LA  HIPOTECA  DE  BIEN    LA  HIPOTECA  DE  BIEN    

FUTURO  EN  EL PERFUTURO  EN  EL PERÚÚ

I. MARCO  CONCEPTUALI. MARCO  CONCEPTUAL

CONTENIDOCONTENIDO

I.1. LA  HIPOTECA  EN  EL  PERI.1. LA  HIPOTECA  EN  EL  PERÚÚ

I.1.1. Definición  de  la  HipotecaI.1.2. Características de la HipotecaI.1.3. Formalidad de la HipotecaI.1.4. Requisitos de Validez de la Hipoteca

I.2.COMPRAVENTA  DE  BIEN  FUTURO  EN  EL  PERI.2.COMPRAVENTA  DE  BIEN  FUTURO  EN  EL  PERÚÚ

I.2.1. Base Legal Peruana

I.3. I.3. HIPOTECA  DE  BIEN  FUTURO EN EL PERHIPOTECA  DE  BIEN  FUTURO EN EL PERÚÚ

I.3.1. Definición  y  Tipos de  Bien  FuturoI.3.2. CÓDIGO  CIVIL  PERUANO: Prohibición  de hipotecar Bienes  FuturosI.3.3. La  Directiva  N° 002‐2003 SUNARP/SNI.3.4. Aspectos Tributarios

I.4. HIPOTECA DE BIEN FUTURO EN PERI.4. HIPOTECA DE BIEN FUTURO EN PERÚÚ, CHILE Y ARGENTINA:  , CHILE Y ARGENTINA:  ComparaciComparacióónn

I.1.1.Definición  de  la  Hipoteca

• Es  un  derecho  real  y  accesorio afecto  a  un  crédito  que  grava  un inmueble,  por  tanto,  confiere  al acreedor  el  derecho  de persecución  pudiendo  éste, embargar  el  bien  y  cobrar  su precio con preferencia.

I.1. LA HIPOTECA EN EL PERI.1. LA HIPOTECA EN EL PERÚÚ

I.1.2. Características

‐ Derecho Real y Accesorio.

‐ Carácter inmobiliario.

‐Constitución  de  la  hipoteca  por el  deudor o  por un tercero.

‐ No    hay   desplazamiento    del   bien, ni desposesión.

‐ Especialidad

‐ Indivisibilidad

‐ Publicidad

I.1.3.  Formalidad de la Hipoteca

INSCRIPCIÓN  EN  EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

INSCRIPCIINSCRIPCIÓÓN  EN  N  EN  EL REGISTRO DE EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD LA PROPIEDAD INMUEBLEINMUEBLE

POR  ESCRITURA PÚBLICA

POR  ESCRITURA POR  ESCRITURA PPÚÚBLICABLICA

Formalidad:AD 

SOLEMNITATEM

Formalidad:AD 

SOLEMNITATEM

Artículo 1098º del Código Civil

Deberá de inscribirse,  ya que  por  eso  se califica  como constitutiva.

Deberá de inscribirse,  ya que  por  eso  se califica  como constitutiva.

I.1.4. Requisitos de Validez

• Que  afecte  el  bien,  el propietario  o  quien    estéautorizado  para  ese  efecto conforme a ley;

• Que  se  asegure  el cumplimiento  de  una obligación  determinada  o determinable;

• Que  el  gravamen  sea  de cantidad    determinada  o determinable  y  se  inscriba en  el  registro  de  la propiedad inmueble, y; 

Artículo 1099º del Código Civil

I.2. COMPRAVENTA  DE  BIEN  FUTURO  EN  I.2. COMPRAVENTA  DE  BIEN  FUTURO  EN  EL  PEREL  PERÚÚ

“En  la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a  la condición suspensiva de que llegue a tener existencia”.

ArtArtíículo 1534culo 1534ºº del Cdel Cóódigo digo Civil PeruanoCivil Peruano

I.2.1. Base Legal Peruana

I.3. I.3. HIPOTECA  DE  BIEN  FUTURO EN EL PERHIPOTECA  DE  BIEN  FUTURO EN EL PERÚÚ

I.3.1.  Definición  y  Tipos de  Bien  Futuro

• Definición  :  Es  el  bien  que físicamente  no  existe,  está en construcción  o  que  existe físicamente  pero  no  se encuentra inscrito en los RR.PP. 

