Автори: Олена Міскун, НЕЦУ, miskun@bankwatch.org

Тарас Жиравецький, Екологія-Право-Людина, taras.zhyravetskyy@gmail.com

За редакцією: Ярослави Куцай, НЕЦУ

Дизайн обкладинки: Богдан Самойленко

Макет: Олександр Решетніков

Посібник було підготовано за фінансової підтримки Європейського Союзу. Вміст цього посібника є винятковою відповідальністю НЕЦУ і за жодних обставин не може розглядатися як такий, що відображає позицію Європейського Союзу.

НЕЦУ також висловлює подяку Міжнародному Вишеградському фонду та Європейському кліматичному фонду за підтримку нашої роботи.

Розповсюджується безкоштовно

Посібник для громадян

Землевласник має право

Вступ 5

Як дізнатись про проект? 6

Викуп ділянок і сервітути 8

Моя ділянка потрапляє в зону дії проекту. Чи можуть її забрати? 10

Як має бути побудований діалог між енергетиками та власниками землі 12

Рішення про викуп і порядок викупу 14

Якщо власник згодний на викуп ділянки 14

Якщо власник не згодний на викуп ділянки, чи його не влаштовує ціна 15

Компенсація збитків на ділянках, що не підлягають викупу 17

Коли компенсація не виплачується 19

До кого ще можна звернутись 19

Як правильно оформити право власності на нерухомість 20

Нова система реєстрації земельних ділянок та прав на них 20

Вплив законодавчих змін на повноваження БТІ 22

Які документи посвідчують право власності на нерухомість? 22

Де можна оформити права на нерухомість? 23

Я оформив/ла права на нерухомість до 2013 року, які документи це можуть підтвердити? 23

Чи потрібно проводити «перереєстрацію» прав на нерухоме майно, якщо права на вже були зареєстровані до 1 січня 2013 року? 25

Я не оформив/ла вчасно спадщину на земельну ділянку та інше майно. Що можна зробити? 25

Як обміняти сертифікат на право на земельну частку (пай) на свідоцтво про право власності на нерухоме майно? 26

4

ВЕнергетичній стратегії Українидо 2030 року зазначено, що дер-жава планує будівництво вели-

кої кількості високовольтних лінійелектропередачі (ЛЕП), серед них: ПЛ750 кВ Запорізька АЕС-Каховська ПС,ПЛ 750 кВ Рівне-Київ, ПЛ 330 кВ Ново-одеська-Арциз та ПЛ 750 кВ КаховськаПС-Приморська ПС-Дністровська ГА-ЕС-Хмельницька АЕС (або Південне напівкільце). Ці лінії були запланованіще за часів Радянського Союзу, алегрошей на той час на них не знайш-лось. Зараз Україна реанімує старіпроекти.

Для будівництва об’єктів інфрастру-ктури такого типу, необхідні великі

площі землі, і хоч їх намагаються про-кладати по державних землях (землісільських, селищних рад, землі запасу,землі лісового фонду та сільськогос-подарського призначення), неминучебудуть зачеплені ділянки, що знахо-дяться в приватній власності грома-дян.

В цій брошурі описано, на основіяких документів, землевласник можедовести свої права на землю та як їхоформити. Ми розкажемо, які правамає власник землі, на що він може роз-раховувати, в разі вилучення чи при-мусового відчуження землі. Як йомудіяти, якщо запропонована компен-сація його не влаштовує.

5

Вступ

Мапа запланованих ЛЕП

6

Будівництво великого інфрастру-ктурного об’єкту, такого як ви-соковольтна лінія електропере-

дачі (ЛЕП), це довготривалий процес,який вимагає ретельного планування,отримання усіх необхідних дозволівта узгоджень. Тож у населення, що про-живає в безпосередній близькості відпроекту, є багато нагод дізнатись прозаплановану діяльність і з’ясувати, яксаме вона може вплинути на їхвласність, господарство та спосіб жит-тя. Одним з таких джерел інформації єЕнергетична стратегія України до2030 року, оскільки саме вона визна-чає усі пріоритетні проекти, що будутьреалізовуватись до 2030 року.

Після того, як проект затвердженодо реалізації, державна компанія НЕК«Укренерго» (яка займається будів-ництвом магістральних ЛЕП) має роз-робити документацію та провестигромадські слухання. Повідомленняпро них зазвичай друкують у місцевихперіодичних виданнях. Не варто їхігнорувати. Загальна практика свід-чить про те, що чим на більш ранньо-му етапі реалізації знаходиться про-ект, тим реалістичніше, внести в ньогозміни. Тож громадські слухання і є та-кою нагодою: дізнатись, як проект

вплине на вашу місцеву громаду, і ви-словити свої побажання щодо змін уньому.

Окрім громадських слухань, існуєможливість прямого спілкування зкомпанією «Укренерго». Кожен гро-мадянин має право подати запит наотримання інформації та отриматина нього відповідь у п’ятиденнийстрок у відповідності до ст. 20 ЗУ «Продоступ до публічної інформації» (дляцього достатньо, щоб у запиті булавказана дата, ПІБ та зворотна адресазапитувача).

Ще одним джерелом інформаціїпро проект може бути організація, щофінансує проект. Часто для реалізаціїподібних проектів Україна залучаєіноземні кошти у таких установ, якЄвропейський банк реконструкції тарозвитку (ЄБРР), Європейський інве-стиційний банк (ЄІБ), Європейськакомісія. Якщо вас не влаштовуютьвідповіді «Укренерго», можна писатинапряму в вищенаведені установи, за-питувати необхідну інформацію, а запотреби і повідомляти про те, що васне влаштовує у проекті чи роботі «Ук-ренерго» (див. розділ «До кого ще мож-на звернутись»).

