Mantenimiento y Gestin de Edificios(TEJERA)

8/18/2019 Mantenimiento y Gestin de Edificios(TEJERA)

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Mantenimiento y

Gestión de edifcios

• Sistemas para conocer elEstado Técnico de Edifcios

• Conservación yMantenimiento

Autores:Xavier Casanovas I Boixereu(Jee de Servicio de Rehabilitación del Coleio de !pare"ados de#arcelona$Pedro Tejera Garófalo(Coordinador del Master en Conservación del %atrimonio Constr&ido$

'El n&evo milenio viene marcado por el sino delmantenimiento El proyecto la constr&cción) la e*plotación yel &so de los edifcios ya no p&eden hacerse al maren deeste concepto'+

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Mantenimiento y Gestión de EdiiosXavier Casanovas y Pedro Tejera


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MA!TE!IMIE!T" # GE$TI%! &E E&I'ICI"$()(I!T*"&+CCI%!

,(C"!CEPT" &E MA!TE!IMIE!T"(,- Mantenimiento,-- .b"etivos del mantenimiento,, Reparación,/ Reconstr&cción,0 Remodelación) Renovación o arrelo interior o e*terior,1 Sistemas &ndamentales de mantenimiento,1- Mantenimiento planifcado,1, Mantenimiento no planifcado,1/ 2&ndamentos operativos

,10 Mantenimiento preventivo,10- %rotocolos,10, Emisión de ordenes de traba"o,10/ %artes de Mantenimiento,100 Mantenimiento !sistido por .rdenador (M!.$,11 Mantenimiento correctivo,11- 2&ncionamiento del mantenimiento correctivo,13 Est&dio de me"oras,14 .tros est&dios5,16 7isitas periódicas ob"etivos &ndamentales,1+ Metodolo8a de traba"o

-( El one.to de Costo Glo/al(/- Costo inicial5/, Costo de mantenimiento5// Costo indirecto5/0 S8ndrome de la oerta ba"a/1 9ey de los cinco de Sitter

0( Proyeto Iniial1 2ida +til y Construión(0- %royecto :nicial

0, ;&rabilidad y vida


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5( "*GA!I6ACI%! &E4 MA!TE!IMIE!T"(3- %lanifcación del mantenimiento

3, Responsabilidad en el mantenimiento3/ 2&nciones del técnico en mantenimiento

7( $ituaión atual del mantenimiento(4- E*periencia e&ropea4, E*periencia c&bana

8( I!$PECCI%! &E E&I'ICI"$(6- ;ianostico de las edifcaciones6-- Elementos componentes de la dianosis

6, Métodos para la act&ación o intervención sobre edifcios e*istentes6,- Reconocimiento detallado del problema6,/ ;ianóstico y clasifcación de la patolo8a observada6,0 Tratamiento

9( 4A$ ";A$ &E A!


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MA!TE!IMIE!T" # GE$TI"! &E E&I'ICI"$(

)> Introduión!ceptamos sin reserva) =&e &n a&tomóvil n&evo debe ser sometido a&n mantenimiento previamente establecido) sin embaro) nosresistimos a adoptar idéntica cond&cta c&ando de &n edifcio se trata

9os edifcios tienen &na vida limitada y si&en &n proceso deenve"ecimiento desde s& constr&cción hasta s& rehabilitación odemolición ?Este .roeso se .uede sinteti@ar en las siuientes eta.asfundamentales: one.ión1 ejeuión1 utili@aión1 mantenimiento1 mejora orenovaión y rea/ilitaión o demoliión?(7

E*iste &na errónea concepción bastante enerali?ada a no admitir=&e periódicamente hay =&e eect&ar &nos astos para lorar lacorrecta conservación de las edifcaciones

?Ae.tando ue la vida Dtil de un ediio de onstruión reiente estaentre los 3= y )== aos1 vemos omo el .eriodo de utili@aión1 ex.lotaión1mantenimiento y mejora resulta el mFs laro y tam/in el de mayor asto(*aionali@ar este .eriodo de vida on un /uen onoimiento del ediio1 onun /uen mantenimiento y on una estión adeuada1 es im.resindi/le.ara .oder o/tener el mejor serviio on el menor oste?(7

?El mantenimiento de un ediio es un onjunto de tra/ajos .eriódios.roramados y no .roramados ue se reali@an .ara onservarlo durante el

.eriodo de vida Dtil en adeuadas ondiiones .ara u/rir las neesidades

.revistas?(7

El mantenimiento no es &n concepto n&evo En n&estro pa8s siempre sec&ido el edifcio) en aspectos sencillos por parte de los propios &s&ariosy) c&ando era necesario) se ped8a la ay&da de &n e*perto) =&e amen&do era &n alba@il de confan?a) b&en conocedor del edifcio

Esta c&lt&ra del mantenimiento se ha ido perdiendo debido a &na seriede circ&nstancias de las c&ales es importante mencionar =&e en ladécada del 3A las mayores inversiones =&e se reali?aron en el sector)est&vieron diriida a la constr&cción de obras n&evas en todo el pa8s

para e=&ilibrar el desarrollo de la capital con respecto al resto de lasprovincias) ademBs en sentido eneral se traba"ó en el desarrollo den&evas obras y no en el mantenimiento del ondo constr&ido todo esto&nido a =&e n&estros edifcios y viviendas son totalmente desconocidospor s&s propietarios y &s&arios) provoca =&e ese e*tenso patrimonioconstr&ido en la act&alidad estB poco c&idado y no se es consciente dela importancia de ello) tanto por lo =&e se refere a s& &tili?ación comoa s& conservación

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HPor otra .arte1 los sistemas onstrutivos an evoluionado1 se aninor.orado nuevos materiales y nuevas tnias y se a inrementado elnumero y om.lejidad de las instalaiones1 todo ello on un rado dedesonoimiento im.ortante res.eto a la duraión y om.ortamiento en el

tiem.o(7

HPodrJamos armar ue los ediios atuales son ya unas om.lejasmauinas ue reuieren un ontrol y unos uidados muy estritos siueremos ue funionen orretamente( Asensores1 as1 eletriidad1telefonJa1 T2 .or a/le1 lJneas informFtias y muas otras instalaionesresultan ya im.resindi/les .ara todo ediio moderno(?7

?$e ae1 .ues1 neesario reu.erar la ultura del mantenimiento omoDnia soluión .ara dis.oner de ediios mas seuros y onforta/les1 y esneesario introduir los trminos eonómios y de estión de los ediiosomo forma de o.timi@ar los reursos ue se inviertan a lo laro de suvida(?7

En este sentido res&ltan esclarecedores los rBfcos - y ,) en los c&ales

se p&ede apreciar la evol&ción de la calidad en el tiempo) en &nciónde dos parBmetros) como son5 H4a deradaión o envejeimiento naturalde los om.onentes de un ediio y la o/solesenia a ausa de larenovaión onstante de los estFndares de serviio ue se .iden a losediios(7

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'iura) y ,

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%ara arontar la perdida de calidad y de prestaciones) hay dos tipos deintervenciones completamente dierenciadas5 El mantenimiento ordinario o onservaión1 ue tiene omoo/jetivo salvauardar la a.aidad iniial de los diferentesom.onentes de dar el serviio .revisto y el mantenimientoextraordinario o mejora1 ue .retende ada.tar a losestFndares del momento alunos om.onentes(