• Tipos: No  existente  y  Existente pero no inscrito en RR.PP.

En  la venta de bien  futuro se  firma minuta y escritura de los  contratos  de  compra  venta  e  hipoteca  y  quedan pendientes  de  inscripción  hasta  contar  con  la independización de las unidades inmobiliarias en RR.PP.

I.3.2. CÓDIGO  CIVIL  PERUANO: Prohibición  de hipotecar  Bienes  Futuros

ARTICULO   1106º DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO

“No se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros”.

ARTICULO   1106º DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO

“No se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros”.

1) Ya  que  el  derecho  real  supone  un  poder  jurídico directo e inmediato sobre la cosa, no es posible que este  pueda  ejercerse  sobre  un  bien  que  no  tiene existencia presente y que puede no existir jamás.

2) Asimismo,  como  quiera  que  "ningún  bien  futuro tiene  partida  registral,  por  ende  tampoco  podría acogerse  a  un  asiento  de  hipoteca",  entonces,  no podría  cumplirse  con  el  requisito  de  la  inscripción en los Registros Públicos.

Justificación a la Prohibición

(EXPOSICIÓN DE MOTIVOS)

JustificaciJustificacióón a la n a la ProhibiciProhibicióónn

(EXPOSICI(EXPOSICIÓÓN DE N DE MOTIVOS)MOTIVOS)

I.3.3.  LA  DIRECTIVA  N° 002‐2003 SUNARP/SN

“LAS VIVIENDAS QUE SE ADQUIERAN EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN O EN PLANOS, Y QUE ESTÉN FINANCIADAS POR 

TERCEROS PODRÁN SER HIPOTECADAS”

Los contratos de compraventa de viviendas en proceso  de  construcción  o en planos, se podrán anotar preventivamente, debiéndose  señalar  en  el asiento  respectivo  la circunstancia  de  que  el precio  ha  sido  pagado  con dinero propio o de  tercero. Ello con  la  finalidad de que cuando  el  bien  exista  el registrador  proceda  a extender  el  asiento  de inscripción definitivo

SUPERINTENDENCIA  NACIONAL  DE  REGISTROS  PÚBLICOS

I.3.4. Aspectos  Tributarios

1)1) IMPUESTO  GENERAL  A  LAS  VENTASIMPUESTO  GENERAL  A  LAS  VENTAS

El artículo 1 de  la Ley del  Impuesto General a  las Ventas señala cuáles son  las  operaciones  gravadas  con  el  impuesto  señalando  tales, básicamente, a  la venta de bienes, prestación y utilización de servicios, contratos de construcción y primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos e importación de bienes.

El  artículo  4  de  la  Ley  del  Impuesto  General  a  las  Ventas señala que el nacimiento de la obligación tributaria en el caso de venta de bienes se produce en la fecha en que se emita el comprobante  de  pago,  de  acuerdo  a  lo  que  establezca  el reglamento o en la fecha  en que se entregue el bien,  lo que ocurra primero.

SIN  EMBARGO,  SE  DEBE  CONSIDERAR  QUE  EN  EL  CASO  DE CONTRATOS  DE  COMPRAVENTA  DE  BIENES  FUTUROS  EL NACIMIENTO DE  LA OBLIGACIÓN  TRIBUTARIA  SE CONDICIONA A LA EXISTENCIA DE LOS BIENES MATERIA DEL CONTRATO.

OPINIOPINIÓÓN  DE  N  DE  

SUNATSUNAT

“En  el  caso  exista  pagos  parciales respecto a la venta de un bien futuro, el  nacimiento  de  la  obligación tributaria se da con la entrega de cada pago parcial y no está condicionado a la entrega y/o existencia del bien; por lo que en caso no se haya declarado ni pagado el IGV por cada uno de dichos anticipos,  la  Sunat    acotará el  IGV dejado de pagar.