Як дізнатись про проект?

7

8

При будівництві ЛЕП є різні ти-пи повного чи тимчасовоговилучення землі. Певні ділян-

ки викупаються або вилучаються на-завжди для встановлення опор ЛЕП.Важливо розуміти, що йдеться лишепро ділянки, які будуть безпосередньозайняті опорою (від 140 до 620 м2 в за-лежності від типу опори). Решту ділян-ки викупати не будуть, нею можнапродовжувати користуватись, але зврахуванням обмежень, що наклада-ються наявністю ЛЕП високої напруги.

Для того, щоб встановлювати опо-ри, натягувати дроти та здійснюватиподальше технічне обслуговування, звласниками або користувачами зе-мельних ділянок, на яких будуть роз-ташовані опори ЛЕП, мають бутипідписані сервітути. Сервітут – це уго-да про надання права користування

чужою землею. Вона є підставою дляотримання відшкодування збитків, якібудуть завдані власниками або кори-стувачами земельних ділянок в про-цесі будівництва, обслуговування чидемонтажу ЛЕП.

Високовольтна ЛЕП – це об’єктпідвищеної небезпеки, що створює за-грозу навколишньому середовищу,здоров’ю і життю людей, тому прибудівництві ЛЕП встановлюється ви-значена охоронна зона (або санітар-но-захисна зона). Її ширина варіюєть-ся залежно від класу напруги ЛЕП (див.малюнок 2). В цій смузі заборонено бу-дувати житло та накладаються певніобмеження на користування ділянка-ми, що в неї потрапляють:

Люди можуть працювати до 4 годинпоспіль під ЛЕП. Це обмеження сто-сується земельних ділянок сільськогос-подарського призначення, які оброб-ляються вручну та з гужовим тяглом.

На лісових ділянках необхідно виру-бувати дерева та постійно утримуватиїх нормативно визначену висоту.

Землевласники та землекористувачів межах полоси відводу ЛЕП зо-бов’язані надавати можливість доступуспеціалістам до лінії для профілактич-них та ремонтних робіт на ЛЕП.

9

Кла

с на

пруг

и Л

ЕП

, кВ

Відстань від проекції крайнього дроту, м604530150

Розміри санітарно-захисних зон ЛЕП

1150

750

110

35

<20

330-500

150-220

55

40

30

25

20

15

10

Малюнок 2

Викуп ділянок і сервітути

10

Фізичні або юридичні особи неможуть бути протиправно по-збавлені права приватної

власності на земельні ділянки, іншіоб'єкти нерухомого майна, що на нихрозміщені. Проте право приватноївласності не є недоторканим в Україні,оскільки викуп чи примусове відчу-ження земельних ділянок, іншихоб'єктів нерухомого майна, що на нихрозміщені, допускається на підставі тав порядку, встановлених Законом Ук-раїни від 17.11.2009 № 1559-VI «Провідчуження земельних ділянок, іншихоб'єктів нерухомого майна, що на нійрозміщені, які перебувають у при-ватній власності, для суспільних по-треб чи з мотивів суспільної не-обхідності».

До таких суспільних потреб відно-сяться: об'єкти національної безпекий оборони; лінійні об'єкти та об'єктитранспортної і енергетичної інфра-структури (дороги, мости, естакади,

магістральні трубопроводи, лініїелектропередачі, аеропорти, наф-тові і газові термінали, електро-станції) та об'єкти, необхідні для їхексплуатації; об'єкти, пов'язані із ви-добуванням корисних копалин за-гальнодержавного значення; об'єктиприродно-заповідного фонду; кла-довища.

При цьому треба пам’ятати, щоділянка, що вам належить, не може бу-ти вилучена без належного обгрунту-вання та попереднього і повноговідшкодування її вартості відповіднодо закону. Проте для, того щоб матизмогу аргументовано вести діалог проотримання компенсації за вилученуділянку землі, або відстоювати своєправо, не давати землю для прокла-дення ЛЕП, ваше право власності нанерухомість має бути юридично пра-вильно оформленим (див. розділ «Якправильно оформити право власностіна нерухомість»).

11

Моя ділянка потрапляє в зону дії проекту.

Чи можуть її забрати?

12

Порядок використання земель про-мисловості транспорту, зв’язку,енергетики, оборони та іншого

призначення встановлюється законом,тому правовою основою нормативногорегулювання у сфері використання зе-мель енергетики може бути лише Закон, ане підзаконні акти. Цей принцип для дер-жавних та інших суб'єктів (приватногоправа), вони повинні будувати свою по-ведінку в межах передбачених Законом.Якщо підзаконні акти чи локальні (ор-ганів на місцях) будуть суперечити Зако-ну, то їх можна визнавати не законними,чи не виконувати їх.

«Укренерго» має розробити докумен-тацію проекту (або найняти підрядну ор-ганізацію для цього) та підготуватиОцінку впливу на навколишнє середови-ща (ОВНС) та винести її для обговоренняна громадських слуханнях. Громадськіслухання - це саме та нагода, за якої мож-на ознайомитись з наявними варіантамипрокладання траси ЛЕП (зазвичай їхкілька). Саме на слуханнях «Укренерго»має об_рунтувати необхідність проектуяк такого, та довести, що обраний варіантмаршруту є найбільш економічним тасоціально і екологічно прийнятним.

