Les SIIC en quelques chiffres - FSIF€¦ · Les SIIC en quelques chiffres Chiffres clés - Nombre de sociétés : 46 SIIC dont 10 paneuropéennes - Nombre de m2 détenus : 45 millions

J u i n 2 0 1 4 N°5

L’actualité des sociétés

d’investissement

immobilier cotées

La signature architecturale des SIIC devient une véritable vitrine pour les villes, tout en restant un vecteur de plus-values à long terme du patrimoine immobilier.

Architectes des villes françaises

Les SIIC en quelques chiffres

Chiffres clés- Nombre de sociétés : 46 SIIC dont 10 paneuropéennes- Nombre de m2 détenus : 45 millions

Liste des SIIC par capitalisation boursière en millions d’euros (au 31 mai 2014)

• UNIBAIL-RODAMCO SE • KLEPIERRE • GECINA • ICADE • HAMMERSON* • FONCIERE DES REGIONS • CORIO* • SEGRO*

• SOCIETE FONCIERE LYONNAISE • COFINIMMO* • EUROCOMMERCIAL PROPERTIES* • MERCIALYS • ALTAREA-COGEDIM

• WERELDHAVE* • FONCIERE DEVELOPPEMENT LOGEMENTS • FONCIERE DES MURS • SIIC DE PARIS • WAREHOUSE DE PAUW*

• VASTNED RETAIL* • EUROSIC • TERREÏS • FONCIERE PARIS FRANCE • FONCIERE DES 6e ET 7e ARRONDISSEMENTS DE PARIS

• ANF IMMOBILIER • CEGEREAL • TOUR EIFFEL • ARGAN • MONTEA* • PATRIMOINE & COMMERCE • FREY

• IMMOBILIERE DASSAULT • FONCIERE INEA • AFFINE RE • SELECTIRENTE • MRM • ACANTHE DEVELOPPEMENT • SCBSM

• CFI-COMPAGNIE FONCIERE INTERNATIONALE • PAREF • BLEECKER • FONCIERE ATLAND • ZUBLIN IMMOBILIERE FRANCE

• ADC SIIC • FONCIERE PARIS NORD

* SIIC PANEUROPEENNES Source : IEIF

Répartition géographique du patrimoine Répartition par type d’actifs du patrimoine

Source : IEIF

Paris Région parisienne

Bureaux Commerces, hôtels, loisirsLogistique et locaux d’activitésHabitationLocaux mixtes

Province Etranger

8%

31%

32%

29%

52%

21%24%

2%0%

Paris Région parisienne

Bureaux Commerces, hôtels, loisirsLogistique et locaux d’activitésHabitationLocaux mixtes

Province Etranger

8%

31%

32%

29%

52%

21%24%

2%0%

1SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Juin 2014

L’éditorial

L es SIIC ont un rapport à l’architecture qui s’inscrit dans le temps.

Elles produisent des bâtiments qu’elles conservent, un peu

comme un collectionneur d’art qui considère que la valeur de la

collection qu’il a rassemblée réside autant dans la valeur intrinsèque

de chacune des pièces qui la composent que dans l’ensemble qu’elles

constituent. Le rapport de l’architecture à la marque, l’affirmation d’un

style personnel dans la conception et la conservation des bâtiments,

la nature des relations entre la SIIC et le monde financier et celui des

utilisateurs, la confiance, la stabilité, mais aussi l’audace, sont autant

de sujets qui lient dans la durée l’architecte à la SIIC, dans son rôle

de maître d’ouvrage.

Ce lien permet de diriger l’investissement dans la bonne direction et

d’entreprendre des projets qui dépassent l’échelle du bâtiment pour

se situer dans les problématiques urbaines contemporaines, c’est-

à-dire, prétendre réaliser des pans entiers de ville. La puissance et

la vision sont indispensables pour s’attaquer aux problématiques

complexes et nouvelles que le développement des villes propose

désormais aux concepteurs associés dans cet effort aux investisseurs.

Ces problématiques mobilisent des énergies et des capitaux consi-

dérables et demandent de regarder la ville non plus comme une suc-

cession de bâtiments construits les uns à côté des autres, selon les circonstances,

mais bien comme des ensembles intégrés de fonctions dont il faut assurer l’équilibre,

même si ces ensembles peuvent être à dominante de bureaux, de logements, de

commerces ou de services.

On constitue ainsi des équipes larges, aux compétences multiples, animées en

général par la SIIC maître d’ouvrage et l’architecte. Il faut pour cela de nouvelles

façons de travailler, afin de maîtriser toutes les complexités nées de l’assemblage

des fonctions, faire naître toutes les synergies possibles entre les acteurs, coor-

donner, maîtriser, produire et construire avec précision et rapidité.

Dans les crises successives que nous vivons, seule l’anticipation permet de sortir

par le haut de situations qui pourraient conduire à un immobilisme rédhibitoire.

Cette faculté d’anticipation qu’ont les SIIC remet en mouvement un processus de

production souvent bloqué par l’incertitude et l’impossibilité d’évaluer correctement

le risque d’entreprendre. Ainsi, le regard porté sur le cycle économique suivant

et l’influence que l’on peut avoir sur lui par l’anticipation de sa propre production

permettent de se préparer au mieux et d’être présent avec force le moment venu.

Cela réclame la mobilisation de moyens et la poursuite d’un dialogue confiant et

prospectif que les SIIC savent si bien animer pour tirer le meilleur profit du rapport

entre l’architecture et l’investissement.

© T

akuj

i Sjh

imm

ura

15 implantations,autant de marques d'attention

Au contact de nos clients - investisseurs, propriétaires privés et institutionnels, promoteurs et utilisateurs -, nous avons apprisà envisager les questions qui nous sont posées sous tous les angles. Et nous avons forgé cette conviction que nos métiersimpliquent une approche sur-mesure et exigent la plus grande proximité. C’est pourquoi nos 250 collaborateurs ont l'ambitionde conduire leurs missions de conseil, d'expertise et de commercialisation, avec le souci de confronter les points de vue pourréussir au plus près des objectifs de chacun.

Multipliez les points de vuepour voir la situation sous le meilleur angle

CONSEIL - EXPERTISE - COMMERCIALISATION

Regulated by

: 06

98 3

2 44

24

/ Cré

dits

pho

tos

: Fot

olia

/ iS

tock

phot

o / T

hink

stoc

k -

Créd

it Fo

ncie

r Im

mob

ilier

- SA

au

capi

tal d

e 21

1 60

5,07

€ -

RCS

Par

is 4

05 2

44 4

92 -

Siè

ge s

ocia

l : 1

9, ru

e de

s Ca

puci

nes

- 75

001

Paris

www.creditfoncierimmobilier.fr - 24, rue des Capucines - 75002 PARIS - Tél : 01 57 44 58 00

FAB AP CFI SIIG MAG 260912 ret:Mise en page 1 27/09/12 11:55 Page 1

Jean-Paul ViguierMembre de l’Académie d’Architecture,

Honorary Fellow of the American Institute of Architects,

Architecte diplômé par le gouvernement,

Harvard University, Graduate School of Design (Master in City Planning, Urban Design)


Juin 2014 - N°5

Retrouvez nous sur le webwww.fsif.fr

L’éditorial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 Jean-Paul Viguier, FAIA, Hon . FAIA, Architecte DPLG, MCP UD Harvard

Les échos des SIIC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Agenda, news . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Nominations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Les SIIC dans la presse, à lire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Actualité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Interview de Serge Grzybowski, Président-Directeur Général d’Icade, Président de l’EPRA,

membre du Conseil d’Administration de la FSIF

Le marché des SIIC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Le secteur toujours en mouvement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Le dynamisme des SIIC françaises attire les investisseurs internationaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

Des entreprises et des hommes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Christophe Cuvillier, un président de marque(s) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

Jean-Philippe Mouton, un savoir-faire varié . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

Raphaël Tréguier, la rigueur des chiffres au service de la pierre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

DOSSIER I SIIC : promotrices de tendances architecturales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 L’audace des SIIC motive la créativité des architectes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Le Concept Studio, partie prenante de la R&D d’Unibail-Rodamco . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

Le CLT sera le matériau de demain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Guillaume Poitrinal, Président de Woodeum et copilote du comité de suivi

du choc de simplification

L’impact des récentes réformes en urbanisme sur l’activité des SIIC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 Hélène Cloëz, Avocat associé, MRICS, spécialiste du droit de l'urbanisme

chez Lefèvre Pelletier & Associés

Les immeubles sont-ils aujourd’hui adaptés au nouvel environnement des entreprises ? . . . . . . 18 • Christoph Langer, Directeur Général, Facilicom France • Nicolas Lerègle, FRICS, Avocat au barreau, de Paris, conférencier Euclès, cabinet Anslaw, auditeur INHESJ • Nathalie Attias, Avocat au barreau de Paris, spécialiste du droit du travail, cabinet Anslaw

Exemples de projets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 A chaque type d’actif son approche architecturale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Des bureaux au service des utilisateurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Grand angle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 « AR SIIC TECTURE »: L’architecture au service des objectifs d’intérêt général économique des SIIC Par Dorian Kelberg, Délégué Général de la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières (FSIF)

Regards croisés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 SIIC et architectes

• Olivier Haye, Directeur de la maîtrise d’ouvrage chez Gecina • Luc Poux, Architecte DPLG

Choix durable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 Gecina mise sur l’art contemporain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

L’intégration des espaces verts est désormais incontournable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

Intérieur SIIC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 L'architecture intérieure créatrice de valeur, une véritable voie pour les SIIC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Par Isabelle de Ponfilly, Directrice Générale Vitra France, Présidente Actineo

Le « core design », un nouveau concept destiné aux SIIC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

Info REITs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Architecture et création de valeur dans les REITs ? Par Pierre Schoeffler, Senior Advisor de l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF)

Tribune . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 L’art de la commande : penser le changement ou changer le pansement ? Par Bernard Roth, Président de Périclès Développement, membre de l’Académie d’architecture

Le billet de Pierrepapier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Les SIIC contraintes à bien se construire

Par Christophe Tricaud, Rédacteur en chef de Pierrepapier .fr

Sommaire

46 rue de Rome - 75008 Paris Tél : 01 44 90 82 30 - Fax : 01 44 90 82 36 - E-mail : [email protected]

www.fsif.fr

FÉDÉRATION DES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES ET FONCIÈRES

ADHÉRENTS FSIF : AFFINE R.E.*, ALLIANZ, ALTAREA-COGEDIM*,ANF*, ARGAN*, AXA REIM, CARREFOUR PROPERTY DEVELOPMENT,CBO TERRITORIA, CEGEREAL*, COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE, CORIO France*, CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER, EUROCOMMERCIAL PROPERTIES*, EUROSIC*, FDL*, FONCIERE ATLAND*, FONCIERE DES 6e et 7e arrondissements de Paris*, FONCIERE INEA*, FONCIERE DES MURS*, FREY*, GECINA*, GENERALI, GROUPAMA IMMOBILIER, GROUPE SEGRO*, HAMMERSON France*, ICADE*, ICF HABITAT NOVEDIS*,

IVANHOE CAMBRIDGE*, KLEPIERRE*, MERCIALYS*, PAREF*, PATRIMOINE ET COMMERCE*, POSTE IMMO, PROUDREED*, SA FONCIERE DE LUTECE, SAS ANGLE VERT, SAS GROUPE ARCANGE, SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL*, SOCIETE FONCIERE DES REGIONS*, SOCIETE FONCIERE LYONNAISE*, SOFILO, TERREIS*, UNIBAIL-RODAMCO*, VALUTIQ*, VASTNED RETAIL*, ZÜBLIN IMMOBILIERE France*

La FSIF compte comme adhérents les sociétés ayant la plus forte capitalisation dans le secteur immobilier à la Bourse de Paris (dont la quasi-totalité de la capitalisation boursière du compartiment des foncières cotées, SIIC et non-SIIC). Mais également des sociétés foncières privées, des sociétés d’économie mixte immobilières, des compagnies d’asset management et des filiales françaises de sociétés d’investissement immobilier étrangères.

Ses objectifs

Etudie, promeut et représente les intérêts collectifs et professionnels de ses adhérents Recherche et applique tous les moyens propres à les favoriser Plus largement, la FSIF assiste les adhérents sur tout sujet les intéressant directement ou indirectement

*Sociétés ayant opté pour les statuts des Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC)L’Abé

céda

ire d

es In

stitu

tions

- Ph

otos

: DR

/ ©

Alex

is Fr

espu

ech

- afs

tudi

o.fr

/ ©He

rvé

Thou

roud

e / G

FR /

©N

atha

lie O

undj

ian NOUVEAU

site internet

SIIC+ Magazine

Responsable de la communication et de la coordination FSIF:Anne-Gaëlle Marie-Hubert Tél. : 01 44 90 82 30 - 06 34 08 32 31 E-mail : [email protected]

Directeur de la publication Jean-Michel Arnaud [email protected]

Directeur de la rédaction Dorian Kelberg [email protected]

Responsable d’édition Tania Badea-Nirin [email protected]

Rédaction en chef Marianne Lagrange [email protected]

Secrétariat de rédaction Agnès Simon

Direction artistique Caroline Dosseville [email protected]

Conception graphique et réalisation Estelle Menou [email protected]

Ont collaboré et participé Emmanuel Cordié, Isabelle de Ponfilly, Pierre Schoeffler, Philippe Le Trung, Christophe Tricaud

Crédit photos : Couverture : Jean-Paul Viguier et Associés - Architecture et Urbanisme

Le magazine est édité par L’Abécédaire des Institutions 4, avenue Victor Hugo - 75016 Paris Tél. : 01 53 64 50 20 - Fax : 01 53 64 50 21 E-mail : [email protected] www.labecedaire.fr

Imprimé par Espace Grafic en Espagne Numéro 5 - Juin 2014


D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

L

es

é

ch

os

d

es

S

II

C

L

es

é

ch

os

d

es

S

II

C

SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Juin 2014

Les échos des SIIC NominationsLa vie du management au sein des SIIC

> 17e sommet européen du GRI, 17-18 septembrePour la dix-septième fois, le Global Real Estate Institute organise son sommet européen qui donnera comme chaque année la tendance des investisseurs immobiliers. Il sera cette année à l’InterContinental Paris Le Grand, les 17 et 18 septembre.

> Conférence annuelle de l’EPRA, 23-25 septembreL’Association européenne de l’immobilier coté donne rendez-vous aux professionnels du secteur du 23 au 25 septembre prochain au London Landmark Hotel de Londres. La journée centrale du 24 septembre aura pour thème : « La technologie va transformer l’immobilier dans un futur proche : quels impacts et comment s’y préparer ? ».

> Expo-Real, 6-8 octobreLa 17e édition de l’Expo Real se tiendra à Munich du 6 au 8 octobre. L’événement réunira plus de 400 experts internationaux qui partageront leurs expériences sur les tendances actuelles du marché de l’immobilier.

> Colloque de l’IEIF, 22 octobreLe prochain colloque de l’IEIF aura lieu le 22 octobre de 9h à 17h30 à la tour Carpe Diem à la Défense autour du thème « Immobilier : 2013, et après… ». De l’économie au développement durable en passant par l’information immobilière, plusieurs sujets seront abordés au cours de cette journée.

> MAPIC, 19-21 novembreLe MAPIC fêtera ses 20 ans, du 19 au 21 novembre au palais des festivals à Cannes. Ce salon des professionnels de l’immobilier commercial réunira plus 8 300 participants représentant 67 pays, dont 900 investisseurs.

> Züblin France achève son repositionnement La performance de la SIIC sur l’exercice 2013-2014 a été dominée par les rénovations environnementales des immeubles situés sur l’île de la Jatte et devrait profiter du retournement de cycle. Par ailleurs, le groupe Lamesa, du russe Viktor Vekselberg, devient le premier actionnaire de Züblin avec plus de 33% du capital de la foncière suisse.

> Foncière des Régions poursuit la transformation de son patrimoineLe patrimoine de qualité est progressivement renouvelé. Près de 2 milliards d’euros d’actifs ont été cédés depuis 2007, alors que plus de 400 000 mètres carrés de bureaux en France ont été développés. Cette dynamique a permis d’accélérer le verdissement du patrimoine et de recentrer Foncière des Régions sur des localisations stratégiques en France et à l’étranger, notamment à Milan.