Este planteamiento teórico no res&lta aplicable de orma precisa a lasintervenciones reales en los edifcios) ya =&e eneralmente se hacenoperaciones de los dos tipos) sit&Bndonos en posiciones intermediasdel rBfco y solo &n b&en mantenimiento nos permitirB sit&arnos en &np&nto optimo) en e=&ilibrio entre la inversión a reali?ar y el servicio

e*iido

,> C"!CEPT" &E MA!TE!IMIE!T"(

El mantenimiento en n&estro pa8s) a men&do ha estado solamentediriido a la reparación de los deectos constr&ctivos =&e han idoapareciendo en &n edifcio y han p&esto en peliro s& &tili?acaón ose&ridad Este mantenimiento no p&ede considerarse como tal) sinotan solo como &n con"&nto de reparaciones y me"oras sin cone*iónpreventiva entre s8

En -+61 con la creación del :nstit&to Dacional de la vivienda es =&e seretoman estos temas) tra?Bndose las pol8ticas al respecto Se crean lasEmpresas de Conservación y Servicios a la población y se elaboran losdierentes planes de acción

En la ;irección de Conservación del :nstit&to Dacional de la 7ivienda semane"an dos cateor8as5

• Conservaión:-

Mantenimiento- Reparaciones menores

• *ea/ilitaión:- Reparación menor- Reconstr&cción o Remodelación

!demBs también atienden !cciones Emerentes y constr&cciones den&eva planta por Es&er?o %ropio

Esta división se basa en el alcance de las acciones constr&ctivas5

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,() Mantenimiento?Com.rende los tra/ajos de arFter .reventivo o .laniado ue sereali@an .eriódiamente en las ediaiones de viviendas durante su vida

Dtil .ara onservar las .ro.iedades y a.aidades funionales1 su/sanarlas deienias o afetaiones ue son .rovoadas .or la aión del uso1aentes atmosfrios o su om/inaión1 sin ue sus elementosom.onentes fundamentales sean o/jeto de modiaión o sustituión.arial o total(?0

9a proramación del mantenimiento de las edifcaciones de viviendasse basara en las especifcaciones y normas técnicas estatales y delabricante y proyecto o en s& deecto en el estado técnico de s&selementos componentes

9os traba"os de mantenimiento deberBn ase&rar =&e las viviendasalcancen s& vida


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,(, *e.araión

?Consiste en los tra/ajos ue se reali@an en las ediaiones de viviendasdurante su ex.lotaión .ara arrelar o sustituir .artes o elementosom.onentes deteriorados( 4a re.araión seDn su alane .uede ser.arial Kmenor o mayorL y seDn su arFter1 normal o urente(?0

El ob"etivo de esta acción constr&ctiva es evitar el deterioro total de lavivienda) por lo =&e s& planifcación estarB en correspondencia con elestado técnico de los elementos componentes En s& e"ec&ción sec&mplirB con las normas) re&laciones y especifcaciones técnicasestablecidas) as8 como lo indicado) espec8fcamente por losespecialistas o técnicos en la memoria descriptiva y los planos =&e seelaboren para los casos =&e se re=&ieran En esta acción constr&ctivase reali?aran ademBs) los traba"os de mantenimientos necesarios

,(- *eonstruión?Consiste en los tra/ajos ue se ejeutan en una vivienda o ediiomultifamiliar on alto rado de deterioro o ifa/ita/le .ara sustituir oonstruir de nuevo aluno de sus elementos om.onentes total o.arialmente1 on el n de reu.erar su valor de uso y reinor.orarla alfondo Dtil de viviendas(?0 En la reconstr&cción serBn e"ec&tados ademBstodos los traba"os de mantenimiento y reparación necesarios) as8 como la s&stit&ción o reor?amiento de elementos estr&ct&rales) las&stit&ción de pisos) carpinter8a) sistemas hidrosanitarias y eléctricos)revestimientos y otros elementos componentes de la edifcación =&e lo

re=&ieran por s& avan?ado deterioro o estar pró*imos al vencimientode s& vida


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El concepto de mantenimiento ha ido evol&cionando a lo laro de los


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plan de act&aciones) basado en dos planteamientos dierentes enc&anto a s& prestación) pero paralelos en c&anto a s& act&ación

Estos planteamientos son5

• Mantenimiento .reventivo(• Mantenimiento orretivo(

,(3(0 Mantenimiento .reventivo:

Esta modalidad consiste en la e"ec&ción de las operaciones deinspección y revisión del edifcio e instalaciones as8 como la re&lacióny a"&ste de estas) de ormas periódica y sistemBtica) para red&cir alm8nimo los problemas o allos &t&ros) haciendo operaciones de menorenverad&ra por adelantado

Este tipo de Mantenimiento se reali?a mediante &na serie de visitasproramadas) sobre la base de &nos protocolos de mantenimientopreventivo

%ara llevar a cabo este tipo de mantenimiento) se han de c&mplirvarias etapas5

- Conocer perectamente la edifcación a mantener

, Seleccionar las fchas de protocolo de mantenimiento preventivo)dise@adas por la ofcina técnica) en &nción de la edifcación

/ !plicar las operaciones proramadas en dichos protocolos

,(3(0() Protoolos(

9os %rotocolos son las herramientas bBsicas en este tipo de

mantenimiento Estos protocolos consisten en &nas fchas elaboradaspor la ofcina técnica) dise@adas para cada edifcación (instalación yIoe=&ipo$ En estas fchas aparecen5

- Dombre de la edifcación y elementos a inspeccionar, 9as operaciones de mantenimiento =&e se han de reali?ar/ 9a periodicidad con =&e se debe eect&ar cada operación

!s8) mediante los protocolos se conecciona el plan de mantenimiento)donde se indican5

9as visitas a cada inm&eble

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9as operaciones a reali?ar en cada parte o elemento de laedifcación

9os rec&rsos h&manos) especialistas) =&e deben e"ec&tar dichas

operaciones de mantenimiento

Mediante estos protocolos y con la periodicidad =&e en ellos se f"a) seplanifca &na proramación donde se indica en =&e d8as tienen =&ereali?arse las revisiones y a =&e instalaciones les corresponden) as8 como de los rec&rsos h&manos para e"ec&tar las operaciones deMantenimiento

Es imprescindible la coordinación de los distintos e=&ipos demantenimiento =&e han de reali?ar las visitas a los edifcios e

instalaciones a s& caro

Mediante &n plan) en el c&al f&ran todas las semanas del a@o y cincod8as por semana) se orani?an las visitas =&e tienen =&e reali?ar acada edifcio o instalación los e=&ipos de Mantenimiento

,(3(0(, Emisión de ordenes de tra/ajo(

Todos los d8as las c&adrillas de e=&ipos de especialistas harBn s&svisitas a los centros planifcados) portando s&s ordenes de traba"oK Enellas se les indican las operaciones =&e han de e"ec&tar y los

mecanismos de s& e"ec&ción

9a conección de este plan es complicada) ya =&e para hacerlocorrectamente) hay =&e tener en c&enta todos los condicionantes parac&mplir las operaciones del mantenimiento preventivo de todas lasinstalaciones y en todos los centros

,(3(0(- Partes de Mantenimiento(

9os especialistas c&mplimentaran los partes correspondientes &na ve?

fnali?ado el traba"o) indicando los tiempos empleados) los materialescolocados y &na descripción somera de lo reali?ado Estos partes serBn frmados tanto por el responsable del centro comopor los operarios) de"ando en poder del responsable del centro &nacopia para =&e conste a los eectos oport&nos

,(3(0(0 Mantenimiento Asistido .or "rdenador( M(A("

Eect&adas las visitas proramadas) diariamente se recoerBn losdatos re>e"ados en los partes siendo introd&cidos en los sistemasinormBticos para procesarlos

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9a inormación del sistema nos permite tener5

• Mayor control del proceso

• Mayor >e*ibilidad

• Me"or optimi?ación de los rec&rsos

• Lna variada y completa inormación) prBcticamente en tiempo real)de las instalaciones y e=&ipos

• Control y estión de !lmacenes

9&eo) la e"ec&ción de este tipo de mantenimiento se reali?a de lasi&iente manera5

- Mantenimiento asistido por ordenador (M!.$, %lanifcación de visitas

/ E"ec&ción de la orden de traba"o por los distintos elementos0 %artes de mantenimiento de cada centro1 Recoida de datos de e"ec&ción en el M!.

