Upload
others
View
7
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Maestría en Desarrollos de Emprendimientos Inmobiliarios
Facultad Arquitectura y Urbanismo
HOTELERIA SUSTENTABLE
Inserción de un nuevo modelo económico basado en
criterios sustentables para el mercado hotelero
Maestrando: Arq. Sofia Cal
Tutor/es: Arq. Mónica Inés Fernández
Arq. Guillermo Cristofani
Director: Arq. Agustina Galli
23/07/2012
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
1
AGRADECIMIENTOS
A la Universidad de Belgrano, por permitirme realizar la maestría.
A los tutores, Arq. Mónica Fernández y Arq. Guillermo Cristofani, quienes me
guiaron durante el desarrollo de la tesis aportando su experiencia y conocimiento con
firme incentivo.
A mi director de tesis, la Arq. Agustina Galli por su colaboración y apoyo
constante, sus críticas y sugerencias que me permitieron llevar a cabo la investigación
de forma dinámica.
A los profesores de la maestría: Arq. Fernando Burone, Arq. Gervasio Ruiz de
Gopegui, Arq. Maria Laura Calle, Lic. Mariano Merlo, Lic. Nestor Sosa, Esc. Maria
Acquarone, Arq. Diego Alchourrón, Arq. Raúl Beati, Lic. Enrique Rosales Soria, Lic. Juan
Martín Rodriguez, Lic. Eva Zeida y Arq. Claudio Delbene, quienes brindaron
conocimiento con mucho profesionalismo a lo largo de los dos años de carrera.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
2
INDICE
111 III INTRODUCCION ...................................................................................................... 3
222 III ABSTRACT ................................................................................................................ 7
333 III SUSTENTABILIDAD EN LA CONSTRUCCION ................................................... 8
3.1) Concepto ................................................................................................ 9
3.2) Entidades Internacionales ....................................................................... 13
3.4) Coyuntura en Latinoamérica .................................................................... 30
444 III HOTELERIA ............................................................................................................ 34
4.1) Destinos turísticos en Argentina .............................................................. 34
4.2) Mercado hotelero ................................................................................... 42
4.3) Tipología de hoteles ............................................................................... 46
4.4) Referentes hoteleros con políticas sustentables ......................................... 50
555 III DESARROLLO HOTEL BOUTIQUE SUSTENTABLE ........................................ 59
5.1) Locación nuevo emprendimiento ............................................................. 60
5.2) Usuario mercado meta ............................................................................ 63
5.3) Producto ............................................................................................... 66
5.4) Estrategia de negocio ............................................................................. 72
5.5) Factibilidad ............................................................................................ 76
666 III CONCLUSIONES .................................................................................................... 79
777 III RECOMENDACIONES ........................................................................................... 82
888 III ANEXO ..................................................................................................................... 84
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
3
111 III INTRODUCCION
En la actualidad, la crisis ambiental es una preocupación a nivel mundial. En los
últimos 20 años se ha cuadruplicado el número de desastres naturales, situación que
nos lleva a asumir la necesidad de realizar transformaciones en el modo de
relacionarnos con la naturaleza y en las formas de gestionar los recursos comunes.
El principio del desarrollo sustentable implica brindar una conexión entre el
crecimiento económico, la cohesión social y la protección del medio ambiente,
con la finalidad de no comprometer la ecología del planeta y de las generaciones
futuras para lograr una mejor calidad de vida. Dicho sistema se ha extendido en gran
medida a la industria de la construcción y de a poco se comienza a trasladar a la
industria hotelera.
Si nos enfocamos dentro del mercado hotelero, también resulta de suma
importancia tener en cuenta los daños que se causan al medioambiente, ya que
cualquier impacto negativo puede terminar degradando un destino turístico. Por eso es
importante entender que las buenas prácticas ambientales no sólo aportan al cuidado
del ambiente sino que además brindan beneficios específicos para atraer turistas y
asegurar inversiones a largo plazo.
El concepto de sustentabilidad cada vez se posiciona más fuerte en la
conciencia colectiva, logrando que varios países decidan participar de forma activa. Se
puede ver una gran participación en varios países de Europa que se involucran con las
exigencias de edificación que contemplan altos estándares de sustentabilidad, a tal
punto que se premia a las edificaciones energéticamente eficientes con disminuciones
impositivas. De esta forma, construir en forma sustentable resulta una decisión
estratégica para mejorar la calidad de vida y la economía local. En cambio, los países
de América Latina tienen algunas dificultades al momento de lograr desarrollar una
arquitectura sustentable, ya sea por falta de normativas, certificaciones, incentivos
financieros o bien la falta de formación profesional y técnica.
En Argentina son muy pocos los casos de empresas que utilizan la política de
un modelo sostenible para el proceso constructivo. El retraso de este tipo de sistemas
se debe en gran parte a la falta de sensibilización y divulgación. Asimismo, los pocos
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
4
casos de edificios que desarrollan políticas sustentables corresponden en gran medida
a edificios de oficinas que responden frente a la demanda de muchas empresas
internacionales cuyos valores se basan en dicho principio. No obstante, se ha
empezado a mostrar cierto interés en la utilización de hotelería sustentable por parte
de las mismas empresas al momento de elegir un tipo de alojamiento para sus
ejecutivos, con el objetivo de alinearse con la visión y misión de la compañía.
De esta forma, el presente trabajo de investigación, mediante el análisis del
funcionamiento del mercado hotelero en Argentina, detectará los aspectos fuertes a
mantener y los aspectos débiles a modificar y se definirán las pautas necesarias que
posibiliten la inserción de un nuevo producto: “hoteles sustentables”. Un producto que
se adapte a las nuevas tendencias mundiales del sector, sin disminuir la calidad de los
servicios ni su rentabilidad, y consiga atraer y potenciar la demanda turística. Para
llevar a cabo dicho negocio, se implementarán estrategias de negocio que orienten a
los desarrolladores a participar en el nuevo emprendimiento, asegurando una
rentabilidad a largo plazo con un riesgo bajo.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Campo Arquitectura – Turismo
Tema Desarrollo Inmobiliario Sustentable
Eje Análisis de Factibilidad
Proyecto Hotel Sustentable / Eco - Hoteles
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
5
111 III INTRODUZIONE
Attualmente, la crisi ambientale è una preoccupazione a livello mondiale. Negli
ultimi 20 anni si è quadruplicato il numero di disastri naturali, situazione che ci porta ad
assumere la necessità di realizzare trasformazioni nel modo di riferirci con la natura e
le modalità di gestione delle risorse comuni.
Il principio dello sviluppo sostenibile implica offrire una connessione tra la
crescita economica, la coesione sociale e la protezione dell'ecosistema, con la finalità di
non compromettere l'ecologia del pianeta e delle generazioni future per riuscire una
migliore qualità di vita. Detto sistema si è esteso in larga misura all'industria della
costruzione e a poco a poco si comincia a trasportare nell'industria alberghiera.
Se ci mettiamo dentro il mercato alberghiero, anche è di somma importanza
tenere in conto i danni che si causano al medioambiente, poiché qualunque impatto
negativo può finire degradando un destino turistico. Per quel motivo è importante
capire che le buone pratiche ambientali non apportano solo a cura dell'ambiente ma
inoltre offrono benefici specifici per attrarre turisti ed assicurare investimenti a lungo
termine.
Il concetto di sostenibilità ogni volta si posiziona più forte nella coscienza
collettiva, riuscendo che vari paesi decidano di condividere in forma attiva. Può vedersi
una gran partecipazione in vari paesi di Europa che si inseriscono con le esigenze di
edificazione che contemplano alti standard di sostenibilità, al punto che si premia
energeticamente alle edificazioni efficienti con diminuzioni impositive. In questo modo,
costruire in forma sostenibile risulta una decisione strategica per migliorare la qualità di
vita e l'economia locale. Invece, i paesi dell'America Latina hanno alcune difficoltà al
momento di riuscire a sviluppare un'architettura sostenibile, già sia per mancanza di
normative, certificazioni, incentivi finanziari oppure la mancanza di formazione
professionale e tecnica.
In Argentina sono pochissimi i casi di aziende che utilizzano la politica di un
modello sostenibile per il processo costruttivo. Il ritardo di questo tipo di sistemi si
deve in gran parte alla mancanza di sensibilizzazione e divulgazione. Ugualmente, i
pochi casi di edifici che sviluppano politiche sostenibili corrispondono in larga misura ad
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
6
edifici di uffici che rispondono di fronte alla domanda di molte aziende internazionali i
cui valori si basano su detto principio. Nonostante, si è incominciato a mostrare un
certo interesse nell'utilizzo di hotelaria sostenibile da parte delle stesse aziende al
momento di scegliere un tipo di alloggio per i suoi dirigenti, con l'obiettivo di allinearsi
con la visione e missione della compagnia.
In questo modo, il presente lavoro di investigazione, mediante l'analisi del
funzionamento del mercato alberghiero in Argentina, scoprirà gli aspetti forti a
mantenere e gli aspetti deboli a modificare e si definiranno i modelli necessari che
facilitino l'inserzione di un nuovo prodotto: "hotel sostenibili." Un prodotto che si adatti
alle nuove tendenze mondiali del settore, senza diminuire la qualità dei servizi né il suo
rendimento, e riesca ad attrarre e potenziare la domanda turistica. Per portare a
termine detto commercio, si implementeranno strategie di commercio che orientino agli
sviluppatori a partecipare al nuovo emprendimiento, assicurando un rendimento a
lungo termine con un rischio basso.
HOTELARIA SOSTENIBILE
Campo Architettura - Turismo
Tema Sviluppo Immobiliare Sostenibile
Asse Analisi di Fattibilità
Progetto Hotel Sostenibile / Eco - Hotel
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
7
222 III ABSTRACT
¿La sustentabilidad es un negocio? Es una pregunta que numerosos
empresarios se hacen hoy en día. Sin lugar a dudas es un concepto que esta de moda
en muchos campos, pero la realidad es que para algunos sectores resulta complejo
llevar a cabo dicha práctica. La falta de tecnología avanzada, la ausencia de una
política de estado promotora o bien la falta de educación, son algunos de los motivos
por los que muchas empresas privadas argentinas no se animan a participar en este
nuevo modelo.
La industria de la construcción, si bien es la más importante y lucrativa, sólo
participa de este sistema en emprendimientos de oficinas y locales comerciales, ligados
a empresas internacionales que exigen dicha aplicación debiendo ser certificados por
entidades reconocidas que avalen la veracidad del proyecto sustentable. De a poco
esta tendencia también se traslada al sector hotelero.
Este documento brindará la información necesaria que permita a los futuros
desarrolladores tener una aproximación al concepto de sustentabilidad en la
construcción y al mismo tiempo entender el funcionamiento del mercado hotelero
argentino, pudiendo participar en la inserción de un nuevo producto que responde a la
coyuntura del momento y a las demandas futuras. Asimismo, mediante el análisis y
presentación de la factibilidad realizada de un modelo base, el inversor se encontrará
capacitado para llevar a cabo el negocio, pudiendo fortalecer la marca, reduciendo los
costos y gestionando los riesgos.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
8
222 III ABSTRACT
La sostenibilità è un commercio? È una domanda che numerosi impresari si
fanno oggigiorno. Indubbiamente è un concetto che è di moda in molti campi, ma la
realtà è che per alcuni settori risolta complesso portare a termine detta pratica. La
mancanza di tecnologia avanzata, l'assenza di una politica di stato promotrice oppure
la mancanza di educazione, sono alcuni dei motivi per i quali molte aziende private
argentine sono scoraggiate a partecipare a questo nuovo modello.
L'industria della costruzione, sebbene è il più importante e lucrosa, partecipa
solo in imprese di uffici e locali commerciali, legati ad imprese internazionali che
esigono detta applicazione dovendo essere certificati per entità riconoscenti che
avallino la veracità del progetto sostenibile. A poco a poco questa tendenza si trasporta
anche nel settore alberghiero.
Questo documento offrirà l'informazione necessaria che permetta ai futuri
sviluppatori di avere un avvicinamento al concetto di sostenibilità nella costruzione e
contemporaneamente capire il funzionamento del mercato alberghiero argentino,
potendo partecipare all'inserzione di un nuovo prodotto che risponde alla congiuntura
del momento ed alle domande future. Ugualmente, mediante l'analisi e presentazione
della fattibilità realizzata di un modello base, l'investitore si sentirà qualificato per
portare a termine il commercio, potendo fortificare la marca, riducendo i costi e
gestendo i rischi.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
9
333 III SUSTENTABILIDAD EN LA CONSTRUCCION
3.1) Concepto
En la arquitectura siempre se manejaron ciertos parámetros para alcanzar el
confort de los ocupantes en la obra proyectada. Éstos resultan indispensables al
momento de diseñar y el arquitecto los tiene incorporados dentro de la etapa del
anteproyecto, tales como un correcto emplazamiento de la obra, un adecuado
asoleamiento, un estudio minucioso sobre el control térmico y las ventilaciones
necesarias entre tantos puntos. No obstante, hoy en día, dichas determinantes
resultan escasas frente a las nuevas necesidades que atentan contra la población
mundial.
El mundo está atravesando cambios climáticos constantes que exigen la
atención de los habitantes para trabajar sobre esta amenaza y empezar a plantear
soluciones inmediatas que ayuden a hacer una correcta manipulación y uso de los
recursos naturales.
Si hacemos enfoque en la industria de la construcción, se puede notar que ésta
representa una de las actividades más importantes y lucrativas del mundo,
constituyendo aproximadamente el 10% del Producto Bruto Mundial1. Asimismo, es
una de las principales consumidoras de recursos, energías y materiales.
Fig. 3.1.a
Fuente: Energy Information Administration, US 2009
1 “Sostenibilidad en la construcción de viviendas en Cuba” Observatorio Iberoamericano del desarrollo
local y la economía social. Junio de 2011
1°/ EDIFICIOS
2°/ TRANSPORTE
3°/ INDUSTRIAS
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
10
→ 40% consumo primaria de energía
→ 72% consumo de electricidad
→ 39% emisiones de CO2
→ 14% consumo de agua potable
Fig. 3.1.b
Fuente: - Environtamental Information Administration (EIA), US 2009
- US Geological Survey, 2000
La construcción de edificios es una de las actividades de mayor impacto
ambiental, debido al excesivo consumo de recursos naturales como pueden ser
madera, minerales, agua y energía. Asimismo, una vez edificados, continúan
contaminando debido a las emisiones que se producen en ellos y el impacto sobre el
territorio (causas directas) y por el consumo de energías y agua necesarias para su
funcionamiento (causas indirectas).
Según estudios realizados por US Energy Information Administration (2009 –
fig. 3.1.b) los edificios son los principales generadores de emisiones globales de CO2,
seguidos por los transportes y las industrias. Es un hecho indiscutible que la vida de las
personas gira en torno a las construcciones, ya sea desde la vivienda propia y los
medios de transporte que se utilizan para viajar, hasta el edificio de oficinas donde se
desarrollan las actividades laborales y los espacios de ocio para relacionarse entre sí.
Es una necesidad imperante la existencia de edificios, no obstante, el grado de
consumo de los recursos existentes resulta insostenible para el planeta. Es por esto
que en los últimos años, la arquitectura ha tratado de asumir la responsabilidad sobre
los efectos generados al medio ambiente y ha comenzado a tomar cada vez más
protagonismo el concepto de sustentabilidad al momento de desarrollar un proyecto.