1.1) Entrega de Anticipios en la Compraventa de inmuebles futuros:

OPINIOPINIÓÓN  DEL  TRIBUNAL  N  DEL  TRIBUNAL  FISCALFISCAL

Por interpretación sistemática de los artículos 3° y 4° del TUO del IGV,  la percepción total o parcial  del  precio  por  la  primera  venta  de inmuebles,  originará el  nacimiento  de  la obligación  tributaria,  siempre  que  se produzca  la hipótesis de  incidencia; es decir, la  transferencia de propiedad, por  cuanto  el acaecimiento  del  hecho  gravado  supone  la concurrencia  de  todos  los  aspectos  que  la conforman,  a  saber,  el  aspecto  material, temporal y espacial. Si  falta uno de ellos, no hay hecho gravado y por  lo tanto no debería originarse ninguna obligación tributaria.Por  ende,  los  pagos  recibidos  antes  de  la existencia  del  bien  por  la  venta  de  un  bien futuro  no  se  encontrarían  gravados  con  el IGV.

Fuente: RTF NFuente: RTF Nºº 256256‐‐33‐‐9999

2)  IMPUESTO  A  LA  RENTA2)  IMPUESTO  A  LA  RENTA

El inciso a) del artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta señala que las  rentas de  la  tercera categoría se considerarán producidas en el ejercicio comercial en que se devenguen.

2.1) Pagos  a  Cuenta Mensuales

El  artículo  85º de  la  ley  del  IR  señala  que,  se  consideran  ingresos netos  al  total  de  ingresos  gravables  de  la  tercera  categoría DEVENGADOS en cada mes menos  las devoluciones, bonificaciones, descuentos y demás conceptos de naturaleza similar que respondan a la costumbre de la plaza.

3)  NORMAS   INTERNACIONALES   DE   CONTABILIDAD3)  NORMAS   INTERNACIONALES   DE   CONTABILIDAD

Sobre  el  reconocimiento  de  los  ingresos,  el  párrafo  14  de  la  NIC  18‐Ingresos  establece  que  los  ingresos  procedentes  de  la  venta  de  bienes deben ser reconocidos y registrados en los estados financieros cuando se cumplen todas y cada una de las siguientes condiciones:

4)  POSICI4)  POSICIÓÓN  DEL  TRIBUNAL  FISCAL  PERUANO  FRENTE  AL  N  DEL  TRIBUNAL  FISCAL  PERUANO  FRENTE  AL  IMPUESTO  A  LA  RENTA  Y  FRENTE  A  LA  NIC  18IMPUESTO  A  LA  RENTA  Y  FRENTE  A  LA  NIC  18

• Mientras que el bien materia de la venta no exista no podría  surgir el derecho a cobro  (devengo del ingreso) pues no se habría materializado el hecho sustancial  generador  de  renta,  en  este  caso especifico,  la  construcción  del  inmueble  a  ser transferido.

• Desde  el  punto  de  vista  contable,  no  se  ha transferido al comprador “los riesgos significativos y  los  beneficios  de  propiedad  de  los  productos”, pues aún cuando en el contrato se pactara que el comprador asumirá el riesgo de la cuantía y calidad del bien  futuro,  siempre  estará bajo  la  condición suspensiva  referida  a  que  el  bien  llegue  a  tener existencia, tal como lo estipula el artículo 1535 del Codigo Civil.

I.4. HIPOTECA  DE  BIEN  FUTURO  EN  PERI.4. HIPOTECA  DE  BIEN  FUTURO  EN  PERÚÚ,  ,  CHILE  Y  ARGENTINA: ComparaciCHILE  Y  ARGENTINA: Comparacióónn

PERÚ CHILE ARGENTINA

Art. 3.126. CArt. 3.126. Cóódigo Civildigo Civil

“La hipoteca constituida sobre  un  inmueble ajeno  no  será válida  ni por  la  adquisición  que el  constituyente  hiciere ulteriormente, ni por  la circunstancia que  aquel a  quien  el  inmueble pertenece  viniese  a suceder  al constituyente  a  título universal”.

Art. 2419. CArt. 2419. Cóódigo Civildigo Civil

“La  hipoteca  de  bienes futuros  sólo  da  al acreedor el derecho de hacerla  inscribir  sobre los  inmuebles  que  el deudor  adquiera  en  lo sucesivo y a medida que los adquiera”.