9a ofcina técnica es la =&e tiene la misión de coordinar) controlar)planifcar) etc los rec&rsos tanto h&manos como de e=&ipos)distrib&yéndoles convenientemente entre los distintos centros

,(3(3 Mantenimiento orretivo(

Este tipo de mantenimiento consiste en la reparación de las aver8asprod&cidas en las instalaciones o deterioro de los elementos de laedifcación como consec&encia del &so y &ncionamiento normal de lasmismas

S& misión principal es la de proceder a sol&cionar dichas aver8as odeterioros) de"ando en perecto estado de &ncionamiento lasinstalaciones o elementos

,(3(3() 'unionamiento del mantenimiento orretivo

El &ncionamiento del mantenimiento correctivo es el si&iente5

%ara llevar a cabo este tipo de mantenimiento anteriormente defnido)es conveniente conocer las instalaciones perectamente

En este caso) la inormación de lo oc&rrido es prioritaria para poderact&ar con rapide? y efcacia

9os avisos de aver8as son recibidos teleónicamente en talleres) o elcentro de mantenimiento y desde el mismo) o bien a través de

centralitas y por el b&scapersonas) se locali?a al especialistacorrespondiente o al e=&ipo de &ardia) =&e se presentaran en el

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menor tiempo posible para atender la aver8a Este servicio &nciona ,0horas al d8a y /31 d8as al a@o En caso de elementos o partescomponentes de la edifcación) se com&nica a los especialistas en

conservación de edifcaciones

,(3(5 Estudio de mejoras(

Lna ve? =&e se ha tomado conocimiento completo de las instalacionesy conse&ido mantenerlas a pleno rendimiento) podremos tener &navisión completa de a=&ellas Breas s&sceptibles de me"ora

,(3(7 "tros estudios:

También se podr8an hacer otros tipos de est&dios) tales como5

Cons&mos (a&a) ener8a) etc$ encaminados al ahorro por eseconcepto

Control inormBtico del estado de las instalaciones) y s& rentabilidad

C&al=&ier otro =&e se detectara y =&e t&viera interés para el me"or&ncionamiento

,(3(8 2isitas .eriódias o/jetivos fundamentales

9as visitas periódicas a los edifcios orientadas a s& mantenimiento) deorma enérica) plantean como aclara avier Casanovas4 &nosob"etivos =&e se p&eden ar&par en c&atro aspectos &ndamentales5

• Inventario

&eterminar las araterJstias onstrutivas del ediio(

• &ianosis

&eterminar el estado de onservaión de los diferentes om.onentes(

• Proramaión

&enir las o.eraiones a reali@ar .ara ue el ediio sea a.a@ de dar unares.uesta orreta(

• Control

$euimiento de las diferentes o.eraiones de mantenimiento(

,(3(9 MetodoloJa de tra/ajoComo om.lemento de estos o/jetivos ay ue denir la metodoloJa detra/ajo en uanto a:

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CuandoNEn ue momento y onue .eriodiidad se ins.eionarF el ediioN

En ue nivel de deradaión deidimos re.arar o sustituirN&ondeN Oue elementos del ediio y onue .rofundidad anali@aremosN

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OueNOue res.uesta es.eramos de ada uno de los om.onentes einstalaionesN

ComoNCómo estFn orani@ados y .laniados los tra/ajos a reali@arN

OuinNExiste ontrato de mantenimiento o arantJa so/re alunos om.onentesN

CuFntoN&e ue .resu.uesto dis.onemos .ara los tra/ajos de mantenimientoN

+na ve@ ue an tomado todas estas deisiones1 .uede .lantearse unsistema de aer el seuimiento y la dianosis de un ediio?7

-( El one.to de Costo Glo/al(Mantenimiento y costos de mantenimiento son conceptos inseparables

Na en la ase de la e"ec&ción de la obra se aconse"a hacer la selecciónde los materiales y el e=&ipamiento de las viviendas con vista a s&s&t&ros costos de s& man&tención

?$i tenemos en uenta ue en nuestro .aJs el tema de mantenimiento aunno a lorado el .a.el ue le orres.onde dentro de la atividad del mundode la onstruión1 no es de extraar ue el one.to de Hoste lo/al demomento se aya introduido Dniamente de una forma su.erial y a unnivel teório1 si /aen son ya muos los .aJses en los ue se a.lia este

one.to .ara todo el .roeso ediatorio de un inmue/le(?7

El concepto de osto lo/al sinifca =&e no se p&ede mirar a lossencillos costos de &na manera aislada sino verlos como costos totalesa lo laro de &na vida


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inversión) los astos dieridos de mantenimiento y &ncionamiento ylos costos indirectos de e=&ipamientos colectivos

El osto lo/al osto iniial Q osto de mantenimiento Q ostoindireto( -() Costo iniial:

:ncl&yeCosto de terreno y &rbani?aciónCosto de proyectoCosto de constr&cción

Costo de tasas de imp&estos

-(, Costo de mantenimiento:

:ncl&yeCosto de mantenimiento proramadoCosto de reparaciones no proramadasCosto de &ncionamiento (e*plotación$Costo de limpie?a

-(- Costo indireto:

:ncl&yeE=&ipamientosServicios com&nitarios:ntervenciones en el entornoContrib&ciones especiales en servicios colectivos

Conse&ir red&cir el costo lobal sin dismin&ir la calidad de losservicios del edifcio ha de llevar impl8cito el hecho de incl&ir esteconcepto en el momento de la concepción) proyectando edifcios con lacalidad necesaria y con &na vida prevista En eneral) la me"or sol&ción

en costo lobal res&lta mas cara en s& inversión inicial) pero permite&n ahorro s&stancial en &n laro periodo

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-(0 $Jndrome de la oferta /aja

?+nos estudios reali@ados a iniios de los aos 7= en Gran Bretaa1

.usieron de maniesto el inters enerali@ado al efeto de re/ajar losostos iniiales de onstruión de los ediios1 ue omo se .udoom.ro/ar1 se aJan asi siem.re a osta de un desenso en la alidad delos om.onentes y en la ejeuión( Este eo .rovoa un inrementonota/le de los ostes de mantenimiento de estos ediios en los .rimerosaos de vida1 muy su.eriores al aorro o/tenido en la onstruión(?7