Las construcciones sustentables pretenden la creación de edificios más
respetuosos con su entorno natural y más eficientes en cuanto al uso de los recursos.
Se presentan mediante una estructura concebida para aumentar su eficiencia, reducir
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
11
el impacto negativo del entorno construido en la salud humana y el medio ambiente.
En resumidas cuentas, “pretende satisfacer las necesidades de las generaciones
presentes sin comprometer las posibilidades de las futuras generaciones’’2. Los
resultados obtenidos son edificios cuyo consumo de energía resulta radicalmente
menor que la consumida por los edificios estándares, con un ahorro en dinero a lo
largo del tiempo, con una mejor calidad de vida y confort para los usuarios y una
convivencia amigable con el medio ambiente.
La sustentabilidad implica el entendimiento de un concepto global, el cual debe
alcanzar a todos los ámbitos de la disciplina arquitectónica y está contenida por tres
aspectos fundamentales: económico, social y ambiental. Estos tres pilares se presentan
en la arquitectura bajo el nombre The Triple Bottom Line, planteando una serie de
beneficios que garantizan la calidad constructiva y una sana administración de los
recursos.
Fig. 3.1.c
Fuente: elaboración propia.
2 Definición del Informe de la Comisión Mundial sobre el Medio Ambiente y el Desarrollo (Comisión
Brundtland): Nuestro Futuro Común ONU (11/12/1987)
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
12
BENEFICIOS BENEFICIARIO
Monetario No
Monetario Desarrollador Usuario
AMBIENTALES
Mejora y protege los ecosistemas y la biodiversidad X X
Mejora el aire y la calidad del agua X X
Reduce los residuos sólidos X X X
Conserva los recursos naturales X X X
ECONOMICOS
Reduce los costos de operación X X
Aumenta el valor y los beneficios de los activos X X
Mejora la productividad y satisfacción de los empleados X X
Optimiza el rendimiento económico en todo su ciclo de vida X X
SOCIALES
Mejora el entorno térmico, acústico y la calidad del aire X X X
Aumenta el confort y la salud de los usuarios X X X
Reduce al mínimo el estrés de la infraestructura local X X X
Mejora la calidad de vida X X
Fuente: elaboración propia.
Estos tres principios influyen en todos los aspectos de la construcción; ya sea
en su ingeniería, en la forma y diseño de los espacios exteriores-interiores, o bien en la
selección de los materiales.
Como se puede observar, un proyecto de arquitectura puede contribuir a
disminuir o incrementar sustancialmente los problemas generados al planeta. Puede
incidir positiva o negativamente en el balance ecológico de las ciudades y edificios
frente al entorno en que se encuentran, así como también pueden generar graves
consecuencias a la sociedad debido a la generación de espacios marginales y
degradados. La arquitectura sustentable plantea un reordenamiento de los principios
básicos del proyecto. Es por esto que, para obtener resultados positivos, el trabajo del
arquitecto económico, social y ambientalmente responsable resulta indispensable
desde el primer momento del inicio del anteproyecto.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
13
3.2) Entidades Internacionales
Se puede encontrar, a nivel mundial, una serie de organizaciones
internacionales que se encargan de la regulación, promoción y control de un conjunto
de herramientas, programas y normas que permiten otorgar certificaciones a las
construcciones de edificios que cumplen con criterios sustentables.
Dentro de las distintas entidades existentes se puede encontrar un único
objetivo común: la voluntad de promover la aplicación de diversos métodos de
evaluación de calidad medio ambiental de las edificaciones, con la idea de
homogeneizar las bases de trabajo y sistemas de análisis, y conseguir la definición de
criterios compartidos a nivel internacional. Comparten un mismo fin, fundado
principalmente en poder contribuir a la transformación del mercado de la construcción
hacia una concientización y actitud más partícipe en lo que respecta a la sostenibilidad
y cuidado del medio ambiente para poder reducir, frenar o eliminar el impacto negativo
generado por las mismas.
La SBA (Sustainable Building Alliance) es una organización
internacional sin fines de lucro originada mediante una iniciativa entre la UNESCO3 y el
PNUMA4. En sus orígenes participaron países como Francia, Reino Unido, Italia,
España, Alemania, Finlandia y Brasil.
Dicha entidad está constituida por una red de universidades, centros de
investigación y desarrollo, actores del sector inmobiliario y empresas privadas activas
en la construcción edilicia, cuyo interés principal es lograr una correcta aproximación a
los sistemas de evaluación que permiten analizar las calidades medioambientales de las
construcciones.
La alianza surgió por el deseo de disponer información precisa que se adapte a
la realidad del mercado inmobiliario y sus necesidades, de manera tal que se pueda
3 UNESCO (Organización de las Naciones Unidas para la Educación, la Ciencia y la Cultura): organismo
fundado en las Naciones Unidas en 1945 con el objetivo de contribuir a la paz y seguridad en el mundo a través de la educación, la ciencia, la cultura y las comunicaciones. Compuesta por 195 Estados miembros. 4 PNUMA (Programa de Naciones Unidas para el Medio Ambiente): programa de la Naciones Unidas creado
en 1972. Se encarga de coordinar las actividades relacionadas al medio ambiente y asiste a los países en la implementación de políticas medioambientales adecuadas para fomentar el desarrollo sostenible.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
14
ensanchar el marco de análisis (tanto del edificio como su entorno) de los aspectos
sociales, económicos y medioambientales, que respondan a criterios unitarios, ya sea a
nivel europeo o mundial.
Las acciones que SB Alliance plantea son:
- Generar un conjunto de indicadores que permitan llevar a cabo la
evaluación medioambiental de los edificios y urbanizaciones.
- Compartir gastos para el desarrollo de las actividades de investigación
dentro del ámbito de construcción sustentable.
- Manejar un lenguaje claro y común a todos, y facilitar el intercambio de
información.
- Potenciar la producción de herramientas que permitan trabajar sobre el
desafío del cambio climático
- Promover los resultados obtenidos en las investigaciones y comparar las
diferencias entre los países participantes.
- Promover programas de investigación desarrollados por los miembros
integrantes.
IISBE (Internacional Initiative for Sustainable) es una
organización internacional sin fines de lucro, compuesta por una junta de directores de
varias nacionalidades, que promueve la adopción de políticas, métodos y herramientas
que posibilitan el desarrollo de las edificaciones sustentables. Esta iniciativa pretende
mejorar la incidencia negativa que las edificaciones puedan tener sobre el medio
ambiente. Si bien el movimiento se manifiesta a nivel mundial, se posiciona muy fuerte
en países avanzados como Estados Unidos, Canadá, Italia y España.
La actividad desarrollada de mayor importancia es la creación de redes (bases
de datos, boletines informativos, e-mail, etc.) que ayudan a los profesionales a conocer
sus capacidades y necesidades. Asimismo, ha elaborado un sistema en Excel, conocido
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
15
como SBTool5, que puede adaptarse a cualquier condición o tipología edilicia y permite
evaluar el desempeño de una construcción.
Los objetivos planteados por IISBE son:
- Establecer foros que faciliten el intercambio de información sobre la
temática de sustentabilidad, evitando que se generen confusiones o
suposiciones ante ciertos vacíos por falta de datos.
- Promover y aumentar el conocimiento de la existencia de iniciativas que
trabajen con la sustentabilidad en la construcción.
- Llegar a aquellos países que no sean partícipes de la organización e
integrarlos a las redes existentes.
ISA (Internacional Sustainability Alliance) es una red global,
compuesta por desarrolladores, corporaciones líderes e inversores del mercado
inmobiliario. Esta entidad pretende conformar una asociación mundial con las
principales organizaciones comerciales interesadas en la propiedad y dedicadas a
lograr una mayor sustentabilidad en el entorno construido.
Funciona como una fuente de ayuda para sus miembros. Brinda capacitación
respecto cómo se debe realizar un edificio sustentable, qué medidas son necesarias
para mejorar su comportamiento respecto al efecto generado en el entorno y el
significado del valor y retorno de la inversión del proyecto.
Los objetivos de ISA son:
- Capturar datos que permitan comparar el desempeño ambiental de los
miembros participantes mediante el uso de indicadores de rendimiento
- Proporcionar un foro que permita compartir información sobre la
evaluación del impacto ambiental de los edificios.
5 SBTool: herramienta de evaluación de impacto edilicio sobre el medio ambiente. En 2008 SBAlliance lo
contrató para el desarrollo de un conjunto de indicadores que permitieron facilitar la elaboración de normas necesarias para lograr una certificación. La última versión existente es SBTool2010, aunque ya se está trabajando en la última versión 2011.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
16
- Generar una plataforma que habilite el acceso a estándares de
certificaciones que puedan habilitar el desempeño ambiental del edificio
en estudio.
- Publicaciones de informes referentes que apoyen la promoción de la
aplicación de la actividad sustentable en la arquitectura.
- Creación de una base de datos e investigaciones que permitan influir en
los gobiernos para una mejor legislación en materia de asuntos
ecológicos.
- Promover la investigación científica de la sustentabilidad en el entorno
construido para el beneficio de la comunidad.
WGBC (World Green Building Council) es una coalición de todos los
consejos nacionales de construcción verde, logrando ser la mayor organización
internacional dedicada al desarrollo de todos los sistemas de certificación de
edificaciones sustentables. Su objetivo se basa en promover el intercambio de
información de dichos sistemas entre los consejos de edificios verdes de cada país.
Es la entidad encargada de organizar, regular y otorgar licencias a las distintas
organizaciones representativas de cada país. Se encargan de fomentar y apoyar a los
nuevos y emergentes Consejos Verdes de construcción, brindando herramientas y
estrategias a establecer para lograr organizaciones fuertes y bien posicionadas en sus
respectivos países.
Algunas de las acciones de WGBC son:
- Brindar información de su creación al público en general mediante
reuniones, eventos, publicaciones, etc.
- Realizar actividades para potenciar y fortalecer el posicionamiento de la
organización de cada país.
- Incentiva constantemente las relaciones con otros Consejos
Sustentables del mismo continente y externos a éste, para la creación
de una red de soporte que implemente determinadas iniciativas
ambientales a nivel local y global.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
17
Consejos de Construcción Sustentable a nivel mundial:
Fuente: World GBC
America África
Argentina Green Building Council Ghana Green Building Council
Chile Green Building Council Nigeria Green Building Council
Uruguay Green Building Council Kenya Green Building Council
Brasil Green Building Council Mauritius Green Building Council
Paraguay Green Building Council Botswana Green Building Council
Peru Green Building Council Europa
Ecuador Green Building Council France Green Building CouncilColombia
Green Building Council España Green Building Council
Venezuela Green Building Council Israel Green Building Council
Dominican Republic Green Building Council Hellenic Green Building Council
Panama Green Building Council Albania Green Building Council
Costa Rica Green Building Council Montenegro Green Building Council
El Salvador Green Building Council Romania Green Building Council
Guatemala Green Building Council Serbia Green Building Council
Cayman Islands Green Building Council Hungary Green Building Council
Bahamas Green Building Council Croatia Green Building Council
Mexico Green Building Council Slovenia Green Building Council
Canada Green Building Council Italia Green Building Council
U.S. Green Building Council Austria Green Building Council
Oriente Medio y África del Norte Ireland Green Building Council
Morocco Green Building Council U.K. Green Building Council
Tunisia Green Building Council Dutch Green Building Council
Egypt Green Building Council German Green Building Council
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
18
3.3) Tipos de certificación y sistema de puntaje
Se han desarrollado variados esquemas de certificación en diferentes partes del
mundo que manejan distintos niveles de sustentabilidad. El siguiente trabajo pretende
mostrar una visión general de lo que cada una de ellas transmite para poder entender
con mayor precisión su alcance. Si bien son muchos los sistemas existentes, sólo se
explicarán los más reconocidos y utilizados a nivel mundial.6
No todos los programas de certificación manejan los mismos parámetros, es por
esto que resulta importante hacer una selección de los sistemas que operan en cada
país y se ajuste a las limitaciones presupuestarias de cada empresa.
El World Green Building Council es el organismo encargado del desarrollo de
todos los sistemas existentes de certificación de construcciones sustentables y
posibilita el intercambio de información entre los distintos entes de cada país.
Green Star CASBEE GSBC BREEAM LEED
Una Estrella C Bronce Desaprobado Certificado
Dos Estrellas B - Plata Aprobado Plata
Tres Estrellas B+ Oro Bien Oro
Cuatro Estrellas A Muy Bien Platino
Cinco Estrellas S Excelente
Seis Estrellas Sobresaliente
Nota: Los niveles no son comparables entre sí.
Fuente: elaboración propia.
6 Ver tabla de Programas de Certificación en Anexo 8.1
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
19
El sistema de certificación Green Star fue lanzado por primera vez en 2003 por
el Green Building Council de Australia. Si bien el programa de calificación es voluntario
y su campo de aplicación sólo corresponde por el momento para Australia, resulta
importante mencionar los criterios que maneja ya que han funcionado con gran éxito.
Las normas de Green Star se aplican a edificios nuevos y existentes con
reformas, donde prevalece primordialmente el diseño, la construcción y
mantenimiento. Las categorías que integran el programa de evaluación son:
1) Administración: considera la aplicación de los principios del desarrollo sostenible
en la concepción del proyecto (desde la etapa de diseño hasta su puesta en
marcha y operación).
2) Calidad ambiental interior: bienestar y confort de los ocupantes y una correcta
utilización de los sistemas de climatización e iluminación.
3) Energía: reducción de emisiones de gases contaminantes, reducción en la
demanda de energía, eficiencia en el uso y generación de fuentes alternativas.
4) Transporte: reducción de la demanda de automóviles particulares, desalentar
dichos usos y fomentar el uso de transporte público.
5) Agua: disminución de la utilización de agua potable, reutilización y sustitución
de la misma mediante otras fuentes de agua (ej.: agua de lluvia).
6) Materiales: selección, reutilización y prácticas de gestión eficaces de los
materiales.
7) Uso del suelo y Ecología: impacto del proyecto en su entorno inmediato,
desalentar la degradación del suelo y restauración de la flora y fauna.
8) Emisiones: contaminantes generados por los edificios a la atmósfera, cursos de
agua y ecosistemas locales.
9) Innovación: se recompensa la participación del mercado que fomenta la
transición a una arquitectura de construcción sustentable.
Por cada categoría se otorgan una serie de créditos que luego son ponderados para
poder sumar la totalidad de los puntos obtenidos y poder clasificar el nivel de
sustentabilidad que maneja el proyecto.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
20
Calificación Puntaje
Una estrella 10 – 19
Dos estrellas 20 - 29
Tres estrellas 30 – 44
Cuatro estrellas 45 – 59
Cinco estrellas 60 – 74
Seis estrellas + 75
Nota: El Green Building Council de Australia sólo certifica aquellos
edificios que alcancen una calificación de cuatro, cinco o seis
estrellas.
Fuente: elaboración propia con datos de la pag. oficial Green Star.
Si bien Green Star requiere de un proceso formal de certificación, cualquier
proyecto puede descargar y utilizar las herramientas como guías para realizar un
seguimiento y mejorar los atributos ambientales.
Costos
Sup. Edificio
(incluye estacionamiento)
Tarifa Standard
(incluye GST)
Miembro honorario
descuento (incluye GST)
0 – 9.999 m2 $AU 22.000 $AU 16.500
10.000 – 29.999 m2 $AU 27.500 $AU 22.000
+ 30.000 m2 $AU 33.000 $AU 27.500
Fuente: elaboración propia con datos de la pagina oficial Green Star.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
21
Comprehensive Assessment Survey for Building Environment Efficiency
(CASBEE) es un sistema de certificación cuya creación fue generada por un grupo de
académicos, profesionales y funcionarios del gobierno de Japón en el año 2001.
