymälää tarvitsee toimiakseen keskimääräisellä myynti-tehokkuudella. Lähtökohdaksi on otettu kaksi myymälää, koska on päädytty siihen, ettei

Seudullisen yksikön alaraja, ellei selvityksin toisin osoitetaPäivittäistavarakaupassa

K-m2

Kotka, Kouvola, Hamina, Inkeroinen, Myllykoski 3 000

Muu Kymenlaakso 2 000

Erikoiskaupassa ja laajantavaravalikoiman kaupassa

K-m2

Kotka, Kouvola 7 000Hamina, Inkeroinen, Myllykoski 5 000Muu Kymenlaakso 2 000

Tilaa vaativassa kaupassa

K-m2

Kotka, Kouvola 3 000Muu Kymenlaakso 2 000Kotka: Kotkan ja Karhulan taajama-alueKouvola: Kouvolan ja Kuusankosken taajama-alue


14.1.2013

yksittäinen myymälä voi hallita koko markkinoita. Tarkastelu on tehty päivittäistavarakaupas-sa, erikoiskaupassa (laajan tavaravalikoiman kaupassa) ja tilaa vaativassa kaupassa jaautokaupassa. Myyntitehokkuutena käytetään toimialan keskimääräistä myyntitehokkuuttaja ostovoimaan on laskettu mukaan toimialan ostovoima. Oletuksena erikoiskaupan laskel-massa on, että laajan tavaravalikoiman myymälöiden myynti muodostuu lähes koko erikois-kaupan toimialavalikoimasta. Laskelma on tehty vuoden 2011 ostovoiman tasolla. Ostovoimakasvaa tulevaisuudessa, joten tavoitemyynnin aikaansaamiseen (olettaen että myyntitehok-kuus pysyy samana) tarvitaan pienempi määrä asukkaita.

Päivittäistavarakaupan laskelmassa myyntitehokkuuden on arvioitu olevan suuremmissasuuryksiköissä korkeampi kuin pienemmissä. Tästä on viitteitä, kun tarkastellaan myymäläre-kisterin myynti/pinta-alatietoja. Muiden toimialojen laskemissa myyntitehokkuus ei muutusuuryksikön koon kasvaessa, koska tietoa myyntitehokkuuden vaihtelusta erikokoisillaerikoiskaupan yksiöillä ei ole saatavilla.

Kahden 2000 neliömetrin suuruisen myymälän laskennalliseen myyntiin tarvitaan noin 7000asukasta. Näin ollen pienemmissä kunnissa/keskuksissa alaraja ei voi olla tätä suurempi.Kahden kerrosalaltaan 3000 suuruisen myymälän myyntiin tarvitaan noin 11.000 asukkaanostovoimaa. Tämän verran asukkaita löytyy Kotkan ja Kouvolan taajamien lähialueelta. Näinollen tätä voidaan hyvin pitää seudullisen päivittäistavarakaupan suuryksikön alarajana.

Erikoiskaupan myymälässä kahden kerrosalaltaan 5000 suuruisen myymälän laskennalli-seen myyntiin tarvitaan asukkaita noin 12.000 km2. Suurimmissa keskuksissa asukkaitalöytyy suurin piirtein tämän verran ja Kouvolassa ja Kotkassa hyvinkin myös kahdelle 7000kerrosneliömetrin suuruiselle myymälälle.

Päittäistavarakauppa Laskennallinen myynti milj € Kahden myymälän vaatima asukaspohja2 suurmyymälääk-m2 2011 k-m2 2011

2 * 2000 22 2 * 2000 7 0002 * 3000 36 2 * 3000 11 2002 * 4000 72 2 * 4000 22 3002 * 5000 100 2 * 5000 31 000

Erikoiskauppa (laajantavaravalikoiman kauppa)Laskennallinen myynti milj € Kahden myymälän vaatima asukaspohja2 suurmyymälääk-m2 2011 k-m2 2010

2 * 2000 12 2 * 2000 4 8002 * 3000 18 2 * 3000 7 2002 * 4000 24 2 * 4000 9 6002 * 5000 30 2 * 5000 12 0002 * 6000 36 2 * 6000 14 3002 * 7000 42 2 * 7000 16 7002 * 8000 48 2 * 8000 19 100


14.1.2013

Tilaa vaativassa kaupassa riittää Kouvolassa ja Kotkassa laskennallisesti hyvin ostovoimaa3000 kerrosneliömetrin suuruiselle myymälälle. Autokaupassa saman suuruinen myymälävaatii jo suuremman väestöohjan, mutta Kotkassa ja Kouvolassa riittää tähänkin ostovoimaa.Pienemmissä kunnissa alarajana pidetään 2000 kerrosneliömetriä, koska tämän suuruinenmyymälä on jo todennäköisesti niin vetovoimainen, että se kerää ostovoimaa jo lähimmänseuraavan keskuksen vaikutusalueelta, vaikkakin laskennallisesti oma ostovoima voimyymälälle riittääkin.

Seudullisuuden tarkastelu edellä koskee yksittäisiä myymälöitä. Oman tarkastelunsa vaativatvähittäiskaupan myymäläkeskittymät. Vähittäiskaupan myymäläkeskittymä on useastaerillisestä ja toisistaan kävelyetäisyydellä olevasta myymälästä muodostuva kaupallinenkeskus tai alue, jossa yksittäisten myymälöiden koko ei ylitä 2000 kerrosalaneliömetriä.Vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevia erityisiä säännöksiä sovelletaan sellaiseen myymälä-keskittymään, joka on vaikutuksiltaan verrattavissa vähittäiskaupan suuryksikköön.

Myymäläkeskittymän seudullisuuden raja on yleensä suurempi kuin yksittäisen myymälän.Yksittäisiä pieniä myymälöitä voi rakentua kauppa-alueelle enemmän kuin edellä mainitutrajat osoittavat yhdelle suurmyymälälle, ilman että alueesta vielä muodostuu seudullinenkeskittymä. Edellä tehty laskelma olettaa, että alueella voi toimia ainakin kaksi suurtamyymälää niin, että myymälöiden myynti pohjautuu paikalliseen ostovoimaan. Näin ollenmyymäläkeskittymän raja voi olla kaksinkertainen edellä laskettuihin yksittäisiä myymälöitäkoskeviin rajoihin. Esimerkiksi Kotkan ja Kouvolan taajama-alueella 6000 kerrosneliömetrinsuuruinen tilaa vaativan kaupan myymäläkeskittymä, on vielä vaikutuksiltaan paikallinen.Alueella riittää tämän suuruiselle keskittymälle hyvinkin paikallista ostovoimaa. Luku on vieläsuurempi, mikäli alue on tilaa vaativaa kauppaa ilman autokauppaa.

Tilaa vaativa erikoiskauppaLaskennallinen myynti milj € Kahden myymälän vaatima asukaspohja2 suurmyymälääk-m2 2011 k-m2 2010

2 * 2000 8 2 * 2000 5 6002 * 3000 13 2 * 3000 8 4002 * 4000 17 2 * 4000 11 2002 * 5000 21 2 * 5000 13 900

AutokauppaLaskennallinen myynti milj € Kahden myymälän vaatima asukaspohja2 suurmyymälääk-m2 2011 k-m2 2010

2 * 2000 27 2 * 2000 17 8002 * 3000 40 2 * 3000 26 7002 * 4000 54 2 * 4000 35 6002 * 5000 67 2 * 5000 44 500


14.1.2013

5.2 Kaupan hankkeita ja suunnitelmia Kymenlaaksossa

Koska ostovoima ja varsinkin matkailijoiden määrä Kymenlaaksossa on kasvussa, on uusillekaupan palveluille maakunnassa kysyntää. Lisää liiketilaa suunnitellaan ja rakennetaan sekäuusille tulijoille että nykyisten toimijoiden laajennuksille. Seuraavassa taulussa on yhteenvetouusista kaupan hankkeista ja suunnitelmista maakunnassa.

Hankkeet ovat hyvin eri valmiusasteella. Osa on vasta suunnitteluasteella, eikä niissä olevielä kaavallisia mahdollisuuksia. Osassa on kaavalliset mahdollisuudet, muttei tarpeeksisuurta kysyntää kaupan puolelta alueen toteuttamiselle. Osassa on jo varsinainen hankemenossa, ja tulevat uudet yrittäjät tiedossa, ja osa on jo rakenteilla. Tauluun merkittyjenhankkeiden ohella on kuntiin tehty muitakin kyselyjä kauppapaikkojen kehittämisestä. Kaikkikyselyt eivät kuitenkaan ole vielä konkretisoituneet hankkeiksi tai suunnitelmiksi, ja näin ollentiedossa olevat kaupan hankkeet muuttuvat ja kehittyvät jatkuvasti.

Kaupan hankkeita ja suunnitelmia Kymenlaaksossa

Uusi kaupan kerrosalaHamina Summan risteysalue pohjoispuoli 145 000 Ikea, Ikano, tivaa

Summan risteysalue eteläpuoli 67 000 Outlet, tiva-kauppaa, liikenneasemapalveluitaTorihallin liikekeskus 3 000

Kotka Jumalniemi 26 000 Masku ja A.Ahlström, ei tietoa sisällöstäJumalniemi 45 000 kaupunki/YIT -kehittäjänäJumalniemi 3 000 Citymarketin laajennusJumalniemi 2 500 LiikenneasemaE18-Kyminlinnantien väli 8 000 Rakentamatonta liiketilaaJylppy 5 000 Starkin uudisrakennus KorelassaKeltakallio 2 400 Scan-auton uusi liike- ja korjaamotila RistinkalliossaKeltakallio 6 000 Kaarniemen liikerakennusKarhula 14 600 Kanjonin kattaminenKarhula 4 000 Lidlin tontin toteuttamaton rakennusoikeusHovinsaari 650 2 päivittäistavarakauppaa

Pyhtää Ahvenkosken eritasoliittymä 4 000 Liikekeskus, matkailupalveluitaSiltakylän eritasoliittymä 25 000 Tilaa vaativaa kauppaa, liikenneasema

Virolahti Vaalimaa 1 000 AutokauppaaVaalimaa 4 000 Kalakauppa ja -ravintolaVaalimaa 17 000 mm. kalakauppaaVaalimaa 15 000 KT-tonttiVaalimaa 15 000 KT-tonttiVaalimaa 40 500 Kauppakeskus

Kouvola Tervaskangas 12 000 Tilaa vaativaa kauppaaTornionmäki 2 000 Laajan tavaravalikoiman kauppaa Kotkankallio 500 K-marketin laajennus Matkakeskus 10 000 KauppakeskusKotkan-Haminan seutu 453 650Kouvolan seutu 24 500Kymenlaakso 478 150

Lähde: Kunnat


14.1.2013

Kaupan hankkeet ja suunnitelmat painottuvat maakunnassa merkittävissä määrin Kotkan-Haminan seudulla. Kotkan-Haminan seudulla on odotettavissa venäläisten matkailijoidensuurta kasvua, lisäksi 2000-luvulla uutta liikerakentamista on ollut vähäisesti verrattunaKouvolan seutuun tai lähimaakuntiin. Kouvolassa on vastikään avattu uusi merkittävänkokoinen Kauppakeskus Veturi, joka muuttaa palvelurakennetta seudulla ja joka hiemanhillitsee uusia kaupan hankkeita alueella. Usein kaupan hankkeet rakentuvat sykähdyksittäin,ja uuden kauppapaikan valmistuttua liiketilatarve alueella on tyydytetty vähäksi aikaa.Ostovoiman kasvaessa kysyntää uudelle liiketilalle syntyy kuitenkin jälleen uudelleen. Myöskilpailijat ovat usein tällaisessa markkinatilanteessa valppaina kehittämään toimintaansa.

5.3 Ohjausryhmän työpajan näkemyksiä palveluverkon kehittämisestä

Elokuussa 2012 järjestettiin kaupan selvityksen ohjausryhmälle työpaja, jossa käsiteltiinkaupan palveluverkon kehittämistä sekä Kouvolan seudulla että Kotkan-Haminan seudulla.Työpajassa pohdittiin mm. mitkä keskustat ja kaupan alueet ovat ensisijaisia kehittämisaluei-ta, tarvitaanko Kymenlaaksossa uusia vähittäiskaupan suuryksikköalueita, mitä keskittymiäkehitetään erityisesti venäläisiä matkailijoita varten ja voidaanko keskustakauppaa sijoittaavähittäiskaupan suuryksikköalueille.

Yleisesti työpajassa todettiin, että trendin pohjalta laskettu liiketilan lisätarve Kymenlaaksos-sa ei ole riittävä. Venäläisiä matkailijoita uskotaan saapuvan Kymenlaaksoon Tak Oy:nlaskemaa trendiennustetta enemmän. Tähän vaikuttavat mm. parantuvat liikenneyhteydetPietarista Kymenlaaksoon, Vaalimaan raja-aseman kehittyminen sekä parantuva kaupantarjonta maakunnassa. Kun tarjonta lisääntyy myös matkailu lisääntyy. Lisäpotentiaaliaarvioidaan venäläisistä matkailijoita saatavan noin 180.000-200.000 k-m2 tai jopa tätäkinenemmän (puolet Etelä-Karjalan kasvusta). Maakuntakaavan mitoituksessa tulee ollajoustovaraa/ylimitoitusta laskennalliseen tarpeeseen nähden. Näin vältytään siltä, etteiyhdelle toimijalle tule monopoliasemaa. Väljyyttä mitoitukseen tulee myös kaupan konsep-teista, jotka vaativat yhä enemmän tilaa.

Kouvolan seudulla kauppa on enemmän keskittynyt kuin Kotkan-Haminan seudulla. Pää-asialliset kehittämisalueet Kouvolan seudulla ovat ohjausryhmän työpajan mukaan Kouvolankeskusta ja kauppakeskusalue. Näissä on jo ihmisiä ja luontevia ihmisvirtoja.

Kouvolan keskustaa tulee kehittää, mutta sillä on rajalliset kehittymismahdollisuudet.Tulevaisuudessa keskustaan liittyy kaupan ohella muitakin palveluita, mm. hyvinvointipalve-luita. Kauppakeskusalueelle tulee voida sijoittaa myös erikoiskauppaa, koska kaikkea eivoida sijoittaa keskustaan. Kauppakeskusalue on kaupunkirakenteen sisällä, joukkoliiken-teen risteyskohdassa ja asumisen painopisteessä. Saavutettavuus on asukkaiden kannaltatärkeää.

Kokonaisuudessaan Kouvolan seudun uuden liiketilan mitoituksen nähdään olevan noin150.000 k-m2. Kouvolassa on riittävä väestön pohja uusille kaupallisille hankkeille. Lähtökoh-ta kaupan rakentamiselle tuleekin olla paikallinen, mutta venäläiset tuovat lisäarvoa.

Muita tärkeitä kehittämisalueita Kouvolan seudulla ovat Kuusankoski, Inkeroinen ja Kausala.Näiden mitoituksen pohjana on paikallinen väestöpohja. Uusia vähittäiskaupan suuryksikkö-merkintöjä ei alueella tarvita. Muiden keskustojen ulkopuolelle sijoittuvien kaupan suuryksi-köiden koetaan olevan paikallisia, eivätkä ne näin ollen tarvitse maakuntakaavan vähittäis-kaupan suuryksikkömerkintää.

Kotkan-Haminan seudulla merkittäviä kaupallisia keskittymiä on enemmän kuin Kouvolanseudulla. Pääasialliset kehittämisalueet ohjausryhmän mukaan ovat Kotkansaari, Karhula,


14.1.2013

Jumalniemi ja Hamina. Lisäksi seudulla nähdään olevan tarvetta kahdelle uudelle suuryksik-kömerkinnälle Vaalimaalle, Summaan ja mahdollisesti Siltakylään pienempi.

Alueen keskuksilla tulee olla erilaiset roolit. Keskustakauppaa voidaan sijoittaa myösmuualle, koska keskustat ovat riittävän vetovoimaisia. Keskustojen elinvoimaisuudesta onkuitenkin huolehdittava ja KM-alueilla kauppojen konseptien tulee olla sellaisia etteivät nevaikutta keskustojen elinvoimaisuuteen.

Kotkasaari on alueen seutukeskus, jossa on kaupan ohella myös matkailua ja palveluita.Kauppaa tulee sallia alueelle riittävä määrä, jotta Jumalniemen kasvu ei vaikuta keskustaan.Karhulan merkitys solmukohdassa tulee kasvamaan. Karhula ja Jumalniemi yhdistyvä ja aluetulee olemaan seudullinen monipuolinen kaupan keskus, joka palvelee sekä paikallisia ettämatkailijoita. Kotkassa on ohjausryhmän mukaan tarvetta C-alueiden tarkistukseen.

Sutelan asema palveluverkossa tulee olemaan paikallinen hypermarket- ja päivittäistavara-kaupan keskittymä. Kasvu alueelle suunnataan jonkin verran. Siltakylän rooli on Pyhtää-painotteinen, mutta palvelee myös matkailijoita ja ohikulkevia.

Vaalimaa on matkailijoita palveleva kaupan keskus. Alueelle tulee sijoittaa matkailua sekä“ramppaajia” palvelevaa kauppaa, mutta ei sellaista, joka vetää paikallisia asukkaita muulta.Vaalimaa ottaa vuotoa Etelä-Karjalasta.


14.1.2013

5.4 Vähittäiskaupan sijoittumisen kannalta potentiaaliset alueet

Palveluverkon kehittämisen pääpaino on nykyisen palveluverkon kehittämisessä. LisäksiKymenlaaksossa on vireillä suunnitelmia uusista kauppapaikoista, koska alueen ostovoimaon kasvussa kasvavien matkailijamäärien vaikutuksesta.

Kymenlaakson palveluverkko muodostuu useista eritasoisista keskuksista. Pääkeskuksiin eliKotkaan ja Kouvolaan on sijoittunut valtaosa maakunnan erikoiskaupasta. Nämä ovatedelleen ensisijaisia keskustakaupan kehitysalueita. Lisäksi nämä ovat potentiaalisimmatkeskustat, joissa keskustakauppa voi voimakkaimmin kasvaa.

Pääkeskusten ohella monipuolisia muita kuntakeskuksia ovat Kouvolan seudulla Kuusankos-ki, Inkeroinen, Myllykoski ja Kausala. Pääosin nämä keskukset ovat kuitenkin paikallistasonkeskuksia, eli niissä asioivat ovat pääosin paikallisia asukkaita. Kuusankoski kuuluu yhtenäi-seen taajama-alueeseen Kouvolan keskustan kanssa. Näiden keskusten kehityksen paino-pisteenä ovat paikalliset asukkaat ja heille tuotettavat paikallispalvelut. Merkittävä määräostovoimaa suuntautuu Kouvolaan, mikä merkitsee sitä että myös kehityksen painopistealueella on Kouvolassa. Haasteena on saada muihin keskuksiin uutta erikoiskaupan tarjon-taa.

Kotkan-Haminan seudulla Hamina ja Karhula ovat Kotkan keskustan jälkeen seuraavaksimonipuolisimmat keskustat. Näistä Karhula profiloituu enemmän paikalliskeskuksena, kuntaas Hamina palvelee myös Virolahden ja Miehikkälän asukkaita. Haminassa myös matkaili-joilla on merkitystä. Molemmat keskukset ovat matkailijavirtoja ajatellen hyvillä paikoilla. Näinollen molemmissa keskuksissa on kehityspotentiaalia paikallisten asukkaiden ohella myösmatkailullisista lähtökohdista.

Maakunnan muut kunta- ja alakeskukset ovat sen verran pieniä ja niiden oma väestö senverran vähäistä, että kehityspotentiaali kaupan suhteen ei ole merkittävää ainakaan seudulli-sesti katsoen. Paikallisille kehityshankkeille olisi kysyntää, koska ostovoimaa virtaa nykyäänmerkittävästi muualle. Haasteena on kuitenkin saada keskustoihin uusia toimijoita. Virolah-della matkailu tuo lisäpotentiaalia, mutta sekin suuntautuu keskustaa enemmän Vaalimaalle.