?El inters en el desenso de los ostos de onstruión y la renunia enalunos as.etos de la alidad es un eo ue .odemos enerali@ar entoda Euro.a en los Dltimos aos1 ue ya se onoen omo el sJndrome de laoferta /aja1 y ue esta ausando muos .ro/lemas en los nuevosediios(?7

-(3 4ey de los ino de $itter

?Existe una reRexión lariadora en este sentido1 ue res.onde a unalara ex.erienia en la onstruión1 mantenimiento1 re.araión yrea/ilitaión de estruturas de ormión1 ue se onoe omo la ley de losino de $itter y ue estima el diferente osto ue re.resenta el orreirlos defetos en las diferentes eta.as de la vida de un ediio1 on elsiuiente .lanteamiento?8

?Buena .rFtia: ) dólar invertido en el .royeto de ejeuión(

Mantenimiento .reventivo: 3 dólares invertidos al iniio de la deradaión(

*e.araiones1 mantenimiento orretivo: ,3 dólares invertidos en trunar

la .ro.aaión de deradaión(*ea/ilitaión1 refor@amiento o instalaiones: ),3 dólares invertidos .araorreir daos im.ortantes?8

0( Proyeto Iniial1 2ida +til y Construión(

0() Proyeto Iniial(

?El .roeto de un edio es el doumento ue dene la ti.oloJa1 lastnias y los materiales a utili@ar y es en funión de estas o.iones ue sedeterminaran las araterJstias del uso y las neesidades demantenimiento tanto en su om.lejidad y oste omo en la .roramaión y

estión(?7

En eneral) el técnico proyectista hasta ahora no ha tenido demasiadoen c&enta el mantenimiento posterior y ha olvidado =&e el proyecto es&n paso en todo &n proceso y =&e &na visión de con"&nto darB siempreme"ores res&ltados

0()() Manual de uso y mantenimiento

?Proyetar on esta ó.tia reuiere1 .or .arte del tnio .royetista1dis.oner de informaión res.eto al om.ortamiento en el tiem.o1 de lasdiferentes tnias y materiales1 .ara .oder deidir los mFs idóneos a adafunión1 .oder .laniara orto1 medio y laro .la@o y .ro.oner un manualde uso y mantenimiento ada.tado al ediio .royetado(?7

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Esta inormación se enc&entra hoy poco sistemati?ada y no haynin


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Lna ra?ón por la c&al la d&rabilidad y la vida


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no alcan?ar los estBndares eneralmente aceptados (ambos aspectosi&almente neativos$

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0(,(, 'atores ue inRuyen en la dura/ilidad y vida Dtil

?En el estudio de la dura/ilidad de los materiales y de la vida Dtil de los

ediios1 ay ue tener en uenta todo un onjunto de fatores ueinRuirFn de forma deisiva y ue en ualuier variaión so/re las.revisiones iniiales nos modiarF el .rorama .revisto?7($eDn alara Xavier Casanovas7 alunos de estos fatores son lossiuientes:

• Condiiones de utili@aión(• Ex.osiión a los aentes atmosfrios(• CaraterJstias .ro.ias de los om.onentes(• Calidad de los materiales(• Calidad de ejeuión(• Puesta en o/ra(•

Exienias de serviio(

%or otra parte) se p&eden clasifcar los componentes de &n edifcio en&nción de s&s e*pectativas de vida estruturaL(

• Elementos ue dis.onen de una lara vida on .eueas sustituionesK.or ejem.lo1 u/iertas de tejaL1 a .esar de ue .ueda llear unmomento en ue sea neesario .roeder a la sustituión total o .arial(

• Elementos ue sufren un desaste meFnio y su vida de.ende de laintensidad y ti.o de uso K.or ejem.lo1 .avimentosL(

• Elementos ue envejeen .or motivos de tenoloJa1 funionalidad oesttia K.or ejem.lo1 sanitarios1 eletriidadL(

• Elementos ue tienen una funión de .roteión de otros K.or ejem.lo1.intura en madera o ierroL?

? &urante toda la vida Dtil de un ediio1 ay tres .arFmetros esenialesue vienen denidos en la fase .royeto: 4a dura/ilidad o ex.etativas de

ue un elemento .ueda um.lir las funiones enomendadasS lamanteni/ilidad1 entendida omo failidad .ara .oder reali@ar las funionesde ins.eión1 lim.ie@a1 re.araión o sustituión y nalmente los ostos deex.lotaión de/idos a onsumos enertios(?7

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0(,(- Conlusiones so/re dura/ilidad y vida Dtil(

a$ En la practica de dise@o y constr&cción) la necesidad mBs

apremiante es ase&rar =&e en realidad se apli=&en conocimientose*istentes Esto re=&iere ed&cación) adiestramiento y com&nicaciónme"orados a todos los niveles) tanto en la etapa de dise@o como en laobra Do solo comprende como hacer las cosas sino por =&e debenhacerse

b$ El actor h&mano tiene &na importancia vital en la elaboraciónde b&enos detalles) en la reali?ación de b&enos controles) en lorarpensar mas conscientemente en d&rabilidad) en términos de dise@o yconstr&cción

c$ E*iste la necesidad contin&a de revisar los cambios enmateriales y practicas de constr&cción) y de eval&ar la importancia delos mismos !demBs) es preciso desarrollar procedimientos paraeval&ar apropiadamente c&al=&ier innovación paso a paso) mediantepr&ebas controladas y saber todo antes de s& enerali?ación en lapractica

d$ El concepto de vida


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• • Ediios de viviendas .rivadas1 .arte omunitaria(• Ediios de viviendas .rivadas1 .artes de .ro.iedad individual

3(, Prevenión de la estiónEn c&al=&iera de los casos) &na b&ena estión ha de prever se


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3(- $oliitud de mantenimiento

9a solicit&d de mantenimiento empie?a por los habitantes de &na

edifcación y s& presidente de Conse"o de 7ecinos) diriida al %oder%op&lar) =&e tiene s& estr&ct&ra en los Conse"os de !dministración =&ese encara de esto en el Bmbito de m&nicipio) e*iste &na dirección enel Bmbito de provincia con s& estr&ct&ra y l&eo esta &na dirección =&eatiende el as&nto de la !dministración de la 7ivienda en el :nstit&toDacional de la 7ivienda(:D7$-)1

En cada m&nicipio e*iste &n ;irección M&nicipal de la 7ivienda (;M7$y &na Lnidad M&nicipal de :nversiones para la 7ivienda(LM:7$) laentidad de la Microbriada Social y la entidad de la Microbriada

Estatal

Toda esta comple"a estr&ct&ra &nciona de ac&erdo al %lan !n&al =&ese planif=&e por m&nicipio de mantenimiento y reparación y elobierno m&nicipal orienta &n plan de acciones al ;irección M&nicipalde la 7ivienda (;M7$ en correspondencia con el pres&p&esto =&etiene la LM:7 y esta contrata a la Empresa M&nicipal deMantenimiento) Reparación y Servicio de la 7ivienda (EMMRS7$ y alGr&po de proyecto para reali?ar el levantamiento) la reparación y elmantenimiento de la edifcación

9os rec&rsos materiales se asinan por &n plan central del estado)principalmente lo =&e se refere a cemento y acero) a cada L%:7) porparte de la ;irección de Conservación y Rehabilitación del :D7) elresto de los materiales es por parte de los m&nicipios con losmateriales alternativos) =&e es &na sol&ción local