El programa tiene un enfoque más cuantitativo que otros sistemas de
certificación. La calificación consta de cuatro categorías (eficiencia energética,
eficiencia de recursos, medio ambiente local y ambiente interior) que luego son re-
categorizadas en dos rubros: Calidad (Q) y Cargas (L). La calidad Q considera el
impacto positivo en la calidad ambiental interior, mientras que las cargas L evalúan el
impacto negativo en la calidad del medio ambiente exterior. Dichas variantes se
presentan en un gráfico de ejes de coordenadas, donde Q se ubica en el “eje Y” y L en
el “eje X”, por lo tanto la eficiencia de la construcción en el medio ambiente (BEE) es el
gradiente de la línea que une el punto con las coordenadas (Q=0, L=0). Cuanto mayor
es el valor de la calidad (Q) y menor el valor de cargas (L), más pronunciada será la
pendiente y por ende mejor será la calificación.
Calificación
C Malo
B - Bien -
B+ Bien +
A Muy bien
S Sobresaliente
Fuente: elaboración propia con datos de la pagina oficial de Casbee.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
22
Se pueden encontrar una serie de herramientas que permiten a los propietarios
y desarrolladores del edificio a certificar evaluar las necesidades según cada caso.
CASBEE pre diseño (CASBEE-PD): otorga las herramientas y el marco necesario
para ayudar en la selección del sitio y evaluar el impacto del proyecto.
CASBEE nueva construcción (CASBEE-NC): herramienta a utilizar durante la etapa
de diseño que permite aumentar la puntuación BEE (Building Environment
Efficiency), y de este modo mejorar la eficiencia ambiental del edificio y su
clasificación CASBEE.
CASBEE edificio existente (CASBEE-EB): corresponde a aquellos edificios que han
estado en operación por más de un año y poseen los registros de dicho período.
Los resultados de los análisis son válidos por cinco años, luego deben ser re-
evaluados.
CASBEE renovación (CASBEE-RN): se utiliza para evaluar los efectos de grandes
renovaciones, y su validez es de tres años, una vez superado este plazo debe ser
re-evaluado usando la última versión de CASBEE-RN o CASBEE-EB.
Los costos de certificación no incluyen los honorarios exigidos por los
profesionales asesores encargados de informar y evaluar el proyecto para su
aprobación.
Nota: Esta tabla es para el Institute for Buliding Environment and Energy Conservation (IBEC) y se aplica a los edificios en Japón.
Fuente: elaboración propia con datos de la pagina oficial de Casbee. * Si se trata de un complejo de edificios, la tarifa varía según la cantidad de tipos de construcción que el edificio combine. ** Si se trata de una re-certificación, la tarifa es el 70 % de los anteriores.
Sup. Edificada Número de tipos
de edificio* Cuota Impuesto Total U$S
2.000 – 10.000
m2
Uno 7.680 384 8.064
Dos 9.984 499,20 10.483,20
Tres 12.288 614,4 12.902,40
+ de Cuatro 14.592 729,60 15.321,60
10.000 – 50.000
m2
Uno 9.600 480 10.080
Dos 12.480 624 13.104
Tres 15.360 768 16.128
+ de Cuatro 18.240 912 19.152
+ 50.000 m2
Uno 11.520 576 12.096
Dos 14.976 748,80 15.724,80
Tres 18.432 921,60 19.353,60
+ de Cuatro 21.888 1.094,40 22.982,40
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
23
German Sustainable Building Council (GSBC), es la organización líder en el
sector de edificaciones sustentables de Alemania, creada por expertos del campo de la
construcción y sector inmobiliario en el año 2007. En el 2009 lanzaron al mercado
internacional el sistema de certificación DGNB el cual tuvo una rápida aceptación.
El proceso de valoración es apto para edificios existentes con reformas o
edificios nuevos y comprende seis aspectos fundamentales a analizar, los cuales
contienen una serie de criterios a seguir en todo el ciclo de vida del edificio. Los
primeros cinco aspectos definen la calificación final del edificio. El sitio no se incluye en
la evaluación global ya que los criterios varían dependiendo de las características del
país y el lugar de emplazamiento de la obra.
1) Ecología: estudia el impacto global y local sobre el medio ambiente y la
utilización de los recursos y residuos.
2) Economía: estudia los costos del ciclo de vida.
3) Aspectos socioculturales y funcionales: estudia el rendimiento, salud, confort y
satisfacción del usuario, y su funcionalidad.
4) Tecnología: estudia la calidad de la tecnología implementada (protección de
incendio, facilidad de limpieza y mantenimiento de la estructura, demolición,
reciclado, etc.)
5) Procesos: estudia la calidad de la planificación y la calidad de la actividad de la
construcción.
6) Sitio: estudia la imagen y el estado de la locación y el barrio, las conexiones con
el transporte público, desarrollo de la infraestructura y la relación con el edificio.
Cada item de las distintas categorías recibe un máximo de 10 puntos y luego se
los pondera entre 0 y 3. La sumatoria de todos los valores permite llegar a un
porcentaje final, el cual determinará el tipo de certificación a otorgar.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
24
Calificación Puntaje %
Bronce 50 – 64
Plata 65 – 79
Oro + 80
Fuente: elaboración propia con datos de la pag. oficial de DGNB.
El GSBC cuenta además con un grupo de profesionales auditores que
acompañan a la persona o empresa interesada en obtener la certificación, brindando
información y asesoramiento sobre las cuestiones a evaluar. Los honorarios de los
asesores no están incluidos en los costos de certificación y deben ser considerados a
parte en el caso de contar con dicha asesoría.
Miembros DGNB
Proyecto m2 < 4.000 4.000 –
20.000
=
20.000
20.000 – 80.000 > 80.000
Precertificación
(Planificación y
ejecución del
proyecto)
2.000 € 2.000 €
+ 0,35 €/m2 7.600 €
7.600 €
+ 0,06 €/m2 11.000 €
Certificado
(Proyecto terminado)
3.000 €
3.000 €
+ 0,75 €/m2
15.000 €
15.000 €
+ 0,17 €/m2
25.000 €
Fuente: elaboración propia con datos de la pagina oficial de DGNB.
No Miembros DGNB
Proyecto m2 < 4.000 4.000 –
20.000
=
20.000
20.000 – 80.000 > 80.000
Precertificación
(Planificación y
ejecución del
proyecto)
4.000 € 4.000 €
+ 0,35 €/m2 9.600 €
9.600 €
+ 0,06 €/m2 13.000 €
Certificado
(Proyecto terminado)
6.000 €
6.000 €
+ 0,75 €/m2
18.000 €
18.000 €
+ 0,17 €/m2
26.000 €
Fuente: elaboración propia con datos de la pagina oficial de DGNB.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
25
Programa de certificación verde creado en 1990 (también conocido como el
Método de Evaluación Medioambiental BRE) cuya administración y ejecución está a
cargo del sector privado del grupo BRE Global de Reino Unido. Es el sistema más
utilizado en dicho país dentro del sector comercial. No obstante, también se está
empezando a utilizar dentro del sector hotelero y a nivel internacional.
La certificación bajo las normas BREEAM se aplica a edificios nuevos y edificios
existentes con reformas. Se centra principalmente en el diseño, construcción y
operación, y su evaluación maneja 5 niveles de puntuación (aprobado, bien, muy bien,
excelente y sobresaliente) los cuales se dividen en diez categorías:
1) Energía: adecuada utilización del dióxido de carbono (CO2) y correcto
funcionamiento de la energía.
2) Gestión: Puesta en marcha, política de gestión y sitio.
3) Salud y Bienestar: espacio interior y exterior (ruidos, luz, calidad del aire)
4) Transporte: medios de transporte públicos cercanos a la localización.
5) Agua: consumo y eficiencia dentro y fuera de la obra.
6) Materiales: impacto generados por los materiales de construcción,
incluyendo los impactos en su ciclo de vida.
7) Residuos: eficiencia de los recursos de construcción y operación de gestión
de residuos y su minimización.
8) Uso del suelo: tipo de la huella ecológica del sitio y la construcción.
9) Contaminación: del aire exterior y el agua.
10) Ecología: valor ecológico, conservación y mejoramiento del sitio.
Calificación Puntaje %
Desaprobado <30
Aprobado 30
Bien 45
Muy Bien 55
Excelente 70
Sobresaliente 85
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
26
Bre Global cuenta con una red de asesores BREEAM que acompañan el proceso
de certificación y aceleran la acreditación. Asimismo, su participación aplica dos
puntos adicionales en la evaluación.
El costo inicial es aproximadamente de £4000 y puede ir creciendo si se
incorporan profesionales externos acreditados para su evaluación. Todas las solicitudes
son evaluadas en Ingles, y se cobra un cargo adicional en el caso que se solicite una
traducción.
Costos
Cuota de inscripción £650
Revisión de diseño y cuota de contratación £1500
Cuota de revisión posterior a la construcción £1000
Cuota de certificación £800
Total £3950
Nota: los valores son aproximados, y pueden variar.
Fuente: elaboración propia con datos de la pagina oficial de Breeam.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
27
Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) es un sistema de
certificación internacional de edificios sustentables, creado por los Estados Unidos en el
año 2000 mediante el Green Building Council (USGBC) y cuya administración está a
cargo de Green Building Certification Institute (GBCI). Distingue aquellos proyectos
cuyo compromiso está basado en el cumplimiento de altos estándares de eficiencia
energética y bajo impacto del medio ambiente.
Actualmente está en funcionamiento su tercera versión LEED v3, la cual no se
centra tanto en las normas de EEUU sino que trata de afrontar un enfoque global de la
acción sustentable.
Las certificaciones se pueden otorgar para distintos tipos de aplicación:
Diseño Edilicio y Construcción (nuevas edificaciones, remodelaciones,
núcleo y envolvente, escuelas)
Diseño Interior y construcción
Operación y Mantenimiento (edificios existentes)
Comercios
Hospitales
Viviendas
Desarrollo de Barrios
En cada campo de aplicación se analizan 6 categorías distintas:
1) Sitios Sustentables: elección del lugar, densidad, recuperación del terreno,
método de transporte alternativo, manejo de agua de lluvias, efecto “isla de
calor”, reducción de polución nocturna de luz, etc.
2) Eficiencia del agua: tecnología avanzada en aguas servidas, reducción
agua potable, paisajismo eficiente en uso del agua.
3) Energía y Atmósfera: optimización de la eficiencia energética, uso de
energías renovables, protección de la capa de ozono, proveer sistema de
medición de consumos, utilización de energía verde.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
28
4) Materiales y Recursos: facilitar la recolección de desechos, manejo de
desechos de construcción, reutilización de recursos, uso de material regional,
materiales de renovación rápida, madera certificada.
5) Calidad del Ambiente Interior: control del humo de tabaco, monitoreo de
anhídrido carbónico, efectividad de la ventilación, plan de manejo de la
calidad del aire durante la construcción, materiales de baja emisión de
contaminantes, control de fuentes contaminantes químicas al interior del
edificio, confort térmico, luz natural y paisaje, etc.
6) Innovación y Diseño: se provee la oportunidad al equipo de trabajo para
implementar aspectos no considerados en el listado de verificación LEED
(ej.: acústica, educación de los ocupantes, desarrollo comunitario, etc.)
Cada categoría exige el cumplimiento de pre-requisitos para poder participar del
sistema LEED. Luego se deben seguir otros requisitos cuyo cumplimiento otorgan una
serie de créditos que al final de la evaluación permitirán definir el tipo de certificación
obtenida.7
Calificación Puntaje
Certificado 40 – 49
Plata 50 – 59
Oro 60 – 79
Platino + 80
Fuente: elaboración propia con datos de la pagina oficial de LEED.
Se puede contar con la asesoría de los LEED AP, profesionales acreditados que
facilitan la comprensión de las normas exigidas y acompañan en el proceso de
certificación. Si bien su participación no es obligatoria, el sistema otorga puntos
adicionales en la evaluación.
7 Ver Lista de Verificación y Lista de Puntos para LEED 2009 (última versión) en Anexo 8.2
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
29
Los costos de certificación se basan en dos componentes: una cuota de
inscripción y una cuota de certificación. El valor de ésta última varía según el tamaño
del emprendimiento. En la tabla a continuación se expresan los costos aproximados,
los cuales no incluyen los honorarios del LEED AP (ya que es opcional).
Costo Inicial Certificación
Registro
Proyecto
(tasa fija)
Menor a 50.000
Sq feet
50.000 – 500.000
square feet
+ 300.000
square feet
Miembro USGBC U$S 900 U$S 2.250 0,045 U$S/m2 U$S 22.500
No Miembro USGBC U$S 1.200 U$S 2.750 0,055 U$S/m2 U$S 27.500
Nota: los valores son aproximados, y pueden variar. Fuente: elaboración propia con datos de la pagina oficial de LEED.
Para mantener la certificación LEED en edificios existentes se debe solicitar una
re-certificación cada cinco años, no obstante, en aquellos casos que el trabajo se
aplique sobre edificios nuevos sólo se debe realizar una vez. Las tasas de re-
certificación son ligeramente inferiores a los costos de certificación inicial.
En aquellas construcciones donde la certificación corresponde solamente a
núcleo y envolvente (Core & Shell), LEED permite la habilitación de una pre-
certificación durante el proceso de construcción. Este documento avala el correcto
procedimiento de la empresa desarrolladora y, por ende, permite ser utilizada como
herramienta de marketing para realizar preventas.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
30
3.4) Coyuntura en Latinoamérica
Si se analiza los distintos tipos de certificación existentes y el país del cuál surge
el desarrollo de cada uno, podemos detectar que dicha iniciativa se da en países que
presentan un equilibrio económico – político – social. Existe una gran participación y
concientización por parte de Europa y Asia. Asimismo, la creación del sistema LEED en
Estados Unidos tuvo gran repercusión y aceptación a nivel mundial, logrando ser el
modelo de certificación más utilizado y con gran cantidad de miembros.
Fig. 3.4.a) Tipos de Certificación
Fuente: Argentina Green Building Council (www.argentinagbc.org.ar)
En lo que respecta a Latinoamérica, si bien no existen organismos de
certificación locales, podemos encontrar un crecimiento en la generación de Green
Building Council que trabajan en la evaluación y aplicación de las normas LEED.
Actualmente, los consejos que se encuentran establecidos son: Argentina,
Brasil, Colombia, México y Perú. Al mismo tiempo hay consejos emergentes, tales
como: Chile y Guatemala; y consejos en prospectiva: Costa Rica, Panamá y Uruguay.
Por último encontramos países asociados al World Green Building Council: Bolivia,
República Dominicana, Ecuador, El Salvador, Honduras, Paraguay y Venezuela.8
Esta situación denota la voluntad de generar un cambio en la sociedad y
avanzar con una ideología sustentable tanto económica como políticamente.
8 Fuente: World GBC, Regional Report, Septiembre 2011.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
31
Fig. 3.4.b
Fuente: elaboración propia con datos del GBCI (Green Building Certification Institute) al 12 de
Octubre del 2010
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
32
Los proyectos tienen una demora de aproximadamente dos años desde el
momento que son registrados hasta que obtienen su certificación. No obstante, se
detecta un incremento exponencial de los proyectos registrados entre el 1° y 2°
trimestre del 2010 en Brasil (posicionándose como país líder en arquitectura
sustentable de Latinoamérica) y un incremento en los proyectos ya certificados en los
dos primeros trimestres de México, el cual fue duplicado.