Keskusten ohella paikallispalveluita ja lähipalveluita voidaan hyvin sijoittaa myös suurtenkeskustojen taajama-alueille, mikäli näiden läheisyydessä asuu riittävästi asukkaita. Päivit-täistavarakaupan lähtökohdista tiivis ydinkeskusta ei aina ole optimaalisin sijaintipaikka.Lisäksi on hyvä että päivittäistavarakaupan verkko on mahdollisimman tiheä, eikä keskittynytvain ydinkeskustaan.

Keskustojen ohella merkittävimmät kauppapaikat ovat Kymenlaaksossa maakuntakaavanvähittäiskaupan suuryksikköalueet eli Kouvolan kauppakeskusalue, Jumalniemi ja Sutela.Näiden ohella maakunnassa on myös muita merkittäviä kauppapaikkoja ja suunnitelmiauusista kauppapaikoista.

Kouvolan seudulla kauppa on hyvin voimakkaasti keskittynyt Kouvolaan. Kauppakeskusalueon ainoa merkittävä keskustan ulkopuolinen kauppa-alue seudulla. Tämä on myös potentiaa-lisin keskustojen ulkopuolinen kaupan kehitysalue. Alue sijaitsee Kouvolan kaupunginväestönpainopisteessä ja on hyvin saavutettavissa koko Kouvolan seudulta.

Kouvolan ohella vähittäiskaupan suuryksiköitä on sijoittunut Kuusankosken Länsikeskukseenja Inkeroisten taajama-alueelle. Länsikeskus on osa Kuusankosken keskustaajamaa, vaikkasijaitseekin hieman irrallaan ydinkeskustasta. Aluetta tulisi kehittää osana Kuusankoskenkeskustaa ja painopisteenä kehityksessä ovat paikalliset asukkaat. Inkeroisten taajama-alue


14.1.2013

ei vielä nykyään muodosta varsinaista kaupan keskittymää. Alueen kehittämisen tulee lähteäpaikallisista asukkaista.

Kotkan-Haminan seudulla keskustan ulkopuolisista kauppapaikoista monipuolisin onJumalniemi. Sinne on keskittynyt sekä keskustakauppaa että tilaa vaativaa kauppaa. Tämäon potentiaalisin keskustan ulkopuolinen kaupan kehitysalue kaupungissa. Sutelassa on tällähetkellä lähinnä hypermarket-kauppaa ja tätä täydentäviä palveluita. Alueen kehityspotenti-aali on merkittävästi alhaisempi kuin Jumalniemin.

Kotkan-Haminan seudulla on nykyisten vähittäiskaupan suuryksikköalueiden lisäksi alueita,joissa on kohtalaisen paljon kauppaa. Näitä ovat Jylpyn ja Keltakallion alueet Kotkassa.Alueiden tarjonta painottuu tilaa vaativaan kauppaan ja sellaisina alueita tulee myös kehittää.Jylpyssä ei tällä hetkellä ole seudullisen suuryksikön alarajan ylittävää kauppaa ja kauppa onalueelle sijoittunut kohtalaisen hajanaisesti.

Kaupan tarjontaa on keskittynyt Karhulan ja Haminan reunoille. Seudullisen kehityksenpainopiste on kuitenkin pikemmin Haminan ja Karhulan keskustoissa sekä edellä mainituillamuilla kaupan alueilla Kotkassa ja Haminaan suunnitellulla uudella kaupan alueella Sum-massa.

Kasvava matkailu luo kysyntää uusille kauppapaikoille erityisesti rajan läheisyydessä.Vaalimaalla on jo tällä hetkellä matkailijoita palvelevaa kauppaa ja kysyntää alueen kehittä-miselle on paljon. Kehityksen painopiste tulee olla matkailijoita palvelevassa kaupassa, silläpaikallisten asukkaiden määrä alueella on alhainen.

Täysin uusi kauppapaikka on suunnitteilla Haminan Summaan. Alueella on kysyntää myöspaikallisista lähtökohdista oman kaupungin asukkaiden ostovoimasta sekä siitä lähtökohdas-ta, että alueelta suuntautuu tällä hetkellä ostovoimaa Kotkaan. Matkailu tuo alueelle merkittä-vää lisäpotentiaalia. Aluetta tulee kehittää keskustan rinnalla niin, ettei se vaikuta haitallisestikeskustan kehittämiseen.

Pyhtään alueella on sekä Siltakylässä että Ahvenkosken eritasoliittymässä suunnitelmiauusiksi kaupan alueiksi. Alueen oma ostovoima on kohtalaisen pientä. Lisäksi Kotka on senverran lähellä, että alueelta suuntautuu ostovoimaa herkästi sinne. Alueelle kohdistuuhieman lisäpotentiaalia matkailusta, koska yhteys Vaalimaalta mm. Helsinkiin kulkeealueiden läpi. Todennäköisempää kuitenkin on että tämä potentiaali toteutuu monipuolisim-missa keskittymissä, joita maakunnassa on matkan varrella useita. Kaupan lähtökohdistaolisi hyvä, että alueelle sijoittuisi vain yksi keskittymä, eikä kahta pienempää ja näin ollenvetovoimaltaan vähäisempää keskittymää. Asukkaiden lähtökohdista Siltakylän alueenkehittäminen on luontevampaa, sillä se liittyy jo nyt olemassa olevaan keskustakauppaan.Ahvenkosken liittymäaluetta voidaan kehittää pikemmin muista matkailun lähtökohdista kuinkaupan lähtökohdista.

Venäläisten matkailijoiden potentiaali Kymenlaaksossa on suurta. Ja tarjontaa tulee alueellalisätä, jotta potentiaalista päästään hyötymään. Matkailijoiden lähtökohdista kauppapaikankiinnostavuus on riippuvainen saavutettavuudesta ja läheisyydestä sekä alueen tarjonnasta.Mitä lähempänä alue on ja mitä parempi tarjonta alueella on, sitä kiinnostavampi kauppa-paikka. Potentiaalisimpia kehittämiskohteita matkailijoiden kaupalle ovat maakunnassakeskustojen ohella Jumalniemi, jossa on jo nyt kauppaa, ja Vaalimaa, joka on lähimpänärajaa, sekä Summa, joka jää näiden kauppapaikkojen väliin. Kouvolan kauppakeskusalueenmonipuolinen tarjonta vetää myös jonkin verran matkailijoita, mutta lähtökohtana alueenkehittämiselle ovat kuitenkin paikalliset asukkaat. Matkailusta saadaan alueelle vain lisäpo-tentiaalia.


14.1.2013

5.5 Keskustojen mitoitus Kymenlaaksossa

Keskustojen ja vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus Kymenlaaksossa pohjautuu lasken-nalliseen liiketilan lisätarpeeseen, joka on laskettu ostovoiman kasvun ja venäläistenrahankäytön kasvun pohjalta. Laskelmaan on otettu mukaan venäläisistä laskennallinenlisäpotentiaali, jonka arvioidaan suuntautuvan Kymenlaaksoon Etelä-Karjalan ruuhkautumi-sen takia.

Selvityksessä on keskustatyyppisille alueille suunnattu liiketilan lisätarve osoitettu maakunta-kaavan keskustoihin ja muille aluille suunnattu liiketilan lisätarve osoitettu vähittäiskaupansuuryksikköalueille. Tässä keskustojen ja vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus vastaasuoraan laskennallista liiketilan lisätarvetta, se ei siten ole suoraan kaavoituksen mitoitus.

Keskustatyyppisten alueiden liiketilan lisätarve on suunnattu aluksi täysimääräisesti maakun-takaavan keskustatoimintojen alueille. Muille keskusta-alueille ei ole laskettu mitoitusta, sillätodennäköisesti maakuntakaavan keskustatoimintojen alueet ovat niitä keskustoja, joilla onsuurin kehityspotentiaali maakunnassa. Muissa keskustoissa vähittäiskaupan kasvu on niinpientä ja paikallista, ettei sitä ole tarvetta maakuntatasolla ottaa huomioon.

Kuntakeskusten laskennallisen mitoituksen lähtökohtana on keskustojen nykyinen liiketila-määrä sekä siihen lisättynä laskennallinen lisätarve. Nykyinen pinta-ala on esitetty liitetau-luissa ja -kartoissa. Nykyinen liiketilamäärä tarkoittaa nykyisen maakuntakaavan keskusta-alueen liiketiloja. Mikäli keskusta-alueita tulevassa maakuntakaavassa muutetaan, tämäpitää mitoituksessa ottaa huomioon.

Kunnissa, joissa on vain yksi maakuntakaavaan merkitty keskusta, on koko keskusta-aluei-den tarve suunnattu tähän keskustaan. Niissä kunnissa, joissa on useampia keskusta-alueita, on kunnan tarve ohjattu toteutumaan ensisijaisesti pääkeskuksessa, mutta tarvettaon suunnattu asukkaiden kasvutarpeiden mukaan myös muihinkin keskustoihin. Suurimpiinkeskuksiin on myös suunnattu tarvetta pienemmistä keskuksista, joita ei ole merkittymaakuntakaavaan ja joilla ei ole seudullisia kehitystarpeita. Osa tarpeesta tulee mahdollisestitoteutumaan myös pienemmissä alakeskuksissa tai asuinalueilla, mutta näiden osuustoteutuvasta pinta-alasta on todennäköisesti vähäinen koko tarpeeseen nähden, joten tätä eiole otettu huomioon. Kunnissa tulee omassa kaavoituksessa huolehtia tasapainoisestapalveluverkosta pienempien keskusten tai asuinalueiden osalta.

Venäläisten asiointi suuntautuu seutukeskuksiin sekä rajan läheisyydessä oleviin monipuoli-siin keskuksiin. Kotkan-Haminan seudulla venäläisten asioinnista puolen on arvioitu kohdis-tuvan Kotkaan, neljäsosan Karhulaan ja neljäsosan Haminaan. Hamina on lähempänä rajaaja nykyään monipuolisempi keskusta. Se jää kuitenkin hieman syrjään suurista liikennevir-roista ohikulkutien valmistuttua. Vastaavasti Kotka on kokonaisuudessaan houkuttelevampikauppapaikka kuin Hamina ja suunnitelmat moottoritien ylle rakennettavasta uudestaliiketilasta Karhulassa ovat venäläisten näkökulmasta hyvin helposti saavutettavissa.Kouvolan seudulla venäläisten keskusta-asioinnin arvioidaan kohdistuvan Kouvolan keskus-taan.

Kaupan mitoitus muodostettiin aluksi siten, että koko keskustahakuinen kaupan lisätarvesuunnattiin keskustoihin (ks. oheinen taulu). Useassa keskustassa uuden liiketilan tarvemuodostui kuitenkin niin suureksi, että ei ole todennäköistä, että se pystyttäisiin kokonaisuu-dessaan keskustassa toteuttamaan. Tilanne on tämä varsinkin eteläisessä Kymenlaaksossa,jossa venäläisten matkailijoiden liiketilatarve on suurta. Laskelman mukaan eteläisissäkeskustoissa tarvittaisiin uutta liiketilaa saman verran kuin keskustassa on nykyään taimerkittävästi enemmän.


14.1.2013

Keskustaliiketilarakentamisessa on paljon haasteita. Keskustat ovat jo usein valmiiksi tiiviitä,eikä tyhjiä liiketontteja ole saatavilla. Keskustoissa uuden liiketilan rakentaminen tarkoittaayleensä vanhan rakennuskannan purkamista tai uudistamista. Omistus on keskustakortte-leissa usein hajanaista, ja yhdessä korttelissa omistajia voi olla lukuisia. Näin ollen suunnitel-mien tekeminen, niiden läpivieminen ja toteuttaminen on haastavaa ja myös aikaa vievää.Lisäksi keskustoissa pysäköintitilan rakentaminen on kallista ja pysäköinti vie myös paljontilaa, jota keskustassa voi olla vaikea löytää. Merkittävä määrä uutta liiketilaa keskustassasaattaa myös ruuhkauttaa keskustaa niin paljon, ettei liiketilan toteuttaminen ole mahdollista.

Kymenlaakson omien asukkaiden pohjalta laskettu keskustahakuinen liiketilatarve on vielätoteutettavissa keskustoissa. Venäläisten keskustatarve on kuitenkin niin huomattava, ettäse ei kokonaisuudessaan ole toteutettavissa keskustoissa. Vaihtoehtona on että se jääKymenlaaksossa toteutumatta tai sitä suunnataan muille alueille. Mikäli se jää keskustoissatoteutumatta, ei Kymenlaakson matkailijamäärä voi kasvaa arvioidulla tavalla ja alueelta jääsaamatta matkailutuloja. Näin ollen tässä päädyttiin suuntaamaan venäläisten keskustatar-vetta muille alueille. Tätä puoltaa myös se, että venäläisillä on yleensä lyhyempi asiointimat-ka muille alueille kuin keskustoihin.

Keskustatarvetta päädyttiin siis osoittamaan muille alueille. Periaatteena on, että asukkaidenoman ostovoiman kasvusta johtuva lisätarve suunnataan keskustoihin ja venäläisten asiointivoi suuntautua myös muille alueille. Tässä laskemassa keskustoihin jätettiin sen verranmahdollisuuksia toteuttaa uutta liiketilaa, kuin arvioiden mukaan keskustoissa olisi uuttaliiketilaa toteutettavissa. Luvussa 6 arvioidaan, mitä vaikutuksia tällä mitoituksella onkeskustoihin, palveluverkkoon ja asiointiliikenteeseen.

Liiketilatarpeen suuntaaminen keskustoihinMitoituksen muodostuminenK-m2 Tarpeen suuntaaminen

Asukkaat Venäläiset Uusi yht.Nykyinen liiketila Yhteensä

Hamina 13 000 27 000 40 000 42 000 82 000Kotkansaari 31 000 53 000 84 000 90 000 174 000Karhula 7 000 27 000 34 000 27 000 61 000Kotkan-Haminan seutu 51 000 107 000 158 000 159 000 317 000Kausala 4 000 0 4 000 14 000 18 000Kouvola 28 000 29 000 57 000 94 000 151 000Kuusankoski 12 000 0 12 000 21 000 33 000Inkeroinen 5 000 0 5 000 17 000 22 000Myllykoski 4 000 0 4 000 15 000 19 000Kouvolan seutu 52 000 53 000 82 000 161 000 243 000Kymenlaakso 103 000 160 000 240 000 320 000 560 000Liiketilatarve ja nykyinen liiketila pyöristetty 1000 k-m2:iin


14.1.2013

Keskusta-alueiden mitoitus on tässä maksimimitoitus, joka pitää sisällään nykyisen liiketilansekä koko ostovoiman kasvun mahdollistaman uuden liikepinta-alan. Laskelma pitääsisällään kaiken liiketilan eli vähittäiskaupan suuryksiköt sekä pienet yksiköt. Maakuntakaa-vassa on keskustoissa tarpeen mitoittaa vain suuryksiköt. Keskustoissa tulkinta siitä, mikä onvähittäiskaupan suuryksikkö on kuitenkin haastavaa. Tiiviissä ydinkeskuksissa korttelit voivatolla täynnä pienliikkeitä, mutta pienellä muutoksella ja sisäisten yhteyksien ja kattamistenpohjalta sama liikekokonaisuus voikin olla kauppakeskusmainen, joka tulkitaan suuryksikök-si.

5.6 Vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus Kymenlaaksossa

Vähittäiskaupan suuryksikköalueiden mitoituksessa muille kuin keskusta-alueille suunnattulaskennallinen liiketilan lisätarve ohjataan vähittäiskaupan suuryksikköalueille. Vähittäis-kaupan suuryksikköalueiksi on tässä otettu mukaan maakuntakaavan nykyiset suuryksikkö-alueet sekä muutama uusi alue. Uudet alueet ovat sellaisia, joissa on jo seudullisestimerkittäviä vähittäiskaupan suuryksiköitä, tilaa vaativan kaupan suuryksiköitä tai sellaisiajoissa on suurta kasvua odotettavissa venäläisten ostosmatkailun vuoksi.

Asukkaiden muiden alueiden tarve on suunnattu alueille niiden sijainnin ja houkuttelevuudenperusteella sekä kunnan omien että lähikuntien asukkaiden ostovoiman perusteella. Esimer-kiksi Summaan on osoitettu haminalaisten ja miehikkäläläisten muiden alueiden liiketilatarveja kuusankoskelaisten tarvetta on suunnattu sekä Länsikeskukseen että Kauppakeskusalu-eelle.

Kotkan-Haminan seudulla koko muiden alueiden laskennallinen tarve on ohjattu vähittäis-kaupan suuryksikköalueille. Ne ovat keskustojen ohella potentiaalisimmat kaupan kehitysalu-eet seudulla. Jylpyn ja Keltakallion alueelle ei uutta mitoitusta tässä vaiheessa ole osoitettu.Paikallisia kaupan alueita ei seudulla juurikaan ole, tai jos on ne ovat niin pieniä, ettei niidenuusiutumistarve ole maakunnallisessa mittakaavassa merkittävä. Kouvolan seudulla onuseassa pienemmässä kunnassa keskustojen reuna-alueita, joilla on jonkinlaisia kehittämis-tavoitteita. Suuressa mittakaavassa näitä ei ole mahdollista kehittää, ilman että alueidenmitoitus nousee yli seudullisesti merkittävän rajan. Pieni osa muiden alueiden ostovoimastaon kuitenkin Kouvolan seudulla ohjattu paikallisille alueille.

Liiketilatarpeen suuntaaminen keskustoihinMitoituksen muodostuminenK-m2 Tarpeen suuntaaminen

Asukkaat VenäläisetMuille alueille* Uusi yht.

Nykyinen liiketila Yhteensä

Hamina 13 000 7 000 20 000 20 000 42 000 62 000Kotkansaari 31 000 13 000 40 000 44 000 90 000 134 000Karhula 7 000 10 000 17 000 17 000 27 000 44 000Kotkan-Haminan seutu 51 000 30 000 77 000 81 000 159 000 240 000Kausala 4 000 0 0 4 000 14 000 18 000Kouvola 28 000 9 000 20 000 37 000 94 000 131 000Kuusankoski 9 000 0 3 000 9 000 21 000 30 000Inkeroinen 5 000 0 0 5 000 17 000 22 000Myllykoski 4 000 0 0 4 000 15 000 19 000Kouvolan seutu 50 000 9 000 23 000 59 000 161 000 220 000Kymenlaakso 101 000 39 000 100 000 140 000 320 000 460 000* Koska keskustassa ei mahdollisuuksia toteuttaa koko mitoitusta,ja koska venäläisillä on lyhyempi asiointimatka km-alueille


14.1.2013

Venäläisten rahankäytön kasvun pohjalta laskettu muiden alueiden tarve on osoitettu niillekaupan alueille, jotka ovat kiinnostavia kauppapaikkoja venäläisten näkökulmasta. Näitä ovatjo nyt monipuoliset kaupan alueet kuten Kouvolan kauppakeskusalue sekä lähimpänä rajaaolevat alueet eli Vaalimaa ja Summa.

Edellisessä luvussa todettiin, ettei laskennallista keskustahakuista liiketilatarvetta olemahdollista toteuttaa kokonaisuudessaan keskustoissa. Lisäksi venäläisillä on useallevähittäiskaupan suuryksikköalueelle lyhyempi asiointimatka kuin keskustaan, mikä puoltaaheitä palvelevaa kauppaa sijoittamaan näille alueille. Keskustakauppaa ei ole kaikille alueillesuunnattu, sillä osan alueista suositellaan kehittyvän vain tilaa vaativan kaupan alueina.Kotkansaaren ylisuuri keskustahakuinen tarve on suunnattu Jumalniemeen, joka on venäläi-sille hyvin saavutettavissa ja joka jo tällä hetkellä on monipuolinen kaupan alue. Vaalimaa jaSumma ovat lähimmät kaupan alueet venäläisille asiakkaille ja näiden alueiden kehittämis-suunnitelmat pohjautuvat tilaa vaativan kaupan ohella myös venäläisiä kiinnostavaankeskustakauppaan. Karhulan ylisuuri keskustatarve onkin laskennallisesti suunnattu Vaali-maalle ja Haminan keskustatarve Summaan.