9a &er?a de traba"o) &n important8simo renlón =&e se aranti?a através de la EMMRS7) la microbriada social y los oranismos) en elcaso de proramas de acciones prioritarias enerali?ados a &n barrio)e"emplo el #arrio de Cayo H&eso

! n&estra orma de ver el mantenimiento para la vivienda social debeestr&ct&rarse de la si&iente orma5

El conse"o de vecinos &ncionara como asociación civil con &nrepresentante leal) eleido y nombrado por los vecinos para act&arcomo representante para todos los tramites(mane"o de ondos)contratación$) etc

9a asociación solicitar &n crédito al #anco %op&lar de !horro(#%!$) deac&erdo con la capacidad de pao de los n


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través de la LM:7 eect


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ay&da de &n proesional capacitado 9os rec&rsos económicosdisponibles para los traba"os de mantenimiento eneralmente sonaportados también por los habitantes de las viviendas

%or otro lado la carencia de materiales ha aectado considerablementelos niveles =&e p&eden obtenerse en la esera del mantenimientoconstr&ctivo) trayendo esto como res&ltado &n deterioro del estadotécnico del ondo habitacional al no ser s&fcientes los traba"os derehabilitación Esta sit&ación e*ie &na orani?ación y &na acciónrBpida) y en mayor escala por parte del estado y la población en laconservación de las edifcaciones a fn de dar resp&esta a la demandare=&erida en este sentido Con ello se estarB aranti?ando en el tiempo&na vida


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&n técnico =&e dispona de las herramientas adec&adas pero es m&ycomprensible =&e normalmente no s&ceda as8) p&es para &na amiliade rec&rsos medios esta inversión en mano de obra adicional p&ede

ser e*cesiva

En las n&evas constr&cciones serB conveniente plasmar en &namemoria descriptiva o &n man&al no sólo las instr&cciones concretasde &so y mantenimiento del propio edifcio sino el personal adec&adopara reali?ar las diversas actividades Es importante incl&ir ademBs ladescripción y composición de cada elemento de la constr&cción parapermitir al técnico en el momento de enrentarse a los traba"os devaloración) inspección y proramación del mantenimiento para s&posterior intervención

9a responsabilidad del mantenimiento de &n edifcio) corresponde enprimer l&ar al &s&ario) sea propietario o arrendatario) con &na b&ena&tili?ación de los dierentes componentes interiores y e*teriores de s&vivienda) con la limpie?a) traba"os de conservación habit&ales y&ndamentalmente) inormando de todos los deectos o anomal8as =&eobserve en el edifcio a la persona responsable de s& mantenimiento

9a asociación de vecinos) en la persona de s& presidente o en =&ieneste haya deleado) debe c&mplir la misma &nción en lo =&e aelementos com&nes se refere

?4os o.erarios es.eiali@ados en ada am.o1 de/en reali@ar laso.eraiones .roramadas y las re.araiones de las averJas ue vayansuriendo a lo laro del tiem.o y ue .or sus araterJstias reuieren deeste .ersonal ualiado?7

5(- 'uniones del tnio en mantenimiento

?En esta diversiaión de funiones1 el tnio de/e juar un .a.elfundamental omo estor o oordinador1 on una visión am.lia y om.lejadel ediio1 reali@ando ins.eiones .eriódias1 dianosis de .ro/lemasom.lejos y .roramando y oordinando las o.eraiones a reali@ar entodo el ediio1 utili@ando omo so.orte el .royeto oriinal1 la dianosis de

.uesta a ero del ediio y toda la informaión ue el mismo va enerandoa lo laro del tiem.o?7

9o e*presado anteriormente se "&stifca plenamente si recordamos =&ed&rante la vida


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7( $ituaión atual del mantenimiento(

7() Ex.erienia euro.ea

?&iferentes .aJses euro.eos dis.onen oy de una lara ex.erienia en loue a mantenimiento y onservaión de ediios se reere( 4os riterios demantenimiento ue a ido adelantando el setor industrial1 se anintroduido en los ediios y oy se .lantean diferentes sistemas1 desde elno .laniado o orretivo asta el .laniado .reventivo1 sea .roramadoo .reditivo?7

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?+na lara muestra de la im.lantaión del mantenimiento en alunos .aJseseuro.eos es la inversión ue en el setor de la onstruión se dirie a losediios onstruidos1 ue .odemos situar .or enima del 3= del totaldurante la ultima dada?7

?Por ejem.lo1 desde ae unos aos1 el Coleio de A.arejadores yAruitetos Tnios de Barelona a reado una /ase de datos ue reoela informaión de las relamaiones reistradas en los ediios ue seenuentran en el .eriodo de arantJa deenal1 .ara extraer onlusiones delos .ro/lemas mFs freuentes y sus ausas?7 Entre estas se enc&entran

• 4os defetos ue se an atri/uido a un mal uso .or .arte de los.ro.ietarios y una falta de mantenimiento en este tiem.o alan@an el)0 del total de asos estudiados en estos aos1 lo ue re.resenta una.ro.orión muy alta .ara ediios rein terminados Kentre = y )= aosLy ue .ermite extraer onlusiones eslareedoras(

•

Existe un mal uso de los ediios1 on modiaiones y alteraiones de.artes im.ortantes de los mismos1 ya desde el momento de sunali@aión1 sin un ontrol .or .arte de tnios ualiados(

• $iuiendo una ierta lóia1 se ve omo la falta de mantenimiento vareiendo de forma es.etaular a medida ue .asa el tiem.o desde lanali@aión del ediio asta alan@ar el ,3 a los die@ aos1 en tantoue va desendiendo la inRuenia de los errores en la onstruión(

?*esumiendo1 se .uede onluir ue el one.to de mantenimiento.reventivo de los ediios resulta inexistente e inluso la a.ariión de los.rimeros daos no resulta suiente inentivo .ara atuar rF.idamente en

la .revenión( Este eo se .rodue es.eialmente en los asos de.ro.iedad ori@ontal?7

?Tam/in .aree laro ue a medida ue el ediio vaya teniendo mas ao1los valores a atri/uir a esta ausa irFn reiendo rF.idamente y de forma.roresiva( Por otra .arte1 ay ue tener en .resente ue1 en muosasos1 la falta de mantenimiento se om.lementa on alteraiones y maluso ue aen los .ro/lemas muo mFs om.lejos y raves?7

?4a o.inión de los res.onsa/les del .arue inmo/iliario de diversasadministraiones .u/lias y em.resas .rivadas1 asJ omo la de los tniosue tienen a su aro la estión y el mantenimiento de ediios resultatam/in muy interesante .ara onoer ual es la situaión delmantenimiento de ediios?7

?En uanto a la ti.oloJa de los ediios1 resulta interesante onstatar ue

era del 0= de las res.uestas reoidas1 orres.onden a ediios deviviendas y mFs del 5= a otras ti.oloJas1 lo ual les a .ermitidoesta/leer om.araiones entre dos randes /loues de araterJstiasdiferentes?7

?El nivel de mantenimiento reular es la o.ión mas eleida on un 071 lasuma de reular y malo nos da el 50 del total( 4os niveles /uenos y muy/ueno re.resentan solo un -5( Podemos onluir ue el nivel demantenimiento .resenta faltas siniativas1 ue son muo mFsim.ortantes en el aso de las viviendas?7?Como onseuenia del no>mantenimiento1 se o/serva ue el as.etoeonómio es el ue mFs .reou.a( 4os so/reostos .osteriores y ladevaluaión del .atrimonio aumulan un 7= de las res.uestas ?7