На жаль, ОВНС більше не може забез-печити адекватну оцінку та попереджен-

ня екологічних наслідків небезпечнихвидів господарської діяльності. Зокремаце викликано тим, що вона вже не підля-гає обов’язковій державній екологічнійекспертизі. У 2012 році шляхом змін уДержавні будівельні норми (ДБН) інсти-тут екологічної експертизи було скасова-но. Менше з тим доступ до ОВНС може за-безпечити доступ до інформації про за-плановану діяльність. Подібні зміни в за-конодавстві обмежують можливості дляволевиявлення місцевих громад, томугромадяни мають бути пильними і якщовідомо, що планується реалізація велико-го і небезпечного проекту, вимагати відініціаторів проекту проведення слуханьта підготовки всіх необхідних матеріалів.

Як уже було зазначено, часто гроші натакі проекти залучають в іноземних інве-сторів (ЄБРР, ЄІБ, ЄС). Це дає ще однуможливість вимагати проведення гро-мадських слухань, оскільки на відміну відукраїнського законодавства, правила цихустанов вимагають, щоб ініціатори про-екту дослухались до думки громадськості.Тож в разі, якщо відомо про підготовкупроекту ЛЕП, варто написати запит наінформацію в ці установи для того, щобуточнити, чи розглядає банк даний про-ект і, якщо так, попросити надати відо-мості про проект, які вас цікавлять (див.розділ «До кого ще можна звернутись»).

13

Як має бути побудований діалог між енергетиками

та власниками землі

Рішення про викуп і порядок викупуПісля того, як остаточно визначено марш-рут і визначено ділянки, що потрапляютьпід опори, чи охоронні зони ЛЕП, почи-нається діалог власника землі з представ-никами влади. Компенсація вартості землівиплачуватиметься лише власникам зе-мельних ділянок під опори, з отриманихдля зведення опор ЛЕП коштів. Рішенняпро викуп земельної ділянки приймаєтьсяорганом виконавчої влади чи органоммісцевого самоврядування. Після цьогоцей орган зобов'язаний письмово повідо-мити про це її власника протягом п'ятиднів з дня прийняття такого рішення, алене пізніше як за три місяці до її викупу.Письмове повідомлення надсилаєтьсявласнику земельної ділянки, рекомендова-ним листом або вручається йому особистопід розписку.

У письмовому повідомленні, що надси-лається власнику земельної ділянки, щопідлягає викупу для суспільних потреб, за-значається інформація щодо: об'єкта вику-пу, місцезнаходження, площі, кадастровогономера категорії земель; мети викупу; умоввикупу (орієнтовна викупна ціна, строк ви-купу, джерело фінансування витрат,пов'язаних з викупом), а також відомостейпро земельну ділянку, що може бути наданазамість викупленої; прав і обов'язків влас-

ника земельної ділянки, які виникли у зв'яз-ку з їх викупом відповідно до закону;

До письмового повідомлення додаєтьсяплан земельної ділянки (її частини), щопідлягає викупу, і посвідчена копія рішенняпро її викуп.

Власник земельної ділянки, протягомодного місяця з дня отримання письмово-го повідомлення письмово повідомляєвідповідний орган виконавчої влади чи ор-ган місцевого самоврядування про надан-ня згоди на проведення переговорів щодоумов викупу або відмову від такого викупу.

Якщо власник згодний на викуп ділянкиУ разі надання власником земельної ділян-ки, згоди на проведення переговорів щодоумов їх викупу представники органу, якийприйняв рішення про їх викуп, проводятьпереговори з власником земельної ділян-ки щодо викупної ціни, строків та іншихумов викупу. Викуп земельної ділянки,здійснюється шляхом укладення договорукупівлі-продажу. У разі надання особі увласність іншої рівноцінної земельноїділянки може укладатися договір міни.

Викупна ціна включає вартість земель-ної ділянки з урахуванням збитків, завда-них власнику внаслідок викупу земельноїділянки, у тому числі збитків, що будуть

14

завдані власнику у зв'язку з достроковимприпиненням його зобов'язань передтретіми особами, зокрема упущена вигода,у повному обсязі. Розмір викупної ціни за-тверджується рішенням органу виконавчоївлади чи органу місцевого самоврядуван-ня, що здійснює викуп земельної ділянки,або встановлюється за рішенням суду.

У разі надання власнику іншої земельноїділянки замість відчуженої у викупну цінувключається вартість виготовлення доку-ментації із землеустрою, розроблення якоїнеобхідне для отримання у власність такоїземельної ділянки, а також витрати,пов'язані з державною реєстрацією прав нанеї. Вартість земельної ділянки, що відчу-жується або передається у власність замістьвідчуженої, визначається на підставі її ек-спертної грошової оцінки. Суб'єктиоціночної діяльності для проведення такоїоцінки визначаються органом виконавчоївлади чи органом місцевого самовряду-вання або особою, яка ініціювала відчу-ження об'єктів нерухомого майна.

Згідно з українським законодавствомекспертна оцінка землі повинна здійсню-ватись ліцензованими оцінщиками. Длякожної угоди про передачу права власностіна землю між державними органами таприватними особами має встановлювати-ся ринкова ціна. Метод експертної оцінки

землі базується на трьох наступних пара-метрах: капіталізація доходів власника звикористання земельної ділянки абоорендних платежів; порівняння цін насхожі земельні ділянки; розрахунки вит-рат, які були здійснені для поліпшенняземлі.