En Argentina, Chile, Colombia, Costa Rica y Panamá siguiendo la tendencia
demostrada hasta la fecha analizada se plantea un crecimiento exponencial de corto
plazo. La aceleración de las tendencias puede verse afectada según las políticas
gubernamentales que cada país formule.
Es importante destacar que la mayoría de las construcciones sustentables
corresponden a edificios de oficinas comerciales y al Retail, seguidos de proyectos
residenciales y hoteles.9 Y 10
Argentina GBC fue creado en 2007 con la voluntad de promover una rápida
transformación en la economía a través del desarrollo de las industrias de
construcciones sustentables. Si bien los emprendimientos inmobiliarios (la mayoría se
encuentran en proceso de certificación) corresponden a proyectos del sector privado,
el consejo pretende trabajar con políticos, líderes del gobierno y profesionales del
sector para la promoción e identificación de políticas públicas que fomenten dicha
actividad.
Las iniciativas que AGBC plantea son11:
- Establecer una organización de investigación y asesoría que pueda
mantenerse económicamente, y que pueda ofrecerle a sus miembros
individuales y corporativos (como ser empresas, profesionales de la industria, y
gobiernos locales y federales) servicios que incluyan el acceso a información y
recursos para guiar un desarrollo sustentable y un diseño ambiental.
9 Ver Total Proyectos LEED por tipología en Anexo 8.3
10 Ver Total Proyectos LEED en Latinoamérica por Rating System en Anexo 8.4
11 Objetivos tomados del AGBC (Argentina Green Building Council) www. argentinagbc.org.ar
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
33
- Promover programas educativos para sectores claves en cuanto a arquitectura
sustentable, el concepto de sustentabilidad, y las maneras de alcanzarlo,
adaptándose a cada situación y cada cliente.
- Fomentar procesos de diseño y de construcción transparentes.
-Guiar el desarrollo de iniciativas ambientales.
- Promover la integración de tecnologías sustentables dentro de la industria de
la construcción.
- Implementar guías y pautas de referencia para construcciones sustentables,
basadas en el sistema LEED del USGBC, adaptándolas a estándares locales.
- Crear una entidad de certificación que aplique estas pautas.
"La misión del ArgentinaGBC es la de facilitar y promover el diseño y la
construcción de edificios sustentables, aumentar la conciencia acerca del cambio
climático y preocupaciones ambientales, y ofrecer soporte a responsables del diseño de
normas y profesionales brindando asistencia y sirviendo de guía para el desarrollo de
practicas ecológicas tanto para edificios y desarrollos urbanos existentes como
nuevos..."
Carlos Grinberg
Presidente AGBC
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
34
444 III HOTELERIA
4.1) Destinos turísticos en Argentina
Argentina es un país cuya superficie cubre 3.800.000 km2 y se caracteriza por
la gran variedad de climas y geografías que presenta a lo largo y a lo ancho. Entre sus
atractivos turísticos se pueden encontrar ciudades que combinan sus raíces culturales
(predominantemente europeas) con urbanizaciones muy contemporáneas en su
arquitectura y estilo de vida. Asimismo, posee grandes riquezas y tesoros naturales
que ofrecen distintas actividades para el sector turístico.
Si bien se puede disfrutar todo el año, la temporada alta de turismo transcurre
en los meses de enero y febrero (verano) y julio (invierno). En estos períodos el
turismo local acrecienta y los precios aumentan.
Fig. 4.1.a) Regiones Argentina
NORTE
Quebrada de Humahuaca, Jujuy
LITORAL
Cataratas del Iguazú
CUYO
Valle de la Luna, La Rioja
CORDOBA
Villa Carlos Paz
PATAGONIA
Glaciar Perito Moreno, Calafate
BUENOS AIRES
Puerto Madero
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
35
NORTE
Comprende las provincias de Jujuy, Salta, Tucumán, Santiago del Estero y
Catamarca. Allí se puede encontrar ruinas de fortalezas, poblados indígenas y
construcciones devenidas de la época de la Conquista y la Colonización. Presenta un
paisaje lleno de contrastes, con salares y selvas subtropicales que surgen desde la
llanura hasta las altas cumbres.
Los destinos más visitados…
La Quebrada de Humahuaca, Jujuy
El Tren de la Nubes, Salta
Termas Río Hondo, Stgo. Del Estero
Conocida en el mundo por su paisaje
colorido, con sutilezas cromáticas y
variación de texturas originadas por los
movimientos geológicos, erosión y paso
del tiempo.
Fuente imagen: www.turismo.jujuy.gov.ar
Es uno de los ferrocarriles más altos del
mundo. Parte de Salta y cruza la
Cordillera de Los Andes. Por su gran
altura, en algunos tramos, se puede
apreciar la vista de nubes debajo de los
puentes.
Fuente imagen: www.moglik.com
Ciudad asentada sobre 14 napas
mesotermales, lo que permite disfrutar
de sus aguas en todos los hoteles de la
zona. Surgidas como balneario termal,
funciona durante todo el año.
Fuente imagen: www.bonziweb.com.ar
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
36
LITORAL
Comprende las provincias de Formosa, Chaco, Santa Fe, Entre Ríos, Corrientes
y Misiones. Conocida como la región de los grandes ríos, del trópico húmedo, de la
tierra roja y la selva virgen.
Los destinos más visitados…
Cataratas del Iguazú, Misiones
Esteros del Iberá, Corrientes
Parq. Nacional El Palmar, Entre Ríos
El río Iguazú forma en las cercanías de su
confluencia con el río Paraná un gran
sistema de cataratas, justo en la frontera
entre Brasil y Argentina. Considerada una
de las siete maravillas naturales del
mundo.
Fuente imagen: www.misionescataratas.com.ar
Constituida en gran parte por lagunas,
unidas a los esteros y bañados, provocan
un ambiente de gran humedad, lo que
dio lugar a una diversidad de especies
animales y vegetales. Es una de las
áreas biológicas más ricas de Argentina.
Fuente imagen: www.verfotosde.org
Conserva extensos palmares de hasta
12m de altura, muchos de los cuales
alcanzan los 200 años. Con amplia
riqueza en flora y fauna, presenta un
contraste entre los palmares y la selva.
Fuente: www.patriotaargentino.blogspot.com
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
37
CUYO
Comprende las provincias de La Rioja, San Juan, San Luis y Mendoza. Es la
región de las altas cumbres con escasa vegetación, volcanes nevados y serranías. Es la
principal zona productora de vinos de Sudamérica.
Los destinos más visitados…
Valle de la Luna, San Juan
Talampaya, La Rioja
El Aconcagua, Mendoza
Hace millones de años fue un lago con
abundate vegetación. Hoy el clima es
desértico, con poca lluvia, fuertes vientos
y temperaturas extremas. Declarado
Patrimonio Natural de la Humanidad por
la UNESCO.
Fuente imagen: www.welcomeargentina.com
Cercano al Valle de la Luna, constituye
un yacimiento paleontológico y
arqueológico de gran importancia. Se
puede observar múltiples petroglifos y
cerámicas de los habitantes anteriores a
la colonización.
Fuente imagen: www.wikipedia.org
Es el cerro más alto del continente
americano. Se eleva hasta los 6.959 m
sobre el nivel del mar. Es la meta de
escaladores de todas partes del mundo.
Fuente imagen: www.argentina.gob.ar
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
38
PATAGONIA
Comprende las provincias de Neuquén, La Pampa, Río Negro, Chubut, Santa
Cruz y Tierra del Fuego. Extensa zona de mesetas y serranías de origen precámbrico.
Existe una gran cantidad de lagos, muchos de los cuales son de origen glacial.
Los destinos más visitados…
San Carlos de Bariloche, Río Negro
Glaciar Perito Moreno, Santa Cruz
Lago Nahuel Huapi, Neuquén
Con una fisionomía de lagos, ríos, cerros
y bosques. Se realizan actividades como
snowboard y deportes blancos (invierno)
y pesca, remo y aventura (verano).
Fuente imagen: www.viajaramerica.net
Increíble pared de hielo que se extiende
a lo largo de un profundo valle. Con un
frente de 5 km de largo y más de 60 m
de altura. Siendo uno de los glaciares
más imponentes del mundo, ha sido
declarado como Patrimonio de la
Humanidad por la UNESCO.
Fuente imagen: www.argentina.gob.ar
Lago compartido entre Neuquén y Río
Negro. Se destaca por su profundidad
(464 m) y sus siete ramificaciones y
posee varias islas. Sus aguas, islas y
paisajes linderos lo convierten en uno de
los lagos más atractivos de Argentina.
Fuente imagen: www.viajesypaquetesturisticos.blogspot.com
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
39
CORDOBA
La provincia de Córdoba se sitúa en el centro del territorio continental de
Argentina. Su capital, ubicada en el centro de la provincia, recibe una gran cantidad de
visitas turísticas durante todo el año debido a su clima, su alto nivel de seguridad y su
infraestructura. Presenta una gran cantidad de servicios gastronomitos y actividad
cultural, así como shoppings, centros comerciales, teatros, confiterías y discotecas.
Los destinos más visitados…
Villa Carlos Paz
La Falda
Villa General Belgrano
Perteneciente a las Sierras Pampeanas.
Se destaca por su agradable clima y
atractivos paisajes con múltiples
balnearios donde se practican diversos
deportes acuáticos.
Fuente imagen: www.bdsturismo.com.ar
Presenta un agradable microclima,
considerado hace algunos años el
“Tercer mejor clima del mundo”, con
antiguos bosques naturales. Con una
muy buena infraestructura hotelera,
campings, balnearios y clubes nocturnos.
Fuente imagen: www.argentina.gob.ar
Pequeña ciudad cuyos primeros
pobladores fueron inmigrantes alemanes,
suizos, italianos y austriacos. Entorno
rodeado de bosques con abundantes
arroyos.
Fuente imagen: www.argentina.gob.ar
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
40
BUENOS AIRES
Es la capital de Argentina, una gran urbe cosmopolita y multifacética, con más
de 11 millones de habitantes. Se destaca por ser el centro favorito de turistas
extranjeros y nacionales. Con una gran influencia europea, ofrece una amplia oferta
cultural, gastronómica y de entretenimiento. Conserva las viejas tradiciones
caracterizándose por las diferentes personalidades que cada barrio presenta, con un
amplio abanico de oferta cultural y comercial. La “noche porteña” es un gran atractivo
turístico, con variedad de discotecas, restaurantes y confiterías, se extiende hasta altas
horas de la madrugada.
Rodeada de distintos escenarios que la naturaleza ofrece. A las afueras de la
ciudad de Buenos Aires, se puede visitar el campo y sus tradiciones, la zona costera y
sus balnearios (Mar Del Plata, Villa Gesell, Pinamar, etc.), las serranías para realizar
turismo aventura, o disfrutar de la tranquilidad de la gran variedad de islas del Paraná.
Los destinos más visitados…
Puerto Madero
La Boca
Cercano a la zona céntrica de la ciudad,
su extensión y vista al río hacen de este
barrio uno de los más exclusivos de la
capital federal. Predominan los edificio
de oficinas y residenciales, con gran
oferta gastronómica.
Fuente imagen: www.latidobuenosaires.com
Situado al límite sudeste de la ciudad.
Denominado La Boca por estar ubicado
en la desembocadura del Riachuelo en el
Río de La Plata. Zona portuaria y
proletaria, con conocidas pinturas de
Quinquela Martín, quien reflejó la vida
del barrio.
Fuente imagen: www.gilera150.com.ar
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
41
Palermo
Mar del Plata
Tandil
Paraná
Es el barrio de mayor extensión de la
ciudad. Presenta una mixtura de usos:
residencial, oficinas, comercial,
gastronómico, etc. Asimismo se
caracteriza por la gran cantidad de bares
y discotecas de la “noche porteña”.
Fuente imagen: www.elguianocturno.com.ar
Ciudad e importante balneario ubicado
en la costa del mar Argentino. Luego de
la ciudad de Bs. As., es uno de los
principales centros turísticos. Cuenta con
un puerto que concentra gran parte de la
actividad pesquera del país.
Fuente imagen: www.argentour.com
Ciudad ubicada al sudeste de la provincia
de Bs. As. Su economía se basa es la
agricultura, ganadería y minería. En
semana santa recibe mucho turismo del
país por las actividades religiosas que allí
se desarrollan.
Fuente imagen:
www.plataformacultural.com.ar
Los ríos y arroyos del Delta por su
naturaleza son aguas calmas, lo que
posibilitó la formación de islas. Se
practican deportes como remo,
navegación a vela y natación.
Fuente imagen: www.compactonea.com.ar
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
42
4.2) Mercado hotelero
La extensa geografía con gran diversidad de paisajes y oferta cultural hacen de
Argentina un destino ideal para el disfrute. El turismo es uno de los sectores más
dinámicos de la economía nacional, con un papel vital en la generación de ingresos y la
creación de nuevos puestos de trabajo. Asimismo, es el quinto país con más recepción
de turistas en América, luego de Estados Unidos, México, Canadá y Brasil.
En el transcurso de la década, la oferta turística argentina creció tanto en
cantidad como en calidad, lo cual posicionó y consolidó al país como uno de los
destinos más destacados en Sudamérica.
Analizando las estadísticas realizadas por Indec (Instituto Nacional de
Estadística y Censos) durante el primer semetre de 2010, se puede observar que gran
parte del turismo receptivo proviene de Brasil y países de Europa, los cuales aportan
gran capital en sus gastos diarios. En lo que respecta a EE.UU. y Canadá, si bien es
menor la cantidad de turistas visitantes, éstos dedican gran cantidad de días para su
estadía y por ende una gran cantidad de gastos por día.
Fig. 4.2.a) Turistas internacionales (2010) Fuente: Indec
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
43
Fig. 4.2.b) Estadía promedio en noches (2010) Fig. 4.2.c) Gasto diario promedio por turista
en U$S (2010).
Fuente: Indec Fuente: Indec
La cantidad de hoteles ha crecido constantemente acompañando el crecimiento
del turismo en todo el país. El mercado se compone de marcas internacionales y
hoteles independientes. Estos últimos desempeñan un papel más importante del que
ocupan en el extranjero debido a las diversas posibilidades que ofrecen con atención
personalizada. En “tipología de hoteles” se puede observar las distintas escalas en
cuanto a sus edificaciones y la oferta de cada uno de ellos.
El negocio del turismo creció mucho a partir del 2002, cuando se volvió
competitivo por los bajos precios que manejaba el mercado debido a la devaluación.
Hoy la realidad es completamente distinta, ya que muchos segmentos priorizan la
calidad por sobre el precio y los valores (en dólares) que la oferta maneja son mucho
más elevados que en el 2002. No obstante, a comparación del resto del mundo, los
precios siguen siendo más económicos.
Si bien la ciudad de Buenos Aires es uno de los lugares más visitados por los
turistas extranjeros, en los últimos 8 años también se dio un crecimiento en la
ocupación del interior, sobre todo en la Patagonia, Iguazú y Mendoza. En la actualidad
se detecta una importante demanda turística en la provincia de Córdoba, Buenos Aires,
la Costa Atlántica y las provincias del Norte.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
44
Fig. 4.2.d) Estadía promedio de turistas internacionales según destino visitado en Arg. (2009)
Fuente: Indec
En lo que respecta a los turistas, existe una clasificación según los motivos del
viaje. Por un lado existen los clientes que viajan por motivos de negocios, en general
son representantes de empresas, industrias o gobierno y conforman una parte
importante de la demanda hotelera. Buscan hospedarse en hoteles de gran prestigio,
de 4 y 5 estrellas, con comodidades en cuanto a la cercanía con sus centros de negocio
y con posibilidades de atención personalizada que les permitan desarrollar su labor
dentro del hotel y descansar al mismo tiempo. En general la estadía ronda entre los 4 y
5 días de alojamiento.