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?En eneral1 vemos omo los .untos ue reuieren mayor atenión son lasu/iertas1 on el 50 de las res.uestas1 seuidas de las instalaiones delediio?7

?4as soluiones .ara mejorar el nivel de mantenimiento se deantan aia

la informaión a los usuarios y la mejora de la one.ión del ediio1 onera del 3= de las res.uestas?74os dJas )31)5 y )7 de junio del ,=== se desarrollaron en Barelona1 Es.aalas ;ornadas Internaionales so/re Mantenimiento y estión de losediios)=1 de ella se extraen las siuientes onlusiones(4a vida Dtil• &e/ilidad4os ediios y sus om.onentes tienen una vida Dtil limitada• Amena@a4a vida Dtil es difJil de .reisar ya ue existen mDlti.les fatores ue laafetan• 'ortale@a

Para aer el mantenimiento de los ediios neesitamos la informaiónue nos .ro.oriona el feed /aU .ermanente• ".ortunidadConoer la vida Dtil1 nos .ermite reali@ar mantenimiento .reventivo yreduir ostes a medio .la@o

4a manteni/ilidad• &e/ilidad4os ediios no se .royetan ni se onstruyen teniendo en uenta sumantenimiento futuro• Amena@a4a om.lejidad reiente de materiales y sistemas onstrutivos om.lia el

mantenimiento• 'ortale@a&e/e interarse el mantenimiento en todas y ada una de las eta.as delilo de vida de los ediios• ".ortunidadEl mantenimiento de los ediios es mFs fFil y eonómio si se a .ensadoy .laniado desde el .royeto en oste lo/al

4a estión• &e/ilidad4os res.onsa/les de los ediios areen de los medios eonómios y de lainformaión neesaria .ara una /uena estión• Amena@a4os .ro.ietarios y los usuarios no om.renden la im.ortania de un /uenmantenimiento• 'ortale@aEl amino .ara una orreta estión es su .rofesionali@aión y la dotaiónde los reursos neesarios

• ".ortunidad+na estión orreta es la arantJa de ue un ediio d las .restaiones.revistas a un oste ra@ona/le

4os usuarios• &e/ilidad

Pro.ietarios y usuarios ven en el mantenimiento unos ostes fFilmentesoslaya/les

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• • Amena@a4os resultados ue om.orta un /uen mantenimiento no son a.reiados .orusuarios y .ro.ietarios• 'ortale@a&e/emos sensi/ili@ar y onvener a los .ro.ietarios y usuarios de lasventajas de mantener orretamente• ".ortunidadaer mantenimiento om.orta unas mejoras en imaen1 en .restaiones yvalor1 y a medio .la@o .ermite aorro eonómio

4a ins.eión tnia de los ediios• &e/ilidadEl .arue ediado siue un .roeso de envejeimiento natural• Amena@a$i el envejeimiento de los ediios no se somete a un ontrol .eriódio1aumentan las situaiones de rieso• 'ortale@aEs im.resindi/le denir1 orani@ar y .roramar el seuimiento y ontrol.eriódio de los ediios• ".ortunidad4as ins.eiones tnias de los ediios son o.eraiones senillas ue.ermiten un /uen onoimiento de su estado

Mantenimiento y Medio Am/iente• &e/ilidad4os ediios om.ortan unos im.atos muy siniativos so/re el medioam/iente1 a lo laro de todo su ilo de vida• Amena@a

4a falta de mantenimiento ae a los ediios menos dura/les y mFsonsumidores de reursos no renova/les• 'ortale@aPensar el mantenimiento desde el medio am/iente .ermite revalori@ar esteone.to desde una visión realmente sosteni/le• ".ortunidadExiste una reiente sensi/ilidad aia el medio am/iente1 ue refuer@a laim.lantaión del mantenimiento .roramado

El mantenimiento no es un n en sJ mismoEl mantenimiento es la Dnia arantJa de: Preservar el medio am/iente *eduir los onsumos *eduir los residuos Mantener el valor inmo/iliario Mejorar la alidad de los serviios Controlar los ostes Conseuir seuridad 'ortaleer la imaen Conseuir ediios mFs duraderos Aumentar el onfort

7(, Ex.erienia u/ana-

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! partir de -++, &e necesario implementar en C&ba &n n&evo modelo=&e &era s&stentable para contin&ar la constr&cción y renar eldeterioro de las viviendas en la di8cil sit&ación de carencias de

ener8as y materiales En el primer taller sobre pol8ticas de viviendascon la participación de varios actores5 .ranismos Estatales)Cooperativas) .DGs) Lniversidades) Centros de :nvestiación ydesarrollo) etc Se ac&erdan como criterios principales5- #asar la constr&cción de n&evas viviendas en Técnicas de #a"o

Cons&mo) &tili?ando materias primas locales y territorial laprod&cción de materiales en todos los niveles

, %riori?ar los proramas de mantenimientos) reparaciones yrehabilitaciones diriidos hacia las acciones emerentes =&e evitenlas ba"as 8sicas y el deterioro

/ :ncrementar la participación de la población en la sol&ción de s&sproblemas habitacionales) tanto en la rehabilitación como en lan&eva constr&cción

0 Revisar las normativas y re&laciones para orecer &na mayor>e*ibilidad incl&yendo sol&ciones proresivas para viviendas y&rbani?aciones

Es a partir de este momento =&e el prorama de vivienda considera ens& l8nea de traba"o la actividad de mantenimiento al ondo habitacionale*istente como &na prioridad

C.M%.RT!M:EDT. ;E9 2.D;. ;E 7:7:ED;!S %.R SL T:%.9.G:! H!#:T!C:.D!9,

T.T!9 ;E7:7:ED;!S

C!S!S !%!RT!MEDT.S .TR!S

D!C:.D!9

,+Millones

,-Millones

4, A1Millones

-6 A/Millones

-A

El +A del ondo (,3 millones$ corresponde a viviendas adec&adas)mientras =&e el resto A/ millones a viviendas improvisadas)habitaciones) boh8os

El /4 de la vivienda e*istente no se consideran del ondo


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Como principio s&stentable de la estrateia nacional para el balance dela capacidad habitacional) la rehabilitación y la n&eva constr&cción dedeben

s&mar cada a@o al menos &na cantidad de viviendas =&e compensenlas =&e se pierden por depreciación) derr&mbes) demoliciones oinhabitabilidad

En n&estro pa8s no se aplica en la prBctica &na pol8tica demantenimiento de orma consec&ente sino como resp&esta aldeterioro y a los da@os =&e se presentan 9a sit&ación es mBs comple"apor=&e en el ondo habitacional e*isten viviendas de la etapa Colonial)Rep&blicana y Revol&cionaria a las =&e se le contin


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técnica aplicada E"emplo5 la resp&esta a fltraciones en c&biertas sereali?a sin &n anBlisis previo de s& comportamiento estr&ct&ral y se&tili?an materiales inapropiados para las condiciones climBticas locales

Do se dispone de &n ondo mercantil para satisacer las demandas dela población para reparar la vivienda con medios propios

9as acciones emerentes no tienen ciclos para el mantenimientoplanifcado E"emplo5 la pint&ra =&e se aplica en e*teriores no tiene &nman&al =&e con los tiempos de d&ración) tipo de limpie?a y s& n&evaorma de aplicación