> Klépierre cède la tour Hachette dans le 15e

Générale Continentale Investissements acquiert, en joint-venture avec Infrared Capital Partners, l’immeuble situé au 43 quai de Grenelle dans le 15e arrondissement de Paris. La surface utile nette est de 13 265 mètres carrés et propose 184 emplacements de stationnement à travers des baux trentenaires. Il bénéficiera des dernières certifications HQE, BBC et BREEAM.

> La construction de la tour Triangle bientôt lancéeLa SCI Triangle a déposé sa demande de permis de construire pour la tour Triangle, un immeuble de 180 mètres qu’Unibail-Rodamco

entend construire dans le 15e arrondissement de Paris. Dessinée par les architectes suisses Jacques Herzog et Pierre de Meuron, la tour, prévue au plus tôt pour 2017, offrira 88 000 mètres carrés de bureaux et 2 600 d'espace accessible au public.

> Hammerson inaugure Les Terrasses du Port à MarseilleLe centre commercial de 190 enseignes réparties sur 61 000 mètres carrés constitue une nouvelle étape à Marseille. Construit par Hammerson, il s’établit dans le prolongement du MuCEM et offre une promenade panoramique de 260 mètres de long, en surplomb de la digue. Le toit est occupé sur 3 000 mètres carrés par une deuxième terrasse panoramique.

> Foncière Atland lance un pôle Hôtellerie et Résidences de servicesLe développement de ce nouveau pôle est confié à Nicolas Wallach, ancien Directeur du développement Hôtellerie chez Nexity. L’objectif est de développer des constructions ou rénovations et sera dans un premier temps concentré sur Paris et l’Ile-de-France. Une première opération a été signée à Saint-Ouen (93) pour un hôtel de 150 chambres et 20 millions d’euros d’investissement.

> Légère amélioration de la fréquentation pour Corio Corio annonce une progression moyenne de 0,9% de la fréquentation de ses centres commerciaux sur les trois premiers mois de l’année 2014. L’augmentation est plus forte en France (4,5%) en raison de l’ouverture de Primark, à Marseille, dans le centre Grand Littoral.

Nouvelle organisation opérationnelle chez Gecina…

Afin d’accompagner son recentrage sur le secteur des bureaux, Gecina s’est réorganisée. Conçue autour d’une réflexion par mission de création de valeur, cette nouvelle approche favorise la transversalité et vise à simplifier l’organisation, en améliorant son efficacité. Le Comité Exécutif est désormais constitué de sept Directeurs Exécutifs aux côtés de Philippe Depoux, le Directeur Général. La Direction Asset Management, dirigée par Vincent Moulard, mise sur la performance immobilière et renforce le pilotage stratégique immobilier du groupe en synergie avec les autres directions. La Direction Acquisitions et Ventes est dirigée par André Lajou qui met en œuvre la stra-tégie de recomposition du patrimoine du groupe. La Direction du Patrimoine est placée sous la houlette de Loïc Hervé et assure la gestion opérationnelle des actifs, alors que la Direction des Finances est dirigée par Nicolas Dutreuil et le Secrétariat Général par Philippe Valade.

La Société Foncière Lyonnaise réorganise aussi son pôle opérationnel

La Société Foncière Lyonnaise annonce une réor-ganisation de la Direction des Opérations autour de trois pôles. La Direction Property Management est placée sous l’autorité de Franck Morin et animée par les équipes de Sophie Gouriou, Virginie Prouzet et Henri Pernot. Elle a vocation à gérer l’ensemble des actifs en exploitation, animer le portefeuille et développer les services. La Direction Technique et Développement est dirigée par Eric Oudard, intégrant les équipes de gestion technique et de rénovation d’immeubles, de maîtrise d’ouvrage et en charge du développement durable et de la maîtrise des risques. Elle gère donc le savoir-faire de SFL en matière d’immeubles « prime » à Paris. Enfin, la Direction Transactions et Stratégie immobilière regroupe les compétences d’investissements et commerciales, de marketing, d’arbitrage et de gestion du portefeuille.

Altarea-Cogedim fait évoluer sa gouvernance

Jacques Nicolet quitte ses fonctions de Président de Surveillance du groupe mais reste membre du Conseil de Surveillance et Président du Comité d’Investissement. Christian de Gournay, actuelle-ment Président du Directoire, succède à Jaques Nicolet. Alain Taravella, associé commandité de la SCA Altarea, a nommé Gilles Boissonnet et Stéphane Theuriau cogérants à ses côtés. Gilles Boissonnet, Président d’Altarea Commerces, supervisera en plus les opérations et les fonctions transversales au sein du groupe. Stéphane Theuriau, Président du Directoire de Cogedim, conduit les activités de promotion et d’investissement logement et bureau du groupe.

Pablo Nakhlé-Cerruti Directeur Délégué de Viparis

Actuellement Directeur Groupe de la Communica-tion et des Relations Institutionnelles et membre du Group Managment Team d’Unibail-Rodamco, Pablo Nakhlé-Cerruti devient Directeur Délégué de Viparis. Il sera en charge de la communication, du marketing et des relations extérieures de la société et travaillera aux côtés de Renaud Hamaide, Directeur Général de Viparis. Agé de 31 ans, il a rejoint le groupe Unibail-Rodamco en 2011 après avoir été chargé de mission auprès de Christine Lagarde, ministre de l’Economie et des Finances et Directeur Général de la fondation Prometheus. Il est diplômé de Sciences-po Strasbourg (2004) et de l’Ecole de Guerre Economique (2005).

Agenda News

5


D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

L

es

é

ch

os

d

es

S

II

C

7

L

es

é

ch

os

d

es

S

II

C


Management de l’immobilierL’immobilier est présent dans toutes les strates de la vie éco-nomique et de la société, du logement aux bureaux, des centres commerciaux aux rési-dences de services. Incluse dans l’aménagement des ter-ritoires, son architecture évo-lue aussi au rythme du déve-loppement urbain. Autant de sujets demandant des compétences techniques et

managériales qui ont fortement évo-lué ces dernières années. C’est pour répondre à cette nouvelle donne que l’équipe d’enseignants du master Management de l’immobilier de l’uni-versité Paris-Dauphine a conçu cet ouvrage proposant une vision d’ensemble du secteur de l’immobilier. A travers les grandes lignes du marché (histoire, acteurs, produits…), de la conception aux travaux, de la commercialisation au financement des immeubles et à leur gestion comme actif commercial et financier, l’ouvrage s’emploie à expliquer l’ensemble des étapes et des objectifs de tout actif immobilier. A destination des profes-sionnels, tant dans la construction que dans la gestion d’actifs, cet ouvrage livre l’ensemble des paramètres nécessaires à une bonne efficience du marché immobilier.

>>> collectif coordonné par Denis Burckel, éditions Vuibert

Immobilier de l’EntrepriseL’immobilier de l’entreprise est un sujet essentiel de la compétitivité du pays, mais aussi de son développe-ment économique, social et sociétal. De la gestion finan-cière des immeubles à la re-cherche de confort des sala-riés et la création d’emplois liés à l’immobilier, tous ces sujets demandent de plus en plus de savoir-faire afin

d’accompagner la transformation économique du marché. C’est ce que propose ce guide, qui s’adresse aux professionnels du secteur ou d’acti-vités connexes. Ils pourront y trouver toutes les in-formations liées à la vie des immeubles, tant dans la stratégie immobilière de l’entreprise (fiscalité, droit, comptabilité) que dans les principes environ-nementaux et sociétaux de cette classe d’actifs.

>>> collectif dirigé par Nicolas Lerègle et Sabrina Bardelleti, éditions Economica

> Klépierre : Au niveau opérationnel, le meilleur reste à venir (Investir-JDF, 8 juin)

> Eurosic : La foncière répond à l’offensive (Le Revenu, 31 mai-5 juin)

> Marseille séduit les enseignes stars avec de nouvelles architectures commerciales (Les Echos, 9 mai)

> Foncière Développement Logements : Dividende exceptionnel et OPRA font grimper le titre (Investir-JDF, 3 mai)

> Unibail-Rodamco va réinventer un quartier de Bruxelles (Le Figaro Economie, 28 avril)

> Unibail-Rodamco : Les nombreuses livraisons de 2013 gonflent les loyers (Investir-JDF, 26 avril)

> Les ventes et locations de bureaux se redressent en Ile-de-France (Les Echos, 8 avril)

> CBO Territoria : obstacle franchi (Le Revenu, 28 mars-3 avril)

> Altarea-Cogedim, pierre par pierre (Les Echos, 27 mars)

> La nature s’infiltre dans les villes (Les Echos, 21 mars)

> Frey : Beau parcours (Le Revenu, 7-13 mars)

> Mipim : Les capitaux continuent d’affluer dans l’immobilier de bureaux (Les Echos, 11 mars)

> Foncière des Régions : Vers une accélération de la croissance en 2014 (Investir-JDF, 1er mars)

A lireLes SIIC dans la presse en 2014

Le stationnement collaboratif de YesPark YesPark est une start up innovante qui propose de résoudre le problème du parking en ville. La socié-té a mis au point une solution mobile de stationne-ment collaboratif permettant aux automobilistes de localiser les places privées disponibles sur une application, d’être guidés jusqu’au parking, d’ou-vrir la porte par un simple clic sur son smartphone et de régler son stationnement par débit automa-tique. Pionnière dans le domaine, YesPark propose ainsi une alternative simple et bon marché à sa communauté d’automobilistes, tout en optimisant la rentabilité des parkings privés des sociétés im-mobilières.

Innovation

> L’EPRA organise chaque année un évènement particulièrement suivi. De quoi s’agira-t-il en 2014 ?La convention annuelle de l’EPRA, qui s’est déroulée à Paris l’an dernier, a rassemblé plus de trois cents participants de tous les continents pendant deux jours d’échanges et de conférences. En 2014, notre rendez-vous annuel se tiendra à Londres, du 23 au 25 septembre. Une journée sera consacrée aux petites et moyennes capitalisations qui auront l’oppor-tunité unique de présenter leur stratégie à un large panel d’investisseurs. Vous l’avez compris, la priorité essentielle de l’EPRA est de faciliter l’ouverture des foncières européennes aux marchés de capitaux mondiaux. Cette convention sera aussi l’occasion pour les investisseurs de participer à des « property tours » organisés par les foncières du pays hôte. La volonté de l’EPRA est de redonner à cet événement un

caractère encore plus opérationnel et « business ». Plus effi-cace et répondant davantage aux attentes de l’ensemble des partenaires de l’EPRA : tel est l’objectif.

> En tant que nouveau président, quelles interactions voyez-vous entre l’EPRA et les associations nationales ?Il existe au sein de l’EPRA un grand nombre de groupes de travail thématiques auxquels participent beaucoup de repré-sentants des foncières françaises. Ces réflexions en cours doivent être relayées à chaque niveau national et doivent être nourries des réflexions collectives des associations natio-nales. C’est par l’interactivité des échanges que la réflexion va s’enrichir et les bonnes pratiques se diffuser dans un consensus partagé préalablement.

> Pensez-vous qu’une étude sur les régimes fiscaux des REITs dans chaque pays, comme la FSIF l'a fait en France, serait utile ?Le travail fait en France a été utile et nécessaire. Il ne peut qu’en être de même au niveau européen, surtout dans un contexte où tous les pays d’Europe connaissent des situations budgétaires contraintes. Il est tout à fait important de prou-ver, comme les travaux de la FSIF l’ont fait en France, que le régime de transparence fiscale est justifié économiquement, car il participe à la croissance et à l’emploi (des emplois non délocalisables) et constitue un apport de recettesfiscales significatives aux finances publiques.

Le nouveau président de l’association européenne des foncières cotées revient sur son nouveau mandat.

Actualité Interview de Serge Grzybowski

Save

the

dateD

R

le 25 novembre 2014 à 18h00

au Cercle de l’Union Interalliée

Neuvième soirée

des trophées des SIIC

Président-Directeur Général d’Icade,

Président de l’EPRA, membre du Conseil

d’Administration de la FSIF



L

e

ma

rc

hé

d

es

S

II

C

L

e

ma

rc

hé

d

es

S

II

C

L’IEIF a travaillé récemment sur le secteur des SIIC depuis sa création, en 2003. Après dix ans d’existence, sa capitalisation boursière s’élevait à 54 milliards d’euros pour un patrimoine immobilier évalué à près de 100 milliards. Un pic de capitalisation depuis la création du statut des SIIC, même si le nombre de sociétés n’a cessé de baisser. En effet, lors de la mise en place du sta-tut en 2003, 46 sociétés avaient opté pour l’enveloppe SIIC, alors qu’elles n’étaient plus que 36 à la fin 2013. Par ailleurs, la répartition des actifs est très inégale puisque le secteur « commerces, hôtels et loi-sirs » représente 52% de la capitalisation, alors que le secteur « logistique et locaux d'activités » moins de 0,5%.

La performance des SIIC varie en fonction du revenu locatif et du rendement du capital, mais c’est surtout la stratégie d’investissement qui définit un axe de développement et des performances espérées sur le marché, notamment en fonction de la conjoncture économique. De fait, l’activité d’investisse-ment des SIIC est très variable d’une année sur l’autre, même si l’on considère qu’en moyenne les SIIC représentent 15% de l’investissement annuel global en immobilier d’entreprise. Les SIIC déploient en effet des stratégies actives de création de valeur immobilière en fonction des aléas de la conjoncture économique et monétaire.

La France recèle quelques pépites, et le secteur de l’immobilier coté en fait largement partie. Dans une étude sur l’immobilier coté en France, la société d’analyse financière Valphi revient sur ce secteur et relève que la capitalisa-tion totale des SIIC en France atteint une cinquantaine de milliards d’euros. Ce niveau est bien supérieur à celui de tous les autres pays européens et fait de la France le quatrième marché des foncières cotées dans le monde, derrière les Etats-Unis, l’Australie et le Japon.

Ainsi, même si le niveau de capitali-sation en France n’atteint que 10% du total enregistré aux Etats-Unis, ce secteur représente tout de même 3% de la capitalisation boursière française, un poids similaire à celui des foncières cotées outre-Atlantique. Malgré cela, les SIIC françaises sont de tailles variables, les petites capitalisations de moins d’un milliard d’euros rivalisant avec les cham-pionnes, comme Unibail-Rodamco qui apparaît dans le top 10 des foncières cotées dans le monde.

> Typologie d’actifs réduite et dépendance aux cyclesL’étude relève aussi que les foncières françaises cotées concentrent leur patri-moine en grande majorité sur des actifs de bureaux et de commerces, réduisant de fait leur champ d’investissements, à la différence, par exemple, des foncières américaines.

Les SIIC font face à une double dé-pendance aux cycles économiques et aux marchés financiers, entraînant une volatilité des titres, amplifiée par l’effet de levier, supérieure à celle des actifs. Celle-ci reste néanmoins inférieure à la volatilité de l’ensemble du marché boursier. Cette résilience du secteur dans des périodes agitées, couplée à un statut fiscal spécifique, permet à l’immobilier français d’attirer les inves-tisseurs.

L’immobilier coté n’a cessé de voir sa capitalisation grossir, malgré une baisse croissante du nombre d’acteurs. Une maturité du marché accompagnée par une forte diversification des financements et des stratégies d’investissement.

Dans une étude sur les sociétés immobilières cotées, Valphi analyse les performances des SIIC et la structure de l’actionnariat.

> Diversification des sources de financementJusqu’en 2007, les SIIC faisaient appel au marché des actions pour lever des capitaux, sous forme d’émissions en numéraire ou en actions d’apport. La crise financière a clairement mis un point d’arrêt à cette pratique, les SIIC ayant levé 406 millions d’euros en numéraire en 2013, contre 3,2 milliards en 2006. Par ailleurs, la crise financière et de nouvelles réglementa-tions bancaires ont réduit l’accès au crédit, instrument de prédilection des SIIC.

Dès lors, la diversification des financements devient une néces-sité pour les SIIC qui sont de plus en plus nombreuses à faire appel au marché des obligations pour financer leurs dettes. Ainsi, elles ont levé sur ce marché 3,5 milliards d’euros en 2013, après avoir atteint un record historique en 2012 avec un total de 6,3 milliards d’euros.