Edellä esitetty kaupan suuryksikköalueiden laskennallinen mitoitus maakunnassa onpienempi, kuin mitä ovat kuntien suunnitelmat alueille. Voimassa olevat asemakaavatmahdollistavat jo monelle alueelle suuremman määrän kauppaa, kuin mitä ohessa esitettymitoitus. Lisäksi usealla alueella on vireillä kaupan hankkeita ja suunnitelmia enemmän kuinesitetty mitoitus. Kuntien suunnitelmat ovat Kotkan-Haminan seudulla suurempia kuin esitettymitoitus, mutta Kouvolan alueella samansuuntaisia laskennallisen mitoituksen kanssa.

Vähittäiskaupan suuryksikköalueiden uuden liiketilan mitoitus perustuu laskennalliseenliiketilan lisätarpeeseen ja sen suuntaamiseen kaupan eri alueille. Koska esitetty mitoitus onKotkan-Haminan seudulla pienempi kuin kuntien suunnitelmat on päädytty esittämäänvaihtoehtoja liiketilan lisätarpeen suuntaamiselle eri alueille. Edellä esitetyssä mitoituksessaliiketilan lisätarve on pyritty suuntaamaan tasaisesti nykytilan, asukkaiden ostovoiman jamatkailijoiden saavutettavuuden mukaan. Vaihtoehtoisissa mitoituksissa uutta liiketilaa onpainotettu eri alueille. Kokonaismitoitus pysyy vaihtoehdoissa kuitenkin samana, koska

Liiketilatarpeen suuntaaminen vähittäiskaupan suuryksikköalueilleMitoituksen muodostuminenK-m2 Tarve

Asukkaat VenäläisetKeskusta-tarpeesta*

Uusi liiketila

Nykyinen liiketila Yhteensä

Summa 14 000 17 000 15 000 46 000 0 46 000Jumalniemi 30 000 0 40 000 70 000 56 000 126 000Sutela 3 000 0 0 3 000 20 000 23 000Jylppy 0 0 0 0 31 000 31 000Keltakallio 0 0 0 0 19 000 19 000Pyhtää/Siltakylä 2 000 4 000 2 000 8 000 0 8 000Vaalimaa 2 000 20 000 21 000 43 000 8 000 51 000Kotkan-Haminan seutu 51 000 41 000 78 000 170 000 134 000 304 000Kauppakeskusalue 44 000 10 600 20 000 75 000 192 000 267 000Kuusankoski Länsikeskus 6 000 0 3 000 9 000 17 000 26 000Kouvolan seutu 50 000 10 600 23 000 83 600 209 000 293 000Kymenlaakso 101 000 51 600 101 000 253 600 343 000 597 000* Koska keskustassa ei mahdollisuuksia toteuttaa koko mitoitusta,ja koska venäläisillä on lyhyempi asiointimatka km-alueille(Kouvolassa osa asukkaiden tarpeesta suunnattu paikaallisiin keskittymiin)


14.1.2013

laskennallinen liiketilantarve on mitoituksen lähtökohtana. Kouvolan alueella ei vaihtoehtojaole, sillä alueella on käytännössä vain yksi merkittävä keskustan ulkopuolinen alue, jotaKouvolassa halutaan kehittää.

Tasamallimitoitukselle on siis tehty vaihtoehtoisia mitoituksia. Vaihtoehdossa SummaJumalniemen venäläisten osuus on suunnattu Summaan, jolloin Jumalniemen mitoitus onmallimitoitusta pienempi ja Summan suurempi. Muut alueet säilyvät ennallaan. Vaihtoehdos-sa Vaalimaa on Jumalniemen venäläisten mitoitus suunnattu Vaalimaalle muiden alueidenmitoituksen säilyessä ennallaan. Vaihtoehdossa Jumalniemi mitoitus painottuu Jumal-niemeen eli sekä Summan että Vaalimaan mitoituksesta on noin puolet suunnattu Jumal-niemeen.

Seuraavassa luvussa arvioidaan mitoitusvaihtoehtojen tuottaman palveluverkon vaikutuksia.

Liiketilatarpeen suuntaaminen vähittäiskaupan suuryksikköalueilleLiiketilan lisätarpeen suuntaaminen eri vaihtoehdoissaK-m2

Ve Tasamalli Ve Summa Ve Vaalimaa

Ve Jumal-niemi

Summa 46 000 86 000 46 000 26 000Jumalniemi 70 000 30 000 30 000 110 000Sutela 3 000 3 000 3 000 3 000JylppyKeltakallioPyhtää/Siltakylä 8 000 8 000 8 000 8 000Vaalimaa 43 000 43 000 83 000 23 000Kotkan-Haminan seutu 170 000 170 000 170 000 170 000Kauppakeskusalue 75 000 75 000 75 000 75 000Kuusankoski Länsikeskus 9 000 9 000 9 000 9 000Kouvolan seutu 84 000 84 000 84 000 84 000Kymenlaakso 254 000 254 000 254 000 254 000


14.1.2013

6 VAIKUTUSTEN ARVIOINTI

Vaikutusten arvioinnilla selvitetään luvussa 5 esitettyjen palveluverkon mitoitusvaihtoehtojenvaikutuksia keskustoihin ja niiden kehittämiseen sekä muuhun palveluverkkoon. Lisäksiarvioidaan vaikutuksia asiointiliikenteeseen. Tavoitteena on edistää sellaisen palveluverkonmuodostumista jossa asiointimatkat ovat kohtuullisia ja liikenteen haitat mahdollisimmanvähäisiä.

Selvityksessä arvioidaan neljän mitoitusvaihtoehdon mahdollistaman palveluverkon vaikutuk-sia. Näitä vaihtoehtoja ovat tasamalli, Summa, Vaalimaa ja Jumalniemi. Keskusta-alueidenmitoituksesta on vain yksi vaihtoehto. Mitoituksen pohjana on lähiasukkaiden ostovoima.Venäläisten merkitys keskustamitoituksessa on pienempi kuin paikallisten asukkaiden, jotensen merkityksestä eri keskuksissa ei ole tehty vaihtoehtoja. Mitoitus keskustoissa on lisäksimonen keskustan osalta ns. maksimimitoitus, jota enemmän ei nykyolosuhteissa voidakeskustaan luontevasti sijoittaa uutta nettoliiketilaa.

Vaikutusarvioinnin ensimmäisessä luvussa tarkastellaan laskennallista mitoitusta yleisellätasolla ja pohditaan laskennallista mitoituksen suhdetta maakuntakaavassa osoitettavaanmitoitukseen. Toisessa luvussa verrataan kaupan hankkeita suhteessa laskettuun liiketilanlisätarpeeseen. Varsinaisessa vaikutusten arvioinnissa arvioidaan esitetyn palveluverkonvaikutuksia keskusta-alueisiin sekä asiointiliikenteeseen.

6.1 Mitoituksen tarkastelua

Keskusten ja vähittäiskaupan suuryksikköalueiden mitoitus perustuu nykytilaan sekäostovoiman kasvun pohjalta laskettuun liiketilatarpeeseen. Selvityksessä esitetty mitoitusvastaan suoraan laskennallista liiketilan lisätarvetta ilman kaavoituksessa edellytettävääjoustonvaraa. Laskennallinen mitoitus pohjautuu arvioihin kulutuksen ja myynnin kasvusta,ja esitetty mitoitus pitää sisällään epävarmuustekijöitä.

Maakuntakaavan mitoituksessa on syytä ottaa huomioon joustovara. Kaavallinen mitoitus tuokaavoitukseen joustavuutta ja maakuntakaavassa tarvitaan vaihtoehtoisia kauppapaikkoja.Kaavat eivät yleensä toteudu täysmääräisinä eikä lasketussa tarpeessa ole otetuttu huomi-oon myymäläpoistumaa, joka lisää mitoitusta. Lisäksi laskennassa on sen verran epävar-muustekijöitä, että laskelmaan on syytä tuoda väljyyttä, ettei maakuntakaavalla rajoitetaliikaa kaupan kehitystä ja kilpailua.

Maakuntakaavassa mitoitus tulee siis osoittaa suurempana kuin tässä esitetty laskennallinentarve, koska laskelmassa ei ole otettu huomioon vielä kaavoissa vaadittavaa joustovaraa.Lisäksi laskennallisessa tarpeessa ei ole otettu huomioon luonnollista myymäläpoistumaa,jonka voidaan arvioida olevan noin pari prosenttia myymäläkannasta ja joka lisää tarvetta.Tyypillistä on, että pitkällä tähtäimellä epäsopivat ja huonoilla paikoilla sijaitsevat myymäläti-lat poistuvat käytöstä ja rakennuksen käyttötarkoitus voi muuttua. Laskennallinen mitoitus onvain teoreettinen arvio tulevaisuudessa tarvittavasta liiketilan lisätarpeesta. Tulokseenvaikuttaa usea muuttuja ja laskennassa on mukana paljon epävarmuustekijöitä. Näitä ovatmm. väestön kasvu, väestön sijoittuminen, ostovoiman kasvu ja myyntitehokkuus.

Ostovoiman kasvu on selvityksessä arvioitu varovasti. Kauppa on viimeisen vuosikymmenenaikana kasvanut merkittävästi enemmän. Mikäli kasvu tulee tulevaisuudessa olemaansuurempaa, kuin mitä tässä selvityksessä on oletettu, liiketilatarve tulee täyttymään arvioituanopeammin. Suuren epävarmuuden laskelmaan tuovat myös venäläiset matkailijat. Näidenkasvu voi olla merkittävästi oletettua suurempaakin.


14.1.2013

Ostovoima voi myös vaihtoehtoisesti kasvaa tarkastelujaksolla arvioitua hitaamminkin.Ikärakenteen muutos saattaa siirtää kasvua palveluihin arvoitua enemmän. Myös internet-kauppa voi arvioitua herkemmin korvata nykyistä myymälärakennetta. Ostovoiman kasvu eitällöin suuntautuisi nykyisen mittakaavan mukaisesti uusiin liiketiloihin ja liiketilatarve jäisiarvioitua vähäisemmäksi. Tällöin myöskään kauppa ei todennäköisesti ryhtyisi laajenemaanniin mittavasti, kuin mitä kaavasuunnitelmissa on tällä hetkellä. Eli kaavat eivät vain toteutuisimitoitusten mukaisina.

Kaavalla halutaan mahdollistaa kaupan kehittyminen sekä yritysten välinen normaali kilpailutoimialalla. Lisäksi luodaan edellytyksiä uusien toimijoiden tulolle markkinoille. Kaavallinenmitoitus antaa joustoa sen suhteen, että ostovoima, paikallisten tai matkailijoiden, kasvaakinnyt arvioitua nopeammin. Joustavuutta edellyttää myös kaupan konseptien kehittyminen.Uudet kaupan konseptit vaativat usein enemmän tilaa kuin perinteiset konseptit. Lisätila tuoväljyyttä ja mukavuutta asiointiin, ja kauppaan liittyy myös elämyksiä ja palveluita, jotkavaativa tilaa.

Myyntitehokkuuden on selvityksessä oletettu olevan nykyisellä tasolla. Todellisuudessa sevoi joko nousta tai laskea. Jos myyntitehokkuus nousee suuresti, se nostaa yritystenhalukkuutta sijoittua alueelle. Tämä taas lisää kilpailua ja laskee myyntitehokkuutta. Toisaal-ta myyntitehokkuus voi myös laskea väljentyvien kaupan konseptien myötä. Kaupan valikoi-mat kasvavat vaativien asiakkaiden myötä, mikä vastaavasti lisää pinta-alatarvetta, vaikkeimyynti kasvaisikaan. Päivittäistavarakaupassa mm. tuotevalikoimat ovat kasvaneet hyvinmerkittävästi. Esimerkiksi ennen kaupassa myyntiin vain kahta maitoa (kulutus- ja kevytmai-toa), kun taas nykyään maitohyllyistä löytyy varmasti yli kymmentä eri maitolaatua. Samanäkyy myös muissa tuoteryhmissä. Myös erikoiskaupassa kuluttajat ovat valikoimienlaajuuden suhteen entistä vaativampia, halutaan sekä edullista pintamuotia että laadukastakallista muotia. Osalla ostovoiman kasvu kuluu määrään ja osalla laatuun ja tarvitaan useantyyppisiä myymälöitä. Autokaupassa liiketilatarve kasvaa, koska käytettyjä autoja myydäänentistä enemmän sisätiloissa. Niinpä autokaupassa pinta-ala kasvaa, vaikkei myynti samas-sa suhteessa kasvaisikaan.

Maakuntakaavassa kaupan varausten tulee olla riittävä suuria, jotta kauppa lähtee kehittä-mään konseptiaan, lisäksi riittävän suurta, jotta venäläisiä voidaan alueelle houkutella. Mikälimaakunnassa ei pystytä vastaamaan matkailijoiden suunnalta tulevaan kysyntään, eimyöskään voida vastata alueella vaadittavaan rakennemuutokseen ja luomaan riittävästiuusia työpaikkoja.

Kaupan rakentaminen maakunnassa on 2000-luvulla ollut keskimääräistä hitaampaa. Tämänäkyy myös alueen matkailullisessa houkuttelevuudessa verrattuna esimerkiksi Etelä-Karjalaan, jossa sekä kaupan rakentaminen että kaupan liikevaihto on kasvanut merkittävästiKymenlaaksoa enemmän. Tästä voidaan päätellä myös että tarjonta luo kysyntää, joka eimaakunnassa tule toteutumaan, jos ei uutta tarjontaa saada rakentumaan.

Maakuntakaavan mitoituksessa tuleekin olla väljyyttä, ettei maakuntakaavalla rajoitetakaupan kehitystä ja kilpailua. Kaikki kaavoitetut kauppapaikat eivät tule toteutumaan.Yleensäkin kaavat toteutuvat vain osittain ja toteutumatta jäävä osa jää tulevaisuudenvaraukseksi. Vaihtoehtoiset kauppapaikat luovat riittävästi edellytyksiä kilpailulle. Kaavoissatulee siten myös olla ylitarjontaa, sillä näin yrityksille löytyy vaihtoehtoisia sijaintipaikkoja eikäliikepaikoista tule niukkuutta, joka taas kasvattaa merkittävästi hintoja.


14.1.2013

6.2 Kaupan hankkeiden vertailua laskennalliseen mitoitukseen

Kymenlaaksossa on vireillä lukuisia erilaisia kaupan hankkeita ja suunnitelmia. Hankkeet jasuunnitelmat ovat varsin eri valmiusasteella ja niiden toteutuspotentiaali vaihtelee. Lasken-nallisen mitoituksen ja sen suuntaamiseen eri kaupan alueille ovat vaikuttaneet kuntalaistenostovoima, venäläisten rahankäytön kasvu sekä nykyinen palveluverkko ja odotukset tämänkehittymisestä. Hankkeet ilmentävät kaupan, rakentajien ja kunnan kiinnostusta kehittääkaupan alueita, joten niillä on myös ollut oma merkityksensä laskennallisen mitoituksensuuntaamisessa.

Kuten jo aikaisemmin todettiin Kymenlaaksossa on vireillä hyvin mittava määrä kaupanhankkeita ja suunnitelmia. Hankkeiden painopiste on selkeästi maakunnan eteläosissa.Keskustahankkeita on maakunnassa vireillä vähän. Yleisesti näitä on merkittävästi vähem-män kuin tässä selvityksessä keskusta-alueille suunnattu laskennallinen mitoitus. AinoastaanKarhulassa hankkeita on enemmän, mutta vain pienessä mittakaavassa.

Vähittäiskaupan suuryksikköalueille suunnattu mitoitus on kokonaisuudessaan huomattavastipienempi kuin alueilla olevat kaupan hankkeet. Tilanne vaihtelee tosin alueiden välillähuomattavasti. Kouvolan seudulla ei hankkeita ole tällä hetkellä vireillä kovinkaan mittavasti.Kauppakeskusalueella hankkeiden määrä alittaa selvästi alueelle osoitetun laskennallisenmitoituksen.

Kotkan-Haminan seudulla suunnitelmat ovat suurempia kuin alueille osoitettu laskennallinenmitoitus. Jumalniemessä hankkeita on enemmän, mutta osa suunnitelmista ei todennäköi-sesti tule toteutumaan tarkastelujakson aikana. Suunnitelmien ylitys mitoitukseen nähden onhyvin maltillinen tasamalli-vaihtoehdossa. Jumalniemi-vaihtoehdossa Jumalniemen hankkeetmahtuvat mitoitukseen.

Hankkeet vs. laskennallinen mitoitusKeskustahankkeetK-m2 Uusi Hankkeet /

Hankkeet liiketila mitoitusHamina 3 000 20 000 15 %Kotkansaari 44 000Karhula 18 600 17 000 109 %Kotkan-Haminan seutu 21 600 81 000 27 %Kausala 4 000Kouvola 10 000 37 000 27 %Kuusankoski 9 000Inkeroinen 5 000Myllykoski 4 000Kouvolan seutu 10 000 59 000 17 %Kymenlaakso 31 600 140 000 23 %

Hovinsaari 650Tornionmäki 2 000Kotkankallio 500Keskustahankkeet yhte 34 750


14.1.2013

Alueilla, jotka panostavat venäläisiin, ovat suunnitelmat suurempia kuin tässä selvityksessäosoitettu laskennallinen mitoitus. Summan suunnitelmat ovat kaikissa vaihtoehdoissasuuremmat kuin mitoitus. Sama tilanne on Vaalimaan kaupan alueella. Suunnitelmissavaraudutaan selvästi suurempaan matkailijavirtaan, kuin mitä tässä selvityksessä on otettulähtökohdaksi. Tak Oy on tehnyt myös vaihtoehtoisia skenaarioita venäläisistä matkailijoista,joista osissa matkailijamäärät ja liiketilan lisätarve ovat selvästi suurempia kuin tässäselvityksessä esitetty. Lisäksi viisumivapautta ei selvityksessä ole otettu huomioon, mikä voijopa kolminkertaistaa matkailijamäärät Suomeen (TAK Rajatutkimus 2011). Myös yksittäinenseudullisesti hyvin vetovoimainen yksikkö voi muuttaa alueen kysyntää merkittävästi ja vetääostovoimaa laajemmalta alueelta, kuin mihin laskennallisessa mitoituksessa on varauduttu.

Maakunnassa on myös vireillä hankkeita, joita ei tämän selvityksen mitoituksessa ole otettuhuomioon. Näitä on lähinnä Kotkassa sekä Pyhtäällä. Osa hankkeista on paikallisia. Osia eipysytä suunnitelman mittakaavassa toteuttamaan, jos maakuntakaavassa vähittäiskaupansuuryksikkömitoitus on samansuuntainen kuin tässä selvityksessä esitetty mitoitus.

Pyhtäällä on hankkeita ja suunnitelmia sekä Ahvenkoskella että Siltakylässä, näidenyhteenlaskettu koko on suurempi kuin mitä alueelle on uutta liiketilaa osoitettu. Pyhtään omaostovoiman kasvun on sen verran pientä, että kunnassa on luontevaa kehittää ainoastaanyhtä seudullista kauppapaikkaa. Siltakylän alue on tähän sopivampi, koska lähellä onasukkaita ja keskustapalveluita.