Art. 1106. CArt. 1106. Cóódigo Civildigo Civil

“No  se  puede  constituir hipoteca  sobre  bienes futuros”.

Sin embargo se expidió la  DIRECTIVA  N° 002‐2003 SUNARP/SN  que señala:

“LAS  VIVIENDAS  QUE  SE ADQUIERAN  EN  PROCESO DE  CONTRUCCIÓN    O    EN PLANOS  PODRÁN  SER  HIPOTECADAS”.

II. ASPECTOS II. ASPECTOS GENERALESGENERALES

CONTENIDOCONTENIDO

II.1. MERCADO INMOBILIARIO PERUANOII.1. MERCADO INMOBILIARIO PERUANO

II.2. FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS INMOBILIARIOII.2. FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS INMOBILIARIOSS

II.2.1.  Actores del Negocio InmobiliarioII.2.2.  Estructura de FinanciamientoII.2.3.  Prelación en el Uso de Fondos del ProyectoII.2.4.  Proceso  de  Formalización  de  Compraventa 

e Hipoteca Finalista

II.3. VENTAS DE UNIDADES INMOBILIARIAS BIEN FUTUROII.3. VENTAS DE UNIDADES INMOBILIARIAS BIEN FUTURO

II.3.1. Proceso  de  Compraventa  de  Bien  Futuro 

II.4. VENTAJAS DE LA VENTA DE UNIDADES INMOBILIARIAS II.4. VENTAJAS DE LA VENTA DE UNIDADES INMOBILIARIAS BIEN FUTUROBIEN FUTURO

II.5. CONCLUSIONESII.5. CONCLUSIONES

II.1. MERCADO  INMOBILIARIO  PERUANOII.1. MERCADO  INMOBILIARIO  PERUANO

Venta de Viviendas en Lima Metropolitana y el Callao

•Crecimiento del 12.8% en el 2010

•El 83% de la demanda se concentró en los sectores de ingresos altos (A, AB y B)

•Continuo crecimiento de la demanda efectiva (400 mil hogares en 2010)

•Condiciones atractivas de financiamiento (tasas, plazos)

•Dinamismo y la fortaleza económica del país

12500

13000

13500

14000

14500

15000

15500

16000

2008 2009 2010

Distribución de los Hogares según Estrato Socioeconómico – Julio 2010

Fuente: CAPECO. Con base en los resultados del Censo realizado por el INEI en 2007 y la encuesta de hogares aplicada para el estudio, con estimaciones a Julio 2010.

Estrato Socio

Económico

Demanda Potencial (Hogares)

%

Interés en comprar

solución de Vivienda

(Hogares)

%Demanda Efectiva

(Hogares)%

Alto 108,841 5.2% 22,922 4.1% 20,037 4.8%Medio Alto 334,238 16.0% 106,592 19.2% 91,059 22.0%Medio 781,062 37.4% 226,255 40.8% 162,469 39.3%Medio Bajo 673,113 32.2% 156,505 28.2% 113,551 27.5%Bajo 191,148 9.2% 42,422 7.6% 26,444 6.4%Total 2,088,402 100.0% 554,696 100.0% 413,560 100.0%

DEMANDADEMANDA

DEMANDADEMANDA DEMANDA INSATISFECHA SEGÚN PRECIO DE LA VIVIENDAJULIO DE 20010

PRECIO DE DEMANDA OFERTA DEMANDA PARTICIP.LA VIVIENDA EFECTIVA INMEDIATA INSATISFECHA POR RANGO

EN US$HOGARES VIVIENDAS HOGARES %

Hasta 4 000 3 768 0 3 768 0.944 001 - 8 000 15 439 0 15 439 3.86

8 000 - 10 000 38 531 0 38 531 9.6310 001 - 15 000 42 549 0 42 549 10.6415 001 - 20 000 36 122 80 36 042 9.0120 001 - 25 000 29 625 256 29 369 7.3425 001 - 30 000 53 461 410 53 051 13.2630 001 - 40 000 87 150 1 411 85 739 21.4440 001 - 50 000 55 274 1 224 54 050 13.5150 001 - 60 000 29 818 2 109 27 709 6.9360 001 - 70 000 12 168 1 278 10 890 2.7270 001 - 80 000 6 895 890 6 005 1.50