También existen los turistas que viajan simplemente por placer. Este segmento
busca visitar lugares de interés cultural y comercial dentro de la ciudad, incluso a veces
se combinan con visitas familiares, y a veces su estadía es transitoria con destino final
en otro lugar en las afueras de CABA. Su alojamiento dura aproximadamente 3 y 4
días, y buscan hospedarse en hoteles de 4 y 5 estrellas o casas de familia.
Finalmente, dentro de la categoría Otros, se ubican a los turistas que viajan
para asistir a determinados eventos (seminarios, conferencias, etc.), o grupos de
personas que forman clubes o asociaciones y viajan para realizar actividades
deportivas, religiosas, espirituales, arqueológicas, etc.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
45
Fig. 4.2.e) Motivos de viaje (2009) Fig. 4.2.f) Tipo de alojamiento (2009)
Fuente: Indec Fuente: Indec
Elaboración propia Fuente: Indec
Concluyendo con las estadísticas del INDEC, se puede destacar que los hoteles
con más demanda corresponden a aquellos de 4 y 5 estrellas, lo que convierte al
mercado de alta categoría (segmento Luxury y Upper Upscale) en una plaza muy
competitiva. Dentro de estas categorías se encuentran los hoteles de cadenas
internacionales, apart-hoteles y hoteles boutique, modelos que ofrecen un mejor
servicio con internacionalización de estándares y mayores beneficios para los
huéspedes.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
46
4.3) Tipología de hoteles
El hotel es un establecimiento equipado y planificado para ofrecer alojamiento a
huéspedes o viajeros de manera temporal.
En el mercado hotelero se presentan diversas clasificaciones según las
comodidades y servicios que brindan al usuario. El sistema más conocido es el de
“estrellas”, el cual otorga una valoración según el cumplimiento de determinadas
exigencias que existen a nivel mundial. Asimismo, surgen distintas opciones en cuanto
a las tipologías de alojamientos. Dentro de la oferta se pueden encontrar hostal o
pensiones, moteles, aparthoteles y hoteles. Estos últimos se clasifican en diversas
maneras: por sus dimensiones, calidad y variedad de los servicios, infraestructura,
política empresarial, ubicación, entre tantos otros puntos.
A fin de comprender la oferta típica que presenta el mercado hotelero en
Argentina y sintetizar la extensa información, se considerará la clasificación que la
mayoría de los sitios de Internet utilizan al momento de facilitar la búsqueda de
alojamiento al turista.
Hoteles de 1, 2, 3, 4 y 5 estrellas12
Son los hoteles más económicos y los que menos servicios ofrecen.
Generalmente las habitaciones son muy pequeñas, sin vistas atractivas, algunas tienen
baño privado y otras lo comparten con otras habitaciones. Son lugares de paso, para
dormir, y no cuentan con servicio de limpieza. En general corresponden a pequeños
edificios o residencias ubicados en zonas distantes al centro de la ciudad.
12 La Organización Mundial de Turismo es quien se encarga de determinar y unificar las bases y requisitos
que deben cumplir los hoteles y hospedajes para alcanzar los distintos niveles de estrellas.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
47
Ofrecen habitaciones más amplias con baño privado. Ubicados en zonas
céntricas la mayoría de las veces, pero su paisaje turístico no es el más atractivo. En
sus servicios incluyen caja de seguridad, teléfono privado y desayuno. Habitualmente
cuenta con servicio gastronómico de menúes básicos y con horarios muy reducidos.
Hoteles con habitaciones amplias y mobiliario completo. Con una muy buena
ubicación, ya sea en el centro de la ciudad o en lugares turísticos de grandes
atracciones. Cuentan con servicio de comidas por la mañana, a la tarde y noche, y una
gran variedad de excursiones para los viajeros. Incluye servicio de botones y conserjes
las 24 hs y bilingüe.
Estos hoteles son considerados de primera clase por sus amplios espacios y
lujosas decoraciones. Poseen tiendas comerciales, servicio de lavandería, salas de
reuniones de negocios, centros de ocio, sectores de juegos, restaurantes (algunos
abiertos al público) entre otras facilidades. Con personal altamente capacitado: cheffs,
botones y valet parking, guías que ofrecen gran variedad de actividades.
Hoteles de lujo con una excelente atención al público y una amplia gama de
servicios: spa, piscina, gimnasio con profesores, animadores infantiles, guardería,
shows, eventos casi todas las noches, restaurantes exclusivos con gastronomía de la
región, salón de eventos y conferencias donde se organizan congresos y reuniones
especiales. Sus habitaciones presentan amplios y cómodos espacios, con TV cable,
servicio de limpieza y atención personalizada las 24 hs. En general incluyen un servicio
de coctel gratuito y entradas con descuentos para los eventos del lugar.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
48
Hotel Boutique
Este modelo de hotel surgió en los años 80 en Europa y actualmente se
posiciona muy fuerte dentro del mercado inmobiliario argentino. Se desarrollan en
edificios de mediana o pequeña escala, con pocas habitaciones (entre 10 y 35
aproximadamente), lo que permite brindar cierta privacidad e intimidad a los usuarios
con una atención personalizada.
Dos aspectos resultan fundamentales en esta tipología de hotel: la oferta
gastronómica y la ambientación.
Según el lugar de emplazamiento, el hotel se inclina a explotar lo mejor del
lugar. En el interior del país, se destacan los paisajes y las propuestas relacionadas con
el turismo ecológico. En lo que respecta a la ciudad de Buenos Aires, hay un
predominio de los hoteles boutique de diseño, con ambientaciones contemporáneas en
los distintos ambientes y espacios confortables.
Los servicios que se pueden encontrar son: piscina, solarium, spa, galería de
arte, bar-restó, salas de reuniones.
Los turistas que mayormente eligen este tipo de producto son norteamericanos
y europeos. Asimismo, muchas empresas y corporaciones internacionales buscan este
modelo de alojamiento ya que buscan una atención más personal y relajada para sus
ejecutivos, distinta a la que ofrecen las cadenas internacionales.
La Purificadora hotel Hotel boutique Mine Butterfly hotel Hong Kong
Fuente imágenes: - www.plataformaarquitectura.cl (Hotel Purificadora) - www. boutiquehotelsargentina.com (Hotel Mine)
- www.thecoolhunter.net (Hotel Butterfly)
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
49
Resorts
Son complejos turísticos que abarcan distintas actividades orientadas a la
relajación y recreación. En ellos se desarrolla la hotelería, el ocio, deporte,
entretenimiento y compras.
Se ubican en zonas rurales o semi urbanas con entornos y paisajes
privilegiados, lo cual representa un valor agregado para el mismo con respecto a los
hoteles más lujosos de las grandes urbes. Dependiendo del lugar de emplazamiento se
pueden encontrar resorts en zonas de playa, zonas de esquí, con instalaciones para
Spa, resorts familiares, gastronómicos, etc.
Por ubicarse en terrenos de extensas superficies, se proyectan edificios de gran
escala con una amplia cantidad de habitaciones y comodidades. Asimismo, por las
características que dicha tipología presenta suelen posicionarse dentro de la categoría
de hoteles de 4 y 5 estrellas.
Playa Grande Resort Spa The Sunset Beach Resort Spa Valle Nevado Ski Resort
Fuente imágenes: - www.visitlatin.com (Playa Grande Resort Spa)
- www.temptingplaces.com (The Sunset Beach Resort Spa) - www.youknowchile.com (Valle Nevado Ski Resort)
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
50
4.4) Referentes hoteleros con políticas sustentables
Fuente imágenes: www.starwoodhotels.com
Situado en el centro del Valle Sagrado de Urumbamba, el hotel Tambo del Inka
Resort & Spa es el primer edificio de Perú en haber obtenido la certificación LEED
otorgada por GBC de Estados Unidos.
Los aspectos fundamentales del proyecto se basan en el emplazamiento y el
respeto por el entorno existente. Se posiciona con una volumetría organizada a base
de una sucesión de volúmenes trapezoidales y rectangulares dispuestos de forma
paralela al recorrido del río Vilcanota con una correcta adaptación a la topografía del
terreno mediante la utilización de desniveles interiores y terrazas.
El hotel cuenta con una estación de tren privada que le permite a los huéspedes
visitar Machu Pichu. Asimismo ofrece distintas actividades de recreación y
entretenimiento: spa de lujo de 1.800 m2, dos piscinas climatizadas, gimnasio, sala de
juegos, salones para eventos y conferencias, restaurantes de comida fusión, espacio
comercial con 11 tiendas en las que los artesanos de la zona exponen y venden sus
productos, etc.
HOTEL TAMBO DEL INKA
Ubicación
Valle Sagrado de Urumbamba, Perú
Arquitecto
Bernardo Fort Brescia
Propietario
Starwood y Hoteles Libertador
Superficie Terreno 118.306 m2
Superficie Proyecto
19.508,68 m2
Estado del Proyecto
Construido
LEED
Certificado LEED 2009
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
51
Fuente imágenes: www.starwoodhotels.com
Cuenta con 128 habitaciones de diseño que aprovechan las visuales de los
Andes y el río Vilcanota, completas en equipamiento y superficies muy amplias. El
huésped puede elegir entre 4 clases de habitaciones: superior (40 m2), deluxe (40 m2),
suite junior (70 m2) y suite senior (80 m2). Los valores varían entre los U$S 175 y U$S
800 por noche.
Fuente imágenes: www.starwoodhotels.com
Aproximación a los Sustentable…
En lo que respecta al proceso de certificación, éste tuvo una duración de 19
meses desde la conceptualización del proyecto hasta lograr la certificación del mismo.
Fuente: Informe Certificación Leed 2011 Hotel Tambo del Inka
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
52
En cuanto a las exigencias de las distintas categorías que LEED plantea se
cumplimentaron las siguientes:
Conservación del agua y la energía
- Iluminación de alta eficiencia en las habitaciones
- Iluminación de alta eficiencia en las áreas públicas
- Sensores de ocupación
- Accesorios para la conservación del agua
- Prácticas inteligentes de riego
- Mantenimiento preventivo constante
Minimización de residuos y compras ambientalmente responsables
- Cestos para materiales reciclables
- Reciclaje de residuos orgánicos
- Opciones de comida y bebida sostenible
Mejora de la calidad ambiental interior
- Servicio de limpieza de habitaciones con productos ecológicos
Incremento de concientización ambiental
- Opciones de transporte alternativo, como estacionamiento preferente para
vehículos ecológicos y servicios de traslado.
LEED 2009
Puntaje
Máximo
Puntaje
Obtenido
Sitio Sustentable 26 15
Eficiencia del agua 10 11
Energía y Atmósfera 35 6
Materiales y Recursos 14 2
Calidad en Ambiente Interior 15 6
Innovación y Diseño 6 6
TOTAL 106 46
Fuente: elaboración propia basada en informe Certificación Leed 2011 Hotel Tambo del Inka
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
53
Fuente imágenes: www.explora.com
La Posada Mike Rapu se ubica en una colina de Te Miro One, en la zona sur de
Rapa Nui, a 8km de Hanga Roa (lugar más poblado de la isla).
El diseño del proyecto procuró un adecuado desarrollo en lo que respecta a la
intervención del entorno y minimizar el impacto sobre el mismo. El edificio se erige en
un terreno no apto para la agricultura, y la flora exterior se mantuvo intacta.
Su estructura se materializó con piedras extraídas del lugar, las cuales fueron
reunidas, transportadas y trabajadas por mano de obra local. También se utilizó
madera de pino y hormigón para el resto de la construcción.
El hotel cuenta con un sector abierto donde se encuentra la piscina, jacuzzi
climatizado con paneles solares y un bar. Cercana a ésta área se ubica el Hare Ateta,
zona de spa donde se puede disfrutar de masajes de distinto tipo. En las instalaciones
interiores además se pueden encontrar tiendas de artesanías y restaurante con una
gastronomía local.
POSADA MIKE RAPU
Ubicación Isla de Pascua, Chile
Arquitecto
José Cruz Ovalle
Propietario
Explora S.A.
Superficie Terreno 96.035 m2
Superficie Proyecto 5.400 m2
Estado del Proyecto
Construido
LEED
Certificado LEED v2.2
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
54
Fuente imágenes: www.explora.com
La posada alberga 30 habitaciones con vista al mar que se extienden hacia el
norte y el sur desde una nave central. Decoradas con elementos propios de la cultura
de la zona, como piezas de arte étnico y tejidos naturales. Presentan espacios
acogedores para los huéspedes, con un área de estar y baño con hidromasaje para
que puedan relajarse luego de un día de exploración. Asimismo, no cuentan con
televisión para mantener el silencio y la tranquilidad del lugar. Sus superficies varían
entre los 30 y 40 m2 con valores de U$S 300 hasta U$S 550.
Fuente imágenes: www.explora.com
Aproximación a los Sustentable…
La posada Mike Rapu fue el primer hotel en obtener certificación LEED NC
v2.213 en Sudamérica otorgada por GBC Estados Unidos. En su proyecto garantizan
una serie de beneficios ambientales y sociales tanto para la comunidad local como para
los turistas visitantes.
Uso eficiente del agua
- Sistemas de purificación con plantas de tratamiento y reutilización para riego.
- Áreas exteriores con suelos semi-permeables para filtración de las aguas de lluvia.
- Habitaciones con artefactos sanitarios de doble descarga.
13
LEED NC v2.2: versión anterior al LEED 2009. Maneja niveles de puntaje menores a esta última.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
55
- Fomento de reutilización de toallas, disminución del uso de agua de lavado.
Uso eficiente del energía
- Utilización de energía solar para climatizar aguas de piscina, jacuzzi y duchas.
- Utilización del calor residual de los generadores para el precalentamiento del
agua sanitaria.
- Arquitectura que optimiza los flujos naturales de aire.
- Utilización de luminarias interiores de ahorro energético.
- Iluminación exterior con fotoceldas que optimizan el encendido y apagado.
Manejo de residuos
- Cuentan con centros de reciclaje, donde separan y compactan residuos como
cartones, plásticos, vidrios y latas.
- Incorporan para las exploraciones botellas de agua reutilizables.
- Desde el hotel, organizan salidas periódicas de recolección de basura a lo largo
de la costa de la isla.
Concientización ambiental
- La mayoría de las exploraciones que organizan son a pie, a caballo o bicicleta.
Sólo se utilizan los vehículos para el traslado de los huéspedes al comienzo o
término de su estadía.
- Los guías del lugar se encargan de transmitir conciencia ambiental a los viajeros.
LEED NC v2.2
Puntaje
Máximo
Puntaje
Obtenido
Sitio Sustentable 14 11
Eficiencia del agua 5 5
Energía y Atmósfera 17 8
Materiales y Recursos 13 1
Calidad en Ambiente Interior 15 7
Innovación y Diseño 5 4
TOTAL 69 36
Fuente: elaboración propia basada en datos de Miranda & Nasi Consultores LTDA.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
56
Fuente imágenes: informe presentación Own Puerto Madero Leed Certified (2009)
Own Group, encabezado por el arquitecto Nicolas Bonta, y Swiss Finance &
Property (fondo de capitales suizo), invirtieron U$S 3 millones para la construcción del
primer hotel boutique con certificación sustentable en Argentina. Actualmente se
encuentra en construcción, por lo que la certificación LEED todavía no fue otorgada.