Kotkassa on myös Kyminlinnantien ja E18 tien välissä rakentumatonta liiketilaa noin 8000kerrosneliömetriä. Tälle alueelle ei tässä selvityksessä ole osoitettu vähittäiskaupan suuryk-sikkömerkintää. Alue ei kaupallisesti ole kovin vetovoimainen. Kotkassa on useita muitakauppapaikkoja, jotka ovat tätä aluetta vetovoimaisempia ja jotka näin ollen soveltuvat tätäparemmin seudullisiksi suuryksikköalueiksi. Kyminlinnantien ja E18 välinen alue toimiipikemmin paikallisena Karhulan kaupan reuna-alueena, eikä tälle alueelle ole nähty tarvettaosoittaa seudullisesti merkittävää kauppaa.

Hankkeet ja suunnitelmat vs. laskennallinen mitoitusMuiden alueiden hankkeet

Ve Tasamalli Ve Summa Ve Vaalimaa Ve JumalniemiK-m2 Uusi Hankkeet / Uusi Hankkeet / Uusi Hankkeet / Uusi Hankkeet /

Hankkeet liiketila mitoitus liiketila mitoitus liiketila mitoitus liiketila mitoitusSumma 212 000 46 000 461 % 86 000 247 % 46 000 461 % 26 000 815 %Jumalniemi 76 500 70 000 109 % 30 000 255 % 30 000 255 % 110 000 70 %Sutela 3 000 3 000 3 000 3 000Pyhtää/Siltakylä 25 000 8 000 313 % 8 000 313 % 8 000 313 % 8 000 313 %Vaalimaa 92 500 43 000 215 % 43 000 215 % 83 000 111 % 23 000 402 %Kotkan-Haminan seutu 406 000 170 000 239 % 170 000 239 % 170 000 239 % 170 000 239 %Kauppakeskusalue 12 000 75 000 16 % 75 000 16 % 75 000 16 % 75 000 16 %Länsikeskus 9 000 9 000 9 000 9 000Kouvolan seutu 12 000 84 000 14 % 84 000 14 % 84 000 14 % 84 000 14 %Kymenlaakso 418 000 254 000 165 % 254 000 165 % 254 000 165 % 254 000 165 %

Jylppy 5 000Keltakallio 8 400Ahvenkoski 4 000E18-Kyminlinnantien väli 8 000Muiden alueiden hankk 430 000


14.1.2013

Jylpyn ja Keltakallion alueille ei tässä ole osoitettu uutta liiketilaa. Keltakallion hankkeet eivätsijoitu aivan Keltakallion keskittymään, vaan tästä vähän irralleen. Joten Keltakallion alueelleei näiden hankkeiden pohjalta ole tarvetta osoittaa mitoitusta. Esitetty kaupan hankeJylpyssä on jo rakenteilla.

6.3 Vaikutukset keskustoihin

Keskustojen laskennallinen mitoitus perustuu kunnan/kunnan osa-alueen asukkaidenostovoiman kasvuun. Lisäksi suurimmissa keskuksissa lisämitoitusta saadaan venäläisiltäasiakkailta. Keskustojen mitoitus on näin ollen suhteutettu lähialueen asukasmäärään, eikämitoituksella siten ole vaikutusta palveluverkkoon. Kukin keskusta voi kasvaa lähialueenasukasmäärän kasvun pohjalta.

Pääkeskusten potentiaali on suurempi kuin kuntalaisten ostovoima johtuen venäläisistäasiakkaista. On luontevaa, että venäläiset hakeutuvat ostoksille sinne, missä on paljontarjontaa. Pienet keskustat eivät pysty houkuttelemaan laajamittaisesti venäläisiä, joten tätäkautta ei ole tarvetta niiden mitoitusta kasvattaa. Pääkeskusten ohella Karhulaan on osoitettuvenäläisten asiakkaiden tarvetta johtuen Karhulan sijainnista pääasiointireittien varrella. Tälläei kuitenkaan ole vaikutusta Kotkan pääkeskustaan, koska keskusta on huomattavastimonipuolisempi kauppapaikka kuin Karhula olisi uuden mitoituksen toteuduttuakin.

Haminan keskusta on myös potentiaalinen kauppapaikka venäläisille, mutta laskennallisestivenäläisten ostovoima on suunnattu Summaan, koska haminalaisten oman ostovoimankasvusta voidaan osoittaa Haminaan riittävästi mitoitusta. Venäläisiä pystytään keskustaaluontevammin palvelemaan Summan alueella. Toki todellisuudessa osa haminalaistasuuntaa keskustaostoksille Summaan ja osa venäläisistä keskustaan, mutta nettovaikutuk-sen on tässä oletettu olevan yhtä suuri. Haminan mitoitus on tässä sitä luokkaa, ettei sillä olevaikutuksia muihin seudun keskustoihin.

Myös pienistä kunnista on kasvu osoitettu pääkeskukseen. Näiden kuntien keskustoissa eiole kysyntää seudulliselle vähittäiskaupan suuryksikölle, joten niille ei ole tarvetta osoittaaseudullista vähittäiskauppaa. Yleisestikin kasvupotentiaali pienissä keskuksissa on heikkojohtuen alhaisesta ostovoiman kasvusta. Keskusten palvelu on lähi/paikallispalvelutasoista,eikä tähän ole odotettavista merkittävää parannusta. Enemminkin haasteena on saadanykyiset palvelut säilymään.

Kokonaisuudessaan esitetyllä keskustamitoituksella ei ole vaikutuksia maakunnan keskus-verkkoon eikä muuhun palveluverkkoon. Pääkeskukset säilyvät pääkeskuksina ja näitäalempitasoiset oman tasoisina. Karhulalla ja Haminalla on mitoituksen pohjalta hyvätmahdollisuudet parantaa nykyistä palvelutasoaan, mutta haasteena on saada keskustahank-keita toteutettua.

Kouvolan seudulla on mitoitus pääkeskusta lukuun ottamatta johdettu lähialueen (entisenkuntajaon mukaisesti) ostovoiman kasvusta. Tämän arvioidaan olevan riittävä pohja keskus-ten kasvulle, varsinkin jos kaavoissa vaadittava joustovara otetaan maakuntakaavoituksessahuomioon. Suurta kysyntää uusille erikoiskaupoille ei näissä keskuksissa ole, koska uusierikoiskauppa pyrkii sijoittumaan monipuolisiin keskuksiin eli Kouvolan seudulla pääosinKouvolaan. Maakuntakaavassa on kuitenkin hyvä luoda mahdollisuudet näiden keskustenkehittämiselle, vaikka näiltäkin osin enemminkin haasteena on saada uutta liiketilaa näihinkeskuksiin.

Vähittäiskaupan suuryksikköalueiden mitoituksessa tärkeää on alueelle suunnatuntoiminnan laatu. Lain mukaan vähittäiskaupan suuryksiköiden ensisijainen sijaintipaikka on


14.1.2013

keskusta-alue, ellei muu sijainti kaupan laatu huomioon ottaen ole perusteltu. On tiettyjäkaupan toimialoja ja liiketyyppejä, joiden luonteva sijaintipaikka ei ole keskusta-alue.

Liiketilatarvelaskelmassa muille alueille on suunnattu suurin osa tilaa vaativan kaupantarpeesta ja pieni osa päivittäistavarakaupan ja muun erikoiskaupan tarpeesta. Keskustojenulkopuolelle voi myös sijoittaa pienimuotoisesti päivittäistavarakauppaa esimerkiksi liiken-neasemien yhteyteen. Muille kaupan alueille voidaan sijoittaa myös paikallisia päivittäistava-rakauppoja, kun asutusta on lähellä ja kaupan alue toimii asutusalueen lähikeskustana.Tällaisilla muille alueille sijoittuvilla päivittäistavarakaupoilla ei ole vaikutusta keskustakaup-paan.

Muille alueille kuin keskusta-alueille sopii luontevasti myös joidenkin erikoiskaupan toimialo-jen myymälöitä kuten lastentarvikekauppaa tai eläinkauppaa. Yksittäisten pienten erikois-kaupan myymälöiden sijoittaminen keskustan ulkopuolisille alueille ei pääsääntöisesti haittaakeskustojen palveluja tai niiden kehittämistä. Muille alueille voidaan sijoittaa myös sellaisialaajan tavaravalikoiman myymälöitä, jotka eivät keskustoihin sovi. Tällaisia ovat mm.sisustustavaratalot tai laajan tavaravalikoiman myymälät, joiden tuotevalikoima painottuutilaa vaativaan kauppaan, mutta joissa myydään myös muuta erikoiskauppaa. Lisäksi tilaavaativan kaupan myymälöissä myydään myös jonkin verran erikoiskauppaa. Tällaistenliiketyyppien sijoittaminen keskusta-alueiden ulkopuolelle ei vaikuta merkittävästi keskusta-kauppaan. Muille alueille suuntautuu myös jonkin verran palvelujen liiketilatarvetta. Kaikkipalvelut eivät ole keskustahakuisia.

Pääsääntöisesti voidaan todeta, ettei vähittäiskaupan suuryksikköalueille suunnatulla tilaavaativalla kaupalla tai muulla alueelle soveltuvalla erikoiskaupalla ole merkitystä keskusta-kauppaan. Tilaa vaativa kauppa ei hakeudu keskustaan ja sen sijoittuminen keskustanulkopuolelle ei vaikuta keskustaan. Muu alueelle soveltuva kauppa ei myöskään yleisesti olekeskustahakuista ja sen määrä on niin pientä, ettei sillä ole vaikutusta keskustakauppaan.Kun vähittäiskaupan suuryksikköalueille suunnataan oikean tyyppistä kauppaa, ei tällä olevaikutuksia keskustakauppaan ja sen kehittämiseen. Keskustoihin hakeutuva ja sijoittuvakauppa on eri tyyppistä eikä vähittäiskaupan suuryksikköalueille sijoittuva kauppa kilpailekeskustakaupan kanssa.

Kymenlaakson kaupan rakenteeseen tuovat erityispiirteitä venäläiset asiakkaat. Venäläistenostovoima suuntautuu keskustakauppaan, mutta asiointimatkat muille alueille ovat pääsään-töisesti lyhyemmät kuin keskustoihin. Lisäksi venäläisten ostovoiman kasvun seudullaarvioidaan olevan niin suurta, ettei sitä voida täysmittaisesti toteuttaa keskustoissa. Näinollen keskustahakuista kauppaa on suunnattu laskelmassa keskustojen ohella myös muillealueille.

Asukkaiden keskustahakuinen liiketilatarve on laskennallisesti kokonaan osoitettu keskusta-alueille, joten keskustoilla on myös mahdollisuuksia kehittyä. Lisäksi osa venäläistenostovoimasta on myös osoitettu keskustoihin siinä mittakaavassa kuin on nähty sen voivankeskustassa toteutua. Todellisuudessa kuitenkin kun keskustakauppaa sijoittuu vähittäis-kaupan suuryksikköalueille, asioivat siellä myös paikalliset asukkaat. Mutta vastaavastivenäläiset asioivat kuitenkin edelleen myös keskustoissa.

Lähtöajatuksena arvioinnissa on se, että keskustassa tulee olla riittävästi erikoiskauppaa,jotta muiden alueiden kehittymisellä ole haitallisia vaikutuksia keskustakauppaan. Vastaavas-ti keskusta-alueiden kehittymiselle tulee myös suoda yhtäläiset mahdollisuudet. Vähittäis-kaupan suuryksikköalueiden uuden keskustakaupan määrää verrataan siten keskustannykytilaan sekä myös keskustan uuteen liiketilaan.


14.1.2013

Muille alueille on pääsääntöisesti suunnattu vähemmän tai enintään saman verran keskusta-kaupan uutta liiketilaa kuin keskustoihin. Kouvolan seudulla venäläisten merkitys on pienem-pi, joten siellä myös keskustakaupan suuntaaminen muille alueille on vähäisempää. Lähtö-ajatuksena on se, että vain venäläisten keskustatarvetta voidaan suunnata muille alueille.Kouvolan keskusta on ensisijainen keskustakaupan sijaintipaikka nykyään ja myös tulevai-suudessa. Uutta keskustakauppaa voidaan suunnata jonkin verran Kauppakeskusalueelle,mutta tämän määrä on pientä suhteessa Kouvolan nykyiseen liiketilaan sekä vähäisempääverrattuna keskustan uusiin mahdollisuuksiin. Näin ollen uudella keskustakaupalla Kauppa-keskusalueella ei arvioida olevan merkittäviä haitallisia vaikutuksia Kouvolan keskustaan.

Kuusankoskella on poikkeuksellisesti muille alueille suunnattu pieni määrä keskustakaup-paa, vaikkei alueelle ole suunnattu venäläisten asiointitarvetta. Kuusankosken keskusta jaLänsikeskus toimivat lähes yhtenäisenä kaupan alueena, ja niiden kehitykselle on luotuyhtäläiset mahdollisuudet. Molempiin on siten suunnattu yhtä suuri määrä uutta liiketilaa, janäin osa keskustakaupasta on suunnattu Länsikeskuksen alueelle. Keskustakaupan osuusLänsikeskuksessa on kuitenkin pienempi kuin uuden keskustakaupan määrä keskustassasamoin pienempää kuin nykyinen keskustakauppa, joten tällä ei arvioida olevan haitallisiavaikutuksia Kuusankosken keskustaan. Alueet ovat samaa taajama-aluetta ja lähes yhtenäi-siä toiminnoiltaan, joten alueen kehitystäkin tulee tarkastella yhtenäisenä kokonaisuutena.

Kotkan-Haminan seudulla kohtalaisen suuri määrä keskustakauppaa on suunnattu muillealueille, johtuen siitä että venäläisten merkitys on alueella suuri, eikä näin suurta määrääkeskustakauppaa ole mahdollista sijoittaa keskustoihin. Haminassa muille alueille onsuunnattu saman verran keskustakauppaa kuin keskustaan. Venäläisten asiakkaidenhoukutteleminen Haminan keskustaan on haastavaa, joten Haminan venäjänkaupankehittämisen edellytyksenä on, että Summaan voidaan sijoittaa myös keskustakauppaa,muutoin tarve suuntautuu kauemmaksi ja asiointimatkat kasvavat. Nykyinen liiketilamääräkeskustassa on kuitenkin selvästi suurempi kuin Summaan suunnattu keskustakauppa, jotenSumman keskustakaupalla ei arvioida olevan merkittäviä haitallisia vaikutuksia Haminankeskustaan.

Summa-vaihtoehdossa keskustakaupan määrä Summassa nousee kohtalaisen korkeaksi jalähenee keskustan nykytilaa. Toisaalta, jos keskusta pystyy kysynnän mukaan uudistumaan,

Muille alueille suunnattu keskustakauppa verrattuna nykyiseen liiketilaanja keskustaan suunnattuun kauppaanK-m2 Muille alueille suunnattu

Muille alueille

Keskustassa uusi yht.

Nykyinen liiketila

vs.uusi keskustassa

vs. nykyinen liiketila

Hamina 20 000 20 000 42 000 100 % 48 %Kotkansaari 40 000 44 000 90 000 91 % 44 %Karhula 17 000 17 000 27 000 100 % 63 %Siltakylä 2 000 8 000 25 %Kotkan-Haminan seutu 77 000 81 000 159 000 95 % 48 %Kausala 0 4 000 14 000 0 % 0 %Kouvola 20 000 37 000 94 000 54 % 21 %Kuusankoski 3 000 9 000 21 000 33 % 14 %Inkeroinen 0 5 000 17 000 0 % 0 %Myllykoski 0 4 000 15 000 0 % 0 %Kouvolan seutu 23 000 59 000 161 000 39 % 14 %Kymenlaakso 100 000 140 000 320 000 71 % 31 %


14.1.2013

ei Summalla ole vaikutuksia keskustakauppaan, sillä keskusta säilyy selvästi Summaamerkittävämpänä keskustakaupan paikkana. Kriittistä on, löytyykö keskustan uudistamiselleenää kysyntää, mikäli Summassa keskustakaupan määrä nousee niin suureksi kuin Summa-vaihtoehdossa on alueelle suunniteltu. Kotkan keskustoihin ei Summan keskustakaupalla olevaikutusta. Kotkansaari ovat niin suuri, ettei Summalla ole vaikutuksia sen kehittymiseen.Karhula on vastaavasti enemmän paikalliskeskus, eikä Summalla ole vaikutuksia senpaikallistarjontaan. Karhulan kehittäminen Venäläisiä palvelevaksi keskittymäksi voi ollahaastavaa, mikäli Summaan sijoittuu paljon keskustapalveluita. Tämä lienee haastavaakaikissa muissakin vaihtoehdossa.

Selvityksen mitoitusehdotuksessa Kotkansaarelle on suunnattu yhtä paljon uutta liiketilaa,kuin muillekin alueille ja tästä pääosa Jumalniemeen, joka Kotkassa on merkittävin keskusta-kaupan kehittämisalue keskustan ohella. Mahdollisuuksia keskustakaupan toteuttamiselle onKotkansaarella mitoituksen pohjalta yhä runsaasti, mutta edelleen on haastavaa saadatoteutettua niin suuri määrä uutta liiketilaa alueella. Muille alueille suunnattu uusi liiketila jääalle puoleen Kotkansaaren nykyisestä liiketilamäärästä. Näin ollen Kotkansaaren arvioidaanolevan yhä vahva keskusta eikä Jumalniemeen suunnatulla keskustakaupalla ole merkittäviähaitallisia vaikutuksia Kotkansaarelle. Jumalniemi-vaihtoehdossa keskustakaupan määränousee kohtalaisen suureksi. Se on kuitenkin vielä pienempi kuin keskustassa. Keskusta-kaupan kehittäminen Kotkansaarella voi olla haastavaa, mikäli Jumalniemi kasvaa merkittä-vän suureksi keskustakaupan keskittymäksi.

Karhulan kehittäminen on kaikissa vaihtoehdoissa haastavaa. Karhula on tällä hetkelläpaikalliskeskus. Se sijoittuu venäläisten matkailijoiden kannalta hyvään paikkaan, muttaalueelle ei vielä ole onnistuttu houkuttelemaan venäläisiä. Kaupan kannalta Karhulaaluontevampi keskustakaupan kehityspaikka on Kotkansaari tai Jumalniemi ja Summa.Keskustakaupan sijoittaminen Jumalniemeen tai Summaan heikentää Karhulan kehitysmah-dollisuuksia. Toisaalta vaikkei keskustakauppaa voisi Summaan tai Jumalniemeen sijoittaa,hakeutuisi keskustakauppa Karhulaa luontevammin Kotkansaareen. Näin ollen voidaantodeta, että joka tapauksessa Karhulan kehittäminen on haastavaa.

Siltakylään on laskennallisessa mitoituksessa osoitettu myös uusi vähittäiskaupan suuryksik-kö. Alueelle on osoitettu venäläisten tarpeesta keskustakauppa noin 2000 kerrosneliömetriä.Siltakylän keskusta ei ole seudullinen keskusta, joten alueelle ei ole osoitettu mitoitusta tässäehdotuksessa. Siltakylän km-alueen keskustakaupan mitoitus on vähäisempi kuin keskusta-

Suuryksikköalueiden keskustakaupan enimmäispinta-ala eri vaihtoehdoissaja nykyinen ja uusi liiketila keskustoissaK-m2 Keskusta*

Tasa-malli Summa Vaalimaa

Jumal-niemi

Nyky-liiketila

Uusi liiketila Yhteensä

Summa 15 000 35 000 15 000 10 000 42 000 20 000 62 000Jumalniemi 40 000 20 000 20 000 56 000Sutela 0 0 0 0Pyhtää/Siltakylä 2 000 2 000 2 000 2 000 8 000Vaalimaa 21 000 21 000 41 000 10 000 8 000Kotkan-Haminan seutu 78 000 78 000 78 000 78 000 175 000 81 000 256 000Kauppakeskusalue 20 000 20 000 20 000 20 000 94 000 37 000 131 000Kuusankoski Länsikeskus 3 000 3 000 3 000 3 000 21 000 9 000 30 000Kouvolan seutu 23 000 23 000 23 000 23 000 115 000 46 000 161 000Kymenlaakso 101 000 101 000 101 000 101 000 290 000 127 000 417 000* Kotkassa sekä Kotkansaari että Karhula

Keskustakaupan määrä

90 000 ja 27 000

44 000 ja 17 000

134 000 ja 44 000


14.1.2013

kaupan kokonaismäärä Siltakylässä. Suurin osa nykyisestä liiketilasta on palvelutoimintaa,ja kauppaa alueella on vain runsas 3000 kerrosneliömetriä. Siltakylän km-alueen keskusta-kaupan osuus on siten kohtalaisen suuri nykyiseen kaupan liiketilaan verrattuna. Toisaaltakeskustan kehityspotentiaali on hyvin pientä, joten Siltakylän km-alueelle suunnatullakeskustakaupalla ei arvioida olevan merkitystä Siltakylän keskustaan, mikäli alueelle ei osoiteta päivittäistavarakauppaa. Päivittäistavarakaupan sijoittaminen liittymään voi heikentääSiltakylän keskustan päivittäispalveluita.