9a creación de las L%:7(Lnidades %res&p&estadas :nversionistas de la7ivienda$ y las LM:7(Lnidades M&nicipales :nversionistas de la7ivienda$ son &n paso importante en materia de conservación yrehabilitación y deben contrib&ir a dar pasos certeros hacia &napol8tica de mantenimiento

Do e*isten mecanismos para la implantación y control delmantenimiento desde la etapa de proyecto hasta el &so y e*plotaciónde la edifcación) a&n=&e se considera &na prioridad en la pol8tica de lavivienda

E*iste &n prorama nacional de conservación y rehabilitación0

encaminado a5

• E"ec&tar -01 AAA acciones5 +1 AAA de conservación y 1A AAA derehabilitación con la participación de dierentes oranismos entreellos (EMSS7) M:D!) M:D!GR:C) M:D:DT) N .TR.S .RG!D:SM.S$

! esa estrateia orani?ada a escala nacional se le debe incorporar elmantenimiento al ondo habitacional e*istente

8( I!$PECCI%! &E E&I'ICI"$(

?*eali@ar una auditoria om.leta es una de las fases fundamentales en elom.lejo .roeso de estión y mantenimiento de un ediio1 y llear a un/uen onoimiento on una valoraión de su estado reuiere .rofesionalesa.aitados y ex.erimentados en este ti.o de tra/ajos( En muos asosresulta neesario .roeder a estudios dianóstios .rofundos en as.etosestruturales1 trmios1 aDstios1 de instalaiones u otros1 .ara lo ual seae im.resindi/le reurrir a los es.eialistas en ada tema1 on laformaión de eui.os .luridisi.linarios a.aes de dar res.uesta a/le alos .ro/lemas mFs om.lejos?7

%ara la reali?ación de las inspecciones técnicas) se disponeact&almente de &na amplia ama de medios a&*iliares a n&estro

alcance) con ensayos no destr&ctivos y pr&ebas de laboratorio) =&epermiten llear a conocer las caracter8sticas) el comportamiento y elestado de los dierentes componentes con el rado de fabilidad

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re=&erido) as8 como tomar decisiones reeridas a la d&rabilidad de losmateriales sobre la base de s& dianosis periódica Se deberB traba"aren el &t&ro en el desarrollo de las técnicas de monitori?ación =&e

reali?an &n control permanente de la alteración de las condiciones y dela evol&ción de los p&ntos sinifcativos del edifcio

8() &ianostio de las ediaiones

!rontar esta dianosis no res&lta &na tarea Bcil) dado =&e se presenta&n ran n


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=&e s& instr&mentación debe ser &n método de traba"o a desarrollar atodo lo laro del pa8s

8(, Mtodos .ara la atuaión o intervenión so/re ediiosexistentes5

8(,() *eonoimiento detallado del .ro/lema(

Esta ase del proceso consiste en &n primer reconocimiento del edifciopara establecer el estado eneral de conservación El est&dio previodebe hacerse mediante e=&ipos pl&ridisciplinares perectamentecoordinados) traba"ando cada proesional en s& especialidad

Toda esta ase es el res&ltado de &na inspección vis&al oranolépticareali?ada con la mB*ima atención e intensidad posible) peroconsec&entemente) basada en &na recoida de inormación de lossinos e*ternos o aparentes =&e p&edan presentar los dierentescomponentes de la edifcación

8(,(, *eonoimiento del ediio:

Este reconocimiento tiene por ob"eto determinar las partes del edifcio=&e deberBn ser e*aminadas) as8 como los doc&mentos necesariospara emitir las hipótesis probables sobre la estr&ct&ra constr&ctiva)

elementos ar=&itectónicos e instalaciones enerales del edifcio y sobres& estado de deradación

a$ E*amen del con"&nto de la edifcación5Esta primera observación lobal al interior y a los alrededores deledifcio b&sca obtener &na primera idea o imaen dado por la posición)tama@o) orma) distrib&ción) comple"idad) a@o de constr&cción) etcEs preerible en esta primera visita memori?ar las observacionesnotables Evite el &so de cro=&is o notasb$ ;isposición del edifcio sobre s& parcela5

Terminado el e*amen del con"&nto se procede al est&dio de ladisposición del edifcio sobre s& parcela) a&*iliado de &n cro=&is aescala (1 mm * m$ -5,AA se indicaran los p&ntos si&ientes5

• Sit&ación de la parcela con relación a la man?ana (es=&ema normal)interior$

• !ccesibilidad a la parcela (simple) doble$) rente a la parcela

• !lineación

• Medianer8a

• !islado

• 98mites y dimensiones de la parcela (&tili?ar medidas apro*imadas)

por e"emplo5 pasos$

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• • 9evantamiento ar=&itectónico con dimensionamiento por cadaplanta en5 espesor del c&erpo del edifcio) medido por n


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• • ;isposición m&ros interiores

• Espesores de m&ros y materiales constr&ctivos

• ;isposición de vanos

• %osición de col&mnase$ ;ierenciación de niveles5Cro=&is nivel por nivel (cortes$ observación c&idadosa

$ Composición de la c&bierta5%lano de la c&bierta) escala - cm * metro (-5-AA$$ Composición de techos y bóvedas5Cro=&is de la composición estr&ct&ral) sentido de traba"o) alt&ra delpiso) est&dio de los dierentes tipos de techos :dentifcación delmaterial estr&ct&ral

h$ Escaleras59a ca"a de escalera l&ar sinifcativo del edifcio9as escaleras son parte del interior del edifcio) pero constit&yen almismo tiempo &n l&ar semipe"a la cateor8a social delos oc&pantes

• ;eterminar m&ros donde se apoya nivel hori?ontal o descanso

• Lsar cro=&is A1 a , cm por metro

• %osición y n


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- - :nstalación sanitaria5 (red$ Clasifcación por estado técnico ymateriales empleados

- :nstalación pl&vial5 (red$ Clasifcación por estado técnico y

materiales empleados- :nstalación eléctrica5 (red$ Clasifcación por estado técnico y

materiales empleados- Mobiliario sanitario5 Clasifcación por estado técnico y materiales

empleados

8(,(- &ianóstio y lasiaión de la .atoloJa o/servada( Todo el proceso de est&dio debe c&lminar en la emisión delcorrespondiente dianóstico) =&e responderB al res&ltado de anali?ar lainormación recoida en el p&nto -) estableciendo las interrelacionesconvenientes para la obtención de &na visión &nitaria ;el anBlisisanterior se debe inerir el orien del problema) elaborar las hipótesissobre las ca&sas =&e han podido prod&cir los da@os o lesiones oe*cl&sión de enómenos no relacionados con el proceso patolóico deledifcio

En virt&d de la investiación de las ca&sas de las lesiones) podemosdeterminar o dianosticar defnitivamente el proceso patolóico as8 como la ravedad o trascendencia del mismo (pronóstico$

9a comprobación de las hipótesis de las ca&sas de las lesiones) en

m&chas ocasiones e*ie investiaciones adicionales para confrmar lae*actit&d y certe?a del dianóstico del c&al dependerB la arant8a =&eorecerB la sol&ción técnica =&e b&sca la desaparición de los da@os =&eaectan al edifcio Este dianóstico concl&ye con &na declaración delos niveles de da@os p&diéndose clasifcar en cinco niveles