> Un marché qui se rationaliseDepuis la création du statut en 2003, près d’une dizaine de SIIC a disparu de la cote, montrant un signe de rationalisation du secteur qui n’est pas prêt de s’arrêter. Ainsi, l’opération la plus emblématique a été le rapprochement d’Unibail et Rodamco en 2007, l’OPE ayant atteint 7 milliards d’euros. D’autres opérations sont à souligner ces dernières années, comme l’OPA de Metrovaseca sur Gecina en 2005 ou l’OPE d’Icade sur Silic l’an dernier. Il est d’ailleurs à noter que les opérations ont repris de plus belle depuis 2013, les années de crise ayant freiné les ardeurs.

Le secteur toujours en mouvement

Le dynamisme des SIIC françaises attire les investisseurs internationaux

Le marché des SIIC

Répartition des SIIC par secteur d’investissement au 31 décembre 2013

Source : IEIF

En millions d’euros

Nombre de sociétés

Capitalisation totale % du total Capitalisation

moyenneBureaux 13 11 285 21% 868Commerces, hôtels et loisirs 10 28 120 52% 2 812Logistique et locaux d'activités 2 233 0% 117Habitation 1 1 258 2% 1 258Locaux mixtes 10 13 121 24% 1 312TOTAL 36 54 017 100 1 500

La création de valeur immobilière dépend des aléas conjoncturels

La France, quatrième marché des foncières cotées dans le monde

> Une attractivité internationaleL’étude a réussi par ailleurs à identifier les trois quarts de l’actionnariat des SIIC. Sur cet ensemble, les action-naires français détiennent 40% de la capitalisation des SIIC, les américains ar-rivent en second avec 20% et les autres pays européens (Luxembourg, Espagne, Pays-Bas, Allemagne) sont en dessous des 8%. Cependant, les ac-tionnaires étrangers restent concentrés sur les grandes capitalisations comme

> Qu’est-ce que Valphi propose à ses clients ?Valphi est une société d’analyse financière qui intervient pour le compte d’entreprises cotées ou non cotées, quel que soit leur secteur d’activité. Nous conduisons des analyses de valeur approfondies à destination de nos clients, principalement dans un contexte de transaction et dans un objectif d’équité entre les parties prenantes. Nos travaux contribuent ainsi à protéger les intérêts des sociétés et de leurs actionnaires et, en particulier, des actionnaires minoritaires.

> Quels sont les enseignements de l’étude sur le secteur des SIIC ?Depuis une douzaine d’années, l’introduction du régime SIIC a transformé en profondeur le secteur de l’immobilier coté et triplé sa part dans la capitalisation boursière française. Ce compartiment est cependant loin d’être homogène, avec des acteurs de taille modeste qui côtoient des groupes de plusieurs mil-liards d’euros de capitalisation. Les grandes foncières concentrent aujourd’hui l’intérêt des investisseurs étrangers et semblent plus à même de bénéficier de la résilience du secteur.

> Quel est l’intérêt d’une telle étude ?Elle permet de mesurer le chemin parcouru depuis le début des années 2000, tout en mettant en perspective la situation actuelle de la France avec celle des autres pays, en termes de poids du secteur, de taille de ses acteurs et de diversification de leur patrimoine. Elle souligne également la nécessité d’appréhender les dynamiques boursières de ce compartiment, au-delà des cycles attachés aux seules valeurs d’actifs.

Questions à…

Emmanuel DayanAssocié

chez Valphi

Klépierre et Unibail-Rodamco pour les fonds américains ou Gecina pour les espagnols. Au final, ce sont surtout les

institutionnels (assureurs, fonds de pen-sion, banques…) qui assurent la stabilité de l’actionnariat des SIIC.

DR


D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co


De

s

en

tr

ep

ri

se

s

et

d

es

h

om

me

s

De

s

en

tr

ep

ri

se

s

et

d

es

h

om

me

s

De la distribution à l’immobilier, il n’y a qu’un pas… ou presque. C’est en tout cas dans ce sens que Christophe Cuvillier, Président d’Unibail-Rodamco, affiche sa sérénité. Né en Belgique, ce fils d’ambassadeur conserve encore au-jourd’hui le goût de l’international qui a guidé une bonne partie de sa carrière. Diplômé de l’Ecole des hautes études commerciales (HEC) à Paris, il avait peaufiné sa formation à Berkeley aux Etats-Unis et à Barcelone, ville dans laquelle il effectuera ensuite sa coo-pération.

A 23 ans, il rejoint la division Luxe du groupe L’Oréal. Tour à tour, il sera Directeur marketing Grande-Bretagne, Directeur marketing France, puis Directeur Général de Lancôme en Grande-Bretagne. En

1993, direction Sydney où il est nommé Directeur Général de L’Oréal Produits de Luxe Australie. De retour en France, il devient Directeur Général France de Lancôme, puis Directeur Général pour la France de L’Oréal Produits de Luxe de 1998 à 2000.

Pour Christophe Cuvillier, en effet, « nous créons des lieux d’exception pour que les meilleures marques rencontrent le plus grand nombre de clients. La démarche d’Unibail-Rodamco consiste à passer du B to B à un métier orienté vers le client ». Cela vaut d’ailleurs autant pour le retail que pour sa division bureaux et pour les centres de congrès-expo.

Du digital, en passant par le renou-vellement de l’offre, les services « 4 étoiles » et la restauration, Christophe Cuvillier applique les recettes qui ont fait le succès des entreprises qu’il a dirigées auparavant. « Nous valorisons nos actifs sur le long terme », souligne-t-il. Pour cela, il est nécessaire de bien connaître les besoins des enseignes et des clients finaux. » Des besoins qu’il connaît parfaitement. M L

Le parcours du Président du Directoire d’Unibail-Rodamco incarne les évolutions de l’industrie, en mettant à profit ses compétences acquises chez Kering et L’Oréal.

Christophe Cuvillier, un président de marque(s)

Le hasard fait souvent bien les choses dans l’immobilier. Jean-Philippe Mouton, Président d’Hammerson France, ne fait pas exception à la règle. Belge et juriste de formation, il se rend vite compte que ce sont les chiffres, l’économie et la comptabilité qui le passionnent davan-tage que les textes.

Il débute ainsi sa carrière chez Standard Chartered en tant qu’analyste crédit et prend rapidement en charge un portefeuille d’une centaine de PME. Il découvre alors toutes les facettes du financement de l’entreprise et intègre la communauté d’entrepreuneurs. « J’y ai surtout découvert que j’étais plus adaptable que je ne le pensais », souligne-t-il. Après trois ans de créativité au service des entreprises, il part rejoindre le monde de Disney, deux ans avant l’ouverture du parc parisien d’Eurodisney.

Cette expérience posera les bases de sa carrière dans l’immobilier, au dépar-tement du contrôle de gestion, d’abord,

puis au département du merchandising. « J’ai ainsi appris à connaître et à com-prendre l’activité marchande au sein du parc, ce qui me sert encore aujourd’hui. » Jean-Philippe Mouton devient ensuite le bras droit de la direction qui l’envoie sur le terrain gérer crises et angoisses du personnel, puis il prend la direction du marketing de l’activité hôtelière. « J’ai alors compris ce que voulait dire stress et efficacité dans la prise de décision », s’exclame-t-il.

Deux qualités qui l’amènent à devenir consultant stratégique pour les projets d’investissement, RH et marketing du groupe. Il sera d’abord basé en France où « j’ai travaillé à l’ouverture d’un nou-

veau parc, négociant à la fois avec les banques, les élus locaux et les interve-nants au sein du parc », puis il partira un an aux Etats-Unis au sein de la maison

mère. « Ces diffé-rentes expériences au sein de Disney m’ont permis d’avoir une vision géné-raliste, tant sur la planification que

sur la stratégie ou le développement des commerçants. »

> Le hasard de l’immobilierUne fois rentré en France, Jean-Phi-lippe Mouton décide d’aller voir ailleurs et répond à une annonce de Directeur Général pour une société de services. Le poste étant déjà pourvu, le cabinet de recrutement l’oriente alors vers le poste de Directeur Général d’Hammerson France. Il y entre en 2003, en charge du développement des centres com-merciaux, ce qui lui permet d’aborder tous les aspects, tant au niveau de la négociation avec les élus et les com-merçants qu’au niveau du suivi de la construction et du positionnement dans

Hammerson : chiffres clés

> Date de création : 1942

> Effectif : 120 personnes en France

> Principal type d’actif : centres commerciaux

> Valorisation du patrimoine (12/2013) : 7,1 milliards d’euros (groupe), dont 1,7 milliard en France

> Capitalisation (12/2013) : 3 578 millions de livres

> Loyers perçus (12/2013) : 321,2 millions de livres (groupe), dont 71,6 millions pour la France.

la population, puis du suivi des com-merçants. « C’est un hasard heureux et passionnant. S’occuper du dévelop-pement des centres commerciaux n’est pas si éloigné de ce que je faisais chez Disney, sauf que les centres commer-ciaux sont orientés sur l’extérieur pour pouvoir attirer des chalands visiteurs. »

Il prend ensuite la tête de l’activité des bureaux d’Hammerson, avant de devenir Directeur Général du groupe en France en 2010, puis Président en 2011. Il se définit aujourd’hui comme un chef d’orchestre en interne, gérant les crises, les RH, les négociations et faisant office d’ambassadeur de la marque en externe, auprès des actionnaires et des banquiers, notamment. « La filière immobilière, et surtout celle des centres commerciaux, est une histoire de hasard. Mais il est certain que l’évolution vers une meilleure prise en compte du produit pour faire face aux défis actuels (crise, internet, concurrence) devrait s’accentuer ces prochaines années », admet-il. M L

Développer les centres commerciaux est proche de ce que je faisais chez Disney

Généraliste, le Président d’Hammerson France met à profit ses compétences pour développer le groupe avec un goût certain pour les centres commerciaux.

Jean-Philippe Mouton, un savoir-faire varié

Unibail-Rodamco doit passer du B to B à un métier orienté vers le client

Des entreprises et des hommes

DR

DR

Unibail-Rodamco : chiffres clés


> Effectif : 1 500 personnes> Principal type d’actif : centres commerciaux, bureaux et centres de congrès-expo> Valorisation du patrimoine (12/2013) : 32,1 milliards d’euros> Capitalisation (12/2013) : 18,1 milliards d’euros> Loyers bruts (12/2013) : 1,6 milliard d’euros

> Le travail des enseignes en ligne de mireIl rejoint ensuite le groupe Kering (ex-PPR), en tant que Directeur Général marketing et produits, puis Directeur Général inter-national Filiales et Développement de la Fnac. Entre autres initiatives, il accélère le développement de l’enseigne culturelle à l’international et vers le numérique en lançant fnac.com, premier site internet marchand à devenir rentable dès 2004. Il est ensuite nommé Président-Directeur Général de Conforama en 2005 où il repense le positionnement stratégique de l’enseigne, avant de revenir à la Fnac en 2008, comme Président-Directeur Général.

En mai 2011, il entre chez Unibail-Ro-damco en tant que Directeur Général des Opérations. Et lorsque, en avril 2013, Guillaume Poitrinal, à la surprise géné-rale, ne renouvelle pas son mandat à la présidence du groupe, c’est à Christophe Cuvillier qu’il propose de lui succéder. Une passation dans la logique de l’évo-lution stratégique d’Unibail-Rodamco.



D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

De

s

en

tr

ep

ri

se

s

et

d

es

h

om

me

s

« J’ai toujours aimé la pierre et les chiffres ». Voilà qui pourrait résumer la carrière de Raphaël Tréguier, Directeur Général de Cegereal. Il choisit d’abord les chiffres et obtient une maîtrise de gestion à l’univer-sité Paris-Dauphine. Mais la pierre n’est jamais loin. Il effectue ses débuts chez des architectes, puis participe au déve-loppement d’un observatoire des coûts de gestion immobiliers. Des expériences qui lui ont donné une première vue des acteurs, tout en dévoilant les probléma-tiques organisationnelles et financières des grands propriétaires fonciers. « En étudiant un parc de 5 millions de mètres carrés, j’ai été immergé dans le métier, mais j’ai aussi pu identifier les facteurs d’une meilleure gestion des charges immobilières. » > La finance comme école de managementEn 1998, Raphaël Tréguier rejoint Indo-suez au département des financements de projets en Asie. Il apprend, en pleine crise asiatique, à gérer le financement de projets d’envergure. « Cette expérience m’a permis d’acquérir, dans un environ-nement économique tendu, une approche

transversale, mêlant juridique, finance et gestion opérationnelle », se souvient-il. Mais la pierre lui manquait. Il crée alors la première société de chasseurs d’apparte-ments en France, Keystone. « Nous avions identifié une opportunité : les acheteurs individuels étaient délaissés par les agents immobiliers. Créer cette profession fut une expérience passionnante. J’ai pu appré-hender le métier de dirigeant qui cherche en permanence à créer de la valeur dans un environnement compétitif », souligne-t-il. Deux expériences et deux approches qui lui servent encore aujourd’hui. Il passe ensuite du côté investisseurs chez GE Real Estate. Son rôle ? Acquérir des portefeuilles immobiliers, des participations dans des sociétés cotées ou des actifs unitaires. Fort d’une double casquette immobilière et financière, Raphaël Tréguier

participe à des opérations symboliques comme l’OPA sur Sophia en 2003, ou à l’acquisition d’un portefeuille de 200 actifs France Télécom en partenariat avec Bail Investissement. « C’était une période exi-

Le Directeur Général de Cegereal a acquis une expérience internationale du management qu’il met à profit aujourd’hui, en quête permanente d’innovations pour ses clients et ses investisseurs.

Raphaël Tréguier, la rigueur des chiffres au service de la pierre

geante mais extrêmement enrichissante, non seulement sur le plan de la gestion des équipes, constituées pour chaque opération, mais aussi par l’école du management que fut GE. C’est là que j’ai réellement com-pris qu’allier leadership et écoute est un facteur clé de succès. Et surtout, en sept ans, j’ai pu visiter et valoriser des centaines d’immeubles. » > La SIIC, un projet en mouvementEn 2008, il prend les rênes de Cegereal, une SIIC de bureaux français très expo-sée à l’international car majoritairement détenue et louée à des acteurs étrangers. Il décide de s’entourer de 90% de res-sources externes. « Vu le profil de la société, c’est la façon la plus efficace de profiter des meilleurs experts, que ce soit sur un projet de rénovation, un refinancement ou en communication », insiste–t-il. Car c’est bien cela qu’il aime : écouter, échanger et fédérer une équipe autour de ses projets. La rigueur qu’il demande à ses partenaires, il se l’applique à lui-même et notamment dans sa ligne stratégique. « Je maintiens depuis plusieurs années le cap du déve-loppement de Cegereal sur le segment unique des bureaux. Cela nous conduit à repenser en permanence nos immeubles et à apporter des idées innovantes, qui doivent convaincre investisseurs et locataires », explique-t-il. Une vision en mouvement de la finance et des pierres… M L

Cegereal : chiffres clés


> Effectif (interne et externe) : 23

> Principal type d’actifs : bureaux

> Valorisation du patrimoine (31/12/13) : 850 millions d’euros

> Capitalisation (31/12/13) : 322 millions d’euros

> Loyers (31/12/13) : 51,7 millions d’euros

Allier leadership et écoute est un facteur clé de succès

SIIC : promotrices de tendances architecturales

Bureaux et centres commerciaux ont évolué dans leurs objectifs, et les SIIC ont travaillé au cours des années pour mieux appréhender le besoin des utilisateurs.

L’audace des SIIC motive la créativité des architectes

Les SIIC, quel que soit leur type d’actifs, font partie intégrante de la vie quotidienne des Français. C’est pourquoi les foncières recherchent constamment l’innovation architecturale pour rendre leurs actifs uniques et clairement identifiables, tout en permettant aux utilisateurs de se les approprier totalement. « L’architecture fait partie intégrante de la stratégie des SIIC car elle représente un élément important de la valorisation à long terme de ces actifs », souligne Bertrand Julien-Laferrière, Président de la Société Foncière Lyonnaise (SFL).