Попереднє повне відшкодування вар-тості земельної ділянки, у грошовій форміздійснюється шляхом внесення органом,що прийняв рішення про відчуження зе-мельної ділянки, коштів на депозит но-таріальної контори в порядку, встановле-ному законом, за місцем розташування зе-мельної ділянки або перерахування коштівна зазначений власником земельної ділян-ки банківський рахунок.

Якщо власник не згодний навикуп ділянки, чи його невлаштовує цінаЯкщо власника не влаштовує оцінка йогонерухомого майна, яку провів суб'єктоціночної діяльності, він може залучитиіншого суб'єкта оціночної діяльності длявизначення вартості нерухомого майна чипроведення рецензування звіту з оцінкитакого майна. У цьому разі витрати на ви-конання таких послуг несе власник майна.

Як ми вже зазначали, при прокладанніЛЕП зазвичай викуповуються чи відчужу-

15

ються лише ділянки під опори (тобтовідносно невеликі клаптики землі, а не всяділянка повністю). Але може статися так,що в результаті викупу чи примусовоговідчуження частини земельної ділянки, їїстає неможливо використовувати за цільо-вим призначенням. В такому випадку зем-левласник має право вимагати викупу цілоїділянки або вимагати надання іншоїрівноцінної земельної ділянки.

Якщо в результаті переговорів орган ви-конавчої влади чи орган місцевого само-врядування, що прийняв рішення провідчуження земельної ділянки, не досягзгоди з власником земельної ділянки, щодоїї викупу для суспільних потреб, першийзвертається до адміністративного суду ізпозовом про примусове відчуження.

Для того, щоб виграти суд і добитисьвідчуження земельної ділянки, позивач маєдовести, що будівництво об'єктів, підрозміщення яких відчужується відповіднемайно, є неможливим без припиненняправа власності на таке майно попереднь-ого власника. Для того, щоб відстоюватиправо на свою ділянку землевласнику, тоб-то відповідачеві, треба довести, щобудівництво можливе без залучення йогоприватної власності, для цього варто зна-ти, які є альтернативні варіанти маршрутуЛЕП і в чому їх перевага (економічна, еко-логічна, соціальна). У разі задоволення по-

зовних вимог рішенням суду визначаєтьсявикупна ціна та порядок її виплати, а такожперелік та порядок надання майна замістьвідчуженого.

Крім того, власник землі може оскаржи-ти в суді прийняті органами державної ви-конавчої влади або органами місцевого са-моврядування рішення у зв’язку з недотри-манням ними процедури та термінів, пере-дбачених Законом України «Про відчужен-ня земельних ділянок, інших об'єктів неру-хомого майна, що на них розміщені, які пе-ребувають у приватній власності, длясуспільних потреб чи з мотивів суспільноїнеобхідності». Наприклад: невчасне пись-мове повідомлення щодо ухвалення рішен-ня про викуп земельної ділянки її власника(яке має бути відправлене протягом п'ятиднів з дня ухвалення такого рішення); орга-ни ухвалили рішення без врахувань інфор-мації генеральних планів населених пунктівабо іншої містобудівної документації.

З подачею заяви про оскарженнярішення відповідних органів потрібно по-дати заяву про забезпечення позову шля-хом заборони вчинення дій органами вла-ди або зупинення дії рішення до вирішен-ня справи по суті. Ухвала суду про забезпе-чення позову зупинить діяльність держав-них органів по погодженню питань,пов'язаних з вилученням (викупом) зе-мельних ділянок.

16

Рішення суду про примусове відчужен-ня земельної ділянки, разом із документа-ми, що підтверджують попередню та повнусплату колишньому власнику викупноїціни або державну реєстрацію права влас-ності на нерухоме майно, надане замістьвідчуженого, є підставою для державноїреєстрації права власності держави чи те-риторіальної громади на зазначені об'єкти.

Компенсація збитків наділянках, що не підлягаютьвикупуЯк вже було зазначено вище, ділянки, що невикористовуються для встановлення опор,але потрапляють в смугу відводу ЛЕП, непідлягають викупу чи компенсації. З їх влас-никами підписуються угоди про користуван-ня чужою землею — сервітути. Сервітут — об-межене право користування землею, яке за-безпечує іншому землекористувачеві мож-ливість користування нею з певними обме-женнями, встановленими законом або дого-вором. Сервітут не підлягає відчуженню та непозбавляє власника майна щодо якого вінвстановлений, права володіння, користуван-ня та розпоряджання цим майном. Сервітутзберігає чинність у разі переходу до іншихосіб права власності на майно щодо якого вінвстановлений.

Сервітути щодо права будівництва таобслуговування об'єктів передачі елект-ричної енергії встановлюються на підставі

договору або рішення суду про встанов-лення земельного сервітуту між експлуату-ючим підприємством та власниками зе-мельних ділянок. У договорі зазначаються:зміст земельного сервітуту, кадастровийномер земельної ділянки щодо якої вста-новлюється земельний сервітут (за наяв-ності), площа земельної ділянки, на яку по-ширюється дія земельного сервітуту, даніпро земельну ділянку, на якій встанов-люється земельний сервітут.

Збитки, завдані власникові (володареві)або користувачу (орендарю) земельноїділянки або іншого нерухомого майна,особою, яка користується сервітутом,підлягають відшкодуванню на загальнихпідставах.

Компенсація виплачуватиметься земле-власникам та/або землекористувачам(орендарям) за збитки, пов’язані із втра-тою врожаю, неодержаними доходами узв’язку із проведенням робіт по зведеннюопор ЛЕП, або за використання земельноїділянки для розміщення техніки, облад-нання, тимчасових будівничих майдан-чиків, під’їздів до траси ЛЕП, автостоянокта станцій обслуговування техніки.