Ohessa on arvioitu keskustakaupan sijoittamista vähittäiskaupan suuryksikköalueille pääosinmäärän mukaan arvioituna. Koska keskustat ovat riittävän suuria ja suuryksikköalueillesuunniteltu keskustakauppa vähäisempää kuin keskustassa nykyinen keskustakauppa, eisuuryksikköalueille sijoitettavalla keskustakaupalla ole merkittävää haitallista vaikutustakeskustoihin. Keskustat säilyttävät asemansa keskustakaupan pääostospaikkoina, jotavähittäiskaupan suuryksikköalueet täydentävät. Mutta kuten todettiin keskustakaupanlaadulla on myös merkityksensä ja näin ollen yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa tuleevaikutukset keskustaan selvittää tarkemmin, kun tiedetään minkä tyyppistä kauppaa alueelleon suunnitteilla.

Pienempiin keskustoihin ei vähittäiskaupan suuryksikköalueelle sijoittuvalla keskustanerikoiskaupalla ole suurta merkitystä. Pienistä keskuksista lähetään joka tapauksessamonipuolisille erikoiskaupan ostoksille seutukeskuksiin. Omaa erikoiskaupan tarjontaa onpienempiin keskuksiin haastavaa saada, vaikkei suuryksikköalueita kehitettäisikään.

Keskustakaupan laadulla on myös merkitystä kun arvioidaan, onko suuryksikköalueillesijoitettavalla keskustakaupalla vaikutuksia keskustaa. Tässä laadulla ei tarkoiteta toimialaa,vaan kauppatyyppiä. Mikäli esimerkiksi laajan tavaravalikoiman myymälän muotikaupalla eiole niin suurta merkitystä keskustakauppaan kuin muotikaupan erikoisliikkeillä esim. ketju jamerkkiliikkeillä. Laajan tavaravalikoiman myymälöiden (hypermarketit ja“halpahallityyppiset”kaupat) erikoiskaupan tarjonta on erityyppistä kuin keskustojen erikoiskaupan eikä niidentarjonta suuresti kilpaile keskustan erikoiskaupan kanssa. Laajan tavaravalikoiman myymälätja keskustakaupat pikemmin täydentävät toisiaan, sillä asiointi hypermarketissa ei korvaakeskusta-asiointia.

Jos suuryksikköalueelle sijoittuu vähittäiskaupan suuryksiköitä kauppakeskusmuodossa, ontällä suurempi merkitys keskustakauppaan. Tarjonta kauppakeskuksissa on enemmänsaman tyyppistä kuin keskustoissa. Kauppakeskusmaista kauppaa on myös mahdollistasijoittaa jonkin verran suuryksikköalueille, niin ettei sillä ole vaikutusta keskustaan. Tähänvaikuttaa myös se, onko kauppakeskuksen ketjuliikkeillä omat myymälät myös keskustassaja se miten keskustakauppa on kehittymässä.

Monipuolinen muotikaupan tarjonta on usein tarkastelun kannalta kriittinen. Muotikauppa onperinteisesti se kaupan toimiala, joka sijoittuu keskustoihin. Muotikauppa on myös monipuoli-sen keskustan merkittävin tekijä, mikä erottaa suuret monipuoliset keskustat muista keskuk-sista. Mikäli venäläisten asiointi Kymenlaaksossa kasvaa arvioidulla tavalla, on muotikaupankasvu maakunnassa suurta. Näin ollen muotikauppaa voidaan myös sijoittaa vähittäiskaupansuuryksikköalueillekin, kunhan keskustakaupan tarjonta jää riittävän vahvaksi.

Seudullisen päivittäistavarakaupan sijoittamista vähittäiskaupan suuryksikköalueille eisuositella laajassa mittakaavassa, ellei alueen läheisyydessä ole riittävästi asukkaita.Päivittäistavarakauppa tulee ensisijaisesti sijoittaa sinne, missä myös asukkaat ovat.Päivittäistavarakaupassa asioidaan usein ja asiointietäisyydellä on suuri merkitys asiointilii-kenteeseen.


14.1.2013

Suuryksikköalueille suunnatun keskustakaupan lähtökohtana ovat venäläisten asiakkaidentarpeet. Nykyään venäläiset ostavat Suomesta paljon elintarvikkeita. Elintarvikkeidenosuuden ostoskorista arvioidaan kuitenkin tulevaisuudessa pienentyvän. Jonkin verranpäivittäistavarakauppaa suuryksikköalueille voidaan osoittaa, mutta sen tulee olla merkityk-seltään enemmän matkailua palvelevaa kauppaa kuin sellaista, mikä liikuttaa laajojapaikallisten asukkaiden päivittäisiä massoja.

Vähittäiskaupan suuryksikköalueille sijoitettavalla kaupalla saattaa olla hidastavia vaikutuksiakeskustan kehittämiseen. Mikäli vähittäiskaupan suuryksikköalueille sijoittuu kerralla merkit-tävä määrä keskustakauppaa, ei keskustoihin riitä potentiaalia sijoittaa uutta liiketilaasamaan aikaan. Ostovoiman ennakoidaan Kymenlaaksossa kasvavan kuitenkin sen verranmerkittävästi, että keskustakaupan kehittymisen hidastuminen on vain väliaikaista. Esimer-kiksi kun Veturi valmistui Kouvolassa, ei keskustassa hetkeen uskalleta investoida uuteenliiketoimintaan. Keskustassa on kuitenkin vireillä kehittämishankkeita, joille uskotaan riittävänpotentiaalia pidemmällä aikavälillä. Kehittämistyö onkin pitkäjänteistä työtä ja suunnitelmatovat vireillä usein vuosikausia. Uuden liiketilan toteutus tapahtuu vastaavasti sykähdyksittäinei tasaisella vuosivauhdilla.

Mikäli vähittäiskaupan suuryksikköalueille ei Kymenlaaksossa saa sijoittaa keskustakaup-paa, ei maakuntaan ole mahdollista saada houkuteltua arvoitua määrää venäläisiä asiakkaitaja matkailijoita. Näin ollen jää saamatta merkittävä määrä matkailutuloa, jää syntymättä uusiatyöpaikkoja, millä on haitallisia vaikutuksia maakunnan kokonaistalouteen ja tätä kauttaasukkaiden hyvinvointiin.

6.4 Vaikutukset palveluverkkoon

Keskustojen ja vähittäiskaupan suuryksiköiden laskennallinen mitoitus pohjautuu asukkaidenostovoimaan sekä venäläisten rahankäytön kasvuun. Pääkeskustoihin on suunnattu suuriosa paikallisten asukkaiden samoin kuin venäläisten keskustakaupan liiketilatarpeesta.Pienempiin keskuksiin on kuitenkin jätetty mahdollisuuksia kasvaa lähialueen oman ostovoi-man kasvun pohjalta.

Asukkaiden ostovoiman kasvun pohjalta laskettu muiden alueiden liiketilan lisätarve onsuunnattu sen mukaan, miten asukkaat ovat maakuntaan sijoittuneet. Venäläisten asioinninon oletettu suuntautuvan jo nykyään monipuolisille kaupan alueille sekä uusille lähellä rajaasijaitseville kaupan alueille.

Suuntaamiset on pyritty tekemään niin, että mitoituksella olisi mahdollisimman vähänhaitallisia vaikutuksia nykyiseen palveluverkkoon ja kuitenkin niin, että maakunnan kaupallaon mahdollisuuksia kehittyä. Ensimmäiseksi arvioidaan tasamalli-vaihtoehdon mukaistapalveluverkkoa.

Nykyiset pääkeskukset Kotkansaari ja Kouvolan ydinkeskusta säilyvät maakunnassa yhäerikoiskaupan pääkeskuksina. Näitä täydentää muiden kuntakeskusten ja alakeskustenverkko. Kouvolassa ydinkeskustaa täydentää kauppakeskusalue, joka on sekä tilaa vaativanettä muun erikoiskaupan keskus seudulla. Muut keskukset seudulla ovat pääosin paikallisia,mutta suurimpiin voi myös sijoittua seudullisen rajan ylittäviä vähittäiskaupan suuryksiköitä.

Kouvolan seudulla on myös keskusta-alueiden ulkopuolella jonkin verran kauppapaikkoja,joiden ei odoteta kehittyvän seudullisesti merkittäviksi. Näille on kuitenkin mitoituksessajätetty ostovoimaa, eli koko muiden alueiden liiketilatarvetta ei ole osoitettu vähittäiskaupansuuryksikköalueille. Paikallisia alueita tarvitaan seudulla, jossa kauppa muutoin keskittyyhyvin pitkälti Kouvolaan.


14.1.2013

Kotkan-Haminan seudulla venäläisten asiakkaiden merkitys on tulevaisuudessa suuri.Kotkansaari on erikoiskaupan pääkeskus, mutta tämän rinnalla palvelevat sekä paikallisiaettä venäläisiä asiakkaita myös Karhulan ja Haminan keskustat. Karhula ja Hamina ovatkokoluokaltaan kuitenkin selvästi pienempiä kuin Kotkansaari ja näiden kehittäminen onhaastavaa. Matkailijoita palvelevat merkittävät toimijat valitsevat kauppapaikaksi näitäkeskuksia herkemmin Summan tai Jumalniemen. Karhula ja Hamina ovat kuitenkin aitojakeskuksia ja niillä on mahdollista kehittyä paikallisen ostovoiman sekä myös matkailijoidenostovoiman pohjalta. Molempien saavutettavuus matkailijoiden näkökulmasta on parempikuin Kotkansaaren.

Jumalniemi on merkittävä seudullinen kaupan keskittymä, joka palvelee seudun asukkaita,mutta myös venäläisiä. Tarjonta alueelle on monipuolista, mutta ei niin keskustamaista jamonipuolista kuin Kotkansaarella. Kotkassa on lisäksi kaksi tilaa vaativan kaupan keskitty-mää Keltakallio ja Jylppy sekä hypermarket-keskittymä Sutela, jotka eivät laskennallisenmitoituksen mukaan tule merkittävästi kasvamaan.

Haminan kaupungissa on uusi kaupan alue Summa, joka painottuu tilaa vaativaan kaup-paan, mutta alueelle voidaan sijoittaa jonkin verran keskustakauppaa. Summa täydentääHaminan palveluita, mutta Haminan keskusta on alueella merkittävämpi paikalliskaupankeskus. Summa ei mitoitukseltaan ole niin suuri, että sillä olisi merkittäviä haitallisia vaikutuk-sia Kotkan palveluverkkoon.

Virolahden ja Miehikkälän keskustat toimivat paikallistason keskuksina. Virolahdella asioimyös jonkin verran venäläisiä, mutta Vaalimaan kehittyminen matkailukeskuksena vaikuttaasiihen, että Virolahden keskusta toimii enemmän paikalliskeskuksena. Vaalimaa kehittyymerkittävästi, mutta painopiste alueella on matkailussa. Alue sijoittuu jo sen verran kauasKotkan palveluista, ettei tällä ole merkitystä Kotkan palveluverkkoon. Vaalimaalla ei myös-kään ole merkittävää vaikutusta Haminan nykyisiin palveluihin. Kotka on suurempi jamonipuolisempi kaupan keskus, jonne haminalaisten ostovoimaa suuntautuu Vaalimaataherkemmin.

Vaalimaa ja Summa ovat uusia venäläisten ostovoiman varaan rakentuvia kaupan keskitty-miä. Alueet kilpailevat toistensa kanssa ja toisen laajamittainen kehittyminen voi hidastaatoisen kehittymistä. Paikat ovat osin vaihtoehtoisia kaupan sijaintipaikkoja, ja palveluverkonkannalta on positiivista, että tällaisia löytyy seudulla. Ostovoimaa arvion mukaan kuitenkinpitkällä tähtäimellä riittää, mikäli venäläisten matkailijamäärät ja rahankäyttö seudullakasvavat arvioidulla tavalla.

Pyhtäälle on ehdotuksessa osoitettu myös uusi vähittäiskaupan suuryksikkömerkintä. Alueon keskustan välittömässä läheisyydessä. Tällä hetkellä Siltakylän kaupallinen tarjonta onvarsin suppea. Uusi alue monipuolistaa kokonaisuudessaan Siltakylän tarjontaa. Siltakylänkeskustan oma tarjonta ei ole merkittävästi kasvamassa ja venäläisten matkailun varaanrakentuva kauppa mahdollistaa kaupan palveluiden kehittämisen myös pienellä paikkakun-nalla. Siltakylän mitoitus on sen verran pieni, ettei sillä ole merkittäviä vaikutuksia seudulli-seen palveluverkkoon.

Kotkan-Haminan seudulla koko muiden alueiden tarve on suunnattu seudullisesti merkittävil-le vähittäiskaupan suuryksikköalueille. Seudulla ei ole tarvetta suuressa mittakaavassakehittää paikallisia keskittymiä, koska suuryksikköverkko on tiheä ja kiinni muussa yhdyskun-tarakenteessa sekä palvelee hyvin myös paikallisia asukkaita. Mikäli tämän lisäksi kehitettäi-siin vielä muita kaupan alueita, kaupan verkko hajoaisi liian pieniin osiin, mikä ei ole kaupaneikä asiakkaan edun mukaista.


14.1.2013

Palveluverkkoon voi tulla muutoksia kaupan laadun osalta mikäli johonkin keskittymäänsijoittuu merkittävän vetovoimainen vähittäiskaupan suuryksikkö, joka houkuttelee asiakkaitakoko maakunnasta. Mikäli tällainen yksikkö sijoittuu jollekin kaupan alueelle Kymenlaaksos-sa, tulee alueesta hyvin vetovoimainen, joka vetää asiakkaita koko maakunnan alueelta sekämyös maakunnan ulkopuolelta. Asiointitiheys tällaisessa kaupan yksikössä ei kuitenkaan olekovin suuri, joten muuhun palveluverkkoon ei tällaisella ole vaikutusta. Vaikutus on vainpaikallisen kyseisen alueen vetovoimaa nostattava ja todennäköisesti edesauttaa alueentoteutumista koko lasketun mitoituksen mukaiseksi nopeammin kuin ilman yksittäistä hyvinvetovoimaista kaupan yksikköä.

Yleisesti ottaen tässä selvityksessä ehdotettu palveluverkko laskennallisine mitoituksineenluo hyviä mahdollisuuksia kaupan kehittymiselle Kymenlaaksossa. Paikallinen verkko eikuitenkaan ole matkailuun painottuvien alueiden kehittymisen takia merkittävästi heik-kenemässä.

Vähittäiskaupan suuryksiköt tukeutuvat hyvin alueen keskusverkkoon eli sijoittuvat yleensäsamalle taajama-alueelle läheisimmän keskustan kanssa. Alueet ovat hyvin saavutettavissasuurten väylien ja taajamien sisääntuloväylien varrella. Sutelan välittömässä läheisyydessäei ole keskusta-alueita, mutta alue on kuitenkin kiinni taajamarakenteessa ja helpostisaavutettavissa. Keltakallion alueen läheisyydessä ei myöskään ole keskusta-alueita, muttaalueen painopiste on autokaupassa ja alue tukeutuu työpaikka-alueeseen. Lisäksi alue onmyös hyvin saavutettavissa E18 tien varressa. Ainoastaan Vaalimaan keskittymä on selkeäs-ti erillään muusta palveluverkosta, mutta alueen kehittämisessä lähtökohtana ovatkinvenäläiset asiakkaat, joiden näkökulmasta alue on helpoiten saavutettavissa oleva paikkamaakunnassa.

Suuryksikköalueiden mitoitusvaihtoehdot vaikuttavat jonkin verran palveluverkon painopistei-siin. Edellä on kuvattu pääosin tasamalli-vaihtoehdon vaikutuksia palveluverkkoon. Se mitenmuut vaihtoehdot eroavat tasamallista, on kuvattu seuraavaksi. Muut vaikutukset ovatyhdenmukaisia tasamallivaihtoehdon kanssa.

Summa-vaihtoehdossa Haminan Summan alue kehittyy voimakkaana kaupan keskittymä-nä. Summa on merkittävin venäläisille matkailijoille suunnattu kaupan keskittymä. LisäksiSumma palvelee kaakkoista Kymenlaaksoa, niin että siirtymät Kotkaan pienevät. Haminasäilyy paikalliskeskuksena. Sen kehitysmahdollisuudet ovat paremmat kuin esimerkiksiKarhulan.

Summa-vaihtoehdossa Karhulan asema matkailijoita palvelevana keskuksena jää todennä-köisesti toteutumatta. Matkailijavirrat jäävät tässä mallissa tasamallia herkemmin itäisimpiinkauppapaikkoihin, mikä lyhentää asiointimatkoja. Karhula säilyy kuitenkin nykyisen kaltaise-na paikalliskeskuksena. Paikallisasukkaisiin ei tällä siten ole merkitystä.

Summa on tässä mallissa se keskittymä, jonne uuden merkittävän suuren ja vetovoimaisentoimijan on mahdollista sijoittua. Tosin myös sekä Jumalniemessä että Vaalimaalla onmerkittäviä kehitysmahdollisuuksia.

Vaalimaan asema matkailukeskuksena on samanlainen kuin tasamalli-vaihtoehdossa.Summa on kuitenkin merkittävämpi kilpailija ja näin ollen osa toimijoista saattaa valitaSumman kauppapaikaksi Vaalimaan sijaan. Vaalimaan kehitys saattaa hidastua. ToisaaltaVaalimaan sijainti kauppapaikkana venäläisten matkailijoita palvelevana on huomattavastiparempi kuin Summan. Näin ollen todennäköisesti Vaalimaa lähtee kuitenkin toteutumaanetupainotteisesti, eikä Summan mitoituksessa ole tähän suuresti merkitystä.


14.1.2013

Jumalniemi säilyy seudullisena keskuksena, mutta sen merkitys ei ole niin suuri kuintasamalli-vaihtoehdossa. Matkailijoita houkuttelevat enemmän Summa ja Vaalimaa, koskaniiden sijainti on venäläisten asiakkaiden näkökulmasta parempi. Näin ollen myös sellaisettoimijat, jotka hakevat merkittävää matkailijavirtaa todennäköisesti sijoittuvat Jumalniemeäluontevammin Summaan. Jumalniemellä on kuitenkin merkittäviä mahdollisuuksia kehittyäkotkalaisten ostovoiman kasvun pohjalta. Summa vetää jonkin verran kotkalaisten ostovoi-maa, mutta Jumalniemi on kuitenkin paikallisille merkittävämpi kauppapaikka kuin Summa.

Vaalimaa-vaihtoehdossa Vaalimaan merkitys matkailijakeskittymänä on hyvin suuri.Vaalimaa on niin kaukana maakunnan asukkaita palvelevasta palveluverkosta, ettei senmerkittävä kehittyminen hidasta paikallisen kaupan kehittymistä. Matkailijoita palvelevakauppa valitsee toimintapaikakseen tässä vaihtoehdossa herkimmin Vaalimaan.