L’audace architecturale fait partie de l’ADN des SIIC, ces dernières n’hésitant plus à faire appel à de grands noms pour proposer des immeubles originaux qui doivent être toujours plus créatifs. « Les foncières aiment la prise de risque, ce qui nous pousse à proposer des idées nouvelles, viables sur le long terme. Cela rend quelquefois plus complexes les réponses à apporter », estime Jean-Paul Viguier, Architecte (agence internationale Jean-Paul Viguier et Associés). « La question de la valorisation du patrimoine est primordiale, mais c’est aussi cette recherche de valeur qui leur permet d’oser par rapport à leurs envies », poursuit-il.

La différenciation passe ainsi par des architectes qui ont une imagination que les SIIC sont prêtes à financer afin d’amener de la qualité à la conception et au design. « Notre créativité permet de répondre à l’attente particulière des maîtres d’ou-

vrage dans les SIIC, qui veulent être surpris », estime Philippe Chiambaretta, Architecte, fondateur de l’agence PCA. « C’est pourquoi nous travaillons en étroite collaboration tout au long du projet, afin de l’améliorer en permanence. »

> Les bureaux, zone de bien-êtreCette recherche d’immeubles uniques à destination des utili-sateurs se retrouve d’abord dans les SIIC qui proposent des bureaux. Les approches changent et « la question de l’utilisateur prend une place de plus en plus importante. L’objectif est d’offrir un lieu de travail agréable, plus humain et très identitaire pour l’entreprise », souligne Philippe Chiambaretta.

Le lieu de travail a clairement évolué, et les besoins des sala-riés ont suivi. L’architecture cherche donc à répondre à ces nouvelles exigences. Ainsi, « l’organisation de l’entreprise, plus horizontale et avec davantage d’interactions entre les individus, demande un réaménagement de l’espace », soutient Philippe Chiambaretta. « La notion de flux est devenue une priorité et les organiser – notamment les rencontres fortuites – permet de renforcer les liens au travail, d’augmenter la créativité et d’attirer les talents. »

Par ailleurs, la créativité passe par l’aspect extérieur des im-meubles, mais aussi par les parties communes, qui doivent ©

Ben

jam

in B

occa

s

Do

ssie

r : L

es

SIIC

pro

mo

tric

es

de

te

nda

nce

s a

rchi

tec

tura

les

> Confluence, à Lyon (69), financé par Unibail-Rodamco, architecte Jean-Paul Viguier.

© T

akuj

i Shi

mm

ura

•••

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

14

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co



Do

ssie

r : L

es

SIIC

pro

mo

tric

es

de

te

nda

nce

s a

rchi

tec

tura

les

Do

ssie

r : L

es

SIIC

pro

mo

tric

es

de

te

nda

nce

s a

rchi

tec

tura

les

Le Concept Studio, partie prenante de la R&D d’Unibail-RodamcoUne équipe de onze personnes est dédiée à la faisabilité et au design des projets de centres commerciaux, du début jusqu’à la mise en œuvre et à l’exploitation.

Unibail-Rodamco a fait appel il y a six ans à Carlos Martinez, architecte espagnol, à l’époque Vice-Président de RTKL, et qui possède trente ans d’expérience dans le design des centres commerciaux, pour prendre en main un nouveau service intégré

à la SIIC : le Concept Studio. Cette équipe d’une dizaine de personnes, architectes et designers, travaille en amont des pro-jets de développement ou de rénovation des centres commerciaux du groupe. « Nous recherchons l’excellence pour le client afin de dégager de la valeur ajoutée sur tous les projets que nous développons et nous différencier ainsi de la concurrence », souligne l’architecte. Ce groupe a donc été mis en place autant pour aider les équipes sur les nouveaux projets de centres commerciaux que sur l’amélioration de l’existant à travers des idées de rénovation et d’extension. Elle intervient donc sur tous les projets et dans tous les pays.

> Etre au début du projetLe Concept Studio travaille donc en amont, en commençant par une étude rapide de la faisabilité d’un projet sur le terrain. « Localisation, visibilité et accessibilité sont les trois points essentiels à la réussite d’un centre commercial », estime Carlos Martinez. Après une visite sur place, une esquisse du futur centre est proposée, prenant en compte les flux naturels et la visibilité des enseignes au sein du bâtiment.

© P

CA

- P

hilip

pe

Chi

amb

aret

ta /

Hen

ry R

oy /

Thi

erry

Lew

enb

erg-

Stu

rm

© M

anue

lle G

autr

and

« Ce sont les deux points primordiaux à la réussite d’un projet et qui nous permettent de dessiner les grandes masses au sein du futur centre commercial (restaurants, magasins, parking) ainsi que les couloirs de circulation », continue Carlos Marti-

nez. Une première recommandation sur le design du centre (plan masse et coupe du bâtiment) est alors proposée avant le développement du projet. « Nous lançons, dans un second temps, le projet avec un architecte, ce qui lui permet de se concentrer sur son résultat architectural », explique-t-il. « Parallèlement, nous inté-grons aussi les designers dès le début afin de parvenir à un résultat architectural de meilleure qualité. »

Le Concept Studio a travaillé sur une nouvelle approche de la ville, l’idée étant de rapprocher les flux des habitants, tout en facilitant la production de la ville et la rentabilité de certaines activités qui permettent de financer les espaces publics et des logements sociaux. Unibail-Rodamco a souhaité aller jusqu’au bout du projet en faisant travailler trois architectes de renom sur cette nouvelle approche globale de la ville.

Ainsi, Manuelle Gautrand, Philippe Chiambaretta et l'agence MVRDV ont chacun réfléchi à un site virtuel de 2 hectares comprenant 30 000 mètres carrés de commerces (grand magasin, rue, halle marchande) sur deux ou trois niveaux, 25 000 à 30 000 mètres carrés de logements (accession, locatif, sociaux) et 10 000 à 15 000 mètres carrés de bureaux et de stationnement. Autant dire que les trois projets sont très différents et démontrent que sur un même sujet l’interprétation de l’approche peut être largement personnelle.

La Vie en ville, un concept encore futuriste

> Une recherche permanente de l’innovationMais le Concept Studio est davantage qu’une aide à la décision. Les équipes de design vont plus loin, notamment grâce à la veille concurrentielle permanente, afin de mettre en place des benchmarks et de créer des nouveautés différenciantes. « Nous amé-liorons notre savoir-faire en permanence en lançant des études spécialisées. Ainsi, nous avons travaillé sur les différents types de vitrines ou leur répartition afin de propo-ser la meilleure solution à nos preneurs », explique encore Carlos Martinez.

Et cela va plus loin encore puisque l’équipe améliore sa participation sur tous les détails, de l’éclairage aux élé-ments acoustiques, en collaboration avec l’UR Lab, pour apporter plus de valeur ajoutée aux clients. Car « c’est bien le client qui est au centre de nos réflexions et qui nous fait progresser dans notre métier », conclut Carlos Martinez. En collaboration avec l’UR Lab, ce sont donc de véritables départements de recherche qui œuvrent à innover en permanence. Une approche qui fait des émules car d’autres SIIC réfléchissent déjà à créer des équipes de R&D en leur sein. M L

> Projet Vie en ville de Manuelle Gautrand.

à la fois s’adapter aux utilisateurs et être originales. « C’est pourquoi les espaces d’accueil doivent être conviviaux et diver-sifiés. Là aussi, la notion de flux est primordiale », explique Philippe Chiambaretta.

Le Cloud, financé par SFL et dont l’architecte est Philippe Chiambaretta, illustre bien cette nouvelle approche. L’idée est de regrouper trois immeubles pour en faire un ensemble unique, rue de Richelieu, à Paris. Le projet prévoit ainsi un redéveloppe-ment important afin de créer un cadre de vie organisé autour de plateaux flexibles, dotés de services annexes : terrasse panoramique, business center, conciergerie… Pour Bertrand Julien-Laferrière, « nos clients sont exigeants dans la dimension fonctionnelle de l’immeuble. Ils ont aussi une curiosité culturelle qui leur permet de prendre en compte la qualité architecturale de leurs lieux de travail. Mais il faut garder en tête que les besoins de nos clients peuvent changer et donc donner de la flexibilité et des capacités d’adaptation à nos immeubles ».

> Le centre commercial, zone de loisirsFace aux nouveaux comportements de consommation et à l’extension des villes, les centres commerciaux ont aussi dû s’adapter. Les grands espaces commerciaux en zone périurbaine proposés dans les années 1980-1990 ne sont plus viables en l’état. « Les centres commerciaux d’aujourd’hui doivent devenir une destination plaisir ! », estime Jean-Paul Viguier.

Exit les grands centres fermés, avec néons et parkings im-menses devant les entrées pour laisser la place à de véritables ensembles alliant shopping et loisirs. « Le nouveau modèle prône les sources de lumière, les espaces ouverts, les jardins et les espaces aménagés pour la détente, tout en incluant un ensemble de services et de loisirs au sein du centre commercial », souligne Jean-Paul Viguier. Dorénavant, l’aspect extérieur est aussi important, voire plus, que celui de l’intérieur.

Les SIIC osent là encore se lancer dans des projets d’enver-gure. Tout d’abord, en rénovant et en mettant aux normes esthétiques les centres commerciaux construits il y a vingt ou trente ans. « Les budgets des SIIC et l’audace dont elles

font preuve permettent de faire évoluer ces bâtiments vers plus d’espaces et de nouveautés », explique Jean-Paul Viguier. Comme la rénovation de la galerie marchande de Saint-Lazare réalisée par Klépierre.

Mais c’est surtout sur les constructions nouvelles que l’audace des SIIC prend tout son sens, les architectes œuvrant à intégrer encore plus ces bâtiments dans la vie quotidienne. Le centre commercial Confluence à Lyon, financé par Unibail-Rodamco et dont Jean-Paul Viguier est l’architecte, l’illustre parfaitement. « L’idée était d’étendre le centre-ville de Lyon en créant de toutes pièces un quartier durable. Il a donc fallu accepter la contrainte de la ville et s’en nourrir pour proposer un ensemble de fonctions : commerces, cinémas, hôtels, services… »

L’esthétique est aussi relayée par une volonté d’utiliser des matériaux plus écologiques et qui font partie de cette démarche de nouveauté et d’amélioration de l’aménagement urbain. C’est le cas du bois et de tous les matériaux participant à la baisse de l’empreinte écologique des bâtiments.

C’est donc bien l’utilisateur final qui guide les choix architec-turaux des SIIC et demande à ces acteurs de s’adapter en permanence aux nouvelles donnes. Et cette tendance est loin d’être terminée puisque, pour tous les architectes, l’heure est venue d’envisager la ville en agglomérant les éléments les uns aux autres, logements, commerces et bureaux… Une nouvelle étape dans la conception de l’aménagement urbain. M L

> Le projet IN/OUT, à Boulogne-Billancourt (92), financé par SFL, est emblématique des nouvelles approches clients.

> Le Cloud, rue de Richelieu (75), financé par SFL, architecte Philippe Chiambaretta.

Philippe ChiambarettaArchitecte, fondateur de l’agence PCA

La recherche de valeur leur permet d’oser par rapport à leurs envies

•••

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

17

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co


Do

ssie

r : L

es

SIIC

pro

mo

tric

es

de

te

nda

nce

s a

rchi

tec

tura

les

Do

ssie

r : L

es

SIIC

pro

mo

tric

es

de

te

nda

nce

s a

rchi

tec

tura

les

© K

laus

Mor

gens

tern

/ D

R

Construire en CLT stocke le CO2 au lieu de l’émettre. Pour un logement d’une surface de 60 mètres carrés, le gain carbone, par rapport aux solutions classiques, s’élève ainsi à 30 tonnes de CO2 environ, soit :

> 250 ans de chauffage à pompe à chaleur électrique de ce logement

> 44 ans de chauffage au gaz de ce logement

> 120 000 kilomètres en voiture, soit la distance parcourue par un automobi-liste pendant neuf ans

*Etude Woodeum / Carbone 4

- Mars 2014

Le CLT révolutionne l'empreinte carbone du bâtiment*

L’impact des récentes réformes en urbanisme sur l’activité des SIICLa loi Alur permettra une augmentation de la possibilité de construire, alors que la loi Pinel va refondre l’urbanisme commercial. Deux lois qui vont transformer le paysage des SIIC.

Hélène CloëzAvocat associé, MRICS,

spécialiste du droit de l'urbanisme chez

Lefèvre Pelletier & Associés

En matière d’actifs immobiliers de bureaux, la loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars 2014, apporte une modification importante en matière d’urbanisme. L’une des mesures phares de cette loi est la suppression du coefficient d’occupa-tion des sols (COS). Cet instrument devenu incompatible avec l’objectif de densification et de lutte contre l’étalement urbain a été purement et simplement supprimé par la loi Alur. En conséquence, ont été également supprimés le mécanisme de contrôle des droits à construire déjà utilisés en cas de division de terrain (article L 123-1-11 du code de l’urbanisme) ainsi que toute référence au COS dans les mécanismes existants de dépassement des règles d’urbanisme.

en gabarit. Le recours à une différenciation de COS en fonction de la destination du local est aussi privé d'application.

La disparition du COS est immédiate pour les plans locaux d'urbanisme (PLU). En revanche, la suppression du COS pour les plans d’occupation des sols (POS) n’est pas immédiate, ces derniers obéissant à un régime d’évolution différent prévu par la loi SRU. Ainsi, lorsqu’une commune est dotée d’un POS, le COS demeure opposable aux projets de construction ainsi que les COS différenciés. La suppression du COS aura donc pour effet d’augmenter les droits à construire des immeubles de bureaux dans les communes dotées d’un PLU.

> Refonte de l’urbanisme commercial Le projet de loi relatif à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (TPE), dite loi Pinel, a été adopté par le Sénat en première lecture le 17 avril 2014. Ce texte a fait l’objet d’un

examen en commission mixte paritaire en mai et devrait être voté avant l’été.

Ce projet de loi, s’il est adopté, va profon-dément modifier l’urbanisme commercial. L’une des mesures phares concerne la procédure de délivrance de l’autorisation d’exploitation commerciale. Le permis de

construire, le permis d’aménager ou la décision prise sur la déclaration préalable vaudront, aux termes de ce projet, de loi d’autorisation d’exploitation commerciale.

Par ailleurs, l’autorisation d’exploitation commerciale sera délivrée en fonction des surfaces de plancher et non plus des surfaces de vente. Ce nouveau mode de calcul aura pour conséquence d’abaisser le seuil de saisine de la CDAC (article 23 quater). En outre, une nouvelle demande de permis de construire doit être sollicitée lorsque le projet subit une modification substantielle dans la nature du commerce ou des surfaces de vente, ainsi qu’en cas de modification de la ou des enseignes désignées par le pétitionnaire. En revanche, en cas de dépôt d’une demande de permis modificatif et en l’absence de modification substantielle, une nouvelle saisine pour avis de la Commission départementale d’aménagement commercial n’est pas nécessaire.

Enfin, s’agissant des recours contentieux, le projet de loi Pinel prévoit que les cours administratives d'appel sont compétentes pour connaître en premier et en dernier ressort des litiges relatifs aux permis de construire tenant lieu d'autorisation d'exploitation commerciale (article 24 ter).

Une des mesures phares d’Alur est

la suppression du COS

C’est désormais le dépassement des règles relatives à l’emprise au sol, à la hauteur et au gabarit, qui détermine les « bonus de densité » pour les constructions de logements sociaux ou pour les constructions les plus efficaces du point de vue énergétique (articles L 127-1 et L 128-1 du code de l’urbanisme). Il en résulte que les dispositions des plans locaux d'urbanisme qui se réfèrent au COS sont privées d'effet. A Paris, par exemple, où on applique souvent le COS, il va falloir désormais raisonner

Le Cross Laminated Timber (CLT), un bois lamellé-croisé, est un système construc-tif innovant constitué de voiles de bois massif préfabriquées destinées à former des murs porteurs, des planchers, des cages d’ascenseur… C’est l’alternative naturelle aux matériaux conventionnels de construction.

Léger et porteur, le CLT allie les qualités naturelles du bois massif à des perfor-mances techniques remarquables, assu-rées par un procédé industriel de haute technologie. Il permet de réaliser toutes sortes d’immeubles, jusqu’à dix étages. Puissant stockeur de CO2, le CLT est aussi LE matériau d’avenir sur le plan environ-nemental : il permet aux promoteurs des bilans carbone extrêmement performants.