El nuevo emprendimiento se ubica en la ciudad de Buenos Aires, en el barrio de
Puerto Madero, una de las zonas turísticas más visitadas por extranjeros. Ubicada a
pocos minutos del centro, cerca del río, se destaca por combinar una arquitectura
portuaria (conservación de edificios) con construcciones contemporáneos de gran
tecnología. Asimismo, varios usos se desarrollan en toda su extensión: costosas
residencias, restaurantes, museos, oficinas de grandes empresas y hoteles exclusivos.
El proyecto de Own Puerto Madero ha sido diseñado para satisfacer los altos
estándares de aquellos turistas que viajan tanto por placer como negocios. Es por esto
que dentro de su oferta se puede disfrutar del restaurante – bar ubicado en la planta
baja, junto al lobby de recepción, que se abre al público también. Cuenta con una zona
de piscina al aire libre, la cual puede cerrarse en invierno, un spa y terraza solarium
con vistas panorámicas de la ciudad.
OWN PUERTO MADERO
Ubicación Buenos Aires, Argentina
Arquitecto
Arq. Nicolas Bonta
Propietario
Swiss Finance & Property Argentina
Superficie Terreno 483 m2
Superficie Proyecto 1.538 m2
Estado del Proyecto
En construcción
LEED
En proceso
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
57
Fuente imágenes: informe presentación Own Puerto Madero Leed Certified (2009)
El edificio posee 11 pisos, los cuales contienen 22 suites standards y 4 master
suites. Las habitaciones se proyectaron con superficies amplias que varían entre 30 y
45 m con diseños personalizados.
2º a 7º piso 8º a 11º piso
Fuente imágenes: informe presentación Own Puerto Madero Leed Certified (2009)
Aproximación a los Sustentable…
Si bien el edificio se encuentra en construcción y por ende en proceso de
certificación, se puede enunciar ciertas de las iniciativas a llevar a cabo por el estudio
para lograr cumplir con algunas de las exigencias sustentables LEED.
Sitio
- Cercano a medios de transporte público.
Uso eficiente del agua
- Reciclaje del agua de lluvia
- Habitaciones con artefactos sanitarios de doble descarga.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
58
- Fomento de reutilización de toallas, disminución del uso de agua de lavado.
Uso eficiente del energía
- Utilización de energía de paneles solares
- Utilización de luminarias interiores de ahorro energético.
Materiales y Recursos
- Aplicación de materiales provistos por empresas que no superan los 800 km de
distancias.
- Utilización de productos certificados como ecológicos.
Concientización ambiental
- Espacio para estacionamiento de bicicletas.
- Marketing publicitario de conciencia ambiental.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
59
555 III DESARROLLO HOTEL BOUTIQUE SUSTENTABLE
Haciendo enfoque en la problemática actual y entendiendo hacia dónde
apuntan el negocio todos los nuevos emprendimientos, se denota un gran interés por
trabajar con la idea de compromiso ambiental. Si bien muchos proyectos simplemente
lo utilizan como pantalla (basándose solamente en una campaña de marketing),
existen muchos otros que realmente se comprometen con dicha política y trabajan con
una serie de tareas que les permite certificar la autenticidad del proyecto sustentable.
Es notable la nueva tendencia ecológica en lo que respecta a edificaciones
responsablemente comprometidas con el medio ambiente y la sociedad, tendencia
cuyos orígenes devienen de Europa y Estados Unidos. En lo que respecta a
Latinoamérica, la mayoría de las construcciones sustentables corresponden
mayoritariamente a oficinas comerciales y Retail, seguidos por viviendas y con un
mínimo porcentaje en hoteles.
Hace algunos años atrás resultaba difícil que los hoteles sean considerados
como producto a explotar dentro del marco de desarrollos inmobiliarios. Sin embargo,
hoy en día, el negocio hotelero está ocupando de a poco un lugar en la agenda de los
inversionistas y desarrolladores. De aquí la voluntad de combinar este mercado en
crecimiento y la nueva tendencia mundial: hotelería sustentable.
En Argentina hay muchas variables que entran en juego al momento de analizar
la factibilidad de este nuevo emprendimiento. Por un lado, ser ambientalmente
responsables en la construcción implica un aumento en los costos, no obstante, si se
aprende a trabajar con un diseño integrado y una correcta metodología (regulada por
un sistema de certificación), se evitarían los imprevistos y, por ende, los sobrecostos.
Por otro lado, hay una falta de concientización en la sociedad, para lo que se requiere
una campaña educativa. Este proceso de educación debe darse de forma lenta y
paulatina. A modo de trabajar ambos aspectos, el hotel boutique resulta ser la
tipología más apta para estudiar su inserción en este nuevo emprendimiento
inmobiliario, ya que por su pequeña escala y altos estándares de calidad permite
regular y equilibrar la relación costo – precio manteniendo una buena rentabilidad.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
60
5.1) Locación nuevo emprendimiento
Habiendo analizado las distintas variables investigadas en el capitulo 4
Hotelería14, se puede definir las mejores zonas del país para llevar a cabo el nuevo
emprendimiento.
Si bien Argentina se destaca por ser un país con una gran mixtura tanto en su
clima como geografía, es importante tener en cuenta los destinos más visitados por los
turistas, ya que este punto afecta de gran manera al éxito del proyecto. En las
encuestas realizadas por el INDEC se observa una demanda turística muy fuerte
encabezada por la Ciudad de Buenos Aires, la provincia de Córdoba y la Costa
Atlántica.
El presente trabajo centrará su investigación en el mercado inmobiliario de
CABA (Ciudad Autónoma de Buenos Aires), no sólo por ser la ciudad más grande de
Argentina, sino que además por ser considerada la segunda metrópolis de Sudamérica
luego de San Pablo. De esta forma, además de ser la puerta de entrada para turistas
extranjeros en tránsito hacia los destinos locales finales, ofrece una gran variedad de
generadores de demanda para todos los segmentos turísticos, convirtiéndola en uno de
los sitios más atractivos para el turismo internacional. Esto no resulta ser un hecho
menor, ya que dichos turistas se encuentran familiarizados con la temática de
sustentabilidad por provenir de países con un gran desarrollo de concientización
ambiental y de construcciones certificadas (Brasil, Estados unidos, y algunos países de
Europa), variable que facilita la inserción del nuevo producto al mercado hotelero local.
La concentración turística dentro de la capital federal se localiza en los barrios
de Palermo, Recoleta, Retiro, Puerto Madero, San Nicolás, Monserrat, San Telmo y La
Boca, cada uno lindero entre sí.
14 Ver “Destinos turísticos de Argentina” y “Funcionamiento actual del mercado hotelero”.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
61
Fuente: elaboración propia.
Palermo: Se distingue por la gran oferta gastronómica argentina y de todo el mundo,
con una amplia variedad de bares temáticos. Asimismo, cada vez son más los locales
de indumentaria de diseñadores independientes que deciden establecer su negocio allí,
pese a la presencia de grandes centros comerciales.
Recoleta: Es uno de los barrios más caros. Rodeada de edificios de estilo francés, con
amplios espacios verdes y restaurantes de excelente gastronomía. El Cementerio
(ubicado en la calle Junín y Av. De la Quintana) es el más reconocido del mundo, ya
que presenta famosas esculturas, criptas y tumbas de personajes de la historia de
Argentina.
Puerto Madero: se distingue por la extensión de su área y la conexión con el paso
ribereño. Predominan los edificios de oficinas, espacios verdes, y una amplia gama de
restaurantes. Sus calles evocan los nombres de diversas mujeres protagonistas de la
historia argentina.
San Telmo: es uno de los barrios más antiguos de la ciudad. Se caracteriza por sus
calles angostas de adoquines y construcciones coloniales. Por ser un barrio tradicional
predominan las antiguas iglesias, museos y anticuarios.
La Boca: puerto en el que muchos inmigrantes de Italia y España arribaron a principio
de siglo. Se destaca por sus casas coloridas, materializadas en zinc y madera. En sus
calles se pueden observar muestras de baile de tango, y otras artes.
Palermo
Recoleta
Retiro
San Nicolás
Monserrat
Puerto Madero
San Telmo
La Boca
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
62
A partir del impacto turístico de estos barrios fueron surgiendo los distintos
emprendimientos hoteleros. La mayoría de los nuevos proyectos de alta gama se
desarrollan en Puerto Madero, ya que éste es asociado con un estilo de vida de gran
categoría, y permite la construcción de grandes edificios para las cadenas
internacionales. Asimismo, existen otros sectores de la ciudad con potencial para las
inversiones, sobretodo para el segmento de hoteles boutique cuya oferta es limitada
por su pequeña escala. Si bien no existe un registro oficial de la cantidad y ubicación
de dicha tipología de hoteles, la mayoría se localizan en viejas casonas remodeladas
por la zona de Palermo, Recoleta y San Telmo, zonas próximas a los generadores de
demanda. Sin embargo, en los últimos tiempos, dicha tendencia se extendió hacia
Belgrano y Barrio Norte (barrios fuera del circuito turístico), ya que muchos visitantes
también buscan vivir la experiencia de la cotidianidad local.
Fuente: elaboración propia.
Belgrano
Palermo
Recoleta
San Telmo
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
63
5.2) Usuario mercado meta
El mercado hotelero experimentó un crecimiento notable entre el 2002 y 2008
gracias a la oferta de alta calidad para turistas en viaje de placer a precios
internacionales convenientes y al fuerte posicionamiento de Buenos Aires como uno de
los destinos turísticos más importantes de Sudamérica. En 2009, a partir de la crisis
económica internacional y la gripe A, el segmento se vio gravemente afectado, y
comenzaron a caer los indicadores de desempeño. Como solución para estabilizar la
actividad del mercado y estimular los niveles de ocupación, se optó por resignar los
altos valores de las tarifas. La recuperación de las mismas comenzó a darse a
mediados del 2010, sostenida por el alza en la demanda y una mayor cotización del
peso argentino. La expansión del nivel de ocupación y la contracción de las tarifas
promedio de dicho período generaron un incremento del 20,37% del RevPar15.
Fig. 5.2.a) Comparativo Ene-Jul ADR(U$S) y OCC (%) 2009-2010.
Fuente: HVS Buenos Aires
La recuperación de la industria ha reactivado proyectos que (debido a la
incertidumbre general) habían sido congelados, y alentó el lanzamiento de otros
nuevos emprendimientos dentro de la cartera inmobiliaria en Buenos Aires. Se estima
un aumento del 14,7% de la oferta para el mercado de alta gama.
15
RevPar: Abreviatura de Revenue Per Available Room. Ratio utilizado en la industria hotelera para
valorar el rendimiento financiero de un emprendimiento. Se refiere a un período determinado de tiempo, ya sea semanal, mensual o anual.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
64
Fig. 5.2.b) Proyección de la oferta en segmentos Luxury & Upper Upscale.
Fuente: HVS Buenos Aires
Dicha proyección presenta un escenario positivo que incentiva la inserción del
hotel boutique sustentable como un nuevo producto potencial para inversores dentro
del mercado hotelero.
Entendiendo que en Argentina hay una falta de concientización y conocimiento
respecto a la importancia de las construcciones sustentables y sus beneficios, como así
también existe una mala prensa referida a los sobre costos que dichas edificaciones
conllevan, resulta difícil llegar a los inversores locales. Es por esto que dentro del
mercado meta a alcanzar para el desarrollo del nuevo emprendimiento hacemos
enfoque a grupos inversores internacionales, como el caso del hotel Own Puerto
Madero (financiado por el fondo de capital suizo Swiss Finance & Property).
Demanda:
- Las empresas internacionales que se instalan en el país, hoy en día
buscan edificios de oficinas que hayan sido construidos con criterios
sustentables y con certificación LEED. Esta exigencia muchas veces es
obligatoria para la empresa, ya que la actividad que desarrolla afecta al
medio ambiente y se busca lograr una compensación con el lugar de
trabajo. Estas mismas empresas son las que buscan un tipo de
alojamiento, para sus ejecutivos, que este alineado con la visión y
misión de la compañía.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
65
- Los turistas internacionales con mayor recepción corresponden a
aquellos que provienen de Brasil, Estados Unidos y Europa (según
INDEC), lo cual facilita la demanda del nuevo producto, ya que además
de buscar alojamiento de 4 o 5 estrellas, se encuentran familiarizados
con las políticas sustentables por vivir en países con una gran
participación del cuidado ambiental.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
66
5.3) Producto
El hotel boutique domina, dentro de la tendencia, el diseño urbano
contemporáneo con un enfoque particular en la decoración de los interiores.
Generalmente se presentan como construcciones de pequeña o mediana escala, con
superficies de 950 – 1900 m2 aproximadamente. Se caracteriza por tener pocas
habitaciones, con una imagen diferente al resto de los hoteles y con atención
personalizada a sus huéspedes, llegando a posicionarse como un producto de lujo. No
sólo se ocupa de resolver cuestiones de interiorismo, sino que también propone
soluciones novedosas que lo distinga de la competencia. Como bien se viene
desarrollando a lo largo del trabajo, este nuevo emprendimiento de hotel boutique
pretende cumplir con los estándares internacionales propios del producto y apostar
por más mediante el cumplimiento de determinadas pautas que regulan aspectos
sustentables y permiten lograr la certificación LEED americana. Aspecto que no sólo
permite diferenciarse del resto de la oferta hotelera local, sino que otorga un plusvalor
al proyecto.
Si bien es real que la sociedad no se encuentra muy informada sobre la
existencia de este tipo de normativas, existe una “moda” hacia la arquitectura “verde”,
es decir, edificios que no poseen el aval de la certificación, pero en su imagen se
muestran como eco-friendly, y mediante una campaña de marketing promueven el
cuidado ambiental. Este modelo de hotel funciona con éxito en el mercado, lo que
indica una aceptación del nuevo emprendimiento por parte del público.
Fuente imágenes: www.casacalma.com.ar16
16
CasaCalma: Hotel boutique eco-friendly ubicado en Suipacha 1015, Bs. As. – Argentina (2008)
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
67
La figura de hotel boutique, ya de por sí es un producto de alta gama, lo que
genera un costo inicial de proyecto bastante elevado. Si a este escenario se le agregan
los costos necesarios para poder obtener la certificación LEED, entonces los mismos
vivencian un aumento del 7 – 12%. A modo de regular este porcentaje y asegurarse
que el mismo no aumente (considerando que el país tiene altas y bajas económicas) y
brindarle seguridad a los inversores, se propone plantear un modelo estandarizado de
construcción, que cumpla con cierto puntaje exigido por las normas americanas, y
aplique la certificación green building sobre dicho modelo sin afectar la toma de
decisiones en cuanto al diseño. De este modo no sólo se reducen los costos, ya que
pasaría a ser un producto estandarizado, sino que se respeta la esencia de “diseño
personalizado” que caracteriza al hotel boutique.
La elaboración del modelo que se desea estandarizar no se desarrollará en este
trabajo, ya que para ello se requiere mayor tiempo de análisis y una activa
participación de gente especializada en la materia. No obstante se plantearán pautas a
presentar en dicho modelo y un sistema de puntaje básico a cumplir para llegar a
alcanzar el nivel certificado de LEED NC, a modo tal de poder seguir con los
alineamientos de la factibilidad.