Сума належної компенсації землевлас-никам та/або землекористувачам, ви-значатиметься комісіями, створенимиКиївською та Севастопольською міськи-

17

ми, районними державними адміністра-ціями, виконавчими комітетами міських(міст обласного значення) рад, увідповідності до Постанови КабінетуМіністрів України від 19 квітня 1993 р. N284 «Про Порядок визначення та відшко-дування збитків власникам землі та земле-користувачам».

До складу комісій включаються пред-ставники Київської, Севастопольськоїміських, районних державнихадміністрацій, виконавчих комітетівміських (міст обласного значення) рад(голови комісій), власники землі або зем-лекористувачі (орендарі), яким заподіянізбитки, представники підприємств, уста-нов, організацій та громадяни, які будутьїх відшкодовувати, представники дер-жавних органів земельних ресурсів іфінансових органів, органів у справахмістобудування і архітектури та виконав-чих комітетів сільських, селищних,міських (міст районного значення) рад,на території яких знаходяться земельніділянки.

Для визначення збитків сільськогоспо-дарського виробництва, внаслідок тимча-сового зайняття земельних ділянок наперіод будівництва трас ЛЕП мають бутипроведені розрахунки за даними серед-ньої урожайності та цінових показниківсільськогосподарських культур у попе-

редній рік. Ці розрахунки мають проводи-ти органи Державної Служби СтатистикиУкраїни, Управління агропромисловогокомплексу України.

Збитки відшкодовуються власникамземлі і землекористувачам, у тому числіорендарям, підприємствами, установами,організаціями та громадянами, що їх за-подіяли, за рахунок власних коштів непізніше одного місяця після затвердженняактів комісій, а при вилученні (викупі) зе-мельних ділянок — після прийняттявідповідною радою рішення про вилучення(викуп) земельних ділянок у період до видачідокумента, що посвідчує право на земельнуділянку підприємства, установи, організації

18

Зверніть увагу

У разі, якщо встановлення спеціальнихзон об'єктів енергетики та/або вста-новлення земельного сервітуту призво-дить до неможливості ра-ціональноговикористання земельної ділянки зацільовим призначенням, власник чи ко-ристувач земельної ділянки має правовимагати вилучення (викупу) всієї зе-мельної ділянки для суспільних потребчи з мотивів суспільної необхідності, аорендар такої земельної ділянки маєправо вимагати в односторонньомупорядку розірвання договору оренди зе-мельної ділянки та відшкодування зав-даних цим збитків.

або громадянина. Якщо збитки не відшкоду-вали вчасно, потрібно звертатись в суд.

Коли компенсація не виплачуєтьсяКомпенсація не передбачена за візуальніпорушення ландшафту або за потенційніризики, пов’язані з електромагнітним ви-промінюванням ЛЕП.

Також згідно із Законом України "Проземлі енергетики та правовий режимспеціальних зон енергетичних об'єктів"не підлягають відшкодуванню збитки, зав-дані власникам та користувачам земель-них ділянок, розташованих у межахспеціальних зон об'єктів енергетикивнаслідок недотримання ними обмеженьщодо використання таких земельнихділянок, встановлених зазначеним Зако-ном.

До кого ще можна звернутисьПротягом усього процесу обговореннямаршруту ЛЕП та переговорів про викупчи відчуження земельних ділянок, земле-власники мають нагоду звертатись напря-му до Укренерго та до організацій, щофінансують проект, дуже часто це євро-пейські банки – ЄБРР та ЄІБ. У банків мож-на отримати додаткову інформацію пропроект, і зокрема повідомити про те, як ідена місцях його реалізація. Якщо ви вва-

жаєте, що проект реалізується з порушен-нями, то ви маєте право направити скаргучи лист безпосередньо в банк. Буде корис-но, якщо ви додасте до свого листа фото-графії, що ілюструють порушення. Важли-во, щоб у листі були ПІБ відправника та зво-ротна адреса. Писати можна англійськоючи російською мовами і надсилати, якелектронною, так і звичайною поштою.

ЄБРРУкраїна, Київ, 01133Вул. Немировича-Данченко, 16 Тел: +380 44 277 11 00Факс: +380 44 277 11 60kiev@kev.ebrd.comДиректор: Шевкі Акунер

ЄІБЛюксембург, L-2950Бульвар Конрада Аденауера 98-100 (+352) 43 79 1(+352) 43 77 04complaints@eib.org

ДП НЕК «Укренерго»вул. С.Петлюри, 25м. Київ, Україна01032Тел: +38 (044) 238-30-15Факс: +38 (044) 238-32-64kanc@nec.energy.gov.uawww.ukrenergo.energy.gov.uaВ.о. директора Омелянівський П.Й.

19

20

Права на нерухоме майно, зокрема наземельні ділянки, а також об'єкти,розташовані на земельній ділянці, пе-реміщення яких неможливе без їхзнецінення та зміни призначення(наприклад, будинок), підлягаютьдержавній реєстрації відповідно доЗакону України «Про державнуреєстрацію речових прав на нерухо-ме майно та їх обтяжень». Державнареєстрація є обов’язковою, оскількиправа на нерухоме майно та їх обтя-ження виникають з моменту їхреєстрації. Саме тому, тільки у разіпроведення даної реєстрації можнаговорити про реальну, законну захи-щеність Вашого права на неру-хомість.