> Un matériau écologiqueApparu au début des années 1990, le CLT s’impose peu à peu en Europe, notamment

Dans un marché de la construction qui a finalement peu évolué depuis trente ans, Woodeum a pour ambition de développer une nouvelle technologie constructive en bois massif, plus écologique, plus rapide et pas plus chère.

pour la réalisation de bâtiments multi-étages. « Ce matériau offre la réponse à la plupart des critiques auxquelles j'ai été confronté pendant les dix-huit ans que j’ai consacrés aux grands projets urbains : division de la durée du chantier par deux, réduction des nuisances avec un cinquième de rotation de camions, capacité de surélever les bâtiments », estime Guillaume Poitrinal, Président de Woodeum & Cie.

« Je le présente aujourd’hui aux plus grands architectes et l’accueil est partount enthou-siaste. Certains connaissaient déjà les réa-lisations ou les projets à l’étranger, comme le centre commercial G3 de Vienne, en Autriche, (70 000 mètres carrés) ou le très beau projet de siège social de Google Europe à Londres Saint-Pancras (65 000 mètres carrés). Mais il manquait peut-être ce petit déclic que nous tentons de mettre en place en France où la construction bois a pris beaucoup de retard », continue-t-il.

Afin de développer le CLT en France, Woodeum s’est allié au groupe Stora Enso, le premier producteur de bois scié en Europe, pour la distribution en France. Le groupe Woodeum conduit également des opérations de promotion et de copromotion à haute performance environnementale mettant en œuvre le

Le CLT sera le matériau de demain

Guillaume Poitrinal Président de Woodeum

et copilote du comité de suivi du choc de simplification

CLT. « Aujourd’hui, nous travaillons sur différents projets : un ensemble résidentiel dans l’Ouest parisien, du logement social, un hôtel, des bureaux, des commerces… à la demande de promoteurs, de collecti-vités ou d’architectes qui sont conscients que la ville de demain ne se construira pas avec les matériaux d’hier », poursuit Guillaume Poitrinal.

© S

tud

iogr

iffon

.com

- F

otol

ia.c

om /

DR


16

> Centre commercial G3 de Vienne, en Autriche.

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

1918

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Juin 2014 SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Juin 2014

Do

ssie

r : L

es

SIIC

pro

mo

tric

es

de

te

nda

nce

s a

rchi

tec

tura

les

Do

ssie

r : L

es

SIIC

pro

mo

tric

es

de

te

nda

nce

s a

rchi

tec

tura

les

Les rénovations ou constructions de centres commerciaux permettent de rapprocher les commerces et les utilisateurs en proposant des services et loisirs annexes, alors que les parcs d’activités intègrent toujours plus de bureaux.

Exemples de projets A chaque type d’actif son approche architecturale

Les immeubles sont-ils aujourd’hui adaptés au nouvel environnement des entreprises ?

Michel Serres identifie trois points : l’écriture pour communiquer, l’imprimerie pour transmettre et le numérique pour stocker des données. Ces évolutions influent sur notre quotidien sans que l’organisation du travail suive.

Christoph LangerDirecteur Général, Facilicom France

Nicolas LerègleFRICS, Avocat au barreau

de Paris, conférencier Euclès, cabinet Anslaw, auditeur INHESJ

Nathalie AttiasAvocat au barreau

de Paris, spécialiste du droit du travail, cabinet Anslaw

Les entreprises connaissent une révolution numérique et managériale, les structures pyramidales s’effaçant grâce au numérique qui permet, outre le télétravail, de gérer de vingt à vingt-cinq personnes, contre cinq ou six auparavant. Il ne sera plus possible pour un manager de gérer ses collaborateurs sans repenser la conception des espaces de travail, et cela dans des notions diffuses d’attachement à l’entreprise.

Cette dernière ne peut pas attendre de ses salariés du dévouement et faire d’eux une variable d’ajustement de ses cours de Bourse. Or, l’absence de fidélité à l’entreprise a des conséquences, le facteur humain seul ne suffisant plus pour préserver un savoir et une connaissance, richesses de l’entreprise. Ce phénomène est d’ailleurs accru par les réseaux type Facebook, Lin-kedin, Viadeo, etc. qui sont autant des outils personnels que de travail.

Les entreprises sont en concurrence et les moyens mis en œuvre pour percer les secrets d’un concurrent génèrent aussi des gains conséquents. La fraude ou la malveillance se généralisent car l’éthique se délite. Les cyber-attaques se multiplient, elles font de plus en plus de dégâts et peuvent affaiblir sur les plans financiers, commerciaux et organisationnels une entreprise qui sera en position défensive.

> Le bureau deviendra une plateforme technologique et humaineDésormais, la composante humaine est à la fois à durée déterminée, distante, infidèle, détachée, mais aussi détentrice du know-how et des process de son entreprise, de son organisation et de ses projets. Les réseaux, aussi sécurisés soient-ils, com-portent des brèches, et l’immeuble permet d’y remédier. La volonté demeure de cen-traliser le savoir-faire et les moyens pour

le développer, mais il suffit d’une clef USB malicieusement introduite pour s’emparer de toute cette richesse.

La technique offre des solutions : la vidéo-conférence pour échanger, les imprimantes 3D pour modéliser in situ, des outils perfor-mants de protection des données et des équipements. Mais il faut les implanter, et l’immeuble de bureaux est là pour cela. Il doit être conçu en conséquence et devra être un point d’attache pour ceux qui travaillent depuis chez eux ou qui sont en déplacement, mais aussi compléter un lieu de travail à domicile qui offrira l’essentiel des commo-dités professionnelles. Le bureau devra aussi rester un axe fondamental d’échange du savoir, un lieu de reconnaissance et de rencontre dans l’entreprise.

> Adapter au mieux les lieux de travailPar ailleurs, le bureau offrira une pro-tection des aléas humains et des failles techniques, éléments vitaux de l’entreprise. Cela suppose une adaptation des lieux de travail (organisation et accessibilité), des matériels et équipements intégrés (taille et dispersion) et des conditions d’exploitation et de maintenance. L’avenir réside dans l’intégration de la pratique du BYOD (Bring Your Own Device) permettant aux salariés de travailler avec leur propre matériel ou du BYOC (Bring Your Own Cloud) auto-risant l’usage d’un « cloud » non sécurisé par l’entreprise.

Enfin, le bureau d’aujourd’hui doit savoir répondre aux enjeux de demain pour faire face à une concurrence accrue et trou-ver le meilleur schéma pour s’y adapter. En matière militaire, et l’économie tend de plus en plus à en adopter les codes, méthodes et outils, la réponse existe : en attaque, on se concentre et en défense, on se disperse. p

hoto

s : D

R

Mercialys investit sur son centre commercial à ToulouseLa SIIC lance la rénovation et l’extension de son centre commercial situé au nord de la ville de Toulouse, sur la commune de Fenouillet. Le projet, dessiné par le cabinet d’architecte L35, a pour but d’étendre à 150 le nombre de boutiques sur une surface totale de 87 000 mètres carrés, et verra le jour à la mi-2016. Un retail park de 9 moyennes boutiques, prévu à la mi-2015, viendra compléter l’aménagement d’un pôle gourmand et de loisirs semi-couvert et l’installation d’un cinéma multiplexe de 8 salles entouré de restaurants. Le centre commercial bénéficiera d’une centrale photovoltaïque en ombrières sur le parking et en toi-ture du centre actuel, créée par GreenYellow, filiale du Groupe Casino.

Développé dans le but de répondre aux demandes des entreprises, Foncière Atland a lancé un concept autour d’une nouvelle approche des parcs d’activités et des bureaux, baptisé « Urban Valley ». Ces pro-grammes offrent aux clients des bâtiments d’activités avec 15 à 30% de surfaces destinées aux bureaux

et conçus pour l ’ i m p l a n t a t i o n d’activités indus-trielles légères, d’agences com-merciales, show-room et centres de recherche. Le projet de Massy

Europe (91) propose ainsi une solu-tion adaptée aux demandes spéci-fiques des utilisateurs en intégrant les dernières normes environnemen-tales et fait l’objet d’une démarche de certification. Développé par Tolila + Gilliland Atelier d’Architecture, ce projet est en cours d’instruction et devrait être livré fin 2015.

Foncière Atland étend son concept de « Urban Valley » à Massy

Situé à Saint-Genis (01), à 8 kilo-mètres du centre-ville de Genève, « OPEN est situé au cœur d'une zone de chalandise de premier plan (situation transfrontalière, fort pouvoir d'achat). Il deviendra un actif ultra-performant, vecteur de croissance et de dynamisme qui s'inscrit pleinement dans la stratégie de notre SIIC », sou-ligne Antoine Frey. Confié au cabinet Chapman Taylor, OPEN regroupera quatre grands univers commerciaux (retail park, grande surface alimen-taire, galerie marchande et parc de loisirs) et proposera à ses visiteurs des loisirs inédits. Le département Fun & Food dédié aux loisirs et à la restauration sera ouvert sur un vaste jardin intérieur. DOCK 39, enseigne espagnole spécialiste du loisir-aven-ture en famille, proposera un grand mur d’escalade, un parcours accro-branche et une vague de surf indoor. Aux cotés des enseignes de loisirs et aires de jeux, une « Place Gour-mande » regroupera les restaurants avec différents concepts culinaires pour toutes les heures de la journée.

Frey lance le premier « centre de loisirs commercial »

pho

tos

: DR

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

2120

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Juin 2014 SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Juin 2014

Do

ssie

r : L

es

SIIC

pro

mo

tric

es

de

te

nda

nce

s a

rchi

tec

tura

les

PC

6 P

ER

SP

EC

TIV

E -

Dom

iniq

ue /

DR

© A

ugus

to D

a S

ilva

- Gra

phix

-imag

es /

Javi

er.U

rqui

jo /

L'A

utre

Imag

e

Do

ssie

r : L

es

SIIC

pro

mo

tric

es

de

te

nda

nce

s a

rchi

tec

tura

les

La tour EQHO d’Icade a été livrée en juillet 2013 après une réno-vation de fond. Les architectes B. Hubert & M. Roy ont travaillé sur la notion d’ouver-ture à la vie grâce à la lumière, tout en ouvrant sur la ville, sur des jardins... L’im-meuble a ainsi res-tructuré les espaces de travail en supers-tructure pour qu'ils offrent 95% des sur-faces en premier jour et repensé totalement la programmation des lieux, afin d’intégrer en un même site une offre variée de services et de détente. Intégré à son environnement immédiat, l’espace de vie situé au niveau du socle est directement connecté au cadre urbain dans une relation extérieur-intérieur particulièrement fluide et ouverte.

Situé à Paris 8e, le 55 rue d'Amsterdam est un immeuble de 12 000 mètres carrés qui appartient à Gecina. Né en 1927 et lourdement restructuré en 1995, cet immeuble va vivre une troisième vie grâce à une restauration patrimoniale de qua-lité et une restructuration visant à améliorer la lisibilité de son fonctionnement. Confié aux architectes Naud & Poux, ce pro-jet rare de revalorisation d'un immeuble de bureaux en plein cœur du Quartier Central des Affaires est représentatif de la

stratégie de création de valeur que Geci-na applique sur son patrimoine immobi-lier. Il s’inscrit dans le cadre de sa politique d'immeuble res-ponsable, ce projet visant la triple certifi-cation HQE « Excep-tionnel » , BREEAM Outstanding, Leed Platinum ainsi que les labels Effinergie Rénovation et Biodi-vercity. La livraison est prévue en 2016.

Gecina offre une troisième vie à un immeuble parisienL’ensemble de bureaux situé au

centre du 8e arrondissement fait l’objet d’une rénovation d'enver-gure sur ses 47 100 mètres carrés. Dirigé par le cabinet DTACC, le nouveau Washington Plaza béné-ficiera de bureaux entièrement rénovés avec de grands plateaux fonctionnels de 2 200 mètres car-rés utiles. La revalorisation du lieu répondra aux attentes des clients grâce à la qualité et la modula-rité des espaces de travail ainsi qu’une offre complète de ser-vices (conciergerie, restaurant…). L’identité et l’image du site, avec la création d’un grand lobby coté Friedland et d’une galerie inté-rieure ouverte sur des espaces paysagés privatifs, donneront toute sa noblesse à cet ensemble immobilier. La livraison de la réin-vention du Washington Plaza est prévue pour la fin de l’année.

SFL réinvente le Washington Plaza à Paris

La SIIC a entamé la rénovation de deux bâtiments situés boulevard des Tchécoslovaques dans le 7e arrondissement de Lyon. Placée sous la houlette de l’architecte Lau-rent Bansac, cette opération a pour objectif de conforter la vocation ter-tiaire de ce boulevard constitué de logements et bureaux. L’ensemble

bénéficie d’une bonne desserte en transports en commun avec deux stations de métro à proximité, de nombreuses lignes de bus et un accès tramway au pied de l’im-meuble. La livraison est prévue pour le quatrième trimestre 2015 et le projet devrait recevoir le label BBC bureaux.

Affine rénove la Part-Dieu à Lyon

Icade intègre EQHO à son environnement

Cegereal verdit la tour Europlaza

Etape décisive de l’initiative Go Green lancée par Cegereal en 2012 sur son porte-feuille, la tour Europlaza va devenir la première « Tour Jardin » à La Défense. La fon-cière a confié la mission à l’architecte d’intérieur Juan Trindade, qui a déjà travaillé sur plusieurs projets d’aménagement de halls à La Défense. L’idée est avant tout de déminéraliser l’environnement direct de la tour, afin d’offrir une vraie atmos-phère campus aux 2 500 utilisateurs de cette tour de 122 mètres. Les travaux de ré-aménagement de la partie basse de la tour et de ses alentours sur 3 300 mètres carrés auront lieu jusqu’en février 2015. Depuis 2013, la tour est devenu le troi-sième immeuble en France bénéficiant de la double certification environne-mentale sur un immeuble en exploitation : HQE Ex-ploitation et BREEAM In-Use « Very Good ».

Les locataires et leur confort sont désormais placés au centre des préoccupations des SIIC. Les architectes sont très sensibles à cette problématique, tant dans la construction que dans la rénovation de bureaux, à l’intérieur comme à l’extérieur des immeubles.

Des bureaux au service des utilisateurs

Newtime est la restructuration com-plète de l’ancien siège social des Laboratoires Roche à Neuilly-sur-Seine. Sous la direction de KCAP et Ateliers 115, la structure d’ori-gine de l’immeuble a été préservée et les surfaces disponibles élar-gies de 20% pour les adapter aux modes d’organisation actuelles des entreprises. Sur les 17 600 mètres carrés, l’effectif admissible a été doublé et le ratio par poste de tra-vail est tombé de 20 mètres carrés

à 12 mètres carrés. L’immeuble propose des plafonds rayonnants hybrides et l’utilisation de l’eau de la Seine pour climatiser l’immeuble. Sa conception a été envisagée en intégrant dès le départ le maximum de confort pour l’utilisateur et de simplicité de la maintenance et de l’exploitation. Newtime bénéficie des labels HQE, BBC et BREEAM « Excellent » pour un niveau haut de gamme de confort et de pres-tations.

Avec le Campus Eiffage, Foncière des Régions, en parte-nariat avec Crédit Agricole Assurances, cherche à favoriser les synergies entre les différentes branches d’Eiffage. C’est sur ce site que seront réunies, à compter du deuxième se-mestre 2015, les directions du groupe Eiffage (Construction, Travaux Publics, Energie, Métal et Concessions), ainsi que la holding. Le Campus Eiffage réunira quelque 1 600 colla-borateurs au sein de deux bâtiments. Le premier immeuble existant de 11 000 mètres carrés livré en 2011 est signé de Jean-Paul Viguier, et le second de 24 000 mètres carrés est conçu par Jean-Michel Wilmotte et ses travaux sont en cours. Une opération de référence au sein du deuxième pôle tertiaire francilien.