Summalla on mahdollisuus myös kehittyä, mutta todennäköisesti sen kehittyminen lähteeliikkeelle, vasta tarkastelujakson loppupuolella. Matkailijat valitsevat ensisijaiseksi kauppa-paikaksi Vaalimaan ja seudun asukkaat Jumalniemen. Vaalimaa-vaihtoehdossa Jumalnie-men mitoitus on sama kuin Summa-vaihtoehdossa. Tämä malli luo kuitenkin Jumalniemelleparemmat kehittymismahdollisuudet, koska merkittävä kilpaileva kauppapaikka on kauempa-na kuin Summa-vaihtoehdossa. Jumalniemi palvelee Vaalimaa-vaihtoehdossa enemmänseudun asukkaita kuin Summa-vaihtoehdossa, koska Vaalimaa ei vedä merkittävästimaakunnan asukkaita, jota taas Summa tekee.

Jumalniemi-vaihtoehto painottaa nykyisen palveluverkon kehittämistä. Uusien kauppapaik-kojen merkitys on pienempi kuin muissa vaihtoehdoissa. Tässä vaihtoehdossa Jumalniemion merkittävin sekä seudun asukkaita että matkailijoita palveleva keskittymä. Jumalniemelläon myös mahdollista kasvaa tässä mallissa niin merkittäväksi keskustakaupan kauppapai-kaksi, että Kotkansaaren kehittyminen saattaa hidastua. Kotkansaari säilyy kuitenkin aitonakeskustana ja merkittävänä erikoiskaupan ja palveluiden kauppapaikkana. Karhula jääpaikalliskeskukseksi ja sen kehittyminen matkailijoita palvelevana on epätodennäköistä.

Vaalimaalla ja Summalla on mahdollisuus kehittyä pienimuotoisena venäläisiä palvelevinakeskittyminä, mutta merkittävän suuren toimijan ei ole näihin keskittymiin mahdollistasijoittua.


14.1.2013

6.5 Liikenteellinen arviointi

Kymenlaakson kaupan liikenteellinen arviointi on laadittu rinnan maakunnnan kaupanpalveluverkon mitoittamisen ja vaikutusten arvioinnin kanssa. Konsulttina on toiminut StraficaOy, jossa työstä ovat vastanneet Hannu Pesonen, Osmo Salomaa ja Markku Kivari. Liiken-nearvioinnissa on tarkasteltu simulointimallien perusteella kaupan palveluverkkoselvityksenmukaisten vaihtoehtojen vaikutuksia ostosmatkoihin ja liikenteeseen.

Kaupan asiointiin ja työssäkäyntiin liittyvää liikkumista ja liikennettä on kuvattu ja ennustettutyössäkäynnin ja kaupan asioinnin simulointimallilla. Mallissa simuloidaan erilaisten talouksi-en työssäkäyntiin ja ostosasiointiin liittyviä matkaketjuja ottaen huomioon mm. liikenneyh-teydet eri kulkutavoilla, talouksien sosioekonomiset taustatiedot (mm. autonkäyttömahdolli-suus) ja ostosmatkojen kytkeytyminen muuhun liikkumistarpeeseen (esim. työssäkäynti,muut ostokset). Menettelyn erityisenä vahvuutena on se, että siinä huomioidaan matkojenketjuttaminen, esimerkiksi kaupan asiointi myös työmatkojen tai muiden kauppamatkojenyhteydessä.

Ostosasioinnin simulointi tapahtuu ostosmatkaryhmittäin.A Päivittäistavaran ostoksetA Tilaa vaativan erikoiskaupan ostoksetA Muun erikoistavaran ostokset

Simuloitava ostosreissu on matkojen muodostama ketju, jossa voi yhdistyä matkan eritarkoituksia (esim. koti-kauppa-koti, työpaikka-kauppa-koti, koti-erikoiskauppa-päivittäistava-rakauppa-koti). Kaupan nykytilanteen tarjonta (kerrosala) on kuvattu malliin Kymenlaaksonalueella. Päivittäistavara on kuvattu myymälätarkkuudella, tilaa vaativa kauppa ja muuerikoiskauppa on kuvattu keskuksittain kaupan palveluverkkoselvityksen (Santasalo)aineiston mukaisesti. Nykytilanteen asukas- ja työpaikkamäärät on kuvattu 250 metrinruudukossa. Myös Kymenlaakson tie- ja katuverkko ja joukkoliikenneyhteydet on kuvattumalliin.

Eri tyyppisten talouksien liikkumisvalinnat (tuotokset, kulkutavat ja suuntautuminen) perustu-vat Uudenmaan alueelta kerättyyn aineistoon, koska Kymenlaaksosta vastaavaa aineistoaei ole. Erot mm. maankäytön tehokkuudessa, autonomistuksessa, liikennejärjestelmässä jakaupan rakenteessa huomioidaan mallissa.

Rajaliikenteen käsittely ostosasioinnin mallintamisessa

Tutkimus- ja Analysointikeskus TAK Oy:n tekemän tutkimuksen "Venäläisten matkailuKaakkois-Suomeen 2025" mukaan Kaakkois-Suomen raja-asemien kautta Suomeen 2012saapuneista venäläisistä 12 % suuntaa Kotka-Haminan ja 2 % Kouvolan seuduille. Vuonna2011 osuudet olivat 15 % ja 5 %. Kauppakeskus Veturin avaaminen ei näy vielä näissäluvuissa.

Saman lähteen mukaan venäläiset tekivät Suomeen v. 2011 noin 3,2 milj. matkaa, joista noin60 % oli ostosmatkoja. Tietojen perusteella voidaan arvioida, että venäläiset tekivät Suo-meen vuorokausitasolla keskimäärin noin 5300 ostosmatkaa, joista noin 900 suuntautuiKymenlaaksoon. TAK Oy:n tutkimuksen mukaan Kymenlaaksossa vierailleista noin 70 %kulki Vaalimaan raja-aseman kautta ja loput noin 30 % Nuijamaan, Imatran tai Vainikkalanraja-asemien kautta.

Rajan ylittävän ostosliikenteen suuntautuminen Kymenlaakson sisällä on ennustettu mallilla.Suuntautumiseen vaikuttaa kaupan tarjonta (kerrosalat), matka-aika rajalta kauppapaikkoihin


14.1.2013

sekä matka-ajat esimerkiksi erikoiskauppa- ja päivittäistavarakauppapaikkojen välillä (joskäydään molemmissa).

Saman lähteen mukaan venäläisten ostosreissuista noin 75 % on sellaisia, joilla tehdäänpäivittäistavaraostoksia, noin 5 %:lla tehdään tilaa vaativan erikoiskaupan ostoksia (ml.moottoriajoneuvojen hankinta ja huolto). Muun erikoiskaupan ostoksia tehdään lähesjokaisen ostosreissun yhteydessä. Venäläiskomponentti on liikennemallitarkastelussajaoteltu asiointikohteen mukaan seuraavasti: A 75 %:lla reissuista asioidaan sekä päivittäistavaran että muu erikoiskaupan ostoksilla.A 20 %:lla reissuista asioidaan vain muussa erikoiskaupassa.A 5 %:lla reissuista asioidaan sekä tilaa vaativa erikoiskaupan että muun erikoiskaupan

ostoksilla.

Venäläisten ostosliikenne on täydennetty malliin rajalle syötettävänä tuotoksena. 70 %tuotoksesta (630 ostosmatkaa) on syötetty malliin Vaalimaalta ja 30 % (270 ostosmatkaa)Nuijamaantieltä.

Tarkempien tietojen ja lähtöaineistojen puuttuessa kulkutapa oletetaan aina henkilöautoksi.Rajan ylittävän ostosliikenne Kymenlaaksoon v. 2025 on TAK:n skenaarion 3 (Lineaarisenkasvun malli) perusteella noin 4 400 ostosreissua/vrk, eli venäläisten ostosmatkojen määräkasvaisi vuodesta 2011 lähes 5-kertaiseksi

Tarkastellut vaihtoehdot

Nykytilanteen lisäksi simulointimalleilla on ennustettu liikkumista neljän eri painotusvaihtoeh-don mukaisessa ennustetilanteessa. A TasamalliA Haminan Summan painotusvaihtoehtoA Virolahden Vaalimaan painotusvaihtoehtoA Kotkan JumalniemenpainotusvaihtoehtoKaikissa painotusvaihtoehdoissa liiketilan kokonaismitoitus on sama:Kotkan-Haminan seutu:A Päivittäistavarakauppa +15 %A Tilaa vaativa kauppa +70 %A Muu erikoiskauppa +74 %Kouvolan seutu:A Päivittäistavarakauppa +4 %A Tilaa vaativa kauppa +43 %A Muu erikoiskauppa +15 %

Neljässä vertailtavassa mallissa eteläisen Kymenlaakson uuden liiketilan kasvua on painotet-tu niiden nimen mukaisesti eri keskuksiin. Päivittäistavarakaupan uusi liiketila on jaettukeskuksittain enintään 1000 kerrosneliön yksiköihin. Tarjonta on sama kaikissa malleissa.Kymenlaakson asukasmäärä ja kotimaisten ostosmatkojen kokonaismäärä on säilytettynykyisellään, jolloin painotusvaihtoehtojen analyysit ovat vertailukelpoisia nykytilanteenanalyyseihin.

Vaikutukset käyntimääriin sekä käyntitehokkuuksiin

Kymenlaakson kaupan tarjonnan kokonaismäärä kasvaa kaikissa malleissa seuraavasti:A Päivittäistavarakauppa + 9 %A Tilaa vaativa kauppa + 56 %A Muu erikoiskauppa + 40 %


14.1.2013

A Kauppa yhteensä + 41 %

Kymenlaakson ostoskäyntien kokonaismäärä kasvaa ennusteen mukaan seuraavasti:A Päivittäistavaran ostoskäynnit +6 % (+2600 käyntiä/vrk)A Tilaa vaativan kaupan ostoskäynnit +5 % (+200 käyntiä/vrk)A Muun erikoiskaupan ostoskäynnit +20 % (+3500 käyntiä/vrk)A Ostoskäynnit yhteensä + 9 % (+6300 käyntiä/vrk)

Käyntien määrä kerrosalaa kohti laskee seuraavasti:A Päivittäistavarakauppa - 3 %A Tilaa vaativa kauppa - 33 %A Muu erikoiskauppa - 14 %A Kauppa yhteensä - 22 %

Myyntitehokkuuteen vaikuttaa lisäksi keskiostoksen muutos, mitä ei tässä ole arvioitu.

Tasamallissa ostoskäynnit kasvavat eniten Vaalimaalla, Kouvolassa, Kotkassa ja Haminas-sa. Suhteellisesti kasvu on suurinta Vaalimaalla ja Haminassa.

Summan painotusvaihtoehdossa Haminan käyntimäärä kasvaa noin 15 % Tasamalliinverrattuna, kun liiketilan kasvu Tasamalliin nähden on yli 70 %. Summan painotus vähentääkäyntejä eniten Kotkassa, jossa käyntimäärät jäisivät nykytasolle liiketilan kasvusta huolimat-ta.

Vaalimaan painotusvaihtoehdossa ostoskäynnit Vaalimaalla kasvavat noin 20 % Tasamalliinverrattuna, kun liiketila kasvaa noin 60 %. Eniten Vaalimaan painottaminen vähentääkäyntejä Kotkassa, jossa toisaalta myös liiketilan kasvu puolittuu Tasamalliin verrattuna.

Jumalniemen painotusvaihtoehdossa ostoskäynnit Kotkassa kasvavat noin 10 % Tasamalliinverrattuna, kun liiketila kasvaa yli 50 % Tasamalliin nähden. Eniten Jumalniemen painotusvaikuttaa Vaalimaan ostoskäynteihin, jotka laskevat Tasamalliin verrattuna noin 20 %.

Käyntimäärien muutokset suhteessa liiketilan muutoksiin näyttävät olevan tutkituista vaih-toehdoista parhaiten tasapainossa Tasamallissa, jossa siinäkin erikoiskaupan liiketilan kasvuon käyntimääriin nähden runsasta erityisesti Summassa ja Jumalniemessä.

Vaikutuksen eri kulkutapojen käyttöön, liikennesuoritteisiin ja päästöihin

Kunnittaiset erot eri liikennemuotojen käytössä ja ostosmatkojen kilometrisuoritteessa ovatnykytilanteessa hyvin suuret. Kotkalaisten ostosmatkoilla syntyy selvästi vähiten autoliiken-nesuoritetta. Eri painotusvaihtoehtojen väliset erot kotimaisten ostosmatkojen kulkutapojenkäytössä ja kilometrisuoritteessa ovat varsin pieniä. Suurimmat erot kilometrisuoritteissa japäästöissä syntyvät rajan ylittävän liikenteen osalta. Ennustetilanteessa noin 40 % ostosmat-kojen autoliikenteen suoritteesta ja päästöistä syntyy rajan ylittävästä liikenteestä.

Vaalimaan tarjonnan kehittäminen lyhentää selvästi rajan ylittävien ostosmatkojen keskipi-tuutta. Kotimaisten ostosmatkojen henkilöautosuorite on puolestaan pienin Tasamallissa,jossa myös joukkoliikennettä käytetään hieman muita malleja enemmän.

Vähiten kokonaisliikennesuoritetta ja päästöjä syntyy Vaalimaan painotusvaihtoehdossa jaeniten Jumalniemen painotusvaihtoehdossa. Mallien välinen ero on sekä kilometrisuoritteenettä ostosmatkojen hiilidioksidipäästöjen osalta 6-7 %.


14.1.2013

Vaikutukset tieverkon kuormittumiseen

Ostosmatkojen kasvun tieverkkoa kuormittava vaikutus syntyy lähes kokonaan rajan ylittävänostosliikenteen kasvusta. Eri painotusvaihtoehtojen väliset erot liikennekuormituksenkannalta ovat melko pienet.

Tieverkon osalta liikenne kasvaa kaikissa malleissa huomattavasti valtatiellä 7 (E18), jossarajan ylittävän, Kymenlaaksoon suuntautuvan ostosliikenteen kasvu on ennusteen mukaankeskimäärin 3000-4000 ajoneuvoa/vrk. Vilkkaimpina rajaliikenteen sesonkipäivinä liikenne-määrien kasvu voi olla selvästi suurempi. Vaikka kasvu on myös prosentuaalisesti suuri, eise uhkaa kokonaan moottoritieksi parannettavan yhteyden välityskykyä tai liikennöitävyyttä.Valtatien 7 liikennettä kasvattaa lisäksi esimerkiksi pääkaupunkiseudulle suuntautuvanrajaliikenteen kasvu, mitä ei tässä yhteydessä ole arvioitu.

Myös Kotkan ja Haminan katuverkolla liikenne voi kasvaa tuntuvasti. Tässä maakuntatasontarkastelussa katuverkon kapasiteetin riittävyyttä ei ole kuitenkaan arvioitu.

Valtatiellä 6 Kouvolasta itään ja valtatiellä 15 Kotkan ja Kouvolan välillä sekä ostosliikennekasvaa ennusteen mukaan 1000-1500 autoa/vrk ja valtatiellä 26 Luumäen ja Summan välillänoin 500 ajon/vrk. Näiden valtateiden liikennekuormitus kasvaa selvästi, mutta teidenvälityskyky ei todennäköisesti ylity.

Mikäli rajan ylittävä ostosliikenteen kasvu jää selvästi arvioidusta, jää myös tieverkonkuormituksen kasvu selvästi arvioitua pienemmäksi.

Joukkoliikenteen osalta merkittävin muutos on Kotkan ja Haminan välisen matkustuksenvähentyminen.


14.1.2013

7 JOHTOPÄÄTÖKSET - KYMENLAAKSON KAUPAN RAKENNE JA MITOITUS 2025

Ostovoima on Kymenlaaksossa kasvamassa ja se luo mahdollisuuksia myös kaupankasvulle. Merkittävän lisän kaupan kasvuun tuovat venäläiset asiakkaat. Suurimmat kasvu-paineet ovat jo nykyään vetovoimaisissa kauppakeskittymissä. Lisäksi maakunnassa onkysyntää uusille kauppapaikoille, jotka rakentuvat osin venäläisiä matkailijoita varten.

Maakunnan palveluverkko on hyvässä kunnossa. Alueelle on sijoittunut monipuolista kaupanpalvelutarjontaa useaan eritasoiseen ja tyyppiseen keskittymään. Päivittäistavarakaupanverkko on kohtalaisen kattava. Päivittäistavarakauppaa löytyy monipuolisesti kaikistakeskuksista ja kauppoja on myös kylissä. Erikoiskaupan verkko ei ole niin kattava kuinpäivittäistavarakaupan verkko. Erikoiskauppa keskittyy keskuksiin, erityisesti suuriin keskuk-siin ja kauppakeskuksiin. Keskisuurista keskuksista löytyvät paikallispalvelut, mutta monipuo-lisille ostoksille suunnataan suurempiin keskuksiin. Pienten keskusten tarjonta painottuulähipalveluihin. Monipuolisimmat kauppapaikat keskittyvät tällä hetkellä Kotkaan ja Kouvo-laan.

Kymenlaaksossa on kaksi kaupunkiseutua, jotka toimivat omina markkina-alueinaan. Mitoitusnäille seuduille on laskettu asukkaiden ostovoiman pohjalta. Merkittävää lisäpotentiaaliamaakuntaan tuovat venäläiset asiakkaat. Luvussa 5 on tehty neljä vaihtoehtoista mallia,miten kaupan mitoitus maakunnassa suunnataan eri kaupan alueille. Näitä vaihtoehtoisiamalleja on arvioitu luvussa 6.

7.1 Kaupan rakenne ja mitoitus keskustoissa

Keskustahakuinen kauppa suunnataan maakunnassa yleisesti keskustoihin. Ensimmäisessäkeskustojen mitoitusvaihtoehdossa koko keskusta-alueiden liiketilan lisätarve suunnattiinkeskustoihin. Osassa keskuksista uuden liiketilan tarve muodostui kuitenkin niin suureksi,että ei ole todennäköistä, että se pystyttäisiin kokonaisuudessaan keskustassa toteuttamaan.Keskustoissa uuden liiketilan rakentaminen tarkoittaa yleensä vanhan rakennuskannanpurkamista tai uudistamista. Omistus on keskustakortteleissa usein hajanaista ja näin ollensuunnitelmien tekeminen, niiden läpivieminen ja toteuttaminen on aikaa vievää. Monessatapauksessa uudistuminen jää suunnitelmista huolimatta toteuttamatta.

Keskustoissa uutta liiketilaa rakennetaan yleensä joko kauppakeskuksiin, kauppakeskusmai-sesti korttelikeskuksiin tai liikerakennuksiin, johon sijoittuu yleensä myös päivittäistavara-kauppaa tai laajan tavaravalikoiman kauppaa sekä tämän yhteyteen mahdollisesti muitapienempiä liiketiloja. Yksittäisiä erikoisliikkeitä tai pieniä erikoiskaupan liikekeskuksiarakennetaan keskustoihin harvoin. Pienempiä liiketiloja rakennetaan uusien asuintalojenpohjakerroksiin.

Kymenlaakson omien asukkaiden pohjalta laskettu keskustahakuinen liiketilatarve on arvioinmukaan vielä toteutettavissa keskustoissa. Venäläisten asiointi suuntautuu pääosin keskus-takauppaan ja tästä johtuen keskustakaupan lisätarve on niin huomattava, että se ei koko-naisuudessaan ole toteutettavissa keskustoissa. Vaihtoehtona on että venäläisten kysyntäänei voida täysmittaisesti vastata tai että keskustakauppaa voidaan suunnata jonkin verranmyös muille alueille. Mikäli venäläisten kauppapalveluiden kysyntään ei voida täysmittaisestivasta, ei Kymenlaakson matkailijamäärä voi kasvaa arvioidulla tavalla ja alueelta jääsaamatta matkailutuloja.