80 001 - 100 000 2 472 1 093 1 379 0.34100 001 - 120 000 146 1 067 - 921 -0.23120 001 - 150 000 142 1 231 -1 089 -0.27150 001 - 200 000 0 1 229 -1 229 -0.31200 001 - 250 000 0 483 - 483 -0.12250 001 - 300 000 0 382 - 382 -0.10300 001 - 500 000 0 322 - 322 -0.08MÁS DE 500 000 0 143 - 143 -0.04

TOTAL 413 560 13 608 399 952 100.00FUENTE: CAPECO. Encuesta de Hogares

20111er Semestre 2do Semestre 1er Semestre 2do Semestre 1er Semestre 2do Semestre 1er Semestre

STOCK INICIAL 12,972 8,359 5,040 8,952 10,328 7,628 8,191

UNID. INGRESADAS 3,011 2,661 9,199 10,784 6,043 8,648 14,179

OFERTA INICIAL DEL TRIMESTRE 15,983 11,020 14,040 19,218 15,219 16,231 22,621

UNID. VENDIDAS 7,624 5,980 5,088 8,890 7,591 8,040 9,209

STOCK FINAL (DISPONIBLE) 8,359 5,040 8,952 10,328 7,628 8,191 13,412

VELOCIDAD DE VENTAS (U/VENTAS

PROM)1,346 1,128 1,145 1,370 1,363 1,209 1,473

VELOCIDAD % (% DE ABSORCION MENSUAL)

8.4% 10.2% 8.2% 7.1% 9.0% 7.4% 6.5%

MESES PARA AGOTAR STOCK 11.9 9.8 12.3 14.0 11.2 13.4 15.4

% DE UNIDADES DISPONIBLES EN

ENTREGA INMEDIATA10.90% 9.80% 2.80% 3.40% 8.50% 5.30% 3.40%

Fuente: Incoin TINSA 1er Semestre 2011

2008 2009 2010OFERTA

OFERTAOFERTA

OfertaNSE A 4,264 18.8% 3,100 19.1% 3,360 22.1%NSE AB 4,775 21.1% 3,613 22.3% 3,855 25.3%NSE B 8,893 39.3% 6,635 40.9% 6,134 40.3%NSE C 3,383 15.0% 2,368 14.6% 913 6.0%NSE D 1,306 5.8% 515 3.2% 957 6.3%Total 22,621 100.0% 16,231 100.1% 15,219 100.0%Inc. Semestral 39.4% 6.6%Inc. Anual 48.6%Fuente: Incoin TINSA 1er Semestre 2011

1er Semestre 2011 2do Semestre 2010 1er Semestre 2010

OFERTA  POR  NIVEL  SOCIOECONOFERTA  POR  NIVEL  SOCIOECONÓÓMICOMICO

NSE Terreno Construcción Rentabilidad Precio de Venta

A+ 374.23 785.88 336.81 1496.92A 296.63 725.10 296.63 1318.36A- 234.52 674.24 263.83 1172.59AB+ 208.19 598.56 234.22 1040.97AB 190.20 546.83 213.98 951.01B+ 148.70 491.54 185.88 826.12B+ 126.75 418.98 158.44 704.17C 86.46 360.27 129.70 576.43Fuente: Incoin TINSA 1er Semestre 2011

PRECIO  DE  LA  VIVIENDA  POR PRECIO  DE  LA  VIVIENDA  POR NSE  EN  DNSE  EN  DÓÓLARES  AMERICANOSLARES  AMERICANOS

HASTA 20 AÑOS

Viviendas de 

$ 18M a $64M

Viviendas de 

$ 18M a $64M

Premio por pago 

puntual: $4.4M

Viviendas de 

$ 15M a $18M 

Viviendas de 

$ 15M a $18M 

Bono para compra: 

$3.8M 

ROL DEL ESTADO PERUANO

Oferta de proyectos: 

(más de 30,000 viviendas)

Oferta de proyectos: 

(más de 30,000 viviendas)