Puntaje
Máximo
Puntaje
Obtenido
Sitio Sustentable 26 10
Eficiencia del agua 10 5
Energía y Atmósfera 35 10
Materiales y Recursos 14 9
Calidad en Ambiente Interior 15 9
Innovación y Diseño 6 2
TOTAL 106 45
Cuadro de puntajes a cumplir para llegar a nivel certificado de LEED 2009. Fuente: elaboración propia.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
68
Sitio Sustentable
- Control de la contaminación durante la etapa de construcción.
- Cercano a medios de transporte público.
- Evitar la creación de estacionamientos.
- Impulsar política de Van pool para traslados de huéspedes a terminales, puerto o
aeropuertos.
- Ofrecer a los huéspedes la posibilidad de utilizar bicicletas para recorrer la
ciudad.
- Utilización de solados exteriores que eviten la reflexión solar.
- Generación de cubiertas verdes.
Eficiencia del agua
- Reciclaje del agua de lluvia, utilización para riego externo.
- Utilización de artefactos y griferías de consumo eficiente.
- Habitaciones con artefactos sanitarios de doble descarga para reducir el consumo
de agua potable.
- Fomento de reutilización de toallas, para que los huéspedes cooperen con un uso
adecuado del agua evitando el lavado diario de las mismas.
Energía y Atmósfera
- Utilización de paneles solares para calentamiento del agua.
- Utilización de luminarias interiores de ahorro energético.
- Utilización de tarjetas de activación de electricidad en las habitaciones para
fomentar el ahorro de energía.
- Aplicación de equipos de AA que no requieran de refrigerantes dañinos, tales
como CFC.17
17
CFC: gases que perduran en la atmósfera entre 50 y 100 años. Con el correr del tiempo alcanzan la
estratosfera y por acción de la radiación ultravioleta sufren una disociación, lo que genera la liberación de cloro y afecta a la destrucción del ozono.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
69
Materiales y Recursos
- Aplicación de materiales provistos por empresas que no superan los 800 km de
distancias.
- Utilización de productos certificados como ecológicos.
- Maderas y papeles comprados con certificación FSC.18
- Empapelados de tejidos sobre tejidos, para contribuir con un menor consumo de
árboles y su deforestación.
- Utilización de dispensers recargables con el fin de evitar el desecho de envases
individuales.
- Separación de desechos y entrega de materiales reutilizables a las cooperativas.
- Entrega del aceite de cocina utilizado al Gobierno de la Ciudad para la fabricación
de bio combustibles.
- Producción de comida orgánica, evitando el uso de pesticidas y fertilizantes.
Calidad Ambiente Interior
- Utilización de doble vidriado hermético en las carpinterías
- Prohibición de fumar en habitaciones y áreas públicas del hotel.
- Utilización de pintura y recubrimiento de baja emisión.
- Utilización de sistema de alfombrado (baja emisión).
- Utilización de controles de uso de HVAC e iluminación.
- Habitaciones con buenas visuales y luz natural.
Innovación y Diseño
- Marketing publicitario de conciencia ambiental.
- Contará con el asesoramiento de un LEED AP para el seguimiento de la normativa
LEED.
18
FSC: Forest Stewardship Council. Organización no gubernamental y sin fines de lucro, fundada en 1993
para promover el manejo responsable de los bosques del mundo.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
70
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
71
Otras acciones…
Participación del Programa Hoteles Responsables con el Ambiente
La APrA19 otorga un reconocimiento a aquellas entidades hoteleras
que trabajen en mejorar la gestión de negocios hacia una visión
sustentable.
El programa reconoce a aquellas empresas que demuestren
fehacientemente el cumplimiento de la normativa ambiental y las
regulaciones específicas del sector. Las mismas rigen en el territorio
de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y se refieren a los distintos
aspectos que se deben tener en cuenta para un correcto cuidado del ambiente, de
este modo se regula la interacción de la actividad humana y el medio ambiente. El
cumplimiento de dicha normativa será reconocido con un distintivo que podrá ser
exhibido en sus establecimientos en todo material institucional de difusión.
Asimismo, el hotel certificado será promocionado como Hotel Responsable con el
Ambiente en la página web de la Agencia de Protección Ambiental.20
Para poder participar de este programa, el representante o responsable del hotel
debe completar un formulario que permitirá evaluar el proyecto.21
19
APrA: Agencia de Protección Ambiental de la ciudad de Buenos Aires. Se encarga de velar por la calidad
del aire, agua y suelo, así como también propone acciones tendientes a proteger los recursos naturales y favorecer su uso racional. 20
Ver Legislación Ambiental en Anexo 8.5 21
Ver Formulario Programa Hotel Responsable en Anexo 8.6
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
72
5.4) Estrategia de negocio
Entendiendo que la sociedad no se encuentra del todo preparada para asimilar
la nueva oferta, y que dicha asimilación se da en forma lenta, resulta clave ofrecer un
core competence22 que sea externo al escenario sustentable y permita diferenciarse de
la competencia existente. El mismo esta basado en ofrecer una atención
personalizada, como por ejemplo llevar el desayuno a la habitación (incluido en la
tarifa), o bien hacer entrega de un formulario a completar por los huéspedes para
conocer los gustos de cada uno y hacer entrega de un itinerario con diferentes
actividades a realizar y lugares a visitar de acuerdo a sus preferencias.
Para poder definir una estrategia de negocio a seguir, es indispensable hacer
un estudio de mercado con el fin de poder entender cómo funciona la competencia en
relación a las distintas variables a considerar y, de esta forma, comprender la actitud
de compra del consumidor. Dentro de estas variables se deben analizar los precios, las
especificaciones del producto en cuanto a la oferta del mercado y el posicionamiento
de la marca (funcionalidad).
Valores en escala de 1 a 10
Hotel Boutique Ubicació
n Precio Especificaciones23 Funcionalidad
24
1 Urbanica Belgrano 506 3 4
2 Moreno Hotel Bs. As. San Telmo 550 5 4
3 Telmho Hotel boutique San Telmo 572 1 1
4 Esplendor Palermo 587 2 7
5 Hotel Costa Rica Palermo 615 2 1
6 Howard Jhonson Recoleta 616 6 5
7 248 Finisterra Belgrano 660 4 3
8 Vain Palermo 684 3 3
9 Blue Soho Palermo 685 2 1
1
0 Atempo Design Hotel Palermo 748 8 6
1
1 Mine Hotel Palermo 805 7 8
12 Be Hollywood Palermo 836 6 7
1
3 Own Palermo Palermo 924 5 6
14 Casa Calma Wellness Centro 947 5 7
22
Core competence: expresión en ingles, se refiere a la habilidad central que presenta la empresa para
desarrollar ventajas competitivas sostenibles en el tiempo. 23
Especificaciones: se refiere a la cantidad y calidad de servicios ofrecidos por el hotel. 24
Funcionalidad: indica el posicionamiento de la marca en el mercado. Ligado al marketing de la empresa.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
73
15 Melia Recoleta Plaza Recoleta 1048 8 9
1
6 Vitrum Palermo 1188 8 9
Estudio de mercado de algunos hoteles boutique (4 estrellas) en las zonas más demandadas. Los precios están en moneda argentina. Corresponden para habitaciones Premium en
temporada alta. Fuente: elaboración propia.
Fig. 5.4.a) Grilla actitudinal de la demanda Fuente: elaboración propia.
Se observa una falta de posicionamiento del Telmo hotel, Hotel Costa Rica y
Blue Soho en la mente del consumidor por presentar una baja relación en cuanto a sus
especificaciones y funcionalidad. El caso de Esplendor se aleja de esta situación por ser
una marca más reconocida dentro del mercado, esto se debe a una buena campaña de
marketing.
En lo que respecta a Urbanica, Vain, 248 Finisterra, Hotel Moreno, Howard
Jonson y Own Palermo, se ubican dentro del cono de las marcas líderes por manejar
productos con una oferta estándar acorde a su funcionalidad. Casa Calma Wellness, Be
Hollywood, Atempo Design Hotel, Mine, Melia Recoleta y Vitrum son marcas Premium
por su alto grado de especificaciones y su suprafuncionalidad. El nuevo producto a
desarrollar, por ser un hotel con una política de vanguardia y ser pionero en el
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
74
mercado hotelero, se ubicará dentro de esta zona de trabajo con un fuerte soporte de
marketing.
Corredor estratégico
Fig. 5.4.b) Matriz diferenciación – precio Fig. 5.4.c) Normalización precios
Fuente: elaboración propia. Fuente: elaboración propia
Dentro del corredor estratégico (fig. 5.4.b) podemos encontrar a Esplendor,
Urbanica, Atempo Design y Mine como los hoteles que mayor demanda tienen en el
mercado por ofrecer una relación armónica en lo que respecta al precio-calidad
percibida. El resto de la oferta que se ubica por debajo del corredor queda fuera del
mercado competitivo, ya sea por presentar un escaso nivel de especificaciones o bien
manejar precios demasiado alto para la demanda estándar. Esto último ocurre con el
caso de Melia Recoleta, Vitrum y Casa Calma Wellness, ya que por ser marcas
Premium y presentar servicios exclusivos, tienen una demanda de elite.
Se proyecta que el nuevo hotel boutique sustentable se ubicará por debajo del
corredor estratégico por ser un producto exclusivo, con un alto nivel de funcionalidad,
y con una política ambiental poco valorada dentro del mercado. Es por esto que se
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
75
recomienda no sólo trabajar con una efusiva campaña publicitaria que trabaje con el
insight de los usuarios y permita que se identifiquen con el producto, sino que además
será necesario reducir un poco los precios estipulados para las habitaciones, a modo
de no estar fuera del alcance de los usuarios y posicionarse dentro del corredor.
* Se empieza a notar el interés que ciertas empresas sustentables internacionales tienen al
momento de elegir un tipo de alojamiento para sus ejecutivos, con el objetivo de alinearse con la visión y misión de la compañía
Fig. 5.4.d) Red de Valores
Fuente: Elaboración propia
HOTEL SUSTENTABLE
- Turistas norteamericanos y
europeos
CLIENTES
-Alimentos y Bebidas
-Equipos y Suministros
-Ingenieria y Construcción
-Otros Servicios
-Mobiliario y Decoración
PROVEEDORES
-LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)
COMPLEMENTADORES
Hoteles Boutique
-Urbanica
-Esplendor
-Atempo Design Hotel
-Mine Hotel
- Empresas Sustentables
internacionales *
NUEVOS INGRESANTES
COMPETIDORES
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
76
5.5) Factibilidad
Para poder analizar la factibilidad se tomará un modelo de hotel boutique con
características típicas para un terreno estándar de la capital de Buenos Aires. Se trata
de un edificio de 11 pisos, con una superficie total a construir de 1300 m2, de los
cuales 20% corresponde a los espacios comunes y el resto se encuentran distribuidos
en 22 suites standards de 30 m2 y 5 master suites de 45 m2 (“superficie de alfombra”)
y servicios complementarios tales como restaurante – bar, café y solarium. Para este
tipo de construcción se estima un tiempo aproximado de 18 meses de obra, teniendo
en cuenta previo registro y evaluación del anteproyecto con asesores LEED y
obteniendo la certificación a los dos años subsiguientes de haber finalizado la obra.
Fig. 5.5.a) Cronograma obra hotel sustentable Fuente: Elaboración propia
Años 2012 2013 2014 TOTALES
EGRESOS Terreno $ 900.000 $ 900.000 $ 900.000 $ 900.000
Avance Anual de Obra en U$S $ 831.402 $ 176.358 $ - $ 1.007.760
Avance Acumulado de Obra $ 831.402 $ 1.007.760 $ 1.007.760 $ 1.007.760
Honorarios Profesionales $ 74.977 $ 5.643 $ - $ 80.621
Construcción sustentable (12%) $ 99.768 $ 21.163 $ - $ 120.931
Certificación LEED * $ 3.950 $ 6.000 $ 6.000 $ 15.950
Gastos varios y contingencias (3%) $ 24.942 $ 5.291 $ - $ 30.233
Equipamiento $ 32.010 $ 16.005 $ - $ 48.015
Gastos comerciales $ - $ 17.636 $ 7.558 $ 25.194
% avance construcción 83% 83% 0% 100%
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
77
% acumulado avance construcción 83% 100% 100% 100%
Total egresos por construcción $ 831.402 $ 176.358 $ - $ 1.007.760
Total egresos $ 1.967.050 $ 1.148.096 $ 913.558 $ 2.228.704
Acumulado egresos $ 1.967.050 $ 2.215.146 $ 2.228.704 $ 2.228.704
Egresos hotel boutique sustentable25 Fuente: Elaboración propia
Analizando las tarifas exigidas por los hoteles boutique, obtenidas en el estudio
de mercado, y comprendiendo los ritmos de rentas en las distintas temporadas (fig.
5.5.b) se estima un valor de 28 u$s/m2 promedio por mes26 con un gasto operativo del
4% de las rentas. Dicho valor comprende las rentas recibidas por la franquicia del
restaurante del hotel y café, las cuales aportan un ingreso importante de dinero por
estar abierto al público.
u$s/hab/noche m2 cantidad precio unitario total
master suite 45 5 355 1775
suite standard 30 22 320 7040
total 8815 10 u$s/m2
* Los valores se consideraron para el mes de Agosto, para equilibrar las temporadas altas y bajas
u$s/m2 m2 cantidad precio unitario total
restaurante bar 85 1 2200 2200 26 u$s/m2
café 45 1 2200 2200 49 u$s/m2
Valores renta habitaciones / restaurante
Fuente: Elaboración propia
En lo que respecta al porcentaje de ocupación para este tipo de inmueble,
dentro de la Ciudad de Buenos Aires, se estima un promedio anual del 65% para el
2013. Dicho porcentaje surge de haber analizado los valores correspondientes al año
2010 (fig. 5.5.c) y haber aplicado un aumento del 10% debido al crecimiento turístico
de los últimos años. Se prevé que el mercado acrecentará sus valores de renta en un
2% anual (medido en dólares).
25
Ver Detalle Costos en Anexo 8.6 26
El gráfico de tarifas promedio en hoteles boutique corresponde al año 2010, siendo éste la última
estadística realizada y publicada por el Ministerio de Haciendo GCBA. Si bien los valores están desactualizados, sólo se ha tomado en cuenta el ritmo de los alquileres en las distintas temporadas.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
78
Fig. 5.5.b) Tarifa promedio hotel boutique ($) Fig. 5.5.c) Tasa de ocupación hotel boutique Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (ver tablas en anexo 8.6)
Entendiendo el cronograma de obra y los egresos necesarios para llevar a cabo
el emprendimiento, se observa un gran desembolso durante el 2012 y mitad de 2013.
El segundo semestre de dicho año, con el hotel en funcionamiento, la cantidad de
gastos requeridos es compensada con las rentas de las habitaciones y el restaurante.
Ingresos por rentas y gastos operativos
Fuente: elaboración propia
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
79
La hotelería, por ser un negocio de rentas, tiene un recupero a largo plazo (10
años), por lo que el riesgo es bajo en comparación a los negocios de corto plazo. Como
se observa en la fig. 5.5.d y 5.5.e, desde el momento en que el hotel empezará a
funcionar hasta el 2021 inclusive, si bien el flujo neto se mantiene constante, recién en
el 2022 el hotel comenzará a percibir las ganancias del emprendimiento llevado a cabo.