Keskustoihin jätettiin mitoituksessa mahdollisuuksia toteuttaa uutta liiketilaa sen verran, kuinarvioiden mukaan keskustoissa on uutta liiketilaa toteutettavissa vuoteen 2025 mennessä.


14.1.2013

Lisäksi kriteerinä oli, että suuryksikköalueille voidaan suunnata sellainen määrä keskusta-kauppaa, ettei sillä ole vaikutuksia keskustoihin ja niiden kehittämiseen.

Erikoiskaupan pääkeskukset maakunnassa ovat Kouvolan ydinkeskusta ja Kotkansaari.Selvityksessä esitetty palveluverkko ja sen mitoitus tähtäävät siihen, että nämä keskuksetpysyvät jatkossakin maakunnan pääkauppapaikkoina. Keskuksia tukevat paikalliskeskukset,joiden mitoitus pohjautuu pääosin asukkaiden ostovoimaan.

Suurissa keskuksissa on enemmän kysyntää uuden liiketilan toteuttamiselle kuin pienemmis-sä keskuksissa. Pienemmissä keskuksissa on haastavaa saada uutta pienliiketilaa toteutu-maan keskuksissa, vaikka lähialueella olisikin ostovoimaa. Kouvolan seudulla ei Kouvolaapienempiin keskuksiin suunnattu lainkaan venäläisten asiointia, näin ollen koko lähialueenlaskennallinen keskustakaupan tarve on suunnattu näihin keskuksiin. Kouvolan ydinkeskustasekä kauppakeskusalue ovat seudulla kuitenkin niin vetovoimaisia jo tällä hetkellä, ettäuuden liiketilan saaminen pienempiin keskuksiin on vaikeaa.

Kotkan-Haminan seudulla keskusten kehittymispotentiaaliin vaikuttavat myös venäläisetasiakkaat. Näin ollen Karhulan ja Haminan kehitysmahdollisuudet ovat paremmat kuinKouvolan seudun keskisuurilla keskuksilla. Kotkan-Haminan seudulla pienimmät keskuksetkehittyvät lähinnä oman lähialueen ostovoiman pohjalta, eivätkä näissä keskustoissa uudenliiketilan rakentamisedellytykset ole suuria.

7.2 Kaupan rakenne ja mitoitus vähittäiskaupan suuryksikköalueilla

Maakunnan keskusverkkoa täydentävät vähittäiskaupan suuryksikköalueet. Vähittäiskaupansuuryksikköalueille suunnataan muiden alueiden liiketilatarve, joka pääosin on tilaa vaativaakauppaa. Lisäksi vähittäiskaupan suuryksikköalueille on mahdollista sijoittaa myös keskusta-kauppaa kuitenkin niin, ettei sillä ole vaikutuksia keskustoihin ja niiden kehittämiseen.

Pääsääntöisesti voidaan todeta, ettei vähittäiskaupan suuryksikköalueille suunnatulla tilaavaativalla kaupalla tai muulla alueelle soveltuvalla erikoiskaupalla ole merkitystä keskusta-kauppaan. Tilaa vaativa kauppa ei hakeudu keskustaan ja sen sijoittuminen keskustanulkopuolelle ei vaikuta keskustoihin.

Koska siis keskustoissa ei ole toteutettavissa niin suurta määrää keskustakauppaa, kuin mitämaakunnan tarve on, päädyttiin osa keskustakaupasta suuntaamaan vähittäiskaupansuuryksikköalueille. Keskustakaupan sallimista vähittäiskaupan suuryksikköalueilla puoltaamyös se, että venäläisillä on yleensä lyhyempi asiointimatka vähittäiskaupan suuryksikköalu-eille kuin keskustoihin. Keskustakaupan sijoittaminen vähittäiskaupan suuryksikköalueillelyhentää siten asiointimatkoja, jolloin liikenteen haitat ovat mahdollisimman vähäisiä.Vähittäiskaupan suuryksikköalueille suunnatun keskustakaupan edellytyksenä kuitenkin on,ettei sillä ole vaikutuksia keskustoihin eikä niiden kehittämiseen.

Keskustakauppaa toteutetaan vähittäiskaupan suuryksikköalueilla yleensä joko hypermarket-keskuksissa, kauppakeskuksissa, retail-park-tyyppisissä erikoiskauppojen keskuksissa,yksittäisinä suurmyymälöinä tai tilaa vaativan kaupan yhteydessä. Liiketyypeillä on erilaisetvaikutukset keskustaan ja vaikutukset tulee tutkia yksityiskohtaisessa kaavoituksessa.

Kymenlaakson vähittäiskaupan suuryksiköt tukeutuvat hyvin alueen keskusverkkoon elisijoittuvat yleensä samalle taajama-alueelle läheisimmän keskustan kanssa. Alueet ovathyvin saavutettavissa suurten väylien ja taajamien sisääntuloväylien varrella. Suurelle osallemaakunnan asukkaista vähittäiskaupan suuryksikköalueet ovat lähempänä ja helpomminsaavutettavissa kuin maakunnan pääkeskustat.


14.1.2013

Vähittäiskaupan suuryksikköalueiden mitoituksesta tehtiin neljä vaihtoehtoista mallia.Suuryksikköalueiden mitoitusvaihtoehdot vaikuttavat jonkin verran palveluverkon painopistei-siin. Kouvolan seudulla ei vähittäiskaupan mitoituksesta tehty vaihtoehtoja. Seudulla on vainyksi merkittävä vähittäiskaupan suuryksikköalue kauppakeskusalue, jota seudulla myöshalutaan kehittää. Paikallisille alueille on myös jätetty kehitysmahdollisuuksia. Paikallisiaalueita tarvitaan seudulla, jossa kauppa muutoin keskittyy hyvin pitkälti Kouvolaan.

Mitoitusvaihtoehdoista tasamalli on nimensä mukaisesti malli, jossa liiketilan lisätarvetta ontasaisesti suunnattu kaupan alueille lähiasukkaiden ostovoiman sekä nykyisen palveluverkonmukaisesti, kuitenkin niin että venäläisten kasvavan ostovoiman takia on luotu mahdollisuuk-sia myös uusien kauppapaikkojen kehittämiseen sellaisilla paikoilla, jotka ovat vetovoimaisiavenäläisten asiakkaiden näkökulmasta.

Tasamallissa Jumalniemi on alue, jonne on eniten mahdollisuuksia sijoittaa uutta liiketilaa.Jumalniemen lähialueella asuu eniten asukkaita ja se on helposti saavutettavissa sekäseudun asukkaiden että myös venäläisten matkailijoiden näkökulmasta. Lisäksi alue on jo nytmerkittävä kauppapaikka maakunnassa. Näin ollen on luontevaa, että sen kehitysmahdolli-suudet ovat suurimmat.

Muut mallit painottavat kauppapaikkakehityksessä yhtä kauppapaikkaa ylitse muiden,vaikkakin myös muille kauppapaikoille on jätetty kehitysmahdollisuuksia. Vaalimaa- jaSumma-vaihtoehdoissa luodaan enemmän kehitysmahdollisuuksia sellaisille kauppapaikoil-le, jotka ovat venäläisten näkökulmasta parhaiten saavutettavissa olevia kauppapaikkoja.Seudun asukkaiden näkökulmasta katsoen nämä mallit eivät muodosta optimaalista palvelu-verkkoa, sillä jotkut vetovoimaiset kaupan toimijat saattavat sijoittua näissä malleissa niin,että asiointimatkat alueella pitenevät. Todennäköisesti asiointimatkojen piteneminen eikuitenkaan ole merkittävää, sillä sekä paikallispalveluita että seudullisia kaupan palveluitalöytyy yhä edelleen nykyisen kaltaisesti lähialueilta.

Jumalniemi-vaihtoehdossa Summan ja Vaalimaan kehittymismahdollisuudet jäävät vähäisik-si. Varsinkin Vaalimaa on venäläisten matkailijoiden kannalta optimaalisin kauppapaikka, jamikäli sille ei luoda riittävästi kehitysmahdollisuuksia, on mahdollista, ettei arvioitua määräävenäläisiä ole mahdollista Kymenlaaksoon houkutella. Jumalniemi-vaihtoehdossa Jumal-niemi kilpailee myös muita vaihtoehtoja enemmän Kotkansaaren keskustan kanssa.

Tasamallissa on enemmän vaihtoehtoisia kauppapaikkoja, koska jokaiseen voidaan sijoittaamerkittävä määrä uutta kauppaa. Näin ollen tasamalli on paras lähtökohta maakuntakaavanmitoitukselle.

7.3 Kaupan mitoitus maakuntakaavassa

Selvityksessä esitetty mitoitus on laskettu ostovoiman kasvun sekä venäläisten matkailijoi-den kasvun pohjalta. Tämä on yksi lähtökohta maakuntakaavan mitoitukselle. Laskennallinenmitoitus pohjautuu useaan muuttujaan, joiden kehitystä tässä on arvoitu. Mitoitus sisältäälukuisia epävarmuustekijöitä, joten laskennallinen mitoitus on vain arvio tulevasta liiketilanlisätarpeesta. Se ei suoraan ole kaavallinen mitoitus. Maakuntakaavan mitoitus voidaanjohtaa laskennallisesta mitoituksesta, mutta maakuntakaavassa mitoituksen tulee ollalaskennallista mitoitusta joustavampi ja väljempi, jotta kauppa pystyy maakunnassa kehitty-mään todellisen kysynnän mukaisesti.

Kymenlaaksossa kaupan mitoitukseen vaikuttaa myös E18 tien rakentuminen moottoritieksi.Liikennepoliittisen selonteon valmistelussa yksi kokeiluhanke oli E18 Koskenkylä-Vaalimaa”Green and Smart Business Development Corridor”. Selontekoon sisältyy valtioneuvoston


14.1.2013

linjauksena ja keskeisenä toimenpiteenä: ”Käynnistetään useamman maan yhteinenE18-kasvukäytävä-hanke (Oslo-Tukholma-Helsinki-Pietari). Tavoitteena on julkisen sektorinja elinkeinoelämän uudenlaisella yhteistyöllä luoda nykyistä tehokkaammin mahdollisuuksiakäyttävän alueen kasvua ja kehitystä tukeville palveluille ja liiketoiminnalle.” Toisaalta”Huomioidaan Venäjältä ja Venäjälle kulkevan liikenteen kasvu ja varmistetaan rajanylitys-paikkojen tulli- ja rajajärjestelyjen ja raja-asemille johtavien liikenneväylien kapasiteetti jatoimivuus.” E18 kehityskäytävä –hanketta ollaan Kotka-Hamina seudulla viemässä eteenpäinkäynnistämällä (osittain jo käynnistynyt) yhteistyöprosessi, jossa rakennetaan palvelujensaatavuudelle looginen ketju, ohjaamalla palvelut suunnitelmallisesti eri kokonaisuuksiinerikoistuneisiin alueisiin. Keihäänkärkinä ovat kauppa ja palvelut, matkailu, logistiikka jaliikenne, teollisuus ja Kaakon Paikka aluetietojärjestelmä.

Edellä mainitut tekijät edellyttävät että maakuntakaavassa tarvitaan joustavuutta ja mitoituk-sellista väljyyttä. Kaavat eivät yleensä toteudu täysmääräisinä, on tyypillistä että kaavattoteutuvat vain osittain ja toteutumatta jäävä osa jää tulevaisuuden varaukseksi. Vaihtoehtoi-set kauppapaikat luovat edellytyksiä kilpailulle. Kaavoissa tulee myös siksi olla ylitarjontaa,sillä näin yrityksille löytyy vaihtoehtoisia sijaintipaikkoja eikä liikepaikoista tule niukkuutta,joka taas kasvattaa merkittävästi hintoja.

Laskennallisessa mitoituksessa ei ole otetuttu huomioon myymäläpoistumaa, joka myös lisäämitoitusta. Tyypillistä on, että pitkällä tähtäimellä epäsopivat ja huonoilla paikoilla sijaitsevatmyymälätilat poistuvat käytöstä ja rakennuksen käyttötarkoitus voi muuttua. Näiden tilalletarvitaan uutta liiketilaa kaupalle paremmin soveltuvilla paikoilla. Lisäksi laskennassa on niinpaljon epävarmuustekijöitä, että laskelmaan on syytä tuoda väljyyttä, jottei maakuntakaavallarajoiteta liikaa kaupan kehitystä ja kilpailua, mikäli kaupan kysyntä kehittyykin nopeamminkuin tässä selvityksessä on arvioitu.

Kaavalla halutaan mahdollistaa kaupan kehittyminen sekä yritysten välinen normaali kilpailutoimialalla. Lisäksi luodaan edellytyksiä uusien toimijoiden tulolle markkinoille. Kaavallinenmitoitus antaa joustoa sen suhteen, että ostovoima, paikallisten tai matkailijoiden, kasvaakinnyt arvioitua nopeammin. Joustavuutta edellyttää myös kaupan konseptien kehittyminen.Uudet kaupan konseptit vaativat usein enemmän tilaa kuin perinteiset konseptit. Lisätila tuoväljyyttä ja mukavuutta asiointiin, ja kauppaan liittyy myös elämyksiä ja palveluita, jotkavaativa tilaa.

Maakuntakaavassa kaupalle tulee luoda erilaisia ja vaihtoehtoisia kauppapaikkoja. Onluontevaa, että tilaa vaativa kauppa ja autokauppa keskittyvät keskustan ulkopuolelle.Keskustahakuisen kaupan luontevin paikka on keskustassa, mikä pitää keskustan vetovoi-maisena. Kymenlaaksossa keskustahakuista kauppaa voidaan suunnata myös muillealueille, koska keskustoissa ei ole mahdollista toteuttaa laskennallista liiketilan lisätarvettatäysmääräisesti. Mikäli Kymenlaakson maakunnan alueen ei anneta kehittyä dynaamisestikokonaisuutena, voi kaupan kehitys painottua Kymenlaakson ulkopuolelle, mikä ei myöskäänole keskustojen kannalta hyvä vaihtoehto.

Maakuntakaavan keskustatoimintojen alueilla enimmäismitoitus koskee vain yli 2000kerrosneliömetrin kokoisia myymälöitä. Kaikkia keskustoja ei välttämättä tarvitse enimmäis-mitoittaa. Esimerkiksi suurimpien kaupunkien keskustatoimintojen alueilla ei aina ole tarpeenosoittaa enimmäismitoitusta kerrosneliömetreinä, jos kaavan vaikutusten arviointi ei sitäedellytä. Enimmäismitoituksen esittämättä jättämistä voidaan harkita esimerkiksi silloin, kunkeskusta-alueen merkitys on aluerakenteellisesti maakunnallinen tai kun keskusta-alue ontoimiva ja elinvoimainen ”aito keskusta” tai kun keskushierarkialtaan samantasoistenkeskusten välillä ei ole kilpailua. Esittämättä jättäminen on aina perusteltava vaikutustenarvioinnin kautta.


14.1.2013

Keskusta-alueilla usein toteutettavat uudet yksiköt ovat vähittäiskaupan suuryksiköitä taisellaisia myymäläkeskittymiä, jotka ovat vaikutuksiltaan verrattavissa vähittäiskaupansuuryksikköön (kauppakeskukset, korttelikeskukset). Lisäksi nykyiset myymälät voivatkorttelisaneerauksen ja kehittämisen myötä muuttua sellaiseksi myymäläkeskittymäksi, jokaon vaikutusiltaan verrattavissa vähittäiskaupan suuryksikköön. Pienliikkeitä rakennetaanmyös usein markettien yhteyteen, jolloin kokonaisuudesta voi muodostua vähittäiskaupansuuryksikkö. Uusia yksittäisiä pienmyymälöitä ja pienliikekeskuksia rakennetaan enää hyvinharvoin. Uutta pienliiketilaa saadaan keskustoihin vähittäiskaupan suuryksiköiden ulkopuolel-le lähinnä uusien asuintalojen kivijalkoihin.

Maakuntakaavassa on keskustat mitoitettava niin, että alueilta löytyy riittävät mahdollisuudetuudelle liiketilalle. Uutta liiketilaa saadaan keskustoihin usein suuryksiköiden muodossa,kuten edellä mainittiin. Tästä syystä mitoitus voidaan kokonaisuudessaan osoittaa vähittäis-kaupan suuryksiköille. Uuden liiketilan mitoituksen lähtökohtana maakuntakaavoituksessa ontämän selvityksen laskennallinen mitoitus. Lisäksi voidaan käyttää joustokerrointa (esim 1,3),jotta mitoitukseen saadaan riittävästi väljyyttä. Näin ei ainakaan estetä vähittäiskaupansuuryksiköiden toteuttamista keskusta-alueilla, jonne ne maankäyttö- ja rakennuslainmukaan tulee ensisijaisesti sijoittaa. Kaavallisella joustovaralla ei ole haitallisia vaikutuksiakeskustoihin eikä niiden kehittämiseen eikä sillä ole myöskään haitallisia vaikutuksiakokonaispalveluverkkoon.

Enimmäismitoituksen tehtävänä keskusta-alueilla on ohjata kaupan mitoitusta niin, ettävältetään seudun ostovoimaan nähden niin suurten vähittäiskaupan suuryksiköiden toteutu-minen, jotka voivat heikentää merkittävästi muiden keskusta-alueiden palveluja tai niidenkehittämistä. Kaavallinen mitoitus (esim. kerroin 1,3) ei vielä heikennä muiden keskusta-alueiden palveluja ja niiden kehittämistä, sillä joustovara on näin kohtuullista eikä niinmerkittävää, että sillä olisi palveluverkon kokonaisuuden kannalta vaikutusta. Maakuntakaa-vassa mitoitusta ei välttämättä tarvitse esittää niin tarkasti kuin tässä on esitetty. Mitoitusvoidaan esittää myös mm. luokituksen kautta.

Keskustatoimintojen ulkopuolelle mahdollisesti osoitettavien vähittäiskaupan suuryksikköjenenimmäismitoitus koskee myös alle 2000 kerrosneliömetrin myymälöitä. Näin ollen maakun-takaavan vähittäiskaupan suuryksikköalueiden mitoitus koskee sekä suuria että pieniämyymälöitä. Vähittäiskaupan suuryksikköalueiden mitoituksessa voidaan maakuntakaavanjoustavuuden perustella käyttää uuden liiketilan mitoituksessa joustokerrointa, jotta saadaanriittävästi vaihtoehtoisia kauppapaikkoja alueelle.

Vähittäiskaupan suuryksikköalueilla kaavallista joustovaraa voidaan hyvin osoittaa sellaisellevähittäiskaupan suuryksikölle, joka laatunsa puolesta voi sijoittua myös keskusta-alueidenulkopuolelle. Kun joustovara on tilaa vaativaa kauppaa tai laatunsa puolesta sellaistakauppaa, että keskusta-alueiden ulkopuolinen sijainti on perusteltua, ei joustovaralla olevaikutuksia keskustakauppaan tai sen kehittämiseen. Mikäli vähittäiskaupan suuryksikköalu-eille osoitettavalle keskustakaupalle lasketaan joustovaraa, saattaa kaavallisella mitoituksellaolla haitallisia vaikutuksia keskustojen kehittämiseen, mikäli vähittäiskaupan suuryksikköalu-eille syntyy liikaa keskustakauppaa, joka kilpailee liikaa keskustojen kanssa. Näin ollenmikäli maakuntakaavassa vähittäiskaupan suuryksikköalueiden keskustakauppaan mitoite-taan joustovaraa, tulee vaikutukset keskustaan arvioida uudelleen.

Uutta seudullisesti merkittävää päivittäistavarakauppaa ei vähittäiskaupan suuryksikköalueil-le suositella sijoitettavan. Tämä voi muuttaa matkailuun painottuvien vähittäiskaupansuuryksikköaluein luonteen enemmän seudullista asiointia palvelevaksi, mikä lisää paikallistaja seudullista asiointiliikennettä. Esimerkiksi hypermarketin sijoittaminen Summaan tai


14.1.2013

Vaalimaalle muuttaa näiden kaupan keskittymien aseman toisentyyppiseksi, kuin miten tässäselvityksessä alueiden merkitykseksi on määritelty.