VIVIENDA SOCIAL

Empresa PromotoraEmpresa Promotora

Comprador

BancoBanco

II.2.1.Actores del Negocio Inmobiliario

Empresa Constructora

Empresa de Corretaje

II. 2. FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS INMOBILIARIOSII. 2. FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

Círculo  Virtuoso  del  Negocio  Inmobiliario

Esquema general de financiamiento

Aporte  Promotor

Preventas

Banco100%

 INVER

SIÓN TOTA

L

Terreno, planos,  licencias y gastos de preconstrucción

Nivel que permita medir el grado de aceptación  del  producto  (Crédito Hipotecario, O/B, contado)

Financiamiento  vía  préstamos comerciales  únicamente  cuando  el ritmo de preventas no cubre flujo del proyecto

II.2.2.  Estructura de Financiamiento

Importante: A medida que se obtengan mayores ventas durante la ejecución del proyecto en similar importe disminuye línea de financiamiento vía préstamos 

comerciales. 

Garantías solicitadas

‐Primera y preferente hipoteca libre de cargas y gravámenes. Valor de Gravamen: 100% valor venta del proyecto.‐Fianza solidaria de los principales accionistas (en caso aplique)‐Contrato marco operativo y cesión de derechos (depositario legal en los casos que aplique).

GARANTÍAS  INICIALES

GARANTÍAS  A  LO  LARGO  DE  LA  EJECUCIÓN  DEL  PROYECTO

‐ Fondo  de  garantía  ( 10%  del  valor  venta  del  proyecto ) y  quese liberará en dos tramos: 50% a la inscripción de la titulación y  el  saldo una  vez  devueltas  la  totalidad  de  C/F y formalización de garantías de los créditos hipotecarios del Banco que financió el proyecto.

Condiciones que debe cumplir la empresa promotora durante la ejecución del proyecto

Reporte de ventas realizadas

Valorizaciones del proyecto cada 30 días

Canalización de las cobranzas a través de cuenta garantía

Desembolso de acuerdo a cronograma de obra

Reportar cualquier sobre costo o hecho de importancia que afecteel normal desarrollo del proyecto

Cancelar préstamos comerciales cuando el flujo del proyecto lo permita

Manejo de los flujos del proyecto

2. Cancelar préstamos comerciales otorgados. 

1. Atender las necesidades del proyecto

3. Fondo de garantía para la independización de las unidades inmob.

4. Recuperación de aporte propio y utilidad de promotora. 

II.2.3.  Prelación en el Uso de Fondos del Proyecto

Entrega deUnidades(Acta de Entrega)

Conformidadde obra

Municipal

Conformidadde obra

Municipal Declaratoriade fábrica e

Independ en Municipio

Descargo enMunicipio(PU y HR)

Descargo enMunicipio(PU y HR)

Inscripciónde titulación

en RRPPConstituciónde garantíasindividuales

Constituciónde garantíasindividuales

Labores de la empresa promotora una vez culminada la etapa de construcciónII.2.4.  Proceso  de  Formalización  de  Compraventa 

e Hipoteca Finalista

II.3. VENTA  DE  UNIDADES  INMOBILIARIAS  II.3. VENTA  DE  UNIDADES  INMOBILIARIAS  BIEN  FUTUROBIEN  FUTURO

‐Pre Ventas: Es la venta de bienes inmuebles futuros a nivel de Escritura Pública, cuya inscripción en los Registros Públicos queda pendiente hasta la  existencia  del  bien  inmueble  y  la  respectiva  inscripción  de  la independización correspondiente.

‐Tipos  de  Pre  Venta: Crédito  Hipotecario,  Contado,  Contado  Pago Diferido y Programas de Ahorro Vivienda

‐Programas  de  Ahorro  Vivienda:  Aquellas  personas  que  no  pueden acreditar sus  ingresos mediante boletas de pago, pueden demostrar sus ingresos mediante depósitos mensuales por un periodo determinado de meses (6 a 12 meses). Si cumple con el programa de ahorro califica para el crédito hipotecario

Separación

Pago de Cuota Inicial

Pago de Cuota Inicial Firma de

MinutaDe Compra

VentaDesembolso

Crédito Hipotecario

DesembolsoCrédito

HipotecarioFirma de EscrituraPública

Cancelacióndel PrecioDe Venta

Cancelacióndel PrecioDe Venta

II.3.1. Proceso  de  Compraventa  de  Bien  Futuro 

II.4.  VENTAJAS  DE  LA  VENTA  DE  UNIDADES II.4.  VENTAJAS  DE  LA  VENTA  DE  UNIDADES INMOBILIARIAS  BIEN FUTUROINMOBILIARIAS  BIEN FUTURO

• Permite  financiar el proyecto en planos,  se pueden  firmar minutas de    compra  venta  con  solo  la  aprobación  del  anteproyecto municipal. 