Нова система реєстрації земельних ділянок та прав на них

1 січня 2013 року стало датою вве-дення нових правил та процедуроформлення прав на земельні ділян-ки та інше нерухоме майно. Суть но-вовведень полягає у тому, що якщо

до 1 січня 2013 року в Україні фор-мування земельних ділянок таоформлення прав на них здійснюва-лось шляхом ведення одногореєстру – Державного реєстру зе-мель (який вело Державне агентствоземельних ресурсів України то йоготериторіальні органи), то на сьо-годнішній день таких реєстрів є ужедва, а саме: формування нових зе-мельних ділянок фіксуватиметься вДержавному земельному кадастрі, аоформлення прав на земельні ділян-ки – у Державному реєстрі речовихправ на нерухоме майно та їх обтя-жень.

У Державному земельному ка-дастрі буде міститись інформаціяпро земельну ділянку, так би мови-ти «технічна інформація», а в Дер-жавному реєстрі речових прав нанерухоме майно — вся інформаціяпро речові права на земельні ділян-ки.

Для відчуження земельних ділянок(купівлі-продажу, дарування, міни)чи їх викупу протрібен витяг з Дер-жавного реєстру прав на нерухомемайно.

21

Як правильно оформити правовласності на нерухомість

Вплив законодавчих змін на повноваження бюро технічної інвентаризації(БТІ)

У зв’язку із встановленням нових пра-вил реєстрації майнових прав на зе-мельні ділянки, будинки, квартири бу-ло внесено зміни і щодо повноваженьБТІ. До 1 січня 2013 року майнові пра-ва на землю та будівлі, що знаходятьсяна ній, підлягали реєстрації різнимиреєстраторами, зокрема, реєстрацієюмайнових прав на землі займалосьДержземагенство, а будівель — кому-нальні підприємства БТІ.

На сьогодні БТІ позбавлене повно-важень у цій сфері. Відтепер реєструва-ти майнові права і на землю, і на будівлі(споруди) буде Державна реєстраційнаслужба (Укрдержреєстр), яка має вестиєдиний державний реєстр майновихправ та обтяжень на нерухоме майно.

Державна реєстрація покликана за-безпечити охорону та захист прав тазаконних інтересів власників, користу-вачів нерухомого майна шляхом ство-рення додаткових гарантій для них.

Лише зареєстровані права ма-ють юридичну силу перед іншими(третіми) особами, а зареєструва-ти за собою права на нерухомістьможе лише особа, якій вони нале-жать згідно з дійсними документа-ми, які відповідають вимогам зако-нодавства.

Які документи посвідчують право власності на нерухомість?

З 1 січня 2013 року, документом, щопідтверджує право власності на неру-хомість (земельну ділянку абобудівлю), є Свідоцтво про право влас-ності на нерухоме майно. Щоб отри-мати таке свідоцтво треба подати на-ступні документи:

заяву встановленої форми;копію документа, що посвідчує

особу заявника (паспорт громадяни-на України, посвідка на проживанняособи, яка мешкає в Україні,національний, дипломатичний числужбовий паспорт іноземця або до-кумент, що його заміняє);

копію реєстраційного номераоблікової картки платника податкузгідно з Державним реєстром фізич-них осіб – платників податків (іден-тифікаційний код);

документ, що підтверджує вне-сення плати за надання витягу з Дер-жавного реєстру прав (квитанція);

документ про сплату державногомита (квитанція) (крім випадків, колиособа звільнена від сплати державно-го мита);

документи, що підтверджують ви-никнення, перехід або припиненняправа власності на нерухоме майно(договір купівлі-продажу, дарування,рішення суду, свідоцтво тощо);

22

Де можна оформити права на нерухомість?

Зібравши всі необхідні для реєстраціїдокументи, необхідно звернутись допідрозділу Державної реєстраційноїслужби речових прав на нерухоме май-но у Вашому районному центрі. Безпо-середня державна реєстрація прав наземельні ділянки та інше нерухоме

майно проводиться державнимиреєстраторами прав на нерухоме май-но у відповідній реєстраційній службі.Державний реєстратор має особистоперевірити подані документи та, припотребі, надати рекомендації щодо їхправильного оформлення.

Я оформив/ла права на не-рухомість до 2013 року,які документи це можутьпідтвердити?

Якщо ви оформили права на землю до2013 року, то визнаються дійсними до-кументи, що підтверджували правовласності на той час, якщо вони буливидані та зареєстровані відповідно дозаконодавства, що діяло на момент ви-никнення відповідних прав або їхреєстрації.

До 2013 року реєстрація речовихправ здійснювалася згідно з Тимча-совим положенням про порядок дер-жавної реєстрації права власностіта інших речових прав на нерухомемайно. В цьому випадку наступнідокументи підтверджують прававласності на нерухоме майно:

1. Договір, за яким відповідно до зако-нодавства передбачається перехід прававласності, зокрема купівлі-продажу,міни, дарування, довічного утримання,лізингу, предметом якого є нерухомемайно, про припинення права нааліменти для дитини у зв'язку з переда-чею права власності на нерухоме май-но, договір іпотеки, що містить застере-

23

Зверніть увагуФізичні та юридичні особизвільняються від сплати дер-жавного мита за проведеннядержавної реєстрації прав,які виникли та зареєстро-вані органами земельних ре-сурсів, відпо-відно до законо-давства, яке діяло до01.01.2013 р.

Зверніть увагуДержавний реєстратор маєвидати Вам картку прийомузаяви про державну реєстра-цію речових прав на нерухомемайно та їх обтяжень. Вонамає містити відомості продату і час подачі заяви, їїреєстраційний номер, а та-кож перелік документів, якіподавалися заявником.