Matkailua palvelevaa päivittäistavarakauppaa sen sijaan voidaan alueille sijoittaa ainakinlähellä rajaa sijoittuviin kaupan keskittymiin (Summa ja Vaalimaa). Tällä ei ole merkitystämaakunnan asukkaiden ostoskäyttäytymiseen ja asiointiin. Asiointimatkat vastaavastilyhenevät matkailijoilla, jos tarvittava tuotetta (mm. päivittäistavarat) saadaan riittävissämäärin jo läheltä rajaa.

Maakuntakaavan vähittäiskaupan suuryksikköalueiden mitoituksen pohjana suositellaankäytettävän tasamalli-vaihtoehdon mukaista mitoitusta. Jylppyyn ja Keltakallioon ei tässävaiheessa ole osoitettu uuden liiketilan mitoitusta, koska oletuksena on että alueet kehittyvätenemmän pidemmällä tähtäimellä. Tämän selvityksen mukaisessa palveluverkossa kehittä-misen painopiste on muissa seudullisissa keskittymissä. Lyhyellä tähtäimellä myös näilläalueilla on seudullista kehittämispotentiaalia. Näin ollen on hyvä harkita, että myös näillealueille osoitetaan jonkin verran uudistumismahdollisuuksia tilaa vaativalle kaupalle. Tilaavaativan kaupan osoittaminen pienessä mittakaavassa ei vaikututa keskustoihin eikämuuhun palveluverkkoon. Alueiden rooli ei nykyisestä tule muuttumaan.

Vaihtoehtoisesti voidaan tasamallivaihtoehdon uuden liiketilan mitoitusta jakaa uudelleenesimerkiksi painottaen hieman Vaalimaata tai Summaa. Vaalimaan merkitys palveluverkossapainottuu niin vahvasti matkailuun, että alueen mitoituksen kasvattaminen ei suuresti muutanykyistä palveluverkkoa eikä mitoituksen kasvattamisella ole vaikutuksia keskustoihin.Vaalimaa on sen verran kaukana asukkaiden painopisteestä ja Kotkan palveluverkko, jokaon asukkaiden painopisteessä, jo nyt niin kattava, ettei Vaalimaalle suuntaudu merkittävästimaakunnan asukkaiden ostovoimaa. Lähialueelta ostovoimaa voi Vaalimaalle suuntautua,mutta verrattuna nykytilaan, asiointimatkat lyhenevät, jos tarjontaa saadaan lähemmäksi.

Mikäli Summan mitoitusta kasvatetaan, alue kilpailee nykyistä ehdotusta enemmän Jumal-niemen kanssa. Jumalniemi sijoittuu lähemmäksi asukkaiden painopistettä, mutta vastaavas-ti Summa sijoittuu lähemmäksi venäläisiä asiakkaita. Jumalniemen arvioidaan säilyttävänasemansa palveluverkossa, joten merkittävää vaikutusta maakunnan asukkaiden asiointiinei Summan kasvattamisella ole.

7.4 Maakunnan palveluverkko

Tässä selvityksessä esitetyn palveluverkon ja sen mitoituksen lähtökohtana on, etteisuunniteltu maankäyttö haittaa merkittävästi keskusta-alueiden kaupallisia palveluja. Lisäksitavoitteena on, että kaupan palveluverkko on kokonaisuudessaan tasapainoinen, jolloinasiointimatkat ovat kohtuullisia.

Maakuntakaavan mitoitus pohjautuu siihen, että venäläisten matkailijoiden määrä maakun-nassa tulee kasvamaan hyvin merkittävästi. Venäläisten matkailijoiden ja ostovoiman kasvunennustaminen on hyvin haasteellista. Matkailijavirtojen kehitykseen vaikuttaa lukuisia erilaisiatekijöitä, joiden vaikutuksia matkailijamääriin tietyllä alueella ei voida aukottomasti selvittää.Näitä ovat mm. liikenneyhteydet ja niiden parantaminen, tarjonnan kehittyminen alueilla,Venäjän talouden kehittyminen, raja-asemien läpäisykyky, tullirajoitukset ja viisumikäytännöt.Arviot venäläisten tulevasta määrästä maakunnassa ovat siten suuntaa-antavia.

Maakuntakaavassa kaupan mitoitus tulee tehdä joustavaksi ja niin että elinkeinoilla onmaakunnassa mahdollista kehittyä. Mikäli maakuntakaavan kaupan mitoitus tehdään vainpaikallisten asukkaiden pohjalta, ei maakunnan kauppa voi kehittyä kokonaiskysynnänmukaisesti. Mikäli venäläisten matkailijoiden tarve arvioidaan hyvin tiukalla kaavalla, ei ehkä


14.1.2013

todellista kysyntää vastaavaa kauppaa pystytä maakuntaan sijoittamaan. Matkailijoitapalvelevaa keskustakauppaa pitää myös voida sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikköalueille,jotta matkailijoita voidaan palvella kauppapaikoissa, jotka ovat heidän lähtökohdistaan hyvinsaavutettavissa. Mikäli keskustakauppaa ei vähittäiskaupan suuryksikköalueilla sallita, eimaakunnan palveluverkko pysty kehittymään ennustetulla tavalla ja kehitys suuntautuumaakunnan ulkopuolelle.

Kymenlaaksossa on menossa voimakas rakennemuutos. Venäläisten matkailun voimakkaal-la kehittämisellä voidaan osaltaan vastata tähän rakennemuutokseen. Tarjonta myös lisääkysyntää. Mikäli maakuntaan ei saada riittävästi vetovoimaista kaupan tarjontaa, ei alueellemyöskään onnistuta saamaan niin paljon matkailijoita kuin alueelle odotetaan. VenäläistenSuomeen tehdyn matkan tarkoituksena on useimmiten ostosmatka. Matkakohteen valinnas-sa pääsyyt ovat hyvät kulkuyhteydet ja mahdollisuus tehdä edullisia ostoksia.

Mikäli venäläisten matkailu ei kasvakaan niin paljon kuin liiketilan laskennallisessa mitoituk-sessa on arvioitu, ei myöskään kauppa alueella kasva niin paljon. Kaupan alueet toteutuvatvain osittain, osa uusista alueista saattaa jäädä jopa toteutumatta. Osa toteutuu vastapidemmällä aikavälillä. Eli kaavat eivät vain toteutuisi mitoitusten mukaisina.

Joustava mitoitus voi johtaa siihen, että kauppa kasvaa alueella epätasapainoisesti jaylimitoitetusti. Kauppa kuitenkin tekee viime kädessä laskelmansa siitä, mihin sillä onliiketaloudelliset mahdollisuudet sijoittua. Kauppa pyrkii myös sijoittumaan lähelle asiakkai-taan. Eli mikäli matkailijoiden määrä ei kasva, ei myöskään kauppa matkailuun painottuvissakohteissa kehity. Paikallisia asukkaita hakeva kauppa ei sijoitu Vaalimaalle, vaikka siellä olisikaavallisia mahdollisuuksia. Näin ollen on epätodennäköistä, että palveluverkko alueellamuodostuisi epätasapainoiseksi.

Todennäköisesti ostosmatkailu Kymenlaaksossa kasvaa. Ensisijainen kaupan kehityskohdeostosmatkailijoille on Kymenlaaksossa Vaalimaa, joka sijoittuu matkailijoiden saavutettavuu-den kannalta parhaalle paikalle. Mutta kuten jo aikaisemmin on todettu, kauppa Vaalimaallapalvelee matkailijoita. Mikäli kauppa haluaa tarjonta palveluitaan maakunnan asukkaille, sesijoittuu sinne, missä asukkaita on lähellä eli nykyisiin keskustoihin tai kaupan keskittymiin.Sekä matkailijoita että maakunnan asukkaita palvelevat kaupat sijoittuvat sekä asukkaidenettä matkailijoiden suhteen hyvin saavutettavissa oleviin kaupan keskuksiin.

Mikäli matkailuvirrat eivät kasva oletetulla tavalla, eivät myöskään maakunnan keskustatkehity siinä mittakaavassa kuin tässä selvityksessä on laskettu. Kouvolan seudulla venäläis-ten merkitys on vähäisempi, joten siellä matkailun vaikutus keskustojen kehittämiseen onpienempi. Liiketilan kasvu Haminassa tai Karhulassa ei ilman matkailua tule todennäköisestiolemaan kovin suuri. Kotkansaarella on seudun keskustoista parhaat edellytykset kehittyäpaikallisten asukkaiden ostovoiman kasvun pohjalta.

Vähittäiskaupan suuryksikköalueista herkimmin ilman matkailua kehittyvät Kouvolan kauppa-keskusalue sekä Kotkan Jumalniemi, jotka jo nyt ovat vetovoimaisia kaupan keskittymiä.Näiden lähialueella asuu myös eniten asukkaita.

Vaalimaa kehittyy, jos matkailijamäärät kasvavat, vaikka ne eivät kasvaisi aivan oletetullatavalla. Summan rakentuminen palveluverkossa on haasteellisinta. Alueella ei tällä hetkelläole vielä kauppaa. Lisäksi alue on jo merkittävästi kauempana rajasta kuin Vaalimaa.Kauppa pyrkii sijoittumaan sinne, missä on jo kauppaa ja asiakkaita. Lisäksi kauppa pyrkiisijoittumaan hyvin saavutettavissa oleviin paikkoihin. Tätä taustaa vasten Summan jäätodennäköisesti rakentumatta, mikäli venäläisten matkailijoiden määrä jää oletettua pienem-mäksi.


14.1.2013

Tässä selvityksessä esitetyllä palveluverkolla ja sen mitoituksella pyritään edistämäänsellaisen palveluverkon muodostumista, jossa asiointimatkat ovat kohtuullisia ja liikenteenhaitat mahdollisimman vähäisiä. Palveluverkkoa kehitetään sekä asukkaiden että kasvavanmatkailun pohjalta. Kokonaisuudessaan palveluverkko palvelee hyvin asukkaita heidänlähialueillaan sekä matkailijoita heidän hyvin saavutettavissa olevissa paikoissaan. Nämäeivät ole tosiaan poissulkevia, eikä matkailua palvelevalla kaupalla ole merkittäviä haitallisiavaikutuksia maakunnan asukkaiden kannalta optimaaliseen palveluverkkoon.


14.1.2013

Liite 1

Maankäyttö ja rakennuslaki9 a luku (8.4.2011/319)Vähittäiskauppaa koskevat erityiset säännökset

71 a § (8.4.2011/319)Vähittäiskaupan suuryksikkö

Vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan tässä laissa yli 2 000 kerrosneliömetrin suuruistavähittäiskaupan myymälää.

71 b § (8.4.2011/319)Vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevat erityiset sisältövaatimukset maakunta- ja yleiskaavalle

Osoitettaessa maakunta- tai yleiskaavassa vähittäiskaupan suuryksiköitä on sen lisäksi, mitämaakunta- ja yleiskaavasta muutoin säädetään, katsottava, että:

1) suunnitellulla maankäytöllä ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia keskusta-alueidenkaupallisiin palveluihin ja niiden kehittämiseen;

2) alueelle sijoittuvat palvelut ovat mahdollisuuksien mukaan saavutettavissa joukkoliiken-teellä ja kevyellä liikenteellä; sekä

3) suunniteltu maankäyttö edistää sellaisen palveluverkon kehitystä, jossa asiointimatkojenpituudet ovat kohtuulliset ja liikenteestä aiheutuvat haitalliset vaikutukset mahdollisimmanvähäiset.

Maakuntakaavassa tulee esittää merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikönkoon alaraja. Vähittäiskaupan suuryksiköiden enimmäismitoitus on osoitettava maakuntakaa-vassa riittävällä tarkkuudella.

71 c § (8.4.2011/319)Vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittuminen

Vähittäiskaupan suuryksiköiden ensisijainen sijaintipaikka on keskusta-alue, ellei muu sijaintikaupan laatu huomioon ottaen ole perusteltu.

Merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön sijoittaminen maakuntakaavankeskustatoiminnoille tarkoitetun alueen ulkopuolelle edellyttää, että vähittäiskaupan suuryksi-kön sijoituspaikaksi tarkoitettu alue on maakuntakaavassa erityisesti osoitettu tähän tarkoi-tukseen.

71 d § (8.4.2011/319)Asemakaavan oikeusvaikutukset vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittumiseen

Vähittäiskaupan suuryksikköä ei saa sijoittaa maakunta- tai yleiskaavan keskustatoiminnoilletarkoitetun alueen ulkopuolelle, ellei alue ole asemakaavassa erityisesti osoitettu tätätarkoitusta varten.

Mitä 1 momentissa säädetään, koskee myös olemassa olevan vähittäiskaupan myymälänlaajentamista tai muuttamista vähittäiskaupan suuryksiköksi, vähittäiskaupan suuryksikönlaajentamista sekä sellaista myymäläkeskittymää, joka vaikutuksiltaan on verrattavissa


14.1.2013

vähittäiskaupan suuryksikköön. Mitä 1 momentissa säädetään, ei kuitenkaan koske vähittäis-kaupan myymälän, vähittäiskaupan suuryksikön tai myymäläkeskittymän laajentamista, jokaei ole merkittävä.

71 e § (8.4.2011/319)Vähittäiskauppaa koskevat asemakaavamääräykset

Sen lisäksi, mitä 57 §:ssä säädetään, asemakaavamääräykset voivat koskea vähittäiskaupanlaatua ja kokoa, jos se kaupan palvelujen saatavuuden kannalta on tarpeen.


14.1.2013

Liite 2 Selvityksessä käytettyjä käsitteitä

SupermarketSupermarket on pääosin itsepalveluperiaatteella toimiva ruoan myyntiin keskittyvä päivittäis-tavaramyymälä, jonka myyntipinta-ala on vähintään 400 m2 ja jossa elintarvikkeiden osuuson yli puolet myyntipinta-alasta. Toimialan tilastoinnissa supermarketmyymälät jaetaanpinta-alaltaan suuriin yli 1 000 m2 ja pieniin 400-1 000 m2 supermarketteihin, joita kutsutaanmyös yleisesti marketeiksi.

HypermarketHypermarket on monen alan tavaroita myyvä pääosin itsepalveluperiaatteella toimivavähittäismyymälä. Hypermarketissa elintarvikkeiden osuus on yleensä vähemmän kuinpuolet kokonaispinta-alasta, mutta myynnin painopiste on päivittäistavaroissa. Hypermarketvoi sijaita kaupungin keskustassa, sen tuntumassa, kauppakeskuksessa tai muualla liiken-teellisesti hyvin saavutettavissa paikoissa. A.C Nielsenin tilastossa hypermarketteja ovatPrisma, Citymarket ja Euromarket.

TavaratalotTavarataloiksi käsitetään keskustatavaratalot kuten Stockmann, Anttila ja Sokos. A.CNielsenin tilastossa tavaratalokauppaan kuuluvat Stockmann, Anttila, Halpahalli ja Minimani(Pohjanmaalla M-market Talas Kristiinankaupungissa). Sokoksen päivittäistavaramyynti (S-market) luokitellaan supermarketkauppaan.

TavaratalokauppaHypermarketit (Prisma, Euromarket, Citymarket), tavaratalot (esim. Sokos, Anttila) sekä muutlaajan tavaravalikoiman myymälät (esim. Säästötalo Robin Hood, Hong Kong, Kärkkäinen).

KauppakeskusKauppakeskus muodostuu liikerakennuksesta, jossa myymälät ja palvelut avautuvat sisään-päin käytäville tai keskusaukiolle. Vuokrattavan liiketilan määrä on yleensä vähintään 5 000huoneistoneliömetriä. Kauppakeskuksessa on vähintään kymmenen myymälää. Kauppakes-kuksessa on yksi tai useampi ankkuri- tai veturiyritys ja joukko avainyrityksiä sekä muitamyymälöitä ja palveluja. Yksittäisen yrityksen osuus liiketilan kokonaismäärästä ei ylitä 50prosenttia. Kauppakeskuksella on yhteinen johto ja markkinointi.

Valintamyymälä/pienmyymälä/lähikauppaA.C Nielsenin tilastossa valintamyymälä on myyntialaltaan alle 400 neliömetrin suuruinenpienmyymälä alle 100 neliömetrin suuruinen myymälä. Näitä kutsutaan tekstissä myöslähikaupoiksi. Lähikauppana voi myös toimia suuri myymälä.

Tilaa vaativa erikoiskauppa (tiva)Paljon tilaa vaativaan erikoiskauppaan eli tiva-kauppaan kuuluvat autokauppa, venekauppa,huonekalukauppa, kodintekniikkakauppa rauta- ja rakennustarvikekauppa sekä maatalous-ja puutarha-alan kauppa.

Autoalan kauppaAutoalan kauppaan kuuluvat autokauppa, moottoripyöräkauppa ja näiden varaosien kauppa,rengasliikkeet sekä autojen huolto- ja korjaustoiminta. Lisäksi autoalan kauppaan kuuluuhuoltamotoiminta.

MuotikauppaVaate-, kenkä-, kangas- ja laukkukauppa.


14.1.2013

Muu erikoiskauppa (tauluissa ja kaavioissa)Muu erikoiskauppa kuin tilaa vaativaa kauppa eli muotikauppa, lahjatavara-, urheilu- jasisustuskauppa, kirja- ja paperikauppa, foto- ja optisen alan kauppa, kulta- ja kellokauppa,matkapuhelinliikkeet sekä lelukauppa yms.

Keskustahakuinen erikoiskauppa, keskustan erikoiskauppa, keskustakauppa Erikoiskauppaa, joka pääasiassa sijoittuu keskuksiin ja kauppakeskuksiin. Keskustahakuistaerikoiskauppaa ovat muotikauppa ja muu erikoiskauppa. Kauppakeskukset ovat yleensäpääosin keskustakauppaa. Keskustakauppa-terni voi pitää sisällään myös päivittäistavara-kauppaa ja palveluita.

Keskustatyyppinen alue Maakunnan, kunnan tai sen osan toiminnallinen keskus, jolla sijaitsee vähittäiskaupanpalvelujen lisäksi myös muita keskustahakuisia palveluja ja asuntoja. Keskustoja ovat myösmm. alakeskukset, kyläkeskukset, lähiökeskukset ja muut asuinalueiden keskukset. Keskus-tahakuinen kauppa sijoittuu tyypillisesti keskustatyyppiselle alueelle, erikoiskauppa pääosinsuuriin keskuksiin, päivittäistavarakauppa tämän lisäksi myös pieniin keskuksiin.

Keskustatoimintojen alueKeskusta-alue osoitetaan maakunta- ja yleiskaavoissa keskustatoimintojen alue - kaavamer-kinnällä. Keskustatoimintojen alueella ja alakeskuksella ymmärretään keskustahakuistenpalvelu-, hallinto- ja muiden toimintojen aluetta, joka muodostaa todellisen toiminnallisenkeskustan. Maakunta- ja yleiskaavan keskustatoimintojen alueille voidaan sijoittaa vähittäis-kaupan suuryksikkö ilman erityistä merkintää asemakaavassa.

Muu kaupan alueKeskustojen ulkopuoliset kaupan alueet, vähittäiskaupan suuryksikköalueet, tilaa vaativankaupan alueet, liikenneasema-alueet.

Lähteet: Päivittäistavarakaupan yhdistys, A.C Nielsen, ympäristöministeriö, Suomen kauppakeskusyhdistys ry,Santasalo Ky

Documents

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus · MITOITUS 2025 91 7.1 Kaupan rakenne ja mitoitus keskustoissa 91 7.2 Kaupan rakenne ja mitoitus vähittäiskaupan suuryksikköalueilla 92