• No  es  necesario  contar  con  la  existencia  del  bien  ni  la independización en RR.PP. para conseguir el desembolso del crédito hipotecario de los Bancos. Solo se requiere la licencia municipal.

• Permite financiar el proyecto con fondos de  las ventas. El promotor inmobiliario aporta el terreno y los gastos pre operativo del proyecto (30% de la inversión total).

• Permite medir  la aceptación del proyecto en el mercado antes del  inicio de la construcción.

II.5.  CONCLUSIONESII.5.  CONCLUSIONES

II.5.1.  Conclusiones  Sociales

• Facilita  la  construcción  o  adquisición  de  viviendas  para  un  amplio  sector  de  la población que carece de vivienda propia.

• La  industria de  la  construcción es un  instrumento  fundamental para  impulsar el desarrollo  urbano  y  regional  ordenado,  donde  la  infraestructura, reservas territoriales, dotación de agua y el interés depositado en el desarrollo de vivienda deben ser atendidos con relación a las demandas del crecimiento poblacional de la Entidad. 

• Los países y regiones con mayores niveles de inversión son los más competitivos y por ello  tienen mayores niveles de  infraestructura y, en consecuencia, un mayor crecimiento económico. 

• Alcanzar mejores  índices  de  competitividad  para  las  regiones  requiere  no  sólo cerrar  la  brecha  de  inversión  en  infraestructura,  sino  también  mejorar  otros componentes  como  la  institucionalidad  y  gestión  de  gobierno,  el  desempeño económico, el buen clima de negocios,  etc.

II.5.2.  Conclusiones  Económicas  y  Financieras

• El crecimiento económico y  las atractivas condiciones de  financiamiento continuarán dando soporte al mercado de viviendas en Perú.

• La preventa es la venta de un bien futuro cuyo contrato de compra venta queda pendiente de inscripción en RR.PP. hasta la existencia del bien.

• Permite al promotor inmobiliario recibir ingresos por ventas producto de los desembolso de  créditos hipotecarios para el desarrollo del proyecto antes de la existencia de los mismos.

• La  preventa  permite  que  el  aporte  del  promotor  inmobiliario  sea  del orden del 30% de la inversión total y es posible que se financie el restante 70% del proyecto con  los  ingresos de  las ventas, con  lo que el promotor inmobiliario no asume costos financieros.

• Permite  medir  la  aceptación  del  mercado  antes  del  inicio  de  la  construcción.

II.6. FUENTESII.6. FUENTES

• Actualidad Empresarial Nº 104, Instituto Pacífico – PERÚ, Informe Tributario/2006.

• BBVA Research. Situación Inmobiliaria Perú. 1S2011.

• Cámara  Peruana  de  la  Construcción  (CAPECO).  Estudio:  El mercado  de  Edificaciones Urbanas  en Lima Metropolitana y el   Callao. Julio 2010.

• Código Civil Comentado, Tomo  V (Derechos Reales).

• Código Civil Comentado, Tomo VIII (Contratos Nominados ‐ Primera Parte).

• ¿CUÁNDO SE PAGA EL IGV EN LA VENTA DE BIENES FUTUROS?, Revista de Derecho  Empresarial,  por: Joseph Geller  Fijtman. Bou Ghosn & Quincot Abogados/PERÚ.

• Exposición de Motivos del Código Civil Peruano de 1984.

• Tinsa Perú. Mercado Inmobiliario en Lima Metropolitana y Callao. 1er Semestre 2011.

• http://www.bbvabancocontinental.com• http://www.mivivienda.com.pe• www.sunarp.gob.pe• http://www.tributacionperu.com