ження про задоволення вимог іпотеко-держателя, договір про задоволення ви-мог іпотекодержателя, спадковий до-говір (за наявності свідоцтва органуреєстрації актів цивільного стану просмерть чи рішення суду про оголошен-ня особи померлою), договір про виділу натурі частки з нерухомого майна, щоє у спільній власності, про поділ нерухо-мого майна, що є у спільній власності.

2. Свідоцтво про право власності начастку в спільному майні подружжя вразі смерті одного з подружжя, що ви-дається нотаріусом.

3. Свідоцтво про право на спадщину,видане нотаріусом.

4. Свідоцтво про придбання майна зприлюдних торгів (аукціонів), виданенотаріусом.

5. Свідоцтво про придбання майна зприлюдних торгів (аукціону), якщоприлюдні торги (аукціон) не відбули-ся, видане нотаріусом.

6. Свідоцтво про право власності нанерухоме майно, видане органоммісцевого самоврядування.

7. Свідоцтво про право власності, видане органом приватизації найма-чам житлових приміщень держав-ного та комунального житлового фонду.

8. Свідоцтво про право на спадщинута свідоцтво про право власності на ча-

стку в спільному майні подружжя, вида-не консульською установою України.

9. Договір відчуження нерухомогомайна, що перебуває у податковій за-ставі, укладений шляхом проведенняцільового біржового чи позабіржовогоаукціону з метою погашення податко-вого зобов'язання.

10. Рішення суду про визнання прававласності на об'єкти нерухомого май-на, про встановлення факту прававласності на об'єкти нерухомого май-на, про передачу безхазяйного нерухо-мого майна до комунальної власності.

11. Ухвала суду про затвердження(визнання) мирової угоди.

12. Рішення засновника про ство-рення державної (національної)акціонерної компанії, державної(національної) холдингової компанії,відкритого акціонерного товариства,створеного в процесі приватизації(корпоратизації), та акт приймання-передавання нерухомого майна абоперелік зазначеного майна, наданийзасновником чи державним органомприватизації.

13. Дублікат правовстановлювально-го документа, виданий нотаріусом, ор-ганом місцевого самоврядування, орга-ном приватизації, копія архівногоправо встановлювального документа,видана державним архівом.

14. Свідоцтво про право власностіна нерухоме майно загальносоюзних

24

творчих спілок колишнього СРСР, щовидається Фондом державного майна.

15. Свідоцтво про право власності,видане Державним управлінням спра-вами на житлові та нежитлові об'єктисуб'єктам, що беруть участь разом зДержавним управлінням справами вбудівництві нового житла.

Але для того, щоб об’єкт нерухо-мості був в обороті, його необхідно бу-ло зареєструвати відповідно до вище-зазначеного положення і отриматиСвідоцтво про право власності. Але длятого, щоб об’єкт нерухомості можнабуло б відчужити (продати, подарува-ти, обміняти) його необхідно за-реєструвати в Державному реєстріправ на нерухоме майно і отриматиСвідоцтво про право власності або Ви-тяг з Державного реєстру прав на неру-хоме майно.

Чи потрібно проводити«перереєстрацію» прав нанерухоме майно, якщоправа на вже були за-реєстровані до 1 січня2013 року?

Права на нерухоме майно та їх обтяжен-ня, що були зареєстровані до 1 січня2013 року, визнаються державою, якщоїх реєстрація була проведена відповіднодо законодавства, що діяло на моментвиникнення цих прав, або якщовідповідне законодавство не передбача-ло проведення державної реєстрації цихправ.

В обов'язковому порядку «пере-реєструвати» право на нерухомість не-обхідно тільки в разі, якщо виникла не-обхідність її відчуження. В такому ви-падку «перереєстрацію» речових правна нерухоме майно проводитиме но-таріус, який перевірить інформацію вреєстрах і перенесе її у Державнийреєстр прав. Нотаріусу потрібно пода-ти оригінали правовстановлюючі доку-менти (Державний акт про право влас-ності на землю, Свідоцтво про правовласності на будинок, споруду) а такожінші документи, які передбачені зако-нодавством для кожного виду угод(купівля-продаж, заповіт, тощо).

У разі, якщо ви не маєте наміру про-давати, дарувати чи заповідати нерухо-ме майно державна реєстрація прав уєдиному Державному реєстрі прав про-водиться за вашим власним бажанням.

Я не оформив/ла вчасноспадщину на земельнуділянку та інше майно.Що можна зробити?

Цивільний кодекс закріплює правоспадкоємців прийняти спадщину абоне прийняти її. Для прийняття спадщи-ни встановлено строк у шість місяців,який починається з часу відкриттяспадщини, тобто в день смерті особи,або день, з якого вона оголошується по-мерлою. Якщо спадкоємець постійнопроживав із спадкодавцем на часвідкриття спадщини та протягом вста-новленого строку у передбаченому за-

25

коном порядку, не відмовився від прий-няття спадини, він вважається таким,що її прийняв. При цьому, незалежновід часу прийняття спадщини вона на-лежить спадкоємцеві з часу її відкриття.

У тому випадку, коли спадкоємецьбажає прийняти спадщину, але на час їївідкриття не проживав разом із спадко-давцем, він має подати до нотаріальноїконтори за місцем відкриття спадщинизаяву відповідного змісту.