Züblin mise sur la rénovation « verte »

Foncière des Régions travaille à de meilleures synergies



G

ra

nd

A

ng

le

G

ra

nd

A

ng

le

8, Avenue de l’Opéra - 75001 Paris Tél : 01 44 77 80 04 - E-mail : [email protected]

www.cnhandicap.org

PENSEZ AUX PERSONNES HANDICAPÉES

Adhérer au CNH,c’est soutenir une action pérenne et innovante au service d’une société accessible

Association d’intérêt général créée en 2003, le Conseil national handicap œuvre auprès des pouvoirs publics, des entreprises et du grand public pour permettre une meilleure prise en compte du handicap dans notre société

Président : Paul Joly Présidente d’honneur : Monique Pelletier

Vous êtes une entreprise :Devenez partenaire du Conseil national handicap et- apportez votre soutien à une grande cause nationale par des actions concrètes- participez aux débats, rencontres et conférences du CNH- profi tez d’un réseau d’acteurs impliqués- valorisez votre soutien CNH auprès de vos salariés, de vos clients et de vos partenaires

Fiscalité : le CNH dispose d’un fonds de dotation

Améliorer l’ensemble de la vie sociale des personnes handicapées, favoriser l’accessibilité des personnes handicapées à tous les domaines et à tous les âges de la vie, c’est la mission

du Conseil national handicap

Chacun peut être concernéchacun peut agir

Aidez le Conseil national handicap à soutenir les personnes handicapées

CONSEIL NATIONAL HANDICAP

L’Abé

céda

ire d

es In

stitu

tions

- Ph

oto

: aur

emar

- Fo

tolia

Grand angle « AR SIIC TECTURE » L’architecture au service des objectifs d’intérêt général économique des SIIC

Dorian KelbergDélégué Général de la Fédération

des Sociétés Immobilières et Foncières (FSIF)

Parmi les objectifs d’intérêt général économique poursuivis avec la création en 2002 du statut des sociétés d’investissement immobilier cotées figuraient expressément ceux de dynamiser l’ensemble de l’industrie de l’immobilier et de la construction et celui de répondre aux besoins de la collectivité. Derrière ces deux objectifs, il y avait la volonté des acteurs économiques de mettre fin aux sociétés foncières patrimoniales que l’on qualifiait alors de « belles endormies ». Il s’agissait, pour l’essentiel, de sociétés propriétaires de logements et de bureaux situées dans les grandes villes françaises et qui se contentaient d’entretenir ce patrimoine et de gérer leurs rapports locatifs.

Dix ans plus tard, on peut affirmer que ces deux objectifs d’intérêt général économique sont non seulement atteints mais qu’ils ont encore de grandes perspectives de dévelop-pement à moyen et à long terme. Pour la réalisation de ces deux objectifs, la dimension architecturale est fondamentale.

> Une dimension architecturale fondamentaleL’architecture traduit une vision de la société et de la ville, une conception particulière du rapport des individus, de la collectivité et des entreprises à leurs immeubles, dans une dimension à la fois économique, environnementale, technique, industrielle et même financière.

A travers leurs projets et leurs réalisations architecturales, les SIIC mobilisent les savoir-faire les plus innovants dans les différents corps de métiers de l’industrie de la construction. A

Les plus grands architectes travaillent avec les SIIC, créant par leur signature architecturale un outil d’attractivité de la France et de son dynamisme économique.

travers l’architecture, les SIIC ont intégré que les immeubles ont des cycles de vie plus courts et la nécessité de penser non seulement la construction mais aussi la réhabilitation, la rénovation et la transformation des bâtiments. Les équipes de collaborateurs et les partenaires des SIIC intègrent dans leurs réflexions ces différents enjeux. Enfin, à travers l’architecture, les SIIC apportent des réponses aux besoins fondamentaux de la collectivité, des entreprises et des individus pour travailler, se divertir, consommer, se soigner, etc.

> L’architecture comme outil économiqueLa diversité des investissements et du positionnement des SIIC en témoigne. Elles sont désormais présentes dans les secteurs de l’immobilier de bureaux, des entrepôts logistiques, des commerces, de la santé, des loisirs et de l’hôtellerie. Les SIIC ont compris qu’il était indispensable de mettre en adéquation la diversité des besoins et la variété des réponses architecturales. C’est la raison pour laquelle les plus grands

architectes français et internationaux sont associés aux projets et aux réalisations immobilières des SIIC. Ces réalisations ne sont plus concentrées dans les plus grandes villes françaises mais présentes sur l’ensemble des territoires et des villes, contribuant ainsi à l’attractivité des territoires français.

L’art architectural tel qu’il est mobilisé par les SIIC n’est plus seulement une expression culturelle mais également un atout pour la croissance économique de la France.

Pour en savoir plus : www.fsif.fr © S

kyF

- Is

tock

pho

to.c

om /

DR


C

ho

ix

d

ur

ab

le

R

eg

ar

ds

c

ro

is

és

© L

e gr

and

cer

cle

- Fr

anck

Lor

man

t /

Le la

sso

de

Jean

-Mic

hel O

thon

iel :

Lau

rent

Thi

on-E

clip

tique

Nicolas Haye et Luc Poux travaillent en toute confiance et ce sur le long terme. Un partenariat qui repose sur le respect mutuel.

Regards croisés

SIIC et architectes

Luc Poux Architecte DPLG

Olivier HayeDirecteur de la maîtrise

d’ouvrage chez Gecina

J’ai une sensibilité importante à ce que proposent et réalisent les architectes

« Notre expérience montre effective-ment une approche assez différente des SIIC sur la manière de conduire leurs projets ; le calendrier des études, plus linéaire, confère une sérénité de travail propice aux bons choix et aux bonnes décisions. La durée de détention des actifs – généralement plus longue – joue considérablement sur l’investissement

et les arbitrages économiques ; nous parlons d’investissement financier mais aussi d’investissement de temps et de moyens. Nous profitons également lar-gement du retour d’expérience des SIIC sur la maintenance du patrimoine ; cela nous permet d’intégrer de nouvelles solutions plus pérennes, d’adapter le projet, de préciser les détails architec-turaux. Sans inter-dit a priori dans sa conception géné-rale, un « projet Ge-cina » est encadré par un programme rigoureux mais lar-gement éprouvé par les retours d’expé-rience ; il est pour-tant à chaque fois unique, avec un choix d’architecte approprié, une inno-vation toujours ex-primée. Le dialogue

est encore plus facile entre le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre puisque Olivier Haye est lui-même architecte. Nos sensibilités et nos cultures archi-tecturales trouvent un écho sur tous les sujets et accélèrent les prises de décision entre nous ; le grand respect mutuel qui anime nos échanges l’est définitivement au bénéfice du projet. »

« J’ai la conviction que les architectes, en travaillant avec nous, ont une grande liberté d’expression. La conception du projet se fait chez nous, mais c’est bien l’architecte qui exprime les différentes

crit dans la durée. Il faut donc que nous ayons des choix assumés. C’est pourquoi nous travaillons parfois avec les mêmes professionnels, car nous connaissons leur manière de travailler. Naud & Poux, après deux succès (notre

siège et Anthos à Boulogne), nous imagine un troisième immeuble dans le QCA de Pa-ris. Enfin, nous

nous mettons tous au même niveau afin de travailler dans un respect mutuel et, étant moi-même architecte de for-mation, j’ai une sensibilité importante à ce que proposent et réalisent les architectes. Je pense que cela parti-cipe au succès, tant dans le choix de l’architecte pour un projet déterminé que dans le dialogue que nous pouvons avoir avant et pendant le projet. »

contraintes, notamment budgétaires, que nous lui imposons. Je leur de-mande de rêver, tout en restant dans les limites du concrétisable, car ils ont beaucoup plus d’imagination que nous. C’est pour cela que je m’interdis les

conceptions d’immeubles trop clas-siques, je veux que les architectes me surprennent. Mais pour avancer dans la même direction, il faut que chacun des intervenants croit au projet, tant chez Gecina que chez les maîtres d’œuvre. C’est pourquoi il s’agit d’un véritable partenariat car nous dialoguons, échan-geons, mais croyons tous au projet, d’autant plus que ce partenariat s’ins-

> Situé 16 rue des Capucines à Paris 2e, l'immeuble du siège social de Gecina, entièrement restructuré en 2004 par le cabinet d'architectes Naud&Poux.

En intégrant des œuvres artistiques dans ses immeubles, la SIIC renforce leur appropriation par les utilisateurs et apporte une valeur ajoutée au bâtiment, contribuant ainsi à son caractère unique.

Gecina mise sur l’art contemporain

Choix durable

Depoux. En effet, Gecina a elle aussi fait le pari de compléter l’approche globale de ses projets immobiliers par l’intro-duction de l’art.

Avec des sculptures, des peintures ou toute autre forme d’art, la SIIC a fait le choix de réfléchir à une œuvre dès la conception de l’immeuble. « Ce peut être l’architecte qui travaille sur le projet qui dessinera l’œuvre et la fera réaliser par un artiste. Mais nous pouvons aussi choisir un artiste et une œuvre qui nous semblent correspondre à l’esprit de l’immeuble. Car c’est l’acte ultime de personnalisation du bâtiment », souligne encore Philippe Depoux. Mais tous les immeubles ne s’y prêtent pas. Des immeubles anciens et de caractère comme de l’haussmannien, par exemple, n’ont pas forcément besoin de cette touche artistique supplémentaire pour posséder de l’âme.

> Savoir imposer son goûtParfait outil de personnalisation de l’immeuble, l’objet d’art sera donc

Conscientes qu’un immeuble bien placé, agréable à regarder et à vivre, sera plus facile à louer et verra par définition sa valeur augmenter, les SIIC cherchent à lui apporter une différenciation supplémentaire. Et même si le client est roi au final, les foncières font de leurs immeubles, non seulement une vitrine de leur vocation industrielle et commerciale, mais aussi de leurs goûts. Pour Philippe Depoux, Directeur Général de Gecina, « l’objectif est que nos utilisateurs s’approprient les immeubles, que ce soit des bureaux ou des centres commerciaux. Les choix de l’aspect extérieur comme de la décoration intérieure sont donc des points délicats à traiter mais très impactants sur l’immeuble ».

C’est pourquoi, certaines SIIC, comme la Société Foncière Lyonnaise, choisissent de mettre en avant l’art dans leurs im-meubles, que ce soit de manière éphémère, temporaire ou définitive. « Cela donne un supplément d’âme aux immeubles, même si le choix des œuvres reste très subjectif et personnel », admet Philippe

> « Le Grand Cercle », de Benoît Delomez, dans les salons de l’hôtel de Mercy-Argenteau (Paris 9e)


> Grand Mobile de Xavier Veilhan dans l'atrium du centre commercial Beaugrenelle (Paris 15e).

•••

pho

tos

: DR

27

L

es

é

ch

os

d

es

S

II

C


C

ho

ix

d

ur

ab

le

C

ho

ix

d

ur

ab

le


totalement intégré au projet immobilier. « Nous essayons de faire intervenir l’artiste en amont du projet afin d’intégrer totale-ment l’objet artistique dans l’œuvre finale et dans l’architecture globale », explique Philippe Depoux. Le choix de l’artiste et du type d’œuvre reste délicat, car les goûts artistiques sont très personnels. C’est pourquoi Gecina utilise différents conseils en œuvres d’art qui proposent des projets, et ces derniers sont débat-tus de manière collégiale au sein de la SIIC. « Evidemment, le choix artistique dépend de la sensibilité de chacun à l’art et nous évitons les choses trop lourdes ou violentes, car ces œuvres monumen-tales ont vocation à rester. Mais nous ne nous empêchons pas quelques audaces, à l’exemple du « Lasso autoporté » de Jean-Michel Othoniel dans la tour Hori-zons », souligne encore Philippe Depoux. Et « comme la tour elle-même est originale

Les SIIC travaillent sur l’aménagement des espaces verts comme un projet à part entière dans leur offre de produits.

L’intégration des espaces verts est désormais incontournable

L’architecture des immeubles est une chose, l’aménagement des espaces verts en est une autre. Les SIIC sont d’ailleurs de plus en plus nombreuses à prendre en compte cette nouvelle donne dans leur offre globale et travaillent à l’intégration environne-mentale et géographique des espaces verts qui entourent leurs immeubles. Ainsi, pour Maryse Aulagnon, Pré-sidente d’Affine, « nous ne savons plus faire de projets sans penser aux espaces verts ». Car les jardins et autres verdures font désormais partie du confort proposé aux utilisateurs mais aussi aux communes avec lesquelles les SIIC travaillent. De fait, quel que soit le type d’actif, bureaux, centres commerciaux ou entrepôts logistiques, l’utilisation optimale des espaces verts est devenue une préoccupation importante pour les SIIC.

> Des études de faisabilité pousséesChez Affine, ces aménagements font maintenant partie inté-grante des projets immobiliers, pour tous les types d’actifs qui constituent son portefeuille. En effet, les entrepôts peuvent être perçus comme agressifs dans le paysage urbain. Les maires, tout comme les associations locales, peuvent mal vivre l’ins-tallation de larges espaces d’entrepôts. « Pour répondre à ces réserves, nous accompagnons au mieux l’intégration dans le paysage de ces grandes surfaces en travaillant notamment sur

la hauteur afin de les inscrire dans la ligne d’horizon et de les fondre dans le paysage », explique Maryse Aulagnon. C’est sur cet objectif qu’a d’ailleurs travaillé la SIIC pour l’aménagement de 12 hectares d’entrepôts sur les bords de Seine, à Honfleur.

Un travail très en amont a été nécessaire. « Nous avons donc étudié avec les architectes paysagistes l’alternance, de manière équilibrée, des espaces verts et des constructions, et nous avons travaillé les couleurs et les matériaux sur les façades

des entrepôts (y compris la cinquième façade), explique la Présidente d’Affine. Par ailleurs, notre paysagiste a indiqué les arbres, les fleurs et les arbustes qui pourraient le mieux pousser sur place. » L’intégration à l’environnement inclut aussi la conservation de la biodiversité, faune et flore, et « des cou-loirs de passage ont été prévus pour permettre aux animaux de circuler d’une zone à l’autre ».

> Un confort supplémentaire pour les utilisateursPar ailleurs, le confort des utilisateurs est un élément détermi-nant de l’acte d’achat. C’est le cas, par exemple, d’Arcachon, où la mairie a travaillé sur l’architecture des immeubles exis-tants, mais a aussi cherché à concevoir les jardins intégrés dans le nouveau centre-ville. « Affine a investi dans ce projet

cet espace de verdure en plein Paris, la terrasse est fermée au public, mise à part une parcelle de 700 mètres carrés qui sera accessible aux habitants et aux élèves des écoles du 15e arrondissement.

> Le reflet d’une nouvelle conception de l’organisation du travailEnfin, même les bureaux se mettent au vert. Pour Raphaël Tré-guier, Directeur Général de Cegereal, « les utilisateurs réclament plus d’espaces verts et veulent en profiter via l’amélioration de la circulation à l’intérieur et à l’extérieur des tours ». C’est pour répondre à cette exigence qu’un jardin privatif d’environ 3 000 mètres carrés va être aménagé au pied de la tour Europlaza à La Défense. L’objectif est d’offrir un panorama vers l’exté-

rieur, dans une approche non seulement esthétique du jardin privatif mais aussi fonctionnelle, en proposant des espaces de travail ou de repos au milieu des arbres. Le jardin sera donc réservé aux utilisateurs de la tour et totalement protégé de l’extérieur par des haies et des arbres... comme un vrai jardin !

« Cette intégration de la verdure dans les bureaux reflète une nouvelle

conception de l’organisation du travail où la frontière entre «in» et «out» s’estompe, et où les espaces communs et de confort destinés à favoriser les échanges et la créativité sont de plus en plus importants. Les espaces verts dans les bureaux deviennent ainsi des lieux privilégiés pour le travail nomade, en particulier pour la génération Y » souligne encore Maryse Aulagnon.

La volonté des SIIC est clairement de mieux intégrer la verdure dans leur offre et de faire de ces espaces verts des espaces de vie. De fait, les SIIC offrent un véritable plus aux locataires sans pour autant louer plus cher. Et ce qui est clair, c’est que ces biens se louent mieux car l’espace vert est devenu un outil de confort pour les locataires . M L

> Vue du pont de Normandie sur les entrepôts en bord de Seine à Honfleur (14).

> « Lasso autoporté » de Jean-Michel Othoniel installé

dans le hall d'Horizons (Boulogne).

et audacieuse, les utilisateurs se sont appropriés l’œuvre d’art ».