Se estima una Tasa Interna de Retorno (TIR)27 del 11%, la misma supera la
tasa de corte (10%), por lo que indica que el funcionamiento del proyecto es óptimo
para llevar a cabo.
Flujo neto
-40000000
-30000000
-20000000
-10000000
0
10000000
20000000
30000000
40000000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Fig. 5.5.d) Flujo Neto
Fuente: elaboración propia
Flujo acumulado
-40000000
-30000000
-20000000
-10000000
0
10000000
20000000
30000000
40000000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Flujo acumulado
Fig. 5.5.e) Flujo Acumulado Fuente: elaboración propia
27
TIR: tasa de inversión, definida como el promedio geométrico de los rendimientos futuros esperados de
dicha inversión. Se utiliza para decidir sobre la aceptación o rechazo de un proyecto de inversión, para lo cual la TIR se compara con una tasa de corte. Si la tasa de rendimiento supera a la tasa de corte, se acepta, de lo contrario se rechaza.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
80
Entendiendo que la coyuntura del país puede sufrir cambios en cuanto a su
política económica, se analizó el escenario más pesimista que el negocio puede tolerar.
Llegando a considerar una tasa de ocupación del 62% podemos ver que la TIR llega a
un valor del 10%. En este caso, la tasa obtenida como resultado equipara a la tasa de
corte (ver Factibilidad Económica Escenario Pesimista en anexo 8.7).
666 III CONCLUSIONES
- La industria de la construcción es una de las principales consumidoras de recursos,
energías y materiales.
- Existen organizaciones internacionales dedicadas al desarrollo de sistemas de
certificación de edificaciones sustentables.
- La iniciativa se da en países que presentan un equilibrio económico – político – social
(mayormente en Europa y Asia).
- En Argentina la mayoría de las construcciones sustentables corresponden a edificios
de oficinas comerciales y al Retail. Tendencia que comienza a trasladarse al sector
hotelero.
- Argentina es el quinto país con más recepción de turistas en América. El turismo
receptivo proviene de Brasil y países de Europa, seguidos por turistas de EE.UU. y
Canadá.
- La Ciudad Autónoma de Buenos Aires es la ciudad más grande de Argentina y está
considerada la segunda metrópolis de Sudamérica.
- El mercado hotelero se compone de marcas internacionales y hoteles independientes.
- El hotel boutique, por su pequeña escala y altos estándares de calidad, es la tipología
con mayor demanda en los últimos años.
- La mayoría se localizan en viejas casonas remodeladas por la zona de Palermo,
Recoleta y San Telmo, zonas próximas a los generadores de demanda. Asimismo,
dicha tendencia se extendió hacia Belgrano y Barrio Norte.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
81
- A mediados del 2010, luego de la crisis económica internacional y la gripe A, la
industria hotelera pudo recuperarse y reactivar proyectos que (debido a la
incertidumbre general) habían sido congelados, y se alentó el lanzamiento de otros
nuevos emprendimientos.
- El hotel boutique, gracias a sus características Luxury, es apta para satisfacer los
estándares internacionales y apostar al cumplimiento de aspectos sustentables que
permitan lograr la certificación LEED americana. Aspecto que no sólo permite
diferenciarse del resto de la oferta hotelera local, sino que otorga un plusvalor al
proyecto.
- Por la falta de concientización y conocimiento respecto a la importancia de las
construcciones sustentables y sus beneficios, resulta difícil llegar a inversores locales,
teniendo que hacer enfoque en atraer grupos inversores internacionales.
- Se proyecta que el nuevo hotel boutique sustentable, se encontrará lejana a la
demanda regular durante sus primeros meses de lanzamiento, por ser un producto
exclusivo, con un alto nivel de funcionalidad, y con una política ambiental poco
valorada dentro del mercado.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
82
666 III CONCLUSIONI
- L'industria della costruzione è una delle principali consumatrici di risorse, energie e
materiali.
- Esistono organizzazioni internazionali affezionate allo sviluppo di sistemi di
certificazione di edificazioni sostenibili.
- L'iniziativa si dà in paesi che presentano un equilibrio economico. politico. sociale,
maggiormente in Europa ed Asia.
- In Argentina la maggioranza delle costruzioni sostenibili corrispondono ad edifici di
uffici commerciali ed il Retail. Tendenza che comincia a trasportarsi nel settore
alberghiero.
- L'Argentina è il quinto paese con più accoglienza di turisti in America. Il turismo
ricettivo proviene dal Brasile e paesi dell'Europa, seguiti per turisti degli Stati Uniti e
Canada.
- La Città Autonoma di Buenos Aires è la città più grande dell'Argentina ed è
considerata le seconde metropoli di Sud-America.
- Il mercato alberghiero comprende marche internazionali e hotel indipendenti.
- L'hotel boutique, per la sua piccola scala ed alti standard di qualità, è la tipologia con
maggiore domanda negli ultimi anni.
- La maggioranza si localizzano in vecchie casone rimodellate per l’area di Palermo,
Recoleta e San Telmo, zone prossime ai generatori di domanda. Ugualmente, detta
tendenza si estese verso Belgrano e Barrio Norte.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
83
- A metà del 2010, dopo della crisi economica internazionale e l'influenza A, l'industria
alberghiera potè rimettersi e riattivare progetti che, dovuto all'incertezza generale,
erano stati congelati, e si incoraggiò il lancio di altri nuovi imprese.
- L'hotel boutique, grazie al suo caratteristico Luxury, è adatta per soddisfare gli
standard internazionali e scommettere al compimento di aspetti sostenibili che
permettano di riuscire la certificazione Leed Americanar. Aspetto che non permette
solo di differenziarsi dal resto dell'offerta alberghiera locale, ma concede un plusvalore
al progetto.
- Per la mancanza di coscientizzazione e conoscenza rispetto all'importanza delle
costruzioni sostenibili ed i suoi benefici, è difficile arrivare ad investitori locali, dovendo
concentrare gli sforzi in attrarre gruppi investitori internazionali.
- Si proietta che il nuovo hotel boutique sostenibile, si sentirà lontana alla domanda
regolare durante i suoi primi mesi di lancio, per essere un prodotto esclusivo, con un
alto livello di funzionalità, e con una politica ambientale poco stimata dentro il mercato.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
84
777 III RECOMENDACIONES
- Cumplir estrictamente con los tiempos estipulados de obra para poder poner en
funcionamiento el hotel y empezar a percibir ingresos que permitan mantener el flujo
de inversión constante.
- Complementar las rentas percibidas por habitación con otras rentas para poder
aumentar el promedio de ingresos por m2 (ej.: alquiler de local comercial, oficinas,
restaurante).
- Trabajar con una efusiva campaña publicitaria que trabaje con el insight de los
usuarios y permita que se identifiquen con el nuevo emprendimiento.
- Reducir un poco los precios estipulados para las habitaciones durante los primeros
meses de lanzamiento, a modo de no estar fuera del alcance de los usuarios y
posicionarse dentro de la demanda.
- Participar de programas de responsabilidad social, incentivados por sectores públicos
o privados, con el fin de poder agrandar la red de valores e intereses.
- Generar fuertes lazos con empresas y proveedores ligados a la política ambiental,
otorgando y percibiendo beneficios y atenciones especiales que permitan potenciar la
inserción del nuevo modelo.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
85
777 III RACCOMANDAZIONI
- Compiere strettamente i tempi stipolati di opera per potere mettere in funzionamento
l’ hotel ed incominciare a percepire entrate che permettano di mantenere il flusso di
investimento costante.
- Completare i redditi percepiti per stanza con altri redditi per potere aumentare la
media di entrate per m2, es.: affitto di locale commerciale, uffici, ristorante.
- Lavorare con un'effusiva campagna pubblicitaria che lavori con l'insight degli utenti e
permetta che si identifichino con il nuovo imprendimento.
- Ridurre un po' i prezzi stipolati per le stanze durante i primi mesi di lancio, a modo di
non stare fuori della portata degli utenti e posizionarsi dentro la domanda.
- Condividere programmi di responsabilità sociale, incentivati per settori pubblici o
privati, col fine di potere ingrandire la rete di valori ed interessi.
- Generare forti lacci con imprese e fornitori legati alla politica ambientale, concedendo
e percependo benefici ed attenzioni speciali che permettano di potenziare l'inserzione
del nuovo modello.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
86
888 III ANEXO
8.1) Green Certifications
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
87
8.2) Certification LEED 2009
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
88
Fuente: Checklist del sitio de Internet de USGBC oficial (www.usgbc.org)
8.3) Total Proyectos LEED por tipología
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
89
Fuente: Datos del GBCI (Green Building Certification Institute) al 12 de Octubre del 2010
8.4) Total Proyectos LEED en Latinoamérica por Rating System
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
90
Fuente: Datos del GBCI (Green Building Certification Institute)
8.5) Legislación Ambiental
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
91
Principales leyes y regulaciones ambientales vigentes en el territorio de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires:
- Ley 123 de Evaluación Ambiental.
- Ley 1854 de Residuos Sólidos Urbanos.
- Ley 154 de Residuos Patogénicos – Regulación.
- Ley 1356 de Preservación recurso aire y prevención y control de la
contaminación atmosférica – Regulación.
- Ley 1687 de Educación Ambiental.
- Ley 1727 de Regulación Limpieza a Seco en Tintorerías.
- Ley 1556 de Regulación Arbolado Público Urbano.
- Ley 1540 de Control de la Contaminación Acústica.
- Ley 760 de Sustancias PCBs – Producción y Comercialización –
Prohibición.
- Ley 303 de Información Ambiental.
Para encontrar el desarrollo de cada ley se puede ingresar al sitio oficial de
Internet del Centro de Documentación Municipal (www.cedom.gov.ar). El CEDOM
reúne, procesa y difunde información referida a derecho administrativo, derecho local y
temas comunales (organización político-institucional, gobierno y administración local;
economía y finanzas, obras y servicios públicos, urbanismo, ecología y medio
ambiente, tránsito y transporte, edificación, salud, educación, cultura, etc.).
8.6) Programa Hoteles Responsables con el Ambiente
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
92
Los hoteles deben completar un formulario que se registra en la página del
gobierno de la ciudad de Buenos Aires para poder participar de dicho programa.
Fuente: www.buenosaires.gov.ar
Fuente: www.buenosaires.gov.ar
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
93
Fuente: www.buenosaires.gov.ar
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
94
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
95
Fuente: www.buenosaires.gov.ar
Fuente: www.buenosaires.gov.ar
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
96
8.6) Tarifa promedio y tasa de ocupación hotelera
Tarifa promedio
1Establecimientos hoteleros son aquellos categorizados como hoteles de 1, 2, 3, 4 y 5 estrellas,
boutique y apart hoteles, mientras que los establecimientos parahoteleros, incluyen hoteles sindicales, hostel, cabañas, bungalows, hospedajes, bed & breakfast, hosterias, residenciales, etc.
Nota: la tarifa promedio resulta de dividir el total facturado por alojamiento en el mes de referencia por el total de habitaciones vendidas en el mismo mes, excepto en el caso de los hostels, donde el valor de la tarifa es el promedio de lo cobrado por persona/por cama en el mes. El precio está expresado en pesos y no incluye el impuesto al valor agregado.
Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA). EOH.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
97
Tasa de ocupación de habitaciones
1Establecimientos hoteleros son aquellos categorizados como hoteles de 1, 2, 3, 4 y 5 estrellas, boutique y apart hoteles, mientras que los establecimientos parahoteleros, incluyen hoteles sindicales, hostel, cabañas, bungalows, hospedajes, bed & breakfast, hosterias, residenciales, etc. Nota: la tasa de ocupación de habitaciones es la relación entre las habitaciones ocupadas y las habitaciones disponibles. Surge de dividir la cantidad de las primeras sobre la cantidad de las segundas. En el caso particular de los hostels, no se publica la tasa de ocupación de habitaciones por tratarse de establecimientos que prestan el servicio de alojamiento en habitaciones semiprivadas o comunes.
Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA). EOH.
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
98
8.6) Costos Hotel Boutique sustentable
HOTEL SUSTENTABLE
Superficie edificada 1300 m2
Sup habitaciones 885 m2
Sup servicios (resto, etc) 155 m2 Sup. Comun (20%) 260 m2
Esquema plan de inversión mensual (2012-2013)
Equipamiento m2 cantidad precio unitario total
master suite 45 5 $ 5.227,27 $ 26.136,36
suite standard 30 22 $ 4.454,55 $ 98.000,00
recepcion 47 1 $ 9.545,45 $ 9.545,45
resto 85 1 $ 17.045,45 $ 17.045,45
terraza 40 1 $ 3.409,09 $ 3.409,09
IVA 21% $ 39.681,82 $ 48.015,00
mes porcentaje a designar aporte mensual
Gastos comerciales $25.935,00
13
20
$ 1.037,40
(2,5% costo construcción) 14 $ 1.037,40
15 $ 1.037,40
16 $ 1.037,40
17 $ 1.037,40
18 10 $ 2.593,50
19
40
$ 1.729,00
20 $ 1.729,00
21 $ 1.729,00
22 $ 1.729,00
23 $ 1.729,00
24 $ 1.729,00
25
30
$ 1.296,75
26 $ 1.296,75
27 $ 1.296,75
28 $ 1.296,75
29 $ 1.296,75
30 $ 1.296,75
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
99
8.7) Factibilidad económica (escenario pesimista)
Flujo neto
-40000000
-30000000
-20000000
-10000000
0
10000000
20000000
30000000
40000000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Flujo acumulado
-40000000
-30000000
-20000000
-10000000
0
10000000
20000000
30000000
40000000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Flujo acumulado
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
100
999 III BIBLIOGRAFIA
- Edwards, Brian (2008) “Guía básica de la sostenibilidad”, Barcelona, Ed.
Gustavo Pili.
- Rivera, Mario (2010) “Reporte Verde Latinoamericano” , Toronto, Colliers
International
- Starwood Hotel & Resorts “Green Certification Programs”
- BREEAM Technical Manual (2011) SD5073-2.0, United Kingdom
- World GBC (2011) “Americas Regional Report”
Sitios web consultados
- “Sostenibilidad en la construcción de viviendas en Cuba” Observatorio
Iberoamericano del desarrollo local y la economía social. Junio de 2011
(http://www.eumed.net/rev/oidles/10/acch.pdf)
- Energy Information Administration, US 2009 http://www.eia.gov/forecasts/aeo/
- Informe de la Comisión Mundial sobre el Medio Ambiente y el Desarrollo
(Comisión Brundtland): Nuestro Futuro Común ONU (11/12/1987)
(http://worldinbalance.net/intagreements/1987-brundtland.php)
- www.wikipedia.org
- Sitio oficial de SBAlliance: www.sballiance.org
- Sitio oficial de IISBE: www.iisbe.org
- Sitio oficial de ISA: www.internationalsustainabilityalliance.org
- Sitio oficial de WGBC: www.worldgbc.org
- Sitio oficial Green Star: www.gbca.org.au
- Sitio oficial CASBEE: www.ibec.or.jp/CASBEE
- Sitio oficial GSBC: www.dgnb.de
- Sitio oficial BREEAM: www.breeam.org
- Sitio oficial USGBC: www.usgbc.org
- www.edificioverde.com
- www.gbci.org
HOTELERIA SUSTENTABLE
Sofia A. Cal Castagnous
101
- www.argentina.gov.ar
- www.indec.gov.ar
- www.starwoodhotels.com
- www.explora.com
- www.buenosaires.gov.ar
- www.cedom.gov.ar