Єдиним документом, що підтверд-жує право спадкоємців на спадковемайно, є свідоцтво про право на спад-щину, яке видається на ім’я кожногоспадкоємця, що прийняв спадщину,після закінчення строку, встановленогодля її прийняття. Цивільний кодекс Ук-раїни встановлює обов’язок спад-коємця, який прийняв спадщину, ускладі якої є нерухоме майно, зверну-тись до нотаріуса за видачею на йогоім’я свідоцтва про право на спадщинуна таке майно, а також зареєструватиправо на спадщину в органах, якіздійснюють державну реєстрацію не-рухомого майна.

Право власності на земельну ділянку упорядку спадкування переходить до спад-коємців на загальних підставах, із збере-женням її цільового призначення. Однак,процес оформлення спадкових прав наземельну ділянку має свої особливості.

Так, нотаріус при оформленні спад-щини шляхом витребування відповід-

них доказів має перевірити певні фак-ти, зокрема, визначити склад спадково-го майна, на яке видається свідоцтво.Видача свідоцтва про право на спадщи-ну на майно, яке підлягає реєстрації (утому числі земельна ділянка), прова-диться нотаріусом після подання пра-вовстановлювальних документів, якіпідтверджують право власності спадко-давця на таке майно.

До документів, що посвідчуютьправо власності на земельну ділян-ку, можуть належати:

державний акт про право влас-ності на земельну ділянку;

цивільно-правова угода щодовідчуження земельної ділянки, укладе-на в порядку, встановленому законом(договір купівлі – продажу, дарування,довічного утримання тощо), якщоспадкодавець оформив їх до 1 січня2013 року;

свідоцтво про право на спадщину.

При цьому, у тому випадку, коли правовласності на земельну ділянкупосвідчується відповідною цивільно-пра-вовою угодою чи свідоцтвом про правона спадщину, такі документи не є са-мостійними правовстановлювальнимидокументами, оскільки до них в якості до-датка має бути долучений державний актпро право власності на земельну ділянку,що була відчужена чи успадкована.

Як обміняти сертифікат направо на земельну частку

26

(пай) на свідоцтво про пра-во власності на нерухомемайно?

Існують випадки, коли земельна частка(пай) залишається невитребуваною,тобто особа, якій належить зазначенеправо, його не реалізувала, не пере-оформила сертифікат на право на зе-мельну частку (пай) на державний акт іне виділила земельної ділянки в натуріна місцевості.

Слід зазначити і те, що значну частину,із загальної кількості земельних часток(паїв), які невитребувані громадянамискладають саме не успадковані земельнічастки. Через тривалу та складну проце-дуру переоформлення успадкованогомайна, в тому числі і земельних ділянок, ізатрату на це певних коштів, деякі грома-дяни своєчасно не вчиняють відповіднихдій, однак і не відмовляються від успадко-ваного права. Одночасно, чинним зако-нодавством України успадковане майноохороняється, а тому вчинення будь-яких дій щодо нього, до моменту пере-оформлення прав, обмежується.

Законодавство не визначає якогосьобмеженого терміну. Якщо, наприклад,спадкоємець не вступив у право спад-щини протягом півроку після смертіспадкодавця, як це передбачено зако-ном, своє право можна доводити черезсуд і після завершення цього терміну.

Для отримання свідоцтва проправо власності на нерухоме май-но (на земельну ділянку) взамін сер-

тифіката на право на земельнучастку (пай) необхідно здійснитинаступні дії.

1. Власнику земельної частки (паю)необхідно звернутися до місцевої ради(у разі якщо земельна знаходиться вмежах населеного пункту) або до рай-онної державної адміністрації (якщоземельна ділянка знаходиться за межа-ми населеного пункту) із заявою провиділення земельного паю в натурі. Дозаяви обов’язково необхідно додатисертифікат на право власності на зе-мельну частку (пай).

2. Місцева рада або районна держав-на адміністрація розглядає заяву та ух-валює рішення про надання дозволупро відведення земельної ділянки.

3. Власник сертифіката замовляє зе-млевпорядній організації розробкутехнічної документації для передачі зе-мельного паю в приватну власність тавиконання комплексу землевпоряднихробіт з виділення земельної ділянки намісцевості. Технічну документацію роз-робляє землевпорядна організація, якамає відповідну ліцензію.

4. Після розробки документації,встановлення меж ділянки в натурі тазакріплення їх межовими знакамивласник земельної частки (паю) звертається до органу державноїреєстрації про реєстрацію права влас-ності на земельну ділянку та видачісвідоцтва.

27

В Енергетичній стратегії України до 2030 року зазначено, що держава планує будівництво великої кількості високовольтних ліній електропередачі, серед

них: ПЛ 750 кВ Запорізька АЕС-Каховська ПС, ПЛ 750 кВ Рівне-Київ, ПЛ 330 кВ Новоодеська-Арциз та ПЛ 750 кВ Каховська ПС-Приморська ПС-Дністровська ГАЕС-Хмельницька АЕС (або Південне на півкільце). Ці лінії були заплановані ще за часів Радянського Союзу, але грошей на той час на них не знайшлось.

Зараз Україна реанімує старі проекти.

Для будівництва об’єктів інфраструктури такого типу, необхідні великі площі землі, і хоч їх намагаються прокладати по державних землях, неминуче будуть

зачеплені ділянки, що знаходяться в приватній власності громадян. В цій брошурі описано, на основі яких документів, землевласник може довести свої права на землю та як їх оформити. Ми розкажемо, які права має власник землі, на що він може розраховувати, в разі вилучення чи примусового відчуження

землі. Як йому діяти у відповідності з законом, якщо запропонована компенсація його не влаштовує.

а/с 306, 01032, м. Київ, Українател.: (044) 353 78 42,

тел./факс.: (044) 238 62 59necu@necu.org.ua, www.necu.org.ua