Au final, l’art intégré dans les immeubles apparaît comme un élément de différen-ciation des SIIC, mais donne aussi une valeur supplémentaire à l’immeuble. « Cette démarche s’inscrit dans notre approche globale, en proposant des actifs uniques à nos clients, l’art donnant de fait une touche supplémentaire », conclut Philippe Depoux. En complément de ces œuvres monumentales, la SIIC organise aussi des expositions éphémères, mêlant quelque-fois modernité et tradition, comme lors de l’exposition Fragments in Extenso. Pour une soirée unique dans les salons de l’hôtel de Mercy-Argenteau, l’artiste Benoît Delomez avait réalisé six œuvres originales, intégrant l’art moderne aux salons du XVIIIe siècle. Un mélange osé mais réussi. M L

pho

tos

: DR

La volonté des SIIC est de faire de ces espaces verts des espaces de vie

de commerces, notamment en raison des jardins créés en même temps, qui rendent encore plus agréable ce nouveau centre-ville et accroissent l’attractivité des commerces », explique Maryse Aulagnon.

Les centres commerciaux sont eux aussi de plus en plus enclins à proposer des aménagements d’espaces verts. Ainsi, Unibail- Rodamco a prévu d’intégrer un jardin dans le nouveau forum des Halles de Paris. De son côté, Gecina a accéléré le mou-vement en intégrant un jardin sur le toit du centre commercial de Beaugrenelle. Cédé en avril dernier par Gecina, le centre commercial propose un toit terrasse végétalisé de 7 000 mètres carrés, permettant aux riverains de profiter de cet espace vert et de végétaux adaptés au milieu urbain. Et pour mieux préserver

•••

> Aménagement des espaces verts d’Arcachon (33) par Affine. > Tour jardin de Cegereal à La Défense (92).



D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

I

nt

ér

ie

ur

S

II

C

I

nt

ér

ie

ur

S

II

C

Le changement est présent à tous les niveaux, qu’il soit intérieur ou extérieur, l’idée est de pouvoir le susciter. Les foncières travaillent à une telle évolution, quels que soient leurs actifs.

Intérieur SIICL’architecture intérieure créatrice de valeur, une véritable voie pour les SIIC

Isabelle de Ponfilly Directrice Générale Vitra

France, Présidente Actineo

Dans de nombreux domaines, nous assis-tons à une fragmentation des marchés vers le bas (réduction des coûts) ou vers le haut (qualité, investissement à long terme, sens et exigence réclamés). L'immobilier n'échappe pas à cette règle.

Pour les bureaux, le projet immobilier est un moyen stratégique de montrer que l’entreprise change, l’espace inté-rieur pouvant incarner ce changement ou le susciter. De son côté, l’immobilier commercial a compris qu’en jouant la carte du design, une véritable attraction de la clientèle se révèle. ©

Ale

xand

ra d

e C

osse

tte

/ Mal

herb

e D

esig

n / S

ilvio

d'A

scia

/ A

naw

a -

Qua

dri F

iore

/ U

nspe

cifie

d

Ainsi, pour Antoine Frey, « notre vision du design : c'est élégance et simplicité du trait au service du commerce avant toute chose ».

Chaque projet étant différent – posi-tionnement, localisation –, il est difficile d'avoir une ligne directrice claire qui qualifierait un parti pris architectural. Pour chaque projet, un mariage entre le design intérieur, l'ambiance du parcours client et le positionnement commercial reste de mise.

Pour My Valentine et OPEN, réalisés par le groupe Frey, le design intérieur est au cœur de la réflexion de la SIIC. My Valentine s’installe dans un posi-tionnement « premium ». La zone de chalandise primaire du projet possède un pouvoir d'achat supérieur à la moyenne régionale. Ce positionnement « shopping premium » se retrouve pleinement dans le design chic, sobre et épuré des parties communes du projet.

Autre exemple chez Frey, OPEN, à proximité de Genève. Le positionnement est celui d'un grand shopping center (60 000 mètres carrés, architecte Chapman Taylor) qui laisse une place prépondérante aux loi-sirs et à la famille. Le designer Hubert de Malherbe a imaginé des ambiances intérieures qui reflètent parfaitement cette dimension chaleureuse et conviviale. De grandes aires de jeux pour les enfants, des terrasses de cafés et restaurants re-groupées autour d'une « fooding place », beaucoup de végétation…

De leur côté, Unibail-Rodamco et Saguez & Partners ont fait évoluer Parly 2 vers un centre commercial au rang de marque premium et de destination loisirs. L'agence de design global a mis tout son savoir-faire pour créer une véritable marque premium conjuguant, sur le thème des « Sixties chic», commerces, loisirs, culture, design et services. Cette démarche entre dans la volonté de la SIIC d’améliorer son offre globale pour faire face à la concur-rence d’Internet. De fait, « Internet oblige le point de vente à se faire confortable,

étonnant, divertissant… », estime ainsi Olivier Saguez, Designer et Président-Fondateur de Saguez & Partners.

En effet, Parly 2, premier centre commercial français, innovant à sa création dans les Yvelines en 1969, se devait d’être moder-

nisé et répondre à ce nouveau challenge, sans pour autant nuire à l'activité com-merciale. L'enjeu était aussi de donner une cohérence à l'image corporate d'un groupe comme Unibail-Rodamco, dont les centres commerciaux sont dotés de fortes personnalités. Ainsi, « nous cher-chons à créer une patte, une signature design Unibail-Rodamco », souligne encore Olivier Saguez.

> Des projets tournés vers des utilisateurs exigeants et soucieux de leur confort au travailLes immeubles de bureaux font apparaître cette nouvelle exigence. Une architecture intérieure contemporaine avec l’empreinte d’un designer permet aux entreprises d’attirer des talents et donner une image forte ancrée dans la modernité.

New Vélizy est le campus Thalès que Foncière des Régions développe avec Quadri Fiore pour l'architecture et Saguez pour la décoration et la conception des espaces. « Nous y avons développé une logique de services « forte » avec des espaces de grande qualité : restauration, espace d'accueil, bâtiment de direction, showroom… » souligne ainsi la SIIC.

> MY VALENTINE de Frey à Marseille (13), surface de 30 000 m², architecte et designer Silvio d'Ascia.

> OPEN de Frey à Saint-Genis (01), surface de 60 000 m2, architecte Chapman Taylor et designer Hubert de Malherbe.

> NEW VELIZY de Foncière des Régions à Vélizy-Villacoublay (78), surface de 49 000 m², architecte Quadri Fiore et designer Saguez & Partners.

> PARLY 2 de Unibail-Rodamco au Chesnay (78), surface 90 000 m2, architecte et designer Saguez & Partners.

FDR travaille aussi sur Steel, un immeuble type « industriel » de 3 690 mètres carrés, que la SIIC redéveloppe entièrement dans le 16e arrondissement et qui dispose de spécificités importantes. Les espaces inté-rieurs, anciennement « central téléphonique », ont été restructurés/réaménagés afin de créer des bureaux « prime ». L'architecture intérieure atypique de Steel a nécessité des solutions pertinentes pour aména-ger au mieux les volumes, notamment les hauteurs sous plafond de 6 mètres, résolues par des mezzanines.

Le design intérieur devait être en accord avec l'architecture industrielle de l'immeuble, pour créer une continuité esthétique et non une rupture. « L’immeuble Steel sublime ses qualités grâce à une restructuration •••



30

I

nt

ér

ie

ur

S

II

C

I

nt

ér

ie

ur

S

II

C


Le « core design », un nouveau concept destiné aux SIIC

Les détails font souvent la différence. C’est aussi le cas sur des projets immobiliers, tant dans l’architecture que dans le design. Ainsi, les archi-tectes qui travaillent sur des projets de grande ampleur comme ceux des SIIC n’arrivent pas toujours à prendre le recul nécessaire pour visualiser le projet dans son ensemble. « Ils sont pris d’assaut et ont beaucoup de choses à gérer. C’est pour mettre en valeur une identité forte et apporter une dimension émotionnelle au projet que nous leur proposons d’intervenir sur un point pré-cis du programme », explique Matthieu Paillard, associé fondateur d’Agent M.

« Totalement intégré à l’ensemble, le core design, ou design d’intervention, apportera un supplément d’âme à l’ensemble du projet », continue-t-il. Cette nouvelle offre architecturale a donc pour but d’intervenir sur un espace circonscrit et d’y apporter une dimension particulière. « Ce sont ces espaces disponibles à l’innovation et à la créativité que nous proposons d’utiliser d’une nouvelle manière, en alliant maîtrise technique, art, design et artisanat. »

> Nouveautés à tous les niveauxL’équipe d’Agent M a notamment travaillé sur l’entrée du 92 avenue des Champs-Elysées à Paris, dont les bureaux sont détenus par SFL. La problématique était de prévoir une entrée de bureaux clai-rement identifiable à côté d’une galerie marchande. « Nous avons cherché à conserver l’esprit originel de l’ancien passage de calèches prolongeant la rue à l’intérieur du bâtiment. » Cette approche a permis de différencier clai-rement les bureaux des commerces, sans pour autant paraître ostentatoire.

« Nous avons travaillé sur une coque enveloppant un escalier qui monte à l’entresol. Cela invite le passant à aller

découvrir ce qui se cache derrière », explique Matthieu Paillard. L’innovation vient donc de l’architecture même de la pièce produite, l’escalier voûté, mais aussi des matériaux eux-mêmes, créés pour ce projet. Au final, « notre interven-tion épouse parfaitement l’architecture existante, de telle sorte que l’escalier devient une installation praticable ».

L’objectif du core design est donc bien de s’intégrer à un programme, tout en apportant une valeur ajoutée qui rayonne sur l’ensemble du projet. Et Matthieu Paillard le reconnaît : « Nous n’en sommes qu’au début de l’aven-ture. Ce nouveau métier doit désormais s’imposer comme incontournable pour donner une valeur artistique et culturelle à un projet, tout en répondant à une problématique patrimoniale. » Un pari qui portera probablement ses fruits, la personnalisation de leurs immeubles étant de mise pour les SIIC. M L

Agent M propose aux foncières d’intervenir sur un élément de design dans un projet s’intégrant totalement à l’ensemble.

> Entrée des bureaux au 92 avenue des Champs Elysées (75), SFL.

De fait, pour Bertrand Julien-Laferrière, Directeur Général de la Société Fon-cière Lyonnaise, « Les immeubles de bureaux contemporains deviennent de

remarquable, auquel vient s’adjoindre un nouveau lieu au design très contemporain OUT pour abriter le pôle des services aux utilisateurs (restaurant, cafétéria, conciergerie, amphithéâtre, fitness…).

Enfin, Rive Gauche, dans le quartier des ministères, le complexe historique du 103 rue de Grenelle est dominé par une tour qui abritait au XIXe siècle le premier réseau de « télégraphe Chappe » et abritait, jusqu’à une époque récente, l’Administration des Lignes Télégraphiques. A la mi-2009, à la suite d’une restructuration lourde de deux ans, l’immeuble développe plus de 15 000 mètres carrés de bureaux locatifs de première catégorie.

Le groupe SFL en confie à Philippe Chiam-baretta /PCA la conception et la réalisa-tion. Grâce à une étroite collaboration avec les Architectes des Bâtiments de France, PCA a réalisé une restructura-tion qui associe modernisation et mise en valeur du patrimoine architectural.

plus en plus hôteliers et demandent un design tourné vers les utilisateurs et susceptible d'apporter un supplément d'âme culturel ».

Par ailleurs, déjà distingué pour ses caractéristiques architecturales et envi-ronnementales, nous tenions à citer à nouveau Horizons, immeuble de bureaux de 38 600 mètres carrés, conçu par le célèbre et talentueux Jean Nouvel pour Gecina. Son style architectural unique offre une place de choix au design et aux aménagements audacieux.

Hall monumental, espaces de services, lounge, terrasse arborée conçue comme un véritable jardin suspendu : autant d'atouts qui signent l'identité architecturale de cet immeuble emblématique et apportent aux occupants un environnement de travail particulièrement propice.

De même, Velum est une réalisation du brillant architecte Franck Hammoutène pour Gecina. Cet immeuble lyonnais de 15 000 mètres carrés a été livré en 2013 à son locataire EDF. Avec son style archi-tectural résolument contemporain, cet immeuble se distingue notamment par son hall cathédrale très transparent et son jardin en cœur d'îlot agrémenté de grands bassins d'eau.

> STEEL de FDR à Paris 16e, surface de 3 690 m2, architecte et designer Palissad Architectures.

> VELUM de Gecina Lyon (69), surface de 15 000 m2, architecte et designer Franck Hammoutène.

> RIVE GAUCHE de SFL à Paris 7e, surface de 15 000 m2, architecte et designer Philippe Chiambaretta /PCA.

> TOUR HORIZON de Gecina à Boulogne-Billancourt (92), surface de 38 600 m2, architecte et designer Jean Nouvel.

Déjà abordé plusieurs fois dans ces pages, IN/OUT, de SFL reste le premier campus urbain parisien. L’ancien siège de Thomson, d’architecture années 30 au bord de la Seine, à Boulogne, a fait l’objet d’une rénovation de taille. L’ambition de SFL est d’avoir inventé un ensemble immobilier de bureaux entièrement neuf, qui garde un lien avec la mémoire du lieu tout en représentant l’outil de travail le plus performant pour ses utilisateurs. Le cabinet d’architecture DTACC associé à l’agence de design Jouin-Manku et a remodelé le bâtiment principal IN dédié aux bureaux dont la verrière centrale est

> IN/OUT de SFL à Boulogne Billancourt (92), 35 000 m2, architecte DTACC et designer Jouin-Manku.

••• respectueuse de son identité et ambitieuse », notent les architectes Hervé Cornou, Olivier Jochyms, architectes associés – Palissad Architectures.

© A

tom

Gra

phi

c-P

alis

sad

Arc

hite

ctur

es /

Thi

erry

Lew

enb

erg-

Stu

rm

© F

ranç

ois

Thév

enet

/ N

icol

as H

offm

ann



I

nf

os

R

EI

Ts

I

nf

os

R

EI

Ts

La relation entre architecture et création de valeur est complexe et s’exprime sur plusieurs échelles de temps très différentes. L’architecture est l’art de bâtir. Une architecture « d’ingénieur » existe dans tout immeuble qui, par essence, a une forme et des fonctionnalités définies. L’architecture « de créateur », qui est sous-entendue dans le titre de cet exposé, se situe dans le prolongement de cette architecture d’ingénieur et non en opposition. Elle vise à la fois à créer une esthétique frappante de la réalité physique de l’immeuble et à optimiser son usage par une amélioration des conditions de travail, une flexibilité supé-rieure des surfaces et des dépenses d’exploitation moindres.

La création de valeur immobilière est liée à la capacité de pouvoir dégager des revenus locatifs supérieurs par des loyers

L’esthétique d’un immeuble n’est pas le seul paramètre pour le valoriser, mais sa subjectivité en fait partie intégrante.

Infos REITs

élevés et un taux de vacance bas. Un immeuble doté d’une architecture particulièrement esthétique peut-il générer à lui seul de la création de valeur immobilière ? Certainement pas, car l’emplacement est absolument essentiel pour atteindre ce résultat. L’emplacement, c’est un environnement urbanis-tique, un nœud de communication, une masse critique de personnes en réseau. Or, il se trouve que l’architecture est l’un des éléments importants pour créer sur le long terme un « emplacement ». Prenons l’exemple de Dubaï. Il y a quarante ans, c’était un village de pêcheurs de perles. C’est, aujourd’hui, l’un de ces endroits au monde où l’architecture iconique n’est pas seulement encouragée, mais activement recherchée. Par-tant de rien, Dubaï est devenu un emplacement créateur de valeur immobilière.

En fait, la relation entre architecture et création de valeur est un peu de la même nature que celle qui existe entre investissement socialement responsable (ISR) et performance financière. Concilier retour sur investissement et impact social et environnemental laisse entendre que ces objectifs sont de nature très différente. Mais aucune étude académique n’a pu justifier du fait que l’ISR améliore ou détériore la per-formance financière d’un portefeuille d’actions. La véritable réconciliation de la finance avec l’ISR passe par l’introduction dans les choix d’investissement d’un horizon long terme, élément décisif de la performance entrepreneuriale globale via l’innovation et l’adaptabilité.