!I2E4 I>;eradación tan importante =&e la rehabilitación es prBcticamenteimposible con medios normales sólo se p&ede considerar s&resta&ración por motivos de carBcter c&lt&ral) histórico o art8stico

!I2E4 II(;eradación importante Se precisa &na &rente y pro&ndaintervención Generalmente las condiciones no son adec&adas para el&so al =&e estB destinado) es decir) e*isten aectaciones a la&ncionalidad) conort o habitabilidad

!I2E4 III(;eradación notable Re=&iere &na intervención importante a&n=&elas condiciones de &so no son cr8ticas

!I2E4 I2(

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Estado de conservación aceptable y condiciones de &so tolerablesRe=&iere &na intervención liera

!I2E4 2(#&en estado Do serB preciso act&ar) siempre y c&ando elmantenimiento sea el adec&ado

8(,(0 Tratamiento(

9a selección de las sol&ciones de act&ación constr&ctivas) tiene comobase el dianóstico) el c&al indicarB la dirección sobre el posible ynecesario tratamiento En esta etapa el actor económico es &naspecto a tener en c&enta ya =&e el mismo acota en al&nos casos lasposibilidades de act&ación9a estimación de los costos del traba"o a reali?ar es de s&maimportancia por lo c&al se deben recoer los parBmetros s&fcientespara hacer &na apro*imación económica) bastante fable en s&sres&ltados

9os niveles de act&ación estarBn en correspondencia con los niveles deda@o

!I2E4 I;emolición o me"or dicho) desmonta"e parcial o total o resta&ración delmon&mento

!I2E4 IIRehabilitación pesada Generalmente implica reconstr&cción cons&stit&ción parcial o total en elementos del sistema estr&ct&ral)reor?amiento estr&ct&ral y modifcaciones del sistema constr&ctivo

!I2E4 IIIRehabilitación media Se caracteri?a por la reconstr&cción cons&stit&ciones parciales de partes de la edifcación

!I2E4 I2Rehabilitación liera %redominan los traba"os de reparación parcial ototal

!I2E4 2Mantenimiento Traba"os periódicos con &na visión preventiva) =&e sep&ede artic&lar sobre la base de &n prorama preestablecido =&eestable?ca las acciones en &nción de &n b&en conocimiento del estadoy evol&ción del edifcio) se deben incl&ir también las act&aciones con&n ob"etivo p&ramente correctivo rente a deectos constr&ctivos =&e

se detectan de orma inesperada o de aver8as imprevistas

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9( 4A$ ";A$ &E A!A4A4I$I$ # P*"G*AMA I!'"*MATIC" PA*AE4 MA!TE!IMIE!T"(

Se debe traba"ar por lorar &n prorama inormBtico diriido ainspecciones de edifcios) para defnir s&s necesidades de intervención)calendario de mantenimiento y &n man&al de &so y mantenimientoespecifco

El aspecto &ndamental del traba"o consistirB en la conección de lasho"as de anBlisis) las c&ales recoen en &n primer apartado descriptivolos aspectos constr&ctivos) en el =&e se defnen todos los parBmetrosdel elemento correspondiente) incl&so la vida


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%or lo eneral) los c&atro códios corresponden a las si&ientessit&aciones5

Códio -5 #&en estado) nin&na intervención es re=&erida

Códio ,5 ;eterioro liero) en éneros provocado por ca&sas nat&rales)en &n estado todav8a no avan?ado 9as sit&aciones t8picas de deterioro=&e clasifcan en esta cateor8a son5 ra"ad&ras o rietas corridas)fs&raciones s&perfciales) o*idación) manchas de h&medad) etc peroen &na ase inicial de la evol&ción del deterioro ;e hecho laestabilidad mecBnica del elemento no esta todav8a per"&dicada 9aintervención de resta&ración en este caso serB de hecho liera) estoes) a nivel de mantenimiento ordinario

Siendo por ello el deterioro provocado por ca&sas nat&rales siempreproresivo es también evidente =&e por &n deterioro de tipo liero sep&eda intervenir con operaciones de resta&ración mBs conspic&aspara eliminar también de manera defnitiva la ca&sa del deterioro9a decisión fnal toca no obstante al e"ec&tor

Códio /5 ;eterioro medio5 en éneros provocados por ca&sasaccidentales o también por ca&sas nat&rales pero en avan?ado estadode deterioroEn este caso también si no ha sido completamente per"&dicada la

estabilidad mecBnica de los elementos) la sit&ación del deterioro es yamas rave de la e*p&esta en el códio , Si tienen) por e"emplo) fs&raspro&ndas) deormaciones) desplome de partes) etc 9a intervención deresta&ración deberB ser al nivel de mantenimiento e*traordinario

Códio 05 ;eterioro rave5 provocado ya sea por actores meramentenat&rales o de tipo accidental) pero con &n avan?ado estado dedeterioro) de tal manit&d =&e per"&dica la estabilidad mecBnica delelemento

E*isten lesiones y deormaciones raves) rot&ra de partes)h&ndimientos o desplomes

%or lo eneral) es este el tipo de deterioro en el c&al no res&ltas&fciente &na intervención al nivel de mantenimiento) sino =&e sedeberBn e"ec&tar reconstr&cciones parciales o s&stit&ción de loselementos

El Tests de Mantenimiento anteriormente citado los c&atro códios dederadación en =&e se &nifcan los posibles estados de los dierentescomponentes del edifcio son los si&ientes5

• #&en &so5 códio 0• 2alta de mantenimiento5 códio /

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• • Reparación5 códio ,

• Re&er?o o s&stit&ción5 códio -

?4as a.reiaiones ue el tnio realie y no ueden suientementereRejadas en los doumentos omentados1 se introduirFn en el informe deonlusiones y reomendaiones y1 si se onsidera onveniente1 en elmanual de uso y mantenimiento ue1 a .esar de ser informati@ado1 una ve@ela/orado .ermite la modiaión de los as.etos ue sean neesarios?7

El &so de la herramienta inormBtica) debe caracteri?arse por5• Lna simple y rBpida implantación

• Reali?ada para los Técnicos de Mantenimiento y en absol&tacolaboración con ellos

• E*ha&stiva y efca? %lanifcación del Mantenimiento %reventivoSistemBtico

• Total inormación por partes de la edifcación5 Caracter8sticas)Elementos) :ntervenciones) Mantenimiento C&rativo)%res&p&estos) Costos) etc

• Simplicidad en la conección de las ordenes de traba"o

)=( MA!+A4 &E +$" # MA!TE!IMIE!T"(

9o componen las instr&cciones de &so y las de mantenimiento &nido ala lista de instr&cciones hechas por abricantes) instaladores) as8 comolas =&e res&ltan de las inspecciones técnicas enerales

9as instr&cciones de &so como s& nombre lo indica defnen el &so y&ncionamiento de la edifcación en todo el sistema Do se debeolvidar en&merar las evac&aciones y acciones en caso de emerencia odesastre

9as instr&cciones de mantenimiento contemplan el plan demantenimiento donde se describen las operaciones directamentedesarrolladas por propietarios o &s&arios as8 como las =&ecorresponden a operarios o técnicos 9as inspecciones técnicasenerales permiten percibir las reparaciones necesarias de elementosEn mal estado) determinar n&evas constr&cciones de &so y&ncionamiento) modifcar el mantenimiento se


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