> Une qualité esthétique très recherchéeQu’en est-il des REITs dans ce débat ? Les SIIC, et en particulier les plus importantes, adoptent généralement une démarche de qualité et d’esthétique dans la construction. Les exemples récents sont nombreux : tour Majunga d’Unibail-Rodamco à La Défense, Vélizy Way de Gecina à Vélizy, etc. Les SIIC étant les principaux investisseurs institutionnels en immobilier en France et également les plus flexibles dans leur stratégie, ce n’est guère étonnant, même si les exemples abondent également au sein des investisseurs institutionnels : tour Carpe Diem d’Aviva

et de Predica, tour First d’AXA, etc. L’exemple de Dubaï consi-déré précédem-ment n’apporte pas d’éclairage particulier dans le domaine des REITs. Le

régime y a certes été introduit en 2006 et une première REIT, Emirates REIT, a été créée en novembre 2010 par la Dubai Islamic Bank et Eiffel Management, cotée en mars 2014. Mais elle est de taille encore modeste puisque son patrimoine est de l’ordre de 120 millions d’euros.

Un dernier mot sur la réalité prosaïque du coût de la fonction architecturale dans la construction. En France, le coût de la construction de bâtiments tertiaires estimé par le ministère du Logement et de l’Egalite des territoires varie dans une large fourchette de 1 300 à 3 000 euros HT par mètre carré de sur-face hors œuvre nette, selon la qualité de la construction et l’esthétique désirée. Les bâtiments conçus dans une optique de développement durable subissent un surcoût de 10% à 15%, compensé par les économies générées dans les dépenses d’exploitation. Les honoraires de l’architecte se rajoutent dans une fourchette de 7% à 15% du prix total de la construction selon le type, la complexité et la taille du projet. On voit bien que le coût de l’architecture est finalement assez faible pour un retour sur investissement qui peut être très important lorsqu’elle contribue à créer l’alchimie à long terme d’un « emplacement ».

Pour en savoir plus : www.ieif.frpho

tos

: DR

Les SIIC adoptent généralement une démarche de qualité et d’esthétique dans la construction

Architecture et création de valeur dans les REITs ?

0

1000

2000

3000

4000

5000

janv-14janv-12janv-10janv-08janv-06janv-04janv-02janv-00janv-98janv-96janv-94janv-92janv-90

Source : EPRA

Indice EPRA Japon en yens

Les Japanese Real Estate Investment Trusts (J-REITs) ont été introduits dans la législation japonaise en novembre 2000. Leur régime fiscal est spécifique dans le sens où ils sont soumis à l’impôt sur les sociétés mais peuvent déduire les dividendes distribués de leur résultat imposable. Outre l’obligation d’investir en immobilier locatif, l’adoption du régime impose une contrainte de distribution des dividendes (au moins 90% du résultat distribuable) et une contrainte de dispersion de l’actionnariat (les dix premiers actionnaires ne peuvent contrôler plus de 75% du capital). L’originalité des J-REITs dans l’univers mondial des REITs tient à leur gouvernance : la gestion de la société doit être confiée à une structure externe, les J-REITs n’ont donc pas d’employés.

Le succès du régime est indéniable. A la fin 2013, on compte quarante-quatre J-REITs, capitalisant au total l’équivalent de 53 milliards d’euros. Le Japon offre donc en quelque sorte une physionomie du secteur proche de la France en nombre de sociétés et en taille. La différence réside dans le fait que les plus grandes sociétés immobilières japonaises ne sont pas des REITs car le cœur de leur métier reste la promotion. Le plus grand J-REIT en termes de capitalisation, Nippon Building Fund, pèse cinq fois moins que la plus grande société immobilière, Mitsubishi Estate.

L’adoption à la fin 2012 d’une politique économique et monétaire résolument reflationniste par le nouveau gouvernement de Shinzo Abe, dénommée Abenomics, bénéficie largement aux J-REITS. Les titres de ces sociétés sont même éligibles au programme de refinancement de la Banque du Japon dont le but est de doubler la masse monétaire en circulation en quelques années. L’indice de performance globale en yens des J-REITs a progressé de plus de 60% en 2013, avant de corriger de 14% sur les quatre premiers mois de 2014.

Les J-REITs, bénéficiaires des AbenomicsPierre Schoeffler

Senior Advisor, Institut de l’Epargne

Immobilière et Foncière (IEIF)

> Tour Burj Khalifa de Dubaï.


D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co


T

ri

bu

ne

T

ri

bu

ne> Regards vers le macro

Michel Serres déclarait naguère (2) au Sénat devant une assistance captivée : « Nous sommes en train de sortir du néo-lithique. » Allongement de la durée de la vie, impérialisme de l’urbanisation, temps compressé, espace devenu topologique, NTIC, convergence des nanotechnologies, biotechnologies, informatique et cognitique, ménage à trois d’un monde fondé sur la compétition, un effet gagnant-perdant et la planète aux ressources limitées et aux équilibres climatiques dans tous leurs états. « Aucun retour en arrière n’est possible, il faut inventer du nouveau », sous-titrait son ouvrage figurant malicieusement « le temps des cerises » par sa couverture, mais bien intitulé : « Temps des crises » …

Onze ans déjà que Suzanne Berger nous dévoilait (3) une première mondialisation réputée irréversible sous l’insouciance lyrique de la Belle Epoque, temps et distances compactés, investissements internationalisés, culture occidentale irriguant les empires coloniaux. C’était « au temps où Bruxelles chantait », les

« Il n’est pas de vent favorable pour qui ne sait où il va » (Sénèque, Ve siècle après Périclès). Retour sur une évolution programmée.

Tribune

L’art de la commande : penser le changement ou changer le pansement ? (1)

Bernard RothPrésident de Périclès

Développement, membre de l’Académie

d’architecture

et fondée sur le fait culturel, l’enjeu du développement territorial n’étant plus « de créer davantage de richesse, mais d’en capter le plus possible.. » (6). L’enjeu devient ainsi l’attractivité dans la Coupe du monde des villes.

> Paroles dans le micro : « Je crois au chaînage évolutions tech-nologiques, économiques puis sociolo-giques, en espérant que, au siècle de l’économie et de la connaissance, cela incitera les « sachants » à devenir des sages » (Xavier Lépine, Lettre spéciale La Française,15 mars 2014)

L’architecture, dont Pierre Schoeffler nous rappelle dans sa chronique qu’elle est créa-trice de valeur pour les actifs immobiliers, est d’abord la réponse à une commande :

vaniteux souverains des orgueilleuses nations européennes étaient tous cou-sins issus plus ou moins directement de la reine Victoria. Que pourrait-il bien se passer un 2 août 1914 ?...

Mondialisation et démondialisation » : sujet émergeant à nouveau avec les signaux faibles d’un certain reflux qui paraît s’amorcer. (4)

« Architecture, globalisation, métropoli-sation, le processus de globalisation à travers le paysage architectural » (5) nous éclaire sur le paradoxe d’une architec-ture qui, mêlant signe et fonction, est à la fois la mise en mouvement de la cité dans la hiérarchie de la mondia-lisation (worlding) et l’apparition d’une inflation patrimoniale nourrie de décor

« Quelle histoire me raconte ce bâtiment ? » demandait Franck Hammoutène, lauréat du prix AMO 1986. A chaque maillon de la chaîne de l’industrie immobilière se pose le sujet de la pertinence de la commande, c’est-à-dire de la vision sur le temps long dans laquelle s’inscrit un programme ou un cahier des charges.

Cette vision se traduit par une ambition, dimension qualitative de la commande qui seule peut enrichir la chaîne de valeur

de l’immobilier. Cette ambition repose sur une synthèse vertueuse entre la per-tinence de la localisation recherchée par l’investisseur et la contribution du projet au développement de qualité urbaine. Cette ambition se fonde également sur des valeurs réconciliant les échelles

de temps des parties prenantes : court terme du réalisateur, moyen terme du politique, long terme de l’investisseur. Dans « L’éventail de Lady Windermere », Oscar Wilde nous décrivait « un homme qui connaît le prix de chaque chose et la valeur d’aucune… ».

L’architecture est également un art appli-qué. Elle opère pour des hommes – que le commanditaire doit placer au centre de la commande – tant pour l’usage et sa faculté d’évolution que pour « porter » le quartier qui l’entoure (quand je sors du bureau, j’entre dans la rue). C’est un art de la séparation et de la fusion. « Vivre, c’est passer d’un espace à l’autre en essayant de ne pas se cogner. » (7)

C’est l’art de la combinaison mélodieuse des espaces intérieurs entre eux et de leur relation harmonieuse avec les espaces

extérieurs. Ces vides (es-paces) se construisent par des investissements sur des pleins (murs, plancher, plafond). La création de valeur porte alors sur la qualité de ces espaces délimités par ces matériaux, dans des proportions et

avec des lumières qui font que l’on s’y sent bien, que l’on y travaille mieux. « En français, cash-flow se dit locataire », nous rappelle Alain Béchade.

Plusieurs composantes du nouveau paradigme apparaissent dans le rapport

Aucun retour en arrière n’est possible, il faut inventer

du nouveau Michel Serres

d’étape du groupe RBR 2020-2050 du Plan Bâtiment Durable animé par Philippe Pelletier et publié au printemps 2013 (8). Penser contenu, usage, homme au centre avant de penser bâtiment, penser solidaire (énergies, mutualisation, flexibilité) plus que solitaire, penser pérennité et amélioration du cash-flow avant retour sur investis-sement (la destruction de valeur sonne aux portes des actifs), penser mutation profonde plutôt que crise (exemple suisse de la Société à 2000 watts.)

Inscrire notre prospective dans une pers-pective historique, comme le théorise Jeremy Rifkin dans sa « Troisième Révo-lution industrielle » permet d’approcher les transformations et les ruptures qui seront à l’œuvre demain dans et autour de nos actifs (9).

Apparaît ainsi une nouvelle responsabilité du commanditaire. Dans la lignée des princes et des évêques et, plus récemment des grands capitaines d’industrie, il assume à la fois l’identité de sa commande en termes de communication, sa pertinence en termes de fonction et d’évolutivité et sa citoyenneté bien comprise en termes d’urbanisme. « Améliorer la qualité urbaine, c’est valoriser l’actif immobilier », déclare Christophe Kullmann, Président du Direc-toire de la Foncière des Régions, avec la vision d’un commanditaire éclairé.

(1) Titre de la thèse de doctorat en science et génie de l’environnement d’Aurélien Boutaud à l’Ecole nationale supérieure des mines de Saint-Etienne et l’université Jean-Monnet en 2005

(2) Colloque de l’Institut Palladio des Hautes Etudes sur l’Immobilier et la Cité, 22 janvier 2010, au Sénat.

(3) « Notre Première Mondialisation : leçons d’un échec oublié », Paris, Seuil, 2003

(4) « Alternatives économiques », hors-série n° 101, 3° trimestre 2014

(5) Thèse de doctorat de géographie de Cécile Renard (2012), Paris I Panthéon-Sorbonne

(6) « Temps de la production et temps de la consommation : les nouveaux aménageurs des territoires ? », Laurent Davezies in Futuribles n° 295 (2004)

(7) « Espèces d’espaces », Georges Perec, 1974

(8) « Embarquement immédiat pour un bâti sobre, robuste et désirable », groupe de travail coprésidé par Christian Cléret et Bernard Boyer

(9) Cf « Masterplan horizon 2050 pour la troisième révolution industrielle » de la CCI de région Nord de France et le conseil régional Nord-Pas-de-Calais.

© B

ucha

chon

/ R

icca

rdo

Ara

ta /

Blv

don

e / ©

Kze

non

/ © R

awp

ixel

- F

otol

ia.c

om


D

os

si

er

/L

es

S

II

C

et

l

’é

co

L

e

bi

ll

et

d

e

Pi

er

re

pa

pi

er

.f

r

Le billet de Pierrepapier.frLes SIIC contraintes à bien se construire

La réforme qui vu naître en 2003 les sociétés d’investisse-ment immobilier cotées (SIIC) n’a pas seulement débouché sur la création d’une classe d’actifs présentant un profil de risque et de rendement particulier en raison de la transparence fiscale attribuée à ces nouveaux véhicules. Devenues SIIC, les foncières ont rompu avec leur statut de belles endormies entrete-nant un patrimoine figé par le temps alors que la fiscalité des plus-values rendait impossible les arbitrages. La Fourmi Immobilière, L’immobilière et la Compagnie immobilière de la Plaine Monceau ou Rue impériale de Lyon étaient à la tête d’un patrimoine prestigieux et peu rentable, d’autant qu’elles s’avéraient inca-pables de se développer et d’accompagner les besoins des entreprises utilisatrices. Leurs investissements se limitaient à l’entretien de leurs immeubles d’exception… acquis parfois il y a plus d’un siècle.

La transparence fiscale les a transformées en véhicules actifs d’investissement disposant d’une équipe intégrée, à même de maîtriser l’ensemble de la chaîne des métiers de l’immobilier. Les conséquences ne se sont pas fait attendre : les SIIC se sont lancées dans des opérations d’envergure, alliant souvent architecture innovante et urbanisme, respectueuses des uti-lisateurs et de l’environnement. Ces opérations ont visé tout autant des centres commerciaux ambitieux que des bureaux dépassant les nouvelles normes environnementales.

Parallèlement, des SIIC, à commencer par Frey, à Troyes, ou Altarea-Cogedim, à Limoges, redonnaient du lustre aux zones

Le régime SIIC a réveillé les belles endormies qui se sont singularisées par des projets architecturaux d’envergure innovants, au service de leurs occupants, et dont la ville tout entière bénéficie.

commerciales des entrées de ville ayant souffert par le passé d’un urbanisme désordonné. Ce qui vaut pour de nouveaux ensembles immobiliers sortis de terre l’est tout autant pour des restructurations lourdes d’actifs immobiliers en plein cœur des villes. On pense ainsi à la renaissance de Capital 8, dans le 8e arrondissement de Paris, réalisé pour le compte d'Unibail-Rodamco, ou à l’immeuble du 52 avenue Hoche pour Eurosic.

Si un architecte nous disait un jour que « les architectes n’ont que le génie de leurs clients », alors, assurément, les SIIC ont du génie. Travaillant avec les plus grands noms de l’archi-tecture française et internationale, voire avec des agences d’architecture régionales, les foncières cotées n’ont pas lésiné sur la qualité des immeubles qu’elles s’apprêtaient à loger au sein de leur patrimoine locatif. Il faudrait pousser les portes et vivre quelques jours avec les utilisateurs des bureaux ou flâner avec les clients d’un centre commercial pour prendre toute la mesure des innovations qui donnent de l’harmonie à

la vie sociale qu’hébergent ces réali-sations, pour comprendre le véritable travail des architectes sur lesquels ces propriétaires de long terme se sont appuyés tout au long de la genèse de ces constructions.

Et cela différencie sans doute les projets des SIIC des projets em-

menés par de simples promoteurs. Quand on sait qu’on va peut-être exploiter un immeuble pendant des lustres et devoir enchaîner des relocations ou des renégociations de baux, on ne se satisfait pas d’un immeuble qui offre seulement une belle signature. Cette vision de long terme, propre aux SIIC, leur a permis de créer des immeubles d’une qualité reconnue par un cercle bien plus large que celui des seuls locataires occupants.

A tel point que certains de leurs immeubles leur ont été rapidement rachetés, comme les murs de l’hôtel Mandarin Oriental ou le centre commercial Beaugrenelle, à Paris. Cette rotation, apparemment rapide, de quelques actifs qui excitent les convoitises des investisseurs internationaux, c’est seu-lement la consécration des foncières qui livrent des projets formidables.

Pour en savoir plus : www.pierrepapier.fr

Christophe TricaudRédacteur en chef

de Pierrepapier.fr

La transparence fiscale a transformé les SIIC en véhicules actifs d’investissement

© G

illes

Dac

qui

n

phot

o by

ben

wol

f.de

Une sage-femme leur a sauvé la vie.Chaque année, 162 000 mamans africaines meurent pendant la grossesse ou l’accouchement laissant derrière elles près d’un million d’orphelins. Plus de 80 % de ces décès pourraient être évités avec du personnel formé comme des sages-femmes.

Donner pour former des sages-femmes en Afrique, c’est sauver des milliers de mamans. Donnez sur www.amref.fr

AMREF-ABCInstitutions_215x315.indd 1 05/02/14 10:48

Documents

Les SIIC en quelques chiffres - FSIF€¦ · Les SIIC en quelques chiffres Chiffres clés - Nombre de sociétés : 46 SIIC dont 10 paneuropéennes - Nombre de m2 détenus : 45 millions